ケイアイスター不動産株式会社｜半期報告書－第37期(2026/04/01－2026/09/30)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は中間連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．当社は、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度を導入しております。当該制度に係る信託が保有する当社株式は、中間連結貸借対照表及び連結貸借対照表において自己株式として計上しております。また、１株当たり中間（当期）純利益の算定過程における期中平均株式数の計算において、自己株式として取り扱っております。

３．当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第36期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり中間（当期）純利益及び潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益を算定しております。

２【事業の内容】

　当中間連結会計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。

　また、主要な関係会社の異動もありません。

　なお、当中間連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４　経理の状況　１　中間連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当中間連結会計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。

（１）財政状態及び経営成績の状況

　当中間連結会計期間におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により緩やかな回復基調を維持しているものの、地政学リスクの長期化に伴うエネルギー・資源価格の乱高下や為替相場の変動、さらには日本銀行による段階的な政策金利の引き上げなど、依然として先行き不透明な状況が続きました。

　当社グループが所属する住宅業界は、建築資材価格や人件費の高止まりや、住宅ローン金利の先高感による顧客の購買慎重姿勢などを要因に、住宅着工戸数は低水準で推移いたしました。一方で、実需層を中心に価格と品質のバランスに優れた分譲住宅や中古・リノベーション住宅への関心は高く、省エネ性能を備えた高品質住宅へのニーズも底堅く推移するなど、顧客の選択基準の多様化が進んでおります。

　このような経営環境のもと当社グループは、「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念に掲げ、「すべての人に持ち家を」というビジョンのもと、中期経営計画2028の実現に向け取り組んでおります。主力の分譲住宅事業における大都市圏での出店・仕入拡大による収益性の向上や、中古住宅再生事業における対象エリア拡大とネットワークを活かした仕入強化による市場シェアの拡大を推進するとともに、アパート・収益不動産事業におきましては、底堅い投資需要を背景に厳選仕入と施工体制の強化を行い事業規模の拡大に注力したほか、海外事業の展開も推進してまいりました。また、供給面におきましては、先行発注や調達ルートの分散化をはじめとするリスク低減策を通じ、部材確保と工期遅延の回避に努めてまいりました。

　これらの結果、当中間連結会計期間の売上高は212,383百万円（前年同中間期比17.2％増）となり、過去最高となりました。利益面では、人件費上昇等の影響があるものの、都心部を中心に需要が堅調に推移したことに伴う利益率の改善が継続しており、営業利益は18,375百万円（同63.4％増）、経常利益は16,395百万円（同58.0％増）、親会社株主に帰属する中間純利益は10,453百万円（同64.9％増）となりました。

　セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。

　なお、中間連結会計期間より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同中間期比較については、前年同中間期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。報告セグメントの変更についての詳細は、「第４　経理の状況　１　中間連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

①　分譲住宅事業

　分譲住宅事業につきましては、住宅需要が堅調に推移している大都市圏のシェア拡大を図り、郊外エリアは中古住宅再生事業との再編を行うなど、収益性の改善を図ってまいりました。

　以上の結果、販売棟数4,663棟（土地販売含む）、売上高195,028百万円（同14.8％増）、セグメント利益19,240百万円（同48.2％増）となりました。

②　アパート・収益不動産事業

　アパート・収益不動産事業につきましては、資産運用ニーズの高まりを背景に、投資用木造アパート及び中古収益不動産の開発・販売を推進いたしました。首都圏を中心とした厳選仕入と施工体制の強化により事業規模の拡大に努めたほか、投資用木造アパートにおいては物件引渡後の賃貸管理業務まで一貫して提供することで安定的なストック収益を継続的に獲得いたしました。

　以上の結果、販売棟数46棟、売上高10,005百万円（同92.2％増）、セグメント利益1,158百万円（同203.4％増）となりました。

（２）財政状態の分析

（資産）

　当中間連結会計期間末における資産合計は397,643百万円となり、前連結会計年度末から42,022百万円増加いたしました。これは主に棚卸資産が71,177百万円増加したこと、現金及び預金が33,699百万円減少したことによるものであります。

（負債）

　当中間連結会計期間末における負債合計は307,109百万円となり、前連結会計年度末から34,471百万円増加いたしました。これは主に借入金が32,447百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当中間連結会計期間末における純資産合計は90,534百万円となり、前連結会計年度末から7,551百万円増加しました。これは主に親会社株主に帰属する中間純利益10,453百万円、剰余金の配当2,123百万円によるものであります。

（３）キャッシュ・フローの状況

　当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前中間連結会計期間末と比較し17,220百万円減少し37,401百万円となりました。

　当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当中間連結会計期間において営業活動により使用した資金は、58,448百万円となりました。

　これは主に、税金等調整前中間純利益を16,435百万円計上したものの、棚卸資産の増減額が70,897百万円となったことなどによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当中間連結会計期間において投資活動により使用した資金は、3,823百万円となりました。

　これは主に、貸付けによる支出が11,355百万円、貸付金の回収による収入が8,018百万円となったことなどによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当中間連結会計期間において財務活動により得られた資金は28,628百万円となりました。

　これは主に、短期借入金及び長期借入金での調達額が純額で32,229百万円となったことなどによるものであります。

（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

３【重要な契約等】

　　　当社は、当中間連結会計期間において、ローン契約に付される財務上の特約を有する重要な契約を締結し、その内容は以下のとおりであります。

　　　１　当座貸越契約

　　　(１）本契約を締結した年月日

　　　　　2026年９月30日

　　　(２）本契約の相手方の属性

　　　　　都市銀行

　　　(３）本契約に係る債務の元本の額及び弁済期限並びに当該債務に付された担保の内容

　　　　　①債務の元本の額　　　　　　　　　13,000百万円（借入限度額）

　　　　　②弁済期限　　　　　　　　　　　　2027年９月30日（契約期間）

　　　　　③当該債務に付された担保の内容　　抵当権、根抵当権（土地）

　　　(４）財務上の特約の内容

　　　①各年度の決算期の末日における連結及び単体の貸借対照表上の純資産の部の金額を2021年３月決算期末日における連結及び単体の貸借対照表上の純資産の部の金額の75％及び直前の決算期末日における連結及び単体の貸借対照表上の純資産の部の金額の75％のいずれか高い方の金額以上に維持すること。

　　　②各年度の決算期における連結及び単体の損益計算書に示される経常損益が２期連続して損失とならないようにすること。

　　　２　当座貸越契約

　　　(１）本契約を締結した年月日

　　　　　2026年９月30日

　　　(２）本契約の相手方の属性

　　　　　都市銀行

　　　(３）本契約に係る債務の元本の額及び弁済期限並びに当該債務に付された担保の内容

　　　　　①債務の元本の額　　　　　　　　　11,500百万円（借入限度額）

　　　　　②弁済期限　　　　　　　　　　　　2027年９月30日（契約期間）

　　　　　③当該債務に付された担保の内容　　根抵当権（土地）、根質権（預金）

　　　(４）財務上の特約の内容

　　　①各年度決算期の末日における借入人の連結の貸借対照表において、純資産の部の合計額を、2026年３月決算期の年度決算期の末日における純資産の部の合計額又は前年度決算期の末日における純資産の部の合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

　　　②各年度決算期の末日における借入人の連結の損益計算書において、経常損益の金額を０円以上に維持すること。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）「提出日現在発行数」欄には、2026年11月１日からこの半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

　該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

　該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）１.株式分割（１：２）によるものであります。

２.新株予約権の行使による増加であります。

（５）【大株主の状況】

（注）１．上記のほか、自己株式が285,296株あり、所有株式数の割合は、自己株式を除いて算定しております。

２．上記の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は、次のとおりであります。

３．株式会社日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数には、当社が役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託として信託している337,518株が含まれております。なお当該株式は、中間連結貸借対照表においては自己株式として表示しております。

４．当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。

５．2023年10月６日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書№３において、アセットマネジメントOne株式会社及びその共同保有者が2023年９月29日現在でそれぞれ以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2026年９月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、その内容は以下のとおりであります。当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、保有株券等の数については、当該株式分割前の株式数を記載しております。

６．2023年12月20日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書№１において、アライアンス・バーンスタイン・エル・ピーが2023年12月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2026年９月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、その内容は以下のとおりであります。当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、保有株券等の数については、当該株式分割前の株式数を記載しております。

７．2025年４月４日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書№11において、野村證券株式会社及びその共同保有者が2025年３月31日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2026年９月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

なお、その内容は以下のとおりであります。当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、保有株券等の数については、当該株式分割前の株式数を記載しております。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）１．「完全議決権株式（その他）」の株式数及び議決権の数には、「役員向け業績連動型株式報酬」及び「従業員向け株式給付信託」制度の信託財産として、株式給付信託が保有する当社の株式337,518株及び議決権の数3,375個が含まれております。

２．「単元未満株式」には、当社所有の自己株式96株が含まれております。

②【自己株式等】

（注）１．上記のほか、単元未満の自己株式96株を保有しております。

２．「役員向け業績連動型株式報酬制度」及び「従業員向け株式給付信託制度」の信託口が保有する当社株式337,518株は、上記に含めておりません。

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１　中間連結財務諸表の作成方法について

　当社の中間連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

　また、当社は、金融商品取引法第24条の５第１項の表の第１号の上欄に掲げる会社に該当し、連結財務諸表規則第１編及び第３編の規定により第１種中間連結財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

　当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2026年４月１日から2026年９月30日まで）に係る中間連結財務諸表について、有限責任監査法人トーマツによる期中レビューを受けております。

１【中間連結財務諸表】

（１）【中間連結貸借対照表】

（２）【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結包括利益計算書】

（３）【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（追加情報）

　当社は、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度を導入しております。当該制度に係る信託が保有する当社株式は、連結貸借対照表において自己株式として計上しております。前連結会計年度末における当該自己株式の帳簿価額及び株式数は、805百万円、406,444株、当中間連結会計期間末における当該自己株式の帳簿価額及び株式数は、680百万円、337,518株であります。

　なお、当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、前連結会計年度末の自己株式数を記載しております。

（中間連結貸借対照表関係）

※１　財務制限条項

　当社グループは一部の金融機関からの借入に対し、財務制限条項が付されております。財務指標を基準とする主な財務制限条項は、連結及び単体財務諸表の①純資産、②経常利益、③LTV(Loan to Value)、④在庫回転月数、⑤D/Eレシオの一定水準の維持であり、当該指標のいずれかまたは複数に抵触または連続して抵触した場合、期限の利益を喪失する可能性があります。

　前連結会計年度末及び当中間連結会計期間末における上記財務制限条項の対象となる借入金残高は次のとおりであります。

※２　その他流動負債のうち、契約負債の金額は次のとおりです。

（中間連結損益計算書関係）

※１　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

　２　売上高の季節的変動

　当社グループの住宅事業は、顧客への引渡しが第４四半期に多くなる傾向があります。そのため、売上高に季節的変動が見られ、第４四半期の割合が高くなる傾向があります。

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は、次のとおりであります。

（株主資本等関係）

前中間連結会計期間（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

１．配当金支払額

（注）配当金の総額には、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度に係る信託が保有する当社株式239,044株に対する配当金20百万円が含まれております。

２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

（注）配当金の総額には、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度に係る信託が保有する当社株式203,222株に対する配当金20百万円が含まれております。

当中間連結会計期間（自　2026年４月１日　至　2026年９月30日）

１．配当金支払額

（注）１．配当金の総額には、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度に係る信託が保有する当社株式203,222株に対する配当金27百万円が含まれております。

２．当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。１株当たり配当額は、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しております。

２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

（注）１．配当金の総額には、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度に係る信託が保有する当社株式337,518株に対する配当金25百万円が含まれております。

２．当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。１株当たり配当額は、当該株式分割後の実際の配当金の額を記載しております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、注文住宅事業、中古住宅再生事業、不動産賃貸業、不動産仲介事業等を含んでおります。

２．セグメント利益の調整額△2,520百万円は、セグメント間取引消去38百万円及び各セグメントに帰属しない全社費用△2,558百万円であります。

３．セグメント利益は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

Ⅱ　当中間連結会計期間（自　2026年４月１日　至　2026年９月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、注文住宅事業、中古住宅再生事業、不動産賃貸業、不動産仲介事業等を含んでおります。

２．セグメント利益の調整額△2,441百万円は、セグメント間取引消去57百万円及び各セグメントに帰属しない全社費用△2,498百万円であります。

３．セグメント利益は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　「その他」セグメントにおいて、１社の株式を取得し連結子会社としたことに伴い、負ののれん発生益を認識しております。当該事象による負ののれん発生益の計上額は、当中間連結会計期間においては117百万円であります。当該負ののれん発生益の金額は、当中間連結会計期間末において取得原価の配分が完了していないため、暫定的に算定された金額であります。

　なお、当該事象による負ののれん発生益は特別利益であるため、セグメント利益には含めておりません。

３．報告セグメントの変更等に関する事項

　当中間連結会計期間において、量的重要性の判断により、従来報告セグメントとして記載していた「注文住宅事業」について「その他」の区分に含め、「その他」に含まれていたアパート・収益不動産事業を報告セグメントとして記載する方法に変更しております。

　なお、前中間連結会計期間のセグメント情報については、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。

（収益認識関係）

収益認識の時期別に収益を分解した情報

前中間連結会計期間（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

（注）　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、注文住宅事業、中古住宅再生事業、不動産賃貸業、不動産仲介事業等を含んでおります。

当中間連結会計期間（自　2026年４月１日　至　2026年９月30日）

（注）１．　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、注文住宅事業、中古住宅再生事業、不動産賃貸業、不動産仲介事業等を含んでおります。

２．　当中間連結会計期間において、量的重要性の判断により、従来報告セグメントとして記載していた「注文住宅事業」について「その他」の区分に含め、「その他」に含まれていたアパート・収益不動産事業を報告セグメントとして記載する方法に変更しております。

　なお、前中間連結会計期間の収益認識の時期別に収益を分解した情報については、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。

（１株当たり情報）

　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）１．当社は、2026年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり中間純利益、潜在株式調整後１株当たり中間純利益を算定しております。

２．当社は、役員向け業績連動型株式報酬制度及び従業員向け株式給付信託制度を導入しております。当該制度に係る信託が保有する当社株式は、中間連結貸借対照表において自己株式として計上しており、１株当たり中間純利益の算定過程における期中平均株式数の計算において、自己株式として取り扱っております。なお、自己株式として控除した当該株式の期中平均株式数は、前中間連結会計期間は461,646株、当中間連結会計期間は383,092株であります。

（重要な後発事象）

該当事項はありません。

２【その他】

　2026年11月12日開催の取締役会において、2026年９月30日現在の株主名簿に記録された株主に対し、次のとおり中間配当を行うことを決議いたしました。

①　中間配当金の総額　　　　　　　　　　　　　　2,358百万円

②　１株当たりの金額　　　　　　　　　　　　　　　 75円00銭

③　支払請求権の効力発生日及び支払開始日　　 2026年12月７日

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。