日鉄興和不動産株式会社｜半期報告書－第75期(2026/04/01－2027/03/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は中間連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２【事業の内容】

当中間連結会計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、当中間連結会計期間における、各セグメントに係る主要な関係会社の異動については、次のとおりであります。

（住宅）

NSKRE US Investment V LLCを新たに設立したため、連結子会社といたしました。

RW Lulah Venture, LLCを新たに持分取得したため、持分法適用関連会社といたしました。

（物流・産業用不動産）

NSKRE US Investment IV LLC及びNSKRE Huntingwood Pty Ltdを新たに設立したため、連結子会社といたしました。

CBRE UIV III Master Fund, L.P.及びMECO Huntingwood Pty Ltdを新たに持分取得したため、持分法適用関連会社といたしました。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当中間連結会計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当中間連結会計期間における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　経営成績の状況

　当中間連結会計期間の経営成績は、前中間連結会計期間に複数の大型物件の売却を計上した反動に加え、当連結会計年度における物件売却及び分譲マンションの引渡しが下期に集中する計画であることから、営業収益1,146億円（対前年同期△338億円）、営業利益151億円（同△182億円）、経常利益103億円（同△195億円）、親会社株主に帰属する中間純利益68億円（同△115億円）となりました。

当社グループの経営成績

（単位：百万円）

セグメント別営業収益

（単位：百万円）

セグメント別営業利益

（単位：百万円）

　セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。

イ．都市開発

　都市開発セグメントにつきましては、オフィスビル賃貸において「赤坂インターシティAIR（東京都港区）」の埋め戻し、大規模ビル「虎ノ門アルセアタワー（東京都港区）」のリーシングの進捗等により空室率は低下しました（都心５区でのオフィス・商業ビル平均稼働率96.9％）。一方で、前中間連結会計期間に大型物件の売却を計上した反動等により当中間連結会計期間の営業収益は506億円（対前年同期△121億円）、営業利益については117億円（同△69億円）となりました。

都心５区の賃貸床面積・空室率（オフィス・商業ビル）

（注）１．都心５区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指しております。

　　　２．所有面積、転貸面積は中間期末時点の面積であります。

　　　３．転貸面積とは、所有者から賃借した床を第三者に賃貸している面積であります。

　　　４．空室率は、所有物件に係る期中平均の数値であります。

ロ．住宅

住宅セグメントにつきましては、分譲マンション事業において「リビオ光が丘ガーデンズ（東京都練馬区）」、「リビオ堺グリーンアベニュー（大阪府堺市）」等の販売・引渡しが概ね計画通り進捗しましたが、
前中間連結会計期間に大規模な分譲マンションの竣工、引渡しがあった反動等により、分譲マンション供給戸数は321戸（前中間連結会計期間401戸）となり、営業収益は394億円（対前年同期△41億円）となりました。
また、賃貸マンション事業においては大阪市の物件を一棟売却したこと等により、営業収益は80億円（同＋56億円）となりました。これらの結果、住宅セグメントの営業収益は601億円（同＋35億円）、営業利益は77億円（同△55億円）となりました。

住宅の営業収益内訳

（単位：百万円）

ハ．物流・産業用不動産

　物流・産業用不動産セグメントにつきましては、前中間連結会計期間に大型物件の売却を計上した反動等により、当中間連結会計期間の営業収益は24億円（対前年同期△253億円）、営業利益は△３億円（同△57億円）となりました。

ニ．その他

　みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が独自に築いてきた顧客ネットワークを最大限活用し、事業法人の保有不動産の有効活用・処分等、不動産ニーズ発掘に取り組んでまいりました。その結果、当中間連結会計期間の営業収益は15億円（対前年同期＋０億円）、営業利益は１億円（同＋１億円）となりました。

②　財政状態の状況

（資産）

　当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が１兆5,083億円となり、仕掛不動産、有形固定資産及び投資有価証券の増加等により前期末から1,021億円増加しました。

（負債）

　負債残高については１兆1,412億円となり、有利子負債941億円の増加等により前期末から961億円増加しております。

（純資産）

　純資産残高については、前期末比59億円増加の3,670億円となりました。

（注）ネットD/Eレシオ=(有利子負債－現金及び預金）／自己資本

③　キャッシュ・フローの状況

　当中間連結会計期間における現金及び現金同等物の残高は676億円となり、前中間連結会計期間と比較して55億円の減少となりました。

　当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、303億円の資金減少（対前年同期△567億円）となりました。これは、税金等調整前中間純利益94億円等の資金増加の一方で、棚卸資産の増加411億円等の資金減少があったものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、777億円の資金減少（対前年同期△553億円）となりました。

これは、投資有価証券及び関係会社株式の取得519億円等の資金減少によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、900億円の資金増加（対前年同期＋948億円）となりました。これは、長期借入金による資金調達844億円等があった一方、長期借入金の返済307億円等を実施したことによるものであります。

(2）経営方針・経営戦略等

① 経営の基本方針

　当社は、人口動態の大きな変化やAIをはじめとするテクノロジーの進展に伴い、人々のライフスタイルや価値観、求められるサービスが大きく変容していくことを踏まえ、10年先を見据えた経営計画が必要であると判断いたしました。そのうえで、「人と向き合い、街をつくる。」という企業理念とサステナビリティ経営を基軸に、足元からのフォアキャストと未来社会からのバックキャストを組み合わせ、2026～2035年度を対象とした第４次グループ経営計画を策定しました。

　第４次グループ経営計画では、「挑戦が、未来をつくる」というスローガンを掲げ、本計画の着実な推進を通じて、新たな成長ステージの実現にグループ一丸となって挑戦してまいります。

② 目標とする経営指標

　当社グループは、第４次グループ経営計画（2026～2035年度）において、持続的目標の「成長性」と10年後目標の「健全性」・「効率性」として連結経常利益の年平均成長率５％超、自己資本比率30％以上、事業利益ROA4.5％超を目指す経営指標として掲げております。

(3）研究開発活動

　該当事項はありません。

(4）主要な設備の新設、除却等の計画

　当中間連結会計期間において、新たに確定した主要な設備の新設、除却等の計画はありません。

３【重要な契約等】

　(1)　みずほリース株式会社の普通株式を取得する旨の株式譲渡契約

　当社は、2026年５月14日付で株式会社みずほフィナンシャルグループとの間で締結した、みずほリース株式会社の普通株式を取得する旨の株式譲渡契約に基づき、同社の普通株式24,574,200株を、2026年７月１日に取得しております。

　(2)　上記の他、該当事項はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）１　当社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を要する旨定款に定めております。

２　甲種類株式の内容は次のとおりであります。

(1）議決権条項

甲種類株式を有する株主（以下「甲種類株主」という。）は、法令に別段の定めがある場合を除き、株主総会において議決権を有しない。

(2）剰余金の配当

①　剰余金の配当

当社は、普通株主又は普通登録株式質権者に対して剰余金の配当（以下「普通株式配当」という。）を行うときは、当該普通株式配当の基準日と同一の日を基準日として、甲種類株主又は甲種類株式の登録株式質権者（以下「甲種類登録株式質権者」という。）に対して、次に定めるところに従って、剰余金の配当を行う。

イ　甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して交付する配当財産の種類

当該普通株式配当における配当財産の種類と同一とする。

ロ　甲種類株式１株につき交付する配当財産の価額

当該普通株式配当において普通株式１株につき交付する配当財産の価額と同額とする。

ハ　優先順位

甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対する剰余金の配当と普通株主又は普通登録株式質権者に対する剰余金の配当における支払順位は同順位とする。

②　非参加条項

当社は、上記(2)－①に定めるほか、甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して剰余金の配当を行わない。

(3）残余財産の分配

当社は、残余財産の分配を行うときは、甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して、次に定めるところに従って、残余財産の分配を行う。

①　甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して交付する残余財産の種類

普通株式について交付する残余財産の種類と同一とする。

②　甲種類株式１株につき交付する残余財産の価額

普通株式１株につき交付する残余財産の価額と同額とする。

③　優先順位

甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対する残余財産の分配と普通株主又は普通登録株式質権者に対する残余財産の分配における支払順位は同順位とする。

(4）取得請求権

①　取得条項

甲種類株主は、2012年10月１日以降、当該甲種類株主の議決権比率（当社の普通株式に係る議決権の総数に対する当該甲種類株主の有する普通株式に係る議決権数の割合をいう。以下、(4)において同じとする。）が５分の１を下回る場合には、当社に対して、甲種類株式を取得することを請求することができる。ただし、甲種類株主が取得の請求をすることができる甲種類株式の数は、当該請求に対して下記(4)－②に基づき普通株式が交付された後における当該甲種類株主の議決権比率が５分の１以上となる株式数のうち最も少ない数を限度とする。

②　取得と引き換えに交付すべき普通株式数

当社は、甲種類株主が、上記(4)－①に従い取得の請求を行った場合、当該請求に係る甲種類株式を取得するのと引換えに、当該甲種類株主に対して、甲種類株式１株につき普通株式１株を交付するものとする。

③　取得請求受付場所

東京都港区赤坂一丁目８番１号

日鉄興和不動産株式会社

④　取得請求の効力発生

取得請求の効力は、取得請求書及び甲種類株式の株券が上記(4)－③に記載する取得請求受付場所に到着したときに発生する。ただし、甲種類株式の株券が発行されていない場合は、株券の提出は要しないものとする。

(5）種類株主総会の決議

当社が、会社法第322条第１項各号に掲げる行為をする場合には、法令に別段の定めがある場合を除き、甲種類株主を構成員とする種類株主総会の決議を要しない。

(6）種類株主総会の決議が必要な事項

上記(5)にかかわらず、当社の株主総会において決議すべき事項のうち、次の事項については、当社の株主総会の決議の時点で、当社の普通株式及び甲種類株式の発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する甲種類株主の有する普通株式及び甲種類株式の総数の割合が３分の１を超える場合、当社の株主総会の決議のほか、甲種類株主を構成員とする種類株主総会の決議があることを必要とする。

①　会社法第466条に定める定款の変更

②　会社法第199条第１項に定める株式の募集事項の決定

（ただし、当該募集に係る株式の発行又は自己株式の処分の後における甲種類株主株式等所有比率（下記算式により計算する。以下同じ。）が３分の１以下となるものに限る。）

（注）　会社法施行規則第25条第６項にかかわらず、「募集事項の決定に係る当社の株主総会の決議の日」を算定基準日として計算する。

③　会社法第238条第１項に定める新株予約権の募集事項の決定

（ただし、当該募集に係る新株予約権の発行の後における甲種類株主株式等所有比率が３分の１以下となるものに限る。）

④　会社法第783条第１項又は同法第795条第１項に定める吸収合併契約等の承認

⑤　会社法第804条第１項に定める新設合併契約等の承認

⑥　会社法第467条第１項第１号に定める事業の全部又は同項第２号に定める事業の重要な一部の譲渡に係る契約の承認

(7）株式の併合又は分割等

①　当社は、普通株式について株式の分割又は併合を行う場合、甲種類株式について、当該株式の分割又は併合と同時に、当該株式の分割又は併合と同一の割合による株式の分割又は併合を行う。

②　当社は、普通株式について株式無償割当てを行う場合、甲種類株式について、当該株式無償割当てと同時に、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、当該各号に定める株式無償割当て又は株式の分割を行う。

イ　当該株式無償割当てにおいて割り当てる株式が普通株式である場合

当該株式無償割当ての割当比率と同一の割当比率にて甲種類株式を割り当てる株式無償割当て又は当該株式無償割当ての割当比率と同一の割合による株式の分割

ロ　当該株式無償割当てにおいて割り当てる株式が普通株式以外の種類の株式である場合

当該株式無償割当てにおいて割り当てる株式と同一の種類の株式を当該株式無償割当ての割当比率と同一の比率にて割り当てる株式無償割当て

③　当社は、普通株式について新株予約権無償割当てを行う場合、甲種類株式について、当該新株予約権無償割当てと同時に、当該新株予約権無償割当てにおいて割り当てる新株予約権と同一の内容の新株予約権を当該新株予約権無償割当ての割当比率と同一の比率にて割り当てる新株予約権無償割当てを行う。

④　当社は、上記(7)－①～③ほか、甲種類株式について、株式の分割若しくは併合、株式無償割当て又は新株予約権無償割当てを行わない。

(8）株主との合意による取得

当社は、会社法に定める手続きに従い、甲種類株主との合意により甲種類株式を取得することができる。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

　該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

　該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

　普通株式及び種類株式の合計所有株式数の多い順上位10名は、以下のとおりであります。

（注）エムエル・エステート(株)の持株数のうち甲種類株式51,654株はみずほ信託銀行(株)へ委託した信託財産であります。当該信託契約においては議決権行使指図権は付されておらず、当該種類株式に係る議決権は行使されません。

なお、所有株式に係る議決権の個数の多い順上位10名は、以下のとおりであります。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）　甲種類株式の内容は、「１　株式等の状況　(1）株式の総数等　②　発行済株式」に記載のとおりであります。

②【自己株式等】

　該当事項はありません。

２【役員の状況】

　該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．中間連結財務諸表の作成方法について

　当社の中間連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

　また、当社は、金融商品取引法第24条の５第１項の表の第３号の上欄に掲げる会社に該当しますが、同項ただし書後段の規定に基づき、連結財務諸表規則第１編及び第３編の規定により第１種中間連結財務諸表を作成しております。

２．監査証明について

　当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2026年４月１日から2026年９月30日まで）に係る中間連結財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人による期中レビューを受けております。

１【中間連結財務諸表】

（１）【中間連結貸借対照表】

（２）【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結包括利益計算書】

（３）【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更）

（連結の範囲の重要な変更）

　当中間連結会計期間より、新たに設立したNSKRE US Investment IV LLC、NSKRE US Investment V LLC及びNSKRE Huntingwood Pty Ltdを連結の範囲に含めております。

（持分法適用の範囲の重要な変更）

　当中間連結会計期間より、新たに持分を取得したCBRE UIV III Master Fund, L.P.、RW Lulah Venture, LLC及びMECO Huntingwood Pty Ltdを持分法適用の範囲に含めております。

（中間連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

税金費用については、当中間連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前中間純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（中間連結貸借対照表関係）

　１　保証債務

※２　保有目的の変更

前連結会計年度（2026年３月31日）

　保有目的の変更により、有形固定資産及び無形固定資産から販売用不動産及び仕掛不動産へ8,995百万円振替えております。

当中間連結会計期間（2026年９月30日）

　保有目的の変更により、販売用不動産から有形固定資産へ3,660百万円、有形固定資産から販売用不動産へ14百万円振替えております。

（中間連結損益計算書関係）

※　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

　当社グループにおいては現金及び現金同等物の範囲を現金及び預金勘定としているので、現金及び現金同等物の範囲と現金及び預金勘定は一致しております。

（株主資本等関係）

Ⅰ　前中間連結会計期間（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

１．配当金支払額

２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

　該当事項はありません。

Ⅱ　当中間連結会計期間（自　2026年４月１日　至　2026年９月30日）

１．配当金支払額

２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

　該当事項はありません。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

１．報告セグメントごとの営業収益及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△4,093百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△4,093百万円であります。

全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

２．セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。

Ⅱ　当中間連結会計期間（自　2026年４月１日　至　2026年９月30日）

１．報告セグメントごとの営業収益及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△4,141百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△4,141百万円であります。

全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

２．セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

（単位：百万円）

（注）「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会移管指針第10号　2024年７月１日）に基づく不動産売上等が含まれております。

（１株当たり情報）

　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）１．普通株式には、甲種類株式を含んでおります。

２．潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

（重要な後発事象）

  該当事項はありません。

２【その他】

2026年５月26日開催の取締役会において、次のとおり剰余金の配当を行うことを決議いたしました。

(1）配当金の総額………………………………………3,304百万円

(2）１株当たりの金額…………………………………9,500円00銭

(3）支払請求の効力発生日及び支払開始日…………2026年６月25日

（注）2026年３月31日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。