東急リアル・エステート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第46期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

(注１)　記載した数値は、以下、本書において特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

(注２) 「不動産賃貸事業収益」には、資産受入益（第37期5百万円、第38期10百万円、第44期9百万円）及び工事負担金受入額（第40期3百万円）は含んでいません。

(注３) 「減価償却費等」には固定資産除却損（第37期13百万円、第38期3百万円、第39期2百万円、第40期1百万円、第41期2百万円、第42期9百万円、第43期4百万円、第44期16百万円、第45期24百万円、第46期3百万円）を含んでいます。

(注４)　賃貸NOI（Net Operating Income）、計算：不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費等

(注５)　FFO（Funds from Operation）、計算：当期純利益＋減価償却費等＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損-不動産等売却益-不動産等交換差益-資産受入益

なお、その他不動産関連償却は発生していません。

(注６)　AFFO（Adjusted Funds from Operation）

(注７)　短期借入金＋１年内返済予定の長期借入金＋長期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋投資法人債

(注８) 「出資総額（純額）」には出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(注９)　不動産信託受益権については、総資産から当該不動産信託受益権の資産の一部である金銭等を差引いた実質不動産の保有に相当する部分を記載しています。

(注10) 「総賃貸可能面積」は、建物・施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。

(注11) 「期末稼働率」は、期末の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。

(注12) 「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第37期乃至第43期977,600口、第44期971,037口、第45期乃至第46期961,371口）で除することにより算出しています。

(注13) 経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2 ｝×365÷運用日数

(注14) 当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2 ｝×365÷運用日数

(注15) 本投資法人の投資証券が上場する株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場における期中平均価格（終値）です。

(注16) 後記「第二部 投資法人の詳細情報 第５ 投資法人の経理状況 １ 財務諸表 (６) 注記表〔会計方針の変更に関する注記〕」に記載のとおり、控除対象外消費税等に係る会計方針の変更を行っています。当該会計方針の変更は遡及適用され、第45期については遡及適用後の数値となっています。以下同じです。

②　事業の概要及び第46期以降の資産運用の経過

A.　当期の概況

(イ)　投資法人の主な推移

　東急リアル・エステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。

　その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みます。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロットメントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割、2025年７月に自己投資口消却を実施した結果、2026年７月31日現在、発行済投資口の総口数は961,371口となっています。

(ロ)　投資環境と運用実績

　本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。

(i) 投資環境

　当期の国内景気は、緩やかに回復していますが、中東情勢の影響を注視する必要があります。

　首都圏経済について、個人消費は、百貨店販売額、スーパー販売額、コンビニエンスストア販売額等では前年を上回っているほか、旅行や飲食サービス等は、緩やかに回復しつつあり、全体として緩やかに回復しつつあります。雇用情勢では、有効求人倍率はおおむね横ばいで推移し、新規求人数は増加、完全失業率は低水準で推移しており、改善しつつありますが、企業の人手不足感は続いています。

　東京圏の人口動態については、2026年１月から６月までの間において、10万人超の転入超過（※）があり、全国との格差は依然として拡大しています。※出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）

　このような状況のなか、東京23区のオフィス市場は、引き続きグレードの高いビルへの移転や拡張移転、館内増床等による需要増加により、空室率は低下傾向にあります。オフィス賃料は、空室率の低下に加え、コスト上昇を賃料に転嫁する動きから、全体として上昇傾向が継続しています。

　商業施設賃貸市場は、中国人旅行客の減少の影響等により、インバウンドによる買物需要の伸びに鈍化がみられる一方、実質総雇用者所得が緩やかに増加しており、消費マインドは下げ止まりの兆しがみられます。小売販売額では、物価上昇による節約志向の高まりから、伸びが限定的な状況にありますが、東京の主要な商業エリアでは、旺盛なテナントの出店ニーズにより、空室率は低下し、賃料は上昇しています。

　不動産売買市場は、緩和的な金融環境、国内外の投資家による堅調な投資需要を背景に、安定して推移しています。

　金利上昇局面にあるものの、国内外投資家の需要は堅調であるため、期待利回りは引き続き低水準で推移しています。

(ii) 運用実績

a.　物件取得、売却及び運用管理

　本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）（注）」に基づき投資活動を行いました。

　当期においては、2026年２月27日にTOKYU REIT虎ノ門ビルの共有持分40％を譲渡し、2026年４月15日に戸越銀座ラウンドビル及び東急すすき野ビルを取得しました。

　当期末現在の本投資法人が保有する29物件の取得価額合計は2,457億4千万円、総賃貸可能面積は167,710.68㎡、期末算定価額の合計は3,315億7千万円となりました。

　この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は987億1千万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。

　当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.5％の上昇となりました。

（注）「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、本資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。

b.　利益相反対策

　取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程を厳守し、所定の手続を履践しました。

　なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。

（注）「利害関係者」については、後記「(４)投資法人の機構　b.投資法人の運用体制　(イ)取締役会による意思決定及び業務執行の監督　＜委員会＞ ⅱ.コンプライアンス・リスクマネジメント委員会」における注記をご参照下さい。以下同じです。

(ハ)　資金調達の概要

　安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。

　当期においては、返済期限が到来した長期借入金57億円のうち、42億円は借換を行い、15億円は自己資金で返済を行いました。

　また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しております。

　当期末現在の有利子負債残高は1,040億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高930億円（１年内返済予定の長期借入金163億円を含みます。））、当期における加重平均利率は、0.90％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。

　なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下のとおりです。

 　(ニ)　業績及び分配の概要

　上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益105億1千3百万円、営業利益60億7百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は55億3千3百万円、当期純利益は55億3千3百万円を計上しました。

　当期は、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）に基づき、2026年２月27日に譲渡した「TOKYU REIT 虎ノ門ビル（共有持分割合40％）」の譲渡益26億6千6百万円のうち、17億6千6百万円を「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てます。また、過年度に計上した買換特例圧縮積立金の一部である9千7百万円を取り崩します。よって、分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、当期純利益に当該圧縮積立金取崩額を加算し、当期未処分利益から当該圧縮積立金繰入額を控除し、かつ、会計方針の変更による遡及適用の累積的影響額8千9百万円を留保した上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口１口当たりの分配金は4,020円となりました。

B.　今後の運用方針及び対処すべき課題

(イ)　想定される将来動向

　景気の先行きについては、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されますが、中東情勢の影響を引き続き注視する必要があります。また、金融資本市場の変動等の影響等に注意する必要があります。

　このような見通しのなか、不動産賃貸市場においては、引き続き逼迫した需給を背景に、空室率は低水準で推移し、賃料は上昇する事が予想されます。

不動産売買市場においては、国内金利上昇への懸念はあるものの、緩和的な金融環境や円安の継続により、国内外の不動産投資家の投資姿勢は維持され、東京のオフィスの期待利回りは低水準で推移することが見込まれます。

(ロ)　今後の運用方針及び対処すべき課題

　本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急㈱等（注２）からバランスよく取得していきます。

（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。

（注２）「東急㈱等」の定義については、後記「(２)投資法人の目的及び基本的性格　a.投資法人の目的及び基本的性格　(イ)成長性　②外部成長要因」における注記をご参照下さい。

　物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。

　現在の投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止まりの状況が続いていることから、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」にあたり、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急株式会社（以下、「東急㈱」といいます。）において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待されます。これらにより、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加しています。

　このような環境認識のもと、本投資法人は「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注３）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。

（注３）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成されます。

　さらに、透明性を確保するため本資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。

　また、本資産運用会社では、2022年３月に「サステナビリティ方針」を制定（2025年７月改定）するとともに、全社的にサステナビリティに関する取り組みを継続的かつ組織的に推進・協議するための体制整備の一環として、サステナビリティ推進委員会を設置しました。2025年３月にはサプライチェーン全体でサステナビリティへの取り組みを進めていくことを目的に、取引先の皆様とともに相互に遵守すべき事項について整理し、「サプライチェーン方針」を策定しました。2022年８月にはTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明し、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しています。TCFD提言において把握・開示が推奨されている、気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」に基づき、定性的なシナリオ分析を行い、本投資法人ウェブサイトにて開示しています。本投資法人はポートフォリオの価値向上と投資主価値の最大化を目指すとともに、サステナブルな社会の実現に向けた貢献を進めるべく、本資産運用会社と協働して取り組みを推進してまいります。

　なお、上記に記載した投資環境判断、今後の運用方針及び対処すべき課題は、本資産運用会社の本書の日付現在における分析、認識及び方針を示したものであり、将来の業績等を保証するものではなく、また、記載された施策が実行される保証もありません。

C． 決算日後に生じた重要な事実

本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下のとおりです。

　資産の取得

　2026年９月14日付で、以下の資産について売買契約を締結し、2026年10月13日に取得しました。

ⅰ．取得資産　　　　：国内不動産

ⅱ．物件名称　　　　：スタイリオ新丸子駅前

ⅲ．取得価額（注）　：2,200百万円

ⅳ．契約日　　　　　：2026年９月14日

ｖ．取得日　　　　　：2026年10月13日

ⅵ．取得先　　　　　：東急株式会社

ⅶ．所在地　　　　　：神奈川県川崎市中原区新丸子町735番地３、735番地２

ⅷ．用途　　　　　　：共同住宅・診療所

ⅸ．面積　　　　　　：敷地面積：341.03m²

　　　　　　　　　　　建物延床面積：1,760.11m²

ⅹ．構造　　　　　　：鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

ⅺ．竣工時期　　　　：2025年10月

ⅻ．取得資金　　　　：自己資金

（注）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

a.　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。

(イ)　成長性

　成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び１投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。

①　内部成長要因

●　資産運用の最適化

　本投資法人は、内部成長を達成するため、本資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。

●　投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長

　本投資法人の投資対象は、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません。

②　外部成長要因

●　積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上

　本投資法人は、主たる投資対象である東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設に関して、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び１投資口当たり利益の成長を目指します。

●　東急㈱等（注）からの物件取得

　本投資法人は、東急㈱等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。同覚書の内容については、後記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。

（注）「東急㈱等」とは、以下の(ⅰ)から(iii)までのいずれかに掲げる者をいいます。以下同じで

　　　す。

　　  (ⅰ)　東急㈱

　　　(ii)  東急㈱の子会社

　　　(iii) 東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体

(ロ)　安定性

　安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当（分配金）の確保をいいます。

●　投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性

　本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。

●　開発リスクの回避

　本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、東急㈱等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図しています。

(ハ)　透明性

　透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東急㈱等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、利害関係者との利益相反回避に十分配慮するものとします。

●　市場価格取引の徹底

●　情報開示の充実

●　独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保

　具体的には、本資産運用会社は、自主ルールとして「利害関係者取引規程」を策定及び随時改定し、その要旨を開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、東急㈱等その他の本資産運用会社の利害関係人等との取引に関しては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先立ってコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い、その実効性を確実なものとします（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B. 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。）。

b.　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。)上の金融商品取引業者（本書の日付現在、本資産運用会社）にすべて委託してこれを行います。

(注１) 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。

投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。すべての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(４) 投資法人の機構　a. 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができる他、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。

投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針　(１) 投資方針及び(２) 投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　(３) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に発行する投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務並びに投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(３) 投資法人の仕組み」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報　第４ 関係法人の状況」をご参照下さい。

(注２) 本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、同時に本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

(注３) 本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

a.　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

(注１)　プロパティ・マネジメント契約は、物件毎に個別に締結され、信託受益権の場合、本投資法人、本資産運用会社、不動産信託
受託者、プロパティ・マネジメント会社の四者契約に、不動産に直接投資する物件の場合、不動産信託受託者を除く三者契約になります。

(注２)　本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。）は、東急㈱です。東急㈱は、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する親会社をいいます。）であり、本投資法人及び本資産運用会社との間で本仕組図に記載された各契約、その他の契約を締結し、各種業務を提供しています。また、本投資法人から物件を賃借しているほか、本投資法人との間で物件の売買を行っています。詳細については後記「c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者」、「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」及び「５ 運用状況　(２) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」もご参照下さい。

(注３)　借入先金融機関の詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第５ 投資法人の経理状況 １ 財務諸表 (７) 附属明細表 ⑥ 借入金等明細表」をご参照下さい。

b.　本投資法人並びに本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

(注) 特別口座の管理に関する契約との関係で三菱UFJ信託銀行株式会社を以下、その役割において「特別口座管理人」ということがあります。

c.　上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者

d.　匿名組合出資等の仕組み

　本投資法人はその規約に基づき匿名組合出資持分その他の投資ビークルへの投資をすることがあります。匿名組合出資持分に投資する場合、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資し、本投資法人は匿名組合員として分配金を得ることになります。

（４）【投資法人の機構】

a.　投資法人の統治に関する事項

(イ)　本投資法人の機関の内容

　本投資法人の執行役員は、２名以内、監督役員は３名以内（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第19条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びにすべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。

(a)　投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利　(１)投資主の権利　(イ) 投資主総会における議決権」をご参照下さい。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。（但し、本投資法人の規約上、役員の選解任、資産運用会社との間の運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利　(１)投資主の権利　(イ) 投資主総会における議決権」をご参照下さい。）

　本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約別紙１「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

　本投資法人は、2017年３月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以後、隔年毎の３月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集します（規約第10条第１項）。

　また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

(b)　執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、その出席者の過半数をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第23条）。

　投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

(c)　会計監査人

　本投資法人は、PwC Japan有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

(ロ)　本投資法人の統治に関する事項

(a)　コンプライアンス態勢を支えるガバナンス

　本投資法人及び本資産運用会社では、優れたガバナンスは競争力の源泉であり、投資主価値向上に資するものと位置付けています。本投資法人の発行する投資証券がグローバルプロダクト（国際的金融商品）として内外のあらゆる投資家の投資対象となるよう、グローバルスタンダードでみても充分な評価に足るガバナンスの設計及びその整備を進め、着実な運営を行ってきました。

(b)　本投資法人のコンプライアンス・ポリシー

　本投資法人は上場不動産投資信託として、その社会的責任と公共的使命を自覚し、倫理・法令、市場ルール（本投資法人に適用あるグローバル規制を含む。）及び主務官庁のガイドラインその他、本投資法人の内部規則等（以下、これらを総称して「法令等」といいます。）の遵守、すなわちコンプライアンスを徹底することにより、投資主その他ステークホルダーの信頼を確保することを目的として、下記のとおり「コンプライアンス・ポリシー」を制定し、かかる「コンプライアンス・ポリシー」に基づき、ガバナンスの設計及びその整備を行っています。

（コンプライアンス態勢の構築）

Ａ．本投資法人は、法令等の遵守その他、必要かつ適切なコンプライアンス態勢を構築します。

（コーポレート・ガバナンスの構築）

Ｂ．本投資法人は、利益相反取引の回避、内部者取引の未然防止その他、必要かつ適切なコーポレート・ガバナンスを構築します。

（正確な記録・適切な保管）

Ｃ．本投資法人は、会計帳簿、議事録その他の情報を正確に記録し、適切にこれを保管します。

（適時・適切・正確・公平な情報の開示・提供）

Ｄ．本投資法人は、法令等の定めに従い、投資主その他のステークホルダーに対し、適時、適切、正確かつ公平に情報を開示・提供します。

（委託先の監督）

Ｅ．本投資法人は、業務の外部委託先に対し、必要かつ適切な監督を行います。

（反社会的勢力に対する姿勢）

Ｆ．本投資法人は、反社会的勢力との一切の関係を遮断・排除し、反社会的勢力からの不当要求は断固として拒絶します。

（連絡・報告等）

Ｇ．本投資法人は、連絡・報告体制を構築し、緊急時の即時対応、事後の再発防止に努めます。

（見直し・改善）

Ｈ．本投資法人は、必要に応じこのポリシーを見直し、コンプライアンス態勢の継続的な改善を図ります。

(c)　コンプライアンスに関する種々の取り組み

Ａ．投資法人役員会の適切な運営

　本投資法人役員会は、一般事務受託者（三菱UFJ信託銀行株式会社）の機関運営により、原則として月に２回開催され、第46期（2026年２月１日～2026年７月31日）中には10回開催されています。特に、豊富な情報が迅速に本投資法人役員会の審議に反映されるように運営を行っています。なお、本投資法人役員会には、審議の充実及び適法性の確保を目的として、設立当初から原則として法律顧問（森・濱田松本法律事務所外国法共同事業）に出席を要請しており、第46期には開催した全ての本投資法人役員会に法律顧問が同席しています。

Ｂ．監督役員による執行役員の監督

　本投資法人の監督役員は、本投資法人の執行役員が本資産運用会社社長を兼職していることから、より慎重に、適宜、書類検査を実施するなど、役員会に出席して審議を行う以外にも監督活動の充実を図っています。

Ｃ．利益相反対策の拡充

　本投資法人は、外部成長を図るべく、東急㈱等及び不動産投資市場からバランス良く物件を取得するとともに、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオのクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長を目指しています。また、物件の管理運営においても東急㈱等との協働（以下「コラボレーション」といいます。）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図っています。東急㈱等とのコラボレーション強化と表裏一体にある利害関係者取引に対して、その取引の公正・透明性を厳格に担保する仕組みとして本資産運用会社において「利害関係者取引規程」を制定し、これを遵守しています（「利害関係者取引規程」については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B．本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。）。

Ｄ．兼職メリットの活用とデメリットへの対策

　本投資法人の執行役員は、本資産運用会社社長が金商法第31条の４第１項に従い、2025年５月９日付で金融庁長官に兼職の届出を行った上でこれを兼職しています。この兼職により、本投資法人役員会に対する報告の迅速化及び報告内容の具体化が図られることで、そのメリットを存分に享受し、一般事務受託者、資産保管会社、主幹事証券会社及びプロパティ・マネジメント会社等の委託先と執行役員との情報格差の解消に努めるなど、コンプライアンスに関する本投資法人役員会の監視機能を最大限に引き出し、その高いクオリティを実現することに注力しています。

　なお、本投資法人及び本資産運用会社では、本資産運用会社社長とは別に本投資法人の執行役員専用の執務スペース、ファイリングシステム及びメールアドレス等を設置し、更に本投資法人の執行役員の立場で検印し、本資産運用会社の業務プロセスを監視する仕組を確保することにより、業務執行における職責混同の回避に努めています。

　本資産運用会社社長が本投資法人の執行役員を兼職することについては、両社が利益相反関係にあることに起因するリスク又は業務負担の増大等を理由とする監視機能の低下等のデメリットが考えられますが、本投資法人においては、監督役員による執行役員及び本資産運用会社の監督の強化により、また、本資産運用会社においては自主規制として定めた「利害関係者取引規程」による公正な業務運営並びに本資産運用会社社長を支援する役職員の充実及び権限委譲等によりリスクの低減と兼職者の業務執行の負担軽減を図っています。

Ｅ．会計監査人との相互連携

　会計監査人と本投資法人役員との連絡会を決算期毎に適時開催し、会計監査人からの会計及び監査に関しての説明及び報告を受けています。

Ｆ．インサイダー取引規制への対応

本投資法人は、「内部者取引管理規則」を制定し、法人関係情報の適切な管理等、内部者取引の未然防止に関する態勢を整備・運用しています。

(ハ)　本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備・運用の状況

　一般事務受託者及び資産保管会社より、本投資法人役員会において、一般事務等の処理状況につき定期的に業務報告書の提出及びその説明を受け、必要に応じて調査を実施しています。また、本資産運用会社に対しては、本投資法人役員会に対する説明及び報告の内容を充実させるように求めることにより、資産運用に関する幅広い監督を行っています。

　その他、本投資法人の委託先のコンプライアンスの取組状況について、主要な委託先に対する実態調査を定期的に実施し、委託先に対する監督を図っています。

b.　投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

　本資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

　本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用に係る業務を行います。本資産運用会社は、法律上の規定に基づかない独自の制度として社内に執行役員を選任しており、経営（経営方針及び業務執行に関する基本的重要事項の意思決定並びに業務執行の監督）と業務執行を分離した体制を以下のとおり採用しています。

(イ)　取締役会による意思決定及び業務執行の監督

　本資産運用会社の取締役会は、会社の経営の最高意思決定機関として経営方針及び業務執行に関する基本的重要事項の意思決定を行い、取締役の職務の執行を監督します。取締役会は、２名の代表取締役（執行役員社長及び執行役員副社長）及び１名の常勤取締役の他、３名の非常勤取締役（本書の日付現在、本資産運用会社の株主の役職員等である者が就任しています。非常勤取締役の略歴等については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第４ 関係法人の状況　１ 資産運用会社の概況　（４）役員の状況」をご参照下さい。）から構成されており、業務執行に対する監視機能を確保しています。なお、本資産運用会社の取締役会は、委員会を設置し、特定の分野の課題についての協議を行い、各委員会の協議の結果を意思決定の参考にすることができます。本書の日付現在、資産の運用に係る重要事項につき審議、決議及び答申を行うためのインベストメント委員会、コンプライアンス及びリスクマネジメントに関する重要な事項（執行役員コンプライアンス担当又は委員会の事務局長が必要と認めた事項を含みます。）、気候変動リスクと機会を含むサステナビリティに関する重要な事項並びに利害関係を有する者との取引における「利害関係者取引規程」との適合性に関する事項につき、審議、答申（答申がないときはその旨の報告）を行うためのコンプライアンス・リスクマネジメント委員会を設置しています。本資産運用会社の取締役会は、このうち、インベストメント委員会による審議及び決議、コンプライアンス・リスクマネジメント委員会による審議、各委員会の委員より提出された少数意見報告書及び各意見書の内容を尊重した決議を行います。

＜委員会＞

i.　インベストメント委員会

(注) やむを得ない事情により、専門委員が委員会を欠席する場合又は議案の決議に参加することができない場合に備え、専門委員の職務を代行する不動産鑑定士（以下「専門委員代行者」といいます。）を予め選任することができるものとし、専門委員が委員会を欠席する場合又は議案の決議に参加することができない場合には、当該専門委員代行者が専門委員の職務を代行することができるものとしています。この場合、当該専門委員代行者を専門委員とみなして運用します。

ii.　コンプライアンス・リスクマネジメント委員会

(注) 「利害関係者」とは、以下の（i）または（ii）のいずれかに掲げる者をいいます。本書において特に記載のない限り、以下同じです。

(i)   東急㈱等

(ii)  東急㈱の関連会社

(ロ)　本資産運用会社の執行役員による業務執行

　取締役会の重要な意思決定に基づく業務執行については、業務分野毎に配置された本資産運用会社の執行役員等が担当し、執行役員社長（CEO）は全業務を、執行役員副社長はコンプライアンス業務を除く全業務を、執行役員コンプライアンス担当はコンプライアンス統括責任者（CCO）としてコンプライアンス業務を、執行役員資産開発・資産運用担当は運用資産統括責任者（CIO）として資産開発・資産運用業務を、執行役員経営企画・財務・ＩＲ担当は資金管理統括責任者（CFO）として経営企画・財務・ＩＲ業務を統括します。更に、執行役員社長は、本資産運用会社の各執行役員等に対しそれぞれの業務執行の状況について直接報告させることができます。また、本資産運用会社の各執行役員等は、業務の円滑な遂行のため、業務執行の全般的方針及び計画並びに重要な業務の実施に関し協議し、定期的に相互の意思疎通を図るように努めています。なお、各部には部長を配置し、業務にあたらせますが、このとき、執行役員が部長を兼務することがあります。

　執行役員社長は、本書の日付現在、適時開示の対象となる情報のうち、本投資法人、本資産運用会社及び本投資法人の運用資産等に係る発生事実についての開示に関する対応につき審議を行い、執行役員社長に具申するための開示委員会、並びにサステナビリティに関する取り組みの積極的かつ継続的な推進を図り、取り組みの状況、今後の計画等について協議・検討及び報告を行うサステナビリティ推進委員会を設置しています。

＜委員会＞

ⅰ.　開示委員会

ⅱ.　サステナビリティ推進委員会

＜本資産運用会社の各部の業務の概略＞

c.　投資運用の意思決定機構

(イ)　運用方針等決定に関するプロセス

　ｉ．運用ガイドライン

　　　【画像・図表はPDF原本参照】

　本資産運用会社は、本投資法人規約に沿って、本投資法人から一任を受け、運用会社としての運用資産の運用及び資金の管理に関して必要な事項についての基本方針を規定するために、「運用ガイドライン」を策定します。「運用ガイドライン」では、投資方針、分配方針、開示方針等が定められ、経済情勢、投資環境、各種規制等の変化により見直しの必要性が生じた場合に所管責任部署が「運用ガイドライン改定（案）」を発議し、運用資産統括責任者（CIO）である執行役員資産開発・資産運用担当と資金管理統括責任者（CFO）である執行役員経営企画・財務・ＩＲ担当が協議を行なった上で、経営企画部が事務局として取りまとめ経営会議に付議します。当該経営会議には、執行役員社長、執行役員副社長、執行役員コンプライアンス担当、執行役員資産開発・資産運用担当、執行役員経営企画・財務・ＩＲ担当及び全部門長（担当部長を含みます。）が出席し、「運用ガイドライン改定（案）」の審議を行います。当該経営会議での審議結果を踏まえ作成された「運用ガイドライン改定（案）」につき、コンプライアンス統括責任者（CCO）である執行役員コンプライアンス担当の審査を経た上で執行役員社長が承認した後、取締役会に付議され、また、本投資法人役員会に報告されます。なお、取締役会は、当該「運用ガイドライン改定（案）」を、取締役会の諮問機関であるインベストメント委員会（決議機関）及びコンプライアンス・リスクマネジメント委員会（審議機関）にて事前に付議することができます。取締役会は、各諮問機関での承認・審議・答申及び各委員会の委員より提出された少数意見報告書、意見書の内容を尊重し、承認決議を行い、「運用ガイドライン」を改定します。なお、「運用ガイドライン」の記載事項のうち、本投資法人規約に準拠している項目は本投資法人投資主総会の決議を要します。

ⅱ．資産運用計画

　　　【画像・図表はPDF原本参照】

　本資産運用会社は、運用資産の運用に関する具体的な実行計画を規定するために、「資産運用計画」を策定します。「資産運用計画」は、資産管理責任部署である資産開発部、資産運用部が所管の各計画を運用資産統括責任者（CIO）である執行役員資産開発・資産運用担当に提出し、運用資産統括責任者（CIO）は、提出計画を基にして「物件投資運用計画」を作成し、資金管理統括責任者（CFO）である執行役員経営企画・財務・ＩＲ担当に提出します。資金管理統括責任者（CFO）は、当該「物件投資運用計画」を基に作成した資金調達計画等を反映して、「資産運用計画（案）」を作成します。当該「資産運用計画（案）」は運用資産統括責任者（CIO）と資金管理統括責任者（CFO）が協議を行なった上で経営会議に付議します。当該経営会議には、執行役員社長、執行役員副社長、執行役員コンプライアンス担当、執行役員資産開発・資産運用担当、執行役員経営企画・財務・ＩＲ担当及び全部門長（担当部長を含みます。）が出席し、「資産運用計画（案）」の審議を行います。経営会議での審議結果を踏まえ作成された「資産運用計画（案）」につき、コンプライアンス統括責任者（CCO）である執行役員コンプライアンス担当の審査を経た上で執行役員社長が承認した後、取締役会に付議され、また、本投資法人役員会に報告されます。なお、取締役会は、当該「資産運用計画（案）」を、取締役会の諮問機関であるインベストメント委員会（決議機関）及びコンプライアンス・リスクマネジメント委員会（審議機関）にて事前に付議することができます。取締役会は、各諮問機関での承認・審議・答申及び各委員会の委員より提出された少数意見報告書、意見書の内容を尊重し、承認決議を行い「資産運用計画」を策定します。なお、当該「資産運用計画」は、原則として毎年１月に策定されます。ただし、策定時期について、本投資法人の公募増資、ポートフォリオの変更等、資産運用の状況に大幅な変化が生じた場合はこの限りではありません。また、「資産運用計画」の前提条件（経済情勢、本投資法人規約、その他資産運用の状況等）に大幅な変化が生じた場合には、必要に応じて変更するものとします。

(ロ)　資産運用に関するプロセス

A.　物件の取得及び売却

　　　【画像・図表はPDF原本参照】

　物件の取得（売却）に際し、資産管理責任部署である資産開発部及び資産運用部において、物件をめぐる権利関係その他の精査、建物貸借人の状況、建物賃貸借契約等の賃貸借に関する精査、修繕履歴の精査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査を行い、意思決定に必要な書面及び売買契約書等を作成の上、運用資産統括責任者（CIO）である執行役員資産開発・資産運用担当に提出します。運用資産統括責任者（CIO）は提出書類が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致しているかを踏まえ、本投資法人が投資できる物件を選定し、資産開発部が事務局として取りまとめ経営会議に付議します。当該経営会議には、執行役員社長、執行役員副社長、執行役員コンプライアンス担当、執行役員資産開発・資産運用担当、執行役員経営企画・財務・ＩＲ担当及び全部門長（担当部長を含みます。）が出席し、物件取得（売却）の審議を行います。当該経営会議での審議結果を踏まえ、コンプライアンス統括責任者（CCO）である執行役員コンプライアンス担当の審査を経た上で執行役員社長が承認した後、取締役会に付議されます。なお、取締役会は、当該「物件取得（売却）計画」を、取締役会の諮問機関であるインベストメント委員会（決議機関）及びコンプライアンス・リスクマネジメント委員会（審議機関）にて事前に付議することができます。取締役会は、各諮問機関での承認・審議・答申及び各委員会の委員より提出された少数意見報告書、意見書の内容を尊重し、承認決議を行い物件の取得（売却）を決定します。決定した「物件取得（売却）計画」は決議後、本投資法人役員会に報告されます。なお、利害関係者との取引においては、コンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議と本投資法人役員会の事前承認が必要となります。

B.　修繕・資本的支出

　資産運用部は、取締役会で決定された「資産運用計画」に基づき、修繕を実施します。ただし、同計画に定められていない修繕のうち、当該営業期間の予算を超えない修繕又は緊急を要する修繕に関しては、資産運用部長の決定により実施する場合があります。また、当該営業期間の予算の総額の変更及び予算を超える修繕の実施に関しては、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定します。

C.　賃貸

i.　新規テナントとの契約

　新規テナントとの契約は、取締役会で決定された「資産運用計画」に規定されている契約条件を満たしていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、「資産運用計画」に記載されている契約条件を満たしていない条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締役会の決議により決定します。

ii. 既存テナントとの契約更改及び賃料改定

　既存のテナントとの契約更改及び賃料改定に関しても、新規テナントとの契約と同様に、更改又は改定後の条件が「資産運用計画」に記載された契約条件を満たしていることを条件とします。また、「資産運用計画」に記載されている契約条件を満たしていない条件ではあるものの契約更改及び賃料改定を行うことが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締役会の決議により決定します。

D.　資金調達

　財務・ＩＲ部は、物件の取得に合わせて機動的に資金調達の手続を行います。「資産運用計画」で定めた金額の範囲内の借入れに関しては、実行することができますが、同計画に定めた金額を超える借入れの実行に関しては、実行前に、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締役会の決議により決定します。投資法人債の発行、投資口の発行についても同計画に定めますが、金額の多寡にかかわらず、発行の都度、同計画の策定及び変更の場合と同様のプロセスで取締役会の決議を経て実行されます。ただし、投資法人債の発行については、包括決議によることがあります。投資法人債の発行については、後記「２ 投資方針　(４) 投資制限　a. 規約に基づく投資制限　(ホ) 投資法人債発行制限」をご参照下さい。

(ハ)　利害関係者との取引に関するプロセス

　物件の取得・売却、賃貸、管理委託、売買・賃貸の媒介、工事の発注等の取引が利害関係者との間で行われる場合には、前記プロセスに加えて、「利害関係者取引規程」の個別ルールに基づき、原則として本投資法人役員会の事前承認を経るものとします。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B. 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。

d.　投資運用に関するリスク管理体制

（イ）　本投資法人の体制

A.　利益相反への対応

　本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、利害関係者との間の利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。利益相反を回避するための以下の法令上の規定並びに本投資法人及び本資産運用会社による方策が存在します。

（法令上の規定）

・　本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。

・　投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。）。

・　投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員が特別の利害関係を有する場合、決議に参加できないものとされています。

（本投資法人及び本資産運用会社による方策）

・　本資産運用会社は、「利害関係者取引規程」を制定し、類型的に利益相反の可能性の高い利害関係者との間の取引については、原則として、取締役会決議に先立って本投資法人の役員会の事前承認を必要としています（利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B. 本投資法人の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。）。

B.　牽制体制

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するように努めています。役員会においては、本投資法人が委託する本資産運用会社の行う資産運用に係る重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とし、更に、利害関係者との間の取引に関しては、本投資法人の役員会の承認事項とするなど、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています（利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B. 本投資法人の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。）。

（ロ）　本資産運用会社の体制

　本投資法人の委託を受けた本資産運用会社は、リスク全般について、原則として複数の階層における管理体制を通じて管理を行っています。

　まず、取締役会は、諮問委員会であるコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び答申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。

　更に、上述したように利害関係者との一定の取引については、金商法及び投信法に定める利益相反防止規定を遵守することに加えて、金商法及び投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスクマネジメント体制を徹底しています。

　また、本資産運用会社は、各種リスクをマネジメントするためにリスクマネジメント推進部署として管理統括部を設置しています。管理統括部は、収益、運用及び資産管理を担当する各部署から分離独立して設置され相互牽制機能を十分発揮するような体制が採用されています。

　このように、リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社との相互牽制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスクマネジメント態勢及び危機管理態勢を整備し、かかるリスクを極小化するよう努め、最大限の効果の発揮に努めます。

　また、リスクマネジメント及びコンプライアンス全般について、取締役の適正かつ効率的な職務の執行及び監査役の監査が実効的に行われる体制を確保するために取締役会にて「内部統制システムの整備・運用に係る基本方針」を決議しています。

　また、本資産運用会社は、「内部者取引の未然防止等に係る規程」の改定を行い、法人関係情報の適切な管理等、内部者取引の未然防止等に関する態勢を整備しています。

　加えて、「サステナビリティ方針」を策定することにより、不動産投資運用における環境への配慮の重要性を確認し、さらに「サプライチェーン方針」を策定し、サステナビリティ実現へ向け、取引先の皆様とともに相互に遵守すべき事項について整理しました。引き続き企業の社会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した取り組みを継続的に行います。

　その他、金融分野における裁判外紛争解決制度に基づいた、苦情及び紛争の解決処理に関する態勢を整備しています。さらに、「反社会的勢力に対する基本方針」及び「反社会的勢力への対応に関する規程」を制定し、反社会的勢力排除に向けた態勢を整備しています。

　さらに、フォワード・コミットメント等（後記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　（ヘ）フォワード・コミットメント等に関する基本方針」に定義します。）に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限等についてのルールを定めた「フォワード・コミットメント等に係る規程」を制定し、当該リスクを管理しています。

（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注２）投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口又は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第160条の規定により議決権を有しない投資口はありません。

最近５年間における出資総額（純額）及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注２）2025年３月18日から2025年７月24日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（16,229口）については、2025年３月17日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2025年７月31日に消却しました。

（６）【主要な投資主の状況】

　2026年７月31日現在の主要な投資主は以下のとおりです。

（注１）「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率であり、小数点以下第３位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

（注２）東急株式会社、本投資法人及び本資産運用会社は、2011年３月４日付で「投資法人の投資口の保有に関する覚書」を締結しています。その概要は以下のとおりです。

i.  東急株式会社は、いつでも、本投資法人の発行済投資口の総口数の３％以上を保有するものとします。

ii. 本覚書は期間の定めがないものとします。ただし、本資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合には、本覚書は直ちに終了します。

（所有者別状況）

(注) 小数点以下第３位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、計と一致しない場合があります。

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　役員・従業員持投資口会制度の概要

本資産運用会社は、本資産運用会社の役員及び従業員による本投資法人の投資口の取得・保有の促進を通して、本投資法人の投資主と本資産運用会社の役職員との利害の一致による中長期的な投資主価値の向上と、従業員の福利厚生の増進を図ることを目的として、持投資口会制度を導入しています。当該持投資口会制度では、持投資口会が、役員または従業員からの拠出金を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。当該持投資口会制度の概要は、以下のとおりです。

②　役員・従業員持投資口会に取得させ、または売り付ける予定の投資口の総数又は総額

特段の定めは設けていません。

③　役員・従業員投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

２【投資方針】

（１）【投資方針】

　本投資法人の投資方針は、規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　１．資産運用の基本方針」並びに本資産運用会社の定めた「運用ガイドライン」により以下のとおりとされています。

a.　基本方針

　本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。

(イ)　成長性

　成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び１投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。

　ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。

●　賃料単価の上昇

●　稼働率の上昇

●　不動産管理経費等の削減

　一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした、主に以下の外部的な要因による成長をいいます。

●　資産規模の拡大に伴う経費削減

●　資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得

●　リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上

●　物件入替による収益力の向上

①　内部成長要因

◎　資産運用の最適化

　本投資法人は、内部成長を達成するため、本資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。本資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント会社を選任し、当該プロパティ・マネジメント会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指します。

・　テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。

・　効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。

◎　投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長

　本投資法人の投資対象は、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません（具体的な対象地域については、後記「b. 投資態度　(イ)投資方針　② ポートフォリオ構成基準　(b) 地域」をご参照下さい。）。

　本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。

・　地域自体の成長力の相対的優位性

■　東京都心５区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性

■　東急沿線地域自体の経済力及びブランド力

・　東急㈱等との協働体制の期待に基づく独自性

■　東急㈱等が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待

■　東急㈱等の優位性

□　テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力

□　原則として、東急㈱等をプロパティ・マネジメント会社とすることにより、本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力

②　外部成長要因

●　積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上

　本投資法人は、主たる投資対象である東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設に関して、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び１投資口当たり利益の成長を目指します。

　なお、物件の入替等は、本「a. 基本方針」記載の基本方針に基づき、かつ、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、本資産運用会社が策定した本投資法人の戦略である「長期投資運用戦略（サーフプラン）」等の、本「a. 基本方針」記載の基本方針に従い本資産運用会社が随時策定する投資運用戦略に従って実施するものとします。

●　東急㈱等からの物件取得

　本投資法人は、東急㈱等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。前記「１ 投資法人の概況　(３) 投資法人の仕組み　a. 本投資法人の仕組図 及び c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者」をご参照下さい。また、同覚書の内容については、後記「b. 投資態度　(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。

③　東急㈱等との相乗効果（東急沿線地域の付加価値向上による成長）

　本投資法人は、東急㈱等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものとします。

●　「東急グループ経営方針」

　東急㈱等の中核会社である東急㈱は、2000年４月18日に発表した「東急グループ経営方針」において、渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一つとして位置付けています。また、同社がその後公表した経営計画においても、引き続きグループにおける不動産投資信託事業の役割が期待されています。

●　東急沿線地域における東急㈱等の事業活動による成長（循環再投資モデル）

　東急㈱等の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される場合、東急㈱等は、かかる回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること（例えば、東急電鉄株式会社による鉄道輸送力増強工事、東急㈱等による駅構内の有効活用、駅ビルの開発、ケーブルテレビ等のインフラストラクチャー整備等）があります。かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上するとともに、沿線人口及び集客力が増加し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、以下の点でそれぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。

・　開発物件の取得機会の増加

・　消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積

●　東急沿線地域における東急㈱等以外の事業活動による成長

　上記東急㈱等の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、東急㈱等以外の事業者による事業活動を誘発し、東急沿線地域自体の経済力及びブランド力の更なる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。

・　不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大

・　テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大

東急沿線地域の成長性については、後記「b. 投資態度　(イ)投資方針　② ポートフォリオ構成基準　(b) 地域」をご参照下さい。

【画像・図表はPDF原本参照】

(ロ)　安定性

　安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当（分配金）の確保をいいます。

●　投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性

　本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。

●　開発リスクの回避

　本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、東急㈱等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図しています。

(ハ)　透明性

　透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東急㈱等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、東急㈱等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとします。

●　市場価格取引の徹底

●　情報開示の充実

●　独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保

　具体的には、本資産運用会社は自主ルールとして、「利害関係者取引規程」を策定及び随時改定し、その要旨を開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、東急㈱等その他の本資産運用会社の利害関係人等との取引に関しては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先だってコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い、その実効性を確実なものとします（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B.本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。）。

b.　投資態度

(イ)　投資方針

①　保有期間

　本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないものとします。

②　ポートフォリオ構成基準

(a) 用途

　本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設を用途とする物件にのみ投資を行い、複合施設にホテルが含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすこととします。

（ⅰ）当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低減できる内容の賃貸借契約を締結

（ⅱ）当該施設のホテル部分のテナントは、東急㈱等又は東急㈱等と同等の運営能力を有する者

＊　本投資法人が投資する商業施設とは以下のものをいいます。

「都心型商業店舗ビル」

　主に、鉄道など主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にあり、比較的広域の商圏を持つ商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。

「郊外型ショッピングセンター」

　主に、鉄道に加え、自家用車のアクセスが容易な郊外の住宅地に立地し、近隣の居住者生活圏を商圏とする商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。

＊　オフィス、商業施設又は住宅のいずれかを含む複合施設の用途としては、例えば、ホテルが含まれますが、これらに限られません。なお、物件の用途がホテル等のみからなる場合、当該施設には投資しません。

＊　本投資法人は、借地権が設定された土地（底地）の所有権を取得する場合があります。当該借地権が設定された土地上に存在する建物の用途は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設のみとします。

(b) 地域

A.　本投資法人は、前記「a. 基本方針」にしたがって、東京都心５区地域及び東急沿線地域を主な投資対象地域とします。ただし、首都圏以外には投資しません。

(注)　渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。

［主な投資対象地域］

【画像・図表はPDF原本参照】

　東京都心５区地域は、オフィス等の商業用不動産が高度に集積している日本の経済活動の中心地域です。

　また、東京都心５区地域と接し、当該地域の経済活動の有力な後背地の１つである東急沿線地域は、東急線と東京メトロ線及び都営地下鉄線との相互乗り入れ運転等により、東京都心５区地域への良好な交通アクセスを確保しています。

B.　都心５区及び東急沿線地域には、以下のとおり、(ⅰ) 人口・世帯数の成長、(ⅱ) 相対的に高い所得水準及び (ⅲ) 東急線の旅客人員の増加という本投資法人の成長性を確保できる要因が存すると考えられます。また、(ⅳ) 渋谷区のオフィス空室率は、東急沿線地域の拠点地域である渋谷区の相対的な優位性を示していると考えられます。なお、下記(ⅰ)乃至(ⅳ)の各数値は、特段の記載のない限りすべて３月に終了する各年度の数字です。

(ⅰ)　［人口・世帯数］人口・世帯数の成長

　　2021年から2025年にかけての都心５区及び東急沿線地域の人口成長率は、それぞれ以下の範囲で

　推移しており、同期間の全国人口成長率を上回っています。

【画像・図表はPDF原本参照】

(出所)　総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（2021年版から2025年版までの各版）

(注)　　上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

　また、2021年から2025年にかけての世帯数の成長率について、それぞれ以下の範囲で推移しています。

【画像・図表はPDF原本参照】

(出所)　総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（2021年版から2025年版までの各版）

(注)　　上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

 (ⅱ)　［所得水準］相対的に高い所得水準

　都心５区及び東急沿線地域の人口１人当たり所得水準（2024年）は、各地域とも全国の平均である約181万円を上回っています。また、東京都全体の約283万円と比べても、港区、千代田区、渋谷区の約676万～987万円をはじめ、下記記載のうち８つの地域で上回っています。

【画像・図表はPDF原本参照】

(出所)　株式会社ゼンリンマーケティングソリューションズ「個人所得指標」（2026年度版）

(注１)　 上記グラフは、総務省がまとめた「市町村税課税状況等の調」から、株式会社ゼンリンマーケティングソリューションズが抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。

(注２)　 横浜市及び川崎市には、東急沿線地域内の行政区域以外の地域を含みます。

(ⅲ)　［旅客輸送人員］東急線の旅客人員の推移

　2019年度から2024年度までの年間成長率は、年率換算増減率(注)で見た場合、東急電鉄株式会社は、1.81％のマイナスとなっています。

(注)　「年率換算増減率」とは、2019年度から2024年度までの旅客人員の増減を、１年毎の複利計算を前提として年率に換算した増減率です。

　また、東急電鉄株式会社の年間旅客輸送人員は、大手民間鉄道会社16社中、東京地下鉄株式会社（東京メトロ）に次いで約10億8,387万人となっています（2024年度）。

【画像・図表はPDF原本参照】

(出所)　一般社団法人日本民営鉄道協会

(注)　　上記グラフは、出所記載の協会の「大手民鉄の素顔」に含まれる「大手民鉄の現況」掲載の数値をグラフ化し、かつ2019年度から2024年度までの年間成長率を計算したものです。

(ⅳ)　［都市別空室率比較］渋谷区のオフィス空室率

　2026年６月の空室率は、都心５区、東京23区においては、それぞれ1.0％、1.4％となっています。渋谷・恵比寿の空室率は0.6％となっています。

【画像・図表はPDF原本参照】

(出所) シービーアールイー株式会社「OFFICE MARKET DATE BOOK」

(注１)　上記グラフは、出所記載の書類から抽出した数値をグラフ化したものです。

(注２)　各都市の空室率のデータは、各都市の全域ではなく、その内の一定の地域における一定基準により抽出されたオフィスビルを対象とした調査に基づいています。

(c) 投資規模

Ａ　１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。以下同じです。）は、原則として40億円とします。

ただし、東急沿線地域に所在する物件の１物件当たりの最低投資額については10億円、渋谷区を除く東京都心５区地域に所在する物件の１物件当たりの最低投資額については20億円とします。

また、住宅及び底地については、投資対象地域の別に関わらず、１物件当たりの最低投資額を10億円とします。

Ｂ　40億円以上物件の投資比率

１物件当たりの投資額が40億円以上の物件については、投資総額でポートフォリオ全体の80％以上を維持するものとします。

Ｃ　１物件当たりの投資比率

１物件当たりの投資比率の上限は、原則としてポートフォリオ全体の50％とします。

(d) その他

Ａ　ポートフォリオPML

ポートフォリオ全体のPML（注）が原則として10％以下となるように運用します。

(注)　　「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失を意味します。PMLについては統一された定義はありませんが、ここでは475年に一度の周期で起こると予想される最大規模の地震に遭遇した場合の損害額・損害率を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の評価、耐震性能の評価を行ったうえで算出しています。

ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。以下同じです。

③　個別物件投資基準

個々の物件の選別にあたっては、下表のとおり当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分な調査を実施し、総合的に検討します。

（注１）不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき１分間を要するものとして算出した数値です。

（注２）借地権が設定された土地の所有権（底地）を取得する場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び、「E) 耐震性」に係る規定の適用は受けません。

（注３）本投資法人は、機能維持、遵法性確保又は資産価値の維持・向上等の観点から対象物件を他の投資物件の付帯物件として取得することがあります。また、資産価値の維持・向上及び運営の円滑化又は効率化等の観点から、既存保有物件に関して区分所有権又は共有持分等を追加して取得すること並びに既存保有物件の近接地の土地建物若しくは土地を取得することがあります。これらの場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び「D) 投資規模、投資額及び取得価格」に係る規定の適用は受けません（既存保有物件の隣接地又は近接地の土地のみの所有権（更地）の取得の場合には、「E) 耐震性」の適用も受けません。）。

（注４）「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。

（注５）「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。

（ロ）　売却方針

　原則として、長期的な物件保有を前提としますが、市場環境等以下の観点を勘案し、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を目的とした物件の入替等のため、適宜売却検討を行います。

①　市場環境に関する検討（不動産売買市場及び不動産賃貸市場の現在の市況認識並びに今後の市況見通し等）

②　個別物件に関する検討（周辺の開発予測及び人口動態、将来にわたる収益及び投資額（修繕費及び資本的支出）見通し、ターミナルバリューの見通し並びに今後の資産価値の増減見通し等、対象物件の競争力）

③　ポートフォリオ全体に関する検討（地域、テナント及び用途等の分散、平均築年数等）

④　ファンド経営に関する検討（配当（分配金）に与える影響、今後の業績見通し等）

　東急㈱等又はウェアハウジングSPCから本投資法人が購入した物件を売却しようとする場合、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社間の「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、東急㈱に対して優先的に売却を申入れる旨合意されています。なお、かかる売却の申入れにあたり、東急㈱は、自己以外の東急㈱等を購入主体とすることを希望することができるものとされています（詳細な内容については、後記「(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。）。

(ハ)　物件関連業務運用基準

①　物件取得業務

　不動産売買市場の動向を注視しながら、適切なデューデリジェンスを行い、中長期的な資産価値向上及び利益の成長に資する物件の取得を行います。

（a）物件情報収集業務（ソーシング業務）

自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。

（b）物件査定業務（バリュエーション業務）

本資産運用会社の内規に基づき、価格査定を行います。

（c）物件精査業務（デューデリジェンス業務）

(ⅰ)　物件精査

　本資産運用会社の内規に基づいて行います。

(ⅱ)　専門家への委託

　物件精査にあたっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあたっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。

（d）契約・引渡業務

　本資産運用会社の内規に基づいて行うものとします。なお、原則として、売買代金の授受と物件の引渡しは同時とし、引渡日に登記申請するものとします。

②　テナントの選定基準

テナントの選定にあたり、外部機関から定期的にマーケットレポートを取得するなどして市場動向を把握し、適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社を活用し、優良テナントの選定に努めます。

テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本投資法人から資産の運用を受託した本資産運用会社が、取締役会で決定された「資産運用計画」を含む社内規程等に従い、信頼度及び反社会的勢力との関係の有無を調査し、賃料水準、敷金の額、賃貸借契約期間、契約形態等の賃貸条件等を考慮し総合的に判断します。また、信頼度に関しては、テナントの財務状況、企業規模、資本関係等を検討するほか、商業施設の場合は立地や物件の規模と適合し、他のテナントとの調和が図れる業種・業態であることも考慮します。

なお、賃貸条件に関しては、「資産運用計画」に規定されている契約条件を上回っていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、「資産運用計画」に記載されている契約条件を下回る条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定します。

また、利害関係者への物件賃貸を行う場合には、適正な賃貸条件に基づき、原則として本投資法人の役員会の事前承認を必要とします。

③　物件運用業務

中長期的な資産価値の最大化を目指すべく、以下のとおり物件の市場競争力の維持向上を図るとともに適切なリスクマネジメントを行うものとします。

（a）賃貸運営

　個別物件のキャッシュフローの中長期的な最大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上を図ります。

●　市場動向の掌握に基づくテナント営業

●　テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握

（b）管理運営

　適切かつ効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減及び資産価値の維持向上を図ります。

（c）修繕・資本的支出

　適切かつ効率的な工事計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。

（d）ＰＭ会社の選定

　テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案し、原則として東急㈱等から選定します。ただし、物件の特性、管理の継続性その他の諸事情等に応じ、東急㈱等以外の会社から選定することを妨げません。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのＰＭ契約委託条件については、利害関係者取引規程に従います。

（e）ＰＭ契約の更新

(ⅰ)　資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には契約を更新しないものとします。

(ⅱ)　更新時の報酬水準については、業務の内容及び報酬額の市場性等を総合的に勘案し、事前にその妥当性を確認します。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのＰＭ契約の更新の条件等については、利害関係者取引規程に従います。

（f）損害保険等の付保

　災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。地震保険の付保にあたっては、保険料、免責額及びキャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。

④　物件売却業務

物件特性に応じた売却手法を選定することで売買価格の最大化を目指します。物件売却先の選定については、売買価格に加え、資金調達力など取引の確実性も加味して判断します。

⑤　サステナビリティ対応

　本投資法人は、「サステナビリティ方針」を策定し、「100年REIT」を目指したサステナブルな成長と中長期的な投資主価値の最大化の実現のため、本資産運用会社が策定した「サプライチェーン方針」に基づき、本資産運用会社とともに取引先と相互の信頼関係・パートナーシップを構築し、以下の取り組みを継続的に行います。

１．気候変動への対応

２．循環型社会への貢献・生物多様性への配慮

３．地域社会への貢献

４．ステークホルダーとの連携と協働

５．人権の尊重

６．DEI（多様性・公平性・包摂性）に配慮した職場環境づくりと役職員の育成

７．ガバナンス体制の確立

８．情報開示による透明性の確保

　なお、直近の取り組みとしては、本投資法人は、2014年よりGRESB（注１）の評価を受けており、2015年から毎年Green Starを取得しています。更にBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）（注２）を12物件、CASBEE不動産評価認証（注３）を計14物件で取得しています。また、本投資法人が保有する運用資産の内25物件において再生可能エネルギー100％電力を使用する電力供給を導入しています（2026年７月末時点）。

(注１) 欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、主要機関投資家によって投資先を選定する際などに活用されています。

(注２)  国土交通省が「非住宅建築物に係る省エネルギー性能表示のための評価ガイドライン」を取り纏め、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が評価業務実施指針を定めて、2014年４月に創設され、その後住宅にも対象が拡大しました。建築物の省エネルギー性能の評価・表示が、不動産会社、ビルオーナー、仲介業者、テナント、投資家、金融機関等に活用され、建築物の省エネルギー性能の向上に一層貢献することが期待されています。

(注３) 国土交通省主導のもと、一般財団法人 住宅・建築SDGs推進センター（旧：一般財団法人建築環境・省エネルギー機構）により開発された建物の総合的な環境性能を評価し格付けをする手法です。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建築物の品質を総合的に評価するシステムとなっています。

(ニ)　財務方針

①　基本方針

　本投資法人の財務方針は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長及び支出の極小化により投資主価値の最大化を図ります。

A.　安定性

◎　財務健全性の確保のための低LTV（後記「②　財務戦略　B.デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）（ⅶ）」をご参照下さい。）運用

◎　本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達

◎　リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散

B.　機動性

◎　追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保

C.　効率性

◎　効率的なキャッシュ・マネジメント

◎　安定運用に基づく低廉な調達レートの確保

②　財務戦略

A.　エクイティ・ファイナンス

（i）　新規投資口の追加発行

　資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。

（ii） 自己投資口の取得及び消却

　資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことがあります。

　自己投資口の取得及び消却にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を見極め、実施の可否を判断するものとします。

B.　デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）

（i）　機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあ

　　　ります。

（ii） コミットメント・ラインを設定し借入れを実行することがあります。

（iii）運用資産上に担保を設定することがあります。

（iv） 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがありま

　　　す。

（v）　借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及びデリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。

（vi） 資金効率及び財務健全性の向上等を目的として、返済期限又は償還期限が到来していない借入金又は投資法人債について返済又は償還若しくは買入消却を行うことがあります。

（vii）本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占め

　　　る割合をいい、60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値

　　　を超えることがあります。

C.　キャッシュ・マネジメント（現預金等）

　資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。

③　資金調達業務

上記「① 基本方針」及び「② 財務戦略」を踏まえて本資産運用会社の内規に基づいて行います。

(ホ)　開示方針

　本投資法人の開示方針は以下のとおりです。

(i）　本投資法人は、透明性を確保するため、法定開示に加えて、投資家にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示します。

(ii） 本投資法人は、正確な情報を、公平かつ分かり易く開示するよう努めます。

(iii）本投資法人は、投信法、金商法、その他の法令等（東京証券取引所の有価証券上場規程を含みます。）及び本資産運用会社の開示規程を遵守します。

(ヘ)　 フォワード・コミットメント等に関する基本方針

　本投資法人は、フォワード・コミットメント等(注)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応しなければならないものとします。

　フォワード・コミットメント等を行う際には、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限に関して、「フォワード・コミットメント等に係る規程」に定められた所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実並びにフォワード・コミットメント等の概要等を開示するものとします。

(注) 「フォワード・コミットメント」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしている契約をいい、「フォワード・コミットメント等」とは、フォワード・コミットメントその他これに類する契約をいいます。なお、先日付の買付け又は売付け意向表明であって、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合には、これに含まれるものとします。以下同じです。

(ト)　保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要

　東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」（以下、本(ト)において「本覚書」といいます。）を締結しています。本覚書は、東急㈱等と本投資法人との間における不動産資産（不動産、不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券等を総称していいます。以下、本(ト)において同じです。）の売買及び情報提供等に関する行為準則を明確に定めておくことが、本投資法人の安定的かつ継続的な不動産資産の取得及び売却機会の確保、本資産運用会社の本投資法人に対する忠実義務の遵守、利益相反対策として重要なものであり、本投資法人の投資主の信頼及び利益の確保につながること、ひいては東急㈱等や本投資法人に対して不動産資産の売却を検討する第三者の信頼確保につながること、また、本投資法人の投資主の信頼及び利益並びに第三者の信頼を確保することが東急㈱等の利益でもあることを理由として、締結されたものです。

　本覚書の概要は以下のとおりです。

(i)　 東急㈱等、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、原則として、自由に不動産資産の売買を行うことができます。東急㈱又は本投資法人若しくは本資産運用会社が、第三者から不動産資産を購入する機会（以下「投資機会」といいます。）に関する情報を得た場合、それぞれ、独自の裁量でその情報の取扱いについて決定することができ、これを他方へ提供する義務を負いません。

(ii)　東急㈱又は本資産運用会社が、その独自の判断により特定の不動産資産に関する投資機会の追求を放棄した場合であり、かつ当該不動産資産が他方の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合、東急㈱又は本資産運用会社は、当該不動産資産について入手した情報を、可能な限り速やかに、他方に提供するものとします（ただし、情報提供元の事前の承諾が得られない場合は、この限りではありません。）。

(iii) 東急㈱は、本投資法人が投資することができる不動産資産を売却しようとする場合、まず優先的に書面にて本資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、東急㈱は第三者に売却を申し入れることができます（ただし、第三者への売却価格が本資産運用会社の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても東急㈱が当該不動産資産の売却意図を有している場合、東急㈱は、本資産運用会社に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。）。東急㈱は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。

(iv)　本資産運用会社が、本覚書締結後に東急㈱等又はウェアハウジングSPCから本投資法人に対して売却された不動産資産を売却しようとする場合、本資産運用会社は、まず優先的に東急㈱に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、本資産運用会社は第三者に売却を申し入れることができます（ただし、第三者への売却価格が東急㈱の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても本資産運用会社が当該不動産資産の売却意図を有している場合、本資産運用会社は、東急㈱に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。）。本資産運用会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。なお、本(iv)のみは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合にもなお適用されます。

(v)   本投資法人及び本資産運用会社は、取引にかかる時間的制約から本投資法人が直接不動産資産を取得することが困難な場合等一定の場合に、ウェアハウジング(注)を東急㈱に申し入れることができます。東急㈱は、ウェアハウジングを実施することとした場合、当該不動産資産を自ら又は自己以外の東急㈱等若しくはウェアハウジングSPCをして取得すべく最大限努力し、また、当該不動産資産を取得できた場合には一定期間保有した上で、当該不動産資産の本投資法人への譲渡について、本資産運用会社と優先的に交渉を行います。なお、本投資法人によるウェアハウジングを実施した主体からの当該不動産資産の取得価格は、本投資法人とウェアハウジングを実施した主体との間で売買契約を締結する時点において合意する適正価格とします。

(注)「ウェアハウジング」とは、東急㈱等又はウェアハウジングSPCが、将来の本投資法人に対する売却と当該売却までの期間中の保有のみを目的として、投資対象物件を取得することをいいます。

(vi)　本資産運用会社が、東急㈱の子会社に対して、上記の手続に従い、本投資法人及び本資産運用会社に協力するよう要請する場合、東急㈱は、その子会社につき、本資産運用会社が必要とする協力を行うものとします。

(vii) 本覚書は期間の定めがないものとします。ただし、本資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合、上記(iv)を除き、直ちに終了します。

(チ)　その他

①　本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とすることを方針とします（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度　（５）その他 a.」）。

②　資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更することがあります（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度　(５)その他 b.」）。

③　組入資産の貸付け（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　５. 組入資産の貸付け」）

i)　資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「（２）投資対象　a. 投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。）若しくは当該不動産に付随する動産等について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。

ii) 上記i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針　② 財務戦略　C. キャッシュ・マネジメント（現預金等）」に記載の方針に基づき運用します。

iii)資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。）若しくは当該不動産に付随する動産等以外の資産の貸付けは行いません。

（２）【投資対象】

a.　投資対象とする資産の種類

　本投資法人は、資産を不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　２. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲」）。

(イ)　不動産等とは以下に掲げるものをいいます。

①　不動産

②　不動産の賃借権

③　地上権（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第269条の２に基づく地下又は空間を目的とする地上権を含みます。以下同じです。）

④　上記①から③に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

⑤　金銭の信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。）

⑥　当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といい、間接的に主として上記①から⑤までに掲げる資産に投資することを目的とする匿名組合出資持分を含みます。）

⑦　金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするもの

(ロ)　不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。

①　資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に基づく優先出資証券

②　投信法に基づく投資信託の受益証券

③　投信法に基づく投資証券

④　資産流動化法に基づく特定目的信託の受益証券

(ハ)　本投資法人は、前記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することができます。

①　有価証券（ただし、株券を除きます。）

②　金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）に定義される意味を有するものをいい、普通預金、大口定期預金、譲渡性預金（ただし、有価証券に該当するものを除きます。）及びコール・ローンを含みます。）

③　デリバティブ取引（投信法施行令に定義される意味を有するものをいいます。）に係る権利（本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。）

④　上記①乃至③号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ニ)　本投資法人は、不動産等への投資に当たり、必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。

①　実質的に上記(イ)①から⑥に掲げる資産に投資することを目的とした会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号、その後の改正を含みます。）に基づく特例有限会社の出資持分、会社法に基づく合同会社の出資持分、投資事業有限責任組合契約に関する法律（平成10年法律第90号、その後の改正を含みます。）に基づく投資事業有限責任組合の出資持分、有限責任事業組合契約に関する法律（平成17年法律第40号、その後の改正を含みます。）に基づく有限責任事業組合その他の法人等の出資持分（間接的に前記(イ)①から⑥に掲げる資産に投資することを目的とするものを含みます。）

②　地役権

③　商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）

④　著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権（著作者人格権及び著作隣接権を含みます。）、特許権、実用新案権及び意匠権その他の知的財産権

⑤　温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）に基づく温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備

⑥　民法上の動産等（ただし、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたもの（これらの動産等を賃借する場合を含みます。）に限ります。）

⑦　民法上の組合その他の法人等の出資・拠出持分（ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権等を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限ります。）

⑧　保険契約者が自らのリスクを再保険として引き受けることを目的として既に設立された再保険会社に対する優先出資持分

⑨　各種保険契約に係る権利（不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。）

⑩　資産流動化法に基づく特定出資（実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。）

⑪　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

⑫　株券（実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随し若しくは関連して取得するものに限ります。）

⑬　外国法人の発行する証券で上記⑫の性質を有するもの（実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随し若しくは関連して取得するものに限ります。）

⑭　再生可能エネルギー電気の利用の促進に関する特別措置法（平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第２条第２項に定める再生可能エネルギー発電設備（ただし、不動産に該当するものを除きます。）

⑮　民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。）第２条第７項に定める公共施設等運営権

⑯　不動産等の運用に必要なものとして、当該不動産に付随して取得することが適当と認められる権利その他の資産

(ホ)　金商法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記(イ)から(ニ)を適用するものとします。

b.　投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

(イ)　投資基準については、前記「(１) 投資方針　b. 投資態度　(イ) 投資方針　③ 個別物件投資基準」をご参照下さい。

(ロ)　種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(１) 投資方針　b. 投資態度　(イ) 投資方針　② ポートフォリオ構成基準」をご参照下さい。

c.　海外不動産保有法人の株式等

　該当事項はありません。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。

(イ)　投資主に分配する金銭の総額のうち、利益は、投信法第136条第1項に規定する利益をいいます（後記(ハ)及び(ニ)において同じです。）（規約第30条第１号）。

(ロ)　分配金額は、投資法人に係る課税の特例規定に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等の積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます（規約第30条第２号）。

　本書の日付現在では、本投資法人は、原則として利益の100％を分配し、後記（ニ）記載の利益を超える金銭の分配を行いません。

　なお、税法上、2009年４月１日以後終了した営業期間における配当可能利益の額は、会計上の税引前当期純利益に一定の調整を加えた金額へと変更されています（後記（ニ）において同じです。）。

(ハ)　利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第30条第３号）。

(ニ)　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合又は本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断する場合、前記(ロ)に定める分配金額に、法令等（一般社団法人資産運用業協会の定める規則等を含みます。）に定める金額を限度とし、本投資法人が決定した金額を加算した額を、利益の金額を超えて金銭で分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第30条第４号）。

　本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。

　ただし、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合又は本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断する場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、後記「４ 手数料等及び税金　(５) 課税上の取扱い」をご参照下さい。

(ホ)　分配金の分配方法

　分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から３か月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（規約第30条第５号）。

(ヘ)　分配金の除斥期間

　分配金は、支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第31条第１項）。未払分配金には利息を付しません（規約第31条第２項）。

（４）【投資制限】

a.　規約に基づく投資制限

(イ)　基本方針

　投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　４. 資産運用の対象とする資産についての制限　(１)基本方針」）。

(ロ)　国内投資限定

　投資対象は国内の物件に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　４. 資産運用の対象とする資産についての制限　(２)国内投資限定」）。

(ハ)　短期売買制限

　資産の総額に占める、１年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を50％以内とします（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　４. 資産運用の対象とする資産についての制限　(３)短期売買制限」）。

(ニ)　借入制限

　本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、金商法に定義される適格機関投資家（投資法人に係る課税の特例規定に規定される機関投資家に限ります。）からのものに限るものとします（規約第35条）。

①　借入れの目的

　資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。

②　借入金の限度額

　１兆円とします。ただし、後記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。

③　借入金の使途

　資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④　担保の提供

　上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

(ホ)　投資法人債発行制限

　本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債（「短期投資法人債」を含みます。以下同じです。）を発行することができるものとします（規約第36条）。

①　投資法人債の発行目的

　資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。

②　投資法人債発行の限度額

　１兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。

③　投資法人債の発行により調達した資金の使途

　資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④　担保の提供

　上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

(ヘ)　他のファンドへの投資

　本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約　別紙１「資産運用の対象及び方針　２. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲　(２)b.及びc.」）。

b.　金商法及び投信法に基づく投資制限

　本投資法人は、金商法及び投信法に基づく投資制限に従います。主なものは、以下のとおりです。

（イ）　金商法に基づく投資制限

　　　　登録投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければな

　　　りません。資産運用会社は、当該投資法人の資産運用に係る業務に関して金商法上一定の行為を行うことが

　　　禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。

　　　かかる禁止行為のうち、利害関係人等との取引制限を除く主なものは以下のとおりです。

　　　　なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営

　　　２　利害関係人との取引制限」をご参照下さい。

　　①　自己取引等

　資産運用会社が自己またはその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用

を行うこと（金商法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害

し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府

令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条に定めるものを除きます。

　　②　運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条に定めるものを除きます。

　　③　第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対

価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有

しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第３号）。

　　④　投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す

ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）。

　　⑤　投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業

　　　府令で定める行為

（ロ）　投信法に基づく投資制限

　　①　同一株式の取得制限

　投資法人は、その保有する同一の法人の発行する株式に係る議決権が、当該株式に係る議決権の総数の

100分の50を超えることとなる場合、当該株式を取得することができません（投信法194条第１項、投信法施行規則第221条）。

　ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第１項第３号乃至第５号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116条の２）。

　　②　自己投資口の取得及び買受けの制限

　投資法人は、原則として、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができま

せん。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。なお、本投資法人は下記a.に対応する規約の定めを有しています（規約第７条の２）。

a.　その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

b.　合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

c.　投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

d.　その他投信法施行規則で定める場合

　投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第129条）

ⅰ）当該投資法人の投資口を無償で取得する場合

ⅱ）当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅲ）において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合

ⅲ）当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

　　・組織の変更

　　・合併

　　・株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

ⅳ）その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第１項第２号及び第３号並びにⅰ）乃至ⅲ）に掲げる場合を除きます。）

　　③　子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口

については、当該子法人は、原則として、これを取得することができません（投信法第81条）。ただし、以下に掲げる場合は、この限りではありません。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

a.　合併後消滅する投資法人から親法人投資口（投信法第81条第１項に規定する親法人投資口をいいます。以下本③において同じです。）を承継する場合。

b.　その他投信法施行規則で定める場合。

　投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第131条）。

ⅰ）他の法人等が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人投資口の割当てを受ける場合。

ⅱ）親法人投資口を無償で取得する場合。

ⅲ）その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅳ）において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により親法人投資口の交付を受ける場合。

ⅳ）その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。

・組織の変更

・合併

・株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

・株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

ⅴ）その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第81条第２項第１号及びⅰ）乃至ⅳ）に掲げる場合を除きます。）。

c.　その他の投資制限

(イ)　有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

(ロ)　集中投資

　集中投資について制限はありません。なお、投資対象の用途又は地域による分散投資に関する方針について、前記「(1) 投資方針　b. 投資態度　(イ) 投資方針　② ポートフォリオ構成基準」をご参照下さい。

３【投資リスク】

a.　リスク要因

　以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が2026年７月31日現在取得している個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況　(２) 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　b. 個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。

　本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券若しくは本投資法人債券の市場価格が下落すること又は本投資法人債券の償還若しくは利払に悪影響を与えることもあると予想され、その結果、投資家が損失を被る可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　なお、本書に記載の事項には、本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測によるものであり、実際の結果が異なることとなる可能性があります。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

(i)　投資法人に関する一般的なリスク

①　投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク

②　投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

③　募集投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

④　金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

⑤　本投資証券の市場での取引に関するリスク

⑥　本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

⑦　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

(ii)　商品設計に関するリスク

①　収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

②　借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

③　敷金・保証金の利用に関するリスク

④　不動産の地域的な偏在に関するリスク

⑤　不動産を取得又は処分できないリスク

⑥　先日付の売買契約によるリスク

⑦　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

(iii)　本投資法人の関係者に関するリスク

①　本投資法人の関係者への依存に関するリスク

②　東急㈱等とのコラボレーション関係に関するリスク

③　インサイダー取引に関するリスク

(iv)　運用資産－不動産に関するリスク

①　不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

②　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

③　賃料収入に関するリスク

④　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

⑤　テナント集中に関するリスク

⑥　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

⑦　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

⑧　法令の制定・変更に関するリスク

⑨　売主の倒産等の影響を受けるリスク

⑩　マスターリース会社に関するリスク

⑪　転貸に関するリスク

⑫　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

⑬　共有物件に関するリスク

⑭　区分所有建物に関するリスク

⑮　借地物件に関するリスク

⑯　底地物件に関するリスク

⑰　借家物件に関するリスク

⑱　開発物件に関するリスク

⑲　有害物質に関するリスク

⑳　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

㉑　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

㉒　感染症等の影響を受けるリスク

(v)　税制に関するリスク

①　導管性要件に関するリスク

②　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

③　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

④　一般的な税制の変更に関するリスク

(vi)　その他

①　専門家報告書等に関するリスク

②　知的財産権に関するリスク

③　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

④　減損会計の適用に関するリスク

(i)　投資法人に関する一般的なリスク

①　投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク

　投資証券又は投資法人債券は、株式会社における株式又は社債に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において、投資金額以上の金額の回収を図ることができる保証はありません。

　投資証券又は投資法人債券は、投資額の保証がなされる商品ではなく金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではありません。

　本投資法人が通常の清算又は倒産手続により清算される場合、投資主は、本投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資証券の払戻しを受けることはできず、投資金額を回収できない可能性があります。

②　投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、取引市場を通じた第三者に対する売却のみとなります(注)。

　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、本投資証券については東京証券取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、本投資証券及び本投資法人債券ともに、金利情勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。

　そのため、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（注）2014年12月１日施行の投信法の改正により、規約の定めを置くことにより、投資主との合意による自己投資口の取得が可能になりました（投信法第80条第１項第１号）。

③　募集投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、募集投資口を随時発行する予定ですが、本投資法人の計算期間中に発行された募集投資口に対して、その保有期間が異なるにもかかわらず、当該計算期間について既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があり、既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

　更に、募集投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産価額や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

　これら諸要因により、既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

④　金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人は前記「２ 投資方針　(３) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。

　また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、自己投資口の取得が行われても、当初想定していた目的を達成できる保証はありません。

　更に、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があります。

⑤　本投資証券の市場での取引に関するリスク

　本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、本投資証券の売買高の減少、倒産手続（後記「(iv)運用資産－不動産に関するリスク　⑨ 売主の倒産等の影響を受けるリスク」に定義します。）の開始その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。

⑥　本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

⑦　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額を回収できない可能性があります。

(ii)　商品設計に関するリスク

①　収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「a. リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性があります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「(iv) 運用資産－不動産に関するリスク③ 賃料収入に関するリスク」をご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等の費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因となり、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産に関する費用としては、建物減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、設備管理委託費用、警備委託費用、清掃委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少することがあります。

②　借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

　金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の財務基盤や業績、金利情勢、取得を予定する不動産等の欠陥・瑕疵の有無、その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産の取得が困難となる、返済期限を迎える借入金の返済資金や償還を迎える投資法人債の償還資金が調達できない、予定しない資産の売却を余儀なくされる、又は資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、また、これらの条件の内容によっては、条件に違反した場合に、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約にかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失するなどの可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先金融機関との間で締結するローン契約及び本投資法人の投資法人債とも、すべて無担保ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。

　さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。また、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合にも、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等が悪影響を受ける可能性があります。

③　敷金・保証金の利用に関するリスク

　本投資法人は、運用資産である不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④　不動産の地域的な偏在に関するリスク

　本投資法人は、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　(イ) 投資方針　② ポートフォリオ構成基準　(b) 地域」に記載のとおり、東京都心５区地域及び東急沿線地域に立地する物件に投資額の85％以上を投資する方針であり、本書の日付現在、100％を投資しています。したがって、これらの地域における人口、人口動態、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。

　また、これらの地域におけるテナント獲得に際し賃貸市場における競争が激化した場合、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により、賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

⑤　不動産を取得又は処分できないリスク

　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く流動性が低いため、希望する時期に希望する不動産を取得又は処分できない可能性があります。また、本書の日付以後、経済環境等が著しく変わった場合又は売買契約等において定められた一定の条件が成就しない場合等においては、不動産を予定どおり取得又は処分することができない可能性があります。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオの構築又は組替えが適時に行えない可能性があります。

⑥　先日付の売買契約によるリスク

　不動産の取得又は売却にあたって、フォワード・コミットメント等を行う場合があります。フォワード・コミットメント等は、売買契約の締結から物件引渡しまでに一定の期間があることから、その間の経済環境等の変化により不動産の実勢価格が下落する可能性があります。また、フォワード・コミットメント等により物件の取得を予定している場合には、決済のための資金が調達できず、不動産を取得できない可能性があります。また、何らかの理由により物件の取得を中止する場合、売買契約に契約解除の条件として、買主から違約金を支払う旨の取決めがされている場合には、違約金を支払うこととなり、そうでなくとも損害賠償義務等を負担する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

⑦　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(iii)　本投資法人の関係者に関するリスク

①　本投資法人の関係者への依存に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依拠するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。

　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。なお、利益相反等については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。

　この他に、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受けている業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

②　東急㈱等とのコラボレーション関係に関するリスク

　東急㈱は、本投資法人の主要な投資主（2026年７月31日現在、東急㈱は、発行済投資口の総口数の15.24％の投資口を保有しています。）及び本資産運用会社の発行済株式の全てを保有する株主であるだけではなく、ブランド・ライセンス会社（2003年７月14日付で本投資法人との間で締結した「商標使用許諾契約」での役割における東急㈱をいいます。以下同じです。）、パイプライン・サポート会社及びプロパティ・マネジメント会社です。

　また、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、「東急沿線地域」を主たる投資対象地域とし、東急㈱等との相乗効果による成長を重要な投資方針とし、また後記「５ 運用状況　(２) 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　e. テナントへの賃貸条件」に記載のとおり、本投資法人の組入物件には、多数の東急㈱等がテナントとして入居しています。

　さらに、本資産運用会社の約三分の一の役職員は東急㈱等からの出向者であり、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、本資産運用会社の代表取締役が兼任しています（本資産運用会社が直接採用する役職員も約三分の二在籍しています。）。

　これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急㈱を中心とする東急㈱等と密接な関連性を有しており、本投資法人の成長性に対する東急㈱等の影響は、相当程度高いということがいえます。

　したがって、本投資法人が、東急㈱等から本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務若しくは人材の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。例えば、東急㈱は、ブランド・ライセンス会社として、本投資法人に対して、「東急」及び「TOKYU」の商標の使用を許諾していますが、本資産運用会社が本投資法人の投信法上の資産運用会社ではなくなった場合、かかる使用許諾は終了します。また、本投資法人が規約別紙１「資産運用の対象及び方針」記載の「１. 資産運用の基本方針」を遵守しない場合又は東急㈱の事前の承諾なく、重要な変更をした場合には、東急㈱は同契約を解除することができます。逆に、東急㈱等の業績が悪化した場合、東急㈱等のブランド価値が風評等により損なわれた場合などにも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。

　東急㈱は、「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、パイプライン・サポート会社として、本投資法人が投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、まず優先的に本資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとされていますが、パイプライン・サポート会社に、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。

　また、本投資法人は、東急㈱等の保有物件や新規開発物件を取得しそれら各社の投下資本の早期回収を図ることにより、東急㈱等の東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業への投資を容易にし、かかる投資による東急沿線地域の経済活動の活性化を通じて本投資法人の内部成長及び外部成長を図るという、東急㈱等との相乗効果を重要な投資方針としていますが、本投資法人による東急㈱等の保有物件や新規開発物件の取得が、常にかかる相乗効果をもたらし、将来の本投資法人の内部成長及び外部成長に繋がる保証はありません。

　更に、本投資法人は、投資活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「b. 投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

③　インサイダー取引に関するリスク

　本投資法人の役員、本資産運用会社の役職員その他投資法人又は資産運用会社との間で一定の関係を有する者が重要事実を知り、その公表前に本投資証券の売買等を行った場合等には、金商法が定めるインサイダー取引規制に抵触します。

　上記につき、本投資法人及び本資産運用会社は、その内部規則において、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員による法人関係情報（注１）を利用した株券等（注２）の売買及び本投資証券の売買を禁止すること等により、役職員等によるインサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれます。）の未然防止等に努めています。

　こうした措置にもかかわらず、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引が発生した場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。

（注１）金商法第166条第2項に規定する上場会社等の未公表の重要な内部情報及び重要事実（同項第１号、第２号、第５号、第６号、第９号、第10号、第12号及び第13号に掲げる事実にあっては、投資者の投資判断に及ぼす影響が軽微なものとして有価証券の取引等の規制に関する内閣府令に定める基準に該当するものを除きます。以下「重要事実」といいます。）及び金商法第167条第2項に規定する公開買付け等の実施に関する事実又は公開買付け等の中止に関する事実（投資者の投資判断に及ぼす影響が軽微なものとして有価証券の取引等の規制に関する内閣府令に定める基準に該当するものを除きます。）である別表に掲げる事実をいいます。

（注２）株券、社債券、新株予約権付社債券、新株予約権証券、投資証券、新投資口予約権証券、投資法人債券、外国投資証券等の金商法第163条第１項に定める「特定有価証券等」及び金商法第167条第１項に定める「株券等」に該当するものをいいます。

(iv)運用資産－不動産に関するリスク

　本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度」に記載のとおり、不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「⑳ 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。

　また、本投資法人は、2003年９月10日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場して以降、後記「５ 運用状況　(２) 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　b. 個別不動産等の概要」に記載する不動産を取得し、さらに将来においても、不動産を直接取得する可能性があり、この場合、以下のリスクは直接あてはまることになります。

①　不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

　不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性が強いため、その売買の際には、不動産鑑定士による鑑定、関係者との交渉や物件精査等が必要となり、売却及び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は売却を希望する時期に、希望する物件を取得又は売却することができない可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合や土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得及び売却により多くの時間と費用を要することがあり、また場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。

　加えて、今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が本書の日付現在に比べより変化する可能性があり、その結果、本投資法人が希望した不動産の取得又は売却ができない可能性が高まることがあります。また、取得又は売却が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性等もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

②　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

　不動産には権利、地盤、地質、構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。本投資法人は、状況に応じては、元所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、瑕疵担保責任又は契約不適合責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、元所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もありえます。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　また我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がないため、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

③　賃料収入に関するリスク

a.　不動産の稼働リスク

　不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、テナント数の少ない不動産において契約が更新されなかった場合、又は複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。このような理由により稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が低下することになります。なお、解約ペナルティ条項などにより期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、所定の金額が支払われなかったり、又はかかる条項の効力そのものが否定される可能性があります。

　商業施設の場合は、賃貸期間がオフィスや住宅に比して長期であることが多く一般的には賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントや対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。更に、商業施設の場合は、核となる大規模テナントが存在することがあり、これら核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

　また、オフィスや住宅の場合には、テナントとの賃貸借契約の期間は、２年程度の短期であることが一般的であり、賃貸借期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。

　以上のような事由により、賃料収入が低下した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

　賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）が施行されたことによって、賃貸借の実務上以下の影響を受けることとなり、本投資法人の収支に影響を与える可能性があります。

　まず、民法改正法が施行された2020年４月１日より前に締結された既存の賃貸借契約及びそれに伴う既存の保証契約については、旧民法が引き続き適用されることとなりますが、既存の賃貸借について、民法改正法が施行された2020年４月１日後に合意により更新された場合や再契約が締結された場合には、更新後の契約や再契約については改正後の民法が適用されることとなります。

　賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、改正後の民法下において、かかる保証人が法人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約である場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当する場合、保証債務の上限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力が生じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由となり、この結果、保証人は元本確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこととなります。さらに、保証人に対する主債務者による契約締結時の情報提供義務等が課され、これらに違反したことにより、保証人が当該事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合であって、債権者がかかる情報提供義務違反を知り又は知ることができた場合には、保証人は保証契約を取り消すことができます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合には、債権者は、期限の利益を喪失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金に係る保証債務の履行を請求できなくなります。

c.　賃料改定に係るリスク

　本投資法人の投資対象のうち、オフィスや住宅については、テナントとの賃貸借契約の期間は、２年程度の短期であることが一般的です。そのため、かかる短期間毎に、賃料が賃借人との協議に基づき改定される可能性があります。

　他方、本投資法人の投資対象のうち、商業施設については、テナントとの賃貸借契約の期間は、オフィスに比して長期間である物件が多いですが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされている場合が多くなっています。また、オフィスについても、比較的長期間の契約については、商業施設の場合と同様の見直しを行うこととされている場合が多くなっており、住宅においても、賃貸借期間等を加味した上で、定期的な賃料の見直しを求められる可能性があります。

　契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することになるため、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

　建物の賃借人は、借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約は、定期建物賃貸借契約においてのみ設けられることとされていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、投資主に損害を与える可能性があります。

　さらに、定期建物賃貸借契約の場合には、契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則ですが、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求は、場合により認められない可能性があります。

e.　変動賃料の場合のリスク

　テナント（商業施設）との間で売上歩合賃料を採用した場合、賃料は変動賃料となりますので、テナント（商業施設）の売上減により、賃料収入が大きく減少する可能性があります。テナント（商業施設）の売上減に影響を及ぼす要素としては、消費者の嗜好や商圏の人口の変化などがあります。

f.　複合施設への投資に関するリスク

　本投資法人は、商業施設、オフィス及び住宅のほか、そのいずれかを含む複合施設に投資することがあります（複合施設の商業施設、オフィス及び住宅以外の用途としては、例えば、ホテルが含まれますが、これに限られません。）。かかる複合施設に投資する場合には、上記のような一般的なリスクに加え、これら商業施設、オフィス及び住宅以外の用途固有のリスクが存在します。

例えば、ホテルについては、施設運営に不可欠の資産、権利等をオペレーターが有している場合があり、その他、施設運営に際してオペレーターのノウハウ、能力に依存する度合いが一般的には高いことから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存オペレーターが退去した場合、代替するオペレーターとなり得る者が少なく、代替するオペレーターが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する可能性や、代替するオペレーター確保のために賃料水準を下げざるを得なくなったり、その他賃貸借契約の条件が不利になる可能性などがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。更に、ホテルの場合、賃貸借契約において部分的に売上歩合賃料が採用され、賃料の一部は変動賃料となる場合がありますが、ホテルの業績や収益は、国内外の景気、季節的要因、感染症等を理由とする各国の渡航・外出制限等によって変動し、その結果賃料収入が大きく減少する可能性があります。

④　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

　火災、地震、地震に伴う液状化現象等の派生災害、地盤沈下、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、暴動、騒乱、テロのほか、原子力発電所における事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間又は修復することが出来ない場合には永久的に不動産の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少することとなります。また、不動産自体に毀損、滅失又は劣化が生じなかった場合においても、電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼動を余儀なくされることで、賃料収入が減少することがあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産等の価値が影響を受ける可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性があります。このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約に基づく保険金請求権に対して質権その他の担保権が設定されている場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等若しくは損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比較考量して決定されます。なお、本書の日付現在、保有物件について、地震保険を付保する予定はありません。

　また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該不動産を災害等発生前の状態に回復させることが不可能となることがあります。

⑤　テナント集中に関するリスク

　運用資産である不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない対象不動産においては、本投資法人の当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。2026年７月31日現在の組入物件におけるテナントについては、後記「５ 運用状況　(２) 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　e. テナントへの賃貸条件」をご参照下さい。

⑥　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。本書の日付現在の組入物件に関しては原則として適切な保険を付保しており、今後取得する不動産に関しても同様に付保する予定ですが、対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は重大な影響を受ける可能性があります。

　また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産からの収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

⑦　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、原則として、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

⑧　法令の制定・変更に関するリスク

　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。なお、これに関して土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）が2003年２月15日に施行されています。その詳細については後記「⑲ 有害物質に関するリスク」をご参照下さい。また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

⑨　売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主とする不動産の購入を行おうとする場合には、管財人等による否認によるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等による否認によるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を購入した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性が生じます。また、投資法人が不動産を購入した後、その売主について破産手続、再生手続又は更生手続（以下併せて「倒産手続」と総称します。）が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を購入した別の者（以下、本「⑨　売主の倒産等の影響を受けるリスク」において「買主」といいます。）から更に不動産を購入した場合において、本投資法人が、当該不動産の購入時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　更に、売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。本投資法人は、このような判断がなされるような状況での不動産の購入を極力回避すべく慎重な検討を行いますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

⑩　マスターリース会社に関するリスク

　運用資産である特定の不動産には、マスターレッシーが当該不動産の所有者である信託受託者又は本投資法人との間でマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、また、今後もこのようなマスターリースの形態が利用されることがあります。

　この場合、マスターレッシーの財務状態の悪化により、エンドテナントからマスターレッシーに対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターレッシーから信託受託者又は本投資法人への賃料の支払が滞る可能性があります。

　なお、本「⑩　マスターリース会社に関するリスク」において、マスターレッシーとは信託受託者又は本投資法人から運用資産である特定の不動産を借り受け、当該不動産の区画をエンドテナントに転貸する転貸人をいい、また、エンドテナントとは、マスターレッシーより借り受けた不動産の区画を転貸せず、自らが商業、事務所、その他の用途に当該区画を使用する転借人をいいます。

⑪　転貸に関するリスク

　賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。かかる事態に備え、賃貸借契約上、賃貸借契約終了時に、転貸人が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められることが通常です。しかし、かかる引渡義務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑫　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。

　例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。また一部のテナントの属性により当該不動産等資産が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等資産の価値が下落するおそれがあります。

　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行う方針ですが、なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

⑬　共有物件に関するリスク

　共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　また、運用資産である不動産が共有されている場合には、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第256条）。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第３項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条第２項、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条第２項、民事再生法第48条第２項）。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合などです。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むように取決めをすることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差し押さえられるということ等もありえますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合で、共有物が分割されたときには、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

⑭　区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議などをする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しない者を除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

⑮　借地物件に関するリスク

　本投資法人は、借地権とその借地上に存在する建物を取得することがあります。借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件購入時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

⑯　底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条第２項。）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされる場合もあり、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。さらに、借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

⑰　借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受益権の形で保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。

　加えて、民法上、本投資法人と第三者の間の賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

⑱　開発物件に関するリスク

　本投資法人は、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針　a. 基本方針」に記載のとおり、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない予定です。しかし、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

　なお、上記のリスクに類似のリスクは、大規模修繕、増改築、再築等の場合にもあてはまります。大規模修繕、増改築、再築等の場合には、一定期間テナントの退去が必要になることがあり、その場合のキャッシュフローの変動が投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

⑲　有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されていたり、地下水に有害物質が含まれている可能性があり、かかる有害物質が存在している場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄、水質の測定、揚水や遮水壁等による地下水汚染拡大の防止、継続的モニタリング等の措置が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌等の汚染の状況について、調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌等の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、その被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物内にPCBが保管されている場合等があり、かかる場合にはPCBの処分又は保管等に係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。さらに、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用され又は使用されている可能性があり、かかる場合には当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。特に、当該建物に使用されているアスベスト含有建材の種類及びその使用状況等に鑑み、通常の使用状態においてアスベスト繊維が飛散するおそれのあることが確認された場合には、適用ある法令に従いその飛散防止対策等を講ずるために多額の出費を要する可能性があるほか、通常使用下では飛散可能性が認められない場合であっても、アスベスト含有建材が使用されている建物に関しては、解体・増改築時における除去その他飛散防止対策等のために多額の費用が発生する可能性やリーシング・売却に困難を来す可能性があります。かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

⑳　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　信託受託者が信託財産としての不動産、土地の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

　信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号。）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が破産宣告を受け又は更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

㉑　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

　本投資法人が運用資産である不動産を売却した場合に、不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定に従って、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する可能性があります。また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、不動産の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除できない場合があります。

　これら法令上又は契約上の責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除される、或いは買主が被った損害の賠償など、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　さらに、不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されていますが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があります。

㉒　感染症等の影響を受けるリスク

　感染症等の国内外における流行等の外的要因により、不動産の正常な運営、管理等が妨げられたり、来訪者の減少等により不動産の収益性が低下し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

　感染症等の流行が長期化した場合、テナントの需要が減少し、賃料水準の維持が困難になるなど、今後のリーシング活動に悪影響が生じる可能性があります。

(v)　税制に関するリスク

①　導管性要件に関するリスク

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ａ.　会計処理と税務処理との不一致によるリスク

会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

ｂ.　資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

ｃ.　借入先要件に関するリスク

本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

ｄ.　投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

②　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

③　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (５)」）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

④　一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

(vi)その他

①　専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産の価格調査による調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産の価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
　建物状況調査レポート及び地震リスク分析レポート等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
　また、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

②　知的財産権に関するリスク

　本投資法人は、不動産への投資にあたり、必要がある場合には、商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（以下「商標権等」といいます。）に投資を行うことがあります。本投資法人には、かかる商標権等に関連して紛争に直面する可能性や、商標権等の登録又は保護が十分に行われないことにより第三者による商標権等の侵害を防禦することができない可能性があり、その結果本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、本投資法人においては、本書の日付現在、商標権等その他知的財産権に関してその収益に悪影響をもたらす紛争が生じている事実はありませんが、今後、本投資法人が第三者の知的財産権を侵害しているという主張が行われる可能性はあり、かかる主張やそれに関連する訴訟が提起された場合等には、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。

③　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

④　減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

b.　投資リスクに対する管理体制

(イ)　本投資法人の体制

　本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスクマネジメント体制を整備しています。

　しかしながら、当該リスクマネジメント体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスクマネジメント体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

①　利益相反への対応

　本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスクマネジメントに努めています。また、利害関係者との間の利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。利益相反を回避するための以下の法令上の規定並びに本投資法人及び本資産運用会社による方策が存在します。

（法令上の規定）

・　本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。

・　投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。）。なお、運用会社の利害関係人等との取引（投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして内閣府令で定めるものを除く不動産等の取得、譲渡及び貸借）には、投資法人の同意が必要となります。

・　投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員が特別の利害関係を有する場合、決議に参加できないものとされています。

（本投資法人及び本資産運用会社による方策）

・　本資産運用会社は、「利害関係者取引規程」を制定し、類型的に利益相反の可能性の高い利害関係者との間の取引については、原則として、取締役会決議に先だって本投資法人の役員会の事前承認を必要としています（利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B. 本資産運用会社の自主ルール(利害関係者取引規程)」をご参照下さい。）。

②　牽制体制

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本投資法人が委託する本資産運用会社の行う資産運用に係る重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とし、更に、利害関係者との間の取引に関しては、本投資法人の役員会の承認事項とするなど、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています（利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　B. 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照下さい。）。

(ロ)　本資産運用会社の体制

　本投資法人の委託を受けた本資産運用会社は、リスク全般について、原則として複数の階層における管理体制を通じて管理を行っています。

　まず、取締役会は、諮問委員会であるコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び答申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。（前記「１ 投資法人の概況　(４) 投資法人の機構　c. 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。）

　更に、上述したように利害関係者との一定の取引については、原則として、取締役会決議に先だって本投資法人の役員会の承認を必要とし、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスクマネジメント体制を徹底しています。

　また、本資産運用会社は、各種リスクをマネジメントするためにリスクマネジメント推進部署として管理統括部を設置しています。管理統括部は、収益、運用、資産管理及びＩＲを担当する各部署から分離独立して設置され相互牽制機能を十分発揮するような体制が採用されています。

　このように、リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社との相互牽制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスクマネジメント態勢及び危機管理態勢を整備し、かかるリスクを極小化するよう努め、最大限の効果の発揮に努めます。

　また、リスクマネジメント及びコンプライアンス全般について、取締役の適正かつ効率的な職務の執行及び監査役の監査が実効的に行われる体制を確保するために取締役会にて「内部統制システムの整備・運用に係る基本方針」を決議しています。

　その他、金融分野における裁判外紛争解決制度に基づいた、苦情及び紛争の解決処理に関する態勢を整備しています。さらに、「内部者取引の未然防止等に係る規程」の改定を行い、法人関係情報の適切な管理等、内部者取引の未然防止等に関する態勢を整備しています。

　なお、個別のリスクに関するマネジメント体制については、前記「a. リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

　さらに、フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限等についてのルールを定めた「フォワード・コミットメント等に係る規程」を制定し、当該リスクを管理しています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第７条）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により投資口を有償で取得できるものとしています（規約第７条の２）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

(イ)　役員報酬

　執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（ただし、上限を一人当たり執行役員について月額100万円、監督役員について月額80万円とします。）とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます（規約第26条第１項、第２項）。

(注) 本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができます（規約第26条第３項）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法116条の３第１項）。

(ロ)　本資産運用会社への支払報酬

　本資産運用会社に対する資産運用報酬は、基本報酬１、基本報酬２及びインセンティブ報酬から構成され、本書の日付現在におけるそれぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下のとおりであり、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込の方法により支払われます（規約　別紙２ 「資産運用会社に対する資産運用報酬」）。

(ハ)　一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料

　本投資法人は、投資口事務代行業務、口座管理事務及びその他の一般事務に関する一般事務受託者である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して以下(a)(b)(c)、第６回、第７回及び第８回無担保投資法人債の一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社に対して以下(d)、第９回無担保投資法人債の一般事務受託者である農林中央金庫に対して以下(d)、第10回無担保投資法人債の一般事務受託者である株式会社三菱UFJ銀行に対して以下(d)の業務を委託しています。

(a)　投資口事務代行業務

イ　投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務（ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。）

ロ　前号に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務（ただし、該当する事務が生じていない場合を除きます。）

①　分配利益明細簿

②　投資証券台帳

③　投資証券不発行管理簿

④　投資証券払戻金額帳

⑤　未払分配利益明細簿

⑥  未払払戻金明細簿

⑦  上記のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が別途合意する帳簿書類

ハ　投資証券の発行に関する事務並びに投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務（ただし、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限ります。）

ニ　振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務

ホ　投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人（以下「投資主等」といいます。）の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務

ヘ　前各号に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務

ト　投信法第117条第４号に規定する事務のうち下記に記載される事務

①　投資主総会招集通知状、決議通知状等、投資主総会関係書類、及び議決権行使書面又は議決権代理行使委任状への議決権個数の記入

②　前号に掲げるもののほか、投資主等に対する通知、催告、報告等に関する書類の封入発送

③　官庁、証券取引所等への届出資料及び報告資料並びに統計表の作成

チ　分配金の支払いに関する事務（分配金の個別投資主毎の金額計算、分配金支払のための手続、分配金関係書類の封入発送を含みます。）

リ　投資主等からの投資口に関する照会に対する応答に関する事務（個人情報保護法に関する開示等の求めに係る事務を含みます。）

ヌ　投資口の募集、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務

ル　投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務（前各号の事務に関連するものに限ります。）

ヲ　前各号に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務

ワ　投資主等の個人番号（「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（平成25年法律第27号、その後の改正を含みます。以下「番号法」といいます。）に定義する個人番号をいい、以下「個人番号」といいます。）および法人番号（番号法に定義する法人番号）の収集および登録に関する事務

カ　投資主等の個人番号および法人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務

ヨ　投資主総会資料の電子提供制度に係る書面交付請求に関する事務

タ　前各号に掲げる事項に付随する事務

レ　前各号に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第２項第８号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、もしくは、投信法、投信法施行令及び本規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな事務が規定された場合は、本投資法人及び投資主名簿等管理人がその取扱いについて協議します。

(b)　口座管理事務

イ　振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務

ロ　総投資主通知に係る報告に関する事務

ハ　新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務

ニ　保管振替機構その他の振替機関（以下「機構等」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知に関する事務

ホ　振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務

ヘ　特別口座の開設及び廃止に関する事務

ト　加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構等への通知及び届出に関する事務

チ　特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事務

リ　振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務

ヌ　加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務

ル　加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求（機構等を通じて請求されるものを含みます。）に関する事務

ヲ　前各号に掲げるもののほか、加入者等（投資主、登録投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。）による請求に関する事務

ワ　前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務

カ　加入者等からの照会に対する応答に関する事務

ヨ　投資口の併合・分割に関する事務

タ　加入者等の個人番号および法人番号（番号法に定義する法人番号）の収集および登録に関する事務

レ　加入者等の個人番号および法人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務

ソ　投資主総会資料の電子提供制度に係る書面交付請求に関する事務

ツ　前各号に掲げる事務に付随する事務

ネ　前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ定める事務

(c)　その他の一般事務

①　投資証券の発行に関する事務（投信法第117条第３号に規定する事務のうち投資証券の発行に関する事務。ただし、投資証券の発行を行う場合に限ります。）

②　本投資法人の機関の運営に関する事務（投信法第117条第４号に規定する事務のうち、投資口事務代行業務以外のもの）

③　計算に関する事務（投信法第117条第５号に規定する事務）

④　会計帳簿の作成に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第６号に規定する事務）

⑤　納税に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第７号に規定する事務）

(d)　投資法人債に関する一般事務

①　投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務（投信法第117条第２号に規定する事務のうち投資法人債に関する事務）

②　投資法人債の発行に関する事務（投信法第117条第３号に規定する事務のうち投資法人債に関する事務）

③　投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第４号に規定する事務）

④　投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務（投信法第117条第６号及び投信法施行規則第169条第２項第５号に規定する事務）

　上記の業務に対し、以下のとおり、一般事務取扱手数料を支払います。

(a)　投資口事務代行業務に関する一般事務取扱手数料

イ　本投資法人は、投資主名簿等管理人が一般事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、次表に掲げる金額を上限とした手数料を支払うものとします。ただし、次表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ決定するものとします。

ロ　投資主名簿等管理人は、前項の手数料を毎月計算して翌月15営業日以内に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）による方法により支払うものとします。

ハ　イにより本投資法人が負担すべき費用を投資主名簿等管理人が立替えたときは、投資主名簿等管理人は、その金額及び内訳を関連する資料と共に本投資法人に報告することにより、その払戻しを受けることができ、本投資法人は、かかる請求があり次第速やかにこれを支払います。

ニ　本投資法人が負担すべき投資口事務代行業務処理に必要な費用は、次表のとおりです。

　経費明細表

名義書換等手数料明細表

なお、名義書換料及び投資証券交換分合料その他の投資証券の発行に関する事務並びに投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務については、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限るものとします。また、本表に定めのない臨時事務（投資主総会資料の電子提供制度に係る催告に関する事務、新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等）については本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ、そのつど手数料を定めるものとします。

(b)　特別口座の管理に関する一般事務取扱手数料

イ　本投資法人は、口座管理事務手数料として、次表により計算した金額を上限として特別口座管理人に支払うものとします。ただし、次表に定めのない事務に係る手数料は、そのつど本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ決定するものとします。

ロ　経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、前項の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。

ハ　口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月15営業日以内に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに特別口座管理人の指定する銀行口座への振込み（振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）による方法により支払うものとします。

ニ　本投資法人が負担すべき特別口座の管理に必要な費用は、以下のとおりです。

　①　加入者等に対する一斉通知の発送等、個別性又は臨時性の強い事務に係る諸用紙の調製費

　②　投資口残高通知、諸届完了通知等、加入者等に対する連絡文書等の送付に係る郵送料

　　　（返戻郵便物還付料、返戻郵便物再送料を含みます。）

　③　その他、本投資法人が負担することを合意した経費

口座管理事務手数料明細表

　本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはそのつど料率を定めます。

(c)　その他の一般事務に関する一般事務取扱手数料

イ　その他の一般事務に係る一般事務取扱手数料は、１月、４月、７月及び10月の末日を最終日とする３か月毎の各計算期間（以下「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、３か月に満たない場合の一般事務取扱手数料は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

ロ　本投資法人は各計算期間の一般事務取扱手数料を、各計算期間末日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

ハ　経済情勢の変動等により一般事務取扱手数料の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、一般事務取扱手数料の金額を変更することができます。

ニ　上記ハに定める協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、本投資法人と一般事務受託者が別途合意した場合を除き、当該承認手続の完了時とします。

ホ　上記イにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期（当該計算期間初日までに本投資法人の第１回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。）における貸借対照表上の出資総額が５億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が５億円を超えた場合は、出資総額が５億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額（円単位未満切捨）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨）の合計額に消費税等を加算した金額とします。

ヘ　その他の一般事務の処理に要する費用は、次の各号に定めるものを除き、一般事務受託者の負担とします。

①　公租公課

②　一般事務規程及び機関運営事務規程において本投資法人の負担である旨が定められた費用

③　その他の一般事務の処理にあたり要した費用で、支払の前に一般事務受託者が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。

ト　上記ヘに定める費用を立て替えて支払ったときは、一般事務受託者は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは本投資法人は速やかに一般事務受託者に一般事務委託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。

チ　その他の一般事務の処理に関連して発生する以下に定める経費及び費用は一般事務受託者が負担するものとします。

①　一般事務受託者が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、その他の一般事務の履行を補助せしめ又はこれらの者を一般事務受託者の代理人として利用する場合に必要となる費用

②　その他の一般事務の再委託にあたり必要となる費用

一般事務委託業務基準報酬額表

 (d)  投資法人債に関する一般事務に関する一般事務取扱手数料

　元利金支払事務に関する元利金支払手数料

　元金支払の場合には、支払元金の10,000分の0.075とし、利金支払の場合には、残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎に支払います。）の手数料を支払います。

　また、本投資法人は、資産保管会社である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して本投資法人の資産の保管に係る業務（以下「資産保管業務」といいます。）を委託しています。

　上記の業務に対し、以下のとおり、資産保管業務に係る報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）を支払います。

(a) 資産保管業務報酬は、１月、４月、７月及び10月の末日を最終日とする３か月毎の各計算期間（以下「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、下記に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、３か月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

(b) 本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。

(c) 経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を資産保管会社に行ったときは、当該変更の効力発生時は、本投資法人と資産保管会社が別途合意した場合を除き、当該承認手続の完了時とします。

(d) 上記(a)にかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期（当該計算期間初日までに本投資法人の第１回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。）における貸借対照表上の出資総額が５億円以下の場合、当該報酬の金額は15万円に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が５億円を超えた場合は、出資総額が５億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額（円単位未満切捨）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨）の合計額に消費税等を加算した金額とします。

(e) 資産保管業務に要する費用は、次の各号に定める場合を除き、資産保管会社の負担とします。

①　公租公課

②　特定保管対象資産の維持保全に要する費用

③　保管規程又は付随規程において、本投資法人の負担である旨が定められた費用

④　資産保管業務を行うにあたり要した費用で、支払の前に資産保管会社が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。

(f) 上記(e)に定める費用を立て替えて支払ったときは、資産保管会社は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは、本投資法人は速やかに資産保管会社に対し資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。

(g) 資産保管業務の遂行に関連して発生する以下に定める経費及び費用は資産保管会社が負担するものとします。

①　資産保管会社が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、資産保管業務の履行を補助せしめ又はこれらの者を資産保管会社の代理人として利用する場合に必要となる費用

②　資産保管業務の再委託にあたり必要となる費用

資産保管業務基準報酬額表

(ニ)　会計監査人報酬

　会計監査人の報酬は１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、当該１営業期間について必要とされるすべての監査報告書受領後１か月以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします（規約第34条）。

（注）会計監査人は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負います（投信法第115条の６第１項）。本投資法人が、会計監査人に対して、その職務の執行に関し、当該会計監査人が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該会計監査人が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、会計監査人がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、会計監査人を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法116条の３第１項）。

(ホ)　本投資法人の関係者が受領するその他の報酬

(a)　ブランド・ライセンス報酬

　商標使用許諾契約に基づく東急㈱による商標使用許諾の対価は、無償とされています。

(b)　プロパティ・マネジメント報酬

　プロパティ・マネジメント業務に関するプロパティ・マネジメント会社に対する報酬（物件取得時にのみ支払う報酬を除きます。）は、以下のとおり不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産より支払われます。かかる各プロパティ・マネジメント会社への報酬については、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を株式会社都市未来総合研究所から取得しています。

イ　基本報酬

　プロパティ・マネジメント会社に対する基本報酬は以下①及び②にて算出した合算額です。

①　各物件の当該月の総収入から水道光熱費収入を控除した額に対して、下記記載の基本報酬①料率を乗じた額。

②　各物件の当該月の営業利益（ただし、ここにいう営業利益は、総収入から控除すべき総営業費用から、減価償却費、公租公課、支払賃料、損害保険料、修繕費、仲介手数料等を除いています。）に対して下記記載の基本報酬②料率を乗じた額。

※　総営業費用には①に定めるプロパティ・マネジメント報酬を含みます。

(注１) プロパティ・マネジメント報酬はマスターリース報酬と同額（５万円）を控除した金額が支払われます。

(注２) 二子玉川ライズの基本報酬は、下記に個別に記載するコンストラクション・マネジメント報酬等を除き、①ベースフィー、②インセンティブフィーからなり、①は月額金3,421,492円（税抜）、②は（当該会計年度のフィー対象NOI実績 － 会計年度開始前に本投資法人及び東急㈱（一部区画については本投資法人、東急不動産株式会社及び東急㈱。以下本②において「事業者」といいます。）及びプロパティ・マネジメント業務の遂行者としての東急㈱で合意した当該会計年度のフィー対象NOI予算） × 10.0％（フィー料率）の計算式にて算出します。なお、NOI連動フィーが－（マイナス）になった場合は０とします。また、フィー対象NOIとは、総収入から、修繕費・マーケティング費用・事業者が支払うベースフィーを除く運営経費（ビルマネジメント会社の管理委託・その他外注費・事務所経費等を含む。但し、諸税等の事業者負担項目は除く。）を差し引いた金額をいいます。

(注３) 月額の賃料・使用料、共益費・管理費、駐車場等施設使用料、違約金、解約手数料、使用損害金、損害賠償金、遅延損害金、その他これらに準じてテナントから現実に金銭の受入れがあった場合の本体価格（消費税等を含まない価格を意味します。）の合計額から礼金、更新料を除いたものに基本報酬①料率を乗じた金額が支払われます。

(注４) 承継同意書の取得業務、その他本契約開始日直後に発生する本契約立上げ時の諸業務の対価として、基本報酬 金1,525,000円が初回契約時のみ別途支払われます。

ロ　コンストラクション・マネジメント報酬

　コンストラクション・マネジメント報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、計画工事、小修繕・保守補修工事を実施する場合には、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者から、以下のとおり報酬が支払われます。

＜各物件（青山オーバルビル、二子玉川ライズ及びスタイリオフィット新綱島を除く。）＞

①　工事金額が１件又は１事態あたり100万円未満の場合

　金０円

②　工事金額が１件又は１事態あたり100万円以上、1,000万円未満の場合

　工事金額の５％に相当する額

③　工事金額が１件又は１事態あたり1,000万円以上、１億円未満の場合

　金50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％に相当する額

④　工事金額が１件又は１事態あたり１億円以上、３億円未満の場合

　金320万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の2.8％に相当する額

⑤　工事金額が１件又は１事態あたり３億円以上の場合

プロパティ・マネジメント会社と本投資法人及び本資産運用会社との間で別途協議する額

＜青山オーバルビル＞

①　工事金額が１件又は１事態あたり50万円未満の場合

　金０円

②　工事金額が１件又は１事態あたり50万円以上、1,000万円未満の場合

　工事金額の５％に相当する額

③　工事金額が１件又は１事態あたり1,000万円以上、２億円未満の場合

　金50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％に相当する額

④　工事金額が１件又は１事態あたり２億円以上の場合

プロパティ・マネジメント会社と本投資法人及び本資産運用会社との間で別途協議する額

＜二子玉川ライズ＞

①　工事金額が１件又は１事態あたり100万円以下の場合

　　　金０円

②　工事金額が１件又は１事態あたり100万円超、1,000万円以下の場合

　　　工事金額の５％に相当する額

③　工事金額が１件又は１事態あたり1,000万円超、１億円以下の場合

　　　工事金額の３％に相当する額

④　工事金額が１件又は１事態あたり１億円超、３億円以下の場合

　　　工事金額の2.8％に相当する額

⑤　工事金額が１件又は１事態あたり３億円超の場合

　　　別途協議をするものとする。

　なお、1,000万円を超える工事の場合、段階毎に料率を乗じた成果フィーを合算して算出するものとします。

＜スタイリオフィット新綱島＞

①　工事金額が１件又は１事態あたり100万円未満の場合

　　　金０円

②　工事金額が１件又は１事態あたり100万円以上、1,000万円未満の場合

　　　工事金額の２％に相当する額

③　工事金額が１件又は１事態あたり1,000万円以上、3,000万円未満の場合

　　　金20万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の１％に相当する額

④　工事金額が１件又は１事態あたり3,000万円以上の場合

　　　別途協議をするものとする。

※　計画工事

計画的・中長期的な検討や技術的検討が必要な１件又は１事態あたり100万円以上の工事をいいます。

※　小修繕・保守補修工事

本来は保守契約の費用の中でまかなう費用であるが、計画工事の他に不定期に発生する小額工事や、中長期的な検討を必要としない軽微な工事（原則として１件又は１事態あたり100万円未満の工事）をいいます。

ハ　一般媒介業務報酬（仲介手数料）

　各物件（スタイリオ都立大学、スタイリオフィット武蔵小杉、二子玉川ライズ、スタイリオフィット新綱島、スタイリオ新丸子駅前を除く。）につき、プロパティ・マネジメント会社が自らテナントを仲介し賃貸借契約が成立した場合に（既存賃借人の増床及び駐車場使用契約も含みます。）、当該賃貸借契約に係る１か月分の賃料を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

　また、各物件（スタイリオ都立大学、スタイリオフィット武蔵小杉、青山オーバルビル、二子玉川ライズ、スタイリオフィット新綱島、スタイリオ新丸子駅前を除く。）につき定期建物賃貸借契約の場合等の再契約締結時の報酬については、以下のとおりです。

①再契約が契約期間２年以上の定期建物賃貸借契約の場合

　基本報酬として、200万円又は再契約する定期建物賃貸借契約記載の月額賃料の0.5か月分のどちらか低い方に、賃料増額報酬として、増額分の１か月分を加算した金額を上限として、プロパティ・マネジメント会社に支払われます。

②再契約が普通建物賃貸借契約の場合又は契約期間２年未満の定期建物賃貸借契約の場合

　基本報酬として、100万円又は再契約する建物賃貸借契約記載の月額賃料の0.2か月分のどちらか低い方に、賃料増額報酬として、増額分の0.5か月分を加算した金額を上限として、プロパティ・マネジメント会社に支払われます。

③既存の賃借人との普通建物賃貸借契約終了後の再契約が定期建物賃貸借契約の場合

　基本報酬として、1,000万円又は再契約する建物賃貸借契約記載の月額賃料の１か月分のどちらか低い方に、賃料増額報酬として、増額分の２か月分を加算した金額を上限として、プロパティ・マネジメント会社に支払われます。ただし、基本報酬と賃料増額報酬を加算した金額の上限は再契約する建物賃貸借契約記載の月額賃料の１か月分です。

　　　※①、②、③ともに賃料増額報酬を算出する際は、契約期間中にフリーレント又は段階賃料等があればこれらを平均して算出します。

ニ　契約更新業務報酬

　各物件（スタイリオ都立大学、青山オーバルビル、二子玉川ライズ、スタイリオフィット新綱島、スタイリオ新丸子駅前を除く。）につき、プロパティ・マネジメント会社が入居テナントとの賃料の増額改定を行った場合（但し、賃料鑑定、消費者物価指数の変動率等に応じた変更など既存の賃貸借契約の条項に従って行われた賃料の増額を除きます。）に、賃料増額改定前との差額分２か月を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

ホ　販売促進業務報酬

　cocoti（ココチ）につき、テナントから収受した販売促進費収入に13％を乗じた金額が信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

へ　新規テナントMD構築業務報酬

　cocoti（ココチ）につき、新規テナントリーシングにおけるテナント決定助言、テナント店舗助言、開業時フォロー等複合商業施設特有の業務を対象とし、１テナントにつき以下の金額が信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

①　50坪未満　　　　　　　50万円

②　50坪以上100坪未満　　100万円

③　100坪以上200坪未満　 200万円

④　200坪以上　　　　　　300万円

ト　リーシング・マネジメント報酬

　プロパティ・マネジメント会社とマスターリース契約を締結しているスタイリオ都立大学、スタイリオフィット武蔵小杉、スタイリオ新丸子駅前につき、プロパティ・マネジメント会社が自らリーシングを行い賃貸借契約が成立した場合に（既存の賃借人の増床及び駐車場使用契約を含みます。）、当該賃貸借契約に係る１か月分の賃料を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

　また、定期建物賃貸借契約の場合等の再契約締結時の報酬については、以下のとおりです。

①再契約が契約期間２年以上の定期建物賃貸借契約の場合

　基本報酬として、200万円又は再契約する定期建物賃貸借契約記載の月額賃料の0.5か月分のどちらか低い方を上限として、プロパティ・マネジメント会社に支払われます。

②再契約が普通建物賃貸借契約の場合又は契約期間２年未満の定期建物賃貸借契約の場合

　基本報酬として、100万円又は再契約する建物賃貸借契約記載の月額賃料の0.2か月分のどちらか低い方を上限として、プロパティ・マネジメント会社に支払われます。

③既存の賃借人との普通建物賃貸借契約終了後の再契約が定期建物賃貸借契約の場合

　基本報酬として、1,000万円又は再契約する建物賃貸借契約記載の月額賃料の１か月分のどちらか低い方を上限として、プロパティ・マネジメント会社に支払われます。

チ　区分所有者・一部共有者精算業務報酬

　TOKYU REIT渋谷Rビルにて、プロパティ・マネジメント会社が区分所有者・一部共有者精算業務を行うことにつき、月額７万円が支払われます。

リ　新規テナント審査業務手数料

　新規契約時又は定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約時のテナント審査業務に係る手数料として、以下の金額が、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

＜スタイリオ都立大学＞

　テナント決定時の契約月額賃料の１か月分が支払われます。

＜スタイリオフィット新綱島＞

　テナント決定時の契約月額賃料の0.5か月相当額が支払われます。

＜スタイリオ新丸子駅前＞

　テナント決定時の契約月額賃料の0.9か月分が支払われます。

ヌ　更新テナント審査・更新料徴収業務手数料

　更新契約時のテナント審査業務に係る手数料として、更新料の定めのあるテナントに限り、以下の金額が、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。

　＜スタイリオ都立大学、スタイリオ新丸子駅前＞

　更新時の更新料の２分の１（ただし、更新料の全部又は一部を徴収できなかった場合、１件について30,000円、又は現実に受領した更新料の２分の１のうちいずれか高い方の金額）が支払われます。

＜スタイリオフィット新綱島＞

　更新時の更新料の２分の１相当額、又は更新時の契約月額賃料の0.5か月相当額のうち、いずれか低い方の金額が支払われます。

ル　リーシングフィー

　二子玉川ライズにおけるリーシング業務に対する成果連動フィーは、以下のとおりです。なお、平均月額とは、商業・ホテルについては開業後６か月分の賃料収入の月額平均、オフィスについては入居後６か月分の賃料収入の月額平均（ただし、フリーレント期間が介在する場合は賃料発生後６か月の賃料収入の月額平均とします。）をいいます。

①　退店区画（テナント申し入れによる解約、建物賃貸借契約の条項違反による契約解除、定期建物賃貸借契約の期間満了による解約によって契約が終了する区画を意味します。以下、本ヲにおいて同じです。）に後継テナントを入居させた場合

　　　平均月額×1.0か月

②　空室区画リーシングにおける後継テナントとの賃貸借契約が１か年未満の短期定期建物賃貸借契約である場合

　　　平均月額×0.1か月

③　退店区画に既入居テナントを内部増床により入居させた場合

　　　平均月額×0.5か月

ヲ　その他

　物件譲渡に伴う移管業務が、プロパティ・マネジメント契約に規定する通常業務の範囲を超える場合には、支払の要否について別途検討を行い、通常のプロパティ・マネジメント報酬とは別に、物件移管業務報酬が支払われる場合があります。

(c)　マスターリース報酬

　マスターリース契約を締結している青山オーバルビルにつき、マスターリース対象部分の転貸に係る報酬として、月額５万円（消費税等別途）が信託受託者を通じて信託財産から一括賃借人兼転貸人である東急㈱に支払われます。

(ヘ)　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

　上記手数料等については、以下の照会先にお問い合わせ下さい。

 （照会先）東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社

東京都渋谷区道玄坂一丁目12番１号

電話番号　03-5428-5828

（４）【その他の手数料等】

　以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。

(イ)　特定資産の取得・売却に関する費用

(a)　投資対象不動産（信託受益権を含みます。）の取得に関する費用

①　登録免許税

②　不動産取得税

③　売買契約締結に伴う印紙税

④　仲介手数料

⑤　登記に際して支払う司法書士報酬

⑥　デュー・ディリジェンス（物件精査）等の不動産調査費用等（本投資法人の投資対象不動産（信託受益権を含みます。）取得の成否に関わりません。）

⑦　当初信託報酬

⑧　鑑定評価費用

(b)　投資対象不動産（信託受益権を含みます。）の譲渡に関する費用

①　印紙税

②　処分信託報酬

③　登記に際して支払う司法書士報酬

④　デュー・ディリジェンス（物件精査）等に係る費用等

⑤　当初信託報酬

⑥　鑑定評価費用

⑦　仲介手数料

⑧　プロパティ・マネジメント報酬

(ロ)　物件の運営及び管理に関する費用

(a)　特定資産が不動産である場合の公租公課、管理委託費用（プロパティ・マネジメント報酬及び外注委託費を含みます。）、水道光熱費、運用不動産に付保された保険料、維持修繕費用（改修等を含みます。）、借地借家料、テナント誘致費用（媒介手数料、広告宣伝費等）

(b)　特定資産が信託受益権である場合の信託報酬

(c)　本資産運用会社がやむを得ずその業務の遂行に関して本投資法人に代わって支払った立替金等

(ハ)　借入金及び投資法人債に関する費用

(a)　支払利息、調達等に係る諸費用

(b)　格付取得・維持に係る諸費用

(ニ)　本投資法人の運営に関する費用

(a)　分配金支払に係る費用（分配金領収証作成費用等）

(b)　投資主総会招集及び運営に係る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）

(c)　役員会招集及び運営に係る費用

(d)　執行役員及び監督役員に係る費用（報酬、保険料、実費等）

(e)　本投資法人の広告宣伝、ＩＲに係る費用（ただし、本投資証券等の発行及び販売活動に直接関連しないＩＲ活動に関する費用を除きます。）

(f)　利害関係者との取引の承認手続に係る費用（専門家からのセカンド・オピニオン取得費用等）

(ホ)　運用報告書等の作成に関する費用

(a)　運用報告書等（資産運用報告、財務諸表、有価証券報告書、臨時報告書等）の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）

(b)　不動産等の定期的な調査に係る費用

(ヘ)　投資証券の発行に関する費用

(a)　有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）

(b)　投資口申込証及び投資証券等の作成費用（印紙税を含みます。）

(c)　投資証券の上場に係る費用（上場審査費用等）

(d)　投資口募集に係る広告宣伝費等

(ト)　その他

(a)　アドバイザー（弁護士、公認会計士、税理士、金融商品取引業者等）に支払う費用

(b)　一般事務受託者及び資産保管会社の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費用

(c)　一般事務受託者及び資産保管会社により本投資法人の負担に帰属すべきものが立て替えられた場合の立替金

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

A.　投資主の税務

(イ)　個人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

(ⅰ)源泉徴収税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※４　大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人)に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

(ⅱ)確定申告

大口個人投資主(注１)を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記(ⅰ)の税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記ｄ．(ⅱ)をご参照ください。）

（注１）配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注２）基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注３）上記（注２）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注４）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注５）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注６）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

(ⅲ)源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

(ⅳ)少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)

・一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年１月１日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年４月１日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年１月１日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年１月１日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※　新NISAはその年の１月１日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※　つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※　旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※　一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

(ⅰ)みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

(ⅱ)みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

(ⅰ)税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４　基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

(ⅱ)上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

(ⅲ)源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記(ⅰ)と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注１）。また、上場株式等の配当等を上記ａ．(ⅲ)により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注１）上記(ⅰ)(※４)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

(ⅳ)少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・旧NISA

一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ⅱ)及び(ⅲ)の損益通算や繰越控除は適用できません。

※　一般NISAの年間投資上限額については上記ａ．(ⅳ)をご参照ください。

・新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

※　成長投資枠の年間投資上限額については上記ａ．(ⅳ)をご参照ください。

(ロ)　法人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

(ⅰ)みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

(ⅱ)みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

B.　投資法人の税務

(イ)　利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

(ロ）　不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

※１　共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※２　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※３　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

(注１)　「地域」については、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　(イ) 投資方針　② ポートフォリオ構成基準　(b) 地域」をご参照下さい。

(注２)　「保有総額」は、2026年７月31日現在の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。

(注３)　「資産総額に対する比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

　本投資法人が保有する不動産は、後記「③その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

　本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者あわせて「信託不動産」といいます。）により保有しています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下「不動産等」といいます。）

　以下に記載する事項の説明は次のとおりです。

・　原則として2026年７月31日を基準としています。

・　記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。

・　「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。

・　「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、TOKYU REIT渋谷Rビル、東急番町ビル、青山オーバルビル及び二子玉川ライズ（Ⅲ街区を除く）については、それぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、二子玉川ライズI-b街区の土地面積には本投資法人の保有対象外であるオークモールの土地部分も含み、二子玉川ライズⅢ街区については、Ⅲ街区全体における土地面積25,180.97㎡に保有部分（プラザモール）の敷地権割合である8,006,098分の94,273を乗じて算出した数値を記載しています。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の所有権（分有）に係る敷地の面積です。東急番町ビル及び青山オーバルビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。二子玉川ライズの括弧内の数値は、保有部分に係る敷地権割合です。詳細は、後記「b. 個別不動産等の概要」記載の注記部分をご参照下さい。

・　「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、TOKYU REIT渋谷Rビル、東急番町ビル、青山オーバルビル及び二子玉川ライズについては、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。東急番町ビル及び青山オーバルビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る区分所有区画の専有面積です。二子玉川ライズの括弧内の数字は、本投資法人の保有部分に係る区分所有区画の専有面積です。詳細は、後記「b. 個別不動産等の概要」記載の注記部分をご参照下さい。

・　「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。

・　「築年数」は、竣工年月日から2026年７月31日までの経過年数を表示しています。

・　「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。

・　「期末算定価額」は、価格時点を2026年７月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア、TOKYU REIT自由が丘スクエア、秋葉原三和東洋ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル、TOKYU REIT恵比寿ビル、渋谷道玄坂スカイビル、青山オーバルビル及び戸越銀座ラウンドビルについては日本ヴァリュアーズ株式会社、cocoti（ココチ）、東急すすき野ビル、東急池尻大橋ビル、TOKYU REIT新宿ビル、TOKYU REIT第２新宿ビル、東急番町ビル、OKI芝浦オフィス、スタイリオフィット武蔵小杉、TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル及び二子玉川ライズについては大和不動産鑑定株式会社、その他の物件については一般財団法人日本不動産研究所により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。

・　「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等を目的として賃借している１テナント（東急㈱）を含んでいます。スタイリオ都立大学及びスタイリオフィット新綱島のテナント数には、住居部分の賃借人を含みます。スタイリオフィット武蔵小杉はマスターリース契約上の賃借人の数を記載しています。二子玉川ライズについては、同一テナントが異なる街区・用途の区画に入居している場合、テナント数では別テナントとして集計しています。

・　「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。青山オーバルビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分の一部についても信託受託者が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。なお、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸面積に区分所有権割合95.1％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、建物全体の総賃貸面積に信託受益権の準共有持分割合47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、各街区の総賃貸面積に区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部については東急㈱及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。

・　「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。なお、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に区分所有権割合95.1％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分の一部についても信託受託者が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、建物全体の総賃貸可能面積に信託受益権の準共有持分割合47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、各街区の総賃貸可能面積に区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部については東急㈱及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。

・　「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を切捨てて記載しています。

・　「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載しています。区分所有権割合95.1％の信託受益権を所有する東急番町ビルについては、他の区分所有者持分を含む１フロアの面積を記載しています。区分所有権割合97.1％の信託受益権の準共有持分割合47.5％を所有する青山オーバルビルについては、他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載しています。二子玉川ライズについては、他の区分所有者持分を含む１フロアの面積を記載しています。

・　「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、2026年７月31日時点の情報に基づいて記載しています。なお、TOKYU REIT表参道スクエアの一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。東急番町ビルについては、建物全体の月額賃料総額に区分所有権割合95.1％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、建物全体の月額賃料総額に信託受益権の準共有持分割合47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、一部のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。各街区の総月額賃料総計に各街区の区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部については東急㈱及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る月額賃料相当額を含みます。

・　「年間賃料総額」は、円単位の「月額賃料総額」を12倍して千円未満を切捨てて算出しています。

・　「敷金・保証金」は、不動産等に関してテナント等から預託を受けている敷金の合計額又は保証金の合計額を記載しています。QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。東急番町ビルについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に区分所有権割合95.1％を乗じて得た値を記載しています。青山オーバルビルについては、テナント等から預託を受けている敷金の総額に信託受益権の準共有持分割合である47.5％を乗じて得た値を記載しています。二子玉川ライズについては、テナント等から預託を受けている敷金に各街区の区分所有区画の持分を乗じて得た値を合算して記載しています。なお、他の区分所有者と共有する専有部分の一部についても東急㈱及び本投資法人が賃借の上、所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分に係る敷金相当額を含みます。

・　「長期修繕の費用見積」は、原則として、不動産等について次表に示す作成者により調査・作成された直近の建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（次表の報告書の作成年を含む15年間）の合計金額を記載しています。なお、QFRONT（キューフロント）については建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、TOKYU REIT渋谷Rビルについては建物全体に関する長期修繕費用の見積額を、東急番町ビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に区分所有権割合95.1％を乗じて得た値を、青山オーバルビルについては建物全体に関する長期修繕費用見積額に信託受益権の準共有持分割合である47.5％を乗じて得た値を、二子玉川ライズについては各街区の長期修繕費用見積額に区分所有区画の持分を乗じて得た値の合計をそれぞれ記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を超える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。また、建物状況評価報告書の作成については、本資産運用会社で定める指定業者５社（2026年７月31日現在）の中から選定した業者に委託しています。

＜建物状況評価報告書の作成者、調査対象物件及び直近作成年月＞

・　「地震リスク分析における予想最大損失率（PML）」の合計欄は、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。PMLについては、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　（イ）投資方針　② ポートフォリオ構成基準　(d) その他」をご参照下さい。PMLは、東京海上ディーアール株式会社作成の地震リスク評価報告書に基づいています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。

・　「最寄り駅からの所要時間」は不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき１分間を要するものとして算出した数値です。

・　「代表的テナント」とは、月額賃料支払額上位１社をいいます。

・　「地域」については、前記「２ 投資方針　(１) 投資方針　b. 投資態度　（イ）投資方針　② ポートフォリオ構成基準　(b) 地域」をご参照下さい。「（渋谷）」と記載されているものは、当該不動産の最寄り駅が渋谷駅であることを示しています。

・　「取得価額」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書等に記載された売買代金等）を記載しています。

a.　不動産等の概要

＜不動産等の概要１＞

(注１) 一棟の建物のすべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を保有しています。

(注２) 駐車場部分（41.18㎡）を含みます。

(注３) 駐車場部分の構造は「S」です。

(注４) 持分割合97.9％の信託受益権の準共有持分割合47.5％です。

(注５) 区分所有権割合97.1％の信託受益権の準共有持分割合47.5％です。

(注６) 一棟の建物のすべての区分所有権を保有しています。

(注７) 区分所有区画の専有面積のうち保有持分は10.7％です。

(注８) 区分所有区画の専有面積のうち保有持分は12.7％です。

(注９) 区分所有区画の専有面積のうち保有持分は4.5％です。

(注10) 区分所有区画の専有面積のうち保有持分は7.5％です。

(注11) 本投資法人が2026年７月31日現在保有する不動産等に設定されている担保権はありません。

＜不動産等の概要２＞

(注) 不動産の一部につき、次表に示すとおり、2026年７月31日までに解約の通知を受領し、2026年８月１日以降に賃貸借契約が終了するテナント（かかるテナントに係る賃貸面積を、次表において「解約（予定）面積」といいます。）、及び、2026年７月31日までに新規の賃貸借契約が締結され、2026年８月１日以降に引渡しを行うテナント（かかるテナントに係る賃貸（予定）面積を、次表において「新規成約面積」といいます。）があります。

また、定期借家契約の終了（期間内解約を含みます。）に伴い再契約したテナントについては記載の対象外としています。

＜解約（予定）面積及び新規成約面積の一覧＞

＜不動産等の概要３＞

b.　個別不動産等の概要