日本ロジスティクスファンド投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第42期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①運用状況等の推移

（注１）１口当たり当期純利益は、期中平均投資口数により算出しています。

（注２）総資産経常利益率＝経常利益÷（（期首総資産額＋期末総資産額）÷２）×100（小数第２位以下を四捨五入して記載しています。）

（注３）自己資本利益率＝当期純利益÷（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100（小数第２位以下を四捨五入して記載しています。）

（注４）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100（小数第２位以下を四捨五入して記載しています。）

（注５）配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100（小数第２位以下を切り捨てて記載しています。）

（注６）各不動産等に関する賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に記載された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積等（売店、自動販売機、太陽光発電設備、駐車場等に係る賃貸借契約は除きます。）をもとに算出しています。

（注７）期末テナント数は、各不動産等に関する賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。以下同じです。）に基づく物件ごとのテナントの合計を記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、テナント数はエンドテナントの合計を記載しています。

（注８）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損

（注９）FFO＝当期純利益＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損＋不動産等売却損－不動産等売却益－不動産等交換差益

（注10）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数（小数第１位以下を四捨五入して記載しています。）

（注11）日本ロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2025年１月31日を基準日、2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。第38期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して１口当たり当期純利益及び１口当たり純資産額を算定しています。

（注12）第38期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定した１口当たり分配金は第38期1,766円、第39期1,859円です（小数第１位以下を切り捨てて記載しています。）。

（注13）百万円単位で記載している金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

②当期の概況

（イ）投資法人の主な推移

　本投資法人は、主として首都圏、近畿地域、中部地域及び九州地域に所在する物流施設の用途に供されている不動産等資産（不動産等資産については、後記「２　投資方針　（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。以下同じです。）を投資対象とする、我が国で初めての「物流REIT」です。投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2005年２月22日に設立され、同年５月９日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8967）しました。

　当期末（2026年７月31日）時点で合計54物件・取得価格の総額296,513百万円の不動産等を運用しています。なお、2026年６月には合同会社Sasanqua匿名組合出資持分を取得しており、当該出資持分を含む総資産額は276,290百万円となっています。

（ロ）投資環境と運用実績

　当期の日本経済は、中東情勢の影響もあって一部に弱めの動きもみられますが緩やかに回復しており、海外経済についても一部に弱めの動きがみられるものの、総じて緩やかに成長しています。輸出や鉱工業生産は基調として横ばい圏内の動きが続いています。企業収益は全体として高水準を維持しており、業況感も良好な水準で推移しています。こうしたもとで、設備投資は緩やかな増加傾向にあります。また、物価面では、消費者物価（除く生鮮食品）の前年比は、賃金上昇の販売価格への転嫁の動きが続くもとで、政府によるエネルギー負担緩和策の効果などから、足もとは１％台半ばとなっています。

　東証REIT指数については、オフィスや物流施設を中心とした賃料増額の進展など不動産ファンダメンタルズの改善が続きましたが、長期金利の上昇に伴い、分配金要求利回りの上昇や資金調達コスト増加への懸念が重石となり、一進一退の展開となりました。５月から６月にかけては長期金利の上昇を受けて軟調に推移しましたが、７月には長期金利が落ち着きをみせたことから反発しました。J-REIT市場全体では、依然としてNAVに対して割安な状況が継続しています。

　物流施設の賃貸市場について、首都圏では、ECや食品で大型の成約が複数みられ、二次空室の埋め戻しも進み、空室率は緩やかな改善が続いています。賃料については、国道16号エリアや圏央道エリアでは小幅ながらも上昇し、更に新規供給が限定的かつ空室消化が進展した外環道エリアや東京ベイエリアでは際立った上昇がみられました。近畿圏においては、従前より強い引き合いが継続している中心部において、EC関連や物流企業による成約がみられ、空室率が低位で推移していることをはじめ、全域で需給が逼迫していることから、賃料は上昇基調となりました。中部圏においては、新規供給においてまとまった空室が残った一方で、既存物件では空室消化が進展しました。テナントが立地やスペックの高さなど利便性をより重視する傾向にあることから、物件ごとの賃料変動に強弱がみられ、中部圏全体では賃料は横ばいで推移しました。九州圏においては、福岡市周辺では空室が限定的であるものの、鳥栖・小郡方面では空室消化が進んでおらず、賃料は横ばいで推移しています。

　このような環境下において、本投資法人は１口当たり分配金と１口当たりNAVの安定と持続的な成長を引き続き追求しています。本投資法人の投資口価格は１口当たりNAVに対してディスカウントされた水準で推移しており、本資産運用会社としては投資口価格の回復が重要な課題であると認識しています。当期は、2025年１月に決定した交換取引の一部を完了したほか、2026年３月には鳥栖物流センター及び横浜鳥浜町（底地）を取得、同年６月には浦安千鳥物流センターⅢの売却に加え、匿名組合出資持分を取得しました。他方、2026年２月から同年３月にかけて自己投資口の取得プログラムを設定しました。ポートフォリオ運用についても、継続して複数の既存物件において賃料増額での再契約を締結しており、力強い利益成長を実現しています。

（ハ）財務戦略の概要

　本投資法人では、有利子負債調達にあたり、返済期限の分散の推進及び高水準の固定金利比率の維持によって、金利上昇への耐性を高めています。当期末時点での有利子負債総額は123,700百万円、LTV（Loan to Value）は総資産ベース（注１）で44.8％、鑑定評価額ベース（注２）で29.4％となっており、引き続き安定的な財務運営を行っています。

　本投資法人は、2025年12月に決定した自己投資口の取得について、証券会社との自己投資口の取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより行い、当期中に取得した投資口の全てについて2026年７月31日に消却を行いました。当期において取得・消却した投資口の総数は294口（当該取得・消却前の発行済投資口の総口数に対する割合0.01％）、取得価額の総額は28百万円となります。また、本投資法人の１口当たりNAV（純資産価値）等の水準に照らして、投資口価格が割安で推移しており、中長期的な投資主価値向上を企図して、2026年７月に新たな自己投資口の取得を決定しました。

　本投資法人が主たる投資対象とする物流施設は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。かかる特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュ・マネジメント及び投資主還元を実施するため、一定のルールのもと利益を超える金銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を実施します（注３）。なお、利益超過分配は、本投資法人において買換特例圧縮積立金、圧縮積立金その他の内部留保が存在する場合には実施しません（注４）。また、継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の60％に相当する金額を上限としますが、一時的に１口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、継続的な利益超過分配に加え、一時的な利益を超えた金銭の分配（以下「一時的な利益超過分配」といいます。）を行うことがあります。ただし、継続的な利益超過分配と一時的な利益超過分配の合計額は、当該営業期間の減価償却費の60％に相当する金額又は一般社団法人資産運用業協会の諸規則に定める額のいずれか低い額を上限とします。

（注１）総資産ベースLTV（％）＝有利子負債残高÷総資産額×100（小数第２位以下を四捨五入しています。）

（注２）鑑定評価額ベースLTV（％）＝有利子負債残高÷期末算定価額×100（小数第２位以下を四捨五入しています。）

（注３）ただし、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、運用資産（後記「（３）投資法人の仕組み　②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要」に定義されます。以下同じです。）の状況並びに財務の状況（対象営業期間の純利益、キャッシュ・フロー、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的な収益の発生状況、利益超過分配を含めた対象営業期間に係る分配総額、本投資法人の負債割合（資産総額に対して借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合をいいます。）及びLTV（運用資産の鑑定評価額等に対して借入額及び投資法人債発行額の残高等が占める割合をいいます。）、信用格付の状況等）等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わないことがあります。

（注４）ただし、対象営業期間の末日時点の内部留保を全額取り崩す場合には、当該対象営業期間において追加的に利益超過分配を実施することがあります。

＜当期末時点の格付の状況＞

（ニ）業績及び分配

　上記のとおり運用を行った結果、当期の実績は営業収益12,159百万円、営業利益7,281百万円、経常利益6,770百万円、当期純利益6,770百万円となりました。

　なお、当期は市川物流センターⅡの土地（準共有持分18％）の譲渡に伴い、過年度に計上した買換特例圧縮積立金の一部（443百万円）を取り崩しました。また、租税特別措置法第65条の８「特定の資産の譲渡に伴い特別勘定を設けた場合の課税の特例」の適用により、2026年６月に譲渡した浦安千鳥物流センターⅢの譲渡益の一部（720百万円）を圧縮特別勘定積立金積立額として内部留保することとしました。かかる方針により、分配金については、当期未処分利益（買換特例圧縮積立金の取崩額を含みます。）から租税特別措置法第65条の８に定められている圧縮特別勘定積立金積立額720百万円を控除した残額である6,493百万円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口１口当たりの利益分配金は2,365円となりました。

　これに加え、本投資法人は投資法人規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行っていくこととしています。しかしながら、当期は、本投資法人において内部留保（買換特例圧縮積立金及び圧縮積立金等）が存在することから、利益を超えた金銭の分配を行いません。

③次期の見通し

（イ）環境認識

日本経済の先行きについては、中東情勢の影響による原油価格上昇などの下押し要因があるものの、AI関連需要の増加や賃上げの進展、政府による各種施策及び緩和的な金融環境が経済を下支えすることから、伸び率を縮小しつつも緩やかな成長を続けると考えられます。中東情勢については依然として不透明な状況が続いているものの、原油価格の下落を受けて経済の大幅な下振れリスクや物価の大幅な上振れリスクは低下しています。一方で、原油価格上昇による企業収益や家計への下押し圧力、物価動向への影響については引き続き留意する必要があります。更に、AI関連需要の拡大に伴う素材価格や機械類の価格上昇等を通じて、物価上昇圧力が強まるリスクもあります。また、米欧を含む各国の財政拡張的な動きが、世界経済、物価及び金融市場に及ぼす影響にも留意する必要があります。日本においては、人口動態の変化等に伴う人手不足感の強まりから、省力化投資をはじめとした資本と労働の代替の進展が求められる一方、こうした取り組みが滞った場合には成長率の下押し懸念があります。国内外における様々なリスク要因の動向については、引き続き注視していく必要があります。

物流施設の賃貸市場では、首都圏において、既存物件の空室消化が進展したことに加え、建築コストの上昇や中東情勢による工期遅延などを背景に新規開発の動きが鈍化し、新規供給も落ち着きつつあることから、需給の改善傾向が継続しています。近畿圏においては、臨海部、内陸部とも安定的な需要がみられ、今後も堅調な賃貸市況が続く見通しです。中部圏においては、2026年上半期に新規供給が集中したため、需給緩和が継続しているものの、その後は徐々に需給改善が進む見通しとなっています。九州圏においては、2026年の新規供給が2025年をやや上回る水準となり、需給環境は緩やかに緩和する見込みです。

物流施設の売買市場では、世界的に見て相対的に大きいイールドギャップの存在や物流施設のキャッシュ・フローにおけるディフェンシブ性に注目する投資家の需要を背景に、依然として厳しい取得環境が継続すると考えられます。

本投資法人は、インフレや金利上昇等のコスト増が継続する中、軟調に推移する本投資法人の投資口価格の水準を改善することを引き続き課題として認識しています。この課題に対し、ポートフォリオの利益成長に対する信認を高めるため、１口当たりFFO（注）年率+2.2％以上の成長目標を掲げ、中期的な目安として2028年１月期における１口当たりFFO：2,500円の到達を目指しています。また、１口当たりFFOの成長と併せて、１口当たり分配金についても成長を図り、2028年１月期における１口当たり分配金：2,300円の到達を目指しています。これらの目標達成に向けて、賃料増額の推進と金利上昇・インフレ等によるコスト増を抑制することに加えて、本投資法人の豊富な含み益を活用した継続的な物件売却とそれによって獲得した資金を再投資に充てることで、ポートフォリオから生まれるキャッシュ・フローの成長を図ります。これらにより、１口当たりFFO等の成長、ひいては投資口価格の向上を目指します。

（注）FFO＝当期純利益＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損＋不動産等売却損－不動産等売却益－不動産等交換差益

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題

　このような投資環境の中、本投資法人は以下の方針に基づき、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行う方針です。

a． 保有不動産の運営管理

・賃貸運営管理

　賃貸借契約の更改に際しては、収益の安定化と向上を意識した運営に努めています。収益の安定化については長期間の賃貸借契約の締結、収益の向上については市場環境やテナント状況を踏まえた賃料交渉を推進します。既存テナントが退去する場合には、収益性の維持を念頭に置いた上で、切れ目なく賃貸を継続できるよう、スポンサー、各地域の物流施設・テナント情報に精通した仲介会社及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、上記方針に沿ったリーシング活動を行います。

　なお、本投資法人が当期末現在保有する物流施設の残存賃貸借契約年数は、年間契約賃料で加重平均して算出すると5.1年であり、引き続き安定した収益が期待されます。

・テナントリレーションの強化

　既存テナントとのコミュニケーションを密に行うことにより、テナントの総合的な満足度の向上を図ります。具体的には、既存物流施設における増床・改良ニーズに対応することや、テナントニーズ・業界トレンドに対応した機能向上及びリニューアルを適宜行うことが挙げられます。

・適切な維持管理・追加投資

　保有物件の修繕・更新工事の実施に際しては、工事費用の平準化に留意してこれを行います。適切なプロパティ・マネジメント会社を選定し、各物件の特性に合った効率的な運用管理を行うことや、本資産運用会社における維持管理の質を高め、各種手続きの標準化を進めることで保有不動産の維持管理最適化を目指します。

　更に、本投資法人では、テナントの要請、施設の賃貸借ニーズ、容積率の消化状況等を踏まえ、賃貸マーケットにおいて立地優位性があり、建物・設備更新により競争力向上が見込まれる場合や、経年劣化に伴い維持管理コスト負担が経済合理性に見合わないと判断される場合、必要に応じてOBR（Own Book Redevelopment）（注）又は物件の売却/入替を行うことも検討します。

（注）OBRとは、“Own Book Redevelopment”の略であり、投資法人が保有する物件を本投資法人自ら再開発することをいいます。再開発とは、本投資法人が保有する土地上に存在する建物を取り壊した上で、当該土地上に本投資法人が新たに建物を建てる行為（本投資法人が建設会社等と協同し、建設会社等が本投資法人が保有する土地上に新たに建物を建て、その後、当該建設会社等から当該建物が竣工後の任意の時期に取得する行為を含みます。）をいいます。

b． 新規物件の取得

・物件情報の収集活動

　物流施設は、他の収益不動産と比較して流通量が相対的に少ないため、広範な情報収集とそれに基づく的確な投資判断が競争優位性を生み出すものと本投資法人は考えています。可能な限り競合他社との価格競争を避けるため、スポンサー等の幅広いネットワーク及び本資産運用会社独自の情報ルートを活用した物件情報の早期入手や相対取引の促進に努める方針です。

・取得物件のスペック

　物件取得に際しては、物流施設の長期安定運用に不可欠な要素である立地及び施設の汎用性を重視して投資判断を行います。とりわけ、特定業種テナントの使用にのみ対応可能な特殊な施設構造・設備を有する物件の取得は原則として避け、広範な物流需要に対応できる汎用的な施設仕様を有することを重要な判断基準とします。

・ポートフォリオの分散

　テナントからの賃料減額要請や施設からの退去等による収益変動を最小化するため、１テナントへの依存度合いやテナントの属する業種、各テナントの賃貸借期限の分散等を意識し、保有ポートフォリオにおけるテナント集中化リスクの低減につながる物件取得を図ります。

c． 財務戦略

　１口当たり分配金の安定と成長を最優先に、保守的な有利子負債比率の維持に留意しつつ、金融機関からの借入れ・公募増資等の財務活動を行っていきます。有利子負債による調達にあたっては資金調達先や返済期限の分散に配慮した対応を行う方針です。公募増資においては１口当たり分配金や１口当たりNAVの成長等、投資主価値の向上に配慮して検討する方針です。また、敷金及び保証金についても、物件の取得資金の一部として活用する等、効率的なキャッシュ・マネジメントを行う方針です。

　更に、本投資法人は、資本効率の向上及び投資主還元のため、資本政策の一環として自己の投資口の取得及び消却を行うことを必要に応じて検討していきます。

④決算後に生じた重要な事実

　該当事項はありません。

≪参考情報≫

　本投資法人は、決算日後、本書の日付現在に至るまでの間に、以下の交換取引の一部を完了しています。

＜資産の交換＞

資産の取得

［M-43 船橋西浦物流センターⅢ］

（注）いずれも本物件全体について記載しています。

資産の譲渡

［M-18 市川物流センターⅡ］

＜資産の取得＞

　本投資法人は、決算日後、本書の日付現在に至るまでの間に、以下の資産を取得しました。

［M-46 成田物流センター］

　［T-18 ひょうご東条物流センター］

＜資金の借入れ＞

本投資法人は、決算日後、本書の日付現在に至るまでの間に、以下の資金の借入れを行っています。

（注１）全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認下さい。

（注２）「気候変動対応オペ（※）にかかる対象投融資に関する基準及び適合性の判断のための具体的な手続きの開示」で開示している対象投融資の基準（以下「適用基準」といいます。）に本件が該当すると判断しており、日本銀行から気候変動オペによる資金供給を受ける予定です。そのため、当該貸付金利は気候変動オペの基本要領等にて規定される貸付利率を基準金利としています。なお、貸出期間の途中に適用基準の一部又は全部に不適合となった場合、又は日本銀行が気候変動オペを廃止しレート提示を行わなくなった場合、以降の貸付利率は、その直前の利息計算期間に係る利払日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する６か月日本円TIBORを基準金利とします。

※「気候変動対応オペ」とは日本銀行が行う気候変動対応を支援するための資金供給オペレーションを意味します。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、中長期にわたり安定収益の確保を図ることを目標とし、主として不動産等資産に投資して運用を行います。

②投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（投信法第２条第１項に規定する特定資産をいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（注１）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を引き受ける者を募集して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。

投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構　①　投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は、一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を引き受ける者を募集することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２　投資方針　（１）投資方針　及び　（２）投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　（３）分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を営む金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。）にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、新投資口予約権原簿及び投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照下さい。

（注２）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条、第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）についての記載は、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（３）【投資法人の仕組み】

①本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

(イ）資産運用委託契約

(ロ）物流不動産取得のサポートに関する協定書

(ハ）物件取得における業務支援サービスに関する基本協定書

(ニ）不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書／

　開発型物件取得のサポートに関する協定書

(ホ）一般事務委託契約／資産保管業務委託契約

(ヘ）投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約

(ト）財務代理契約

(チ）私募取扱及び投資法人債原簿に関する事務委託契約

(リ）自己投資口の買付けの委託に関する契約書

（注１）三井物産株式会社の完全子会社です。

（注２）物件情報提供会社である三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社並びに本資産運用会社の株主であるケネディクス株式会社を個別に又は総称して以下「スポンサー」ということがあります。

②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

（注）三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。

③投資ビークルの仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（４）【投資法人の機構】

①投資法人の統治に関する事項

（イ）機関の内容

　本投資法人の執行役員は１名、監督役員は３名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

a.　投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもってこれを行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第15条第１項。以下「みなし賛成規定」という場合があります。）。なお、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（ただし、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案については、みなし賛成規定は適用しないものとされています（規約第15条第２項）。

　本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

　本投資法人の投資主総会は、原則として、２年に１回以上開催されます（規約第９条第１項）。

　また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要です（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

b.　執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第23条）。

　投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項及び第２項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと並びにその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

　執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、かかる賠償責任を法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第21条）。

c.　会計監査人

　本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

　会計監査人は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、かかる賠償責任を法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第29条）。

（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、執行役員１名（なお、本書の日付現在において、執行役員は、本資産運用会社の代表取締役社長を兼任しています。）及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、原則月に一回の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、本資産運用会社又はその利害関係者（後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）利益相反対策ルール　②利害関係者」に定義されます。以下同じです。）から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の職務執行状況を監視できる体制を維持しています。

　本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

　また、本投資法人は、内部者取引管理規程を定めて、役員によるインサイダー取引等の未然防止に努めています。

（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携

　各監督役員は、各々が執行役員の職務執行の監督を職責としていますが、限られた員数で組織的・効率的な監督を実施することにより監査の実効性の確保を図るために、各監督役員の経験・知識を踏まえ監督役員が専門的見地から監督を行います。また、各監督役員は、原則月に一回開催される役員会の席上、執行役員及び本投資法人の関係法人から、本投資法人の業務や運用資産の状況について報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、監督機能を果たします。

　本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行い、監督役員との相互連携を図っています。

（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本投資法人の執行役員は本資産運用会社の代表取締役社長を兼務し、日常的に一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び特別口座管理機関それぞれの業務執行状況に係る報告を受け、本投資法人役員会において、監督役員に対し各関係法人の業務執行状況の報告を行うとともに、必要に応じて各関係法人の内部管理、内部統制状況等をヒアリングし、業務執行状況を管理する体制を整えています。

②投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

　本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

　本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社の各種業務は、投資運用部、運用管理部、財務企画部、経理部及び総務部の各部署並びにコンプライアンス・オフィサー及び内部監査室長に分掌され、投資運用部、運用管理部、財務企画部、経理部及び総務部については、担当の部長が統括します。

（イ）本資産運用会社の各組織の業務の概要

各組織の主な業務は、以下のとおりです。

（ロ）委員会

　各委員会の概要は、以下のとおりです。

a.　投資委員会

（注）本書の日付現在、外部専門家は、外部の不動産鑑定士（１名）です。

b.　内部管理委員会

（注）本書の日付現在、外部専門家は、外部の弁護士（１名）です。

c.　開示委員会

③投資運用の意思決定機構

（イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項

　本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づき、投資法人の規約に沿った投資運用を行うため、社内規程として「運用ガイドライン」を作成し、投資方針等について定めます。「運用ガイドライン」の策定及び改定は、投資運用部において立案された後、取締役会の諮問機関としての投資委員会に提出され、不動産市場、資本市場の動向及び経済環境を踏まえ、「運用ガイドライン」記載の投資方針が本投資法人の規約に沿った運用を行うにあたって適切か否かについて詳細に審議されます。

　結果、「運用ガイドライン」が適切であるとされた場合、内部管理委員会に提出され、コンプライアンス上の観点から、詳細に審議されます。

　両委員会での審議内容（少数意見の内容を含みます。）は、コンプライアンス・オフィサー又は外部専門家により投資運用部に差し戻された場合を除いて、取締役会に両委員会の意見として上申されます。取締役会においては、これらを精査して決議を行い決定され、その後、本投資法人の役員会にて報告されます。

　「運用ガイドライン」は、一年に一度見直しの検討を行うことを原則とします。ただし、検討の結果、変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合にはその都度見直しを行うものとします。

（ロ）本投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制

a.　資産管理計画に関する事項

　本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従った、本投資法人の運用資産の運用管理に係る基本方針として、資産管理計画の立案及び管理を行います。本資産管理計画は、総務部において立案された後、取締役会の諮問機関としての投資委員会に提出され、資産管理計画が中長期的な安定収益の実現及び資産価値の向上という観点から適切かどうかについて詳細に審議されます。

　結果、資産管理計画が適切とされた場合、内部管理委員会に提出され、コンプライアンス上の観点から、詳細に審議されます。

　両委員会での審議内容（少数意見の内容を含みます。）は、コンプライアンス・オフィサー又は外部専門家により総務部に差し戻された場合を除いて、取締役会に両委員会の意見として上申されます。取締役会においては、これらを精査して決議を行い決定され、その後、本投資法人役員会にて報告されます。

　運用管理部は、資産の運用に関して所管し、取締役会で決定された「運用ガイドライン」及び「資産管理計画」等に基づき策定された年度資産管理計画に従い、資産の管理及び運用を行います。

b.　資産の取得及び売却並びに建替えに関する事項

　資産の取得については、各物件について投資運用部において定められた手続に従いデューデリジェンスを行い、投資適格物件を選定の上、取締役会の諮問機関としての投資委員会にその取得の是非を諮り、当該物件が本資産運用会社の「運用ガイドライン」等に照らし投資適格であるか否かについて詳細に審議されます。

　当該物件が投資適格であるとされた場合、内部管理委員会に提出され、コンプライアンス上の観点から、詳細に審議されます。

　両委員会での審議内容（少数意見の内容を含みます。）は、コンプライアンス・オフィサー又は外部専門家により投資運用部に差し戻された場合を除いて、取締役会に両委員会の意見として上申されます。取締役会においては、これらを精査して決議を行い決定され、その後、本投資法人の役員会にて報告されます（ただし、利害関係者との間で行う有価証券の取得若しくは譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得若しくは譲渡又は不動産の貸借に係る取引が、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第245条の２に定める取引に該当し、かつ、１件当たりの契約金額が５千万円を下回る場合、及び、利害関係者との間で行うその他の取引につき１件当たりの契約金額が５千万円を下回る場合、内部管理委員会への審議及び取締役会の承認は不要とされます。資産の売却についても同様です。）。

　資産の売却については、資産の取得と同様に投資運用部で立案する一方、資産の建替えについては投資運用部と運用管理部が協働で立案します。資産の売却及び建替えについても、資産の取得と同様に投資委員会及び内部管理委員会でそれらの是非について審議され、その後、取締役会において両委員会での審議内容を精査して決議を行い決定されますが、具体的な審議・決議方法等はすべて資産の取得と同様です。その後、本投資法人の役員会にて報告されます。

　ただし、利害関係者との間で、有価証券の取得若しくは譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得若しくは譲渡又は不動産の貸借に係る取引を行う場合には、当該取引が投信法施行規則第245条の２に定める取引に該当する場合を除いて、取締役会の承認を得た後、投資法人の役員会の承認と、これに基づく投資法人の同意をあらかじめ得ることとされています。

④投資運用に関するリスク管理体制

　本投資法人の委託を受けた本資産運用会社は、投資運用に係るリスクその他のリスクについて、原則として複数の階層における管理体制を通じて管理を行っています。

　まず、取締役会は、諮問機関である投資委員会及び内部管理委員会による審議の結果の報告及び意見具申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。

　更に、後記「３　投資リスク　(２) 投資リスクに対する管理体制　① 本投資法人の体制　（イ）利益相反への対応」のとおり利害関係人等との一定の取引については、投信法に定める利益相反防止規定を遵守することに加え、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスク管理体制を徹底しています。

　また、本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するため、社内規程としてリスク管理規程を制定し、統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを任命しています。取締役会は戦略目標を踏まえたリスク管理方針の策定、適切なリスク管理体制の整備を統括します。

　加えて、定期的な各部署のリスク評価を実施し、このリスク評価結果を踏まえた内部監査を内部監査規程に基づき実施しています。そして、この内部監査の結果及び改善すべき事項は取締役会に報告されます。改善すべき事項の内、著しく不芳と認められる事項がある場合には、取締役会の討議を経て、必要に応じて取締役会が改善を指示します。改善指示を受けた部署はすみやかに改善策を策定し、定期的にその改善状況を取締役会に報告することとなっています。

　このように、リスクに対しては、本投資法人と本投資法人から委託を受けた本資産運用会社との相互牽制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かかるリスクを極小化するように努めています。

（５）【投資法人の出資総額】

（注）本投資法人は、21,000口を上限とする自己投資口の取得を決定しており、取得したすべての投資口について、第43期中に消却することを予定しています。また、2026年８月３日から同年９月30日までの期間に、8,085口の自己投資口を取得しました。なお、かかる自己保有投資口については、議決権を有しません。

最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数並びに各増減は、以下のとおりです。

（注１）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）１口当たり発行価格297,430円（引受価額287,414円）にて、新規物件の取得資金の一部及び既存物件の再開発に伴う建築工事代金の一部に充当する他、新規物件の取得に伴う手元資金の減少分を補うことを目的として新投資口を発行しました。

（注３）2023年11月24日から2024年１月12日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2023年11月22日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2024年１月31日に消却しました。

（注４）2024年９月12日から2024年12月30日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2024年９月11日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2025年１月31日に消却しました。

（注５）2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。

（注６）2025年３月13日から2025年６月30日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2025年３月12日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2025年７月31日に消却しました。

（注７）2026年１月５日から2026年３月31日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2025年12月25日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2026年７月31日に消却しました。

（６）【主要な投資主の状況】

（注）「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は、小数第２位未満を切り捨てて記載しています。

所有者別の投資主数及び投資口数は、以下のとおりです。

（注）「投資主数の割合」及び「所有投資口数の割合」は、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①基本方針

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います。

（イ）投資法人の社会的意義

　本投資法人は、物流施設を中心とした不動産投資信託として、本資産運用会社の経済・物流動向を見極める専門的能力と物流現場での知識や経験を活用しつつ、本投資法人の中長期的に安定した収益の確保と投資主利益の最大化を目指します。

　物流（物的流通）とは、輸送、保管、荷役、包装、流通加工及び情報提供により構成される経済活動であり、生産者と消費者を結び、産業と国民の生活基盤を支える重要な役割（ロジスティクス）を担っています（Flow）。物流過程において使用される物流施設は、保管と入出荷に伴う作業を行うためのスペースを提供すると共に、昨今では、施設内において販売に必要な包装、値札付け、配送先別の仕分け（施設内作業）等が行われています（Stock）。このように、物流施設は、国民の経済活動に密接な関係をもつ不動産であり、物流施設に対する根本的な需要は長期的に安定しているものと本投資法人は考えています。

　このように、物流施設の保有者としての本投資法人の社会的意義は大きく、また、かかる本投資法人の成長は、本資産運用会社の運用能力並びに本資産運用会社のスポンサーの各種サポートを最大限活用することにより図られるものと考えられます。

（ロ）投資戦略

　本投資法人は、本資産運用会社に運用を委託して、中長期的に安定した収益の確保と投資主利益の最大化を実現するために、下記の戦略を実行させます。

・投資運用戦略

　長期安定的な収入が見込める物件の取得を行い、効率的な運用管理を行うことによって運用収益の向上を目指します。また、特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を抑制するため、ポートフォリオの地理的分散も考慮します。テナントリレーションを重視して、顧客満足度を向上させることで稼働率の維持向上を図り、安定的な収入の確保を行います。

　また、経年劣化した施設は経済合理性に基づく判断により、必要に応じて建替え・リニューアル工事を行います。なお、かかる工事を行う際には、一定期間テナントの退去が必要になることや解体費の発生によるキャッシュ・フローの変動、及び固定資産除却損の計上等が、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えないよう留意するものとします。

・物流施設取得運用戦略

　取得物件の選定に当たっては、物流事業に精通した本資産運用会社スタッフの専門性を活用し、立地及び施設仕様等において実用性と汎用性の高い物件の取得を目指します。三井物産株式会社の顧客ネットワーク、及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社を中心とした仲介会社との間で構築したネットワークを活用することにより、スペース需要の探索を行い、最適なリーシングの実現を図ります。

・財務戦略

　保守的な借入比率を維持しつつ、効率的な資金調達手段を選択することによって、安定的かつ低廉なコストによる資金調達を行います。

（ハ）投資対象

　本投資法人の物流施設への投資は、エリア・地域の機能を重視して行います。

　投資対象エリアとしては、消費者サービスに注力している宅配業者や通信販売事業者の成長並びにサードパーティロジスティクス（３PL）事業の拡大等を背景として、大消費地周辺及び物流の効率化ニーズに対応し得る国内の配送拠点として利便性の高いエリアに重点をおきます。また、輸出入の動向に応じて貿易港や空港周辺といったゲートウェイ・エリアへの投資についても視野に入れます。地域的には、首都圏、近畿地域、中部地域、九州地域を中心に投資を行います。

　物流施設としては、従来の保管型物流施設に加えて少量多品種物流への対応が可能な施設、荷物の短時間滞在を想定した施設等、高機能型物流施設を投資対象とします。

②投資態度

　本投資法人は、広範なネットワークを活用した投資機会の獲得と本資産運用会社の専門性を活かした主として物流施設（物流関連インフラの用途に供される不動産を含みます。）の用途に供されている優良不動産の選択投資により、ポートフォリオの継続的な成長を目指します。また、分散投資と運営管理の最適化によって安定的な収益の確保を図ります。

（イ）取得方針

a.　物流施設のタイプ及び用途

　物流施設賃貸事業において中長期にわたる競争優位性及び収益の安定性を確保できる高機能型物流施設として、次に掲げる物流施設を投資対象とします。

（注）TC (Transfer Center)/ DC (Distribution Center) 型物流センターとは、在庫を前提としない又は短期間の在庫を前提とした物流センターをいいます。

b.　重点評価項目

　物件の取得に際し、物流施設としての特性に着目して、下記の重点評価項目について基本調査を行います。

ⅰ.　テナント

　賃貸収入の安定と収益性確保の観点から、テナントの信用状況、業種及びその業況トレンド、継続的な使用の見込み、賃料水準及び賃貸借条件について評価を行います。

ⅱ.　立地

　物流業務を行う上で重要視される次のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して取得不動産としての適否を判断します。

・消費地、生産地への近接性

・高速道路及び主要道路へのアクセス

・港湾・空港・鉄道コンテナ駅・トラックターミナルへのアクセス

・接道状況

・労働力確保の容易性と通勤利便性

・周辺環境（自然環境、夜間操業の可否や物流立地としての将来性）

・都市計画等

ⅲ.　規模

　原則として、延床面積3,000㎡以上の施設とします。

ⅳ.　建物の状況

・耐震性

新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）に適合しているか又は同等の水準が保たれているもの

・主要施設

構造、有効天井高、柱間隔、床耐荷重、床仕上げ（防塵機能の有無）、バース（荷物の積み降ろし場所）の特徴（両面・片面、高床・低床）と接車台数、駐車場・ヤードの広さ、庇（ひさし）、事務所、休憩室、スロープ、ランプウェイ

・設備

エレベーター、垂直搬送機、空調・照明（作業環境）、電気通信容量、ドックレベラー（トラック後部とバースとの段差を調整する設備）

・汎用性

他テナントへの汎用性、分割利用の可能性

・BCP

　災害ハザードマップの状況、BCP（事業継続計画）対応設備の状況

ⅴ.　築年数

　築年数については、個別物件の耐用年数を考慮して中長期の安定運用に耐え得るものとします。特に、築年の古い物件については修繕費や更新費の将来予測に不確実性を伴うことから、経年劣化の状態を調査し遵法性の問題も十分に確認の上、取得不動産としての適否を慎重に判断します。

ⅵ.　土壌

　土壌については、原則として、(i)人為的な土壌汚染のおそれがないことが確認できたもの、又は(ii)土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）その他の環境関連法令、及び各地方自治体の条例等に従って適切に人為的な土壌汚染が解消されているものを取得対象とし、土壌汚染対策法上の要措置区域に該当する場合には、原則として取得対象とはしないこととします。

　ただし、人為的な土壌汚染が存在する場合又は人為的土壌汚染の可能性が一定限度以上ある場合であっても、汚染の内容、範囲、原因（人為的要因か、又は自然的要因か）等汚染状況の調査・確認を行った上で、(i)土壌汚染対策法その他の環境関連法令、及び各地方自治体の条例等に従い適切に処理されているもの、(ii) 汚染原因及び範囲の特定等により、将来予想される経済的損失が合理的に予測できるもの、(iii) 汚染原因及び範囲の特定等はできないが、土壌調査会社等の保証に基づく保険等により、将来発生し得る汚染処理対策費用その他の経済的損失の上限を設定できる見込みがあるものについては、別途定める「土壌に関する評価・判断のための自主基準」に従った投資適格性の評価・判断を行い、かかる自主基準を満たした場合には投資できるものとします。かかる汚染状況の調査・確認にあたっては、土壌汚染対策法や各条例に照らし合わせながら、売主及び専門家等と協議し、汚染状況の確認のための表層土壌調査を行い、可能な限り汚染物質の種類や範囲の特定を行うとともに、必要に応じて地下水調査等の追加調査を行い、可能な限り汚染範囲を詳細に特定します。なお、かかる自主基準について、将来、法令の改正が行われた場合、必要に応じて適宜基準内容の見直しを行います。

＜土壌に関する評価・判断のための自主基準＞

■　当該土地から生じる有害物質の流失・飛散及び地下水への浸透等によって、内部及び周辺環境に影響が及ばないよう汚染土壌に対して適切な処理が施されていること、又は当該土地の形状、地下水の経路、汚染土壌に存在する有害物質の性質等に照らし内部及び周辺環境に影響が及ぶ懸念がないこと。

■　将来、汚染処理の実施が必要となる場合に備えて、汚染処理対策費用の合理的な予測又は保険等による汚染処理対策費用の上限の設定が可能で、かつ当該汚染処理対策費用を前提としても当該物件の収益性が確保されていること。

■　将来、当該土地の売却を行う場合、土壌汚染を理由として、流動化への支障や資産価値の大幅な減少の懸念がないこと。

（注）土壌汚染の原因には、主に人為的原因と自然的原因があります。人為的な汚染は、工場等での生産活動で原料として使われる、又は製品に含まれる有害物の取扱いに際して、こぼれ・飛散等により土中に浸透すること等に起因して発生します。また、埋立て・土壌改良を行う際に運び込まれた土が汚染されていたことにより発生する場合もあります。一方、自然的原因は、土壌中の成分として、元来その土壌に重金属など特定の元素が多く含まれているケースが挙げられ、環境省の定める基準（「土壌汚染対策法の施行について」（環水土第20号平成15年２月４日。その後の改正を含みます。）（別紙１）「土壌中の特定有害物質が自然的原因によるものかどうかの判定方法」）に従って判断されます。また、汚染の状況によっては、人為的、自然的原因の判断が困難な場合があります。

　本資産運用会社では、土壌評価の恣意性の排除と的確性の確保を図るために、具体的には、以下の土壌評価ワークフローに従って個別物件の投資適格性の判断を行います。

＜土壌評価ワークフロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

ⅶ.　権利関係

・共有物件

不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の共有者の状況等を勘案して判断します。

・区分所有物件

原則として対象外としますが、不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の区分所有者の状況等を勘案して判断します。

・信託受益権を準共有する物件

信託不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の準共有者の状況、信託受託者の状況等を勘案して判断します。

・借地物件

借地契約の内容と収益性、権利の安定性を勘案して判断します。

・借家物件

原則として対象外としますが、借家に係る賃貸借契約の内容と収益性、権利の安定性、将来の不動産取得の可能性を勘案して判断します。

・担保権・用益物権付着物件

物件取得にあたり当該不動産に付着している権利関係の完全な解消が可能なものに限定して判断します。

・底地（注）物件

立地の優位性、建物所有者との間の土地賃貸借契約の内容と収益性、権利の安定性、将来の建物取得や開発の可能性を勘案して判断します。

（注）「底地」とは、本投資法人が建物の底地のみを保有する物件をいいます。以下同じです。

c.　ポートフォリオ構築

ⅰ.　投資対象用途

　主たる投資対象は物流施設の用途に供されている不動産等資産とします。

　その他に、従たる投資対象として、データセンターその他の情報通信施設の用途に供されている不動産等資産、及び、取得の時点では物流施設の用途に供されていないものの、将来的に物流施設を建設し、又は、物流施設の用途に転用し若しくは建替えを行うことにより物流施設とし得る不動産等資産（以下、本「②投資態度」において「その他不動産等資産」といいます。）にも投資できるものとします。

　なお、物流施設の用途に供されている不動産等資産及びその他不動産等資産に係る中長期的な投資比率の目標は以下のとおりです。ただし、かかる目標数値は中長期的な数値であることから、今後の資産取得の過程で当該数値どおりにならない期間もあり得ます。

(注)「用途別投資比率」とは、各用途に該当する不動産等資産の取得価格の合計額を本投資法人が保有する全不動産関連資産（後記「（２） 投資対象　①　投資対象とする資産の種類」に定義されます。以下同じです。）の取得価格の合計額で除したものをいいます。

ⅱ.　投資地域

　経済変動及び地震等の特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を抑制するため、本投資法人は、ポートフォリオの地理的分散も考慮します。本資産運用会社は、人口分布、域内総生産、消費地と生産地市場、港湾物流等の物流動向及びニーズを測る指標を考慮し、各地域区分の中長期的な投資比率の目標を以下のとおり定めています。

　ただし、かかる目標数値は中長期的な数値であることから、今後の資産取得の過程で当該数値どおりにならない期間もあり得ます。

(注１)「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「近畿地域」とは、大阪府、京都府及び兵庫県をいい、「中部地域」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「九州地域」とは、福岡県及び佐賀県をいい、「その他」とは、上記以外の地域をいいます。

(注２)「投資比率」とは、各地域区分に該当する不動産関連資産の取得価格の合計額を本投資法人が保有する全不動産関連資産の取得価格の合計額で除したものをいいます。

ⅲ.　投資額

・１物件当たりの取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）は、原則としてポートフォリオ全体の40％以内とします。

・合理的な市場価格に基づいて取得するものとします。また、利害関係者（注１）から不動産又は不動産信託受益権を取得する場合の取得価格（税金を含む必要費用を除きます。）は、不動産鑑定士による鑑定評価額又は価格調査の金額（注２）以下とします。

（注１）「利害関係者」とは、本資産運用会社の利益相反対策ルールに定義される、(i）投信法第201条第１項に規定される利害関係人等、(ii）本資産運用会社の発行済み株式の100分の５以上を保有している株主、(iii）前記(ii）に該当する者の議決権の50％超を保有する法人、(iv）前記(ii）又は(iii）に該当する者が、直接又は間接に議決権の50％超を保有する法人、(v）前記(i）又は(ii）に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社、（vi）前記(i）又は(ii）に該当する者にアセットマネジメント業務を委託している法人又は組合等、及び(vii)前記(i）又は(ii）に該当する者が無限責任組合員又は業務執行組合員を務める組合等をいいます。

（注２）「価格調査の金額」とは、対象不動産について鑑定評価の要件を満たさない事由が有る場合に、不動産鑑定士（ただし、本資産運用会社から独立した者であることを要します。）が当該要件を満たしたものと想定して不動産鑑定評価基準に則った手法により算定した価格をいいます。例えば、対象不動産が未竣工で、詳細な確認を行うことが困難である場合に、不動産鑑定士が調査の基準となった時点で対象不動産が予定どおり竣工したものと想定して不動産鑑定評価基準に則して算定した価格が該当します。

ⅳ.　特定不動産の割合等

本投資法人は、その有する特定資産の価格の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額の割合が100分の75以上となるようにその資産を運用します。

d.　三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社との協働体制

　本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社とそれぞれ以下に記載する協定書を締結しており、これを梃子に密接に連携・協働して物件の取得機会拡大を図ることにより、着実な外部成長を目指していきます。

ⅰ.　三井物産株式会社による情報提供

　三井物産株式会社は、その保有する広範なネットワークから収集される不動産情報を有しています。また、その顧客基盤と情報ネットワークを活用して企業の物流拠点新設ニーズを早期に入手し、かかるニーズに合致した物流施設について、特別目的会社等の開発主体となる法人への出資を通じた開発を企図しています。本投資法人及び本資産運用会社は、これらの情報を活用するため、三井物産株式会社との間で、「物流不動産取得のサポートに関する協定書」を締結しています。

・情報の提供

三井物産株式会社は、収益用不動産の売却・仲介情報又は開発型物件情報を取得した場合、本資産運用会社に提供する情報として適切と判断する情報を速やかに本資産運用会社に書面で通知します。

・売却・仲介情報及び開発型物件情報の検討

本資産運用会社は、本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を書面で通知します。

・優先交渉権

検討の結果、対象不動産の購入を意図する場合はその旨通知し、三井物産株式会社は、本資産運用会社に対し、対象不動産の取得に関して他に優先して交渉を行う権利を付与し、又は第三者をして付与せしめるよう努力するものとします。

ⅱ.　三井住友信託銀行株式会社による情報提供等

　本投資法人及び本資産運用会社は、三井住友信託銀行株式会社の保有する広範なネットワークから収集される不動産情報を活用するとともに、開発型物件取得に関して三井住友信託銀行株式会社の支援を受けるため、同社との間で、「不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書」及び「開発型物件取得のサポートに関する協定書」を締結しています。

－仲介情報提供

・情報の提供

三井住友信託銀行株式会社が収益用不動産の売却・仲介情報を取得した場合、速やかに本資産運用会社に書面で通知します。

・売却・仲介情報の検討

本資産運用会社は、本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を書面で通知します。

－開発型物件取得のサポート

・開発型物件取得に関する協力

三井住友信託銀行株式会社は、本投資法人による開発型物件の取得に関するスキームに対し助言するとともに、三井物産株式会社と協力して、特別目的会社等の対象不動産の開発主体となる法人への投融資又はその募集を前向きに検討します。

・優先交渉権

三井住友信託銀行株式会社は、当該開発法人が、本資産運用会社に対して対象不動産に関して他に優先して交渉を行う権利を付与することに協力します。

ⅲ.　三井物産株式会社の業務支援

　本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産株式会社が保有する人的・物的資源、物流分野における知識・経験・ノウハウ及び国内外のネットワークを利用して、本投資法人の資産取得業務を効率的かつ効果的に行うべく、同社との間で「物件取得における業務支援サービスに関する基本協定書」を締結しています。本資産運用会社は、同契約に基づいて以下のサービスの提供を受けます。

・マーケットリサーチサービス

国内外の物流市場動向、物流ニーズの現況と将来動向の情報収集及び分析に対するサポート業務

e.　開発案件への投資

　開発中又は開発を予定する不動産（以下「開発不動産」といいます。）への投資については、その開発に係る完工・引渡しに関するリスク、竣工後のテナントの確保に関するリスクその他の開発不動産に関するリスクを慎重に検討の上、取得不動産としての適否を総合的に判断します。

　なお、開発不動産に投資するにあたり、第三者を事業パートナーとして協同して投資する場合（本投資法人が開発用地としての土地を取得し、当該第三者が当該土地上に建物を建設した後に、本投資法人が当該建物を取得する場合を含みます。以下「開発協同投資」といいます。）には、対象となる開発不動産における開発の難易度、開発に要する期間及び費用、開発完了後の収益性、当該第三者の与信、物流施設開発に係る実績、専門性、技術力（施工精度、管理能力、設計能力等）等を確認し、その開発に係る完工・引渡しに関するリスク、竣工後のテナントの確保に関するリスク、当該第三者のクレジットリスクその他の開発協同投資に関するリスクを慎重に検討の上、開発協同投資による取得不動産としての適否を総合的に判断します。

　また、開発不動産に投資するにあたり、投資法人が開発用地としての土地を取得し、当該土地上に投資法人が発注者となって建物を建設し、当該建物を取得する場合（以下「単独開発投資」といいます。）には、対象となる開発不動産における開発の難易度、開発に要する期間及び費用、開発完了後の収益性等を確認し、その開発に係る完工・引渡しに関するリスク、竣工後のテナントの確保に関するリスクその他の単独開発投資に関するリスクを慎重に検討の上、単独開発投資による取得不動産としての適否を総合的に判断します。

（ロ）デューデリジェンス

a.　投資適格性の判断

　本資産運用会社は、投資対象となる不動産関連資産の投資適格性を判断するために、経済的調査、物理的調査、法的調査の観点から当該投資不動産について、デューデリジェンスを実施します。なお、物流施設の評価事項は以下のとおりです。

（注）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。以下同じです。

b.　独立した外部業者への調査委託

専門性、客観性、透明性の観点から、独立した外部業者へ調査を委託します。

（ハ）運用管理方針

　本資産運用会社は、個別の投資対象不動産の運用管理において、中長期的な優位性の維持・向上と安定した収益の確保を図ります。物流施設の運用管理方針は以下のとおりです。

a.　リーシング

　本資産運用会社は、三井物産株式会社の協力を得て、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社を中心に、各地域の物流施設・テナント情報に精通した仲介会社とのネットワークを築くことにより、スペース需要・賃料水準の把握とリーシング力の強化を図ります。また、リーシングに際しては、テナントの業種、取扱商品や上記諸要因を総合的に勘案して、中長期安定運用の基本方針に沿って判断します。

b.　賃貸借契約の更改

　既存テナントへの中長期的な賃貸を基本方針とします。

　テナントとの賃貸借契約の更改に当たっては、ポートフォリオ全体の契約条件等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえ適正な賃料水準、契約期間、その他条件を設定して契約更改を行います。

c.　テナントリレーション

　テナントと継続的なコミュニケーションを図り、テナントの動向やニーズを把握して適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築を図り、安定的な収入の確保を行います。

d.　バリューアップ

　運用不動産の物理的・機能的価値の維持向上及びテナントの満足度向上を図るため、ⅰ．大規模修繕、ⅱ．リニューアル、ⅲ．増床・増築及び建替えを実施します。工事実施に当たっては、ポートフォリオ全体の収支安定性を確保するために、工事費用の平準化に留意するとともに、一定期間テナントの退去が必要になることによるキャッシュ・フローの変動が、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えないよう留意します。

ⅰ.　大規模修繕

　運用不動産の取得に際して策定した大規模修繕計画に基づいて、建物の経年劣化への対応、機能維持を目的とした設備機器の修繕・更新を行います。

ⅱ.　リニューアル

　テナントの施設用途に対応した機能、快適性を向上させるために、事務所スペースのOAフロアへの変更、情報通信インフラの整備、作業員休憩室の設置、外壁・外構の美観整備等のリニューアルを実施します。

ⅲ.　増床・増築及び建替え

　テナントの要請、施設の賃貸借ニーズ、容積率の消化状況等を考慮して、物件の増床及び増築を適宜実施することにより、収支条件の改善を図ります。また、賃貸マーケットにおいて立地優位性があり、建物・設備更新により競争力向上が見込まれる場合や経年劣化に伴い維持管理コスト負担が経済合理性に見合わないと判断される場合は、必要に応じて建替えを行います。

　建替えを本投資法人自らが実施する場合（OBRを行う場合）には、OBRの対象とする物件の選定及び実施にあたり、当該物件の立地やOBR後に実現が見込まれる収益性等の事情を総合的に判断して決定します。

e.　プロパティ・マネジメント会社の選定・管理方針

　本資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント会社を選定して、効率的な管理運営を目指します。

ⅰ.　選定方針

　プロパティ・マネジメント会社の選定に際しては、原則として、複数の候補会社の経営状態、業務実績、組織体制、報酬水準等を総合的に比較・検討した上で、最適な会社を選定します。

ⅱ.　管理方針

　本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から各運用不動産に関する収支状況、稼働状況、テナントの動向とニーズ、修繕工事、周辺環境に関して報告を受け、将来の対応に関して協議を行います。また、プロパティ・マネジメント会社のパフォーマンス・チェック及び評価を行い、業務レベルの維持・向上と業務報酬の適正化を図ります。

f.　保有期間

　本資産運用会社は、原則として中長期保有を目的とした資産の運用を行います。なお、中長期とは、５年以上の期間をいうものとします。

g.　単独開発投資

　単独開発投資としての建物の建設を実施する場合には、当該建物の建設にあたり、当該建物の建設の実施決定から竣工までのスケジュールに加え、当該物件の立地や、予定建物プラン図面等に照らして当該建物の竣工後に実現が見込まれる収益性等の事情を総合的に判断して決定します。

（ニ）資産管理計画

　本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従った、本投資法人の運用資産の運用管理に係る基本方針として、資産管理計画の立案及び管理を行います。本資産管理計画は、投資委員会及び内部管理委員会への諮問を経た上で、取締役会の決議により決定されます。

（ホ）売却方針

　本投資法人は、不動産関連資産を中長期的観点から保有するものとし、短期的にこれらを売却しないものとします。

　ただし、ポートフォリオ全体の構成、物流ニーズの変化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断される場合には、適切な時期及び機会での売却を検討することがあります。

（ヘ）付保方針

a.　損害保険

　本資産運用会社は、資産運用において、災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、投資対象不動産に適切な損害保険（火災保険及び賠償責任保険等）の付保を行います。

b.　地震保険

　本資産運用会社は、資産運用において、専門家による地震リスク診断に基づき地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して検討・判断します。個別不動産のPML値が20％を超える場合に、地震保険の付保を検討します。付保に当たっては、地震発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリオ全体に与える影響と保険料負担が収益に与える影響を比較検討した上で決定します。

（ト）その他不動産等資産の取得

　従たる投資対象としてデータセンターその他の情報通信施設の用途に供されている不動産等資産への選択的な投資により、投資対象の範囲を広げポートフォリオの継続的な成長を目指します。また、立地の汎用性が高いエリアにおいては、物流施設としての収益性よりもデータセンター用途に転用することで収益性が向上する可能性もあるため、このような収益拡大の機会が存在する場合には、これを積極的に捉え運用するものとします。

　更に、従たる投資対象として、取得の時点では物流施設の用途に供されていないものであっても、将来的に物流施設を建設し、又は、物流施設の用途に転用し若しくは建替えを行うことにより物流施設として運用し得る不動産等資産に関しても、戦略的に投資を実施します。この場合、取得の時点における不動産等資産の状況、テナントとの賃貸借契約の内容及び建物の管理状況等を確認し、物流施設を建設し、又は、物流施設の用途に転用し若しくは建替えを行い物流施設として運用を開始するまでの期間における運用上のリスクについて、慎重に検討を行った上で、投資判断を行うこととします。

　なお、その他不動産等資産に関する投資態度については、物流施設固有の事項を除いて上記（イ）から（へ）までを準用するものとし、物流施設固有の事項については、当該その他不動産等資産の物件特性に応じて個別に判断するものとします。

（チ）不動産対応資産の取得

不動産対応資産（後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」にて定義されます。以下同じです。）への投資を行う場合には、当該不動産対応資産の最終的な裏付けとなる不動産等資産について、前記「（イ）取得方針 a.物流施設のタイプ及び用途」に定める投資基準に適合するものであることの確認及び同「b. 重点評価項目」に記載の重点評価項目についての基本調査を行うことに加えて、以下についても確認の上、投資適否につき慎重に判断するものとします。

ⅰ．当該投資が法規制等の観点から制限を受けるものではないこと

ⅱ．当該投資後において、その他不動産等資産及び不動産対応資産の取得価格の合計額が不動産関連資産の

取得価格の合計額の10％以内となること

ⅲ．不動産対応資産のうち不動産関連ローン等金銭債権（後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ロ）」にて定義されます。以下同じです。）への投資の場合には、以下の条件を充足していること

・直接又は間接的に不動産等資産に投資することを目的としており他の事業を行わない不動産投資エンティティ（後記「(２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ロ）」にて定義されます。）への貸付債権等の金銭債権であって、返済原資が当該不動産等資産及び当該不動産等資産から生じるキャッシュ・フローのみに限定されていること

・不動産関連ローン等金銭債権の元利金の元本の返済が行われることが相当程度の蓋然性をもって見込まれること

・返済順位において、匿名組合出資等のエクイティ出資よりも優先されていること

ⅳ．不動産対応資産の最終的な裏付けとなる不動産等資産が売却される際に本投資法人による取得機会が得

られる可能性があること

ⅴ．ストラクチャー及び関係者の適切性が確認できること

（リ）財務方針

a.　デットファイナンス

ⅰ.　安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。かかる借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします（規約第37条第１項及び第２項）。

ⅱ.　デットファイナンスの実行に当たっては、資本市場、金融環境及び本投資法人の資本構成やテナントとの賃貸借条件、既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。

ⅲ.　資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限ります（規約第37条第１項）。

ⅳ.　借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第37条第４項）。

ⅴ.　資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります（規約第37条第３項）。

ⅵ.　本投資法人の資産総額に対して借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下「負債割合」といいます。）の上限については60％を目処としますが、新たな資産の取得等に伴って一時的に負債割合が60％を超えることがあります。なお、当面の間は財務の健全性及び将来の成長余力を確保するため、より低い負債割合を保ち、保守的な運用を行います。

ⅶ.　低廉な借入コストを実現するべく、借入期間、金利形態、担保設定の有無等の借入諸条件を、借入先候補となる複数の適格機関投資家と交渉の上、比較を行って有利な条件を採用します。

ⅷ.　将来の資産の追加取得又は敷金・保証金の返還に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等の、事前の借入枠設定又は随時借入れの予約契約を締結することがあります。

b.　エクイティファイナンス

ⅰ.　資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金及び保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金手当てを目的として新投資口の発行を機動的に行います。

ⅱ.　新投資口の発行については、負債割合等の本投資法人の財務状態を考慮し、投資口の希薄化にも配慮の上、決定します。

c.　デリバティブ取引

　本投資法人は、デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第２号に定めるものをいいます。）への投資を、本投資法人の負債に係る価格変動及び金利変動により生じるリスクを減じることを目的としたものに限って行うことがあります（規約第33条第２項）。

d.　現預金管理

ⅰ.　本投資法人は、運営に当たって想定される資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還又は運用不動産の新規購入等）に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。

ⅱ.　本投資法人は、余剰資金の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。その場合、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します（規約第33条第１項）。

ⅲ.　本投資法人は、テナントから預かった敷金及び保証金を資金調達手段として活用することがあります。

e. 自己投資口取得

　本投資法人は、資本効率の向上及び投資主還元のため、資本政策の一環として自己の投資口の取得及び消却を行うことを、必要に応じて検討していきます。検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上という観点を特に重視するとともに、投資口価格の水準、財務状況、市場環境等を総合的に勘案し、実施の判断を行います。

f. グリーンファイナンス

　本投資法人は、グリーンファイナンス（グリーンボンド及びグリーンローンをいいます。以下同じです。）実施のために、「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2021年版」（注１）、「グリーンボンドガイドライン2022年版」（注２）、「グリーンローン原則（Green Loan Principles）2023年版」（注３）及び「グリーンローンガイドライン2022年版」（注４）に即したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しています。

　本投資法人はグリーンファイナンス・フレームワークに対する第三者評価として株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」（注５）の最上位評価である「Green１（F）」を取得しています。

（注１）「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2021年版」とは、国際資本市場協会（ICMA）が事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会（Green Bond Principles Executive Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいいます。

（注２）「グリーンボンドガイドライン2022年版」とは、上記（注１）のグリーンボンド原則との整合性に配慮しつつ、市場関係者の実務担当者がグリーンボンドに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国の特性に即した解釈を示すことで、グリーンボンドを国内で更に普及させることを目的に、環境省が2017年３月に策定・公表し、2020年３月及び2022年７月に改訂したガイドラインをいいます。

（注３）「グリーンローン原則（Green Loan Principles）2023年版」とは、ローン市場協会（LMA）、アジア太平洋地域ローン市場協会（APLMA）及びローンシンジケーション＆トレーディング協会（LSTA）により策定された環境分野に使途を限定する融資のガイドラインをいいます。

（注４）「グリーンローンガイドライン2022年版」とは、環境省が2020年３月に策定・公表し、2022年７月に改訂したガイドラインをいいます。同ガイドラインでは、グリーンローンについてグリーンローン原則との整合性に配慮しつつ、グリーンローンを国内で更に普及させることを目的として、借り手、貸し手その他の関係機関の実務担当者がグリーンローンに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国の特性に即した解釈が示されています。

（注５）「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」とは、ICMAが策定したグリーンボンド原則、LMA及びAPLMAが策定したグリーンローン原則並びに環境省が策定したグリーンボンドガイドライン及びグリーンローンガイドラインを受けた発行体又は借入人のグリーンボンド発行又はグリーンローン借入方針（グリーンファイナンス方針）に対する第三者評価をいいます。当該評価においては発行体又は借入人のグリーンファイナンス方針に記載のプロジェクト分類がグリーンプロジェクトに該当するかを審査し、調達資金の使途（グリーンプロジェクトへの充当割合）を評価する「グリーン性評価」及び発行体又は借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を行い、これら評価の総合評価として「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」が決定されます。なお、「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」は、個別の債券又は借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）をつけて表示されます。本投資法人に係る「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」は、JCRのホームページに掲載されています。

本投資法人のグリーンファイナンス・フレームワークの内容は以下のとおりです。

ⅰ.調達資金の使途

（i）グリーンファイナンスにより調達した資金の使途

グリーンファイナンスにより調達した資金は、全額を以下の適格クライテリアを満たす特定資産（以下「グリーン適格資産」といいます。）の取得資金若しくは改修工事等の実施又はそれらに要した借入金（グリーンローンを含みます。）若しくは投資法人債（グリーンボンドを含みます。）の返済・償還資金に充当される予定です。

（ii）適格クライテリア

　グリーン適格資産及び改修工事に関する適格クライテリアは以下のとおりです。

＜グリーン適格資産　適格クライテリア＞

　グリーン適格資産の適格クライテリアは、以下の（i）又は（ii）の条件を満たすものをいいます。

（i）グリーンビルディング

　以下の第三者認証機関による認証（以下「グリーンビルディング認証」といいます。）のいずれかをグリーンボンドの払込日、グリーンローン実行日又は本フレームワークに基づくレポーティング日において有効な認証を取得済み又は今後取得予定の資産

①DBJ Green Building認証における３つ星～５つ星

②CASBEE建築（新築）におけるB+ランク～Sランク

③CASBEE不動産におけるB+ランク～Sランク

④BELS（平成28年度基準）における３つ星～５つ星（注１）

（注１）物流施設においてBEI＝0.75超を除く

⑤BELS（令和６年度基準）における以下のレベル

非住宅：レベル６～レベル４（注２）

（注２）2016年以前築の既存建物の新規取得はレベル３以上かつ既存不適格（工場等（物流施設を含む）：BEI=0.75超え）ではないこと

⑥LEED認証におけるSilverランク～Platinumランク（BD+Cの場合はv4以降）

（ii）省エネルギー性能

　ERR値で30％以上である物件

＜改修工事　適格クライテリア＞

　改修工事の適格クライテリアは、グリーンボンドの払込日若しくはグリーンローンの実行日から過去36か月以内に完了した又は今後完了予定の、本投資法人の保有資産に係る、以下のいずれかの基準を満たすことを目的とする改修工事をいいます。

・グリーンビルディング認証のいずれかにおいて、星の数又はランクの１段階以上の改善

・GHG排出量、エネルギー消費量、又は水の使用量のいずれかを30％以上削減

・その他環境面において有益な改善を目的としたもの（従来比 30％以上の使用量若しくは排出量の削減効果が見込まれるもの）

・再生可能エネルギーに関連する設備の導入又は取得

ⅱ．プロジェクトの評価及び選定のプロセス

　調達資金の使途となるプロジェクトは本資産運用会社の財務企画部の担当者により適格クライテリアへの適合が検討され、評価及び選定が行われます。対象となるプロジェクトを資金使途としてグリーンファイナンスによる資金調達を行うことは、本資産運用会社財務企画部の担当者によって起案され、最終決裁者を本資産運用会社代表取締役社長とする社内稟議によって承認されます。

ⅲ．調達資金の管理

　グリーンファイナンスで調達した資金は、グリーン適格資産の支払に充当されるため財務企画部が社内システムにて追跡管理を行います。また、グリーンボンドの償還又はグリーンローンの返済までの間、充当額と未充当額の合計が調達額に一致していること、若しくは全額充当されたことを充当完了まで年１回確認し、財務企画部長による承認を得る予定です。

調達資金の充当が決定されるまでの間は、調達資金は現金又は現金同等物にて管理します。全額充当後においても、評価対象の債券等が償還するまでに資金使途の対象となる資産が売却又は毀損などにより、資金使途の対象から外れる場合、一時的に発生する未充当資金はポートフォリオ管理にて管理します。

ⅳ．レポーティング

　本投資法人は、グリーンボンド発行あるいはグリーンローン借入時点で未充当資金がある場合、充当計画を開示します。資金使途の対象となる資産を償還・返済期間までに売却した場合は、ポートフォリオ管理にて残高管理をしていることを説明したうえで、グリーンファイナンス残高及びグリーン適格負債上限額を開示します。

　また、その他、大きな状況の変化があった場合にも、本投資法人のウェブサイト上にて開示予定です。なお、対応するグリーンファイナンスの残高がゼロになるまで年次で開示します。

更に、以下の項目を年１回、本投資法人のウェブサイトで開示します。

●取得資産の環境認証数・種類

●具体的な使用量

・エネルギー使用量

・温室効果ガス（GHG）排出量

・水使用量

・廃棄物総重量

●改修工事の場合

　改修工事の内容、対象物件名に加え、改修工事前後の以下の何れかの定量的指標

・環境認証の取得状況（取得認証の種類、認証水準）

・再生可能エネルギー発電量及び発電による推定温室効果ガス（GHG）削減量

・エネルギー使用量、温室効果ガス（GHG）排出量、又は水使用量

（ヌ）開示方針

a.　本投資法人は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人資産運用業協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行います。

b.　本投資法人は、資産運用について、投資家に対して迅速かつ正確な情報開示に努めます。

c.　本投資法人は、積極的な情報開示に努めるとともに、投資家にとって分かりやすい情報の提供に努めます。

d.　不動産、不動産の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額をもって開示評価額とします。

（２）【投資対象】

①投資対象とする資産の種類

　本投資法人は、主として物流施設の用途に供されている下記（イ）に記載する不動産等資産（物流関連インフラの用途に供される不動産等資産を含みます。以下同じです。）に投資します。また、本投資法人は、主として物流施設の用途に供されている不動産等資産を最終的な裏付けとする不動産対応資産（下記（ロ）に記載する特定資産をいいます。以下同じです。）等の特定資産に投資することができます（以下、不動産等資産及び不動産対応資産を併せて「不動産関連資産」といいます。）。なお、本投資法人は、投資環境及び資産規模等に照らし相当と認める場合には、データセンターその他の情報通信施設の用途に供されている不動産等資産及びかかる不動産等資産を最終的な裏付けとする不動産対応資産等の特定資産にも投資することができます。また、本投資法人は、取得の時点において物流施設の用途に供されていない不動産等資産及びかかる不動産等資産を最終的な裏付けとする不動産対応資産等の特定資産であっても、将来的に物流施設の用途に転用し又は建替えを行うことにより物流施設を建設可能であると認められる場合には、将来的な転用又は建替えを検討する対象として位置付けた上で、これらの特定資産にも投資することができます（規約第30条、第31条第１項、第32条）。

（イ）不動産等資産

a.　不動産

b.　不動産の賃借権

c.　地上権

d.　不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権

（ロ）本投資法人は、不動産等資産のほか、次に掲げる特定資産（b.からf.に掲げる資産については、資産の２分の１を超える額を不動産等資産に直接又は間接的に投資することを目的とするものに限ります。）に投資することができるものとします。

a.　当事者の一方が相手方の行う不動産等資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（相手方が当該資産に直接投資するもののほか、当該資産への投資のための特別目的会社を通じて間接的に投資するものを含み、以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

b.　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）

c.　受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）

d.　投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）

e.　特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）

f.　投資事業有限責任組合契約に基づく権利（投資事業有限責任組合契約に関する法律（平成10年法律第90号。その後の改正を含みます。）に規定する権利で、有価証券（投信法施行令第３条第１号に定めるものをいいます。本f.及び下記（ハ）m.において同じです。）に該当するものに限ります。）

g. 直接又は間接的に不動産等資産に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等（以下「不動産投資エンティティ」と総称します。）に対する貸付債権等の金銭債権（以下「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。）

h. 直接又は間接的に不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする不動産投資エンティティ等が発行する社債券

i. 不動産関連ローン等金銭債権を主として信託財産とする信託の受益権

j. 信託財産を不動産関連資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（ただし、上記e.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

（ハ）本投資法人は、不動産関連資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。

a.　預金

b.　コール・ローン

c.　国債証券

d.　地方債証券

e.　社債券（ただし、上記（ロ）h.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

f.　特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法第２条第１項第３号で定めるものをいいます。）

g.　譲渡性預金証書

h.　コマーシャル・ペーパー

i.　資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法第２条第１項第４号で定めるものをいいます。）（ただし、上記（ロ）h.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

j.　貸付信託の受益証券（金融商品取引法第２条第１項第12号で定めるものをいいます。）

k.　金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるもの（ただし、別途上記（ロ）及び本（ハ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

l.　信託財産を上記a.からk.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

m.　有価証券（ただし、別途上記（イ）から下記（ニ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）

n.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるものをいいます。）

o.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）

p.　公共施設等運営権（投信法施行令第３条第12号に定めるものをいいます。）

（ニ）本投資法人は、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。

a.　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産関連資産への投資に付随するものに限ります。）

b.　信託財産を上記a.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

c.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

d.　株式（不動産関連資産への投資に付随する場合に取得する不動産の管理会社等の株式に限ります。）

e.　民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）に定める動産（上記(ハ)o.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

f.　信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資

g.　中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号。その後の改正を含みます。）に定める出資

h.　本投資法人が不動産関連資産への投資に付随して取得するその他の権利

（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（ロ)から（ニ)を適用するものとします。

②投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

（イ）投資基準については、前記「(１）投資方針　②　投資態度　（イ）取得方針」、同「（ト）その他不動産等資産の取得」及び同「（チ）不動産対応資産の取得」をご参照下さい。

（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(１）投資方針　②　投資態度　（イ）取得方針　c.ポートフォリオ構築」をご参照下さい。

③海外不動産保有法人の株式等

該当事項はありません。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第39条）。

①利益の分配

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条に定める利益の金額は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額等その他の投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）で定める各勘定科目に計上した額の合計額を控除して得た額をいいます。）の金額とします（規約第39条第１号）。

（ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えるものとします。

なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第39条第１号）。

②利益を超えた金銭の分配

　（イ）利益を超えた金銭の分配（規約第39条第２号）

本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断した場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、上記①（ロ）で定める分配金額に、資産運用会社が加入する金融商品取引業協会の諸規則に定める額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行う方針とし、その実施及び金額の決定にあたっては、運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮します。ただし、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、運用資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わないことがあります。

本（イ）に基づく利益を超えた金銭の分配については、本投資法人において買換特例圧縮積立金、圧縮積立金その他の内部留保が存在する場合には、当該内部留保を全額取り崩す場合の他は、これを行いません。

（ロ）利益を超えた金銭の分配に係る実施方針

本投資法人が主たる投資対象とする物流施設は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。かかる特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュ・マネジメント及び投資主還元を実施するため、一定のルールのもと利益を超える金銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を実施します。なお、下記a.からc.までに基づく利益超過分配は、本投資法人において買換特例圧縮積立金、圧縮積立金その他の内部留保が存在する場合には実施しません。ただし、対象営業期間の末日時点の内部留保を全額取り崩す場合には、当該対象営業期間において追加的に下記a.からc.までに基づく利益超過分配を実施することがあります。

a. 継続的利益超過分配

本投資法人は、対象営業期間の減価償却費の60％に相当する金額を利益超過分配金額の上限とし、毎期継続的に利益超過分配を実施することを原則とします。継続的利益超過分配金額の決定に当たっては、運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態（対象営業期間の純利益、キャッシュ・フロー、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的な収益の発生状況、利益超過分配を含めた対象営業期間に係る分配総額、本投資法人の負債割合及びLTV（運用資産の鑑定評価額等に対して借入額及び投資法人債発行額の残高等が占める割合をいいます。以下、本②において同じです。）、信用格付の状況等）に十分配慮するものとし、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、運用資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には利益超過分配の全部又は一部を行わないことがあります。

b. 一時的利益超過分配

本投資法人は、継続的な利益超過分配に加え、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断した場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、一時的な利益超過分配を行うことがあります。特に、新投資口発行等の資金調達、大規模な修繕、災害・事故等の発生、訴訟による和解金の支払い、運用資産における再開発の実施やテナント退去等により、投資口の希薄化、多額の費用増加又は多額の収益減少が発生し、一時的に１口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化する目的での一時的な利益超過分配の実施について検討します。

c. 一時差異等調整引当額に基づく利益超過分配

本投資法人は、税会不一致（減損損失、資産除去債務（利息費用を含みます。）、定期借地権償却、のれん償却等に伴う税会不一致を含みますが、これらに限られません。）が発生した場合、当該税会不一致が分配金に与える影響を考慮し、課税所得の発生を回避することを目的として、一時差異等調整引当額の分配等（将来減算一時差異の認容や税務欠損の利用を含みますが、これらに限られません。以下同じです。）を行うことがあります。

d. 利益超過分配額の上限

利益超過分配額の上限は、上記a.の継続的利益超過分配及び上記b.の一時的利益超過分配を合わせて、対象営業期間において計上された減価償却費の60％に相当する金額又は一般社団法人資産運用業協会の諸規則に定める額のいずれか低い額を上限とします。

（ハ）利益を超えた金銭の分配の実施の考え方及び実施するに際して配慮すべき事項

利益を超えた金銭の分配は、利益を超える金銭の分配の金額、長期修繕計画等に基づき想定される運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額を含む中長期的な資金需要等、及び、本投資法人の財務状態等に十分配慮した上で、以下の各号に定める条件を満たす場合に限り、上記（ロ）に従って実施するものとします。

a. 利益を超えた金銭の分配の実施後においても、本投資法人の保有資産に対する資産価値維持のために必要な投資資金が確保されると見込まれること。

b. 利益を超えた金銭の分配の実施後においても、当該利益を超えた金銭の分配を実施する対象営業期間の末日におけるLTVが、本投資法人と本投資法人の借入先との間で合意する借入に係るコベナンツに抵触する水準に対して相応に余裕を有していると判断できること。

c. 利益を超えた金銭の分配の実施後においても、本投資法人の手元資金について、当面の資金の支出の見込みを考慮の上、十分な流動性が確保されると見込まれること。

（ニ）利益を超えた金銭の分配に係る意思決定等

本資産運用会社は、利益を超えた金銭の分配を本投資法人に対して提案する場合には、本投資法人の執行役員に対し、各期の計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書（以下、本（ニ）において「計算書類等」と総称します。）の案と併せて当該提案を行います。計算書類等の案は、関連法令、本投資法人の規約及び諸規則、一般社団法人資産運用業協会の諸規則等に従ったものでなければなりません。計算書類等の案の作成にあたっては、本資産運用会社運用管理部長及び本資産運用会社財務企画部長と協議の上、本資産運用会社経理部長が起案し、本資産運用会社代表取締役社長の承認を得るものとします。

（ホ）収益の分配と利益を超えた金銭の分配の区分開示

利益を超えた金銭の分配を行う場合、収益の分配に係る部分と上記（ロ）a.の継続的利益超過分配、上記（ロ）b.の一時的利益超過分配又は上記（ロ）c.の一時差異等調整引当額に基づく利益超過分配に係る部分を区分して開示します。

＜利益超過分配を行う場合の貸借対照表におけるイメージ図＞

【画像・図表はPDF原本参照】

③分配金の分配方法

　分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期（本投資法人の営業期間は、毎年２月１日から７月末日まで、及び８月１日から翌年１月末日までであり、営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。以下同じです。）から３か月以内に、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

④分配金請求権の除斥期間

　本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤資産運用会社が加入する金融商品取引業協会規則

　本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配に当たっては、資産運用会社が加入する金融商品取引業協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①規約に基づく投資制限

本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。

（イ）有価証券及び金銭債権に係る制限

本投資法人は、前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ハ）c.からj.」に掲げる有価証券及び金銭債権（不動産関連資産に該当するものを除きます。）への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第33条第１項）。

（ロ）デリバティブ取引に係る制限

本投資法人は、前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ハ）n.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人の負債に係る価格変動及び金利変動により生じるリスクを減じることを目的としてのみ行うものとします（規約第33条第２項）。

（ハ）本投資法人は、国外に所在する不動産及び国外に所在する不動産を対象とする不動産関連資産（不動産を除きます。）への投資は行わないものとします（規約第33条第３項）。

（ニ）本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします（規約第33条第４項）。

（ホ）組入資産の貸付け

a.　本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うことを原則とします（規約第35条第１項）。

b.　本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度に従い運用します（規約第35条第２項）。

c.　本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第35条第３項）。

（ヘ）借入れ及び投資法人債発行に係る制限

a.　借入れの目的

本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。

借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします（規約第37条第１項及び第２項）。

b.　借入金の限度額

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第37条第４項）。

c.　借入先

資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第１項）。

d.　担保の提供

上記a.に基づき借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第37条第３項）。

②その他の投資制限

本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

３【投資リスク】

(１)リスク要因

　以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有している個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「５　運用状況　（２）投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　（ハ）個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。

　なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものであり、実際の結果が異なることとなる可能性があります。

　本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク

（ニ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

（ホ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ヘ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

②本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）物流施設を主たる投資対象としていることによるリスク

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

（ハ）シングル・テナント物件に関するリスク

（ニ）三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社からの物件取得が想定どおり行えないリスク

（ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

（ヘ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（ト）新投資口の発行時の価値の希薄化に関するリスク

（チ）再開発事業に関するリスク

（リ）データセンターへの投資に関するリスク

③本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社への依存、利益相反に関するリスク

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク

④不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

（ハ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（チ）マスターリース会社に関するリスク

（リ）転貸に関するリスク

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（ル）共有物件に関するリスク

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

（ワ）借地物件に関するリスク

（カ）借家物件に関するリスク

（ヨ）底地物件に関するリスク

（タ）開発物件等に関するリスク

（レ）有害物質に関するリスク

（ソ）水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

（ツ）保留地に関するリスク

（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク

（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

（ム）埋立地に関するリスク

（ウ）地球温暖化対策に関するリスク

⑤税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥その他

（イ）専門家報告書等に関するリスク

（ロ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

（ハ）減損会計の適用に関するリスク

（ニ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

（ホ）不動産に関する匿名組合出資持分、優先出資証券、投資事業有限責任組合契約に基づく権利又は不動産関連ローン等金銭債権等への投資に関するリスク

（ヘ）ESG評価に関するリスク

①本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。

　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。

　そのため、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人は前記「２　投資方針　（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。

　また、本投資法人は、前記「２ 投資方針 （３） 分配方針 ② 利益を超えた金銭の分配」で記載しているとおり、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行う方針としていますが、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、運用資産の状況並びに財務の状況等によっては、利益を超えた金銭の分配の額が減少したり、行われない場合もあります。更に、利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。

　更に、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、投資法人が税務上の特例要件を満たし法人税が課税されないこととなるためには、税引前当期純利益に一定の調整を加えた金額の90％超の配当を行う必要があります（以下「90％超配当要件」といいます。）が、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合には90％超配当要件の充足のために、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続きが必要となる可能性があります。

（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等資産及び不動産等資産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産等（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　(ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている保有資産の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。

（ニ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項。なお、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（ただし、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案については、みなし賛成規定は適用しないものとされています（規約第15条第２項）。）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

（ホ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

　本投資証券の上場は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

（へ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

②本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）物流施設を主たる投資対象としていることによるリスク

　本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としていますが、本投資法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。

　例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　更に、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。また、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸送又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。

　上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

　本投資法人の運用資産のうち相当部分は、一部の少数のテナントへ賃貸されており、本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

（ハ）シングル・テナント物件に関するリスク

　本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件も含まれており、ほとんどの物件には、このようなシングル・テナントを含む単一又は少数の核となる大規模テナントが存在しています。

　既存テナントが退去した場合、物流施設は相対的に、代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

　更に、このようなシングル・テナントを含む単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。

（ニ）三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社からの物件取得が想定どおり行えないリスク

　本投資法人は、三井物産株式会社との間で「物流不動産取得のサポートに関する協定書」を、三井住友信託銀行株式会社との間で「不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書」及び「開発型物件取得のサポートに関する協定書」を締結しています。しかし、これらの協定書は、本投資法人に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、各社は、本投資法人に対して、物流施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、これらの協定書により、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格で各社から取得できることまで確保されていません。

　したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等資産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

（ヘ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

　新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入れについては、すべて無担保ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。

　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ト）新投資口の発行時の価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少し、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

　更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産価格や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

（チ）再開発事業に関するリスク

投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去によるキャッシュ・フローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を除き、建物の建築に係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。そのため、投資法人は、一般に建物の建築に係る請負契約の注文者となって、不動産の再開発事業を手がける可能性があります。

しかし、再開発事業は、不動産の開発にかかる各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）を伴うものであることから、需給の状況その他の経済環境の変化、テナントの獲得や必要な資金の確保の困難、法令改正による不動産に適用される規制の変更、再開発敷地における地中埋設物の発見、開発時の近隣との紛争の発生その他様々な事由により、開発が遅延し、変更を余儀なくされ、中止され、又は追加の費用負担が発生する可能性があります。これらの場合、本投資法人は、予定した再開発計画を実施できず、又は当初の計画どおりの再開発事業が完了できないことにより、予定された時期又は内容の物件を取得できない可能性があります。また、再開発事業が実施された場合であっても、建築された建物のキャッシュ・フローは需給の状況その他の経済環境の影響を受けることから、期待どおりに稼働しない可能性もあります。

これらの結果、再開発事業による収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。

また、再開発事業に伴い運用資産を取り壊す場合には、当該資産を除却することに伴い損失が生じることから、当該損失が多額に及び、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。

（リ）データセンターへの投資に関するリスク

本投資法人は、投資環境及び資産規模等に照らし相当と認められる場合には、データセンターその他の情報通信施設の用途に供されている物件への投資を行うことがありますが、データセンターは、コンピューターやデータ通信等の装置を設置・運営することに特化した施設であり、今後の我が国の通信技術その他のインフラのあり方の変化等により、データセンターに対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、データセンターは、用途の変更が困難であり、物件の特性から賃借人となり得る者が限定されるため、既存の賃借人が退去した場合、代替賃借人となり得る者が限定され、代替賃借人が入居するまでの非稼働期間が長期化する等の事態が生じ、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

更に、データセンターには、その用途のために様々な特別な設計が施されますが、当該設備が陳腐化した場合には、競争力が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、当該設備等の更新のため、多額の費用を要する可能性もあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

③本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社への依存、利益相反に関するリスク

　三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社は、本書の日付現在、各社で本資産運用会社の全株式を保有しています。また、三井物産株式会社、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社及び三井住友信託銀行株式会社は、本資産運用会社の役職員の出向元であり、三井物産株式会社、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社及び三井住友信託銀行株式会社は、本資産運用会社の非常勤取締役の兼職先です。更に、本投資法人は、三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社から、収益用不動産に関する情報の提供を継続的に受けているほか、三井物産株式会社からは、物件取得における業務支援サービスの提供を継続的に受けています。

　即ち、本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社と密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する各社の影響は相当程度高いといえます。

　したがって、本投資法人及び本資産運用会社が三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社との間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

　更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社との間で取引を行う場合、三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社の利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。例えば、本資産運用会社は、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社に対し本投資法人の運用資産に係るリーシング関連業務を委託していますが、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社は本資産運用会社以外の三井物産株式会社のグループ会社からも当該グループ会社が運用する上場投資法人又は不動産私募ファンドのリーシング関連業務を受託しており、本投資法人の運用資産に係るリーシングに関して、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社が本投資法人及び本資産運用会社以外の第三者の利益を優先する可能性があります。この場合、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに投資法人関係者に関する義務及び責任を定め、これらの者が当然に適切に運用されるように対処していますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。更に、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。加えて、これらの場合を含め、本投資法人又は本投資法人の関係者が監督当局から監督上の処分を受ける可能性もあり、かかる処分が下された場合には本投資法人の存続及び収益等に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、「運用ガイドライン」等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク

　物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を新規取得資産の取得資金の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

　本投資法人の主たる運用資産は、前記「２　投資方針　（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等資産です。本投資法人は、後記「５　運用状況　（２）投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　（ハ）個別不動産等の概要」に記載する不動産及び不動産を信託する信託の受益権を保有しています。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」及び「（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク」をご参照下さい。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

　不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、契約不適合責任を追及できるようにする場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。加えて、敷地の一部に不動産登記簿上表示されていない土地（道路としての認定を受けていない道（いわゆる里道）や、水路（いわゆる水道）等）が含まれている場合もあります。

　このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及したり、追加の土地の譲渡や道としての公用を廃止された後に払下げ等を受けることにより必要な権利を取得する等の善後策を講じることとなりますが、それらの対策の実現可能性やその実効性があるとの保証はありません。

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

　賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。更に、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約を締結する場合に、新たな賃貸借契約の賃料等が従前の賃貸借契約よりも低額となり、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。

　以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

　賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

c.　賃料改定に係るリスク

　本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。また、賃貸借契約上賃料等の見直しを行う定めがない場合であっても、賃貸人と賃借人との協議により、賃貸借の範囲等の賃貸借契約の内容を変更することがあり、それに際して賃料等が変更される場合もあります。

　したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料等が減額された場合、又は賃貸借契約の内容の変更に伴い賃料等が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

e.　定期建物賃貸借契約に関するリスク

　本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、定期建物賃貸借契約を利用することがあります。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ハ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

　火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が下落する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することが出来ない場合には永久的に不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少することとなります。また、不動産自体に毀損、滅失又は劣化が生じなかった場合においても、電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされることで、賃料収入が減少することがあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産等の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性があります。このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。本投資法人は、かかる災害等に伴うリスクを軽減するため、一定の基準に基づき保険を付保していますが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等若しくは損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ)と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

　また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を附置する義務や、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

　土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

　また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（チ）マスターリース会社に関するリスク

　本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。

　マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

（リ）転貸に関するリスク

　賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ル）共有物件に関するリスク

　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条第１項）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第３項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません（民法第256条第１項ただし書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条第１項）。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には、集会における、区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数（地震に対する安全性が不足している場合等一定の場合には各４分の３以上の多数）による建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ワ）借地物件に関するリスク

　借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（カ）借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。

　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（ヨ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し（ただし、定期借地権設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。）、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（タ）開発物件等に関するリスク

　本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場合に運用資産の建替え（OBRによるものを含みます。）を行うことをその投資方針としており、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者となり請負契約を締結することがあります。更に、本投資法人は、開発協同投資に関する契約を締結することがあるほか、単独開発投資を行う場合もあります。これらの場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受けられない可能性や、追加の出資又は追加の費用負担が必要となる可能性があります。この結果、かかる物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　加えて、本投資法人は、取得の時点において物流施設の用途に供されていない不動産等資産及びかかる不動産等資産を裏付けとする不動産対応証券等の特定資産であっても、将来的に物流施設の用途に転用し又は建替えを行うことにより物流施設を建設可能であると認められる場合には、将来的な転用又は建替えを検討する対象として位置付けた上で、これらの特定資産に投資する可能性があります。しかしながら、建替えによる物流施設の建設については、上記と同様、開発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受けられない可能性や、追加の出資又は追加の費用負担が必要となる可能性があります。加えて、物流施設の用途への転用についても、本投資法人が予定する時期に転用を行うことができず、また、転用につき追加の出資又は追加の費用負担が必要となる可能性があります。これらの結果、当該特定資産からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（レ）有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が埋蔵又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄、除染措置が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。更に、これらの有害物質が存在することにより、不動産の価値が下落する可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

　特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。なお、かかるリスクに対応するため、本投資法人は、本投資法人による取得前に、取得を検討する土地につき土壌汚染の有無を調査すると共に、汚染が存在する又はその可能性が一定程度以上ある場合には、将来予想される経済的損失について確認することとしていますが、これらの調査及び確認が不十分であった場合、本投資法人に多額の負担が生じるおそれがあります。

　また、本投資法人は、一定の場合には土壌調査会社等の保証に基づく保険等により、将来発生し得る汚染処理対策費用その他の経済的損失について手当てを講じた上で土地を取得することがありますが、保険契約で填補されない損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅延した場合には、本投資法人が予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

（ソ）水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

　本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽等の水質汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防止法」といいます。）に規定される特定施設が設置されている場合があります。

　水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善、特定施設の使用又は排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。

　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ツ）保留地に関するリスク

　保留地とは、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以下「土地区画整理法」といいます。）に基づき、換地計画において保留地として定められた土地をいいます。

　保留地の所有権は、土地区画整理法により換地処分の公告の日の翌日までは取得できないものとされているため、本投資法人が上記保留地を取得した後も、換地処分の公告の日の翌日までは当該保留地について所有権の取得及び所有権移転登記ができません。そのため、保留地の売主が当該保留地を第三者に重ねて譲渡した場合には、本投資法人による当該保留地の取得の効果を第三者に対抗することができなくなる可能性があります。また、換地処分の公告の日の翌日より前の保留地に対する権利は、所有権ではなく、保留地を使用収益する権利等であると考えられます。しかし、かかる保留地を使用収益する権利等の性質や対抗要件具備の方法について確立した判例はなく、当該権利等の性質又は対抗要件具備の方法について裁判所が異なる判断をした場合、本投資法人が期待していた利益が得られなくなり、又は想定されていない費用の負担が生じる可能性があります。なお、上記の換地処分の時期等は事業計画に定められていますが、かかる定めどおりに換地処分が完了する保証はなく、換地処分が予定どおりに完了しない場合、本投資法人は、相当期間当該保留地の完全な所有権を取得することができない可能性があります。

（ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　本投資法人は、不動産を、信託の受益権の形式で取得することがあります。

　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

　信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

　信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。)及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の契約上の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる契約上の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク

　運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、信託受益権が準共有されている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権についての合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与える義務を負う場合があります。

　更に、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は受益者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ラ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

　本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約）を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

（ム）埋立地に関するリスク

　本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立てに使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、前記「（レ）有害物質に関するリスク」をご参照下さい。）。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記「（ハ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」をご参照下さい。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が負担し又は被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ウ）地球温暖化対策に関するリスク

　近年、国内外において地球温暖化の進行が大きな社会問題となっています。そのため、地球温暖化に対する対策として、法令又は条例等により、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量の削減義務が課される場合があります。本投資法人の保有する不動産等がかかる要件に該当する場合、本投資法人が削減義務を負う可能性があり、排出量削減のための義務等を履行できない場合には、削減義務達成のための改修工事や排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。また、近年、本投資法人に対する投資家やテナント等からの評価において、ESGに対する取組みは重要性を増しており、法令又は条例等により本投資法人が温室効果ガスの削減義務を負わない場合であっても、本投資法人のESGに係る評価（以下「ESG評価」といいます。）を維持・向上させるため、本投資法人は、温室効果ガスの排出量削減のための建物改修工事を実施したり、温室効果ガスの排出権等を取得したり、再生可能エネルギー由来の電力等を購入する等の追加的な支出等を行うことがあります。更に、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のため、本投資法人の収益性の向上が短期間では見込まれない投資等を行うこともあります。しかしながら、このような支出・投資等は短期間での収益性の向上に結びつくものではないため、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑤税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、会計処理と税務処理との不一致に起因する法人税等の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用すること（規約第31条第５項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（後記「４　手数料等及び税金　（５）課税上の取扱い　②投資法人の税務　（ロ）不動産流通税の軽減措置」をご参照下さい。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資法人の投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥その他

（イ）専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

　建物状況評価報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容又は程度を保証又は約束するものではありません。

　更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ロ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

　第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳ではありません。

（ハ）減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　2002年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　2003年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。

（ニ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

　会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ホ）不動産に関する匿名組合出資持分、優先出資証券、投資事業有限責任組合契約に基づく権利又は不動産関連ローン等金銭債権等への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分、優先出資証券、投資事業有限責任組合契約に基づく権利又は不動産関連ローン等金銭債権等への投資を行うことがあります。本投資法人が出資又は投資する匿名組合、特定目的会社、投資事業有限責任組合又は不動産投資エンティティ等では、本投資法人が出資又は投資した金銭を営業者、特定目的会社、投資事業有限責任組合又は不動産投資エンティティ等が直接又は間接的に不動産等資産に投資することとなりますが、当該不動産等資産に係る収益が悪化した場合や当該不動産等資産の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員、優先出資社員、有限責任組員又は債権者等として得られる分配金や元本の償還金額、元本の返済金額又は利息の支払等が減少し、その結果、本投資法人が営業者、特定目的会社、投資事業有限責任組合又は不動産投資エンティティ等に出資又は投資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。

　不動産関連ローン等金銭債権に投資する場合、貸付けにあたり、裏付けとなる不動産等資産及びそこから生じる収益のみを引当てとするノンリコースローンの形式が取られることが多く、また、返済順についてシニアローン債権に劣後する合意がなされる場合には、シニアローン債権よりも貸倒れのリスクが高くなります。更に、シニアローン債権の元利金の優先的な弁済その他シニアローン債権者の権利を確保することを目的として、一定の事由が発生した場合に不動産関連ローン等金銭債権の利息の支払を繰り延べる旨の条項や、シニアローン債権者の意向に反して債務者の期限の利益を喪失させることができない旨の条項が設けられる等、通常の貸付債権の条件とは異なる不利益な条項が設けられる場合があり、かかる不利益な条項の存在ゆえに、不動産関連ローン等金銭債権の元本及び利息の全部又は一部が適時に返済されず、貸付人としての権利行使における重大な制約となる可能性があります。

　また、不動産に関する匿名組合出資持分、優先出資証券、投資事業有限責任組合契約に基づく権利又は不動産関連ローン等金銭債権等については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。なお、不動産に関する匿名組合出資持分、優先出資証券、投資事業有限責任組合契約に基づく権利又は不動産関連ローン等金銭債権等への投資は、営業者、特定目的会社、投資事業有限責任組合又は不動産投資エンティティ等が保有する不動産等資産に係る優先交渉権又は優先購入権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権又は優先購入権により当該不動産等資産を取得できる保証はありません。

　加えて、投資事業有限責任組合契約に基づく権利又は不動産関連ローン等金銭債権等に係る資産額が各計算期間末日における総資産の５％を超えた場合であって、１年以内に５％以下とならない場合には、東京証券取引所規則の上場廃止基準に抵触し上場廃止となる可能性もあります。

（へ）ESG評価に関するリスク

　近年、国内外における社会的なESGへの関心の高まりの結果、ESG評価はその重要性を増しています。本投資法人及び本資産運用会社はESGへの取組みを行っており、本投資法人及び本投資法人の保有資産は複数のESG格付を第三者のESG認証機関より付与され、また、本投資法人は一部のESG株式インデックスに組み入れられています。本投資法人の経営状況若しくは財務状況の悪化、運用方針の変化又は運用資産の変化等の本投資法人又は本資産運用会社に起因する事由のほか、本投資法人に適用される規制の変更や第三者機関による評価基準の見直し等の本投資法人及び本資産運用会社がコントロールできない事由によっても、本投資法人及び本投資法人の保有資産に対するESG格付が引き下げられ若しくは格付が付されなくなり、又は本投資法人がESG株式インデックスから除外される可能性があり、その場合、本投資法人の投資口又は本投資法人債券の市場価格が下落する可能性があります。

(２)投資リスクに対する管理体制

①本投資法人の体制

　本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

　しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

（イ）利益相反への対応

　本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、三井物産株式会社及び三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社並びにケネディクス株式会社との利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。

　利益相反を回避するために以下の法令上の規定及び本資産運用会社による施策が存在します。

（法令上の規定）

・　本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。

・　投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します。

・　投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員又は監督役員が特別の利害関係を有する場合、決議に参加できないものとされています。

・　投信法上、利害関係者との間で、有価証券の取得若しくは譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得若しくは譲渡又は不動産の貸借に係る取引を行う場合には、当該取引が投信法施行規則第245条の２に定める取引に該当する場合を除いて、投資法人の役員会の承認と、これに基づく投資法人の同意をあらかじめ得ることとされています。

（本資産運用会社による施策）

・　本資産運用会社の社内規程として利益相反対策ルールを定め、当該ルールにおいて投資法人が利害関係者と取引を行う場合の条件及び手続についての規制を定め、利益相反に係るリスクの管理に努めています。

（ロ）牽制体制

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。また、原則月に一回の頻度で役員会を開催し、本投資法人が委託する本資産運用会社の運用状況の報告を受けることにより、本資産運用会社に対する牽制体制を構築しています。

②本資産運用会社の体制

　本投資法人の委託を受けた本資産運用会社は、すべてのリスクについて、原則として複数の階層における管理体制を通じて管理を行っています。

　まず、取締役会は、諮問機関である投資委員会及び内部管理委員会による審議の結果の報告及び意見具申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。

　更に、前記「①本投資法人の体制　（イ）利益相反への対応」のとおり利害関係人等との一定の取引については、投信法に定める利益相反防止規定を遵守することに加え、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスク管理体制を徹底しています。

　また、本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するため、社内規程としてリスク管理規程を制定し、統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを任命しています。取締役会は戦略目標を踏まえたリスク管理方針の策定、適切なリスク管理体制の整備を統括します。

　加えて、定期的な各部署のリスク評価を実施し、このリスク評価結果を踏まえた内部監査を内部監査規程に基づき実施しています。そして、この内部監査の結果及び改善すべき事項は取締役会に報告されます。改善すべき事項の内、著しく不芳と認められる事項がある場合には、取締役会の討議を経て、必要に応じて取締役会が改善を指示します。改善指示を受けた部署はすみやかに改善策を策定し、定期的にその改善状況を取締役会に報告することとなっています。

　このように、リスクに対しては、本投資法人と本投資法人から委託を受けた本資産運用会社との相互牽制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かかるリスクを極小化するように努めています。

　なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「（１）リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条第１項）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めており（規約第８条第２項）、かかる規約の定めに基づき本投資法人が自己投資口を取得する場合には、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①役員報酬（規約第20条）

　本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりとします。

（イ）各執行役員の報酬は、１人当たり月額80万円を上限として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

（ロ）各監督役員の報酬は、１人当たり月額35万円を上限として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

②本資産運用会社への資産運用報酬（規約第40条及び別紙１）

　本資産運用会社に支払う報酬の金額、計算方法及び支払日はそれぞれ以下のとおりとします。

　なお、本投資法人は、上記報酬の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を本資産運用会社宛て支払うものとします。

（イ）運用報酬１

本投資法人の決算期毎に算定される当該営業期間の直前の営業期間における本投資法人の不動産賃貸事業収益の合計から不動産賃貸事業費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）の合計を控除した金額に、当該営業期間の直前の営業期間における本投資法人の不動産対応資産に係る分配金、配当金、受取利息その他これに類する収益の合計を加算した金額の7.0％に相当する金額を上限とします（注）。

当該報酬は、上記に基づき計算された金額のうち、当該金額に50％を乗じた金額（１円未満切捨て）を当該営業期間の直前の営業期間の決算期より５か月以内に支払い、残額は当該営業期間の決算期より２か月以内に支払うものとします。

（注）本書の日付現在、本投資法人と本資産運用会社は、料率について7.0％で合意しています。

（ロ）運用報酬２

本投資法人の決算期毎に算定される当該営業期間における本投資法人の「調整後FFOPU」の金額に135,000を乗じた金額を上限とします（注）。

「調整後FFOPU」とは、運用報酬２の対象となる営業期間における、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される、本投資法人の運用報酬１及び運用報酬２、並びに控除対象外消費税を控除する前の税引前当期純利益に、当該営業期間における減価償却費及び固定資産除却損並びに不動産等売却損及び不動産等交換差損等を加算し、当該営業期間における不動産等売却益及び不動産等交換差益等を控除した金額を、当該営業期間の末日における発行済投資口総口数で除して得られる金額をいいます。

（発行済投資口の調整条項）

a.　本投資法人が自己投資口の取得を行い、当該自己投資口の取得を行った営業期間の末日時点において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合には、当該営業期間の末日における発行済投資口総口数は、本投資法人の保有する自己投資口を除いた数として算出するものとします。

b.　本投資法人の投資口について、2026年２月１日より後に投資口の分割が行われ、発行済投資口数が増加した場合には、当該投資口の分割の効力発生日以降の営業期間の末日における発行済投資口総口数の算出に当たっては、分割割合を乗じる調整をして算出するものとします。

c.　ライツオファリングが行われ、発行済投資口数が増加した場合には、当該ライツオファリングに係る発行日以降の営業期間の末日における発行済投資口総口数の算出に当たっては、無償割当割合を乗じる調整をして算出するものとします。

当該報酬は、当該営業期間の各決算期より２か月以内に支払うものとします。

（注）本書の日付現在、本投資法人と本資産運用会社は、本投資法人の「調整後FFOPU」の金額に135,000を乗じた金額とすることで合意しています。

（ハ）取得報酬

本投資法人が不動産関連資産を取得した場合において、その取得価額の0.7％に相当する金額を当該不動産関連資産の引渡し後２か月以内に支払うものとします。ただし、本投資法人の役員会の承認を経た上で、前記の金額を上限とする範囲内で決定した金額とすることができます。

（ニ）建替報酬

本投資法人が不動産等資産を建て替えた場合において、その建替に係る工事価額の0.7％に相当する金額を当該建替工事により完成した不動産等資産の引渡し後２か月以内に支払うものとします。ただし、本投資法人の役員会の承認を経た上で、前記の金額を上限とする範囲内で決定した金額とすることができます。

（ホ）譲渡益報酬

本投資法人が不動産等資産を譲渡等（交換による譲渡を含みます。以下同じです。）し、譲渡益報酬の控除前に譲渡益（交換による譲渡の場合は交換により発生した交換差益を意味します。）が発生した場合において、譲渡益等相当額の15％に相当する金額を、交換による譲渡の場合には当該譲渡を行った日が属する営業期間の決算期より２か月以内、それ以外の譲渡等の場合には当該譲渡等を行った日より２か月以内に支払うものとします。ただし、本投資法人の役員会の承認を経た上で、前記の金額を上限とする範囲内で決定した金額とすることができます。なお、譲渡益報酬の計算については個別の不動産等資産毎に行うものとし、2026年４月24日以降に決定する取引に関して適用するものとします。「譲渡益等相当額」とは、譲渡等する不動産等資産の譲渡価額（消費税及び地方消費税を除きます。）から、譲渡等を行う直前の営業期間の末日時点における当該不動産等資産の帳簿価額及び当該譲渡等に係る仲介手数料を控除した金額をいい、負の値となる場合は0とします。ただし、交換による譲渡の場合は、交換差益をもって譲渡益等相当額と取り扱うものとします。

（ヘ）合併報酬

本投資法人が新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。）（以下「合併」と総称します。）の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合について、当該合併の相手方が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の0.7％に相当する金額を合併の効力発生日後3か月以内に支払うものとします。ただし、本投資法人の役員会の承認を経た上で、前記の金額を上限とする範囲内で決定した金額とすることができます。

③一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関、投資法人債に関する一般事務受託者及び自己投資口の取得に関する一般事務受託者への支払手数料

　資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関及び投資法人債に関する一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりで、指定口座への振込の方法により支払われます。

（イ）資産保管業務に係わる報酬

　本投資法人は委託事務遂行の対価として資産保管会社に対し、資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限とする委託報酬並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとし、資産保管会社は、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。

（ロ）一般事務を行う一般事務受託者の報酬

　本投資法人は委託事務遂行の対価として一般事務受託者に対し、資産総額に年率0.085％を乗じた額を上限とする委託報酬並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとし、一般事務受託者は、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求し、本投資法人は請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。

（ハ）投資主名簿等管理人の報酬

a.　本投資法人は、委託事務手数料として、下記の委託事務手数料表により計算した金額を投資主名簿等管理人に支払うものとします。ただし、同手数料表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、定めます。

b.　経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、a.の定めによりがたい事情が生じた場合は、随時、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、これを変更し得るものとします。

c.　委託事務手数料は、投資主名簿等管理人が毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月中にこれを支払うものとします。

（ニ）特別口座管理機関の報酬

a.　本投資法人は、口座管理事務手数料として、下記の口座管理事務手数料表により計算した金額を特別口座管理機関に支払うものとします。ただし、同手数料表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人と特別口座管理機関が協議の上、定めます。

b.　経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、a.の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と特別口座管理機関が協議の上、口座管理事務手数料を変更し得るものとします。

c.　口座管理事務手数料について、特別口座管理機関が毎月末に締切り、翌月15日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月中にこれを支払うものとします。

（ホ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

・第３回投資法人債

   　元利金の支払事務に関する手数料として、第３回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

元利金支払手数料支払基金　 元金支払の場合　支払元金の10,000分の0.075

　利金支払の場合　　　元金の10,000分の0.075

　   加えて、買入消却事務に関する手数料として、第３回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

消却金額の10,000分の0.075

・第４回投資法人債

  　本投資法人は、第４回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、業務遂行の対価として、総額7,776,000円（消費税及び地方消費税を含む。）を支払済です。

・第５回投資法人債

   　元利金の支払事務に関する手数料として、第５回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

元利金支払手数料支払基金　 元金支払の場合　支払元金の10,000分の0.075

　利金支払の場合　　　元金の10,000分の0.075

   　加えて、買入消却事務に関する手数料として、第５回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

消却金額の10,000分の0.075

・第６回投資法人債

元利金の支払事務に関する手数料として、第６回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

元利金支払手数料支払基金 　元金支払の場合　支払元金の10,000分の0.075

　　　　　　　　　　　　　　　　利金支払の場合　　　元金の10,000分の0.075

加えて、買入消却事務に関する手数料として、第６回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

消却金額の10,000分の0.075

・第７回投資法人債

元利金の支払事務に関する手数料として、第７回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

元利金支払手数料支払基金 　元金支払の場合　支払元金の10,000分の0.075

　　　　　　　　　　　　　　　　利金支払の場合　　　元金の10,000分の0.075

加えて、買入消却事務に関する手数料として、第７回投資法人債に関する一般事務受託者に対して、以下の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。

消却金額の10,000分の0.075

（へ）自己投資口の取得に関する一般事務受託者の報酬

本投資法人は、自己投資口の取得に関する一般事務受託者に対して、買付けに係る委託手数料（約定金額の0.30％を上限として、本投資法人及び当該一般事務受託者が合意する金額）及び消費税を、当該買付けの約定日の２取引日後の日に支払うものとします。

＜委託事務手数料表＞

■通常事務手数料表

■振替制度関係手数料表

■口座管理事務手数料表

④会計監査人報酬（規約第28条）

会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期後３か月以内に支払うものとします。

（４）【その他の手数料等】

本投資法人は、以下の費用を負担します。

①運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務・事務を処理するために要した諸費用、又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息若しくは損害金の請求があった場合のかかる遅延利息若しくは損害金

②投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用

③投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主宛て書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

④分配金支払に関する費用（分配金領収証、銀行取扱手数料等を含みます。）

⑤有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書、その他の法定開示書類の作成、印刷及び提出に係る費用

⑥目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用

⑦財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑧本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑨本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑩投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

⑪執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑫運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑬借入金及び投資法人債に係る利息

⑭本投資法人の運営に要する費用

⑮本投資法人の投資口が東京証券取引所その他の金融商品取引市場に上場し、それを維持するために要する費用

⑯信託報酬

⑰その他役員会が認める費用

なお、 上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。

（照会先）

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社

東京都千代田区西神田三丁目２番１号

電話番号　03-3238-7171

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（イ）個人投資主の税務

a.　利益の分配に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引当額の分配を含みます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

ⅰ.源泉徴収

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。また、2027年１月１日～2047年12月31日の所得税には復興特別所得税（所得税額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税額の１％相当）を含み、2048年１月１日以降の所得税には防衛特別所得税（所得税額の１％相当）を含みます。

※２　大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総数の３％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年１月１日～2047年12月31日は20.42％、2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

ⅱ.確定申告

※１　総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

※２　上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記ⅰ.の源泉徴収税率と同じです。

※３　大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総数の３％以上を保有）が１回に受け取る配当金額が５万円超（６か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません）。

ⅲ.源泉徴収選択口座への受入れ

　源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。

※　配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

ⅳ.少額投資非課税制度（NISA）

　2014年１月１日から2023年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で2015年までは年間100万円を上限、2016年以後は年間120万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません（通称：一般NISA）。また、一般NISAの終了に合わせて、2024年１月１日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません（通称：新NISA）。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満18歳（2022年12月31日以前に開設する口座については満20歳）以上である方に限ります。

　2027年１月１日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称：こどもNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円を上限、合計額600万円を上限）に係る配当等で、非課税口座に当該未成年者特定累積投資勘定を設けた年の１月１日以後支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座（未成年特定累積投資勘定に限ります。）を開設できるのは、その年１月１日において満18歳未満である方又はその年中に出生した方に限ります。しかし、本投資法人の投資口自体はこどもNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

※　配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

ⅴ.未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）

　2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満18歳（2022年12月31日以前に開設する口座については満20歳）未満である方又はその年中に出生した方に限ります。

※　配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

b．利益を超えた金銭の分配に係る税務

　投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ⅰ.みなし配当

　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ⅱ.みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

（注１） 譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合

※　純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

（注２） 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３） 調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

c．投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。上場株式等に係る譲渡所得等の譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない赤字の金額は、上場株式等にかかる配当所得の金額と損益通算する場合を除き、他の所得との損益通算はできません。

ⅰ.税率

※　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。また、2027年１月１日～2047年12月31日の所得税には復興特別所得税（所得税額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税額の１％相当）を含み、2048年１月１日以降の所得税には防衛特別所得税（所得税額の１％相当）を含みます。

ⅱ.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

　上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。

※　繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

ⅲ.源泉徴収選択口座内の譲渡

　源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記ⅰ.の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。

ⅳ.少額投資非課税制度（NISA）

　2014年１月１日から2023年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（一般NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。ただし、2016年分以降は120万円を上限。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、一般NISAの終了に合わせて、2024年１月１日以後、少額投資非課税制度（新NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満18歳（2022年12月31日以前に開設する口座については満20歳）以上である方に限ります。

　2027年１月１日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（こどもNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円を上限、合計額600万円を上限）に係る配当等で、非課税口座に当該未成年者特定累積投資勘定を設けた年の１月１日以後支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座（未成年特定累積投資勘定に限ります。）を開設できるのは、その年１月１日において満18歳未満である方又はその年中に出生した方に限ります。しかし、本投資法人の投資口自体はこどもNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

ⅴ.未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）

　2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した上場株式等（新規投資額で年間80万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の１月１日において満18歳（2022年12月31日以前に開設する口座については満20歳）未満である方又はその年中に出生した方に限ります。

※　本c．ⅳ及びⅴにおける非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅱ．及びⅲ．の損益通算や繰越控除は適用できません。

（ロ）法人投資主の税務

a．利益の分配に係る税務

　法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引当額の分配を含みます。）については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

　上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

b．利益を超えた金銭の分配に係る税務

　投資法人が行う利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ⅰ.みなし配当

　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ⅱ.みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

c．投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

（イ）利益配当等の損金算入

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（ロ）不動産流通税の軽減措置

a．登録免許税

　本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。

※倉庫及びその敷地は、2015年４月１日以後取得分から軽減の対象となります。

b．不動産取得税

　本投資法人が2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

※１　共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。

※２　倉庫及びその敷地にあっては、倉庫の床面積が3,000㎡以上で流通加工の用に供する空間を有するものに限り、2015年４月１日以後取得分から適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注１）本「５ 運用状況」における各記載については、別段の記載がない限り、原則として2026年７月31日現在を基準としています。

（注２）「地域」については、前記「２　投資方針　（１）投資方針　②　投資態度　(イ）取得方針　ｃ．ポートフォリオ構築　ⅱ．投資地域」をご参照下さい。

（注３）「保有総額」は、2026年７月31日現在の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注４）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（注５）合同会社Sasanquaを営業者とする匿名組合出資持分です。

（注６）預金・その他の資産には信託財産内の預金5,088百万円が含まれています。

（注１）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

(イ）株式

（注１）久喜物流センターの取得に伴い、同物流センターの所在する工業団地管理会社の株式取扱規程に従い、土地保有面積に応じた株式を取得しています。

（注２）非上場株式に該当するため、帳簿価額を記載しています。

（注３）「投資比率」は、当該非上場株式の取得価格の総資産に対する比率であり、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

(ロ）株式以外の有価証券

（単位：千円）

（注１）運用対象資産は、札幌南物流センター、成田物流センターⅡ、一宮物流センターⅡ及び新木場物流センターⅢをそれぞれ信託財産とする信託受益権４物件です。なお、出資割合は匿名組合出資全体の9.0％です。

（注２）評価額については、帳簿価額を記載しています。

（注３）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

②【投資不動産物件】

　本投資法人は、市川物流センター、千葉北物流センター、白井物流センター、清須物流センター、春日井物流センター、高槻物流センター、愛西物流センター、大阪西淀川物流センター、摂津物流センター及び仙台港北物流センターを保有しています。かかる投資不動産物件についての概要等は下記「③　その他投資資産の主要なもの」に記載します。

③【その他投資資産の主要なもの】

(イ）不動産等の概要

本投資法人は、以下の各不動産等を保有しています。

（取得予定不動産等）

（注１）「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社による原則として決算日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。以下同じです。

（注２）「帳簿価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、帳簿価額には建設仮勘定を含めていません。

（注３）「投資比率」は、本投資法人が保有する不動産等の帳簿価額合計に対する各不動産等の帳簿価額の比率であり、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（注４）「総賃貸可能面積」は、各不動産等に関する賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に記載された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積等（売店、自動販売機、太陽光発電設備、駐車場等に係る賃貸借契約は除きます。）をもとに算出しています。以下、本「５ 運用状況」における各記載において同じです。

（注５）「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。以下、本「５ 運用状況」において同じです。

（注６） 各準共有持分相当の数値を記載しています。

東雲物流センター：47％

市川物流センターⅡ：36％

新子安物流センター：51％

久喜物流センター：44.5％

船橋西浦物流センターⅢ：33％

（注７） 市川物流センターⅡ（準共有持分36％）と船橋西浦物流センターⅢ（準共有持分67％）に係る交換契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される、フォワード・コミットメント等に該当します。

（注８） 日本ヴァリュアーズ株式会社による2026年７月31日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。

(ロ）ポートフォリオの分散状況

本投資法人が保有している不動産等のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。

a.　地域別比率

（注）「比率」は、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

b.　総賃貸可能面積別比率（注１）

（注１）「総賃貸可能面積別比率」は、総賃貸可能面積（持分を共有している物件については、当該物件の総賃貸可能面積の100％の数値）をベースに分類したものの比率を記載しています。

（注２）「比率」は、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

c.　賃貸借期間別比率

（注１）「賃貸面積」は、2026年７月31日現在効力を有する各不動産等に関する賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に記載された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積（売店、自動販売機、太陽光発電設備、駐車場等に係る賃貸借契約は除きます。）の合計を記載しています。なお、当該不動産等につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。以下、本「５　運用状況」において同じです。

（注２）「比率」は、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（注３）「年間賃料」は、各不動産等に係る賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に記載された、年間賃料又は月間賃料の合計額を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産等については、その合計額）を百万円未満を切り捨てて記載しています。

(ハ）個別不動産等の概要

　個別不動産等の概要は、以下のとおりです。なお、以下に記載する各不動産等に関する「資産の概要」及び「不動産等の損益等の状況」における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。

a.　資産の概要

・　「信託期間満了日」は、本書の日付現在において有効な信託契約に基づく信託期間の満了日を記載しています。

・　「取得価格」は、売買契約書に記載された各不動産等の売買代金を、単位未満を切り捨てて記載しています。

・　「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示のないものは地番（複数ある場合はそのうちの一つ）を記載しています。

・　土地の「面積」並びに建物の「構造／階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「用途」は、登記簿に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。

・　土地の「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・　土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。

・　土地の「建蔽率」は、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限を記載しています。

・　「プロパティ・マネジメント会社」は、2026年７月31日現在効力を有する各不動産等に係るプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。

・　「マスターリース会社」は、2026年７月31日現在効力を有するマスターリース契約を締結している会社を記載しています。

・　「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー」と記載しています。

・　「担保設定の状況」は、本書の日付現在において、各不動産等の上に有効に成立している担保権の有無及びその内容を記載しています。

・　「賃貸借の状況」は、原則として、2026年７月31日現在効力を有する各不動産等に係る賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）の内容を記載しています。

・　「テナントの総数」は、各不動産等に関する賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に基づく物件ごとのテナント数を記載しています。

・　「テナント名」は、各不動産等に関する賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に基づく物件ごとの賃貸面積の上位３社の名称を記載しています。

・　「年間賃料」は、各不動産等に係る賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に記載された、年間賃料又は月間賃料の合計額を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動産等については、その合計額）を百万円未満を切り捨てて記載しています。

・　「敷金・保証金」は、各不動産等に係る賃貸借契約（賃貸借契約の効力発生前に係る短期間の使用貸借契約を含みます。）に記載された、敷金、保証金及び建設協力金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。

・　「特記事項」は、各不動産等の権利関係・利用の状況等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

b.　不動産等の損益等の状況

・　「不動産等の損益等の状況」における金額については、第42期（2026年２月１日から2026年７月31日まで）に係る金額を記載しています。

・　「不動産等の損益等の状況」に記載されている金額は、将来における各金額を記載又は保証するものではありません。

・　金額は百万円未満を切り捨てて記載しています。記載金額は、原則として発生主義に基づいて計上しています。

・　「不動産賃貸事業収益」には、賃料、共益費の他、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。

・　「公租公課」には、固定資産税及び都市計画税が含まれています。なお、固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点における所有者に課されますが、取得年度に係る固定資産税及び都市計画税相当分を取得原価に算入しているため、不動産賃貸事業費用として計上されていません。

・　「修繕費」は、年度による差異が大きいこと、定期的に発生する金額でないこと等から、本投資法人が長期にわたり継続して保有する場合の修繕費と大きく異なる可能性があります。

・　「保険料」は、損害保険料のうち対象期間に対応する額が計上されています。

・　「その他賃貸事業費用」には、信託報酬等が含まれています。

M-2浦安物流センター

M-3平塚物流センター

M-4新木場物流センター

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M-6船橋西浦物流センター

M-8川崎物流センター

M-9習志野物流センター

M-11八千代物流センター

M-12横浜福浦物流センター