エスコンジャパンリート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第19期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

第一部【ファンド情報】

第1【ファンドの状況】

1【投資法人の概況】

(1)【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注1）「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出し、小数点未満を四捨五入して記載しています。

（注2）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については、金額は切捨て、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注3）以下の算定式により算出しています。

②　運用状況

（ア）当期の概況

a．投資法人の主な推移

本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年8月26日に設立され、2019年2月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード2971）しました。

その後、本投資法人は、人口減少と大都市圏への人口集中がより一層進む中で、生活利便性の高い大都市及び大都市へのアクセスが容易な周辺地域に住むニーズは今後も安定的であり、そのような地域に住む人々の豊かな暮らしを支えるためには、商業施設（注1）、住宅（注2）及び地域コミュニティが抱える少子高齢化問題、環境・エネルギー問題、労働・教育問題、自然災害がもたらす問題等の暮らしの中に存在する多種多様な社会問題の解決により、持続可能な社会の実現に資する資産が必要であると考え、これらの資産を「暮らし密着型資産」（注3）と定義し、主に五大都市圏（注4）に所在する暮らし密着型資産を投資対象とし、その投資方針のもと、運用資産のより着実な成長を目指し、投資主価値の最大化を図っています。

（注1）「商業施設」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち、商業テナント（物販・飲食・サービス業、アミューズメント施設等）向けの用途の床面積が最大である不動産をいいます。以下同じです。

（注2）「住宅」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち住居用の床面積が最大である不動産（ただし、持続可能な社会の実現に資する資産を除きます。）をいいます。以下同じです。

（注3）「暮らし密着型資産」とは、商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産をいい、底地を含みます。なお、「底地」とは、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地をいいます。以下同じです。

（注4）「五大都市圏」とは、「北海道圏」、「首都圏」、「中部圏」、「近畿圏」及び「九州圏」をいいます。なお、「北海道圏」とは、北海道を、「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県及び群馬県を、「中部圏」とは、愛知県、静岡県、三重県、長野県及び岐阜県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県を、「九州圏」とは、福岡県、熊本県、鹿児島県、宮崎県、大分県、佐賀県及び長崎県をそれぞれいいます。以下同じです。

b．運用環境と運用実績

当期における我が国経済は、堅調な企業設備投資や、賃金引上げを背景とする個人消費に支えられ、緩やかな回復基調を維持しました。一方で、中東情勢に起因するエネルギー価格の上昇が経済の不安定要因となっているほか、金融市場においては日本銀行による段階的な利上げが実施され、金融政策正常化に伴う金利上昇が徐々に進行しています。

こうした環境下、J-REIT市場における東証REIT指数は、1月中旬に2,000ポイントまで上昇したものの、3月以降は金利上昇ペースの加速や好調な株式市場への資金シフト等を背景に下落トレンドへ転じ、6月上旬には1,750ポイントまで下落しました。その後、金利上昇への警戒感が一服したことなどからやや持ち直し、7月以降は概ね1,800～1,900ポイントのレンジで推移しています。

また、不動産賃貸市場のうち、本投資法人のポートフォリオでメインとなる商業施設等におきましては、上昇している物価や人件費の影響を受けつつも、底堅い個人消費やインバウンド需要の拡大を背景にテナントの売上は堅調に推移しており、賃料の増額が受け入れられやすい環境が整いつつあります。

このような事業環境のもと、本投資法人は安定的な収益基盤を維持しつつ、インフレ耐性の強化に向けた資産入替戦略を推進いたしました。具体的には、旺盛な宿泊需要を背景に、GOP（営業総利益）連動の変動賃料を通じて収益向上が期待できるホテルアセットとして、本投資法人で2軒目となる「SONO Moon Nagoya（注1）」（後記（ⅰ））を取得するとともに、収益が成熟したと判断した商業施設（底地）4物件（後記（ⅱ））の譲渡を実施いたしました。

既存物件の運営におきましても、契約更改時における現行賃料とマーケット賃料とのギャップ解消に向けた増額交渉や歩合賃料の拡充を継続実行するとともに、エネルギー効率の改善や電気料金等の見直しによる各種コストの削減にも注力し、ポートフォリオ全体の収益力（NOI）向上に努めました。

さらに、ESGへの取組みの一環として、2026年7月には保有2物件において「DBJ Green Building認証」をいずれも1ランクアップで再取得するなど、環境配慮型社会への貢献と中長期的な資産価値の維持・向上に向けたバリューアップを推進しています。

これらの運用の結果、当期末時点における本投資法人の運用資産は36物件、取得価額合計は76,361百万円となり、稼働率は99.7％（注2）となりました。

（注1）当期において取得後に実施されたリブランド（ホテルの名称変更、オペレーターの変更及び戦略的なCAPEXの実施等の組み合わせによるブランドの再構築等をいいます。以下同じです。）に伴い、「コンパスホテル名古屋」から「SONO Moon Nagoya」に物件名称を変更しました。以下同じです。

（注2）稼働率については、当期末現在の「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」×100により算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（ⅰ）取得物件

（ⅱ）譲渡物件

（注1）「取得価格」及び「譲渡価格」は、取得又は譲渡に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに取得又は譲渡に要した諸費用を含みません。）について、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、合計額と個別価格の合計が一致しない場合があります。

（注2）譲渡先から個別の譲渡価格の開示に関する承諾を得られていないため、「譲渡価格」については、4物件の合計で記載しています。

c．資金調達の概要

当期は、上記「SONO Moon Nagoya」の取得資金及び関連費用に充当することを目的として、2026年2月27日付で4,600百万円の新規短期借入れ（返済期限：2026年7月31日）を行いました。当該短期借入れのうち2,300百万円については、上記商業施設（底地）4物件の譲渡代金により2026年3月27日付で期限前弁済を行っています。その後、残額2,300百万円及び返済期限が到来した他の既存借入れ7,628百万円の借換え資金として、2026年7月31日付で計9,928百万円の長期借入れを行いました。これらの結果、当期末時点の有利子負債残高は39,251百万円、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は47.1％となっています。

本投資法人は、株式会社格付投資情報センター（R&I）から「A-（安定的）」の発行体格付を取得しており、今後も資金調達の機動性の確保と安定した財務運営を進め、信用力の更なる向上を目指します。

d．業績及び分配の概要

前述の運用の結果、当期の業績は、営業収益3,137百万円、営業利益1,694百万円、経常利益1,293百万円、当期純利益1,292百万円となりました。

また、分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項）の適用により、投信法第136条第1項に定める利益の概ね全額である1,292百万円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は3,585円となりました。

e．本投資法人と本資産運用会社のガバナンス体制について

本資産運用会社は、機関設計を2022年6月28日付で監査等委員会設置会社に変更し、2022年8月31日付で制定したコンプライアンス宣言及び2022年9月26日付で制定した経営理念のもと、物件取得等の運用フロー、不動産鑑定評価の発注業務ルール、各種規程類やマニュアル、コンプライアンス部による不動産鑑定評価発注業務モニタリング等の各種運用ルールの遵守、利益相反に係るコンプライアンス態勢を継続的に向上させるための各種研修及び習熟度テストの実施等、様々な施策を実施しており、本投資法人の運用に係るより強固なガバナンス体制を構築しています。

また、本投資法人の役員会は、本資産運用会社とは特別の利害関係のない執行役員1名及び監督役員2名により構成される体制としています。

本投資法人と本資産運用会社は、上記のとおり、投資法人の運用体制の健全性を高め、積極的にガバナンス体制の有効性の向上に継続的に努めています。

なお、当期における本投資法人及び本資産運用会社の各種会議体の活動状況は以下のとおりです。

（ⅰ）本投資法人の役員会の活動状況

当期における本投資法人の役員会は6回開催されており、執行役員及び監督役員2名の出席状況について、6回開催のうち6回ともに役員3名全員が出席しました。また、事前の情報共有及び役員会における議案の事前説明を目的として、別途1回の会議を開催しました。

（ⅱ）本資産運用会社の取締役会及び監査等委員会の活動状況

（a）取締役会の活動状況

当期における本資産運用会社の取締役会は8回開催されており、その出席状況について、8回開催のうち7回は全取締役（2026年4月30日まで全取締役は6名でしたが、2026年5月1日付で取締役1名の新任により、以降の全取締役は7名となっています。）が出席し、うち1回は全取締役6名のうち取締役5名が出席しました。また、事前の情報共有及び取締役会における議案の事前説明を目的として、別途2回の会議を開催しました。

なお、上記のほか、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）第370条及び本資産運用会社の定款の規定に基づき、取締役会の決議があったものとみなす書面決議を3回実施しました。

（b）監査等委員会の活動状況

当期における本資産運用会社の監査等委員会は7回開催されており、監査等委員である取締役3名の出席状況について、7回開催のうち7回ともに監査等委員である取締役3名全員が出席しました。

（ⅲ）本資産運用会社のコンプライアンス委員会の活動状況

当期における本資産運用会社のコンプライアンス委員会は2回開催されており、外部の委員を含むコンプライアンス委員4名の出席状況について、2回開催のうち2回ともに委員4名全員が出席しました。また、事前の情報共有及びコンプライアンス委員会における議案の事前説明を目的として、別途2回の会議を開催しました。

（ⅳ）本資産運用会社の投資運用委員会の活動状況

当期における本資産運用会社の投資運用委員会は5回開催されており、外部の委員を含む投資運用委員6名及びコンプライアンス・オフィサーの出席状況について、5回開催のうち5回ともに委員6名及びコンプライアンス・オフィサー1名の計7名全員が出席しました。また、事前の情報共有及び投資運用委員会における議案の事前説明を目的として、別途1回の会議を開催しました。

（イ）次期の見通し

a．運用全般に関する見通し

我が国の経済は、賃上げを背景とした個人消費が底堅く推移するとともに、AI関連など成長分野への設備投資がプラス要因となる一方で、日本銀行の金融政策に伴う金利上昇や、中東情勢による原油高及び資材の供給制約といった要因が実体経済に与える影響について、注視が必要と考えられます。

不動産投資マーケットにおきましては、金利上昇による投資利回りへの影響が懸念されるものの、インバウンド市場の拡大や賃金上昇を背景とした需要の底堅さから、賃料上昇が見込める物件に対する国内外投資家の取得意欲は、引き続き堅調に推移するものと予想しています。

このような現状認識のもと、本投資法人は、今後の不動産投資市場及び金融市場の動向を適切に把握し、引き続き「収益性の向上」と「ポートフォリオのインフレ耐性の強化」を図る方針です。この方針に基づき、後記「b．賃貸収益の成長性を追求した内部成長」及び「c．ポートフォリオの安定性と成長性を追求した外部成長」に記載の成長戦略を推進するとともに、後記「d．財務方針」に則った強固な財務基盤を構築することで、投資主価値の最大化を目指します。

b．賃貸収益の成長性を追求した内部成長

本投資法人は、保有資産の運用改善に活かすべく、ご来館いただいている近隣にお住まいの方々や各テナントに対し、施設利用に関する満足度調査を実施しています。この結果を基に、潜在的なニーズも把握し、施設の利便性や快適性を高め、利用頻度や施設認知度の向上につながる施策を立案・実行するとともに、下記（ｉ）及び（ⅱ）の取組みにより保有資産の着実な内部成長を目指します。

（ⅰ）賃貸収益向上の取組み

本投資法人は、賃貸市場や施設全体のテナント構成等を考慮した早期かつ最適なテナント誘致、催事の開催等による集客力及び賃貸収入の向上を図ります。また、物価上昇環境を踏まえ、契約更改時における適正な賃料増額改定や歩合賃料の拡充を推進するとともに、賃貸管理に係る各種維持管理費用・水道光熱費等の見直しによるコスト削減を実施し、ポートフォリオ全体の賃貸収益の維持・向上を目指します。

（ⅱ）資産価値向上の取組み

本投資法人は、資産を中長期的に保有するに当たり、経年劣化や地域・立地特性、顧客需要の変化による資産価値の低下は避けられない課題と認識しています。日常的な清掃や設備メンテナンスに加え、長期修繕計画に基づく修繕・更新工事の実施、スポンサーと協働した建替えやリニューアル、保有資産のブランディング等により物件競争力を高め、資産価値の向上を目指します。

また、地震や大雨の影響を受けた「シュロアモール長嶺」（熊本県）及び「あすみが丘ブランニューモール」（千葉県）においては、幸いにも被害は限定的でありましたが、復旧工事を着実に進めるとともに、今後の予防的措置を含めた修繕・機能強化工事を適切に実施していきます。あわせて、他の保有施設についても、防災機能の点検や必要な対策等の手当てを順次進めることで、ポートフォリオ全体の防災性能を高めるとともに、安全・安心な施設運営を通じた中長期的な資産価値の維持・向上に取り組んでいきます。

c．ポートフォリオの安定性と成長性を追求した外部成長

本投資法人は、全国で不動産の企画・開発・販売等において豊富な実績を有する総合デベロッパー（注）である株式会社エスコン（以下「エスコン」といいます。）とスポンサーサポート契約を締結しています。同契約に基づき、エスコングループが開発・保有・運用受託する物件に関する情報提供や優先交渉権の付与など、強固なスポンサーパイプラインを活用することが可能です。加えて、中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）及び中電不動産株式会社（以下「中電不動産」といいます。）とのサポート契約を締結しており、中部電力グループ（中部電力、その子会社及び関連会社をいいます。ただし、エスコン、その子会社及び関連会社は除きます。）との連携により、ウェアハウジング機能の提供、セイムボート出資、環境配慮技術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウ提供といった多角的なサポートを享受できます。本投資法人は、利益相反管理を徹底した上でこれらのサポートを最大限に活用し、着実な外部成長を図ります。

また、スポンサーやサポート会社からの情報にとどまらず、外部の物件情報を継続的に取得することにより、第三者からの良質な物件取得も積極的に推進します。本投資法人のコアアセットである商業施設等に加え、「インフレ耐性の強化」に資するアセット（ホテル等）の取得検討を進めることで、資産規模の拡大及びポートフォリオの良質化を目指します。

（注）「総合デベロッパー」とは、分譲マンションや戸建住宅、商業施設、ホテル、物流施設等の不動産の多面的な開発事業を展開するデベロッパー、すなわち、開発全般を総合的に事業として取り組む姿勢を持った開発業者であることを言い表す用語として本書において用いています。

d．財務方針

本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営の実現に資する資金調達を行っていきます。

新投資口の発行は、運用資産の規模拡大と収益性の向上を目的とし、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案の上、金融環境を踏まえて実施を決定します。

資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、昨今の金利上昇局面への移行といった金融環境の変化を十分に注視し、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得不動産の特性等に配慮した調達を行います。具体的には、調達方法（借入金・投資法人債）、長期借入比率、固定金利比率のコントロール、返済期限の分散化、担保提供の要否等を検討し、金利上昇リスクの低減に努めます。

LTVは、保守的な水準を維持することを基本とし、原則として50％を上限とします。

また、保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握することで、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行います。

（ウ）決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

(2)【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第2条）、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。

本投資法人が、不動産（不動産等（規約第30条第1項第（2）号に定義するものをいいます。）及び不動産対応証券（規約第30条第1項第（3）号に定義するものをいいます。）の各裏付けとなる不動産を含みます。）に投資する場合には、不動産（建物及びその敷地部分）を主な投資対象とし、その建物の主たる用途が、商業施設、住宅及び持続可能な社会の実現に資する資産である不動産を主な投資対象とします（規約第29条第1項）。また、本投資法人は、日本国内に所在する資産に投資するものとします（規約第29条第2項）。

本投資法人が取得する資産の組入比率は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします（規約第29条第3項）。

本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第42条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年8月30日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。

（注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ、今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内において変更されることがあります。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第2条）。

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第5条第1項）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。

(3)【投資法人の仕組み】

①　投資法人の仕組図

※（イ）資産運用委託契約書

（ロ）資産保管業務委託契約書／投資主名簿等管理事務委託契約書

／一般事務（機関運営）委託契約書

（ハ）スポンサーサポート契約書

（ニ）一般事務委託契約書（計算、会計、納税事務）

（ホ）サポート契約書

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

(4)【投資法人の機構】

本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。

①　投資主総会

（ア）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会において決定されます（投信法第89条第1項）。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます（投信法第93条の2第1項、規約第11条第1項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の2第2項）。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第14条第1項及び第2項）。

（イ）本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第7章）。したがって、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。

（ウ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（投信法第198条、規約第42条第1項）。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第1項及び第2項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

（エ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これを招集します（規約第9条第1項）。投資主総会は、2021年10月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの10月1日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第9条第2項第一文）。また、必要があるときは随時投資主総会を招集することができます（規約第9条第2項第二文）。

（オ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の2ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第1項、規約第9条第3項本文）。ただし、規約第9条第2項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています（規約第9条第3項本文但書）。投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します（投信法第91条第3項、同条第4項）。

（カ）規約第9条第2項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2021年7月末日及び以後隔年ごとの7月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第1項第一文）。本投資法人が規約第9条第2項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第1項第二文）。

（キ）投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これに当たります。ただし、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の1人がこれに代わります（規約第10条）。

②　執行役員、監督役員及び役員会

（ア）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項及び第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。

（イ）執行役員は1人以上、監督役員は2人以上（ただし、執行役員の数に1を加えた数以上とします。）とします（投信法第95条、規約第16条）。

（ウ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第1項、規約第17条第1項）。

（エ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年とします。ただし、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第2項）。

（オ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下、本（オ）において同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第2項、会社法第329条第3項、投信法施行規則第163条第3項但書、規約第17条第3項）。

（カ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第22条第1項）。なお、役員会の決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないものとし、その場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しません（投信法第115条第1項並びに会社法第369条第1項及び第369条第2項）。

（キ）役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します（投信法第113条第1項、規約第20条第1項）。

（ク）役員会招集権を有しない執行役員又は監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第2項、同条第3項、規約第20条第2項）。

（ケ）役員会の招集通知は、役員会の日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。ただし、緊急の必要があるときは、この期間を短縮することができます。また、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集手続を省略することができます（投信法第115条第1項、会社法第368条、規約第20条第3項、同条第4項）。

③　会計監査人

（ア）会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第1項、規約第24条）。

（イ）会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条第1項、同条第2項、規約第25条）。

（ウ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

④　資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

（ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。

（イ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第4　関係法人の状況／1　資産運用会社の概況／（2）運用体制」をご参照ください。

⑤　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

⑥　内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況等について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

⑦　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています（投信法第203条第2項）。

その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

⑧　投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

後記「第二部　投資法人の詳細情報／第4　関係法人の状況／1　資産運用会社の概況／（2）運用体制／③　投資運用の意思決定機構」及び同「⑥　リスク管理体制」をご参照ください。

(5)【投資法人の出資総額】

（本書の日付現在）

最近5年間の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

（注）特定資産の取得資金の調達を目的として、1口当たり発行価額122,600円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

(6)【主要な投資主の状況】

当期末現在における本投資法人の主要な投資主は以下のとおりです。

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(7)【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　役員・従業員等投資口所有制度の概要

本資産運用会社は、本資産運用会社及び本投資法人の特定関係法人であるエスコンの役員及び従業員による本投資法人の投資口の取得を容易にし、これにより本投資法人の投資主と利害関係の一致による中長期的な投資価値の向上を図ること並びに本資産運用会社及びエスコンの従業員の福利厚生の増進を目的として、持投資口制度を導入しています。当該持投資口制度では、持投資口会が、役員又は従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。当該持投資口制度の概要は、以下のとおりです。

②　役員・従業員等持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

特段の定めは設けていません。

③　役員・従業員等投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

2【投資方針】

(1)【投資方針】

①　基本方針

（ア）本投資法人の基本理念

本投資法人は、人口減少と大都市圏への人口集中が進む中、生活利便性の高い大都市及び大都市へのアクセスが容易な周辺地域に住まうことへのニーズは今後も安定的であると考えています。そのような地域に住まう人々の豊かな暮らしを支えるためには、商業施設や住宅といった資産に加え、地域コミュニティが抱える少子高齢化問題、環境・エネルギー問題、労働・教育問題、自然災害がもたらす問題等の暮らしの中に存在する多種多様な社会問題の解決により、持続可能な社会の実現に資する資産が必要であると考えています。したがって、本投資法人は、これらの資産を「暮らし密着型資産」と定義した上で、主に五大都市圏に所在する暮らし密着型資産への投資を通して、運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を図ることを基本理念とします。

（イ）人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー（注1）”エスコンと本投資法人のビジョン・コンセプト（注2）の共有

本投資法人は、スポンサーであり、人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”であるエスコンと、“人が自然に集まり、住まう人が誇りを持てる「街」と「地域コミュニティ」を創生していく”というビジョン・コンセプトを共有し、開発・運営のエスコンと保有・運用の本投資法人双方のより良いビジネスサイクルのもと、暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、本投資法人の投資主価値の最大化を図っていきます。

（注1）「ライフ・デベロッパー」とは、ハードの開発だけではなく、そこに暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発するデベロッパーを指す用語であり、スポンサーであるエスコンが目指す企業ブランディングコンセプト（企業ブランドを示す企業概念）です。以下同じです。

（注2）「ビジョン・コンセプト」とは、ビジョンすなわち「将来像」と、コンセプトすなわち「概念」の文字を英文にならって結合させた用語であり、将来の目指すべき姿とその基本的な考え方を意味する用語として本書において用いています。

（ウ）暮らし密着型資産への投資

本投資法人は、暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、本投資法人の投資主価値の最大化を図っていきます。

a．商業施設の特徴

本投資法人は、暮らし密着型資産の中でも人々の豊かな暮らしを支える商業施設に、以下の点に着目して投資を行うことにより、資産規模の拡大を図るとともに、豊かな地域コミュニティの形成に貢献します。

（ⅰ）利便性

駅からの距離が近い等の交通利便性に優れ、住宅密集地又は幹線道路に面する等の視認性に優れ、多用途での利用が可能な魅力ある立地で、その地域に住まう人々の生活の中において高い利便性（注1）を有すること。

（ⅱ）競争力

その地域に住まう人々のニーズに応える商品・サービス（注2）の提供又はテナント（注3）構成により高いエリア占有率と強い競争力を有し、周辺には競合店舗若しくは競合施設が存在しないか僅少であること。

（ⅲ）Eコマース耐性

インターネットよりも実店舗での購入割合が高い、暮らしを豊かにする生活必需品（注4）を中心に扱い、強いEコマース耐性（注5）を有すること。

（ⅳ）地域コミュニティ形成への貢献

商圏の大小にかかわらず、対象物件の地域コミュニティ形成に資すること（注6）又は資することが見込まれること。

（注1）「高い利便性」とは、地域住民が生活圏に応じて選択する交通手段（徒歩、自転車、自動車、鉄道等）により、対象地に容易に到達できる交通の便利さをいいます。

（注2）「その地域に住まう人々のニーズに応える商品・サービス」とは、食品、衣料品、家電製品、家具、医薬品、医療サービス、金融サービス、理美容サービス、外食サービス、フィットネス、ヘルスケアサービス等の地域住民の生活に欠かすことができない商品・サービスをいいます。

（注3）底地の場合、テナントとは底地上の建物のエンドテナントではなく、借地権者（本投資法人から見た賃貸先の相手方）を対象とします。以下同じです。

（注4）「暮らしを豊かにする生活必需品」とは、実店舗での購入割合が高い食品、医薬品、携帯電話、大型家電、大型家具といった生活に欠かすことのできない商品をいいます。

（注5）生活必需品については、インターネットを通じた電子商取引（Eコマース）よりも実店舗における対面での購入割合が高いことから、Eコマースに販路を奪われにくいと考えることができ、このような特徴を「Eコマース耐性」といいます。

（注6）「地域コミュニティ形成に資すること」とは、地域住民が参加するイベントの開催、地域サークルの活動場所の提供といった、施設運営を通じた、地域住民の相互交流の拠点となり得ることをいいます。

b．住宅の特徴

本投資法人は、暮らし密着型資産のうち、商業施設以外にも、人々の豊かな暮らしを支える住宅に以下の点に着目して投資を行うことにより、ポートフォリオの安定性の確保を図るとともに、地域コミュニティの形成に貢献します。

（ⅰ）安定した居住需要が期待できる立地特性

資産の立地特性（交通の利便性、公共サービス・商業施設の有無等）が、テナントの特徴（家族構成、職業、年齢等）から想定されるニーズと合致しており、長期的又は安定的な居住の需要が見込まれること。

（ⅱ）快適な暮らしを提供する建物特性

資産が持つ建物特性（構造、耐震性、内装設備等）の維持向上の取組みにより、テナントが快適な暮らしを営むことが可能であると判断できること。

（ⅲ）保有資産との相乗効果

住宅資産が持つ特性と、本投資法人が保有する商業施設等の資産が持つ特性が相乗効果を生み、地域コミュニティの活性化や人々の豊かな暮らしの形成に貢献することが期待できること。

c．持続可能な社会の実現に資する資産への投資

本投資法人は、人々の豊かな暮らしを支えるために、地域コミュニティが抱える様々な社会問題を解決し、持続可能な社会の実現に貢献することが重要であると考え、以下の点に着目して投資を行います。

（ⅰ）社会問題解決力

社会問題解決に資すること又は資することが見込まれること。

（ⅱ）地域コミュニティとの共生・連携

地域コミュニティに必要とされる資産であり、地域コミュニティと協力し合いながら社会問題の解決に取り組むことが可能であると判断できること。

（ⅲ）オペレーター（注1）の能力（オペレーターの存在する資産の場合）

オペレーターの信頼性、運営能力、資金力、実績等を考慮し、安定的な収益の確保が見込まれること。

（注1）「オペレーター」とは、本投資法人の保有する持続可能な社会の実現に資する資産（ヘルスケア施設（注2）を含みます。）の賃借人（転借人である場合を含みます。）であり、かつ、当該持続可能な社会の実現に資する資産における事業の運営等を行う者をいいます。以下同じです。

（注2）「ヘルスケア施設」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条に規定するサービス付き高齢者向け住宅又は老人福祉法（昭和38年法律第133号。その後の改正を含み、以下「老人福祉法」といいます。）第29条に規定する有料老人ホーム若しくは同法第5条の2第6項に基づく認知症高齢者グループホームをいいます。以下同じです。なお、本投資法人は、主に以下に分類されるものに投資します。

②　本投資法人の成長戦略

本投資法人は、上記「①基本方針」のもと、「（ア）ポートフォリオの安定性と成長性を追求した外部成長」、「（イ）賃貸収益の成長性を追求した内部成長」という2つの基本戦略に基づき投資を行います。

（ア）ポートフォリオの安定性と成長性を追求した外部成長

本投資法人は、暮らし密着型資産の取得に際しては、「a．本資産運用会社独自の物件情報収集ルート」に加え、「ｂ．エスコングループとのパイプライン」及び「ｃ．中部電力グループとのパイプライン」を活用した物件取得を行うことにより、豊富なパイプラインに裏打ちされた資産規模の着実な成長を図ります。

また、暮らし密着型資産への投資（前記「①基本方針／(ウ)暮らし密着型資産への投資」に定める投資をいいます。）を通して、外部成長の機会の拡大を図ります。

さらに、市場状況やポートフォリオ全体に与える影響等を鑑みて資産の入替えを検討することにより、ポートフォリオ全体の質の向上を図ります。

a．本資産運用会社独自の物件情報収集ルート

本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員が不動産業界にて培ってきた経験及びネットワークを活かして、独自の物件情報収集ルートの構築に努めています。本投資法人は、エスコングループ（エスコン、その子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。）及び中部電力グループとのパイプラインのみならず、第三者からの物件取得を積極的に行うことにより、本投資法人及び本資産運用会社のプレゼンスの向上を図り、着実な外部成長を目指します。

b．エスコングループとのパイプライン

本投資法人及び本資産運用会社は、エスコンとの間でスポンサーサポート契約を締結しています。本投資法人は、当該スポンサーサポート契約に基づき、エスコングループが開発・保有・運用の受託をしている一部の物件について、情報提供を受ける権利や優先交渉権等の付与のほか、ウェアハウジング機能の提供や本投資法人との物件共有又は準共有、再開発サポート等の提供といったサポートを受けることができます。エスコンは、人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”であり、“人が自然に集まり、住まう人が誇りを持てる「街」と「地域コミュニティ」を創生していく”というビジョン・コンセプトを本投資法人と共有しています。本投資法人は、暮らし密着型資産へ投資を行うに当たり、五大都市圏を中心に全国で不動産の企画・開発・販売等の豊富な実績を有するエスコングループの支援を活用し、資産規模の拡大を目指します。

c．中部電力グループとのパイプライン

本投資法人及び本資産運用会社は、中部電力及び中電不動産との間でそれぞれサポート契約を締結しており、中部電力グループが開発・保有・運用を受託する不動産の情報提供を受ける権利等の付与やウェアハウジング機能の提供（注）といったサポートを受けることができます。本投資法人は、中部圏を中心に多様な不動産を開発している中部電力グループからの支援を活用し、資産規模の拡大を目指します。

（注）ウェアハウジング機能の提供主体は、中電不動産とされています。

（イ）賃貸収益の成長性を追求した内部成長

本投資法人は、以下の取組み等を通して、保有資産の着実な内部成長を図ります。

a．賃貸収益向上の取組み

本投資法人は、賃貸市場や施設全体のテナント構成等を考慮した早期かつ最適なテナント誘致や催事の開催等による集客力及び賃貸収入の向上、賃貸管理に係る各種維持管理費用等の定期的な見直し、テナント及びお客様の満足度向上の取組みの実施等、保有資産ごとに適切な運営管理を実施することにより、ポートフォリオ全体の賃貸収益の維持向上を目指します。

b．資産価値向上の取組み

本投資法人は、資産を中長期的に保有するに当たり、保有資産の経年劣化や、地域・立地特性及び顧客需要の変化による資産価値の減少は避けられない課題と考えています。日常的な清掃や設備メンテナンスに加え、長期修繕計画に基づく修繕・更新工事の実施、保有資産の建替えやリニューアル、スポンサーと協働した保有資産のブランディング等により物件競争力を向上させ、資産価値の向上を目指します。

c．本資産運用会社の人材活用

本資産運用会社は、上記ａ．及びｂ．を実現するために、資産の運用に関して高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを有する人材を、エスコングループの内外から招聘しており、これらの人材が中核となって本投資法人の資産運用業務にあたる組織体制を構築しています。また、社内外の人材の知見・ノウハウ等も最大限活用することにより、最適かつ効果的な資産の運用に努めます。

d．エスコングループ及び中部電力グループのサポートの活用

本投資法人は、エスコン及び本資産運用会社との間で、スポンサーサポート契約を締結しており、エスコンから運用のアドバイザリー業務のサポート、マーケット情報の提供、人材の確保に関する協力等のサポートを受けています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、中部電力及び中電不動産との間で、プロパティ・マネジメント機能及びビルマネジメント機能の提供、環境配慮技術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウの提供等を受けるサポート契約をそれぞれ締結しています。本投資法人は、エスコングループ及び中部電力グループが有する多様な用途の不動産運営の経験を活かして、最適なポートフォリオの運用を図ります。

③　投資方針

本投資法人は、次のとおり、大都市圏への人口集中が進む中、生活利便性の高い大都市及び大都市へのアクセスが容易な周辺地域である、北海道圏、首都圏、中部圏、近畿圏及び九州圏の五大都市圏に所在する暮らし密着型資産に重点を置きつつ、地域住民の生活に根差した暮らし密着型資産を投資対象とするポートフォリオを構築する方針です。なお、いずれも取得価格ベースとします。

■ 物件タイプ

暮らし密着型資産として商業施設（底地を含みます。）に60％以上、住宅（底地を含みます。）及び持続可能な社会の実現に資する資産（底地を含みます。）にあわせて40％以下を目途に投資を行います。

■ 投資対象エリア

本投資法人は、今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏を中心に投資を行いますが、災害リスク等を考慮し特定の地域への集中投資を回避することで、収益の安定性向上及び市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指すこととし、地域別の投資比率は定めないものとします。

（ア）用途別比率（取得価格ベース）

暮らし密着型資産への投資比率（取得価格ベース）の目途は以下のとおりです。なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資する収益性が高い不動産関連資産（本投資法人の規約第30条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）を取得する場合には、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。

（注）いずれも底地を含みます。

（イ）投資規模

本投資法人が投資する土地建物及び底地の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の基準は、それぞれ下表のとおりとします。

ただし、上表記載の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合には個別に当該投資物件の取得を行うことができるものとします。

a．複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合

b．投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合

c．最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と一体として商業集積を形成する施設の場合

d．本投資法人の保有資産と社会経済的に一体として利用可能な隣接地等の投資物件を追加的に取得する場合

（ウ）運用期間

本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行いません。ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。保有資産の売却を検討する場合は、市場状況を勘案し、ポートフォリオ全体に与える影響等を考慮の上、総合的に判断します。

ただし、一定の場合には、当該資産の短期売却を検討及び実施することがあります（後記「⑩売却方針」参照。）。

（エ）個別投資基準

本投資法人は、以下のとおり、暮らし密着型資産について、共通及び個別投資基準及び投資対象に基づき投資を行います。

投資基準（共通）

（注1）底地を取得する場合には、当該土地上の建物については、上記各基準を適用しないものとします。

（注2）「主要部分」とは、投資対象の延床面積合計において80％以上の延床面積を占めている部分をいいます。

（注3）「新耐震基準」とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）による改正（1981年施行）後の建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく構造基準をいいます。

（注4）「PML値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、上記においては、「PML」とは想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。なお、PML値と地震PML値は同義です。以下同じです。

（注5）「既存不適格物件」とは、建築基準法第3条第2項の規定により、建築物の一部又は全部につき建築基準法令の一部又は全部の規定の適用を受けない建築物をいいます。

（注6）底地物件取得の場合、原則として、借地権者（本投資法人から見た賃貸先の相手方）が転貸している場合には、借地権者の属性、信用力、賃貸借条件等及びエンドテナントの業種、使用目的、入替えの可能性等を勘案します。

個別の投資基準

a．商業施設

本投資法人は、商業施設の中でも日常生活に必要な商品・サービスを提供する、駅からの距離が近い等の交通利便性に優れ、住宅密集地又は幹線道路に面する等の特徴を持った、日常生活圏に立地している主に下表の3つのタイプに分類される商業施設に重点投資を行います。

b．住宅

本投資法人は、立地、建物・設備スペック、収益性等を勘案し、経済環境や資産価値の変化にも柔軟に対応しつつ、今後も安定的な賃貸需要及び賃料水準が見込まれる五大都市圏を中心とした生活利便性の高い物件を取得する方針です。本投資法人は、主に下表の3つのタイプの住宅に投資を行います。

c．持続可能な社会の実現に資する資産

本投資法人は、地域コミュニティが抱える少子高齢化問題、環境・エネルギー問題、労働・教育問題、自然災害がもたらす問題等といった多種多様な社会問題を解決し、持続可能な社会を実現するために、それぞれの問題解決に資する資産に投資を行います。

また、投資対象となる資産の種類が多様であることに鑑み、具体的な立地及び投資規模の制限は設けませんが、投資対象不動産ごとに、個別の立地特性による地域性、収益性等を総合的に考慮した上で、投資を行います。

なお、病院（医療法第1条の5第1項に規定する病院をいいます。）は持続可能な社会の実現に資する資産を含む暮らし密着型資産に含まないものとし、本投資法人は、病院への投資は行わないものとします。

④　財務方針

（ア）資金調達方針

本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、具体的には、エクイティ・ファイナンス、デット・ファイナンス、LTV及びキャッシュ・マネジメントについて、以下を基本的な財務の方針としています。今後においては、資金調達手段の分散のため、コミットメントラインの設定や投資法人債の発行についても市場環境を見極めた上で検討します。

（注）「LTV」とは、本投資法人の総資産額のうち借入金額及び投資法人債発行残高の合計額の占める割合をいい、以下の計算式により算出されます。 LTV＝（借入金額＋投資法人債発行残高）÷総資産額

（イ）利益を超えた金銭の分配

本投資法人は、キャッシュ・マネジメントの一環として、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により適切と判断する場合、分配金額に一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額（後記「（3）分配方針／①分配方針／（ア）」に定義します。以下同じです。）を超えて分配することができます。原則として利益超過分配は行わない方針ですが、突発的な事象により著しく分配可能金額が減少する場合において利益を超えた金銭の分配を行う際には、資本的支出等を勘案し手元資金の水準に配慮した上で実施の可否を判断します。

⑤　デューディリジェンス基準

本投資法人は、不動産関連資産への投資に当たって、利害関係のない第三者である外部専門家に対し、不動産鑑定評価書、建物診断報告書、地震リスク報告書、土壌汚染調査報告書、環境調査報告書、構造計算に関する調査報告書、マーケットレポート、オペレーターの事業性評価等を必要に応じて委託し、投資対象となる不動産関連資産の投資適格性を判断するために、下表の項目を中心に経済的調査、物理的調査及び法的調査（以下あわせて「デューディリジェンス」といいます。）を行った上で投資可否を総合的に判断します。デューディリジェンスにおける調査項目は、原則として下表に記載する事項とします。ただし、個々の記載事項は投資対象となる不動産関連資産によってその重要性が異なることから、下表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、記載事項以外の項目について調査を行うこともあります。

（ア）調査（デューディリジェンス）の実施

（イ）底地物件取得における調査（デューディリジェンス）の実施

本投資法人は、底地物件を取得するに際しても、上記「（ア）調査（デューディリジェンス）の実施」に掲載された表中の土地の記載項目を中心にその借地権者に関し、デューディリジェンスを行います。具体的には、以下の事項について精査を行い、当該底地を取得するかを総合的に判断します（注）。

・借地権者の信用状況（業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等）

・借地権者の賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争の有無及び可能性等

・借地権者の賃借目的、契約形態、契約内容及びその承継の有無

・過去の稼働率、賃料推移

・各建物における各既存エンドテナントの占有割合、分布割合

（注）底地物件取得におけるデューディリジェンスの実施は、原則として、エンドテナントではなく、借地権者（本投資法人から見た賃貸先の相手方）を対象とします。

（ウ）ヘルスケア施設取得における調査（デューディリジェンス）の実施

本投資法人は、ヘルスケア施設を取得するに際しては、上記「(ア)調査（デューディリジェンス）の実施」に掲載された表中の記載項目を中心にそのテナント（オペレーター）に関し、デューディリジェンスを行うほか、ヘルスケア施設の特性を考慮した、テナント（オペレーター）の事業性調査その他の個別分析を行った上で、当該ヘルスケア施設を取得するかを総合的に判断します。

⑥　フォワード・コミットメント等に関する方針

本投資法人は、フォワード・コミットメント等（注）の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応するものとします。

フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。

（注）「フォワード・コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。

⑦　運営管理方針

（ア）運用計画の策定・検証

本投資法人は、営業期間ごとに各資産の運用計画を策定し、計画的な資産運用を行います。期中の運用計画と実績に著しい乖離が見られる等、運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。また、物件の取得又は売却、市場環境の変化等、各資産やポートフォリオの状況に大きな変化が生じる場合についても、適宜、運用計画の修正や見直しを行います。

（イ）運営方針

本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を維持し成長させるために、土地建物の運営の際には、下記a．からd．の施策を行うものとし、底地の運営の際には、下記a．及びb．の施策を行うものとします。

a．賃料収入の維持・向上

本投資法人は、既存テナントとの関係構築施策（定期的訪問、顧客満足度調査等）を積極的に図るために、PM会社との定期的な情報交換を通して、テナントの動向及びニーズ（施設のハード面・ソフト面での顧客不満要因、潜在ニーズ等）を把握し、適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築・強化を図ります。これにより、賃料収入の維持・向上、解約の防止を図り、安定的な収入の確保を目指します。なお、PM会社に対し、テナントへの定期的訪問に際して、施設の利用状況、売上の状況等につきヒアリングを行うことを求め、信用状況の確認に努めます。

また、新規テナントリーシングにおいては、エスコングループのネットワークを最大限活用するとともに、新規テナントリーシングを担当するPM会社及び主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料収受期間と賃貸収入の最大化に努めます。

b．管理費用の合理化・効率化

本投資法人は、テナント満足度や物件競争力を維持・向上しつつ、管理費用の合理化・効率化を図るため、個別資産の運用計画を策定します。運営管理を行うに当たっても、エスコングループのノウハウを最大限活用して効率的な管理を行います。

c．修繕工事、更新工事の効果的活用

本投資法人は、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るとともに、テナントからの要望やテナント満足度の向上又は新規テナント誘致のために必要と認められる修繕工事及び更新工事の年度計画を、費用対効果を意識して個別資産ごとに作成し、適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。

また、修繕工事及び更新工事の年度計画立案に当たって、ポートフォリオ全体の収益に与える影響を考慮の上、適切な工事発注等を行うことでコスト管理を図るとともに、建物残存耐用年数や将来における建物利用状況の予測、更に周辺環境等の将来予測等を行うことで個別物件ごとに最適な付加価値の創出を目指します。

さらに、財務面に与える影響等も考慮し、個別資産ごとの修繕積立金や減価償却費の活用、及びポートフォリオ全体におけるキャッシュ・マネジメントを勘案し適切な修繕工事及び更新工事、その他資本的支出に資する工事の実施に努めます。

d．ヘルスケア施設のモニタリング等

本投資法人は、ヘルスケア施設に関しては、オペレーターからの対象施設や企業情報についての情報開示、保有施設への訪問による運営状況の実査やヒアリング、マネジメント層との面談等により保有施設の運営管理状況、経営状況等について適切なモニタリングを継続して実践します。

⑧　プロパティ・マネジメント業務に関する方針

本投資法人は、内部成長の実現と安定収益の確保のためには、資産の賃貸管理・会計管理・施設管理を統括するPM会社が重要な役割を担うと考えています。本投資法人は、本資産運用会社の定める外部委託・評価基準に基づいて、資産ごとに適切なPM会社にプロパティ・マネジメント業務を委託し、PM会社の委託・評価等を行います。

（ア）プロパティ・マネジメント業務の発注方針

個別資産のキャッシュ・フローの中長期的な極大化を目指すべく、以下の方針を当該個別資産のPM会社と共有し、テナントの満足度の向上を図りつつ経費の削減を目指します。

・テナントとの信頼関係構築に基づく入居者ニーズの十分な把握

・市場動向の把握に基づくテナント営業

・費用対効果を考慮した効率的管理運営

（イ）PM会社の委託・評価基準

PM会社に対する業務委託に際しては、下記の項目に掲げる内容を考慮し、適切な委託先を選定します。なお、業務委託を受けるPM会社が「利害関係者取引規程」に定める利害関係者に該当する場合は、下記の要件に加えて「利害関係者取引規程」に定める基準及び手続が充足された場合にのみ、当該者に対する業務委託を行うものとします。ただし、本投資法人が物件を取得する際に、売主等から既存のPM会社へ委託することを当該物件の売買条件とされた場合には、この限りではないものとします。

・業歴

・財務体質

・組織体制

・当該物件（類似物件を含みます。）に関する経験度合い

・当該物件に関するレポーティング能力

・報酬及び手数料水準

・社会的属性

（ウ）プロパティ・マネジメント業務委託契約の更新評価基準

プロパティ・マネジメント業務委託契約の更新に当たっては、上記の委託評価基準に加え、下記項目の内容を考慮し、総合的に判断します。

・委託期間中にプロパティ・マネジメント業務委託契約の重大な違反がないこと

・委託期間中に重要な事項についての報告、金銭に関する精算業務に不適切な事実がないこと

・業務が適切に遂行される体制・能力があると認められること

なお、契約更新時に限らず、委託者は、業務受託者たるPM会社の業務の品質を定期的にチェックします。

⑨　付保方針

（ア）損害保険

本投資法人は、災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産信託受益権に係る信託財産である不動産について、資産特性に応じて適正な火災保険及び賠償責任保険を付保するものとします。

（イ）地震保険

本投資法人は、地震保険の付保については、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響を勘案して判断します。個別物件のPMLが15％を超える物件については、災害による損失影響と地震保険料負担を総合的に比較考慮の上、地震保険の付保を検討します。

⑩　売却方針

本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権等の資産を中長期にわたり保有して安定的な収益を確保することを原則とし、短期的にこれらを売却しないものとします。ただし、個別資産の規模や種別、所在するエリアの賃貸市場や売買市場の動向、中長期収支見込み、建物劣化等による費用の増大、資産価値の中長期的見通しのほか、投資法人の経営成績や財務状態への影響、資金調達環境及びポートフォリオ全体への影響を踏まえた総合的な観点から、当該個別資産の売却（資産の入替えに伴う場合を含みます。以下同じです。）がポートフォリオの収益の安定又は質の向上に資すると判断される場合には、短期保有であるか中長期保有であるかにかかわらず、当該個別資産の売却を検討するものとします。

その他、個別資産の売却を行うことが投資法人の健全な運営に資すると判断される場合には、売却を検討するものとします。

(2)【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（投信法に定めるものをいいます。）のうち不動産等資産（投信法施行規則に定めるものをいいます。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第2条）、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。

（イ）本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します（以下a．からc．までを総称して「不動産関連資産」といいます。）。

a．不動産

b．次に掲げる各資産（以下あわせて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物をあわせて「不動産等」と総称します。）

（ⅰ）不動産の賃借権

（ⅱ）地上権

（ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）

（ⅳ）不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ⅴ）不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行うa．又はb．（ⅰ）ないし（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。以下同じです。）

（ⅵ）信託財産を主としてb.（ⅴ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

c．裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）（以下「不動産対応証券」と総称します。）

（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）

（ⅱ）投資信託の受益証券（投信法に定めるものをいいます。）

（ⅲ）投資法人の投資証券（投信法に定めるものをいいます。）

（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるものをいいます。）

（ⅴ）匿名組合出資持分証券（金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）に定める匿名組合出資持分をいいます。）

（ウ）本投資法人は、前記（イ）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

a．その他の特定資産（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）

（ⅰ）預金

（ⅱ）コールローン

（ⅲ）国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅳ）地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅴ）特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅵ）資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅶ）社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅷ）譲渡性預金証書

（ⅸ）貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅹ）コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（xⅰ）金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）

（xⅱ）株券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（xⅲ）信託財産を主としてa.（ⅰ）ないし（xⅱ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（xⅳ）有価証券（投信法に定めるものをいい、前記（イ）b．若しくはc．又は本a．（ⅰ）ないし（xⅲ）に該当するものを除きます。以下同じです。）

b．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）

c．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。以下同じです。）

（エ）本投資法人は、不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。

a．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

b．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

c．動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）に定めるものをいいます。）（ただし、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

d．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

e．特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）

f．民法上の組合の出資持分（ただし、前記（ウ）a．（xⅳ）の有価証券に該当するものを除きます。）

g．各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

h．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量（注）その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

i．地役権

j．その他不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

（注）地球温暖化対策の推進に関する法律の一部を改正する法律（令和6年法律第56号）（2026年1月1日施行）により、地球温暖化対策の推進に関する法律における算定割当量の規定は削除されています。

（オ）本投資法人は、前記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができます。

（カ）金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして前記（イ）から（オ）を適用するものとします。

②　投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

前記「（1）投資方針／③　投資方針」をご参照ください。

(3)【分配方針】

①　分配方針

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配に当たっては、資産運用業協会が定める諸規則に従うものとします（規約第36条第1項）。

（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して決算期ごとに計算される利益（投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。）の金額をいいます。

（イ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第1項に定める投資法人の課税の特例（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

（ウ）分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②　利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）（注1）

本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記①（イ）に定める分配金額に資産運用業協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。（注2）

（注1）利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

（注2）クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費を限度として、利益の金額を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能です（資産運用業協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。

③　分配金の分配方法

分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条第3項）。

④　分配金請求権の除斥期間

分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第36条第4項）。

(4)【投資制限】

①　規約により定める投資制限

規約により定める投資制限は、次のとおりです（規約第31条）。

（ア）前記「（2）投資対象／①　投資対象とする資産の種類／（ウ）／a．／（xi）」に掲げる金銭債権及び（xiv）に掲げる有価証券は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。

（イ）前記「（2）投資対象／①　投資対象とする資産の種類／（ウ）／b．」に掲げるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

（ア）資産運用会社による運用の制限

登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。

a．自己取引等

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

b．運用財産相互間の取引

資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

c．第三者の利益を図る取引

資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

d．投資法人の利益を害する取引

資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。

e．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして金融商品取引法施行令が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利又は有価証券についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。

（ⅰ）金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利

（ⅱ）金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）

（ⅲ）金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）

f．その他業府令で定める取引

上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、同法第44条の3第1項第3号、業府令第130条）。

（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）。

（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。

（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号、金融商品取引法第44条の3第1項第3号）。

（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第1項第4号）。

（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。

（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。

（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。

（イ）同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。もっとも、投資法人が、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令等の制限により、不動産の取得等をすることができない場合において、専ら不動産の取得等を行うことを目的とする法人の株式を取得するときはこの限りではありません（投信法第194条第2項）。

（ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。

a．資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

b．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

c．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

d．その他投信法施行規則で定める場合

（エ）子法人による親法人投資口の取得制限

他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1項、同条第2項）。

a．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合

b．その他投信法施行規則で定める場合

なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

（オ）利害関係人等との一定の取引制限

投資法人とその資産運用会社の利害関係人等との間で不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が行われる場合には、当該資産運用会社は、予め、当該投資法人の同意（役員会の承認を必要とします。）を得なければなりません（投信法第201条の2）。なお、当該取引が軽微基準該当取引（後記「第二部　投資法人の詳細情報／第3　管理及び運営／2　利害関係人との取引制限／（4）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限／②　利害関係者との取引に関する意思決定手続／（イ）」に定義します。）に該当する場合においても、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得るものとします。

③　その他の投資制限

（ア）有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（イ）借入れ及び投資法人債

a．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）、又は投資法人債を発行することができます。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第1項）。

b．上記a．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第37条第2項）。

c．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします（規約第37条第3項）。

（ウ）集中投資

集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（1）投資方針／③　投資方針」をご参照ください。

（エ）他のファンドへの投資

他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

3【投資リスク】

（1）リスク要因

以下には、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（短期投資法人債を含み、以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。

以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、投資額に係る欠損又は損失が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口に関する投資判断を行う必要があります。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　一般的なリスク

（ア）投資口の商品性に関するリスク

（イ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク

（ウ）本投資口の市場性に関するリスク

（エ）本投資口の価格変動に関するリスク

（オ）投資口の希薄化に関するリスク

（カ）金銭の分配に関するリスク

（キ）LTVに関するリスク

（ク）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

（ケ）本投資法人の登録が取消される又は倒産するリスク

②　商品設計及び関係者に関するリスク

（ア）収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

（イ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク

（ウ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

（エ）本資産運用会社に関するリスク

（オ）PM会社に関するリスク

（カ）役員の職務遂行に係るリスク

（キ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

（ク）インサイダー取引に関するリスク

（ケ）敷金・保証金の利用に関するリスク

（コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（サ）不動産情報提供等に関するサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

③　運用資産－不動産に関するリスク

（ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

（イ）底地を投資の対象としていることによるリスク

（ウ）商業施設への投資に関するリスク

（エ）居住用施設への投資に関するリスク

（オ）持続可能な社会の実現に資する資産への投資に関するリスク

（カ）物件取得の競争に関するリスク

（キ）テナントの獲得競争に関するリスク

（ク）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵並びに契約不適合に関するリスク

（ケ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（コ）法令等の変更に関するリスク

（サ）区分所有物件に関するリスク

（シ）共有物件に関するリスク

（ス）借地物件に関するリスク

（セ）専門家の意見への依拠に関するリスク

（ソ）我が国における賃貸借契約に関するリスク

（タ）変動賃料に関するリスク

（チ）賃料の減額に関するリスク

（ツ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

（テ）入居者の建物使用態様に関するリスク

（ト）不動産の毀損等に関するリスク

（ナ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

（ニ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

（ヌ）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

（ネ）不動産関連資産の偏在に関するリスク

（ノ）テナントの集中に関するリスク

（ハ）テナントの業態の偏りに関するリスク

（ヒ）マスターリースに関するリスク

（フ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（ヘ）開発物件に関するリスク

（ホ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

④　運用資産－信託受益権特有のリスク

（ア）信託受益者として負うリスク

（イ）信託の受益権の流動性に係るリスク

（ウ）信託受託者に係るリスク

⑤　税制に関するリスク

（ア）導管性要件に関するリスク

（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（エ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

（ア）投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク

（イ）取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

（ウ）減損会計の適用に関するリスク

（エ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

（オ）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

（カ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク

①　一般的なリスク

（ア）投資口の商品性に関するリスク

投資口は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるかどうかは定かではありません。また、本投資法人に係る通常の清算又は倒産手続のもとにおける清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の支払が行われない可能性があります。投資口は、投資元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。

（イ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク

本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わない、いわゆるクローズド・エンド型です。したがって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権、又は投信法の定めに基づき本投資法人が投資主との合意により本投資法人の投資口を投資主から取得する場合等を除き、原則として第三者に対する売却（金融商品取引所に上場されている場合には取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できないことになります。

（ウ）本投資口の市場性に関するリスク

本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されています。

しかしながら、上場後においても、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の定める「有価証券上場規程」に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。

本投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場における売却が困難若しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資口を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。

前記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはできず、不動産投資信託の上場市場の存続も保証されていません。

（エ）本投資口の価格変動に関するリスク

本投資口の市場価格は、金融商品取引所における投資家の需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は戦争やテロなどの世界情勢、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な外部要因の影響を受けて変動し、本投資口の市場価格が下落することがあります。

そのため、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

（オ）投資口の希薄化に関するリスク

本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び本投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取得しない限り、希薄化することとなります。また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。

（カ）金銭の分配に関するリスク

本投資法人は、前記「2　投資方針／（3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証されるものではありません。

（キ）LTVに関するリスク

本投資法人のLTVの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより原則として50％としますが、資産の取得等に伴い一時的に50％を超える可能性があります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれが高まります。

（ク）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに政令及び規則により許容されていますが、今後、投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が変更され、又は新たな法律が制定されることがあり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益、本投資口の価格形成等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ケ）本投資法人の登録が取消される又は倒産するリスク

本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資口の上場が廃止されると共に、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。また、本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）といった法的倒産手続に服することがあります。本投資法人の登録が取消され又は倒産し、その後、解散し清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は当初の投資金額の回収ができず、損害を受けるおそれがあります。

②　商品設計及び関係者に関するリスク

（ア）収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

本投資法人の収益は、主として不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動産関連資産に係る賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、後記「③　運用資産－不動産に関するリスク／（ソ）我が国における賃貸借契約に関するリスクないし（チ）賃料の減額に関するリスク」もあわせてご参照ください。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。特にテナントによる賃料不払又は遅延のリスクは、いわゆるシングル・テナント物件又はテナント数が少ない物件について顕著です。テナントの入居時及びその後の支払能力又は信用状態は一様ではありません。本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。

また、前記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産関連資産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。

賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。

他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加リスクに関しては、後記「③　運用資産－不動産に関するリスク／（ツ）不動産の運用費用の増加に関するリスク」もあわせてご参照ください。）。

このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（イ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク

本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れ及び本投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては1兆円、本投資法人債については1兆円（ただし、合計して1兆円を超えないものとします。）としています。借入れ及び本投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。金利が上昇しても本投資法人の受取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、分配可能金額が減少する可能性があります。税法上、導管性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を税制に定める機関投資家に限定するという要件（後記「⑤　税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。

また、本投資法人は、資産の取得に際し、借入れ又は本投資法人債の発行を行う場合において、信託受益権を通じて資産を取得する場合には当該信託受益権に質権を設定し、又は、土地建物等を取得するに際しては当該不動産の上に抵当権を設定して借入れを行う場合があります。借入れ等の比率等に応じて、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。さらには、本投資法人が借入れや投資法人債の元利金の返済を怠り、若しくは誓約事項に違反した場合には、上記の質権や抵当権を実行されて、その対象となる信託受益権又は不動産等の権利を失うこともあり得ます。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、導管性要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。

借入れ又は本投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は本投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに不動産関連資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より運用資産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

借換えや運用資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性があります。

さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければ借入れ及び本投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、担保権者の意向に従った対応を余儀なくされることがあるほか、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

本投資法人が借入れ又は本投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して、担保権の実行や仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあると共に、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。

（ウ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につきそれぞれ金融商品取引法又は投信法に定められた、本投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）並びに法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し本投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があるほか、場合によっては本投資口が上場廃止になる可能性もあります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、前記と同様のリスクがあります。

（エ）本資産運用会社に関するリスク

本投資法人が適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。

本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除することができるほか、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用委託契約が解約又は解除された場合、現在の本資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には前記（ウ）に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び本投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。

（オ）PM会社に関するリスク

不動産関連資産に関しては、PM会社が選定される場合があります。その場合、PM会社は、当該関連する不動産関連資産につきプロパティ・マネジメント業務を行うこととなります。

一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、PM会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、PM会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。

（カ）役員の職務遂行に係るリスク

投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「1　投資法人の概況／（4）投資法人の機構」をご参照ください。）

（キ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられている（金融商品取引法第42条）ほか、本資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することを内容とした運用を行うことが明示的に禁止されています（金融商品取引法第42条の2）。

しかしながら、本資産運用会社の親会社等であるエスコングループは、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、本資産運用会社が、エスコングループに有利な条件で、本投資法人とエスコングループとの間で不動産等の取引を行ったり、本投資法人とエスコングループが不動産等の取引において競合した場合に、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、エスコングループ又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。また、エスコンは、サポート会社である中部電力の連結子会社であり、同じくサポート会社である中電不動産は、中部電力の完全子会社です。したがって、中部電力及び中電不動産との関係でも、かかるエスコングループとの間と同様に、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、中部電力及び中電不動産又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。なお、かかる利益相反に関するリスクへの対策については後記「（2）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

また、金融商品取引法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。しかしながら、これらの体制が奏効する保証はなく、本資産運用会社の責任により本投資法人に損害が生じた際に本資産運用会社の責任を追及できないこととなった場合には、本投資法人が損害を回復できず、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。

（ク）インサイダー取引に関するリスク

本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員並びに、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事する全ての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員等は、原則として本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員等でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

しかしながら、こうした法規制や内部体制強化にもかかわらず、本資産運用会社の役職員等又は本投資法人の役員が金融商品取引法及び前記の内部規則で定めるインサイダー取引規制に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。

（ケ）敷金・保証金の利用に関するリスク

本投資法人は、不動産関連資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

本投資法人の規約に規定されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（サ）不動産情報提供等に関するサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

本投資法人及び本資産運用会社は、サポート会社である中部電力及び中電不動産との間で、不動産情報提供等を含むサポート契約を締結しています。しかし、当該サポート契約は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社が購入の検討を行うために情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、サポート会社は、本投資法人に対して、不動産を売却する義務を負っているわけではありません。

したがって、中部電力及び中電不動産とのサポート契約にかかわらず、本投資法人は、本投資法人が取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、また、何ら物件を取得できない可能性があります。

③　運用資産－不動産に関するリスク

（ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性のほかに、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積りが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。

経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（イ）底地を投資の対象としていることによるリスク

前記「2　投資方針／（1）投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地への投資も行っていく方針です。建物と土地を一体とする投資と比較し、底地物件には以下に記載するような特有のリスクがあり、特に本投資法人の場合、運用資産には底地が含まれ、定期借地権が設定された底地を対象としていることにより、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。

本投資法人は、運用資産の賃貸に当たり、原則として、借地借家法第22条に定める一般定期借地権又は同法第23条に定める事業用定期借地権の設定に係る契約（以下、本（イ）において「定期借地権設定契約」と総称します。）を利用することを想定しています。しかしながら、定期借地権設定契約の効力が認められるためには、借地借家法第22条（一般定期借地権の場合）又は同法第23条（事業用定期借地権の場合）所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合又はかかる要件の充足を証明できない場合には、定期借地権設定契約としての効力が認められず、当該契約がいわゆる普通借地契約として取り扱われる可能性があります。その結果、本投資法人が予定する時期に借地契約が終了しない可能性があるほか、建物買取請求権を排除する特約の効力が認められず、契約終了時に本投資法人が借地上の建物を時価で取得することを強制され、多額の費用負担が生じる等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一般的に建物所有目的の普通借地契約に基づく普通借地権は、それ自体に高い財産的価値があるとされ、普通借地権が設定された場合、普通借地権の価値に応じて土地（底地）の価値が下落することが多く、かかる場合には、一般定期借地権又は事業用定期借地権が設定される場合に比べて本投資法人が保有する資産（底地）の価値が下落し、これにより本投資法人が損失を被る可能性があります。さらに、かかる借地権の性質の変更が、本投資法人の税務又は会計上の取扱いに影響を与え、本投資法人が課税処分その他の不利益を受ける可能性もあります。

借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定の範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

本投資法人は、底地を運用資産として取得し、賃貸するに当たり、上記の定期借地権でなく、普通借地権を設定する場合があり、また、既に普通借地権が設定された底地を取得する場合もあります。これらの場合、普通借地権は、その期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。その他、契約期間満了後において、当該底地の価値が本投資法人の予測する価格以上である保証はありません。

また、底地は土地建物と比較して借地権者が単一である場合が多く、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主につき、また投資法人債発行の場合には投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ウ）商業施設への投資に関するリスク

本投資法人は、商業施設についても投資対象としているため、本投資法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。

即ち、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等による影響を受けます。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。また、商業施設においては、テナントとの賃貸借契約においてテナントの売上高等に連動して賃料が決定される、いわゆる変動賃料を導入することがあるため、テナントの売上の減少に伴い、本投資法人の賃料収入が減少する可能性があります。

上記のほかにも、本投資法人が商業施設を投資対象としていることから、その不動産の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（エ）居住用施設への投資に関するリスク

本投資法人は、主要な用途が居住用施設である不動産関連資産についても投資対象としています。

したがって、本投資法人の業績は、人口・世帯数動向や景気動向等に影響を受けることがあります。場合によっては、入居者が、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（オ）持続可能な社会の実現に資する資産への投資に関するリスク

a．持続可能な社会の実現に資する資産の特性及び投資にかかるリスクについて

本投資法人は、地域コミュニティが抱える少子高齢化問題、環境・エネルギー問題、労働・教育問題、自然災害がもたらす問題等といった多種多様な社会問題を解決し、持続可能な社会を実現するために、それぞれの問題解決に資する資産を投資対象としています。

持続可能な社会の実現に資する資産の中には、学生寮などの教育関連施設、災害時に拠点となるホテル、ヘルスケア施設をはじめ、資産の収益性及び資産価値が、その資産を運営するオペレーターの信用力、運営力、経験及びノウハウに依存するところが大きい資産（いわゆるオペレーショナルアセット）があります。本投資法人は、オペレーショナルアセットの取得又はオペレーターの選定に当たり、当該オペレーターの能力・経験・ノウハウを十分考慮してこれらを行いますが、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの保証はありません。また、本投資法人の保有する資産のオペレーターについて、本投資法人が保有する資産であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があった場合、食中毒や集団感染、入居者の転倒、入居者情報の漏洩等の事故・犯罪等の発生その他の問題が生じた場合や、オペレーター又は資産に対する不利益な情報や風評が流れた場合、当該オペレーターが業務停止その他の行政処分を受けた場合等には、当該オペレーターが運用する本投資法人が保有する資産の運営に重大な支障が生じる可能性があり、本投資法人が保有する資産の収益性及び資産価値、ひいては本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

また、持続可能な社会の実現に資する資産においては、法令上の規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、オペレーター候補となりうる事業者が限定される場合があり、さらに、オペレーターの変更については行政上の手続が必要となり、又は既存のオペレーターの協力が必要となる等、オペレーターの変更が容易でない場合があります。したがって、テナントであるオペレーターとの間の賃貸借契約が終了し若しくは終了させるべき事由が発生した場合であっても、希望する時期にオペレーターを変更することができず、オペレーター不在又は機能不全の期間が生じたり、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損なう事態が生じたり、若しくはオペレーターの変更に多額の費用を要し、又はオペレーターの変更に伴い賃料が引き下げられる等の影響が生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

さらに、持続可能な社会の実現に資する資産においては、その立地、付帯設備、オペレーターの業務特性に応じた建物の構造や設備が採用される等の仕様上の特殊性、建築基準法その他の法令による用途その他の利用上の制限等の点で他の一般的な不動産とは異なる特性を有する場合があります。そのため、汎用性が低く、将来テナントが退去した際に、テナント候補となりうる事業者が限定される場合があるほか、他の用途の建物への転用や転売に多額の費用や期間を要し又は想定した価格で売却できない可能性があります。上記のほかにも、本投資法人が持続可能な社会の実現に資する資産を投資対象としていることから、その不動産の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

b．ヘルスケア施設に関する投資の特性及び投資に関するリスクについて

持続可能な社会の実現に資する資産のうちヘルスケア施設については、上記「a．持続可能な社会の実現に資する資産の特性及び投資にかかるリスクについて」に記載のリスクに加え、以下のような固有のリスクがあります。

（ⅰ）入居一時金に関するリスク

ヘルスケア施設においては、そのオペレーターであるヘルスケア事業者（高齢者向け施設・住宅においては、テナントとなる介護事業者等のオペレーターを指します。以下同じです。）は入居者から一定の入居一時金を収受する場合があり、入居一時金はヘルスケア施設ごとに決められている償却期間・償却率によって償却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。

本投資法人は、ヘルスケア施設を保有する場合、ヘルスケア事業者に賃貸する形式で運用を行うことが想定されるため、原則として、ヘルスケア施設はヘルスケア事業者により管理及び運営されることとなり、ヘルスケア施設を取得するに際し、入居契約及び入居一時金の返還債務を本投資法人が承継することは原則的に行わない方針です。しかしながら、ヘルスケア施設に関する取引形態如何によっては、入居契約及び入居一時金の返還債務を本投資法人が承継せざるを得ない可能性があります。また、当該承継の有無にかかわらず、ヘルスケア事業者の事業内容及び財務内容が悪化した場合において、入居者がヘルスケア事業者に対してのみならず、本投資法人に対しても入居一時金残額の返還を求める可能性があり、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ⅱ）更新投資に関するリスク等

ヘルスケア施設では、固定資産に区分される建物、附属設備等だけでなく、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がヘルスケア施設の競争力維持のために不可欠となります。本投資法人が施設及び設備の運営維持費並びにその更新投資に関する費用を負担すべき場合で、かかる費用がヘルスケア施設からの収益に比べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、施設及び設備の更新投資がヘルスケア施設のオペレーター負担である場合であっても、当該オペレーターがその運営方針として本投資法人が必要と考える更新投資を行わない場合があり、また、当該オペレーターの信用力によっては、適切な更新投資を行うことができない可能性もあり、その結果、施設の競争力が低下し、当該施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる場合、施設の競争力の低下を防止するために、本投資法人の負担において更新投資をせざるを得なくなる可能性があります。

（ⅲ）法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正に関するリスク

ヘルスケア施設に関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正がヘルスケア施設の運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

（カ）物件取得の競争に関するリスク

本投資法人は、その規約において、運用資産を、主として不動産等資産に対する投資として運用するものとし、継続的な投資を通じて、中長期的にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（キ）テナントの獲得競争に関するリスク

通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。

（ク）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵並びに契約不適合に関するリスク

一般に、不動産は個々の物件ごとに個性を持ち代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下同じです。）に一定の瑕疵がある可能性又は当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）にある可能性があります。例えば、不動産には地盤地質、建物の杭や梁等の構造、材質等に関して欠陥・瑕疵等（隠れたるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されていない場合（施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥又は契約不適合となる可能性があるものが含まれています。そこで、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産又は信託受益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得すると共に、一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させることとしています。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限らず、また、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取得した後に欠陥・瑕疵等の存在が判明する可能性があります。さらには、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工等を受託した建築会社又はその下請け業者等において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。

また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に欠陥・瑕疵等又は契約不適合の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。さらに、不動産又は信託受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。

不動産関連資産に欠陥・瑕疵等又は契約不適合が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥・瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。

民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います（なお、強制競売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません（旧民法第570条但書））。また、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。

しかしながら、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、売主に対する表明保証違反を理由とする損害賠償責任又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任の追及に実効性がなく、本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法人は特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合には、前所有者に対する瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の追及が実効性を欠くことになるおそれを否定できません。

不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、上記と同様に、法律上又は契約上の表明保証責任又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を追及できることもありますが、実効性がないおそれもあります。

他方、不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。

なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の2第2項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。

これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ケ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

建築関係法令の規定又はその改正法の規定の施行の際、通常、これらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）及びその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています。不動産関連資産の中には、前記のような扱いの結果、現行の建築関係法令上の規定の一部を満たしていないが違法とはならない、いわゆる既存不適格である建物を含む場合があります。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる基準を満たしていないものがあります。これらの建物の建替え等を行う場合には、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となるおそれがあります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が不動産関連資産に適用される可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産関連資産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりするおそれがあります。さらに、不動産関連資産を含む地域が道路設置等都市計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され、建物の敷地とされる面積が減少し、不動産関連資産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できないおそれがあります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。

（コ）法令等の変更に関するリスク

消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正により、不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（サ）区分所有物件に関するリスク

不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として、集会において区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません（「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）第31条）。なお、建替え決議等においては更に決議の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。）。したがって、保有資産が区分所有物件の一部であって本投資法人単独では上記決議要件を満足できない場合、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。

区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。

加えて、各区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、不動産関連資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。

なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（ただし、区分所有規約で別段の定めをすることはできます。）。そして、敷地権（敷地利用権を基に、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。

（シ）共有物件に関するリスク

不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には原則として共有者全員の合意を要し（民法第251条第1項）、変更に当たらない共有物の管理は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決するものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条第1項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割又は賠償分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第3項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条第1項但書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、5年が最長ですが、5年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。

他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。

また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。

共有不動産については、前記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。

（ス）借地物件に関するリスク

本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。

まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、（定期借地権の場合は）期限の到来により当然に消滅し、又は（普通借地権の場合は）期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。

さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。

また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。

また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

（セ）専門家の意見への依拠に関するリスク

本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。

同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査方法若しくは時期によって鑑定評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、これら第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り、構造計算書における計算手法、過程又は結果の確認等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕工事又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、建物の耐震性能及び地震による損失リスク、並びに故意による構造計算書の改ざんの有無又は構造設計について建築基準法等の耐震上の規定に適合した設計がなされているかどうか等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

さらに、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のPML値の算定を専門家等に依頼することがありますが、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ソ）我が国における賃貸借契約に関するリスク

我が国におけるオフィスビル及び賃貸用住居の賃貸借契約では、契約期間が満了する日の一定期間前までに別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。

定期建物賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定期建物賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期建物賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期建物賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。

商業施設は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントや対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあり、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何に加え、季節的要因、経済的要因等により、ホテルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、ホテルは、装置産業としての性格が強く、運営に当たり高度な知識も要求されることから、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

（タ）変動賃料に関するリスク

商業施設、ホテル等において、テナントの売上げ又はホテルにおけるGOP（注）等の利益に応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、テナント又はホテルの売上げ又は利益の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、テナント、ホテルオペレーター等の賃借人が売上げを過小に計上し、又は営業費用を過大に見積もる等によりGOP等の利益を低位に計上することにより、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性は否定できません。

また、変動賃料の支払いを受ける際に、変動賃料計算の基礎となる売上高又は利益の数値について、賃貸人である本投資法人又は信託受託者がその正確性について十分な検証を行うことができない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（注）GOP（Gross Operating Profit）とは、ホテル事業における部門別利益（宿泊・料飲及びその他）から非配賦部門の費用（部門ごとの営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等）を控除したホテル運営に係る売上高営業粗利益を指します。

（チ）賃料の減額に関するリスク

不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）第7条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下すると共に、前記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。

前記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。

なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。

（ツ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はなく、特にテナントと長期の固定賃料による契約を締結した場合、かかる費用増加にもかかわらず収入が当該期間中増加しないことがあり、そのため、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の2）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受け、想定外の支出の増加をもたらす可能性があります。

（テ）入居者の建物使用態様に関するリスク

建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」（平成3年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

（ト）不動産の毀損等に関するリスク

不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ナ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

火災、地震、津波、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。

本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。

また、地震その他の災害等が本投資法人の保有し又は取得を予定する不動産関連資産それ自体に悪影響を与えなかった場合にも、当該不動産関連資産が所在する地域の交通網の寸断や毀損により不動産や施設の利便性の低下、地盤の液状化、不動産関連資産の稼働を支える社会基盤（社会的インフラ）である発電・配電設備、水道設備等の毀損により、当該不動産関連資産の稼働に大きな支障が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。

本投資法人は、今後取得する不動産関連資産に関して、適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、満足のいく保険契約が締結できない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。

（ヌ）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

また、原子力発電所の事故等により、不動産関連資産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産関連資産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産関連資産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、更には我が国経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ネ）不動産関連資産の偏在に関するリスク

本投資法人は、前記「2　投資方針／（1）投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、不動産関連資産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において不動産関連資産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。

また、一般に、資産総額に占める個別の不動産関連資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産関連資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。

（ノ）テナントの集中に関するリスク

不動産関連資産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大きなテナントが退去した場合には、空室率が高くなる上に、他のテナントを探しその入居率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払が滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ハ）テナントの業態の偏りに関するリスク

商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、不動産関連資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。「その他」の用途に属する不動産の場合、元々個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規模、仕様等が物件ごとに異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴があります。そのため、実需の個別企業の収益力が減退したり、事業内容が変化したとき、賃貸借条件に悪影響が及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ヒ）マスターリースに関するリスク

本投資法人が保有する不動産等において、マスターリース会社が当該不動産等の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結した上で、エンドテナントに対して転貸する場合があります。本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社の財務状況の悪化により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、エンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はエンドテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（フ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した場合、当該不動産又は信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。この場合、否認等により当該不動産又は信託受益権を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。

また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。

（ヘ）開発物件に関するリスク

本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、未稼働の不動産等は、原則として、その投資対象としていませんが、例外的に未稼働の不動産等への投資を検討する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、建物竣工直後は、稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあります。このため、本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、開発中の物件の取得に関する売買契約を締結する場合には、当該物件が図面どおりに竣工されること及び竣工後のテナントを確保することを取得の条件とすること等により、これらのリスクの最小化を図る所存です。

（ホ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、本投資法人の事情により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

また、本投資法人が売却する場合であっても、引渡しまでに本投資法人の過失により火災等で物件が滅失する等、本投資法人の責に帰すべき事由で物件の引渡しができなくなった場合においては、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況が悪影響を受ける可能性があります。

④　運用資産－信託受益権特有のリスク

（ア）信託受益者として負うリスク

信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）第2条第6項。なお、以下では、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。2007年9月30日より前に効力を生じた信託については、原則として信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条）。）、信託契約等の信託行為に基づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。また、不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。

旧信託法のもとでは、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条及び第37条）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

新信託法のもとでは、旧信託法第36条第2項が廃止されましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあります（新信託法第48条第5項、第54条第4項）。この場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

（イ）信託の受益権の流動性に係るリスク

投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることとなるため（新信託法第94条）、株式や社債のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。その他、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負って信託財産である不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

（ウ）信託受託者に係るリスク

a．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク

信託法上、受託者が破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていました。受託者において破産手続の開始が決定された場合、旧信託法第42条第1項に基づき受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第1項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられていました。

新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第1項、第4項及び第7項）。

ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受益者に認めていますが（新信託法第27条第1項及び第2項、第31条第6項及び第7項）、一定の場合には取消権が認められない等、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

信託受益権を取得するに際しては、十分なデューディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。

⑤　税制に関するリスク

本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼し、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応をする体制をとっています。

（ア）導管性要件に関するリスク

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」といいます。）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費等、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

c．借入先要件に関するリスク

本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件のもとにおける借入金の定義が税法上において明確でないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を100分の75以上とすること（規約第29条第3項）としています。本投資法人は、前記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（エ）一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

（ア）投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク

本投資法人は、現在保有している不動産関連資産の購入のための資金を、本投資口の発行により調達した資金のほか、資金の借入れや本投資法人債の発行により調達しています。今後、借入金利が著しく変更される場合、又は資金の追加借入れ若しくは借換えに時間を要する等の場合、投資主に損害を与える可能性があります。

また、変動金利で借入れを行った場合においては、借入れを行った後も借入金利の上昇に伴って、本投資法人の収益が低下し、金銭の分配が減少するリスクがあります。

なお、資金調達に係る金利は、金融市場の変動や金融政策の動向等に影響を受けますが、その動向によっては、当該取引において従来行われてきた会計処理方法が不適用となり、その結果、本投資法人の収益に不測の影響を及ぼす可能性があります。さらに、本投資法人が借入資金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢によって決定される期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。

（イ）取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、その資産ポートフォリオの拡大（外部成長ということがあります。）や質の向上（内部成長ということがあります。）を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物件取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行いつつあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換のほか、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引き続き適時開示に努めます。そのため、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もありえます。

また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。なお、本投資法人は、物件取得を行うに当たり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めます。

（ウ）減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日)）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

（エ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人は規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が投資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。

また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

また、匿名組合出資持分への投資は、当該匿名組合が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できる保証はありません。

（オ）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社又は特別目的会社（合同会社を含みます。）その他これらに類する形態の法人等（以下「特定目的会社等」と総称します。）が不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする場合、当該特定目的会社等の発行する優先出資証券若しくは特定社債等への投資を行い、又は当該特定目的会社等向け貸付債権等の金銭債権を譲り受けることがあります。これら特定目的会社等への投融資は、通例、当該特定目的会社等が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的とすることが想定されますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できるとの保証もありません。また、これら特定目的会社等への投融資については、契約上、その譲渡が禁止又は制限されることや、法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。

また、特定目的会社等が投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、特定目的会社等の開発する不動産等が予想した価格で売却できない場合、又は導管体である特定目的会社等において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社等の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が、当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。

さらに、本投資法人が優先出資証券を保有する特定目的会社等に関して、本投資法人以外に優先出資社員が存在する場合には、本投資法人の保有割合によっては、当該特定目的会社等の社員総会において、優先出資社員が議決権を有する事項について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり、また優先出資社員間の契約等において、優先出資証券の譲渡に際し、他の優先出資社員の承諾の取得、先買権又は優先交渉権の付与といった譲渡処分に関する一定の制約が課される場合があります。

（カ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク

本資産運用会社は、南海トラフ巨大地震や首都圏直下地震などの大規模な地震をはじめとする災害や感染症の発生・拡大に対応するため、本資産運用会社の役職員において、在宅勤務やテレワーキングシステムを活用することがあります。しかしながら、これに適さない業務もあり、また、顧客やテナントにおける業務に支障が発生することもあり、したがって、質の高い業務をこれまでと同様に展開しうるとの保証はありません。本資産運用会社の業務が様々な形で停滞することで、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。

全ての災害や感染症等のリスクを回避することは困難であり、また、昨今の気候変動などに伴う災害の大規模化を考えると、想定を上回る規模で被害が発生する可能性もあります。特に、新型コロナウイルス感染症等の感染症が、投資対象不動産又はその所在周辺地域において拡大した場合、当該投資対象資産の運営を停止せざるを得ない可能性があります。また、商業施設やテナント業種によっては、当該感染症等の拡大や流行の長期化による売上げの減少に伴い、テナントによる賃料減額請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があり、その結果、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。

（2）投資リスクに対する管理体制

本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規制を遵守すると共に、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、あわせて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

具体的な取組みは以下のとおりです。

①　本資産運用会社の体制

本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨、リスク管理を実践していくための具体的な計画としてリスク管理計画を毎年度策定する旨を定めています。

加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、各種の施策を実施しています。具体的には、本資産運用会社において、投資主価値の向上を目指すための経営理念（注1）を策定・公表しています。また、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定するほか、監査等委員会設置会社としての組織構成を活かして利益相反への厳格な対応を実施する体制として、利害関係者との物件の取得、譲渡、及び貸借並びに運用ガイドライン等の改廃に関する意思決定は、投資運用委員会における審議・決議に加え、本資産運用会社の取締役会における審議・決議事項とすることで、利益相反リスクへ投資運用委員会の委員（後記「第二部　投資法人の詳細情報／第4　関係法人の状況／1　資産運用会社の概況／（2）運用体制／③投資運用の意思決定機構／（ア）投資運用委員会／b.構成」に定める者を言います。以下同じです。）に該当しない取締役が監視監督（注2）する体制等を構築しています。

また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」の策定に加え、コンプライアンスを経営上の最重要課題として位置付けるコンプライアンス宣言（注3）を公表して、これらに従って法令等遵守の実践に努めるとの態勢を整備しています。

さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

（注1）本資産運用会社は、本投資法人の資産運用会社として顧客満足のため投資主価値の向上を目指し、確固たるガバナンスを築き上げ、豊かな生活へ貢献し、信頼を構築し、働きがいのある職場作りに努め、従業員一人ひとりがプロとしての責任感をもって自律し、知見を広げる等の活動を行い、不動産の運用を通じて環境・社会・ガバナンスを重視した取組みと地域の方々とともに、社会貢献していくとの経営理念を策定・公表しています。

（注2）本資産運用会社のコンプライアンス委員会規程及び投資運用委員会規程において、取締役会における審議・決議に先立ち、投資運用委員会の委員に該当しない取締役の内、監査等委員である取締役は取締役の業務執行状況の監査、その他の取締役は監督のため、投資運用委員会に出席でき、コンプライアンス委員会の委員（後記「第二部　投資法人の詳細情報／第4　関係法人の状況／1　資産運用会社の概況／（2）運用体制／④コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）／（ア）コンプライアンス委員会／a.構成」に定める者をいいます。以下同じです。）に該当しない取締役の内、監査等委員である取締役は取締役の業務執行状況の監査、その他の取締役は監督のため、コンプライアンス委員会に出席できること、及び利害関係者との間での物件の取得又は譲渡に関してこの二つの委員会にて審議する場合、投資運用委員会の委員に該当しない取締役は投資運用委員会に、コンプライアンス委員会の委員に該当しない取締役はコンプライアンス委員会にそれぞれ出席しなければならない運用としています。

（注3）本資産運用会社は、金融商品市場の担い手として、市場の公正性や透明性の観点から重大な社会的責任を有することを深く認識し、社会の信頼に応えるため、全ての行動の原則としてのコンプライアンスを経営上の最重要課題として位置付け、金融商品取引法をはじめとする法令、社会規範及び社内規程等を遵守し、金融商品取引業者として責任ある行動をとること、金融商品取引法等に基づき、利益相反取引の弊害を排除しつつ投資主に対し忠実に職務を遂行し、投資主の利益を最優先する業務運営を行うことを通じて、グループ企業を含めた健全な取引関係を築くこと、業務を遂行するに当たり職業的専門家として取引先と社会の信頼に応えること、社員の人格尊重、オープンで働きやすい職場環境の整備、新しい価値の創造に努め、コンプライアンス違反に対し厳正に対処すること、環境の変化に対応し、コンプライアンス態勢の継続的な改善に取り組むことといったコンプライアンス宣言を公表しています。

②　本投資法人の体制

本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。役員会は3ヶ月に1回以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。

また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます（投信法第111条第2項）。

そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、原則として本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。

4【手数料等及び税金】

(1)【申込手数料】

該当事項はありません。

(2)【買戻し手数料】

本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第5条第1項）。

投資口の買戻しの制度はありません。

(3)【管理報酬等】

①　役員報酬

（ア）執行役員報酬

執行役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第1号）。

（イ）監督役員報酬

監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第2号）。

（注）本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（規約第19条）。

②　一般事務受託者への支払手数料

（ア）投資主名簿等管理事務

a．本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記＜委託事務手数料表＞に記載された金額を上限として本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意した手数料を支払います。

なお、下記＜委託事務手数料表＞に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、決定します。

b．上記a．の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振り込む方法により、これを投資主名簿等管理人に支払います。

c．上記a．の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。

＜委託事務手数料表＞

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

（イ）機関運営に関する一般事務

a．本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者に対し、下記＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上別途書面にて決定するものとします。

b．一般事務受託者は、本投資法人の営業期間（規約に定めるものをいいます。）ごとに、上記a．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該営業期間に係る決算期（規約に定めるものをいいます。）の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c．上記a．及びb．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上これを書面により変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

業務手数料（月額）の金額は、月額50万円（消費税及び地方消費税別）を上限として、本投資法人及び一般事務受託者間で別途書面による合意により定めた金額とします。

なお、一般事務受託者の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

（ウ）計算、会計事務、納税に関する一般事務

a．本投資法人は、会計事務等に係る一般事務受託者である株式会社東京共同会計事務所（以下、本（ウ）において「会計事務受託者」といいます。）に対して以下の業務を委託しています。

（ⅰ）計算に関する事務（投信法に規定する事務）

（ⅱ）会計帳簿の作成に関する事務（投信法及び投信法施行規則に規定する事務）

（ⅲ）納税に関する事務（投信法及び投信法施行規則に規定する事務）ただし、税理士業務（税理士法に規定する業務をいいます。）に該当する事務を除きます。

（ⅳ）その他上記（ⅰ）から（ⅲ）までに付随する業務

上記の業務に対して以下のとおり報酬を支払います。

b．上記a．（ⅰ）及び（ⅱ）に定める業務のうち月次業務に係る報酬の月額は、下記に定める額を上限として別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は本投資法人の規約に記載の各決算期（以下、本（ウ）において「決算期」といいます。）の末日から10日以内に当該各決算期に対応する本投資法人の規約に記載の各営業期間（以下、本（ウ）において「営業期間」といいます。）に属する月分の報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった月分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

記

月次業務に係る報酬上限（月額）＝固定報酬額1,000,000円＋当月末日において本投資法人が所有する不動産の土地の物件数×200,000円＋当月末日において本投資法人が所有する不動産の建物の物件数×300,000円（消費税及び地方消費税は別途とします。）

※不動産には、不動産を主たる信託財産とする信託受益権を含むものとします。

※物件数の算定上、原則として土地は1画地を1件として、建物は1棟を1件として算定することとし、本投資法人及び会計事務受託者が協議のうえ決定します。ただし、土地及びかかる土地上の建物については纏めて1件として算定します。

c．上記a．（ⅰ）及び（ⅱ）に定める業務のうち決算業務に係る報酬は、決算期ごとに10,000,000円（消費税及び地方消費税は別途とします。）を上限として、その物件構成に応じて本投資法人及び会計事務受託者が別途合意して定める額とします。会計事務受託者は各決算期の末日から4ヶ月以内に当該決算期分の報酬金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

d．上記a．（ⅲ）に定める業務の報酬は、決算期ごとに1,000,000円（消費税及び地方消費税は別途とします。）を上限として、別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は、各決算期の末日から10日以内に当該決算期に係る金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

e．本投資法人が新規に不動産を取得した場合（区分所有権などの部分的取得を含みます。）における固定資産台帳の初期登録作業にかかる報酬は、1物件当たり1,000,000円（消費税及び地方消費税は別途とします。）を上限として、別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は、各決算期の末日から10日以内に、当該各決算期に対応する各営業期間中に当該作業が完了した分を対象として算定される当該報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、当該請求のあった月の翌月末日までに、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

f．経済事情の著しい変動等により上記b．からe．までに定める報酬が不相当となったときは、本投資法人及び会計事務受託者の間で協議の上、書面による合意によりこれを改定できるものとします。

g．上記b．からf．までに定める報酬その他の会計事務受託者に対する報酬の支払に要する費用は、本投資法人の負担とします。

③　本資産運用会社への支払報酬

本投資法人は、本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記（ア）から（エ）までの委託業務報酬を下記（オ）に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。

（ア）運用報酬Ⅰ

各営業期間について、本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額に、0.45％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各営業期間の実日数に基づき1年を365日として日割計算によるものとし、1円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅰとします。ただし、本投資法人の設立後最初の営業期間の運用報酬Ⅰについては、当該営業期間中に本投資法人が取得した特定資産の取得価格（ただし、消費税及び地方消費税を除きます。）に、0.45％を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各特定資産の運用実日数に基づき1年を365日として日割計算によるものとし、1円未満を切り捨てます。）とします。

（イ）運用報酬Ⅱ

各営業期間における利益（運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等（注）の計上前の税引前当期純利益をいいます。）に、3％を上限とする料率を乗じた金額（1円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。ただし、運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等の計上前の税引前当期純利益が負の値の場合には、運用報酬Ⅱは零とします。

（注）控除対象外消費税等とは、各営業期間において支払う消費税及び地方消費税のうち、消費税法に定める仕入税額控除の対象とならなかった部分（本（イ）においてはこのうち費用に計上する部分）をいいます。

（ウ）取得報酬

本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産（規約で定義されます。以下③において同じです。）を取得した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。ただし、消費税及び地方消費税を除きます。）に、1％（ただし、本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払うものとします。

（エ）譲渡報酬

本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合、譲渡報酬として、その譲渡代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額を意味します。ただし、消費税及び地方消費税を除きます。）に、1％（ただし、本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

（オ）報酬の支払時期

本投資法人が上記（ア）から（エ）までの報酬を支払う時期は、次のとおりとします。

a．運用報酬Ⅰ

本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算日後3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払うものとします。

b．運用報酬Ⅱ

本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払うものとします。

c．取得報酬

本投資法人は、取得報酬を、不動産関連資産の取得日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払うものとします。

d．譲渡報酬

本投資法人は、譲渡報酬を、不動産関連資産の譲渡の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払うものとします。

（カ）報酬の支払方法

上記（ア）から（エ）までの報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

④　資産保管会社への業務手数料

（ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下表＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上別途書面にて決定するものとします。

（イ）資産保管会社は、本投資法人の営業期間（規約に定めるものをいいます。）ごとに、上記（ア）に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該営業期間に係る決算期の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ウ）上記（ア）及び（イ）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、書面で合意したところに従い、これを変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

ある暦月（この＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した金額（消費税及び地方消費税別）（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社の間で別途書面による合意により定めた金額とします。

（計算式）

なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

⑤　会計監査人の報酬

会計監査人の報酬額（会計監査に係る報酬以外の報酬を除きます。）は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後2ヶ月以内を目処に、会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います。

⑥　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

株式会社エスコンアセットマネジメント

東京都港区虎ノ門二丁目10番4号

オークラプレステージタワー20階

電話番号　03-6230-9338（代表）

(4)【その他の手数料等】

本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します。

前記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとし、その詳細については、当該一般事務受託者、当該資産保管会社又は当該資産運用会社との契約の定めによるものとします。

①　投資口及び新投資口予約権の発行、投資法人債の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含みます。）

②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

③　目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

④　法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用

⑥　専門家等に対する報酬及び費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）

⑦　執行役員、監督役員に係る報酬及び実費、保険料、立替金等、会計監査人に係る報酬、並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

⑧　運用資産の取得及び処分並びに維持管理及び運営に関する費用（登記関連費用、デューディリジェンス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑨　借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用

⑩　本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他上記①から⑪までに付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用

(5)【課税上の取扱い】

本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（ア）個人投資主の税務

a．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

（ⅰ）源泉徴収税率

※1 2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2 2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※3 2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※4 大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する個人)に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年1月1日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

（ⅱ）確定申告

大口個人投資主（注1）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記（ⅰ）の税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記d．（ⅱ）をご参照ください。）

（注1）大口個人投資主とは、配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の3％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注2）基準所得金額が3億3千万円を超える場合、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

（注3）上記(注2)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注4）大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注5）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注6）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

(a) 一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAとあわせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年1月1日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

(b) ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年4月1日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

(c) 新NISA（2024年1月1日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了にあわせて、2024年1月1日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※ 新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※ つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※ 旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※ 一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

b．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。

c．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

（ⅰ）みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

（ⅱ）みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注1）を算定し、投資口の譲渡損益（注2）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記d．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注3）を行います。

（注1）譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※ 払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注2）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注3）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

d．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

（ⅰ）税率

※1 2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2 2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※3 2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※4 基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記（ⅰ）と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注）。また、上場株式等の配当等を上記a．（ⅲ）により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注）上記（i）（※4）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

(a) 旧NISA

一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

※ 一般NISAの年間投資上限額については上記a．（ⅳ）をご参照ください。

(b) 新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

※ 成長投資枠の年間投資上限額については上記a．(ⅳ)をご参照ください。

（イ）法人投資主の税務

a．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※1 2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2 2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※3 2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

b．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

c．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

（ⅰ）みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

（ⅱ）みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※ 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

d．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

（ア）利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（イ）不動産流通税の軽減措置

a．登録免許税

本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

b．不動産取得税

本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

※1 共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※2 倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※3 介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第2条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

5【運用状況】

(1)【投資状況】

本投資法人の当期末現在における投資状況は、以下のとおりです。

（注1）「保有総額」は当期末現在における貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注2）「対総資産比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。

(2)【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

該当事項はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

（ア）保有資産の概要

当期末現在における本投資法人の保有資産の概要は、以下のとおりです。

（注1）「物件タイプ」には、商業、住宅、その他を記載しています。

（注2）「信託受益権」とは不動産を主な信託財産とする信託受益権を表しています。

（注3）「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された各信託受益権の売買代金であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、「取得価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

（注4）「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価方法及び基準並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士が作成した当期末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額又は不動産調査報告書に基づく調査価格を記載しています。

（注5）「投資比率」は、取得価格の合計に占める各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注6）「あすみが丘ブランニューモール」の「期末算定価額」は、商業棟を①、別棟（2024年4月30日付で株式会社あきんどスシローより無償取得した建物をいいます。以下同じです。）を②として、それぞれ記載しています。

（注7）「あすみが丘ブランニューモール（底地）」は日本マクドナルドホールディングス株式会社と事業用定期借地権設定契約を締結しています。以下同じです。

（注8）「クスリのアオキ斑鳩店（底地）」は株式会社クスリのアオキ及び株式会社イカリトンボの2社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されており、「期末帳簿価額」、「取得価格」及び「投資比率」は2社の借地人に係る金額及び数値を合算して記載しています。また、「期末算定価額」は、株式会社クスリのアオキに係る部分を①、株式会社イカリトンボに係る部分を②として、それぞれ記載しています。

（注9）「シュロアモール長嶺」の「期末算定価額」については、2026年7月28日に発生した熊本地震による被災状況等の正確な把握が困難であったため、個別的要因への影響を考慮外とする想定上の条件を設定した不動産調査報告書に基づく調査価格を記載しています。以下同じです。

（イ）テナントとの契約状況等

当期末現在における保有資産に係るテナントとの契約状況等は、以下のとおりです。

（注1）「土地面積」及び「延床面積」には、各保有資産の土地及び建物（保有資産が底地の場合には、当該底地）に係る登記簿上の表示に基づき、記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。

（注2）「建築時期」には、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、各建物の建築時期を記載しています。

（注3）「総賃料収入」は、各保有資産の当期における不動産賃貸事業収入に加え、その他賃貸事業収入も含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、消費税等は除いています。

（注4）「賃貸可能面積」は、当期末現在における保有資産のうち各建物（保有資産が底地の場合には、当該底地）に係る各賃貸借契約、PM会社作成の報告書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を記載しています。「賃貸面積」は、同日現在の各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。また、マスターリース契約が締結されている資産に係る「賃貸面積」については、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。ただし、「フジグランナタリー」については、株式会社フジと一棟貸しの賃貸借契約を締結しているため、当該賃貸借契約の「賃貸面積」を記載しています。面積については、それぞれ小数第3位を四捨五入して記載しています。

（注5）「テナント総数」には、当期末現在における各保有資産のうち各建物（保有資産が底地の場合には、当該底地）に係る賃貸借契約の総数を記載しています。なお、各保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約の総数を記載しています。ただし、「フジグランナタリー」については、株式会社フジと一棟貸しの賃貸借契約を締結しているため、当該賃貸借契約の数を記載しています。

（注6）「稼働率」は、当期末現在のデータに基づき、以下の計算式により算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

「稼働率」＝「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」×100

（注7）「あすみが丘ブランニューモール」は商業棟、別棟及び底地で構成されており、商業棟を①、別棟を②、日本マクドナルドホールディングス株式会社に係る底地部分を③として、それぞれの概要を記載しています。「延床面積」及び「建築時期」はあすみが丘ブランニューモールの建物に係る登記簿上の表示に基づき、記載しています。また、「総賃料収入」は建物及び底地の合計額となります。

（注8）「西白井駅前プラザ」はA棟及びB棟の2棟で構成されており、A棟を①、B棟を②として、それぞれの概要を記載しています。

（注9）「tonarie南千里」は商業棟及び駐車場棟の2棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載しています。

（注10）「tonarie清和台」は商業棟及び銀行棟の2棟で構成されており、商業棟を①、銀行棟を②として、それぞれの概要を記載しています。

（注11）「tonarie大和高田」は商業棟及び駐車場棟の2棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載しています。

（注12）「tonarie栂・美木多」は商業棟及び駐車場棟の2棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載しています。

（注13）「クスリのアオキ斑鳩店（底地）」は株式会社クスリのアオキ及び株式会社イカリトンボの2社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されており、各数値は2社の借地人に係る数値を合算して記載しています。

（注14）「シュロアモール長嶺」はイ棟、ロ棟、ハ棟、二棟、ホ棟の5棟で構成されており、それぞれの概要を記載しています。

（注15）「フジグランナタリー」は百貨店、駐車場棟及び2店舗で構成されており、百貨店を①、駐車場棟を②、2店舗の合計を③として、それぞれの概要を記載しています。

（注16）賃借人から同意が得られないため、非開示としています。

（注17）「ドラッグユタカ向日上植野店（底地）」、「ウエルシア尼崎武庫元町店（底地）」、「ココカラファイン寝屋川公園店（底地）」及 び「ENEOS伊川谷SS店（底地）」は、2026年3月27日付で譲渡しています。そのため、当該物件に係る当期末時点の「賃貸可能面積」、 「賃貸面積」、「テナント総数」及び「稼働率」は算出していません。また、「総賃料収入」は、当期において本投資法人が保有していた期間はあるものの、賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。

（ウ）保有資産に関する地震リスク分析報告書及び建物状況調査報告書の概要

保有資産について、本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上ディーアール株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書（地震リスク分析報告書）及び以下の各調査業者により行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告書）の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。

（注1）「PML値」（予想最大損失率）及び「ポートフォリオPML値」は、東京海上ディーアール株式会社作成の2025年12月付「13物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。

（注2）「長期修繕費」には、調査時点から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された大規模修繕費を含む全ての費用を12で除することにより算出した1年ごとの平均値を記載しています。また、「tonarie大和高田」については、商業棟と駐車場棟を合算した物件全体の数値となっています。「調査時点」には、建物状況調査報告書に記載された調査年月を記載しています。

（注3）底地に関しての調査業者は、土壌調査のみ実施しています。

（注4）「あすみが丘ブランニューモール」の「地震リスク分析報告書」の概要及び「建物状況調査報告書」の概要は、商業棟を①、別棟を②として、それぞれ記載しています。

（エ）鑑定評価等の概要

保有資産について、本資産運用会社が、以下の各鑑定機関に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書又は不動産調査報告書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書又は調査報告書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額又は調査価格での取引可能性等を保証するものではありません。なお、本投資法人及び本資産運用会社とこれらの鑑定機関との間には、特別の利害関係はありません。

（注1）「鑑定評価額又は調査価格」の価格時点はいずれも当期末日です。「鑑定評価額又は調査価格」は、鑑定評価書又は調査報告書に表示された金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、「鑑定評価額又は調査価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。

（注2）「あすみが丘ブランニューモール」における「鑑定評価額又は調査価格」、「積算価格」、「直接還元法による価格」、「還元利回り」、「DCF法による価格」、「割引率」及び「最終還元利回り」は、商業棟を①、別棟を②として、それぞれ記載しています。

（注3）「クスリのアオキ斑鳩店（底地）」は株式会社クスリのアオキ及び株式会社イカリトンボの2社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されており、「鑑定評価額又は調査価格」及び「DCF法による価格」は、株式会社クスリのアオキに係る部分を①、株式会社イカリトンボに係る部分を②として、それぞれ記載しています。

（注4）「シュロアモール長嶺」の「鑑定評価額又は調査価格」については、2026年7月28日に発生した熊本地震による被災状況等の正確な把握が困難であったため、個別的要因への影響を考慮外とする想定上の条件を設定した不動産調査報告書に基づく調査価格を記載しています。
 

（オ）主要な不動産等に関する情報

保有資産のうち、当期末現在において、主要な不動産等（当該物件総賃料収入が当期末現在における保有資産全体の総賃料収入の10％以上を占める不動産をいいます。）の概要は、以下のとおりです。

なお、主要な不動産に係る最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。