いちごホテルリート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第22期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

第一部【ファンド情報】

第1【ファンドの状況】

1【投資法人の概況】

（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

〔その他参考情報〕

（注1）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注2）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注3）記載した指標は以下の方法により算出しています。（ ）には、年換算した数値を記載しています。

（注4）配当性向は以下の方法により算出しており、小数第1位未満を切捨てて記載しています。

1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）／1口当たり当期純利益

なお、第17期については、新投資口の発行を行ったことから、次の方法により算出しています。

配当性向＝分配金総額(利益超過分配金は含まない)／当期純利益

（注5）本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

②　当期の資産運用の経過

(イ）投資法人の主な推移

いちごホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、いちご投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人とし、また、いちご株式会社をスポンサーとして2015年7月22日に設立（出資額300百万円、発行口数3,000口）され、同年11月30日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場いたしました（銘柄コード3463）。

(ロ）投資環境と運用実績

当期におけるわが国の経済は、2026年4～6月期（速報値）の実質GDP成長率が前期比+0.3％（年率+1.1％）となりました。個人消費や設備投資が弱含んだものの外需が押し上げ、3四半期連続のプラス成長となり、景気は緩やかに回復しました。一方、物価上昇リスク、金利上昇リスク、地政学リスク等、引き続き、動向には注視が必要な状況です。

観光産業においては、2026年1月～7月までの訪日外国人（以下「インバウンド旅行者」といいます。）の累計が前年比-1.7％の2,452万人（日本政府観光局推計値）となりました。中国政府による日本への渡航自粛要請の影響がみられる一方、中国を除く東アジア、東南アジアを中心にインバウンド旅行者は、伸長しています。今後も国・地域別の需要動向を注視しつつ、季節ごとの観光需要を的確に捉え、多様な需要の取り込みを強化してまいります。

本投資法人が保有するホテルにおいては、安定したビジネス需要に加え、レジャー、ライブ、スポーツイベント、学会等の国内需要が堅調に推移した一方、中国からの訪日客の減少、大阪・関西万博閉幕に伴う反動減等の影響を受けました。また、当期は、2026年2月20日よりNest hotel alt. 札幌大通、2026年3月28日よりHOTEL THE KNOT YOKOHAMAにおいて、バリューアップ工事に伴い全館休館をしております。こうした状況により、保有ホテルの賃貸事業収益は、前年同期比で-5.2％となりましたが、2026年5月15日付の上方修正予想比では+1.9％となりました。本投資法人では、ホテルオペレーターとの契約更改等を収益力向上の機会と捉え、賃料条件の見直しやバリューアップ投資等の施策を推進しております。なお、ネストホテル札幌大通は、Nest hotel alt. 札幌大通へカテゴリーアップし、翌期となる2026年9月1日にリニューアルオープンをしております。

また、本投資法人は、ポートフォリオの成長性強化に向け、インバウンドやレジャー需要の取り込みが期待できるホテルへのシフトを進めております。この戦略に沿い、当期は、賃料形態やホテルの規模等を総合的に勘案し、ホテルリブマックス日本橋箱崎を帳簿価額の1.3倍の価格で譲渡しております。譲渡により回収した資金をポートフォリオの質および成長性強化に資する投資等に活用するとともに、譲渡益は分配金として投資主の皆さまに還元いたします。

この取り組みの結果、2026年7月期末時点において、物件数は29物件、取得価格の合計は71,743百万円、発行済投資口の総口数は327,489口となっております。

本投資法人としましては、今後も宿泊・観光マーケットの成長機会を的確に捉え、既存ホテルの収益力向上とポートフォリオの質・規模・成長性の向上を通じて、投資主価値のさらなる拡大を図ってまいります。

(ハ）資金調達の概要

当期においては、2026年2月に、既存借入金2,000百万円の返済に充当するため、借入期間を5.5年とする同額の借り入れを実施しました。なお、新規借入や投資法人債の発行、公募増資等による新たな資金調達は実施しておりません。また、保有資産（ホテルリブマックス日本橋箱崎）の譲渡により1,580百万円の資金を確保し、譲渡益を投資主の皆さまに還元するとともに、残額を将来の資産取得や価値向上投資に活用する方針としています。

(ニ）業績及び分配の概要

2026年7月期の実績は、営業収益2,902百万円、営業利益1,625百万円、経常利益1,232百万円、当期純利益1,231百万円となりました。

分配金については、本投資法人の規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第1項に規定される「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとします。

なお、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

当期の分配金は、当期未処分利益1,231百万円に対して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く全額1,231百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金を3,761円としました。

③　今後の運用方針及び対処すべき課題

(イ）新規物件取得（外部成長）について

本投資法人は、ホテル用不動産等（注1）を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フローを確保するとともに、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。

本投資法人は、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」、「その他宿泊施設」の各ホテルタイプ（注2）に分類し、個別物件の特性および競争力等を見極めるためデュー・ディリジェンスを行ったうえで、ポートフォリオの質または収益性の向上に資することが期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行ってまいりました。

国内のホテル需要においては、中国による渡航自粛の影響はあるものの、その他諸外国からのインバウンド需要は増加しており、中長期的に、さらなる宿泊需要の拡大が期待されます。

本投資法人は、引き続きホテルマーケットの変化を的確にとらえ、宿泊主体・特化型ホテルを中心とした投資を行うとともに、地域特性、ホテルタイプ、物件規模、収益性および将来の成長性等を総合的に勘案し、ポートフォリオの質・規模・成長性の向上に資するホテル用不動産等への厳選投資を行ってまいります。

また、本投資法人は上場以降、いちごグループ（注3）のソーシング力（注4）とサポート体制を最大限に活用し、外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、投資対象となるホテル用不動産等のエリアやオペレーターの分散を図っております。今後も、ポートフォリオの安定性に配慮しつつ、インバウンドやレジャー需要の取り込みが期待でき、高い収益性および成長性を有するホテルへの投資を進め、リゾートホテルやフルサービスホテルを含む優良なホテル用不動産等の取得機会を追求してまいります。

（注1）「ホテル用不動産等」とは、(i) 主たる用途が旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。以下「旅館業法」といいます。）に定める旅館業を経営するための宿泊施設およびその付帯施設・設備の用に供される不動産等、(ii) 家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設および賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産等、または、(iii) 複数の不動産等が社会経済上の観点において一体的に利用され得る場合において、そのいずれかが(i) および(ii) に掲げる用に供されるものであるときに、本投資法人が、関連する(i) および(ii) に掲げる不動産等の取得または保有を条件として、取得する当該複数の不動産等をいいます。以下同じです。

（注2）各ホテルタイプの詳細については、後記「2 投資方針　（1） 投資方針　③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針（イ）本投資法人の投資対象」をご参照下さい。

（注3）いちご株式会社およびその連結子会社（本資産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。

（注4）「ソーシング力」とは、投資対象となり得る物件情報の収集力および物件取得に向けた交渉力等の投資対象物件を取得するための総合的な力をいいます。以下同じです。

(ロ）心築による価値向上（内部成長）について

本投資法人は、ホテルオペレーターと月次運営会議等を通じて運営状況や市場環境を継続的に把握し、収益力の向上に向けた協議を行ってまいります。また、いちごグループが培ってきた不動産の価値向上ノウハウや強力な運用体制を活用し、ホテルの競争力向上に資する心築CAPEX、運営効率化、販売施策および契約条件の見直し等を通じて、保有ホテルの収益力および資産価値向上を図ってまいります。

今後も、ホテルマーケットや各ホテルの運営状況の変化を的確に捉え、ホテルオペレーターと緊密に連携しながら、費用対効果を重視したCAPEX投資や収益向上施策を機動的に実施し、内部成長を推進してまいります。

（注1）心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。

（注2）本投資法人は、CAPEXを各期に計上する減価償却費総額の範囲内で実施することを原則としますが、状況により超える場合もございます。また、本投資法人は、物件の特性を踏まえた運営方針に基づき、費用対効果に優れた心築CAPEXを的確に行うことにより、効果的かつ戦略的なCAPEX投資を実施することを目指しております。

(ハ）財務戦略について

本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保、資産規模の着実な成長および財務基盤の安定性を重視し、借入期間の長期化や返済期限および借入先の分散を推進してまいります。また、金利が上昇基調にあるなか、資金調達環境や金利動向を注視し、固定金利と変動金利の適切なバランスを図ることにより、金利上昇リスクの抑制と金融コストの適正化に努めてまいります。

既存借入金のリファイナンスにあたっては、スポンサーの信用力およびネットワークも活用しつつ、既存の取引金融機関と良好な関係を維持するとともに、借入先のさらなる拡充を図り、安定的な資金調達と返済期限の分散に取り組んでまいります。

また、資本効率の向上および投資主還元の強化を目的とし、財務・資本政策の一環として自己投資口の取得および消却を行うことを検討する場合があります。その実施にあたっては、中長期的な投資主価値の向上を基本方針とし、手元流動性、有利子負債比率、将来の資金需要、投資口価格と1口当たりNAVとの関係、金融市場の動向等を総合的かつ慎重に勘案したうえで判断いたします。

④　決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

（2）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として不動産などの特定資産に対する投資として運用することを目的とし（規約第2条）、また、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘに規定する不動産等資産をいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的としています（規約第29条）。

本投資法人は、不動産等資産を主たる対象とし、主たる用途が旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設・設備（宿泊施設に付随するプール、会議場、結婚式場、物販店舗、その他レジャー施設等を含みます。以下同じです。）の用に供される不動産等（後記「2 投資方針　（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(イ) 不動産等」に定義します。以下同じです。）並びにこれに関連する不動産対応証券（後記「2 投資方針　（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ロ) 不動産対応証券」に定義します。以下同じです。）を主な投資対象とし、また、家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設及び賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産等、並びにこれに関連する不動産対応証券にも投資して資産の運用を行います（規約第30条第1項）。

本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第39条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2015年7月22日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程としていちごホテルリート投資法人運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。

（注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（注1）投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（4） 投資法人の機構　① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針　（1） 投資方針」及び同「（2） 投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2 投資方針　（3） 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（3） 投資法人の仕組み」をご参照下さい。

（注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）です（振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項及び第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」と言います。）についての記載には、本振替投資法人債を含むものとします。

（注3）本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。

（3）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

本書の日付現在の本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下のとおりです。

(イ）資産運用委託契約

(ロ）一般事務委託契約／資産保管業務委託契約／事務委託契約（投資口事務受託契約）

(ハ）スポンサーサポート契約

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

（注1）いちご株式会社は、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第8条第3項に規定する親会社をいいます。）であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める本投資法人の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）に該当します。

（注2）いちご地所株式会社は、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に規定する利害関係人等をいいます。以下同じです。）のうち、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第29条の3第3項第2号の取引を行った法人であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第12条第3項に定める本投資法人の特定関係法人に該当します。

（注3）ワンファイブホテルズ株式会社は、本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第29条の3第3項第3号又は第4号に掲げる取引を行い、又は行った法人であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第12条第3項に定める本投資法人の特定関係法人に該当します。

③　匿名組合出資等の仕組み

本投資法人は、本書の日付現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。

（4）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

(イ)　機関の内容

本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の数に1を加えた数以上とします。）とし、すべての執行役員及び監督役員は役員会を構成します（規約第18条）。

本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

なお、本投資法人の役員は5名以内とします。

a.　投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行いますが（規約第11条）、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行わなければなりません（投信法第93条の2第2項）。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第6章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

本投資法人の投資主総会は、2018年10月1日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年毎の10月1日及び同日以降遅滞なく招集し（規約第9条第2項）、また、必要があるときは随時招集することができるとされています（規約第9条第3項）。

また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合には原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

b.　執行役員、監督役員及び役員会

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項及び第5項並びに会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します（投信法第111条第1項）。また、役員会は、上記の一定の職務執行に関する承認権限のほか、投信法及び規約に定める権限を有し、執行役員の職務執行を監督します（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数の議決をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項及び規約第23条）。

投信法の規定（投信法第115条第1項及び会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（投信法第115条の6第7項及び規約第21条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の3第1項）。

c.　会計監査人

会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

(ロ)　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営され、原則として3か月に1回以上開催することとされています。役員会では、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務執行に関する報告のほか、その他執行役員が報告すべきと判断した事項について、口頭又は書面による報告を行っています。また、役員会には、本資産運用会社の各部門の責任者が同席し、監督役員が必要とする質問に適切に回答ができるよう、詳細な報告を受けることができる内部管理体制を確立しています。監督役員は、役員会での報告事項を通じ、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の業務遂行及び資産の運用業務が適切に行われていることを監視する役割を果たしています。

(ハ)　内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

監督役員は、役員会において、執行役員及び本資産運用会社より本投資法人の資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する詳細な報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、監督機能を果たします。

会計監査人は、決算ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、監査報告書を提出することに加え、監査の過程で法令違反等が認められた場合には、その事実を監督役員に対して報告することで、監督役員との相互連携を図っています。

(ニ)　本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本投資法人の執行役員は、定期的に資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況に係る報告を受けるとともに、必要に応じて各関係法人の内部管理、内部統制状況等をヒアリングし、業務執行状況を管理する体制を整えています。

②　投資法人の運用体制

前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

(イ)　業務運営の組織体制

本資産運用会社は、本投資法人以外の投資法人の資産運用業務を受託しており、これにより不動産及び金融市場の変化に対する迅速な対応、不動産投資運用に必要な経験、知識の向上等のシナジー効果が得られると考えています。

また、利益相反防止体制にも十分配慮し、以下の組織体制を構築しています。

本資産運用会社組織図

本資産運用会社は、実効性ある内部統制システムを構築し、取締役会による監督機能と重要な業務執行の決定の適正性を高めるため、取締役のうち2名を社外取締役とした上で、本資産運用会社の業務を執行する取締役に執行させることとしています。

投資運用業、投資助言・代理業に関する諸業務は、オフィスリート投資運用部、ホテルリート投資運用部、グリーンインフラ投資運用部、財務企画部がそれぞれの分掌に従い実施します。

第二種金融商品取引業に関する諸業務は、財務企画部がその分掌に従い実施します。

監査部、リスク・コンプライアンス部を代表取締役直轄の組織とするとともに、企画管理部及び監査部に親会社である持株会社との兼務者を置き、グループのガバナンス態勢との連携を図っています。

資産運用に関する審議を行う機関として、オフィスリート（いちごオフィスリート投資法人）、ホテルリート（いちごホテルリート投資法人）、グリーンインフラ（いちごグリーンインフラ投資法人）別に投資運用委員会を設けています（なお、本書において、特段の言及のない限り、「投資運用委員会」とのみ表記する場合、投資運用委員会（ホテルリート）を意味します。）。

リスク管理、コンプライアンスに関する審議を行う機関として、リスク・コンプライアンス委員会を設けています。

ホテルリート投資運用部が本投資法人の運用を、オフィスリート投資運用部がいちごオフィスリート投資法人の運用を、グリーンインフラ投資運用部がいちごグリーンインフラ投資法人の運用をそれぞれ担当しています。

(ロ)　本資産運用会社の各組織の業務分掌体制

本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は以下のとおりです。なお、本「② 投資法人の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけではなく、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人並びにその他の業務にも関与していますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。

（注）以下、「利害関係者」とは、いずれもかかる「利害関係者」を意味します。

(ハ)　委員会の概要

本投資法人の運用に関連する、投資運用委員会及びリスク・コンプライアンス委員会の概要は以下のとおりです。

a．　投資運用委員会

（注）社外有識者として不動産鑑定士1名が選任されています。

b．　リスク・コンプライアンス委員会

（注）社外有識者（委員長）として弁護士1名が選任されています。

③　投資運用の意思決定機構

(イ)　本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項

本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に沿って、投資方針、財務方針、分配の方針等を、運用ガイドラインにおいて定めています。

運用ガイドラインの制定手続は、以下のとおりです。

a． 　ホテルリート投資運用部が、財務企画部と協議の上、運用ガイドライン案を起案します。

b． 　運用ガイドライン案は、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認を経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。

c． 　ホテルリート投資運用部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に運用ガイドライン案を付議します。投資運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投資主価値の最大化という観点から適切かどうかについて審議の上、決議します。

　　　運用ガイドライン案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート投資運用部に運用ガイドライン案を差し戻し再検討させます。差し戻しを受けたホテルリート投資運用部は、改めて運用ガイドライン案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。

d． 　投資運用委員会で決議された運用ガイドライン案は、社長決裁により制定されます。

　　　運用ガイドラインは、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果、変更を行わないこともあります。また、投資環境の大幅な変化があったときは、運用ガイドラインを随時変更するものとします。

　　　運用ガイドラインの変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。

(ロ)　本投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制

本投資法人の資産の運用に際して、ホテルリート投資運用部及び財務企画部は、運用ガイドライン、資産運用管理規程（いちごホテルリート投資法人）（以下、「資産運用管理規程」といいます。）及び資産運用管理計画に従います。

本資産運用会社は、運用ガイドライン及び資産運用管理規程に従って、資産運用管理計画を策定します。

資産運用管理計画の作成手続は、以下のとおりです。

a．　ホテルリート投資運用部が、財務企画部と協議の上、資産運用管理計画案を起案します。

b．　資産運用管理計画案は、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認を経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。

c．　ホテルリート投資運用部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に資産運用管理計画案を付議します。投資運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投資主価値の最大化という観点から適切かどうかについて審議の上、決議します。

　　　資産運用管理計画案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート投資運用部に、資産運用管理計画案を差し戻し再検討させます。差し戻しを受けたホテルリート投資運用部は、改めて資産運用管理計画案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。

d. 　投資運用委員会で決議された資産運用管理計画案は、社長決裁により制定されます。

　　　資産運用管理計画は、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果、変更を行わないこともあります。また、上記期間中に資産運用管理計画を変更する必要が生じた場合には、随時変更することもあります。

　　　資産運用管理計画の変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。

(ハ)　資産の取得及び売却に関する事項

a.　投資資産情報の取扱い

投資対象となる資産情報の収集及びファンドによる購入に関しては、投資機会の競合による利益相反を防止する観点から、「取得資産情報の取扱いに関する規程」により、本資産運用会社が入手した取得資産（業務の内容及び方法書第6条第1項第1号に定める不動産等又は業務の内容及び方法書第6条の2第1項第1号に定める再生可能エネルギー発電設備等（注）をいいます。以下同じです。）情報（以下「取得資産情報」といいます。）の恣意的な配分を防止することとしています。

（注）「再生可能エネルギー発電設備等」とは、ⅰ.再生可能エネルギー発電設備（後記「2 投資方針　（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類」に定めるものをいいます。以下同じです。）、ⅱ.再生可能エネルギー発電設備に伴う土地・建物、土地・建物の賃借権及び土地に係る地上権、ⅲ.上記ⅰ及びⅱに掲げる資産を信託する信託の受益権、ⅳ.上記ⅰ及びⅱに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権及びⅴ. 外国における上記ⅰからⅳまでに掲げる資産に類似するものをいいます。以下同じです。

ⅰ.　　本資産運用会社において取得資産情報を入手した場合、以下のローテーション・ルールに基づき、オフィスリート投資運用部、ホテルリート投資運用部又はグリーンインフラ投資運用部の部長に対し、当該資産の取得検討を優先的に行う権利（以下「優先検討権」といいます。）が与えられます。

＜ローテーション・ルール＞

① オフィスリート投資運用部、ホテルリート投資運用部又はグリーンインフラ投資運用部が自らのソーシング活動により受領した取得資産情報については、資産の種類・用途区分を問わず、受領した各部が第1順位の優先検討権を持ち、第2順位以下については下記②の優先検討権順位を準用します。

② ①の各部以外の役職員が取得資産情報を受領した場合（「取得資産情報のグループ内優先検討順位に関する覚書」を結んだグループ会社から受領した場合を含みます。）は、資産の種類・用途区分ごとに、以下の優先検討機会のローテーションを実施します。

（注1）再生可能エネルギー発電設備等が不動産等の付属設備である場合は当該不動産等に含めます。

（注2）不動産等の「用途区分」は、当該物件（区分所有権の場合は、その専有部分）の最大の床面積の用途によって区分します。

（注3）「オフィスビル」とは、事務所を主な用途とする不動産等をいいます。

（注4）「ホテル」とは、旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設・設備（宿泊施設に付随するプール、会議場、結婚式場、物販店舗、その他レジャー施設等を含みます。）の用に供される不動産等をいいます。また、家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設、賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産等を含みます。

（注5）その他の不動産等とは、オフィスビル、ホテル及び再生可能エネルギー発電設備等以外の不動産等をいいます。

（注6）当該取得資産情報が、複数の資産を一として取得することを前提としている場合、各個別資産ごとに種類・用途区分を判断したときに、該当する資産数（資産数が同数の場合、不動産等が再生可能エネルギー発電設備等に優先し、不動産等の間では延床面積で判断します。）が最も多い種類・用途区分の資産を基準としてローテーション・ルールを適用します。

③ ①及び②にかかわらず、当該資産の売主が、本投資法人、いちごオフィスリート投資法人及びいちごグリーンインフラ投資法人のスポンサーであるいちご株式会社、その子会社又はいちご株式会社若しくはその子会社が出資する法人（出資割合が過半以上の場合に限ります。）であり、当該売主より取得候補者を本投資法人、いちごオフィスリート投資法人又はいちごグリーンインフラ投資法人のいずれかに指定されている場合には、それぞれ、ホテルリート投資運用部、オフィスリート投資運用部又はグリーンインフラ投資運用部の部長に当該資産の優先検討権が与えられます。

ⅱ．　　ⅰに定める場合において、当該第1順位の各部長において取得検討を辞退することを決定した場合には、第2順位の部長に優先検討権が与えられるものとし、それ以降の順位についても同様に取り扱うものとします。

ⅲ．　　ⅰ及びⅱに記載のプロセスの遵守状況についてはコンプライアンス・オフィサーの確認を要します。

ⅳ．　　ホテルリート投資運用部、オフィスリート投資運用部及びグリーンインフラ投資運用部は、定期的に各投資法人の役員会に取得検討の結果を報告します。

b．　資産の取得に関する事項

i．　　ホテルリート投資運用部は、慎重に対象資産を精査し本投資法人の投資方針及び投資基準に照らして検討の上、当該資産の取得に関する稟議を起案します。起案はホテルリート投資運用部が行い、取引一任代理等に係る投資判断を統括する重要な使用人の付議承認を経て、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。

ii． 　利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート投資運用部が投資運用委員会に付議し、投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、その後の社長決裁をもって、取得が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案をホテルリート投資運用部に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。

iii．　利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート投資運用部がリスク・コンプライアンス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当該議案をホテルリート投資運用部に差し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、その後の社長決裁をもって、取得が決定されます。

iv． 　上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合にはホテルリート投資運用部は資産の取得を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。

　　　 なお、利害関係者との取引については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 （2） 利害関係者取引規程」もご参照下さい。

c．　資産の売却に関する事項

i．　　ホテルリート投資運用部は、慎重に対象資産を精査し、本投資法人の投資方針及び投資基準に照らして検討の上、当該資産の売却に関する稟議を起案します。起案はホテルリート投資運用部が行い、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。

ii． 　利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート投資運用部が投資運用委員会に付議し、投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、その後の社長決裁をもって、売却が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案をホテルリート投資運用部に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。

iii．　利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート投資運用部がリスク・コンプライアンス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当該議案をホテルリート投資運用部に差し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、その後の社長決裁をもって、売却が決定されます。

iv． 　上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、ホテルリート投資運用部は資産の売却を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。

　　 　なお、利害関係者との取引については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 （2） 利害関係者取引規程」もご参照下さい。

d．　資金調達に関する事項

i．　　財務企画部は、調達条件等を精査し、本投資法人の資金調達方針に照らして検討の上、資金調達に関する稟議を起案します。起案にあたっては、リスク・コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。

ii． 　利害関係者以外との取引の場合、財務企画部が当該取引の対象となる投資運用委員会に付議し、投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、その後の社長決裁をもって、資金調達が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案を財務企画部に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。

iii．　利害関係者との取引に該当する場合、財務企画部がリスク・コンプライアンス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当該議案を財務企画部に差し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、その後の社長決裁をもって、資金調達が決定されます。

iv． 　上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、財務企画部は資金調達を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。

　　 　なお、利害関係者との取引については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限（2）利害関係者取引規程」もご参照下さい。

(ニ)　資産の運用管理に関する事項

　ホテルリート投資運用部は、運用ガイドライン、資産運用管理規程、資産運用管理計画及び取得資産情報の取扱いに関する規程に従って、運用資産の運用管理を適切に行い、その状況を取り纏めて、定期的に投資運用委員会に報告します。ホテルリート投資運用部は、運用資産の運用管理に係る各種契約を締結又は変更する場合（利害関係者取引規程に定められている利害関係者との間で締結する不動産等の賃貸借契約、運営委託契約、管理委託契約、媒介契約、工事請負契約等を含みます。）は、職務権限一覧表に従って、決裁権限者の決裁を受け、要すれば投資運用委員会に報告しなければなりません。運用資産の運用管理に関し、利害関係者取引規程に定められている利害関係者との間で契約等を締結又は変更する場合には、利害関係者取引規程の規定に則った手続きを経て決裁を受けなければなりません。

④　投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

本投資法人は、投資運用リスクについて、その業務を委託している本資産運用会社を通じて、以下のようなリスク管理体制を整備しています。また、本投資法人は、役員会規則において、少なくとも3か月に1回定時役員会を開催することを定めています。役員会では、執行役員が本資産運用会社の業務執行状況について報告することとされており、役員会を通じて本資産運用会社によるリスク管理をモニタリングすることで、本投資法人自らリスク管理に努めています。

(イ)本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及び態勢を定めています。「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクを外的要因に関するリスク、取引先に起因するリスク、不動産に固有のリスク、業務に起因するリスク、人的・組織的な事由に起因するリスク、環境問題関連に起因するリスク、固有リスクに分類した上で、リスクの管理方法やリスク顕在時の対応について定めています。

(ロ)本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程」、「利害関係者取引規程」、「内部情報管理規程」、「コンプライアンス規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、リスクの適切なコントロールに努めています。

a.　運用ガイドライン等

本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた上で、基本方針、投資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的支出に関する基本方針、付保方針、ポートフォリオの見直し・売却方針及び財務方針等について定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金調達に関する各種計画の内容及び策定方法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続について定めた「資産運用管理規程」並びに本投資法人と利益相反のおそれのある当事者間での取引等について行為基準、手続について定めた「利害関係者取引規程」を遵守することにより、本投資法人の運用の対象となる不動産等の投資運用リスクの管理に努めています。

b.　内部情報管理規程

本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役職員がその業務に関して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等について定めた「内部情報管理規程」を遵守することにより、その未然防止に努めています。

c.　コンプライアンス規程等

本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用会社に関連するあらゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会規範を十分にわきまえ誠実かつ公正な企業活動を全うすること」と定義した上で、「コンプライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を定め、コンプライアンスに関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当該各種規程類を遵守することにより、投資運用リスクの管理に努めています。

d.　その他

本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内部監査規程」を定め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の発見及び未然防止、業務活動の改善向上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な運営が可能となるよう努めています。

（5）【投資法人の出資総額】

（本書の日付現在）

（注）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減は、以下のとおりです。

（注1）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注2）1口当たり発行価額111,700円にて新規物件の取得資金の調達等を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。

（6）【主要な投資主の状況】

本投資法人の第22期計算期間末（2026年7月31日）現在の主要な投資主は以下のとおりです。

（注）比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第2位未満を切捨てにより記載しています。

（参考）所有者別状況

（2026年7月31日現在）

（注）所有投資口数の比率は、小数第2位未満を切捨てにより記載しています。

2【投資方針】

（1）【投資方針】

①　本投資法人の基本理念及び特徴

(イ)　本投資法人の基本理念

本投資法人は、現存不動産に新しい価値を創造することを目指すいちごグループの「心築」(注1)機能および強力なソーシング力を最大限活用し、ホテル用不動産等に投資を行うホテル特化型リートです。本投資法人は、今後も安定した国内需要に加え、インバウンド需要のさらなる拡大により、ホテル用不動産等の重要性が一層高まると考えています。

日本国内のホテル・旅館等の宿泊施設のうち、J-REIT(注2)が保有する物件は一部に限られており、ホテル用不動産等は今後もJ-REITの取得対象資産として、大きな成長ポテンシャルを有するものと考えています。また、わが国では、築20年以上経過したホテルが多く、今後も築年数の経過は進んでいきます。このような状況下において、本投資法人は、いちごグループの「心築」機能を活用することで、築年数が経過したホテルの資産価値を向上させ、安全かつ質の高い宿泊施設として中長期的に運用を行っていくことが可能であると考えています。

本投資法人は、ホテル用不動産等は、各種不動産の中でもハード・ソフト両面の改善により収益性の向上が相対的に高く期待できるアセットタイプであると考えています。これを踏まえ、本投資法人は、いちごグループが培ってきた不動産価値向上ノウハウおよびソーシング力を最大限に活用し、社会生活に不可欠なインフラであり高い付加価値を有するホテル用不動産等への重点投資を通じて、安定性と成長性の両面を追求した中長期的な運用を行い、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。

（注1)「心築」とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しています。以下同じです。

（注2)「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。

(ロ)　本投資法人の特徴

本投資法人は、ホテル用不動産等を主な投資対象とするホテル特化型リートであり、いちごグループが培ってきた「心築」機能を軸としたビジネスモデルのノウハウおよび強固な運用体制を活用し、戦略的なCAPEXの実施を通じて収益力の向上を図ります。また、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごグループの強力なソーシング力を最大限に活用し、規模の経済性を重視した着実なポートフォリオの成長を目指します（詳細については、後記「② 本投資法人の成長戦略　(ニ) いちごグループについて」をご参照下さい。）。

ホテルマーケットの変遷を踏まえた重点的な投資を行うにあたり、当面は、成長性を追求しつつも、需要の安定性や景気下降局面における収益への影響力等を考慮し、景気変動に対しても相対的に安定した収益力を確保できると考える宿泊主体・特化型ホテル（注）への優先的な投資を行います。さらに、上場以降、いちごグループのソーシング力およびサポート体制を最大限に活用し、積極的な外部成長によるポートフォリオの拡大に加え、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点から分散投資を図り、収益の安定性と成長性を追求するポートフォリオの構築を目指します。ポートフォリオの安定運用が可能となった段階においては、総合的な判断のもと、より高い成長性が期待できるリゾートホテル（注）やフルサービスホテル（注）の取得を目指します。

今後も、いちごグループのサポートを最大限に活用し、ポートフォリオの収益力を向上させながら、着実に成長していくことで、投資主価値の最大化を目指します。

（注）各ホテルタイプの詳細については、後記「③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針　(イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。

②　本投資法人の成長戦略

(イ)　いちごグループの「心築」モデルと強力な運用体制

いちごグループは、「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の「いちご」」を経営理念として掲げ、J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドを運用する「アセットマネジメント」、賃料収入を享受しつつ、いちごグループの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現する「心築」、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業の「クリーンエネルギー」事業等を行っています。

いちごグループは、2026年8月末日時点で2.0兆円以上の累積運用資産残高、累積231本の不動産ファンド組成本数を有しています（2026年8月末日現在の運用資産残高は約6,296億円）。特に各投資家の投資基準に応じた案件のソーシング、不動産・金融技術や建築技術、オペレーションマネジメント力及びバリューアップ技術を活かした不動産価値向上を強みとしています。

a.　「心築」機能を軸としたビジネスモデルに係る運用体制

本資産運用会社といちごグループとの協働により、いちごグループの物件管理及びテナントリレーションに関わる専門チームと建築・開発の専門チームが携わり、テナント（オペレーター）に「顔」が見える強固な運用体制を構築し、資産運用を行います。

(ロ)　いちごグループの強みを活用した成長戦略の実現

本投資法人は、いちごグループが培ってきた不動産の価値向上のノウハウおよび強固な運用体制を活用し、戦略的なCAPEXの実施を通じて内部成長を図ります。また、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごグループの強力なソーシング力を最大限に活用し、規模の経済性を重視した着実なポートフォリオの成長を目指します。

a.　ホテル用不動産等に関するいちごグループのノウハウを活用したバリューアップ

ホテル用不動産等は、投資法人が効果的かつ戦略的なCAPEXの実施等により物件のバリューアップを図ることで、テナント（オペレーター）の売上の安定や増加に直接的に貢献し得るアセットタイプであると本投資法人は考えています。この考えに基づき、本投資法人では、いちごグループの「心築」機能を軸としたビジネスモデルを活用し、効果的かつ戦略的なCAPEXの実施によりアセットのポテンシャルを引き上げ、安全で質の高いホテル用不動産等の中長期的な運用を通じて、投資主とテナント（オペレーター）がWIN-WINの関係になり得る成長モデルを追求します。

＜バリューアップ戦略を通じて、投資主とテナント（オペレーター）がそれぞれ利益を享受可能なサイクルを実現＞

b.　変動賃料形態の導入による利益成長の実現

アップサイド・ポテンシャルを追求できる賃料契約形態の導入

保有資産における賃貸借契約は、取得価格ベース（2026年7月末日時点）で、固定賃料のみの賃貸借契約が締結されている物件が9.7％、固定賃料と変動賃料で賃貸借契約が締結されている物件が88.3％、変動賃料のみの賃貸借契約が締結されている物件が2.0％となっています。本投資法人のポートフォリオは、賃料全体に占める変動賃料の割合に照らして、インバウンド旅行者の増加や宿泊需要の拡大を背景にした賃料上昇の可能性を捕捉しやすく、賃料のアップサイド・ポテンシャルが追求可能であると、本投資法人は考えています。一方、景気下降局面による収益への影響を考慮し、ポートフォリオの賃料に占める変動賃料割合は賃料ベースで40％程度を目処に、アップサイドの期待できる賃料契約形態を導入することで、投資主価値の最大化の追求を目指します。

c.　積極的なCAPEXの実施による利益成長の実現

本投資法人は、保有物件に対する効果的かつ戦略的なCAPEXの実施により、バリューアップの効果をもたらすことによって着実な利益成長を図り、投資主価値の最大化を目指します。バリューアップにあたっては、マーケット分析を基に各対象資産のポジション及びポテンシャルを把握したうえで、いちごグループの建築・開発チームのノウハウを最大限に活用し、対象資産のオペレーターともその運営方針を確認しながら収益力の安定化、最大化を目指したリニューアル工事等（コンバージョン(注)による新たな収益機会の創造を含みます。）を実施します。

本投資法人は、ホテル用不動産等のバリューアップには、テナント（オペレーター）も重要な役割を担っていると考えています。効率的で安定したキャッシュ・フローの達成とさらなる成長による資産価値最大化のために、本資産運用会社による最適なテナント（オペレーター）の選択と適切な賃貸借契約条件の設定、ホテル運営のモニタリング、収益構造の改革に向けた協議等を可能な範囲で継続的に行うことにより、本資産運用会社とテナント（オペレーター）が協働していく体制を構築することを目指します。

(注)「コンバージョン」とは、物件の現状の建物用途を変更することをいいます。以下同じです。

(ハ)　ポートフォリオの早期成長の実現に向けた成長戦略

本投資法人は、いちごグループによる強力なスポンサーサポートを通じて、いちごグループのソーシング力及びウェアハウジング機能（注）を活用した物件取得による外部成長を目指します。

（注）「ウェアハウジング機能」とは、いちごグループまたはいちごグループが組成するビークルが物件を取得し、一定期間保有したのち、本投資法人に当該物件を売却する機能をいいます。以下同じです。

a.　J-REITの取得対象としてのホテル等の宿泊施設

ホテル・旅館等の宿泊施設は、国内全体の資産ストックと比較してJ-REITが保有する施設数が限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、適切なリノベーション等によって価値を向上させた後に取得対象となり得るホテル用不動産等を含め、大きな拡大ポテンシャルが存在するものと本投資法人は考えています。

b.　ホテルの築年数

国内のホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加していくことが想定されます。いちごグループによるザ・ワンファイブ福岡天神・コンフォートホテル大阪心斎橋（いちご心斎橋ビル）の価値向上の実績に代表されるように、一定程度築年数が経過した物件であっても、適切なバリューアップ等の投資を実施することにより、資産価値を向上させ、その付加価値を高めることが可能です。本投資法人は、いちごグループが蓄積した不動産の価値向上に係る豊富なノウハウを活用することにより、本投資法人の将来的な取得可能物件が広がり、取得後のダウンタイム（注）を最小限にする効率的な運用も可能となるものと考えています。本投資法人は、宿泊施設としての機能及び資産の質を考慮し、いちごグループによる必要なリノベーションの実施も含め総合的に判断して、築年数にかかわらず投資対象物件を選定します。

（注）「ダウンタイム」とは、リノベーションの実施やオペレーターの変更等バリューアップのための施策に伴い、ホテル営業の一部又は全部を一時的に休止することによって対象物件からの収益が減少する期間をいいます。

c.　いちごグループの強みを活用した成長の実現

いちごグループは、物件取得、資産価値向上、物件譲渡、再投資を繰り返す、「心築」機能を軸としたビジネスモデルを有しています。

本投資法人は、独自の物件取得ルートに加え、いちごグループによる不動産の資産価値向上のノウハウとウェアハウジング機能を最大限活用し、更なる成長の実現を目指します。

d.　物件のコンバージョンを通じたパイプラインの拡充

いちごグループが首都圏に保有する住宅物件のコンバージョン、サービスアパートメントの組入れ等により、中長期的にパイプラインの拡充を図ることを検討します。

e.　いちごグループの物件取得力及び与信力を背景にした「バックアップサポート」

本投資法人は最適なタイミングでの物件取得を実現するため、継続的に成長投資を拡大しているいちごグループの物件取得力及び上場グループとしての与信力をバックアップとして活用していくこととし、このようないちごグループによるスポンサーサポート強化の一環として、本投資法人といちご株式会社は、本投資法人の要請がある場合、いちご株式会社が信用補完に係るサポートを有償で提供する旨を合意しています。

当該合意に基づき、本投資法人は、本投資法人に対する金融機関による融資若しくは投資家による出資、本投資法人による不動産若しくは不動産を信託財産とする信託受益権の取得、これらに関連する事項、又はその他本投資法人の運営に資する事項について、いちご株式会社による信用補完を得る必要があると判断した場合は、いちご株式会社に対し信用補完を要請することができます。いちご株式会社は、当該要請があった場合において、当該要請が法令等に反することなく、かつ、スポンサーサポート契約の目的に合致すると判断した場合、個別合意書を締結した上で、スポンサーレターの提出、保証契約の締結又は物件の取得に係る契約の締結その他の方法により、有償（注）で、本投資法人の信用を補完します（以下、かかるサポートを「バックアップサポート」といいます。）。

本投資法人は、バックアップサポートは、例えば、本投資法人が物件を取得できない場合の代替買主が確保されていること等により、売主が物件を本投資法人に譲渡することを合意する上で一定の有意な効果をもたらし得るものと考えています。また、バックアップサポートは、上記のように資金調達ができないために本投資法人がバックアップサポート対象物件を取得できないこととなった場合であっても、本投資法人が将来これらの物件をいちご株式会社から取得できる可能性を確保できるという意味においても、資産取得に関する有効なスポンサーサポートであると考えています。本投資法人では、今後、本投資法人の成長に寄与する物件取得に際し、信用補完の必要性等を考慮して、いちごグループと協議の上、いちごグループによるバックアップサポートを有効に活用していく方針です。

（注）信用補完の対価は、信用補完の対象となる取引内容及び市場環境等により異なるため、個別案件ごとに当事者間の協議によって決定することとなりますが、主に以下の要素等を考慮の上決定することとなります。

・スポンサーが物件を代替取得するために要する下記の取得コスト等

取得のためのデュー・ディリジェンスコスト

取得ビークルの設立及び維持管理費用

取引のために支払う仲介手数料

関連契約締結等に伴う法務専門家への委託コスト

・スポンサーが代替で負担する下記の資金コスト又は与信枠の設定維持コスト等

取得費用立替のための資金調達コスト

取得のための与信の設定及び維持コスト

・信用補完によってスポンサーが負う下記のリスク量に関する対価

売主がスポンサーに対して要求する補償のための債務負担等の可能性

・取引実行により投資法人が享受する下記の経済的利益等

対象物件取得のために既に投下した費用が無駄なものとなることの回避

再取得に係る取引手数料等の削減

物件取得が遅れることによる収益減少の回避

なお、上記対価の支払いを伴う信用補完は、利害関係者取引規程第4条第2項（9）に該当するため、その対価の支払いについては利害関係者取引規程第5条に基づき本資産運用会社のリスク・コンプライアンス委員会、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の投資運用委員会の順に審議されます。詳細は、前記「1 投資法人の概況　（4） 投資法人の機構　③ 投資運用の意思決定機構　（ハ） 資産の取得及び売却に関する事項　d. 資金調達に関する事項」をご参照下さい。

(ニ)　いちごグループについて

いちごグループの持株会社であるいちご株式会社は、2011年1月、旧いちご不動産投資法人（当時の商号：ジャパン・オフィス投資法人）（以下「旧いちごリート」といいます。）の資産運用会社を子会社化し、J-REIT事業に参入した後、同年8月にFCレジデンシャル投資法人（以下「FCR」といいます。）の資産運用会社を子会社化しました。さらに、同年11月にFCRを存続投資法人、旧いちごリートを消滅投資法人とする吸収合併（合併後の商号：いちご不動産投資法人）（現商号：いちごオフィスリート投資法人）、及び、FCRの資産運用会社を消滅会社、旧いちごリートの資産運用会社を存続会社とする吸収合併をそれぞれ実現しました。また、同年1月には、中小規模不動産や底地等における不動産ソリューション事業を行ういちご地所株式会社を設立し、資産クラスを問わず、投資家のニーズに広く応えていくことができる体制を確立しています。同社は、いちごグループにおけるJ-REIT事業のウェアハウジング機能も担っています。

また、2012年11月、不動産の新規有効活用を図るため、いちごECOエナジー株式会社を設立し、将来のインフラファンドの組成等も視野に入れたメガソーラー（大規模太陽光発電）を主軸としたクリーンエネルギー事業を開始しました。そして、本資産運用会社が運用を行う、太陽光その他の再生可能エネルギー発電施設に投資するいちごグリーンインフラ投資法人が2016年12月1日付で東京証券取引所インフラ市場に上場しました。

本投資法人は、いちごグループの強力なスポンサーサポートを通じて、外部成長及び内部成長を目指します。

＜ガバナンス体制＞

いちごグループは、コンプライアンスを重視した誠実なグループ経営を実践することを目的として、持株会社（いちご株式会社）は制度設計を指名委員会等設置会社とし、本資産運用会社は取締役会・監査役・会計監査人設置会社としており、取締役のうち2名を社外取締役とし、その全員を東京証券取引所の定める独立役員としています。

＜CSR活動（社会的責任活動）＞

いちごグループは、日本社会の一員として、国民のために果たすべき役割を以下のとおり経営理念として定め、商号の由来である「一期一会」の心得のもと、この実現を最大の目標とすることとしました。

経営理念

日本を世界一豊かに。

その未来へ心を尽くす一期一会の「いちご」

いちごグループにおけるCSR活動の取組事例は以下のとおりです。

いちごグループは、サステナブル（持続可能）な社会形成に向け、事業活動を通じた貢献を目指しており、事業活動を通じた環境配慮へのコミットメントの表明として、環境省の中央環境審議会の提言に基づき、持続可能な社会形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針として策定された「21世紀金融行動原則」に署名参加しており、いちご株式会社によると、これは不動産運用を主業とする企業グループとしては初めてとのことです。

また、いちごグループは、環境省が推進する低炭素社会の実現に向けたキャンペーン「Fun to Share」の趣旨に賛同し、これまで培ってきた「心築」機能を活かし、不動産の経済的耐用年数の長期化、質の向上を図り、いわゆる「サステナブル不動産」、「サステナブル社会」、ひいては低炭素社会への貢献に取り組むことを表明しています。

(ホ)　今後の成長戦略の基本方針

本投資法人は、今後も、継続的な外部成長により投資主価値の向上を図るとともに、安定性を確保しつつ成長性を訴求することが可能なポートフォリオを構築することにより、更なる成長を目指します。

（注）アクションプランの内容はあくまで計画であり、その実現を保証するものではありません。また、現時点での計画であり、今後随時変更する可能性があります。

③　本投資法人のポートフォリオ構築方針

(イ)　本投資法人の投資対象

本投資法人は、ホテル用不動産等を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フローを確保するとともに、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。本投資法人は、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」、「その他宿泊施設」の各ホテルタイプに分類し、個別物件の特性及び競争力等を見極めるためのデュー・ディリジェンスを行った上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資することが期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行います。

本投資法人は、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行いますが、当面は成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等を考慮し、景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であると本投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。また、本投資法人は上場以降、いちごグループのソーシング力とサポート体制を最大限に活用し、積極的な外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性と成長性を追求するポートフォリオの構築を目指します。そして、ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し、より成長性を追求することが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指します。本投資法人が主な投資対象とする各ホテルタイプは以下のとおりです。

a.　宿泊主体・特化型ホテル

駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣、高速道路のインターチェンジ付近等に位置し、付帯施設を限定、又は最小限にして宿泊を主体としたホテル及び宿泊に特化したホテル。なお、カプセルホテルを含みます。

b.　フルサービスホテル

駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、大都市圏、政令指定都市、県庁所在地等の都市及び市街地近郊に位置し、宿泊施設に加え、レストランなどの料飲施設・設備、宴会・会議場等の付帯施設を備えており、フルラインのサービスを提供するホテル。

c.　リゾートホテル

観光地、景勝地、レジャー施設近隣に位置し、比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン、宴会場、会議場、スポーツ施設などより多様な付帯施設・設備を有するホテル。

d.　その他宿泊施設

交通の利便性が高い都市部、都市近郊、駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣等に位置し、旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設で、ホテル以外の各宿泊施設及びサービスアパートメント等。

本投資法人の投資対象地域は、国内の主要都市及びそれらに準ずる都市並びに有力な観光資源を有する国内外の都市とし、収益の変動リスクを軽減するため、地域分散等を図るものとします。また、ホテル用不動産等の営業部門収入の構成や所在地の特性による分類においても、賃料収入が変動するリスクを軽減するため、投資対象の分散を図るものとします。

(ロ)　物件選定の基準

本投資法人は、物件選定にあたっては、それぞれ下記の5点に着目して、総合的な判断を基に投資を行います。

a.　立地（Hard）：ホテル立地としての高い競争力

十分な集客が見込める主な都市圏の駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、景勝地、観光地、レジャー施設等の近隣に所在

b.　建物（Hard）：ホテル用不動産等としての物件クオリティ

宿泊設備及びその他必要な付帯設備が整っている点、改修によって利用可能な状態となり得る点を加味し、ホテル用不動産等として競争力が高い設備を有しているかを総合的に判断

c.　バリューアップ余地（Hard）：いちごグループの実績、ノウハウを活用したバリューアップ余地

効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することで、安定的な運営又はアップサイドを獲得する可能性を考慮

d.　オペレーター（Soft）：オペレーターとしての信用力と高い運営能力

オペレーターとしての信用力、適切な運営を可能とする運営能力については、これまでのオペレーターの運営実績及び今後の成長性等を総合的に判断

e.　キャッシュ・フロー分析（Soft）：個別ホテルごとに異なるキャッシュ・フロー（賃料収入）の詳細な分析と、賃料契約形態の適切な設定

ポートフォリオ全体のキャッシュ・フローの安定と成長を図るため、個別ホテルごとのキャッシュ・フロー分析と適切な賃料契約形態による契約の締結を実施

(ハ)　投資対象物件のデュー・ディリジェンス

a.　投資対象物件の取得における検討項目

投資対象物件の取得にあたっては、下記「投資対象物件の取得における検討項目」に挙げる調査項目に基づいて、経済的調査、物理的調査及び法律的調査を実施し、十分なデュー・ディリジェンスを行います。

＜投資対象物件の取得における検討項目＞

（注1）不動産鑑定評価は、適正な投資採算価値をあらわす正常価格又は特定価格とします。なお、不動産鑑定業者は、正常価格及び特定価格の鑑定実績、又は不動産投資信託に組込まれている不動産等の鑑定実績に乏しい鑑定業者は選定しません。

開発案件で対象建物が未竣工のため不動産鑑定評価を得ることが困難な場合、竣工予定の建物が予定どおり竣工したものと想定した価格を不動産鑑定士が鑑定評価手法を適用して求めた不動産価格調査報告書をもって不動産鑑定評価に代えることがあります。その場合、建物竣工後速やかに不動産鑑定評価を取得するものとします。

（注2）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、上記においては、PMLとは想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される全ての地震を考慮し、損失額あるいは損失の割合が10％を超過する割合を、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。

b.　投資対象物件の取得における事業調査

また、ホテル用不動産等で経営されるホテル事業に関しては下記「投資対象物件の取得における事業調査」に挙げる各項目について、可能な限りの調査を実施するとともに、当該結果を踏まえた上で、当該ホテル事業の生み出すキャッシュ・フロー、賃料収入の予想及びそれに基づく収益価格等の投資採算性についての検証を実施し、投資判断を行います。

＜投資対象物件の取得における事業調査＞

（注1）「客室稼働率」は、一定期間中における、稼働した延べ客室数（予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもかかわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合も加算することがあります。）の、全営業日における全延べ客室数に対する割合をいいます。以下同じです。

（注2）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注3）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注4）「FF&E」とは、Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。以下同じです。

c.　投資不動産の基本スペック

投資対象物件の取得にあたっては、原則として、専門性・客観性・透明性確保のため、建物状況評価、耐震性調査、環境調査、不動産鑑定評価及び市場調査を利害関係を有しない独立した外部業者へ委託し、その結果を基に詳細に検討し、原則として下記「投資不動産の基本スペック」に定める「基本スペック」の基準を考慮のうえ、投資判断を行います。ただし、「基本スペック」の一部を満たさない物件であっても、物件の競争力・収益性等を勘案した上で総合的に判断して取得することがあります。

＜投資不動産の基本スペック＞

（注1）新耐震基準とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）による改正（昭和56年施行）後の建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく構造基準をいいます。

（注2）指定区域とは、土壌汚染対策法の一部を改正する法律（平成21年法律第23号）第1条の規定による改正前の土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）第5条第4項で定義される指定区域並びに土壌汚染対策法第6条第4項で定義される要措置区域及び同法第11条第2項で定義される形質変更時要届出区域をいいます。

（注3）土壌汚染は、土壌汚染対策法及び国・地方公共団体により施行（公布後の場合は予定も含みます。）された土壌汚染にかかる法令・指針等によって定められた有害物質についての基準値を超過する状態であることを指します。

(ニ)　不動産等を投資対象とする場合は、原則として、5億円を最低投資額とし、不動産対応証券を投資対象とする場合は、原則として、1千万円を最低投資額とします。ただし、物件特性や収益性等を考慮の上、これ以外の物件にも投資することができるものとします。

④　本投資法人の財務戦略

本投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、機動的な財務戦略を実行していきます。

(イ)　エクイティ・ファイナンス

新投資口の発行は、経済環境、市場動向、LTV(注)や投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化に配慮しつつ実行します。

(注)「LTV」は、以下の計算式により算出されます。以下同じです。

LTV＝（借入金額＋投資法人債発行残高）/総資産額（*）

（*）「総資産額」は、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。

(ロ)　デット・ファイナンス

主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス、返済期限の分散を図りながら、効率的な資金調達を実行します。また、LTVは資金余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営を行います。さらに、投資法人債の発行等による資金調達の多様化にも積極的に取り組みます。

(ハ)　LTV水準

資金調達余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限とし、財務健全性を確保するようにします。ただし、新たな投資対象資産の取得、資産評価の変動により一時的に60％を超えることがあります。

(ニ)　自己投資口の取得及び消却

資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務及び資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことも検討します。自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、財務状況及び金融市場の状況等を慎重に見極めた上で実施すべきか否かを判断します。

⑤　投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制

本投資法人は、いちごグループの総合力を活用し、投資主価値の向上を追求していきます。これにあたっては、適切なガバナンス体制が重要であると考えています。具体的には以下の各種施策を講じています。

(イ)　利害関係者取引における意思決定フロー

前記「1 投資法人の概況　（4） 投資法人の機構　③ 投資運用の意思決定機構　(ハ) 資産の取得及び売却に関する事項」をご参照下さい。

(ロ)　スポンサーによる本投資法人への出資

本資産運用会社の親会社である、いちご株式会社は、2026年7月31日現在、本投資法人の投資口29,420口を保有しています。

いちごグループが本投資法人に出資し、本投資法人の投資主の利益といちごグループの利益を一致させることが、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと、本投資法人は考えています。

(ハ)　投資主利益と連動した資産運用報酬体系

1口当たり分配金に連動した資産運用報酬体系を導入することにより、投資家と利益を共有し得るコミットメントだけでなく、ポートフォリオの価値の向上を目指します。資産運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等及び税金　（3） 管理報酬等　② 本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び別紙）」をご参照下さい。

（2）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第29条）。

そして、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券（以下「不動産関連資産」といいます。）を投資対象とします（規約第31条）。

(イ)　上記①柱書に規定する不動産等とは以下に掲げるものをいいます。

a.　不動産

b.　不動産の賃借権

c.　地上権

d.　外国の法令に基づくa.からc.までに掲げる資産

e.　不動産、不動産の賃借権、地上権又はd.に掲げる資産を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）

f.　信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又はd.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

g.　当事者の一方が相手方の行う上記a.からf.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

h.　信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

i.　外国の法令に準拠して組成されたe.からh.までに掲げる資産と同様の性質を有する資産

(ロ)　上記①柱書に規定する不動産対応証券とは、次に掲げるもののうち資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とするものをいいます。

a.　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に規定する優先出資証券をいいます。）

b.　受益証券（投信法第2条第7項に規定する受益証券をいいます。）

c.　投資証券（投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。）

d.　特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に規定する受益証券（上記(イ) e.、f.、h.又はi.に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

e.　外国の法令に準拠して組成されたa.からd.までに掲げる資産と同等の性質を有する資産

(ハ)　本投資法人は、不動産関連資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。

a.　預金

b.　コール・ローン

c.　譲渡性預金証書

d.　有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第3条第1号に規定するものをいいます。ただし、上記(イ) e.からi.まで、上記(ロ) a.からe.まで、本(ハ) e.及びi.並びに下記(ニ) a.、h.及びi.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

e.　不動産の保有会社、管理会社等の株式（外国の法令に準拠した法人に係るものを含みますが、実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）

f.　金銭債権（投信法施行令第3条第7号に規定するものをいいます。ただし、上記a.からc.までに掲げる資産を除きます。）

g.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号に規定するものをいいます。）

h.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に規定するものをいいます。）

i.　信託財産を主として上記a.からh.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ニ)　本投資法人は、不動産関連資産及び上記(ハ)に規定する特定資産のほか、不動産関連資産への投資に当たり必要がある場合には、次に掲げる資産に投資することができます。

a.　会社法に規定する持分会社の出資持分（実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）

b.　資産流動化法に規定する特定出資（実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）

c.　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。以下「商標法」といいます。）に規定する商標権（商標法第18条第1項に規定するものをいいます。）並びにその専用使用権（商標法第30条に規定するものをいいます。）及び通常使用権（商標法第31条に規定するものをいいます。）

d.　著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。以下「著作権法」といいます。）に規定する著作権（著作権法第17条第1項に規定するものをいいます。）並びに著作者人格権（著作権法第17条第1項に規定するものをいいます。）及び著作隣接権（著作権法第89条に規定するものをいいます。）

e.　温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に規定する温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

f.　民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に規定する動産のうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたもの（ただし、上記(ハ) h.に掲げる資産を除きます。）

g.　地役権

h.　上記a.からg.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

i.　民法第667条に規定する組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を出資することにより設立され、その賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限ります。）

j.　各種保険契約に係る権利（不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。）

k.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

l.　中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号。その後の改正を含みます。）に定める出資（本投資法人が借入れを行うために必要なものに限ります。）

m.　信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資（本投資法人が借入れを行うために必要なものに限ります。）

n.　不動産関連資産への投資に付随して取得するその他の権利（運用資産のテナントが利用するフィットネスクラブの施設利用権その他の権利を含むがこれに限りません。）

(ホ)　金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)までを適用します。

②　投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

投資基準については、前記「(1) 投資方針　③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針　(ロ) 物件選定の基準」をご参照下さい。

種類別、地域別、用途別等による投資割合は特に設けません。

③　海外不動産保有法人の株式等

該当事項はありません。

（3）【分配方針】

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第37条）。

①　利益の分配（規約第37条第1号）

(イ)　投資主に分配する金額の総額のうち、本投資法人の利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額が出資総額等その他の投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）で定める各勘定科目に計上した額の合計額（以下「出資総額等の合計額」といいます。）を上回る場合において、当該純資産額から出資総額等の合計額を控除して得た額をいいます。）の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算されるものとします。

(ロ)　分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えるものとします。ただし、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合にはこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。

なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

②　利益を超えた金銭の分配（規約第37条第2号）

　本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、本投資法人が適切と判断した場合又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減することができる場合には、一般社団法人資産運用業協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。ただし、この場合において、なおも課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断する場合は、本投資法人が決定した金額により金銭の分配をすることができます。

③　分配金の分配方法（規約第37条第3号）

　分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権者の有する質権の目的である投資口の数に応じて分配します。

④　分配金請求権の除斥期間（規約第37条第4号）

　本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤　一般社団法人資産運用業協会規則（規約第37条第5号）

　本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人資産運用業協会の定める規則等に従うものとします。

（4）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

(イ)　有価証券及び金銭債権に係る制限

　本投資法人は、前記「（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ハ) d.」に掲げる有価証券及び同f.に掲げる金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第32条第1項）。

(ロ)　デリバティブ取引に係る制限

　本投資法人は、前記「（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ハ) g.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第32条第2項）。

(ハ)　組入資産の貸付け

a.　本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産等について、第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸を行うことを原則とします。なお、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ、賃貸を行うことを原則とします（規約第33条第1項）。

b.　本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資方針に従い運用します（規約第33条第2項）。

c.　本投資法人は、運用資産に属する不動産等以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第33条第3項）。

(ニ)　借入金及び投資法人債発行に係る制限

a.　借入れの目的

　本投資法人は、安定した収益の確保を目的として、資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本(ニ)において同じです。）の発行を行うことがあります（規約第35条第1項）。

　借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。）等とします（規約第35条第2項）。

b.　借入金及び投資法人債の限度額

　借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします（規約第35条第4項）。

c.　借入先

　資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第35条第1項）。

d.　担保の提供

　上記a.の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第3項）。

②　金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限

　本投資法人は、金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限に従います。主なものは、次のとおりです。

(イ)　金融商品取引法に基づく投資制限

　登録投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して金融商品取引法上一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、利害関係人等との取引制限を除く主なものは以下のとおりです。なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。

a.　自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条に定めるものを除きます。

b.　運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条に定めるものを除きます。

c.　第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

d.　投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。

e.　投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして内閣府令で定める行為。

(ロ)　投信法に基づく投資制限

a.　同一株式の取得制限

　本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、投信法第193条第1項第3号から第5号までに掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、この限りではありません（投信法第194条第2項、投信法施行令第116条の2、投信法施行規則第221条の2）。

b.　自己投資口の取得及び質受けの制限

　本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項、投信法施行規則第129条）。

・投資主との合意により当該投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

・合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

・投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

・その他投信法施行規則で定める場合

　なお、本投資法人は、規約第8条第2項において、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を定めています。

c.　子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、当該子法人は、原則として、これを取得することができません（投信法第81条）。

③　その他の投資制限

(イ)　有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

(ロ)　集中投資及び他のファンドへの投資

　集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。

3【投資リスク】

(1) リスク要因

以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有する不動産を信託財産とする信託受益権に特有のリスクについては、後記「5 運用状況（2）投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの（ワ）個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　本投資証券の商品性に関するリスク

(イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク

(ロ)　本投資証券の市場での取引に関するリスク

(ハ)　金銭の分配に関するリスク

(ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

(ホ)　投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク

(ヘ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ)　不動産等を取得又は処分できないリスク

(ロ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク

(ハ)　プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

(ニ)　投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク

(ホ)　シングルテナント物件であることによるリスク

(ヘ)　オペレーターに関するリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ)　いちごグループ等への依存、利益相反に関するリスク

(ロ)　本資産運用会社が他の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク

(ハ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

(ニ)　本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

(ホ)　インサイダー取引規制に関するリスク

(ヘ)　フェア・ディスクロージャー・ルールに関するリスク

(ト)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

(チ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

(リ)　敷金及び保証金に関するリスク

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

(イ)　不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合や境界に関するリスク

(ロ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

(ハ)　賃貸借契約に関するリスク

(ニ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

(ホ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

(ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ト)　法令の制定・変更に関するリスク

(チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

(リ)　転貸に関するリスク

(ヌ)　マスターリースに関するリスク

(ル)　テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

(ヲ)　ホテル用不動産等としての建物使用態様に関するリスク

(ワ)　共有物件に関するリスク

(カ)　区分所有建物に関するリスク

(ヨ)　借地物件に関するリスク

(タ)　借家物件に関するリスク

(レ)　底地物件に関するリスク

(ソ)　開発物件に関するリスク

(ツ)　築古物件に関するリスク

(ネ)　有害物質に関するリスク

(ナ)　埋立地に関するリスク

(ラ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

(ム)　フォワード・コミットメント等に関するリスク

⑤　税制に関するリスク

(イ)　導管性の維持に関する一般的なリスク

(ロ)　税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

(ハ)　借入れに係る導管性要件に関するリスク

(ニ)　同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

(ホ)　投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

(ヘ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

(ト)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(チ)　一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

(イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク

(ロ)　減損会計の適用に関するリスク

(ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

(ニ)　オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

(ホ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

(ヘ)　感染症の拡大等に関するリスク

①　本投資証券の商品性に関するリスク

(イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第8条第2項）。）。

本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における投資家の需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

(ロ)　本投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券は、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。

本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

(ハ)　金銭の分配に関するリスク

本投資法人は前記「2 投資方針　（3） 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナンス環境の悪化に伴う金利コストの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。

(ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

本投資法人の収入は、本投資法人が保有する不動産等の賃料収入に主として依存しています。不動産等に係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼働率の低下、変動賃料の契約の場合は、テナントの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があります。また、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、不動産等に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　(ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、保有資産の過去の収支の状況も、当該資産の今後の収支の状況と必ずしも一致するものではありません。さらに、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等による費用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その他不動産等に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する支出は増大する可能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少し、又は本投資証券の市場価格が下落することがあります。

なお、本書において開示されている保有資産における、過去のADR、RevPAR、売上高、その他の運営実績は、保有資産のテナント、前所有者等から取得した情報（会計監査等の手続は経ていません。）をそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。

また、本投資法人による取得前における保有資産の運営実績については、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、保有資産について、前提となる状況が本投資法人取得後と同一とも限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高、その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。

(ホ)　投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

(ヘ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク

本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。ただし、本投資法人の規約上、役員の選任又は解任、資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3　管理及び運営　3　投資主・投資法人債権者の権利 （1）投資主の権利　①投資主総会における議決権 (ロ)」をご参照下さい。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。

これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ)　不動産等を取得又は処分できないリスク

不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は売却できない可能性があります。不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産等に対する投資が活発化することがあり、その様な状況下では、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行うことができない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行うことができない可能性等もあります。

不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、宿泊施設及びその付帯施設・設備は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売手及び買手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。

以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

(ロ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク

a.　資金調達全般に関するリスク

新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができない場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる等の可能性があります。

b.　調達条件に関するリスク

新投資口の発行価額は、その時点の本投資証券の市場価格等に左右されますが、特に、発行価額が当該時点における純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安となる場合、既存投資主の保有する投資口の価値は希薄化により下落する可能性があります。

また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。

c.　財務制限条項に関するリスク

本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若しくは投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の財務制限条項が設けられる、運用資産に担保を設定する、又は規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります（なお、本投資法人が行っている借入れについては、本書の日付現在、本投資法人の各決算期末を基準として、本投資法人の元利金支払能力を判定する指標（SDSCR）に係るものを含む、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が付されています。今後、SDSCRの基準値を下回る等の財務制限状態が本投資法人に生じた場合、当該財務制限条項に抵触する可能性があります。）。

本投資法人が保有資産の売却を希望したとしても、借入契約上の制限その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。

(ハ)　プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、プロパティ・マネジメント会社の能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有するホテル用不動産等の管理についても、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に一定程度依拠することになります。管理委託先を選定するにあたっては、当該プロパティ・マネジメント会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのプロパティ・マネジメント会社における人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るプロパティ・マネジメント業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該プロパティ・マネジメント会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することができますが、後任のプロパティ・マネジメント会社が任命されるまではプロパティ・マネジメント会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。

(ニ)　投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク

a.　本投資法人の収益がホテル業界等の収益に依存していることのリスク

本投資法人は、不動産の中でも、宿泊施設及びその付帯施設・設備を主たる投資対象としています。

したがって、本投資法人の業績は、ホテル業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。

また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料構成とすることを検討することとしており、このような賃料構成とした場合、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。

ホテル業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可能性があります。

・　国内外の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、感染症などの伝染病の流行等による消費者行動の変化や制限などの影響を受けた宿泊施設利用者数の減少

・　政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンド旅行者数の減少

・　旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行

・　保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下

・　周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下

・　当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下

・　類似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下

・　旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化

・　機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗

・　提供する飲食物による食中毒等の事故の発生

・　従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩

・　自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失

・　旅館業法に基づく営業許可その他許認可の取消し

また、ホテル業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及び物件によって異なる場合があります。

したがって、本投資法人の収益は1月末日で終了する営業期間と7月末日で終了する営業期間で大きく異なることがあります。

b.　既存テナントが退去した場合に関するリスク

ホテル業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営にあたり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存オペレーターが退去した場合、代替するオペレーターとなり得る者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するオペレーター確保のために賃料を下げざるを得なくなること、代替オペレーターへの移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。本投資法人は既存オペレーターが退去した場合に代替するオペレーターとなり得る者と事前にバックアップオペレーター契約を締結して既存オペレーターの退去に備えることがありますが、本書の日付現在、保有資産について当該契約は締結していません。なお、仮に締結した場合でも、必ずしも相手方がオペレーターとなる契約上の義務を負うわけではなく、既存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を避けることができるとは限りません。

c.　CAPEXの実施に関するリスク

一定規模以上のホテル用不動産等においては、施設及び設備の陳腐化による競争力低下を避けるために相当程度のCAPEXの実施が必要となることがあります。また、本投資法人では、CAPEXの実施を通じて物件の収益力を高める投資方針を採用しており、積極的にCAPEXの実施を検討する可能性もあります。しかし、経済的・物理的な要因その他により、十分なCAPEXの実施ができない可能性があります。また、十分なCAPEXを実施したとしても、運用資産からの収入がCAPEXの実施に対応して増加するとの保証はなく、CAPEXの実施により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、CAPEXを実施する場合、施設の全部又は一部が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレーターは収益をあげることができない可能性もあります。

d.　FF&Eの定期更新に関するリスク

ホテル用不動産等は、競争力維持のためのいわゆるFF&Eの定期的な更新投資及び単なる更新にとどまらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテムごとに、本投資法人とテナント又は運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが想定されます。かかる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレーターは収益をあげることができません。

e.　オペレーターの業態を変更することが困難であることに関するリスク

ホテル用不動産等の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

f.　マーケットレポートに関するリスク

ホテル用不動産等に関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また、たとえ存在した場合にも、第三者によるホテル関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適性と思われるエリア特性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析者、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

g.　フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク

テナントはホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードやほかの基準・条件の遵守が要求されることが一般的です。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテル用不動産等のブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ホ)　シングルテナント物件であることによるリスク

本投資法人の保有資産の多くは、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件です。このため、本投資法人は特定のテナントの支払能力、テナントの退去その他の事情により大きな影響を受けるという傾向があります。

一般的に、シングルテナントとなる賃借人は、賃借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のテナント向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるテナントとなり得る者が限定されていることから、代替となるテナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるテナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。

(ヘ)　オペレーターに関するリスク

一般に、ホテル用不動産等の管理運営業務全般の成否は、テナントであるオペレーターの能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有するホテル用不動産等の管理運営についても、オペレーターの業務遂行能力に強く依拠することになります。オペレーターを選定するにあたっては、当該オペレーターの能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのオペレーターにおける人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るオペレーター業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該オペレーターは、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

本投資法人は、オペレーターにつき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、賃貸借契約を解除することができますが、後任のオペレーターが任命されるまではオペレーター不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営状況が悪化する可能性があります。

また、資産運用会社は、オペレーターからホテル用不動産等の売上等の実績について定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、ホテル用不動産等の売上等の実績を月次又は決算時に公表することがあります。これらの公表数値は、オペレーターから提示された数値であり、本投資法人及び本資産運用会社はこの数値の正確性を担保することができない可能性があります。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ)　いちごグループ等への依存、利益相反に関するリスク

いちご株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の100％を保有する株主であり、また、本投資法人は、いちご株式会社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。しかし、いちご株式会社は、本投資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、当該契約に則って、本投資法人の投資基準に適合する物件を希望する価格で取得できることまでは保証されていません。したがって、本投資法人は、いちご株式会社から本投資法人の投資基準に適合する物件を必ずしも希望どおり取得できるとは限りません。

また、上記のスポンサーサポート契約に加え、本資産運用会社は、いちご株式会社並びにいちご株式会社の子会社であるいちご地所、いちごECOエナジー、いちごオーナーズ及びいちごリアルティマネジメントとの間で取得資産情報のグループ内優先検討順位に関する覚書を締結しています。さらに、本投資法人は、いちごグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等に大きく依存しています。

これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、いちごグループと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するいちごグループの影響は相当程度高いということができます。

したがって、本投資法人がいちごグループとの間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。さらに、本投資法人は、資産運用活動を通じて、いちごグループ又はその利害関係者との間で取引を行う可能性があり、この場合、いちごグループの利益を図るためいちごグループが本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反に関するリスクへの対策については後記「（2）投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。これらの対策にもかかわらず、いちごグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。

(ロ)　本資産運用会社が他の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク

金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられておらず、本資産運用会社は、本投資法人の他、いちごオフィスリート投資法人及びいちごグリーンインフラ投資法人からも資産の運用を受託しています。

本投資法人は、宿泊施設及びその付帯施設・設備を主な投資対象としていますが、それ以外の資産への投資を排除していません。そのため広く、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人と投資対象が重なり得ます。

そのため、本資産運用会社は、競合する取得検討対象資産の情報の恣意的な配分を防止することを目的として、前記「1 投資法人の概況　（4）投資法人の機構　③ 投資運用の意思決定機構　(ハ) 資産の取得及び売却に関する事項　a. 投資資産情報の取扱い」記載のローテーション・ルールを採用しており、かかるルールに則った運営を行うこととしています。

本投資法人及び本資産運用会社は、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人との間では、主たる投資対象が異なっていることや、資金調達の性質や財務戦略、投資家の志向する投資リターンの違いにより、実際に取得希望の競合が生じる場合は限定的であると想定しています。しかし、かかる想定とは異なり、実際に取得希望の競合が生じる場合には、上記のルールにより、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人が優先して資産の取得検討を行うことがあります。また、この場合に、かかるルールに反する資産の取得検討が行われる可能性も否定できません。

さらに、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、会計監査人において監査を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。

また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。

このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは、運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者若しくはテナントから委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ニ)　本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

(ホ)　インサイダー取引規制に関するリスク

投資法人の発行する特定有価証券等（金融商品取引法第163条第1項に定める特定有価証券等をいいます。）についても、インサイダー取引規制の対象となっています。

本投資法人及び本資産運用会社は本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の役職員が本投資法人の特定有価証券等の売買等を行うこと及び未公表の重要事実（本資産運用会社又は本投資法人に関する情報であって、金融商品取引法第166条第2項において定義する「業務等に関する重要事実」をいいます。）の伝達を原則禁止とし、本資産運用会社の役職員が持投資口会又は株式累積投資制度に加入して取得した投資証券を売却する場合に限り、事前の承認を得た上で売却することができるとする社内規程を定めています。しかし、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の役職員が金融商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資主に悪影響が及ぶ可能性があります。

(ヘ)　フェア・ディスクロージャー・ルールに関するリスク

本投資法人及び本資産運用会社も、フェア・ディスクロージャー・ルールの適用対象となっています。本投資法人及び本資産運用会社は、フェア・ディスクロージャーの観点から、迅速、正確かつ公平な情報開示を実施し、投資家にとって分かりやすい情報の積極的な提供に努めています。しかしながら、本投資法人若しくは本資産運用会社又はこれらの役職員がフェア・ディスクロージャー・ルールに違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に悪影響が及ぶ可能性があります。

(ト)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(チ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。

また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。当該時点において、本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

(リ)　敷金及び保証金に関するリスク

本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

また、敷引特約がある賃貸借契約については、敷引額の敷金額に対する割合が高い場合、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が引き継いだ敷金額より多額の敷金返還債務を負う可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針　（2）投資対象　① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ラ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。

(イ)　不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合や境界に関するリスク

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等の契約内容不適合（建物の構造、材質、地盤、特に土地に含有される有害物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵のほか、法令上の規制違反や基準不適合、免振装置、制振装置を含む建築資材の強度、機能等の不足、工事における施工の不具合や施工報告書の施工データの転用、加筆等がなされているものを含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等の契約内容不適合が判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任（注）を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、瑕疵担保責任又は契約不適合責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者が解散し、又は無資力になっているために実効性がない場合もあります。

これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の契約内容不適合の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の契約内容不適合の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

さらに、物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、物件を取得する事例が少なからずみられます。本投資法人は、原則として境界が確定している物件を取得する方針ではあるものの、運営への影響、リスクの程度を検証した上で適切と認める場合には、境界が未確定の物件も取得する方針です。状況次第では、境界に関して紛争が生じ、境界確定の過程で所有敷地の面積が減少することにより、運用資産の運営に不可欠の土地が隣接地所有者の所有に属するものとされたり、建ぺい率、容積率等の遵法性についての問題が発生する可能性があります。また、訴訟費用及び損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性もあります。これらの事象が生じなかったとしても、境界未確定の事実が物件処分の際の障害となる可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性があります。

（注）民法の一部を改正する法律（2020年4月1日施行）による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保責任は、給付の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、2020年3月31日以前に締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。

(ロ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任、契約不適合責任又は表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除できない場合があります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の契約内容不適合の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。

加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を免責的に承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。

(ハ)　賃貸借契約に関するリスク

a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

賃借人が賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確保されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により、稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。特にホテル用不動産等の場合はシングルテナントと賃貸借契約を締結することが多く、そのような場合にかかる事由が生じたときは、当該不動産に係る賃料収入はゼロとなります。

また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続（以下、総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。

c.　賃料改定に係るリスク

賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。

e.　定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク

定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。

f.　更新料等に関するリスク

賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料や、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、これらの規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。

g.　変動賃料に関するリスク

保有資産について締結されている一部の賃貸借契約においては、固定賃料と売上実績等に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成を採用しているものがありますが、売上実績等に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

(ニ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

また、大規模な地震、津波又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資法人の保有する不動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵が生じなかったとしても、所在地の周辺地域経済が多大な影響を受けることにより、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。

(ホ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。そして、本投資法人の主たる投資対象である、宿泊施設及びその付帯施設・設備においては、プール等のレジャー用施設を土地の工作物として併設しているものもあり得るため、宿泊施設及びその付帯施設・設備においては土地の工作物により第三者、特に宿泊客及び付帯施設・設備の利用客の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは相対的に高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

(ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、海岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）による海岸保全区域における土地の掘削等の制限、港湾法（昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。）による港湾区域内における工事等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、その他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じる、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され、又は建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

(ト)　法令の制定・変更に関するリスク

土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

(チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が取消又は否認され、その効果を主張される可能性があります。

さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(リ)　転貸に関するリスク

本投資法人の主たる投資対象は宿泊施設及びその付帯施設・設備ですが、宿泊施設等の一部は、当該宿泊施設等の賃借人から第三者に対し転貸されることがあります。このように、賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択することができなくなり、又は退去させることができなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヌ)　マスターリースに関するリスク

特定の不動産において、マスターレッシー会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結し、その上でエンドテナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとる場合があります。この場合、特に固定賃料型のサブリース会社の財務状態が悪化したときは、マスターレッシー会社の債権者がマスターレッシー会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

(ル)　テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。

例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、賃借人による設備（看板等）の設置、その他テナント等の利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本投資法人が、その違反状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。

さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。

(ヲ)　ホテル用不動産等としての建物使用態様に関するリスク

保有資産は、ホテル用不動産等を中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテル顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放しているため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、ホテル施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性は常にあります。これにより、テナントが不足の損害を被る場合、あるいは、ホテル用不動産等自体に損害が発生した場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ワ)　共有物件に関するリスク

運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者（民法第252条の2）が選任された場合、当該管理者の行った行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであっても、共有者は当該行為の無効を善意の第三者に対抗できず（民法第252条の2第4項ただし書）、そのため、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　次に、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。反対に、本投資法人が自己の持分を超える使用をした場合には、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第2項）。また、共有者は、善良な管理者の注意をもって共有物の使用をする義務を負っているため（民法第249条第3項）、本投資法人がその義務に違反したときは、他の共有者に対して損害賠償責任を負い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。

さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第3項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません（民法第256条第1項ただし書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性があります。

(カ)　区分所有建物に関するリスク

区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条第1項）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ヨ)　借地物件に関するリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証はありません。

また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の適用はありません。このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該土地が他に転売される等して所有者が変わる場合には、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

(タ)　借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有建物等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。

加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

(レ)　底地物件に関するリスク

本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条及び借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。

加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

(ソ)　開発物件に関するリスク

本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ツ)　築古物件に関するリスク

本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴い物理的及び機能的な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となり、かつその間における一時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用することのできない有害物質が使用されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあります。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵又は契約不適合等が判明し、想定以上に多額の資本的支出を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じた老朽化等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性及び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。

(ネ)　有害物質に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。

また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が使用、保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。さらに、本投資法人が取得する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が使用されている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、また、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアスベスト含有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を行うために多額の費用が発生する可能性があります。

また、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

(ナ)　埋立地に関するリスク

本投資法人が投資対象とする不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地には、埋立に使用した土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状化リスク等の特有のリスクがあります。これらの理由により当該不動産が損害を被った場合、当該不動産の価値が下落し、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。

(ラ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。

信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等の契約内容不適合につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

加えて、不動産を信託財産とする信託において、信託内借入の方法で資金を調達した場合、信託内借入等の信託受託者の債務は、信託の受益権に対する配当及び元本交付に優先して元利金等の返済が行われるため、信託財産である不動産の価格及び収益が減少した場合には、当該不動産の売却代金や賃料等の収益が信託内借入の元利金の返済に充当された結果、信託の受益権に対する配当及び元本交付が信託内借入の無い場合よりも減少し、信託内借入の割合や不動産の価格及び収益の下落率等によっては、信託配当及び信託元本の交付が受けられなくなる可能性があります。なお、信託内借入についても前記「2 投資方針　（1）投資方針　④ 本投資法人の財務戦略」記載の方針が適用され、有利子負債比率は、信託内借入を含めて算定されることになります。また、信託内借入の引当てとなる財産は、信託財産に限定されるため、信託内借入においては、一般に、信託財産たる不動産の価格及び収益を基準としたLTV（ローントゥバリュー）やDSCR（デットサービスカバレッジレシオ）等の財務制限条項が付されます。これらの財務制限条項に抵触した場合には、当該信託内借入にかかる借入金の返済をするために、信託財産たる不動産売却を余儀なくされる等によって、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。

(ム)　フォワード・コミットメント等に関するリスク

本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

(イ)　導管性の維持に関する一般的なリスク

税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営業期間ごとに判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記(ニ）に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等及び税金　（5）課税上の取扱い」をご参照下さい。

(ロ)　税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行令」といいます。）第39条の32の3に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異（以下「税会不一致」といいます。）により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、又は90％の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なる場合には、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があり得ます。なお、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税等の発生を抑えることができるようになるため、本リスクは軽減されます。

(ハ)　借入れに係る導管性要件に関するリスク

税法上、上記の各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定するものをいいます。以下本「⑤ 税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、本投資法人に対する貸付債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合等において、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ニ)　同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総口数又は議決権総数の50％超が1人の投資主及び特殊関係者により保有されていないこと）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じるリスクがあります。

(ホ)　投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家にのみ保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。

(ヘ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が当該営業期間において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

(ト)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上となるように運用します（規約第30条第6項）。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(チ)　一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

(イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

建物エンジニアリングレポートについても、建物の状況に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵その他契約不適合が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

なお、マーケットレポートについても上記と同様のことが妥当します。詳細は前記「② 本投資法人の運用方針に関するリスク　(ニ) 投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク　f. マーケットレポートに関するリスク」をご参照下さい。

(ロ)　減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税会不一致が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。ただし、一時差異等調整引当額の分配により、法人税等の発生を抑えることができるようになるため、本リスクは軽減されます。

(ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が投資した不動産等の取得に係る優先交渉権を得ることを目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により企図する不動産等を取得できる保証はありません。

(ニ)　オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

本書に記載されている、保有資産の過去の運営実績は、保有資産のテナント、前所有者等から取得した情報を原則としてそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。

また、本投資法人による取得前における保有資産の運営実績については、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、保有資産について、前提となる状況が本投資法人取得後と同一とも限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。

(ホ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ヘ)　感染症の拡大等に関するリスク

感染症などが拡大する場合、保有ホテルからの収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、賃借人が経営破綻に至る場合等においてはホテル賃料の支払いが停止する可能性があります。

（2）投資リスクに対する管理体制

①　本投資法人の管理体制

本投資法人は投信法に基づいて設立され、執行役員1名、監督役員2名により構成される役員会により運営されています。役員会は、法令で定められた事項の審議・承認を行うとともに、資産の運用やそのリスクの状況について報告を受けることとしています。この報告を通じて、本資産運用会社及びその利害関係者から独立した地位にある監督役員は、各種リスク情報を的確に入手し、執行役員の業務執行状況を監視すること等により、投資リスクを含む各種リスクを管理します。

また、利害関係者との不動産等の売買取引を行う場合には、本資産運用会社のリスク・コンプライアンス委員会承認の後に投資法人役員会に付議することとし、利益相反等に係るリスクに対し一層厳格な管理体制を敷いているほか、内部者取引管理規程を定めて役員による本投資法人の発行する特定有価証券等の売買を禁止し、インサイダー取引の防止に努めています。

②　本資産運用会社の管理体制

本資産運用会社は、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行っています。

(イ)　本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及び態勢を定めています。「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクを外的要因に関するリスク、取引先に起因するリスク、不動産に固有のリスク、業務に起因するリスク、人的・組織的な事由に起因するリスク、環境問題関連に起因するリスク、固有リスクに分類した上で、リスクの管理方法やリスク顕在時の対応について定めています。

(ロ)　本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程」、「利害関係者取引規程」、「内部情報管理規程」、「コンプライアンス規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、リスクの適切なコントロールに努めています。

a.　運用ガイドライン等

本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた上で、基本方針、投資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的支出に関する基本方針、付保方針、ポートフォリオの見直し・売却方針及び財務方針等について定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金調達に関する各種計画の内容及び策定方法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続について定めた「資産運用管理規程」並びに本投資法人と利益相反のおそれのある当事者間での取引等について行為基準、手続について定めた「利害関係者取引規程」を遵守することにより、本投資法人の運用の対象となる不動産等の投資運用リスクの管理に努めています。詳細については、前記「2 投資方針」をご参照下さい。

b.　内部情報管理規程

本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役職員がその業務に関して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等について定めた「内部情報管理規程」を遵守することにより、その未然防止に努めています。

c.　コンプライアンス関連規程

本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用会社に関連するあらゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会規範を十分にわきまえ誠実かつ公正な企業活動を全うすること」と定義した上で、「コンプライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を定め、コンプライアンスに関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当該各種規程類を遵守することにより、投資運用リスクの管理に努めています。

d.　その他

本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内部監査規程」を定め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の発見及び未然防止、業務活動の改善向上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な運営が可能となるよう努めています。

4【手数料等及び税金】

（1）【申込手数料】

該当事項はありません。

（2）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人であり、投資口の買戻しの制度はありません（規約第8条第1項）。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第8条第2項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（3）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第20条）

本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。

(イ)　各執行役員の報酬は、1人当たり月額72万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

(ロ)　各監督役員の報酬は、1人当たり月額45万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

（注）本投資法人は、役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとします（規約第21条）。その他役員の責任の免除の内容については、前記「1投資法人の概況　（4）投資法人の機構　①投資法人の統治に関する事項　(イ)機関の内容　b.執行役員、監督役員及び役員会」をご参照下さい。

②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び別紙）

本投資法人が本資産運用会社に支払う資産運用報酬の金額、計算方法、支払の時期及び方法はそれぞれ以下のとおりとします。本投資法人は、当該資産運用報酬の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を本資産運用会社宛て支払うものとし、計算の結果、それぞれ負となる場合は0とし、1円未満の端数がでる場合は、その端数金額を切り捨てるものとします。

(イ)　収益・分配金成果報酬

「本投資法人の当該決算期における収益・分配金成果報酬控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期における発行済投資口の総口数で除した金額（以下「収益・分配金成果報酬控除前1口当たり分配金」といいます。）」に、「当該決算期に係る営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）を控除した金額（以下「NOI」といいます。）」を乗じ、更に0.0036％を乗じた金額を収益・分配金成果報酬とします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

収益・分配金成果報酬＝収益・分配金成果報酬控除前1口当たり分配金×NOI×0.0036％

なお、「収益・分配金成果報酬控除前分配可能金額」とは、本規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき計算され、役員会の承認を得た当該決算期における分配金の総額（ただし、第37条第2号に基づく利益を超えた金銭の分配のうち税法上の出資等減少分配(みなし配当を除きます。)に相当する額を除きます。また、収益・分配金成果報酬、法人税等及び控除対象外消費税等控除前の額とします。）をいうものとします。ただし、分配金の計算に関し、分配金額の算定に先立ち収益・分配金成果報酬の金額を算定する必要がある場合（積立金、引当金又は留保金が発生する場合等）には、収益・分配金成果報酬の金額について本項の趣旨を踏まえて合理的な金額を仮定した上で計算するものとし、その後、確定額との差額についての調整又は精算は行わないものとします。また、「発行済投資口の総口数」とは、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合には、当該決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいい、本投資口の併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済投資口の総口数は、併合比率又は分割比率をもって併合又は分割が行われる前の口数に調整された数をいうものとします。支払時期は、本投資法人の当該営業期間の決算期から3か月以内とします。

(ロ)　譲渡成果報酬

本投資法人が当該決算期に係る営業期間において不動産関連資産を譲渡し、譲渡成果報酬の控除前に譲渡益が発生した場合において、当該譲渡成果報酬控除前譲渡益に15％の料率を乗じて得た金額を譲渡成果報酬とします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

譲渡成果報酬＝譲渡成果報酬控除前譲渡益×15％

ただし、当該決算期以前（当該決算期を含みます。）に行ったすべての不動産関連資産の譲渡により計上した譲渡益を加算し、譲渡損を減算した累計金額が、負となる場合は0とします。

なお、本項に基づき譲渡成果報酬が発生した場合には、上記(イ)「収益・分配金成果報酬」において算出される当該決算期における収益・分配金成果報酬の額を当該譲渡成果報酬に相当する額だけ減算するものとします。

支払時期は、本投資法人の当該営業期間の決算期から3か月以内とします。

(ハ)　被合併時成果報酬

本投資法人が他の投資法人（以下本(ハ)において「合併相手方投資法人」といいます)。）によって合併される場合（以下で定義されます。）において、当該合併に係る合併契約において定められる合併比率（割当比率）に基づき算出される本投資法人の投資口価格（以下で定義されます。）から被合併時1口当たり簿価純資産額（以下で定義されます。）を減じた金額（以下「被合併時1口当たり含み益」といいます。）に、当該合併に係る合併契約を承認する本投資法人の投資主総会の決議がなされた時点における本投資法人の発行済投資口の総口数を乗じ、かかる金額に10%の料率を乗じて得た金額。すなわち、以下の計算式で算出されます。

被合併時成果報酬＝被合併時1口当たり含み益×発行済投資口の総口数×10%

ただし、被合併時1口当たり含み益が負となる場合は0とします。

ここで「本投資法人が他の投資法人によって合併される場合」とは、本投資法人が他の投資法人からの合併提案に応じて新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。）をする場合をいうものとします。また、「当該合併に係る合併契約において定められる合併比率（割当比率）に基づき算出される本投資法人の投資口価格」とは、当該合併に係る合併契約を承認する本投資法人の投資主総会の決議時点の直前の合併相手方投資法人の投資口価格の終値に、当該合併契約において定められる合併比率（割当比率）を乗じて算出された本投資法人の投資口価格をいうものとします。さらに、「被合併時1口当たり簿価純資産額」とは、上記終値の日における本投資法人の簿価純資産額（ただし、被合併時成果報酬を控除する前の金額をいいます。）を同時点における本投資法人の発行済投資口の総口数で除した金額をいうものとします。

なお、被合併時成果報酬は、本投資法人が他の投資法人によって合併される場合において、当該合併に係る合併比率（割当比率）算定の基礎とされた本投資法人の不動産関連資産の評価額の合計（被合併時成果報酬控除前の金額とします。）が同時点における当該不動産関連資産の帳簿価額の合計を超過する場合に、当該超過額の10%相当額を資産運用会社の報酬とする趣旨であり、被合併時成果報酬の金額についてはかかる趣旨を考慮して算定するものとします。

被合併時成果報酬は、当該合併に係る合併契約を承認する本投資法人の投資主総会の決議がなされた時点で発生するものとし、その支払時期は、当該合併の効力発生日から1か月以内とします。

(ニ)　被買収時成果報酬

本投資法人が買収される場合（以下で定義されます。）において、当該買収に係る公開買付価格から被買収時1口当たり簿価純資産額（以下で定義されます。）を減じた金額（以下「被買収時1口当たり含み益」といいます。）に、当該買収に係る公開買付けにより買収された本投資法人の投資口（ただし、当該公開買付け完了後に少数投資主保有の投資口に係るスクイーズアウト手続（以下「本スクイーズアウト手続」といいます。）を実施することが予定されている場合においては、本スクイーズアウト手続を通じてキャッシュアウトされる投資口（以下「被スクイーズアウト投資口」といいます。）を含みます。）の総口数（以下「被買収投資口数」といいます。）を乗じ、かかる金額に10%の料率を乗じて得た金額。すなわち、以下の計算式で算出されます。

被買収時成果報酬＝被買収時1口当たり含み益×被買収投資口数×10%

ただし、被買収時1口当たり含み益が負となる場合は0とします。

ここで「本投資法人が買収される場合」とは、公開買付けの方法により本投資法人の投資口が本投資法人又は本投資法人の資産運用会社以外の第三者によって取得され、当該公開買付期間の末日時点における本投資法人の資産運用会社（以下「現資産運用会社」といいます。）が当該公開買付けの終了後に変更される場合をいうものとします。また、「被買収時1口当たり簿価純資産額」とは、当該買収に係る公開買付期間の末日時点における本投資法人の簿価純資産額（ただし、被買収時成果報酬を控除する前の金額をいいます。）を同時点における本投資法人の発行済投資口の総口数で除した金額をいうものとします。

被買収時成果報酬は、当該買収に係る公開買付期間の末日後、現資産運用会社が本投資法人の資産運用会社の地位を喪失した時点（ただし、本スクイーズアウト手続が予定されている場合には、被買収時成果報酬のうち被スクイーズアウト投資口に対応する部分については、本スクイーズアウト手続の完了時点）で発生するものとし、その支払時期は、当該公開買付期間の末日後、現資産運用会社が本投資法人の資産運用会社の地位を喪失した時点（ただし、被買収時成果報酬のうち被スクイーズアウト投資口に対応する部分については、本スクイーズアウト手続の完了時点）から1か月以内とします。

③　資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人への支払手数料

資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

(イ)　資産保管会社の報酬

a.　各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が現物不動産、不動産信託の受益権、有価証券又は預金であることを前提に、次に掲げる金額とします。

当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、6か月分の料率を記載した下記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。

b.　本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。

c.　経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。

d.　本投資法人の保有する資産において、現物不動産が含まれる場合の資産保管業務報酬は、上記a.に定める金額に現物不動産1物件当たり月額10万円を上限として本投資法人及び資産保管会社が合意した金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権、有価証券又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。

e.　本投資法人は、本(イ)に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税（以下「消費税等」といいます。）を別途負担し、資産保管会社に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。

基準報酬額表

(ロ)　一般事務を行う一般事務受託者の報酬

a.　各計算期間の一般事務報酬は、本投資法人の保有する資産が現物不動産、不動産信託の受益権、有価証券又は預金であることを前提に、次に掲げる金額とします。

当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、6か月分の料率を記載した下記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。

b.　本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。

c.　経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。

d.　本投資法人の保有する資産において、現物不動産が含まれる場合の一般事務報酬は、上記a.に定める金額に現物不動産1物件当たり月額10万円を上限として本投資法人及び一般事務受託者が合意した金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権、有価証券又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。

e.　本投資法人は、本(ロ)に定める一般事務報酬に係る消費税及び地方消費税（以下「消費税等」といいます。）を別途負担し、一般事務受託者に対する当該報酬支払いの際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。

基準報酬額表

(ハ)　投資主名簿等管理人の報酬

本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額を上限として別途合意する金額を投資主名簿等管理人に支払うものとします。ただし、募集投資口の発行に関する事務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえその手数料を定めるものとします。著しい経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ合意によりこれを変更し得るものとします。委託事務手数料について、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り、翌月第9営業日までに請求書を本投資法人に送付するものとし、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。

委託事務手数料表

④　会計監査人報酬（規約第28条）

会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領後、2か月以内に支払うものとします。

⑤　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。

（照会先）

いちごホテルリート投資法人　IRデスク

東京都千代田区丸の内二丁目6番1号

電話番号　03-4485-5232

（4）【その他の手数料等】

本投資法人は、投資口の発行及びその他運用資産の運用に係る以下の費用を負担するものとします（規約第40条）。

①　投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用

②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出等に係る費用

③　目論見書の作成、印刷及び交付等に係る費用

④　財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付等に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑥　本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑦　投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付等に係る費用

⑧　執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑨　運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑩　借入金及び投資法人債に係る利息

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの

（5）【課税上の取扱い】

本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

(イ)　個人投資主の税務

a.　配当等の額に係る税務

個人投資主が投資法人から受け取る配当等の額（利益の配当及び一時差異等調整引当額の分配をいいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則として配当等の額を受け取る際に20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。また、2047年12月31日までの間は、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税（2027年1月1日以降は、復興特別所得税1.1％及び防衛特別所得税1.0％から構成されるものをいい、以下「復興特別所得税等」といいます。）が併せて課されます。なお、金融商品取引所に上場している本投資証券の投資口（以下「本上場投資口」といいます。）の配当等の額については源泉税率が20％（所得税15％、住民税5％）となります（このほか2047年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税等が併せて源泉課税されます。）。

上場株式等（本上場投資口は上場株式等に該当します。）の配当等については、20％（所得税15％、住民税5％）の税率による申告分離課税を選択できます（このほか2047年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税等が併せて課税されます。）。この場合において、配当控除の適用はありません。

また、個人投資主は、受け取る配当等の金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要制度の選択が可能となります。

個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

なお、大口個人投資主（本投資法人から支払がされる配当等の額に係る基準日において、発行済投資口総数の3％以上を保有する者。なお、2023年10月1日以後に支払われる上場株式等に係る配当等については、支払いがされる配当等の額に係る基準日においてその者を判定の基礎となる株主として選定した場合に、同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口と合算して、本投資法人の保有投資口数を判定します。以下、本項において同じ。）が、一回に支払いを受けるべき配当等の金額が10万円に配当計算期間の月数を乗じてこれを12で除して計算した金額超の場合には、上記の上場株式等の配当等に係る取扱いの対象とはならず、原則どおり20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます（このほか2047年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税等が併せて源泉徴収されます。）。

（注1）2047年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税等（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）大口個人投資主に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2047年12月31日までは20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

（注3）2025年以降、基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。また、2027年以降は、基準所得金額が1億6千5百万円を超える場合には、その超える部分の金額の30％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。

（注4）上記（注3）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要の選択をすることはできず、確定申告を行う必要があります。

2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、少額上場株式等の非課税口座制度（通称一般NISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定内において管理されている上場株式等（新規投資額で2015年までは年100万円を上限、2016年以後は年間120万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。また、非課税口座を開設することができるのは、非課税口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳以上（2023年1月1日以後に開設する口座については満18歳以上）の方になります。なお、配当等について非課税の適用を受けるためには、配当等の受取方法として、「株式数比例配分方式」を選択している必要があります。

また、2024年1月1日から、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称新・NISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座の特定非課税管理勘定において管理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で年240万円を上限とし、特定累積投資勘定との合計の簿価残高で1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。）に係る配当等（いわゆる、成長投資枠における配当等）で、特定非課税管理勘定を設けた日から支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

（注）2018年1月1日から2023年12月31日までの6年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等投資信託には該当しないこととされております。

2024年1月1日から、新・NISA制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限とし、簿価残高で特定非課税管理勘定との合計額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。）に係る配当等（いわゆる、つみたて投資枠における配当等）で、非課税口座に当該特定累積投資勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

なお、非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（一般NISA）又は累積投資勘定（つみたてNISA）のいずれかに限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新・NISA）に限ります。

また、未成年者少額投資非課税制度（通称、ジュニアNISA）により、2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定内において管理されている上場株式等（新規投資額で年80万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した未成年者口座において設定した継続管理勘定に管理されている上場株式等に係る配当等で、未成年者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。また、未成年者口座を開設することができるのは、未成年者口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳未満（2023年1月1日以後に開設する口座については満18歳未満）又はその年に出生した方になります。なお、配当等について非課税の適用を受けるためには、配当等の受取方法として、「株式数比例配分方式」を選択している必要があります。

2027年1月1日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称こどもNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円を上限とし、合計額600万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に当該未成年者特定累積投資勘定を設定した日から同日の属する年の1月1日以後支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

また、非課税口座に未成年者特定累積投資勘定を設定することができるのは、未成年者特定累積投資勘定を設けようとする年の1月1日において満18歳未満又はその年に出生した方になります。

b.　利益を超えた金銭の分配に係る税務

個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として上記a.における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注4）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.の投資口の譲渡における金融商品取引業者（ただし、金融商品取引法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。（注1）～（注4）については、下記（ロ）ｂ.と同様の取り扱いとなります。

（注1）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。

（注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。

（注3）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。

※この割合は、小数第3位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

（注4）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。

c.　投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、原則として、上場株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税5％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等の譲渡所得等及び上場株式等に係る配当所得等との相殺は認められますが、上場株式等の譲渡所得等の合計額が相殺後も損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。また、2047年12月31日までの間の譲渡等については、所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税等が併せて課されます。ただし、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。（注）2025年以降、基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。また、2027年以降は、基準所得金額が1億6千5百万円を超える場合には、その超える部分の金額の30％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。

i.　　本上場投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失（以下、本c.ii.において「本上場投資口の譲渡損失の金額」といいます。）をその年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。以下、本c.ii.において同じです。）から控除することが認められます。また、本上場投資口の譲渡損失の金額のうちその譲渡日の属する年における上場株式等に係る配当所得等の金額からも控除しきれない金額は、その年の翌年以降の申告を要件にその年の翌年以降3年内の各年における上場株式等の譲渡所得等の金額から控除することができます。

ii.　　その年の前年以前3年内の各年において、本上場投資口の譲渡損失の金額（本c. i.の適用を受けている場合には適用後の金額となります。）があるときは、申告を要件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除きます。）をその年分の上場株式等の譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得の金額から控除することが認められます。なお、2015年以前の各年に生じた2015年以前に上場株式等として取り扱われていたものに係る譲渡損失の金額で2016年以後に繰り越されるものについても、2016年以後の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することができます。

iii.　　本上場投資口は特定口座制度の対象となり、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合には、一定の要件の下に、源泉徴収による申告不要の選択が認められます。この場合における源泉税率は20％（所得税15％、住民税5％）となります（このほか2047年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。）。

なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における配当等の額の総額から当該損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収がなされます。

（注）2047年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税等（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

iv.　　2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、少額上場株式等の非課税口座制度（通称一般NISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年100万円（2016年1月1日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を上限とします。）について、非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、非課税口座を開設することができるのは、非課税口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳以上（2023年1月1日以後に開設する口座については満18歳以上）の方になります。

また、2024年1月1日から、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称新・NISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれます。）のうち、非課税管理勘定に係るもの（新規投資額で毎年120万円を上限とし、簿価残高で特定非課税管理勘定との合計額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。）について、非課税管理勘定を設けた日から、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡（いわゆる、成長投資枠における譲渡）をした場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

（注）2018年1月1日から2023年12月31日までの6年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定において管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等投資信託には該当しないこととされております。

　2024年1月1日から、新・NISA制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限とし、簿価残高で特定非課税管理勘定との合計額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。）の受益権を譲渡（いわゆる、つみたて投資枠における譲渡）した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

　なお、非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（一般NISA）又は累積投資勘定（つみたてNISA）のいずれかに限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新・NISA）に限ります。

　また、2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基づき、金融商品取引業者の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した未成年者口座において設定した継続管理勘定に管理されている上場株式等を譲渡した場合、未成年者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間の譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、2027年1月1日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称こどもNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円を上限とし、合計額600万円を上限とします。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注）未成年者口座又は非課税口座（未成年者特定累積投資勘定に限る）を開設できるのは、その年の1月1日において18歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。また、未成年者口座内や非課税口座で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、他の上場株式等に係る譲渡所得との損益通算や繰越控除の適用はできません。

(ロ)　法人投資主の税務

a.　配当等の額に係る税務

法人投資主が投資法人から配当等の額（利益を超える金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配を含みます。）を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、本上場投資口の配当等の額についての所得税の源泉税率は、15％となります（このほか2047年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税等が併せて源泉徴収されます。）。この源泉徴収された所得税及び復興特別所得税等は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。

b.　利益を超えた金銭の分配に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として上記a.における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注4）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記d.の投資口の譲渡の場合と同様となります。

c.　投資口の期末評価方法

法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。

d.　投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

②　投資法人の税務

(イ)　利益配当等の損金算入要件

税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下のとおりです。

a.　その事業年度の配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること

b.　他の法人（一定の海外子法人を除きます。）の株式、出資（匿名組合出資を含む）の総数又は総額の50％以上に相当する数又は金額の株式又は出資を有していないこと

c.　借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下、本「(イ) 利益配当等の損金算入要件」において同じです。）のみからのものであること

d.　事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるものに該当していないこと（事業年度終了の時において、発行済投資口の総数又は議決権総数の50％超が1人の投資主及びその特殊関係者により保有されていないこと）

e.　投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること

f.　事業年度終了の時において発行済の投資口が50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること

ｇ．事業年度終了の時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他の一定の資産（租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものをいいます。）の帳簿価額の合計額がその時において有する総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超えていること

(ロ)　不動産流通税の軽減措置

a.　登録免許税

不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が2％の税率により課されますが、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては2029年3月31日までは1.5％となります。また、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家（金融商品取引法第2条第3項第1号）からのものであること等の要件を満たす投資法人は、2027年3月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について、登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

b.　不動産取得税

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4％の税率により課されますが、住宅及び土地については2027年3月31日までに取得した場合に限り3％となります。また、2027年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産取得税の課税標準額が2分の1に軽減されます。さらに、上記a.の要件（ただし、借入要件については、「借入れは適格機関投資家（金融商品取引法第2条第3項第1号。ただし、地方税法施行規則（昭和29年総理府令第23号。その後の改正を含みます。）附則第3条の2の9第2項に規定するものに限ります。）からのものであること」とします。）を満たす投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

c.　特別土地保有税

特別土地保有税は2003年以降、当分の間新たな課税は行われていません。

5【運用状況】

（1）【投資状況】

本投資法人の当期末における投資状況の概要は以下のとおりです。

（2026年7月31日現在）

（注1）地域は、下記によります。以下同じです。

（注2）価格は、期末日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。また、信託建設仮勘定は信託不動産合計に含めていません。

（注3）資産総額、負債総額及び純資産総額には、2026年7月31日現在の貸借対照表に計上された金額を記載しています。

（注4）負債総額には、敷金・保証金返還債務を含みます。

（2）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

該当事項はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

（イ）取得価格、期末帳簿価額、期末評価額及び投資比率等

(2026年7月31日現在）

（注1）ホテルタイプは、本投資法人が投資対象とするホテルタイプ別に従い、「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」及び「その他宿泊施設」のいずれかを記載しています。各ホテルタイプの定義については、前記「2　投資方針　（1） 投資方針　③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針　(イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。以下同じです。

（注2）取得価格は、各信託受益権の売買契約に定める売買金額（物件取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。）を記載しています。なお、当該売買金額に係る売買対象資産には動産を含むことがあります。以下同じです。

（注3）期末帳簿価額には、信託建設仮勘定は含めていません。

（注4）期末評価額は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、2026年7月31日を価格時点として取得している、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に記載されている鑑定評価額を記載しています。なお、不動産鑑定評価書における各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。なお、鑑定評価額の算定にあたっては、原価法並びに収益還元法（直接還元法及びDCF法）を適用しています。

（注5）「還元利回り（％）」は収益価格の還元利回りを記載しています。

（注6）「鑑定評価機関」は、上表においては下記のとおり略称により記載しています。

（注7）投資比率は、保有資産の取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しています。

（注8）「合計／平均」は、「還元利回り（％）」については全物件の加重平均値を記載しています。

（注9）2026年7月31日現在の各保有資産については、担保は設定されていません。

（注10）2026年9月1日付で「ネストホテル札幌大通」から「Nest hotel alt. 札幌大通」に物件名称を変更しています。以下同じです。

（ロ）所在地、面積、規模等

保有資産の所在地、土地面積、延床面積、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数は以下のとおりです。

(2026年7月31日現在）

（注1）土地面積は、登記簿上表示されている地積を記載しています。「THE KNOT SAPPORO」については、借地面積226.37㎡を含みます。

（注2）延床面積は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。「クインテッサホテル大垣」については、稼働を中止している駐車場に係る床面積84.51㎡を含みます。なお、附属建物の面積は含みません。

（注3）総賃貸面積は、2026年7月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に表示された賃貸面積の合計を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結済みの各賃貸借契約書に表示されている賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。

（注4）総賃貸可能面積は、2026年7月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。

（注5）稼働率は、2026年7月31日現在の個々の保有資産の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。

（注6）2026年2月20日より同年8月31日までリニューアル工事のため全館休館しています。

（注7）2026年3月28日より同年11月30日までリニューアル工事のため休館しています。

（ハ）保有資産の稼働率の推移

(ニ)　建物状況評価報告書の概要

本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を東京海上ディーアール株式会社、清水建設株式会社又は大和不動産鑑定株式会社より取得しています。なお、建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上ディーアール株式会社、清水建設株式会社又は大和不動産鑑定株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注1）緊急・短期修繕費は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。

（注2）長期修繕費は、今後12年間に予測される1年当たりの修繕更新費用（緊急・短期修繕費を除きます。）を記載しています。

(ホ)　地震リスク分析等の概要

本投資法人は、各保有資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、SOMPOリスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。同社作成の「地震PML評価報告書」に記載された各保有資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震PML評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、SOMPOリスクマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注）ポートフォリオ全体に記載の数値は、SOMPOリスクマネジメント株式会社による2026年8月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。

(ヘ)　担保の状況

本書の日付現在、各保有資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。

(ト)　主要な不動産に関する情報

本投資法人の保有資産のうち、2026年7月31日現在で、年間固定賃料がポートフォリオ全体の年間固定賃料の10％以上を占める不動産の概要は以下のとおりです。

（注）上記物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める2025年8月から2026年7月までの年間固定賃料又は年間最低保証賃料の金額を記載しています。

(チ)　主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報

本投資法人の保有資産につき、2026年7月31日現在で、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナントの概要は以下のとおりです。

（注1）ポートフォリオ全体の2026年7月期の固定賃料合計額に占める割合を記載しています。

（注2）ポートフォリオ全体の2026年7月期の総賃貸面積合計に占める割合を記載しています。なお、賃貸面積とは、各保有資産の本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。

（注3）「コンフォートホテル大阪心斎橋（いちご心斎橋ビル）」は、賃借人より個別賃料の開示について同意を得られていないため、上記表の2026年7月期固定賃料には含めていません。

（注4）「HOTEL THE KNOT YOKOHAMA」は、株式会社ホスピタリティオペレーションズとの契約期間が2026年3月31日までであるため、同日までの賃料を含めています。

（注5）契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約に関して特記すべき事項等については、後記「（ワ）個別信託不動産の概要」をご参照下さい。

（リ）個別信託不動産の収支状況

本投資法人が保有する個別の信託不動産の当期における収支状況は以下のとおりです。

（単位：千円）

（単位：千円）