【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注1）ヘルスケア＆メディカル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6ヶ月間です。

（注2）本書において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

（注3）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注4）1口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算出しています。

（注5）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

（注6）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

（注7）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

（注8）配当性向＝1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）÷1口当たり当期純利益×100

第15期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、以下の算式により算出しています。

配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含みません。）÷当期純利益×100

（注9）賃貸等不動産に係る資本的支出額を記載しています。

（注10）不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋賃貸等不動産に係る減価償却費

（注11）当期純利益＋減価償却費－匿名組合投資利益－不動産等売却損益

（注12）1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数

②　事業の概況

（ア）本投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、ヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2014年12月9日に設立され、2015年3月19日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：3455）。

　2026年7月期（2026年2月1日～2026年7月31日）（以下「第23期」又は「当期」といいます。）末現在における発行済投資口の総口数は359,500口となっています。
 

（イ）投資環境と運用実績

a. 投資環境

　本投資法人は、先進国の中でも最も高齢化が進展し、かつ当面の間、総人口に占める高齢者の数・割合ともに増加する一方、介護を担う世代の人口が減少の一途をたどる中、外部のヘルスケア施設を通じた介護・医療サービスの拡充が喫緊の課題となっているとの我が国の社会的情勢を背景に設立されました。

　また、2026年3月27日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」において、人生100年時代における時々のライフスタイルに適した住宅を過度な負担なく確保できるよう、住生活を支える基盤の再構築に向けた成果指標が示されています。その一つとして、高齢期の暮らしを支える住宅の数を、2023年の108万戸から2035年には150万戸へ引き上げることが掲げられています。

　本投資法人は、このように社会的需要の高まるヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産（後記「第二部　投資法人の詳細情報／第４関係法人の状況／１資産運用会社の概況／（２）運用体制／②　業務分掌体制」で定義します。以下同じです。）の着実な成長を目指します。

b. 運用実績

　我が国の経済については、個人消費に足踏みが見られるものの、インバウンド需要の拡大に加え、雇用・所得環境の改善もあり堅調に推移しています。一方、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響には引き続き注視する必要があります。

　本投資法人は、当期においては、新たな資産の取得・譲渡は行っていません。

　当期末現在57物件を保有しており、総賃貸可能面積240,416.52㎡、稼働率100.0％となっています。

　また、本資産運用会社では、2018年9月に制定した「ESGに関する基本方針」を実践するために、2021年12月に「サステナビリティ推進体制規程」を制定するとともにESG委員会を設置しました。サステナビリティ推進活動の結果、本投資法人はESG配慮を測る国際的なベンチマーク評価であるGRESBリアルエステイト評価の2026年調査において、5段階で格付されるGRESBレーティングで「1 Star」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」を、GRESBの開示評価においては最上位の「Aレベル」をそれぞれ獲得しています。加えて、2026年3月に「シップ千里ビルディング（ウエルハウス千里中央）」において、介護付有料老人ホームとしては第1号案件となるDBJ Green Building認証（ヘルスケア版）4つ星を取得しました。本資産運用会社は、本投資法人の理念である「国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会」を実現するために、社会インフラとしてのヘルスケア施設の供給促進及びヘルスケア施設に特化したポートフォリオの構築を通じて、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値の最大化を目指します。

（ウ）資金調達の概要

　本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上のため、安定的な財務運営を行うことを基本方針としています。

　当期末時点での出資総額（純額）（注）は36,894百万円、発行済投資口の総口数は359,500口、有利子負債は総額46,570百万円です。

（注）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

　当期末時点で、総資産のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は52.6％となっています。

　なお、2026年7月31日現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。

（エ）業績及び分配の概要

　上記運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は2,659百万円、営業利益は1,341百万円、経常利益は1,016百万円、当期純利益は1,015百万円となりました。

　本投資法人の規約第36条第1項に定める金銭の分配方針に従い、分配金の額は投信法第136条第1項に定める利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益の概ね全額となる1,015,947,000円を利益分配金として分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は2,826円となりました。

　また、本投資法人は、本投資法人の規約第36条第2項に定める利益を超えた金銭の分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うこととしています。当期においては、利益超過分配金として当期の減価償却費の100分の20にほぼ相当する額である125,106,000円を分配することとし、投資口1口当たりの利益超過分配金は348円となりました。

　この結果、投資口1口当たりの分配金は3,174円となりました。

（注1）利益超過分配は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目処として実施します。

但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は利益超過分配を行わないことがあります。

なお、かかる利益超過分配に関する方針は、資産規模の拡大に伴い減価償却費の増加が見込まれるとともに、ポートフォリオの分散化が進んだことから、2026年8月19日付で関連する社内規程を改定し、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を上限として、中長期的な分配金の安定化の観点から適切と判断される金額を、原則として毎期継続的に行う方針とすることに変更しました。

（注2）一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）の規則においては、クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額を限度として、利益超過分配を行うことが可能とされています。

③　決算後に生じた重要な事実

（ア）資産の取得

　本投資法人は、2026年8月19日付で以下の14物件の不動産を信託財産とする信託受益権（以下、あわせて「2027年1月期取得資産」といいます。）の取得に係る売買契約を締結し、2026年9月1日に「春山記念病院（底地）」、「ツクイ・サンフォレスト札幌山鼻」、「ツクイ・サンシャイン横浜野毛」、「ツクイ・サンシャイン相模原」、「クラシック・コミュニティ横浜」、「祖師谷ケアパークそよ風」、「ケアヴィレッジ美乃里」、「くろいそケアセンターそよ風」、「サニーライフ新琴似」、「練馬谷原ケアパークそよ風」、「メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町」及び「さわやかひがしおおさか館」を、2026年9月30日に「サニーライフ東久留米」及び「サニーライフ東大和」を取得しました。

（注）「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含みません。

（イ）新投資口の発行

　本投資法人は、2026年8月19日付及び2026年8月26日付の役員会において、2027年1月期取得資産の取得資金の一部に充当するため、以下のとおり新投資口発行を決議し、公募による新投資口の発行については2026年9月1日、第三者割当による新投資口の発行については2026年9月29日にそれぞれ払込みが完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は47,287百万円、発行済投資口の総口数は457,000口となっています。

公募による新投資口発行（一般募集）

第三者割当による新投資口発行

（ウ）資金の借入れ

　本投資法人は、2027年1月期取得資産の取得資金及び取得に係る諸経費等に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

（注）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下、別段の記載がある場合を除き、同じです。）のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用するものとし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。

　本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第42条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2014年12月10日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。

（注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内において、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第2条）。

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第5条第1項）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

③　投資ビークルへの投資を通じた資産の運用

　本投資法人は、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を主とした運用資産とする匿名組合出資持分等の投資ビークルへの投資を通じて資産の運用を行うことがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

③　本投資法人が出資する投資ビークルの仕組図

　本投資法人は投資ビークルである合同会社に対して匿名組合出資を行い、匿名組合の営業者は出資金で不動産信託受益権等に投資します。本投資法人は匿名組合員として分配金を受領します。

（４）【投資法人の機構】

①　本投資法人の統治に関する事項

（ア）投資主総会

ａ．投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会において決定されます（投信法第89条第1項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法等については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／３　投資主・投資法人債権者の権利／（１）投資主の権利／⑤　投資主総会における議決権」をご参照ください。

ｂ．投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これを招集します（規約第20条第1項）。投資主総会は、2016年10月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの10月1日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第9条第2項第一文）。また、必要があるときは随時投資主総会を招集します（規約第9条第2項第二文）。

ｃ．投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の2ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第1項本文、規約第9条第3項本文）。但し、規約第9条第2項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています（投信法第91条第1項但書、規約第9条第3項但書）。

ｄ．規約第9条第2項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2016年7月末日及び以後隔年毎の7月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第1項第一文）。本投資法人が規約第9条第2項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第1項第二文）。

ｅ．投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の1人がこれに代わります（規約第10条）。

（イ）執行役員、監督役員及び役員会

ａ. 執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。

ｂ. 執行役員は1人以上、監督役員は2人以上（但し、執行役員の数に1を加えた数以上とします。）とします（投信法第95条第2号、規約第16条）。

ｃ. 執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第1項、規約第17条第1項）。

ｄ. 執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第2項）。

ｅ. 補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第2項、会社法第329条第2項、投信法施行規則第163条第3項但書、規約第17条第3項）。

ｆ. 役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第22条第1項）。

ｇ. 役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します（投信法第113条第1項、規約第20条第1項）。

ｈ. 役員会招集権を有しない執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第2項、第3項、規約第20条第2項）。

ｉ. 役員会の招集通知は、役員会の日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、緊急の必要があるときは招集期間を短縮することができ、また、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集手続を省略することができます（投信法第115条第1項、会社法第368条、規約第20条第3項、第4項）。

（注）本投資法人は、2026年10月29日を開催日とする投資主総会において、本投資法人のポートフォリオの資産規模及び収益性並びに他のJ-REITにおける役員人数等を考慮し、役員会等の機能の発揮に必要な役員数と役員数の増大による負担との均衡を図るため、上記ｂ．の執行役員及び監督役員の員数について、執行役員は2人以内、監督役員は3人以内（但し、執行役員の数に1を加えた数以上とします。）とし、これに伴い上記ｇ．その他の関連する規定を変更する規約の一部変更の議案を提出する予定です。

（ウ）会計監査人

ａ. 会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第1項、規約第24条）。

ｂ. 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条第1項、第2項、規約第25条）。

ｃ. 会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

（エ）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

ａ. 本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。

ｂ. 本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。

（オ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

（カ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

（キ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。

　その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

②　投資法人の運用体制

　本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。

③　投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

　後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制／③　投資運用の意思決定機構」及び同「⑥　リスク管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

　本書の日付現在、本投資法人の出資総額（純額）、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は以下のとおりです。

　最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

（注1） 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注2） 1口当たり発行価格124,764円（発行価額120,477円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注3） 1口当たり発行価額120,477円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。

（注4） 2022年3月18日開催の本投資法人役員会において第14期（2022年1月期）に係る金銭の分配として、1口当たり308円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年4月21日よりその支払を開始しました。

（注5） 2022年9月14日開催の本投資法人役員会において第15期（2022年7月期）に係る金銭の分配として、1口当たり307円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月21日よりその支払を開始しました。

（注6） 2023年9月15日開催の本投資法人役員会において第17期（2023年7月期）に係る金銭の分配として、1口当たり311円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月20日よりその支払を開始しました。

（注7） 2024年3月19日開催の本投資法人役員会において第18期（2024年1月期）に係る金銭の分配として、1口当たり316円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年4月19日よりその支払を開始しました。

（注8） 2024年9月13日開催の本投資法人役員会において第19期（2024年7月期）に係る金銭の分配として、1口当たり327円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月21日よりその支払を開始しました。

（注9） 2025年3月18日開催の本投資法人役員会において第20期（2025年1月期）に係る金銭の分配として、1口当たり333円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年4月21日よりその支払を開始しました。

（注10）2025年9月12日開催の本投資法人役員会において第21期（2025年7月期）に係る金銭の分配として、1口当たり335円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月21日よりその支払を開始しました。

（注11）2026年3月17日開催の本投資法人役員会において第22期（2026年1月期）に係る金銭の分配として、1口当たり344円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年4月21日よりその支払を開始しました。

（注12）1口当たり発行価格95,160円（発行価額91,939円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注13）1口当たり発行価額91,939円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。

（注14）2026年9月14日開催の本投資法人役員会において第23期（2026年7月期）に係る金銭の分配として、1口当たり348円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月21日よりその支払を開始しました。

（６）【主要な投資主の状況】

　2026年7月31日現在の主要な投資主は以下のとおりです。

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　資産運用会社従業員等持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

　特段の定めは設けていません。

②　資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要

　この制度は、本資産運用会社の役職員が証券会社と累積投資契約を締結した上、自己の給与等から一定額を拠出し、本投資法人の投資口を取得する制度です。この制度により、本資産運用会社の役職員は本投資法人の投資口を取得する機会が提供され、これにより本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投資法人の継続的な成長と投資主価値向上を図ることが期待されています。この制度の対象者は、本資産運用会社の役職員とされます。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　本投資法人の投資理念

　我が国は、65歳以上の高齢者人口の総人口に占める割合が29.6％となり（注1）、人口4,000万以上の39か国で最も高齢化が進展している国であり、総人口に占める高齢者の割合も絶対数も当面増加するとの見通しです。さらに、少子化及び核家族化の流れの中、高齢者世帯（注2）、とりわけ単独高齢者世帯（注2）の増加が想定されます。このような超高齢社会（注3）においては、かつて我が国に存在した、三世代・四世代が同居する大家族を前提とする家族間の介護を期待することは容易でなく、必然的に、高齢者のうち一定割合の人口に対しては、社会インフラともいえる外部のヘルスケア施設（注4）を通じた介護・医療サービスを提供することが求められています。一方、現状では、特に単身の高齢者が安心して必要な介護・医療サービスを受けながら生活できる環境整備は不十分である等の認識が、政府においても示されています（注5）。

　このように、我が国の超高齢社会における介護・医療サービスへの需要の増大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、またヘルスケア施設の建設・運営に向けたJ-REITによる資金調達ニーズの拡大に応えるべく、国土交通省は2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表しました。今後、ヘルスケア施設の整備・拡充に向けてヘルスケアリートの活用の機会が増えていくものと期待されています。

　本投資法人は、上記の環境認識のもと、社会的なニーズの増大が見込まれる介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割を担うことを目指します。すなわち「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。

（注1）2026年9月20日付総務省統計局発表の「統計からみた我が国の高齢者 －「敬老の日」にちなんで－」、国立社会保障・人口問題研究所発表の「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（令和6（2024）年推計）」をご参照ください。

（注2）「高齢者世帯」とは、世帯主が65歳以上の世帯をいい、「単独高齢者世帯」とは、世帯人員が一人で、65歳以上の世帯をいいます。以下同じです。

（注3）「超高齢社会」とは、全人口において、65歳以上の高齢者人口が占める割合（高齢化率）が21％以上の社会を指します。以下同じです。

（注4）本投資法人においては、高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等及びその他介護・医療・健康関連施設を併せて「ヘルスケア施設」といいます。「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（以下「サ高住」といいます。）、認知症高齢者グループホーム（以下「グループホーム」といいます。）及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、それらの詳細については、後記「③ 本投資法人の投資対象／（イ）投資対象物件／b.高齢者向け施設・住宅」をご参照ください。また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいい、それらの詳細については、「その他介護・医療・健康関連施設」とあわせ、後記「③ 本投資法人の投資対象／（イ）投資対象物件／c.医療関連施設等」をご参照ください。

（注5）閣議決定により設置された日本経済再生本部（以下「日本経済再生本部」といいます。）による2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」をご参照ください。

＜投資理念＞

【画像・図表はPDF原本参照】

②　本投資法人の特徴・投資方針

　本投資法人は、上記の本投資法人の投資理念に従い、ヘルスケア施設、具体的には「高齢者向け施設・住宅」、「医療関連施設等」及び「その他介護・医療・健康関連施設」に特化したポートフォリオの構築を図るとの投資方針を有しています。本投資法人は、スポンサー（注1）の有する高度な専門性と広範なネットワークを活用し、社会的ニーズの増大が見込まれるヘルスケア施設への重点投資により、安定的な収益を享受し、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。

　また、本投資法人がヘルスケア施設を保有し、かつ運用資産の適切な維持管理を行うことにより、オペレーター（注2）はヘルスケア施設の運営に専念できる態勢を構築することが可能となります。すなわち、オペレーターはこれまでヘルスケア施設自体の保有・維持に投下していた資本を、今後は従業員の確保や施設の設備投資等に充当することができ、さらには、新たなヘルスケア施設の開発へ資金を振り向けることも可能となります。

このように、本投資法人によるヘルスケア施設への投資は、ヘルスケア施設の質の向上及びオペレーターの資金使途の選択肢の拡大を通じ、その施設利用者の満足度の向上へとつながる好循環を我が国の超高齢社会に生み出すことになるものと考えています。換言すれば、ヘルスケア施設の整備・拡充と介護・医療サービスの向上は、施設利用者やその親族に対し満足感・安心感を提供し、施設を利用する高齢者にとっては安定的な住まいの確保と国民の健康寿命が延伸する社会づくりに資することとなり、それらの結果、投資主のみならずオペレーター、施設利用者やその親族にとって、それぞれの「安心」と「安全」と「便益」と「利益の実現」が同時に図られるものと考えています。

　以上のとおり、本投資法人は、「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設への重点投資を行うことで、超高齢社会への貢献を果たしつつ、本投資法人の成長に繋げ、最終的には本投資法人の投資主価値の向上を図る方針です。

（注1）「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計11社あり、株式会社三井住友銀行（以下「ＳＭＢＣ」といいます。）、シップヘルスケアホールディングス株式会社（以下「シップヘルスケア」といいます。）、東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）、ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社（以下「ＮＥＣキャピタル」といいます。）、京阪神ビルディング株式会社（以下「京阪神ビルディング」といいます。）、三井住友ファイナンス＆リース株式会社（以下「ＳＭＦＬ」といいます。）、ＳＭＢＣ日興証券株式会社（以下「ＳＭＢＣ日興証券」といいます。）、株式会社陽栄（以下「陽栄」といいます。）、銀泉株式会社（以下「銀泉」といいます。）、神戸土地建物株式会社（以下「神戸土地建物」といいます。）及び室町建物株式会社（以下「室町建物」といいます。）です。

（注2）「オペレーター」とは、本投資法人の保有するヘルスケア施設の賃借人（転借人である場合を含みます。）であり、かつ、当該施設で事業の運営等を行う者をいい、病院を開設し又は運営する者（医療法人の理事長のほか役員を含みます。）を含みます。オペレーターの選定基準及び保有する信託不動産におけるオペレーターの詳細については、後記「⑥ 厳選したオペレーターが運営する施設／（ア） 事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター」及び同「（イ）オペレーター一覧」をご参照ください。

（ア）成長が見込まれるヘルスケア市場への投資

ａ. 高齢化の更なる進展による需要の拡大

我が国では、超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、在宅介護の充実とヘルスケア施設の供給促進が求められています。また、本投資法人は、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」が必要と考えています。

b. 政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充

超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。

日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。

この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガイドラインが整備されていることにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後も増えていくものと考えています。

（イ）スポンサーによる強力なサポート

ａ．ＳＭＢＣ、シップヘルスケア、東急不動産、ＮＥＣキャピタル及び京阪神ビルディングが有する「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」に関わる高度な専門性の活用

本投資法人は、「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の拡充を図ります。主要スポンサーの概要は以下のとおりです。

（ⅰ）ＳＭＢＣ

　ＳＭＢＣを傘下に持つ株式会社三井住友フィナンシャルグループ（以下「ＳＭＢＣグループ」といいます。）は、ステークホルダーからの要請に応え、社会課題の解決に貢献していくために、「環境」「コミュニティ」「次世代」を重点課題に設定しています。その中で、少子・高齢化の急速な進展に伴い、重要な社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を金融面で支援することが、活力ある持続可能な社会の実現には不可欠であると考え、ＳＭＢＣは本投資法人に参画しています。

　ＳＭＢＣは国内メガバンクの一角を占める金融機関であり、ヘルスケア施設の所有者やオペレーターを含む、幅広い顧客基盤を有しており、ＳＭＢＣの顧客が資金調達の選択肢の一つとしてヘルスケア施設の流動化等を検討する場合に、本投資法人は、当該顧客の紹介を受けることができます。また、ＳＭＢＣは上場不動産投資法人に対するファイナンスの分野でも、国内トップクラスの実績を有しています。

　本投資法人は、ＳＭＢＣからのサポートを最大限活用し、円滑な資金調達と資産規模の拡大を目指します。

（ⅱ）シップヘルスケア

シップヘルスケアは、「生命を守る人の環境づくり」を使命に掲げ、「医療」、「保健」、「福祉」、「介護」、「サービス」の5分野に特化した企業で、医療機関とのパートナーシップを核に、病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホームや調剤薬局の運営に至るまで、グループ全体で介護・医療関連ビジネスを幅広く展開しています。

本投資法人は、シップヘルスケアの有する介護・医療業界における知見とネットワークを活用し、専門性の高い安定的な資産運用を行います。

（ⅲ）東急不動産

東急不動産は、東急不動産ホールディングスグループの中核企業として、都市事業、住宅事業、インフラ・インダストリー事業、ウェルネス事業、海外事業などを展開する総合不動産デベロッパーです。

実績に裏打ちされたデベロップメント力と安定した収益力を背景に、東急不動産ホールディングスグループが掲げる「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来」を目指し、各事業に取り組んでいます。

ヘルスケア領域においては、「グランクレール」シリーズを中心としたシニア向け住宅の開発・運営を行っているほか、各世代や生活シーンの健康づくりに寄り添った、多様な施設や健康支援サービスを展開しています。さらに、高齢化社会の進展に伴い、介護や未病・予防の需要が拡大し、健康寿命延伸の取組みが求められる中、高い専門性を持つパートナー企業との連携を活かした事業の拡大を図っています。

本投資法人は、東急不動産が有する不動産デベロッパーとしてのノウハウや多様な機能を活用し、持続的なポートフォリオの拡大と安定的な運用を行います。

（ⅳ）ＮＥＣキャピタル

ＮＥＣキャピタルは、ＳＢＩ新生銀行グループ（注）の総合金融サービス会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦等のファイナンスサービスを提供しているほか、子会社のＮＣＳアールイーキャピタル株式会社を通じて不動産事業や再生可能エネルギー事業を推進しています。また、子会社の株式会社リサ・パートナーズ（以下「リサ・パートナーズ」といいます。）においては、「企業」「債権」「不動産」の領域において、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザリー業務を展開しています。ＮＥＣキャピタルグループ（注）は、ＣＳＶ（Creating Shared Value ＝ 共通価値の創造）経営を推進する中で、これら多様な機能を活用して急速に進む我が国の超高齢社会という社会的課題に取り組んでいく方針です。

本投資法人は、同グループが有するこれらの機能や専門的ノウハウを活用することで、良質なポートフォリオの構築と安定的な運営を行います。

（注）「ＳＢＩ新生銀行グループ」とは、株式会社ＳＢＩ新生銀行並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味し、「ＮＥＣキャピタルグループ」とは、株式会社ＳＢＩ新生銀行の関連会社であるＮＥＣキャピタル並びにその子会社及び関連会社により構成される企業集団を意味します。

（ⅴ）京阪神ビルディング

京阪神ビルディングは「価値ある事業空間の提供」という経営理念のもと、不動産賃貸事業を主軸に、オフィスビルやデータセンタービル、ウィンズビル、商業施設・物流倉庫等を展開しています。2023年度に策定した長期経営計画においては、中核事業の不動産賃貸事業に加えて、資産回転型事業やエクイティ投資等の新たな不動産事業を組み合わせることで、更なる資本効率の向上とバランスの取れた事業ポートフォリオの構築を目指しています。ヘルスケア施設については、少子高齢化により安定した市場の成長が見込まれ、投資・運用実績を積み重ねていく方針です。

本投資法人は、京阪神ビルディングが長年培ってきた不動産賃貸・管理事業における豊富な実績とノウハウを活用することで、持続的なポートフォリオの拡大と安定的な運用を行います。

ｂ．多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保

　本資産運用会社は、本書の日付現在において、主要スポンサーを含む計10社のスポンサーとの間で、スポンサーサポート契約を締結し、また、サポート会社（注）との間で、パイプラインサポート契約又はバックアップオペレーティングに関するサポート契約（スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及びバックアップオペレーティングに関するサポート契約を併せて以下「サポート契約」といいます。）を締結しています。

（注）「サポート会社」とは、株式会社ＳＭＢＣ信託銀行（以下「ＳＭＢＣ信託銀行」といいます。）、リサ・パートナーズ、株式会社マックスリアルティー（以下「ＭＲ」といいます。）、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社（以下「みらいパートナーズ」といいます。）及び株式会社チャーム・ケア・コーポレーション（以下「チャーム・ケア・コーポレーション」といいます。）をいいます。

　本投資法人は、このサポート契約を通じて、本投資法人が購入するまでスポンサー又はサポート会社に対してヘルスケア施設を一時的に保有すること又はブリッジファンドの組成（以下「ウェアハウジング」といいます。）を依頼すること、各スポンサー又はサポート会社が保有する物件を売却しようとする場合には、本資産運用会社が優先的にその取得について交渉を行うことのできる権利（以下「優先交渉権」といいます。）の付与を受けること（注）等の様々なサポートを得ることができます。

　また、本投資法人は、稼働中のヘルスケア施設だけでなく、開発中のヘルスケア施設についても、スポンサー及びサポート会社のウェアハウジング機能を活用し、開発後に優先交渉権を用いて取得すること等を検討することがあります。

（注）一部のサポート契約では、優先交渉権の付与が規定されていないものがあります。

（ウ）長期安定的なキャッシュフロー

ａ．優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約

　本投資法人は、ヘルスケア施設の運用に際しては、事業デュー・デリジェンスに基づき厳選したオペレーターとの間で、オペレーターを賃借人（転借人となる場合を含みます。）とする、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結することで、長期的に安定した収益の確保を目指します。

（注）「賃料固定・長期の賃貸借契約」とは、原則として、本投資法人による取得時点での賃貸借期間の残存期間が10年以上であり、収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃貸借契約を指します。以下同じです。なお、信託不動産については、「賃料固定・長期の賃貸借契約」が締結されない物件が含まれています。各信託不動産に係る賃貸借契約の概要は、後記「５　運用状況／（２）投資資産／③　その他投資資産の主要なもの／（イ）保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。

ｂ．オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理

　本投資法人は、ヘルスケア施設への投資に際し、あらかじめ定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証することとしています。ヘルスケア施設を取得した後も、目利き力を活かし、当該施設の運営状況、並びに当該オペレーターの事業及び財務の状況について継続的にモニタリングを行っています。このような運営リスクの管理に加え、本投資法人は、日ごろから当該オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて効率的なポートフォリオ管理に努めています。

（エ）安定した財務基盤と財務戦略

　本投資法人は、主要スポンサーの1社であるＳＭＢＣを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しています。すなわち、本投資法人は、主要スポンサーの1社であるＳＭＢＣを中心とした複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことで、運用資産の着実な成長を達成する最適な財務基盤を構築することを目指します。また、本投資法人は、借入金の長期化、金利固定化及び返済期限の分散により財務の一層の安定化を図ります。

（オ）余剰資金の有効活用（利益超過分配等）

　本投資法人が対象とする運用資産は、オペレーターとの賃貸借契約上、建物価値の維持に必要な設備投資額（資本的支出）が、他のアセットクラスと比較して、低く抑えられる傾向にあります。本投資法人は、減価償却費相当額の余剰資金を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の最大化を目指します。

a. 修繕や資本的支出への活用を通じた運用資産の競争力強化
b. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
c. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
d. 利益を超える金銭の分配（利益超過分配）

　また、内部留保される資金の一部を効率的に活用するべく、本投資法人は、原則として毎期継続的に、利益を超える金銭の分配（利益超過分配）を実施することを決定しています。
　本投資法人は、利益超過分配の実施に当たっては、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を上限として、中長期的な分配金の安定化の観点から適切と判断される金額（注）を、原則として毎期継続的に行う方針とします。但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、当該金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は利益超過分配を行わない場合もあります。

（注）クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額を限度として、利益超過分配（出資の払戻し）を行うことが可能とされています（資産運用業協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。

③　本投資法人の投資対象

（ア）投資対象地域

　本投資法人は、主として三大都市圏、すなわち首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県）及び中部圏（愛知県）、並びに中核都市圏に立地する物件に投資します。なお、「中核都市圏」とは、三大都市圏以外に所在する政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市（注）をいいます。

　三大都市圏は、国内の高齢者向け施設・住宅市場規模の面において既に過半を占めており、また将来における高齢者人口の伸びも他の地域を上回るものとされており、今後も市場成長の中心となることが見込まれると本投資法人は考えています。一方、ヘルスケア施設は社会のインフラであり、地方においても一定の需要が見込まれること、及びポートフォリオのリスク分散の観点等から、中核都市圏やその他の地域に立地する物件にも選別的に投資していきます。

（注）「地方中核市」とは、人口20万人以上の市をいいます。

＜地域組入比率＞

（注）「組入比率」は、取得価格（取得に係る消費税及び地方消費税、取得日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。）を基準とします。以下同じです。

（イ）投資対象物件

ａ．ヘルスケア施設・その他の組入比率

　本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設及びその他の資産については、下表に記載の組入比率をもって運用を行うこととします。但し、運用に際し、短期的にこの比率と一致しないことがあります。

＜ヘルスケア施設・その他の組入比率＞

（注）複合施設の場合には、当該複数施設が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券（後記「（２）投資対象／①　投資対象とする資産の種類」で定義します。以下同じです。）の裏付けとなる不動産等の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが予定されるものであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。

ｂ．高齢者向け施設・住宅

　本投資法人は、主として、（ⅰ）有料老人ホーム、（ⅱ）サービス付き高齢者向け住宅、及び（ⅲ）認知症高齢者グループホームに投資します。

＜本投資法人の投資対象の高齢者向け施設・住宅＞

（注1）「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の指定を受けた場合には、施設職員によるサービスに対して、介護保険が給付されます。「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」については、後記「（i）有料老人ホーム／（a）介護付有料老人ホーム」をご参照ください。

（注2）高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。）であり、以下「高齢者住まい法」といいます。

（注3）「認知症対応型共同生活介護」とは、介護保険法第8条第20項において、「要介護者であって認知症であるもの（その者の認知症の原因となる疾患が急性の状態にある者を除く。）について、その共同生活を営むべき住居において、入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話及び機能訓練を行うことをいう。」と定められています。以下同じです。

　また、本投資法人は、上記（ⅰ）ないし（ⅲ）以外の高齢者向け施設・住宅として、下表にある「（ⅳ）その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設も、その投資対象としています。但し、本書の日付現在、本投資法人において、下表の「（ⅳ）その他高齢者向け施設・住宅」に分類される施設は取得していません。

（ⅰ）有料老人ホーム

　「有料老人ホーム」とは、老人福祉法に規定された高齢者向けの生活施設であり、高齢者を入居させ、入居者に対して、オペレーターが、直接に又は第三者に委託して、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜を供与することを目的とする施設（老人福祉施設、認知症高齢者グループホーム等を除きます。）です。主として、株式会社や医療法人等がオペレーターとなり、運営しています。

　有料老人ホームで提供を受けることができるサービスの類型には、主に、①食事サービス、②介護サービス、③生活支援サービス及び④健康管理サービス等があります。但し、サービスの内容は、施設ごとに、オペレーターが入居者と合意して設定することになるため、施設ごとの特性に応じた内容となります。本投資法人は、オペレーターが提供するサービス内容の質と利用料・賃料とのバランスも投資する際の1つの判断材料として勘案するほか、継続的に運営状況をモニタリングしていきます。

＜有料老人ホームの一般的なサービス内容＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）上記のイラストは、有料老人ホームにおける一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。

　有料老人ホーム居住の権利形態においては、「利用権方式」が主流です。

　利用権方式とは、入居者が有料老人ホームの居室に居住し、そこで介護サービスや生活支援サービスを受け、有料老人ホーム内の共用施設を利用する権利をもち、入居する方式です。その際、入居者は有料老人ホームを利用する権利を取得しますが、その権利の帰属は入居する入居者本人に限定され、その入居する権利を譲渡・売却し、又は相続人が相続することはできません。

　また、有料老人ホームは、一般に介護保険適用の有無、入居者の要介護度に応じて、以下の「介護付」「住宅型」「健康型」の3種類に分類されます。本投資法人は、本書の日付現在、有料老人ホームのうち、「介護付」「住宅型」を主な投資対象としています。

（a）介護付有料老人ホーム

　「介護付有料老人ホーム」とは、介護保険法の「特定施設入居者生活介護」（注1）又は「介護予防特定施設入居者生活介護」（注2）の事業者指定を自治体から受けた有料老人ホームをいいます。この指定は、自治体が策定する高齢者保健福祉計画及び介護保険事業計画に基づきなされるため、現状新たに指定する枠を持たない自治体も多くなっています。

　各地方自治体の指針により、「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の事業者指定を受けた有料老人ホームのみが、広告やパンフレット等において「介護付」、「ケア付」等の表示を行うことが可能な施設とされています。

（注1）「特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設（有料老人ホームその他厚生労働省令で定める施設であって、同法第8条第21項に規定する地域密着型特定施設でないもの）に入居している要介護者について当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練（リハビリ）及び療養上の世話をいいます。

（注2）「介護予防特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法に定められている特定施設（介護専用型特定施設を除きます。）に入居している要支援者について、その介護予防を目的として、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の支援であって、厚生労働省令で定めるもの、機能訓練（リハビリ）及び療養上の世話をいいます。

　介護付有料老人ホームにおいては、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」又は「介護予防特定施設入居者生活介護」の制度が適用されるため、その適用を受ける高齢者が入居する場合、その事業者は入居者の要介護度に応じて一定の介護保険収入が安定的に見込めることとなります。そのため、オペレーターの中には、高齢者向け施設・住宅を開設するにあたり、介護付有料老人ホームを選考する場合も多く見受けられます。

（b）住宅型有料老人ホーム

　「住宅型有料老人ホーム」とは、生活支援等のサービスが付された高齢者向けの居住施設です。介護付有料老人ホームの場合とは異なり、住宅型有料老人ホームでは、入居者が身体介護等の介護サービスの提供を必要とする場合には、入居者自身が外部の介護サービス事業者と個別に契約して、入居している施設内で在宅介護サービスを受けることになります。（注）

（注）後記「（ⅱ）サービス付き高齢者向け住宅」の登録基準を満たす場合には、サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けている施設もあります。

（c）健康型有料老人ホーム

　「健康型有料老人ホーム」とは、介護を必要としない健康な高齢者を対象とした施設です。介護付有料老人ホームや住宅型有料老人ホームに比べ、その施設数は多くありません。

（ⅱ）サービス付き高齢者向け住宅

　「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者住まい法に基づき、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供するために新たに創設された住宅です。「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度（以下「サ高住制度」といいます。）は、国土交通省・厚生労働省の共管制度で、地方自治体への登録制となっており（注）、2011年10月から登録が開始されています。サ高住制度においては、現状、建設補助や税制、融資面での優遇措置が設けられています。

（注）登録基準としては、ハード面ではバリアフリー（一定の廊下幅、段差解消、手すり設置）構造で、1室当たりの床面積が原則25㎡以上であること（但し、居間、食堂、台所そのほかの住宅の部分が、高齢者が共同して利用するための十分な面積を有する場合は18㎡以上）、またソフト面では少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供していること、等が定められています。

＜サービス付き高齢者向け住宅の一般的なサービス内容＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）上記のイラストは、サ高住における、一般的なサービス内容の概要を示したものであり、保有する信託不動産又は今後取得する資産において、上記のサービス内容がすべて提供されることや、将来においても保証されることを意味しません。

　サ高住は、少なくとも、生活相談・安否確認サービスを提供する住宅という位置づけであり、入居者は、通常、オペレーターとの間で賃貸借契約を締結し、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）に基づく借家権が保障されることになります。但し、介護サービスについては、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けていない限り、住宅型老人ホームと同様に入居者自身の選択により、外部の在宅介護サービスを利用することとなります。

（ⅲ）認知症高齢者グループホーム

　「認知症高齢者グループホーム」とは、介護保険法に定める「認知症対応型共同生活介護」を主に行う施設で、認知症である為に日常生活を営むのに支障があり、やむを得ない事由（環境的、経済的理由等）により居宅にて養護を受けることが困難な高齢者等を対象としたものです。認知症進行緩和の為に少人数を単位とした共同生活が行われており、介護サービスやその他の日常生活上の世話及び機能訓練（リハビリ）が行われています。

　グループホームの定員は現状1施設につき最大18人以下（1ユニット9人以下で最大2ユニットまで）とされています。入居者が食事や入浴等の生活上の支援や機能訓練（リハビリ）等のサービスを受けながら、少人数で家庭的な環境で生活することによって、症状の改善又は重症化の抑制が期待されています。

（ⅳ）その他高齢者向け施設・住宅

　本投資法人は、このほか、介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）、介護老人保健施設（老健）、介護療養型医療施設（介護療養病床、経過措置期限到来に係る新たな施設類型を含みます。）、軽費老人ホーム、養護老人ホームについても、投資していきます。

ｃ．医療関連施設等

　本投資法人は、医療関連施設等もその投資対象としています。「医療関連施設等」とは、広く、病院・診療所（注）及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。

（注）「病院」とは、医療法（昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。）（以下「医療法」といいます。）第1条の5第1項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められており、「診療所」とは、医療法第1条の5第2項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められています。以下同じです。

　また、病院はその機能（一般病院、特定機能病院、地域医療支援病院、精神病院等）や開設主体（独立行政法人病院機構、国立大学法人、自治体、日本赤十字社、医療法人等）によっても分類されます。

　なお、医療関連施設等の中には、病院やクリニックという名称が付されていないＰＥＴセンター（注）、健診センター、各種先進医療を行っている施設等が含まれています。

　本投資法人は、医療関連施設等についても、高齢者向け施設・住宅と同様に、我が国の超高齢社会を支える社会インフラとして位置づけており、運用資産として組み入れていきます。

（注）「ＰＥＴ」とは、陽電子放出断層撮影（Positron Emission Tomography）を意味し、放射性薬剤を体内に取り込ませ、放出される放射線を特殊なカメラでとらえて画像化する手法での、一つの核医学検査（ＰＥＴ検査）です。ＰＥＴ検査を行う機関を一般に「ＰＥＴセンター」と呼んでいます。

　上記のほか、本投資法人は規約において、「その他介護・医療・健康関連施設」（注）もその投資対象としています。

（注）「高齢者向け施設・住宅」又は「医療関連施設等」に経済的若しくは機能的に付随又は関連するサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、その他介護、医療又は健康の回復、維持若しくは向上を目的としたサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、それら施設に携わる人材を養成し、又は養成することが可能な教育施設、それら各施設への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる施設をいいます。

ｄ．その他

　本投資法人は、厚生労働省が企図する「医療・介護機能の再編」の中で、在宅医療・介護サービスの充実に取り組む方向性が打ち出されている（注）流れを受けて、今後、通所介護サービス（デイサービス）や小規模多機能型居宅介護サービスを提供する事業所への投資も視野に入れます。

　また、介護・医療サービスに携わる人材を養成する教育施設への投資や、「健康」の観点からフィットネスクラブ等の健康増進施設等への投資も検討します。

（注）厚生労働省公表の在宅医療・介護推進プロジェクトチームによる「在宅医療・介護推進」に記載の「医療・介護機能の再編（将来像）」において、医療・介護機能の再編（将来像）として「患者ニーズに応じた病院・病床機能の役割分担や、医療機関間、医療と介護の間の連携強化を通じて、より効果的・効率的な医療・介護サービス提供体制を構築します。」とされています。

④　サポート契約を活用した投資運用

（ア）サポートの内容

　本資産運用会社は、スポンサー及びサポート会社との間で、サポート契約を締結しており、本投資法人は、下表に記載の各種のサポートの提供を受けます。

（注1）ＳＭＢＣ信託銀行が信託勘定で保有するもの及び同社がアセットマネジメント業務を受託する特別目的会社（特定目的会社、合同会社、株式会社、投資法人等その形態を問いません。）に対して行う匿名組合出資に係る持分等を除きます。

（注2）ＭＲが投資運用業、投資助言業又は不動産投資顧問業に係る業務として受託した当該業務の委託者（以下本（注2）において「ＳＰＣ等」といいます。）が保有している対象不動産を売却しようとする場合についても、後記「ａ．物件の優先交渉権（外部成長サポート）／（ｉ）保有物件の情報提供・優先交渉権の付与（ファーストルック）・最終売却条件の提示（ラストルック）」に記載のサポートの対象となりますが、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）等の法令、並びにサポート会社とＳＰＣ等との間の業務委託契約及びＳＰＣ等が締結する関連契約に基づき対象不動産から除外されることがあります。

　上表の「主なサポート内容」の概略は以下のとおりであり、サポート契約の内容の詳細については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況／③　サポート契約」をご参照ください。なお、以下のa.ないしi.では、サポートを提供する主体を単に「スポンサー」「サポート会社」と記載していますが、各スポンサー及び各サポート会社が行うサポートの内容については上表に従います。

ａ．物件の優先交渉権（外部成長サポート）

（ｉ）保有物件の情報提供・優先交渉権の付与（ファーストルック）・最終売却条件の提示（ラストルック）

（a）スポンサー／サポート会社は、本資産運用会社に対し、自らが保有する対象不動産を売却しようとする場合には、当該対象不動産に関し必要な情報を第三者に先立ち提供するよう努力します。但し、一定の例外があります。

（b）かかる情報提供を受けた場合、本資産運用会社は、対象不動産毎に優先交渉権を付与され、優先交渉期間内にスポンサー／サポート会社に対し、本投資法人による購入のための準備手続開始の意思の有無を通知し、売買契約締結に向けた協議が継続する期間中、スポンサー／サポート会社は、第三者に対して当該対象不動産に関する情報の提供を行わず、また第三者と売買交渉を行いません。

（c）本資産運用会社がスポンサー／サポート会社に対して優先交渉期間内に通知を行わず、又は売却条件が合意されなかった場合でも、本投資法人は、原則として、第三者が提示する条件と同等以上の条件において、優先的にスポンサー／サポート会社より購入できるとされます。

（d）上記に拘わらず、ＳＭＢＣ信託銀行及びＭＲが情報提供及び優先交渉権を付与する対象不動産の内容及び優先交渉権を付与する条件の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況／③　サポート契約」をご参照ください。

（ⅱ）第三者保有物件の売却情報の提供

　スポンサー／サポート会社は、第三者から対象不動産の売却に関する情報が提供された場合において、スポンサー／サポート会社が当該対象不動産を取得しない方向で検討しているときは、その裁量により、本資産運用会社に対し、当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。但し、一定の例外があります。

ｂ．ウェアハウジング（外部成長サポート）

　本資産運用会社は、不動産等の機動的な取得を目的として、スポンサー／サポート会社に対し、本投資法人への譲渡を前提としての一時保有又はブリッジファンドの組成（ウェアハウジング）を依頼でき、スポンサー／サポート会社は、その諸条件の検討に最大限の努力を行います。

ｃ．投資戦略・物件取得に関するアドバイス（外部成長サポート）

　スポンサー／サポート会社は、本資産運用会社の要請により、本資産運用会社が本投資法人から受託する資産運用業務に関し、本資産運用会社と協議し決定した上で、以下の業務（注）を行います。

（ⅰ）個別不動産に関する各種分析及びデュー・デリジェンス補助業務・助言業務等

（ⅱ）ヘルスケア事業に関する調査、不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、競争環境に関するリサーチ関連業務又はその補助業務・助言業務等

（ⅲ）投資戦略に関する補助業務・助言業務等

（注）金融商品取引法又は投信法等の法令に抵触しない範囲内とし、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当し得る業務の提供は行いません。

ｄ．建替（再開発）サポート（外部成長サポート）

　本投資法人の保有する不動産等について、建替（再開発）が必要な場合には、スポンサー／サポート会社は本資産運用会社からの依頼に応じて、建替（再開発）計画を真摯に検討します。

ｅ．顧客の紹介（外部成長サポート）

　スポンサーは、スポンサーの顧客から、当該顧客が保有又は運営等する一定の不動産について、不動産等の証券化手法を活用した資金調達ニーズ等の情報を入手した場合には、法令等に反せず関係者の事前承諾を得ることを条件に、スポンサーの実務上可能な範囲内で、他の第三者に先立ち、本資産運用会社への速やかな情報提供に努めるものとします。

ｆ．ファイナンスに関するアドバイス（外部成長サポート、運営・その他サポート）

　スポンサーは、本資産運用会社から本投資法人の運営又は対象不動産等の取得に係る資金調達の要請があった場合には、可能な限り以下の事項を行うことに努めます。但し、スポンサーにおける銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）その他関係法令に照らし以下の事項を行うことが合理的に困難と判断される場合を除きます。

（ⅰ）資金の借入れに関する相談への対応及び融資の提案

（ⅱ）融資団の組成等ファイナンスストラクチャーの構築及び構築のための活動

（ⅲ）その他資金の借入れを行うために必要な手続に関するアドバイス

ｇ．人材サポート（運営・その他サポート）

　スポンサーは、法令等に反しない限度において、必要とされる人材の確保（スポンサー／サポート会社より人材の出向等を行うことを含みます。）に合理的な範囲で協力を行うものとします。

ｈ．オペレーターに関するアドバイス及びマーケット情報の提供（運営・その他サポート）

　スポンサーは、本資産運用会社の要請があれば、本資産運用会社に対し、スポンサーの保有する以下の情報を合理的に提供可能な範囲において提供します。

（ⅰ）対象不動産の開発、売買取引、賃貸借、事業内容、法令・制度改正に関する動向、その他対象不動産の取得・運営・売却に関するマーケット情報

（ⅱ）オペレーター及び管理者並びに生活及び介護サービスの提供に関する各種の情報

ｉ．投資口の継続保有（運営・その他サポート）

　スポンサーは、本投資法人が新たに投資口を発行する際に、その取得の検討依頼を受けた新投資口の一部取得について真摯に検討を行うものとされ、新規に投資口を取得した場合は、当該投資口を継続して保有するよう努めます。但し、スポンサーの裁量により、これを売却することは可能です。

ｊ．バックアップオペレーティング（運営・その他サポート）

　本資産運用会社は、サポート会社に対し、以下の場合において、本投資法人が保有するヘルスケア施設の賃貸借の検討を依頼でき、サポート会社は、本資産運用会社の要請に応じて、当該施設の賃貸借について真摯に検討を行います。

（ⅰ）当該ヘルスケア施設の既存オペレーターから退去の意向表明があった場合

（ⅱ）本資産運用会社が当該ヘルスケア施設の既存オペレーターに対して、オペレーターの信用力等の観点から退去の申入れを行おうとする場合

（ⅲ）当該ヘルスケア施設に係る既存オペレーターとの間の賃貸借契約の契約期間の満了又は更新時期（更新拒絶の通知期限を含む。）が近づいており、本資産運用会社が必要と認める場合

（ⅳ）その他本資産運用会社が必要と認める場合

⑤　スポンサーサポートを活用した着実な外部成長の実現

（ア）主要スポンサーによる強力なサポート

　本投資法人は、「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の着実な成長を図ります。

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）多様な機能やネットワークの活用

　本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー10社及びサポート会社との間で締結したサポート契約に基づき、これらのスポンサーやサポート会社が有する専門性や顧客基盤を含む総合力、またサポート契約に規定されたウェアハウジング機能と優先交渉権を活用することができます。これらに加えて、本資産運用会社独自のネットワークを通じて、オペレーター、ハウスメーカー及びデベロッパー等が有する多様な機能や不動産情報等も活用し、将来におけるヘルスケア施設の取得機会を確保します。

　なお、本投資法人は、高齢者向け施設・住宅だけでなく、医療関連施設についても、スポンサー等の有する専門的ノウハウを十分に活用して、厳選の上取得することとします。また、開発案件については、将来のキャッシュフロー等を慎重に見極めた上で、スポンサー等のウェアハウジング機能を活用して、開発後に取得することとします。このように、本投資法人は、スポンサー、サポート会社及び本資産運用会社が有する多様な機能やネットワークを活用した、良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充に注力します。そして、積み上げたパイプラインを活用することで、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主価値の向上を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

（ウ）スポンサーパイプライン

　本投資法人は、スポンサー、サポート会社又はスポンサー等が組成したＳＰＣが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。

⑥　厳選したオペレーターが運営する施設

（ア）事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーター

　本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を取得・保有することで、安定的なキャッシュフローの創出を目指します。

　本投資法人は、ヘルスケア施設のオペレーターの選定基準について、入居者／施設利用者が安心・安全に生活できるサービスが提供されていること及びその事業の継続可能性を重視しています。そのため、企業規模や管理施設数等一定の定量的な基準を一律に設けることは必ずしも適当ではないと考えています。

　本投資法人は、サポート契約に基づいて、ヘルスケア施設に関する各種の助言を受けられる態勢にあり、主要スポンサーからは、それぞれが得意とする分野に精通した人材サポートを得ています。

　本投資法人は、オペレーターの選定に際して、これらの人材の知見を活かして、オペレーターの業績や財務内容等の事業面の評価及びヘルスケア施設の運営状況や法令遵守体制等の評価を総合的に勘案し、選定を行っています。

（イ）オペレーター一覧

　本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に際して、オペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も厳選した各オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて、ポートフォリオの安定的な運営と効率的な管理を行っていきます。本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき目利きした優良なオペレーターが運営する施設を保有することで安定的なキャッシュフローの創出を目指します。

　下表は、2026年7月31日現在のポートフォリオにおけるオペレーターを示したものです。本投資法人は、これらのオペレーターはいずれもガバナンスや財務状況、ヘルスケア施設の運営体制・実績等の面において高い信頼性を有しているものと考えています。

ａ.オペレーターの会社概要

（注）「本店所在地」、「設立年月」及び「資本金又は資産の総額」は、2026年7月9日時点の登記簿上の表示又はホームページ記載の情報に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金又は資産の総額」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。

ｂ.オペレーターの事業概要

（注1）「主な事業の概要」の記載に関しては、各社より入手した情報及び各社のホームページ（2026年7月末時点）記載の情報に基づいて記載しています。

（注2）「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。株式会社ベネッセスタイルケア、医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション、ベルジ株式会社、株式会社ニチイケアパレス、株式会社ノアコンツェル、シニアライフサポート株式会社及び株式会社明昭の売上高については、各オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。

（注3）「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2026年6月1日時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。

（注4）「定員数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅の定員数の合計を記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2026年6月1日時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。定員数が判明しない場合、居室数を定員数として集計しているため実態と異なる可能性があります。

（注5）「病床数」は、各オペレーターが運営する医療関連施設等の病床数の合計を記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2026年6月1日時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。

（注6）介護老人保健施設の数のみ掲載しています。

（ウ）長期安定的なキャッシュフロー

　本投資法人は、厳選したオペレーターと原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保しています。介護付有料老人ホームの場合、オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から介護報酬が支払われます。一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定による長期の賃貸借契約を結ぶ方針であるため、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、長期安定的なキャッシュフローを獲得することができます。

＜介護付有料老人ホームの場合＞

【画像・図表はPDF原本参照】

　2026年7月31日現在保有する信託不動産について、本投資法人がオペレーターと締結する賃貸借契約平均残存年数は平均9.8年、またこれらの賃貸借契約はすべて固定賃料であり、長期安定的な収益を確保しています。

＜賃貸借契約に関する状況＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）「賃貸借契約平均残存年数」は、2026年7月31日現在において締結されている各信託不動産に係る建物の賃貸借契約残存年数（更新済みの場合は更新された期間を含みます。）の平均を、取得価格との加重平均により算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。以下同じです。また、「賃貸借契約平均残存年数」の円グラフ上のパーセンテージは、2026年7月31日を基準日として、各信託不動産に係る建物の賃貸借契約期間残存年数を10年未満／10年以上～20年未満／20年以上に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得価格ベースで算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。

（注2）「固定賃料比率」とは、固定賃料物件のポートフォリオ全体に占める割合を意味し、取得価格により算定しています。「固定賃料物件」とは、本投資法人が賃借人との間で収益その他に賃料額が連動する規定を含まない賃料額が固定された賃貸借契約（以下「賃料固定型賃貸借契約」といいます。）を締結している物件をいい、マスターリース会社との間でエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約を締結している場合には、当該マスターリース会社とエンドテナントと間で賃料固定型賃貸借契約が締結されている物件を含みます。以下同じです。

（注3）「稼働率」は、2026年7月31日現在における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しています。

（エ）投資主優待制度

　本投資法人は、投資主の皆様やご家族にオペレーターが提供する高品質な運営力・サービスを実際に体験してご理解を深めていただきたいとの思いに加え、社会問題化している「介護離職」を少しでも減らしたいという思いから投資主優待制度を設けました。本投資主優待制度の利用により、本投資法人及びオペレーターをより身近に感じていただくこと、また投資主の皆様ご自身やご家族が抱えている介護のお悩みや不安の解消の一助となることを目指しています。本投資主優待制度の主な概要は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）ライフケアデザイン株式会社は、ソニーフィナンシャルグループの介護事業を統括する持株会社ソニー・ライフケア株式会社の100％子会社であり、本投資法人の保有物件のオペレーターであるプラウドライフ株式会社の兄弟会社です。なお、本投資法人は、ライフケアデザイン株式会社が運営する介護施設は保有していません。

（オ）信託不動産におけるオペレーターと賃貸借契約の概要

（注1）各信託不動産の2026年7月31日現在における賃貸借契約残存年数（更新済みの場合は更新された期間を含みます。）を、小数第2位を切り捨てて記載しています。

（注2）「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、オペレーターは医療法人協和会とグリーンライフ株式会社であるため、両オペレーターに物件名を記載しています。

（注3）シップヘルスケアエステート株式会社とマスターリース契約を締結しています。

⑦　投資基準

　本投資法人は、投資対象資産の取得に際し、投資対象資産の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の中長期にわたる収益の安定性の観点から投資の適格性の是非を十分に検証します。

　投資対象資産の選定に際しては、本資産運用会社はあらかじめ物件の詳細な調査（デュー・デリジェンス）を実施した上で、以下に掲げる投資基準に照らして、地域及びタイプの分散状況についても十分考慮しつつ、取得について妥当性の判断を行います。

　なお、以下に掲げる基準は、選定の視点に留まり、総合的な検討の結果、すべての基準を充足していない場合でも投資を行うことがあります。

（ア）投資規模

　本投資法人は、原則として1物件当たりの取得価格（消費税及び仲介手数料を含みません。）5億円以上の物件を投資対象とします。但し、グループホーム等、上記に満たない小規模の物件についても、対象物件の収益性、オペレーター及び地域性等を勘案の上、厳選して投資することがあります。

（イ）立地

　本投資法人は、原則として以下に掲げる事項を総合的に検討した上で、優位性の高い物件を投資対象とします。

・　交通アクセス

・　周辺施設の優位性

・　周辺環境の適格性

・　周辺地域の将来性（人口動態・高齢化率の推移、ヘルスケア施設の需給等）

・　法規制、公的助成制度の状況

・　医療計画、地域医療構想との適合状況（二次医療圏の状況、専門性、優位性等）

（ウ）ヘルスケア施設の契約形態及び期間

　本投資法人は、原則として、賃料固定・長期の賃貸借契約をオペレーターと締結している物件を投資対象とします。但し、賃貸借契約の残存期間が10年未満の物件についても、賃貸借契約が更改される可能性等を勘案の上、厳選して投資することがあります。

（エ）耐震性

　本投資法人は、原則として、新耐震基準（注1）に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、かつ単体でのＰＭＬ（注2）値が20％以下の物件を投資対象とします。但し、かかる基準を満たさない物件の場合でも、投資後の耐震工事等の実現可能性の有無及び費用等を勘案の上、例外的に投資することがあります。また、ＰＭＬ値が20％を超える物件についても、ポートフォリオＰＭＬ値を算出し、ポートフォリオＰＭＬ値が15％を超える場合には、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保した上で対象物件の収益性等を勘案の上、投資することがあります。

（注1）「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準（1981年6月1日施行）をいいます。以下同じです。

（注2）「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）」は、予想最大損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、ＰＭＬとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額（90％信頼水準）の再調達価格に対する割合で表されます。以下同じです。

（オ）環境・地質

　本投資法人は、原則として環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査基準値（注）を超えない物件を投資対象とします。但し、土壌汚染において当該基準値を超える投資物件であっても、対処方法を含め専門家意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断されれば、当該物件の取得を検討する場合があります。

（注）「土壌汚染調査基準値」とは、土壌汚染対策法施行規則（平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。）に定める数値をいいます。

（カ）権利形態

　本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。但し、区分所有物件、共有物件等についても、物件の処分及び運営管理における意思決定権が確保できていることを前提とし、収益の安定性、物件特性、市場環境等を総合的に勘案の上、投資を行う場合があります。

　また、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。）又は借地借家法に基づく借地権に対する投資を可能とします。

⑧　デュー・デリジェンス基準

（ア）デュー・デリジェンス

　本投資法人が投資対象不動産を取得する際は、本資産運用会社はあらかじめ物件の詳細な調査（デュー・デリジェンス）を実施するものとします。

　なお、検討にあたり、専門的かつ客観的なデュー・デリジェンスを確保するため、エンジニアリング・レポート及び市場調査レポート等を独立した第三者の調査会社等から取得し、不動産鑑定評価書を独立した第三者の不動産鑑定会社から取得します。また、その他必要に応じて専門業者を利用する場合があります。

（イ）事業デュー・デリジェンス

　本投資法人が投資対象不動産を取得する際は、資産運用業協会による2014年5月15日制定「ヘルスケア施設供給促進のためのＲＥＩＴの活用に関するガイドライン」及び国土交通省による2015年6月26日制定「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を参考として、本資産運用会社は投資対象物件のオペレーターの事業運営能力及び経営の安定性の確認を含む事業デュー・デリジェンスを行います。

　さらに、本資産運用会社は、上記を踏まえた上での市場調査レポート等による第三者評価との比較・確認を行うこととしています。

⑨　投資判断基準

⑩　フォワード・コミットメント等に関する方針

　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下「フォワード・コミットメント等」といいます。）を締結することがあります。

　フォワード・コミットメント等を行う場合には、以下の点に留意することとします。

・　契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）

・　売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等

⑪　不動産裏付証券等に係る投資方針

　本投資法人は、純投資目的又は優先交渉権を取得する目的で、不動産裏付証券等（(i)不動産、不動産の賃借権及び地上権（以下本⑪において「不動産等資産」と総称します。）並びに不動産等資産を信託する信託の受益権（以下本⑪において「不動産等受益権」といいます。）を裏付資産とする有価証券（投信法に定めるものをいい、不動産等受益権を除きます。）並びに(ii)資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第6項に規定する特定出資が該当します。）への投資を行うことがあります。かかる投資に際しては、本投資法人の規約並びに本資産運用会社の運用ガイドラインに規定する投資方針、投資基準、デュー・デリジェンス基準及び投資判断基準等に従って投資判断を行い、適切と判断されるものについて投資を行うものとします。

　また、本投資法人の税法上の導管性を維持するため、目的とする事業を同じくする不動産裏付証券等への本投資法人の出資比率は50％未満とします。

⑫　ポートフォリオ運営・管理方針

（ア）基本方針

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。

（イ）資産管理計画の策定及び管理

　本資産運用会社は、その社内規程である運用ガイドライン等に基づき、本投資法人の運用資産の運用に係る資産管理計画を策定し、資産管理計画に沿った運営・管理を行います。資産管理計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとしています。

（ウ）リーシング方針

　マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行います。

　オペレーターとの賃貸借契約に際しては、信用度、賃料水準、賃貸借契約形態、期間及び再契約の可能性等を総合的に判断し、また、本資産運用会社の社内規程に従い、反社会的勢力との関係をチェックします。

（エ）ＰＭ会社の選定方針、モニタリング

　ＰＭ会社の選定にあたっては、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性及び手数料水準等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。上記業務委託を行った場合は、「外部委託・評価基準」に基づき、当該委託先の業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行レベルが維持できていない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。

　また、ＰＭ会社を選定しない場合もあります。ＰＭ会社を選定しない場合は、オペレーターがその業務を兼務する場合があります。

（オ）オペレーター及びヘルスケア施設のデュー・デリジェンス、モニタリング

　取得時において、オペレーター及びヘルスケア施設の事業性に係るデュー・デリジェンスを実施し、取得後においては、オペレーター及びヘルスケア施設の事業性について継続的なモニタリングを実施します。

（カ）修繕計画・資本的支出に関する方針

　中長期的な運用資産の収益の維持向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、ニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画を、オペレーター及びＰＭ会社と協議のうえ策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。

　修繕及び設備投資は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。但し、オペレーター及び入居者／施設利用者の満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては、早期に実施するものとします。

（キ）付保方針

　火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。

　また、地震保険の付保については、地震の発生時に予想されるポートフォリオ全体に対する影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオＰＭＬ値が15％超の場合は、個別物件のＰＭＬ値が20％超の物件について、20％を超えた部分に対し火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。

　なお、引受保険会社の選定に際しては、保険代理店又は保険ブローカーを通じ、複数社から提示された条件等を基に選定します。

⑬　売却方針

　本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保すること基本方針としており、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及び個別のヘルスケア施設の分析結果等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。

　売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。

・不動産マーケットの見通し

・当該運用資産の周辺の開発予測

・収益の見通し

・劣化又は陳腐化への対応状況

・オペレーターの属性及び契約内容

・ポートフォリオの構成

⑭　財務戦略

　本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。

（ア）エクイティ・ファイナンス

　資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及びスポンサーのウェアハウジング機能の活用可能性、ＬＴＶ、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。

（イ）デット・ファイナンス

ａ．デット・ファイナンスの基本方針

　運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することを検討します。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第1項）。

　資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性及び財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。

　借入金及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします（規約第37条第3項）。

　原則として無担保・無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます（規約第37条第2項）。

　本投資法人は、ＳＭＢＣを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築きます。さらに、借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を図り、安定的かつ健全な運営を行います。

ｂ．ＬＴＶ

　ＬＴＶの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として65％を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動により、一時的に65％を超えることがあります。

ｃ．デリバティブ取引

　借入れ及びその他の投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。

（ウ）余資運用等

　本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常にモニタリングし、的確に把握した上で、最も効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。

　なお、本投資法人は、オペレーター等から預託された敷金・保証金の一部又は全部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。

⑮　情報開示方針

（ア）基本方針

　本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。

（イ）開示方針

　投信法及び金融商品取引法などの法令、諸規則、東京証券取引所並びに資産運用業協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。

（ウ）利害関係者との取引に関する情報開示の方針

　本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用するものとし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。

（イ）本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

ａ．不動産

ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）

（ⅰ）不動産の賃借権

（ⅱ）地上権

（ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

（ⅳ）不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ⅴ）不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行うａ．又はｂ．（ⅰ）ないし（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。以下同じです。）

（ⅵ）信託財産を主として（ⅴ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｃ．裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）（以下、「不動産対応証券」と総称します。）

（ⅰ）優先出資証券（資産流動化法に定める優先出資証券をいいます。）

（ⅱ）投資信託の受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）

（ⅲ）投資法人の投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）

（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）

（ⅴ）匿名組合出資持分証券（金融商品取引法第2条第2項第5号に定める匿名組合出資持分をいいます。）

（ウ）本投資法人は、前記（イ）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

ａ．その他の特定資産（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）

（ⅰ）預金

（ⅱ）コールローン

（ⅲ）国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅳ）地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅴ）特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅵ）資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅶ）社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅷ）譲渡性預金証書

（ⅸ）貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（ⅹ）コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（xⅰ）金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。以下「投信法施行令」といいます。）

（xⅱ）株券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

（xⅲ）信託財産を主として（ⅰ）ないし（xii）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（xⅳ）有価証券（投信法施行令第3条第1項に基づくものをいいます。以下同じです。但し、前記（イ）ｂ．若しくはｃ．又は本ａ．（ⅰ）ないし（xⅲ）に該当するものを除きます。）

ｂ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2項に定めるものをいいます。）

ｃ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。以下同じです。）

（エ）本投資法人は、前記のほか、不動産等又は不動産対応証券（以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）への投資又は借入れに付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

ｂ．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

ｃ．動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定めるものをいいます。）（但し、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

ｄ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

ｅ．特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）

ｆ．民法上の組合の出資持分（但し、前記（ウ）a.（xⅳ）の有価証券に該当するものを除きます。）

ｇ．各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

ｈ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｉ．地役権

ｊ．中小企業等協同組合法に定める出資

ｋ．信用金庫法に定める出資

ｌ．不動産関連資産への投資又は借入れに付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

（注）本投資法人は、2026年10月29日を開催日とする投資主総会において、地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）の改正に伴い、上記ｈ．の「算定割当量」を「国際協力排出削減量」に変更する規約の一部変更の議案を提出する予定です。

（オ）本投資法人は、前記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができます。

②　投資態度

　本投資法人の規約に定める投資態度は、以下のとおりです（規約第29条）。

（ア）本投資法人が不動産（本（ア）においては、不動産等及び不動産対応証券の各裏付けとなる不動産を含みます。）に投資する場合には、その主たる用途は、ヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが可能なものとします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが可能なものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途がヘルスケア施設の用に供され、又は供されることが可能なものであることを条件として、当該一体としての複数の不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。

　なお、本②において「ヘルスケア施設」とは、「高齢者向け施設・住宅」、「医療関連施設等」及び「その他介護・医療・健康関連施設」とし、それぞれ以下の意味を有するものとします。

ａ．「高齢者向け施設・住宅」とは、以下の施設とします。

（ⅰ）老人福祉法に定める「有料老人ホーム」

（ⅱ）高齢者の居住の安定確保に関する法律に定める「サービス付き高齢者向け住宅」

（ⅲ）老人福祉法に基づく「認知症高齢者グループホーム」

（ⅳ）その他の高齢者施設・住宅（老人福祉法、介護保険法等に規定され、又は基づく「介護老人福祉施設」、「介護老人保健施設」、「介護療養型医療施設」、「軽費老人ホーム」及び「養護老人ホーム」その他高齢者向けに介護、生活支援等のサービスを提供し、又は提供することが可能な施設とします。）

ｂ．「医療関連施設等」とは、医療法に定める「病院」及び「診療所」、複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された医療モール、その他医療、健康診断又はこれらに付随関連するサービスを提供し、又は提供することが可能な施設とします。

ｃ．「その他介護・医療・健康関連施設」とは、以下の施設とします。

（ⅰ）ａ．又はｂ．の各施設に経済的若しくは機能的に付随又は関連するサービスを提供し、又は提供することが可能な施設、その他介護、医療又は健康の回復、維持若しくは向上を目的としたサービスを提供し、又は提供することが可能な施設

（ⅱ）ａ．若しくはｂ．又は本ｃ．（ⅰ）の施設に携わる人材を養成し、又は養成することが可能な教育施設

（ⅲ）その他ａ．若しくはｂ．又は本ｃ．（ⅰ）若しくは（ⅱ）の各施設への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる施設

（イ）本投資法人は、主として日本国内に所在する資産を主たる投資対象地域とするものとします。

（ウ）本投資法人が取得する資産の組入比率は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする方針によるものとします。

③　投資基準及び地域別、用途別等による投資割合

　前記「（１）投資方針／③ 本投資法人の投資対象」及び同「⑦投資基準」をご参照ください。

（３）【分配方針】

①　分配方針

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会が定める諸規則に従うものとします（規約第36条第1項）。

（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して決算期ごとに計算される利益（投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。）の金額をいいます。

（イ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第1項に定める投資法人の課税の特例（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を利益から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

（ウ）分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、前記「①分配方針（イ）」で定める分配金額に資産運用業協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、本投資法人は、金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。さらに、本投資法人は、本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断する場合、本投資法人が決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行う方針とします。利益を超えて投資主に分配された金額は、まず出資剰余金の額から控除し、控除しきれない金額は出資総額から控除します。また、その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮します。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には利益を超える金銭の分配は行わないことができます（規約第36条第2項）。

③　分配金の分配方法

　分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条第3項）。

④　分配金の除斥期間等

　分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第36条第4項）。

（４）【投資制限】

①　規約により定める投資制限

　規約により定める投資制限（規約第31条）は、以下のとおりです。

（ア）金銭債権（投信法施行令第3条第7号に規定する金銭債権をいいます。）及び有価証券（金融商品取引法第2条第1項に規定する有価証券及び同条第2項の規定により有価証券とみなされる権利をいいます。不動産等、不動産対応証券及び規約第30条第1項第2号若しくは第3号又は第2項第1号①ないし⑬に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。

（イ）デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

　本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです。

（ア）資産運用会社による運用の制限

　登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは以下のとおりです。

ａ. 自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

ｂ. 運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

ｃ. 第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

ｄ. 投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。

ｅ. 分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。

（ⅰ）金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利

（ⅱ）金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）

（ⅲ）金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）

ｆ. その他業府令で定める取引

　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、同法第44条の3第1項第3号、業府令第130条）。

（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）。

（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。

（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号、金融商品取引法第44条の3第1項第3号）。

（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第1項第4号）。

（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。

（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。

（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。

（イ）同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。もっとも、投資法人が、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令等の制限により、不動産の取得等をすることができない場合において、専ら不動産の取得等を行うことを目的とする法人の株式を取得するときはこの限りではありません（投信法第194条第2項）。

（ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限

　投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。

ａ．資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合

　なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨、規約で定めています（規約第5条第2項）

（エ）子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1項、第2項）。

ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合

ｂ．その他投信法施行規則で定める場合

　なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

（オ）利害関係人等との一定の取引制限

　投資法人とその資産運用会社の利害関係人等との間で不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が行われる場合には、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該投資法人の同意（役員会の承認を必要とします。）を得なければなりません（投信法第201条の2）。但し、一定の軽微基準に該当する場合は、この限りではありません（同条第1項括弧書き、投信法施行規則第245条の2）。

③　その他の投資制限

（ア）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（イ）借入れ及び投資法人債

ａ．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第1項）。

ｂ．上記a．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第37条第2項）。

ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつその合計額が1兆円を超えないものとします（規約第37条第3項）。

（ウ）集中投資

　集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針」をご参照ください。

（エ）他のファンドへの投資

　他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

３【投資リスク】

　以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。

　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。

　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。

（１）リスク要因

　本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（ア）換金性・流動性に関するリスク

（イ）市場価格変動に関するリスク

（ウ）金銭の分配に関するリスク

（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク

（イ）投資法人の制度に関するリスク

（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク

（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

（ア）投資対象をヘルスケア施設に限定していることによるリスク

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

（エ）費用に関するリスク

（オ）専門家報告書等に関するリスク

（カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

（キ）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

（ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

（ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

（コ）共有物件に関するリスク

（サ）区分所有建物に関するリスク

（シ）借地権等に関するリスク

（ス）底地物件に関するリスク

（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

（ソ）不動産の所有者責任に関するリスク

（タ）転貸に係るリスク

（チ）マスターリースに関するリスク

（ツ）ヘルスケア施設への投資の特性及びオペレーターであるヘルスケア事業者に関するリスク

（テ）将来における法令等の改正に関するリスク

（ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク

（ニ）開発物件に関するリスク

（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

（ハ）地球温暖化対策に係るリスク

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

（ア）信託受益者として負うリスク

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク

（ウ）信託受託者に関するリスク

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

⑦　減損会計の適用に関するリスク

⑧　税制に関するリスク

（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク

（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

（ウ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク

（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

（キ）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク

（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク

（コ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

⑨　その他

（ア）資産を組み入れることができないリスク

（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

（ウ）投資主優待制度に関するリスク

（エ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（ア）換金性・流動性に関するリスク

　本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合や、規約に基づき本投資法人が有償にて自己投資口を取得する場合もあり得ます。）。

　また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口が譲渡できなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。

（イ）市場価格変動に関するリスク

　本投資口の市場価格は、市場での需給、内外の投資家による本投資口に関する売買高、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、他の金融商品との比較により影響を受けることとなります。また、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象や、疫病、戦争やテロといった社会情勢等によって影響を受けることがあります。

　加えて、本投資法人は、不動産等のうち、特にヘルスケア施設への投資に特化した投資法人です。したがって、本投資口の市場価格は、一般的な不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けるほか、本投資法人の保有するヘルスケア施設にてテナントが営むヘルスケア事業に関連する事象の影響も受けることになります。たとえば、ヘルスケア事業のテナントに適用のある介護保険法及び老人福祉法等の法令やガイドライン、各市区町村・都道府県の高齢者保健福祉計画・介護保険事業計画の見直しや各種規制の内容やその改定、ヘルスケア施設に対する社会での需要の変動、介護を取り巻く社会情勢等、ヘルスケア事業の展開に重要な影響を及ぼす事象の発生により、本投資口の市場価格は影響を受けることがあります。

　さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口1口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。

　これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。

　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。

（ウ）金銭の分配に関するリスク

　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。

　また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、その分配方針に従い、継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行う方針を採用しています。

　かかる利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30相当額を上限として、中長期的な分配金の安定化の観点から適切と判断される金額の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を継続して実施する方針としています。
　しかしながら、上記の方針にかかわらず、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の保有資産の状況並びに財務の状況等によっては、当該金額を下回る金額による利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を実施する可能性や、利益を超える金銭の分配を行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配がなされると期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があります。我が国の不動産投資信託証券市場（Ｊ－ＲＥＩＴ市場）においては、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行う方針としている投資法人が必ずしも多数存在するとまではいえないため、本投資法人の分配方針が市場においていかなる評価を受けるかは明らかでありません。また、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する資産運用業協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の資産運用業協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）の額が、本書の日付現在の本投資法人の方針に沿った場合に分配されるであろう金額と異なる可能性があるほか、利益を超える金銭の分配を一時的に又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人の投資主は損害を被ることがないとは言えません。

（エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

　本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更や役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。但し、投資主の利益に影響を及ぼす可能性がある投資主総会決議事項について投資主の意思をより直接的に反映させるため、役員及び会計監査人の解任（投信法第104条第1項）、規約の変更（投信法第140条。但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、解散（投信法第143条第3号）、資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意（投信法第205条第2項）並びに資産の運用に係る委託契約の解約（投信法第206条第1項）に係る議案の決議について、投信法第93条第1項及び規約第14条第1項に定めるみなし賛成制度は適用されません（規約第14条第2項）。

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第2条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク

　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

ａ．役員の職務遂行に関するリスク

　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役職員には、主要スポンサー及びその他のスポンサー並びにそれらのグループ会社からの転籍者又は出向者が含まれます。

ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク

　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。

　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が生じることがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動向、金利実勢、本投資法人の財務状況のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。

　本投資法人が行っている借入れについて、本書の日付現在、担保及び保証の提供はされていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項や一定の場合の担保提供義務等規定されています。

　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧税制に関するリスク／（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人が借入金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢により、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。

ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

　本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。

　また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額の償還が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。

（イ）投資法人の制度に関するリスク

　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

ａ．業務委託に関するリスク

　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。

　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務の第三者への委託が義務付けられるため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

ｂ．資産の運用に関するリスク

　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。

（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク

　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。

　本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法及び金融商品取引法の適用を受けるほか、上場規則の適用を受けており、これらの規制の上で、期待どおりの運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人が信託不動産の売主等から入手した信託不動産に係る過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。

（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。

（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後も随時その見直しがなされることがあります。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。

　加えて、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。

（ⅳ）資産運用会社の兼業業務に関するリスク

　本資産運用会社は、新たに投資助言の方法による私募ファンド事業を開始することを目的として、2026年5月25日付で、投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業の追加に係る変更登録を完了しています。

　当該私募ファンド事業は、本投資法人による物件組入れのためのウェアハウジング機能を担うことを主たる目的としており、本投資法人の投資主価値の増大に寄与すると考えていますが、ウェアハウジングを活用して本投資法人が私募ファンドから物件を取得する場合、本資産運用会社において、私募ファンドによる売却の投資助言を行うとともに、本投資法人による取得の運用行為を行うことになります。私募ファンドの投資助言業務を行う部署を独立の部署とし、このような取引について利害関係者取引規程上の利害関係者取引と位置づけるなど、利益相反を適切に管理するための諸々の施策は講じているものの、かかる施策が完全に機能するとは限りません。

　また、ウェアハウジングの場面以外においては、本投資法人と私募ファンドの間で、物件取得希望の競合が生じる場合が想定されます。本資産運用会社においては、原則として、すべての物件情報について、本投資法人による取得を私募ファンドに優先して検討するというローテーション・ルールを採用しているため、本投資法人による取得検討機会が損なわれるリスクは限定的ですが、一定の場合には例外的に私募ファンドが取得検討機会を得る場合があるため、これにより本投資法人の取得検討機会が減少することになった場合には、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ウ）スポンサーへの依存に関するリスク

　本投資法人のスポンサーは、主要スポンサー5社を中心として、本投資法人との間で各種の関係を有しています（例：これらは本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、本投資法人に対する貸付金融機関であり、あるいは、保有し又は取得を予定する信託不動産の売主又はそのスポンサーであり、ヘルスケア施設のテナントであり、各種の助言の提供者であり、本資産運用会社の一部の役職員の転籍元又は出向元です。）。

　これらの点に鑑みると、本投資法人は、これら主要スポンサー5社を中心として、すべてのスポンサーと密接な関連性を有しています。また、本投資法人及び本資産運用会社の役職員等（後記「（２）リスクに対する管理体制／（イ）資産運用会社について」で定義します。）は、その人材面で主要スポンサー5社に依存しています。

　したがって、本投資法人が、スポンサー、特に主要スポンサー5社との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、これらスポンサーの業績が悪化した場合や、スポンサーの市場での信頼や評価（レピュテーション）が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。

　また、ＳＭＢＣ、東急不動産及びＳＭＢＣ日興証券を除くスポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、自らが保有する適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、当該不動産等に係る情報を提供し、優先交渉権を付与するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。

　また、スポンサーの中には、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、スポンサーが当該不動産を取得しない方向で検討しているときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされている場合がありますが、常に本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。

　さらに、ＳＭＢＣは、スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人の要請があった場合には、資金の借入れに関する相談への対応及び融資の提案等を行いますが、本投資法人への貸付を義務づけるものではなく、また、貸付を行う場合も本投資法人の意向に沿った条件等での貸付が行われる保証はありません。

　前記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、契約締結日から2年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサーからのスポンサーサポートが受けられなくなるおそれがあります。

　さらに、本投資法人は、スポンサーから各種の業務や与信の提供を受けることが想定されます。この場合、本投資法人は、利害関係人等との取引により投資家の利益を害されることがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しない場合には、本投資法人の投資主の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

　本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人若しくは本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資主の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

　本投資法人は、主として不動産等を投資対象とし、またヘルスケア施設に特化して投資する投資法人であり、そのため、以下のリスクがあります。

（ア）投資対象をヘルスケア施設に限定していることによるリスク

　本投資法人は、不動産の中でも、主たる用途をヘルスケア施設とする不動産等をその投資対象としています。従って、本投資法人の運用成績は、ヘルスケア施設の需要の変動、ヘルスケア施設に関連する介護保険法及び老人福祉法等の法令、ガイドライン等の制度改正、オペレーターが受領する介護保険法に基づく介護報酬の低減等、ヘルスケア施設の収益性に影響を及ぼす要因により影響を受ける可能性があり、かかる要因等により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、ヘルスケア施設のうち、医療関連施設等に対しては、法令、ガイドライン等の内容により、想定どおりに投資を行うことが困難となるおそれがあります。

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。

ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

　我が国におけるヘルスケア施設の賃貸借契約において、その契約期間は当事者間の合意で定められることが予定されています。本投資法人は、ヘルスケア施設が入居者の生活の場であり、介護の見地からもその賃貸借契約を長期のものとして運用を行うことを企図しています。しかしながら、関係者の意向で、賃貸借期間が比較的短くなる（あるいは本投資法人の取得前になされた賃貸借契約の残存期間が既に短い期間となっている）場合があります。さらには、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、ヘルスケア施設のヘルスケア事業者が一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合もあり得ます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなヘルスケア事業者がヘルスケア施設を承継するとの保証はなく、その結果、本投資法人の保有するヘルスケア施設の価値が大幅に下落し、あるいは賃料収入が減少する可能性があります。

　なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。また、ヘルスケア事業者との賃貸借契約の期間が比較的長期間であるとしても、期間中の賃料等を含む賃貸借契約条項について、定期に又は経済情勢に応じて、見直しを行うとの規定が合意されている場合もあり得ます。従って、本書の日付現在の賃料が今後も維持されるとの保証はなく、賃料が高騰する際も、ヘルスケア事業者との交渉の結果、市場実勢に見合う賃料の増額が実現できる保証はなく、他方、賃料下落時には賃料が減額されるおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等は悪影響を受けるおそれがあります。

　定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。

ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク

　賃借人の財務状況が悪化した場合又は倒産手続き等の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一部のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。

ｃ．賃借人による賃料減額のリスク

　賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人は、借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。

　これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。

ｄ．不動産の偏在に係るリスク

　本投資法人は、前記「２　投資方針／（１）投資方針」記載の投資方針に基づき、三大都市圏及び中核都市圏に立地する物件を中心とするポートフォリオを構築していく方針であるため三大都市圏及び中核都市圏における地震その他の災害や、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。

（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別に予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥、瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリング・レポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリング・レポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。

　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。

　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。

　しかしながら、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がＳＰＣ（特別目的会社）である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。

　不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。

　なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条第2項、第77条の2第2項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。

（エ）費用に関するリスク

　不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

　なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の2）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれがあります。

（オ）専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。

　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　エンジニアリング・レポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスクについては、前記「（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるＰＭＬは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。

（カ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

　本投資法人は、ヘルスケア施設の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、事業面、財務面等に関する助言実績を有する外部の調査会社が作成するマーケットレポートでの分析を得て、投資対象資産周辺の高齢者人口の状況、施設の供給状況、投資対象資産に係る介護・医療サービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状況等を競合施設と比較検討して、オペレーターの現在及び将来の市場競争力を検討し、投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。

（キ）不動産の毀損・滅失・劣化等に関するリスク

　火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、土砂災害、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産が劣化、毀損若しくは滅失し、又は上下水道管、電線、ガス管等のインフラ施設や鉄道、公共道路等が不全となる等の周辺環境の悪化等の間接被害により、その価値又は収益が影響を受ける可能性があるほか、その復旧、復興に多大な費用と期間を要することがあります。当該不動産が劣化、毀損又は滅失する事態となれば、劣化、毀損又は滅失した個所を修復又は建替え等のため一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は修復若しくは建替え等が困難であること等により、多額の費用を支出する必要性が生じる可能性に加え、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落又は消滅する可能性があります。このような事態に備え、不動産等の損失に備えた保険を掛けることはありえますが、個別事情により不動産等につき保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合、保険契約上災害等に伴う建物の不稼働について賃料補填されない場合又は保険契約に基づく保険会社による支払がほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。

　加えて、災害等とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起った場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、保有資産及び信託不動産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。

　本投資法人が、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号。その後の改正を含みます。）に基づく土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域に位置している物件を取得する場合には、本投資法人は、これらの区域に指定された急傾斜地に施された安全対策を精査して、また、必要に応じて追加的に対策工事を実施するなど安全性に問題がないと判断できる場合に取得する方針ですが、傾斜地の崩壊等が発生し、当該不動産が毀損する等当該不動産の価値又は収益が影響を受ける可能性は否定できません。

（ク）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

　一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、また、土地の使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得できない等の可能性もあります。

　経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や不動産等の利用が制限されることで賃料に悪影響を与える可能性や、それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ケ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。さらに、建替え等に際し、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等が新たに適用されることがあり得ます。また、本投資法人の保有資産の敷地が新たに都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。

（コ）共有物件に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。

　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者（民法第252条の2）が選任された場合、当該管理者の行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであっても、共有者は当該効力の無効を善意の第三者に対抗できず（民法第252条の2第4項）、そのため、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、この合意の効力は最大5年であり、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）第60条、民事再生法第48条）。

　他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナントに対して債務を負担する可能性があります。

　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。

　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

（サ）区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者（議決権を有しないものを除きます。以下本段落において同じです。）の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できないため（区分所有法第31条）、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。

　区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

　区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になります。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれその敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように、専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

　使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第8条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。

（シ）借地権等に関するリスク

　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。

　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。

　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。

　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払を余儀なくされることがあります。

　上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。

（ス）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく地代又は土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

（セ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第7条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。

　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。

　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ソ）不動産の所有者責任に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。

　本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われない又は支払が遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

（タ）転貸に係るリスク

ａ．転借人に係るリスク

　本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｂ．敷金等の返還義務に係るリスク

　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。

（チ）マスターリースに関するリスク

　本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナント（マスターリース会社が転貸人となる場合、「テナント」とは転借人を指すことがあります。）に転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナントは基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。

　また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ツ）ヘルスケア施設への投資の特性及びオペレーターであるヘルスケア事業者に関するリスク

ａ．ヘルスケア事業者（オペレーター）に関するリスク

　本投資法人は、ヘルスケア施設、すなわち、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等をその投資対象としており、ここに「高齢者向け施設・住宅」とは、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム及びその他高齢者向け施設・住宅をいい、また、「医療関連施設等」とは、病院・診療所及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。本投資法人は、これらヘルスケア施設の取得に当たり、そのオペレーターであるヘルスケア事業者（高齢者向け施設・住宅においては、テナントとなる介護事業者等のオペレーター、医療関連施設等においては、テナントとなる医療法人や薬局運営主体等を指し、本（ツ）において、以下併せて「オペレーター」ということがあります。）の運営力、信用力等を重視し、そのサービスの質及び種類並びに長期的な信用力をデュー・デリジェンスを通じて慎重に確認した上で取得する方針です。しかしながら、オペレーターが期待どおりの運営成績を実現できる保証はありません。本投資法人が投資するヘルスケア施設は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供します。そこで、業法規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、テナント候補となりうる事業体は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。なお、オペレーターの変更については行政上の手続が必要であること、また、当該手続につき既存のオペレーターの協力が必要であること、病院については後継のオペレーターに病床を承継することができるとは限らないことから、円滑に承継できない可能性があります。

本資産運用会社は、本投資法人が保有し又は取得を予定するヘルスケア施設につき、当該施設の既存のオペレーターの退去時等におけるサポートの提供を受けることを目的として、サポート会社である株式会社チャーム・ケア・コーポレーションとの間で、バックアップオペレーティングに関するサポート契約を締結しています。同契約において、本資産運用会社は、既存オペレーターから退去の意向表明があった場合その他一定の場合において、サポート会社に対し、賃貸借の検討を依頼することができ、サポート会社は賃貸借及び賃料水準その他の条件について真摯に検討することとされていますが、同契約は、サポート会社に対し賃貸借契約の締結を法的拘束力をもって義務づけるものではありません。したがって、かかる契約により、既存オペレーターに代わりサポート会社が新たなオペレーターとして対象施設を賃借し運営すること、オペレーターの変更及びヘルスケア施設の運営の承継が円滑に行われること、又は施設運営の承継後に当該施設の収益性が低下しないことが保証されるものではなく、これらに支障が生じた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を否定することはできません。

加えて、本投資法人の保有するヘルスケア施設のオペレーターにつき、本投資法人が保有する施設であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があった場合、食中毒や集団感染などの事故の発生、入居者の転倒事故、入居者情報の漏洩、従業員による入居者への虐待、医療事故その他の問題が生じた場合や、オペレーター又は施設に対する不利益な情報や風評が流れた場合、当該オペレーターが業務停止、介護保険法又は健康保険法（大正11年法律第70号。その後の改正を含みます。）に基づく指定の取消し、その他の行政処分を受けた場合、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財産的基礎等の維持が困難になった場合等には、当該オペレーターによる本投資法人が保有するヘルスケア施設の運営に重大な支障が生じる可能性があり、ヘルスケア施設の収益性及び資産価値、ひいては本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

ヘルスケア施設のうち、高齢者向け施設・住宅では、入居者は、ヘルスケア事業者との間で締結した契約に基づき、高齢者向け施設・住宅に入居し、介護その他のサービスの提供を受け、これに対し、入居一時金を含む対価を支払いサービスの提供を受けるものとされますが、高齢者向け施設・住宅の性質において、例えば、入居者からの対価の支払いが不足し又は遅延した場合等においても、直ちに契約を解除し、立ち退きを求める等の対応を行うことが、人道的見地において容易には行えない場合がないとは限りません。特に、入居者に身寄りがない状況や、引き取り手が確定しない場合には、入居者の安全と安心を最優先する場合がないとはいえません。その結果として、本投資法人の収益等に悪影響を与えるおそれがあります。

さらに、入居者に反社会的勢力に属する者がいることが判明した場合、本投資法人は、当該高齢者向け施設・住宅のオペレーターに対して、適切な対応を求めることになりますが、かかる適切な対応がなされなかった場合、追加の費用負担や、当該高齢者向け施設・住宅の評価（レピュテーション）の風評による毀損等により、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。

ヘルスケア施設のうち、医療関連施設等においても、オペレーターである病院又は診療所の開設者が医療法その他関連する法令又は通知を遵守せず、当該オペレーターが行政上の処分を受けた場合等には、当該オペレーターによる本投資法人が保有する医療関連施設等の運営に重大な支障が生じる可能性があり、その結果として本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。

オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅等のヘルスケア施設において、入居者及び従業員等の間における集団感染の発生や新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言に従った措置・対応により、当該運営施設の業務の停止を余儀なくされる可能性があります。本投資法人は運用資産についてオペレーターと原則として賃料固定の賃貸借契約を締結しており、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、安定的なキャッシュフローの獲得を企図していますが、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財産的基礎等の維持が困難になった場合等には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を否定することはできません。

ｂ．物件の汎用性に関するリスク等

　ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限等の点で、入居者、病院利用者やオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。したがって、将来、入居者の属性が変更され、医療関連施設等の診療科や当該施設の設置目的が変更され又はオペレーターが退去して新たなヘルスケア事業者がオペレーターとなった際には、その建物をそのまま活用できない場合があるほか、ヘルスケア施設以外の用途（例えば、オフィスや住居等の用途）に容易に転用が可能でないことが一般的です。したがって、ヘルスケア施設の用途の変更には、多額の費用が掛かり、又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されることで購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　ヘルスケア施設では、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がヘルスケア施設の競争力維持のために不可欠となります。本投資法人が施設及び設備の運営維持費並びにその更新投資に関する費用を負担すべき場合で、かかる費用がヘルスケア施設からの収益に比べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、施設及び設備の更新投資がヘルスケア施設のオペレーター負担である場合であっても、当該オペレーターがその運営方針として本投資法人が必要と考える更新投資を行わない場合があり、また、当該オペレーターの信用力によっては、適切な更新投資を行うことができない可能性もあり、その結果、施設の競争力が低下し、当該施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる場合、施設の競争力の低下を防止するために、本投資法人の負担において更新投資をせざるを得なくなる可能性があります。

ｃ．有料老人ホームに係る入居一時金に関するリスク

有料老人ホームにおいては、介護事業者は入居者から一定の入居一時金を収受する場合があり、入居一時金は各有料老人ホーム毎に決められている償却期間・償却率によって償却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。本投資法人は、有料老人ホームの物件を保有し介護事業者に賃貸する形式で運用を行っているため、原則として、有料老人ホームは介護事業者により管理及び運営されることとなり、有料老人ホームの物件を取得するに際し、入居契約及び入居一時金の返還債務を本投資法人が承継することは原則的には想定されません。しかし、介護事業者の事業内容及び財務内容が悪化した場合において、入居者が介護事業者に対してのみならず、本投資法人に対しても入居一時金残額の返還を求める等、本投資法人としては、法的には許容できない対応を求めてこないとの保証はありません。

また、オペレーターと入居者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価される場合には、オペレーターから当該物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人としての地位を承継し、オペレーターへの賃貸借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継について入居者の同意を取得できない場合には、本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を承継することとなります。また、オペレーターの事業内容又は財務内容が悪化した場合において、本来は本投資法人が債務を負担していないにもかかわらず、当該ヘルスケア施設に係る代替テナントの確保や本投資法人のレピュテーション維持その他の観点から、本投資法人において入居一時金残額の返還等の負担を余儀なくされる可能性があります。

ｄ．有料老人ホームに係る制度改正に関するリスク

有料老人ホームに関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等が有料老人ホームの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｅ．医療関連施設等の経営に関するリスク

医療法上、医療法人の理事長は、原則として医師又は歯科医師である理事のうちから選出する必要があるとされ、また薬剤師法（昭和35年法律第146号。その後の改正を含みます。）において、薬剤師の資格が必要とされる場合が規定されています。したがって、医療法人の理事長の交代や医療法人・薬局等の事業承継を行う場合、後任の理事長や薬剤師等となる適切な人材が不足することがあり得ます。このような場合、当該医療関連施設等の運営に支障を来たし、ひいては本投資法人が保有する当該施設からの収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、病院利用者は、医療関連施設等の医師やスタッフの技量について、重大な関心を寄せるものであるため、医療関連施設等のレピュテーションは当該技量を有する医師やスタッフに依存しています。適切な技量を有する医師やスタッフを確保・維持できない場合、病院利用者のニーズに対応できず、当該医療関連施設等のレピュテーションが損なわれる可能性があり、ひいては本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｆ．医療法人制度に関するリスク

　2007年4月の医療法改正前に設立された医療法人社団については、定款上、持分を保有する社員が資格を失った場合に、医療法人に対して出資持分払戻請求を認めているものが存在します。当該出資持分払戻請求がなされた場合、当該医療法人から予期しない多額の資産流出を招くこととなり、医療関連施設等の運営に支障を来たし、ひいては本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（テ）将来における法令等の改正に関するリスク

　消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号。その後の改正を含みます。）等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。

（ト）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

　テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人が暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）の規制対象となる風俗営業者である場合には、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、テナントの不動産等の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあり、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク

　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。

　上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。

　また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。

（ニ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、未稼働の不動産等は、原則としてその投資対象としていません。未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があるほか、入居率において不確実性が存在することがあります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し又は被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、例外的に、未稼働の不動産等への投資を検討する場合には、ヘルスケア施設及びヘルスケア事業者につき、老人福祉法その他の適用ある法令がすべて遵守されることが確定していること、ヘルスケア施設がすべて適法に竣工されること、ヘルスケア事業者との賃貸借契約が確実に締結され引き渡されること、入居者が確実に入居できること、等の諸条件を確保することを取得の条件とすること等のほか、スポンサー等のウェアハウジング機能を活用することにより、これらのリスクの最小化を図る所存です。

（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

　本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。

　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。

（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

　フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

　本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ハ）地球温暖化対策に係るリスク

　現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益は悪影響を受けるおそれがあります。

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。

　なお、以下、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号。その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第2条）。

（ア）信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第2項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・デリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第5項、第54条第4項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク

　本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

（ウ）信託受託者に関するリスク

ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第1項、第4項及び第7項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク

　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。信託不動産の管理や運営については、準共有者間で別段の定めをした場合にはそれに従うことになりますが、そのような定めがない場合は、適用法令に従うことになるため、対象となる事項及び保有する準共有持分の割合次第では、信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　準共有持分の処分については、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。

　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。

　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

⑦　減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日。その後の改正を含みます。）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

　今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

　なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

⑧　税制に関するリスク

（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク

　税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、事業年度毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資法人の投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。

（イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

　事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合等には、この要件を満たすことが困難となる場合があり得ます。なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４ 手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（ウ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保するときがあります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（エ）借入れに係る導管性要件に関するリスク

　税法上、上記の事業年度毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定する機関投資家（以下、本⑧において、「機関投資家」といいます。）のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないこととなります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

　事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数若しくは一定の議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合等における当該投資法人等をいいます。）に該当していないこととする要件、即ち、同族会社要件については、本投資法人の投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、公開買付等により、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

税法上、導管性要件の一つに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、公開買付等により、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（キ）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。

（ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、租税公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資法人の投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

（コ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

本投資法人において納税額が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

⑨　その他

（ア）資産を組み入れることができないリスク

　本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、その資産ポートフォリオの拡大（外部成長ということがあります。）や質の向上（内部成長ということがあります。）を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は関係権利者との間での物件取得に向けた検討や交渉等も行っています。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、新たな資産取得に向けたその他の手法を採択する可能性がありますが、想定通りに新規資産を取得できるとは限りません。

　また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。

（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

　保有信託不動産の過去の収支状況は、信託不動産の前所有者等から取得した賃貸事業収支に係る情報です。これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、前所有者等から提供を受けた、あくまでも参考としての情報にすぎません。契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。

（ウ）投資主優待制度に関するリスク

　本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が取得し又は今後取得する物件に係るオペレーター又は関係会社との間で、投資主優待制度の導入に伴う覚書を締結しています。その内容及び適用条件等は、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえたうえ適用ある法令及び会計・税務の取扱い等の制約の中で決定されるものであり、その内容が、投資主の満足するものとなるとの保証もありません。また、本投資主優待制度が今後投資主の同意なく、また事前の予告なしに、その内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。

（エ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク

　経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、譲渡予定資産（2026年12月1日付で譲渡予定のグッドタイムホーム不動前）の譲渡を実行することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、別の機会における売却のための努力を行う予定ですが、同様の条件で他の売却先に売却することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。

（２）リスクに対する管理体制

　本投資法人は、前記の各リスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

　具体的な取り組みは、以下のとおりです。

（ア）投資法人について

　本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。役員会は3ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。

　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。

　そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

（イ）資産運用会社について

　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。

　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。

　また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。

　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

　そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生じるおそれがあります。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第5条第1項）。投資口の買戻しの制度はありません。但し、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得できる旨を規約で定めています（規約第5条第2項）。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬

（ア）執行役員報酬

　執行役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第1号）。

（イ）監督役員報酬

　監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第2号）。（注）

（注）本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（規約第19条）。

②　本資産運用会社への支払報酬

（ア）本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記a.からe.までの委託業務報酬を下記f.に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、一般事務委託契約（機関運営）に伴う報酬及び宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。

a. 運用報酬Ⅰ

　各営業期間について、本投資法人の直前の営業期間の決算期（本投資法人の規約で定義されます。以下同じです。）における貸借対照表に記載された総資産額に、1.0％（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各営業期間の実日数に基づき1年を365日として日割計算によるものとし、1円未満を切捨てます。）を運用報酬Ⅰとします。

　なお、本書の日付現在、本（ア）a.運用報酬Ⅰの料率は0.5％（年率）で合意しています。

（注）本投資法人は、2026年10月29日を開催日とする投資主総会において、2028年1月期から適用開始予定の企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」及びこれに関連する企業会計基準等の適用に伴い新たに貸借対照表に計上される使用権資産に係る金額を、上記ａ．運用報酬Ⅰの算定の基礎となる総資産額から除く旨の規約の一部変更の議案を提出する予定です。

b. 運用報酬Ⅱ

　各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期末における発行済み投資口の総数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金」といいます。）に、運用報酬Ⅱ控除前営業利益（以下で定義されます。）と、0.01％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金 × 運用報酬Ⅱ控除前営業利益×0.01％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率（1円未満切捨て）

　「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅱに係る控除対象外消費税等控除前並びに負ののれん発生益控除後）に本投資法人に前営業期間における次期繰越損失があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。

　また、「運用報酬Ⅱ控除前営業利益」とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される営業利益（運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅱに係る控除対象外消費税等控除前）の金額をいうものとします。

　なお、本書の日付現在、本（ア）b.運用報酬Ⅱの第1段落及び計算式における料率は0.0008％（年率）で合意しています。

c. 取得報酬

　本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を取得した場合（但し、下記e.に定める合併の場合を除きます。）、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、1.0％（但し、本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

　なお、本書の日付現在、本（ア）c.取得報酬の第4行目の料率は1.0％（本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％）（年率）で合意しています。

d. 譲渡報酬

　本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合（但し、下記e.に定める合併の場合を除きます。）、譲渡報酬として、その譲渡代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに譲渡に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、1.0％（但し、本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

　なお、本書の日付現在、本（ア）d.譲渡報酬の第4行目の料率は1.0％（本投資法人が定める利害関係者との取引の場合は0.5％）（年率）で合意しています。

e. 合併報酬

　本投資法人は、本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合併消滅法人である場合を含みます。以下同じです。）（以下「合併」と総称します。）において、本資産運用会社が当該他の投資法人の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、合併報酬として、当該他の投資法人が保有する不動産関連資産のうち新設合併設立法人又は吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの合併の効力発生日における評価額の合計額に1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

f. 報酬の支払時期

　本投資法人が上記a.からe.までの報酬を支払う時期は、下記(ⅰ)から(ⅴ)までのとおりとします。

（ⅰ）運用報酬Ⅰ

　本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

（ⅱ）運用報酬Ⅱ

　本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

（ⅲ）取得報酬

　本投資法人は、取得報酬を、不動産関連資産の取得日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

（ⅳ）譲渡報酬

　本投資法人は、譲渡報酬を、不動産関連資産の譲渡の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

（ⅴ）合併報酬

　本投資法人は、合併報酬を、合併の効力発生日から3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

（イ）資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

③　資産保管会社への業務手数料

（ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、下表＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上書面で合意するところに従い決定するものとします。

（イ）資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎（最初の計算期間は資産保管委託契約締結日より2015年7月31日までとし、以後毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までを意味します。以下同じです。）に、上記（ア）に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月10日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ウ）上記（ア）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上これを書面により変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

ある暦月（この＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社間で別途書面による合意により算出した金額（消費税及び地方消費税を除きます。）とします。

但し、資産保管委託契約の締結日から本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日（以下、本④において「不動産取得日」といいます。）の属する月の前月の末日（同日を含みます。）までの期間に係る業務手数料は、月額10万円（消費税及び地方消費税を除きます。）を上限として本投資法人及び資産保管会社間で別途合意する金額（消費税及び地方消費税を除きます。）とします。

なお、不動産取得日の属する月に係る業務手数料については、上記計算式の「各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」を「当該計算対象月の末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」に読み替えるものとします。

計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

④　一般事務受託者への支払手数料

（ア）投資主名簿等管理事務

a．本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記＜委託事務手数料表＞に記載された金額を上限として本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意した手数料を支払います。但し、下記＜委託事務手数料表＞に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、決定します。

b．上記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振り込む方法により、これを投資主名簿等管理人に支払います。

c．上記a．の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。

＜委託事務手数料表＞

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

（イ）計算、会計事務、納税に関する一般事務

a. 本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、下記＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、下記＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上書面で合意するところに従い決定するものとします。

b. 一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎（最初の計算期間は一般事務委託契約（計算、会計事務、納税）締結日より2015年7月31日までとし、以後毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までを意味します。以下同じです。）に、上記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月10日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c. 上記a.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上これを書面により変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

ある暦月（この＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者間で別途書面による合意により算出した金額（消費税及び地方消費税を除きます。）とします。

但し、一般事務委託契約（計算、会計事務、納税）の締結日から本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日（以下、本②において「不動産取得日」といいます。）の属する月の前月の末日（同日を含みます。）までの期間に係る業務手数料は、月額10万円（消費税及び地方消費税を除きます。）を上限として本投資法人及び一般事務受託者間で別途合意する金額（消費税及び地方消費税を除きます。）とします。

なお、不動産取得日の属する月に係る業務手数料については、上記計算式の「各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」を「当該計算対象月の末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」に読み替えるものとします。

計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

（ウ）投資法人債に関する一般事務

　第1回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（ソーシャルボンド）の元利金支払事務に関する元利金支払手数料は以下の通りとし、投資法人債に係る一般事務受託者を経由して、本投資法人は当該投資法人債の投資法人債権者に元利金支払を行った口座管理機関又は投資法人債に係る一般事務受託者に交付します。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。

ａ．元金支払の場合　支払元金の10,000分の0.075

ｂ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

　また、第1回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（ソーシャルボンド）に関して、本投資法人が投資法人債に係る一般事務受託者へ支払うその他の事務に関する手数料は、450万円であり、当該投資法人債の払込日である2020年1月30日に当該投資法人債の払込金から控除する方法により支払済みです。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

⑤　会計監査人の報酬

会計監査人の報酬額は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから2ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第26条）。

⑥　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）ヘルスケアアセットマネジメント株式会社

東京都千代田区神田小川町三丁目3番地

電話番号　03-5282-2922（代表）

（４）【その他の手数料等】

本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します。

前記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとし、その詳細については、当該一般事務受託者、当該資産保管会社又は当該資産運用会社との契約の定めによるものとします。

①　投資口及び新投資口予約権の発行、投資法人債の発行、自己投資口の取得、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含みます。）

②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

③　目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

④　法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びＩＲ活動等に関する費用

⑥　専門家等に対する報酬及び費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）

⑦　執行役員、監督役員に係る報酬及び実費、保険料、立替金等、会計監査人に係る報酬、並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

⑧　運用資産の取得及び処分並びに維持管理及び運営に関する費用（登記関連費用、デュー・デリジェンス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑨　借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用

⑩　本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

　本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱いは、以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（ア）個人投資主の税務

ａ．配当等の額に係る税務

個人投資主が本投資法人から受取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額（注1）の増加からなる金額（以下本「（5）課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取扱われます。従って、配当等の額を受取る際に原則20％の税率（所得税）により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人の投資口（以下「本上場投資口」といいます。）の配当等の額は、上場株式等の配当等として取扱われ、配当等の支払に関する基準日において、本投資法人の発行済投資口総口数の100分の3未満の口数を有する個人投資主（以下「小口個人投資主」といいます。）が本投資法人の配当等の額を受取る際の源泉徴収税率は、以下のとおりとなります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の3％以上を保有する者をいいます。）が受ける配当は、原則どおり20％の税率により所得税が源泉徴収され、2014年1月1日から2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。また、大口個人投資主（基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する本投資口と合算して発行済投資口総数の3％以上を保有する者を含みます。）が1回に受ける配当金額が5万円超（6ヶ月決算換算）の場合には、総合課税による確定申告が要求されます。

（注1）一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定義される金額をいいます。

（注2）2014年1月1日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

（注3）2027年1月1日以降の所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の1％相当）を含みます。現在公表されている復興特別所得税の課税期間は2047年12月31日まで、防衛特別所得税の課税期間は2027年1月1日以後、当分の間とされています。

また、小口個人投資主については、以下のような取扱いがなされます。

（ⅰ）小口個人投資主は、上場株式等の配当等の金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の特例の選択が可能となります。

（ⅱ）小口個人投資主が支払を受けるべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、本ａ．の上記の表の税率による申告分離課税を選択することができます。

（ⅲ）小口個人投資主が受取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

（ⅳ）2014年1月1日から2027年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。但し、2016年分以降は120万円を上限。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

（ⅴ）2024年1月1日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年1月1日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

（ⅵ）未成年者少額投資非課税制度（ジュニアＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年80万円を上限。）又は継続管理勘定に係るものに係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

ｂ．出資等減少分配に係る税務

個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配（分割型分割及び株式分配並びに組織変更による場合を除く。以下本①において同じです。）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「（５）課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、本書の日付現在、出資総額等の減少額として取扱われ、この金額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として前記ａ．における配当等の額と同様の課税上の取扱いを受けます。また、出資等減少分配額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。個人投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります（注2）。

この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には、株式等の譲渡所得として原則として後記ｃ．と同様の課税上の取扱いを受けます。

出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額です。

（注2）譲渡収入の金額＝出資等減少分配額－みなし配当金額（注1）

譲渡原価の額＝出資等減少分配直前の投資口の取得価額×一定割合＊（上記＊と同じ）

（注3）前々期期末時から当該出資等減少分配の直前の時までの間に、税務上の資本金等の額、又は連結個別資本金等の額が増加し又は減少した場合には、その増加した金額を加算し又はその減少した金額を控除した金額となります。

なお、（注1）のみなし配当の額及び一定割合については、本投資法人から各投資主に通知します。

ｃ．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税20％（所得税15％、住民税5％）の対象となります。なお、2014年1月1日から2047年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して、復興特別所得税が課されます。（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後の、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

（注1）2014年1月1日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日以降の所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の1％相当）を含みます。現在公表されている復興特別所得税の課税期間は2047年12月31日まで、防衛特別所得税の課税期間は2027年1月1日以後の当分の間とされています。

本上場投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合には、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められますが、一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められません。また、株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することができません。但し、金融商品取引業者等を通じて上場株式等たる本投資法人の投資口を譲渡した場合には、以下の特例の対象となります。

（ⅰ）その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前3年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、これらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額及び配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます（以下「損益通算の特例」といいます。）。

（ⅱ）金融商品取引業者等を通じて上場株式等たる本投資法人の投資口を譲渡したこと等により生じた譲渡損失のうち、その譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（上記の損益通算の特例の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後3年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。譲渡損失の繰越控除を受ける場合には、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。

（ⅲ）「特定口座内上場株式等の申告不要制度」が設けられており、個人投資主が金融商品取引業者等に特定口座を開設し、上場株式等保管委託契約に基づいてその特定口座に保管されている上場株式等の譲渡所得等について、その年の最初の譲渡のときまでに、金融商品取引業者等に対して「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合には、一定の要件の下に、本投資法人の投資口の譲渡益に相当する金額に対しては、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められています。源泉税率は、本ｃ．の上記の表における、申告分離課税による税率と同様となります。

（ⅳ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。

（ⅴ）2014年1月1日から2027年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。但し、2016年分以降は120万円を上限。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

（ⅵ）2024年1月1日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年1月1日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

（ⅶ）未成年者少額投資非課税制度（ジュニアＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年80万円を上限。）又は継続管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

（注1）本ｃ.（ⅴ）及び（ⅵ）における非課税口座並びに本ｃ.（ⅶ）における未成年者口座で譲渡損失が生じても、本ｃ．（ⅰ）の上場株式等の配当所得等の金額からの控除及び本ｃ．（ⅳ）の上場株式等の配当等の額からの控除、並びに本ｃ．（ⅱ）の譲渡損失の繰越控除は適用できません。

（注2）2016年1月1日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。

（イ）法人投資主の税務

ａ．配当等の額に係る税務

法人投資主が本投資法人から受取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。利益分配を受取る際には原則20％の税率（所得税）により源泉徴収されますが、この源泉税は法人投資主の法人税の申告上、税額控除の対象となります。また、受取配当金等の益金不算入の規定の適用はありません。

但し、上場株式等の配当等を受取る際の源泉徴収税率に関しては以下のように軽減されています。なお、2014年1月1日から2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して、復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後の、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税及び防衛特別所得税は、法人税の額から控除されます。また、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。

（注1）2014年1月1日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日以降の所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の1％相当）を含みます。現在公表されている復興特別所得税の課税期間は2047年12月31日まで、防衛特別所得税の課税期間は2027年1月1日以後の当分の間とされています。

ｂ．出資等減少分配に係る税務

法人投資主が本投資法人から受取る出資等減少分配額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として前記ａ．における配当等の額と同様の課税上の取扱いを受けます。また、出資等当減少分配額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。各投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります。

この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には譲渡損益としての課税上の取扱いを受けます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。

出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

ｃ．投資口の期末評価方法

法人投資主による本投資法人の投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が本投資法人の投資口を譲渡した際の取扱いについては、原則約定日の属する事業年度に益金又は損金として計上されます。

②　投資法人の税務

（ア）配当等の額の損金算入要件

税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。

配当等の額を損金算入するために留意すべき主要な要件は以下のとおりです。

ａ．以下のいずれかに該当するものであること。

（ⅰ）その設立時における投資口の発行が公募でかつその発行価額の総額が1億円以上であること

（ⅱ）事業年度終了のときにおいて、その発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

ｂ．投資法人の規約において投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50を超える旨の記載又は記録があること。

ｃ．事業年度終了のときにおいて、法人税法第2条第10号に規定する同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。

ｄ．事業年度に係る配当等の額の支払額が当該事業年度の租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超であること。

ｅ．他の法人（租税特別措置法施行規則に規定するものを除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含みます。）を有していないこと。

ｆ．借入れは、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定する機関投資家からのものであること。

（イ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価格の2％の税率により課されます。なお、売買により取得した土地については税率が2029年3月31日までは1.5％に軽減されています。なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の定めがあることその他の要件を満たす投資法人が取得する不動産に対しては、2027年3月31日までは登録免許税の税率が1.3％に軽減されています。

ｂ．不動産取得税

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価格の4％の税率により課されます。なお、この税率は住宅の取得及び土地の取得については2027年3月31日までは3％となります。また、2027年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税については、その課税標準は当該土地の価格の2分の1に軽減されます。なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産（注）の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が、2027年3月31日までに規約に従い特定資産のうち一定の不動産を取得した場合には、当該不動産の取得に係る不動産取得税の上記課税標準が5分の2に軽減されます。

（注）特定不動産が住宅である場合には、すべての区画が50㎡（高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅でその全部又は一部が専ら住居として貸家の用に供される家屋においては30㎡）以上であり、都市計画法に規定する市街化区域内に所在するものに限ります。

ｃ．特別土地保有税

2003年度以降、当分の間、不動産の取得（及び保有）に係る特別土地保有税の課税は停止されています。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注1）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。

（注2）「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。

（注3）「三大都市圏」とは、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び中部圏（愛知県）をいいます。

（注4）「中核都市圏」とは、三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市をいいます。地方中核市とは、人口20万人以上の市をいいます。

（注5）「その他」とは、三大都市圏及び中核都市圏を除いた地域をいいます。

（注6）「投資有価証券」は、ＨＣ夙川合同会社を営業者とする匿名組合出資持分及びＨＣ ＴＵＲＦ合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。なお、ＨＣ ＴＵＲＦ合同会社は2026年7月31日時点において、サニーライフ新琴似、練馬谷原ケアパークそよ風、メディカル・リハビリホ－ムグランダ豊田元町、さわやかひがしおおさか館、さわやかひめじ館及びさわやかシーサイドくきのうみを信託財産とする信託受益権を保有していましたが、このうちサニーライフ新琴似、練馬谷原ケアパークそよ風、メディカル・リハビリホ－ムグランダ豊田元町及びさわやかひがしおおさか館を信託財産とする信託受益権を2026年9月1日付で本投資法人に譲渡しました。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

（注1）評価額については、帳簿価額を記載しています。

（注2）運用資産は、チャームスイート夙川を信託財産とする信託受益権の準共有持分（持分割合98％）です。

（注3）運用資産は、サニーライフ新琴似、練馬谷原ケアパークそよ風、メディカル・リハビリホ－ムグランダ豊田元町、さわやかひがしおおさか館、さわやかひめじ館及びさわやかシーサイドくきのうみを信託財産とする信託受益権です。なお、サニーライフ新琴似、練馬谷原ケアパークそよ風、メディカル・リハビリホ－ムグランダ豊田元町及びさわやかひがしおおさか館を信託財産とする信託受益権は2026年9月1日付で本投資法人に譲渡されています。

②【投資不動産物件】

該当事項はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

（ア）信託不動産の概要

　本投資法人が2026年7月31日現在において保有する不動産に係る信託受益権（以下「信託不動産」といいます。）の概要は以下のとおりです。

ａ．取得価格等及び投資比率

　本投資法人が2026年7月31日現在において保有する信託受益権に係る信託不動産の概要は以下のとおりです。