アドバンス・レジデンス投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第32期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①  主要な経営指標等の推移

（注１）金額については、記載未満の桁数を切り捨てて記載し、各種比率等については、小数点第２位を四捨五入して記載しています。以下、特に記載ない限り同様です。

（注２）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。

（注３）第23期計算期間を184日、第24期計算期間を181日、第25期計算期間を184日、第26期計算期間を181日、第27期計算期間を184日、第28期計算期間を182日、第29期計算期間を184日、第30期計算期間を181日、第31期計算期間を184日、第32期計算期間を181日として年換算値を算出しています。

（注４）総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100

（注５）自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100

（注６）賃貸NOIの計算上、賃貸事業費用に含まれる減価償却費のみを加算しています。

（注７）年換算NOI利回り＝年換算NOI／物件取得価格

（年換算NOIは、物件毎に実質運用日数を勘案して算出しています。）

（注８）減価償却費には、有形固定資産に関する減価償却費の他に、無形固定資産に関する減価償却費が含まれています。

（注９）2025年１月31日を分割の基準日とし、2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益については、2025年１月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注10）第29期期末投資口価格については、投資口の分割による権利落後の投資口価格を記載しています。

②  業績等の概要

（イ） 投資法人の主な推移

本投資法人は、賃貸マンションを主たる投資対象とする「住宅特化型J-REIT」であり、2009年当時、住宅特化型J−REITとして資産規模最大であった日本レジデンシャル投資法人（以下「NRI」といいます。）と、旧アドバンス・レジデンス投資法人（以下「旧ADR」といいます。）が、2010年３月１日付で新設合併し誕生しました。

合併に際し掲げた「長期安定的な利益分配の実現」という基本方針に基づき、以下の施策に取組んできたことにより、長期安定的な分配金の礎を築いてきました。

① 収益の安定性が高い物件の取得及び収益の安定性が低い物件の売却による運用資産の構築

② 収益性向上に向けた賃料水準の引上げ、スケールメリットを活かした運用コストの削減、大規模修繕工事及びリノベーション工事の実施による物件競争力の維持・向上

③ 有利子負債の調達金利の低減と、残存年数の長期化、そして金利の固定化及び返済期限の分散化を推進することによる財務基盤の強化

④ 合併に伴う負ののれん発生益に起因する一時差異等調整積立金（当期末現在239億円）の活用

当期末現在における保有物件数と資産規模はそれぞれ289物件、5,053億円（取得価格合計）であり、住宅特化型J-REIT^（注１）最大級となっています。

（注１）「住宅特化型J-REIT」とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人（以下「J-REIT」といいます。）のうち、住宅を主たる投資対象とし、ポートフォリオにおける住宅の投資比率が90％以上の銘柄をいいます。

（ロ） 当期の運用実績

① 内部成長

－賃料上昇を軸とした収益力の継続的な強化－

本投資法人の資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）がプロパティ・マネジメント会社と適切に協働し管理運営に努めた結果、当期の期中平均稼働率は、リノベーション工事に伴う空室の影響が見られたものの95.9%となりました。また、東京23区の人口流入の動き等を背景に、賃貸マンションの需給環境が引き締まる中、テナント入替時及び更新時の賃料は堅調に上昇しました。

－リノベーション工事実施による競争力強化を促進－

本投資法人では、計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を進めるとともに、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても設備更新や間取り変更等を伴うリノベーション工事を通じて、競争力の維持・向上を図りました。

② 外部成長

－ 中長期的な収益成長を見据えた資産入替 －

　当期は、レジディア松陰神社前^（注２）、レジディアときわ台^（注３）、レジディア武蔵小山^（注４）及びレジディア横濱戸部^（注５）の４物件（取得価格合計69億円）を取得しました。加えて、次期2027年１月期においては、2026年８月28日付でレジディア東日暮里^（注６）及びレジディア亀戸Ⅱ^（注７）を、同年９月30日付でレジディア桜新町^（注８）を取得し、計３物件（取得価格合計39億円）の取得が完了しています。

一方、2026年７月には、レジディア文京湯島Ⅱ、レジディア徳川の２物件（譲渡価格合計25億円）を譲渡しました。次期2027年１月期には、2026年９月30日付でレジディア天神橋の１物件（譲渡価格12億円）を譲渡しました。

（注２）レジディア松陰神社前については、2026年８月３日付で、クレヴィアリグゼ世田谷松陰神社前から、レジディア松陰神社前に物件名称を変更しています。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

（注３）レジディアときわ台については、2026年８月３日付で、URBANLINKときわ台から、レジディアときわ台に物件名称を変更しています。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

（注４）レジディア武蔵小山については、2026年９月１日付で、ハーモニーグラシア武蔵小山から、レジディア武蔵小山に物件名称を変更しています。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

（注５）レジディア横濱戸部については、2026年９月１日付で、ポルトパルティーレ横浜から、レジディア横濱戸部に物件名称を変更しています。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

（注６）レジディア東日暮里については、2026年11月２日付で、コスモリード東日暮里から、レジディア東日暮里に物件名称を変更予定です。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

（注７）レジディア亀戸Ⅱについては、2026年11月２日付で、コスモリード亀戸から、レジディア亀戸Ⅱに物件名称を変更予定です。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

（注８）レジディア桜新町については、2026年12月１日付で、レジデンス桜新町スクエアから、レジディア桜新町に物件名称を変更予定です。本書においては決算日時点の名称にかかわらず、新物件名称にて記載しています。以下同じです。

③ 財務戦略

－ 安定的な財務基盤の強化－

  当期の有利子負債調達は、総額248億円(平均支払金利^(注9)2.12％、平均調達年数6.5年)の借入れ等を実施しました。これにより当期末現在の平均支払金利は0.94％となりました。また、平均残存年数は4.3年となりました。

なお、当期末において本投資法人が取得している発行体格付けは以下の通りです。

（注９）「平均支払金利」とは、借入れ及び起債時点、並びに当期末現在における借入金等の加重平均金利をいいます。なお、借入金の金利変動リスクをヘッジする目的で金利スワップ契約が締結されている場合においては、各金利スワップ契約による金利固定化効果の反映後の支払金利を基に算出しています。

④ サステナビリティ
 

－ サステナビリティ（持続可能性）の維持向上 －

　　本投資法人では、持続可能な社会の実現及び投資主価値の更なる向上を目的として、資産運用会社と一体となりサステナビリティの維持及び向上に取り組んでいます。

    環境への取組みとしては、エネルギー消費量及び温室効果ガスの削減目標の達成に向け、保有物件における電気消費量の実績カバー率の向上を目的に、電力量計測システムの導入を進め、同システムを通じて専有部の電気消費量についても把握する取組みを行っています。また、省エネルギー対策の一環として、保有物件における共用部照明のLED化を継続的に推進しています。さらに、テナントに対する省エネルギーに係る啓発活動にも取り組んでいます。

　　上記の取組みを評価され、2025年CDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）気候変動分野において、２年連続で最高評価である「Aリスト」企業に選定されました。また、2025年CDPサプライヤーエンゲージメント評価において、２年連続で最高評価の「A」スコアを獲得し、「サプライヤーエンゲージメント・リーダー」に選定されました。

⑤  業績及び分配の概要

これら諸施策を実施した結果、当期の運用実績は、以下の通りとなりました。

(単位：百万円)

（注10）業績予想とは、2026年３月17日付「2026年１月期決算短信」にて公表した当期の運用状況の予想をいいます。以下同じです。

（注11）当期純利益を期末時点における発行済投資口の総口数で除すことによって算出しています。以下、特に記載のない限り同じです。

（注12）当期純利益/口の端数は考慮していません。

当期純利益/口は、既存物件の賃料収入増加及び新規取得物件の収益貢献により増収となったものの、前期実績対比での売却益の計上額の減少等により、前期実績対比177円減少の3,055円となりました。

１口当たり分配金については、当期発生の売却益（１口当たり355円）のうち、266円を内部留保し、88円を分配、並びに一時差異等調整積立金の取崩額（１口当たり302円）及び内部留保からの分配（１口当たり134円）を加え、3,225円となりました。

 ③　今後の運用方針及び対処すべき課題

（イ）運用における外部環境

（金融資本市場）

　日本銀行による金融政策の正常化が進展し、政策金利の引き上げに伴い、国内金利は上昇基調で推移しています。今後も、賃金と物価の動向を踏まえた日本銀行の金融政策運営や、それに伴う長短金利の動向に加え、海外経済や地政学的リスク、為替相場等が金融資本市場に与える影響を注視していく必要があります。

（不動産売買市場）

　優良な賃貸住宅については、引き続き安定的な投資対象としての位置づけに変わりはなく、国内外の投資家による物件取得需要は底堅く推移しています。一方、国内金利の上昇に伴う資金調達コストの増加や、売主・買主間の価格目線の差異等を背景に、物件の収益性や将来的な成長性をより慎重に見極める動きもみられています。今後も、金利動向や資金調達環境が不動産価格及び期待利回りに与える影響を注視していく必要があります。

（賃貸住宅市場）

　大企業を中心とした雇用・所得環境の改善や、都心部への人口流入の動き等を背景に、賃貸住宅の需給環境については良好な状況が続いています。特に東京23区を中心に賃料の上昇傾向が継続している一方、新築開発における建築費の高止まり等を背景に、新規供給は抑制的に推移することが見込まれ、需給環境は引き続き引き締まった状況が想定されます。こうした環境のもと、本投資法人の運用資産においても賃料上昇が継続しており、内部成長の持続が見込まれます。また、物価上昇を上回る持続的な賃上げによる実質所得の改善が進めば、賃貸住宅市場における賃料負担力の向上にもつながるものと考えています。

（ロ） 運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、上述の外部環境を踏まえ、以下の戦略を着実に実行することによって、１口当たり当期純利益の着実な成長を目指します。

a）内部成長戦略

賃貸住宅市場の動向を注視しながら、稼働率を意識しつつ、賃料引き上げを企図した募集条件の設定、運営を行います。更に更新時においても、対象物件周辺のマーケットの状況、新規成約状況を見ながら、賃料増額の打診を行っていきます。

また、保有物件の築年数（注13）の経過に伴い、専有部内の経年劣化による賃料下落リスクが想定されます。賃料上昇を企図としたリノベーション工事を計画的に推進していくことにより、物件競争力の維持・向上に努めます。

（注13）2026年７月31日時点の平均築年数は18.8年です。なお、平均築年数は、保有物件の築年数を取得価格で加重平均しています。

b）外部成長戦略

スポンサーからの物件供給及び、本資産運用会社のソーシング活動により入手する情報を活かし、ポートフォリオの質及び収益力の向上に資する物件取得を目指します。また、一時的な市場トレンドに振り回されることなく、引き続きテナント及びエリア分散を念頭においた投資を行っていきます。  

c）財務戦略

金利動向を注視し、低廉な金融コスト及び借入金等の返済期限分散化の実現を図るとともに、金利の固定化に留意した資金調達を実施します。これにより、金融環境の変化に耐えうる強固な財務基盤の構築を図ります。

d）サステナビリティ

持続可能な社会の実現及び投資主価値の更なる向上を目的として、保有物件の省エネ対策、温室効果ガス排出削減につながる施策を推進していきます。

e）分配金戦略

　本投資法人は、基本方針である「長期安定的な利益分配の実現」に基づき、当期利益のほぼ全額を分配することを基本とし、併せて、負ののれん発生益の内部留保金が元である一時差異等調整積立金を「投資法人の計算に関する規則」及び一般社団法人資産運用業協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」の一部改正に基づき、毎期「50年均等額」（注14）以上を取り崩し分配します。

また、仮に「50年均等額」を取崩し、分配を行っても１口当たり分配金が2,500円に満たない場合には、追加の取崩しを行うことにより、原則として１口当たり分配金の水準を2,500円以上に維持する方針としています^（注15）。

　更に、物件の売却損益、リノベーション工事の拡大・推進及び会計方針の変更による減価償却額の増加等の一時的な損益の発生時には、売却益の内部留保又はその取崩し、一時差異等調整積立金の追加取崩しを行うことで分配金の安定化を図ります。

（注14）2017年１月期に一時差異等調整積立金に振り替えた分配準備積立金の金額を100で除すことによって算出されます（50年×２期＝100期）。本書の日付現在において、一時差異等調整積立金の50年均等額は約3.35億円です。なお、分配金水準の安定化等を目的として、当該金額を上回る金額の取崩しを行う場合があります。

（注15）分配金の額を保証するものではなく、実際の分配金の支払額については、最終的には本投資法人役員会での承認が必要となります。

（ハ）情報開示

　本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報について、正確、迅速かつ理解し易い開示に努めます。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレスリリース）に加えて、本投資法人のウェブサイト（https://www.adr-reit.com/）を通じた積極的な情報開示を行います。

（ニ）決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①  投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号ヘに規定するものをいいます。以下同じです。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権又は投信法施行規則第221条の２第１項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。以下同じです。）に投資します。また、本投資法人は、投資対象地域の分散化を考慮しつつ、居住の用に供され又は供されることが可能な不動産（以下「賃貸住宅」といいます。）に係る不動産等資産を主要な投資対象として投資を行い、中長期にわたる安定的収益の獲得と運用資産の成長を目指し、投資主価値の極大化を図ります（規約別紙１「資産運用の対象及び方針  資産運用の基本方針」）。

②  投資法人の特色

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（注１）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。

投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。すべての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構  ①  投資法人の統治に関する事項  （イ）機関の内容」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２  投資方針  （１）投資方針  及び（２）投資対象」をご参照ください。

（注２）本投資口（本投資法人の投資口をいいます。以下同じです。）は、振替投資口（振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」ということがあります。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条、第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）についての記載には、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、アドバンス・レジデンス投資法人第28回無担保投資法人債を除き、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載には、本振替投資法人債を含むものとします。

（注３）本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分に投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

　①　本投資法人の仕組図

（イ）資産運用委託契約／一般事務委託契約

（ロ）一般事務委託契約／資産保管委託契約

（ハ）事務委託契約（投資口事務受託契約）／特別口座の管理に関する契約

（ニ）財務及び発行・支払代理契約／財務代理契約／私募取扱及び投資法人債原簿に関する事務委託契約

（ホ）（ヘ）優先交渉権等に関する覚書

（ト）交渉権等に関する覚書

（チ）加盟店による不動産情報提供に関する覚書

（リ）不動産等の仲介情報提供に関する協定書

（ヌ）不動産等売却情報の提供に関する覚書

（ル）建物賃貸借兼管理運営業務委託契約等（※）

（ヲ）パイプラインサポート契約

（ワ）不動産情報提供に関する協定書

（※）本投資法人が不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には、契約当事者は、主として不動産信託受託者と伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社となります。

　②  本投資法人、本投資法人の関係法人及び主な関係者の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（注）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。）は、伊藤忠商事株式会社及び伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社です。なお、伊藤忠商事株式会社は、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する親会社をいいます。）であり、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社は、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第１項に規定する利害関係人等をいいます。以下同じです。）であって、金融商品取引法施行令第29条の３第３項第３号及び第４号に該当する取引を行っている法人です。

（４）【投資法人の機構】

①  投資法人の統治に関する事項

（イ）機関の内容

本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第17条）。

本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会(注)並びに会計監査人により構成されています。

（注）2025年10月27日付の投資主総会において、執行役員１名、監督役員３名が選任されましたが、2026年７月31日付で監督役員１名が辞任しています。

ａ．投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利　(１)投資主の権利　①投資主総会における議決権」をご参照下さい。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合の他、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）（投信法第93条の２第２項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。（ただし、本投資法人の規約上、執行役員又は監督役員の選任又は解任、資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利　(１)投資主の権利　①投資主総会における議決権」をご参照下さい。）

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」及び別紙１）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

本投資法人の投資主総会は、原則として、２年に１回以上開催し（規約第９条第１項）、2017年10月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の10月１日及び同日以後遅滞なく招集します。また、必要があるときは随時投資主総会を開催することができます（規約第９条第３項）。

また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決をもって行います（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項及び規約第22条）。

投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。

執行役員、監督役員又は会計監査人は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定める限度において役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができるものとしています（規約第20条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の３第１項）。

ｃ．会計監査人

本投資法人は、有限責任監査法人トーマツを会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本書の日付現在、本投資法人の役員会は、執行役員１名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員２名で構成されています。２名の監督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない弁護士及び公認会計士で構成されています。

監督役員は投資主総会の決議によって選任され、任期は選任後２年間となっています。ただし、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠として又は増員のために選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とされています（規約第18条）。

役員会の決議は、本投資法人の規約において、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決をもって行うものとされています（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項及び規約第22条）。

本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内部管理体制を構築しています。

（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

本投資法人は、役員会規程に従い、原則として１か月に１回の頻度で定例役員会を開催します。また、執行役員は、内部規程の定めに該当するときその他職務執行のために必要があると判断したときは臨時役員会を開催します。執行役員は、役員会において役員会規程に定めた事項の決議を諮るほか、定例役員会においては監督役員に対し役員会規程で定められた事項について報告を行います。

法令等遵守に係る事項についても、本投資法人の役員会において基本方針を決定するとともに定期的に報告がなされる体制となっています。

会計監査人は、必要に応じて監督役員と連携をとりつつ、決算ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、監査報告書を提出するほか、監査の過程で執行役員の職務の執行に関し不正行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する義務を負っています。

また、役員会が必要と認めるときは、本資産運用会社、会計監査人、又は法律事務所の役職員その他適当と認める者を役員会に同席させ、説明、意見の申述等を行わせることにより、役員会を通じた厳格な内部管理体制を構築しています。

（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本資産運用会社に対しては、本投資法人との間で締結された資産運用委託契約に基づいて本資産運用会社が作成した運用ガイドライン等に従って委託業務を遂行させています。また、本資産運用会社がその利害関係者（後記「第二部  投資法人の詳細情報  第３  管理及び運営  ２  利害関係人との取引制限  (２）利害関係者との取引規程」に定義します。）との間において特定資産の売買その他法令に定める取引を行ったときは、当該取引に係る事項を記載した書面を本投資法人へ交付させています。

機関の運営に関する事務を委託した一般事務受託者に対しては、役員会の招集手続や決議要件の充足状況等の適法性及び妥当性を確認させています。

一般事務受託者及び資産保管会社に対しては、受託した業務の処理状況を定期的に書面にて報告させています。特に、会計に関する事務については、月次ごとに前月までの会計帳簿を本資産運用会社へ報告をさせることで、本投資法人の運用結果が正しく反映されているかを確認しています。

②  投資法人の運用体制

前記の通り、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

本投資法人の資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下の通りです。

資産運用会社の社内組織図

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社の各種業務はコンプライアンス・リスクマネジメント室、内部監査室、総務管理本部、財務経理本部、住宅事業本部、私募事業本部及びエンジニアリング事業本部に分掌されますが、本投資法人の運用は主として住宅事業本部が担うこととなります。

また、投資運用等に関する審議及び決議を行う機関として投資委員会(注)を、コンプライアンス及びコンプライアンス態勢に関する審議又は決議を行う機関としてコンプライアンス委員会を、サステナビリティに係る方針及び目標の策定、気候変動および自然資本に係る戦略計画の策定及びリスク管理、施策実績の確認 を行う機関としてサステナビリティ推進委員会を設置します。

（注）本資産運用会社における投資委員会は、本投資法人の投資運用等に関する事項の審議及び決議を行う投資委員会（ADR）とアドバンス・プライベート投資法人（以下「ADP」といいます。）の投資運用等に関する事項の審議及び決議を行う投資委員会（ADP）及び受託私募ファンドの投資運用等に関する事項の審議及び決議を行う投資委員会（受託私募ファンド）があります。以下、投資委員会（ADR）、投資委員会（ADP）及び投資委員会（受託私募ファンド）を個別に又は総称して「投資委員会」といいます。

（イ）本資産運用会社の各組織の業務の概要

本書の日付現在、各組織の主な業務は、以下の通りです。

ａ．総務管理本部

　　　　ⅰ．人事部

（ⅰ）本資産運用会社の人事企画、人事制度に関する事項

（ⅱ）本資産運用会社の採用に関する事項

（ⅲ）本資産運用会社の教育、人材育成に関する事項

（ⅳ）本資産運用会社の労務管理に関する事項

（ⅴ）本資産運用会社の給与・福利厚生に関する事項

（ⅵ）本資産運用会社の健康、衛生管理に関する事項

（ⅶ）上記に付随する事項

ⅱ．サステナビリティ推進部

（ⅰ）本資産運用会社の株主総会・取締役会等の機関運営に関する事項

（ⅱ）本資産運用会社の総務に関する事項

（ⅲ）本資産運用会社の情報管理に関する事項

（ⅳ）監督官庁、各協会その他の諸団体への対応等に関する事項

（ⅴ）本資産運用会社が運用業務を受託した本投資法人及びADP（以下、本投資法人及びADPを総称して「受託投資法人」といいます。）の役員会、投資主総会の運営事務に関する事項

（ⅵ）受託投資法人の資産保管会社との対応等に関する事項

（ⅶ）受託投資法人の資産運用委託契約に関する事項

（ⅷ）受託投資法人役員の業務補助に関する事項

（ⅸ）本資産運用会社が投資一任契約又は投資助言契約等に基づき業務を受託したファンド（以下「受託私募ファンド」といいます。）の関係者との対応等に関する事項の補助

（ⅹ）サステナビリティ関連の方針、戦略立案及び企画に関する事項

（ⅺ）サステナビリティ関連の調査分析に関する事項

（ⅻ）サステナビリティ関連の評価の取得及び対応に関する事項

（xiii）環境認証等の取得及び対応、環境団体等への加入及び署名等に関する事項

           （xiv）サステナビリティ関連の管理全般に関する事項

（xv）サステナビリティ推進委員会等の運営に関する事項

（xvi）本資産運用会社の広報に関する事項

（xvii）上記に付随する事項

ⅲ．経営管理部

（ⅰ）システムの企画に関する事項

（ⅱ）システムの開発に関する事項

（ⅲ）システムの運用及び保守に関する事項

（ⅳ）市場動向、制度法令等に係る調査・研究に関する事項

（ⅴ）受託投資法人の資産運用計画・資産管理計画書策定に関する事項

（ⅵ）受託投資法人の損益の管理（予算管理等）に関する事項

（ⅶ）本資産運用会社の経営企画・立案・推進に関する事項

（ⅷ）上記に付随する事項

　　　ｂ．財務経理本部

ⅰ．財務部

（ⅰ）受託投資法人の資金調達計画案及び余資の運用計画案に関する事項

（ⅱ）受託投資法人の資金調達（投資法人債発行及び借入等）に関する事項

（ⅲ）受託投資法人の資金運用に関する事項

（ⅳ）受託投資法人の財務に関する事項

（ⅴ）本資産運用会社のキャッシュマネジメントに関する事項

（ⅵ）本資産運用会社の財務に関する事項

（ⅶ）格付機関との渉外に関する事項

（ⅷ）上記に付随する事項

        ⅱ．経理部

（ⅰ）受託投資法人の経理・決算及び税務に関する事項

（ⅱ）本資産運用会社の経理・決算及び税務に関する事項

（ⅲ）受託投資法人の帳簿類の写しの保管に関する事項

（ⅳ）本資産運用会社の帳簿類の保管に関する事項

（ⅴ）本資産運用会社の固定資産に関する事項

（ⅵ）受託投資法人の開示書類策定業務

（ⅶ）本資産運用会社の開示書類策定業務

（ⅷ）受託私募ファンドの経理・決算及び税務に関する事項の補助

（ⅸ）受託投資法人の計算・会計帳簿の作成・納税に関する事務

（ⅹ）上記に付随する事項

ｃ．住宅事業本部

ⅰ．住宅投資部

（ⅰ）本投資法人に係る新規投資計画の策定に関する事項

（ⅱ）本投資法人に係る運用資産の処分計画の策定に関する事項

（ⅲ）本投資法人による新規投資及び運用資産の処分の実行

①  新規投資のための情報収集、取得の可否、取得価格及び取得交渉、並びに取得に関する契約締結に関する事項

②  運用資産の処分のための処分価格、処分代り金の使途、処分交渉、及び処分に関する契約締結に関する業務

（ⅳ）本投資法人の資産運用に係る基本的な投資方針・基準に関する事項

（ⅴ）本資産運用会社が新規投資のために収集した情報の管理及び投資情報検討会議の運営に関する事項（ただし、いずれも本投資法人の投資対象資産にかかるものに限ります。）

（ⅵ）上記に付随する業務

ⅱ．住宅運用部

（ⅰ）本投資法人に係る運用資産の運営管理に関する事項（リーシング施策等を除きます。）

（ⅱ）本投資法人の運用資産に係る建物管理に関する事項

（ⅲ）本投資法人の修繕に係る予算策定及び実績管理に関する事項（日常修繕に限ります。）

（ⅳ）本投資法人の運用資産に係る各種契約締結に関する事項

（ⅴ）本投資法人の運用資産に係るブランド戦略に関する事項

（ⅵ）本投資法人の資産運用のための個別不動産に関する市場性、評価に関する事項

    （継続鑑定評価に限ります。）

（ⅶ）上記に付随する業務

　　　　ⅲ．住宅戦略部

　　　　　 （ⅰ）本投資法人の経営企画・立案・推進に関する事項

　　　　　 （ⅱ）本投資法人の運用資産に係る全体の収支、経営指標管理及び活動報告に関する事項

　　　　　 （ⅲ）本投資法人の個別の運用資産に係る運営管理計画の策定及び活動報告に関する事項

　　　　　 （ⅳ）本投資法人の運用資産に係る運営管理のうち、リーシング施策等に関する事項

　　　　　 （ⅴ）個別不動産に関する市場性、評価に関する事項（継続鑑定評価を除きます。）

　　　　　 （ⅵ）本投資法人が取得を検討する資産の調査・評価支援に関する事項

　　　　　 （ⅶ）本投資法人のインベスター・リレーションズ及び広報に関する事項

　　　　　 （ⅷ）本投資法人のディスクロージャーに関する事項

　　　　　 （ⅸ）本投資法人の資本に関する事項

           （ⅹ）本投資法人の運用資産のうち、有価証券の議決権行使等に関する事項

　　　　　 （ⅺ）上記に付随する業務

      ｄ．私募事業本部

 本投資法人の資産運用には関わらないため、業務概要は省略します。

　　　ｅ．エンジニアリング事業本部

　　　　ⅰ．工事企画第一部

（ⅰ）運用資産の修繕に係る予算策定及び実績管理の補助 （ 日常修繕を除く ）

（ⅱ）運用資産に係る共用部工事の企画・管理に関する事項

（ⅲ）工事関連コンサルティング及びこれらに付随するプロジェクト業務

（ⅳ）運用資産に係る技術的支援に関する事項

（ⅴ）運用資産に係る遵法性・安全性確保に関する事項

（ⅵ）上記に付随する業務

　　　　ⅱ．工事企画第二部

（ⅰ）運用資産の専有部工事に係る予算策定及び実績管理の補助

（ⅱ）運用資産に係る専有部工事の企画・管理に関する事項

（ⅲ）工事関連コンサルティング及びこれらに付随するプロジェクト業務

（ⅳ）運用資産に係る技術的支援に関する事項

（ⅴ）運用資産に係る遵法性・安全性確保に関する事項

（ⅵ）上記に付随する業務

ｆ．コンプライアンス・リスクマネジメント室

（ⅰ）コンプライアンス委員会で決議された法令その他規則の遵守に必要な処置に関する取り組み方針の推進・実行

（ⅱ）コンプライアンス委員会の事務局

（ⅲ）国内及び国外の法規制状況の把握及び本資産運用会社内における連絡・徹底

（ⅳ）コンプライアンスに関する役職員の指導・研修

（ⅴ）苦情・トラブル・コンプライアンス違反行為に対する協議・対応（内部監査の結果に基づく業務の改善に関する事項を含みます。）

（ⅵ）個別案件に関するコンプライアンス上の問題の有無等の調査・報告

（ⅶ）リスク管理状況に関する審査・改善指導・報告

（ⅷ）反社会的勢力への対応の総括

（ⅸ）社内規程・規則等の策定及び改廃の審査

（ⅹ）決裁事項の審査

（ⅺ）コンプライアンス・オフィサーとの連携

（ⅻ）上記に付随関連する本資産運用会社のコンプライアンス及びリスク管理のために必要となる事項

ｇ．内部監査室

（ⅰ）内部監査計画の立案

（ⅱ）決定事項及び契約書、規程、規約、マニュアル、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その他規制の遵守状況の監査

（ⅲ）各部における業務の内部監査・報告

（ⅳ）監査結果に基づく改善指示及び助言

（ⅴ）監査役監査及び公認会計士監査との協力 

ｈ．コンプライアンス・オフィサー

（ⅰ）コンプライアンス関連全般の統括

（ⅱ）リスク管理全般の統括

（ⅲ）コンプライアンス委員会招集・議事統括

（ⅳ）決裁事項の審査

（ⅴ）内部監査室との連携

（ⅵ）コンプライアンス・リスクマネジメント室との連携

（ロ）委員会

本書の日付現在、本資産運用会社に設置されている本投資法人に関する各委員会の概要は、以下の通りです。

ａ．投資委員会

　（注）本書の日付現在、外部委員には、不動産鑑定士１名が就任しています。

ｂ．コンプライアンス委員会

（注）本書の日付現在、外部委員には、弁護士１名が就任しています。

ｃ．サステナビリティ推進委員会

③  投資法人の資産の運用に関する意思決定機構

本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用業務の委託を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。

また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、年度資産運用計画書及び中期（３年）資産運用計画書を制定し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定するとともに、保有資産の売却を決定します。

運用ガイドライン、年度資産運用計画書及び中期（３年）資産運用計画書の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に係る意思決定フローは、以下の通りです。

（イ）運用ガイドライン、年度資産運用計画書及び中期（３年）資産運用計画書の制定及び変更に係る意思決定フロー

ａ．起案部は、関係各部と協議の上、これを起案し、コンプライアンス委員会に付議します。

ｂ．コンプライアンス委員会で審議され、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致した場合には、投資委員会に付議されます。

ｃ．投資委員会で審議され、承認決議がなされた場合には、取締役会に付議されます。なお、投資委員会で否決された場合、当該議案は廃案となります。

ｄ．取締役会で審議され、承認決議がなされた場合には、制定されます。なお、取締役会で否決された場合、当該議案は廃案となります。

運用ガイドラインは、経済情勢、不動産市況等の変化に則して必要に応じて見直します。運用ガイドラインを変更する必要が生じた場合には、起案部が、関係各部と協議の上、その変更を起案し、運用ガイドラインの制定の場合と同様の手続で決定します。

また、経営管理部は、運用実績及びマーケット状況を踏まえ、年度資産運用計画書又は中期（３年）資産運用計画書の変更が適切であると判断する場合は、その変更を立案し、原則として、制定する際と同様の手続で決定します。

（ロ）資産の取得及び売却に係る意思決定フロー

ａ．資産の取得

ⅰ．住宅投資部は、投資方針に合致する資産を選定の上、当該資産の取得に関する稟議を起案し、コンプライアンス・オフィサーがこれを審査します。

ⅱ．(ⅰ)利害関係者との取引、(ⅱ)運用ガイドラインに定める容認取引、その他(ⅲ)コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会での審議が必要であると判断した取引については全件コンプライアンス委員会に付議され、その他の取引は、投資委員会に付議されます。かかる審議に際しては、必要に応じて外部の専門家から意見書等を取得することができます。また、取得した意見書等は、資産取得に関する決定の一助として投資委員会に提出されます。

ⅲ．コンプライアンス委員会に付議された、上記ⅱ．(ⅰ)から(ⅲ)までの取引については、コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致した場合には、投資委員会に付議されます。コンプライアンス委員会出席委員全員の賛成意見による一致が得られなかった場合には、コンプライアンス・オフィサーは、審議結果及び指摘事項について、直ちに起案部署に通知します。起案部署は、指摘事項の内容を検証するとともに、当該審議事項の起案を継続するか又は取下げるかを判断し、その結果について速やかにコンプライアンス・オフィサーに書面にて回答します（以下当該書面を「回答書」といいます。）。起案部署は、当該審議事項の起案継続が妥当であると判断する場合には、指摘事項に係る回答と対策を回答書に記載します。回答書を受領した場合、コンプライアンス・オフィサーは、回答書の内容について起案部署と協議の上、直ちに回答結果についてコンプライアンス委員会の出席委員に報告し、必要に応じて出席委員の意見を聴取します。コンプライアンス・オフィサーは、起案部署より受領した回答書を投資委員会に提出するとともに、コンプライアンス委員会での審議結果等（当該回答書に対する意見がなされた場合は、これを含みます。）を投資委員会に説明・報告します。

ⅳ．投資委員会で審議され、承認決議がなされた場合には、取締役会に付議されますが、１物件20億円（取引価格を指し、取引に付随する費用は含みません。以下同じです。）未満の取引でかつ上記ⅱ．（ⅰ）及び（ⅱ）に定める取引でない場合には、投資委員会の決議をもって本資産運用会社の意思決定とします。なお、投資委員会で否決された場合、当該議案は廃案となります。

ⅴ．１物件20億円以上の取引、年度資産運用計画における当期純利益に５％以上の影響を与える取引、第三者から鑑定評価額を超える価格での取得並びに上記ⅱ．(ⅰ)及び(ⅱ)に定める取引については、取締役会で審議され、承認決議がなされた場合に、当該資産の取得が決定されます。ただし、上記ⅱ. (ⅰ)及び(ⅱ)に定める取引については、取締役会での承認後に、本投資法人の役員会に付議され、役員会の承認がなされた場合に、当該資産の取得が決定されます（特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は、当該決議に参加することができません。）。なお、役員会又は取締役会で否決された場合、当該議案は廃案となります。

ｂ．資産の売却

資産の売却に関しては、資産の取得と同様に、住宅投資部で起案し、売却の是非について投資委員会で審議後、取締役会において委員会での審議内容を精査して決議が行われます。なお、利害関係者との取引については、これらの審議・決議に加え、コンプライアンス委員会の審議及び本投資法人の役員会の承認を経ます。審議・決議方法等はすべて、資産の取得の場合と同様です。

 ｃ．資産の取得及び売却に係る意思決定フロー図

　　　　   i. (ⅰ)利害関係者との取引及び(ⅱ)運用ガイドラインに定める容認取引に該当する取引

          ⅱ.i.に該当しない取引

④　本投資法人及び他受託ファンド間における利益相反の防止（資産取得の検討順位）

　本資産運用会社は、本投資法人の他に、ADP及び受託私募ファンド（以下、本投資法人、ADP及び受託私募ファンドを総称して「受託ファンド」といい、ADPと受託私募ファンドを総称して「他受託ファンド」といいます。）からも資産の運用を受託することがあります。本投資法人と他受託ファンドの投資対象には、それぞれ国内賃貸住宅が含まれ、重複する場合があります。

　このため、本資産運用会社は、本投資法人の利益が害されることを防止すること、本投資法人と他受託ファンドとの間の利益相反を防止すること、並びに、本資産運用会社が適用法令及び資産運用委託契約の規定を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として、以下のように運用体制を整備し、資産取得の検討順位に関する規程を定めています。

（イ）資産運用部門の分離とサポート体制

　本資産運用会社は、本投資法人に係る資産運用に従事する住宅事業本部及び他受託ファンドに係る資産運用に係る私募事業本部の２部門を設け、各ファンドの資産運用について、原則として運用責任を明確にしています。また、前記②（イ）に記載の通り、エンジニアリング事業本部、総務管理本部のサステナビリティ推進部及び財務経理本部の経理部が、他受託ファンドに係る資産運用に関する事項をサポートする体制となっています。

（ロ）資産取得の検討順位ルール

　前記の通り、本投資法人と他受託ファンドの投資対象には国内賃貸住宅が含まれるため、資産取得機会が競合し、本投資法人の利益が害される可能性や本投資法人と他受託ファンド間で利益相反が生じる可能性があります。本資産運用会社では、当該利益相反等に対処することを目的として資産取得の検討順位に関する規程を制定しました。優先検討順位に関する概要は以下の通りです。

a．投資案件に係る情報（以下「投資情報」といいます。ただし、複数の受託ファンドにおいて投資対象と定めている資産に係る情報に限ります。）の管理

　本資産運用会社が投資情報を入手したときは、当該投資情報に関する管理表を作成します。

　当該投資情報の検討を進める場合、投資情報の検討を行う部署にて、当該投資情報に係る機密保持契約締結等の手続を行い、詳細情報を入手します。入手した詳細情報は、速やかに当該案件を投資対象資産とする受託ファンドの投資運用を所管する部署と共有することとします。入手した詳細情報につき、各受託ファンドを所管する部署は、それぞれ検討を行うことができます。

　　b．優先検討順位

　投資情報の優先検討順位は、原則以下の通りとします。

ⅰ．賃貸住宅等（賃貸住宅、学生マンション、学生寮、シニア向け住宅（ヘルスケア施設）等、本投資法人が投資対象とする国内不動産等をいいます。以下同じです。）に係る優先検討権

　賃貸住宅等に関しては、本投資法人に第一順位の優先検討権、ADPに第二順位の優先検討権、受託私募ファンドに第三順位の優先検討権を付与するものとします。

ⅱ．その他の用途の不動産等（オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設等をいい、賃貸住宅等に該当しない不動産等をいいます。以下同じです。）に係る優先検討権

　その他の用途の不動産等に関しては、ADPに第一順位の優先検討権、受託私募ファンドに第二順位の優先検討権を付与するものとします。

ⅲ．複合施設（二つ以上の異なる用途に供される不動産をいいます。以下同じです。）の不動産に係る優先検討権

（ⅰ）投資情報が、賃貸住宅等及びその他の用途の不動産等の用途に供されている複合施設の場合、それぞれの用途に用いられる床面積が最も大きい不動産等に分類し、優先検討権を付与するものとします。

（ⅱ）（ⅰ）の規定にかかわらず、当該複合施設の用途を床面積の大きさのみで判断した場合、適切な優先検討権の付与ができないおそれがあるとコンプライアンス・オフィサーが判断した場合、コンプライアンス・オフィサーは出席構成員と協議し、優先検討権を付与する受託ファンド及び優先検討順位を決定するものとします。　

ⅳ．底地（借地権が設定された土地をいいます。以下同じです。）に係る優先検討権

（ⅰ）底地は、当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設ごとに優先検討権を付与するものとします。

（ⅱ）当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設が複数存在する場合には、下記ⅵ．に準ずる方法により優先検討権を付与するものとします。

ⅴ．複数不動産等（二つ以上の不動産であって個別物件ごとの検討が不可能なものをいいます。以下同じです。）に係る優先検討権

（ⅰ）賃貸住宅等及びその他の用途の不動産等のそれぞれに供されている床面積を比較し、いずれか大きい不動産等に分類します。

（ⅱ）上記（ⅰ）の規定に拘わらず、床面積の大きさのみで判断した場合、適切な優先検討権の付与ができないおそれがあるとコンプライアンス・オフィサーが判断した場合、コンプライアンス・オフィサーは出席構成員と協議し、優先検討権を付与する受託ファンド及び優先検討順位を決定するものとします。

ⅵ．適用対象外

　以下（ⅰ）から（ⅳ）までのいずれかの条件に該当する投資情報については、上記ⅰ．からⅵ．までの適用対象外とします。

（ⅰ）物件の売主（当該売主がファンドである場合、その投資家及び関係者を含みます。）又は仲介会社により物件の取得候補者を指定又は限定されており、その理由が合理的であると判断できる場合

（ⅱ）契約上の優先交渉権が付与されている場合や、覚書等に基づきウェアハウジング等により、物件の取得候補が指定又は限定されている場合

（ⅲ）共有・区分所有・受益権の準共有等の理由により、既に権利を有している場合

（ⅳ）隣接する不動産等を既に所有している等、特殊な事情がある場合としてコンプライアンス・オフィサーが判断した場合

　　c．検討順位の決定方法

　受託ファンドの投資運用を所管する部署は、投資情報検討会議開催前に投資情報の検討を辞退する場合、辞退する旨及びその理由を記載した検討辞退書をコンプライアンス・オフィサーに確認の上、一元管理部署に提出するものとします。この場合、次順位又は検討辞退書を提出していない部署が所管する受託ファンドが優先的に検討を進めることができるものとします。

　上記（ロ）b．ⅰ．からⅵ．までに定める検討順位に従い優先検討権者が決定された場合、優先検討権者とされた受託ファンドの運用に係る「運用資産管理基準」等に従い、当該受託ファンドを購入主体とした購入意向表明書の提出手続を行うことができるものとします。購入意向表明書を提出した優先検討権者が売主より優先交渉権等を付与された場合、投資情報検討会議に報告することとします。

　優先検討権者が決定されたものの、当該優先検討権者が何らかの事情で投資検討を断念した場合、次順位の優先検討権者が優先検討権を有することとします。優先検討権を付与された次順位の優先検討権者が、売主より優先交渉権等を付与された場合、当該次順位の優先検討権者に先行して検討することが可能であった受託投資法人の投資運用を所管する部署は、当該受託投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会に投資検討を断念した理由を報告することとします。

　　d．投資情報検討会議の構成

　　ⅰ．投資情報検討会議の構成員及び議長は、審議する投資情報に応じて、以下の通りとします。

 （ⅰ）賃貸住宅等の場合

　コンプライアンス・オフィサー及び各受託ファンドの金融商品取引法施行令第15条の４第２号に定める使用人（以下「投資運用にかかる重要な使用人」といいます。）を構成員とし、本投資法人の投資運用にかかる重要な使用人のいずれか（原則として最上位者とします。）を議長とします。また、投資情報については「住宅投資部」を一元管理部署とします。

 （ⅱ）その他の用途の不動産等の場合

　コンプライアンス・オフィサー、各受託ファンド（但し、本投資法人を除きます。）の投資運用にかかる重要な使用人のいずれか（原則として最上位者とします。）を構成員とし、ADPの投資運用にかかる重要な使用人を議長とします。また、投資情報については「私募REIT部」を一元管理部署とします。

 （ⅲ）上記（ⅰ）乃至（ⅱ）に該当しない又は不明瞭である場合

　投資情報に含まれる不動産の種類に応じて、上記（ⅰ）及び （ⅱ）に準じて、コンプライアンス・オフィサーが構成員、議長及び投資情報を一元管理する部署を指名するものとします。

 （ⅳ）投資情報検討会議のオブザーバーとして、常勤監査役及び内部監査室長が参加するものとします。

ⅱ．各投資情報検討会議は構成員のうち、コンプライアンス・オフィサー及び対象となる受託ファンドの投資運用にかかる重要な使用人の出席により成立するものとします。

ⅲ．構成員が投資情報検討会議に出席できない場合、構成員が指名し、コンプライアンス・オフィサーが承認した適切な出席者（以下「代理出席者」といいます。）が参加することで投資情報検討会議は成立するものとします。代理出席者は、議事録の記載内容を共有する等の方法により、欠席した構成員に投資情報検討会議の内容を報告するものとします。なお、やむを得ない事情により投資運用にかかる重要な使用人が欠席する場合で、欠席者と同一の受託ファンドの投資運用にかかる重要な使用人が欠席者の代理出席者として、かつ、構成員として投資情報検討会議に参加するときに限り、特段の手続を経ることを要しないものとします。

ⅳ．コンプライアンス・オフィサーが事前に承認した場合、議長が投資情報検討会議の目的である事項について提案をした場合において、当該提案について構成員（欠席した構成員については、代理出席者）の全員が書面又は電磁的記録により同意の意思表示をしたときは、当該提案のとおりの決定がなされたものとみなします。

ⅴ．コンプライアンス・オフィサーは必要に応じてコンプライアンスに関する事項につき意見を述べることができます。また、構成員は、投資情報検討会議における審議に必要と認めた場合は、議題に関係ある業務を担当する者、その他相当と認める者を出席させ、その意見又は説明を求めることができるものとします。

⑤　投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

本投資法人の運用資産に係る投資リスク管理体制の整備状況については、後記「３ 投資リスク (２）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

なお、上記のほか、本資産運用会社においては、投資運用に関するリスク管理体制を有効に機能させるため、コンプライアンス・リスクマネジメント室をリスク管理の統括部署とし、包括規程である「リスク管理規程」に基づき、総責任者である代表取締役社長及び責任者である各部室長のもと、コンプライアンス・オフィサーと連携して組織的・統一的なリスク管理を推進しています。さらに、次のような規程類の整備及び遵守を通じて、事務リスク管理や情報リスク管理等に係る厳格な体制を構築しています。

事務リスク管理及び情報リスク管理については、特定の権限者による印章の管理方法等を定めた「印章等管理規程」、本資産運用会社の情報資産を適切に保護するための基本的事項や重要な情報に関する厳格な管理方法等を定めた「情報管理規程」、さらに関連法令等に則った個人情報の詳細な管理方法等を定めた「個人情報取扱規程」等を設けています。また、運用物件に予期し得ない重大な自然災害や人災等が発生した場合に備え、迅速・的確な対応措置がとれるよう、予め本資産運用会社とプロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）会社との間で時や場所を問わない緊急連絡網及びマニュアルを整備し、運用物件の災害等に係るリスク管理体制を構築しています。

当該リスク管理体制の整備状況等は、内部監査室が本資産運用会社の各部署に対して定期的又は臨時に行う内部監査によりチェックされることとなっており、当該内部監査について「内部監査規程」を定め、その実効性を高める体制をとっています。

本資産運用会社は、以上の通り投資運用に関する広範なリスク管理体制を整備することにより、投資法人に対する忠実義務、善良な管理者の注意義務を遵守する体制を整備しています。

（５）【投資法人の出資総額】

本書の日付現在の出資総額、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は以下の通りです。

（注）2026年７月31日現在の貸借対照表上、出資総額以外に出資剰余金（純額）51,220百万円が計上されています。なお、金額は百万円未満を切り捨てて記載しています。

最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下の通りです。

（注１）金額は百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）１口当たり発行価格328,087円（発行価額317,992円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり発行価額317,992円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、みずほ証券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。

（注４）2025年１月31日を基準日、2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

（注５）2025年３月18日から2025年４月30日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口(13,698口）については、2025年５月28日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年６月30日に消却しました。また、自己投資口に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

（６）【主要な投資主の状況】

2026年７月31日現在における主要な投資主は以下の通りです。

（注１）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第３位を四捨五入して記載しています。

（注２）四捨五入表記のため、各数値の合計は上記表中の合計と必ずしも一致しません。

（参考）投資口の所有者別状況

（注１）割合については、小数第３位を四捨五入して記載しています。

（注２）四捨五入表記のため、各数値の合計は上記表中の合計と必ずしも一致しません。

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要　

　本資産運用会社は、本投資法人の投資主と本資産運用会社の役員及び従業員との利害一致の促進並びに本資産運用会社の従業員の福利厚生の増進を目的として、役員持投資口会制度及び従業員持投資口会制度を導入しています。当該投資口所有制度では、役員持投資口会においては役員からの拠出金を原資として、従業員持投資口会においては従業員からの拠出金等を原資として、それぞれ一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。

②　資産運用会社従業員等持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

　特段の定めは設けていません。

③　資産運用会社従業員等投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

　本資産運用会社の役員、従業員

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①  本投資法人の基本戦略

本投資法人は、中長期にわたる安定的収益の獲得と運用資産の成長を目指し、主に日本全国に立地する、あらゆるタイプの賃貸住宅を投資対象として、分散を図りながら投資を行い、投資主価値の極大化を図ります。本投資法人は、かかる目的達成のため、主に伊藤忠グループ（注１）より、賃貸住宅の取得、運営管理及びマーケティングといった住宅事業に係る全面的なバックアップ、さらには人材派遣を受けるとともに、伊藤忠グループ及びサポート企業（注２）が有する資産運用に関するスキルとノウハウを活用していきたいと考えています。本投資法人は、かかる各企業との間で充実したサポート体制を構築し、投資基準に合致した運用資産の確保に努め、本投資法人の着実な成長を目指します。

本投資法人は、安定的な賃貸ニーズと収益に支えられていると考える賃貸住宅市場に主に投資を行います。

本投資法人は、賃貸住宅について、オフィスビルや商業施設等に比較して、テナント、立地及び住戸タイプについて分散投資が図り易いこと、また、住宅の賃料が生活必需コストとして、経済や社会情勢の影響を受けにくいことから、収益の安定性が高いと考えています。

また、我が国の総人口は減少していくことが予想されていますが、一方、都区部を中心とした東京都の世帯数は、シングル（社会人や学生等の単身世帯をいいます。以下同じです。）、DINKS（共働きのため夫婦ともに収入があり、かつ子供のいない世帯をいいます。以下同じです。）及び子供が独立した後の夫婦世帯を中心に、増加が続くと予想されています。

シングル・DINKSの世帯は、ファミリー（子供のいる夫婦世帯をいいます。以下同じです。）の世帯と比べ持ち家比率は低く、子供が独立した後の夫婦世帯については、住み替え需要が見込まれます。また、テレワークの浸透等のライフスタイルの変化がみられる一方、都心部の高い生活利便性に対するニーズは底堅いことから、本投資法人は、賃貸住宅に対する需要は安定的であると考えています。

（注１）伊藤忠グループとは、伊藤忠商事株式会社及びその関連会社で構成された企業集団をいいます。以下同じです。

（注２）サポート企業とは、パートナーサポートライン会社及び物件情報提供ライン会社をいいます。以下同じです。

伊藤忠グループ及びサポート企業各社による支援については、後記「②  本投資法人の成長戦略」をご参照ください。

なお、伊藤忠グループから投資資産を取得する場合には、その取引の基準を利害関係者との取引規程等により定め、かつ、運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意した運営を行います。利害関係者との取引規程については、後記「第二部  投資法人の詳細情報  第３  管理及び運営  ２  利害関係人との取引制限  (２）利害関係者との取引規程」をご参照ください。

（イ）全国及び全住戸タイプへの分散投資

本投資法人は、投資対象エリアを全国とし、投資対象物件を全住戸タイプの賃貸住宅として、分散投資による収益の安定化を図ることを基本方針としますが、当面は、賃料・稼働率の安定度が高い東京23区及びその近郊エリアへ重点的に投資を行います（後記「③  ポートフォリオ構築方針  （イ）用途、（ロ）投資対象エリア及び（ハ）住戸タイプ」をご参照ください。）。

（ロ）運営型賃貸住宅の組入れ

本投資法人は、企業の社宅や寮の廃止に伴って高まる賃貸住宅への代替需要、遠隔地にある学校への進学等に伴う学生の賃貸住宅需要、又は高齢化社会への移行に伴う高齢者の賃貸住宅需要等、一般の賃貸住宅では捉えきれない需要について的確に対応することができる賃貸住宅として、運営型賃貸住宅（オペレーターにより、一般的な賃貸住宅とは異なる運営を行う物件をいい、サービス・アパートメント（短期滞在者向けの家具付賃貸住宅をいいます。）、社会人及び学生向けの寮、高齢者向け住宅等をその用途とするものをいいます。以下同じです。）に対して、中長期的に安定した収益実現の可能性を図るため投資を行っていきます。運営型賃貸住宅の特色や取得条件等については、後記「③  ポートフォリオ構築方針  （ニ）運営型賃貸住宅の組入れ」をご参照ください。

②  本投資法人の成長戦略

（イ）外部成長戦略

ａ．伊藤忠グループサポートラインの活用による外部成長戦略

本投資法人（旧ADRを含みます。以下本「（イ）外部成長戦略」において同じです。）及び本資産運用会社は、外部成長を実現するため、伊藤忠グループサポートライン会社である伊藤忠商事株式会社及びJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社（伊藤忠都市開発株式会社は、2026年10月１日付でJR東日本不動産株式会社を吸収合併し、商号を「JR東日本伊藤忠不動産開発株式会社」に変更しました。）との間で、2005年10月20日付で優先交渉権等に関する覚書を、本資産運用会社はサンフロンティア不動産株式会社との間で、2026年７月31日付でパイプラインサポート契約（以下、併せて「伊藤忠グループサポートライン契約」といいます。）を締結しています。伊藤忠グループサポートライン契約に基づき、本資産運用会社は、伊藤忠グループサポートライン会社が取り扱う不動産について、伊藤忠グループサポートライン会社以外の第三者に優先して購入を検討することができます。

ⅰ．伊藤忠グループサポートライン会社により企画・開発された物件の取得

本投資法人及び本資産運用会社は、中長期的に着実な成長を図るため、伊藤忠グループサポートライン会社を活用します。中でも分譲マンション開発に実績のある伊藤忠グループサポートライン会社が企画・開発・展開する賃貸マンションの優先的な取得機会の確保を重視します。かかる対応により、本投資法人は、伊藤忠グループサポートライン会社が有するマンション開発ノウハウに基づき、品質管理が行われた新築物件を取得する機会を確保することができると考えています。さらに、本資産運用会社と伊藤忠グループサポートライン会社との間の賃貸マーケットに係る情報交換や賃貸住宅の商品性に関する議論及び検討を通じて、本投資法人の投資方針に合致した物件の開発が増え、より多くの取得機会を確保することができると考えています。

ⅱ．伊藤忠グループサポートライン会社の概要

（ⅰ）伊藤忠商事株式会社の概要

本資産運用会社のスポンサーである伊藤忠商事株式会社の建設・不動産部門が主に本投資法人をサポートします。建設・不動産部門は、住宅・物流施設・商業施設等の企画・開発を担っており、本資産運用会社のスポンサー企業として、本投資法人向けの賃貸マンションの開発・供給も行っております。

（ⅱ）JR東日本伊藤忠不動産開発株式会社の概要

JR東日本伊藤忠不動産開発株式会社は、東日本旅客鉄道株式会社が60％、伊藤忠商事株式会社が40％を出資する東日本旅客鉄道株式会社の連結子会社です。JR 東日本グループが有する鉄道ネットワーク、社有資産、顧客接点と、伊藤忠グループが培ってきた開発・投資・運営ノウハウを融合した総合不動産デベロッパーとして事業の展開を図っており、本投資法人向けの賃貸マンションの開発・供給も行われる予定です。

（ⅲ）サンフロンティア不動産株式会社の概要

伊藤忠商事株式会社の持分法適用会社であり、不動産再生事業、不動産サービス事業、ホテル・観光事業を行っている不動産会社です。

ⅲ．伊藤忠グループサポートライン契約の概要

（ⅰ）売却物件の優先交渉権

伊藤忠商事株式会社及びJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社が、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する不動産等を売却しようとする場合、本資産運用会社を通じて本投資法人に対して、優先的にその売却を申し入れるものとし、本投資法人がその取得を希望し一定期間中に当事者間で売却条件に合意した場合には、本投資法人に対して売却することとしています。

なお、売却条件が合意に達しなかった場合には、伊藤忠商事株式会社及びJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社は、当該不動産等を第三者に売却することができますが、第三者が提示する条件が本資産運用会社より提示された条件と同等以下である場合には、伊藤忠商事株式会社及びJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社は本資産運用会社を通じて本投資法人に対して、再度当該不動産等の売却を当該第三者と同条件により申し入れ、かかる売却条件で合意した場合には、本投資法人に対して売却するものとされています。

サンフロンティア不動産株式会社は、売却を検討する日本国内のオフィス又は賃貸用住宅を主たる用途とする不動産等について、本資産運用会社へ情報提供を行うとともに、本資産運用会社と協議の上、その一部の物件について一定期間優先的な協議の機会を設けるものとされています。

（ⅱ）物件情報提供に係る優先交渉権

伊藤忠商事株式会社及びJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社は、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致する不動産等で、かつ第三者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等に係る売却・仲介情報を得た場合、本資産運用会社を通じて本投資法人に対して提供するものとし、本資産運用会社が当該情報に係る不動産等の本投資法人による購入を検討するための一定期間中、これを第三者に提供しないものとされています。なお、JR東日本伊藤忠不動産開発株式会社の保有物件のうち、その親会社である東日本旅客鉄道株式会社から拠出された不動産等について、東日本旅客鉄道株式会社の子会社であるJR東日本不動産投資顧問株式会社による優先取得検討後、第三者への売却前に、本資産運用会社に対して情報提供及び交渉機会が提供されます。本資産運用会社に提供された物件のうち、本投資法人の投資対象に該当する賃貸住宅等については、本資産運用会社の社内規程に定める運用ファンド間の資産取得の検討順位に基づき、本投資法人以外に本資産運用会社が運用する投資法人、ファンド等に優先して、本投資法人が取得を検討します。

ⅳ．伊藤忠商事株式会社によるウェアハウジング機能の提供

将来における本投資法人の物件取得を実現するために、第三者が保有又は運用する不動産等について取得及び一時的な保有を、伊藤忠商事株式会社において行います。

b．パートナーサポートラインの活用による外部成長戦略

本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社新日本建物（注）との間で、2005年10月20日付で交渉権等に関する覚書を締結しています。交渉権等に関する覚書に基づき、本資産運用会社は、株式会社新日本建物が所有する不動産等のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものを売却しようとする場合、同社より売却の申入れを受けることとなっており、また、第三者が保有し又は開発・保有を予定する不動産等に係る売却・仲介情報を同社が得た場合、速やかに情報提供を受け、購入を検討することができます。

（注）株式会社新日本建物は、マンション・戸建住宅の開発・分譲販売等を行う不動産会社です。

c．物件情報提供ラインの活用による外部成長戦略

ⅰ．株式会社センチュリー21・ジャパンの加盟店ネットワーク活用

本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社センチュリー21・ジャパン（注）との間で、2005年10月20日付で加盟店による不動産情報提供に関する覚書を締結しており、同社が首都圏、関西圏、中部圏及び九州圏に有する不動産業者加盟店のネットワークを利用した物件の情報提供を受けることができます。

（注）株式会社センチュリー21・ジャパンは、不動産業者を加盟店としてセンチュリー21フランチャイズシステムを運営するサブフランチャイザー（日本本部）であり、伊藤忠グループに属しています。

ⅱ．三井住友信託銀行株式会社による物件情報提供

本投資法人及び本資産運用会社は、三井住友信託銀行株式会社（注）との間で、2005年10月20日付で不動産等の仲介情報提供に関する協定書を締結しています。不動産等の仲介情報提供に関する協定書に基づき、本資産運用会社は、三井住友信託銀行株式会社が入手する第三者保有の不動産等の売却に関する仲介情報のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものについて、速やかに情報提供を受けることができます。

（注）三井住友信託銀行株式会社は、銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）（以下「銀行法」といいます。）に基づく銀行業とともに金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）に基づく信託業務を中心とした金融サービス及び不動産事業を行う三井住友トラストグループ株式会社の連結子会社です。

ⅲ．東京建物不動産販売株式会社による物件情報提供

本投資法人及び本資産運用会社は、東京建物不動産販売株式会社（注）との間で、2005年10月20日付で不動産等売却情報の提供に関する覚書を締結しています。不動産等売却情報の提供に関する覚書に基づき、本資産運用会社は、東京建物不動産販売株式会社が入手する第三者保有の不動産等に関する売却・仲介情報のうち、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致するものについて、速やかに情報提供を受けることができます。

（注）東京建物不動産販売株式会社は、東京建物株式会社の連結子会社で、不動産の売買及び貸借等の仲介・代理を行う企業です。

（ロ）内部成長戦略

本投資法人（旧ADR及びNRIを含みます。以下本「（ロ）内部成長戦略」において同じです。）及び本資産運用会社は、伊藤忠グループ及びサポート企業から多角的な支援を受けるという基本方針に則り、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（注）及び株式会社センチュリー21・ジャパン各社との間で、資産価値の維持及びPM業務水準を確保することを目指し、以下の通りサポート体制を構築しています。

（注）伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社は、伊藤忠商事株式会社の連結子会社で、主に住宅・オフィスのPM・BM及び学生会館の運営を行う、不動産の賃貸運営・管理会社です。

ａ．マスターリース兼PM機能集約による効果的・効率的な賃貸運営管理

本投資法人は、中長期的な運営管理業務の質の向上及び効率化を目指し、伊藤忠グループの住宅運営管理会社として豊富な実績を有している伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社に対するマスターリース兼PM業務委託の集約化によるコスト削減、契約・会計等の情報一元管理による効率化及びデータの活用を図るとともに、同社を窓口として、他のPM会社及び賃貸媒介業者とのネットワークを構築することにより、テナント・リーシングを強化していく方針です。さらに、本投資法人は、立地及び物件特性（住戸タイプ、仕様及び運営方法等）に応じて、一部の物件については、マスターリース兼PM業務又はPM業務を上記以外の適切な業者に委託又は再委託する方針です。

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社は、長年にわたる住宅管理実績を有しており、建物管理面でのコスト削減、資産価値維持を目指した修繕計画の立案及び実践が期待できます。

このように、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社を活用して賃貸住宅の運営管理を実施することを通じて、顧客重視のサービスを提供し入居者満足度の向上に努める方針です。

ｂ．株式会社センチュリー21・ジャパンの加盟店ネットワーク活用

本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社センチュリー21・ジャパンとの間で、2005年10月20日付で加盟店による不動産情報提供に関する覚書を締結しており、同社の有する不動産業者加盟店のネットワークを利用した、賃貸マーケット情報の収集やテナント・リーシングを展開しています。

③  ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、賃貸住宅の特性を考慮しつつ、以下の方針に基づきポートフォリオを構築します

　　　（イ）用途

本投資法人は、不動産等（後記(２)投資対象①（イ）に定義します。以下同じです。）及び不動産対応証券（後記 (２)投資対象①（ロ）に定義します。以下同じです。）へ投資するに際しては、主たる用途を賃貸住宅（複数の用途の不動産が一体として開発された場合又は一体として利用されている場合において、その主たる用途が賃貸住宅又は運営型賃貸住宅であるものを含みます。以下同じです。）とする不動産に係るものを対象とします。ただし、賃貸住宅へ投資するために必要な場合には、一時的かつ一定の範囲で、主たる用途が賃貸住宅以外の不動産に係る不動産等又は不動産対応証券（海外不動産等（後記(２)投資対象①（イ）i.に定義します。以下同じです。）及び海外不動産対応証券（後記(２)投資対象①（イ）e.に定義します。以下同じです。）へ投資する場合を除くものとします。）に対しても投資することができるものとします。なお、主たる用途が賃貸住宅以外の不動産に係る不動産等又は不動産対応証券を取得する場合には、当該取得に係る意思決定機関において、取得に係る決定とともに一時的に保有する期間についても決定するものとします。

（ロ）投資対象エリア

国内の賃貸住宅へ投資するに際しては、東京23区を中心としながら、その他地域（東京23区を除く首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県をいいます。）と政令指定都市及びこれに準ずる都市をいいます。）に所在する物件に投資し、以下の投資比率を目標に全国に分散投資を行います。また、海外における投資対象地域は、北米その他政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されていると判断した国・地域とし、店舗や事務所その他の主たる用途が賃貸住宅以外の不動産に係る不動産等と合わせてポートフォリオ全体の総賃貸可能面積の20％未満に限り、海外不動産等及び海外不動産対応証券に対しても投資することができるものとします。

（注）「投資比率」は、取得価格ベースとします。「取得価格」とは、本投資法人が取得する資産及び旧ADR保有資産については、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書又は不動産売買契約書に記載された不動産等の売買代金）を、NRI保有資産については、2010年２月末時点の鑑定評価額又は調査価格を、それぞれ指します。

（ハ）住戸タイプ

地域特性、社会情勢の動向、賃貸住宅需要の変化等に応じて、シングル向けからファミリー向けまで幅広いテナントを対象とする物件に投資し、以下の投資比率を目標に住戸タイプの分散投資を図ります。

（注）比率は賃貸可能面積ベースとし、住居の用に供され又は供されることが可能な賃貸面積（以下「住戸賃貸可能面積」といいます。）に占める各住戸タイプの比率とします。

また、本投資法人は、上記の投資比率に従った住戸タイプの分散投資を図りつつ、運営型賃貸住宅への投資を、住戸賃貸可能面積全体の20％を上限として行うことができます。なお、運営型賃貸住宅については、上記住戸タイプ別投資比率による分散投資の対象外とします。

上記でいう住戸タイプの定義は以下の通りです。

各住戸タイプについての本資産運用会社の分析は以下の通りです。

（注）本資産運用会社が、各住戸タイプについて、本書の日付現在において、その性質や需給の見込み等を分析した結果を記載しています。したがって、分析の時点における本資産運用会社の意見を示したものにとどまり、客観的な当該住戸タイプの性質や需給の状況等と一致するとは限りません。また、かかる本資産運用会社の分析の結果は、現在及び将来において当該分析に従った性質や需給の状況が生じることを保証又は約束するものではありません。

（ニ）運営型賃貸住宅の組入れ

本投資法人は、通常の賃貸住宅運営を行う物件の他に、運営型賃貸住宅に投資することができます。運営型賃貸住宅への投資に当たっては、以下の事項に留意しながら、総合的に判断して投資を行うものとします。

ａ．物件の特性（立地、利便性、周辺の状況等）から、社宅・寮等、物件の運営内容に照らし、将来にわたりエンド・ユーザーのニーズが見込めると判断されること。

ｂ．テナントである法人又はオペレーターへの一括賃貸を前提とし、テナントの信頼性、運営能力、実績等を考慮した上で、中長期的な安定収益の獲得が可能と判断されること。

      ｃ．オペレーターの事業に係る必要な許認可等が得られていることを確認すること。

上記ａ．からｃ．までに加え、本投資法人は、運営型賃貸住宅のうち、シニアタイプ物件（有料老人ホーム（老人福祉法（昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。）第29条に定める有料老人ホームをいいます。以下同じです。）及びサービス付き高齢者向け住宅（高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。）第５条に定めるサービス付き高齢者向け住宅をいいます。以下同じです。）等の高齢者向けの住宅物件を総称していいます。以下同じです。）については、以下の事項に留意します。

d．シニアタイプ物件について、市場性・事業性の評価、法令遵守状況等に関するデュー・ディリジェンスを実施し、また、運営状況に係るモニタリングを実施すること。なお、これらの実施に際しては、必要に応じて外部専門家を活用すること。

e．物件に係る運営状況、入居者の状況等から、オペレーターにつき相応の賃料負担能力が認められること。

（ホ）テナント構成

テナント構成が特定のテナント層に集中するのを避け、テナント層における分散を図りながら運用を行います。

④  投資基準

本投資法人は、投資にあたり、以下の投資基準を満たすことを前提とします。ただし、以下の基準のうち（ロ）のａ．からｅ．までの各項目（細目を含みます。）に適合しない要素が３つまでであり、その投資が投資主価値の増大に寄与すると判断できる場合には、運用ガイドラインに定める容認取引として投資を行うことができるものとします。なお、海外不動産に投資する場合は、基本的に日本の不動産に投資する場合の基準を参考に現地の環境や住宅事情、交通網その他のインフラの整備状況及び政治・経済動向等を勘案して決定するものとし、特にデュー・ディリジェンスについては、現地の法制度、会計制度及び税制度や特殊事情を加味した上で実施するものとします。

（イ）保有期間

本投資法人は、原則として、５～10年の中長期保有を前提に投資するものとし、短期の売却を目的とした不動産の取得を行いません。ただし、賃貸住宅へ投資するために必要な限度において、一時的に主たる用途が賃貸住宅以外である不動産等又は不動産対応証券に投資する場合については、この限りではないものとします。

（ロ）取得基準

ａ．築年数

築年数による基準は設けません。

ｂ．立地

以下の要素に地域及び物件の特性を加味し、総合的に勘案した上で取得の是非を判断します。ただし、運用ガイドラインに定める容認取引の基準としては、各細目を１つの要素として勘定します。

ⅰ．最寄駅からの都心部或いは中心ターミナル駅へのアクセス

ⅱ．最寄駅からの距離

 （シングル・コンパクトタイプにおいては徒歩10分以内、ファミリー・ラージタイプにおいては徒歩15分以内を目途とします。なお、複数の住戸タイプの住戸が存在する物件については、戸数比率50％超を占める住戸タイプに対して適用される基準を採用します。）

ⅲ．日照、眺望、景観、騒音等の住環境、嫌悪施設の有無

ⅳ．公共サービス、日常利便施設の有無

ⅴ．周辺の土地利用状況の適否

ｃ．構造

原則として、構造は、RC（鉄筋コンクリート）造又はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造とします。ただし、構造の種別を問わず、新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下同じです。）（以下「建築基準法」といいます。）に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）に適合している、又は同程度の建物に限定します。

ｄ．規模

ⅰ．原則として、１物件当たりの取得価格（注）はポートフォリオ全体の取得価格総額の10％以内とします。

ⅱ．原則として、１物件当たりの取得価格（注）は５億円以上とします。

（注）取得価格には消費税等の諸費用は含まず、国内不動産を保有する法人の株式や匿名組合出資持分等については、ｄ.規模の制限は適用しません。

ｅ．権利形態

原則として、敷地も含めた全体の所有権を取得するものとしますが、ポートフォリオ全体への影響を考慮した上で、以下の物件も取得できるものとします。

ⅰ．区分所有建物

原則として、50％以上の区分所有割合の場合に取得できるものとします。

ⅱ．共有物件

原則として、取得できるものとします。具体的には、管理・処分の自由度が確保できることを前提に、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。

ⅲ．借地物件

原則として、取得できるものとします。具体的には、借地契約の内容を、収益性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。

ⅳ．その他

原則として、用益物権が付着している不動産及び担保権設定物件等については取得しません。ただし、設定内容を確認の上、収益性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。

ｆ．環境・地質等

デュー・ディリジェンスの結果、土壌汚染があり、適切な処置が施されていないことが判明した物件、又は、日本国の法令（条例を含みます。）上、不動産に対する使用が禁止若しくは制限されている有害物質を含む建材等を使用し、適切な処置が施されていないことが判明した物件は取得しません。

ｇ．現所有者の属性等

現所有者又は主たる使用者が、反社会的団体又はその構成員である物件、及び社会通念に照らして公序良俗に反する使用が行われている物件は取得しません。

（ハ）デュー・ディリジェンス基準

本投資法人は、物件の取得にあたっては、当該不動産の予想収益、エリアの将来性、建物仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を充分に調査し、総合的に検討します。具体的には、投資対象不動産の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、経済的調査、物理的調査、法的調査等の物件精査を行った上で、総合的に判断します。

ａ．経済的調査

ｂ．物理的調査

ｃ．法的調査

（注）上表に記載する事項は投資対象不動産等取得の判断にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得する投資対象物件等が結果的に一部の項目について基準を満たさないことがあります。

（ニ）開発案件への投資方針

安定的賃貸収入を現に生じている不動産の取得を原則とし、自ら土地を取得し建物を建築する開発投資は行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されていると判断できる場合には、当該建物の竣工前の取得契約も検討することができることとします。また、既取得物件の建替を行う場合や投資法人が自ら宅地の造成又は建物に係る請負契約の注文者となる場合については、本投資法人に一定の期間、賃貸事業収入が生じないデメリットやその他に生じ得るリスク等を十分に勘案した上で実施するものとします。

（ホ）不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資方針

不動産に関する匿名組合出資持分（後記「（２）投資対象  ①投資対象とする資産の種類（イ）f．」に定義します。以下同じです。）又は不動産対応証券への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資を行うものとします。

a．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等が本「④  投資基準」に適合した資産であること。

b．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。

⑤  運営管理方針

運用資産の価値の維持向上、空室率の低減、運営管理コストの削減等、安定的な賃貸収益確保のため、以下の方針でPM業務を委託します。

（イ）PM会社選定における基準

以下の観点から複数のPM会社を比較検討することにより、効果的かつ効率的な運営管理の実行を図ります。

ａ．経験及び実績

ｂ．財務体質・信用力

ｃ．リーシング能力

ｄ．建物管理能力

ｅ．レポーティング能力

ｆ．報酬手数料の水準

（ロ）PM会社の管理及び指導監督方針

主に毎月の状況報告書に基づき、以下の事項につき検証するとともに、PM会社に対し、運用計画に沿った運営管理を遂行させるための指導及び監督を行います。

ａ．テナントからの入金状況

ｂ．テナントの入退去の状況

ｃ．経費等の支払状況

ｄ．テナントからの要望・クレームとその対応

ｅ．新規テナントの獲得に関する情報及びその活動内容

ｆ．修繕等工事の状況

（ハ）PM会社の評価

定期的（原則として１年）に以下の観点を含む事項につき運営管理実績を評価し、その結果によってはPM会社の変更を検討します。

ａ．運営管理計画の達成度

ｂ．リーシング実績

ｃ．PM業務の遂行能力

ｄ．テナント対応能力

（ニ）テナントの選定

以下の項目について総合的に評価して選定します。

ａ．法人

・業種、業歴、決算等

・賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）

・連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

ｂ．個人

・職業、勤務先の内容等

・年収、その他賃料負担能力の根拠

・賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）

・連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

⑥  付保方針

（イ）損害保険

各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。

（ロ）地震保険

個別の投資物件のPML（予想最大損失率）値（注）が20％を超過する場合、又は個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が10％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。

（注）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間475年、50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、損害の予想損失額の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。

ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

⑦  資産運用計画書

本資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について、投資法人の営業期間を基準として年度（１年）資産運用計画書及び中期（３年）資産運用計画書を策定し、計画的な資産の運用を行います。これら資産運用計画書には、新規投資、保有資産の売却及び物件ごとの運営管理計画（修繕計画を含みます。）が含まれます。

（イ）年度資産運用計画書

２営業期間ごとに年度資産運用計画書を策定し、本投資法人の計画的なポートフォリオ運用を実施します。年度資産運用計画書は、各物件の収支予算、新規投資、保有資産の売却予定から構成され、各営業期間の開始時までに、本資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。

（ロ）中期（３年）資産運用計画書

中期（３年）資産運用計画書を策定し、本投資法人の中長期的な視野に立った計画的なポートフォリオ運用を実施します。中期（３年）資産運用計画書は、中期の各物件の収支予算、新規投資計画、保有資産の売却計画から構成され、各営業期間の開始時までに、本資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。

（ハ）資産運用計画書の検証

年度資産運用計画書については、月次収支実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年度資産運用計画書を策定します。

また、中期（３年）資産運用計画書については、営業期間ごとに実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正中期（３年）資産運用計画書を策定します。

資産運用計画書の変更は、本資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。

⑧  売却方針

本投資法人は、中長期での運用を基本方針として物件の取得を行います。ただし、以下の事項を検討の上、総合的に判断して物件の売却を行うことがあります。

（イ）金融市場及び不動産市場の動向

（ロ）収益予想

（ハ）資産価値の増減及びその予測

（ニ）立地エリアの将来性

（ホ）ポートフォリオの構成

（へ）主たる用途

⑨  財務方針

（イ）基本方針

本投資法人は、資金調達の機動性及び財務体質の健全性の維持を図りつつ、物件取得による外部成長の実現に努めます。

（ロ）現預金の管理方針

本投資法人は、修繕、分配金の支払、物件の購入等の諸々の資金需要に対応するため、融資極度枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる現預金を常時保有します。また、余資の運用を目的として、安全性及び換金性を重視しながら、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。

（ハ）借入れ及び投資法人債発行

ａ．短期又は長期、変動又は固定金利及び有担保又は無担保等のバランスをとりながら、借入れ又は投資法人債の発行を行います。

ｂ．本投資法人の資産の総額に対する借入金及び投資法人債残高の割合の上限は60％を目途とします。なお、本投資法人は、本投資法人の運用資産又は負債から生じる金利変動リスク、為替変動リスク、価格変動リスク、その他のリスクをヘッジするため、デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第２号で定めるものをいいます。）への投資を行うことがあります。

ｃ．借入先の選定にあたっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき、市場相場と比較しながら総合的に判断して決定します。なお、借入先は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限定します。

（ニ）投資口の追加発行

長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化に配慮しつつ投資口の追加発行を行います。

（ホ）自己投資口の取得及び消却

　　　資本効率の向上及び投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。この場合、中長期的な投資主価値の向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を総合的に勘案した上で実施の可否を決定します。
  

⑩  開示方針

（イ）本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、正確かつ迅速に開示します。

（ロ）本投資法人は、投信法、金融商品取引法、一般社団法人資産運用業協会が定める規則、その他の法令等及び本資産運用会社の諸規程を遵守した情報開示を行います。

（ハ）本投資法人は、投資主及び投資家に可能な限り迅速かつ理解し易い情報開示に努めます。

⑪  その他

本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の合計額に占める割合を100分の75以上とします。

（２）【投資対象】

①  投資対象とする資産の種類

本投資法人は、前記「１　投資法人の概況　（２）投資法人の目的及び基本的性格　①  投資法人の目的及び基本的性格」に記載の資産運用の基本方針に従い、下記の不動産等及び不動産対応証券に投資します（規約別紙１「資産運用の対象及び方針  資産運用の対象」）。

（イ）不動産等（次に掲げるものをいいます。）

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｆ．当事者の一方が相手方の行う上記ａ．からｅ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

ｇ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｈ．海外不動産保有法人の発行済株式

ｉ．外国の法令に基づく不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に準拠して組成された不動産、不動産の賃借権若しくは地上権のみを信託する信託の受益権若しくは上記ｅ．からｇ．までに掲げる資産と同様の性質を有する資産（前号のものと併せ以下「海外不動産等」と総称します。）

（ロ）不動産対応証券（裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げるものをいいます。）

ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）

ｂ．受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）

ｃ．投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）

ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記（イ）ｄ．、ｅ．又はｇ．に規定する資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

ｅ．外国の法令に準拠して組成された上記ａ．又はｄ．に掲げる資産と同様の性質を有する資産（以下「海外不動産対応証券」といいます。）

（ハ）本投資法人は、上記（イ）及び（ロ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。

ａ．預金

ｂ．コールローン

ｃ．譲渡性預金証書

ｄ．有価証券（投信法第２条第５項に定義されるものをいいます。）（ただし、本「①　投資対象とする資産の種類」において定められている他の資産に該当するものを除きます。）

ｅ．金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるものをいいます。）

ｆ．信託財産を上記ａ．からｅ．までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｇ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるものをいいます。）

ｈ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）

（ニ）本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券への投資にあたり、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（不動産等への投資に付随するものに限ります。）

ｂ．株式（本投資法人が主たる投資対象とする不動産等資産への投資に付随する場合に取得する当該不動産の管理会社等の株式に限ります。）

ｃ．著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

ｄ．資産流動化法第２条第６項に規定する特定出資

ｅ．地役権

ｆ．民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に規定する動産（設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に付加されたものに限ります。）

ｇ．信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資

ｈ．上記ａ．からｇ．までに掲げる資産のほか、不動産等又は不動産対応証券の投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

（ホ）金融商品取引法第２条第２項に規定する有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）から（ニ）までを適用するものとします。

②  投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

（イ）投資基準については、前記「（１）投資方針  ④  投資基準」をご参照ください。

（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「（１）投資方針  ③  ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第32条）。

①  利益の分配（規約第32条第１号）

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第１項に規定する利益とします。

（ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。

なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金（注）並びにこれらに類する積立金及び引当金のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

（注）本投資法人は、2017年１月期に分配準備積立金を一時差異等調整積立金に振り替えています。

②  利益を超えた金銭の分配（規約第32条第２号）

本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減することができる場合、資産運用業協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。ただし、この場合において、金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。

③  分配金の分配方法（規約第32条第３号）

分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象にその有する投資口の口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

④  分配金請求権の除斥期間（規約第32条第４号）

本投資法人は、本条に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤  一般社団法人資産運用業協会の規則（規約第32条第５号）

本投資法人は、上記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①  規約に基づく投資制限

本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下の通りです。

（イ）投資制限（規約別紙１「資産運用の対象及び方針  投資制限」）

ａ．有価証券及び金銭債権に係る制限

本投資法人は、有価証券及び金銭債権への投資を、余資の運用に当たっては、安全性及び換金性を重視して行うものとし、その他の場合は不動産等及び不動産対応証券との関連性を勘案して行うものとします。

ｂ．デリバティブ取引に係る制限

本投資法人は、デリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人の資産運用又は負債から生じる金利変動リスク、為替変動リスク、価格変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。

（ロ）組入資産の貸付（規約別紙１「資産運用の対象及び方針  取得した資産の貸付けの目的及び範囲」）

ａ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。以下本（ロ）において同じです。）を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）することができます。

ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を前記投資方針に従い運用することができます。

ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。

（ハ）借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第30条）

ａ．借入れの目的

借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。

ｂ．借入金及び投資法人債発行の限度額

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。

ｃ．借入先

本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。

ｄ．担保の提供

上記ｃ．に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。

②  その他の投資制限

（イ）有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）集中投資

集中投資について制限はありません。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「（１）投資方針  ③  ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（ハ）他のファンドへの投資

不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資を行う場合は、本投資法人の資産の総額に対する、投資時における不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の割合が100分の10以内となるようにします。

３【投資リスク】

(１）リスク要因

以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、個別の不動産又は信託不動産に特有のリスクについては、後記「５ 運用状況　（２） 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　（ニ）個別不動産等の概要」を併せてご参照ください。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。なお、本項において将来に関する事項が記載されている場合がありますが、当該事項については、本投資法人が本書提出日現在において判断したものです。

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

（ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

（ヘ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク

（ト）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことについて

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）優先交渉権等に関する覚書等に基づく物件取得が想定通りに行えないリスク

（ロ）地域的な偏在に関するリスク

（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク

（ニ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（ホ）投資対象を賃貸住宅に特化していることによるリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）伊藤忠グループへの依存、利益相反に関するリスク

（ロ）本資産運用会社が複数の投資法人等の運用等を行うことに関するリスク

（ハ）本資産運用会社が他の資産運用会社の株式を保有することに関するリスク

（ニ）PM会社に関するリスク

（ホ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ヘ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

（ト）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（チ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

（リ）敷金及び保証金に関するリスク

④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

（イ）不動産の欠陥又は瑕疵に関するリスク

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ホ）不動産に係る行政法規及び条例等に関するリスク

（ヘ）法令の制定又は変更に関するリスク

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（チ）マスターリース会社に関するリスク

（リ）転貸に関するリスク

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（ル）共有物件に関するリスク

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

（ワ）借地物件に関するリスク

（カ）借家物件に関するリスク

（ヨ）開発物件に関するリスク

（タ）有害物質に関するリスク

（レ）保留地に関するリスク

（ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ツ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

（ネ）テナント集中に関するリスク

（ナ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　海外不動産への投資に関するリスク

（ア）海外不動産等の取得及び管理運用に関するリスク

（イ）投資対象地域に関するリスク

（ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク

（エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

（オ）外国法人税の発生により分配金が減少するリスク

⑦　その他

（イ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

（ロ）専門家報告書等に関するリスク

（ハ）減損会計の適用に関するリスク

（ニ）取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができないリスク

（ホ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

（ヘ）シニアタイプ物件に関するリスク

（ト）一時差異等調整積立金の活用方針に関するリスク

（チ）匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資に関するリスク

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。

本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。

また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。

そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。

（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資証券の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。

（ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

本投資法人は前記「２ 投資方針　（３） 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。また、課税負担を軽減する目的で期間利益を超える分配を行うことや、逆に下回る分配に留まることがあります。

　また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されることや、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク　（ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少することや、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

（ホ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

さらに、追加発行の結果、本投資口１口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

（ヘ）投資法人債券の償還・利払に関するリスク

本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ることや、支払不能が生じるリスクがあります。

（ト）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことについて

本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画することができる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）（ただし、本投資法人の規約上、執行役員又は監督役員の選任又は解任、資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利　(１) 投資主の権利　① 投資主総会における議決権」をご参照下さい。）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）優先交渉権等に関する覚書等に基づく物件取得が想定通りに行えないリスク

本投資法人及び本資産運用会社は、伊藤忠グループサポートライン会社、パートナーサポートライン会社及び物件情報提供ライン会社との間で、優先交渉権等に関する覚書等を締結しています。しかし、これらの会社は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や取得に関する優先交渉権等を与えるものにすぎず、これらの会社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務等を負っているわけではありません。また、これらの会社が本投資法人と競合して不動産を取得する可能性を完全に排除するものではありません。即ち、本投資法人は、優先交渉権等に関する覚書等により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。

したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（ロ）地域的な偏在に関するリスク

本投資法人は、投資金額（本投資法人が取得する資産及び旧ADR保有資産については、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書又は不動産売買契約書に記載された不動産等の売買代金）を、NRI保有資産については、2010年２月末時点の鑑定評価額又は調査価格を、それぞれ指します。）を基準として70％以上を東京23区に所在する不動産等に投資する方針です。このように、投資対象となる不動産が地域的に偏在していることから、東京23区における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等の特有な事象の発生によって、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。

（ハ）不動産を取得又は処分できないリスク

不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活況である場合には、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

（ニ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。また、本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。なお、本投資法人は、本投資法人の借入れに係る全貸付人との間で「基本合意書」を締結しており、当該合意書には、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する財務制限条項が設けられています。

また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ホ）投資対象を賃貸住宅に特化していることによるリスク

本投資法人は、不動産の中でも、賃貸住宅を主たる投資対象としています。

したがって、本投資法人の業績は、景気動向、人口・世帯数動向等に大きく依存しているということができます。場合によっては、入居者が、賃料を約定通り支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）伊藤忠グループへの依存、利益相反に関するリスク

本書の日付現在、伊藤忠商事株式会社が本資産運用会社の100％の株式を保有しています。また、伊藤忠商事株式会社は本資産運用会社の取締役（非常勤）及び監査役（非常勤）の兼任先並びに取締役（常勤）の出向元で、伊藤忠グループであるJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社は本資産運用会社の取締役（非常勤）の兼任先及び監査役（常勤）の出向元です。更に、本投資法人及び本資産運用会社は、伊藤忠商事株式会社及びJR東日本伊藤忠不動産開発株式会社との間で優先交渉権等に関する覚書を締結し、本資産運用会社は、伊藤忠グループであるサンフロンティア不動産株式会社との間でパイプラインサポート契約を締結しています（優先交渉権等に関する覚書については、前記「２ 投資方針　（１） 投資方針　② 本投資法人の成長戦略　（イ） 外部成長戦略　ａ．伊藤忠グループサポートラインの活用による外部成長戦略」をご参照ください。）。

本投資法人は、基本的に、伊藤忠グループである伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社に対してマスターリース兼PM業務委託を集約化する方針です。

即ち、本投資法人及び本資産運用会社は、伊藤忠グループと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。

したがって、本投資法人及び本資産運用会社が伊藤忠グループを構成する各社との間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合や、これらの会社に業務の懈怠その他義務違反があった場合、上記契約が解除された場合、これらの会社が倒産手続その他の理由により業務遂行能力を維持できなくなった場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、伊藤忠グループを構成する各社が運用するファンドとの間で取引を行う場合、本資産運用会社と伊藤忠グループとの上記のような関係から、当該ファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

（ロ）本資産運用会社が複数の投資法人等の運用等を行うことに関するリスク

金融商品取引法上、資産運用会社は複数の投資法人等から資産運用等を受託することを禁じられておらず、本書の日付現在、本資産運用会社は、本投資法人のほか、投資対象を特定の用途に係る不動産に限定しない総合型のADPの資産の運用を受託しており、また、投資法人以外の不動産私募ファンドの資産の運用又は投資助言業務を受託しています。本投資法人は賃貸住宅を主な投資対象としているため、本書の日付現在、ADP及び前記不動産私募ファンドとは投資対象が競合する関係にあり、物件取得の場合等、本投資法人との間の利益が相反する可能性があります。そのため、本資産運用会社では、資産取得の検討順位に関する規程を制定し、本資産運用会社が入手する案件情報に関して、本投資法人の投資対象資産である賃貸住宅等に係る取得情報を入手した場合、当該取得情報の検討順位は原則として本投資法人が優先検討権を有するものとし（前記「１ 投資法人の概況 （４） 投資法人の機構 ④ 本投資法人及び他受託ファンド間における利益相反の防止（資産取得の検討順位）」参照）、かかるルールに則った運営を行うこととしています。しかし、かかるルールに則った運営が適切に行われない場合又はかかるルールが本投資法人に不利益に変更される場合等には、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）本資産運用会社が他の資産運用会社の株式を保有することに関するリスク

　本資産運用会社は、物流施設を主な投資対象としている三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「MFLP」といいます。）の資産運用を受託している三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社（以下「MFLM」といいます。）の株式を保有しています（保有議決権割合23％）。MFLPは物流施設を主な投資対象としているため、賃貸住宅を主な投資対象とする本投資法人とはその投資対象が異なっていますが、ADP及び投資法人以外の私募ファンドとは投資対象が競合する関係にあります。このように競合する関係にある物件の取得をADP又は投資法人以外の私募ファンドが行おうとする場合においては、伊藤忠グループとMFLMとの間の取り決めにより、ADP及び投資法人以外の私募ファンドに優先して物件の取得を検討する権利がMFLPに付与されているため、本資産運用会社が資産運用により得ることができる収益に一定の制限が課される可能性があり、その結果、本投資法人の資産運用に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、本資産運用会社のみならず、本資産運用会社が株式を保有するMFLM又はMFLMが資産運用を受託するMFLPにおいて不適切な行為が行われた場合、行政処分が本資産運用会社、MFLM又はMFLPに対して課され、その結果、本投資法人の資産運用に悪影響を与える可能性や、本投資法人のレピュテーションが低下する可能性があります。

（ニ）PM会社に関するリスク

一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。

管理委託先を選定するにあたっては、当該PM会社の能力、経験及びノウハウ等を十分考慮することが前提となりますが、そのPM会社における人的又は財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。さらに、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が生じないとの保証はありません。これらの事象が生じた場合、本投資法人は、管理委託契約を解除することはできますが、この場合、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。

（ホ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社、テナント債務の保証受託会社等があります。本投資法人の収益性の向上及び安定のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はなく、またこれらの者との契約が将来にわたり維持される保証もありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合その他何らかの理由によりこれらの者との契約が終了した場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ヘ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

（ト）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（チ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配を受けることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部を回収することができない可能性があります。

（リ）敷金及び保証金に関するリスク

本投資法人は、運用資産の賃借人が預託した敷金又は保証金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます。以下同様です。）を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

また、敷金又は保証金を含め運用資産の賃借人から賃貸人たる本投資法人に預託等された金銭が、その返還条件、金額等により実質的に本投資法人による借入とみなされる場合には、後記「⑤ 税制に関するリスク （イ） 導管性要件に関するリスク」に該当する可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針　（２） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類」に記載の通り、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「（ソ） 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

（イ）不動産の欠陥又は瑕疵に関するリスク

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不具合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った建築会社又はその受託事業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっていたりするために実効性がない場合もあります。

これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受ける可能性があるほか、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

また、不動産登記簿の記録を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

ａ．賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了することがあるほか、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されることや、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｂ．賃料不払に関するリスク

賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｃ．賃料改定に係るリスク

テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。

したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。

ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、賃貸借契約の条件にかかわらず、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条の適用を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料減額請求のみならず賃料増額請求もできなくなるので、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。また、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、物件から得られる賃料収入が減少する可能性があります。

ｅ．敷引特約に関するリスク

敷引特約がある賃貸借契約については、敷引額の敷金額に対する割合が高い場合において、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が引き継いだ敷金額より多額の敷金返還債務を負う可能性があります。

（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、又はライフラインの断絶、周辺環境の悪化等の間接被害により、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所の修復のため一定期間建物が不稼働となることや、安全な地域への退避により退去者が増加する可能性があります。その結果、賃料収入が減少し当該不動産の価値が下落することが考えられ、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される場合若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記（ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕又は対処に関連して多額の費用を要する可能性があります。加えて、不動産の所在地によっては、自然由来と推定される原因によって有害物質が存在し、その対処に関連して相当の費用を要する可能性があります。かかる修繕又は対処が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

（ホ）不動産に係る行政法規及び条例等に関するリスク

建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、航空法（昭和27年法律第231号。その後の改正を含みます。）による建造物等の高さ制限、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じるほか、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されることや、建物の敷地とされる面積が減少することにより、収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

（ヘ）法令の制定又は変更に関するリスク

土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本（ト）において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

さらに、取引の態様によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（チ）マスターリース会社に関するリスク

運用資産である不動産において、PM会社が不動産の所有者である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンド・テナントに対して転貸する形態を用いています。

この形態の場合、マスターリース会社の財務状態の悪化等により、エンド・テナントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者又は本投資法人への賃料の支払が滞る可能性があります。

また、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合には、稼働率の低下等が生じる可能性があります。

（リ）転貸に関するリスク

賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなることや、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行う方針ですが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ル）共有物件に関するリスク

運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第３項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、あるいは価格の減価要因が増す可能性があります。

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、あるいは価格の減価要因が増す可能性があります。

（ワ）借地物件に関するリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されるほか、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されている場合のほか、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、あるいは価格の減価要因が増す可能性があります。

（カ）借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記（ワ）の借地物件の場合と同じです。

加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（ヨ）開発物件に関するリスク

本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（タ）有害物質に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やPCB廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

（レ）保留地に関するリスク

保留地とは、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以下「土地区画整理法」といいます。）に基づき、換地計画において保留地として定められた土地をいいます。

保留地の所有権は、土地区画整理法により換地処分の公告の日の翌日までは取得できないものとされているため、本投資法人が上記保留地を取得した後も、換地処分の公告の日の翌日までは当該保留地について所有権の取得及び所有権移転登記ができません。そのため、保留地の売主が当該保留地を第三者に重ねて譲渡した場合には、本投資法人による当該保留地の取得の効果を第三者に対抗することができなくなる可能性があります。また、換地処分の公告の日の翌日より前の保留地に対する権利は、所有権ではなく、保留地を使用収益する権利等であると考えられます。しかし、かかる保留地を使用収益する権利等の性質や対抗要件具備の方法について確立した判例はなく、当該権利等の性質又は対抗要件具備の方法について裁判所が異なる判断をした場合、本投資法人が期待していた利益が得られなくなり、又は想定されていない費用の負担が生じる可能性があります。なお、上記の換地処分の時期等は事業計画に定められていますが、かかる定め通りに換地処分が完了する保証はなく、換地処分が予定通りに完了しない場合、本投資法人は、相当期間当該保留地の完全な所有権を取得することができない可能性があります。

（ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することがあります。

信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもので、以下「旧信託法」といいます。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。以下「新信託法」といいます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮に係る登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分を行わないことが義務付けられたり、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、減価要因となる可能性があります。

（ツ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

（ネ）テナント集中に関するリスク

運用資産である投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない投資対象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。

（ナ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

SARS（重症急性呼吸器症候群）、MERS（中東呼吸器症候群）及びCOVID-19（新型コロナウイルス）による肺炎などの伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、不動産の正常な運営、管理等が妨げられ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異（一時差異等調整引当額及び積立金の対象となる部分を除く。）、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 （５） 課税上の取扱い ② 投資法人の税務 （イ） 利益配当等の損金算入」をご参照ください。

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用すること（規約別紙１「資産運用の対象及び方針 投資態度」第４号）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　海外不動産への投資に関するリスク

（ア）海外不動産等の取得及び管理運用に関するリスク

本投資法人の規約上、海外不動産等を取得することが許容されており、本投資法人は、将来、海外不動産等を取得することがあります。本資産運用会社は、海外不動産等の取得・管理運用の経験を有しておらず、実際に海外不動産等の取得・管理運用を行う際には、日本国内における一般的な取扱いとの相違等のため、不測の事態が発生し、想定する海外不動産等の取得を実行できず、又は取得した海外不動産等につき管理運用上の問題が発生する可能性があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（イ）投資対象地域に関するリスク

本投資法人は、海外不動産等への投資を行うに際し、また投資の後において、海外不動産等の所在する国又は地域（所在国）の政府による統制、複数の管轄権での課税、外国為替規制、海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に送金することができないリスク、投資対象不動産等の所在国の政治・経済・文化・宗教その他の社会情勢の変化や悪化、税法を含む各種法令等の改正、為替レートの変動、金融市場や経済環境が世界的に悪化することに伴うリスク等にさらされるおそれがあります。かかる国際的要因に伴うリスクが現実化する場合には本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

さらに、日本と海外不動産等の所在国との関係が悪化した場合には、本投資法人の当該所在国での事業が制限又は禁止される可能性があり、本投資法人は、これらのリスクを適切に管理できない場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、日本と諸外国との間の関係の悪化により、海外不動産の価値に悪影響が生じるおそれがあります。また、所在国において、紛争等が生じ、現地の不動産の価値が減損するおそれがあります。

（ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク

本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。そのような取引では為替レートの変動に係るリスクを有しており、為替レートの変動は本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の為替レートにより円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関するリスクについては後記「⑦　その他／（ハ）減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。

（オ）外国法人税の発生により分配金が減少するリスク

本投資法人は海外不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する場合、投資先である現地において法人税等を負担する可能性があります。また、本投資法人が海外不動産保有法人を通して海外不動産等へ投資する場合、現地の法令に基づき、海外不動産保有法人において不動産の賃貸収益や売却益に対して法人税等が課税される可能性があります。この場合、本投資法人は海外不動産保有法人から課税後の配当（又は利子）を受け取ることになりますが、海外不動産保有法人所在国の税制等により、当該配当（又は利子）に源泉税が課される可能性があります。本投資法人が現地で負担した法人税等及び配当（又は利子）に課された源泉税（以下「外国法人税」といいます。）は、投資主へ支払う利益の範囲内で行う金銭の分配に係る源泉所得税の額から控除する取扱い（以下「控除外国法人税の額の控除」といいます。）になっていますが、控除外国法人税の額の控除はその源泉所得税の額を限度とするため、多額の外国法人税が発生した場合には源泉所得税の額から控除しきれない可能性があります。また個人投資主が、NISA口座で利益の範囲内で行う金銭の分配を受け取る場合にはそもそも源泉徴収されないので、控除外国法人税の額の控除の適用もありません。外国法人税が利益の範囲内で行う金銭の分配に係る源泉所得税の額から控除しきれない場合には、分配金の手取額がその分減少する可能性があります。

⑦　その他

（イ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除できない場合があります。

（ロ）専門家報告書等に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。建物エンジニアリング・レポート及び地震PML評価報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ハ）減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号  平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ニ）取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができないリスク

経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した取得予定資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得又は売却のための努力を行う予定ですが、取得予定資産に関しては、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、かつ、かかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があり、また、売却予定資産に関しては、同様の条件で他の売却先に売却することができない場合には、投資主に大きな損害を与える可能性があります。

（ホ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産又は不動産信託受益権に係る不動産の前所有者又は現所有者における賃貸事業収支をあくまで参考として記載することとしています。これらは不動産又は不動産信託受益権に係る不動産の前所有者又は現所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であり、かつ、完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。

したがって、当該投資資産を取得した後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。

（ヘ）シニアタイプ物件に関するリスク

本投資法人の保有資産には、シニアタイプ物件が含まれていますが、このような物件においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。

また、シニアタイプ物件の運用においては、業務の特性上PM会社及び施設の運営やテナントサービス（シニアタイプ物件の場合は、主に介護サービス）を提供するオペレーターの代替性が小さいため、前記「③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク　（ニ） PM会社に関するリスク」に記載のリスク及び当該オペレーターに交代事由が生じた際の代替オペレーター確保に係るリスクが他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。

さらに、シニアタイプ物件においては、一般的には賃料の前払いとして入居時に一括して入居者から交付されることが多い入居一時金の額が、他の住居タイプの物件における敷金又は保証金よりも大きくなる傾向があります。したがって、入居保証金が賃料の償却を目的とする他、敷金又は保証金と同様の性質を有する場合には、このような物件の組入れ比率の上昇に伴い、前記「③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク　（リ） 敷金及び保証金に関するリスク」がより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がシニアタイプ物件を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。

このほかに、シニアタイプ物件には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般賃貸共同住宅とは異なる特性を有する場合があります。将来テナントが退去した際に一般賃貸共同住宅への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。また、介護保険等に関する将来的な制度改正により、シニアタイプ物件のオペレーターの運営環境が影響を受け（その影響はオペレーターの介護保険料への収入依存度がより高ければより大きくなります。）、結果として本投資法人の賃料収入に波及するなどして物件の価値にも影響を及ぼす可能性があります。

（ト）一時差異等調整積立金の活用方針に関するリスク

本投資法人は、負ののれん発生益により生じた剰余金を源泉とする一時差異等調整積立金を、毎期「50年均等額」（3.35億円）以上取崩して分配を行う方針です。また、中長期にわたる安定した利益分配を目指し、当該積立金を、物件売却損失発生による分配金への影響の吸収及び新投資口発行・マーケット環境等による分配金への影響の緩和等に活用することにより、上記「50年均等額」の取崩しを行っても１口当たり分配金が2,500円に満たない場合においては、追加の取崩しを行うことによって、原則として１口当たり分配金2,500円以上を維持する方針です。さらに、物件の売却損益、リノベーション工事の拡大・推進による影響等の一時的な損益の発生時には、売却益の内部留保、その取崩し又は一時差異等調整積立金の追加取崩しを行うことで分配金の安定化を図ります。（以下、上記の方針を総称して「当該積立金の活用方針」といいます。）。しかしながら、当該積立金はキャッシュの裏付けのない会計上の利益である負ののれん発生益が主な源泉であるため、当該積立金の活用方針は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。本投資法人は、かかる観点から、本投資法人のキャッシュ・マネジメントに留意しながら、原則として、当期純利益とは別に、当該積立金活用上限額を、物件売却（評価）損失額及び減価償却額その他償却費の合計額とする方針です。ただし、本投資法人が金銭の分配を行う時点において当該上限額のキャッシュが存在するという保証はなく、当該上限額よりも低い金額が実際の上限となる可能性があります。さらに、当該上限額はあくまで上限であり、分配が可能であっても、必ずしも当該上限額までの分配が行われるわけではありません。

（チ）匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資に関するリスク

本投資法人は、規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分又は優先出資証券等の不動産対応証券への投資を行うことがあります。

本投資法人が出資するかかる匿名組合又は特定目的会社等においては、本投資法人の出資金が不動産等に投資されますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が得られる分配金、配当金、元本の償還金額、残余財産分配額等が減少し、その結果、本投資法人が出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。

また、匿名組合出資持分又は優先出資証券等については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(２）投資リスクに対する管理体制

本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。

しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

（イ）本投資法人の体制

ａ．役員会

本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定例役員会は、原則として１か月に一度開催され、少なくとも３か月に１回以上、執行役員は、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等を報告するものとされています。また、役員会において、法令等の遵守の基本方針を決定するとともに、定期的に法令等遵守に関する事項について本資産運用会社より報告がなされるものとされています。

ｂ．本資産運用会社への牽制

本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、本資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを制定すること並びに投信法、規約、運用ガイドライン及び本資産運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行することを定めています。また、本資産運用会社が制定する資産運用計画書等は本投資法人が承認するものであり、かつ、本資産運用会社に対して本投資法人への報告義務を負わしめていることにより、本投資法人の投資リスクに対する管理体制を強化しています。

ｃ．投資法人内部者取引管理規程

本投資法人は、投資法人内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程においては、本投資法人の執行役員及び監督役員が投資口の売買を行うことは禁止されています。

（ロ）本資産運用会社の体制

本資産運用会社は、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行っています。

ａ．運用ガイドラインの制定及び遵守

本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた投資法人資産運用会社として、運用ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。

ｂ．組織体制

本資産運用会社では、利害関係者との取引等の一定の重要事項については、コンプライアンス・オフィサーが審査した上、コンプライアンス委員会及び投資委員会の審議・決議を経て、さらに、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会の承認を得るという厳格な手続を経ることが要求されています。このような手続により、本資産運用会社は、リスクの存在及び量を十分に把握します。前記「１ 投資法人の概況　（４） 投資法人の機構　③ 投資法人の資産の運用に関する意思決定機構」をご参照ください。

ｃ．利害関係者との取引規程

後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　（２） 本資産運用会社の自主ルール（利害関係者との取引規程）」をご参照ください。

ｄ．内部者取引等管理規程

本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条第１項）、該当事項はありません。
　なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めています（規約第８条第２項）。

（３）【管理報酬等】

①  役員報酬（規約第19条）

本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次の通りです。

（イ）各執行役員の報酬は、一人当たり月額100万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

（ロ）各監督役員の報酬は、一人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

②  本資産運用会社への資産運用報酬（規約第33条及び別紙３「資産運用会社に対する資産運用報酬」）

本投資法人が運用資産の運用を委託する資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期は、次の通りとします。なお、各報酬の支払に際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を資産運用会社の指定する銀行口座へ入金する方法で支払うものとします。

（イ）運用報酬１

以下の計算式に従って算出される金額を上限として、金額を決算日より２か月以内に支払います。

＜計算式＞

当該営業期間に係るNOI×１口当たりFFO×0.0016％

（なお、当該営業期間が６か月に満たない場合又は６か月を超える場合は、0.0016％に「６を当該営業期間の月数で除した数」を乗じた料率に調整します。）

「NOI」とは、本投資法人の当該営業期間の不動産賃貸事業収入合計（運用資産に不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券が含まれる場合には、当該運用資産に係る配当その他これに類する収益の額を含みます。）から不動産賃貸事業費用（減価償却費及び固定資産除却損を除く。）合計を控除した金額をいいます。

「１口当たりFFO」とは、ＡをＢで除した金額をいいます。

Ａ：運用報酬１、運用報酬２、当該運用報酬に係る控除対象外消費税及び法人税等の金額を控除する前の当該営業期間に係る当期純利益に、減価償却費、減損損失、のれん償却費並びに不動産等及び不動産対応証券の譲渡損に相当する金額を加え、負ののれん発生益並びに不動産等及び不動産対応証券の譲渡益に相当する金額を減じた金額

Ｂ：当該決算日における発行済投資口数

（注）本投資法人が自己投資口の取得を行い、当該決算日において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合には、本投資法人の保有する自己投資口を除いた数をいうものとします。 また、(ⅰ)１：Ｘの割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該投資口分割が行われた営業期間以降の営業期間における運用報酬１の金額は、上記式による算出値のＸ倍とし、(ⅱ)Ｙ：１の割合で本投資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該投資口併合が行われた営業期間以降の営業期間における運用報酬１の金額は、上記式による算出値のＹ分の１倍とします。

（ロ）運用報酬２

以下の計算式に従って算出される金額を上限として、決算日より３か月以内に支払います。

＜計算式＞

当該営業期間に係る税引前当期純利益×１口当たり分配金×0.0012％

（なお、当該営業期間が６か月に満たない場合又は６か月を超える場合は、0.0012％に「６を当該営業期 間の月数で除した数」を乗じた料率に調整します。）

 「税引前当期純利益」とは、運用報酬１、運用報酬２、当該運用報酬に係る控除対象外消費税及び法人税等金額を控除する前の当該営業期間に係る当期純利益に、減損損失、のれん償却費並びに不動産等及び不動産対応証券の譲渡損に相当する金額を加え、負ののれん発生益並びに不動産等及び不動産対応証券の譲渡益に相当する金額を減じた金額をいいます。

「１口当たり分配金」とは、ＡをＢで除した金額をいいます。

Ａ：運用報酬１、運用報酬２、当該運用報酬に係る控除対象外消費税及び法人税等の金額を控除する前の当該営業期間の当期純利益に、前期繰越利益、任意積立金の取崩に相当する金額を加え、次期繰越利益、任意積立金の積立に相当する金額を減じた金額

　　　　　Ｂ：当該決算日における発行済投資口数

（注）本投資法人が自己投資口の取得を行い、当該決算日において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合には、本投資法人の保有する自己投資口を除いた数をいうものとする。また、(ⅰ)１：Ｘの割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該投資口分割が行われた営業期間以降の営業期間における運用報酬２の金額は、上記式による算出値のＸ倍とし、(ⅱ)Ｙ：１の割合で本投資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該投資口併合が行われた営業期間以降の営業期間における運用報酬２の金額は、上記式による算出値のＹ分の１倍とします。
 
 

（ハ）取得報酬

新たに不動産等及び不動産対応証券を取得した場合、その「売買代金」に1.0％を乗じた額を上限とする金額を取得日の属する月の翌月末までに支払います。「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。

（ニ）譲渡報酬

不動産等及び不動産対応証券を譲渡した場合、その「売買代金」に0.50％を乗じた額を上限とする金額を譲渡日の属する月の翌月末までに支払います。ただし、譲渡損が生じる場合については、譲渡報酬は生じないものとします。なお、「売買代金」とは、売買契約書に記載された金額とし、譲渡に伴う費用並びに消費税及び地方消費税を除くものとします。また、「譲渡損が生じる場合」とは、売買代金が譲渡時における帳簿価額を下回る場合とします。

（ホ）合併報酬

本資産運用会社が、本投資法人の合併の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合には、合併時において当該他の投資法人が保有していた不動産等、不動産対応証券、特定社債券及び不動産関連ローン等資産の合併の効力発生日における評価額の合計額に0.5％を上限とする料率を乗じた金額を合併の効力発生日の属する月の月末から３か月以内に支払います。

③  資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関、投資法人債及び自己投資口の取得に関する一般事務受託者への支払手数料

資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関、投資法人債及び自己投資口の取得　

に関する一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下の通り

です。

（イ）資産保管会社の報酬

ａ．本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下記ｃ．に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記ｃ．に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、決定するものとします。

ｂ．資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、上記ａ．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

ｃ．業務手数料の計算方法

手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額とします。

（計算式）

各月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12

なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１か月に満たない月の月額手数料については、当該月の日数に対する当該月における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

（ロ）一般事務受託者の報酬

ａ．本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、機関運営事務については、株主総会運営業務に関する手数料として株主総会開催毎に5,000,000円、役員会運営業務に関する手数料として計算期間毎に1,500,000円をそれぞれ上限として別途合意した金額、機関運営業務以外の事務については、下記ｃ．に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記ｃ．に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上決定するものとします。

ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の計算期間ごとに、上記ａ．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

ｃ．業務手数料の計算方法

手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額とします。

（計算式）

各月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09％÷12

なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１か月に満たない月の月額手数料については、当該月の日数に対する当該月における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

（ハ）投資主名簿等管理人の報酬

本投資法人は、委託事務に係る手数料として、下記の委託事務手数料表により計算した金額を上限として別途合意する金額を投資主名簿等管理人に対して支払うものとします。ただし、募集投資口の発行に関する事務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、その手数料を定めます。投資主名簿等管理人は、上記の手数料を毎月末に締め切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。

委託事務手数料表

（ニ）特別口座管理機関の報酬

本投資法人は、口座管理事務に係る手数料として、下記の口座管理事務手数料明細表により計算した金額を特別口座管理機関に支払うものとします。ただし、口座管理事務手数料明細表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上、定めます。経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び特別口座管理機関が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。口座管理事務手数料について、特別口座管理機関は毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払います。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。

口座管理事務手数料明細表

（ホ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

a．本投資法人第25回無担保投資法人債

ⅰ．財務代理手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、一般事務受託者に対して発行日に支払っています。

ⅱ．元金支払手数料・利金支払手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、元利金の支払期日の前営業日に支払います。

（基準報酬額表）

ⅲ．引受手数料

投資法人債買取引受団に対し、額面100円につき50銭を支払っています。

b．本投資法人第27回、第30回、第32回、第34回及び第35回無担保投資法人債

ⅰ．財務代理手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、一般事務受託者に対して発行日に支払っています。

ⅱ．元利金支払手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、元利金の支払期日の前営業日に支払います。

（基準報酬額表）

ⅲ．引受手数料

投資法人債買取引受団に対し、第32回無担保投資法人債については額面100円につき10銭を、第27回、第30回及び第34回無担保投資法人債については額面100円につき45銭を、第35回無担保投資法人債については額面100円につき50銭をそれぞれ支払っています。

c.本投資法人第29回及び第33回無担保投資法人債

ⅰ.財務代理手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、一般事務受託者に対して発行日に支払っています。

ⅱ．元利金支払事務手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、元利金の支払期日の前営業日に支払います。

（基準報酬額表）

ⅲ．引受手数料

投資法人債買取引受団に対し、第29回無担保投資法人債については額面100円につき45銭を、第33回無担保投資法人債については額面100円につき50銭をそれぞれ支払っています。
 

　　　　ｄ.本投資法人第28回無担保投資法人債
　　　　　ⅰ.私募取扱及び投資法人債原簿に関する事務委託手数料
　　　　　　　業務遂行の対価として、総額9,720,000円（消費税及び地方消費税を含む。）を、一般事務受託者に対し
　　　　　　て発行日に支払っています。 

④  会計監査人報酬（規約第27条）

会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限とし、役員会で決定する金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領後、２か月以内に支払うものとします。

⑤  手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

伊藤忠リート・マネジメント株式会社

東京都千代田区神田神保町一丁目105番地　神保町三井ビルディング

電話番号  03-3518-0480

（４）【その他の手数料等】

本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。

①  運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息若しくは損害金の請求があった場合のかかる遅延利息若しくは損害金（ただし、別途資産運用委託契約に記載される内部的諸費用を除きます。）

②  投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用

③  投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主宛書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

④  分配金支払に関する費用（分配金領収証、銀行取扱手数料等を含みます。）

⑤  有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

⑥  目論見書及び仮目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

⑦  財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑧  本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑨  本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑩  投資主総会及び役員会開催に係る費用、公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

⑪  執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑫  運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑬  借入金及び投資法人債に係る利息

⑭  本投資法人の運営に要する費用

⑮  その他上記①から⑭までに類する費用で役員会が認めるもの

（５）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①  投資主の税務

（イ）個人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

ⅰ．源泉徴収税率

※１ 2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２ 2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３ 2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４ 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

ⅱ．確定申告

大口個人投資主（注１）及びミニマムタックス適用対象者（注２）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。

（注１） 配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる投資主とした場合に同族会社に該当することになる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注２） ミニマムタックス適用対象者（2025年及び2026年分においては基準所得金額が３億3,000万円、2027年分以降においては基準所得金額が１億6,500万円を超える場合）については必ず確定申告を行う必要があり、上記の税率に加えて一定の追加納税額が上乗せされます。

（注３） 大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注４） 投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注５） 上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

ⅲ．源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等に対して源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については株式数比例配分方式を選択する必要があります。

ⅳ．少額投資非課税制度（2024年１月１日以降の新NISA制度）

18歳以上の居住者等が金融商品取引業者等に開設した非課税口座（以下「NISA口座」といいます。）に係るつみたて投資枠（特定累積投資勘定）及び成長投資枠(特定非課税管理勘定）で取得した上場株式等について、その配当等やその上場株式等を売却したことにより生じた譲渡益には所得税及び住民税が課されません。なお、本投資法人の投資口は成長投資枠でのみ取得可能です。

（注１）2027年開始予定の18歳未満の未成年者を対象とした非課税口座（こどもNISA）はつみたて投資枠限定のため、成長投資枠の商品には投資できません。

（注２）売却した金額を簿価残高方式で管理し、当初購入額分の非課税保有限度額（総枠）が翌年以降再利用できます。ただし、その場合も年間投資上限額は120万円と240万円です。

（注３）①整理・監理銘柄　②信託期間20年未満、毎月分配型の投資信託およびデリバティブ取引を用いた一定の投資信託等は除きます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

i.   みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ii.  みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合（純資産減少割合は本投資法人から通知します）

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

d．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

i.   税率

※１ 2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２ 2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３ 2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４ ミニマムタックス適用対象者（2025年及び2026年分においては基準所得金額が３億3,000万円、2027年分以降においては基準所得金額が１億6,500万円を超える場合）については、上記の税率に加えて一定の追加納税額が上乗せされます。

ii.  上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

iii.源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、ミニマムタックス適用対象者を除き、上記ⅰと同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上記ａ．ⅲにより源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

iv.  少額投資非課税制度（2024年１月１日以降の新NISA制度）

NISA口座で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡益については所得税及び住民税が課されません。なお、NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅱの損益通算や繰越控除は適用できません。

※   NISA口座の年間投資上限額等については上記ａ．ⅳをご参照ください。

（ロ）法人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る金銭の分配については、受取配当等の益金不算入規定の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※１ 2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２ 2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３ 2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

ｃ.　その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

i.   みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

ii.  みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合（純資産減少割合は本投資法人から通知します）

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

d．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際は、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

e．投資口の期末評価方法

法人投資主による本投資口の期末評価方法としては、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。

②  投資法人の税務

（イ）利益配当等の損金算入

税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等の額を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下の通りです。

ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）

ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除きます。）

ｃ．機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）以外の者から借入れを行っていないこと

ｄ．事業年度の終了時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数又は議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと

ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること

ｆ．事業年度の終了時において、発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること又は上記ｃ.の機関投資家のみによって所有されていること

g．事業年度の終了時において有する一定の特定資産の帳簿価額の合計額が、総資産の帳簿価額の合計額の２分の１超であること

（ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額に対して２％の税率により課されますが、土地に対しては2029年３月31日までは1.5％とされています。ただし、規約において、資産運用の方針として、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、その他の要件を満たす投資法人が、2027年３月31日までに取得する不動産に対しては1.3％に税率が軽減されます。

ｂ．不動産取得税

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額に対して４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては2027年３月31日までは３％とされています。また、宅地及び宅地比準土地については、2027年３月31日まで課税標準額が２分の１に軽減されます。さらに、上記ａ．の要件を満たす投資法人（借入先要件における適格機関投資家の範囲は地方税法施行規則の規定に従います。）が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により課税標準額が５分の２に軽減されます（共同住宅等の場合には、すべての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）等の一定の要件を満たす必要があります。）。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

本投資法人の2026年７月31日現在における投資状況の概要は、以下の通りです。

（注１） 信託不動産及び不動産の主たる用途は、共同住宅です。

（注２）「その他地域」とは、首都圏及び政令指定都市等をいいます。

（注３）「首都圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県をいいます。

（注４）「政令指定都市等」とは、首都圏以外に存する政令指定都市及びこれに準ずる都市をいいます。

（注５）「保有総額」は、決算日現在の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注６）「対総資産比率」は、資産総額に対する当該不動産等の貸借対照表計上額の比率を表しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注７） 金額は切り捨て、比率は四捨五入表記のため、各数値の合計は上記表中の合計とは必ずしも一致しません。以下、別段の記載のない限り同じです。

（注１）「負債総額」、「純資産総額」及び「資産総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額を記載しています。

（注２）「対総資産比率」については、小数点第２位を四捨五入しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

本投資法人は、金融商品取引法第２条第２項第１号において有価証券とされる不動産の信託受益権を保有していますが、参照の便宜上、当該信託受益権に係る信託不動産につき、後記「③　その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。

②【投資不動産物件】

本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産は、後記「③　その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

2026年７月31日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下の通りです。

（イ）価格及び投資比率