森ヒルズリート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第40期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

(注1) 「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額については考慮していません。

(注2) 「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を次の日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

第31期　1,916,330口

第32期　1,916,330口

第33期　1,916,330口

第34期　1,916,330口

第35期　1,916,330口

第36期　1,916,330口

第37期　1,916,330口

第38期　1,902,711口

第39期　1,886,235口

第40期　1,883,372口

(注3) 記載した指標は、以下の方法により算定しています。なお、年換算値は、1年を365日として算定しています。

・総資産経常利益率＝経常利益／平均総資産額（※1）

・自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額（※2）

・NOI＝当期賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（※3）

・1口当たりFFO（Funds from Operation）＝（当期純利益＋当期減価償却費－不動産等譲渡損益）／発行済投資口の総口数

・FFO倍率

第31期＝2022年1月末投資口価格（141,000円）／年換算後1口当たりFFO

第32期＝2022年7月末投資口価格（153,000円）／年換算後1口当たりFFO

第33期＝2023年1月末投資口価格（147,600円）／年換算後1口当たりFFO

第34期＝2023年7月末投資口価格（144,700円）／年換算後1口当たりFFO

第35期＝2024年1月末投資口価格（137,200円）／年換算後1口当たりFFO

第36期＝2024年7月末投資口価格（128,600円）／年換算後1口当たりFFO

第37期＝2025年1月末投資口価格（125,600円）／年換算後1口当たりFFO

第38期＝2025年7月末投資口価格（136,600円）／年換算後1口当たりFFO

第39期＝2026年1月末投資口価格（145,200円）／年換算後1口当たりFFO

第40期＝2026年7月末投資口価格（130,100円）／年換算後1口当たりFFO

・デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝金利償却前当期純利益（※4）／支払利息（投資法人債利息を含みます。）

・有利子負債額＝短期借入金＋1年内償還予定の投資法人債＋1年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

（※1）平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）／2

（※2）平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）／2

（※3）販売費及び一般管理費に計上されている減価償却費は含まれていません。

（※4）金利償却前当期純利益＝当期純利益＋当期減価償却費＋支払利息（投資法人債利息を含みます。）

(注4) 「配当性向」は、次の算式により計算し小数第1位未満を切り捨てて記載しています。

配当性向＝（分配金総額（利益超過分配金は含みません。）／当期純利益）×100

(注5) 六本木ビュータワーについては、2006年3月22日にその共有持分6％に係る信託受益権、2006年4月13日にその共有持分40％に係る信託受益権の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行い、共有持分6％に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分40％に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。以下同じです。

アーク森ビルについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2006年3月22日に13階部分の区分所有権に係る信託受益権

2） 2008年3月28日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分75％

3） 2008年9月30日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り25％

4） 2010年3月23日に23階部分の区分所有権の共有持分50％

なお、2011年3月18日付で、5）に追加信託し、信託受益権を保有しています。

5） 2011年3月18日に23階部分の区分所有権の共有持分の残り50％及び25階部分の区分所有権に係る信託受益権

6） 2011年8月1日に4・15・24階部分の区分所有権に係る信託受益権

7） 2013年4月1日に地下4階～1階冷熱供給所部分の区分所有権に係る信託受益権

赤坂溜池タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2008年9月30日に用途が事務所及び店舗に該当する区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。）（総専有面積の約35.5％）に係る信託受益権

2） 2011年3月18日に用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）（総専有面積の約30.0％）に係る信託受益権

六本木ヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2010年3月23日に24階部分の区分所有権の共有持分50％

なお、2011年8月1日付で、2）に追加信託し、信託受益権を保有しています。

2） 2011年8月1日に23階部分の区分所有権及び24階部分の区分所有権の共有持分の残り50％に係る信託受益権

3） 2013年10月1日に19・22階部分の区分所有権に係る信託受益権

4） 2014年8月1日に20階部分の区分所有権に係る信託受益権

5） 2015年9月16日に28階部分の区分所有権に係る信託受益権

6） 2016年2月1日に25階部分の区分所有権に係る信託受益権

7） 2016年4月1日に26・27・29階部分の区分所有権に係る信託受益権

愛宕グリーンヒルズについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2012年5月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟（MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ）の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分45％（総専有面積の約20.0％）

2） 2013年4月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟（MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ）の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分29％（総専有面積の約12.9％）

虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2017年8月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分7％（総専有面積の約1.0％）

2） 2018年3月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分7％（総専有面積の約1.0％）

3） 2018年9月3日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分36％（総専有面積の約5.0％）

4） 2020年9月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分17％（総専有面積の約2.4％）

5） 2021年8月2日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分11％（総専有面積の約1.5％）

6） 2025年7月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分10％（総専有面積の約1.4％）

7）2025年12月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分11.9％（総専有面積の約1.7％）

オランダヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2017年8月1日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分57％（総専有面積の約27.6％）

2） 2018年3月1日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分15％（総専有面積の約7.3％）

3） 2018年9月3日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分28％（総専有面積の約13.6％）

(注6) 「期末エンドテナント総数」は、固定型マスターリース（共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合も含みます。）の物件及びラフォーレ原宿（底地）は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えて記載しています。以下同じです。

(注7) 「期末総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「期末総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合（80％）を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合（74％）を、虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合（第31期から第37期については78％、第38期については88％、第39期から第40期については99.9％）を、ラフォーレ原宿（底地）については、信託受益権の準共有持分割合（第32期については93％、第33期については86％、第34期については79％、第35期については72％、第36期については65％、第37期については58％、第38期については51％、第39期については44％、第40期については39％）を、それぞれ信託不動産に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、一棟の建物に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に共有持分割合（25％）を乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分（128戸）に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に森ヒルズリート投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（信託受託者及び森ビル株式会社との間の2016年1月6日付建物賃貸借変更契約に定める比率をいいます。以下同じです。）（67％）を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出し、また、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分（該当用途区画の全て）に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に森ヒルズリート投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（信託受託者及び森ビル株式会社との間の2016年7月29日付建物賃貸借変更契約に定める比率をいいます。以下同じです。）（65.9％）を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出しています。以下同じです。

なお、期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。

(注8) 「期末稼働率」は、期末総賃貸可能面積の合計に占める期末総賃貸面積の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

(注9) 本書に記載の各数値は、特に記載のない限り、記載未満の金額は切り捨てて、比率は四捨五入して記載しています。したがって、記載されている数値を足し合わせても合計値と必ずしも一致しません。以下同じです。

②　運用状況

（イ）投資法人の主な推移

　森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2006年2月2日に設立され、同年11月30日に、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3234）。

　2026年7月期（2026年2月1日～2026年7月31日）（以下「第40期」又は「当期」といいます。）末現在における発行済投資口の総口数は1,879,435口となっています。

（ロ）投資環境と運用実績

ａ．投資環境

　当期の日本経済は、中東情勢の緊迫化や物価上昇による影響が継続し、個人消費に弱さが見られたものの、設備投資や輸出の増加が下支えとなることで、緩やかな改善が続きました。

　このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、東京都心部の空室率が低位に推移していることに加え、当面の新規供給についてはテナント誘致が順調に進んでいることから、タイトな需給バランスが継続し、賃料水準は上昇基調が続きました。高級賃貸住宅市場は、都心部における大規模再開発に伴って供給が増加したものの、優良住宅に対する底堅い需要が継続したことで、稼働率及び賃料水準は堅調に推移しました。不動産流通市場は、国内外の投資家の投資意欲は引き続き旺盛であり、外資系法人による複数の大型取引が寄与したことで、取引額は高水準を維持し、取引価格についても高値圏を維持しました。

ｂ．運用実績

本投資法人は当期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。

当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で414,958百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積185,248.80㎡、期末稼働率は98.2％となっています。

（ハ）資金調達の概要

本投資法人は当期において、2025年7月31日に返済期限が到来した長期借入金1,100百万円の返済によって減少した手元資金への充当及び既存の長期借入金11,044百万円の借換えのため、12,144百万円の長期借入れを行いました。

その結果、当期末現在の借入金残高は170,322百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金18,723百万円）、投資法人債残高は20,300百万円（うち1年内償還予定の投資法人債9,300百万円）となり、有利子負債残高は190,622百万円となっています。

これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債20,300百万円及び長期借入金19,579百万円に加えて、変動金利である長期借入金150,743百万円のうち91,039百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（当期末現在、有利子負債に占める固定金利比率は68.7％です。）。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。

また、本投資法人は当期末現在、株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。

（注）短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年以下、長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年超の借入れをいいます。以下同じです。

（ニ）業績及び分配の概要

　上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は11,126百万円、営業利益は6,688百万円、経常利益は5,808百万円、当期純利益は5,807百万円となりました。

　分配金については、本投資法人の規約第37条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は投信法第136条第1項に定める利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算し、繰越利益を留保した残額のうち発行済投資口の総口数1,879,435口の整数倍の最大値となる5,826,248,500円を利益分配金として分配することとしました。

この結果、投資口1口当たりの分配金は3,100円となりました。

③　次期の見通し

（イ）今後の運用方針

　本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指します。具体的には、森ビルグループ（森ビル株式会社及び森ビル株式会社の連結子会社並びに持分法適用関連会社のうち、国内で事業を行う会社をいいます。以下同じです。）が長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリア（東京都心5区（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。）及びその周辺地区をいいます。以下同じです。）に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設等（商業施設その他の用途の物件をいいます。以下同じです。）（プレミアム物件（注））をコアとした都市型ポートフォリオを構築します。

　保有物件の運用については、テナント満足度を高めるとともに、合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。

　また今後も、森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃料固定型マスターリースによる収益安定性も保持しながら継続的な分配金の維持向上を図り、投資主価値の最大化を目指します。

（注）プレミアム物件については、後記「２　投資方針　（１）投資方針　②　運用戦略　（イ）重点戦略　a. プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築　ⅰ．プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。

（ロ）決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

（参考情報）

資金の借入れ

　本投資法人は、2026年8月28日償還期限の投資法人債2,000百万円の償還資金及び2026年8月31日返済期限の長期借入金5,600百万円の借換資金に充当するため、以下のとおり資金の借入れを行いました。

（注1）利払日は、初回を2026年8月末日とし、以降毎月の末日とし、返済期限を最終とします。ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（初回は借入実行日）の2営業日前公表の全銀協1ヶ月日本円TIBORとなります。

（注2）利払日は、初回を2026年9月末日とし、以降毎月の末日とし、返済期限を最終とします。ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（初回は借入実行日）の2営業日前公表の全銀協1ヶ月日本円TIBORとなります。

（注3）返済期限は、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に投資して運用を行います（規約第29条）。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（注1）投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。

投資法人は、金商法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構　①　投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。本②において以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２　投資方針　（１）投資方針　及び　（２）投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　（３）分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。

（注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条、第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）についての記載は、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（注3）本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分等に投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）本投資法人が信託受益権を保有する場合には、契約当事者は不動産管理処分信託の受託者と森ビル株式会社となります。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（注）森ビル株式会社は、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第8条第3項に規定する親会社をいいます。以下同じです。）であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）に該当します。森ビル株式会社との間の取引の概要については、後記「５　運用状況　（２）投資資産　③その他投資資産の主要なもの　（イ）信託不動産の概要　c.　主なテナントへの賃貸借の概要」、同「e.　利害関係者への賃貸借の概要」及び「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（３）利害関係人等との取引状況」をご参照ください。なお、森ビル株式会社の親会社である森喜代株式会社も、本資産運用会社の親会社として特定関係法人に該当しますが、同社との間には取引関係はありません。

③　匿名組合出資等の仕組み

　本投資法人は、本書の日付現在において、匿名組合出資持分等に投資は行っていません。

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

（イ）機関の内容

　本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とし、執行役員及び監督役員は役員会を構成します（規約第18条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員3名、役員会及び会計監査人により構成されています。

ａ．投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の3分の2以上による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の2第2項）。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。

　本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第6章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

　本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都区内として開催され（規約第9条第1項）、2017年4月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以降、隔年ごとの4月1日及び同日以後遅滞なく招集します。また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができます（規約第9条第3項）。

　また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第23条）。

　投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと並びにその場合には当該執行役員及び監督役員の数は役員会の構成員の数並びに出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

　執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、任務を怠ったことによる役員の損害賠償責任について、法令の限度において、役員会の決議によって免除することができます（規約第21条）。

　本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約（以下「補償契約」といいます。）の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするもの（以下「役員等賠償責任保険契約」といいます。）の内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の3第1項）。

ｃ．会計監査人

　本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告、その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

　なお、本投資法人は、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がないときは、法令で定める額を限度とする旨の契約を会計監査人と締結することができます（規約第28条の2）。

　投資法人が、会計監査人との補償契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、投資法人が、会計監査人の職務の執行に関する役員等賠償責任保険契約の内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の3第1項）。

（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、執行役員1名及び監督役員3名により構成される役員会により運営されています。本投資法人は、「役員会規程」において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めていますが、実際には月1回程度の頻度で開催しています。また、必要がある場合には、随時、臨時に役員会を開催します。

　かかる役員会には、本資産運用会社の代表取締役及び取締役の出席を求めることがあり、各種報告、本資産運用会社の資産運用業務の状況を確認することで内部管理体制を確立しています。

　上記の他、本投資法人役員会は、少なくとも3ヶ月に1回、執行役員の業務執行状況（資産運用状況を含みます。）について報告を受けます。

（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

　役員会においては、執行役員及び本資産運用会社から各監督役員に対し、資産運用状況、コンプライアンス及びリスク管理、本資産運用会社における決定事項その他に関して随時報告を行い、各監督役員が求める調査等に対して報告を行うことにより、執行役員の職務執行に関する監督を行っています。また、会計監査人は本投資法人の計算書類の監査を行うとともに、執行役員の不正な行為又は法令違反があることを発見した場合は、その事実を監督役員に報告することになっています。会計監査人は、計算書類を承認する役員会に先立ち、監督役員に対する監査報告を行うとともに、本投資法人に影響する不正、不正の疑い又は不正の申立等の把握の有無について情報交換を行うことにより、監督役員と会計監査人の連携を図っています。

（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

ａ．本資産運用会社が、本投資法人の運用資産の取得・売却・一部の賃貸借等に係る利益相反取引について決裁する場合には、併せて本投資法人の役員会での承認を得ることとしています。なお、投信法第201条の2第1項に定める取引に該当する場合には、本資産運用会社は、予め、本投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員が当該同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません。

ｂ．本資産運用会社の内部監査（同社の内部監査規程に基づき実施されます。）実施後、本資産運用会社の取締役会に提出された内部監査報告書及び改善勧告の有無について、本資産運用会社の代表取締役は、役員会に出席して報告します。

　改善勧告を受けた部署の責任者（各部長）は、内部監査規程に基づき、改善計画又は改善状況等をコンプライアンス・オフィサーに報告し、コンプライアンス・オフィサーは改善計画又は改善状況等を検証の上、これを本資産運用会社の取締役会に報告しなければなりません。

ｃ．本資産運用会社以外の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務状況についての掌握を図っており、監督役員は、いつでも、一般事務受託者及び資産保管会社に対しての業務状況等に関する報告を求め、必要な調査ができます。

②　投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

　本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

＜本資産運用会社組織図＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）本資産運用会社の各組織の業務の概要

　各組織の主な業務は、以下のとおりです。なお、上記「本資産運用会社組織図」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけではなく、本投資法人以外の者に対する不動産の運用及び管理、取得・売却に関する助言等の業務並びにその他の業務にも関与していますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。

（ロ）委員会

　本資産運用会社に設置されている委員会及びその概要は、以下のとおりです。

ａ．投資委員会

（注）本書の日付現在、社外専門家には、不動産専門家1名が就任しています。

ｂ．コンプライアンス委員会

（注）本書の日付現在、社外専門家には、弁護士1名が就任しています。なお、社外専門家が疾病、事故その他やむを得ない事情により一時的に職務を遂行できず、かつ、その期間中にコンプライアンス委員会を開催することについて緊急その他正当な理由があると他の委員全員が判断する場合、委員長は、当該社外専門家の職務代行者として他の社外専門家を選任することができます。

　　③　投資運用の意思決定機構

（イ）本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定

　本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイドラインを作成し、投資方針、運営管理方針、財務方針、開示方針、利害関係者との取引のルール等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。

　運用ガイドラインの制定及び変更は、以下の手続に従うものとします。

【画像・図表はPDF原本参照】

ⅰ．運用ガイドライン案及びその変更案は、資産運用部、投資開発部、財務部、経理部及び企画部が協議により起案し、コンプライアンス・オフィサーへ上程されます。

ⅱ．コンプライアンス・オフィサーは、法令、定款、一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）の定める規則、本投資法人規約、並びに本資産運用会社の方針及び社内規程（以下「法令等」と総称します。）に照らして審査を行い、審査結果と共に、投資委員会に上程します。

ⅲ．投資委員会における審議の上、決議において承認された場合、コンプライアンス委員会に上程されます。なお、投資委員会の委員長は、投資委員会の審議の内容及び経過についてコンプライアンス委員会に報告します。

ⅳ．コンプライアンス委員会における審議の上、決議において承認された場合、代表取締役社長により取締役会に上程されます。なお、代表取締役社長は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告します。

ⅴ．取締役会において審議の上、決議において承認された場合、運用ガイドラインは、制定又は変更されます。

　なお、各委員会又は取締役会の決議において否決された場合には、当該議案は、起案部に差し戻されます。

　運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあります。

（ロ）本投資法人の資産の運用に関する意思決定

ａ．資産運用計画に関する事項

　資産運用計画の制定及び変更は、運用ガイドラインの制定及び変更手続を準用するものとします。

ｂ．資産の取得及び売却に関する事項

　資産の取得に関する決定は、以下の手続に従うものとします。

【画像・図表はPDF原本参照】

＜利害関係者以外の者からの資産の取得＞

ⅰ．投資開発部は、投資適格を有する資産を選定後、かかる取得に関してコンプライアンス・オフィサーに上程します。なお、投資適格を有する資産の選定方法の詳細については運用ガイドラインに定められています。

ⅱ．コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らして審査を行い、審査結果と共に、投資委員会に上程します。

ⅲ．投資委員会において、コンプライアンス・オフィサーの審査結果が報告された後、審議の上決議されます。決議の結果、承認された場合には、コンプライアンス委員会に上程されます。なお、投資委員会の委員長は、投資委員会の審議の内容及び経過についてコンプライアンス委員会に報告します。

ⅳ．コンプライアンス委員会における審議の上、決議において承認された場合、代表取締役社長により取締役会に上程されます。なお、代表取締役社長は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告します。

ⅴ．取締役会において審議の上、決議において承認された場合、取得が決定されます。

　なお、各委員会又は取締役会の決議において否決された場合には、当該議案は投資開発部に差し戻されます。

＜利害関係者からの資産の取得＞

ⅰ．投資開発部は、投資適格を有する資産を選定後、かかる取得に関してコンプライアンス・オフィサーに上程します。なお、投資適格を有する資産の選定方法の詳細については運用ガイドラインに定められます。

ⅱ．コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らして審査を行い、審査結果と共に、投資委員会に上程します。

ⅲ．投資委員会において、コンプライアンス・オフィサーの審査結果が報告された後、審議の上決議されます。決議の結果、承認された場合には、コンプライアンス委員会に上程されます。なお、投資委員会の委員長は、投資委員会の審議の内容及び経過についてコンプライアンス委員会に報告します。

ⅳ．コンプライアンス委員会における審議の上、決議において承認された場合、代表取締役社長により取締役会に上程されます。なお、取締役が本資産運用会社の親会社又は当該利害関係者の役員若しくは使用人の地位（兼職の場合を含み、本資産運用会社に出向又は転籍している場合を除きます。）にある場合、当該取締役は取締役会の議決に加わることはできません。また、代表取締役社長は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告します。

ⅴ．取締役会において審議の上、決議において承認された場合、本投資法人の役員会に上程されます。

ⅵ．本投資法人の役員会において審議の上、決議において承認された場合、利害関係者からの運用資産の取得が承認されます。

　なお、各委員会若しくは取締役会の決議において否決された場合又は本投資法人の役員会により承認されない場合には、当該議案は投資開発部に差し戻されます。

　利害関係者以外の者に対する資産の売却及び利害関係者に対する資産の売却については、上記の利害関係者以外の者からの資産の取得及び利害関係者からの資産の取得と、それぞれ同様の手続を経るものとします。

　なお、投信法第201条の2第1項に定める取引に該当する場合には、本資産運用会社は、予め、本投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません。

④　投資運用に関するリスク管理体制

本資産運用会社の取締役会がリスク管理方針の策定、適切なリスク管理体制の整備を統括し、更に本投資法人の役員会が、定期的に本資産運用会社から報告を受け、リスクマネジメント全般について監督を行う体制です。

本資産運用会社では、以下のような検証システムを通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度にあわせて、必要かつ適正なレベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会及び本投資法人の役員会に報告されています。

まず、本資産運用会社は、投資開発部において、資産の取得又は売却に伴う各種リスク（主に不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産に伴うリスク、共有物件に伴うリスク、開発物件に関するリスク、有害物質に関するリスク）について、資産運用部において、資産の運用管理に伴う各種リスク（主に賃貸借契約に関するリスク、災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等のリスク）について、財務部において、本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて、経理部において、事務処理等に関する各種リスクについて、総務部において、システム関連等に関する各種リスクについて、企画部において、本投資法人のディスクロージャー等に関する各種リスクについて、各々調査を行います。なお、各部においては、担当業務に係るESGに関する各種リスクについても調査を行います。そして、これらのリスクについて、コンプライアンス部を中心にリスク管理を行います。

また、必要に応じて、投資委員会、コンプライアンス委員会に諮り、これらのリスクについて検討するとともに、リスクの管理状況を定期的に取締役会及び本投資法人の役員会に報告しています。

なお、投資委員会及びコンプライアンス委員会の構成については、前記「② 投資法人の運用体制（ロ）委員会」をご参照ください。

また、コンプライアンス部は、定期的にリスク調査状況及びその方法、リスク管理体制等を含めた内部監査を実施し、報告書を作成します。これらの報告書は、定期的に、取締役会及び本投資法人の役員会へ報告されるとともに、必要な対応の確認やリスク管理プロセスの有効性の見直しが行われます。

本資産運用会社では、上記各体制に加えて、コンプライアンス部による法令等遵守に対する点検及び社内規程との整合性の確認、更には利害関係者との利益相反行為の有無等の確認など網羅的な内部牽制を図りながらリスク管理体制の充実と実効性の向上を図っています。

また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程（自主ルール）として、利害関係取引規程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に対して負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制をとっています。

（５）【投資法人の出資総額】

　最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注1）「出資総額(純額)」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動控除額については考慮していません。

（注2）2025年3月18日から2025年6月25日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（30,095口）については、2025年7月23日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年7月31日に消却しました。

（注3）2026年3月18日から2026年7月7日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（6,800口）については、2026年7月22日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2026年7月31日に消却しました。

（６）【主要な投資主の状況】

（注）「比率」は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率を記載しています。

（所有者別の状況）

（注）「比率」は、小数第3位を四捨五入して記載しています。

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　従業員投資口所有制度の概要

　本資産運用会社は、本投資法人の投資主と本資産運用会社の従業員の利害の一致を促進させ、本投資法人の中長期的な投資主価値の向上を図ること、及び本資産運用会社の従業員の福利厚生の拡充を目的として、持投資口制度を設けています。

　当該持投資口制度では、持投資口会が、従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。

②　従業員持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

　該当事項はありません。

③　従業員投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

　本資産運用会社の従業員です。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本理念－「都市」への投資

　本投資法人は、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指す不動産投資法人です。

　本投資法人は、近年、大都市への経済活動と人口の集中が加速しており、ビジネス、文化、情報等の集積が更なる集積を呼び、新たな価値を生み出すという好循環が生まれていると考えています。特に、東京都心部では、都市再生政策のもとに大規模開発が集中的に進んでおり、経済・文化のグローバル化や企業のグローバルな事業展開が進む中で、「世界の中の東京」としての地位が確立されていると考えています。そして、今後も、他の国際都市との間の切磋琢磨を通じて、経済活動や情報の拠点としての機能の集積が加速するものと予想され、多くの新しい付加価値を創造するポテンシャルを持つ、競争力の高い都市となると本投資法人は考えています。

　本投資法人が考える「都市」とは、単にビルの集合体としての地理的な場所ではありません。職・住・遊・憩・学など多彩な機能を複合的に併せ持った空間的な広がりのある「場」であり、そこに集う人々の経済的・文化的活動と合体された概念的な総体です。安全、環境、文化等あらゆる要素を兼ね備えた都市機能が提供されることで、21世紀の日本経済を牽引することが予想される知識情報産業とかかる産業に従事する人々が集中し、新しいビジネスモデルやライフスタイルが生み出されると、本投資法人は考えています。

　本投資法人が、こうした「都市」への投資とその価値向上を実現するための重要なパートナーとして位置付けているのが、森ビル株式会社を中核とする森ビルグループです。本投資法人は、森ビル株式会社の出資を受けて設立され、そのノウハウや経営理念を受け継ぐ本資産運用会社に資産の運用を委託しています。そして、東京都心部において大規模再開発を次々に実現してきた森ビルグループの開発力及び情報収集力を活用して、主としてプレミアムエリアの希少な物件の取得を行っていきます。更に、同グループが培ってきたプロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）、タウンマネジメント等を駆使した物件管理能力等を活かしながら、運用資産の価値向上を図ります。

　本投資法人の名称「ヒルズ」とは、森ビルグループが長い歳月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称です。森ビル株式会社は、その経営理念において、「細分化した土地を集約し、建物を高層化することで、足元に広いオープンスペースを備えた職住近接型のコンパクトシティを創造し、『安全・安心』、『環境と緑』、『文化・芸術』をキーワードに、豊かな都市生活を提案」しています。かかる経営理念を具現化した大規模プロジェクトのブランド名が「ヒルズ」です。また、「丘」を意味する「ヒル」の複数形である「ヒルズ」という名称は、アークヒルズ、愛宕グリーンヒルズ、六本木ヒルズ、オランダヒルズ、表参道ヒルズ、麻布台ヒルズに代表されるように、従前の地形の起伏と記憶を活かし、複数の丘や谷、坂を開発に織り込みながら、緑の再生・復活とともに立体的な土地利用を図るという、森ビルグループの都市づくりの思想を表しています。更に、「ヒルズ」には、「都市化と緑化」、「伝統と革新」、「経済と文化」、「普遍と個性」、「グローバルとローカル」、「刺激と安らぎ」といった、一見対照的なものを融合し、より高い次元で統合するという意味も含まれています。

　本投資法人は、こうした森ビルグループの総合力を成長の原動として活用し、「ヒルズ」に象徴されるような21世紀のライフスタイル、ワークスタイルをリードすると考えるエリア及び物件を中心とする選別的な投資、すなわち「Investment in the city～『都市』への投資」を通じて、ポートフォリオの着実な成長と投資主価値の最大化を図ります。

②　運用戦略

（イ）重点戦略

　本投資法人は、基本理念を実現するため、以下の戦略を重点的に採用します。

ａ．プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築（ポートフォリオ構築戦略）

ｂ．森ビルグループの総合力の最大活用（成長戦略）

　かかる重点戦略の実行に際して、本資産運用会社は、投資主にとり有用かつ重要な情報を積極的に開示し、運用の透明性を確保する等、高いレベルでのガバナンスとコンプライアンスを確立するとともに、森ビルグループとの関係から派生する潜在的な利益相反防止の徹底に努めます。

ａ．プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築

ｉ．プレミアム物件を重視した投資

　本投資法人は、投資物件のキャッシュフローの安定性及び成長性に関して他の地域と比較して相対的に優位にあると考えられ、森ビルグループのブランド力、営業力及び施設運営能力等が十分に発揮できるプレミアムエリアに所在する物件を中心に投資を行います。更に、多彩な都市機能が高度に複合した同エリアにおいて、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設等を「プレミアム物件」として定義付け、これらを主な投資対象とします。なお、投資対象地域のうち、特に港区については、本資産運用会社の株主である森ビル株式会社が多くの不動産を開発及び所有している地域であり、資産の取得や運営管理においても高い競争力を発揮できると考えられることから、より積極的に投資を行います。

　また、本投資法人は、オフィスビルを投資対象の中心に置きつつ、住宅及び商業施設等も投資対象とすることにより、投資機会の多様化及び最大化を図ります。

　プレミアム物件の具体的な内容は、以下のとおりです。

　なお、本投資法人は、上記プレミアム物件の各内容に加えて、組み入れる物件自体の耐震性能、物件が立地するエリアの安全性や震災対策等を重視した投資を行います。

　また、上記の用途以外の物件については、各用途の特性等諸条件を考慮してプレミアム物件への該当性を判断します。ただし、底地については、立地及び底地上の建物がプレミアム物件の条件を満たす場合に、プレミアム物件として位置付けるものとします。

ⅱ．複合性を重視した投資

　本投資法人は、職・住・遊・憩・学など都市機能の複合化が進む中、かかる複合性が顧客満足度を高め、資産価値を高める重要な要素であると考えています。

　職・住が近接し多彩な都市機能が集約されることにより、経済、文化、教育、エンターテインメント等様々な要素が高度に融合し、空間的・時間的ゆとりが生まれることで、豊かな都市型ライフスタイルやワークスタイルが可能になると考えます。知識情報社会では、こうした特徴を有するエリアに、人、モノ、情報が集積する傾向が高まっており、多種多様な人的交流やモノのやりとり、情報の共有が一段と進むことで、都市における新しい価値が生み出されていくものと考えます。そして、新しい価値の創出は、更に多くの人や情報を引き寄せることにつながります。このような好循環を生み出すポテンシャルを備えたスペースやサービスを提供することが、都市における個々の物件のプレゼンスを高め、ひいてはその資産価値の維持・向上につながるものと考えています（都市発展のサイクル）。

　例えば、同じようなスペックのオフィスビルであったとしても、充実したサービスやアクセスの良さに加え、周辺に商業施設、教育・文化施設や緑溢れる公園など様々な環境が備わっていることが、充実したオフィスライフを送る上でのプラスアルファの魅力となり、より高い需要を確保する上での差別化になるものと考えられます。

　更に、この複合性の効果は周辺地域にも波及し、より広がりを持った形で価値を創出すると考えています。

　このように、本投資法人は、多彩な都市機能の相乗効果によって都市における価値の創出がもたらされると考えており、そのことが複合性に着目した投資を行うことの大きな理由でもあります。

＜森ビルグループの都市づくり－アークヒルズ及び六本木ヒルズの軌跡＞

　複合性の効果の具体的事例として、森ビルグループが手がけた、アークヒルズ及び六本木ヒルズの開発事例は、以下のとおりです。

（ⅰ）アークヒルズの概要

　1986年に完成したアークヒルズは、オフィス、住宅、ホテル、コンサートホールなどからなる、民間による日本初の職住近接型の大規模再開発事業です。インテリジェンスビルの先駆けでもあったアーク森ビルは2005年の大規模リニューアルにより、グレードアップを図りながら、高い競争力を維持しています。

　環境と調和し、輝き続ける複合都市開発の先駆けであるアークヒルズは、職住近接型の複合性を具現化した「ヒルズ」の原点であり、様々な魅力によって都市としての価値を維持し続けています。

■アークヒルズの諸施設

（注）「緑被率調査」によると、1990年には1.15ha（緑被率23.2％）だった緑が、2025年には1.99ha（緑被率40.0％）に達し、ヒートアイランド現象への有効な対策になると考えられています。「緑被率調査」とは、植物が特定の波長域の光を強く反射する性質を利用して撮影した、デジタルオルソ航空写真をもとに、緑被分布図を作成し緑被地の面積を算出するものであり、「緑被率」とは、緑に被われた部分の面積（緑被面積）の対象地に対する割合をいいます。アークヒルズの緑被面積及び緑被率は、本書の日付現在の森ビル株式会社の公表資料に基づきます。

■アークヒルズ関連の経済的・文化的活動

　アークヒルズの周辺エリアでは、アークヒルズ完成後、次々と大規模な再開発が実現し、それらが影響し合うことにより、居心地の良い豊かな都市空間が醸成されてきました。更に、東京メトロ銀座線「溜池山王」駅の設置、都営地下鉄大江戸線及び東京メトロ南北線の開通により、周辺エリアへのアクセスも容易になりました。また、2023年6月に「麻布台ヒルズ 森JPタワー」が竣工し、同年7月には「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」が竣工したほか、エリア内ではいくつかの新しい再開発計画が進められており、本投資法人は、それらが既存施設と調和しながらエリア全体の付加価値を今後ますます高めていくものと考えています。

■アークヒルズ周辺の主な開発経緯

（ⅱ）六本木ヒルズの概要

　2003年に完成した六本木ヒルズは、森ビル株式会社の21世紀の都市づくりが結実した、ビジネスと文化・ライフスタイルが融合する「文化都心（アーテリジェントシティ）」を形成しています。細分化した土地を集約することで災害にも強い街へ再生した国内最大規模の複合都市開発であり、豊かな緑に囲まれる環境や、職・住・遊・文化などの多彩な都市機能を併せ持っています。

　六本木ヒルズ森タワーは、六本木ヒルズの中心に位置する地下6階、地上54階のシンボルタワーであり、最上級のビジネス環境を整備したプレミアム物件です。

■六本木ヒルズの諸施設

■六本木ヒルズ関連の経済的・文化的活動

（注）六本木ヒルズの緑被率は、本書の日付現在の森ビル株式会社の公表資料に基づきます。

　六本木ヒルズの再開発に伴い、東京メトロ南北線、都営地下鉄大江戸線の開業と新駅の設置、青山一丁目交差点から鳥居坂下交差点を結ぶ麻布トンネル・六本木トンネルの完成、開業に合わせた各種バスの整備により、周辺の交通の利便性も格段に向上しました。

　多彩な都市機能だけではなく、さまざまな要素が融合し、より高い次元での統合を目指して結実した六本木ヒルズには、新たな発見や刺激を提供する文化施設やイベントなどにより、2003年のオープン以来、国内外からほぼ毎年4,000万人を超える人々が訪れており、街として成熟を重ね、街の磁力は更に増していくものと考えています。

ｂ．森ビルグループの総合力の最大活用

　本投資法人は、森ビルグループがこれまでの物件開発・大規模再開発やPM業務を通じて培ってきた不動産関連のノウハウを積極的かつ最大限に活用することを、成長戦略の核と位置付けます。

　こうした森ビルグループの総合力、すなわち開発力、情報力、管理運営能力及びブランド力の活用を実効性のあるものにするため、本投資法人、本資産運用会社及び森ビル株式会社の間でサポート契約を、本資産運用会社及び森ビル株式会社の間でアドバイザリー業務委託契約を締結しています。また、本投資法人は、森ビル株式会社のPM力を活用するため、本書の日付現在、ラフォーレ原宿（底地）を除く取得済資産のすべてについて同社にPM業務を委託しています。

　更に、本投資法人は、森ビル株式会社のブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、同社との間でブランドライセンス契約を締結することにより、「森ヒルズリート／MORI HILLS REIT」及び「m」マークの商標の使用許諾を受けています。

（ロ）外部成長戦略

　本投資法人は、森ビル株式会社からのパイプラインサポートを軸に、本資産運用会社独自の情報収集等により、運用資産を安定的かつ継続的に拡大させ、規模のメリットによる運営コストの低減や運用資産の分散等による収益変動リスクの低減を図っていきます。

ａ．森ビル株式会社のパイプラインサポート

　本投資法人及び本資産運用会社は、森ビル株式会社との間で、2006年8月10日付でサポート契約を締結し、また、本資産運用会社は、同社との間で同日付でアドバイザリー業務委託契約を締結しています。本投資法人は、これらの契約により、森ビル株式会社が保有する不動産の売却に関する優先交渉権の付与、外部物件情報の提供及び不動産関連ノウハウの提供等のサポートを受けます（後記「（ニ）森ビル株式会社によるサポート」をご参照ください。）。

ｂ．本資産運用会社独自の情報収集

　本資産運用会社には、多様な経歴と専門性を持ったメンバーが参画しています。

　本投資法人は、かかるメンバーが有する、多様な経験、高い専門性及び森ビル株式会社において培った幅広いネットワークを活用することにより、本資産運用会社独自の情報収集ルートを開拓し、着実な外部成長を目指します。

（ハ）内部成長戦略

　本投資法人は、テナントの満足度を高め幅広い信頼を獲得すること、及び合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。

ａ．PM会社とのリレーションシップの重視と強化

　本投資法人は、PM会社を通じて、個別テナントとの連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい入居テナント対応を行います。これによって、テナント満足度を向上させて、解約によるテナント流出の回避に努め、賃料及び稼働率の維持向上を図ります。

　また、本投資法人は、運営管理の効率化及び管理費用の随時見直しにより、管理費用の適正化に努めます。管理費用の削減に際しては、運用資産の競争力及びテナント満足度の維持向上を図りつつ、総合的な観点から実施します。

　本投資法人は、個々の運用資産の運営に当たり、当該不動産の新規テナント誘致に関する情報網、営業力、当該不動産に対する管理能力等の観点から、森ビル株式会社にPM業務を委託することが、有効かつ適切と判断される場合には、同社のPMノウハウを積極的に活用します（森ビル株式会社は、オフィスビル事業や「MORI LIVING」ブランドで展開する賃貸住宅事業等を通じて、PM業務に関する様々なノウハウを蓄積しています。）。特に、森ビル株式会社が開発した物件や同社の長所を活かせる物件については、後記「⑤　運営管理方針（ニ）PM会社の選定及び管理方針　ｂ．PM会社の選定基準」に定めるPM会社の選定基準を満たすことを条件に、同社に運営管理業務を委託し、その総合的なノウハウを活用します。このような森ビル株式会社の持つ付加価値の高いノウハウやサービスの提供を受けることにより、本投資法人が保有する運用資産のプレゼンスを高め、内部成長をより効果的に達成できるものと考えます。

ｂ．大規模修繕、リニューアル、その他資産価値維持のための施策

　本資産運用会社は、本投資法人の運用資産の運用及び管理を行うに当たり、資産運用計画（資産管理計画）書に定める長期修繕計画の策定方針等に基づく長期修繕計画及び大規模修繕計画の策定とともに、資産運用計画（資金計画）書を策定し、それに定める運用資産に係る年度修繕計画に基づき、運用資産の修繕の実施を管理するものとします。

（ニ）森ビル株式会社によるサポート

ａ．サポート契約の概要

　本投資法人及び本資産運用会社が、森ビル株式会社との間で締結した2006年8月10日付のサポート契約に基づき同社から提供を受けるサポートの内容は、以下のとおりです。

ｉ．本投資法人及び本資産運用会社への優先交渉権の付与

　森ビル株式会社は、自らが保有又は開発する不動産（竣工前であるか竣工後であるかを問いません。）のうち、本投資法人の投資基準に適合する不動産又は適合する可能性のある不動産（不動産を裏付け資産とする信託受益権及び匿名組合出資持分を含みますが、これらに限られません。）（以下「適格不動産」といいます。）及び適格不動産の候補となり得る不動産（開発中の不動産を含みます。）（本「ａ．サポート契約の概要」において、以下、適格不動産と併せて「対象不動産」といいます。）に該当する不動産の売却を予定する場合、当該不動産に関する情報を、第三者に先立ち本投資法人及び本資産運用会社に提供の上、本投資法人に対して、優先的に売買交渉を行う権利（以下「優先交渉権」といいます。）を付与します。森ビル株式会社が本投資法人に対して付与する優先交渉権の有効期間（以下「優先交渉期間」といいます。）は、売買交渉に必要な合理的期間として別途本資産運用会社及び森ビル株式会社が協議することにより決定する期間（ただし、当該情報提供をした日から起算して10営業日以上の期間）とされています。本資産運用会社は、優先交渉期間内に、森ビル株式会社に対し、本投資法人による購入の意思の有無（購入する場合は、購入条件を含みます。）を通知します。森ビル株式会社が、本資産運用会社により通知された購入条件に合意する場合、森ビル株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、売買契約締結に向けて誠実に協議します。森ビル株式会社は、優先交渉期間中（ただし、優先交渉期間が経過するまでに本資産運用会社が購入の意思がない旨通知した場合は当該時点までの間）、第三者に対して当該不動産情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該不動産に関する売買交渉を行いません。優先交渉期間経過後において、本投資法人及び本資産運用会社と森ビル株式会社との間で当該不動産に関する売買契約締結に向けた協議が継続する場合には、当該協議のために必要な合理的な期間として別途本資産運用会社及び森ビル株式会社が協議することにより決定する期間中も同様です。ただし、かかる制限は、対象不動産が以下に該当する場合には適用されないものとします。

（ｉ）森ビル株式会社が第三者との共同事業（法定再開発事業における参加組合員、特定建築者、特定事業協力者等又は一般の開発事業におけるプロジェクトマネジメント受託者、事業コンサルタント等として関与する場合を含みます。）に基づき開発又は取得した不動産であって、その一部を、当該共同事業における関係権利者である第三者に譲渡すること又は優先交渉権を付与することを約している場合（当該サポート契約締結後に約する場合を含みます。）

（ⅱ）不動産に係る共有持分又は不動産を保有する法人に対する出資持分（匿名組合出資持分を含みますがこれに限られません。また、直接的出資に係る持分であるか間接的出資に係る持分であるかを問いません。）を一定の条件のもとで、当該不動産の他の共有者又は当該法人に対する他の出資者（間接的出資者を含みます。）に譲渡すること又は優先交渉権を付与することを約している場合（当該サポート契約締結後に約する場合を含みます。）

（ⅲ）森ビル株式会社自らの事業のために必要な取引（等価交換事業、特定の資産購入のための相互売買、再開発事業を行うための売却及び区画整理事業を含みます。）の対象である場合

（ⅳ）行政機関の要請に基づいて対象不動産を売却する場合

ⅱ．本投資法人及び本資産運用会社への情報提供

　森ビル株式会社は、第三者から森ビル株式会社に不動産の売却に関する情報が提供された場合において、その裁量により森ビル株式会社にて当該不動産を取得しない旨決定し、かつ、当該不動産が対象不動産に該当するときは、所有者その他関係当事者の事前承諾を得られることを条件に、当該不動産に関する情報を本資産運用会社及び本投資法人に可及的速やかに提供します。

ⅲ．その他のサポート

　森ビル株式会社は、本資産運用会社の要請があった場合、投信法その他の法令に抵触しない範囲内において、本資産運用会社に対して人材の派遣（転籍及び出向を含みます。）、その他必要なサポートを行います。

ｂ．アドバイザリー業務委託契約の概要

　本資産運用会社が、森ビル株式会社との間で締結した2006年8月10日付のアドバイザリー業務委託契約に基づき同社から提供を受けるアドバイザリー業務の内容は、以下のとおりです。

ｉ．リサーチ関連業務

　以下に掲げる事項についての調査、分析及び報告

（ⅰ）マーケット関連

賃料水準（募集及び成約）の動向

不動産売買の動向

新規物件供給量の動向

大口テナントの成約及び解約の動向

（ⅱ）テナント意識等

立地、施設、周辺環境及びサービス等に対するテナントの満足度

在館人口、来館者数、来街者数及び周辺交通機関乗降客数等

（ⅲ）その他、上記各項目に関連又は付随する事項

ⅱ．不動産の取得及び運用に関する助言及び補助業務

　本投資法人が取得を検討する不動産、又は、現に所有し運営管理を行っている不動産に関する以下に掲げる事項についての助言及び補助（ただし、本資産運用会社が本投資法人による不動産の取得に関する決定・判断を行うに当たっての助言及び補助に留まります。）

（ⅰ）デュー・デリジェンス

（ⅱ）区分所有、賃貸借、その他債権債務等の権利関係

（ⅲ）各種法令制限

（ⅳ）建築、構造及び設備の現況（耐震強度及び耐用年数等）

（ⅴ）将来の大規模修繕又は模様替等のバリューアッププラン

（ⅵ）将来の建替又は再開発等

（ⅶ）賃貸営業企画の立案及び賃貸条件の設定

（ⅷ）施設運営管理計画の策定（運営管理仕様及びコストの設定）

（ⅸ）施設運営管理における費用対効果の予測又は検証

（ⅹ）長期修繕計画及び予算の策定（優先順位の設定）

（xi）その他、上記各項目に関連又は付随する事項

③　森ビル株式会社の概要

④　ポートフォリオ構築方針

（イ）物件クオリティ別投資

　本投資法人は、以下の物件クオリティ別の組入比率（取得価格ベース）を目処に資産運用を行います。

（注）不動産関連資産とは、不動産等（後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（イ）不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）及び不動産対応証券（後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ロ）不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。）を総称しています。以下同じです。

　プレミアム物件の定義については前記「②　運用戦略　（イ）重点戦略　ａ．プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築　ｉ．プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。

　なお、プレミアム物件以外の物件については、オフィスビル、住宅及び商業施設等の用に供される不動産関連資産に関して、以下の基準を満たし、市場規模及び流動性の点で相対的に優れていると考えられる場合には、収益機会の確保のため当該不動産関連資産を投資対象に加えることができるものとします。

ａ．オフィスビル

ｉ．立地

　東京都心5区及びその周辺地区を中心に、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。）及び地方主要都市部（東京圏以外にある政令指定都市及びこれに準ずる全国主要都市のことをいいます。以下同じです。）の都市機能の高い地域に所在すること

ⅱ．物件規模

　原則として、建物の延床面積が3,000㎡以上、かつ建物の基準階賃貸可能面積が330㎡以上であること

ｂ．住宅

ｉ．立地

　東京圏及び地方主要都市部に所在すること

ⅱ．物件規模

　原則として、建物の延床面積が1,000㎡以上であること

ｃ．商業施設等

ⅰ．立地

　東京圏及び地方主要都市部に所在すること

ⅱ．物件規模

　原則として、建物の延床面積が1,000㎡以上であること

（ロ）用途別投資

　本投資法人は、オフィスビルに重点を置きつつ、住宅及び商業施設等への投資を行います。用途別の構成につきましては、以下の組入比率（取得価格ベース）を目処として資産運用を行います。

　なお、不動産関連資産の一部が、異なる用途として利用されている場合には、その供される賃貸可能面積の比率が最も高い用途を当該不動産関連資産の主たる用途として取り扱います。

（ハ）地域別投資

　本投資法人は、東京圏を主な投資対象エリアとします。その上で、東京都心5区及びその周辺地区に重点的に投資を行い、その中でも港区に積極的に投資を行っていきます。

　また、地方主要都市部の不動産関連資産についても、ポートフォリオ合計額の20％以下を目処に投資を行うものとします。

（ニ）取得基準

ａ．構造

　投資対象とする不動産関連資産に係る建物の構造は、原則として、主たる部分において鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造とします。

ｂ．築年数

　投資対象とする不動産関連資産に係る建物は、原則として、新耐震基準（1981年に改正及び施行された建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。））（以下「新耐震基準」といいます。）が採用された1981年6月以降に建築された建物とします。ただし、新耐震基準が採用される前に建築された建物であっても、新耐震基準と同水準以上の性能が確保されていると認められる場合には、投資対象に加えることができるものとします。

ｃ．耐震性能

　投資対象とする不動産関連資産に係る建物は、原則として、新耐震基準に適合し、予想最大損失率（PML）が15％以下の建物とします。ただし、予想最大損失率（PML）が15％を超える建物であっても、地震保険の付保や耐震補強工事を実施する等の対応を施すことにより、地震による損失リスクを低減することが可能であると判断する場合、投資対象に加えることができるものとします。

ｄ．権利関係

　投資対象とする不動産関連資産に係る不動産は、原則として、単独所有不動産、並びに以下の点を検討した上で、権利関係においてリスクが低いと判断される、共有物件、区分所有物件、借地権、被担保物件及び被用益物件とします。

ｉ．共有

　物件の運営管理上の観点から、原則として、持分割合が50％を超える物件を投資対象とします。ただし、持分割合が50％以下の物件であっても、他の共有者の信用力及び属性、並びに対象となる物件の特性等を総合的に勘案し、当該物件を投資対象に加えることができるものとします。なお、必要に応じて、共有物件の取得に際して、諸手当（共有物不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限られません。）を講じるものとします。

ⅱ．区分所有

　物件の運営管理上の観点から、原則として、専有部分の床面積の割合が50％を超える物件を投資対象とします。ただし、専有部分の床面積の割合が50％以下の物件であっても、他の区分所有者の信用力及び属性、並びに対象となる物件の特性等を総合的に勘案し、当該物件を投資対象に加えることができるものとします。なお、必要に応じて、区分所有物件の取得に際して、諸手当（本投資法人内での積立金の増額、管理組合とは別の共用部分に対する付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。）を講じるものとします。

ⅲ．借地権

　原則として、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）又は借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上の借地権を投資対象とします。

ⅳ．被担保物件及び被用益物件

　取得時に抵当権等の担保権の抹消が可能な場合、並びに第三者による借地権及び地役権等の用益権が収益性に与える影響が軽微である場合には、被担保物件及び被用益物件を投資対象とすることができるものとします。

ｅ．開発物件

　以下の条件を満たし、本投資法人が実質的に開発リスクを極力排除できると判断する場合、竣工後に当該物件に係る不動産関連資産を取得するために、開発中の段階であっても、売買契約を締結することができるものとします。

ｉ．本投資法人が必要と判断するデュー・デリジェンスを、竣工時点で実施できること

ⅱ．物件の引渡しが竣工を停止条件としていること

ⅲ．売買代金の支払が竣工後であること（ただし、手付金を引渡し前に支払う場合は売主の財務状況その他の状況を総合的に勘案し、売買契約に基づき手付金を支払うことができます。）

ⅳ．停止条件付賃貸借契約が締結されている場合や入居申込みがなされている等の場合を含め、立地条件及び設備環境等を勘案の上、竣工後のテナントの入居が合理的に見込めると判断されること

ｆ．駅距離

　投資対象とする不動産関連資産に係る不動産は、原則として、電車その他の主要な交通機関の拠点から徒歩圏内に所在する不動産とします。

ｇ．物件選定基準

　前記「（イ）物件クオリティ別投資」をご参照ください。

ｈ．フォワード・コミットメント等

ｉ．フォワード・コミットメント等の定義

　フォワード・コミットメント等とは、先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

ⅱ．フォワード・コミットメント等の制限

　本投資法人がフォワード・コミットメント等を行う際には以下の事項を遵守するものとします。

・　上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して過大な解約違約金を要するフォワード・コミットメント等を行わないこと。

・　フォワード・コミットメント等をした物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを事前に策定し、これを遵守すること。

ⅲ．先日付の買付け意向表明等

　先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合は、上記ⅱ及び後記「⑦　開示方針（ヘ）」に準じた取扱いを行うこととします。

（ホ）保有期間及び売却方針

ａ．本投資法人は、運用資産の運用に際し、原則として、中長期的な保有を目的として不動産関連資産を取得し、短期売買を目的とした取得は行わないものとします。

ｂ．本投資法人は、ポートフォリオの見直しを定期的に行うものとし、中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇又は下落の見通し、立地する地域の将来性及び資産劣化に対する資本的支出の見込み等、個々の不動産関連資産の競争優位性を考慮した上で、当該不動産関連資産の売却を検討することができるものとします。

ｃ．本投資法人は、取得した不動産関連資産について、投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォリオへの影響を考慮の上、売却の検討を行うものとします。

ｄ．本投資法人は、取得した個々の不動産関連資産の全部又は一部の売却において売却益の実現が可能であると考えられる場合、当該売却益が投資主に対する分配金に寄与するタイミング、投資主の利益への貢献度、ポートフォリオへの影響等を考慮の上、売却を検討することができるものとします。

（ヘ）デュー・デリジェンス

　本投資法人は、不動産関連資産の取得に先立ち、取得基準が満たされていることを確認するため、以下に記載する調査項目に関して、詳細調査（デュー・デリジェンス）を行います。なお、専門性、客観性及び透明性の観点から、建物調査、環境調査及び鑑定評価に関しては、独立した第三者に調査を依頼します。

（ト）その他の投資態度

　本投資法人は、本投資法人の運用資産の組入比率が、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行います。

⑤　運営管理方針

　本投資法人は、ポートフォリオ全体の中長期的に安定した収益の確保と資産価値の維持向上を目的として、運用資産に係る不動産を利用するテナントの満足度を高め、中長期的な信頼を獲得すべく、合理的、効率的、かつ計画的に運営管理を行います。

（イ）賃貸管理

ａ．マーケットの把握と適切な条件設定

　地域及び用途ごとの需給の現状と将来の動向予測、中でも競合物件の特性、テナントニーズ及びテナント動向を十分に分析し、運用資産に係る不動産が属するマーケットの把握を行います。また、運用資産に係る不動産の立地、交通利便性、顧客層及び築年数等の物件特性、並びにマーケットにおける相対的な競争力の有無を十分に把握し、最適な賃料等の条件設定を行います。

ｂ．新規テナント誘致

　上記の「マーケットの把握と適切な条件設定」を踏まえ、新規テナント候補へのアプローチ方法を検討し、的確な営業活動を行います。新規テナント候補の様々な要望に対し、移転スケジュールの調整、所要設備の有無又は新増設対応及び入居内装工事等の多岐にわたる項目について、的確な提案を行います。なお、賃貸条件の決定に際しては、当該テナント候補の信用力、ポートフォリオ全体の収入に対する賃料収入の割合、及び契約形態（契約期間、定期建物賃貸借であるか否か等）を総合的に判断します。

ｃ．入居テナント対応

　日常的なコミュニケーションを通じて、環境、衛生、美化、安全、防犯及び防災等の施設管理全般、その他の運営管理に関するテナントからのクレームの有無及び満足度を把握しつつ、貸室の拡張、縮小及び移転等の意向の有無を把握し、適切な対応及び提案ができるように努めます。入居テナントの満足と高い評価が、運用資産に係る不動産市場における評価及び新規テナント誘致につながると位置づけ、この点を十分意識してテナントへの対応に努めるとともに、これを「日常的施設運営管理」及び「大規模修繕及びリニューアル」に適切に反映していきます。契約更新又は再契約時の賃料改定に関しては、これが安定した収益の確保にとって重要な交渉であることに十分留意し、テナントの意向を把握しながら的確な提案を行います。また、テナントの退去に際しては、契約条項を踏まえながらも、次の入居テナントを想定した的確な条件交渉を行い、適切な原状回復工事を実施します。

ｄ．賃貸借スキーム

　運用資産に係る不動産ごとの状況、賃料収入の安定性及び運営管理の効率性を総合的に勘案し、テナントとの直接契約（ダイレクトリース）、パススルー型マスターリース又は固定型マスターリース等の賃貸借スキームを適宜使い分けていきます。

■　ダイレクトリース：マスターリースを採用せず、信託受託者又は本投資法人がエンドテナント（賃借人）に直接賃貸する方式

■　マスターリース：信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント（転借人）に転貸する方式

・　パススルー型マスターリース：マスターレッシーが支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式

・　固定型マスターリース：マスターレッシーが支払う賃料を、エンドテナントがマスターレッシーに支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式

　なお、上記において、マスターレッシーとは信託受託者又は本投資法人から各物件を一括して借り受け、各物件の区画を他の第三者に転貸する者をいい、また、エンドテナントとは、借り受けた各物件の区画につき、賃貸人に対して実質的に賃料を支払う者（固定型マスターリースにおけるマスターレッシーを含みます。）をいいます。

（ロ）日常的施設運営管理

　所有者として法令上要求される施設管理に加えてテナントの満足度を高めるために必要な施設管理を行い、運用資産に係る不動産の物理的、機能的、かつ美観的なクオリティの維持及び向上に努めます。また、運用資産に係る不動産の長期的収益基盤を強化し、サステナビリティの向上を図るため、費用対効果の検証、各種業務及びコストの適正化、並びに先進技術の導入等を通じ、資産運用計画書に基づく合理的かつ効率的な運営管理を行います。

（ハ）大規模修繕及びリニューアル

　経年劣化による運用資産に係る不動産の物理的、機能的、かつ美観的なクオリティの低下をできるだけ回避し、場合によっては新たな機能やデザインを付加することで、運用資産に係る不動産の競争力を高める大規模修繕及びリニューアルを適宜実施します。当該大規模修繕及びリニューアルの実施については、運用資産に係る不動産ごとに予め必要な項目及び時期をリストアップし、ポートフォリオ全体におけるバランス、優先順位、費用の平準化及び既存テナントへの影響度等を勘案し、サステナビリティにも配慮しながら、資産運用計画書に基づき、合理的、効率的、かつ計画的に実施します。

（ニ）PM会社の選定及び管理方針

　本投資法人は、運営管理の目的を達成するために、以下に従い、運営管理業務をPM会社に委託するものとし、当該PM会社との密接な連携及び協力体制の構築に努めます。

ａ．PM会社への業務委託

　本投資法人は、運用資産に係る不動産の運営管理に関する種々の施策の実施及びその提案に関する業務を、必要に応じてPM会社に委託します。なお、運用資産に係る不動産におけるテナントとの賃貸借において、マスターリース方式を導入する場合、当該不動産のPM会社をマスターレッシーとすることができるものとします。

ｂ．PM会社の選定基準

　本投資法人は、本投資法人の投資方針、運用資産に係る不動産の運営管理の方針を理解し、本投資法人と認識を共有して行動できるPM会社を、以下の点を考慮した上で委託先として選定します。

・　業歴

・　財務体質

・　組織体制

・　当該不動産が所在する地域の不動産市場に関する知識及び経験

・　当該不動産に関する精通度合い及びテナントとの関係

・　新規テナントの誘致能力

・　当該不動産に関するレポーティング能力

・　報酬及び手数料の水準

・　サステナビリティに関する方針・体制及び提案・実行能力

　なお、上記に加えて、以下のいずれかに該当する場合には、森ビル株式会社をPM会社として選定することができるものとします。

・　当該不動産を計画若しくは開発した、又はこれまで運営管理を行っていた等、物件に関する運営管理上の詳細な状況を、同社が最も把握していると判断される場合

・　当該不動産を含む一定の地域内にある複数の不動産を同社が既に運営管理しているため、スケールメリットの発揮等、効率的な運営管理が見込める場合

・　当該不動産の新規テナント誘致に関する情報網及び営業力並びに当該不動産に対する管理能力等の観点から、同社に委託することが有効かつ適切と判断される場合

ｃ．PM会社の管理

　本投資法人は、原則として毎月、以下の事項につきPM会社から報告を受けることにより、運用資産に係る不動産の運営管理状況を把握し、また、資産運用計画書と実績との差異分析を行い、その結果を踏まえてPM会社に対し適切な指図を行うものとします。

・　テナントからの入金状況

・　経費等の支出状況

・　テナントの入退去状況

・　運用資産に係る不動産の施設管理の状況（躯体及び設備の維持管理状況、並びに修繕工事の実施状況及び翌月以降の実施計画等）

・　テナントからの要望及びクレーム、並びにそれへの対応状況

・　運用資産に係る不動産の所在地近辺の賃貸市場動向

ｄ．PM会社の評価

　運営管理業務を委託する契約の期間は、原則として信託契約（不動産を信託財産とする信託受益権を保有する場合）又はマスターリース契約（マスターリース方式を導入している場合）の契約期間と同一としますが、委託者の判断により中途解約を行うことができることとしたうえ、1年に1回以上、PM会社の運営管理業務に対する評価を以下の観点より実施します。かかる評価の結果、当該PM会社が選定基準を満たさないと判断された場合、本投資法人は、PM契約を解約してPM会社を変更するものとします。また、評価結果に基づき必要に応じPM会社に適宜指導を行い、その業務レベルの向上を図るものとします。更に、必要に応じ委託業務の内容や契約条件の見直しを行い、委託料及び管理コストの適正化を図るものとします。

・　リーシングマネジメント状況

・　建物運営管理状況

・　工事施工管理状況

・　会計経理補助業務の状況

・　報告状況

・　サステナビリティの管理状況

・　その他業務状況

（ホ）付保方針

ａ．火災等の災害及び事故に起因する建物の損害並びに対人対物事故に起因する第三者からの損害賠償請求による損害等に対処するため、運用資産に係る不動産に関して、その特性に応じ、適切と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保します。

ｂ．大規模地震等の発生によるポートフォリオへの影響が大きいと判断される場合には、損害の可能性及び程度、付保の可否、保険の内容並びに保険料の負担度合いを総合的に判断し、必要と判断する場合には、運用資産に係る不動産に対して、地震保険を付保します。

⑥　財務方針

（イ）基本原則

　本投資法人は、運用資産の中長期的に安定した収益の確保と着実な成長に資するため、不動産関連資産の取得費及び修繕費、本投資法人の運営に要する資金及び分配金、並びに債務の返済金（不動産関連資産に係る敷金及び保証金並びに本投資法人の借入金、投資法人債及び短期投資法人債の債務の返済金を含みます。）等の資金の手当てを目的として、財務活動の機動性、資金繰りの安定性及び収益の向上等の諸点に留意しつつ、最適な手段と判断する方法により、本投資法人の投資口若しくは投資法人債及び短期投資法人債の発行又は借入れを決定するものとします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令の定める範囲に限られるものとします。

（ロ）実施基準等

ａ．エクイティ・ファイナンス（新投資口の発行）

　投資口の追加発行は、中長期的な観点から、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化（新投資口の追加発行による投資口の議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、本投資法人の運用資産の着実な成長を目的として実施します。

ｂ．借入れ、投資法人債及び短期投資法人債の発行

ｉ．借入金、投資法人債及び短期投資法人債の元本の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。

ⅱ．借入れを行う場合、借入先は金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に限ります。）に限るものとします。

ⅲ．借入れ又は投資法人債及び短期投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に勘案し、将来にわたる経済及び社会情勢の変化を予測の上、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の借入条件を検討するものとします。

ⅳ．本投資法人は、不動産関連資産の取得、敷金及び保証金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約及びコミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することができるものとします。

ⅴ．借入れ、投資法人債及び短期投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。

ⅵ．本投資法人が保有する資産総額に対する借入金、投資法人債及び短期投資法人債残高が占める割合（ローン・トゥー・バリュー比率）の上限は、65％を目処とします。ただし、不動産関連資産の取得及びその評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることができるものとします。

ｃ．自己投資口の取得及び消却

　自己投資口の取得及び消却は、投資口価格の水準、手元資金の状況、金融市場の動向や財務状況等を慎重に見極めるとともに、その規模、市況への影響等にも十分に配慮しつつ、本投資法人の資本効率の向上及び中長期的な投資主価値向上を目的として実施することができるものとします。

ｄ．デリバティブ取引

　借入れその他資金調達に係る金利変動リスク及びその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。

ｅ．キャッシュ・マネジメント

ｉ．想定される資金需要（不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等）に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。

ⅱ．余剰資金の運用は、安全性及び換金性等を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。

ⅲ．テナントから預かった敷金及び保証金等を、運用資金として活用することができます。

（ハ）格付取得

　本投資法人は、本書の日付現在、以下の格付を取得しています。

⑦　開示方針

（イ）本投資法人は、資産の運用に当たり、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示します。

（ロ）本投資法人は、上記（イ）に基づき、迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことができるよう、投資家に開示すべき情報の集約体制を整え、これを維持するものとします。

（ハ）本投資法人は、上記（ロ）に基づき集約された情報について、必要に応じて外部の専門家等に意見を求め、開示の要否、内容及び時期について迅速に決定します。

（ニ）投信法、金商法その他の適用法令に従い開示が必要な情報、並びに東京証券取引所及び資産運用業協会等がそれぞれ要請する情報開示については、それぞれ所定の様式に従って行います。

（ホ）投資家にとって投資判断上重要な情報については、自主的かつ積極的に開示します。

（ヘ）本投資法人が物件の取得に当たり、フォワード・コミットメント等を行う場合には、法令等に従い、適切に情報を開示するものとします。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

　本投資法人は、規約第29条に定める基本方針（前記「１　投資法人の概況　（２）投資法人の目的及び基本的性格　①　投資法人の目的及び基本的性格」に記載する基本方針）に従い、主として不動産等資産に投資しますが、不動産等資産には該当しない不動産関連資産にも投資することができます（規約第31条）。

（イ）不動産等

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

ｅ．信託財産を主として上記ａ．乃至ｃ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｆ．匿名組合出資持分（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3条第8号に定めるものをいいます。以下同じです。）のうち、当事者の一方が相手方の行う前各号に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分

ｇ．信託財産を主として上記ｆ．に掲げる匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ロ）不動産対応証券

　不動産対応証券とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げるものをいいます。

ａ．資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券

ｂ．資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記（イ）ｄ．、ｅ．及びｇ．に定める資産に投資するものを除きます。）

ｃ．投信法第2条第7項に定める受益証券

ｄ．投信法第2条第15項に定める投資証券

（ハ）本投資法人は、次に掲げる特定資産に投資することができます。

ａ．預金

ｂ．コール・ローン

ｃ．譲渡性預金証書

ｄ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。）

ｅ．金銭債権（投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。）

ｆ．匿名組合出資持分のうち、上記（イ）ｆ．に掲げるものを除いたもの

ｇ．実質的に不動産等に投資（間接的に不動産等に投資することを目的とするものを含みます。）することを目的とした、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号。その後の改正を含みます。）に定める特例有限会社の株式、会社法に定める合同会社の社員権、投資事業有限責任組合契約に関する法律（平成10年法律第90号。その後の改正を含みます。）に定める投資事業有限責任組合契約に係る出資の持分、有限責任事業組合契約に関する法律（平成17年法律第40号。その後の改正を含みます。）に定める有限責任事業組合契約に係る出資の持分その他の法人等の出資の持分（有価証券（投信法施行令第3条第1号に定めるものをいいます。以下同じです。）に該当するものに限ります。）

ｈ．民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第667条に定める組合契約に係る出資の持分（ただし、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を出資することにより設立され、その賃貸、運用又は管理等を目的としたものに限ります。）（有価証券に該当するものに限ります。）

ｉ．ａ．乃至ｈ．、ｊ．及び（ニ）ａ．乃至ｄ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｊ．有価証券（（イ）、（ロ）及びａ．乃至ｉ．において有価証券に該当するものを除きます。）

ｋ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。以下同じです。）

（ニ）本投資法人は、不動産等への投資又は借入れに付随する以下に掲げる特定資産以外の資産に投資することができます。

ａ．特定の不動産に付随する商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第1項に定める商標権、温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第2条第1項に定める温泉の源泉を利用する権利並びに一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成18年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく一般社団法人の社員たる地位及び同法に基づく基金拠出者たる地位

ｂ．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

ｃ．動産（民法で定めるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に付加されたものに限るものとし、再生可能エネルギー発電設備を除きます。）

ｄ．地役権

ｅ．資産流動化法第2条第6項に定める特定出資（実質的に不動産等に掲げる資産に投資することを目的とする場合に限ります。）

ｆ．各種保険契約に係る権利（不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。）

ｇ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｈ．中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号。その後の改正を含みます。）に定める出資

ｉ．信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資

ｊ．その他不動産等の運用に付随して取得が必要となる権利及び資産

（ホ）金商法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）乃至（ニ）を適用するものとします。

②　投資基準

　投資基準及び用途別、地域別による投資割合については、前記「（１）投資方針　④　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第37条）。

①　投資主に分配する金銭の総額の計算方法

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条に定める利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額が出資総額等その他の投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）で定める各勘定科目に計上した額の合計額（以下「出資総額等の合計額」といいます。）を上回る場合において、当該純資産額から出資総額等の合計額を控除して得た金額をいいます。）とします。

（ロ）分配金額は、原則として投資法人に係る課税の特例規定に定められる本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて本投資法人が決定する金額とします。

　なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、本投資法人が適切と判断した場合又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減することができる場合、資産運用業協会の規則に定められる金額を限度として本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。

③　分配金の分配方法

　分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載され、又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

④　分配金請求権の除斥期間

　本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤　資産運用業協会の規則

　本投資法人は、上記の他、金銭の分配に当たっては、資産運用業協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

　本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

（イ）不動産等及び不動産対応証券以外の特定資産に係る制限

　本投資法人は、前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ハ）」に掲げる資産への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第32条第1項）。

（ロ）デリバティブ取引に係る制限

　前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ハ）ｄ．」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第32条第2項）。

（ハ）組入資産の貸付に係る制限

ａ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本（ハ）において同じです。）を、原則として第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。以下、本（ハ）において同じです。）するものとします。なお、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に、第三者との間で賃貸借契約を締結させて賃貸するものとします（規約第33条第1項）。

ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を規約に定める資産運用の基本方針及び投資方針に従い運用するものとします（規約第33条第2項）。

ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第33条第3項）。

（ニ）借入金及び投資法人債発行の限度額等

ａ．本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下、本（ニ）において同じです。）の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第35条第1項）。

ｂ．上記ａ．に係る借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限られるものとします（規約第35条第2項）。

ｃ．上記ａ．に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第3項）。

ｄ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします（規約第35条第4項）。

②　その他の投資制限

（イ）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）集中投資及び他のファンドへの投資

　集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。なお、不動産の所在地域による投資に関する方針については、前記「（１）投資方針　④　ポートフォリオ構築方針　（ハ）地域別投資」をご参照ください。

３【投資リスク】

（１）リスク要因

　以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得済みの個別の信託受益権の信託財産である不動産又は不動産に特有のリスクについては、後記「５　運用状況　（２）投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　（ホ）個別不動産の概要」を併せてご参照ください。

　なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

　本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

（ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

（ヘ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）プレミアム物件に重点を置いた投資を行うことによるリスク

（ロ）東京都心5区及びその周辺地区に重点を置いた投資を行うことによるリスク

（ハ）シングル／核テナント物件に関するリスク

（ニ）森ビル株式会社から想定どおり物件取得が行えないリスク

（ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

（ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（ト）敷金及び保証金に関するリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）森ビル株式会社への依存、利益相反に関するリスク

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

④　不動産及び信託受益権に関するリスク

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（チ）転貸に関するリスク

（リ）マスターリース契約に関するリスク

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（ル）共有物件に関するリスク

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

（ワ）借地物件に関するリスク

（カ）借家物件に関するリスク

（ヨ）底地物件に関するリスク

（タ）開発物件に関するリスク

（レ）有害物質に関するリスク

（ソ）地球温暖化対策に関するリスク

（ツ）不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

（ナ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

（ロ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

（ハ）減損会計の適用に関するリスク

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する売却に限定されます。

　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。

　そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

　本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。

　本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

（ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人は前記「２　投資方針　（3）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

　また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④　不動産及び信託受益権に関するリスク　（ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません（なお、後記「⑥　その他　（ロ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照ください。）。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

（ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

（へ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）プレミアム物件に重点を置いた投資を行うことによるリスク

　本投資法人は、物件のクオリティ、立地、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分に競争力の優位性を維持できると思われる不動産を主な投資対象としています。しかし、不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも本投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格で取引を行えない可能性等もあり、結果として、本投資法人の外部成長に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、投資対象とする地域を含めた周辺地域において、地震その他の災害、地域経済の悪化等による都市機能の停滞や、不動産賃貸需給バランスの変化による当該物件のプレミアム性の減退等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）東京都心5区及びその周辺地区に重点を置いた投資を行うことによるリスク

　本投資法人は、東京都心5区及びその周辺地区を中心に投資を行うため、当該地域における人口、人口動態、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）シングル／核テナント物件に関するリスク

　本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件及び少数の大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれています。

　一般的に、シングルテナント及び核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さ等から、代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。

（ニ）森ビル株式会社から想定どおり物件取得が行えないリスク

　本投資法人及び本資産運用会社は、森ビル株式会社との間で、物件取得に関する優先交渉権及び外部物件情報の優先的提供に関する「サポート契約」を締結しています。しかし、森ビル株式会社が本投資法人の投資基準に合致する売却情報を十分に取得できない可能性があるほか、同契約は本投資法人の投資基準に合致する物件についてその取得に関する優先交渉権を与えるものに過ぎず、森ビル株式会社が本投資法人に対して、本投資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、この契約に則って、本投資法人が適切であると判断する物件を希望する価格で取得できることまでは確保されていません。

　したがって、本投資法人は、森ビル株式会社から本投資法人が適切であると判断する物件を必ずしも希望どおり取得できるとは限りません。

（ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

（ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

　投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制限が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失し、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　本投資法人の借入金については、前記のような一般的な財務制限条項等が設けられていますが、本書の日付現在において、当該財務制限条項等に抵触する事実又は抵触する恐れがある事実は生じていません。

　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ト）敷金及び保証金に関するリスク

　本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）森ビル株式会社への依存、利益相反に関するリスク

　森ビル株式会社は、本投資法人の本資産運用会社の株式を100％保有しており、本資産運用会社の一部の役職員の出向元等である場合があります。本投資法人は、森ビル株式会社から、今後もその保有及び開発に係る不動産等又は不動産対応証券を継続的に取得することが想定されています。更に、本投資法人は、運用資産の相当部分について森ビル株式会社にPM業務を委託していくこと、また、森ビル株式会社との間で、森ビル株式会社をマスターリース会社とするマスターリース契約を締結することが想定されています。

　これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、森ビル株式会社と密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する森ビル株式会社の影響は相当程度高いということができます。したがって、本投資法人及び本資産運用会社が森ビル株式会社と運用開始後に同様の関係を維持出来なくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

　また、本投資法人の収益性の向上のためには、森ビル株式会社の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、森ビル株式会社が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。本投資法人は、内部成長を図るため、森ビル株式会社のPM力を活用する場合がありますが、森ビル株式会社について、業務の懈怠その他の義務違反があった場合や、業務遂行能力が失われた場合には、将来の本投資法人の内部成長要因が欠落し、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　更に、本投資法人は、森ビル株式会社との間で、「森ヒルズリート／MORI HILLS REIT」及び「m」マークの商標の使用許諾に関する「商標使用許諾契約」を締結しています。本資産運用会社が本投資法人の資産運用を行わなくなった場合には、別段の合意がない限り、かかる使用許諾は直ちに終了するとともに、本投資法人が規約第6章「資産運用の対象及び方針」を遵守しない場合には、森ビル株式会社は同契約を解除することができます。逆に、森ビル株式会社の業績が悪化した場合や、森ビル株式会社のブランド価値が風評等により損なわれた場合などにも、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、会計監査人において監査を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

④　不動産及び信託受益権に関するリスク

　本投資法人の主たる運用資産は、前記「２　投資方針　（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産関連資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「（ツ）不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

　不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不具合や施工報告書の施工データの転用・加筆及び性能検査記録データの書き換え等がなされているものを含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させるつもりですが、表明及び保証、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させることができない可能性があるほか、負担させた場合においてかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

ａ．賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

　賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

　以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

ｂ．賃料不払に関するリスク

　賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

ｃ．賃料改定に係るリスク

　テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。

　したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

　火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」と総称します。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記（ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

　また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

　土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

　また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（チ）転貸に関するリスク

　賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（リ）マスターリース契約に関するリスク

　本投資法人の取得済資産には、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、今後もこのようなマスターリースの形態が利用されることがあります。

　マスターリースの形態が利用される物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーのテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

（ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

（ル）共有物件に関するリスク

　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。

　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第3項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されることとなります。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むように取り決めることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差し押さえられることもあり、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与する場合、かかる複数の共有者の他の共有者に対する賃料分配債権が不可分債権と解される可能性があり、共有者はかかる他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ヲ）区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しない者を除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ワ）借地物件に関するリスク

　借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払、その他による解除、その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（カ）借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記（ワ）の借地物件の場合と同じです。

　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（ヨ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

（タ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（レ）有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

（ソ）地球温暖化対策に関するリスク

　地球温暖化対策として、法律又は条例により、一定の要件を満たす不動産の所有者に対し、温室効果ガス排出量の削減義務を課される場合があります。本投資法人の保有する不動産がかかる要件に該当する場合、本投資法人が削減義務を負う可能性があり、かかる場合、削減義務達成のための改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。

（ツ）不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　本投資法人は、不動産を信託受益権の形式で取得することがあります。

　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

　信託契約においては信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者が損害を被る可能性があります。

　借地権が信託財産となっている場合において、当該借地の所有者から信託受益権の譲渡に関して承諾を得なければならないものとされている場合において当該借地の所有者が当該承諾をしない場合においても、信託受益権の譲受人は、当該借地の所有者に対して、借地借家法上の借地非訟手続きを利用することはできません。

　本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

　本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

（ナ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

　SARS（重症急性呼吸器症候群）、MERS（中東呼吸器症候群）及びCOVID-19（新型コロナウイルス感染症）による肺炎などの伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、不動産の正常な運営、管理等が妨げられたり、来訪者の減少等により不動産の収益性が低下し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

　税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、本投資法人に対する貸付債権の譲渡、借入金等の定義の不明確性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行うものとする（規約第30条第5項）としています。本投資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

　土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

　建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　また、不動産に関して算定されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ロ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

　後記「５　運用状況　（２）投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　（ホ）個別不動産の概要」記載の過去の収支状況は、不動産又は信託受益権に係る不動産の賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。したがって、今後の本投資法人の収支が過去の収支状況と一致する保証はなく、これと大幅に異なる可能性があります。

（ハ）減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日））が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（２）投資リスクに対する管理体制

　本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

　しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

①　本投資法人の体制

（イ）役員会

　本投資法人は、職務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時の役員会は、毎月1回程度の頻度で開催され、定時の役員会において、執行役員は、業務執行状況等を少なくとも3ヶ月に1回以上報告するものとされています。

（ロ）本資産運用会社への牽制

　本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、①本資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを制定すること、②投信法、規約、運用ガイドライン及び本資産運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行すること、並びに③本資産運用会社が委託業務に関する報告書を3ヶ月に1回以上作成し本投資法人へ交付することが定められています。また、本投資法人は、同契約上、本投資法人のために保管する帳簿及び記録類についての調査を行う権利を有しています。このように、本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

（ハ）内部者取引管理規程

　本投資法人は、内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

②　本資産運用会社の体制

（イ）運用資産管理規程及び運用ガイドラインの遵守

　本資産運用会社は、資産の取得、運用管理、売却、資金調達及び利益分配等における基本方針、遵守すべき管理規範、業務執行の基本原則を定める運用資産管理規程を制定しています。また、本資産運用会社は、本投資法人の規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し、投資方針、運営管理方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。本資産運用会社は、運用資産管理規程及び運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。

（ロ）組織体制

　本資産運用会社では、投信法及び会社法に規定される意思決定機関に加えて、独自の機関として、外部専門家を含む投資委員会を設置し、資産の取得、資産運用計画の策定及び運用資産管理規程等の投資運用業に係る資産の運用管理において重要な規程の策定等、投資運用業に関する事項を投資委員会規程に基づき審議することとしています。更に、利害関係者との取引等の一定の重要事項については投資委員会のほか、外部専門家を含むコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、審議・承認を経ることが要求される等、複数の会議体による様々な観点からリスクが検討される体制を備えています。前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」をご参照ください。

（ハ）内部者取引等管理規程

　本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定しており、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。

（ニ）利害関係取引規程

　後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照ください。

（ホ）コンプライアンス・マニュアル

　本資産運用会社は、コンプライアンス・マニュアルを制定しており、コンプライアンスに関する役職員の意識の向上を通じて、リスクの低減に努めています。

（ヘ）内部監査規程

　本資産運用会社は、内部監査規程を制定しており、本資産運用会社の業務の適法・適正な運営及び財産の保全を図るとともに不正過誤を防止し、業務の改善、能率の増進を図り、投資運用業及び投資助言業の健全な発展に資することを目的として内部監査を実施することにより、リスクを把握、管理し、その低減に努めています。

（ト）リスク管理規程

　本資産運用会社は、リスク管理規程を制定しており、経営の健全性を確保するとともに、公益及び投資家保護の観点より金融商品取引業者としてのリスク（運用リスク、財務リスク、事務リスク及びシステムリスク）に関する管理を適切に行うよう努めています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第8条第1項）、該当事項はありません。

　ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしています（規約第8条第2項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第20条）

　本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、以下のとおりとします。

（イ）執行役員の報酬は、一人当たり月額100万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、当月分を当月末日までに支払うものとします。

（ロ）監督役員の報酬は、一人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、当月分を当月末日までに支払うものとします。

②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び別紙1）

　本資産運用会社に支払う運用委託報酬の計算方法及び支払時期はそれぞれ以下のとおりとし、本投資法人は、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込の方法により、当該運用委託報酬を支払うものとします。

（イ）運用委託報酬体系

ａ．運用報酬1

ⅰ．決算期毎に算定される1口当たり分配金の金額に1,000,000及び9.0％を上限として別途合意する料率を乗じた金額（1円未満切捨）を当該営業期間の運用報酬1とします。

ⅱ．上記ⅰ．における1口当たり分配金の金額は、決算期毎に算定される分配可能利益の金額を当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数で除することにより算定するものとします。

ⅲ．上記ⅱ．における分配可能利益の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される運用報酬1及び運用報酬1に係る控除対象外消費税等控除前の税引前当期純利益の金額（繰越損失があるときはその全額を控除した後の金額）とします。

ｂ．運用報酬2

ⅰ．前決算期における1口当たりNAVに1,000,000及び0.4％を上限として別途合意する料率を乗じた金額に各営業期間の実日数を乗じ365で除した金額（1円未満切捨）を当該営業期間の運用報酬2とします。

ⅱ．上記ⅰ．における1口当たりNAVは、前決算期における調整後NAVを同時点の発行済投資口の総口数で除することにより算定するものとします。

ⅲ．上記ⅱ．における調整後NAVは、以下の計算式に従って算定される数値とします。

＜計算式＞

　　調整後NAV＝(a)＋(b)－(c)

　　(a) 前決算期における貸借対照表の純資産の金額

　　(b) 前決算期において本投資法人に属する資産（以下「運用資産」といいます。）の期末鑑定評価額（不動産関連資産を後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　１　資産管理等の概要　(１)　資産の評価　③」に記載の方法に従って評価した額の合計額）から前決算期における運用資産の帳簿価格（貸借対照表の不動産関連資産に相当する項目の金額の合計額）を減算した金額

　　(c) 前営業期間における金銭の分配に係る計算書に記載された分配金の額

ｃ．運用報酬3

ⅰ．投資口の対東証REIT指数パフォーマンスに投資口の時価総額及び0.15％を上限として別途合意する料率を乗じた金額（1円未満切捨）を当該営業期間の運用報酬3とします。なお、運用報酬3の金額が正の値にならない場合は、運用報酬3は0とした上で、更に、運用報酬1又は運用報酬2から当該絶対値を控除するものとします。

ⅱ．上記ⅰ．における投資口の対東証REIT指数パフォーマンスは、以下の計算式に従って算定される数値とします。

　　＜計算式＞

　　投資口の対東証REIT指数パフォーマンス＝(a)－(b)

　　(a) （当該営業期間の最終営業日における本投資法人の投資口の最終価格（終値。終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値をいいます。）をいいます。以下同じです。）（当日に最終価格のない場合には、その日に先立つ直近日の最終価格。以下同じです。）－前営業期間の最終営業日における本投資法人の投資口の最終価格）÷前営業期間の最終営業日における本投資法人の投資口の最終価格

　　(b) （当該営業期間の最終営業日における東京証券取引所が公表する東証REIT指数のうち配当なし指数（以下「東証REIT指数（配当なし）」といいます。）の終値－前営業期間の最終営業日における東証REIT指数（配当なし）の終値）÷前営業期間の最終営業日における東証REIT指数（配当なし）の終値

　　ただし、東京証券取引所が東証REIT指数（配当なし）を公表しない等の理由により各営業期間の最終営業日の東証REIT指数（配当なし）の終値が得られない場合には、当該最終営業日の直近時点で公表されている東証REIT指数（配当なし）の算出方法に従い、本投資法人が算出した数値を用いて東証REIT指数（配当なし）の終値を算出するものとします。

ⅲ．上記ⅰ．における投資口の時価総額は、以下の計算式に従って算定された金額とします。

　　＜計算式＞

　　投資口の時価総額＝当該営業期間の最終営業日における本投資法人の投資口の最終価格×当該営業期間の最終営業日における発行済投資口の総口数

ｄ．取得報酬

　本投資法人が特定資産を取得した場合、その取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に1.0％（ただし、利害関係者（本資産運用会社の利害関係取引規程における定義に従います。）からの取得については、0.1％）を上限として別途合意する料率を乗じた金額（1円未満切捨）を取得報酬とします。

ｅ．合併報酬

　本投資法人が当事者となる新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。）（以下「合併」と総称します。）の相手方の保有する資産等の調査及び評価その他の合併にかかる業務を本資産運用会社が本投資法人のために実施し、当該合併の効力が生じた場合、当該合併の相手方が保有する特定資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額に1.0％を上限として別途合意する料率を乗じた金額（1円未満切捨）を合併報酬とします。

（ロ）調整条項

ａ．本投資法人が自己投資口の取得を行い、各営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合は、保有する自己投資口を除いた数を、各営業期間の決算期における発行済投資口の総口数とします。

ｂ．本投資法人の投資口について2021年8月1日以降に併合又は分割が行われた場合、運用報酬1及び運用報酬2の算出にあたっては、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済投資口の総口数は、併合比率又は分割比率をもって併合前又は分割前の口数に調整された数とします。また、運用報酬3に関し、投資口の対東証REIT指数パフォーマンスの算出にあたっては、併合又は分割が行われた営業期間の決算期における本投資法人の投資口の最終価格は、併合比率又は分割比率をもって調整して算出するものとします。

ｃ．投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行（以下「ライツオファリング」といいます。）が行われ、発行済投資口の総口数が増加した場合、当該ライツオファリングに係る発行日以降の運用報酬1及び運用報酬2の算出にあたっては、無償割当割合を1口当たり分配金の金額及び1口当たりNAVに乗じる調整をして算出するものとします。なお、無償割当割合はライツオファリング直後の発行済投資口の総口数からみなし時価発行口数（ライツオファリングにより増加した投資口の口数に、新投資口予約権の行使時の1口当たり払込金額を1口当たりの時価（ライツオファリングが行われた場合における、当該ライツオファリングで無償割当てがなされた新投資口予約権の行使期間の末日の東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の最終価格をいいます。）で除した割合を乗じた口数をいいます。）を控除した口数をライツオファリング直前の発行済投資口の総口数で除した割合とします。また、運用報酬3に関し、投資口の対東証REIT指数パフォーマンスの算出にあたっては、ライツオファリングが行われた営業期間の決算期における本投資法人の投資口の最終価格について、無償割当割合を乗じる調整をして算出するものとします。

（ハ）運用委託報酬の支払時期

ａ．運用報酬1

　当該営業期間に係る決算期後3ヶ月以内

ｂ．運用報酬2

　当該営業期間に係る決算期後3ヶ月以内

ｃ．運用報酬3

　当該営業期間に係る決算期後3ヶ月以内

ｄ．取得報酬

　本投資法人による当該特定資産の取得日が属する月の翌月末日まで

ｅ．合併報酬

　合併の効力発生日が属する月の翌月末日まで

③　資産保管会社及び一般事務受託者への支払手数料

（イ）資産保管会社の報酬

ａ．本投資法人は、委託業務の対価として資産保管会社に対し、前決算期末時点における本投資法人の貸借対照表上の資産の部の合計額に0.03％を乗じ、12で除した月額手数料の合計額を上限として、その資産構成に応じて算出した別途合意する業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、同契約に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上、決定するものとします。

ｂ．資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ロ）機関の運営に関する一般事務受託者（以下「機関運営事務受託者」といいます。）の報酬

ａ．本投資法人は、委託業務の対価として機関運営事務受託者に対し、上限を月額手数料50万円（消費税及び地方消費税別）として、その資産構成に応じて算出した別途合意する事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、同契約に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と機関運営事務受託者が協議の上、決定するものとします。

ｂ．機関運営事務受託者は、本投資法人の計算期間ごとに、事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ハ）会計事務等に関する一般事務受託者（以下「会計事務受託者」といいます。）の報酬

ａ．計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務及び納税に関する事務（以下「本件一般事務」といいます。）のうち月次業務に係る報酬の月額は、下記の算式を上限として別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。なお、当月が1ヶ月に満たない場合であっても日割計算は行わないこととします。会計事務受託者は決算期から15日以内に当該決算期に対応する営業期間に属する月分の報酬金額をまとめて本投資法人に請求します。本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった月分の報酬金額を、営業期間の末日から2ヶ月以内に、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

　　＜計算式＞

月次業務に係る報酬上限（月額）＝500,000円＋当月末日において本投資法人が所有する不動産の物件数×200,000円（消費税及び地方消費税は別途。）

※不動産には、不動産を主たる信託財産とする信託受益権を含むものとします。下記ｂ．について同じです。

※物件数の算定上、原則として土地は1画地を1件として、建物は1棟（区分所有建物を含みます。）を1件として算定することとし、本投資法人及び会計事務受託者が協議の上決定します。ただし、土地及びかかる土地上の建物（区分所有建物を含みます。）についてはまとめて1件として算定し、同一物件でも別部門管理されている場合は、それぞれ1件と算定します。下記ｂ．について同じです。

ｂ．本件一般事務のうち決算業務に係る報酬は、決算期毎に下記の算式を上限として、その物件構成に応じて本投資法人及び会計事務受託者が別途合意して定める額とします。会計事務受託者は各決算期の3ヶ月後から15日以内に当該決算期分の報酬金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、営業期間の末日から5ヶ月以内に、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

　　＜計算式＞

決算業務に係る報酬上限（年額）＝5,000,000円＋各決算期末日において本投資法人が所有する不動産の物件数×200,000円（消費税及び地方消費税は別途。）

ｃ．特定個人情報の取扱いに関する業務の報酬は、各営業期間1,000,000円（消費税及び地方消費税は別途。）を上限として、別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は各決算期から15日以内に当該決算期に係る金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、営業期間の末日から2ヶ月以内に、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

ｄ．本投資法人が新規に不動産を取得した場合（区分所有権や共有持分などの部分的取得や追加的取得を含みます。）における固定資産台帳の初期登録作業にかかる報酬は、1物件あたり300,000円（消費税及び地方消費税は別途。）を上限として、別途、本投資法人及び会計事務受託者が合意して定める額とします。会計事務受託者は各決算期から15日以内に当該決算期に係る金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、営業期間の末日から2ヶ月以内に、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。

ｅ．経済事情の著しい変動等により上記ａ．乃至ｄ．に定める報酬が不相当となったときは、本投資法人及び会計事務受託者の間で協議の上、書面による合意によりこれを改定できるものとします。

ｆ．上記ａ．乃至ｅ．に定める報酬その他の会計事務受託者に対する一般事務委託契約に基づく報酬の支払に要する費用は、本投資法人の負担とします。

（ニ）投資主名簿等管理人の報酬

ａ．本投資法人は投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、以下の手数料明細表に掲げる金額を上限として手数料を支払うものとします。ただし、同表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上決定するものとします。また、手数料が経済事情の変動又は本投資法人若しくは投資主名簿等管理人の一方若しくは双方の事情の変動により不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを変更することができます。

ｂ．投資主名簿等管理人は上記ａ．の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により支払うものとします。

手数料明細表

（注1）本表に定めのない臨時事務（投資主総会資料の電子提供制度に係る催告に関する事務、新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に関する事務等）については本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上、その都度手数料を定めます。

（注2）行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。）（以下「番号法」といいます。）に定義する個人番号をいい、以下「個人番号」といいます。

（ホ）特別口座管理機関の報酬

ａ．本投資法人は、口座管理事務手数料として、以下の口座管理事務手数料明細表により計算した金額を上限として特別口座管理機関に支払うものとします。ただし、同表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人と特別口座管理機関が協議の上決定するものとします。

ｂ．経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記ａ．の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と特別口座管理機関が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、上記ａ．の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理機関の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。

ｃ．口座管理事務手数料について、特別口座管理機関は毎月末に締め切り、翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。

口座管理事務手数料明細表

（注）本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはその都度料率を定めます。

（ヘ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

ａ．第18回無担保投資法人債

　第18回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として2,700千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第19回無担保投資法人債

　第19回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として2,700千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｃ．第21回無担保投資法人債

　第21回無担保投資法人債の財務代理人である農林中央金庫に対して、財務代理手数料として5,000千円を上限として、本投資法人と農林中央金庫間で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｄ．第22回無担保投資法人債

　第22回無担保投資法人債の財務代理人である株式会社三菱ＵＦＪ銀行に対して、財務代理手数料として7,000千円を上限として、本投資法人と株式会社三菱ＵＦＪ銀行で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｅ．第23回無担保投資法人債

　第23回無担保投資法人債の財務代理人である株式会社三菱ＵＦＪ銀行に対して、財務代理手数料として7,000千円を上限として、本投資法人と株式会社三菱ＵＦＪ銀行で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｆ．第24回無担保投資法人債

　第24回無担保投資法人債の財務代理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として5,000千円を上限として、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｇ．第25回無担保投資法人債

　第25回無担保投資法人債の財務代理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として5,000千円を上限として、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｈ．第26回無担保投資法人債

　第26回無担保投資法人債の財務代理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として5,000千円を上限として、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｉ．第27回無担保投資法人債

　第27回無担保投資法人債の財務代理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として5,000千円を上限として、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社で別途合意した金額を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

④　会計監査人報酬（規約第28条）

　会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限（注）とし、役員会で決定する金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書受領後、会計監査人の請求を受けてから3ヶ月以内に支払うものとします。

（注）監査証明業務に基づく報酬の上限であり、英文財務諸表監査報酬を除きます。

　なお、前期及び当期の会計監査人報酬実績額は以下のとおりです。

　会計監査人報酬実績額

（注）監査証明業務に基づく報酬には、英文財務諸表監査報酬（前期2,100千円　当期2,100千円）を含みます。また、会計監査人と同一のネットワークに属する者への非監査業務に基づく報酬の額は、前期2,678千円、当期2,678千円です。

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。

①　運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息若しくは損害金の請求があった場合のかかる遅延利息若しくは損害金

②　投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用

③　投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主あて書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

④　分配金支払に関する費用（投資主分配金領収証用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）

⑤　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

⑥　目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

⑦　財務諸表、資産運用報告の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑧　本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑨　本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑩　投資主総会及び役員会開催に係る費用、公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

⑪　執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑫　運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑬　借入金及び投資法人債に係る利息

⑭　本投資法人の運営に要する費用

⑮　その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの

　なお、上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

　森ビル・インベストメントマネジメント株式会社

　東京都港区赤坂一丁目12番32号

　03-6234-3234

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（イ）個人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

ⅰ.源泉徴収税率

※1　2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2　2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※3　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※4　大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する個人）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年1月1日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

ⅱ.確定申告

　大口個人投資主（注1）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。

　ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記ⅰの税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記ｄ．ⅱをご参照ください。）

（注1）配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払を受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の3％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注2）基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注3）上記（注2）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注4）大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注5）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注6）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

ⅲ.源泉徴収選択口座への受入れ

　源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

ⅳ.少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)

・一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年1月1日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年4月1日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年1月1日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年１月１日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ⅰ.みなし配当

　この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ⅱ.みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注1）を算定し、投資口の譲渡損益（注2）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注3）を行います。

（注1）譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注2）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注3）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

ⅰ.税率

※1　2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2　2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※3　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※4　基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

ⅱ.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

　上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

ⅲ.源泉徴収選択口座内の譲渡

　源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記ⅰと同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注）。また、上場株式等の配当等を上記ａ．ⅲにより源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注）上記ⅰ※4の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

ⅳ.少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

　・旧NISA

　一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅱ及びⅲの損益通算や繰越控除は適用できません。

※　一般NISAの年間投資上限額については上記ａ．ⅳをご参照ください。

・新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅱ及びⅲの損益通算や繰越控除は適用できません。

※　成長投資枠の年間投資上限額については上記ａ．ⅳをご参照ください。

（ロ）法人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

　法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

　上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※1　2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※2　2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※3　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ⅰ.みなし配当

　この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

ⅱ.みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は個人投資主の場合と同じです。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

（イ）利益配当等の損金算入

　税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

　本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

　本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

※1　共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※2　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※3　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第2条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（2026年7月31日現在）

（注1）主用途及び地域については、前記「２　投資方針　（１）投資方針　④　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。以下同じです。

（注2）保有総額は、貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額）によります。

（注3）預金等のその他の資産には信託財産内の預金が4,461百万円含まれています。なお、不動産等を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。

（2026年7月31日現在）

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

　該当事項はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

　本投資法人は、2026年7月31日現在、以下（イ）の表に掲げる不動産を主たる信託財産とする信託受益権を保有しています。なお、以下のすべての信託不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発したものです。

（イ）信託不動産の概要

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産は、以下のとおりです。

ａ．用途別の資産概要

（注1） 「物件番号」は、本投資法人が保有している信託不動産を次の主用途ごとに分類し、番号を付したものです。左のアルファベットは主用途を表し、Oはオフィスビルを、Rは住宅を、Sは商業施設等を表します。また、プレミアム物件を「プレミアム」として表記しています。以下同じです。

（注2） 「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・階数」については、下記の略称を用いて記載しています。

RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、B：地下、F：階数

（注3） 「敷地面積」及び「延床面積」は、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。

（注4） 「所有形態」の欄には、権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権（区分所有権）、「借」は借地権を示しています。

（注5） 「期末算定価額」は、アークヒルズ サウスタワーを除く各物件については、2026年7月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、2026年7月31日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。

（注6） 「投資比率」は、取得価格の合計欄に対する比率を記載しています。

（注7） 共有持分を敷地権割合で保有しています。

（注8） 赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地（1705番1）と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地（1701番1）からなり、分有となっています。土地（1701番1）の信託受託者の共有持分比率は約98.6％であり、共有持分比率に相当する面積は3,211.94㎡です。以下同じです。

（注9） 愛宕グリーンヒルズの「敷地面積」は、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を記載しています。

（注10）愛宕グリーンヒルズに係る土地は、他の所有者の所有する土地と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地、準共有する借地権及び地役権とからなり、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約において各々の建物に対応する敷地が定められています。

（注11）愛宕グリーンヒルズに係る建物は、他の所有者の所有する区分所有権と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する所有権及び区分所有権とからなります。

（注12）一棟の建物及びその敷地の共有持分25％を保有しています。

（注13）オランダヒルズ森タワーに係る土地は、東京都の所有する土地（芝公園三丁目802番2及び麻布台一丁目224番28）と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地（虎ノ門五丁目124番1及び芝公園三丁目803番3）からなり、分有となっています。土地（虎ノ門五丁目124番1及び芝公園三丁目803番3）の信託受託者の共有持分比率は約62.9％であり、共有持分比率に相当する面積は1,910.96㎡です。以下同じです。

（注14）六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されているため、両信託不動産に係る敷地面積及び延床面積はまとめて記載しています。なお、両信託不動産の土地については、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、該当する敷地を敷地権割合で保有しています。

（注15）六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されており、六本木ファーストプラザについては、該当する全90戸のうち42戸を対象とする区分所有権を、六本木ビュータワーについては、該当する全202戸のうち92戸を対象とする区分所有権を、保有しています。

ｂ．賃貸状況の概要（2026年7月31日現在）

（注1）共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は固定型マスターリースとみなします。以下同じです。

（注2）「総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合（80％）を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合（74％）を、虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合（99.9％）を、ラフォーレ原宿（底地）については、信託受益権の準共有持分割合（39％）を、それぞれ信託不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、一棟の建物に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に共有持分割合（25％）を乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分（該当用途区画の全て）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分（128戸）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（それぞれ2016年7月29日付建物賃貸借変更契約に定める比率（65.9％）、2016年1月6日付建物賃貸借変更契約に定める比率（67％）をいいます。）を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出しています。以下同じです。

なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。

（注3）「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、合計欄には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。以下同じです。

（注4）「エンドテナント総数」は、固定型マスターリースの物件及びラフォーレ原宿（底地）は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えて記載しています。以下同じです。

（注5）「総賃料収入（年間賃料）」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている月間賃料（ただし、契約期間の最初にフリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、2026年7月1日から同年7月31日におけるエンドテナントへの請求額。）を12倍した金額を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合（80％）を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合（74％）を、虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合（99.9％）を、ラフォーレ原宿（底地）については、信託受益権の準共有持分割合（39％）を、それぞれ信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）に乗じて得た金額を記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、一棟の建物に係る総賃料収入（年間賃料）に共有持分割合（25％）を乗じて得た金額を記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分（該当用途区画の全て）に係る総賃料収入（年間賃料）に、用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分（128戸）に係る総賃料収入（年間賃料）に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（それぞれ65.9％、67％）を乗じて算出しています。以下同じです。

（注6）「敷金・保証金」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている金額の残高を記載しています。ただし、六本木ビュータワーについては、マスターレッシーである森ビル株式会社との間の賃貸借契約に表示されている金額を記載しています。後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合（80％）を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合（74％）を、虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合（99.9％）を、それぞれ信託不動産に係る敷金・保証金に乗じて得た金額を記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、一棟の建物に係る敷金・保証金に共有持分割合（25％）を乗じて得た金額を記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分（該当用途区画の全て）に係る敷金・保証金に、用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分（128戸）に係る敷金・保証金に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（それぞれ65.9％、67％）を乗じて算出しています。以下同じです。

ｃ．主なテナントへの賃貸借の概要

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産に関して、賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント及び当該テナントへの賃貸借の概要は、以下のとおりです。

（注1）「賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合（80％）を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合（74％）を、虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合（99.9％）を、それぞれ賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、一棟の建物に係る賃貸面積に共有持分割合（25％）を乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分（該当用途区画の全て）に係る賃貸面積に、用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分（128戸）に係る賃貸面積に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（それぞれ65.9％、67％）を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。

（注2）「総賃貸面積の合計に占める割合」は、2026年7月31日現在本投資法人が保有している各信託不動産の総賃貸面積の合計に占める賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。

ｄ．賃貸面積上位5テナント

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産における賃貸面積上位5社を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。

ｅ．利害関係者への賃貸借の概要

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産における利害関係者をエンドテナントとする賃貸借の概要は、以下のとおりです。

ｆ．主要な不動産の概要

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産における総賃料収入が総賃料収入の合計の10％以上を占めるものの概要は、以下のとおりです。

（注）2026年7月31日現在本投資法人が保有している各信託不動産の総賃料収入（年間賃料）の合計に占める各信託不動産の総賃料収入（年間賃料）の割合を記載しています。

ｇ．設計等に関する事項の概要

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産における設計者、構造設計者、施工者、建築確認機関及び構造審査機関は、以下のとおりです。

（注）超高層建築物や免震建築物等の特殊な構造方法を用いた建築物については、建築基準法令の定めにより、一般の基準よりも詳細な審査がなされる構造評定（2000年以降は建築基準法上の性能評価）を取得する必要があります。また、行政当局の指導等に従って取得する場合もあります。

ｈ．建物状況調査報告書の概要

　各信託不動産ごとに建物状況調査（地震リスク分析も含みます。）を建物調査会社に委託し、建物状況調査報告書を受領しています。2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産の状況は以下のとおりです。「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した緊急を要する修繕費用です。「長期修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した15年間の修繕・更新費用の年平均額です。

当該報告書の内容は建物調査会社の意見であり、その正確性については保証されているものではありません。

なお、本投資法人が保有している信託不動産について地震保険は付保していません。

（注1）六本木ヒルズ森タワーについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。

（注2）アーク森ビルについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。

（注3）愛宕グリーンヒルズについては、各棟全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。

（注4）アークヒルズ サウスタワーについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している共有持分割合を乗じて得た金額を記載しています。

（注5）虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託不動産全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分割合を乗じて得た金額を記載しています。

（注6）SOMPOリスクマネジメント株式会社による2026年2月26日付ポートフォリオ地震PML評価報告書の数値を記載しています。

（注7）ラフォーレ原宿（底地）については、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。

ｉ．資本的支出の状況

（ｉ）資本的支出の実施状況

　当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。当期中の資本的支出は合計で1,390百万円であり、当期費用に区分された修繕費93百万円、施工管理報酬4.3百万円と合わせ、合計1,487百万円の工事を実施しています。

（注）1件当たりの金額が10百万円を超える案件を対象としています。

（ⅱ）資本的支出の予定

　2026年7月31日現在、本投資法人が保有している信託不動産に関し、計画されている主な改修工事等に伴う資本的支出の予定金額は以下のとおりです。なお、資本的支出の予定金額のうち、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。

（注）1件当たりの予定金額が10百万円を超える案件を対象としています。

（ロ）信託受益権の概要

（2026年7月31日現在）