【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①主要な経営指標等の推移

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた純額を記載しています。

（注２）１口当たり当期純利益については、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注３）記載した指標は、以下の方法により算定しています。

（注４）当期運用日数は不動産等の実質的な運用を行った日数を記載しています。

（注５）期末投資物件数にはマレーシアにおいて設立された海外不動産保有法人が保有する１物件も含まれています。

（注６）賦課決定された期の不動産取得税も含まれています。

（注７）本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について金額は切捨て、比率は四捨五入して記載しています。

（注８）営業収益等には消費税等は含まれていません。

②　運用状況

（イ）当期の概況

a. 投資法人の主な推移

　本投資法人は、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等を主な投資対象と位置づけ、中長期にわたる安定した収益の確保と、運用資産の着実な成長を目指します。

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、イオン・リートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として2012年11月30日に設立され、2013年11月22日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場（銘柄コード3292）しました。

　2026年７月31日現在において本投資法人が保有する運用資産は、マレーシアに設立した海外不動産保有法人（以下「本海外SPC」といいます。）を通じて保有している「イオンモール セレンバン ２」を含めて、国内外53物件、取得価額の合計は480,596百万円、総賃貸可能面積は4,329,882.55㎡及びポートフォリオ全体の稼働率は100.0％となっています。

b. 投資環境と運用実績

(ⅰ) 投資環境

　当期の日本経済は、2026年４－６月期の実質GDP成長率（１次速報値）が前期比0.3％増となり、３四半期連続のプラス成長となりました。輸出の増加に加え、中東情勢を背景とした輸入の減少により、純輸出が成長を押し上げました。一方、中東情勢を巡る先行き不透明感などを背景に、個人消費や設備投資が減少し、内需の寄与は限定的でしたが、全体として景気は緩やかな回復基調を維持しました。また、マレーシア経済は、2026年第２四半期の実質GDP成長率が前年同期比で6.0％増となりました。雇用・所得環境の改善や政府による所得支援策を背景に、民間消費は底堅く推移しました。また、世界的なAI関連需要の拡大を受け、電気・電子製品を中心に輸出及び生産が拡大し、経済成長を支えました。

　不動産投資市場は、国内金利が上昇する状況下においても、市場参加者の物件取得意欲は高い状況が続いています。アセットタイプやエリアにより過熱感に差はあるものの、今後も個別物件の収益性の見極め及び金利動向等を踏まえた取引のタイミングが重要になると考えています。

　J-REIT市場は、日銀が金融緩和的な政策スタンスを維持しつつも、政策金利の段階的な引き上げを進めており、国内金利が上昇する環境下で軟調な推移が続いています。当期末の東証REIT指数は、終値ベースで1,851.77ポイントとなりました。

(ⅱ) 運用実績

　当期は、2026年７月に「ダイエー茨木プロセスセンター」の建物の一部（譲渡価額103百万円）を譲渡しました。また、海外保有物件である「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」においては、賃貸借契約の満了に伴い、マスターリース契約を更新しました。内部成長の取組みとして、「イオンモール盛岡」においては、リニューアルオープンに合わせ、イベントホールを拡大するためのテナント区画の変更に伴い、防火シャッターの設置工事を行うとともに、館内２階共用部の床材の張り替えなどを実施しました。これにより、館内環境の向上を図るとともに、賃料の増額を実現しました。また、「イオンモールKAGOSHIMA BAY」では、空調設備に係る電気消費量及び温室効果ガス排出量の削減を目的として、インバーター盤の設置工事を実施しました。当該工事による借主（マスターレッシー）の光熱費削減額の一部を賃料に反映することで、賃料の増額を実現しました。その他、「イオンモール和歌山」や「イオンモール大垣」等においても、賃料の増額を実現しました。

　このように借主（マスターレッシー）と協働のうえ、物件の競争力強化や、機能維持及び向上を目的とした投資を推進しています。

c. 資金の調達

本投資法人の2026年７月31日現在の有利子負債残高は187,900百万円であり、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、有利子負債残高に預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金を加えた額の割合）は45.1％です。

2026年７月31日現在の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有利子負債（金利スワップで固定化された有利子負債を含みます。）の割合）は100.0％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分散化及び長期化に取り組んでいます。

なお、2026年７月31日現在の本投資法人の格付けの取得状況は以下のとおりです。

<格付>

d. サステナビリティへの取組み

　本投資法人では、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（以下「ESG」といいます。）への取組みも推進しています。企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携、協働に努めています。本投資法人の資産運用会社であるイオン・リートマネジメント株式会社において、ESGへの取組み方針・体制の明確化と取組み内容の開示拡充を推進するために、2021年12月にマテリアリティの策定及びTCFD提言への賛同を表明し、2023年にはKPIを公表しました。

　様々な取組みの結果、外部機関からも評価され、2026年10月に「GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価」において、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるレーティングで「４スター」を取得しました。また、GRESBのESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を11年連続で獲得しています。ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、最上位の「Aレベル」の評価を６年連続で取得しました。2026年３月にはMSCI ESG格付けにおいて「AA評価」を取得しました。

　物件に対する評価として、当期においては、合計６物件でDBJ Green Building認証を再取得しました。2026年７月31日（第27期末）時点で保有物件の第三者認証取得率は、88.1％（総賃貸可能面積ベース）であり、DBJ Green Building認証が31物件、BELS認証物件が１物件、CASBEE不動産評価認証が４物件となっています。

　この他、本資産運用会社において2026年３月に「健康経営優良法人 2026（中小規模法人部門）」の認定を７年連続取得しており、今後も本投資法人及び本資産運用会社はともにESGに対する積極的な取組みを進めていきます。

e. 業績及び分配金

　前記の運用の結果、当期の業績は、営業収益21,438百万円、営業利益7,197百万円、経常利益6,061百万円、当期純利益5,968百万円となりました。なお、令和７年青森県東方沖地震、令和８年島根県東部地震、令和８年三陸沖地震及び令和８年奈良県地震の被害に係る工事金額（予定を含みます。）合計106百万円を特別損失に計上し、令和７年青森県東方沖地震、令和８年島根県東部地震及び令和８年三陸沖地震に関連する保険金の受取合計14百万円を特別利益に計上しています。

　当期の分配金については、当期未処分利益5,969百万円を超えない額で発行済投資口の総口数2,102,569口の整数倍数の最大値となる金額2,839円を１口当たりの利益分配金としました。

　また、本投資法人は事業用定期借地権の借地権償却費等に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の利益超過分配を行うこととしています。これに加え、規約に定める分配の方針に従い毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行うこととしています（注１）。

　これらの方針に基づき、当期は一時差異等調整引当額として250百万円（１口当たり119円）、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして令和７年青森県東方沖地震、令和８年島根県東部地震、令和８年三陸沖地震及び令和８年奈良県地震により損傷した資産の被害及び物件の機能維持等のため908百万円（１口当たり432円）を分配することとしました。この結果、１口当たりの利益超過分配金は551円、１口当たりの分配金は3,390円となりました。

（注１）本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を考慮の上、各営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として、利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費相当額から同期間における資本的支出の額を控除した額を目安に、分配金水準の安定性の維持のために本投資法人が適当と判断した額をもって、毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を行っていく方針としています（注２）。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、利益を超えた金銭の分配の実施を不適切と判断した場合、利益を超える金銭の分配は行わないものとします。本投資法人において利益を超えた金銭の分配を実施するに際しては、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に配慮することとし、利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間の末日時点の本投資法人の現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高合計に対して、当該利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間及び翌営業期間に想定される資本的支出及び修繕費の額を総合的に勘案した上で（注３）、本投資法人の運営に支障がないと判断した場合に実施することとしています。

（注２）当期に計上された減価償却費相当額5,239百万円から当期における資本的支出の額3,097百万円を控除した金額は2,141百万円となります。

（注３）当期末時点の本投資法人の現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高合計36,228百万円に対して、今期（2027年１月期）及び翌期（2027年７月期）に想定される資本的支出及び修繕費の額は10,351百万円であり、資産管理計画書における同期間の長期修繕計画についても現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高範囲内です。

（ロ）次期の見通し

a. 運用全般に関する見通し

今後の日本経済及びマレーシア経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果を背景に、緩やかな景気回復が継続するものと期待されます。但し、日本においては、工事資材価格の高止まりや人手不足等により、工事価格の上昇や工期の長期化がみられるなど、建設関連コストや工期に関する不確実性が続いており、事業環境への影響には留意する必要があります。また、物価、金融政策及び金融資本市場の動向に応じた市場参加者の行動変化にも留意が必要です。さらに、各国の政治運営や中東情勢を含む国際情勢の変化など、政治・経済及び地政学上の不確実性についても注視する必要があります。

このような環境下、本投資法人は、イオングループ各社を借主（マスターレッシー）として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約に基づく固定賃料契約により、継続して安定した賃料収入を確保していきます。

このほか、本投資法人は継続してイオングループの総合力を活用し、地域社会に支持され続ける生活インフラ資産を取得及び運用することで中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指すだけでなく、外部環境の変化に応じて、本投資法人の特徴であるキャッシュフロー創出力を活かした手元資金の有効活用が一層必要であると考えています。

b. 今後の運用方針

（ⅰ） 基本方針

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指し、賃貸収入の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。

（ⅱ） 投資方針と成長戦略

　イオングループは、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設を開発から運営まで一貫して実施できる総合力を有しています。本投資法人の成長戦略においては、この総合力を最大限活用することで、ポートフォリオの中長期的な成長を目指します。

　本投資法人は、イオングループが開発した商業施設等を、スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及びマレーシア不動産投資に関する覚書に基づいてイオングループより取得することを通じて、資産規模の拡大、運用の安定性向上及び資金調達力の向上を達成できると考えています。そして、資金調達力の向上によって、さらなる物件取得による資産規模の拡大へと繋げることができます。他方で、イオングループからみると、本投資法人に商業施設等を売却することによって得た資金を成長投資の実行（新規店舗の開発等）に充てることが可能となります。このような成長投資の実行は、イオングループの収益の増加、企業価値の向上に寄与することとなると考えられ、本投資法人のさらなる成長を支える存在となり得ます。本投資法人は、以上のような本投資法人とイオングループがそれぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構築し、投資主価値の最大化を目指します。

（ⅲ） 財務戦略

　本投資法人は、保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。運用にあたっては、原則として、LTVを50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行います。リファイナンスリスク、金利変動リスクを低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指します。

③　決算後に生じた重要な事実

　　　該当事項はありません。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（投信法に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第２条）、資産を、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産のみを信託する信託の受益権又は投信法施行規則第221条の２第１項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。）をいいます。）に対する投資として運用することを目的とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第27条）。

本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保のため、基本的に運用資産を長期保有します（規約第28条第１項）。また、本投資法人は、主として商業施設等（注１）の用に供され又は供されることが可能な不動産（複数の不動産が一体的に開発又は利用されている場合を含みます。）が本体又は裏付けとなっている資産に投資を行うものとします（規約第28条第２項）（投資対象の詳細は、後記「２　投資方針／（１）投資方針／①　本投資法人の基本理念」をご参照ください。）。

本投資法人が投資を行う地域は、国内及び海外であり（規約第28条第３項）、国内においては特に地域を限定せずに投資を行い、海外での投資に際しては、マレーシアを含むアセアン地域（注２）及び中国を中心に、その他人口が増加傾向にある等中長期的に経済発展が見込める国・地域も中心的な投資対象エリアとします（規約第28条第３項）。商業施設等の投資対象の詳細及び国内と海外の投資比率の詳細等については、後記「２　投資方針／（１）投資方針／⑥　ポートフォリオ構築方針／（イ）投資対象と投資比率」をご参照ください。

本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第41条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2012年12月３日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注３）を制定しています。

（注１）商業施設等とは、商業施設及び物流施設並びにこれらの関連施設をいいます。このうち、商業施設とは、小売業その他の物品販売業、遊興娯楽施設その他の集客施設（駐車場や物流のための設備装置等を含みます。）を備えた施設をいい、物流施設とは、商品その他の物品の流通及び運搬の用に供される倉庫その他の貯蔵施設をいいます。それらの詳細は、後記「２　投資方針／（１）投資方針／②　本投資法人の基本方針」をご参照ください。

（注２）アセアン地域とは、インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。

（注３）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内において、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資口は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）資産運用委託契約

（ロ）資産保管業務委託契約

（ハ）投資口事務代行委託契約

（ニ）一般事務委託契約

（ホ）会計事務等に関する業務委託契約

（ヘ）商標使用許諾契約

（ト）スポンサーサポート契約

（チ）パイプラインサポート契約

（リ）SCマネジメント契約

（ヌ）マレーシア不動産投資に関する覚書

（ル）財務及び発行・支払代理契約／管理委託契約・事務委託契約

（ヲ）物流施設マネジメント契約

（注）イオン株式会社、イオンモール株式会社、イオンリテール株式会社及び株式会社カスミ（ユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングス株式会社の完全子会社）は、特定関係法人に該当します。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（注１）特定関係法人（本資産運用会社の親会社）に該当します。

（注２）詳細については、後記「２　投資方針／（１）投資方針／④　本投資法人の成長戦略／（オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート　～　各種サポート契約の内容」及び後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等／⑤　サポート契約」をご参照ください。

（注３）特定関係法人（本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の３第３項第２号の取引（不動産等信託受益権の取得・譲渡の取引）及び第４号の取引（不動産の貸借の取引）を行い、又は行った法人）に該当します。

（注４）特定関係法人（本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の３第３項第１号の取引（不動産等の取得・譲渡の取引）を行い、又は行った法人）に該当します。

③本投資法人が出資する海外不動産保有法人の仕組図

（注１）JAMBATAN MANSEIBASHI (M) Sdn. Bhd.

（注２）運用資産は、マレーシアの不動産である「イオンモール セレンバン ２」です。

（注３）本海外不動産保有法人に係る出資総額239,110,002マレーシア・リンギット（以下「RM」といいます。以下同じです。）のうち、本投資法人は239,110,002RM（100.0％）を出資しています。

（４）【投資法人の機構】

本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。

①　投資主総会

（ア）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会において決定されます（投信法第89条第１項）。投資主総会の決議は、原則として、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、執行役員、監督役員若しくは会計監査人の選任若しくは解任、資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結若しくは解約、解散、投資口の併合又は執行役員、監督役員若しくは会計監査人の責任の免除に係る議案で、規約第14条第３項に定める手続を経たもの及び規約第14条を変更する規約変更に係る議案を除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。

（イ）本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）。従って、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。

（ウ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（投信法第198条、規約第41条第１項）。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

（エ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人が、これを招集します（規約第９条第１項）。本投資法人の投資主総会は、2017年９月25日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの９月25日及び同日以後遅滞なく招集します。また、本投資法人は、必要があるときは、随時投資主総会を招集します（規約第９条第２項）。

（オ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第１項、規約第９条第３項本文）。但し、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告をすることを要しません（規約第９条第３項但書）。

（カ）規約第34条に定める決算期から３ヶ月以内に開催される投資主総会において権利を行使することができる投資主は、当該決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします。また、本投資法人は、必要あるときは、役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、投資主総会においてその権利を行使することのできる投資主とすることができます（規約第15条第１項）。

（キ）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。

②　執行役員、監督役員及び役員会

（ア）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。

（イ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とします（投信法第95条第２号、規約第16条）。

（ウ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。

（エ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令で定める限度において、その期間を延長し又は短縮することを妨げられません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。

（オ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします（規約第17条第３項本文）。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第２項、会社法第329条第２項、投信法施行規則第163条第３項但書、規約第17条第３項但書）。

（カ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第21条第１項）。

（キ）役員会は、法令に別段の定めがある場合のほか、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（投信法第113条第１項、規約第20条第１項）。

（ク）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第２項、第３項、規約第20条第２項）。

（ケ）役員会の招集通知は、役員会の日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、規約第20条第３項、４項）。

（コ）役員会の議長は、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれに当たるものとし、当該執行役員に欠席又は事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、他の執行役員がこれに当たります（規約第20条第５項本文）。但し、全執行役員に欠席又は事故がある場合は、役員会の議長は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、監督役員のうち１人がこれに当たります（規約第20条第５項但書）。

③　会計監査人

（ア）会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第23条）。

（イ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条、規約第24条）。

（ウ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

④　資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

（ア）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法及び投信法施行規則により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。

（イ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制は、主として以下のとおりです。

a．取締役会

本資産運用会社の経営戦略を含む経営の基本的重要事項についての意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として３ヶ月に１回以上開催され、本投資法人の経営の意思決定機関として法定事項を決議するとともに、経営の基本方針並びに経営業務執行上の重要な事項を決定あるいは承認し、取締役の職務の遂行を監督します。

b．コンプライアンス・オフィサー、コンプライアンス部、投資運用部、資産管理部、財務企画部、経営管理部、経理部

本資産運用会社は、コンプライアンス・オフィサー、コンプライアンス部、投資運用部、資産管理部、財務企画部、経営管理部、経理部を設置しています。コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス等に関する業務の統括を行います。コンプライアンス部は、コンプライアンス等に関する業務を行います。投資運用部は、資産の取得及び売却等の業務を行います。資産管理部は、資産の管理等の業務を行います。財務企画部は、財務グループとIR・企画グループからなり、財務グループにおいて、財務方針及び資金計画の策定及び見直し並びに資金調達等の業務を行い、IR・企画グループにおいて、運用基本方針、ポートフォリオ構築方針等の策定及び見直し並びにインベスター・リレーションズ及び広報等の業務を行います。経営管理部は、経営管理グループとシステムグループからなり、経営管理グループにおいて、各種庶務業務及び経営管理等の業務を行い、システムグループにおいて、情報システムの管理及び開発管理等の業務を行います。経理部は、経理、決算及び税務等の業務を行います。

c．投資委員会及びコンプライアンス委員会

本資産運用会社は、運用資産の取得、売却等に係る投資判断に際し、投資委員会を開催しその決議を得ます。また、本資産運用会社は、投資判断にあたっての手続の法令及び社内規程の遵守のチェックを行うため、コンプライアンス委員会を開催しその決議を得ることとしています。

⑤　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、その役員会規程において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、必要に応じ本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士２名（うち、１名は公認会計士としての実務経験を有します。）が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

⑥　内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

⑦　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。

その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

⑧　投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

（ア）本投資法人について

本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されており、役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。

（イ）資産運用会社について

本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するため社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

（５）【投資法人の出資総額】

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた純額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額は考慮していません。

（注２）本投資法人は、本書の日付現在において、自己投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口）は、保有しておらず、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も該当ありません。

本書の日付までの最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた差額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額は考慮していません。

（注２）１口当たり発行価格135,456円（発行価額131,079円）にて、新規物件の取得の資金調達を目的として、公募により新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり発行価額131,079円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注４）2024年９月13日開催の本投資法人役員会において、第23期（2024年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり73円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2024年10月21日よりその支払を開始しました。

（注５）2024年９月17日から2024年12月30日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（21,383口）については、2025年１月７日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2025年１月21日に消却しました。

（注６）2025年３月17日開催の本投資法人役員会において、第24期（2025年１月期）に係る金銭の分配として、１口当たり54円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2025年４月18日よりその支払を開始しました。

（注７）2026年３月17日開催の本投資法人役員会において、第26期（2026年１月期）に係る金銭の分配として、１口当たり119円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2026年４月20日よりその支払を開始しました。

（注８）2026年９月14日開催の本投資法人役員会において、第27期（2026年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり432円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2026年10月20日よりその支払を開始しました。

（６）【主要な投資主の状況】

2026年７月31日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数点第３位を切り捨てて記載しています。

(参考)　所有者別の状況

（注）割合は小数点第２位を四捨五入して記載しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　本投資法人の基本理念

　本投資法人は、主として商業施設等（注）の用に供され又は供されることが可能な不動産（複数の不動産が一体的に開発又は利用されている場合を含みます。）が本体又は裏付けとなっている資産に投資を行うことを目的とする投資法人です。

（注）商業施設等の定義については、前記「１　投資法人の概況／（２）投資法人の目的及び基本的性格／①　投資法人の目的及び基本的性格」をご参照ください。

　本投資法人において、商業施設等は、地域社会の豊かな暮らしに欠かせない存在、すなわち、「小売から暮らしを支える『地域社会の生活インフラ資産』」であるとの認識のもと、このような商業施設等を本投資法人の主な投資対象と位置付けています。本投資法人は、商業施設等への投資を通じて人々の豊かな生活の実現及び地域社会への貢献を理念としながら、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。

　本投資法人のスポンサーは、本資産運用会社の親会社であるイオン株式会社（以下「イオン（株）」又は「スポンサー」ということがあります。）です。イオン（株）は、自らを持株会社とするイオングループ（注）という企業グループを形成しています。

　イオングループは、平和で豊かな暮らしの実現を目指し、地域の生活に欠かせない生活インフラとしての小売業を通じて、地域の人々の暮らしと共に成長してきました。本投資法人は、かかるイオングループの成長を取り込むことにより本投資法人の着実な成長につなげること、すなわち、イオングループが運営する商業施設等を中心に投資を行うことを基本理念としています。

（注）本書において、イオングループとは、純粋持株会社であるイオン（株）並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社にて構成されるグループをいいます。

②　本投資法人の基本方針

（ア）イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ

　本投資法人は、前記「①　本投資法人の基本理念」に記載のとおり、主として、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等に投資します。なかでも、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローの創出が見込まれる、イオングループが運営する大規模商業施設を中心としたポートフォリオを構築します。

　本書において、「大規模商業施設」とは、下表におけるSRSC（スーパーリージョナル型ショッピングセンター）、RSC（リージョナル型ショッピングセンター）及びCSC（コミュニティ型ショッピングセンター）という３つの区分のいずれかに該当する商業施設を意味するものとします。

　これら大規模商業施設を含む商業施設等への投資比率等については、後記「⑥　ポートフォリオ構築方針／（イ）投資対象と投資比率」をご参照ください。

（注１）本書において、「ショッピングモール」とは、専門店を主要通路沿いに計画的に配置し、モール（遊歩道・商店街）を形成することで、回遊性を高めた一体的な商業集積店舗網をいいます。また、後記「③　イオングループの競争力／（ア）イオングループの概要」記載のモール型RSCといったショッピングモールを備えた商業施設を「モール型」商業施設と称することがあります。

（注２）本書において、「ショッピングセンター」とは、一般に、ディベロッパーのもとに計画、開発、所有され、１つの組織体として、運営されている小売業、飲食業、サービス業等の集団的商業施設を意味するものをいいます。多くの場合、各ショッピングセンターの商圏の特性に適合した立地や規模、テナント構成を有し、店舗タイプや商業施設の規模に適合する駐車場が併設されています。なお、本書において、「ショッピングセンター」を「SC」、「スーパーマーケット」を「SM」と、それぞれ表記することがあります。

（注３）本書において、「GMS」とは、General Merchandise Storeの略称であり、食料品や日用品のみならず、衣料品や家電、家具等、日常生活で使う様々な商品を総合的に揃えている総合スーパーをいいます。

＜大規模商業施設の特徴＞

【画像・図表はPDF原本参照】

　一般に、大規模商業施設は、広い駐車場を備え、GMSや大型専門店等の核テナントと多くの専門店テナントにより形成されている商業集合体をいいます。核テナントと専門店テナントという商業の集積により品揃え・店揃えに幅を持たせ、さまざまな年代・客層のニーズに応えるとともに、モールと呼ばれるショッピングのための遊歩道を設け、商業施設内の回遊性を高めて比較購買を可能にすることで、商業施設全体の集客力の向上を図っています。

　最近では、「モノ消費からコト消費へ」と言われるように、核テナントとして映画館等のアミューズメント施設を導入したり、カルチャー教室やフィットネスクラブ等のコミュニティ施設を商業施設内に設けたりと、商業施設は、単にモノを買う場所から、レジャーやコミュニティの拠点として滞在して時間を楽しむという時間消費型の施設へと変化してきています。大規模商業施設は、売場面積の広さゆえに区画運営に柔軟性を保てることから、消費者のライフスタイル・ニーズ等の変化に柔軟に対応できると考えています。このような大規模商業施設の特性を引き出す形で商業施設の大型化を図ることで、商業施設に付加価値をもたらし、競争力を向上させるものと考えています。

（イ）イオングループの総合力を活用した高い成長力

　本投資法人及び本資産運用会社は、イオングループの総合力を活用するため、イオングループ各社（後記「④　本投資法人の成長戦略／（イ）外部成長戦略」にて定義されます。以下同じです。）との間で「スポンサーサポート契約」、「パイプラインサポート契約」、「SCマネジメント契約」、「物流施設マネジメント契約」及び「マレーシア不動産投資に関する覚書」を締結しています。本投資法人及び本資産運用会社は、これらの各種契約を通じ、イオングループにおける商業施設の開発・運営・取得などのノウハウとネットワークを最大限活用します。また、本投資法人は、イオン（株）との間で「商標使用許諾契約」を締結することを通じて、イオングループのブランド力を活用します。

　これら「スポンサーサポート契約」、「パイプラインサポート契約」、「SCマネジメント契約」、「物流施設マネジメント契約」、「マレーシア不動産投資に関する覚書」及び「商標使用許諾契約」の概要につきましては、後記「④　本投資法人の成長戦略／（オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート　～　各種サポート契約の内容」をご参照ください。

（ウ）戦略的なキャッシュ・マネジメントと安定した財務基盤

　本投資法人は、中長期的に安定したキャッシュ・フローを確保しつつ、運用資産が着実に成長を遂げられるよう、安定した財務基盤を構築することを基本方針とします。具体的には、財務健全性確保のため、本投資法人は、原則として、その保有する資産総額に対する有利子負債総額（短期借入金、長期借入金、投資法人債及びその他有利子負債の合計をいいます。以下同じです。）に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額の割合（以下「LTV（敷金込み）」といいます。）を50％前後の水準で運用するとともに（注）、メガバンクを中心とした金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くことを基本方針としています。

　なお、本投資法人は本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）より、長期発行体格付（AA（ダブルエー））を取得しています。

　また、本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保金を含む手元資金を、物件の新規取得、運用物件の増床、改装、改築等の機能的改善を伴う活性化投資、借入金の返済等に戦略的に活用するといった、その時々において最も有効的かつ戦略的なキャッシュ・マネジメントを行います。

（注）LTVの上限は60％として運用を行います。但し、運用資産の取得等により、短期的にそれらの数値を超えることがあります。

（エ）投資主価値を最大化するための体制（ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係）

　本投資法人は、イオングループの総合力の活用により投資主価値を最大化することを目指し、本投資法人の投資主価値の最大化がイオングループにとっても利益となる、投資主とイオングループとのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係（注）を構築します。

　また、スポンサーサポート契約において、イオン（株）は、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うこと、及び同社の保有する投資口についてその保有を継続し一定の比率（19.9％）を保つように努めること等を規定しています。また、本投資法人の投資主価値の最大化がイオングループにおいても利益となる関係の構築に向けて、本投資法人は、その資産の運用に関し本資産運用会社に支払う報酬につき、本投資法人の運用成績に連動する運用報酬体系を採用しています。

　なお、「ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係」の構築と同時に、利害関係者取引に対応するための透明性の高いガバナンスを実現するため、本投資法人は、種々の施策を講じています。その詳細につきましては、後記「④　本投資法人の成長戦略」及び「⑤　適切なガバナンス体制の構築　～　投資主とスポンサーとの利益共有・利益相反防止策」をご参照ください。

（注）ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係とは、本書においては、イオングループの総合力の活用が、本投資法人の投資主価値の最大化につながり、同時に、投資主価値の最大化がイオングループの企業価値の向上につながる、といった関係をいいます。

③　イオングループの競争力

　本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社のスポンサーであるイオン（株）を中心とするイオングループは、小売業から豊かな暮らしの実現を目指し、「地域社会の生活インフラ資産」の提供を通じて地域の人々の日々の暮らしと共に成長してきた企業グループです。

＜イオングループの競争力＞

イオングループの概要は以下のとおりです。

（ア）イオングループの概要

　イオングループは、初代岡田惣左衛門が1758年（宝暦８年）に四日市において太物・小間物商を開業、1926年（大正15年）に六代目惣右衛門が株式会社岡田屋として改組し、今に至っています。イオングループは、これまで「お客さまを原点に平和を追求し、人間を尊重し、地域社会に貢献する」という企業理念のもと、小売業を発展させてきました。現在は、GMS（総合スーパー）事業を核とした小売事業を中心として、総合金融、ディベロッパー、サービス等の各事業を複合的に展開しています。これらの高い競争力を有する事業の有機的な結集により相乗効果（シナジー）が創出され、さらなる成長が期待できると考えます。また、商業施設の開発・運営においては、モール型RSC（リージョナル型ショッピングセンター）（注）をはじめ食品スーパー等、多様な商業施設の競争力の維持・向上に関する様々なノウハウを蓄積しています。

　イオングループは、日本を含むアジアをひとつのマーケットととらえ、複数の東南アジア諸国にて事業を展開しています。成長著しいアジア地域において、GMSを核としたショッピングセンターの出店を加速し、これをプラットフォームにクレジットカード事業、サービス事業、専門店事業等の各事業が連携したマルチフォーマットでの展開を推進しています。

（注）モール型RSC（リージョナル型ショッピングセンター）とは、建物の階数が２～４階の低層で、両側に２つ以上の核店舗（GMSや百貨店、大型専門店等）を配し、この核店舗を専門店モールで結んでいる建物形態を持つRSCのことをいいます。

（イ）イオングループの商業施設に対する考え方

a．「立地創造力」と「まちづくり」

　イオングループは、「小売業は地域に根ざし、地域とともに成長していく地域産業である」との信念のもと、大規模商業施設の開発・建設・運営を「立地創造力」を活用した「まちづくり」として捉えています。

　「立地創造力」とは、商圏における大規模商業施設を運営していくため、立地の分析に留まらず、商圏の特性や顧客ニーズを勘案し、その立地に適した業態、テナントミックス及びゾーニング等を検討し、周辺地域及び専門店企業との対話を通じて、大規模商業施設を開発し、商業施設の立地としてのさらなる魅力を創りあげる力のことをいいます。また、「まちづくり」とは、地方自治体、地域住民との連携を図り、行政窓口、銀行、クリニック等の公共的な機能を取り込むことに加え、自然環境を含めた地域の環境面に配慮することで、商業施設が地域社会と共に発展することを目指すことをいいます。

b．「小売と商業施設は密接不可分」

　イオングループは、集客力の高い小売は商業施設の競争力を高め、競争力の高い商業施設は小売の集客力を高めるという相互補完の関係にあり、「小売と商業施設は密接不可分」であると考えています。

c．「お客さま第一」の姿勢

　イオングループは、「すべてはお客さまのために考え、行動する」という「お客さま第一」という基本理念を持っています。「すべてはお客さまのために」の視点で行動し、前例や慣習にとらわれることなく「お客さまの日々の暮らし」に貢献することを永遠の使命としています。

　イオングループの商業施設の開発においても、地域のお客さまへの貢献を第一として、時代の変化に応じて、郊外のモール型RSC（リージョナル型ショッピングセンター）と呼ばれる大規模商業施設から、都心の利便性の高いミニスーパーまで、新しいタイプの商業施設を開発・運営し、「お客さまの日々の暮らし」に「楽しさ」「利便性」「安心」「信頼」を提供することを目指しています。

d．環境・地域共生に配慮したモールづくり

　イオングループにおいて、「環境と共生するモールづくり」「地域と共生するモールづくり」は、その社会的責務であると同時に、地域におけるショッピングモールの持続的成長につながるものと認識しています。ソーラーパネルによる太陽光発電やLED照明の導入といった省エネルギー活動を通じてCO_２の排出量の削減を進めるとともに、地域植生にあった苗木を植樹するといった地域の生態系を守るための取り組みも進めています。

（ウ）イオングループの競争戦略～イオングループの大規模商業施設における開発力、運営力～

　イオングループは、前記の「小売と商業施設は密接不可分」という考え方のもと、小売業と商業ディベロッパー業を融合したビジネスモデルを構築しており、このビジネスモデルにイオングループの競争優位性があります。

　多くの商業ディベロッパーにとって、核テナントの誘致が大規模商業施設の開発における重要な要素となっていますが、イオングループは小売業と商業ディベロッパー業という二つの事業を合わせ持っているため、GMS（総合スーパー）等を核テナントとするモール型RSC（リージョナル型ショッピングセンター）をはじめとする大規模商業施設を一体的に開発、運営することができます。

a．小売業としてのイオングループの競争力

（ⅰ）強い集客力を持つ核テナント（GMSないし総合スーパー）

　イオングループでは、大規模商業施設の集客力は、核テナントと呼ばれる大型テナントの集客力と専門店の集積度合の相乗効果により決まると考えています。小売業としてのイオングループのGMS（総合スーパー）は、戦略的な物流機能によりコストを低減しながら、豊富な商品構成により、核テナントとしての高い競争力を確保しています。なお、小売業としてのイオングループの中核会社は「イオンリテール株式会社」（以下「イオンリテール（株）」ということがあります。）です。

　イオングループは、核テナントとなりうるGMSを国内外で多数店舗展開しており、イオングループが展開するGMSは、衣・食・住の幅広い品揃えとトップバリュ（注）をはじめとした競争力のある商品により、日常生活のお客さまのニーズに対応でき、近隣商圏において強い集客力を持つ商業施設です。また、幅広い品揃えを持つGMSが核テナントとしてあることで、ショッピングモールの専門店との比較購買による買い物の楽しさを高め、専門店の商品ラインナップを補完し、商業施設としての魅力をより高めています。

（注）トップバリュは、イオングループの登録商標であり、イオングループにおけるプライベートブランド（独自の商標）です。

（ⅱ）戦略的な物流機能

　イオングループは、独自の物流機能を全国規模で保有しています。小売業のバリューチェーンにおいて、トップバリュをはじめとする開発商品の調達から各店舗への配送までの効率的なサプライチェーン・マネジメントのノウハウが、イオングループの小売事業の競争力向上のための重要な要素となっており、小売業の競争力を確保しながら核テナントの魅力を高め、結果的に商業施設の価値を高めることに繋がっています。イオングループが有する物流機能は、イオングループにとって貴重な事業基盤となっています。

b．商業ディベロッパーとしてのイオングループの競争力（開発力）

（ⅰ）日本有数の商業ディベロッパーとしてのイオングループの開発力

　イオングループは、小売業及び商業ディベロッパー業を融合したビジネスモデルを採用しています。小売業及び商業ディベロッパー業を通じて培った経験とノウハウを基礎として、様々な立地においても、最適かつ多様な形態の商業施設開発を可能とする開発力を有しています。なお、商業ディベロッパーとしてのイオングループの中核会社は「イオンモール（株）」です。

　イオングループは、現在、GMS（総合スーパー）等を核テナントとしてこれにショッピングモールを配したモール型RSC（リージョナル型ショッピングセンター）が、最も競争力のある商業施設として、大規模商業施設の主流となっていると考えています。

（ⅱ）大規模商業施設の希少性とイオングループのシェア

　2007年に、まちづくり三法が改正され、郊外での大規模商業施設の開発規制が強化されたため、2008年以降、大規模商業施設の開発件数は大幅に減少しており、イオングループの大規模商業施設の希少性がより一層高まっています。

　また、法改正以降も、イオングループの大型商業施設に関する開発実績・ノウハウが地方行政機関、住民に高く評価されており、規制強化により大規模商業施設の開発が難しいエリアにおいても、まちづくりという観点から、イオングループと地域社会が協働することで、多くの大規模商業施設を開発しています。

ｃ．商業ディベロッパーとしてのイオングループの競争力（運営力）

　大規模商業施設の競争力維持・向上のために、商圏を分析しながら最適なテナントミックスや業態開発を施すことが重要です。そして、最適なテナントミックスの構築には、競争力のある専門店の誘致を含むテナントのリーシング力が不可欠です。

　イオングループは、郊外も含めたすべての大規模商業施設の開発・運営において、専門店テナントとのネットワークを通じて自らリーシングを行っています。

（ⅰ）イオングループのテナントリーシングの考え方

　イオングループは、専門店の誘致に際し、①ナショナルチェーン店、②地元専門店／地域初出店、③イオングループテナントの３つをバランスよく配置することで、新鮮さと利便性を兼ね備えた店舗空間を創造することを目指しています。商業施設内を歩くこと自体に楽しみがあり、何度でも足を運びたくなるような魅力的で居心地のよい商業施設を追求し、顧客一人ひとりの顧客満足度を重視しながらリーシングを行っています。

（注）本書において、「ナショナルチェーン」とは、全国規模で複数の店舗を展開しているチェーンストアをいい、「チェーンストア」とは、同一資本のもとにブランド、経営方針、サービスの内容、外観などに統一性を持たせ、多数の店舗の運営や管理を行う経営形態をいいます。

（ⅱ）大規模商業施設の競争力を高める日本有数のテナントリーシング力

　イオングループは、商業施設に入居するテナントを会員とする「イオン同友店会」というテナント組織を有しています。自らも小売事業を運営し、小売について高いノウハウを持つイオングループは、「イオン同友店会」の会員に対し、「店舗運営」「販売戦略」「売場作り」「人材育成」等の多面的な「テナントサポート（テナント営業支援）」を行っています。このような、「イオン同友店会」と充実した「テナントサポート」によって、多種多様なテナントと高い信頼関係を築き、強いリーシング力を実現しています。

＜「イオン同友店会」に属するテナント例＞（注）

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）イオン同友店会に加盟する会社の一部店舗を示したものであり、社名変更等が本書の日付現在までに生じている場合であっても、記載の名称は2013年11月時点のままとしています。

（ⅲ）機動的なリーシングを可能にするイオングループが運営する多様なテナント

　イオングループは、メガスポーツ、イオンシネマ、イオン銀行、イオン保険サービス、イオンリカー、イオンバイク、イオンペット、未来屋書店、モーリーファンタジー、イッカ、アスビー、マジックミシン等の名称で、店舗を運営する多様なテナント企業をグループ内に有しています。

　このような、大規模商業施設への出店が可能なテナント企業がグループ内に多数存在することで、イオングループの商業施設では、機動的なリーシング及びより一体的なショッピングセンター運営が可能となります。その結果、商業施設全体として総合的な視点から競争力を高めていくことができます。

（ⅳ）大規模商業施設における活性化投資（改装・増床）による競争力の維持・向上

　大規模商業施設の競争力を維持・向上していくためには、施設の経年劣化や、顧客ニーズ、商圏人口、競争環境等の変化によってもたらされる商業施設としての魅力の低下（陳腐化）にどのように対応するかが非常に重要です。イオングループは、中長期的な視点から継続的・機動的な活性化投資を行い、SCのコンセプトを再構築しつつ、新しい魅力あるテナントの誘致、既存テナントの入替等の対策を実施しています。イオングループは、大規模商業施設の競争力の維持・向上を実現する活性化投資について豊富な実績があり、日本有数のノウハウを有しています。

　また、イオングループは、大規模商業施設の開発に際し、可能な限り、後々の環境変化に対応するための増床余地を確保しています。営業状況が好調で更なる規模拡大を狙う場合や、強力な競合店舗の出現により競争力の強化が求められる場合等には、柔軟に増床余地を活用することで、商業施設としての競争力の維持・向上と、更なる成長を可能としています。

④　本投資法人の成長戦略

（ア）本投資法人とイオングループのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく成長戦略

　イオングループは、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設を開発から運営まで一貫して実施できる総合力を有しています。本投資法人は、このイオングループの総合力を最大限活用することで、大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオを構築するとともにポートフォリオの中長期的な成長を目指します。新規上場以来、本投資法人は、国内大規模商業施設を中心に取得を進めてきましたが、国内大規模商業施設以外の資産についても、今後積極的に取得を進めていきたいと考えています。

　また、2014年９月の投信法施行規則改正により、海外の不動産に投資するに際して多様なスキーム選択が可能となったことを受け、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数又は過半数を取得する場合があることを明確にするため、2015年10月14日開催の本投資法人投資主総会において規約変更を実施しました。第８期中の2016年９月に、J-REITではじめて海外不動産保有法人を通じた海外不動産への投資を実施しましたが、このような国内大規模商業施設以外の資産（すなわち、物流施設や海外不動産（海外不動産保有法人を通じて保有する海外不動産を含みます。以下同じです。））についても、イオングループの戦略上重要なアセットであること等を踏まえ、今後も物件を厳選しながら取得を検討・実施していきます。

　本投資法人は、「スポンサーサポート契約」、「パイプラインサポート契約」及び「マレーシア不動産投資に関する覚書」に基づくイオングループが開発した商業施設等の取得を通じて、資産規模の拡大、運用の安定性向上及び資金調達力の向上を達成できると考えています。そして、資金調達力の向上によって、さらなる物件取得による資産規模の拡大へと繋げることができます。他方で、イオングループは、本投資法人に商業施設等を売却することによって得た資金を成長投資の実行（新規店舗の開発や既存店舗の改装等）に充てることが可能となります。このような成長投資の実行は、イオングループの収益の増加、企業価値の向上に寄与することとなると考えられ、本投資法人のさらなる成長を支える存在となり得ます。

　本投資法人は、上記のような本投資法人とイオングループがそれぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構築し、投資主価値の最大化を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）外部成長戦略

a．イオングループによるサポート

　本投資法人は、イオングループの総合力を、前記「（ア）本投資法人とイオングループのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく成長戦略」記載の成長戦略に沿って最大限活用することにより、本投資法人の投資主価値の最大化を目指します。

　このようなイオングループによるサポートを実現するため、本投資法人及び本資産運用会社は、イオン（株）、イオンリテール（株）及びイオンモール（株）との間で、スポンサーサポート契約又はパイプラインサポート契約及びSCマネジメント契約を締結し、イオンマレーシア社及びイオンビッグマレーシア社との間で、マレーシア不動産投資に関する覚書を締結しています。また、このほか、本投資法人及び本資産運用会社は、イオン北海道株式会社、イオン九州株式会社、イオン琉球株式会社、イオンタウン株式会社、株式会社ダイエー、イオン東北株式会社及びユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングス株式会社（以下、それぞれ、イオン北海道（株）、イオン九州（株）、イオン琉球（株）、イオンタウン（株）、（株）ダイエー、イオン東北（株）及びユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングス（株）ということがあります。）との間で、パイプラインサポート契約及びSCマネジメント契約を、イオングローバルSCM株式会社及びイオンフードサプライ株式会社（以下、それぞれ、イオングローバルSCM（株）、イオンフードサプライ(株)ということがあります。）との間で、パイプラインサポート契約及び物流施設マネジメント契約を締結しています。これに加えて、本投資法人及び本資産運用会社は、イオン（株）との間で、それぞれ商標使用許諾契約を締結し、本投資法人及び本資産運用会社がそれらの事業を推進するに当たり、イオン（株）の保有する商標を無償で使用することの許諾を受けています。それらイオングループ各社（上記各社を「イオングループ各社」又は「イオングループ企業」ということがあります。）との間で締結した契約の詳細については、後記「（オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート　～　各種サポート契約の内容」をご参照ください。

b．独自の外部成長戦略

　本資産運用会社は、その役職員がこれまでイオングループにおいて、商業施設の開発・運営や取得に関与することで構築した独自の不動産ノウハウとネットワークを活用し、今後とも物件情報の収集を行い、商業施設をはじめとする優良資産を外部から取得する機会の確保を目指します。また、イオングループ以外の運営者による物件についても、本資産運用会社は主体的に取得を検討し、さらに、実際の取得の際には、イオングループによる運営に切り替えて物件競争力と資産の価値の向上を図ることも併せて検討します。

c．国内資産及び海外資産の取得を行い、更なる安定成長へ

　本投資法人は、2026年７月31日現在、日本国内に所在の51物件及びマレーシアに所在の２物件を取得しています。また、マレーシア所在の２物件のうち１物件は、J-REITではじめて海外不動産保有法人を活用した取得です。本投資法人によるこれら資産の取得は、上記「a．イオングループによるサポート」のイオングループによるサポートと、上記「b．独自の外部成長戦略」の独自の不動産ノウハウとネットワークの活用によるものです。

　本資産運用会社の独自の物件取得ネットワークのより一層の拡大と、新たな物件取得機会の創出を通じて、本投資法人は、ポートフォリオの中長期的な安定成長を目指します。

（ウ）内部成長戦略

a．中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出　～　イオングループへのリース方針

　本投資法人は、イオングループが運営する商業施設等の取得にあたり、イオングループ各社を借主（マスターレッシー）として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結することを基本方針とします。かかるマスターリース契約の締結により、キャッシュ・フローの中長期的な安定化、テナント退去リスクや賃料下落リスクの極小化を図ります。かかるマスターリース契約は以下の基本条件を原則とし、これらに準ずる範囲内で締結するものとします。

＜リースストラクチャーのイメージ＞

【画像・図表はPDF原本参照】

　　　　　　　（注）後記（オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート　～　各種サポート契約の内容　＜サポート

　　　　　　　　　　契約等の一覧＞をご参考ください。

（注１）駐車場部分及び第三者所有建物の敷地部分等についての普通土地賃貸借契約を含みます。

（注２）マレーシアに所在する物件については賃貸借期間10年を基本としています。マスターレッシー以外の第三者（例：ガソリンスタンド等）の所有建物の敷地部分については、20年より長い期間としている場合があります。

（注３）賃料は、市場賃料の水準及び当該物件の競争力の持続可能性の観点から公正・妥当であることを前提とし、実際の店舗の売上高及び営業利益、今後の売上高及び営業利益予想額をはじめ、今後の改装・増床計画並びに修繕計画等についても総合的に勘案しながら賃借人との協議の上で決定します。なお、賃料水準の妥当性については、第三者専門機関によるマーケットレポート及び鑑定評価書において検証します。

b．オペレーターとしてのイオングループの積極的な関与

　本投資法人が投資対象とする商業施設は、商業施設の運営が資産価値に及ぼす影響が大きい性質の資産であると考えております。そのため、豊富な実績及びノウハウを有するイオングループとSCマネジメント契約を締結することにより、本投資法人が所有する商業施設の保有・管理において、イオングループの情報・ノウハウ等を積極的に活用することが可能な体制を構築致します。

c．施設価値を最大化するメインテナンス戦略

　本投資法人は、中長期的な施設価値の維持・向上に向けて、積極的に施設のメインテナンスを行います。

　中長期的な施設価値の維持・向上については、本投資法人の視点のみならず、マスターレッシー（注）のキャッシュ・フローの最大化が重要であると考えており、テナントの売上及び収益の最大化を実現できるよう、マスターレッシーと緊密にコミュニケーションを図りながら、資本的支出及び修繕計画を立てます。

　本投資法人は、当該メインテナンス戦略においても、前記のSCマネジメント契約を活用することにより、商業施設を適切に運営することができると考えています。

（注）本投資法人の資産となる商業施設等のマスターリース契約におけるマスターレッシーを以下「マスターレッシー」又は単に「テナント」といいます。これに対し、マスターレッシーから商業施設の一部の店舗を転借するテナントを以下「エンドテナント」といいます。

d．運用資産の安定収益確保のためのイオングループに対するエンドテナント出店の検討要請

　本投資法人の運用資産の安定収益確保のため、本投資法人が保有し又は取得を検討する商業施設等について、本資産運用会社がイオンモール（株）、イオンリテール（株）、イオン北海道（株）、イオン九州（株）、イオン琉球（株）、イオンタウン（株）、（株）ダイエー、イオン東北（株）又はユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングス（株）に賃借人（マスターレッシー又はエンドテナント）としての出店の検討又はリーシングのサポートの提供を依頼した場合、これらの法人は、当該物件への賃借人としての出店又はリーシングのサポートの提供につき真摯に検討を行うこと、また、それらの一定のグループ会社に対しても検討させる旨、パイプラインサポート契約において合意しています。その詳細は、後記「（オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート　～　各種サポート契約の内容」をご参照ください。

（エ）戦略的なキャッシュ・マネジメント

　本投資法人がポートフォリオの中心とする大規模商業施設は、郊外立地が多いゆえに不動産価格に占める建物価格の割合が高く、加えて、オフィスビルや住居に比べ会計上の償却年数が短いことから、減価償却費の不動産価格に対する割合が大きくなる傾向があります。本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保金を含む手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分していきます。そして、このような配分の実施により、資金効率を高め、キャッシュ・フローの安定化を図ります。具体的には、以下のような配分が考えられます。これら直接的、間接的な施策を通じて、中長期的な投資主価値の向上を図ります。

(ⅰ)新規物件取得資金への充当

(ⅱ)活性化投資による物件の収益力・競争力向上

前記「（ウ）内部成長戦略」のとおり、賃料は原則固定となっていますが、活性化投資により店舗価値の増加が見込まれる場合、賃料増額改定の協議を行います。

(ⅲ)有利子負債返済による負債コストの削減

(ⅳ)利益超過分配の実施

(ⅴ)自己投資口の取得等を通じた資本の効率化

　なお、上記(ⅳ)に関して、本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を考慮の上、営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行っていく方針とします。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、利益を超える金銭の分配の実施を不適切と判断した場合、利益を超える金銭の分配は行わないものとします。

　かかる利益を超える金銭の分配については、本投資法人の規約のほか、後記「（３）分配方針／②　利益を超えた金銭の分配」に記載の方針に従うものとします。

【画像・図表はPDF原本参照】

（オ）イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート　～　各種サポート契約の内容

　本投資法人及び本資産運用会社は、以下の各種サポート契約等をイオングループ各社との間で締結することにより、本投資法人に対するイオングループの総力を挙げたサポート体制を構築しています。これらサポート契約等を通じ、商業施設の開発・運営においてイオングループが培ってきたノウハウ・総合力を最大限活用し、中長期的なポートフォリオ成長を目指していきます。これらサポート契約の詳細は、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等／⑤　サポート契約」をご参照ください。

＜スポンサーグループのサポート体制＞

【画像・図表はPDF原本参照】

＜サポート契約等の一覧＞

（注１）イオン（株）、イオンモール（株）及びイオンリテール（株）との間で締結している各サポート契約等の有効期間は2013年10月17日から３年間とされています。期間満了日の３ヶ月前までに書面による別段の通知がない限り、さらに３年間同一の条件にて自動更新され、以後も同様です。また、イオン北海道（株）、イオン九州（株）、イオン琉球（株）及びイオンタウン（株）との間で締結している各サポート契約等の有効期間は2014年６月19日から３年間、イオングローバルSCM（株）との間で締結しているサポート契約等の有効期間は2015年12月１日より３年間、（株）ダイエーとの間で締結しているサポート契約等の有効期間は2016年７月28日より３年間、イオン東北（株）との間で締結しているサポート契約等の有効期間は2021年９月１日より３年間、イオンフードサプライ（株）との間で締結しているサポート契約等の有効期間は2022年８月４日より３年間、ユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングス(株)との間で締結しているサポート契約等の有効期間は2023年７月31日より３年間とされています。期間満了日の３ヶ月前までに書面による別段の通知がない限り、さらに３年間同一の条件にて自動更新され、以後も同様です。

（注２）かかる覚書には有効期間の定めはなく、また同覚書は法的拘束力を持たないものとされています。

（注３）有効期間は2013年８月７日から2014年７月31日までとされていますが、更新されています。期間満了日の１ヶ月前までに書面による別段の通知がない限り、さらに１年間同一の条件にて自動更新され、以後も同様です。

　以下は、上表記載の各種のサポート契約の概要です。なお、以下は概要のみの記載であり、それらの詳細については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（５）利害関係人等との取引状況等／⑤　サポート契約」をご参照ください。

a．スポンサーサポート契約

（ⅰ）保有物件の情報提供

　イオン（株）は、一定の例外を除き、イオン（株）自ら（注）又はイオングループが保有、開発、賃借する不動産等につき、可能な限り最大限の情報提供を行います。

（注）本書の日付現在、イオン(株)は純粋持株会社であり、本投資法人の投資対象となりうるイオン(株)自らが保有、開発、賃借する不動産等はありません。

（ⅱ）イオングループ運営の商業施設等に係る優先交渉権の付与

（a）ファーストルック優先交渉権

　イオン（株）は、一定の例外を除き、イオン（株）自ら又はイオングループが不動産等の売却を予定する場合、当該不動産等に関する情報を第三者に先立ち本資産運用会社及び本投資法人に提供し、当該不動産等に関する優先交渉権を本資産運用会社に付与します。

（b）ラストルック優先交渉権

　上記（a）の後、当該不動産等を取得しなかった場合でも、第三者が提示する条件が本投資法人と同等以下である場合には、本投資法人は、同等以上の条件を提示することにより、当該第三者に優先して当該不動産等を購入することができます。

（ⅲ）第三者保有物件の売却情報の提供

　イオン（株）は、第三者から不動産等の売却情報を取得し、イオングループが当該不動産等を取得しない場合、関係者の承諾を条件として、裁量により、本投資法人及び本資産運用会社に対し当該売却情報を提供します。

（ⅳ）本投資法人の保有資産に係るテナント出店等の検討

　本投資法人が保有又は取得を検討する不動産等につき、本資産運用会社が申し入れを行った場合、イオン（株）は、自己又はイオングループによる当該物件への賃借人としての出店又はリーシングのサポートの提供につき検討します。

（ⅴ）ウェアハウジング機能の提供

　本資産運用会社は、本投資法人が不動産等を直ちに取得できない場合に、本投資法人への将来の譲渡を前提として、イオン（株）による一時的な保有を依頼することができます。

（ⅵ）スポンサーによる投資戦略・物件取得に関するアドバイザリー

　イオン（株）は、本資産運用会社の要請があれば、一定の条件のもと、別途合意を条件に、以下の業務受託を行うこととします。

（a）リサーチ関連業務（小売業界に関する調査、不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査）

（b）投資戦略に関する助言

（c）投資不動産に関する助言業務

（d）個別不動産に関する各種分析及びデュー・ディリジェンス補助等

（ⅶ）本投資法人との物件共有又は準共有

　イオン（株）又はイオングループが本投資法人に不動産等を譲渡する場合、本資産運用会社が要請したときは、イオン（株）は、本投資法人との物件共有を検討し又は検討させるものとします。

（ⅷ）本投資法人へのセイムボート出資

　イオン（株）は、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うこと及び本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口について保有を継続し一定の比率（19.9％）を保つことに努めます。

（ⅸ）人材の確保に関する協力

　イオン（株）及び本資産運用会社は、要請があれば、人材の確保に合理的な範囲で協力します。

b．パイプラインサポート契約

（ⅰ）保有物件の情報提供

　パイプラインサポート会社は、自ら又はその一定のグループ会社が保有、開発、賃借する不動産等につき、可能な限り最大限の情報提供を行います。但し、一部の例外を除きます。

（ⅱ）パイプラインサポート会社運営の商業施設等に係る優先交渉権の付与

（a）ファーストルック優先交渉権

　パイプラインサポート会社は、自ら又はその一定のグループ会社が不動産等の売却を予定する場合、当該不動産等に関する情報を第三者に先立ち本資産運用会社及び本投資法人に提供し、当該不動産等に関する優先交渉権を本資産運用会社に付与します。但し、一部の例外を除きます。

（b）ラストルック優先交渉権

　上記（a）の後、当該不動産等を取得しなかった場合でも、第三者が提示する条件が本投資法人と同等以下である場合には、本投資法人は、同等以上の条件を提示することにより、当該第三者に優先して当該不動産等を売却希望会社より購入することができます。

（ⅲ）第三者保有物件の売却情報の提供

　パイプラインサポート会社は、第三者から不動産等の売却情報を取得し、パイプラインサポート会社でそれを取得しない場合、関係者の承諾を条件として、裁量により、本投資法人及び本資産運用会社に対し情報を提供します。

（ⅳ）本投資法人の保有資産におけるテナント出店等の検討

　本投資法人が保有又は取得を検討する不動産等につき、本資産運用会社が申し入れを行った場合、パイプラインサポート会社は、当該物件への賃借人としての出店又はリーシングのサポートの提供につき検討します。

（ⅴ）ウェアハウジング機能の提供

　本資産運用会社は、本投資法人が不動産等を直ちに取得できない場合に、本投資法人への将来の譲渡を前提として、パイプラインサポート会社による一時的な保有を依頼することができます。

（ⅵ）パイプラインサポート会社による投資戦略・物件取得に関するアドバイザリー

　パイプラインサポート会社は、本資産運用会社の要請があれば、一定の条件のもと、別途合意を条件に、以下の業務受託を行うこととします。

（a）リサーチ関連業務（小売業界に関する調査、不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査）

（b）投資戦略に関する助言

（c）投資不動産に関する助言業務

（d）個別不動産に関する各種分析及びデュー・ディリジェンス補助等

（ⅶ）本投資法人との物件共有又は準共有

　パイプラインサポート会社又はその一定のグループ会社が本投資法人に不動産等を譲渡する場合、本資産運用会社が要請したときは、パイプラインサポート会社は、本投資法人との物件共有を検討し又は検討させるものとします。

（ⅷ）人材の確保に関する協力

　パイプラインサポート会社及び本資産運用会社は、要請があれば、人材の確保に合理的な範囲で協力します。

c．SCマネジメント契約

国内に所在する資産に関するノウハウを用いた以下の業務（以下併せて「SCマネジメント」といいます。）の提供を受けることを定めます。

（ⅰ）個別の不動産等に係るリサーチ関連業務

(a）個別の商業施設等に係る商圏や競合店動向等商業施設を取り巻く環境の把握・分析、テナント動向の把握

(b）全国に展開するイオングループの参考となる事例やノウハウの水平展開事例の紹介

（ⅱ）個別の不動産等の運用に関する助言・マネジメント等補助業務（国内）

(a）個別の商業施設等に係る運営管理全般の助言

(b）直接管理し把握している個別の商業施設に係る売上げ実績等のデータの提供

（ⅲ）その他個別の不動産の中長期における活性化・再開発検討業務

(a）商圏、競合の分析を通じた最適業態、最適商業施設の企画・検討

(b）資金計画、設計・建設計画等のオーナー向けフィージビリティスタディ

(c）本投資法人と賃借人の資産区分等の検討

(d）計画実施のための各種補助業務及びマネジメント業務

d．物流施設マネジメント契約

国内に所在する資産に関するノウハウを用いた以下の業務の提供を受けることを定めます。

（ⅰ）個別の不動産等に係るリサーチ関連業務

(a）個別の物流施設等を取り巻く環境の把握・分析、テナント動向の把握

(b）全国に展開するイオングループの参考となる事例やノウハウの水平展開事例の紹介

（ⅱ）個別の不動産等の運用に関する助言・マネジメント等補助業務（国内）

(a）個別の物流施設等に係る運営管理全般の助言

(b）直接管理し把握している個別の物流施設に係る出荷量等のデータの提供

(c) その他必要なデータの提供内容においては協議の上決定

（ⅲ）その他個別の不動産の中長期における活性化・再開発検討業務

(a）中長期における最適物流施設の企画・検討

(b）資金計画、設計・建設計画等のオーナー向けフィージビリティスタディ

(c）本投資法人と賃借人の資産区分等の検討

(d）計画実施のための各種補助業務及びマネジメント業務

e．マレーシア不動産投資に関する覚書

本投資法人及び本資産運用会社は、イオンマレーシア社又はイオンビッグマレーシア社から提供を受けるマレーシアに所在する不動産投資に関する各種サポートに関して下記内容によるマレーシア不動産投資に関する覚書をイオンマレーシア社及びイオンビッグマレーシア社（以下「海外サポート会社」ということがあります。）との間で締結しています。なお、以下はマレーシア所在の不動産等（商業施設等）に限られます。

（ⅰ）不動産等の売却又は購入の情報提供

海外サポート会社は、不動産等の売却を予定する場合、当該情報を第三者と同時に本投資法人に提供します。また、海外サポート会社は、不動産等の取得を予定し又は第三者からの売却情報を受けた場合に、海外サポート会社が当該不動産等を取得しない方向で検討している場合は、その裁量により、本投資法人に対し（イオンビッグマレーシア社からは、本資産運用会社に対しても）、当該情報を提供します。

（ⅱ）保有物件の情報提供

海外サポート会社保有不動産等の取得の交渉を希望した場合、海外サポート会社は、裁量により、同意する範囲にて当該情報を提供します。

（ⅲ）テナント出店等の検討

本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等について、本資産運用会社が海外サポート会社に賃借人としての出店の検討又はリーシングのサポートの提供の検討の申し入れを行った場合、海外サポート会社は真摯に検討します。

（ⅳ）ウェアハウジング機能の提供

海外サポート会社がマスターレッシーとなる旨の希望を有する場合において、本投資法人が当該不動産等の意向を強く示しつつも直ちに取得できないときは、海外サポート会社は、本投資法人が合理的な期間内に取得するとの合意のもと、海外サポート会社が当該不動産等を確保することに最大限努力します。

（ⅴ）スポンサーからの投資戦略・物件取得に関するアドバイザリー

海外サポート会社は、投資戦略及び物件取得に関する協力及び助力をするよう最大限努力します。

（ⅵ）本投資法人との物件共有又は準共有

海外サポート会社が不動産等の共有を検討する場合において、要請があれば、本投資法人との不動産等の共有又は準共有について真摯に検討します。

（ⅶ）人材の確保に関する協力

海外サポート会社は、要請があれば、人材確保のための最大限努力を行います。

f．商標使用許諾契約

スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約、SCマネジメント契約、物流施設マネジメント契約及びマレーシア不動産投資に関する覚書のほか、本投資法人は、イオン（株）との間で、商標使用許諾契約を締結し、本投資法人が事業の推進をするに当たり、イオン（株）の保有する商標を使用することの許諾を受けています。

⑤　適切なガバナンス体制の構築　～　投資主とスポンサーとの利益共有・利益相反防止策

　本投資法人は、イオングループの総合力を活用することにより投資主価値を最大化することを目指し、本投資法人の投資主価値の最大化がイオングループにとっても利益となる、投資主とイオングループとのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構築します。また、このような投資主価値の最大化を実現するにあたっては、適切なガバナンス体制の構築が重要であると考えております。これらの観点から、本投資法人及び本資産運用会社は、以下の各種の施策を講じています。

（ア）本資産運用会社における利害関係者取引に関する透明性のある意思決定プロセス

【画像・図表はPDF原本参照】

　イオングループからの資産の取得等の利害関係者取引に関する本資産運用会社の意思決定については、イオングループと利害関係のない第三者の意見が反映される仕組みが構築されています。具体的には、投資委員会及びコンプライアンス委員会の双方に、イオングループと利害関係のない第三者である外部専門家が委員として選任され、利害関係者との取引の機関決定においては、当該外部専門家の出席及び賛成を必須とする意思決定プロセスとなっています。利害関係者との取引制限については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限」をご参照ください。

（イ）イオン（株）による投資口保有

　イオン（株）は、本投資法人の投資主の利益と自社の利益を共通のものとする目的から、スポンサーサポート契約において、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うこと、及び同社の保有する投資口についてその保有を継続し一定の比率（19.9％）を保つことに努めること等を、本資産運用会社に対し表明しています。

（ウ）イオングループとの物件の共同保有

　本投資法人は、ポートフォリオの分散状況及び物件の個別要因の状況を勘案し、スポンサーサポート契約及びパイプラインサポート契約に基づくイオングループ各社との戦略的な物件共有（準共有を含む。）を行うことがあります。この物件の共同保有により、本投資法人はイオングループとの利害関係を一致させた運営を図ることができると考えております。

（エ）投資口１口当たり分配金に連動する運用報酬体系の導入

　本投資法人は、本資産運用会社の運用報酬のうち一部が投資口１口当たり分配金の額に連動する運用報酬体系を導入することにより、本投資法人と本資産運用会社のスポンサーの利益の方向を一致させるとともに本投資法人の投資主価値の最大化を目指します。運用報酬体系の詳細は、後記「４　手数料等及び税金／（３）管理報酬等／③　本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。

⑥　ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、以下の方針に基づき、ポートフォリオを構築します。

（ア）投資エリア

　本投資法人は、規約の規定及び本資産運用会社の運用ガイドラインに基づき、日本国内での投資を中心としつつ、海外への投資も行います（注１）。

a.　国内投資

　本投資法人は、イオングループが日本国内で運営する商業施設等を中心に投資を行います。

　これは、イオングループが既に構築している各種の商業施設等の強固な収益基盤と安定的な成長性に着目するためです。イオングループは、前記「③　イオングループの競争力」に記載のとおり、「お客さまを原点に平和を追求し、人間を尊重し、地域社会に貢献する」という企業理念のもと、小売業を発展させてきました。また、イオングループは、「立地創造力」と「まちづくり」の考え方のもと、小売業は地域に根ざし、地域とともに成長していく地域産業と捉えています。

　以上の基本的理念のもと、本投資法人は、資産の取得にあたり、日本国内においては、原則として、イオングループが運営する商業施設等において、確立した商圏を持つ地域密着型商業施設の中から、本投資法人の投資主価値の最大化に寄与する商業施設に対し、厳選して投資を行う方針です。また、本投資法人は、国内においては、日本全国を投資対象エリアとし、一地域への偏在を回避し、地理的に分散されたポートフォリオを目指します。

b.　海外投資

　本投資法人は、上記「a.　国内投資」記載のとおり、国内での投資を中心としつつ、中長期的に経済発展が見込める国・地域にイオングループが展開している商業施設等についても安定したキャッシュ・フローの創出が見込めると考えており、海外のイオングループの商業施設についても厳選して投資を検討します。

　海外においては、中長期的に経済発展が見込める国・地域に展開している商業施設への厳選した投資を行うとの観点から、マレーシア等のアセアン地域（注２）や、中国及び人口が増加傾向にある等中長期的に経済発展が見込める国・地域を投資対象エリアとします。投資にあたっては、当該国・地域における商業施設に対し、人口動態・経済成長等を踏まえ、投資対象施設の存在する国の法制度・税制・政治制度・文化的親和性等の各種の観点からの複合的な検証を行うほか、いわゆるカントリー・リスクを踏まえつつ、慎重に判断します。

（注１）本投資法人規約において、本投資法人は、日本国内及び海外での投資を行うこと、また、海外での投資に際しては、マレーシアを含むアセアン地域及び中国を中心に、その他人口が増加傾向にある等中長期的に経済発展が見込める国・地域を中心的な投資対象エリアとする旨定めています（規約第28条第３項）。

（注２）前記「１　投資法人の概況／（２）投資法人の目的及び基本的性格／①　投資法人の目的及び基本的性格」記載のとおり、アセアン地域とは、インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。

（イ）投資対象と投資比率

　本投資法人は、以下の類型の商業施設等に投資を行います。国内と海外の投資比率は、国内不動産を85％以上、海外不動産を15％以下として、運用を行います。また、その資産の80％以上は、大規模商業施設に対する投資を行うこととします。但し、この比率は、資産規模の拡大に応じ、今後見直されることがあります。

（注）投資比率は取得価額ベースにて算出します。不動産関連資産の取得又は売却の結果、短期的には上記比率と異なる比率となる可能性があります。以下同じとします。

a．国内商業施設等

（ⅰ）投資対象

　本投資法人は、前記「②　本投資法人の基本方針」に記載のとおり、日本国内においては、イオングループが運営する商業施設等を主たる投資対象とします。本投資法人は、商業施設はその性質上、大規模に集積するほど集客力が高く、かつ、売場面積の広さゆえに区画運営に柔軟性を保つことができると考えています。そのため、イオングループが運営する商業施設等の中でも、特に希少性が高く、かつ各地域における競争力を有すると考える大規模商業施設を中心に投資を行います。

　また、イオングループは、他の小売業に先駆け、商業施設の運営を支える、独自の物流施設による先進的なサプライチェーンを構築しています。本投資法人は、これら小売業と密接な関係にある物流施設も投資対象の一部とします。

（ⅱ）投資比率

　本投資法人は、上記商業施設のうちSRSC、RSC及びCSC（注）を大規模商業施設と定義し、本投資法人のポートフォリオの大規模商業施設への投資比率が80％以上（取得価額ベース）となるように運用します。また、物流施設への投資比率は10％以下（取得価額ベース）となるように運用します。

（注）SRSC（スーパーリージョナル型ショッピングセンター）、RSC（リージョナル型ショッピングセンター）、CSC（コミュニティ型ショッピングセンター）の定義と特徴については、前記「②　本投資法人の基本方針／（ア）イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」をご参照ください。

b．海外商業施設等～J-REIT初となる海外不動産への投資

（ⅰ）投資対象

　本投資法人は、海外地域への投資のリスクを極小化するため、原則として、マスターリース契約によりイオングループへ一括賃貸をし、イオングループにて管理・運営することが確保され又は確保できるとの確証が得られる商業施設等を投資対象とします。

　また、本投資法人は海外不動産特有のリスクとして①カントリー・リスク、②オペレーショナル・リスク、③為替リスクが存在すると考えておりますが、日本と海外の法制度、会計制度及び税制の親和性を考慮しながら、政治・経済動向等を勘案し、慎重に投資を行う方針です。

（ⅱ）投資比率

　本投資法人は、海外商業施設等への投資比率を上限15％（取得価額ベース）となるよう運用します。

⑦　投資基準

　本投資法人は、資産（日本国内及び海外の資産）を取得するに際し、以下の投資基準により投資を行います。

（ア）立地

　日本においては、日本全国を投資対象エリアとし、一地域への偏在を回避し、地理的に分散されたポートフォリオを目指します。

　海外においては、アセアン地域（注）、中国及び人口が増加傾向にある等、中長期的に経済発展が見込める国・地域とします。

（注）アセアン地域とは、インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。

（イ）投資金額

　１物件当たりの投資金額は、原則、５億円以上（取得価額をいい、消費税等の諸費用は含みません。）とします。海外資産は取得時における邦貨換算額５億円以上を原則とします。

（ウ）取得価額

　投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。

　利害関係者との取引においては、鑑定評価額（税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等は含みません。）を超えた価格での取得は行いません。なお、本投資法人等（本投資法人、信託受託者（本（ウ）においては、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託の受託者をいいます。）及び海外不動産保有法人をいいます。以下本（ウ）において同じです。）が既に保有する不動産（以下本（ウ）において「保有不動産」といいます。）の隣接地を追加取得する場合や保有不動産上に建物を追加取得する場合など、本投資法人等が取得しようとする不動産（以下本（ウ）において「取得予定不動産」といいます。）と保有不動産を合わせて一体の不動産として運用すると認められる場合は、当該一体運用を前提として取得予定不動産及び保有不動産を一体として鑑定若しくは調査された鑑定評価額若しくは調査価額から、保有不動産のみに係る鑑定評価額若しくは調査価額を控除した額（税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。）を超える価格にて取得してはならないものとします。

　また、海外資産についても同様とします。

（エ）耐震性

　原則として、新耐震基準（1981年改正の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づく耐震基準）に基づく施工又は補強工事等により新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を取得します。なお、海外資産については、当該国・地域における耐震性の法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上投資決定をします。

（オ）地震PML

　原則、国内ポートフォリオPML（Probable Maximum Loss: 予想最大損失率）（以下「PML」といいます。）値（注）は10％を超えないものとします。なお、海外資産については、当該国・地域における耐震性の法令上の基準を遵守し、かつ地域でのPML値の取得の可否、地震保険の存否、現地実務等を勘案し総合的な判断を行います。

（注）PML値とは、本書においては、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超える確率で発生すると予想される大地震＝再現期間475年相当（年超過確率0.211％）の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。以下同じです。なお、海外においてPMLに準じた規制又は基準がない場合には、これに代わる基準を定めて投資決定をします。

（カ）付保方針

　火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。

　地震保険の付保は、個別PML値が15％を超える場合において、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断します。

　しかしながら、上記基準を超えない場合でも、保険料、免責額等、費用対効果を総合的に吟味し、地震保険の付保を行うことがあります。

（キ）環境・地質

　建物内におけるアスベスト等の有害物質の取扱・保管状況及び敷地内の土壌の状況・状態が大気汚染防止法や土壌汚染対策法等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が十分に講じられていることを原則とします。但し、取得後速やかに是正が見込まれる場合には、取得することがあります。また、海外資産においては、当該国・地域における環境・地質等の法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上投資決定をします。

（ク）テナント

　社会的信用力等を確認した上で、賃料水準、賃貸借契約期間、業種、競争力等についても評価・分析し、経済的信用力を有するテナントであることを原則とします。なお、海外資産についても同様とします。

（ケ）権利関係

　所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項・リスクが少ないことを原則とします。また、海外資産においては、当該国・地域における権利関係等の調査を行い、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上投資決定をします。

（コ）安定稼働不動産への投資

　本投資法人は、安定したキャッシュ・フローを確保するため、原則として、安定してキャッシュ・フローを創出している不動産等に投資をするものとし、未稼働（開発中でキャッシュ・フローを生まないもの）の不動産等は投資対象としません。

　但し、短期的に稼働率の低下した不動産等については、将来における稼働率の向上が早期に見込める場合や、イオングループがテナントとして出店し又はリーシングに協力すると見込まれる等の事情が存在する場合には、厳選して投資決定を行うことがあります。この場合には、慎重な判断を行うものとします。なお、海外資産についても同様とします。

⑧　デュー・ディリジェンス基準

　投資対象資産の取得に際して、本資産運用会社は下記経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、資産価値の維持・向上を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性について検討を行います。検討にあたり、調査能力及び経験を有する第三者が作成するエンジニアリング・レポート、マーケットレポート、地震リスク調査報告書等を参考とし、現地調査、譲渡予定者等へのヒアリング等を実施します。

　なお、海外不動産に投資する場合は、基本的に、日本の不動産に投資する場合の基準に準じ、現地の法制度や特殊事情を加味した上でデュー・ディリジェンスを実施します（注）。

（注）海外不動産のデュー・ディリジェンスを実施するにあたっては、上表の項目のほか、道路への接続や公共サービス（例：水、ガス、下水処理サービス）の供給状況等についても調査を実施します。

⑨　第三者への委託及び第三者の評価に関する基準

　本資産運用会社は、その運用方針に基づき、日本国内において、業務の委託・発注（資産運用業務の委託及び再委託は原則として行いません。）の品質確保と公正な委託先・発注先の選定及び委託先の契約更新のため、外部委託・評価基準を定めています。なお、海外資産に関しては、当該国・地域における法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上、かかる委託の有無と範囲を決定します。

（ア）委託業務別委託基準

　業務の外部委託にあたっては、委託業務の内容に応じて、業務執行体制や業務経験・実績等により、一定の品質を確保するための個別具体的な基準を満たす者に委託を行うものとします。

　具体的には、プロパティ・マネジメント業務を委託するにあたっては、①委託先の規模、②業務遂行能力、③法令遵守の状況、④報酬水準（所在地が日本国外である不動産等に係るプロパティ・マネジメント業務を委託する場合には、このうちの②③④の３項目）を審査し、不動産鑑定評価業務、デュー・ディリジェンス、エンジニアリング・レポートを委託するにあたっては、①委託先の規模、②業務遂行能力、③法令遵守の状況、④過去の不適切な業務の有無（所在地が日本国外である不動産等に係る鑑定業務又はデュー・ディリジェンス若しくはエンジニアリング・レポートを委託する場合には、このうちの②③④の３項目）を審査します。

（イ）委託条件

　本資産運用会社及び本投資法人は業務の委託を行うにあたり、適切な業務執行体制の構築義務、報告義務及び守秘義務及びモニタリング協力義務を業務受託者に負わせることを標準とし（但し、契約相手方との交渉の結果、各項目についてこれらと異なる定めをすることを妨げないものとします。）、業務委託契約書等にて業務受託者の責任義務を明確にして行うものとします。

⑩　フォワード・コミットメントに関する方針

　フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合には、以下の点に留意します。

・契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）

・売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等

⑪　ポートフォリオ運営管理方針

　本投資法人は、日本国内において取得した資産の運営管理を行うに際し、以下の方針と基準によるものとします。海外における取得資産の運営管理に際しても、国内での基準を基本として、原則として、日本国内に準じた基準によるものとします。

（ア）基本方針

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。

（イ）運用計画の策定

　本資産運用会社は、その社内規程である運用ガイドライン等に基づき、本投資法人の運用資産の運用に係る資産管理運用計画（以下「資産管理計画」といいます。）を策定し、当該計画に沿った運営・管理を行います。資産管理計画は、運用資産の運用・管理に関する具体的な実行計画を規定するものであり、運用資産毎の収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画等より構成され、コンプライアンス・オフィサーの承認後、投資委員会にて審議及び決議し決定されます。また、コンプライアンス・オフィサーが必要と判断した場合は、投資委員会にて審議及び決議した後、コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行い、決定されます。

　なお、上記資産管理計画の策定にあたっては、原則としてSCマネジメントを提供する会社、物流施設マネジメントを提供する会社及びプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）の協力により運用資産毎の詳細を検討します。

　資産管理計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更します。

（ウ）リーシング方針

　本投資法人は、イオングループが運営する商業施設等の取得に際し、取得と同時に、イオングループを借主として、建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結することを基本方針とします。海外における資産取得の場合も同様とします。

　PM会社を最大限活用し、マスターリース契約のテナントとの情報共有に努めるとともにマーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行います。

　テナントとの賃貸借契約に際しては、本資産運用会社がマスターリース契約のテナントの信用度のチェック、及びエンドテナントも含めた反社会的勢力との関係をチェックし、再契約の可能性等を総合的に判断します。

（エ）PM会社の選定方針、モニタリング

　PM会社の選定にあたっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。

　本投資法人は上記方針をより高いレベルで実現するため、イオングループが当該商業施設等についてPM会社となることが適切と判断される場合にはイオングループに対してプロパティ・マネジメント業務を委託します。

　その場合、上記業務委託にあたり、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します（詳細については、前記「⑨　第三者への委託及び第三者の評価に関する基準／（ア）委託業務別委託基準」及び後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。）。

（オ）修繕及び資本的支出に関する方針

　中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕及び資本的支出をPM会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。

　修繕・資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。その際、テナントの満足度向上に向けた運営上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。また、エンドテナントの契約期間満了時の大規模リニューアルのタイミングでは、マスターレッシーと協調し、テナント区画のリニューアルと同時に共用施設のリニューアルを計画する等、ショッピングセンターの更なる価値向上のための投資を行うことがあります。

（カ）売却方針

　本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、原則として、運用資産の短期的な売却は行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して、最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。

　売却に当たっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該運用資産の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断します。

⑫　財務方針

（ア）エクイティ・ファイナンス

　資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ機動的に行います。

（イ）デット・ファイナンス

　運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。

　本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。なお、本投資法人は、原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。

　海外不動産へ投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。また、調達時点のマーケット環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。

ａ．有利子負債比率及びLTV

　本投資法人は、外部成長戦略、内部成長戦略等を考慮しながら、保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。運用にあたっては、原則として、LTVを50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行います。なお、運用資産の取得等により、短期的にそれらの数値を超えることがあります。

ｂ．長期化・固定化

　本投資法人は、テナントとの契約期間・内容等によるキャッシュ・フローの状況に対応した借入期間の設定を行います。また、各種リスクを低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指します。

ｃ．メガバンクを中心としたバンクフォーメーションと、資金の調達先及び調達手法の多様化

　借入れにあたっては、イオングループの信用力を活かし、メガバンクを中心としながら、借入金融機関の適切な分散を図ることを目指します。また、負債性の資金調達に際しては、マーケット環境及び本投資法人の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の手法の多様化を図ります。

（ウ）デリバティブ取引

　借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。

　また、海外不動産への投資を行う場合において、主として賃料収入等の現地通貨での受取り及び支払いが必要となる場合には、為替リスクのヘッジのために、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。

（エ）敷金・保証金の活用

　本投資法人は、低コストかつ長期に安定した資金である、テナントから預託された敷金・保証金を有効活用することがあります。

　また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。なお、第27期末における保有資産の敷金・保証金総額は、約147億円です。詳細については、後記「５　運用状況／（２）投資資産／③　その他投資資産の主要なもの／（イ）賃貸借状況の概況」をご参照ください。

（オ）格付の取得

　本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）よりAA（ダブルエー）の長期発行体格付を付与されております。かかる格付けは、本投資法人の投資口に付された格付けではありません。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供された若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

（カ）余資の運用方針

　余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。

⑬　情報管理・開示方針

（ア）本投資法人は、投資主に対し透明性を確保し、投資主の投資判断に必要な情報を適時かつ適切に開示するものとします。また、情報の透明性及び解りやすさに配慮し、法定開示以外の情報開示についても、投資主のニーズに応えるべく自ら内容を検討し、適時かつ適切な情報の開示に努める方針とします。

（イ）投資主に公平な情報取得機会を提供できるよう、正確かつ有用な情報を集約できる体制を構築し、速やかに開示できるように努めます。

（ウ）投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人資産運用業協会等にて定められている開示情報は、各々の所定様式に基づき適切に開示を行います。

⑭　海外不動産投資

（ア）本投資法人の海外不動産等への投資

　本投資法人は、本書の日付現在においては、アセアン地域（注）の中ではマレーシアに所在する商業施設を中心に投資を行うものとしています。本投資法人は、スポンサーであるイオングループが古くからマレーシアに出店しており、運営におけるトラックレコードが確認できること、一人当たりGDPが成長基調にあり今後も成長が予想されていること、今後の人口増加とともに高水準所得・中間所得者層の割合が高まることが予測されていること、法制度・税制についても十分に整備されていること、等を総合的に勘案し、マレーシアを中長期的な経済発展が見込める国・地域と分析し、投資対象に適した地域と考えています。

（注）アセアン地域とは、インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。

（イ）　本資産運用会社における海外資産の取得の手続

　本資産運用会社は、その社内規程において、本投資法人が海外に所在する物件の取得を検討するに際し、所在地が日本国外である不動産等（本資産運用会社の業務方法書第３条第１項第１号②に定める不動産等をいいます。以下本（イ）において同じです。）又は不動産等の所在地が日本国外である不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券（本資産運用会社の業務方法書第３条第１項第１号③に定める不動産対応証券をいいます。）その他の資産（以下「海外不動産等」と総称します。）の取得の指図を行う場合には、投資主の保護を図るため、次の各号に掲げる事項を遵守すべき旨を定めています。これは、一般社団法人資産運用業協会の定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」第24条の２ないし第24条の４を踏まえたものです。

ａ．国内の物件を取得する場合と同程度の調査を行うこと。

ｂ．鑑定評価書等の基礎的資料について、国内の物件を取得した場合と同程度の情報の内容、精度であるものを取得すること。

ｃ．現地国・地域の実情に応じて現地代理人の選任をする等、適切に管理や賃貸等の回収を行うための必要な措置を講じること。

ｄ．現地国・地域や物件の情報を適切に入手するための必要な措置を講じること。

ｅ．次に掲げる要件を満たさない国又は地域における海外不動産等を投資対象としないこと。

（ⅰ）不動産等の使用、収益、処分に係る権利を適正に確保するための法制等が整備されていること。

（ⅱ）不動産等に係る権利の内容について第三者に対抗することが出来るための登記制度等の制度が整備されていること。

（ⅲ）不動産等に係る取引契約を適正に締結・履行するための法制等が整備されていること。

（ⅳ）取引に使用する通貨について、為替相場が適正に公表され、必要に応じて遅滞なく邦貨に転換できること。

（ⅴ）資金決済、送金等が適正に行える環境が備わっていること。

（ⅵ）裁判等の紛争処理制度が整備されていること。

ｆ．本資産運用会社の諸規定に従って、次の各号に掲げる事項を適切に遂行すること。

（ⅰ）海外不動産等や現地国・地域に係る情報の開示

（ⅱ）現地国・地域の資産管理会社等との業務連絡の記録等の国内における保管

（ⅲ）現地国・地域から情報の取得及び当該情報に対する適時適切な対応

（ⅳ）災害等の発生に係る適時開示

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（ア）本投資法人は、規約第27条に定める基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

a．不動産

b．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）

（ⅰ）　不動産の賃借権

（ⅱ）　地上権

（ⅲ）　外国の法令に基づくa.又はb.（ⅰ）若しくは（ⅱ）に掲げる資産

（ⅳ）　不動産、不動産の賃借権、地上権又は（ⅲ）に掲げる資産を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

（ⅴ）　不動産、不動産の賃借権、地上権又は（ⅲ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ⅵ）　不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行うa.又はb.（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。以下同じです。）

（ⅶ）　信託財産を主として（ⅵ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ⅷ）　外国の法令に準拠して組成された（ⅳ）乃至（ⅶ）に掲げる資産と同様の性質を有する資産

（ⅸ）　投信法第194条第２項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資

c．不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含むものとします。）（以下「不動産対応証券」と総称し、不動産等及び不動産対応証券を併せたものを「不動産関連資産」と総称します。）

（ⅰ）　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券をいいます。）

（ⅱ）　受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）

（ⅲ）　投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）

（ⅳ）　特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）

（ⅴ）　匿名組合出資持分証券（金商法第２条第２項第５号に定める匿名組合出資持分をいいます。）

（ⅵ）　外国の法令に準拠して組成された前記（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる資産と同様の性質を有する資産

（イ）本投資法人は、前記（ア）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

a．その他の特定資産

（ⅰ）　預金

（ⅱ）　コールローン

（ⅲ）　国債証券（金商法に定めるものをいいます。）

（ⅳ）　地方債証券（金商法に定めるものをいいます。）

（ⅴ）　特別の法律により法人の発行する債券（金商法に定めるものをいいます。）

（ⅵ）　資産流動化法に規定する特定社債券（資産流動化法に定めるものをいいます。）

（ⅶ）　社債券（金商法に定めるものをいいます（但し、新株予約権付社債券を除きます。）。）

（ⅷ）　譲渡性預金証書

（ⅸ）　貸付信託の受益証券（金商法に定めるものをいいます。）

（ⅹ）　コマーシャル・ペーパー（金商法に定めるものをいいます。）

（ⅺ）　金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいい、（【画像・図表はPDF原本参照】）に該当するものを除きます。）

（ⅻ）　株券（金商法に定めるものをいいます。）

（【画像・図表はPDF原本参照】）　外国又は外国の者の発行する証券又は証書で（ⅲ）から（ⅶ）まで又は（ⅸ）、（ⅹ）若しくは（ⅻ）に掲げる証券又は証書の性質を有するもの

（【画像・図表はPDF原本参照】）　海外不動産保有法人に対する金銭債権

（xv）　信託財産を主として（ⅰ）乃至（【画像・図表はPDF原本参照】）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（xvi） 有価証券（投信法施行令第３条第１項に基づくものをいいます。以下同じです。但し、前記で該当するものを除きます。）

b．デリバティブ取引に係る権利（本項においては、投信法施行令に定めるものをいいます。）

c．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。）

（ウ）本投資法人は、前記のほか、不動産関連資産などに付随して若しくは規約に定める投資態度に照らして又は借入れに際して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。

a．商標法に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

b．著作権法に基づく著作権等

c．動産（民法に定めるものをいい、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

d．温泉法において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

e．特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）

f．民法上の組合の出資持分（前記で該当するものを除きます。）

g．各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

h. 地球温暖化対策の推進に関する法律に基づく算定割当量（注）その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

（注）地球温暖化対策の推進に関する法律の一部を改正する法律（令和６年法律第56号）（2026年１月１日施行）により、地球温暖化対策の推進に関する法律における算定割当量の規定は削除されています。

i．地役権

j. 中小企業等協同組合法に定める出資

k. 信用金庫法に定める出資

l. 規約に基づき本投資法人が投資を行う国又は地域における不動産等を主たる投資対象とする場合における、当該国又は地域の法令に基づいて組成される権利等（当該国又は地域における法令に基づく不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする信託の受益権と同様又は類する性質を持つ権利等を含みます。但し、上記で該当するものを除きます。）

m. 国外の資産について、専ら当該資産に係る資産運用を行うことを目的とする国内外の法人の発行する株式（その他の出資を含みます。但し、上記で該当するものを除きます。）

n. その他不動産関連資産などへの投資に付随して又は規約に定める投資態度に照らして取得が必要又は有用となるその他の権利

（エ）本投資法人は、前記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができます。

②　投資基準及び地域別、用途別等による投資割合

前記「（１）投資方針／⑥　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

③　海外不動産保有法人の株式等

（３）【分配方針】

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人資産運用業協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第35条第１項）。

①　利益の分配

（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。

（イ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第１項に定める投資法人の課税の特例（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。但し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りでなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができるほか、一時差異等調整積立金の積み立て及び一時差異等調整引当額の戻入れができるものとします。

（ウ）分配金に充当せず留保した利益又は決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「①　利益の分配／（イ）」で定める分配金額に当該営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。なお、本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を考慮の上、当該営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として毎期継続的に当該利益を超える金銭の分配を行っていく方針とします（注１）（注２）（注３）。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、利益を超える金銭の分配の実施を不適切と判断した場合、利益を超える金銭の分配は行いません（規約第35条第２項）。

　本投資法人において利益を超えた金銭の分配を実施するに際しては、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に配慮することとし、利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間の末日時点の本投資法人の現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高合計に対して、当該利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間及び翌営業期間に想定される資本的支出及び修繕費の額を総合的に勘案した上で、本投資法人の運営に支障がないと判断した場合に実施することとしています。

（注１）利益を超える金銭の分配は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断によ

        り行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻

        しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型で

        す。

（注２）利益を超える金銭の分配を実施した場合のイメージ図は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注３）本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を考慮の上、各営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として、利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費相当額から同期間における資本的支出の額を控除した額を目安に、分配金水準の安定性の維持のために本投資法人が適当と判断した額をもって、毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を行っていく方針としています。

③　分配金の分配方法

　分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第35条第３項）。

④　分配金請求権の除斥期間

　分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第35条第４項）。

（４）【投資制限】

①　規約により定める投資制限

規約により定める投資制限（規約第30条）は、次のとおりです。

（ア）金銭債権（投信法施行令に規定するものをいいます。）及び有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。不動産等、不動産対応証券及び規約第29条第１項又は第２項第（１）号に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。

（イ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、本投資法人の運用資産に関わる為替リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②　法令に基づく投資制限

本投資法人は金商法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

（ア）資産運用会社による運用の制限

　登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。

a．自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

b．運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

c．第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第３号）。

d．投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）。

e．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金商法第40条の３）。

（ⅰ）金商法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利

（ⅱ）金商法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）

（ⅲ）金商法第２条第２項第７号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）

f．その他業府令で定める取引

　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。

（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。

（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。

（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。

（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。

（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。

（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。

（イ）同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、原則として当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、登録投資法人が国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、一定の取引を行うことができない場合には、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式につき、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超える株式を取得することができます（投信法第194条第２項）。

（ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限

　投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。

a．投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得する場合（規約第５条第２項）

b．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

c．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

d．その他投信法施行規則で定める場合

（エ）子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。

a．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合

b．その他投信法施行規則で定める場合

　なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

③　その他の投資制限

（ア）有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（イ）借入れ及び投資法人債

a．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金商法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。（規約第36条第１項）。

b．上記a．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第36条第２項）。

c．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつその合計額が１兆円を超えないものとします（規約第36条第３項）。

（ウ）集中投資

　集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針」をご参照ください。

（エ）他のファンドへの投資

　他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

３【投資リスク】

　以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。

　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。

　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。

（１）リスク要因

本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（ア）換金性・流動性に関するリスク

（イ）市場価格変動に関するリスク

（ウ）金銭の分配・自己投資口の取得に関するリスク

（エ）投資口の売却に関するリスク

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク

（イ）投資法人の制度に関するリスク

（ウ）イオングループへの依存に関するリスク

（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

（ア）投資対象を商業施設等に特化していることによるリスク

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

（エ）PM会社に関するリスク

（オ）費用に関するリスク

（カ）専門家報告書等に関するリスク

（キ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

（ク）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

（ケ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

（コ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

（サ）共有物件に関するリスク

（シ）区分所有建物に関するリスク

（ス）借地権等に関するリスク

（セ）仮換地及び保留地に関するリスク

（ソ）底地物件に関するリスク

（タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

（チ）不動産の所有者責任に関するリスク

（ツ）マスターリースに関するリスク

（テ）将来における法令等の改正に関するリスク

（ト）テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク

（ニ）開発物件に関するリスク

（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

（ハ）地球温暖化対策に係るリスク

（ヒ）伝染病・疫病等の影響に関するリスク

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

（ア）信託受益者として負うリスク

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク

（ウ）信託受託者に関するリスク

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

⑦　海外不動産等への投資に関するリスク

（ア）外国法人税額を負担することに関するリスク

（イ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク

（ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク

（エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

（オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク

（カ）マレーシアにおけるリスク

⑧　税制等に関するリスク

（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク

（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

（ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

（エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（オ）同族会社に該当するリスク

（カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

（キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク

（ク）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク

（コ）減損会計の適用に関するリスク

（サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

⑨　その他

（ア）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡ができないリスク

（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（ア）換金性・流動性に関するリスク

　本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。従って、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合があります）。しかしながら、取引所を通じた取引であっても、投資家の希望する時期や条件で取引できるとの保証も、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。なお、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。

（イ）市場価格変動に関するリスク

　本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。

　また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。

　以上に加え、戦争やテロといった社会情勢による悪影響が生じることがあります。米国・欧州市場での金利動向や、外国為替相場の変動により、内外の証券市場を含む金融市場への影響があり得ます。これらの影響から、本投資口の市場価格が悪影響を受け、下落することがあります。

　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります（注）。

（注）本投資法人が、新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）（投信法第88条の２以下）を行う場合は、同様に、本投資口の市場価格が影響を受ける可能性もあります。

　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。

　その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。

（ウ）金銭の分配・自己投資口の取得に関するリスク

　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合等には、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。

　また、本投資法人は、安定した分配金の支払いを可能とするため、利益に基づく金銭の分配のほか、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う方針を採用しています。本投資法人は、配当準備積立金を一定額計上しているところ、適用ある会計原則のもとでは、当該配当準備積立金が計上される場合、当該積立金すべてを取り崩した後でなければ、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）ができないものとされるため、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を実施しておりませんでしたが、本書の日付現在において、当該積立金はすべて取り崩しています。本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を考慮の上、当該営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として、利益を超える金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費相当額から同期間における資本的支出の額を控除した額を目安に、分配金水準の安定性の維持のために本投資法人が適当と判断した額をもって、毎期継続的に当該利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行っていく方針です。

　しかしながら、上記の方針にかかわらず、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能となった状況下でも利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行わない可能性や、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の額が上記の目安を下回る可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）がなされると期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があります。我が国の不動産投資信託証券市場（Ｊ－ＲＥＩＴ市場）においては、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う方針としている投資法人が必ずしも多数存在するとまではいえないため、本投資法人の分配方針が市場においていかなる評価を受けるかは明らかでありません。

また、投資法人の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）に関する一般社団法人資産運用業協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の同協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の額が、本書の日付現在の本投資法人の方針に沿った場合に分配されるであろう金額と異なる可能性があるほか、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を一時的に又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人の投資主は損害を被ることがないとは言えません。

　本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

（エ）投資口の売却に関するリスク

　スポンサーであるイオン（株）、並びに上場の際の一般募集における指定先等が大口の投資主に該当します。しかしながら、今後、これらの投資主より本投資口が売却される可能性があり、その場合、本投資口の市場価格が悪影響を受ける可能性があります。

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク

　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

a．役員の職務遂行に関するリスク

　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役員等の主要な役職員の過半数は、スポンサーであるイオン（株）をはじめとするイオングループ各社からの転籍者又は出向者等です。

b．投資法人の資金調達に関するリスク

　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。

　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務、海外投資比率制限その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。

　本投資法人は、その保有資産の取得にあたり金融機関との間で資金借入れに関する基本合意書及びローン契約を締結しています。かかるローン契約において、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持すること等の財務制限及び海外投資比率制限が設定され、また海外投資等につき金融機関の事前承諾等が必要とされるほか、イオングループ各社との間の各種サポート契約（スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及びSCマネジメント契約等）の変更又は解除に金融機関との協議を要する等の制限が規定されています。

　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制等に関するリスク／（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。

　さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、有利子負債残高に預かり敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として50％前後の水準とし、その上限を60％としていますが、新たな資産の取得等に伴い、短期的に60％を超えることがあります。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。

c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

　本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人は、現行法上、破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。

　また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。

（イ）投資法人の制度に関するリスク

　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

a．業務委託に関するリスク

　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金商法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。本投資法人では、スポンサーであるイオン（株）が形成するイオングループとの間で、運用資産の譲渡・売却、マスターリースを含む賃貸借や転貸借、PM業務、SCマネジメント業務、物流施設マネジメント業務等の様々な取引（取引の条件設定を含みます。）が想定されており、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金商法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。

　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

b．資産の運用に関するリスク

　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。

（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク

　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金商法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。

　本投資法人は2012年11月30日に設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産運用業務の委託を受け、具体的な資産の運用を2013年11月より開始しました。

　本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、イオングループの運用実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。

（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。

（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。

（ウ）イオングループへの依存に関するリスク

　イオン（株）は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の100％株主であるだけではなく、本投資法人とスポンサーサポート契約及び商標の使用を許諾している会社です。また、イオン（株）の子会社であるパイプラインサポート会社は、本投資法人とパイプラインサポート契約、SCマネジメント契約及び物流施設マネジメント契約を締結しております。これらの点に鑑みると、本投資法人は、イオン（株）を中心とするイオングループと密接な関連性を有しています。しかし、業容拡大に伴い、専門性の高い外部人材を積極的に採用することにより、本書の日付現在、本資産運用会社の従業員におけるイオングループからの受入出向者又は転籍者の構成比を低下させ、イオングループへの依存度の低減を図っています。

　従って、本投資法人が、イオングループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、イオングループの業績が悪化した場合や、イオングループのブランド価値が風評等により損なわれた場合、イオングループの経営戦略の変更があった場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。

　スポンサー及びパイプラインサポート会社は、それぞれスポンサーサポート契約及びパイプラインサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務付けるものではありません。

　また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。

　前記に加え、スポンサーサポート契約及びパイプラインサポート契約の有効期間は、契約上定められた日又は契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされておりますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサー又はパイプラインサポート会社からのスポンサーサポート又はパイプラインサポートが受けられなくなるおそれがあります。

　本投資法人がイオングループより商業施設等を取得する場合、取得と同時にイオングループ企業にマスターリースされ（本投資法人の資産となる商業施設等のマスターリース契約におけるマスターレッシーを以下「マスターレッシー」又は単に「テナント」といいます。これに対し、マスターレッシーから商業施設の一部の店舗を転借するテナントを以下「エンドテナント」といいます。）、当該イオングループ企業がマスターレッシーになることが想定されます。この場合、その時点で設定される賃貸借契約条件（賃料を含みます。）が適正に設定されるとの保証はありません。また、このような取引はリースバック取引とも言われ、その実態によっては、譲渡取引が担保取引と扱われ、あるいは倒産手続において、否認される等のおそれがないとは言い切れません。

　さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあります。この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行わないよう、本投資法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合には、本投資法人の投資家の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

　本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けます。また、本投資法人及び本資産運用会社は、内部規程を設け、その役職員がその立場上知り得た上場投資法人等に係る未公表の重要事実の伝達及び取引推奨を原則禁止とする旨を規定しています。しかしながら、本資産運用会社の役職員又は本投資法人の役員が金商法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資法人の投資家が不利益を受けるおそれがあります。

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

　本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。また、本投資法人は、マレーシアを含む海外の不動産及び当該不動産を信託する信託の受益権への投資を行うことを想定しており、かかるマレーシアその他海外の不動産等への投資に係るリスクについては、後記「⑦　海外不動産等への投資に関するリスク」をご参照ください。

（ア）投資対象を商業施設等に特化していることによるリスク

　前記に記載のとおり、本投資法人は、不動産の中でも、商業施設等を主たる投資対象とし、特に大規模商業施設を中心として取得・運用を行います。

　一般に、商業施設への投資に際しては、１件当たりの投資額が相対的に大きく、テナント（本件ではマスターレッシー）も営業ノウハウを持つ特定少数の事業者に限定される可能性があるほか、建物や設備が特定のテナント（マスターレッシー）の仕様に合わせて構築され、テナント（マスターレッシー）の代替性と物件の利用形態の転用において柔軟性に乏しくなることがあります。また、商業施設のテナント（マスターレッシー）の収益性は、近隣の商圏からの顧客動向や人口動態、さらには地域特性にも影響され、かつ、個人消費を含む日本経済全体の景気動向にも影響される可能性がありますので、それらが悪化した場合には、テナント（マスターレッシー）の撤退のおそれや賃料の下方圧力となる場合もありえます。本投資法人の場合、大規模商業施設（SRSC、RSC及びCSC）だけでなく、その他の商業施設（NSC及びSM）や物流施設をも取得対象としていますが、大規模商業施設やその他の商業施設については、テナント（マスターレッシー）にイオングループ各社を想定しており、イオングループの事業方針に沿った立地特性と商圏をもつ商業施設がその中心となると想定されます。そのため、本投資法人の業績は、その投資対象である商業施設の収益性と市場動向により、さらには、イオングループの事業方針に沿った商業施設が市場で受ける評価に大きく影響を受けることになります。これらイオングループの事業方針に沿った商業施設の収益性が低下した場合には、本投資法人の収益も悪影響を受けるおそれがあります。

　また、本投資法人は、商業施設に商品を提供するための拠点となる物流施設へも一部投資を行うことがあります。物流施設からの収益は、配送先となる商業施設との利便性と交通アクセスや輸送費との相関関係で全体としての収益が左右され、その結果、近隣の別の類似施設の存否や交通網と代替輸送手段の発展、あるいは規制環境の変化により影響を受けることがあります。また、施設周辺の市街化により住宅や学校・病院等の公益施設等が建設される場合、周辺環境次第ではテナント（マスターレッシー）の商品輸送の操業に悪影響がないとはいえません。それらの結果、テナント（マスターレッシー）となる需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、物流施設が、国内だけでなく、海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される場合、それらの物流施設におけるテナント（マスターレッシー）となる需要は、為替相場や世界の経済情勢・物流動向に左右される可能性があります。それらの結果、本投資法人の収益や財務状況が悪影響を受けるおそれがあります。

　上記のほか、本投資法人が商業施設等を投資対象とすることから、その建物の特性、適用規制及びテナント（マスターレッシー）の特性等に起因して、現時点では想定できない状況の悪化や不利益な状況が発生するリスクが存在し、これらは本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。以下では、主として商業施設の事業者（本件ではマスターレッシー）に対して不動産を賃貸する場合を想定して記載します。但し、本投資法人において、その不動産を、マスターレッシーを介することなく第三者に賃貸する場合もあり、その場合にも、以下の記載と同様の様々なリスクによる影響を受けることがあります。

a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

　商業施設等においては、当該不動産の開発が一定の商圏における商業施設の開設を企図する商業施設の事業者（本件ではマスターレッシー）の意向で発足し、そのため、賃貸借契約において、特定の商業施設等に特有の合意がなされ、その結果、契約期間の定めにかかわらず、マスターレッシーが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できるとの定めがなされること、その他の合意が存在することがあります。このような場合には、契約期間中であってもマスターレッシーの意思で賃貸借契約を終了することが可能となるため、マスターレッシーから賃料収入が契約上の賃貸借期間の満了時まで確定されないこととなります。さらに、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされるとの保証はありません。このような理由により、当該商業施設等の稼働率が低下した場合、当該商業施設等からの賃料収入が減少することになります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を賃貸借契約にて定めることで、賃貸借期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によってかかる条項の効力が否定され、又は解約ペナルティが減額される可能性がないとはいえません。

b．不動産等のマスターレッシー又は信用力及び賃料未払いに関するリスク

　一般に、マスターレッシーの財務状況が悪化し、又はマスターレッシーが破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があるほか、修繕費をマスターレッシーが支弁するとの定めがある場合には、商業施設等の修繕がなされず、不動産の価値が低下するおそれもありえます。商業施設等の賃借に際しての敷金及び保証金の定めは様々であり、かかる敷金及び保証金をもって、延滞賃料等をすべて担保できるとの保証はなく、また、それを超える範囲において賃料等が延滞した場合、本投資法人はかかる延滞賃料等を収受できず、その収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、マスターレッシーが倒産手続の対象となった場合には、解約制限の定めのある賃貸借契約であっても、倒産法に基づいて、管財人等により、賃貸借契約が解除されることがあります。本投資法人が投資対象とする商業施設等のマスターレッシーは原則としてイオングループ企業であるため、イオングループの財務状況が悪化し、又は破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、本投資法人の収益が重大な悪影響を受ける可能性があります。

c．マスターレッシーによる賃料減額のリスク

　商業施設等の賃貸借においては、当該施設等からの収益率や売上が低下し、あるいはマスターレッシーの財務内容が悪化した場合等には、賃貸人（本件では本投資法人又は信託受託者）とテナント（本件ではマスターレッシー）はその合意により、賃貸借契約の更新時か契約期間中かを問わず、テナント（マスターレッシー）が支払うべき賃料の減額に合意することがあります。本投資法人とテナント（マスターレッシー）との間で締結が予定されるマスターリース契約においても、一定期間、賃料は改定しないものと定めていますが、当該期間経過後は、賃料の改定が可能である旨定められる予定です。賃料の減額は、賃貸借契約の解約を回避するために任意の合意によりなされる場合のほか、テナント（マスターレッシー）が賃貸人（本投資法人又は信託受託者）に対し、借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を行使することによりなされることもありえます。本投資法人は、原則としてマスターリース契約の締結により固定賃料で運用資産をイオングループ企業に賃貸しますが、賃料減額がなされないとの保証はなく、当該商業施設等から収受する賃料が全体として減額となることもありえます。

d．テナント集中に関するリスク

　イオングループが行うSC事業を含む商業施設の運営には、通常、広大な敷地を必要とし、また、広い面積を一度に賃借するマスターレッシーを誘致するには時間がかかることがあります。本投資法人の保有する商業施設では、イオングループ企業をマスターレッシーとして一棟全体を賃貸し、マスターレッシー自体が核テナントとして営業を行うほか、エンドテナントに転貸を行うことで、全体としてSC事業を行うことが想定されています。

　そして、商業施設は、一般的には、建物の構造や立地条件その他により、当該不動産の用途を大きく変更することが困難であるのが通例です。このような場合に既存テナント（マスターレッシー）が退去したときは、その立地及び構造から代替テナントとなりうる商業施設事業者が少ないため、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。本投資法人が保有する商業施設等は、核となる部分もモール部分も商業用途であり、またイオングループ企業をマスターレッシーとして、そのニーズに応じて構築されているため、仮にマスターレッシーが交代する場合に、代替となるマスターレッシーのニーズにあわせた大幅な用途変更が必ずしも容易でないため、既存のマスターレッシーの退去時に代替テナントの確保が困難となり、空室期間が長期化し、その結果、本投資法人の賃料収入に影響を与えることがあります。

　さらに、当該マスターレッシーの資力、退去、利用状況等によっては、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるマスターレッシーが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。なお、イオングループ企業がマスターレッシーであるとしても、本投資法人は、市場実勢を踏まえた独立第三者基準での賃料等のマスターリースの条件設定を行っています。従って、マスターレッシーであるイオングループ企業との間においても賃料の増減額の交渉等は利害関係を離れた見地で妥結されます。そのため、保有不動産の賃料に係る市場実勢が低下した場合には、賃料の減額請求やマスターレッシーの退去等の可能性があり、その場合には、本投資法人の収益や財務内容は悪影響を受けることがあります。

　本投資法人の保有物件に係るマスターレッシーは、原則としてイオングループ企業であり、マスターレッシーとして１つの企業グループに依存するため、イオングループの財務状況や業績が悪化した場合等には、本投資法人の保有する複数の不動産等においてテナント（マスターレッシー）から同時に減額の要求を受け、又は複数の不動産等のテナント（マスターレッシー）が同時に退去する可能性があり、その場合には、本投資法人の収益が重大な悪影響を受ける可能性があります。

e．変動賃料に関するリスク

　本投資法人とマスターレッシーとのリース契約では、原則として、固定賃料となりますが、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとされます。この追加の変動賃料については、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて、毎年見直しが行われます。

　また、固定賃料に加えて、不動産等のマスターレッシーの収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う賃貸条件での賃貸を行うことがないとは言えません。そのような変動賃料の場合、不動産等の収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥、瑕疵又は契約不適合等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥、瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリング・レポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリング・レポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。

　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。

　また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。

（エ）PM会社に関するリスク

　商業施設では、一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否が、商業施設の運営に精通するPM会社のノウハウ等に依拠することが多く、特に競争力を維持し向上させつつ商業施設自体の魅力を成長させるには、PM会社の業務遂行能力に大きく依存する傾向があります。従って、PM会社が業務の適切な遂行を怠る場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、PM会社が破産手続、民事再生手続、会社更生手続、特別清算その他の倒産手続等により業務執行能力を喪失する場合においては、マスターレッシーから本投資法人に支払われるべき賃料の支払いが困難になり、また、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。とりわけ、SC事業を成功させるには非常に高度なノウハウが必要とされ、従って、SC事業の成否は、エンドテナントの選定も含め、PM会社の能力、経験、ノウハウに強く依拠することになります。本投資法人の場合、保有する商業施設等のPM業務をイオングループに委託することが適切と判断される場合には、PM業務をイオングループ企業に委託することを原則としています。しかしながら、PM会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持されるとの保証はありません。PM会社について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、マスターレッシーが運営するSCの収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、PM会社とのプロパティ・マネジメント契約が終了あるいは解除された場合、代替する能力を持つPM会社が見つからない可能性、あるいは高額の費用負担が必要となる可能性があり、結果として商業施設の運営あるいは本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（オ）費用に関するリスク

　不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

　なお、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）による改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受け、想定外の費用の増加をもたらす可能性があります。

（カ）専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価額により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。

　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　建物エンジニアリング・レポートについても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵又は契約不適合が存在しないことを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合に関するリスクについては、前記「③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はなく、当該専門家に対し、国土交通省住宅局建築指導課等より行政処分等が課される場合があります。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。

（キ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

　本投資法人は、商業施設等の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。従って、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ商業施設等の調査分析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。特に商業施設や物流施設に関する情報は、オフィスビルや住宅に比較して、市場で入手可能なサンプル数が相対的に少ないため、投資判断に必要なすべての情報が網羅されているとの保証も、その正確性の保証もありません。

（ク）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

　火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は周辺環境の悪化等の間接被害を受ける可能性があります。当該不動産が滅失、劣化若しくは毀損する事態となれば、滅失、劣化若しくは毀損した個所の修復又は建替えのために多額の費用を支出する必要性が生じる可能性に加え、一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え若しくは修繕が困難であること等により、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、滅失、劣化又は若しくは毀損により当該不動産の価値が下落する可能性があります。このような事態に備え、不動産の損失に備えた保険を掛けることはありえますが、個別事情により保険契約が締結されず又は保険金で賄いきれない金額の損害が生じることがあり、したがって、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合、保険契約上災害等に伴う建物の不稼働について賃料補填がなされない場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、災害等が本投資法人の保有し又は取得を予定する不動産それ自体に悪影響を与えなかった場合にも、当該不動産が所在する地域の交通網の寸断や毀損により不動産施設の利便性の低下、地盤の液状化、物件の稼働を支える社会基盤（社会的インフラ）である発電・配電設備、水道設備等の毀損により、不動産の稼働に大きな支障が生じる可能性もあります。

　今後、本投資法人が物件を保有する地域において地震が発生する可能性は否定できず、その場合には、本投資法人が保有する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ケ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

　一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却できない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、また、土地の使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得できない等の可能性もあります。

　経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限されたり賃料に悪影響を与える可能性や、それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（コ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義務のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。

（サ）共有物件に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。

　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者（民法第252条の２）が選任された場合、当該管理者の行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであっても、共有者は当該効力の無効を善意の第三者に対抗できず（民法第252条の２第４項）、そのため、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がマスターレッシーに対して債務を負担する可能性があります。

　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向に関わりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。

　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

（シ）区分所有建物に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除きます。以下本段落において同じです。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できないため（建物の区分所有等に関する法律第31条）、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。

　他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。

　これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。

（ス）借地権等に関するリスク

　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。

　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。

　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。

　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余儀なくされることがあります。

　なお、本投資法人が保有する不動産については原資産の土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。

　本投資法人は、商業施設等を取得するに際し、その建物の現所有者と敷地の所有者との間で設定される借地権につき対抗要件の有無を予め調査することとしていますが、一般的に、商業施設等の敷地は多数の土地所有者との間で敷地権が設定される場合があり、かかる敷地権や駐車場の一部につき対抗要件が具備されていない場合があります。今後、本投資法人が資産を取得する場合において、商業施設等の建物や駐車場の敷地利用権の一部につき、すべて対抗要件を具備しているとの保証はありません。この場合、当該敷地所有者につき破産手続等が開始され敷地が第三者に譲渡される等となったときに、当該商業施設等に係る敷地利用権を第三者に対抗できず、その結果、その敷地に係る利用権が制限され、代替利用地を確保する等の負担が発生し、さらには想定した商業施設等としての利用が困難となるおそれがあります。

（セ）仮換地及び保留地に関するリスク

a．仮換地に関するリスク

　本投資法人は、土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）に基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする商業施設等を信託不動産とする信託受益権の譲渡を受けることがあります。仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、当該換地が従前地より狭いこともあるため、換地の使用価値又は資産価値が従前地のそれよりも小さいこともあります。

　さらに、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、仮換地を対象とした売買契約又は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、あるいは担保権を設定している等の事情があると、仮換地に係る権利取得に支障が生じることになります。同様に、従前地が共有状態にあった場合には、これを単独所有のものとして取得できる保証はないことになります。さらに、仮換地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。

　また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利（所有権、賃借権等）についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。

　なお、換地の所有権移転登記に伴い、（登記簿上の）譲渡人による買戻しの特約が登記されることがありますが、これは土地区画整理法の下で対象土地が一定期間、同法が想定する用途に使われることを確保する等の目的で転売等を制限するものと解されますから、本投資法人は、当該期間が経過するまで当該土地の処分について実質的に制限を受ける可能性があります。

b．保留地に関するリスク

　本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において、施行者に対する同法第96条第１項に規定される保留地となることが予定されている土地を敷地とする商業施設等を信託不動産とする信託受益権の譲渡を受けることがあります。保留地予定地の所有権は、同法第86条第１項に規定される換地計画に当該土地が保留地として定められ、かかる換地計画に基づき同法第103条第１項に規定される換地処分がなされた場合に、かかる換地処分の公告があった日の翌日において、同法第104条第11項に基づき、土地区画整理事業の施行者が原始取得します。そのため、上記の換地処分がなされない限り、本投資法人は、保留地予定地の所有権を取得できません。また、保留地予定地は将来の換地処分において実際に保留地として指定される土地と一致するとは限らないため、想定していた保留地と物理的に同一の土地に係る所有権を最終的に取得できるという保証はありません。

　さらに、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ保留地に係る権利についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。

（ソ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。

（タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。

　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。

　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（チ）不動産の所有者責任に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。

　本投資法人が保有する不動産等に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない又は支払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

（ツ）マスターリースに関するリスク

　マスターリース会社であるテナント（マスターレッシー）が信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸するマスターリースの形態をとった場合については、マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

（テ）将来における法令等の改正に関するリスク

　消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。

（ト）テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

　テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、エンドテナントの属性によっては、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、エンドテナントの不動産等の利用状況の調査を行っておりますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク

　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。

　また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格付けることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。とりわけ、本投資法人が取得対象とする商業施設等は、売主がイオングループとなる場合が多く、かつ、マスターレッシー及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスクも当該売主たるイオングループであることからしても、売買取引が担保付融資取引であると法的に性格付けられる可能性があります。

（ニ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、未稼働の不動産等の取得に関する売買契約を締結する場合には、当該物件が図面どおりに竣工されることを確保することを取得の条件とすること等により、これらのリスクの最小化を図る所存です。

（ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

　本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。

　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。

（ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下「フォワード・コミットメント」といいます。）を締結することがあります。フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

　商業施設においては、マスターレッシーが多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を運用資産の取得資金の一部として利用し、今後も利用することを想定しています。しかし、マスターレッシーとの交渉等により、本投資法人の想定よりもマスターレッシーからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ハ）地球温暖化対策に係るリスク

　現在、地球の自然環境の問題は世界的な問題となっており、そのため、本投資法人が投資を行う商業施設等においても、環境問題への関心は高まっており、本投資法人もその点の配慮は欠かせないと考えています。そのような環境下、我が国だけでなく、本投資法人が投資対象の１つと位置付けるアセアン地域や中国その他人口が増加傾向にある等中長期的に経済発展が見込める国・地域においても、現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、商業施設等のマスターレッシーやエンドテナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益は悪影響を受けるおそれがあります。

（ヒ）伝染病・疫病等の影響に関するリスク

伝染病・疫病等や感染症の影響により、国内外の経済が減速し、悪影響を受けることがあります。本投資法人の保有資産である商業施設等は、伝染病・疫病等や感染症が発生しますと、集客数の減少等を受け、商業施設等への需要が減退し、それを受け、本投資法人保有の不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が低下し、ひいてはその収益に悪影響が生じる可能性があります。また、日本経済全体のみならず、世界経済の状況に鑑み、市場の株価全体が大きく悪影響を受けるおそれがあり、本投資口もその例外ではありません。以上の結果、本投資法人が想定する価格で保有する不動産等の売却ができず、また、売却しない場合にも、評価損を減損損失として損失処理することを余儀なくされるおそれがあるほか、本資産運用会社の役職員において、質の高い業務をこれまでと同様に展開し得るとの保証はなく、本投資法人の業績に悪影響が出るおそれがあります。

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。

　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。

（ア）信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵又は契約不適合があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク

　投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金商法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

（ウ）信託受託者に関するリスク

a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　信託財産である不動産の管理や運営については、準共有者間で別段の定めをした場合にはそれに従うことになりますが、そのような定めがない場合には、適用法令に従うことになるため、対象となる事項及び保有する準共有持分の割合次第では、信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、準共有持分の処分については、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。

　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。なお、かかる匿名組合出資持分への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧税制等に関するリスク／（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制等に関するリスク／（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。

　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

⑦　海外不動産等への投資に関するリスク

（ア）外国法人税額を負担することに関するリスク

　本投資法人は海外不動産等への投資を行っており、投資先である現地において法人税等（以下「外国法人税」といいます。）を負担することとなります。投資法人が日本国外の不動産等への投資を行った場合に負担する外国法人税については、一般に、租税特別措置法の規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配当等の額に係る源泉所得税の額から控除（以下「外国税額の控除」といいます。）することが認められていますが、控除できる外国法人税額は当該源泉所得税の額が限度とされていますので、負担した外国法人税額のうち、外国税額の控除の規定により控除することができない金額が発生した場合には、投資主への分配金の額等がその分減少する可能性があります。

（イ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク

　海外不動産等の保有に伴い計上される資産の区分、収益・費用の認識方法及び発生する外貨建取引の換算等に係る会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合には、後記「⑧　税制等に関するリスク／（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク」における支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク

　本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。そのような取引では外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。

　また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

　海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、固定資産の減損会計及び有価証券の減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関するリスクについては後記「⑧　税制等に関するリスク／（コ）減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。なお、外国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。

（オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク

　本投資法人は、2014年６月25日にイオンマレーシア社を信託受託者とする信託に係る権利を取得しており、マレーシアを含む日本国外に所在する不動産等を取得し保有する最初のJ-REITとなりました。また、本投資法人は、本書の日付現在、海外不動産保有法人を通じて海外不動産への投資を行っています。そして、将来的に、本投資法人は、日本国外で不動産等をさらに取得する可能性があります。

　本資産運用会社は、日本国外における不動産等の取得並びに管理及び運用の経験は限定的であり、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等により、本投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等（海外不動産保有法人を通じた投資を含みます。以下本（オ）において同じです。）を取得し又は管理若しくは運用する上で予期せぬ問題に直面し、取得を実行できない、あるいは取得した日本国外の不動産等の管理上の問題を抱える可能性があります。

　特に、マレーシア政府は、現地における経済的な側面において様々な形で実質的な管理をしているといえます。このため、マレーシアにおける本投資法人の資産の運用及び管理は、マレーシアにおける政治、法制度（政策の変更に起因する税法を含む各種の法令等の改正又はその解釈の変更を含みます。）、経済成長及びこれらに関連する要素に大きく左右され、影響を受ける可能性があります。また、一般に先進国よりも経済成長が大きいマレーシアその他の発展途上国において資産運用を行う場合、本投資法人は、予期せぬ経済成長の後退によって悪影響を受けやすく、また発展途上国のインフレーションは、急激に進行するおそれもあるため、その影響を受けやすいといえます。

　本投資法人は、マレーシアにおいて本投資法人が行う資産の運用及び管理が、現地の適用法令に合致するものと考えています。しかしながら、マレーシアにおける政府当局や行政機関は、規制、政策その他許認可の付与に関し新たな手続を課し又は既存の規制の解釈変更を行う可能性があり、これにより、本投資法人がかかる規制や政策を確実に遵守するために、更なる支出及び対策を余儀なくされる可能性があります。また、許認可の取得が遅延する可能性もあり、この結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。さらに、将来行われる政府の政策が、マレーシアの経済状況に著しい影響を及ぼす可能性があり、地域や地方により経済政策の実施が多様化することで、保有する海外不動産等又はその裏付け資産が所在する地域の経済状況に著しい影響が及ぶ可能性があります。

　本投資法人は、マレーシアその他日本国外に所在する海外不動産等への投資に対する政府の統制、外国為替規制、日本国外の海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に送金することができないリスク、マレーシアの経済情勢の悪化、地方の政治姿勢の変化、為替レートの変動、海外事業の人員配置及び経営の問題、複数の管轄権で課税されるリスク、地方のインフラ問題若しくは故障並びに交通の遅延及び遮断等のリスク等にさらされるおそれがあります。かかる国際的要因に伴う一般的なリスクが実現することによって、本投資法人は、その収益に悪影響を受ける可能性があります。さらに、本投資法人は、日本との文化的相違から、マレーシアその他海外における消費者の行動パターンの変化に適切に対応できない可能性があります。

　さらに、日本とマレーシアその他海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、本投資法人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があります。本投資法人がこれらのリスクを適切に管理できない場合、当該リスクが、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。

　加えて、日本と隣国との間の関係の悪化により、日本国外に所在する不動産等の価値に悪影響が生じるおそれがあります。

　また、海外不動産等が所在する国において、紛争等が生じ、現地の不動産等の価値が減損し、又は金融市場や経済環境が世界的に悪化するおそれがあります。

（カ）マレーシアにおけるリスク

　前記「（オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク」に加えて、マレーシアについては、以下の特筆すべきリスクがあります。

a．強制的な収用に関するリスク

　1960年マレーシア土地収用法（Land Acquisition Act　1960）に基づき、マレーシア行政機関は、①公共目的で必要となる場合、②行政機関の意見により、マレーシアの経済若しくはその一部の発展に有益とされる目的又は国民全体若しくは国民のある階層に有益とされる目的で、個人又は法人が必要とする場合、又は③鉱業に関する目的、住宅、農業、商業、工業若しくは娯楽に関する目的又はこれらの組み合わせにより必要となる場合のいずれかに該当するときは、全部か一部かを問わず、土地を収用する権限を有します。

　マレーシアの不動産を強制的に収用した場合、付与される補償金は不動産の市場価値及びその他の要因に基づいて決定され、1960年マレーシア土地収用法及びその他の関連法令に規定される基準に基づき査定されますが、マレーシアの行政機関により決定される不動産の市場価値は、本投資法人が指名する独立不動産鑑定士が決定する市場価値を下回る可能性があります。また、マレーシア行政機関が、不動産の市場価値が低下した時点で、強制的に不動産を収用する場合、本投資法人に支払われる補償金は、本投資法人が投資対象とする不動産の対価の額又は帳簿上の価額を下回る可能性があり、その結果、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。店舗や事務所スペース、駐車スペース及び投資対象の不動産へのアクセス領域等の利用において重要な場所が強制的に収用された場合、それら不動産の収益及び市場価値が減少するおそれがあります。

b．管理変動相場制に関するリスク

　マレーシア・リンギットは、管理変動相場制が採用されていますが、将来的にも管理変動相場制が維持されるとの保証はありません。

c．災害に関するリスク

　本投資法人が取得を予定する日本国外の不動産等についても、災害等により損害を被る可能性があり、特にマレーシアの一部地域では洪水が起きやすく、大規模な不動産被害をもたらす大洪水が歴史的にも多く発生しています。さらに、テナントは、災害等に起因して、不動産を退去し、あるいは安価な賃借料を請求する可能性があり、その結果、本投資法人は、悪影響を受ける可能性があります。

　本投資法人は、保有する海外不動産等の取得に際して自然災害リスク調査報告書を取得しているものの、それらが十分であるとの保証はなく、大規模災害が発生し、結果的に、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。

⑧　税制等に関するリスク

（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク

　税法上、一定の要件（以下「配当等の額の損金算入要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を損金に算入することが認められています。本投資法人は、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により配当等の額の損金算入要件のすべてを満たすことができない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い／②　投資法人の税務／（ア）配当等の額の損金算入」をご参照ください。

（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

　配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合等には、会計上の税引後の利益を基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90％以下となること等により、前記支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱いの差異は、資産除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上、外国子会社合算税制の適用等により発生する可能性があります。なお、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。

（エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を100分の75以上とすること（規約第28条第５項）としています。本投資法人は、本書の日付現在において、前記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（オ）同族会社に該当するリスク

　配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総口数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

（カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

　配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する機関投資家（以下本「⑧　税制等に関するリスク」において「機関投資家」といいます。）のみから行うことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がマスターレッシーからの借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク

　配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（ク）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する必要があります。しかしながら、配当等の額の損金算入要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（ケ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に関する税制が変更された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

（コ）減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年８月９日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日））が、適用されています。

　「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人は、海外の不動産に投資するに際して、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の過半数を取得することを通じて行うことがありますが、当該株式又は出資は子会社株式又は関係会社株式並びにその他有価証券として取り扱われ、その評価及び会計処理については、金融商品に関する会計基準（企業会計基準第10号　企業会計審議会　平成11年１月22日）が適用されます。当該市場価格のない子会社株式又は関係会社株式並びにその他有価証券については、発行会社の財政状態の悪化により実質価額が著しく低下したときは、相当の減額を行い、評価差額は当期の損失として処理（減損処理）しなければならないものとされており、減損処理された場合は、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

　本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

⑨　その他

（ア）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡ができないリスク

　本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得又は資産譲渡の検討や関係者との協議を行っています。従って、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得、又はこれらの一部の譲渡を行うことがあり得ます。

　また、本投資法人が資産の取得又は譲渡を決定し公表した後にも、受渡期日までの間に、経済環境の著しい変化等、若しくは、当該資産に係る譲渡契約等で定める条件等が成就しない場合や、売主側又は買主側で合意を遵守できない場合等には、かかる資産の取得又は譲渡が予定どおり行えないことがあり、さらには当該取得又は譲渡が遅延することがあり、投資家に損害を与える可能性があります。

　また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産については、本投資法人による取得に先立ち信託が為される場合がありますが、当該資産が信託されない可能性があり、この場合、当該資産の取得に係る契約の停止条件が成就しないこととなるため、本投資法人が当該資産を取得することができず、投資家に損害を与える可能性があり、又は当該資産を信託受益権化せずに現物不動産の状態で取得する可能性があります。

（イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

　本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかしながら、これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けたあくまでも参考としての情報にすぎません。契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。従って、本投資法人が、当該資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。

（２）　リスクに対する管理体制

　本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

　具体的な取り組みは、以下のとおりです。

（ア）投資法人について

　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。

　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。

　そして、本投資法人は、「内部者取引管理規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資口及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。また、インサイダー情報の伝達についても原則禁止とされています。

（イ）資産運用会社について

　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。

　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。

　また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。

　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

　そして、本資産運用会社は、「内部者取引管理規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他当社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、本投資口及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。また、インサイダー情報の伝達についても原則禁止とされています。

　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です。

投資口の買戻しの制度はありません。但し、本投資法人は投資主との合意により本投資法人の投資口（以下「自己投資口」といいます。）を有償で取得することができ（規約第５条第２項）、この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬

（ア）執行役員報酬

　執行役員の報酬は、１人当たり月額100万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。本書の日付現在、本投資法人は、執行役員を無報酬とする旨を役員会の決議により決定しています。

（イ）監督役員報酬

　監督役員の報酬は、１人当たり月額100万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。

（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において免除することができます（規約第19条）。

②　一般事務受託者への支払手数料

（ア）投資主名簿等管理事務

a．本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表に記載の金額を上限として本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途書面により合意した手数料額を支払うものとします。但し、委託事務手数料表に定めのない事務で本投資法人が投資主名簿等管理人に臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上その手数料を定めるものとします。

b．投資主名簿等管理人は、前記a.の手数料を毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込又は口座間振替の方法により支払います。支払日が銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。

c．前記に定める委託事務手数料は、経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上書面による合意によりこれを変更することができます。

d．本投資法人が、投資主名簿等管理人に対して支払う、番号法に基づく事務に係る委託事務の手数料は、以下の委託事務手数料表の諸届管理料に関する規定に基づき、本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務において、振替機関から通知を受付した数（但し、同一投資主番号の投資主について２回目以降に通知を受付した数は除くものとします。）に応じて算出された額とします。なお、支払方法については、前記b．によるものとします。

＜委託事務手数料表＞

（イ）機関運営に関する一般事務

a．機関運営に関する一般事務に係る報酬（以下、本（イ）において「機関運営事務報酬」といいます。）は、１月、４月、７月、10月の末日を最終日とする３ヶ月毎の各計算期間（なお、初回の計算期間は契約締結日から2013年７月末日までとします。）（以下、本（イ）において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、後記の基準報酬額表により計算した額の４分の１を上限として、別途本投資法人及び機関運営事務受託者間で合意し算出した金額に消費税及び地方消費税（以下、本（イ）において「消費税等」といいます。）を加算した金額とします。なお、３ヶ月に満たない場合の機関運営事務報酬は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額に消費税等を加算した金額とします。（なお、１年間は365日とします。）

b．本投資法人は、各計算期間の機関運営事務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに機関運営事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

c．本投資法人及び機関運営事務受託者は、経済情勢の変動等により機関運営事務報酬の金額が不適当となった場合は、互いに協議の上合意したところに従い、機関運営事務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議にあたり、役員会による承認手続を要する旨を機関運営事務受託者に対し書面により通知した場合には、当該変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。

d．前記a．の定めにかかわらず、本投資法人の第１回目の決算期が到来していない場合には、計算期間初日における本投資法人の出資総額に基づき、以下の基準報酬額表（表中の資産総額を出資総額と読み替えるものとします。）により計算した額の４分の１を上限として、別途本投資法人及び機関運営事務受託者間で合意し算出した金額に消費税等を加算した金額とします。なお、３ヶ月に満たない場合の機関運営事務報酬は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額に消費税等を加算した金額とします。（なお、１年間は365日とします。）

＜基準報酬額表＞

（ウ）会計事務等に関する事務

a．本投資法人は委託業務の対価として会計事務受託者に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、以下の業務手数料の計算方法に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び会計事務受託者が協議の上決定するものとします。

b．会計事務受託者は、本投資法人の計算期間（毎年２月１日から７月末日まで、及び８月１日から翌年１月末日までの各期間とします。但し、本投資法人の設立後の第１期については、本投資法人の成立の日から2013年７月末日までとします。）毎に、前記a．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに会計事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c．前記の業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び会計事務受託者が協議の上書面で合意したところに従い、これを変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

　ある暦月（この業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した業務手数料（月額）（但し、本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日の属する月の月末までの間は月額50万円）を上限として、本投資法人と会計事務受託者の間で合意した金額とします。

　なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）の上限については、当該月の実日数中における会計事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

　前記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

（エ）投資法人債に関する一般事務

a．第５回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）

　投資法人債管理の委託に関する手数料として、毎１か年につき第５回無担保投資法人債の発行現存額に10,000分の１を乗じた額を投資法人債管理者である株式会社みずほ銀行に対して支払います。かかる手数料は、2019年３月25日を第１回の支払期日とし、その後毎年３月及び９月の各25日に、その前年の９月30日及びその年の３月31日の第５回無担保投資法人債の発行現存額に基づき各前半か年分を支払います（但し、第１回の支払期日においては、投資法人債総額に対し払込期日の属する月の翌月から2019年３月までの月割計算によります。）。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

b．第６回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）

　投資法人債管理の委託に関する手数料として、毎１か年につき第６回無担保投資法人債の発行現存額に10,000分の１を乗じた額を投資法人債管理者である株式会社みずほ銀行に対して支払います。かかる手数料は、2020年３月25日を第１回の支払期日とし、その後毎年３月及び９月の各25日に、その前年の９月30日及びその年の３月31日の第６回無担保投資法人債の発行現存額に基づき各前半か年分を支払います（但し、第１回の支払期日においては、投資法人債総額に対し払込期日の属する月の翌月から2020年３月までの月割計算によります。）。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

c．第７回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）

　投資法人債管理の委託に関する手数料として、毎１か年につき第７回無担保投資法人債の発行現存額に10,000分の１を乗じた額を投資法人債管理者である株式会社みずほ銀行に対して支払います。かかる手数料は、2021年３月25日を第１回の支払期日とし、その後毎年３月及び９月の各25日に、その前年の９月30日及びその年の３月31日の第７回無担保投資法人債の発行現存額に基づき各前半か年分を支払います（但し、第１回の支払期日においては、投資法人債総額に対し払込期日の属する月の翌月から2021年３月までの月割計算によります。）。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

③　本資産運用会社への支払報酬

　本投資法人が運用資産の運用を委託する本資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期は、次のとおりです。

　本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。

（ア）運用報酬

本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬として、後記の運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱを本資産運用会社に対して支払います。但し、運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱの合計金額は、運用報酬の計算対象たる営業期間の決算期における本投資法人の貸借対照表に記載された総資産額（総資産額の計算方法については、下記a.の規定に準じます。以下本(ア)において同じです。）に100分の0.4を乗じた値に相当する金額（以下「運用報酬上限金額」といいます。）を上限とします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

運用報酬上限金額＝運用報酬の計算対象たる営業期間の決算期における本投資法人の貸借対照表に記載された総資産額×0.4％

a.　運用報酬Ⅰ

　本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額（但し、本投資法人が海外不動産保有法人の株式又は出資（以下「海外不動産保有法人関連出資」といいます。）を保有している場合は、海外不動産保有法人関連出資並びに本投資法人が保有する海外不動産保有法人に対する金銭債権及び海外不動産保有法人の発行する債券（もしあれば）（以下、本(ア)において「海外不動産保有法人関連出資等」と総称します。）に係る金額を控除し、当該海外不動産保有法人に係る海外不動産保有法人総資産額（以下に定義されます。以下同じです。）を加えた額とします。）に、100分の0.3を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じ、さらに当該営業期間の実日数を乗じた金額を365（但し、当該営業期間の初日がうるう年に含まれる場合は、366）で除して得られる金額（１円未満を切捨てます。）を運用報酬Iとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

運用報酬Ⅰ＝（本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額－本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された海外不動産保有法人関連出資等に係る金額＋当該海外不動産保有法人に係る海外不動産保有法人総資産額）×0.3％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率×当該営業期間の実日数÷365（但し、当該営業期間の初日がうるう年に含まれる場合は、366）（１円未満切捨て）

　なお、「海外不動産保有法人総資産額」とは、本投資法人の直前の営業期間の決算期（以下、本a.において「基準決算期①」といいます。）以前に到来する当該海外不動産保有法人の決算期のうち直近のもの（以下、本a.において「直近決算期」といいます。）の時点での監査済財務諸表（但し、当該海外不動産保有法人において、直近決算期から基準決算期①までの間に、当該期間に属する一定の日（以下、本a.において「臨時決算日」といいます。）の時点での監査済財務諸表（以下、本a.において「臨時監査済財務諸表」といいます。）が作成されている場合には、直近の臨時決算日（以下、本a.において「直近臨時決算日」といいます。）の時点での臨時監査済財務諸表）の数値に基づき本投資法人の財務諸表に記載されている当該海外不動産保有法人の邦貨建ての総資産額を、当該海外不動産保有法人の直近決算期又は直近臨時決算日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額をいいます。

　本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間の決算期までに本資産運用会社に対して支払います。

b.　運用報酬Ⅱ

　「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期における発行済投資口の総口数（但し、本投資法人が当該決算期末において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、当該決算期末における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の口数を除いた数をいうものとします。）で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金」といいます。）」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）を控除した金額（以下、本b.において「NOI」といいます。）」を乗じ、さらに100分の0.001を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金×NOI×0.001％を上限として別途合意する料率（１円未満切捨て）

　本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間の決算確定後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

　なお、「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、我が国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等控除前）の金額をいうものとします。

　本投資法人が海外不動産保有法人関連出資を保有している場合は、上記NOIの計算に際して、海外不動産保有法人に係るNOI（もしあれば。以下「控除対象NOI」といいます。）は控除し、控除対象NOIに係る本投資法人の営業期間の決算期（以下、本b.において「基準決算期②」といいます。）以前に到来する当該海外不動産保有法人の決算期のうち直近のもの（以下、本b.において「直近決算期」といいます。）の時点での監査済財務諸表（但し、当該海外不動産保有法人において、直近決算期から基準決算期②までの間に、当該期間に属する一定の日（以下、本b.において「臨時決算日」といいます。）の時点での監査済財務諸表（以下、本b.において「臨時監査済財務諸表」といいます。）が作成されている場合には、各臨時監査済財務諸表）の数値に基づき本投資法人の財務諸表に記載されている当該海外不動産保有法人の邦貨建ての不動産賃貸収益及び不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。以下本b.において同じです。）の金額（但し、当該海外不動産保有法人について、本投資法人の営業期間より前の営業期間に係る運用報酬Ⅱの計算において、既に算入された不動産賃貸収益及び不動産賃貸費用の金額が含まれている場合には、当該金額を控除します。）に当該海外不動産保有法人の直近決算期又は各臨時決算日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額を加えるものとします。

（イ）取得報酬

　本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産（但し、前記「２　投資方針／（２）投資対象／①（ア）b.(ⅸ)」に掲げる資産を除きます。以下本（イ）及び後記（ウ）において同じです。）又は海外不動産保有法人関連出資を取得（合併による取得の場合を除きます。）した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資（海外不動産保有法人関連出資を除きます。）による場合は出資金、海外不動産保有法人関連出資による場合は海外不動産保有法人取得代金（以下で定義されます。）を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.5（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合（海外不動産保有法人と本投資法人が定める利害関係人との取引の場合を含みます。）は100分の0.25とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

　なお、「海外不動産保有法人取得代金」とは、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した場合の海外不動産保有法人の取得代金を、当該取得日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該取得日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額をいいます。

　本投資法人は、かかる取得報酬を、当該資産の取得日（海外不動産保有法人関連出資による場合は、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を取得した日をいいます。以下、本（イ）において同じです。）が属する月の翌月末日まで（但し、翌月が本投資法人の翌営業期間となる場合は、取得日が属する月の末日まで）に、本資産運用会社に対して支払います。

（ウ）処分報酬

　本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を処分し、又は海外不動産保有法人が保有する不動産関連資産と同様の性質を有する資産を処分し、それにより譲渡益が発生した場合、処分報酬として、その処分代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により処分した当該不動産関連資産の評価額、海外不動産保有法人が保有する不動産関連資産と同様の性質を有する資産の処分の場合は海外不動産保有法人処分代金（以下で定義されます。）を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに処分に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.5（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合（海外不動産保有法人と本投資法人が定める利害関係人との取引の場合を含みます。）は100分の0.25とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

　なお、「海外不動産保有法人処分代金」とは、海外不動産保有法人が保有する不動産関連資産と同様の性質を有する資産を処分した場合の海外不動産保有法人の処分代金を、当該処分日時点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該処分日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額をいいます。

　本投資法人は、かかる処分報酬を、当該資産の処分日（海外不動産保有法人が保有する不動産関連資産と同様の性質を有する資産の処分の場合は、海外不動産保有法人が不動産関連資産と同様の性質を有する資産を処分した日をいいます。以下、本（ウ）において同じです。）が属する月の翌月末日まで（但し、翌月が本投資法人の翌営業期間となる場合は、処分日が属する月の末日まで）に、本資産運用会社に対して支払います。

（エ）合併報酬

　本投資法人と他の投資法人との間の合併（新設合併及び本投資法人が吸収合併存続法人又は吸収合併消滅法人となる吸収合併を含みます。以下、本（エ）において同じです。）において、資産運用会社が当該他の投資法人の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合には、合併時において当該他の投資法人が保有していた不動産関連資産又は海外不動産保有法人関連出資の合併時における評価額の100分の0.5（但し、本投資法人が定める利害関係人との合併の場合は100分の0.25とします。）を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（1円未満を切捨てます。）を、当該合併の効力発生日から3ヶ月以内に、資産運用会社に対して支払います。

　資産運用報酬の支払に際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

④　資産保管会社への業務手数料

（ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、以下の業務手数料の計算方法に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上決定するものとします。

（イ）資産保管会社は、本投資法人の計算期間（毎年２月１日から７月末日まで、及び８月１日から翌年１月末日までの各期間とします。但し、本投資法人の設立後の第１期については、本投資法人の成立の日から2013年７月末日までとします。）毎に、前記（ア）に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ウ）前記の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上書面で合意したところに従い、これを変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

　ある暦月（この別表において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した業務手数料（月額）の合計金額（但し、本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日の属する月の月末までの間は月額50万円）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社の間で別途書面による合意により定めた金額とします。

　なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

　前記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

⑤　引受手数料

　本募集による新投資口の発行に際し、本投資法人は、国内及び海外における引受人に対して引受手数料を支払いません。但し、国内及び海外における引受人が本投資法人に支払う発行価額の総額と、投資者向けに募集する価額（発行価格）の総額との差額は、国内及び海外における引受人の手取金となります。

⑥　会計監査人の報酬

　会計監査人の報酬額は、１営業期間につき3,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、会計監査人から投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領した後、会計監査人の請求を受けてから１ヶ月以内に、会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います。

⑦　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

イオン・リートマネジメント株式会社

東京都千代田区内神田一丁目14番10号

電話番号　03-5283-6360

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します。

　前記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとします。

①　投資口又は新投資口予約権の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）

②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

③　目論見書の作成及び交付に係る費用

④　法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用

⑥　専門家等に対する報酬又は費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）

⑦　執行役員、監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

⑧　運用資産の取得若しくは処分又は維持管理若しくは運営に関する費用（デュー・ディリジェンス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑨　借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用

⑩　本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

　2026年10月26日現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは後記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（ア）個人投資主の税務

a．配当等の額に係る税務

　個人投資主が投資法人から受け取る金銭の分配のうち、投資法人の利益および一時差異等調整引当額の増加額からなる金額（以下「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。但し、上場投資法人の投資口（以下「上場投資口」といいます。）の配当等の額（以下「上場株式等の配当等」といいます。）については以下のような取扱いがなされます。また、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

（ⅰ）個人投資主が受取るべき上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20％（所得税15％、住民税５％）となります（復興特別所得税（2027年１月１日以後は防衛特別所得税も含む。）が併せて源泉徴収されます。）。また、個人投資主は、上場株式等の配当等の金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税手続を終了させる申告不要の特例を選択できます。

（ⅱ）個人投資主が受取るべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税を選択することができます（復興特別所得税（2027年１月１日以後は防衛特別所得税も含む。）が併せて課されます。）。

（ⅲ）個人投資主が受取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

（ⅳ）2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座（租税特別措置法第37条の14第５項第１号に定める口座をいいます。）内において管理されている上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第５項第３号に定めるものをいいます。）に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

（ⅴ）2024年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）（租税特別措置法第37条の14第５項第８号に定めるものをいいます。）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

（ⅵ）金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座（租税特別措置法第37条の14の２第５項第１号に定める口座をいいます。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）又は継続管理勘定に係るものに係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

（※）一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定義される金額をいいます。

（※）配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

　なお、大口個人投資主（発行済投資口又は出資の総数又は総額の３％以上を保有する者をいいます。）は前記にかかわらず、原則どおりの20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、大口個人投資主（2023年10月１日以後に配当等の支払を受ける場合は、基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する本投資口と合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する者を含みます。）が１回に受ける配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には前記にかかわらず、総合課税による確定申告が要求されます。

b．出資等減少分配に係る税務

　個人投資主が投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（分割型分割及び株式分配並びに組織変更による場合を除きます。）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記a．における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記c．における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

c．投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が上場投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。上場投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合には、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められますが、一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められません。また、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。なお、2013年１月１日から2047年12月31日までの各年分の株式等の譲渡所得等に課される所得税の額に対して復興特別所得税が課されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

（ⅰ）その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前３年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、これらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます。

（ⅱ）上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（前記（ⅰ）の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の上場株式等の譲渡に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。

（ⅲ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等をした場合の所得に関しては源泉徴収だけで納税手続を終了させる申告不要の選択が認められます。源泉税率は20％（所得税15％、住民税５％）となります（2047年12月31日までの間の譲渡等については復興特別所得税（2027年１月１日以後、当分の間、防衛特別所得税も含む。）が併せて源泉徴収されます。）。

（ⅳ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。

（ⅴ）2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定については120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

（ⅵ）2024年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

（ⅶ）金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）又は継続管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

（※）本ｃ．（ⅴ）及び(ⅵ)における非課税口座並びに本ｃ．（ⅶ）における未成年者口座で譲渡損失が生じても本ｃ．（ⅰ）の上場株式等の配当所得等の金額からの控除及び本ｃ．（ⅳ）の上場株式等の配当等の額からの控除、並びに本ｃ．（ⅱ）の譲渡損失の繰越控除は適用できません。

（※）2016年１月１日以降、株式等は上場株式等と一般株式等に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。

（イ）法人投資主の税務

a．配当等の額に係る税務

　法人投資主が投資法人から受取る配当等の額は、株式の配当と同様に取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。但し、上場投資口の配当等は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は15％となります（源泉徴収される地方税はありません。）。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。また、2013年１月１日から2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税及び防衛特別所得税は、法人税の額から控除されます。

　2023年10月１日以後、本投資法人の発行済投資口総数の３分の１超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。

b．出資等減少分配に係る税務

　法人投資主が投資法人から受取る出資等減少分配のうち投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記a．における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは後記c．の投資口の譲渡の場合と同様となります。出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

c．投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。

（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。

（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。

※前々期末から出資等減少分配の直前までの間に税務上の資本金等の額が増加又は減少した場合には、その増加額を加算した金額又は減少額を控除した金額となります。

※この割合は、小数点第３位未満の端数があるときは切上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。

（ウ）外国税額の控除について

　投資法人が日本国外の不動産等への投資を行った場合に負担する外国法人税については、租税特別措置法の規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配当等の額に係る源泉所得税の額から控除（以下「外国税額の控除」といいます。）することが認められています。外国税額の控除の適用の対象となる投資主が受け取る配当等の額は、投資法人が支払う配当等の額に控除対象となる外国法人税の額を加算した金額となり、源泉所得税額は当該加算後の配当等の額に源泉所得税率を乗じた金額となります。

②　投資法人の税務

（ア）配当等の額の損金算入

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等の額を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下のとおりです。

a．配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超であること

b．他の法人（租税特別措置法施行規則に定める一定の法人を除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合契約等に基づく出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含みます。）を有していないこと

c．租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと

d．事業年度の終了時において同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと

e．投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること

f．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること

（イ）不動産流通税の軽減措置

a．登録免許税

　不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が不動産の価額に対し２％の税率により課されます。なお、売買により取得した土地については税率が2029年３月31日までは1.5％となります。但し、規約において、資産運用の方針として、投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託受益権をいいます。）の価格の合計額が投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは金商法に規定する適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、取得する不動産に対する登録免許税の税率が特例により2027年３月31日までは1.3％に軽減されます。

b．不動産取得税

　不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価額に対し４％の税率により課税されます。なお、この税率は住宅の取得及び土地の取得については2027年３月31日までは３％となります。また、宅地及び宅地比準土地については、2027年３月31日までに取得した場合には課税標準が２分の１に軽減されます。但し、前記a．の要件を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については、地方税法施行規則の規定に従います。）が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準が５分の２に軽減されます。また、特別土地保有税については2003年以降当分の間、その課税が行われないこととなりました。

（ウ）海外不動産等投資に係る税務

　投資法人が日本国外の不動産等を直接又は信託等を通じて取得し運用する場合には、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税が課税されます。本投資法人はマレーシアの不動産等について、信託を通じて投資しています。マレーシアの法人税率は24％とされておりますが、法人税は信託の受託者が申告納税します。本投資法人は、現行法上、投資主へ支払う配当等の額に係る源泉所得税については、当該法人税に関する外国税額の控除の規定を適用します。

　また、投資法人が海外不動産保有法人を通じて日本国外の不動産等を取得する場合には、当該海外不動産保有法人は、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税が課されます。本投資法人はマレーシアの不動産等について、海外不動産保有法人を通じて投資しています。この場合、本投資法人は現地での法人税の課税後の利益について配当を受領することになりますが、本投資法人の課税所得の計算において益金不算入制度の適用はなく、また、マレーシア現地の税法の規定により当該配当に源泉税は課されません。

　マレーシアでの現地法人の租税負担割合は27％未満となりますので、マレーシア所在の海外不動産保有法人が租税特別措置法に規定する特定外国関係会社に該当する場合は、外国関係会社に係る所得の課税の特例（外国子会社合算税制）の適用対象となり、当該海外不動産保有法人の現地所得について、本投資法人の課税所得に合算されることになります。2020年４月１日以後に終了する当該海外不動産保有法人の事業年度について、合算された所得にかかる現地の法人税について本投資法人は外国税額の控除の規定を適用します。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注１）「地域」欄につきましては、以下の区分とします。

北海道・東北　　：北海道、青森県、秋田県、岩手県、山形県、宮城県、福島県

関東　　　　　　：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県

東海・北陸・中部：愛知県、静岡県、三重県、新潟県、富山県、石川県、福井県、長野県、山梨県、岐阜県

近畿　　　　　　：大阪府、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県、兵庫県

中国・四国　　　：鳥取県、岡山県、島根県、広島県、山口県、香川県、徳島県、愛媛県、高知県

九州・沖縄　　　：福岡県、熊本県、佐賀県、長崎県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

マレーシア　　　：マレーシア国の全土を１区分として記載しています。

（注２）「保有総額」欄は、期末時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権につきましては、減価償却後の帳簿価額）によっています。

（注３）「為替評価差損益」欄は、決算時（2026年７月31日）の為替相場を用いて円貨に換算した期末帳簿価額から取得時点の為替相場で評価換算した期末帳簿価額を差引いた額を表示しています。なお、決算時（2026年７月31日）の為替相場（１RM=39.41円（小数点第３位を切捨て））を用いています。RMについては、外国為替公示相場がないため、円貨換算する際は、別段の記載のない限り、株式会社みずほ銀行の参考相場を用いています。以下同じです。

（注４）投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第221条の２第１項に規定される海外不動産保有法人が発行する株式です。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　2026年７月31日現在、本投資法人の保有する投資有価証券は以下のとおりです。

（注）当該関係会社株式の評価額につきましては、市場価格のない株式等のため、取得原価を記載しています。

種類別及び業種別の投資比率

②【投資不動産物件】

　本投資法人が保有する投資不動産物件（本投資法人が海外不動産保有法人を通じて保有する不動産を含みます。）についての概要等は、便宜上後記「③　その他投資資産の主要なもの」及び後記「④　個別不動産の概要」にまとめて記載しています。また、本投資法人が保有する本海外SPCの概況については前記「２　投資方針／（２）投資対象／③　海外不動産保有法人の株式等」をご参照ください。

③【その他投資資産の主要なもの】

（ア）不動産及び不動産信託受益権の概要

　本投資法人が2026年７月31日（第27期末）現在保有する不動産等（本投資法人が海外不動産保有法人を通じて保有する不動産を含みます。）の概要は以下のとおりです。

（注１）「取得価額」欄は、当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）を記載しています。

（注２）「期末算定価額」欄には、2026年７月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額又は不動産調査報告書に記載された調査価額を記載しています。鑑定評価の概要については後記「不動産鑑定評価の概要」をご参照ください。

（注３）「投資比率」欄は、取得価額の合計に占める各物件の取得価額の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）本投資法人は、「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の各不動産信託受益権の40％を準共有持分として保有しており、「期末算定価額」欄には、不動産信託受益権の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。

（注５）当物件は、不動産信託受益権部分のほかに、不動産部分（2015年４月28日追加取得した隣接土地部分：取得価額105百万円、期末帳簿価額108百万円、期末算定価額121百万円）を含みます。

（注６）当物件の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、本投資法人が2024年４月17日付で追加取得した「増築棟」を含めた価額及び数値を記載しています。

（注７）当物件の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、本投資法人が2021年２月25日付で追加取得した土地を反映した価額及び数値を記載しています。

（注８）当物件の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、2021年３月24日付「国内資産に係る土地の一部譲渡のお知らせ（イオンモール大和郡山）」で公表しました譲渡を反映した価額及び数値を記載しています。

（注９）当物件の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、本投資法人が2022年10月27日付で追加取得した土地を反映した価額及び数値を記載しています。

（注10）当物件の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、本投資法人が2018年９月３日付で追加取得した「増築棟」を含めた価額及び数値を記載しています。

（注11）当物件の「期末算定価額」欄には、2026年７月31日時点で令和８年熊本地震の影響に関する詳細な調査が完了しておらず、価格への影響を判断するために必要な修繕等の資料を入手できないため、当該要因については考慮外とする調査価額を記載しています。

（注12）開示につき同意を得られていないため、やむを得ないものとして非開示としています。

（注13）当物件の「取得価額」欄、「期末帳簿価額」欄、「期末算定価額」欄及び「投資比率」欄には、2026年７月１日付の建物の一部譲渡を反映した価額及び数値を記載しています。

（注14）「取得価額」欄には、本投資法人がイオンマレーシア社に対し、複数回にわたり円貨にて実際に支払った対価の合計額を記載しており、当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）を記載しています。なお、各支払時における為替レートに応じて加重平均して算出した為替レートは、1RM=32.92円（小数点第３位を切捨て）です。

「期末帳簿価額」欄には、「取得価額」欄に記載の金額に当該不動産等の取得に要した諸費用（付随費用）及び資本的支出を加算し、当期末までの減価償却累計額を差し引いた金額を記載しています。付随費用及び資本的支出については円貨で支払ったものについては当該金額、RMで支払ったものについては取引発生時の為替相場（取引の行われた月の前月の直物為替相場の平均）を用いて円貨に換算した額を「取得価額」に加算しています。

本投資法人は、「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」の不動産信託受益権（マレーシア国ジョホール州所在の「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」の一部の信託に係る権利をいいます。以下同じです。）に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利（18.18％）を保有しており、「期末算定価額」欄には、2026年７月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額又は不動産調査報告書に記載された調査価額につき、不動産信託受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利（18.18％）に相当する金額を記載しています。なお、「期末算定価額」は、決算時（2026年７月31日）の為替相場（1RM＝39.41円（小数点第３位を切捨て））を用いて円貨に換算しています。

（注15）「取得価額」欄には、本投資法人が本海外SPCを通じて取得先より、「イオンモール セレンバン ２」を取得した金額（売買契約書等に記載された売買代金等であり、「イオンモール セレンバン ２」の取得に要した費用（仲介手数料、租税公課等）を含みません。）を記載しています。RMの円貨換算は、取得時に用いた換算レートである2016年９月30日の為替相場（１RM=24.43円（小数点第３位を切捨て））を用いています。

「期末帳簿価額」欄は、本投資法人が直接保有していないため、記載していません。「期末算定価額」は、決算時（2026年７月31日）の為替相場（1RM＝39.41円（小数点第３位を切捨て））を用いて円貨に換算しています。

（注16）本投資法人が本海外SPCを通じて保有している「イオンモール セレンバン ２」を除いた合計額を記載しています。

（イ）賃貸借状況の概況

　本投資法人が当期末（2026年７月31日）現在で保有する不動産等（本投資法人が海外不動産保有法人を通じて保有する不動産を含みます。）の賃貸借状況（2026年７月31日現在の総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率）は次のとおりです。