【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）経常利益 ／ {（期首総資産額 ＋ 期末総資産額）÷ ２ } × 100

（注３）第23期計算期間を184日、第24期計算期間を181日、第25期計算期間を184日、第26期計算期間を181日、第27期計算期間を184日、第28期計算期間を182日、第29期計算期間を184日、第30期計算期間を181日、第31期計算期間を184日、第32期計算期間を181日として年換算値を算出しています。

（注４）当期純利益 ／ {（期首純資産額 ＋ 期末純資産額）÷ ２ } × 100

（注５）期末純資産額 ／ 期末総資産額 × 100

（注６）期末有利子負債 ／ 期末総資産額 × 100

（注７）分配総額 ／ 当期純利益 × 100

配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて記載しています。

（注８）当期不動産賃貸事業損益 ＋ 当期減価償却費

（注９）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注10）2026年１月31日を基準日、2026年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益については第30期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

②　運用状況

Ａ．当期の概況

（イ）投資法人の主な推移

コンフォリア・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、主として居住の用に供される不動産等に投資する投資法人として2010年６月８日に設立され、2010年６月30日付にて内閣総理大臣による投信法第187条に基づく登録を完了し（登録番号　関東財務局長　第71号）、2010年８月より運用を開始しました。その後、本投資法人は、2013年２月６日に公募による新投資口の発行を行い、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3282）しました。

運用開始時における本投資法人の運用資産は11物件、取得価格の合計は15,508百万円でしたが、その後、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針（投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うこと）のもと、追加的に物件の取得及び譲渡を実施した結果、当期末現在の本投資法人の保有資産（以下「取得済資産」といいます。）は175物件、取得価格の合計339,938百万円となっています。

（ロ）運用実績

（ⅰ）投資環境

当期の国内景気は、中東情勢の影響がみられるものの、雇用や所得環境の改善により緩やかに回復しました。こうした中、賃貸住宅市場においては、大都市への人口流入、小世帯化の進行や住宅取得価格の高騰等を受けた賃貸マンション選好の高まりを背景に需給はタイト化に向かっており、稼働率は高位かつ安定した動きとなりました。不動産投資市場においては、住宅に対しては好調かつ安定的な運用が期待されることから、国内外投資家の旺盛な物件取得意欲がみられ、取引価格水準は引き続き高値圏で推移しています。

（ⅱ）資産の取得及び譲渡

　当期は2026年３月にコンフォリア木場公園を譲渡し、コンフォリア学芸大学イースト及びＣＲ１合同会社 匿名組合出資持分を取得しました。その後、同年７月にコンフォリア京町堀（準共有持分50％）を譲渡しました。

（ⅲ）本投資法人の保有する資産の管理運営

本投資法人は「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース株式会社を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。

（ハ）資金調達の概要

本投資法人は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディングコストの低減により投資主価値の最大化を図ることを財務戦略としており、当期もその戦略に基づき資金調達を実施しました。

その結果、当期末時点における出資総額（純額）は154,451百万円、有利子負債は187,140百万円であり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）については、当期末時点で52.5％、期末における有利子負債の平均残存年数は3.9年、長期比率は86.5％、固定化比率は81.8％となっています。

なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付けの状況は以下のとおりです。

（ニ）業績及び分配の概要

当期の運用の結果、本投資法人は、2026年７月期（第32期）の実績として営業収益12,975百万円、営業利益6,405百万円、経常利益5,278百万円、当期純利益5,269百万円を計上しました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）が適用されるよう分配を行っています。当期については、当期未処分利益に、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適用し367百万円を内部留保することとしました。その結果、当期の分配金は１口当たり2,102円となりました。

Ｂ．次期の見通し

（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、投資運用の基本方針に基づき、東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行ってきました。次期以降も、引き続き当該基本方針に基づき投資運用を行い、中長期的な成長を目指します。

（ⅰ）外部成長戦略

本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します。

具体的には、本資産運用会社が東急不動産との間で締結している本投資法人に関するスポンサーサポート契約に基づいて、スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。このほか、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人に関して東急不動産ホールディングスグループのうち、サポート会社（東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター及び株式会社東急イーライフデザイン）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

（ⅱ）内部成長戦略

中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、J-REIT及び「コンフォリア」シリーズの運営実績が豊富な東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託していきます。また、建物管理仕様及びコストの妥当性を適宜検証し、効率的な管理運営に努めていきます。

加えて、東急不動産ホールディングスグループにおけるアセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に活用し、投資法人運営全般における質の高いマネジメントを実現します。また、環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取り組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指します。

次期以降も、当期同様に物件運営状況を注視し、きめ細かく対応することによって稼働率の維持、改善を目指していきます。

（ⅲ）財務戦略

今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行います。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行います。また、新投資口の発行については、総資産に占める有利子負債の割合（ＬＴＶ）の上限を概ね60％程度とした上で、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行います。

Ｃ．決算後に生じた重要な事実

　本投資法人は2026年７月13日及び７月16日開催の役員会における下記の新投資口の発行に関する決議に基づき、2026年８月３日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了し、2026年８月19日に第三者割当による新投資口発行に係る払込みが完了しました。この結果、出資総額（純額）は165,475,409,798円、発行済投資口の総口数は2,444,795口となっています。

公募による新投資口の発行（一般募集）

第三者割当による新投資口の発行

（参考情報）

物件の取得

　本投資法人は以下の物件を取得しました。

（注1）「取得価格」には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。

（注2）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。なお、本物件の2026年７月31日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は下記のとおりです。

物件の譲渡

　本投資法人は以下の物件を譲渡しました。

（注1）「譲渡価格」には譲渡資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含んでいません。

（注2）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。

　本投資法人は以下の物件を譲渡する予定です。

（注1）「譲渡予定価格」には譲渡資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含んでいません。

（注2）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。

（注3）本譲渡の譲渡先は２者ですが、各譲渡先への受益権準共有持分の譲渡は不可分一体であり、いずれかの譲渡が実行されない場合には、他方の譲渡も実行されないこととなっています。

（注4）本譲渡に係る信託受益権売買契約の締結日と同日付で、本投資法人のスポンサーである東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）と譲渡先との間で、東急不動産が譲渡先から物件（以下「関連物件」といいます。）を取得する旨の契約（以下「関連取得契約」といいます。）を締結しました。本譲渡は、関連取得契約に基づく取引と相互に関連する取引となります。本譲渡の実行は、譲渡日において、関連取得契約に基づく関連物件の譲渡が実行済みであり、解除されていないことが前提条件となります。また、関連取得契約が不成立になり又は解除された場合は、本契約も解除されることとされています。なお、本資産運用会社から東急不動産に対し、関連物件についてウェアハウジング業務を依頼するとともに買受意向表明書を提出しています（いずれも当事者に対する法的拘束力は有しません。）。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としています（本投資法人規約（以下「本規約」といいます。）第27条）。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下、「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号へに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じ。）に対する投資として運用することを目的とします。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

（注）　投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引業者（運用する特定資産に不動産が含まれている場合は、宅地建物取引業の免許及び取引一任代理等の認可を受けている者に限られます。）等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構／①投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨を規約に定めた場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。

投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２投資方針／（１）投資方針及び（２）投資対象」及び「５運用状況／（２）投資資産」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２投資方針／（３）分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投資運用業（金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第２条第８項第12号イに規定されるものに限られます。）の登録を受けた資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託会社等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

　本書の日付現在における本投資法人の仕組図は以下の図のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）東急不動産株式会社及び東急住宅リース株式会社は、金商法第166条第５項に定める特定関係法人に該当します。また、東急不動産株式会社の親会社である東急不動産ホールディングス株式会社も、金商法第166条第５項に定める特定関係法人に該当します。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の内容

③　上記以外の本投資法人の関係法人及び主な関係者

④　投資ビークルの仕組図

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

　本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会、並びに会計監査人により構成されています。

Ａ．投資主総会

投信法又は本規約により定められている本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます（投資主総会における決議事項、投資主の議決権行使及び決議方法等については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／３　投資主・投資法人債権者の権利／（１）投資主の権利／⑤投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号）」をご参照ください。）。

投資主総会における決議事項は、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（本規約第11条第１項）、本規約の変更等一定の重要事項については、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（以下「特別決議」といいます。）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。

投資主総会は、2016年４月１日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の４月１日及びその日以後遅滞なく招集するものとされます（本規約第９条第１項）。また、投資主総会は、法令に定めがある場合、その他必要がある場合においても随時招集されるものとします（本規約第９条第２項）。

投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（本規約第９条第６項）。また、電子提供措置をとる事項のうち法令で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求した投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（本規約第９条第７項）。

ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます。なお、みなし賛成の規定は、以下の各事項に係る議案の決議には適用されません（投信法第93条第１項、本規約第14条第１項）。

　（イ）執行役員、監督役員又は会計監査人の解任

　（ロ）規約の変更（但し、みなし賛成に関連する規定の制定又は改廃に限ります。）

　（ハ）解散

　（ニ）資産運用会社による資産運用委託契約の解約に対する承認

　（ホ）投資法人による資産運用委託契約の解約

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本規約に定められています。かかる本規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による本規約の変更が必要となります。

また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用業務委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（投信法第198条、本規約第41条第１項）。本資産運用会社が資産運用業務委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法人が資産運用業務委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

Ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（本規約第16条）。本書の日付現在、執行役員は１名、監督役員は２名です。

（イ）執行役員

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用業務委託契約の締結又は契約内容の変更、資産保管業務委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。

（ロ）監督役員

監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。

（ハ）役員会

役員会は、全ての執行役員及び監督役員で構成されます（投信法第112条）。役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び本規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合を除き、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。なお、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないこととされています（投信法第115条、会社法第369条第１項、第２項）。

（ニ）役員の責任の減免

執行役員及び監督役員は、本投資法人に対して、投信法その他関係法令及び本規約を遵守して本投資法人のために忠実にその職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）及び善良なる管理者としての注意をもってその職務を遂行する義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、その任務を怠ったときは、本投資法人に対して損害賠償責任を負います。

本規約においては、執行役員又は監督役員の責任の免除に関する規定が設けられています。すなわち、投信法その他関係法令又は本規約に違反する行為に関する執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意で、かつ、重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令の限度において免除することができる旨が、本規約に定められています（投信法第115条の６第７項、本規約第19条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の３第１項）。

なお、本規約のかかる規定にもかかわらず、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主が、投信法に定める一定期間内に異議を述べたときは、本投資法人は上記記載の執行役員又は監督役員の責任の免除をすることができないものとされています（投信法第115条の６第10項）。

Ｃ．会計監査人

会計監査人は、本投資法人の投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、本規約第23条）。ただし、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人はこの限りではありません（投信法第72条）。

本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３等）。会計監査人は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該責任について、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令の限度において、免除することができる旨を定めています（本規約第26条）。本投資法人が、会計監査人に対して、その職務の執行に関し、会計監査人が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該会計監査人が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、会計監査人がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、会計監査人を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の３第１項）。

会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、本規約第24条）。

Ｄ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。本投資法人の役員会は、その役員会規則において、少なくとも３ヶ月に１回開催することと定められています。また、必要がある場合、臨時の役員会を随時開催することができます。

役員会では、法令で定められた承認事項に加え、本資産運用会社、一般事務受託者等も臨席の上、資産運用業務に関する報告が行われます。この報告手続を通じ、本資産運用会社から独立した地位にある監督役員は、的確に情報を入手し執行役員等の職務遂行状況を監視できる体制を維持しています。

また、監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、それぞれの専門的見地から執行役員の職務執行に関する監督機能を果たしています。

なお、本投資法人はインサイダー取引防止規程を定めており、その役員によるインサイダー規制の違反防止に努めています。

Ｅ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員、本資産運用会社及び一般事務受託者等から、本投資法人の運営、資産運用の状況並びに一般事務の遂行状況、コンプライアンス及びリスク管理に関する事項等について報告を受け、必要に応じてこれらの事項について報告を求めます。

会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行い、監督役員が出席する役員会において計算書類等の承認に先立ち監査報告を行います。また、会計監査人は、執行役員の不正の行為又は法令等に違反する重大な事実があることを発見した場合には、その事実を監督役員に報告する職責を担っています。

Ｆ．投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本投資法人は、本資産運用会社より、本投資法人の資産運用の状況等の他、本資産運用会社の内部監査及びコンプライアンス遂行状況等について、必要に応じて役員会で報告を受けています。一般事務受託者及び資産保管会社からも業務執行状況及び内部監査等の状況について定期的に又は必要に応じて役員会で報告を受けることとしています。

②　投資法人の運用体制

上記のとおり、本投資法人の資産の運用は、本資産運用会社に委託して行います。本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は以下のとおりです。

＜本資産運用会社組織図＞

【画像・図表はPDF原本参照】

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社の各種業務は、アクティビア運用本部、コンフォリア運用本部、ブローディア運用本部、資産投資本部、企画管理部、人事企画部、財務経理部、サステナビリティ推進部、内部監査部及びコンプライアンス部の各部署に分掌されますが、本投資法人の資産運用は主としてコンフォリア運用本部が担うこととなります。また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を、サステナビリティの推進を行う機関としてサステナビリティ推進会議を、取得検討物件に係る優先検討順位のプロセスの確認を行う機関として優先検討者決定会議を設置します。

Ａ．本資産運用会社の各組織の業務の概要

　各組織の主な業務は以下のとおりです。なお、上記「本資産運用会社組織図」に記載の各組織・機関は、本投資法人の資産運用だけでなく、アクティビア・プロパティーズ投資法人又はブローディア・プライベート投資法人の資産運用にも関与していますが以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。

Ｂ．委員会

各委員会等の概要は以下のとおりです。

（イ）投資委員会

（ロ）コンプライアンス委員会

（ハ）サステナビリティ推進会議

（ニ）優先検討者決定会議

本資産運用会社は本投資法人以外にアクティビア・プロパティーズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています。

本資産運用会社が運用を行う投資法人のうち、アクティビア・プロパティーズ投資法人は商業施設、オフィス及び物流施設を、本投資法人は賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象としていることから、アクティビア・プロパティーズ投資法人と本投資法人の間では物件取得機会の競合は生じない見込みですが、本投資法人とブローディア・プライベート投資法人との間では賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で、それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります。

したがって、取得検討物件については、「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定めるとともに、コンプライアンス部長を含む「優先検討者決定会議」を設置し、優先検討順位を確認することにより、各投資法人間における利益相反を防止することとします。なお、物件情報に係る各投資法人間の優先順位については後記「⑤　物件情報優先規程の制定」をご参照ください。

③　資産運用会社の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

Ａ．投資方針の決定に関する事項

　資産の運用に係る投資方針（運用ガイドライン、資産管理計画等）に関する意思決定フローは以下のとおりです。

＜投資方針の決定に関する意思決定フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）コンプライアンス部長は審議の中断を命じることができます。

（イ）手続の概要

運用資産に関する投資方針・計画案の起案及び運用資産に係る運用ガイドライン等の起案は、法令、本規約及び各種社内規程等に則り、コンフォリア運用本部運用戦略部（以下「運用戦略部」といいます。）においてこれを行います。運用戦略部は起案の際、運用内容の明確化に留意するとともに、金商法第42条の２及び金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「金商業等府令」といいます。）第130条に規定される禁止行為並びに金商法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項にも留意します。運用戦略部により起案された運用ガイドライン等は、コンプライアンス部長の承認後、コンプライアンス部長が必要と判断した場合は、コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行った後、投資委員会にて審議及び決議し、コンフォリア運用本部長（以下「運用本部長」といいます。）が決裁を行うものとします。

なお、運用本部長が決裁した運用ガイドライン等については、取締役会及び本投資法人へ報告するものとします。

（ロ）コンプライアンス部長及び各委員会の役割

（ⅰ）コンプライアンス部長

コンプライアンス部長は、運用戦略部より提出された運用ガイドライン等について、法令等（法律、政省令、条例、その他の命令、一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）の諸規則、本資産運用会社と資産運用業務委託契約を締結する本投資法人が上場する金融商品取引所の諸規則、本資産運用会社と資産運用業務委託契約を締結する本投資法人の規約、本資産運用会社の定款及びその他の社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結した諸契約（資産運用業務委託契約を含みます。）等を総称したものをいいます。以下同じ。）の遵守（役職員等が法令等の趣旨及び内容を正確に理解し、これらを遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます。以下同じ。）その他コンプライアンス上の問題（以下「法令等遵守上の問題」といいます。）の有無に関する審査を行います。法令等遵守上の問題がないと判断した場合には当該運用ガイドライン等を承認し、運用戦略部に連絡を行います。これに対して法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合は運用戦略部に対して、当該運用ガイドライン等の修正及び再提出を指示します。修正及び再提出の指示を受けた運用ガイドライン等については、修正を行った後に、再度、コンプライアンス部長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、承認を得た後でなければ、投資委員会への議案の上程ができないものとします。

（ⅱ）コンプライアンス委員会

運用戦略部により起案された運用ガイドライン等について、コンプライアンス部長の承認後、コンプライアンス部長が必要と判断した場合は、コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行います。ただし、緊急の必要がある場合又はやむを得ない事由がある場合には、投資委員会における審議及び決議の後にコンプライアンス委員会における審議及び決議を行うことができるものとします。

コンプライアンス委員会において、法令等遵守上の問題が存在すると判断され、その承認を得られなかった場合、コンプライアンス委員会は運用戦略部に対して問題点等を指摘し、差し戻して、起案された運用ガイドライン等の中止又は修正及び再提出を指示するものとします。運用戦略部は、差戻しを受けた運用ガイドライン等のうち修正及び再提出の指示を受けたものについては、内容の変更後に再度、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得なければならないものとします。

（ⅲ）投資委員会

投資委員会は、運用戦略部長より投資委員会に議案として上程された運用ガイドライン等について、本規約との整合性、その時の市場の動向、本投資法人のポートフォリオの内容等の本投資法人の資産運用における不動産戦略等の観点から運用ガイドライン等を検討し、採否について決議します。投資委員会の承認が得られた場合、運用本部長が決裁を行うものとします。ただし、コンプライアンス部長は、審議経過に問題があると判断した場合には、投資委員会の審議の中断を指示することができます。投資委員会の承認が得られない場合は、運用戦略部長に、運用ガイドライン等の問題点等の指摘を行い、修正及び再上程又は廃案の指示をします。

Ｂ．運用資産の取得に関する事項

運用資産の取得に関する意思決定フローは以下のとおりです。

＜運用資産の取得に関する意思決定フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注１）取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合、ヘルスケア施設に係る外部専門家からの助言を受けるものとします。

（注２）取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合、ヘルスケア施設に係る外部専門家が作成した報告書等の内容の報告を受けた上で審議するほか、必要に応じて、当該外部専門家をオブザーバーとして投資委員会に同席させ、その意見を聴取するものとします。

（注３）コンプライアンス部長は審議の中断を命じることができます。

（注４）投資委員会決議と順番が先後する場合があります。

（イ）手続の概要

まず、資産投資一部又は資産投資二部が運用資産を選定し、取得計画案を起案します（なお、取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合、ヘルスケア施設に係る外部専門家からの助言を受けるものとします。）。資産投資一部又は資産投資二部により起案された取得計画案は、コンプライアンス部長の審査及び承認後、資産投資一部長又は資産投資二部長により投資委員会に議案として上程されます。その後、取得計画案は、投資委員会における審議及び決議を経て、運用本部長が決裁を行うものとします。運用本部長が決裁を行った場合、当該取得計画案については、本資産運用会社で決定されたこととなり、本投資法人及び取締役会へ報告するものとします。

なお、利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当する場合には、上記の投資委員会における決議に先立ち、コンプライアンス委員会における審議及び決議を経て、運用本部長が決裁を行うものとします。運用本部長が決裁した取得計画案については、投資法人役員会での承認を経て決定されたことになります。なお、投資委員会における決議と投資法人役員会の承認については、先後関係が逆になる場合もあります。

（ロ）コンプライアンス部長及び各委員会の役割

（ⅰ）コンプライアンス部長

コンプライアンス部長は、資産投資一部又は資産投資二部による取得候補運用資産の選定、物件デュー・ディリジェンス及び資産投資一部又は資産投資二部により起案された取得計画案について、法令等遵守上の問題の有無に関する審査を行います。法令等遵守上の問題がないと判断した場合には当該取得計画案を承認し、資産投資一部又は資産投資二部に連絡を行います。

これに対して法令等遵守上の問題があると判断した場合は資産投資一部又は資産投資二部に対して、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。内容の変更の指示を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、コンプライアンス部長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、承認を得た後でなければ、資産投資一部長又は資産投資二部長は、投資委員会への議案の上程ができないものとします。

コンプライアンス部長の承認後、資産投資一部長又は資産投資二部長は当該取得計画案を投資委員会に議案として上程します。

（ⅱ）コンプライアンス委員会

利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当する場合には、投資委員会における決議に先立ち、コンプライアンス委員会における審議及び決議を行います。ただし、緊急の必要がある場合又はやむを得ない事由がある場合には、投資委員会における審議及び決議の後にコンプライアンス委員会における審議及び決議を行うことができるものとします。

コンプライアンス委員会にて取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断され、その承認が得られた場合、当該取得計画案は投資委員会における審議及び決議を経て、運用本部長が決裁を行うものとします。

これに対して取得計画案に法令等遵守上の問題が存在すると判断された場合、コンプライアンス委員会は資産投資一部又は資産投資二部に対して問題点等を指摘し、差し戻します。

資産投資一部又は資産投資二部に差戻しを受けた取得計画案については、内容の変更後に、再度、コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、投資委員会に上程することができないものとします。ただし、コンプライアンス委員会において、当該取得計画案に軽微な変更若しくは修正を加え、又は条件を付すことにより、法令等遵守上の問題を解決することができると判断した場合、コンプライアンス委員会は、コンプライアンス部長の承諾を得た上で、当該取得計画案を資産投資一部又は資産投資二部へ差し戻すことなく、自ら変更若しくは修正し、又は条件を付した内容をもって取得計画案とし、当該取得計画案を投資委員会に上程することができるものとします。

（ⅲ）投資委員会

投資委員会は、資産投資一部長又は資産投資二部長より投資委員会に議案として上程された取得計画案が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格であるかの審議を行い、取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います。なお、取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合、ヘルスケア施設に係る外部専門家が作成した報告書等の内容の報告を受けた上で審議するほか、必要に応じて、当該外部専門家をオブザーバーとして投資委員会に同席させ、その意見を聴取するものとします。投資委員会の承認が得られた場合、運用本部長が決裁を行うものとします。

ただし、コンプライアンス部長は、審議経過に問題があると判断した場合には、投資委員会の審議の中断を指示することができます。投資委員会の承認が得られない場合は、投資委員会は、資産投資一部長又は資産投資二部長に対して取得計画案の問題点等の指摘を行い、中止又は内容の変更を指示します。

Ｃ．運用資産の譲渡及び管理（管理については重要なもの）並びに資金調達に関する事項

運用資産の譲渡及び管理（管理については重要なもの）並びに資金調達に関する事項は、上記Ｂ．記載の運用資産の取得の場合と概ね同様のプロセスで決定されます。ただし、資金調達（借入金・投資法人債）に関する起案部は財務経理部となり、資金調達（投資口）に関する起案部は運用戦略部となります。

Ｄ．投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況に関する事項

投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については、後記「３　投資リスク／（７）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

④　利害関係者との取引

本資産運用会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上で、本資産運用会社と一定の関係を有する「利害関係者」（以下に定義します。）との間で取引を行うことにより本投資法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として、自主ルールである利害関係者取引規程を設けています。

Ａ．利害関係者の定義

利害関係者取引規程における「利害関係者」とは次の者をいいます。

（イ）本資産運用会社に関し、投信法第201条第１項で定義される利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）、金商法第31条の４第３項で定義される親法人等及び同法同条第４項で定義される子法人等に該当する者

（ロ）本資産運用会社の総株主等の議決権の５％超を保有している株主（以下「本資産運用会社のスポンサー」といいます。）

（ハ）（イ）又は（ロ）に該当する法人がアセット・マネジメント業務の委託を受けている者

（ニ）本資産運用会社の役員

（ホ）（イ）、（ロ）又は（ニ）に該当する者により（議決権の保有比率を問わず）総出資額の50％超の出資額を保有されている特別目的会社（金商業等府令第33条第２項により譲渡会社等から独立しているものとの推定を受ける特別目的会社を含みます。）

（ヘ）本資産運用会社、本資産運用会社のスポンサー及びそれらの役員により合算して総株主等の議決権の50％超を保有されている法人

（ト）取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数を本資産運用会社又は本資産運用会社のスポンサーの役員又は使用人により占められている法人

Ｂ．利害関係者との取引に関する意思決定手続

本投資法人と利害関係者との間で下記Ｃ．記載の取引を行う場合、利害関係者取引規程に基づき以下の意思決定手続によるものとします。

（イ）利害関係者との間で取引を行おうとする場合、事前にコンプライアンス部長が、法令、政令、規則、本規約及び社内規程等に照らした法令等遵守上の問題の有無につき審査し、承認した場合には、原則としてコンプライアンス委員会、投資委員会の順番で上程し、それぞれの承認を得るものとします。投資委員会への上程は、コンプライアンス委員会が当該取引について審議し、承認した場合に可能となります。投資委員会は、コンプライアンス委員会の審議内容（少数意見を含みます。）を参考に審議するものとします。投資委員会が当該取引について承認した場合、運用本部長の決裁を受けるものとし、当該運用本部長の決裁をもって、当該取引の実行が決定されます。なお、これらの審議及び決定の内容等については、取締役会に報告するものとします。

（ロ）本資産運用会社は、運用に係る取引に際しては、「運用ガイドライン」に則り、アームスレングス性を確保し、市場価格との比較検証を行うことを原則としています。ただし、下記Ｃ．記載の取引のうち以下の取引については、取引の重要性、業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点から、上記（イ）記載の意思決定手続に代えて、コンプライアンス委員会に対する６か月毎の事後報告で足りるものとします。

（ⅰ）下記Ｃ．（ハ）記載の利害関係者に対する物件の賃貸のうち以下の取引

一契約月額賃料200万円（消費税を含みません。）以下の取引（新規賃貸借契約の締結、契約更新又は賃料改定等を含みます。）

（ⅱ）下記Ｃ．（ニ）記載の利害関係者に対する不動産管理業務等委託のうちＢＭ業務委託（建物の警備や保守等を外部の専門業者に委託することをいいます。以下同じです。）に係る取引であって、以下のいずれかに該当する場合

（ａ）契約の相手方たる利害関係者が、当該委託されたＢＭ業務の全部を外部の専門業者（利害関係者に該当する者を除きます。）に再委託し、かつ、当該再委託に係る契約とＢＭ業務委託に係る契約を照合した結果、当該利害関係者が再委託先に支払う報酬が、当該ＢＭ業務委託に係る報酬と同額となることが確認できる取引（新規ＢＭ業務委託契約、契約更新及び報酬改定等を含みます。）

（ｂ）当該ＢＭ業務委託に関する一物件当たりの月額報酬（消費税を含みません。以下「ＢＭ報酬」といいます。）が200万円以下である取引（新規ＢＭ業務委託契約、契約更新及び報酬改定等を含みます。但し、報酬改定については、改定後のＢＭ報酬が200万円を超える場合を除きます。）

（ｃ）ＢＭ報酬の増額改定であって、改定後のＢＭ報酬が200万円を超え、かつ増額幅が改定前のＢＭ報酬と比較して５％以下である取引

（ｄ）ＢＭ報酬の減額改定

（ⅲ）下記Ｃ．（ホ）に定める利害関係者に対する物件の賃貸の媒介委託のうち以下の取引

一契約月額賃料200万円（消費税を含みません。）以下の賃貸借契約の媒介契約

（ⅳ）下記Ｃ．（ヘ）記載の利害関係者に対する工事等の発注のうち以下の取引

一工事又は一発注単位1,000万円（消費税を含みません。）以下の取引

（ハ）コンプライアンス委員会の委員長は、コンプライアンス委員会での利害関係者との取引の手続に関する審議内容・結果（少数意見を含みます。）を取締役会に報告します。

（ニ）また、本資産運用会社は、本投資法人が本資産運用会社の利害関係者との間において、下記Ｃ．（イ）乃至（ハ）（投信法施行規則第245条の２第１項第６号に掲げる取引を除きます。）の取引を行う場合には、上記記載の手続に加え、本投資法人の役員会の事前の承認に基づく本投資法人の同意を得たうえで取引を行うものとします。

Ｃ．対象となる取引の範囲及び取引の基準

（イ）物件の取得

（ⅰ）利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じ。）が鑑定した鑑定評価額（税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額その他の取得費用等を含みません。以下本（ⅰ）において同じ。）を超える価格にて取得してはならないものとします。ただし、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にＳＰＣの組成を行う等して負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。

（ⅱ）利害関係者から（ⅰ）に定める資産以外の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外のものについては公正妥当な金額によるものとします。

（ロ）物件の譲渡

利害関係者に対して不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の２各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額（税金、譲渡費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額その他の売却費用等を含みません。）未満の価格で譲渡してはならないものとします。利害関係者に対してその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外については公正妥当な金額によるものとします。

（ハ）物件の賃貸

利害関係者に対して物件を賃貸する場合、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見等を参考とした上、適正と判断される条件で賃貸しなければならないものとします。なお、利害関係者が社宅代行業務等として本投資法人との間で賃貸借契約を締結しエンドテナントへ転貸を行う場合は、上記による利害関係者に対する賃貸に該当しますが、利害関係者が賃借人の代理人として賃貸借契約の締結行為を行う場合は、利害関係者取引規程に定める利害関係者取引の対象としないものとします。

（ニ）不動産管理業務等委託

利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、本資産運用会社の「外部委託・評価基準」に基づき、実績、会社信用度等を調査して不動産管理業務を委託する会社を選定し、定期的な評価を行うとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。

取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、原則として取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料については、上記に準じて決定されるものとします。

（ホ）物件の売買及び賃貸の媒介の委託

利害関係者に対して物件の売買の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。また、利害関係者に対して物件の賃貸の媒介を委託する場合、利害関係者に対する報酬額は、宅建業法に規定する報酬額の範囲内とするものとします。

（ヘ）工事等の発注

本資産運用会社は、本資産運用会社の「外部委託・評価基準」に基づき、工事等の発注を行う業者の選定を行います。利害関係者へ工事等を発注する場合は、利害関係者でない第三者の見積り価格及び内容等と比較検討した上で、適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします。ただし、見積り価格が200万円以下の場合又は工事等の内容や性質に照らして特定の工事業者に対して発注することについてやむをえない事由がある場合を除きます。

緊急を要する場合等特別な事情がある場合は、上記Ｂ．（イ）記載の意思決定手続にかかわらず、運用本部長が工事等の発注を決定することができるものとしますが、その場合にはコンプライアンス委員会の事後の承認を受けるものとします。

（ト）資金の調達

利害関係者からの資金調達に係る条件は、市場実勢を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。

Ｄ．本投資法人への取引の報告

本資産運用会社は、上記Ｃ．（イ）又は（ロ）の取引を行った場合は本投資法人に対して投信法第201条第１項に定めるところに従い、当該取引の対象となった特定資産の不動産鑑定評価又は価格調査を行った上で、その結果を添えて当該取引の内容を報告し、上記Ｃ．（イ）乃至（ニ）の取引を行った場合は本投資法人に対して投信法第203条第２項に定める書面の交付を行います。

上記Ｃ．（ホ）乃至（ト）に定める取引で、上記Ｂ.（ロ）に定める取引以外の取引を行った場合は、本投資法人に対して取引の結果を報告するものとします。また、上記Ｂ.（ロ）に定める取引が行われた場合、資産運用部長は６か月毎にコンプライアンス委員会において報告を行うものとし、本投資法人の執行役員は６か月毎に本投資法人の役員会で報告するものとします。

Ｅ．投資家への開示

上記Ｃ．（イ）乃至（ト）に定める取引に関する本投資法人の投資家への開示については、東京証券取引所の定めるところに従った適時開示を、「情報等開示規程」に定める開示手続に基づき、適切に行うものとします。また、本投資法人は、営業期間毎に投信法による資産運用報告、金商法による有価証券報告書により投資家へ開示するものとします。

⑤　物件情報優先規程の制定

本資産運用会社は本投資法人以外にアクティビア・プロパティーズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています。

本資産運用会社が運用を行う投資法人のうち、アクティビア・プロパティーズ投資法人は商業施設、オフィス及び物流施設を、本投資法人は賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象としていることから、アクティビア・プロパティーズ投資法人と本投資法人の間では物件取得機会の競合は生じない見込みですが、本投資法人とブローディア・プライベート投資法人との間では賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で、それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります。

従って、取得検討物件については、「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定めるとともに、コンプライアンス部長を含む「優先検討者決定会議」を設置し、優先検討順位を確認することにより、各投資法人間における利益相反を防止することとします。なお、受領した物件情報に関する本資産運用会社が運用する各投資法人間の優先順位については、以下のとおりです。

Ａ．スポンサーの提供に係る物件情報（賃貸住宅及び運営型賃貸住宅(注)に係る物件情報）

第１順位：本投資法人

第２順位：ブローディア・プライベート投資法人

(注)運営型賃貸住宅の定義については、後記「２　投資方針／（１）投資方針　①基本方針」をご参照ください。

Ｂ．第三者の提供に係る物件情報

　 　(注)不動産登記簿記載の床面積より算定しています。

ただし、上記Ａ．及びＢ．にかかわらず、特定の投資法人が、取得検討物件の取得に関して優先交渉権又は他の共有持分、他の区分所有権若しくはこれらに係る資産対応証券等を保有している場合及び取得検討物件の底地又は取得検討物件を底地とする建物を保有している場合には、当該特定の投資法人が第１順位の優先検討者となります。また、売主等により売却先の投資法人が予め指定されている場合などの一定の場合、優先検討者決定会議の開催・審議を経ずに、該当する投資法人が取得検討を行えるものとします。

（５）【投資法人の出資総額】

本投資法人設立以降の発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減は以下のとおりです。

（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。

（注２）１口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募投資口の発行を行いました。

（注３）１口当たり発行価格500,000円（引受価額487,852円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募投資口の発行を行いました。

（注４）１口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募投資口の発行を行いました。

（注５）１口当たり発行価格550,000円（引受価額531,575円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする公募新投資口の発行を行いました。

（注６）１口当たり発行価格712,530円（引受価額688,413円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする公募新投資口の発行を行いました。

（注７）１口当たり発行価額688,413円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注８）2014年７月31日を基準日、2014年８月１日を効力発生日として、投資口を１口につき４口の割合をもって分割を行いました。

（注９）１口当たり発行価格266,253円（引受価額257,514円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口の発行を行いました。

（注10）１口当たり発行価額257,514円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注11）１口当たり発行価格195,828円（引受価額189,400円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注12）１口当たり発行価額189,400円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注13）１口当たり発行価格243,252円（引受価額235,393円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注14）１口当たり発行価額235,393円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注15）１口当たり発行価格233,132円（引受価額225,600円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注16）１口当たり発行価額225,600円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注17）１口当たり発行価格273,146円（引受価額264,321円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注18）１口当たり発行価額264,321円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注19）１口当たり発行価格332,328円（引受価額321,591円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注20）１口当たり発行価額321,591円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注21）１口当たり発行価格282,623円（引受価額273,492円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注22）１口当たり発行価額273,492円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注23）１口当たり発行価格312,555円（引受価額302,457円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注24）１口当たり発行価額302,457円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注25）１口当たり発行価格279,532円（引受価額270,500円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注26）１口当たり発行価額270,500円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注27）１口当たり発行価格324,187円（引受価額313,713円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注28）１口当たり発行価額313,713円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注29）１口当たり発行価格297,706円（引受価額288,087円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注30）１口当たり発行価額288,087円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（注31）2025年９月17日から2025年10月14日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（3,077口）については、2025年11月21日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年12月19日に消却しました。

（注32）2026年１月31日を基準日、2026年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。

（注33）１口当たり発行価格100,816円（引受価額97,558円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的とする投資口の発行を行いました。

（注34）１口当たり発行価額97,558円にて、みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました。

（６）【主要な投資主の状況】

当期末現在における主要な投資主の状況は以下のとおりです。

（注）「比率」は小数点第２位未満を切り捨てて記載しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

本投資法人は、その規約に従い、投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行います。

本投資法人より資産運用の委託を受けた本資産運用会社は、本規約上の目的を達成するため、「安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産^（注）への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、主に、単身・小家族世帯をターゲットとし、東急不動産がプロデュースしてきた賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っていきます。

(注)　以下「Ａ．居住用資産への投資」において定義します。

Ａ．居住用資産への投資

本投資法人は、主として居住の用に供される賃貸用不動産（以下「居住用資産」といいます。）が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産（後記「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ａ．／（ロ）不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」において定義します。）に対して投資を行います。当該居住用資産の中でも、収益の安定性という特性を備えた一般の賃貸住宅（以下「賃貸住宅」といいます。）を中心に投資を行っていく方針です。

本投資法人は、成長性を重視した投資を行うため、社会・経済環境の変化の中で、世帯数の増加に伴い賃貸住宅のニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族世帯向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行っていきます。

本投資法人は、「コンフォリア」シリーズとして開発又は運用する賃貸住宅を東急不動産ホールディングスグループから取得するほか、東急不動産ホールディングスグループ以外からも「コンフォリア」シリーズのコンセプトに合致する賃貸住宅を取得し、これらの物件はいずれも「コンフォリア」シリーズの物件として運用していく方針です。

（コンフォリアシリーズ）

「コンフォリア」シリーズは、「くらしと環境を、一歩先へ。」をキーコンセプトに、心地よさ、満足を意味する「comfort」と、場所を表す「ia」を組み合わせた、東急不動産がプロデュースする、都市を自由に豊かに生きる人々のための賃貸レジデンスです。

また、「コンフォリア」シリーズは、３つの約束「ACTIVE」、「COMFORT」、「SUSTAINABLE」を掲げ、利便性の高い立地、快適で安全な住まい、サステナビリティな環境を提供することで、時代を超えて人や街から永く愛され続ける賃貸住宅を目指しています。なお、東急不動産の開発物件のみならず「コンフォリア」シリーズのコンセプト・基準に合致する第三者の開発物件も「コンフォリア」シリーズとして運用されています。

本投資法人は、「コンフォリア」ブランドのより一層の拡大・発展が「コンフォリア」シリーズの認知度の向上につながると同時に、本投資法人のキャッシュ・フローの極大化、投資主価値の向上をもたらすと考えており、本投資法人と「コンフォリア」シリーズは共に成長していけるものと考えています。

本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループが有する様々な経験・ノウハウを活用しながら、上記のとおり賃貸住宅を中心としたポートフォリオを構築していく方針ですが、これに加えて、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るために、高齢化社会の進展に対応した「シニア住宅」、ライフスタイルの多様化に応える「サービスアパートメント」、大学生による安定的な需要に支えられた「学生マンション（学生寮）」等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅（これらを総称して「運営型賃貸住宅」といいます。）に対しても投資を行う方針です。「シニア住宅」、「サービスアパートメント」及び「学生マンション（学生寮）」等の具体的な内容については、後記「⑤ポートフォリオ構築方針／Ｃ.投資基準／（ロ）運営型賃貸住宅への投資基準」をご参照ください。

また、本投資法人は、東京圏（対象エリアの範囲については、後記「⑤ポートフォリオ構築方針／Ｂ.投資エリア」をご参照ください。）だけではなく、東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地に所在する居住用資産に対しても投資を行う方針です。

Ｂ．東急不動産ホールディングスグループの活用

本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産ディベロッパーであり、住宅事業を中心に人々の暮らし・生活に関わる様々な事業を展開、拡大してきた企業グループです。東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに形成した総合不動産ディベロッパーとしてのノウハウの他、人々の暮らし・生活に係るニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています。

本投資法人の資産価値の向上のための戦略は、資産規模の拡大（外部成長戦略）と、資産取得後の資産価値の維持・向上（内部成長戦略）に大別されますが、これらの成長戦略においては、いずれも東急不動産ホールディングスグループの活用が重要な役割を果たしています。

まず、外部成長戦略として、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、スポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産ホールディングスグループのうちサポート会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急不動産及びサポート会社毎にその強みを精査し、本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです。

また、本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループからの情報提供に基づく資産取得のみならず、かかるメンバーが東急不動産ホールディングスグループでの開発・運営等で培った資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用し、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミングを機動的に捉え、競争力の高い資産取得に努めます。

一方、東急不動産ホールディングスグループには不動産等の運営・管理を中核事業とする企業が含まれます。本投資法人は、内部成長戦略として、これら東急不動産ホールディングスグループをプロパティ・マネジメント会社として積極的に活用し、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行うことにより本投資法人の資産価値の維持・向上を図る方針です。

本投資法人は、上記のような東急不動産ホールディングスグループの事業と本資産運用会社及び本投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖（かかる一連の価値の連鎖を以下「東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」といいます。）が、本投資法人の資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において本投資法人の価値を高めるものと認識しています。

本資産運用会社は、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い不動産の継続的な取得（外部成長）と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理（内部成長）を行い、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

なお、本投資法人は、上記のとおり東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用する一方、第三者性を確保した資産運用に係る意思決定フロー、投資主と東急不動産との利益の共同化手法を策定することで、投資主利益の重視を目指したガバナンス体制の整備・充実を図ります。ガバナンス体制の詳細については、前記「１　投資法人の概況／（４）投資法人の機構／②投資法人の運用体制」をご参照ください。

②　外部成長戦略

本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します。

Ａ．外部成長の実績

本投資法人は、スポンサーとのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するサポート会社とのサポート契約に基づく物件取得を基軸としつつも、本資産運用会社独自の情報ルートにより物件取得ルートの拡充に努めています。今後もスポンサー及びその他東急不動産ホールディングスグループからの取得に加え、積極的に外部売主からの取得を推進することで着実な資産規模の拡大を目指します。

本投資法人は、機動的かつ柔軟な資産取得を目的として、これまでブリッジファンド（本投資法人が資金調達その他の理由から自ら買主となって不動産等を取得することが難しい場合に、一旦、別の投資用ビークルが当該不動産等を取得し、本投資法人において資金調達その他の問題が解決された時点において当該投資用ビークルから当該不動産等を取得する手法をいいます。）を活用していますが、これに加えて、さらに質の高い資産を取得し、資産規模の拡大を図る手段として、東急不動産のウェアハウジング機能（東急不動産が、本投資法人の申入れに応じて本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有することをいいます。）も活用していく方針です。

なお、下図は、本投資法人の物件取得ルートについて概念的に図式化したものです。

（多様な物件取得ルートの活用）

【画像・図表はPDF原本参照】

Ｂ．東急不動産とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループの情報力・情報ネットワークの活用

本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、投資法人と東急不動産の相互の利益向上を図るため、東急不動産との間で以下の合意をしています。本資産運用会社とスポンサーである東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。

（スポンサーサポート契約書の概要）

上記に加えて、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して東急不動産ホールディングスグループのうちサポート会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

（東急リバブル株式会社との間のサポート契約書の概要）

（株式会社東急コミュニティーとの間のサポート契約書の概要）

（東急住宅リース株式会社との間のサポート契約書の概要）

（株式会社学生情報センターとの間のサポート契約書の概要）

（株式会社東急イーライフデザインとの間のサポート契約書の概要）

Ｃ．本資産運用会社独自の情報力・情報ネットワークの活用

東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループの有する不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために、本資産運用会社は、本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社各社との間のサポート契約に基づき、東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループとの間で、情報提供に係る協力体制を構築しています。さらに、東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては、必要な人材の確保のための協力体制（東急不動産からの人材の派遣を含みます。）についても構築しています。本資産運用会社には、かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他、その他賃貸住宅の開発・運営・管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています。

本投資法人は、かかるメンバーが有する高い専門性及び、東急不動産ホールディングスグループにおいて培った幅広い情報ネットワークを活用することにより、外部成長を図ります。

③　内部成長戦略

本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自のノウハウを用いることで、ポートフォリオの安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。

Ａ．内部成長の実績

本投資法人は、ポートフォリオの収益向上を目的として、東急不動産ホールディングスグループのサポート及び本資産運用会社独自のノウハウを最大限活用し、個別の物件・住戸毎の特性に合わせたきめ細やかなリーシング活動を行ってきたことに加え、物件競争力の確保、工事費用の削減、管理費用の削減及び付帯収入の向上のための様々な施策を実施しています。具体的には、テナントニーズを踏まえた追加設備の設置、相見積りや集中発注による工事金の削減や、適切に共用部管理メニューを設定し無駄を排除することにより管理費削減等を行ってきました。

Ｂ．東急不動産ホールディングスグループのプロパティ・マネジメント、アセット・マネジメント及びファンド・マネジメント能力の活用

（イ）プロパティ・マネジメント能力の活用

中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、原則として、J‐REIT保有物件における実績が豊富であり、かつ「コンフォリア」シリーズの物件に精通している東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント会社を選定する方針です。特に、東急不動産ホールディングスグループのプロパティ・マネジメント会社である東急住宅リースは、グループならではの「コンフォリア」シリーズへの深いブランド理解のもと、きめ細やかな募集活動と厳正な入居審査により、良質なテナントソーシングを行います。

（ロ）アセット・マネジメント及びファンド・マネジメント能力の活用

東急不動産ホールディングスグループの私募ファンド・マネジメント会社である東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社や本資産運用会社が運用する他の投資法人において、各種ファンドの運営、不動産の取得・運営・管理等の業務を経験した人材の人事交流を含めた、東急不動産ホールディングスグループ間での人事交流を図ることで、アセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に蓄積し、本投資法人の運営全般における質の高いマネジメントを実現します。

Ｃ．本資産運用会社独自のノウハウの活用

東急不動産ホールディングスグループの有する不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために、本資産運用会社は、本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社との間のサポート契約に基づき、東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループとの間で、情報提供に係る協力体制を構築しています。さらに、東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては、必要な人材の確保のための協力体制（東急不動産からの人材の派遣を含みます。）についても構築しています。本資産運用会社には、かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他、その他住宅の開発・運営・管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています。

本投資法人は、かかるメンバーが有する独自ノウハウを活用することにより、ポートフォリオの安定収益の確保及び資産価値の維持向上を目指します。

④　フォワード・コミットメントに関する方針

フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済及び物件の引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合、市場環境、資金調達環境の変化等の事情等による悪影響をできるだけ小さくするために、契約締結日から決済及び物件の引渡日までの期間をできるだけ短くし、原則として、当該期間が３ヶ月間を超えることがないようにするか、本投資法人が負担するリスクを小さくするための措置（例えば、資金調達ができない場合には違約金をなくして又は配当原資に比して過大とならない違約金をもって売買契約を解約することができる等の特約を締結すること等がこれに該当します。）を講じます。

フォワード・コミットメント等をした場合、売買契約の解約条件を公表する等、当該フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。

⑤　ポートフォリオ構築方針

Ａ．投資対象

本投資法人は、主として居住の用に供される賃貸用不動産に投資を行うため、一部に店舗、事務所、駐車場等が複合する物件が投資対象に含まれる可能性がある他、居住用資産が所在する借地権が設定された土地（以下「底地」といいます。）にも投資する可能性があります。居住用資産のうち、賃貸住宅への投資比率は80％～100％（取得価格ベース）とします。また、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るため、今後需要が見込まれる運営型賃貸住宅にも投資を行う方針です。なお、運営型賃貸住宅への投資比率は０％～20％（取得価格ベース）とします。

（注）投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地上に存在する居住用資産の種類によって算出するものとします。

Ｂ．投資エリア

本投資法人は、近年の職住近接志向や人口の都心回帰により、東急沿線エリアを含む、主として賃貸需要が厚く見込める、東京都心（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。）、準都心（東京都心以外の東京23区をいいます。以下同じです。）、その他東京圏（東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。別段の記載がある場合を除き、以下同じです。）のうち、東京都心及び準都心を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア）に立地する居住用資産に投資を行います。なお、当該エリアへの投資比率は80％～100％（取得価格ベース）とします。

また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るため、その他中核都市（東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地）に立地する居住用資産にも投資を行う方針です。個別の投資にあたっては、不動産特性や周辺賃貸事情に留意し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長に適う投資を行います。

本投資法人が投資エリアとして規定している具体的な対象地域は以下のとおりです。

（注）投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地の所在するエリアによって算出するものとします。

Ｃ．投資基準

個々の居住用資産の物件の取得時の選別にあたっては、当該物件の予想収益の他、下表のとおり立地、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、テナント、環境・地質等、築年数等について十分に調査を実施し、総合的に検討した上で、当該物件の取得の是非及び条件を決定します。

（イ）賃貸住宅への投資基準

(注１)　「ＰＭＬ」とは、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合をいいます。ＰＭＬの算出にあたっては、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。

(注２)　「ＬＴＶ」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。

(注３)　「ＤＳＣＲ」とは、有利子負債に係る元利債務返済金額に対する純収益の割合をいいます。

（ロ）運営型賃貸住宅への投資基準

本投資法人は、運営型賃貸住宅への投資に際しては、原則として運営型賃貸住宅に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託する方針とし、上記「（イ）賃貸住宅への投資基準」に記載の基準（商品性の違いを鑑み、①、②、⑥は適用しないものとします。）を総合的に勘案して、物件への投資の是非及び条件を決定するものとします。なお、本投資法人が投資対象とする運営型賃貸住宅の類型のうち、代表的なものは以下のとおりです。

（ハ）その他

上記（イ）及び（ロ）に加えて、本投資法人の居住用資産の取得に際しては、下記の項目にも留意し、多角的な分析を行った上で、最終的な投資判断を行います。

Ｄ．デュー・ディリジェンス基準

本投資法人は、投資対象となる居住用資産の選定にあたって、経済的調査、物理的調査及び法的調査等のデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスは、第三者である専門家への委託に基づき、各種報告書・評価書を取得し、これらの内容を参考に、下記事項を調査の上、本資産運用会社にて投資の可否を総合的に判断します。

なお、運営型賃貸住宅についても上記デュー・ディリジェンス基準に基づき行うものとしますが、経済的調査については運営型賃貸住宅の種別・特性に応じて個別に調査するものとします。

Ｅ．不動産に関する匿名組合出資持分への投資方針

不動産に関する匿名組合出資持分（後記「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ａ．／（イ）不動産等／（ⅶ）」をご参照ください。）への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資を行うものとします。

・　不動産に関する匿名組合出資持分の裏付けとなる不動産等が前記「Ｃ．投資基準」に適合した資産であること。

・　不動産に関する匿名組合出資持分の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。

Ｆ．ヘルスケア施設の取引を行う場合の留意事項

本資産運用会社は、本投資法人の運用対象としてヘルスケア施設（運営型賃貸住宅におけるシニア住宅のうち、高齢者の居住の安定確保に関する法律第５条に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法第29条に規定する「有料老人ホーム」及び同法第５条の２第６項に基づく「認知症高齢者グループホーム」をいいます。）の取引を行う場合、利用者に不安を抱かせることのないよう、以下の事項に配慮するものとします。

（イ）投資法人の仕組みの周知

本資産運用会社は、オペレーターが利用者に本投資法人の仕組み並びに本投資法人の実績及び取組み等を十分に周知させるよう、オペレーターに働きかけ、必要に応じて本資産運用会社自らも利用者に周知活動を行うものとします。

（ロ）ヘルスケア施設の適切な運営の確認

本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、施設の状態、利用料及び契約内容等について、関係法令に適合しているものであるかどうかの確認や、地方公共団体による通知等への対応状況の確認などを、自ら又は外部専門家へのモニタリングに係る業務の委託を通じて、行うものとします。なお、当該外部専門家には、ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解しているコンサルタント会社等を選任するものとします。

（ハ）ヘルスケア施設の適切な運営の確保

本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、オペレーターに対し、利用料及び契約内容等に関して、投資法人とオペレーターの賃貸借契約書又はこれに代わる協定書、覚書等において、オペレーターが投資法人の運用対象となるヘルスケア施設に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるよう、オペレーターとの交渉に努めるものとします。

（ニ）その他

（イ）から（ハ）に関しては、利用者に不安を惹起することがないようにするため、一般社団法人資産運用業協会が定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則等を遵守するものとします。

⑥　ポートフォリオ運用管理方針

本投資法人は、以下の方針に従ってポートフォリオの運用管理を行います。ただし、運営型賃貸住宅においては、下記Ａ及びＢに関しては、運営型賃貸住宅の種別・特性に応じて個別に検討するものとします。

Ａ．リーシング戦略

地域別・物件別にテナント需給動向を綿密に調査・分析し、テナント需要の多い時期においては重点的広告宣伝活動等により、需要の早期取り込み、テナント入替えの期間短縮化を目指します。また、上記の活動を行うに当たり、運用資産毎にリーシング計画を策定します。不動産の特性に応じた計画的なリーシング活動の展開により、空室期間の短縮、賃料水準の維持・向上を図ります。

Ｂ．プロパティ・マネジメント会社の選定・モニタリング

選定にあたっては、原則として、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用することを目的とし、東急住宅リースを中心とした東急不動産ホールディングスグループに委託するものとします。委託（東急不動産ホールディングスグループ以外のプロパティ・マネジメント会社への委託を含みます。）に際しては、以下の点を満たしていることを条件とします。なお、業務委託を受ける東急不動産ホールディングスグループが利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当する場合は、下記の要件に加えて利害関係者取引規程に従い、当該者に対する委託により委託者に不利益が生じるおそれがないことが確認された場合にのみ、当該者に対する業務委託を行うものとします。

・　国内証券取引所上場企業若しくはその子会社・関連会社、又は資本金が１億円以上であること

・　プロパティ・マネジメント業務経験が３年以上あり、業務が適切に遂行される能力があると認められること

・　直近の３年間に、重大な法令違反、不祥事等の発生した事実のないこと、その他法令等の遵守態勢に問題がないこと

・　報酬水準が市場水準の範囲内にあること、取引コスト等に関し、委託者たる本投資法人に不利益が生じないこと

本投資法人は、保有する居住用資産から安定した収益を享受するためには日常的なテナント及び不動産の管理といったプロパティ・マネジメント業務の質の高さが必要不可欠であると考えています。したがって、本投資法人では、本資産運用会社がプロパティ・マネジメント会社の業務を定期的にモニタリングし、上記の委託評価基準及び下記の更新基準を充足できない場合は、契約の更新をしないものとします。

・　委託期間中にプロパティ・マネジメント契約に違反する事実がないこと

・　委託期間中に重要な事項についての報告、金銭に関する精算業務に不適切な事実がないこと

・　業務が適切に遂行される体制・能力があると認められること

Ｃ．修繕・資本的支出に関する方針

本投資法人は、中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。

また、テナントのライフスタイルの変化に即応し、稼働率の維持・向上を図るため、随時リニューアル計画の策定及び工事を実施していきます。

Ｄ．保有不動産への付保方針

本投資法人は、災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、及び第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有不動産について付保します。

また、本投資法人は主として東京圏への投資を前提としているため、地震リスクに配慮し、個別物件のＰＭＬ値が15％以上の場合には対象物件につき原則として地震保険を付保します。付保にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して付保の内容を判断します。

Ｅ．売却方針

本投資法人は、収益の安定性を維持するため、長期的な不動産の保有を原則としますが、市場環境等を勘案し、適宜、個別運用資産の売却の検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から判断します。

・　不動産市況の見通し

・　当該運用資産の周辺の開発予測

・　当該運用資産の収益見通し

・　当該運用資産に係る投資額予測（修繕費及び資本的支出）

・　当該運用資産の資産価値の増減見通し

・　ポートフォリオ全体の構成

Ｆ．資産運用計画

本資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について資産運用計画書を策定し、計画的な運用を行います。また、資産運用計画は、原則として、本投資法人の各決算期毎に見直し、変更されるものとします。なお、資産運用計画書の見直しが必要となるような著しい環境の変化が生じた場合等は、適宜、資産運用計画書の修正や見直しを行います。

⑦　財務方針

Ａ．基本方針

本投資法人は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減により投資主価値の最大化を図ります。

（イ）安定性

・　財務健全性の確保のための適切なＬＴＶでの運用

・　本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達

・　リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散

（ロ）機動性

・　追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保

（ハ）効率性

・　効率的なキャッシュ・マネジメント

・　安定運用に基づく低廉な調達レートの確保

Ｂ．財務戦略

本投資法人は、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意し、エクイティ・ファイナンス（投資口の追加発行）やデット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行）等を実施します。また、資金余力の確保に留意したＬＴＶ水準を維持することで、バランスシートのコントロールを適切に行います。

（イ）エクイティ・ファイナンス（投資口の追加発行）

・　資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。

（ロ）デット・ファイナンス（資金の借入れ及び投資法人債の発行等）

・　機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあります。

・　コミットメント・ラインを設定し、借入れを実行することがあります。

・　運用資産上に担保を設定することがあります。

・　安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがあります。

・　借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。

・　本投資法人について「ＬＴＶ」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高の合計金額が占める割合をいい、60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。

・　劣後投資法人債を発行する場合、その発行条件（利回り等）によっては投資主の利益を損ねるおそれがあることを踏まえ、当該発行による資金調達の必要性や発行条件の妥当性等について慎重に判断するものとします。

（ハ）キャッシュ・マネジメント（現預金等）

・　資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。

⑧　情報開示方針

本投資法人は、法令・諸規則の定めに従い、投資家に対する透明性を確保するため、適切と判断される重要情報をタイムリーに開示します。また、本投資法人は、正確な情報を公平かつ分かり易く開示するよう努めるとともに、法令・諸規則等を遵守します。

（２）【投資対象】

①　投資対象の種別

本規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。

Ａ．本投資法人は、資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

（イ）不動産等（次の（ⅰ）乃至（ⅷ）に掲げる各資産をいいます。以下同じ。）

（ⅰ）不動産

（ⅱ）不動産の賃借権

（ⅲ）地上権

（ⅳ）（ⅰ）乃至（ⅲ）に掲げる資産を信託する信託の受益権（不動産等に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）

（ⅴ）外国の者に対する権利で（ⅳ）に掲げる権利の性質を有するもの

（ⅵ）（ⅰ）乃至（ⅲ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ⅶ）不動産に関する匿名組合出資持分（投資者の一方が相手方の行う（ⅰ）乃至（ⅵ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産の２分の１を超える額を当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。）

（ⅷ）不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ロ）不動産等を主たる投資対象とする次に掲げる資産対応証券等（次の（ⅰ）乃至（ⅵ）に掲げる各資産を総称していいます。また、（イ）又は（ロ）に掲げる各資産を総称して、「不動産関連資産」といいます。それぞれ、以下同じ。）

（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に規定する優先出資証券をいい、当該特定目的会社が資産の流動化に係る業務として取得した資産の２分の１を超える額について不動産等に対する投資として運用するものに限るものとします。）

（ⅱ）受益証券（投信法第２条第７項に規定する投資信託の受益証券（振替投資信託受益権を含みます。）をいい、当該投資信託の投資信託財産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限るものとします。）

（ⅲ）投資証券（投信法第２条第15項に規定する投資証券（振替投資口を含みます。）をいい、当該投資法人が運用のために保有する資産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限るものとします。）

（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に規定する特定目的信託受益証券をいい、当該特定目的信託の信託財産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限るものとします。）

（ⅴ）匿名組合出資持分証券（金商法第２条第２項第５号に規定する匿名組合出資持分をいい、当該匿名組合の営業者が運用のために保有する資産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限るものとします。）

（ⅵ）外国の法令に基づく権利及び外国の者の発行する証券で（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる権利及び証券の性質を有するもの

（ハ）その他の特定資産

（ⅰ） 預金

（ⅱ） コールローン

（ⅲ） 国債証券（金商法第２条第１項第１号に規定するものをいいます。）

（ⅳ） 地方債証券（金商法第２条第１項第２号に規定するものをいいます。）

（ⅴ） 特別の法律により法人の発行する債券（金商法第２条第１項第３号に規定するものをいいます。）

（ⅵ） 特定社債券（金商法第２条第１項第４号に規定するものをいいます。）

（ⅶ） 社債券（金商法第２条第１項第５号に規定するものをいいます（ただし、新株予約権付社債券を除きます。）。）

（ⅷ） 譲渡性預金証書

（ⅸ） 貸付信託の受益証券（金商法第２条第１項第12号に規定するものをいいます。）

（ⅹ） コマーシャル・ペーパー（金商法第２条第１項第15号に規定するものをいいます。）

（xi） 金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第３条第７号に規定するものをいいます。）

（xⅱ）不動産の管理会社等の株券（実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限るものとします。）

（xⅲ）信託財産を主として（ⅰ）乃至（xⅱ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（xⅳ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に規定するものをいいます。）

（xⅴ）有価証券（投信法施行令第３条第１号に規定するものをいいます。）（不動産関連資産及び（ⅰ）乃至（xⅳ）に該当するものを除きます。）

（xⅵ）再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第３条第11号に規定するものをいいます。）

Ｂ．本投資法人は、上記Ａ．に掲げられた資産のほか、以下の（ⅰ）乃至（ⅹ）に掲げる資産については、実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、投資することができるものとします。また、本投資法人は、前項に掲げられた資産のほか、以下の（xi）及び（xⅱ）に掲げる資産については、本投資法人が借入れを行うために必要な場合に限り、投資することができるものとします。

（ⅰ） 商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）

（ⅱ） 著作権等（著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）

（ⅲ） 慣習法上の温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

（ⅳ） 動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定めるものをいい再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

（ⅴ） 特定出資（資産流動化法第２条第６項に規定するものをいいます。）

（ⅵ） 民法上の組合の出資持分（不動産関連資産の保有、賃貸、運営、管理等を目的としたものに限ります。）

（ⅶ） 各種損害保険契約

（ⅷ） 地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他、これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

（ⅸ） 地役権

（ⅹ） 不動産関連資産への投資に付随して取得する（ⅰ）乃至（ⅸ）以外の権利

（xi） 信用金庫法（昭和26年法律第238号、その後の改正を含みます。）に定める出資

（xⅱ）中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号、その後の改正を含みます。）に定める出資

②　投資基準及び種類別、地域別等による投資予定

本投資法人の投資基準及び種類別、地域別等による投資予定については、前記「（１）投資方針／⑤　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

本投資法人は、決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします（本規約第35条）。

①　利益の分配

Ａ．投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額が出資総額等その他の投資法人の計算に関する規則第81条の２で定める各勘定科目に計上した額の合計額（以下「本出資総額等の合計額」といいます。）を上回る場合において、当該純資産額から本出資総額等の合計額を控除して得た金額をいいます。以下同じです。）の金額は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って計算されるものとします（本規約第35条第１項第１号）。

Ｂ．利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法に定める投資法人に係る課税の特例に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします（本規約第35条第１項第２号）。

Ｃ．利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（本規約第35条第１項第３号）。

②　利益を超える金銭の分配

本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により役員会において適切と判断した場合、又は本投資法人における法人税等の課税負担の軽減を目的として役員会において適切と判断した場合、投信法第137条第１項の規定に従い、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができるものとします。本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当該計算期間に係る利益の金額に、法令等（一般社団法人資産運用業協会の定める規則等を含みます。）において定める金額を加算した額を上限とします（本規約第35条第２項）。

③　分配金の分配方法等

分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から３ヶ月以内に、投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（本規約第35条第３項）。

④　一般社団法人資産運用業協会の定める規則

本投資法人は、上記①乃至③のほか、金銭の分配にあたっては、不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に従うものとします（本規約第35条第４項）。

⑤　分配金請求権の除斥期間

分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（本規約第35条第５項）。

（４）【投資制限】

①　本規約による投資制限

本規約による投資制限は以下のとおりです。

Ａ．前記「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ａ．／（ハ）その他の特定資産」並びに「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ｂ．」に掲げる資産については、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は不動産等との関連性を勘案した運用を図るものとします（本規約第30条第１項）。

Ｂ．前記「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ａ．／（ハ）その他の特定資産／（xⅳ）」に掲げるデリバティブ取引に係る権利については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（本規約第30条第２項）。

②　金商法及び投信法による投資制限

本投資法人は、金商法及び投信法による投資制限に従います。主たるものは以下のとおりです（なお、以下は本投資法人に課される投資制限の全てを網羅するものではありません。）。

Ａ．投資法人は資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除き、主なものは以下のとおりです。

（イ）運用財産相互間の取引を行うことを内容とした運用（金商法第42条の２第２号、金商業等府令第129条）

（ロ）第三者の利益を図る取引を行うことを内容とした運用（金商法第42条の２第３号）

（ハ）投資法人の利益を害する取引を行うことを内容とした運用（金商法第42条の２第４号）

（ニ）運用として行う取引に関する情報を利用して自己の計算において行う取引（金商法第42条の２第５号）

（ホ）損失補填又は利益の提供（金商法第42条の２第６号）

（ヘ）その他金商業等府令で定める取引（金商法第42条の２第７号、金商業等府令第130条）

Ｂ．同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第１項第３号から第５号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、かかる規定の適用はありません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116条の２）。

Ｃ．自己投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、投信法施行規則第129条）。

（イ）その資産を主として政令で定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

（ロ）合併後消滅する投資法人から当該投資法人の投資口を承継する場合

（ハ）投信法の規定により投資口の買取りをする場合

（ニ）当該投資法人の投資口を無償で取得する場合

（ホ）当該投資法人が有する他の法人等（法人その他の団体をいいます。以下本Ｃ．及びＤ．において同じ。）の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記（ヘ）において同じ。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合

（へ）当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合

（ⅰ）組織の変更

（ⅱ）合併

（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

（ト）その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要かつ不可欠である場合（投信法第80条第１項第２号及び第３号並びに上記（ニ）乃至（ヘ）に掲げる場合を除きます。）

Ｄ．子法人による親法人投資口の取得制限

他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項、投信法施行規則第131条）。

（イ）合併後消滅する投資法人から親法人投資口（投信法第81条第１項に規定する親法人投資口をいいます。以下本Ｄ．において同じ。）を承継する場合

（ロ）他の法人等が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人投資口の割当てを受ける場合

（ハ）親法人投資口を無償で取得する場合

（ニ）その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記（ホ）において同じ。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により親法人投資口の交付を受ける場合

（ホ）その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合

（ⅰ）組織の変更

（ⅱ）合併

（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

（ⅳ）株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

（ヘ）その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要かつ不可欠である場合（投信法第81条第２項第１号及び上記（ロ）乃至（ホ）に掲げる場合を除きます。）

③　その他

Ａ．借入れ又は投資法人債

（イ）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じ。）を発行することができます。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第２条第３項第１号に定める適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に該当する者に限ります。）からの借入れに限るものとします（本規約第36条第１項）。

（ロ）借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（本規約第36条第２項）。

（ハ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（本規約第36条第３項）。

Ｂ．有価証券の引受け及び信用取引

有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

Ｃ．集中投資

集中投資について制限はありません。

Ｄ．他のファンドへの投資

本投資法人は、他のファンドへの投資として、「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ａ．／（ロ）不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」に掲げる資産及び「（２）投資対象／①投資対象の種別／Ａ．／（ハ）その他の特定資産／（xv）」に掲げる資産への投資を行うことができます（本規約第29条第１項第２号及び第３号⑮）。

３【投資リスク】

以下には、本投資口又は本投資法人債への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする各信託に係る信託受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様にあてはまります。また、本投資法人が既に取得した個別の不動産関連資産に特有のリスクについては、後記「５　運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／Ａ.運用資産の概要」を併せてご参照ください。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。

以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の分配金の額が減少し、本投資法人債の利息の未収が発生し若しくはその償還金額が減少し、又は本投資口又は本投資法人債の価値が下落する可能性があり、その結果、各投資家が損失を被る可能性があります。各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口又は本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

（１）一般的なリスク

（イ）　投資口・投資証券の商品性に関するリスク

（ロ）　本投資口の払戻しがないことに関するリスク

（ハ）　本投資口・本投資法人債の市場性に関するリスク

（ニ）　本投資口の価格変動に関するリスク

（ホ）　投資口の希薄化に関するリスク

（ヘ）　金銭の分配に関するリスク

（ト）　ＬＴＶに関するリスク

（チ）　投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク

（リ）　本投資法人の登録が取り消されるリスク

（２）商品設計及び関係者に関するリスク

（イ）　収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

（ロ）　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（ハ）　東急不動産ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク

（ニ）　本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

（ホ）　本資産運用会社に関するリスク

（ヘ）　プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

（ト）　役員の職務遂行に関するリスク

（チ）　本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

（リ）　インサイダー取引に関するリスク

（ヌ）　敷金・保証金の利用に関するリスク

（ル）　投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク

（ヲ）　運営型賃貸住宅を投資対象とすることに関するリスク

（ワ）　投資対象とする不動産の偏在に関するリスク

（カ）　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（ヨ）　資産取得・売却に関するリスク

（タ）　フォワード・コミットメント等に係るリスク

（レ）　シニア住宅に関するリスク

（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク

（イ）　不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

（ロ）　物件取得の競争に関するリスク

（ハ）　テナントの獲得競争に関するリスク

（ニ）　不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵及び契約不適合責任に関するリスク

（ホ）　土地の境界紛争等に関するリスク

（ヘ）　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ト）　法令等の変更に関するリスク

（チ）　区分所有物件に関するリスク

（リ）　共有物件に関するリスク

（ヌ）　借地物件に関するリスク

（ル）　底地物件に関するリスク

（ヲ）　開発物件に関するリスク

（ワ）　鑑定評価額に関するリスク

（カ）　わが国における賃貸借契約に関するリスク

（ヨ）　マスターリースに関するリスク

（タ）　賃料の減額に関するリスク

（レ）　テナントの支払能力に関するリスク

（ソ）　賃料保証会社に関するリスク

（ツ）　不動産の運用費用の増加に関するリスク

（ネ）　入居者の建物使用態様に関するリスク

（ナ）　不動産の毀損等に関するリスク

（ラ）　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

（ム）　不動産に係る所有者責任に関するリスク

（ウ）　有害物質に係るリスク

（ヰ）　売主の倒産等の影響を受けるリスク

（ノ）　運用資産の売却に伴う責任に関するリスク

（オ）　専門家報告書等に関するリスク

（４）不動産関連資産－信託受益権特有のリスク

（イ）　信託受益者として負うリスク

（ロ）　信託受益権の流動性に係るリスク

（ハ）　信託受託者に係るリスク

（５）税制に関するリスク

（イ）　導管性要件に係るリスク

（ロ）　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）　一般的な税制の変更に係るリスク

（６）その他のリスク

（イ）　減損会計の適用に関するリスク

（ロ）　取得予定資産の取得を実行することができないリスク

（ハ）　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

（ニ）　本資産運用会社が複数の投資法人を受託していることに関するリスク

本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。

（１）一般的なリスク

（イ）　投資口・投資証券の商品性に関するリスク

投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業績又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法人に係る通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があります。投資口又は投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。

（ロ）　本投資口の払戻しがないことに関するリスク

本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権等及び投資法人による投資口の取得を除き、第三者に対する売却（取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できないことになります。ただし、本投資法人は、投信法第80条第１項第１号及び本規約第５条第２項に基づき、投資主との合意により自己投資口を有償で取得することが可能です。

（ハ）　本投資口・本投資法人債の市場性に関するリスク

本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場していますが、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡するほかに換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。また、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。

（ニ）　本投資口の価格変動に関するリスク

本投資口の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、戦争、テロ、伝染病の拡大（パンデミック）その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。また、近時では、ウクライナ危機に端を発した対ロシア経済制裁等を原因とする原油価格の高騰等を含む物価上昇による経済環境への各種の影響が生じているほか、米国等諸外国における政策金利等が株式市場や為替相場に影響を及ぼしており、これらの要因から、本投資口の市場価格にも悪影響が生じることがあります。

また、本投資法人は、不動産関連資産を主な投資対象としていますが、不動産関連資産の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の価値の下落をもたらす可能性があります。

その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分や行政処分を求める勧告が行われた場合にも、本投資口の価値が下落することがあります。

（ホ）　投資口の希薄化に関するリスク

本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する場合があります。投資主は、その投資口保有比率に応じた投資口の割当を受ける権利及び義務を有するものではなく、投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取得しない限り、希薄化することとなります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額（基準価額）等が影響を受けることがあります。

また、金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）による投信法の改正により、新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）の制度が導入されました。本投資法人により、かかる新投資口予約権の無償割当てが行われる場合にも、（既存の投資主が割当てを受けた新投資口予約権を行使しない限り）希薄化が生じ、また、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額（基準価額）等が影響を受けることがあります。

（ヘ）　金銭の分配に関するリスク

本投資法人は前記「２　投資方針／（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合においても保証されるものではありません。

（ト）　ＬＴＶに関するリスク

本投資法人のＬＴＶの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。ＬＴＶの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配額が減少するおそれがあります。

（チ）　投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク

投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（リ）　本投資法人の登録が取り消されるリスク

本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取り消される可能性があります。その場合、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。

（２）商品設計及び関係者に関するリスク

（イ）　収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動産関連資産に係る賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、後記「（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク／（カ）わが国における賃貸借契約に関するリスク及び（タ）賃料の減額に関するリスク」も併せてご参照ください。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナントの支払能力又は信用状態が入居後に悪化する可能性もあります。また、当該不動産関連資産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。

また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出^（注）、未稼働の不動産関連資産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。

賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性質のものではありません。

他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加リスクに関しては、後記「（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク／（ツ）不動産の運用費用の増加に関するリスク」も併せてご参照ください。）。

このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。

（注）建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。

（ロ）　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は本規約において、その上限を、借入れについては１兆円、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）については１兆円（ただし、合計して１兆円を超えないものとします。）としています。

投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。

借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。

金利が上昇しても本投資法人の受け取る賃料収入等が連動して上昇するとは限らないため、分配可能金額は減少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入金の借入先を租税特別措置法に規定する機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。

また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、一定のＬＴＶ等を維持する義務を課し、ＬＴＶ等が基準値より悪化した場合は、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また、物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益配当等の損金算入要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。

借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は投資法人債であっても、一定の条件の下に担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された不動産関連資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない、又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により不動産関連資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合、又は他の借入れを行う場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、不動産関連資産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなることや、借入先より不動産関連資産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

借換えや不動産関連資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等の返済又は償還コストがその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動が投資主に損害を与える可能性もあります。

さらに、本投資法人が返済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押等の保全処分や差押等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。

（ハ）　東急不動産ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク

東急不動産は、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運用会社の常勤役員や多数の従業員の出向元でもあります。また、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、東急不動産とスポンサーサポート契約を締結しています。さらに、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、サポート会社（東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター及び株式会社東急イーライフデザイン）それぞれとサポート契約を締結しています（これらのスポンサーサポート契約及びサポート契約の概要については、前記「２　投資方針／（１）投資方針／②外部成長戦略／Ｂ．東急不動産とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループの情報力・情報ネットワークの活用」をご参照ください。）。

また、本投資法人は、不動産開発供給機能、不動産情報提供機能、賃貸住宅運営管理機能、シニア住宅運営機能、コンストラクション機能、アセット・マネジメント、ファンド・マネジメント機能に代表される東急不動産ホールディングスグループの有する特徴を利用して、本投資法人の外部成長及び内部成長の達成を目指します（詳細は、前記「２　投資方針／（１）投資方針／①基本方針／Ｂ．東急不動産ホールディングスグループの活用」をご参照ください。）。

すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いということができます。

したがって、本投資法人及び本資産運用会社が東急不動産ホールディングスグループとの間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

また、上記のスポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとなっていますが、契約の更新がなされない場合や、契約が解除される場合、その他契約終了事由が発生した場合、東急不動産ホールディングスグループからサポートの提供を受けられなくなるおそれがあります。

さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、東急不動産ホールディングスグループ又は東急不動産ホールディングスグループが運用するファンドとの間で取引を行う場合や、物件を共同して運用・維持する場合、東急不動産ホールディングスグループ又は東急不動産ホールディングスグループが運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。

（ニ）　本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき金商法又は投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により金商法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、上記と同様のリスクがあります。

（ホ）　本資産運用会社に関するリスク

本投資法人が適切な不動産関連資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。

本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用業務委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約又は解除することができるほか、本資産運用会社が金商法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用業務委託契約が解約又は解除された場合、本資産運用会社との資産運用業務委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には上記（ニ）に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。

（ヘ）　プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定され、当該関連する不動産関連資産につきＰＭ業務を行います。

一般に、建物の保守管理を含めたＰＭ業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。特に、本資産運用会社はＰＭ業務を東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループに原則として委託する方針であるため、本投資法人の資産管理は東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループの業務遂行能力に強く依拠しています。よって、プロパティ・マネジメント会社、特に東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループの業務遂行が円滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、プロパティ・マネジメント会社として選定された東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループが、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から本投資法人の不動産関連資産に係るＰＭ業務と類似又は同様の業務を受託し、その結果、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。

（ト）　役員の職務遂行に関するリスク

投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、投資法人からの受任者として善管注意義務を負い、また、忠実義務を負っています。本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「１　投資法人の概況／（４）投資法人の機構」をご参照ください。）。

（チ）　本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

金商法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ、本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（金商法第42条）、本投資法人の利益を害することを内容とした運用を行うこと等が明示的に禁止されています（金商法第42条の２）。

また、本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負いますが、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めています（詳細については、前記「１　投資法人の概況／（４）投資法人の機構」及び後記「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限」をご参照ください。）。

しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定を行う可能性を否定できません。

本資産運用会社の大株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、かかる大株主は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、かかる大株主に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させることにより、かかる大株主の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とかかる大株主が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、かかる大株主又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。

金商法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。

しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。

（リ）　インサイダー取引に関するリスク

本投資法人の役員、本資産運用会社の役職員その他投資法人又は資産運用会社との間で一定の関係を有する者が重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合等には、金商法上インサイダー取引規制に抵触します。

また、本資産運用会社は内部者取引の未然防止についてのインサイダー取引防止規程を定め、役職員等のインサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれます。）の防止に努めています。こうした措置にもかかわらず、本資産運用会社の役職員並びに本投資法人の役員が金商法及び上記のインサイダー取引防止規程に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。

（ヌ）　敷金・保証金の利用に関するリスク

本投資法人は、不動産等資産（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合に、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることにより、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。また、賃貸借契約に伴い敷金又は保証金の一部が一定期間において償却される旨の合意がなされることがありますが、かかる償却部分の金額については当該期間の途中で契約が中途解約された場合には償却できない可能性があり、また、かかる金額の多寡によってはかかる合意そのものが無効とされる可能性があります。そのような場合にも、想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることがあります。さらに、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ル）　投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク

本投資法人は、主として住居の用に供されている不動産を投資対象としています。したがって、景気動向、人口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、賃貸住宅のテナントが獲得できなかったり、テナントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。また、本投資法人は賃貸住宅の将来における安定需要及び賃貸住宅による収益の将来的安定性を見込んでいますが、そのような見込みが現実化する保証はありません。

（ヲ）　運営型賃貸住宅を投資対象とすることに関するリスク

本投資法人は、運営型賃貸住宅にも投資をしますが、上記（ル）に記載のリスクの内容は、運営型賃貸住宅にも同様に該当します。また、運営型賃貸住宅においては、本投資法人は、原則として、運営型賃貸住宅に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託する方針ですが、当該オペレーターにおいて本投資法人の期待した運営がなされない場合、賃借人である当該オペレーターについて財務状況が悪化し若しくは破産その他の倒産手続が開始した場合、又は賃貸借契約の期間満了、途中解約若しくは解除等の場合、本投資法人は、当該居住用資産からの収益の全部又は一部を収受できず、又は回収できない可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。また、運営型賃貸住宅の運用においては、業務の特性上、プロパティ・マネジメント会社の代替性が小さいため、前記「（ヘ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク」に記載したリスクが他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。このほか、運営型賃貸住宅は、間取り、付帯施設、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の居住用資産とは異なる特性を有する場合があります。その結果、将来テナントが退去した際に他の類型の居住用資産への転用ができない、売却しようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができない又は想定した価格で処分ができない等の可能性があります。

（ワ）　投資対象とする不動産の偏在に関するリスク

本投資法人は、本書記載の投資方針に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、その投資対象とする不動産が東京23区を中心とする東京圏に偏在する可能性があります。したがって、特に同圏域内の不動産が他の圏域の不動産と比較して悪影響を受けた場合（例えば、東京23区内における地震その他の災害による影響、稼働率の低下、賃料水準の下落等）、本投資法人の財務状況等に悪影響を与える可能性があります。

また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産関連資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。

（カ）　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

本規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ヨ）　資産取得・売却に関するリスク

本投資法人は、現に保有する運用資産及び当該資産のみを取得・保有することを目的として組成されたものではありません。本投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と資産取得の提案及び売却情報の入手に努めており、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産を取得し、又は売却する旨を決定する可能性があります。かかる資産取得又は売却の決定が、本書の提出から間もない時点で公表される場合もあり得ます。

また、資産取得又は売却に際し、実際に合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主又は買主その他の関係権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。資産取得又は売却の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入又は売却することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。

（タ）　フォワード・コミットメント等に係るリスク

本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

（レ）　シニア住宅に関するリスク

本投資法人は、シニア住宅にも投資をしますが、シニア住宅においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の物件よりも大きくなる可能性があります。

さらに、シニア住宅においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の居住用資産よりも大きくなる傾向があります。したがって、シニア住宅への投資比率の上昇に伴い、前記「（ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク」に記載したリスクが、より大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がシニア物件を取得する際に、本投資法人が、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を承継したものとみなされるリスクもあります。

また、介護保険等に関する将来的な制度改正により、シニア物件のオペレーターの運営環境が影響を受け（その影響はオペレーターの介護保険料への収入依存度がより高ければより大きくなります。）、結果として本投資法人の賃料収入に波及するなどして物件の価値にも影響を及ぼす可能性があります。

（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク

（イ）　不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特性のほかに、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積りが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得又は売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。

経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ロ）　物件取得の競争に関するリスク

本投資法人は、その規約において、不動産等資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、不動産等資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。その結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ハ）　テナントの獲得競争に関するリスク

通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。

（ニ）　不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵及び契約不適合責任に関するリスク

本投資法人の投資対象となる不動産及びその信託受益権等の不動産関連資産に瑕疵（地盤若しくは地質の欠陥、土地の境界の未確定、越境物、被越境物の存在、土地又は建物の面積の不足、建物の構造、材質等に関する欠陥、賃貸借契約の不備、その他の物理的な欠陥及び土地又は建物の完全な所有権の不存在、用益物権又は担保権による制限、その他の法律上の欠陥をいいます。なお、工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等、免振装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合等を含みますが、これらに限りません。）が存在する場合又は不動産関連資産が不動産関連資産の売買等に関する契約の内容に適合しない場合、本投資法人に損害が発生する可能性があります（注）。そこで、本資産運用会社が投資対象となる不動産関連資産の選定・取得の判断を行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の専門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産関連資産の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任（旧民法（民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。その後の改正を含みます。以下「民法改正法」といいます。）による改正前の民法を意味し、以下「旧民法」といいます。民法改正法による改正後の民法を単に「民法」といいます。）第570条、第566条等に定める瑕疵担保責任をいいます。）又は契約不適合責任（民法第562条、第570条等に定める契約不適合責任をいいます。）を負担させることとしています（ただし、特に特別目的会社から譲渡を受ける場合は、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負担させられないこともあります。）。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する瑕疵又は不動産関連資産に関する契約の内容との適合性について完全に報告が行われているとは限りません。さらに、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産関連資産を取得した後に瑕疵又は契約内容との不適合等の存在が判明する可能性があります。また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。

また、不動産関連資産の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に瑕疵又は契約内容との不適合等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です（なお、強制競売で購入した物件については、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任（目的物の種類又は品質に関する不適合に関する責任に限ります。）の追及はできません（旧民法第570条ただし書、民法第568条第４項）。）。さらに、不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は旧民法上の瑕疵担保責任若しくは民法上の契約不適合責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産関連資産を取得する可能性があります。

不動産関連資産に瑕疵又は契約内容との不適合等が存在する場合、その程度によっては、当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該瑕疵又は契約内容との不適合等の補修、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分ではなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法人が特別目的会社から取得した不動産関連資産については、信託受益権の購入に係る信託受益権売買契約上、売主は、責任財産を限定してのみ旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負うことになる場合があります。

不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した瑕疵又は契約内容との不適合等と同様、法律上又は契約上の旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任や表明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもあります。

（注）原則として、2020年３月31日以前に締結された契約及び発生した債権については旧民法に基づく瑕疵担保責任の規定が適用され、2020年４月１日以降に締結された契約及び発生した債権については民法改正法による改正後の民法に基づく契約不適合責任の規定が適用されます。したがって、2020年３月31日までの売買契約を締結した不動産関連資産については2020年４月１日以降も旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されます。旧民法上の瑕疵担保責任は、買主が特定の不動産等を購入する場合、不動産等に隠れた瑕疵がある場合には、売主に対して契約の解除、損害賠償又は代金減額を請求することができるというものであり、民法上の契約不適合責任は、売買の目的物が特定物であるか否かにかかわらず、また、隠れた瑕疵か否かにかかわらず、引き渡された目的物の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものがある場合には、売主に対して契約の解除、損害賠償、代金減額又は追完（目的物の修補、代替物の引渡、不足分の引渡による履行の追完をいいます。）を請求することができるというものです。瑕疵担保責任又は契約不適合責任の間には上記のほかいくつかの相違点が存在しますが、本投資法人の場合、不動産関連資産の売買に関する契約において、瑕疵担保責任及び契約不適合責任の内容について特約で修正し、かつ、別途、表明保証責任により売主が負担する責任の範囲を詳細に合意しますので旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されるのか民法の契約不適合責任の規定が適用されるのかによって有意的な違いが生じないことが多いところです。

（ホ）　土地の境界紛争等に関するリスク

不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず、又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、状況次第では、本投資法人が後日当該不動産関連資産を処分するときに事実上の障害が発生し、又は、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。

これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ヘ）　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の下では不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。

その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。

法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建て替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建蔽率・容積率^（注）・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。

（注）「建蔽率」とは、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値をいいます。なお、建蔽率は、敷地が街区の角にあることその他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。「容積率」とは、建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいい、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値をいいます。なお、容積率は、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。また、「用途地域」とは、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲げられているものをいいます。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。

（ト）　法令等の変更に関するリスク

消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（チ）　区分所有物件に関するリスク

区分所有建物^（注）とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として、定足数を充足の上で集会に出席した区分所有者（議決権を有しないものを除きます。）及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できません（区分所有法第31条第１項）。なお、原則として、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。したがって、本投資法人が頭数又は議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。

区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

（注）一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。

（リ）　共有物件に関するリスク

不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるとされているため（民法第249条第１項）、本投資法人が自己の持分を超える使用をした場合には、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第２項）。また、共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をする義務を負っているため、本投資法人がその義務に違反したときは、他の共有者に対して損害賠償責任を負い（民法第249条第３項）、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。

また、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。反対に、共有物を使用する共有者があるときであっても、その者に特別の影響がある場合を除いてその者の承諾を得ることなく、持分の過半数によって共有物の使用方法を含めた管理に関する事項を決定することができることから（民法第252条第１項及び第３項）、本投資法人が持分の過半数を有しない状況下で共有不動産を使用している場合に、使用方法の変更によってその使用が妨げられるおそれがあります。さらに、共有物の管理者が選任されている場合において、共有者が共有物の管理に関する事項を決定したときには、共有物の管理者はこれに従ってその職務を行わなければならないものの、仮にこれに反して共有物の管理者が取引を行った場合に、かかる管理者の行為は共有者に対してその効力を生じませんが、取引相手方が善意であれば、かかる取引相手方には取引の無効を対抗することができないことになります（民法第252条の２第３項及び第４項）。

共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条第１項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第３項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条第１項ただし書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者が破産した場合又は共有者について会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の償金を支払って取得することができます（破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）第48条）。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。

他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書乃至規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり、敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。

また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。

共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。

（ヌ）　借地物件に関するリスク

本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権が設定された地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物とともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。

まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は期限の到来により、正当事由の有無にかかわらず、当然に消滅し、普通借地権の場合であっても借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。

さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号。その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。

また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。

また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

（ル）　底地物件に関するリスク

本投資法人は、底地を取得することがありますが、底地物件については、以下に記載するような特有のリスクがあります。

まず、借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由があるときに限り消滅しますが、借地権が消滅する場合、本投資法人は、借地権者より時価での建物の買取りを請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地契約の期限の到来時に更新拒絶につき、上記の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物の買取りを請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下となる保証はありません。

また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の地代等の支払いが滞る可能性があり、この延滞地代等の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超えるときは、投資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、地代等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。地代の改定により地代等が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づき土地の地代等の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる地代等収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

（ヲ）　開発物件に関するリスク

本投資法人は、原則として開発中の不動産への投資を行うことは予定していません。ただし、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結した上で、投資することがあります。建築中の不動産については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、以下に例示するような固有のリスクが加わります。

ａ．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性。

ｂ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。

ｃ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。

ｄ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。

ｅ．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。

ｆ．開発過程において事故が生じる可能性。

ｇ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。

これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があります。また、竣工直後は稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあります。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

（ワ）　鑑定評価額に関するリスク

不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。

（カ）　わが国における賃貸借契約に関するリスク

わが国における賃貸用住居その他の賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。期間の定めのある賃貸借契約においてテナントに中途解約権を付与していない場合、テナントは、居住の有無にかかわらず、当該賃貸借契約の有効期間中は賃料を支払う義務を負担するのが原則ですが、契約が早期に解除され、テナントが退去した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない場合もあります。

なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて困難であることが多いのが実情です。

定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能ですが、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。

高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、このような高級賃貸用住宅は、経済状況等によっても需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準の引下げを余儀なくされたりする可能性があり、そのような場合にも、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。

（ヨ）　マスターリースに関するリスク

本投資法人の保有する不動産又は信託不動産においては、賃借人（サブリース会社）が当該不動産の所有者である本投資法人又は信託不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を締結して建物を一括して貸借するとともに賃貸管理業務を受託し、その上で各貸室を第三者に対して転貸する、いわゆるサブリースの運用形態をとっているものが多くあります。サブリース会社の財務状態が悪化した場合、サブリース会社の債権者がサブリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があるほか、賃貸管理その他サブリース会社としての機能に支障をきたして不動産又は信託不動産の稼働率が低下する可能性があり、本投資法人の収入が減少するおそれがあります。

（タ）　賃料の減額に関するリスク

不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人と賃借人（テナント）の合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号。その後の改正を含みます。）第７条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。

上記のように通常の建物賃貸借においてはテナントからの賃料減額請求権を特約で排除することはできませんが、定期建物賃貸借においては、賃料減額請求権を特約により排除することも可能です。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。

なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。

（レ）　テナントの支払能力に関するリスク

テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、賃料等が回収できないこととなり、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さくない場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。

また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払をもってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払をもって対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ソ）　賃料保証会社に関するリスク

本投資法人は、保有物件の一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入しています。当該保証システムは、マスターリース会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等に係る保証人たる賃料保証会社の三者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生した場合、マスターリース会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、マスターリース会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、エンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性があります。また、賃料保証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンドテナントから収納代行を委託している場合は、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、賃料保証会社によって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。このように、賃料保証会社からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ツ）　不動産の運用費用の増加に関するリスク

経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。

（ネ）　入居者の建物使用態様に関するリスク

建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用態様により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

（ナ）　不動産の毀損等に関するリスク

不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ラ）　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。

ただし、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。

本投資法人の付保に関する方針の概要については、前記「２　投資方針／（１）投資方針／⑥ポートフォリオ運用管理方針」をご参照ください。

（ム）　不動産に係る所有者責任に関するリスク

本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています（民法第717条第１項ただし書）。

不動産関連資産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。

（ウ）　有害物質に係るリスク

不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合、又はＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。

また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

（ヰ）　売主の倒産等の影響を受けるリスク

一般に、売主が不動産関連資産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産関連資産の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産関連資産を売却した場合、当該不動産関連資産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。

また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人乃至財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。

（ノ）　運用資産の売却に伴う責任に関するリスク

本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的又は法律的な瑕疵若しくは契約内容との不適合があるために、法律の規定に従い、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を排除することが原則としてできません。

また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用資産の性状その他に関する表明保証責任や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負う可能性があります。

これらの法律上又は契約上の表明保証責任や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

さらに、賃貸中の運用資産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。

（オ）　専門家報告書等に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

建物状況調査報告書等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものでありますが、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、不動産に欠陥、瑕疵又は契約内容との不適合等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、不動産に関して算出される予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。予想損失率は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる場合があります。

（４）不動産関連資産－信託受益権特有のリスク

（イ）　信託受益者として負うリスク

信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）第２条第６項。なお、以下、平成19年９月30日施行の同法を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。）、信託契約等の信託行為に基づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。また、不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。

旧信託法の下では、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項、第37条等）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益権に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、法律上の義務として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をすることは許容されており（新信託法第48条第５項、第54条第４項等）、信託契約において信託費用等を受益者が負担する旨の合意がなされるのが一般的となっています。かかる合意がなされた場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

（ロ）　信託受益権の流動性に係るリスク

本投資法人が不動産の信託受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されることがあります。さらに、譲渡する信託受益権については金商法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることになること（新信託法第94条）、及び不動産の信託受益権は取引所金融商品市場等において取引がなされていないこと等により、株券や社債券のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

（ハ）　信託受託者に係るリスク

ａ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク

旧信託法上、受託者が破産手続開始の決定を受け又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていました。信託受託者が破産した場合、旧信託法第42条第１項に基づき信託受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第１項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押は禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻しリスクにさらされないものと考えられていました。

新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。

ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託の公示（信託の登記）をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託の公示（信託の登記）がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク

信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受益者に認めていますが（新信託法第27条第１項及び第２項、第31条第６項及び第７項）、一定の場合には取消権が認められない等、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。

（５）税制に関するリスク

（イ）　導管性要件に係るリスク

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

ｃ．借入先要件に関するリスク

本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

（ロ）　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、本規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（本規約第28条第５項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）　一般的な税制の変更に係るリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

（６）その他のリスク

（イ）　減損会計の適用に関するリスク

「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、「減損会計」の適用により、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）　取得予定資産の取得を実行することができないリスク

経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により停止条件付受益権売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得を検討しますが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、手元資金を有利に運用することができないときには、投資主に損害を与える可能性があります。

（ハ）　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人は、本規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や、当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が保有する物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、当該優先交渉権が付与されている場合であっても、当該物件の取得価格やその他条件について合意に至らない等の理由により、当該物件を取得出来ない可能性があります。

（ニ）　本資産運用会社が複数の投資法人を受託していることに関するリスク

本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を受託するのに加え、アクティビア・プロパティーズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています。

本資産運用会社は、複数の投資法人の資産運用業務を受託することによって、本投資法人、アクティビア・プロパティーズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人間の資産運用においても利益相反が生じる可能性があります。このうち、アクティビア・プロパティーズ投資法人は商業施設、オフィス及び物流施設を主たる投資対象としていることから、本投資法人との間では物件取得機会の競合は生じない見込みですが、本投資法人とブローディア・プライベート投資法人との間では賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で、それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります。

本資産運用会社は、かかる利益相反を防止するため「物件情報優先規程」を制定し、本資産運用会社が運用する各投資法人間における利益相反を防止する体制を整備していますが、かかる利益相反防止体制が、適正に機能する保証はなく、その結果、本投資法人が最適と考える資産のポートフォリオを構築できないおそれがあります。また、本資産運用会社によるアクティビア・プロパティーズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人に係る資産運用業務における法令違反等が発見された場合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に支障が生じるとのおそれは否定できません。

（７）投資リスクに対する管理体制

本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規制を遵守するとともに、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員等に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

具体的な取組みは、以下のとおりです。

①　本資産運用会社の体制

（イ）本資産運用会社は、本資産運用会社が策定し、本投資法人の役員会に報告される「運用ガイドライン」を遵守すること並びに本資産運用会社のコンプライアンス規程及びリスク管理規程に基づきコンプライアンス及びリスク管理を行います。

（ロ）本資産運用会社は、利害関係者と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会に付され取引に係る議案を審議するものとされています。また、前記「１　投資法人の概況／（４）投資法人の機構／④利害関係者との取引／Ｂ．利害関係者との取引に関する意思決定手続／（ニ）」に定める取引については、本資産運用会社は、本投資法人の役員会の承認を得た上での本投資法人の同意を予め取得した上でなければ、本資産運用会社の利害関係者と本投資法人との間の取引を行うことはできません。さらには、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。また、本資産運用会社は本投資法人以外に複数の投資法人の資産運用業務を受託しており、物件取得機会の競合が生じる可能性があることから、取得検討物件については、「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定める等して、各投資法人間における利益相反を防止することとします。

（ハ）本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るための内部態勢の構築を念頭におき、内部者取引の未然防止についてのインサイダー取引防止規程を定め、役職員等のインサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれます。）の防止に努めています。

（ニ）本資産運用会社は、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設け、運用に係る年度計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。

（ホ）本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するコンプライアンス部長が、法令遵守の状況を監視します。

（へ）本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンス部をリスク管理部門とし、当社のリスクの所在及びリスクの種類を理解した上で、各運用部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよう、適切な方策を講じるものとします。

（ト）本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、法令等遵守上の問題の発生についての対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。

（チ）本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

②　本投資法人の体制

本投資法人は、少なくとも３ヶ月に１回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を受けるほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。

以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（本規約第５条第１項）、該当事項はありません。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めており（本規約第５条第２項）、かかる本規約の定めに基づいて本投資法人が自己投資口を取得した場合には、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬

本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、以下のとおりとします。

Ａ．執行役員の報酬は、一人当たり月額70万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。

Ｂ．監督役員の報酬は、一人当たり月額70万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。

②　資産運用会社

本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用業務委託契約に従い、本資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ及びⅤからなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。

Ａ．報酬の計算方法

（イ）運用報酬Ⅰ

本投資法人の当該営業期間に係る営業収益（不動産等売却益を除きます。)に対して100分の2.5を上限として別途合意する料率を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。)とします。

（ロ）運用報酬Ⅱ

本投資法人の当該営業期間に係る「不動産等売却損益控除後EPU」に対して195,000を上限として別途合意する係数を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。但し、負の値の場合は０円とします。)とします。

「不動産等売却損益控除後EPU」とは、分配可能金額を発行済投資口数で除した金額をいいます。

「分配可能金額」とは、本投資法人の当該営業期間の損益計算書上における税引前当期純利益（運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅴ（次項第（イ）号(ⅱ)に規定する場合には、これらの運用報酬に代えて支払う運用報酬をいいます。)並びにこれらに係る控除対象外消費税等を控除する前の金額をいいます。)から不動産等売却益、負ののれん発生益及びその他非経常的な利益を控除し、不動産等売却損、のれん償却費及びその他非経常的な損失を加算した金額をいいます。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準の変更、廃止、新設等により、本投資法人の税引前当期純利益に変動が生じる場合は、当該会計基準の変更等による影響額を合理的に算定して調整します。

「発行済投資口数」とは、当該決算期における発行済投資口数（但し、本投資法人が自己投資口を取得し、当該決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、当該保有する自己投資口を除いた数とします。以下同じです。)をいいます。また、2026年８月１日以降の日を効力発生日として投資口の併合又は分割が行われている場合には、当該決算期における発行済投資口数に2026年８月１日以降の日を効力発生日とする各投資口の分割又は併合1回につき下記に規定する係数を乗じて得られた数とします。

(ⅰ) 1：X の割合で本投資法人の投資口の分割が行われている場合には、X分の1

(ⅱ) Y：1 の割合で本投資法人の投資口の併合が行われている場合には、Y

（ハ）運用報酬Ⅲ

(ⅰ)本投資法人が東京23区に所在する一般賃貸住宅(以下「東京23区内賃貸住宅」といいます。)を取得した場合、その売買代金額(但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。(ⅱ)及び(ⅲ)において同じ。)に100分の1.5を乗じた金額（１円未満は切り捨てます。)とします。

「一般賃貸住宅」とは、主として居住の用に供される賃貸用不動産のうち一般の賃貸住宅（シニア住宅、サービスアパートメント及び学生マンション（学生寮）等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅は含まれないものとします。)をいい、当該賃貸住宅が所在する借地権等の利用権が設定された土地を含みます。また、かかる建物及び土地に関する不動産関連資産を含みます。

(ⅱ)本投資法人が東京23区内賃貸住宅以外の資産を取得した場合、その売買代金額に100分の1.0を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。）とします。

(ⅲ)本投資法人が不動産関連資産を取得した場合で、当該不動産関連資産の裏付けとなる資産に東京23区内賃貸住宅と東京23区内賃貸住宅以外の資産の両方が含まれているときは、売買代金額に占める当該東京23区内賃貸住宅と東京23区内賃貸住宅以外の資産に係る売買代金の割合に応じて(ⅰ)及び(ⅱ)の規定を適用するものとします。

(ⅳ)本投資法人が資産を譲渡した場合、その売買代金額（但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。)に100分の1.5を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。)とします。

(ⅴ)上記(ⅰ)乃至(ⅳ)の規定にかかわらず、本投資法人が利害関係者（資産運用会社の利害関係者取引規程に規定する利害関係者をいいます。以下同じです。)から資産を取得する場合（但し、利害関係者のうち、本投資法人への譲渡を前提として一時的に資産を保有した資産運用会社の親法人又は特別目的会社等から資産を取得する場合を除きます。)、又は利害関係者へ資産を譲渡する場合は、その売買代金額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得又は譲渡に伴う費用を除きます。)に100分の0.5を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。）とします。

（ニ）運用報酬Ⅳ

本投資法人が行う新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。)（以下、併せて「合併」と総称します。)において、資産運用会社が本投資法人のために、当該合併の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の合計額に100分の0.5を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。）とします。

（ホ）運用報酬Ⅴ

当該営業期間に係る不動産等売却損益控除後EPUを、前々営業期間に係る不動産等売却損益控除後EPU（前々営業期間に係る不動産等売却損益控除後EPUが存在しない場合は、前々営業期間につき、（ロ）で定義される不動産等売却損益控除後EPUと同様の方法で算出した額をいいます。)で除して得られた数字から１を控除したもの（小数点第５位以下切捨て。以下「不動産等売却損益控除後EPU年成長率」といいます。）が３％を超える場合、以下の算式により算出した金額（１円未満を切り捨てます。)とします。不動産等売却損益控除後EPU年成長率が３％を超えない場合、０円とします。

運用報酬Ⅱ×（不動産等売却損益控除後EPU年成長率－３％）×10％

Ｂ．報酬の支払

（イ）運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅴ

運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅴの合計額を、当該営業期間の決算書類等の承認後遅滞なく支払います。但し、以下の定めに従うものとします。

(ⅰ)　当該営業期間中に発生した運用報酬Ⅲの合計額（以下「運用報酬Ⅲ総額」といいます。)が、当該営業期間に係る本投資法人の営業収益に対して100分の10を乗じた金額（１円未満を切り捨てます。以下「報酬上限額」といいます。)を上回る場合は、前項の規定にかかわらず、運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅴはいずれも０円とします。

(ⅱ)　(ⅰ)に該当しない場合であって、運用報酬Ⅲ総額並びに運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅴの合計額が報酬上限額を上回るときは、運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅴの支払いに代え、報酬上限額から運用報酬Ⅲ総額を控除した額のみを運用報酬として、当該営業期間の決算書類等の承認後遅滞なく支払います。

（ロ）運用報酬Ⅲ

本投資法人による当該資産の取得又は譲渡の日が属する月の翌月末日までに支払います。

（ハ）運用報酬Ⅳ

本投資法人が行う合併における効力の発生日の属する月の翌月末日までに支払います。

③　一般事務受託者及び資産保管会社

Ａ．一般事務受託者の報酬

（イ）機関の運営に関する一般事務受託者の報酬

機関の運営に関する一般事務受託者への報酬又は手数料の額（具体的な金額又はその計算方法）並びにその支払いの時期及び方法は以下の金額を上限として、消費税及び地方消費税相当額を付加して支払うものとします。

（ⅰ）機関運営事務報酬は、１月、４月、７月及び10月の末日を最終日とする３ヶ月毎の各計算期間（以下「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、（表１）基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成等に応じて本投資法人と機関の運営に関する一般事務受託者の間で別途合意した金額に消費税等を加算した金額とします。なお、３ヶ月に満たない場合の機関運営事務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額（１円未満を切り捨てます。）に消費税等を加算した金額とします。

（ⅱ）本投資法人は各計算期間の機関運営事務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに機関の運営に関する一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

（ⅲ）経済情勢の変動等により機関運営事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び機関の運営に関する一般事務受託者は、互いに協議の上、機関運営事務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議に当たり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が機関の運営に関する一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。

（表１）基準報酬額表

（ロ）投資主名簿等管理人としての報酬

投資主名簿等管理人への報酬又は手数料の額（具体的な金額又はその計算方法）並びにその支払いの時期及び方法は以下の金額を上限として、消費税及び地方消費税相当額を付加して支払うものとします。

（ⅰ）本投資法人は投資主名簿等管理人に対し、下記（表２）名義書換手数料明細表に掲げる手数料を支払うものとします。ただし、同（表２）に定めのない事務に対する手数料は、別途当事者間で協議の上決定するものとします。

（ⅱ）投資主名簿等管理人は、上記（ⅰ）の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払うものとします。

（ⅲ）上記の手数料が経済事情の変動又は本投資法人及び投資主名簿等管理人の一方若しくは双方の事情の変動により不適正になったときは、当事者間で協議の上これを変更することができるものとします。

（表２）名義書換手数料明細表

（注）本表に定めのない臨時事務（投資主総会参考資料等の電子提供制度に係る書面交付請求の終了異議催告に関する事務、新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等）については両当事者協議の上、そのつど手数料を定めます。

（ハ）会計事務等受託者としての報酬

会計事務等受託者への報酬又は手数料の額（具体的な金額又はその計算方法）並びにその支払いの時期及び方法は以下の金額を上限として、消費税及び地方消費税相当額を付加して支払うものとします。

（ⅰ）計算に関する事務及び会計帳簿の作成に関する事務のうち月次業務に関する委託料の月額は、当月末日において本投資法人が所有する不動産及び信託財産の２分の１を超える額を不動産に対する投資として運用する信託の受益権（以下本（ハ）において「物件」と総称します。）の数に50,000円を乗じた額を上限として、その物件構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額（消費税等別途）とし、本投資法人は会計事務等受託者に対して、当月分を翌月末日までに会計事務等受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税等は本投資法人の負担とします。）の方法により支払うものとします。月中に取得又は売却した物件に係る委託料は、その月中に当該物件を保有していた期間に応じ１月を30日とみなした日割りにて計算した金額（１円未満を切り捨てます。）とします。

（ⅱ）計算に関する事務及び会計帳簿の作成に関する事務のうち決算業務に関する委託料の金額は、事業年度毎に10,000,000円を上限として、その物件構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額（消費税等別途）とし、本投資法人は会計事務等受託者に対して、各事業年度の末日の翌日から２ヶ月以内に会計事務等受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料及び当該振込手数料金額に係る消費税等は本投資法人の負担とします。）の方法により支払うものとします。

（ニ）納税事務受託者としての報酬

（ⅰ）納税に関する事務の委託料（ただし、下記（ⅱ）の業務を除きます。）の金額は、事業年度毎に2,000,000円を上限として、別途当事者間の合意に従って算出した金額（消費税等別途）とし、本投資法人は納税事務受託者に対して、役務の完了した日の属する月の翌月末日までに納税事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料及び当該振込手数料金額に係る消費税等は本投資法人の負担とします。）の方法により支払うものとします。

（ⅱ）納税に関する事務のうち、償却資産税の申告補助に係る業務の委託料の金額は、毎年１月１日に有する物件数に30,000円を上限として別途当事者間の合意で定めた金額を乗じた金額（消費税等別途）とし、本投資法人は納税事務受託者に対して、毎年２月末日までに納税事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料及び当該振込手数料金額に係る消費税等は本投資法人の負担とします。）の方法により支払うものとします。

Ｂ．資産保管会社の報酬

資産保管会社への報酬又は手数料の額（具体的な金額又はその計算方法）並びにその支払いの時期及び方法は以下の金額を上限として、消費税及び地方消費税相当額を付加して支払うものとします。

（イ）資産保管業務報酬は、各計算期間において、本投資法人の各計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいう。）に基づき、（表３）基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて本投資法人と資産保管業務受託者との間で別途合意した金額に消費税等を加算した金額とします。なお、３ヶ月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額（１円未満を切り捨てます。）に消費税等を加算した金額とします。

（ロ）本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管業務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

（ハ）経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管業務受託者は、互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができるものとします。なお、当該協議に当たり、役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が資産保管業務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。

（表３）基準報酬額表

④　会計監査人

会計監査人の報酬は、１計算期間2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、毎年１月、４月、７月及び10月の各末日までにそれまでの３ヶ月分を会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします（本規約第25条）。

⑤　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

東急不動産リート・マネジメント株式会社

住所　東京都渋谷区道玄坂一丁目21番１号

電話番号　03‐6455‐3388

（４）【その他の手数料等】

①　本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担するものとします（本規約第39条第１項）。

②　上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用についても負担します（本規約第39条第２項）。

Ａ．投資口及び新投資口予約権の発行に関する費用

Ｂ．有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

Ｃ．目論見書の作成及び交付に係る費用

Ｄ．法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

Ｅ．本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝等に関する費用

Ｆ．専門家等に対する報酬及び費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）

Ｇ．執行役員、監督役員に係る実費、保険料等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

Ｈ．運用資産の取得及び管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

Ｉ．借入金及び投資法人債に係る利息

Ｊ．本投資法人の運営に要する費用

Ｋ．その他上記Ａ．乃至Ｊ．に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　個人投資主の税務

Ａ．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

（イ）源泉徴収税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※４　大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

（ロ）確定申告

大口個人投資主（注１）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。

ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記(イ)の税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記Ｄ.(ロ)をご参照ください）

（注１）配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する者をいいます。配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注２）基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

（注３）上記（注２）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注４）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注５）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注６）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

（ハ）源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

（ニ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年１月１日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年４月１日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

新NISA（2024年１月１日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年１月１日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）。新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1800万円ですが、そのうち1200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※新NISAはその年の１月１日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

Ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

Ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

（イ）みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

（ロ）みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価^（注１）を算定し、投資口の譲渡損益^（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記Ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）^（注３）を行います。

（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

Ｄ．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

（イ）税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４　基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

（ロ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（ハ）源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記(イ)と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注１）。また、上場株式等の配当等を上記Ａ.(ハ)により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注１）上記(イ)(※4)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（ニ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

　　　・旧NISA

一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ロ)及び(ハ)の損益通算や繰越控除は適用できません。

※一般NISAの年間投資上限額については上記Ａ．(ニ)をご参照ください。

　　　・新NISA

　成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が

課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等に

ついて非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなさ

れるため、上記（ロ）及び（ハ）の損益通算や繰越控除は適用できません。成長投資枠の年間投資上限額

については上記Ａ.（二）をご参照ください。

②　法人投資主の税務

Ａ．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

Ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

Ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

（イ）みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記Ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

（ロ）みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

Ｄ．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

③　投資法人の税務

Ａ．利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

Ｂ．不動産流通税の軽減措置

（イ）登録免許税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

（ロ）不動産取得税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

※１　共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※２　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※３　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注１）保有総額は、当期末時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を記載しています。

（注２）小数点第２位を四捨五入しているため、合計が100.0％にならない場合があります。

（注３）ＣＲ１合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。

（注４）負債総額及び純資産総額の金額は、貸借対照表における負債合計及び純資産合計を記載しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

Ａ．株式

該当事項はありません。

Ｂ．株式以外の有価証券

　（注１）　「評価額」は、帳簿価額を記載しています。

　（注２）　小数点第２位を四捨五入して記載しています。

　（注３）　運用資産は、「コンフォリア東葛西」、「コンフォリア北葛西」、「コンフォリア南千住」、「コンフォリア川口」の不動産信託受益権です。

②【投資不動産物件】

投資不動産物件は、後記「③その他投資資産の主要なもの」に一括表記しており、当期末現在、同項記載以外に本投資法人による投資不動産物件の組入れはありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

Ａ.運用資産の概要

（イ）取得価格及び投資比率

本投資法人が当期末現在で保有する不動産又は信託受益権の信託財産たる不動産（以下、「信託不動産」といいます。）の概要は以下のとおりです。