産業ファンド投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第38期(2026/02/01－2026/07/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

(注1)　本書に記載の各数値は、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額及び面積は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が合計欄の記載数値と一致しない場合があります。以下同じです。

(注2)　「出資総額」については、利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額を考慮していません。

(注3)　1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

(注4)　記載した指標は以下の方法により算定しています。また、（　）内の数値は、第29期は会計計算期間184日、第30期は会計計算期間181日、第31期は会計計算期間184日、第32期は会計計算期間181日、第33期は会計計算期間184日、第34期は会計計算期間182日、第35期は会計計算期間184日、第36期は会計計算期間181日、第37期は会計計算期間184日、第38期は会計計算期間181日によりそれぞれ年換算した数値を記載しています。

(注5)　不動産等の取得時の固定資産税等相当額を取得原価に算入せず、当該計算期間に対応する金額を費用に計上した場合に

想定される「1口当たり利益分配可能額」（概算）及び「1口当たりＦＦＯ」（概算）を表示しています。

なお、当該数値については、会計監査人の監査の対象ではありません。

②　資産の運用等の状況

（ⅰ）当期の概況

(イ)　投資法人の主な推移と運用実績

a.　投資法人の主な推移

産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2007年3月26日に設立され、2007年10月18日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3249）しました。本投資法人は、『日本経済の力を産み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく』という理念のもと、本邦唯一の産業用不動産特化型の上場不動産投資信託（J-REIT）として、産業活動の基盤となる物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設を対象として、投資及びその資産運用を行っています。

2007年に9物件、取得価格合計66,000百万円で運用開始して以降、順調に成長を続け、2026年7月31日現在、運用物件数111件、取得価格合計516,870百万円となっています。なお、匿名組合出資持分を合わせた取得価格の総額は535,794百万円になります。

b.　投資環境と運用実績

当期（2026年2月～2026年7月）における日本経済は、物価上昇が続く中、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費に持ち直しの動きが見られたほか、企業の設備投資の増加にも支えられ、景気は緩やかな回復基調が継続しました。一方、海外経済については、中東情勢をはじめとする地政学的リスクの高まりや、米国の通商政策等の影響により、先行きの不確実性が引き続き高い状況にあります。加えて、エネルギー価格の上昇や為替相場の変動等を通じた国内物価への影響、日本銀行の金融政策の正常化が進む中での金利動向によっては、企業活動や資産価格に影響が及ぶ可能性があり、今後の金融市場の動向についても注視が必要な状況にあります。

不動産売買市場は、オフィスセクターにおける堅調な賃貸需要や賃料上昇、物流施設における底堅いテナント需要等を背景に、国内外投資家の投資意欲は引き続き底堅く、2026年上半期の不動産投資額は前年同期を上回り、取引高は高水準で推移しました。一方、今後の金利上昇への警戒感は継続しており、金利上昇が想定以上のペースで進行した場合は、キャップレートの上昇や資金調達環境の変化を通じて、不動産価格や本投資法人の調達コストに影響を及ぼす可能性があることから、引き続き市場動向を慎重に見極めていく必要があります。

本投資法人は、このような環境のもと、当期においては、2026年3月19日付で、国内大手物流企業であるヤマトグループとの初のCRE案件としてIIF名古屋ロジスティクスセンターⅡ及びIIF静岡裾野ロジスティクスセンターを、また同年4月30日付で、日本を代表する高機能材料メーカーであるプロテリアルグループとのCREカーブアウト案件第二弾としてIIF堺ロジスティクスプロセッシングセンター（底地）及びIIF西宮北ロジスティクスプロセッシングセンター（底地）を取得しました。加えて、2025年12月4日付で、本投資法人及び地主株式会社が共同出資者となる共同底地ファンドに対する底地4物件の譲渡及び当該底地ファンドの匿名組合出資持分（出資総額の7.0%）の取得を公表しました。当該底地4物件のうち、3物件（IIF泉大津e-shopロジスティクスセンター（底地）、IIF飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）、IIF東松山ガスタンクメンテナンスセンター（底地））については2026年3月17日に譲渡が完了し、これら3物件を裏付資産とする匿名組合出資持分を同年3月16日付で取得しました。また、IIF東大阪ロジスティクスセンターについては、2026年6月1日に準共有持分35%の譲渡を完了しており、これら4物件の譲渡により合計2,153百万円の不動産等売却益を当期に計上しました。

これらの結果、本投資法人の2026年7月31日時点の保有資産は、111物件（物流施設81物件、工場・研究開発施設等22物件、インフラ施設8物件）、取得価格の合計は516,870百万円となり、匿名組合出資持分を合わせた取得価格の総額は535,794百万円になっています。また、ポートフォリオ全体の稼働率は98.9%となっており、良好な稼働状況を維持しています。

なお、当期末後においては、2026年8月3日にIIF東大阪ロジスティクスセンターの準共有持分35%の譲渡を完了した他、2025年12月4日付で公表したとおりIIF神戸西ロジスティクスセンター（底地）を2026年10月30日に譲渡する予定です。加えて2026年8月17日付で、IIF前橋マニュファクチュアリングセンターの取得及びIIF品川データセンターの譲渡を公表し、IIF前橋マニュファクチュアリングセンターについては2026年10月1日付で取得、IIF品川データセンターは2027年1月12日付で共有持分30％を、同年2月25日付で共有持分70％をそれぞれ譲渡する予定です。

(ロ)　資金調達の概要

本投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針としています。

a.　デットファイナンス

当期の有利子負債の調達については、まず2026年3月及び同年4月の物件取得により減少した手元資金を拡充することを目的として、2026年4月27日に短期借入金3,400百万円（借入期間0.9年）を新規に借り入れました。

また、2026年2月27日に長期借入金1,500百万円（借入期間2.9年）、同年3月6日に長期借入金4,500百万円（平均借入期間4.7年）、同年3月13日に長期借入金2,000百万円（平均借入期間3.8年）、同年3月17日に長期借入金1,000百万円（借入期間4.0年）、同年3月31日に長期借入金2,450百万円（平均借入期間8.0年）、同年4月20日に長期借入金1,500百万円（借入期間3.9年）、同年6月30日に長期借入金4,000百万円（平均借入期間8.3年）、同年7月31日に長期借入金6,250百万円（平均借入期間5.2年）を新規に借り入れ、返済期限を迎える長期借入金を返済するとともに、一部の短期借入金について期限前弁済を実行しました。これらの借換えを通じて、市場環境を踏まえた借入期間のコントロール及び金利コストの抑制といった将来的な財務施策の柔軟性確保等により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しています。

これらの結果、2026年7月31日現在の有利子負債残高は297,633百万円、うち、長期借入金は275,133百万円（1年内返済予定の長期借入金を含みます。）、短期借入金は7,300百万円、投資法人債は15,200百万円（1年内償還予定の投資法人債を含みます。）となっています。

b.　エクイティファイナンス

当期はエクイティファイナンスによる資金調達を実施していません。

(ハ)　業績及び分配の概要

上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益23,440百万円、営業利益11,533百万円、経常利益9,895百万円となり、当期純利益9,942百万円となりました。

分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた投信法第136条第1項に定める利益の全額である9,941,908,652円を利益分配金として分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は3,932円となりました。

また、所得超過税会不一致及び純資産控除項目が分配金に与える影響を考慮して、本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこととし、当期については、所得超過税会不一致に相当する額として、投資口1口当たりの利益超過分配金が1円未満となる端数部分を除き算定される17,699,227円を、一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条第2項第30号に定めるものをいいます。以下同じです。）に係る分配金として分配することとし、投資口1口当たりの利益超過分配金は7円となりました。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」ということがあります。）を行うこととしています（注1）（注2）。また、資産の取得や新投資口の発行等の資金調達行為等により投資口の希薄化又は多額の費用が生じる場合、運用資産の建替え等の再開発により固定資産除却損その他会計上の損失が発生し又は再開発期間において減収が生じる場合、地震等の自然災害、火災その他の事故等の発生に伴う減収又は大規模修繕等による費用の発生、訴訟の和解金等の支払、固定資産除却損及び固定資産売却損の発生その他一時的に多額の費用が発生する場合等、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配（以下「一時的利益超過分配」ということがあります。）として、分配することができるものとしています（注2）。この結果、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして、投資口1口当たりのその他の利益超過分配金は155円としました。

以上の結果、投資口1口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）は4,094円となりました。

（注1）継続的利益超過分配について

各期末時点において保有する物流施設を対象として、当該物件に係る当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を上限とし、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針とします。

ただし、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況の他、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。

（注2）継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配について

継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配を併せた利益超過分配の水準については、当該営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額からその直前の営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額の60%に相当する金額を上限（税会不一致が生じたことに対応した一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は含まないものとします。）として、総合的に判断した上で決定します。

（ⅱ）次期の見通し

(イ)　今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は以下のような運用を行い、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指します。

a.　外部成長

本投資法人は、強みとする従来からのCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング活動の他、CRE戦略の一環としてKKRグループ（スポンサーであるKKR（注）及びKKRの投資先企業を総称していいます（以下同じです。）。）等との協働を通じて、企業価値向上を企図した企業からカーブアウトされる不動産に係る案件に今後とも取り組んでいきます。具体的には、バランスシートやROE等の財務指標の改善・向上を志向する企業に対してセールアンドリースバックの提案を行い、当該企業から切り出される不動産を本投資法人が取得又はブリッジ等によりパイプライン化してリースバックを実現します。

本邦唯一の産業用不動産特化型REITとしての特異性を活かすとともに、KKRグループを含む独自の情報ルートを通じた物件情報収集、及びブリッジストラクチャーの利用等による機動的な取得体制の構築を通じて、良質物件の積み上げによるポートフォリオの拡充に努めます。

（注）「KKR」とは、本投資法人の資産運用会社である株式会社ＫＪＲマネジメントの100%親会社である株式会社ＫＪＲＭホールディングス、KKR & Co. Inc.、KKR Group Co. Inc.、KKR Group Holdings Corp.、KKR Group Partnership L.P.、KKR Group Assets Holdings III L.P.及びKKR Group Assets III GP LLCを総称しています。以下同じです。

b.　内部成長

本投資法人が保有するポートフォリオは2026年7月31日現在、運用物件数111件、取得価格合計516,870百万円となり、匿名組合出資持分を合わせた取得価格の総額は535,794百万円になっています。

これらの資産は当期末現在、平均稼働率98.9%にて稼働し、また、平均賃貸借残存期間10.6年にわたる賃貸借契約により、安定的なキャッシュ・フローを生み出しています。

本投資法人は、テナントとの良好なリレーションの構築を基盤として、足許のインフレ環境や不動産賃貸市場の動向を踏まえた適切な賃料設定及び契約交渉を行うことで、賃料収入の増加による更なる収益性の向上を目指しています。契約満期を迎えるテナントに対する丁寧な対応を継続し、契約更改時の賃料増額による再契約を実現するとともに、契約期間中における賃料増額改定を通じて、内部成長を着実に推進しています。当期においては、IIF加須ロジスティクスセンターやIIF大阪住之江ロジスティクスセンターⅠにおいて、賃料ギャップを捉えた契約更改により、賃料増額を実現しました。また、太陽光発電システムの導入、照明のLED化、空調設備の更新等の環境負荷軽減施策を進めるとともに、これらの設備導入に伴う設備使用料等の収受により、追加的な収益機会の創出を図っています。

c.　財務戦略

本投資法人は、本投資法人のポートフォリオの特性を勘案し、「長期固定化」を基本的な負債調達の戦略に位置付けています。そのため、物件の長期安定的なキャッシュ・フローに長期固定借入れを組み合わせるALM（Asset Liability Management）を推進していきます。

借入れによる資金調達については、資産の長期運用、資金調達の安定性や今後の金利環境を考慮し、長期固定金利での借入れを前提としつつも、変動金利での借入れや借入期間の柔軟化による調達コストの低減を図ります。また、返済額の平準化、返済期日の分散化や調達基盤の拡充を目的として、調達先、調達手法の多様化にも引き続き取り組んでいきます。

（ⅲ）サステナビリティへの取組み

本投資法人は、『日本経済の力を産み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく』という理念の下、資産運用を委託する株式会社ＫＪＲマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）及び同社の親会社である株式会社ＫＪＲＭホールディングスとともにサステナビリティの考え方を共有し、取組みを推進しています。投資・運用プロセスに関しては、「サステナビリティ基本方針」に準じて活動を行っています。

・ガバナンス（ガバナンス体制及び投資主総会・役員会開催実績）

本投資法人は、執行役員1名及び監督役員3名により構成される役員会により運営されています。本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会（2年に1回の一定時期に開催）にて決定されます（次回開催予定日：2026年10月23日）。また、期中の役員会は12回開催しており、法令遵守や内部管理体制の状況について十分な議論を行っています。

・サステナビリティ推進体制

　本資産運用会社の親会社である株式会社ＫＪＲＭホールディングスに設置されるサステナビリティ委員会は、本資産運用会社及び資産運用を受託する本投資法人のほか、本資産運用会社が資産運用を受託する日本都市ファンド投資法人並びに株式会社ＫＪＲＭホールディングスの子会社である株式会社ＫＪＲＭプライベートソリューションズ及び同社が投資一任業務・投資助言業務等の業務を運用受託する私募ファンド等のサステナビリティ方針、戦略及び体制等に関する事項について、決議及び報告を行うことを目的としています。また、各投資法人及び私募ファンドのサステナビリティに関する活動状況、評価結果及び分析等について、情報共有する機関としての機能も有しています。サステナビリティ委員会は、本資産運用会社の親会社の代表取締役社長である最高サステナビリティ責任者を委員長とし、同社のチーフ・オペレーティング・オフィサー、KJRMグループ（KJRMグループについては、後記「(4) 投資法人の機構　② 投資法人の運用体制　c. 投資情報に係る優先検討権ルール」をご参照下さい。）各社の常勤取締役、並びに本資産運用会社のインダストリアル本部長及び都市事業本部長を常任委員とし、その他、委員長が非常任委員として指名した者をもって構成されます。

・サステナビリティの実現

本投資法人はサステナビリティ戦略を踏まえた目標を実現すべく、環境（Environmental）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）に対する長期的な視点を踏まえて企業活動を行っています。社会と本投資法人双方への影響度の観点から特定したマテリアリティについて重点的に取り組み、持続可能な社会の実現への貢献及び経済的価値と社会的価値の創出により本投資法人の持続的成長を目指しています。

・マテリアリティとKPI

本投資法人は、サステナビリティに係るマテリアリティを特定し、マテリアリティに紐づき設定したKPI及び目標を実現すべく取り組んできました。サステナビリティへの関心が高まる中、各ステークホルダーとの対話や協働で取組みを行うにあたり、マテリアリティを特定し、可視化することで、とるべき対応策をより明確にできると考えています。

【画像・図表はPDF原本参照】

・気候変動への対応　太陽光パネル設置による温室効果ガス（GHG）削減

IIF板橋ロジスティクスセンターにおいて、環境負荷低減に向けた取組みの一環として、本物件の屋根にオンサイトPPA方式による太陽光パネルを設置しました。賃借人との契約更新交渉の過程で太陽光発電設備の導入を提案し、太陽光パネルを設置することで賃借人の電気使用料削減等のメリットを創出するとともに、本投資法人においても建物賃料の増額を実現し、環境負荷低減と収益性向上の両立につなげました。また、本取組みにより、年間のGHG排出量を約45%（試算値）削減する効果を見込んでいます。

・2050年ネットゼロに向けた温室効果ガス（GHG）排出量削減目標の設定

脱炭素社会の実現に向け、世界各国における気候変動対策への取組みが加速する中、本投資法人としてその実現を目指すことは、保有資産のみならず、中長期的な日本の産業活動の発展に寄与し、ひいては投資主価値の向上に資するものと認識し、GHG排出量削減目標(注)を設定しています。2023年3月には、GHG排出量削減目標について、科学的知見と整合した目標を設定することを推奨する国際的なイニシアティブであるScience Based Targets initiative（SBTi）認定を取得しました。GHG排出量削減目標及び目標に向けた主な施策は下記のとおりです。

＜GHG排出量削減目標＞

・2030年までにScope1+2の総排出量を42%削減（2021年対比）

・2050年までにバリューチェーン全体のGHG総排出量のネットゼロを目指す

＜GHG排出量削減目標に向けた主な施策＞

・最新の省エネ型空調設備やLED 照明の導入による電力エネルギー消費量の削減

・直接管理物件における再生可能エネルギー由来の電力調達への切換え 等

今後も様々なサステナビリティ課題に対し、優先度の明確化、可視化を行った上で、ステークホルダーとの対話を進めながら取り組んでいきます。

(注) 長期的な観点での目標を設定したものであり、本投資法人としてかかる目標の達成を保証するものではありません。

(ロ)　決算後に生じた重要な事実

　資産の譲渡

　本投資法人は、以下の資産につき譲渡又は譲渡契約を締結しています。

（注）本物件の譲渡先は国内事業会社ですが、譲渡先の名称等の開示について先方からの了承を得られていないため非開示としています。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。以下同じです。）に投資して運用を行います（規約第10条）。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

(注1)　投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。

投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構　① 投資法人の機構」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しを認めない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者の募集をすることもできます。

投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針　(1) 投資方針」及び同「(2) 投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2 投資方針　(3) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業を行う者に限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託会社等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に、投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3) 投資法人の仕組み」をご参照下さい。

(注2)　本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、同時に本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図（本書の日付現在）

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）　株式会社ＫＪＲＭホールディングスは、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」といいます。）第8条第3項に定める親会社をいいます。以下同じです。）であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。また、株式会社ＫＪＲＭホールディングスの親会社であるKKR & Co. Inc.、KKR Group Co. Inc.、KKR Group Holdings Corp.、KKR Group Partnership L.P.、KKR Group Assets Holdings III L.P. 及びKKR Group Assets III GP LLCも、本資産運用会社の親会社として本資産運用会社の特定関係法人に該当します。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の内容（本書の日付現在）

③　匿名組合出資の仕組み

本投資法人はその規約に基づき匿名組合出資持分その他の投資ビークルへの投資をすることがあります。本投資法人が匿名組合出資持分に投資する場合、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資し、本投資法人は匿名組合員として分配金を得ることになります。なお、本投資法人は、本書の日付現在、国内不動産を信託財産とする信託受益権4物件を裏付けとする、HKロジスティクス合同会社を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの49.9%）、国内不動産を信託財産とする信託受益権1物件を裏付けとする、合同会社播但を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの20.0%）、国内不動産を信託財産とする信託受益権4物件を裏付けとする、SIロジスティクスI合同会社を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの5.0%）、国内不動産を信託財産とする信託受益権4物件を裏付けとする、SIロジスティクスII合同会社を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの49.95%）、国内不動産を信託財産とする信託受益権1物件を裏付けとする、鳥栖産業施設合同会社を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの8.7%）、国内不動産を信託財産とする信託受益権2物件を裏付けとする、合同会社Crest1を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの0.8%）及び国内不動産を信託財産とする信託受益権9物件を裏付けとする、地主・ＫＪＲＭ合同会社を営業者とする匿名組合出資持分（匿名組合出資総額のうちの6.1%）を保有しています。

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の機構

(イ)　投資法人の統治に関する事項

本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第42条）。

本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員3名、役員会及び会計監査人により構成されています。

a.　投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第40条第1項）が、規約の変更（投信法第140条）等投信法第93条の2第2項各号に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の2第2項、規約第40条第2項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第41条第1項）。

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第3章「資産運用」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

本投資法人の投資主総会は、原則として2年に1回以上開催されます（規約第33条第1項）。なお、本投資法人の投資主総会は、2018年10月5日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年毎の10月5日及び同日以後遅滞なく招集されます。また、必要あるときは随時招集されます（規約第33条第2項）。

本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

b.　執行役員、監督役員及び役員会

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更、その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第46条）。

投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないと定められています。

執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人に対しこれによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に基づき、規約をもって、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議により前記賠償責任を法令に定める限度において免除することができるとしています（規約第48条）。

c.　会計監査人

本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告、その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

(ロ)　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、執行役員1名及び監督役員3名により構成される役員会により運営されています。かかる役員会については、役員全員の出席のもと開催できるよう年初において1年間の予定を作成して日程を確保の上、原則として、毎月2回開催します。また、法令遵守状況に係る監視機能を強化するため、原則として毎回顧問法律事務所の出席を求め、法令遵守や内部管理態勢の状況について十分な議論を行います。本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士2名、公認会計士1名が選任されており、各監督役員はそれぞれの専門的見地から、執行役員の職務執行に関する監督機能を果たしています。

(ハ)　内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携

各監督役員は、役員会において、執行役員及び本資産運用会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を受け、また、監視機能の実効性を高めるため、外部専門家を活用し監督役員主導による業務監査を実施することにより、執行役員の職務執行に関する監督業務を遂行しています。

また、会計監査人は本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令等に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行っていますが、更に財務諸表承認決議の役員会へ出席することにより、監督役員との相互連携を図っています。

(ニ)　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本投資法人は、役員会において、本資産運用会社に、運用状況の報告と共に資産運用に関連する各種議案の説明を求め、同社による資産運用業務の状況を確認します。前記のとおり、かかる役員会には、法令遵守状況に係る監視機能を強化するため、原則として毎回顧問法律事務所の出席を求め、財務諸表承認決議の役員会においては、顧問法律事務所と共に会計監査人の出席を求めており、本資産運用会社等の法令遵守や内部管理態勢の状況について十分な議論を行います。

更に、半年に一度、定期的に一般事務受託者及び資産保管会社から執行状況、法令遵守や内部管理態勢等について報告させることとしています。

加えて、前記のとおり、監督役員による監視機能の実効性を高めるため、外部専門家を活用し監督役員主導による業務監査を実施することとしています。

②　投資法人の運用体制

前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

本資産運用会社は、本投資法人及び日本都市ファンド投資法人（以下「各本資産運用会社受託投資法人」と総称します。）の資産の運用を受託しています。なお、日本都市ファンド投資法人は、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を投資対象とする投資法人であることから、本書の日付現在、後記「2 投資方針　(1) 投資方針　① 基本方針　(イ) 投資対象とする資産」に記載の産業用不動産を投資対象とする本投資法人とはその投資対象が異なっています。

本資産運用会社は、本書の日付現在、各本資産運用会社受託投資法人の資産の運用に際して各本資産運用会社受託投資法人間における利益相反が生じることのないように、以下のように運用体制を整備しています。

a.　資産運用部門の分離

　本資産運用会社は、本投資法人に係る資産運用業務を統括するインダストリアル本部及び日本都市ファンド投資法人に係る資産運用業務を統括する都市事業本部（以下、個別に又は総称して「本資産運用会社受託投資法人本部」ということがあります。）という2部門を設け、各本資産運用会社受託投資法人の資産運用に係る責任を明確化しています。

b.　運用意思決定に係る独立性の確保

　社内体制上、各本資産運用会社受託投資法人に係る資産運用に関する意思決定は、後記「③ 投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、本資産運用会社の代表取締役社長による確認及び資産運用検討委員会の承認並びに場合によってはコンプライアンス委員会の承認が必要となりますが、かかる代表取締役社長の確認、資産運用検討委員会及びコンプライアンス委員会の承認の可否においては、本資産運用会社の各本資産運用会社受託投資法人本部の意思決定として妥当か否かという観点のみから検討され、他の本資産運用会社受託投資法人本部の事情は考慮しないものとしています。

c.　投資情報に係る優先検討権ルール

　本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人から資産の運用に係る業務を受託しています。また、本資産運用会社の属するKJRMグループ（株式会社ＫＪＲＭホールディングス（以下本ｃ．において「KJRMHD」といいます。）、本資産運用会社及び株式会社ＫＪＲＭプライベートソリューションズ（以下本ｃ．において「KPS」といいます。）から構成される企業グループをいい、その一部の会社を個別に又は総称して「KJRMグループ会社」といいます。以下同じです。）に属するKPSは、本投資法人及び日本都市ファンド投資法人以外の不動産ファンド等（投資用のビークルである特別目的会社その他の形態の法人又は組合、信託受託者等を含みますが、これらに限られません。以下「私募ファンド等」といい、各本資産運用会社受託投資法人と併せて「各ファンド」と総称します。なお、各本資産運用会社受託投資法人又は不動産ファンド等を個別に「ファンド」という場合があります。）から投資一任業務・投資助言業務等の業務（以下、本資産運用会社が各本資産運用会社受託投資法人から受託する資産の運用に係る業務と併せて「AM業務」と総称します。）を受託する場合がありますが、KJRMグループでは、各KJRMグループ会社においてそれぞれ投資情報を入手することがあるため、KJRMグループ会社の業務形態等に照らし、KJRMグループが入手する不動産等売却情報（KJRMグループ会社が入手した、各ファンドの投資対象となりうる不動産又は不動産を裏付けとする資産に関する、購入希望者の探索に関する情報であり、かつ、各ファンドでの投資の可否を検討可能な程度の情報をいいます。以下同じです。）に関して、KJRMグループ会社の各ファンド本部等（本投資法人の資産運用業務を統括する本資産運用会社のインダストリアル本部（以下本ｃ．において「インダストリアル本部」といいます。）、日本都市ファンド投資法人の資産運用業務を統括する本資産運用会社の都市事業本部（以下本ｃ．において「都市事業本部」といいます。）及び私募ファンド等に係る投資一任業務・投資助言業務等を統括するKPSを個別に又は総称していいます。以下同じです。）のいずれが優先して検討すべきかを決定するルールを設けており、かかるルールに則った運営を行うこととしています（以下、KJRMグループ会社が入手した不動産等売却情報を、KJRMグループの投資情報検討会議規程に定めるところに従い、各ファンド本部等が他の各ファンド本部等に優先して検討できる権利を不動産等売却情報に係る「優先検討権」といいます。）。

i.　KJRMHDが入手した不動産等売却情報に関する優先検討権

(i) 商業施設（注1）、オフィスビル（注2）、居住用施設（注3）及びホテル（注4）に係る優先検討権

(a) 商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテル（単一施設（注5）に限ります。以下本(i)において同じです。）に関しては、都市事業本部が第一優先検討権（第一順位の優先検討権をいいます。以下本ｃ．において同じです。）を得るものとします。

(b) 都市事業本部が当該商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテルを購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合は、KPSが第二優先検討権（第一優先検討権に劣後する第二順位の優先検討権をいいます。以下本ｃ．において同じです。）を得るものとします。

(注1）「商業施設」とは、不動産を構成する建物が店舗その他の商業を目的とする施設の用途（以下「商業施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち商業施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(注2）「オフィスビル」とは、不動産を構成する建物が事務所用途のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち事務所用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(注3）「居住用施設」とは、不動産を構成する建物が住宅用途のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち住宅用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(注4）「ホテル」とは、不動産を構成する建物がホテル又は旅館の用途（以下「ホテル用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちホテル用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(注5）「単一施設」とは、単一物件（当該不動産の構造・用法・機能その他の事情を総合的に勘案して単一の不動産を構成すると認められる不動産をいいます。以下本c．において同じです。）のうち、単一の用途により構成される不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下本c. において同じです。「複合施設」とは、単一物件のうち、複数の用途により構成される不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(ii) 産業用不動産に係る優先検討権

(a) 物流施設（注1）、工場・研究開発施設（注2）及びインフラ施設（注3）（以下、本ｃ．において、併せて「産業用不動産」といいます。）（単一施設に限ります。以下本(ii)において同じです。）に関しては、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとします。

(b) インダストリアル本部が当該産業用不動産を購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合は、KPSが第二優先検討権を得るものとします。

(注1）「物流施設」とは、不動産を構成する建物が輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(注2）「工場・研究開発施設」とは、不動産を構成する建物が研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設の用途（以下「工場・研究開発施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち工場・研究開発施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(注3）「インフラ施設」とは、不動産を構成する建物が交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設の用途（以下「インフラ施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちインフラ施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。

(iii) その他の用途の単一施設に係る優先検討権

上記(i)及び(ii)のいずれにも該当しない単一施設に関しては、KJRMHDのコンプライアンス/リスク担当マネージングディレクター（以下、本iにおいて単に「コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクター」といいます。）がKJRMグループの投資情報検討会議（注）の構成員にKJRMHDの代表取締役社長及び常勤取締役（以下、本iにおいて単に「代表取締役社長及び常勤取締役」といいます。）を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権（第一優先検討権及び第二優先検討権に劣後する第三順位の優先検討権をいいます。以下本ｃ．において同じです。）を得るものとします。）。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

（注）KJRMグループの投資情報検討会議は、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクター、インダストリアル本部長及び都市事業本部長並びにKPSの社長（以下「KPS社長」といいます。）をもって構成される、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターにより必要に応じて招集される会議体です。KJRMグループの投資情報検討会議では、不動産等売却情報に係る以下の事項について審議及び決議を行うものとされています。

(1)不動産等売却情報に関し、各ファンド本部等のいずれが優先検討権を有することとなるか及び複数の優先検討権が与えられる場合にはそれらの間の順位の決定（以下、当該決定に基づき優先検討権を与えられた者を「優先検討権者」といいます。）のKJRMグループの投資情報検討会議規程その他の社内規程適合性の検証

(2)優先検討権者の優先検討の終了の決定のKJRMグループの投資情報検討会議規程その他の社内規程適合性の検証

(3)その他上記(1)及び(2)に付随又は関連する事項

KJRMグループの投資情報検討会議の開催に当たっては、構成員の全員の出席を要するものとされており、決議は、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターを含む出席構成員の4分の3以上の賛成によるものとされています。なお、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクター（代理出席者を含みます。）は、審議事項について否決権を有するものとされています。以下本ｃ．において同じです。

(iv) 複合施設の不動産等売却情報に係る優先検討権

(a)① 複合施設である商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテルに関しては、都市事業本部が第一優先検討権を得るものとし、都市事業本部が当該複合施設である商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテルを購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合は、KPSが第二優先検討権を得るものとします。

② 上記①の規定にかかわらず、当該複合施設の一部に物流施設、工場・研究開発施設又はインフラ施設としての用途（以下「産業用不動産用途」といいます。）に用いられている部分が含まれている場合、インダストリアル本部が第二優先検討権を得るものとし、KPSが第三優先検討権を得るものとします。ただし、この場合において、床面積を基準に商業施設、オフィスビル、居住用施設又はホテルであると判断すると優先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

(b)① 複合施設である産業用不動産に関しては、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとし、インダストリアル本部が当該複合施設である産業用不動産を購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合は、KPSが第二優先検討権を得るものとします。

② 上記①の規定にかかわらず、当該複合施設の一部に商業施設、事務所、住宅又はホテル用途に用いられている部分が含まれている場合、都市事業本部が第二優先検討権を得るものとし、KPSが第三優先検討権を得るものとします。ただし、この場合において、床面積を基準に産業用不動産であると判断すると優先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

(c)① 上記(a)及び(b)のいずれにも該当しない複合施設について、商業施設、事務所、住宅若しくはホテル用途に用いられている部分、又は産業用不動産用途に用いられている部分のいずれか一方が含まれている場合、商業施設、事務所、住宅又はホテル用途が含まれている場合には都市事業本部が第一優先検討権を、インダストリアル本部が第二優先検討権をそれぞれ得るものとし、産業用不動産用途が含まれている場合にはインダストリアル本部が第一優先検討権を、都市事業本部が第二優先検討権をそれぞれ得るものとします（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。

② 上記(a)及び(b)のいずれにも該当しない複合施設について、商業施設、事務所、住宅又はホテル用途に用いられている部分及び産業用不動産用途に用いられている部分の双方が含まれている場合には、使用する床面積に係る用途を基準に、これらの用途に用いられている部分の中において商業施設、事務所、住宅及びホテル用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、都市事業本部が第一優先検討権を、インダストリアル本部が第二優先検討権をそれぞれ得るものとし、産業用不動産用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、インダストリアル本部が第一優先検討権を、都市事業本部が第二優先検討権をそれぞれ得るものとします（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。本(c)②において以下同じです。）。ただし、使用する床面積を基準とすると優先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

(d) 複合施設について、商業施設、事務所、住宅若しくはホテル用途に用いられている部分が存在せず、かつ、産業用不動産用途に用いられている部分も存在しない場合には、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

(e) 優先検討権を付与された各ファンド本部等は、次順位以降の優先検討権を付与されることとなる他の各ファンド本部等に対して、共同優先検討権（優先検討権を保有する各ファンド本部等がAM業務を統括するファンドと、他のファンド本部等がAM業務を統括するファンドによる共同での投資のみを目的とする、同順位の優先検討権をいいます。以下本ｃ．において同じです。）を付与することができます。

(v)　複数物件（注）の不動産等売却情報に係る優先検討権

(a) 複数物件の不動産等売却情報を検討する際、個別物件ごとの検討が可能な場合には、物件ごとに、上記(i)から(iv)までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。

(b)① 個別物件ごとの検討が不可能な場合（バルクセールにおける一括売却の場合等を含みます。）で、商業施設、オフィスビル、居住用施設若しくはホテル又は産業用不動産が含まれる場合には、原則として、以下イからハまでに定めるところに従って優先検討権を付与します。なお、いずれの場合においても、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。

イ．複数物件の全部又は一部に商業施設、オフィスビル、居住用施設又はホテルが含まれている場合には、都市事業本部が第一優先検討権を得るものとし、インダストリアル本部が第二優先検討権を得るものとします。

ロ．複数物件の全部又は一部に産業用不動産が含まれている場合には、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとし、都市事業本部が第二優先検討権を得るものとします。

ハ．複数物件の全部又は一部に商業施設、オフィスビル、居住用施設又はホテル及び産業用不動産のいずれもが含まれている場合には、使用する床面積に係る用途を基準に、商業施設、事務所、住宅及びホテル用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、都市事業本部が第一優先検討権を、インダストリアル本部が第二優先検討権をそれぞれ得るものとし、産業用不動産用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、インダストリアル本部が第一優先検討権を、都市事業本部が第二優先検討権をそれぞれ得るものとします。

② 上記①の規定にかかわらず、使用する床面積を基準とすると優先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

③ 個別物件ごとの検討が不可能な場合（バルクセールにおける一括売却の場合等を含みます。）で、商業施設、オフィスビル、居住用施設若しくはホテル又は産業用不動産のいずれも含まれていないものについては、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

④ 優先検討権を付与された各ファンド本部等は、次順位以降の優先検討権を付与されることとなる他の各ファンド本部等に対して、共同優先検討権を付与することができます。

（注）「複数物件」とは、単一物件の集合をいい、単一施設の集合の場合、複合施設の集合の場合、又は、単一施設及び複合施設の集合の場合のいずれもが含まれます。以下本c.において同じです。

(vi) 底地（借地権が設定された土地をいいます。以下同じです。）に係る優先検討権

① 底地に関しては、当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設の用途を基準に、上記(i)から(iv)までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。

② 当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設が複数存在する場合には、上記(v)に準ずる方法により、優先検討権を付与します。

(vii) 開発用地（借地権が設定されていない土地をいいます。以下本ｃ．において同じです。）に係る優先検討権

① 開発用地に関しては、当該開発用地に係る不動産等売却情報を最初に入手した各ファンド本部等（不動産等売却情報を最初に入手したのが各ファンド本部等でない場合、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターが指定した各ファンド本部等）が当該開発用地に最も適切であると思われる施設の計画（以下「開発計画」といいます。）を立案し、当該開発計画において当該開発用地に建築される施設（以下「計画施設」といいます。）の用途を基準に、上記(i)から(iv)までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。

② 開発用地に係る計画施設が複数存在する場合には、上記(v)に準ずる方法により、優先検討権を付与します。

③ 上記①及び②の規定にかかわらず、当該開発用地の形状・区画・土壌・地質等並びに当該開発用地の周辺の土地利用状況及び経済状況その他当該開発用地に関連する事情に照らし、上記①において立案された開発計画が当該開発用地に適していることが客観的に明らかであるといえない場合、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、開発計画を決定します。この場合において、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。

(viii) 取得候補者が指定されている場合に係る優先検討権

上記(i)から(vii)までの規定にかかわらず、以下の条件に該当する不動産等売却情報については、指定された取得候補者に係る各ファンド本部等に第一優先検討権を付与し、インダストリアル本部に第一優先検討権を付与した場合においては都市事業本部に、都市事業本部に第一優先検討権を付与した場合においてはインダストリアル本部に、それぞれ第二優先検討権を付与することとします（なお、この場合、KPSが常に第三優先検討権を得るものとします。）。

① 物件の売主（当該売主がファンドである場合、その投資家及び関係者を含みます。）又は仲介会社（当該売主企業を紹介した証券会社や銀行を含みます。）により物件の取得候補者を指定されている不動産等売却情報

② 覚書等に基づきウェアハウジングされており、物件の取得候補者を指定されている不動産等売却情報

③ 契約上の優先交渉権又は将来の取得検討機会が付されており、物件の取得候補者を指定されている不動産等売却情報

(ix) 優先検討権者の決定手順

① 個別物件の優先検討権者の決定については、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターが当該情報に係る要素を確認し、決定します。

② コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、優先検討権者を決定した場合、速やかに当該情報及び当該情報に係る優先検討権者その他関連する事項を、KJRMグループの投資情報検討会議に報告します。

③ KJRMグループの投資情報検討会議の構成員は、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターの決定がKJRMグループの投資情報検討会議規程その他の社内規程に反していると認めた場合、異議を述べることができます。かかる異議が述べられた場合、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、KJRMグループの投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催します。なお、この場合において、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとし、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクター（代理出席者を含みます。）は、当該会議において議決権及び否決権を有しないものとします。

④ 上記③の会議の結果、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターの決定について修正することが承認された場合、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、これに従い、改めて優先検討権者を決定します。

(x) 優先検討権の概要

① 優先検討権に基づく不動産等売却情報の優先検討期間は、原則として、優先検討権付与の日から10営業日とします。ただし、コンプライアンス/リスク担当マネージングディレクターは、不動産等売却情報の性質に照らし、適切と判断される場合には、優先検討権者の決定に際し、当該期限を伸長又は短縮することができます。

② 優先検討権者が決定した後、優先検討権者となった各ファンド本部等を統括するインダストリアル本部長若しくは都市事業本部長又はKPS社長は、KJRMグループの投資情報検討会議において、優先検討期間終了時までに、取得検討を継続するか否かを意思表明しなければならないものとします。

③ 優先検討権者となった各ファンド本部等を統括するインダストリアル本部長若しくは都市事業本部長又はKPS社長は、取得検討を継続するか否かを意思表明するに当たっては、その合理的な理由を明らかにしなければならないものとします。

④ KJRMグループの投資情報検討会議において取得検討を継続する旨の意思表明が各ファンド本部等を統括するインダストリアル本部長、都市事業本部長若しくはKPS社長からなされ又は事務局から報告された場合には、原則として、当該取得検討が終了するまでの間、優先検討期間が当然に延長されます。ただし、KJRMグループの投資情報検討会議における審議の結果、合理的な理由が存在しないと判断された場合には、優先検討期間は延長されないものとします。

⑤ KJRMグループの投資情報検討会議に取得検討を継続しない旨の意思表明がなされた場合又は優先検討期間終了時までに何らの意思表明もなされなかった場合には、当該優先検討権者の優先検討権は失効し、当該不動産等売却情報に係る優先検討権は、次順位の優先検討権者に移転するものとします。この場合において、次順位の優先検討権に基づく不動産等売却情報の優先検討期間は、上記①に定めるところによるものとします。

⑥ 優先検討権者となった各ファンド本部等を統括するインダストリアル本部長若しくは都市事業本部長又はKPS社長は、KJRMグループの投資情報検討会議において一旦不動産等売却情報の取得検討を継続する旨の意思表明をした場合においても、その後、当該不動産等売却情報の取得検討を継続しないことを決定した場合には、次順位の優先検討権者がいることに鑑み、速やかにKJRMグループの投資情報検討会議に取得検討を継続しない旨の意思表明をしなければならないものとします。

ii.　本資産運用会社又はKPSが入手した不動産等売却情報に関する優先検討権

(i) 本資産運用会社又はKPSが、KJRMHDを経ずに独自に入手した不動産等売却情報に関しては、上記i.の規定は適用しないものとします。

(ii) 上記(i)に規定する本資産運用会社が独自に入手した不動産等売却情報については、インダストリアル本部又は都市事業本部が優先検討権を有するものとし、インダストリアル本部及び都市事業本部のいずれが優先されるかについては、上記i.を準用して（ただし、KPSに対する優先検討権の部分は適用されないものとします。）、本資産運用会社のコンプライアンス室長、インダストリアル本部長及び都市事業本部長をもって構成する本資産運用会社の投資情報検討会議において決定します。上記i.を準用すると優先検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、本資産運用会社のコンプライアンス室長は、本資産運用会社の投資情報検討会議の構成員に本資産運用会社の代表取締役社長及び常勤取締役を加えた会議を別途開催し、その協議により、インダストリアル本部又は都市事業本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定するものとします。なお、当該不動産等売却情報のうち、インダストリアル本部及び都市事業本部のいずれもが検討しない案件について、KPSに紹介することを妨げないものとし、かかる紹介した情報については下記(iii)を準用するものとします。

(iii)上記(i)に規定するKPSが独自に入手した不動産等売却情報については、KPSが優先検討権を有するものとします。なお、当該不動産等売却情報のうち、KPSが検討しない案件について、本資産運用会社に紹介することを妨げないものとし、かかる紹介した情報については上記(ii)を準用するものとします。

(イ)　経営体制

本書の日付現在、本資産運用会社の業務運営の組織体系は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

(ロ)　業務分掌体制

本書の日付現在、本資産運用会社におけるインダストリアル本部、ファンドオペレーション部、キャピタルマーケッツ部、コンプライアンス室及び内部監査室の業務分掌体制は、以下のとおりです。

(ハ)　委員会の概要

本資産運用会社は、本書の日付現在、資産運用検討委員会及びコンプライアンス委員会の2つの委員会を有していますが、投資法人毎には委員会を設置しておらず、各委員会は、本投資法人に関する事項だけではなく、日本都市ファンド投資法人に関する事項についても審議します。ただし、意思決定の独立性を担保する観点から、各委員会の参加者にはそれぞれ以下のとおり制限を設けています。すなわち、資産運用検討委員会においては、決議について特別の利害関係を有する委員は議決に加わることができません。また、コンプライアンス委員会においては、委員長は利害関係のある役職員の同委員会への参加可否を決することができます。

本投資法人の運用体制に関する各委員会（資産運用検討委員会及びコンプライアンス委員会）の概要は、以下のとおりです。
 

a.　資産運用検討委員会

資産運用検討委員会は、原則としてインダストリアル本部長の申立てに応じて開催し、本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達に係る議案について、また、資産の取得・処分・運用管理に関する議案について、ポートフォリオ全体の総合的なリスク及び投資効果等を審議し、社内規程・法令・規則を遵守していることを確認した上で、意思決定を行うことを目的とします。

b.　コンプライアンス委員会

コンプライアンス委員会は、社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項等の決議及び報告を行う機関であるとともに、利害関係者取引の承認に関する審議・決議を行うことを目的とします。

③　投資運用の意思決定機構

資産の取得・処分・運用管理についての決定に際しては、資産運用検討委員会規程に従い、資産運用検討委員会の承認を得るものとします。同様に、本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達についての決定に際しても、資産運用検討委員会の承認を得るものとします。なお、本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者（以下、本③において「利害関係者」といいます。）との間の取引（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　(2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）に該当する場合、資産運用検討委員会による意思決定に先立ち、コンプライアンス委員会における決議を要するものとします（ただし、利害関係者取引規程に定める一定の軽微要件を充足する取引（以下「軽微取引」といいます。）を除きます。）。更に、本投資法人が、投信法第201条第1項に定める本資産運用会社の利害関係人等との間で有価証券（後記「2 投資方針　(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類 (イ) f.」において定義されます。以下同じです。）又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行う場合には、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、コンプライアンス委員会による決議及び資産運用検討委員会による決議の後、当該取引の実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。

【画像・図表はPDF原本参照】

※1…本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達、資産の取得・処分及び資産の運用管理に係る事項等については、資産運用検討委員会規程に従い、資産運用検討委員会における承認を得ます。

※2…利害関係者との取引に関する事項については、上記※1に定める手続に加え、利害関係者取引規程及びコンプライアンス委員会規程に従い、コンプライアンス委員会における承認を得ます。ただし、軽微取引に該当する場合、コンプライアンス委員会における承認は不要となり、代表取締役（代表取締役が利害関係を有する場合には、コンプライアンス室長）の承認を得ます。

※3…投信法第201条の2第1項に規定する利害関係人等との取引に関する事項については、本投資法人の役員会における承認及びそれに基づく本投資法人の同意を得ます。ただし、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める取引に該当する場合、本投資法人の役員会における承認及びそれに基づく本投資法人の同意は不要となります。

i. 　本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達及び資産の取得・処分・運用管理に係る事項については、インダストリアル本部長が資産運用検討委員会へ申立てを行います。申立者は、事務局宛に資産運用検討委員会の招集を依頼し、議題及び関係資料を作成します。

ii.　資産運用検討委員会の招集依頼を受けた事務局は、同委員会の開催日時、方法及び上程事項を通知し、委員を招集します。

iii. 申立者は、資産運用検討委員会の開催に先立ち、価格検証に関する資料を添付した申立書類を事務局に提出します。コンプライアンス室は、申立書類及び同申立書類の根拠となった資料の現物等を確認し、申立者に対して法令等遵守に係る質疑等（取得経緯・案件スキームを含みます。）を行ったうえで、委員長及び各委員に対して、意見の根拠、理由、背景等を明記した意見書を提出します。

iv.　資産運用検討委員会では、上程された議案につき、ポートフォリオ全体の総合的なリスク及び投資効果等を審議し、委員による決議により意思決定を行います。決議は、議決に加わることができる委員長及び各委員の過半数が出席し、申立者を除く出席者の3分の2以上でこれを行うものとし、決議について特別の利害関係を有する委員は議決に加わることができないものとします。ただし、決議のためには、委員長及び外部の不動産鑑定士の出席を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金調達に係る審議事項を除くことができます。）。なお、コンプライアンス室長は、議案が社内規程、法令、規則等に適合していないと判断する場合には、否決権を有します。また、軽微取引を除き、利害関係者との間の取引に関する事項については、資産運用検討委員会における承認に加え、コンプライアンス委員会における承認を得る必要があり、かかる承認は原則として資産運用検討委員会の開催に先立ちなされる必要があります。なお、下記vi.及びvii.に定める一次伺又は方針伺が行われる場合、コンプライアンス委員会による決議を行いますが、かかる決議は原則として、これらの事項の資産運用検討委員会への申立てに先立ちなされる必要があります。

v.　 本投資法人が、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に定める者をいいます。）との間で有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行う場合には、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、当該取引の実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。

vi.　資産の取得及び処分に関する事項については、申立者は一次伺と二次伺を申し立てます。申立者は、案件を実行する上で対処すべき項目（以下「要対処項目」といいます。）を明らかにし、案件の推進につき、一次伺として申立てを行うものとします。なお、一次伺を行う案件は基本的に売主等より優先交渉権を取得したものとします。案件の実行前に商慣習上の道義的義務を伴う手続を行う場合、案件の精査を行った結果、上記の要対処項目への対処が可能であることが明らかとなり、かつ、新たな対処項目が発見されなかったときは、一次伺として再申立てを行い、資産運用検討委員会の承認を得るものとします。また、申立者は、案件の精査を行った結果、要対処項目への対処が可能であることが明らかとなり、かつ、新たな対処項目が発見されなかったときは、案件の実行につき、二次伺として申立てを行うものとし、資産運用検討委員会の承認を得た場合には、法的義務を伴う手続を行うことができるものとします。

vii. 投資法人への影響が大きい事項については、申立者は、関係者間で大枠の合意が形成されつつあり、資産運用検討委員会の意思を案件の今後の推進・検討に反映できる段階で、あらかじめ方針伺として申立てを行うものとします。申立者は、かかる方針伺として承認された事項の実行に先立ち実行伺として申立てを行うものとし、資産運用検討委員会の承認を得た場合には、承認を得た行為及びそれに付随する行為を行うことができます。

なお、本資産運用会社では、上記に加えて、その利害関係者との取引において遵守すべき社内規程（自主ルール）を定めています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　(2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。

④　投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

本資産運用会社は、投資者保護及び投資運用業の適正な運営を図るため、投資運用業の本旨に則し、顧客たる投資法人のため忠実にかつ善良な管理者の注意をもって投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することを業務運営の原則としており、当該原則に従って、リスク管理にあたっています。具体的なリスク管理体制については、後記「3 投資リスク　(2) 投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。

（５）【投資法人の出資総額】

（本書の日付現在）

最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

(注1)　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額は考慮していません。

(注2)　2022年9月14日開催の本投資法人の役員会において、第30期（2022年7月期）に係る金銭の分配として、1口当たり168円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月20日よりその支払を開始しました。

(注3)　1口当たり発行価格138,278円（引受価額133,762円）にて、特定資産の取得資金の一部等に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。

(注4)　1口当たり発行価格119,047円（引受価額115,384円）にて、特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。

(注5)　1口当たり発行価額115,384円にて、将来の特定資産の取得資金の一部等に充当することを目的として第三者割当により新投資口を発行しました。

(注6)　2025年8月1日から2025年9月19日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（7,755口）については、2025年7月30日及び2026年1月14日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、そのすべてを2026年1月30日に消却しました。

(注7)　2026年3月17日開催の本投資法人の役員会において、第37期（2026年1月期）に係る金銭の分配として、1口当たり154円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年4月21日よりその支払を開始しました。

（６）【主要な投資主の状況】

2026年7月31日現在の主要な投資主は以下のとおりです。

(注1)　上記記載の情報は、2026年7月31日現在の本投資法人投資主名簿に記載されているものであり、氏名又は名称、住所等はその後変更されている場合があります。

(注2)　発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位を切り捨てて表示しています。

（参考）2026年7月31日現在の所有者別投資主数及び所有者別投資口数は、以下のとおりです。

(注1)　比率は、発行済投資口の総投資主数に対する所有投資主数の比率を、小数第3位を切り捨てて表示しています。

(注2)　比率は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率を、小数第3位を切り捨てて表示しています。

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要

本資産運用会社は、本資産運用会社の従業員による本投資法人の投資口の取得、保有の促進によって、当該従業員の福利厚生の増進及び当該従業員と投資主との利害の一致による中長期的な投資主価値の向上に資することを目的として、本投資法人の投資口を対象とする持投資口制度を導入しています。当該持投資口制度では、持投資口会が、従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。

②　資産運用会社従業員等持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

特段の定めは設けていません。

③　資産運用会社従業員等投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

本資産運用会社の従業員

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

(イ)　投資対象とする資産

本投資法人は、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設（以下、総称して「産業用不動産」といいます。）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指します。

本投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産（以下「インダストリアル不動産」といいます。）及びかかる産業活動を支える基盤となる不動産（以下「インフラ不動産」といいます。）とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。

(注)　インフラ施設には、現在、制度上本投資法人による投資が困難なものもあります。

②　成長戦略

(イ)　外部成長

本投資法人は、当初、産業用不動産のうち既に投資用不動産として認知されている物流施設を中心にポートフォリオを構築し、徐々に工場・研究開発施設等及び民間で保有されているインフラ施設の投資比率を増やし、その後、公的セクターが保有しているインフラ施設も取得し、中長期的にはそれぞれの分野のバランスの取れたポートフォリオを構築することを目指します。

(ロ)　内部成長

本投資法人は、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大を目指し、それぞれのアセットカテゴリーにおける各運用資産の特性を踏まえた成長戦略を策定し、適切な管理運営を行います。また、プロパティ・マネジメント会社を通じて、又は本資産運用会社と賃借人との連携を密にすることにより、そのニーズの把握に努め賃借人の満足度の向上を図ります。更に、施設拡張工事・改築等の実施等、運用資産の特性や運用資産を取り巻く環境に応じて、各種施策を実施します。これらの取組みによりポートフォリオ全体としての賃料収入及び稼働率の維持・向上を図ります。

また、管理運営の効率化及び管理運営費用の随時見直しにより、管理品質と管理運営費用の適正化に努めます。

③　物件選定方針

本投資法人は、中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行います。ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行います。

具体的には、以下に記載する評価を行った上で、物件選定を行います。

(イ)　継続性の分析

継続性の分析については、将来的な賃料収入の安定性をはかる基準として、賃借人の信用力、賃料水準及び賃貸借契約の内容等について分析を行います。

工場・研究開発施設等やインフラ施設については、上記に加えて、「賃借人の属する産業分野の継続性」の観点から、賃借人となる企業の属する産業分野について、当該産業分野の特性や競合状況、顧客動向、法規制等将来的な競争力の変化について影響を与えるマクロ的要素について十分なリサーチを行います。次に「賃借人の行う事業の継続性」の観点から、当該企業のその産業分野内での位置付け、事業構成、財務体質、収益性、経営戦略等の分析を行います。更に、投資対象不動産における「賃借人の施設の継続性」の観点から、当該不動産で行われている事業の市場性や競争力、賃借人が複数の事務所にて事業を展開している場合には、当該賃借人の社内における当該施設の位置付け、将来的な統廃合の可能性等についての分析を行うことで、賃借人となる企業が継続して当該不動産を使用する見込みの高さを検討します。

また、上記の評価視点に基づき専門の調査会社から産業調査レポートを取得することや、賃借人に対するヒアリング等を実施することもあります。

(ロ)　汎用性の分析

汎用性については、上記の継続性に関する分析結果を踏まえて、賃借人の中途解約、契約期間満了後の退去等が発生した場合の投資対象不動産の汎用性について分析を行います。

産業用不動産の汎用性の分析については、具体的には以下の手法に基づき行います。

まず「産業用不動産としての立地の汎用性」の観点から、当該立地の周辺における関連インフラの整備状況やどのような産業が集積しているか等を分析し、同業他社の使用可能性、他業種の事業者における代替使用の可能性について分析します。

次に「一般的な立地の汎用性」の観点から、現に供されている用途以外の用途への転換の可能性を分析します。例えば都市近郊に立地し交通立地上の優位性・競争力を備えている物件については、マンションや商業施設等への転換可能性について検討を行います。

上記の2つの汎用性の評価を満たさない案件への投資を行うこともありますが、その際には継続性等について分析を行い、投資判断を行います。

＜継続性と汎用性の分析イメージ＞

【画像・図表はPDF原本参照】

また、汎用性についての評価視点に基づき、本投資法人は、以下の立地カテゴリーを設け、「一般的な立地の汎用性」が見込める「都市近郊型」と、「産業用不動産としての立地の汎用性」が見込める「工業集積地型」の案件を中心にポートフォリオを構築していきます。

＜立地カテゴリー＞

(注1)　三大都市圏とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏をいいます。

東京圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。

大阪圏とは滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。

名古屋圏とは愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。

(注2)　工業地区とは、経済産業省「工業統計表」における工業地区をいいます。

(ハ)　権利の態様

投資対象の権利形態については、共有・準共有、区分所有の場合には、他の共有者・準共有者の信用力や共有者間取決めの有無及びその内容、借地の場合には、地主の信用力に特段の問題がないことの確認や借地契約の内容等を勘案し、投資することとします。敷地が国有地等の場合には、使用許可等の条件を勘案のうえ投資を決定します。

また、物件特性を考慮した上で適正と判断した場合、底地のみを取得することもあります。

(ニ)　賃貸借契約の内容

賃貸借期間、中途解約の条件、賃料改定等についての取決め、敷金、保証金の有無について十分に検討を行います。

(ホ)　施設の仕様について

本投資法人は、施設使用者独自の仕様の有無、また、特定の産業に特有の仕様の有無について調査分析します。

(ヘ)　開発物件の取得について

本投資法人は、優良な物件に対して有利な条件で投資を行うことを目的として、開発段階で、フォワード・コミットメントを行い、建物の竣工直後に取得する場合があります。かかる場合には、上記(イ)乃至(ホ)に加え、当該対象不動産に関する賃料水準等の将来見通しを分析・検討すると共に、竣工後に賃借人となる者との間で賃貸借予約契約を締結すること等により、開発に関わるリスクを極力排除します。

以上の分析を相互に関連付け、想定されるそれぞれのシナリオに対応したキャッシュ・フロー予測を行い、対象不動産の投資適格性を判断します。

④　ポートフォリオ構築方針

(イ)　目標ポートフォリオ

a.　本投資法人は、前記「③ 物件選定方針」の記載に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。なお、実際の比率は一時的に当該目標比率から乖離することもあります。

b.　取得後、運用期間中にアセットカテゴリーのいずれにも該当しない利用形態となった資産（以下「その他資産」といいます。）(注)については、当該利用形態におけるリスク・リターン特性、ポートフォリオに占める割合、産業用不動産としての再利用の可能性、不動産市況や個別投資の状況などを踏まえ、継続的に保有することができることとします。

なお、その他資産については、従前のアセットカテゴリーに基づき目標比率の計算を行います。その他資産の割合がポートフォリオ全体の10%を超える場合（鑑定評価額ベース）、経済情勢、不動産売買市場の動向及び個別の物件に係る諸要因等がポートフォリオに重要な影響を与えている等の事情がない限り、原則として当該状態を解消するために必要な手続（物件売却活動を含みます。）を取るものとします。

(注)　当初、研究開発施設等として取得した後、実際の利用形態がオフィス等に転換した場合等を指しますが、これに限られません。また、工場を物流施設に転換する等、変更後の利用形態がいずれかのアセットカテゴリーに属するものである場合は、変更後の利用形態に基づき目標比率を計算します。

(ロ)　その他の投資態度

a.　本投資法人は、投資する産業用不動産の所在地域が、特定の地域に集中することにより増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ずる影響を軽減させるために、その関連情報を定期的に見直して、その投資する産業用不動産の所在地域について適切に考慮するものとします（規約第12条第2項）。

b.　本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします（規約第13条第2項）。

⑤　デュー・ディリジェンス基準

本投資法人は、投資対象の投資適格性を判断するため、投資に先立って、投資対象の経済的、物理的、法的な精査（以下「デュー・ディリジェンス」といいます。）を原則として以下のデュー・ディリジェンス基準の項目に従って行います。特に、工場・研究開発施設等は、一般的に事故等の災害リスクが高いとみられるため、過去の事故歴の有無、現在の物件管理状況等の確認を厳格に行います。

(イ)　デュー・ディリジェンス基準

(注1)　「PML（予想最大損失率）」とは、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、対象建物に損失を与えると想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率の関係から、超過確率0.21%（再現期間475年）における、地震に対する「建物の予想損失額」／「建物再調達価格」（%）を意味します。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

(注2)　液状化、津波等の調査については、必要に応じ専門家に依頼し、デュー・ディリジェンスを行います。

(ロ)　土壌・環境調査について

本投資法人は、土壌汚染等の環境関連リスクに関し、原則として、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）及びその他の環境関連法令に従って適切に処理されているものを投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、本資産運用会社が別途定める土壌汚染等に関するリスク管理マニュアルに基づき、調査・対策を以下の「土壌汚染調査・対策フロー」に従って行います。

＜土壌汚染調査・対策フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

(注1)　地歴調査だけでは、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合

（過去に有害物質を使用した工場が存在していた場合等）

(注2)　ヒアリング調査を行っても、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合

(注3)　個別案件の条件を勘案し汚染の除去等を選択しない場合

（汚染土壌の上に堅固な建物が存在している場合等）

(注4)　売主との協議後、技術的・経済的な観点より、汚染の除去等を行うことを決定した場合

また、本投資法人特有の事項として、当該不動産が水質汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正も含みます。）に規定されている有害物質使用特定施設の場合、本投資法人が保有する期間中に、賃借人等の事業活動により新たに土壌汚染等が発生する可能性が想定されます。それらについても、本投資法人は、後記「⑥ 管理運営方針　(ロ) 管理方針」に基づき、適切な対応を検討するものとします。

(ハ)　耐震性能

投資対象とする建物は、原則として、PML（予想最大損失率）が20%以下の建物とします。ただし、PMLが20%を超える建物であっても、地震保険の付保、補修工事その他の方法によって地震による損失リスクを低減することが可能なものについては、投資対象とします。

(ニ)　その他

本投資法人の投資対象である産業用不動産は、その種類が多岐にわたり、かつ、個別物件毎に様々な特殊事情があるため、上記以外の項目に関して画一的な基準は定めていません。

ただし、上記以外にも、個別具体的な案件に応じて特に注意すべきポイントが存在しうるため、専門家（エンジニアリング調査会社や環境調査会社等）の意見を聴取しながら慎重に検討、調査を行うこととします。

⑥　管理運営方針

(イ)　運営方針

中長期的な運用を前提として、運用資産価値の維持を図ります。

a.　建物維持管理

建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上に向けた管理計画の立案を行い、かかる計画に基づく日常管理を実行します。また、建物の機能性向上、経年劣化へ対応するために、中長期修繕計画を策定し、実施します。

b.　賃借人との関係強化

賃借人と、継続的かつ緊密なコミュニケーションを取り、賃借人の動向やニーズを的確に掴み、満足度を向上させることによって中長期的な収益の確保を目指します。そのため、中長期的な賃貸借契約の締結を基本方針とし、ポートフォリオ全体の契約条件を意識しつつ、賃借人の与信状況を踏まえた適正な賃料、契約期間等の各種条件を設定して契約の更改を行います。

c.　賃借人の分散

本投資法人は、賃借人の信用力、業界における競争力及び地位、継続的使用の見込み、賃料水準その他の賃貸借条件を評価して、賃借人の分散を図ります。また、賃借人との間の賃貸借契約については、中長期安定契約を中心としますが、GDP連動等の変動賃料も一部組み入れることができるものとします。

d.　賃借人の誘致

本資産運用会社は、各アセットカテゴリーや各賃借人及び業界情報に精通したプロパティ・マネジメント会社等との強固な関係を構築することにより、賃借人の動向やマーケットの賃貸需要・賃料水準等を把握し、リーシング力を強化していきます。

賃借人の誘致に当たっては、本資産運用会社独自のネットワークを活用しながら、民間企業及び公的セクターの産業用不動産におけるJ-REIT活用のニーズの把握に努めます。また、賃借人の選定に当たっては、本投資法人の投資方針に則って、賃借人の信用力、業界における競争力、地位及び取扱商品等を総合的に勘案して判断することとします。

e.　増床、増築、改築

本投資法人は、運用資産の価値向上を図るために、容積率が余剰している物件の増床、増築計画を、又は長期的な収益性向上のために、改築計画を策定し、実施します。

(ロ)　管理方針

本投資法人は、原則として、運用資産の運営管理業務をプロパティ・マネジメント会社に委託します。

a.　選定方針

個々の運用資産毎にその特性に応じた複数の候補会社に入札を打診し提案書を受領した上で、各社の経営方針及びその条項、業務推進体制、報酬水準等を総合的に比較検討の上プロパティ・マネジメント会社を選定します。

b.　管理方針

プロパティ・マネジメント会社から、運用資産別の収支状況、稼働状況、賃借人のニーズ、修繕工事計画とその実施状況、新たな土壌汚染の発生の可能性、周辺近隣地域動向等に関して定期的に報告を受け、当該運用資産に係る対応を協議の上実施します。

特に土壌汚染等については、継続的に環境リスクを把握するため以下の手順に則り、適切な対応を行います。

i.　　環境に対する賃借人の経営姿勢チェック

ii.　 定期的に賃借人にヒアリング等を実施し、新たに土壌汚染等が発生する可能性がある場合には、外部専門会社を交えて協議

iii.　土壌汚染等の状況について、外部専門会社の調査、及び専門会社との協議結果を踏まえ、必要と判断した場合には定期的にモニタリングを実施

また、プロパティ・マネジメント会社の業務推進状況の確認・評価を行い、業務品質・内容の維持・向上、及び業務報酬の適正化を図ります。

(ハ)　付保方針

a.　損害保険

本投資法人は、資産運用において、災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するために適切な損害保険（火災保険、賠償責任保険及び利益保険等）の付保を行います。

b.　地震保険

本投資法人は、専門家による地震リスク判断に基づき、地震により生じる建物損害や収益の大幅な減少に関して検討します。PMLが20%を超える建物を投資対象とする場合には、地震保険の付保の要否について、地震発生時に予想される運用資産及びポートフォリオ全体に与える影響と負担すべき保険料の収益に及ぼす影響を比較検討の上決定します。

(ニ)　その他

本投資法人の投資対象である産業用不動産は、その種類が多岐にわたり、かつ、個別資産毎に様々な特殊事情があるため、上記管理運営方針を基本としながらも、賃借人、プロパティ・マネジメント会社、必要に応じてコンサルティング会社等の専門家を交え協議しつつ、個別資産毎にその特性を反映した管理運営を行います。

⑦　売却方針

本投資法人は、運用資産を中長期的に保有することを原則とし、短期的には売却しないことを原則とします。なお、運用資産の売却に当たっては、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地カテゴリー、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測、並びにポートフォリオ全体の構成等を考慮の上、総合的に判断します。

⑧　財務方針

(イ)　基本方針

本投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針とします。

(ロ)　負債比率

本投資法人は、取得する物件の賃借人の属性、賃貸借契約の内容、立地カテゴリー等を分析することで、アセットカテゴリーに応じたリスク・リターン特性を把握し、総合的にファンド全体における負債比率（ローン・トゥ・バリュー）（注）を判断します。

本投資法人の負債比率は、最大60%を目安としていますが、資産取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。

(注)　負債比率とは、本投資法人の資産総額のうち、借入金額及び投資法人債発行残高並びに本投資法人（及び本投資法人が保有する受益権の対象たる信託の信託財産）が賃借人から受け入れた敷金・保証金等の占める割合をいいます。

(ハ)　デットファイナンス

本投資法人は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の履行を含みます。）等を資金使途として、借入れを行い、投資法人債を発行できます（規約第20条、第21条）。借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ2兆円とし、その合計額が2兆円を超えないものとします（規約第22条）。ただし、借入先は、金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家に限ります。）に限定されます（規約第20条）。

借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第23条）。

本投資法人は、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、借入先候補となる複数の適格機関投資家と交渉の上、比較して決定します。

また、将来の運用資産の追加取得又は敷金・保証金の返還に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等の、借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

(ニ)　デリバティブ取引

本投資法人は、投資法人に係る負債から生じる為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ、為替予約取引、通貨スワップ取引、金利先物取引、金利オプション取引、金利スワップ取引又は金利先渡取引その他、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3条第2号に定めるデリバティブ取引（以下「デリバティブ取引」といいます。）に係る権利への投資を行うことができます（規約第11条第5項、第13条第1項）。

(ホ)　キャッシュマネジメント方針

本投資法人は、想定される資金需要（資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等）に対応するため、適切と考える金額の現預金を保有します。

また、減価償却費が大きくなり、必要な資本的支出を勘案した上でも手元流動性が高くなった場合には、運用資産取得等への活用も検討します。更に、敷金・保証金の活用についても検討します。

(ヘ)　エクイティファイナンス

本投資法人は、運用資産の取得、債務の返済（借入金弁済及び投資法人債の償還を含みます。）等を目的として、投資口の発行を行うことができます。この場合には、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮し、財務の健全性を確保することで、安定した投資主価値の成長を目指します。

⑨　開示方針

本投資法人は、投資家に対して投信法、金商法その他の適用法令、東京証券取引所及び資産運用業協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、迅速、正確かつ公平な情報開示を行います。

また、物件取得時には、投資の判断材料となった事項（賃借人の属する業界、関連する法制度、物件の代替性、希少性等）について、個別に開示すべき情報を検討し、詳細かつ積極的に開示していく方針です。

⑩　その他

(イ)　投資主の利益を守るための必要な処置

本投資法人は、一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等のマクロ経済情勢若しくは投資法人の経営環境に急激な変化が生じ、投資主の属性若しくは分布状況に変化が生じ、又はその他の理由により、投資主の利益を毀損する恐れがある場合、投資主の利益を守るため必要な処置を講ずることができるものとします（規約第12条第4項）。

(ロ)　本資産運用会社との商標使用許諾契約について

本投資法人は、本資産運用会社より商標「IIF」の商標使用許諾を受けており、当該商標「IIF」に本投資法人の商号を併記して使用することがあります。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

(イ)　本投資法人は、以下に掲げる特定資産に投資することができます（規約第11条第1項）。

a.　以下に掲げる不動産等（以下「不動産等」といいます。）

i.　 不動産

ii.　地上権

iii. 不動産の賃借権

iv.　次に掲げるものを信託する信託の受益権（付随する金銭等と合わせて信託する包括信託を含みます。）（受益証券が発行されている場合を含みます。）

(i)　不動産

(ii) 地上権及び不動産の賃借権

b.　以下に掲げる不動産関連資産（以下「不動産関連資産」といいます。）

i.　 当事者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産等匿名組合出資持分」といいます。）

ii.　資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券（当該特定目的会社が資産の流動化に係る業務として取得した資産が主として不動産等であるものに限ります。）

iii. 資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（当該特定目的信託の信託財産が主として不動産等であるものに限ります。）

iv.　投信法第2条第7項に定める投資信託の受益証券（当該投資信託の投資信託財産が主として不動産等であるものに限ります。）

v.　 投信法第2条第14項に定める投資口（当該投資法人が運用のために保有する資産が主として不動産等であるものに限ります。）

c.　金銭を信託する信託の受益権（信託財産を主として不動産等又は不動産関連資産に対する投資として運用することを目的とするものに限ります。）（受益証券が発行されている場合を含みます。）

d.　金銭債権（投信法施行令第3条第7号で定めるものをいいます。）

e.　外国のキャプティブ再保険会社が発行する優先株式

f.　投信法施行令第3条第1号に掲げる有価証券（以下「有価証券」といいます。）（ただし、前各号に該当するものを除きます。）

g.　再生可能エネルギー電気の利用の促進に関する特別措置法（平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第2条第2項に定める再生可能エネルギー発電設備（ただし、不動産に該当するものを除きます。）

h.　民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。）（以下「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」といいます。）第2条第7項に定める公共施設等運営権

i.　投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。）

(ロ)　本投資法人は、以下に掲げる特定資産以外の資産に投資することができます（規約第11条第2項）。

a.　特定事業（民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律第2条第2項に定めるものをいいます。）を行う選定事業者（同法第2条第5項に定めるものをいいます。）に対する出資の持分（ただし、特定資産に該当するものを除きます。）

b.　民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第86条第2項に定める動産のうち、設備、備品その他構造上若しくは利用上不動産に付加されたもの、又は不動産、不動産の賃借権若しくは地上権の取得に付随して取得するもの（ただし、前記(イ)g.に掲げる資産を除きます。）

c.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に定める算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

d.　施設の所有者から付与された、当該施設の運営等（運営及び維持管理並びにこれらに関する企画をいい、サービスの提供を含みます。）を行い、利用料金を自らの収入として収受する事業を実施する権利（特定資産に該当するものを除きます。）

(ハ)　本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる資産に投資することができます（規約第11条第3項）。

a.　預金

b.　コール・ローン

c.　国債

d.　地方債

e.　コマーシャル・ペーパー

f.　譲渡性預金証書

g.　上記a.乃至f.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（受益証券が発行されている場合を含みます。）

h.　投信法第2条第4項に定める証券投資信託のうち、追加型公社債投資信託の受益証券

i.　合同運用指定金銭信託の受益権

j.　貸付信託法（昭和27年法律第195号。その後の改正を含みます。）第2条に定める貸付信託の受益証券

(ニ)　本投資法人は、不動産等又は不動産関連資産の投資に関連して、不動産の賃貸に伴い預託を受けた敷金、保証金その他の担保金に相当する現金又は現金同等物等（当該預託金額を限度とします。）及び特定の不動産に付随する商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第1項に規定する商標権、同法第30条第1項に規定する専用使用権、同法第31条第1項に規定する通常使用権、温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第2条第1項に定める温泉の源泉を利用する権利、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成18年法律第48号。その後の改正を含みます。）に定める一般社団法人の基金拠出者の地位（基金返還請求権を含みます。）、会社法に定める合同会社の社員たる地位その他の資産であって当該不動産とあわせて取得することが適当と認められるものを取得することができます（規約第11条第4項）。

(ホ)　本投資法人は、デリバティブ取引を行うことができます（規約第11条第5項）。

(ヘ)　本投資法人は、前記(イ)乃至(ホ)に定める資産の外、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権その他組織運営に伴い保有するものであって東京証券取引所の不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例上適当と認められるものについては、これを取得することができます（規約第11条第6項）。

(ト)　金商法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記(イ)乃至(ヘ)を適用します（規約第11条第7項）。

②　投資基準及び投資割合

投資基準及び投資割合については、前記「(1) 投資方針　④ ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。

③　海外不動産保有法人の株式等

該当事項はありません。

（３）【分配方針】

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。

①　投資主に分配する金銭の総額の計算方法

(イ)　投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第1項に規定する利益とします（規約第25条第1項第1号）。

(ロ)　本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えて分配するものとします。なお、本投資法人の運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる場合その他本投資法人が適切と認める場合には、分配可能金額のうち必要な金額について、配当積立金及びこれに類する積立金並びにその他の任意積立金等として積み立て、組み入れ若しくは留保し又はその他の処理を行うことができるものとします（規約第25条第1項第2号）。

②　利益を超えた金銭の分配

本投資法人は、本投資法人における課税負担の軽減を目的とする場合その他本投資法人が適切と判断した場合、法令等（資産運用業協会の規則等を含みます。）に定める範囲内で分配可能金額を超えて投資主に金銭を分配することができます。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除されます。なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行う方針です。また、その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮します。ただし、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります（規約第25条第2項）。

また、本投資法人は以下の方針及び基準に基づき原則として毎期継続的な利益超過分配を実施することに加え、1口当たり分配金の金額の平準化を目的として、一時的に利益を超えた金銭の分配を実施できるものとします。なお、一時的に利益を超えた金銭の分配を行う際には、原則として以下の方針及び基準に基づきこれを行うものとします。この場合には、収益の分配と税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しの区分開示を行うとともに、長期修繕計画等の中長期的な資金需要等のキャッシュ・フローに影響を及ぼす事項についても留意するものとします。

なお、利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）を実施する場合のイメージ図は、以下のとおりです。以下の図はあくまでもイメージであり、純資産の部に対する利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の割合等を示すものではありません。

＜利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を実施する場合のイメージ図＞

【画像・図表はPDF原本参照】

(イ)　継続的利益超過分配方針

各期末時点において保有する物流施設を対象として、当該物件に係る当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を上限とし、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針とします。ただし、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況の他、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。

(ロ)　一時的利益超過分配方針

資産の取得や新投資口の発行等の資金調達行為等により投資口の希薄化又は多額の費用が生じる場合、運用資産の建替え等の再開発により固定資産除却損その他会計上の損失が発生し又は再開発期間において減収が生じる場合、地震等の自然災害、火災その他の事故等の発生に伴う減収又は大規模修繕等による費用の発生、訴訟の和解金等の支払、固定資産除却損及び固定資産売却損の発生その他一時的に多額の費用が発生する場合等、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配として、分配することができるものとします。

(ハ)　利益超過分配基準

利益超過分配の水準については、当該営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額からその直前の営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額の60%に相当する金額を上限（注）として、総合的に判断した上で決定します。

(注)　一時差異等調整引当額の分配は含まないものとします。

③　金銭の分配の支払方法

本投資法人は、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、その所有口数、又は登録投資口質権の対象となる投資口の口数（登録投資口質権者の場合）に相当する金銭の分配の支払を行います。当該支払は、原則として決算期から3か月以内に、必要な税金を控除した後に行われます（規約第26条）。

④　金銭の分配の除斥期間

本投資法人は、上記に基づく金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息は付さないものとします（規約第27条）。

⑤　資産運用業協会の規則

本投資法人は、上記の他、金銭の分配に当たっては、資産運用業協会の定める規則等に従うものとします（規約第28条）。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

(イ)　前記「(1) 投資方針　⑧ 財務方針　(ニ) デリバティブ取引」に掲げるデリバティブ取引に関する権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第13条第1項）。

(ロ)　本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします（規約第13条第2項）。

(ハ)　組入資産の貸付けに係る制限

a.　本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等及び不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）を、原則として賃貸するものとします（規約第15条第1項）。

b.　本投資法人は、前記「(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ニ)」に基づき収受した敷金、保証金又はこれらに類する金銭を規約第10条乃至第14条に従い運用します（規約第15条第2項）。

c.　本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第15条第3項）。

(ニ)　資金の借入れに関する制限

a.　本投資法人は、規約第10条の基本方針に従い、金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に定める機関投資家に限ります。）からの借入れ及び投資法人債の発行を行うことができます。本投資法人は、投資法人債の発行にあたり、投資法人債を引き受ける者の募集、投資法人債原簿の作成及び備え置きその他の投資法人債原簿に関する事務（ただし、当該投資法人債が短期投資法人債である場合において投資法人債原簿を作成しない場合を除きます。）、発行に関する事務、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務その他の事務を、法令の定めにより他の者に委託します（規約第20条）

b.　借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みます。）等とします（規約第21条）。

c.　借入金及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ2兆円とし、その合計額が2兆円を超えないものとします（規約第22条）。

d.　借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第23条）。

②　法令に基づく投資制限

(イ)　資産運用会社による運用制限

登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。

a.　自己取引等

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

b.　運用財産の相互間取引

資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

c.　第三者の利益を図る取引

資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しない取引を内容とする運用を行うこと（金商法第42条の2第3号）。

d.　投資法人の利益を害する取引

資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の2第4号）。

e.　その他業府令で定める取引

上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の2第7号、業府令第130条）。

i.　　資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）。

ii.　 資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。

iii.　第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号）。

iv.　 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第4号）。

v.　　有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。

vi.　 第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとにすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。

vii.　その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。

(ロ)　資産の運用の範囲

登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません（投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2）。

(ハ)　同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。

ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第1項第3号ないし第5号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第2項、投信法施行令第116条の2）。

(ニ)　自己投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。なお、本投資法人は下記a.に対応する規約の定めを有しています（規約第7条第2項）。

a.　その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。

b.　合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。

c.　投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。

d.　その他投信法施行規則で定める場合。

投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第129条）。

i.　　当該投資法人の投資口を無償で取得する場合。

ii.　 当該投資法人が有する他の法人等（法人その他の団体をいいます。以下、本（ニ）及び後記「（ホ） 子法人による親法人投資口の取得制限」において同じです。）の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。iii.において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

iii.　当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

(i)　組織の変更

(ii) 合併

(iii)株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

iv.　 その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第1項第2号及び第3号並びにi.乃至iii.に掲げる場合を除きます。）。

(ホ)　子法人による親法人投資口の取得制限

他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口（以下、本（ホ）において「親法人投資口」といいます。）については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1項、第2項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

a.　合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。

b.　その他投信法施行規則で定める場合。

投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第131条）。

i.　　他の法人等が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人投資口の割当てを受ける場合。

ii. 　親法人投資口を無償で取得する場合。

iii.　その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。iv.において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により親法人投資口の交付を受ける場合。

iv. 　その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。

(i)　組織の変更

(ii) 合併

(iii)株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

(iv) 株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

v.　　その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第81条第2項第1号及びi.乃至iv.に掲げる場合を除きます。）。

③　その他の投資制限

(イ)　有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引を行いません。

(ロ)　集中投資

集中投資について制限はありません。なお、不動産の立地カテゴリーによる投資に関する方針については、前記「(1) 投資方針　④ ポートフォリオ構築方針　(イ) 目標ポートフォリオ」をご参照下さい。

(ハ)　他のファンドへの投資

他のファンド（投資信託の受益証券及び投資証券）に対する投資は、当該投資信託の投資信託財産又は当該投資法人が運用のために保有する資産が主として不動産等であるものに限ります（規約第11条第1項第2号④及び⑤）。

３【投資リスク】

(１)　リスク要因

以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得した個別の不動産又は信託受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況　(2) 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの」を併せてご参照下さい。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券若しくは本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測によるものであり、実際の結果が異なることとなる可能性があります。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク

(イ)　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

(ロ)　投資証券の市場での取引に関するリスク

(ハ)　金銭の分配に関するリスク

(ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

(ホ)　投資法人債券の償還・利払に関するリスク

(ヘ)　新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ)　投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク

(ロ)　公的セクターに対する投資が予定どおり進捗しないリスク

(ハ)　少数の賃借人に依存していることによるリスク

(ニ)　運用資産の立地の地域的な偏在及び種類的な偏在に関するリスク

(ホ)　本投資法人の成長戦略に関するリスク

(ヘ)　保有物件の再開発に関するリスク

(ト)　インフラ施設を投資対象としていることによるリスク

③　本投資法人の運用に関する一般的なリスク

(イ)　不動産を取得又は処分できないリスク

(ロ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

(ハ)　敷金及び保証金に関するリスク

④　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ)　KKRへの依存、利益相反に関するリスク

(ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

(ハ)　本資産運用会社の人材に依存しているリスク

(ニ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

(ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク

(イ)　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

(ロ)　賃貸借契約に関するリスク

(ハ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

(ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

(ホ)　土地の境界等に係るリスク

(ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ト)　法令の制定・変更に関するリスク

(チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

(リ)　転貸に関するリスク

(ヌ)　マスターリース契約に関するリスク

(ル)　賃借人等による不動産の利用状況に関するリスク

(ヲ)　共有物件に関するリスク

(ワ)　区分所有建物に関するリスク

(カ)　底地物件に関するリスク

(ヨ)　借地物件に関するリスク

(タ)　借家物件に関するリスク

(レ)　使用許可を取得した敷地上に所在する物件に関するリスク

(ソ)　開発物件・低稼働又は未稼働物件に関するリスク

(ツ)　埋立地に関するリスク

(ネ)　有害物質等に関するリスク

(ナ)　不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

(ラ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

(ム)　減損会計の適用に関するリスク

(ウ)　太陽光発電設備が設置されている物件に係るリスク

⑥　税制に関するリスク

(イ)　導管性要件に関するリスク

(ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

(ハ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(ニ)　一般的な税制の変更に関するリスク

⑦　その他

(イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク

(ロ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

(ハ)　一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク

①　投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク

(イ)本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換金する手段は、第三者に対する売却に限定されます。

本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、本投資証券又は本投資法人債券に対する需給状況、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。

そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

(ロ)投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。

本投資証券の上場が廃止された場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

(ハ)金銭の分配に関するリスク

本投資法人は前記「2 投資方針　(3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1) リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

また、本投資法人は、前記「2 投資方針　(3) 分配方針　② 利益を超えた金銭の分配」に記載のとおり、一時的な利益超過分配を実施することがありますが、利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しに相当するため、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、想定外の事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出を行う必要が生じた場合などに手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。

加えて、本投資法人は、前記「2 投資方針　(3) 分配方針　② 利益を超えた金銭の分配」に記載のとおり、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行う方針です。しかしながら、このような方針にかかわらず、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況の他、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。

(ニ)収入及び支出の変動に関するリスク

本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「⑤ 不動産及び信託受益権に関するリスク　(ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の受取賃料の状況は、当該資産の今後の受取賃料の状況と一致する保証はありません。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

一方、収入の減少だけでなく、退去する賃借人への預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

(ホ)投資法人債券の償還・利払に関するリスク

本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

(ヘ)新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった場合に比して、1口当たりの受取分配金額が減少する可能性があります。更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受け本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ)投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク

本投資法人は、インダストリアル不動産及びインフラ不動産からなる産業用不動産を投資対象としており、この投資対象の特性による特有のリスクを有しています。

a.　産業用不動産全体に対する需要が減少するリスク

産業用不動産は、歴史的に工場・研究所の立地件数や設備投資額等について、景気動向の影響を受けています。したがって、今後の我が国の景気動向、為替動向、人口推移、国際競争力、生産活動の海外移転等の進捗状況等の如何によっては、本投資法人が投資対象とする産業用不動産に対する全般的需要が減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

b.　特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少するリスク

産業用不動産全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の我が国の産業構造、交通・通信・エネルギーその他のインフラのあり方の変化等により、特定の種類の産業用不動産に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、産業用不動産には、ガスターミナル、発電所その他の天然資源等の需給変動により当該施設に対する需要が減少し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。

c.　個別の産業用不動産に対する需要が減少するリスク

産業用不動産全体又は特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少しない場合でも、個別の産業用不動産に対する需要が減少する可能性もあります。例えば、ある産業用不動産の周辺地域の宅地化・市街地化、周辺のインフラの利便性の低下、将来の生産活動、物流及び交通・通信・エネルギーその他のインフラのあり方の変化による特定の産業用不動産の用途適合性の低下、喪失等を理由として当該不動産の産業用不動産としての価値が損なわれ、その結果、当該産業用不動産に対する賃借需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

d.　用途が限定されていること及び単一賃借人、少数賃借人物件であることによるリスク

産業用不動産は、インダストリアル不動産、インフラ不動産いずれについても、特定の又は特殊な用途に適合するように建設され、用途の変更が困難である場合が多く、多くの場合、物件の特性から賃借人となりうる者が限定されることになります。したがって、既存の賃借人が退去した場合、オフィス、住居、商業施設などに比べ、代替賃借人となりうる者が限定され、代替賃借人が入居するまでの非稼働期間が長期化する可能性があります。

また、本投資法人の運用資産は、産業用不動産としての特性から、すべて、単一の賃借人又は少数の賃借人が物件全体を賃借する形態となっており、今後の取得資産についても同様の場合が多いと考えられます。

したがって、これらの賃借人が退去した場合、賃貸スペースの広さ等から、代替賃借人となりうる者が限定され、代替賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。

これらの結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

e.　環境関連法による規制及び環境関連法規制の変更に関するリスク

産業用不動産においては、立地の特性及び施設の用途から、土壌汚染や地下水汚染又は有害物質使用等の問題が生じる可能性が比較的高く、土壌汚染対策法等様々な環境関連法規制の対象となっており、問題が生じた場合は賃借人等の本投資法人以外の者の行為による場合であっても本投資法人が責任を負担することになる可能性があります。また、環境関連法規制が強化された場合には、かかる規制を遵守するために、本投資法人が多大なコストを負担することになる可能性があり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

f.　産業用不動産に関する法規制等に伴うリスク

産業用不動産は、環境関連法規制に加え、用途に応じた多くのかつ厳格な安全規制などの様々な法規制の対象となっています。これらの規制については今後強化される可能性が高く、このような規制強化により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性もあります。また、産業用不動産に関する用途規制、地域規制等の変更・強化により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

g.　産業用不動産固有の事故等に関するリスク

本投資法人が投資対象とする産業用不動産においては、工場操業、危険物の運送その他の本質的に危険性のある活動が行われる場合があり、万が一、運用資産において、火災、爆発その他の事故（以下「事故等」と総称します。）が発生した場合、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために多額の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

また、インフラ不動産の場合、公衆が多数利用する場合も想定され、事故等が発生し第三者に損害を与えた場合、本投資法人に故意又は過失がない場合であっても、本投資法人も民法上の土地工作物責任等の理論により、責任を負担する可能性があり、その結果、本投資法人に損害が生じる可能性があります（詳しくは、後記「⑤ 不動産及び信託受益権に関するリスク　(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク」をご参照下さい。）。

更に、本投資法人の運用資産において事故等が発生した場合、本投資法人が法的責任を負担しない場合又は損害が損害保険等によって填補され実害が生じない場合等であっても、事故等が生じたことから資産を保有する本投資法人に対する社会からの評価（いわゆるレピュテーション）が低下し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性もあります。

h.　産業用不動産に設置された設備等に関するリスク

産業用不動産には、その用途のために様々な特別な設備等が設置されることがあり、その価格は高額になる場合もあります。当該設備等の設置、補修等が賃借人の費用と責任により行われる場合であっても、当該賃借人が当該不動産から退去する場合には、当該不動産の効用を維持するために当該設備等を本投資法人が買い取らざるを得なくなる場合も想定されます。仮に無償譲渡を受けた場合であっても、この場合、本投資法人に当該設備等の補修等のための費用が発生する可能性もあります。これらにより、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

(ロ)公的セクターに対する投資が予定どおり進捗しないリスク

本投資法人は、現在公的セクターが保有している産業用不動産についても、将来本投資法人のような民間セクターによる取得・保有ニーズが増加するものと考え、このような公的セクターが現在保有している産業用不動産への投資を引き続き検討していくこととしています。

しかし、公的セクターが保有している産業用不動産の取得に当たっては、法規制の改正その他の規制緩和、政府、地方公共団体その他の諸機関との調整を必要とする場合があり、このような場合において、かかる規制緩和、調整が本投資法人の想定どおり進捗するとは限りません。

したがって、本投資法人の投資方針にもかかわらず、これらの産業用不動産を予定どおり取得できないリスクがあります。

また、公的セクターが保有している産業用不動産を取得できたとしても、政府、地方公共団体その他の諸機関によって、賃料等が規制される可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

更に、公的セクター以外が保有している場合であっても、産業用不動産固有の法的、経済的、事実上の制約により、本投資法人の投資方針にもかかわらず、これらの産業用不動産を予定どおり取得できないリスクがあります。

(ハ)少数の賃借人に依存していることによるリスク

本投資法人の運用資産のうち相当部分は、少数の賃借人へ賃貸されており、本投資法人の収入は、かかる賃借人に大きく依存しています。したがって、これらの賃借人の営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

(ニ)運用資産の立地の地域的な偏在及び種類的な偏在に関するリスク

2026年7月末時点における、本投資法人が保有する不動産及び信託受益権の鑑定評価額の総額に占める東京圏所在の物件の割合は、59.2%となっており、東京圏における産業構造の変化、経済情勢の悪化、地震その他の災害などの理由により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

また、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地にその他の地域的な偏在が生じたり、特定の種類の不動産の割合が高くなる可能性もあります。地域的な偏在が生じた場合には、上記同様、当該地域に特有の事由により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、特定の種類に利用される不動産の割合が高くなった場合には、当該特定の種類に特有の事由により（詳しくは、前記「(イ) 投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク　b. 特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少するリスク」をご参照下さい。）、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

(ホ)本投資法人の成長戦略に関するリスク

本投資法人は、保有資産の拡大に当たって、本資産運用会社による積極的な提案型の物件取得活動を行っていますが、かかる活動が成果を上げるとは限りません。また、本投資法人は、稼働率の低い物件や未竣工の物件の場合にはフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）により物件を取得する仕組みを構築すべく取り組んでいますが、本投資法人が希望する場合にかかる仕組みが構築できない可能性もあります。

また、本投資法人は、運用資産について、施設拡張工事・改築等を実施することを成長戦略の一つとしていますが、法規制上の制限その他の理由により、必ずしも本投資法人の希望する工事・改築等が行えるとは限りません。

(ヘ)保有物件の再開発に関するリスク

投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去によるキャッシュ・フローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を除き、建物の建築に係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。そのため、投資法人は、一般に建物の建築に係る請負契約の注文者となって、不動産の再開発事業を手がける可能性があります。

本投資法人は、今後保有物件の状況に照らし必要と判断される場合には保有物件の再開発を実行していく予定です。しかし、再開発事業は、不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）を伴うものであることから、需給の状況その他の経済環境の変化、テナントの獲得や必要な資金の確保の困難、法令改正による不動産に適用される規制の変更、再開発敷地における地中埋設物の発見、開発時の近隣との紛争の発生その他様々な事由により、開発が遅延し、変更を余儀なくされ、中止され、又は追加の費用負担が発生する可能性があります。これらの場合、本投資法人は、予定した再開発計画を実施できず、又は当初の計画どおりの再開発事業が完了できないことにより、予定された時期又は内容の物件を取得できない可能性があります。また、再開発事業が実施された場合であっても、建築された建物のキャッシュ・フローは需給の状況その他の経済環境の影響を受けることから、期待どおりに稼働しない可能性もあります。

これらの結果、再開発事業による収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。また、再開発事業に伴い本投資法人の保有する資産を取り壊す場合には、当該資産を除却することに伴い損失が生じることから、当該損失が多額に及び、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。

(ト)インフラ施設を投資対象としていることによるリスク

本投資法人は、交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設（以下、本項において「インフラ施設」といいます。）を投資対象としていますが、インフラ施設には、本書の日付現在、制度上本投資法人による投資が困難なものもあります。

加えて、本書の日付現在、インフラ施設の一部（空港、港湾施設、鉄道施設、道路・自動車道、水道、下水道、熱供給施設等のうち、公共的な性質を有するもの）は、2015年4月30日付で東京証券取引所が開設したインフラファンド市場における投資対象にも指定されています。

本書の日付現在、同市場に上場しているファンドの投資対象と、本投資法人の投資対象との間に実質的な重複が生じる事態は生じていないものの、同市場に上場するファンドの増加により、本投資法人の投資対象と投資対象が実質的に一部重複する上場ファンドが現れ又は増加する可能性があります。この場合、本投資法人の投資対象であるインフラ施設に関する投資が活発化し、インフラ施設への需要が拡大する可能性があります。ただし、この場合においてもインフラ施設への需要が必ずしも増大するとは限らず、また、仮にインフラ施設への需要が拡大した場合においても、かかる需要の拡大に伴い取得競争が活発化した場合、本投資法人は、必ずしも、希望するインフラ施設を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。

③　本投資法人の運用に関する一般的なリスク

(イ)不動産を取得又は処分できないリスク

本投資法人が投資対象とする産業用不動産のうちインダストリアル不動産については、一般的に、オフィス、住宅、商業施設といった他の種類の不動産に比べて取得機会が少なく、また、インフラ不動産については、未だその流通市場が形成されているとはいえません。他方、不動産投資信託その他の不動産ファンド及びその他の投資家等による不動産に対する投資は一般的に活発化する傾向にあり、昨今産業用不動産への需要も拡大傾向にあります。したがって、本投資法人は、必ずしも、希望する不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。加えて、本投資法人が不動産等の取得を決定し、売主と譲渡について合意した場合であっても、売主との間で締結した不動産等に係る売買契約において定められた一定の条件が満たされない、又は市況の変化等により賃借人の業績が著しく悪化する、若しくは賃借人の株主が変更になるなどした場合には、本投資法人が当該不動産等を予定した期日に取得できない、又は取引を中断する可能性があります。更に、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

(ロ)新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、更には資金繰りがつかなくなる可能性があります。また、本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。

また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、現在設定されている資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する等の財務制限条項のほかに、追加的に、投資主への金銭の分配を制約する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失するなどの可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。

更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。過去10年以上にわたり日本では低金利状態が続いていましたが、金融政策の変更にともない、適用金利が上昇傾向にあります。そのため、今後、新規借入れや新規発行投資法人債に適用される金利及び変動金利の適用金利が更に上昇する可能性があります。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)敷金及び保証金に関するリスク

本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。ただし、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ)KKRへの依存、利益相反に関するリスク

KKRの子会社である株式会社ＫＪＲＭホールディングスは、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式総数の100%を保有し、また、本資産運用会社の役員には、KKRの子会社等の出身者が含まれます。したがって、KKRの利益が本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。KKRは、本投資法人がKKR又はその関連会社等から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があります。また、本投資法人は、KKR又はその関連会社等と資産の取得等に関し直接又は間接的に競合する場合もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資口価格や分配金が減少する可能性があります。

(ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反行為を行わない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。特に、本投資法人のために資産の運用を行う本資産運用会社において、その利害関係者のために本投資法人の利益を害する取引が行われるリスクがあり、本資産運用会社では、かかるリスクに適切に対処するための社内規程（自主ルール）として、利害関係者取引規程を定めています（前記「1 投資法人の概況　(4) 投資法人の機構　③ 投資運用の意思決定機構」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　(2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）が、かかる対策が完全に機能するとは限りません。

なお、投信法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられてはおらず、本投資法人の資産運用会社である株式会社ＫＪＲマネジメントは、本投資法人のほか、日本都市ファンド投資法人の資産の運用を受託しています（詳細については前記「1 投資法人の概況　(4) 投資法人の機構　② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。）。なお、日本都市ファンド投資法人は、主として商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を投資対象とする投資法人であることから、産業用不動産を投資対象とする本投資法人とは、本書の日付現在、その投資対象が異なっています。本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人の資産の運用に際して各本資産運用会社受託投資法人間における利益相反防止のためのチェックリストを作成していますが、かかるチェックリストが想定どおり機能しない場合もあり得ます。

また、本投資法人に係る資産運用に従事するインダストリアル本部及び日本都市ファンド投資法人に係る資産運用に従事する都市事業本部における運用の意思決定はそれぞれ独立して行うものとされています。加えて、本資産運用会社の属するKJRMグループにおいては、インダストリアル本部、都市事業本部及び株式会社ＫＪＲＭプライベートソリューションズの間で生じ得る投資物件を取得する機会の競合に関し、投資情報に係る優先検討権ルール（詳細については前記「1 投資法人の概況　(4) 投資法人の機構　② 投資法人の運用体制　c. 投資情報に係る優先検討権ルール」をご参照下さい。）を設けていますが、当該ルールに反する物件の取得検討が行われる可能性は否定できません。更に、かかるルールは今後変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人が本書の日付現在と同様の物件取得機会を確保できないこととなる可能性もあります。その場合、本投資法人の取得機会が減少すること等により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本資産運用会社のインダストリアル本部のみならず都市事業本部において不適切な行為が行われた場合、行政処分が本資産運用会社に対して課せられ、その結果、本投資法人の資産運用に悪影響を与える可能性や、本投資法人のレピュテーションも低下する可能性があります。

このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)本資産運用会社の人材に依存しているリスク

本投資法人は、資産運用を本資産運用会社に委託しており、その運営は、本資産運用会社の人材に大きく依存しています。したがって、本資産運用会社の人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

(ニ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク

本投資法人の主たる運用資産は、前記「1 投資法人の概況　(2) 投資法人の目的及び基本的性格　① 投資法人の目的及び基本的性格」に記載のとおり、不動産等資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合とほぼ同様の経済的状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ナ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。

(イ)不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、取得時には想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵の存在等が取得後に判明するおそれもあります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。更に、本投資法人の取得時の調査においても、物理的、時間的その他の制約があり、調査が完全であるとの保証はありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、契約不適合責任を追及できるようにする予定ですが、表明及び保証を行わせ、又は契約不適合責任を追及できるようにすることができない可能性があるほか、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もありえます。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者が特別目的会社である場合により高いと考えられます。

これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

(ロ)賃貸借契約に関するリスク

a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。これらの理由等により、保有物件に空室が生じることとなった場合、本投資法人は新たな賃借人を誘致するよう努めますが、新たな賃借人の獲得競争が激しく、新たな賃借人を早期に誘致できない場合には、当該不動産の空室状態が長期化して稼働率が低下し、賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、賃借人との交渉の結果、契約締結時に合意した金額からの減額に応じざるを得ない可能性があるほか、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

c.　賃料改定に係るリスク

不動産賃貸借契約においては、契約期間が長期間であっても、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しが行われます。

したがって、このような見直しが行われた場合には、本投資法人が締結する賃貸借契約が長期のものであっても、本書に記載の賃料が維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、定期建物賃貸借契約を新たに締結し又は既存の建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約に変更した上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

e.　優先的購入権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク

本投資法人の投資対象には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件や少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれています。これらの物件の賃貸借契約においては、賃借人との間で優先的購入や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）をすることにより、賃貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に賃借人に優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利（いわゆる優先的購入権や先買権）が与えられたり、その他賃貸人等による物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。

本投資法人が現在保有する物件の一部においてもかかる合意が存在しますが、かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ハ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、落雷、火山の噴火、高潮、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所における事故等（以下「災害等」と総称します。）により不動産が滅失、毀損若しくは劣化し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、毀損又は劣化した個所を修復するために多額の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。例えば、災害等により、不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

(ニ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等に損害を与えた場合に、本投資法人に損害賠償義務が発生する可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上の土地工作物責任等の理論により、無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

また、不動産につき毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要し、修繕のために一定期間建物を不稼働とすることを余儀なくされる場合には賃料収入が減少する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

(ホ)土地の境界等に係るリスク

国内においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ヘ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域及び土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以下「土地区画整理法」といいます。）による土地区画整理事業施行地区における工作物の新築等の制限及び清算金の徴収の決定、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務並びに雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、排出量削減のための義務等を履行できない場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。

(ト)法令の制定・変更に関するリスク

土壌汚染対策法並びにフロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律（平成13年法律第64号。その後の改正を含みます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(チ)売主の倒産等の影響を受けるリスク

本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、売主と買主との間の売買が否認され、本投資法人に対してもその効果を主張される可能性があります。

本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(リ)転貸に関するリスク

本投資法人の運用資産である不動産の賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居する賃借人を自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、賃貸借契約が合意解約された場合又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヌ)マスターリース契約に関するリスク

本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

(ル)賃借人等による不動産の利用状況に関するリスク

不動産の賃貸借においては、特に土地や建物を一括賃貸している不動産においては、日常の管理等が賃借人等に委託されている場合が多く、そうでない場合であっても、賃借人等による不動産の利用状況等により、当該不動産の資産価値、ひいては本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合、又は定期建物賃貸借契約において借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。

(ヲ)共有物件に関するリスク

運用資産である不動産が第三者との共有物件である場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。

まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条第1項）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第3項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

上記の分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権や先買権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却しようとする場合に他の共有者が優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利を与えるようにする義務を負い、またその他物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。

不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されることとなります。これを回避するために、賃借人からの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むように取り決めることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各賃借人に対する賃料債権が差し押さえられることもあり、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与する場合、かかる複数の共有者の他の共有者に対する賃料分配債権が不可分債権と解される可能性があり、共有者はかかる他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。

(ワ)区分所有建物に関するリスク

区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び規約（規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。規約の設定、変更及び廃止は、原則として、区分所有者（議決権を有しないものを除きます。以下、本段落において同じです。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席した集会において、出席した区分所有者及びその議決権（規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各4分の3以上の多数による決議によって行うものとされ、また、建替え決議をする場合には、集会における、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数（地震に対する安全性が不足している場合等一定の場合には各4分の3以上の多数）による決議が必要とされる等（区分所有法第31条、第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権、先買権又は処分禁止の合意をする場合があることは、共有物件の場合と同様です。

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。

(カ)底地物件に関するリスク

本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(ヨ)借地物件に関するリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他による解除、その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（ただし、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

借地権とその借地上に存在する建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。

(タ)借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、賃借人へ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記(ヨ)の借地物件の場合と同じです。

加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者と賃借人の間の転貸借契約も終了するとされているため、賃借人から、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

(レ)使用許可を取得した敷地上に所在する物件に関するリスク

本投資法人は、国等から、敷地について使用許可を取得した上で、当該敷地上の建物を取得することがあります。かかる使用許可を受けてする敷地の使用については、借地借家法の適用はありません（国有財産法（昭和23年法律第73号。その後の改正を含みます。）（以下「国有財産法」といいます。）第18条第8項）。使用許可の期間が終了した後、使用許可が更新される保証はなく、使用許可には、一定の場合には一方的に使用許可の取消しができるなどの本投資法人に不利益となる条件が付される可能性もあります。このように、使用許可を取得した敷地上に所在する物件については、通常の借地物件とは異なった固有のリスクが存在し、これらの要因により、本投資法人が当該物件の使用収益を継続できなくなったり、収益性が低下する可能性があります。なお、本投資法人の保有する資産のうち、IIF羽田空港メインテナンスセンターは、国からこのような使用許可を取得した敷地上に所在する物件です。

(ソ)開発物件・低稼働又は未稼働物件に関するリスク

本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約その他建物等の所有権等を取得するための契約（以下、本項において「売買契約」といいます。）を締結する可能性があります。また、本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、新たな建物を建築する目的で更地を購入したり、不動産の開発を行う特別目的会社に出資を行う可能性もあります。更に、本投資法人は、保有物件の状況によっては、既存の建物を取り壊した上で、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者となり請負契約を締結し、自ら保有物件の再開発を行うこともあります。かかる場合などには、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおり物件の引渡しを受けられない可能性その他の不動産の開発に係る各種の開発リスク（許認可リスク、完工リスク、スケジュール遅延リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）を負担する可能性があります。加えて、既存建物の取壊しに際しては解体費用を負担する必要があるほか、一時的に賃料収入が得られなくなる等のリスクも存在します。また、仮にこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

本投資法人が稼働率の低い物件や未稼働の物件の取得を検討する場合においては、フォワード・コミットメント等により物件を取得する仕組みを構築すべく取り組んでいますが、状況によっては、このような仕組みによらず、低稼働又は未稼働の物件を直接取得する場合があります。加えて、本投資法人は、取得後にテナントが退去することが見込まれる物件についても、同様に、状況によっては取得を検討する場合があります。これらの物件に関して、本投資法人は、適時に新たな賃借人を誘致するよう努めますが、様々な事由により新たな賃借人を早期に誘致できない可能性があり、この場合、低稼働又は未稼働の状態が長期化し、当該物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、本投資法人は、これらの物件を取得した後に、新たな賃借人の誘致のために施設拡張工事や改築等を行う場合がありますが、そのような工事等が新たな賃借人の誘致につながる保証はなく、工事等の支出に見合う効果が得られない可能性もあります。

(ツ)埋立地に関するリスク

本投資法人が投資対象とする産業用不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地には、埋立に使用した土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状化リスク、海洋境界の護岸の所有者及び管理リスク等の特有のリスクがあります。これらの理由により当該不動産が損害を被った場合、当該不動産の価値が下落し、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

(ネ)有害物質等に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が埋蔵されている可能性、地下水に有害物質が含まれている可能性や、近隣の施設や賃借人の活動によりかかる有害物質で当該土地が汚染される可能性があり、これらの場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質の除去及びかかる有害物質による汚染拡大の防止のために、土壌の入替えや洗浄、水質の測定、揚水や遮水壁等による地下水汚染拡大の防止、継続的モニタリング等の措置が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

上記に加え、土壌に含まれる油分により油臭や油膜等が発生した場合には、土壌汚染対策法上の特定有害物質に該当しない場合であっても、同様に土壌の入替えや洗浄を余儀なくされる可能性があります。

これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。仮に売主やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。

特に、本投資法人が投資対象とする産業用不動産の場合、立地が工場跡地、工業地域内等の土壌汚染が懸念される地域であったり、当該産業用不動産において土壌汚染を惹起する可能性のある活動が行われていることもあり、上記リスクは他の資産を取得する場合に比して相対的に高いものとなることがあります。

また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。これらの場合についても、仮に売主やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。

将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

(ナ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

本投資法人は、不動産を信託受益権の形式で取得することがあります。

信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に同じリスクを負担することになります。

信託契約においては、信託受益権を譲渡しようとする場合に信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は原則として私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、私法上の有価証券のような流動性がありません。

信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の契約上の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる契約上の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者が損害を被る可能性があります。

借地権が信託財産となっている場合において、当該借地の所有者から信託受益権の譲渡に関して承諾を得なければならないものとされている場合において当該借地の所有者が当該承諾をしない場合においても、信託受益権の譲受人は、当該借地の所有者に対して、借地借家法上の借地非訟手続を利用することはできません。

本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分を行わないことが義務づけられたり、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、減価要因となる可能性があります。

(ラ)フォワード・コミットメント等に係るリスク

本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するにあたり、金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に定めるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに1月以上の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

(ム)減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　2002年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　2003年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益や分配金の支払能力に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ウ)太陽光発電設備が設置されている物件に係るリスク

本投資法人の保有資産の一部においては太陽光発電設備が設置されており、かかる太陽光発電設備はテナントその他の者に対して賃貸されているか、又は、信託受託者が当該太陽光発電設備を用いて売電事業を営んでいます。信託受託者が売電事業を営んでいる場合、信託受託者による売電事業の経済的成果は信託受益者である本投資法人に（本投資法人が信託受益権の準共有持分を保有する場合は当該持分割合に応じて）帰属することとなります。しかしながら、売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、売電事業から得られる収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

⑥　税制に関するリスク

(イ)導管性要件に関するリスク

税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、下記に記載する要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

a.　会計処理と税務処理との取扱いの不一致によるリスク

会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90%超の配当（又は配当可能額の90%超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになり本リスクを軽減するための手当てがとられていますが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象とならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

b.　借入先要件に関するリスク

本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合若しくは本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、又はこの要件の下における借入金の税法上の定義が明確ではないため、賃借人等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

c.　投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

(ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資制限において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産の価額の合計額の割合を100分の75以上とすること（規約第13条第2項）としています。本投資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ニ)一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑦　その他

(イ)専門家の意見への依拠に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。

建築物環境調査報告書、土壌環境評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

建物状況調査報告書の作成者並びに確認検査機関からは特に問題点が指摘されているようなものはないとの調査結果が記載された報告書を得ていますが、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。

また、不動産に関して算出されるPMLは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

(ロ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資することとなりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。また、不動産等匿名組合出資持分への投資は、営業者が保有する不動産等に係る優先交渉権又は優先購入権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権又は優先購入権により当該新規物件を取得できる保証はありません。なお、本投資法人は、本書の日付現在、本資産運用会社の属するKJRMグループの株式会社ＫＪＲＭプライベートソリューションズがAM業務を提供する合同会社を営業者とする匿名組合への出資に係る持分を取得しています（注）。また、本投資法人は、当該匿名組合出資持分の裏付け資産である不動産信託受益権の取得について、匿名組合出資者として、他の匿名組合出資者と同様に、取得に係る優先交渉権の付与を受けています。このため、本投資法人が当該匿名組合出資持分の裏付け資産である不動産信託受益権の取得を行う場合等において、株式会社ＫＪＲＭプライベートソリューションズがAM業務を提供する合同会社である営業者と、本投資法人との利益が相反する可能性があります。本資産運用会社は、かかる利益相反リスクへの対応のため、社内規程（自主ルール）として、利害関係者取引規程を定め、これを遵守することにより当該リスクを適切に管理することを企図していますが、適切なリスク管理がなされない等の場合には、かかる利益相反により本投資法人の利益が害される可能性があります。

（注）本書の日付現在、本資産運用会社の属するKJRMグループの株式会社ＫＪＲＭプライベートソリューションズがAM業務を提供する合同会社を営業者とする匿名組合出資持分は、下記の5件です。

① HKロジスティクス合同会社を営業者とする匿名組合出資持分、② SIロジスティクスI合同会社を営業者とする匿名組合出資持分、③ SIロジスティクスII合同会社を営業者とする匿名組合出資持分、④合同会社Crest1を営業者とする匿名組合出資持分、⑤地主・ＫＪＲＭ合同会社を営業者とする匿名組合出資持分

(ハ)一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク

本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものであるため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミングでその戻入れが求められます。当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることから、当期未処分利益が一時差異等調整引当額の戻入れに充当される結果、分配可能金額が減少する可能性があります。

(２)　投資リスクに対する管理体制

本投資法人及び本資産運用会社は、以上のような投資リスクを踏まえ、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

本投資法人は、執行役員1名及び監督役員3名により構成される役員会により運営されています。かかる役員会については、役員全員の出席のもと開催できるよう年初において1年間の予定を作成して日程を確保の上、原則として毎月2回開催します。本投資法人は、役員会において、本資産運用会社に、運用状況の報告と共に資産運用に関連する各種議案の説明を求めており、同社による資産運用業務の状況を確認しています。その上で、法令遵守状況に係る監視機能を強化するため、原則として役員会には毎回顧問法律事務所へも出席を求めています。また、財務諸表承認決議の役員会においては、顧問法律事務所と共に会計監査人の出席を求め、法令遵守や内部管理態勢の状況について十分な議論を行います。

更に、半年に一度、定期的に一般事務受託会社及び資産保管会社から執行状況、法令遵守や内部管理態勢等について報告させることとしています。

加えて、監督役員による監視機能の実効性を高めるため、原則2年に1回外部専門家を活用し監督役員主導による業務監査を実施することとしています。

一方、本投資法人の委託を受けた本資産運用会社では、以下のような重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度に合わせて、必要・適正なレベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会に報告されています。

まず、本資産運用会社は、主としてインダストリアル本部において、資産の取得又は処分に伴う各種リスク（主に不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産等の影響を受けるリスク、共有物件に関するリスク、開発物件に関するリスク、有害物質等に関するリスク）、資産の運用管理に伴う各種リスク（主に賃貸借契約に関するリスク、災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク）及び本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて管理を行います。これらのリスク管理に加え、代表取締役社長及びリスク管理統括者（コンプライアンス室長）の下で、コンプライアンス室が、全社的な立場から本資産運用会社のリスク管理態勢の仕組みを構築すると共に、その整備状況及び運用状況の確認・改善業務を統括します。

次に、本資産運用会社は、資産の取得・処分・運用管理、投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達等に関するポートフォリオ全体の総合的なリスク等を、資産運用検討委員会において検証・議論し、また同時にそれらのリスクに対する対応策を決定しています(注)。

(注)　上記の本資産運用会社におけるリスク管理に加え、本資産運用会社及び各本資産運用会社受託投資法人の運営に与える影響が大きいと判断される事項（一定金額以上の資産の取得・処分や投資方針の決定等）については、株式会社ＫＪＲＭホールディングスにおいて、重層的なリスク管理の観点から、事前にその実施の可否を同社内の会議体において審議することとされています。

監査役は、資産運用検討委員会に出席し、意見を述べることができます。なお、資産運用検討委員会の概要については、前記「1 投資法人の概況　(4) 投資法人の機構　② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。

また、内部監査室は、全社及び各本部・部・室におけるリスク管理の状況について、内部監査規程に基づき定期的に内部監査を実施します。本資産運用会社では、上記各体制に加えて、コンプライアンス室による法令等遵守に対する点検の確認、利害関係者との利益相反行為の有無の確認、更には社内規程との整合性の確認など網羅的な内部牽制により、監査役との連携を図りながらリスク管理体制の充実と実効性の向上を図っています。

また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程（自主ルール）として、利害関係者取引規程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に対して負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制を取っています（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　(2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）。

このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社の重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第7条第1項）、該当事項はありません。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第30条）

本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準、支払方法及び支払の時期は、以下のとおりとなります。

(イ)　各執行役員の報酬は、月額80万円を上限として役員会が定める金額を各月の最終営業日に各執行役員の指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします。

(ロ)　各監督役員の報酬は、月額50万円を上限として役員会が定める金額を各月の最終営業日に各監督役員の指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします。

(注)　本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、役員の投信法第115条の6第1項の賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除することができるものとしています（規約第48条）。

②　資産運用会社への資産運用報酬（規約第29条）

資産運用会社に支払う資産運用報酬の計算方法及び支払時期はそれぞれ以下のとおりとし、本投資法人は、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込の方法により、当該資産運用報酬を支払うものとします。

(イ)　資産運用報酬の計算方法

a.　各計算期間毎の資産運用報酬

本投資法人の直前の決算期の翌日から3か月目の末日までの期間（以下「計算期間I」といいます。）及び当該末日の翌日から決算期までの期間（以下「計算期間II」といい、「計算期間I」とあわせて「計算期間」といいます。）毎に下記に定める資産合計額に年率100分の1を上限として別途合意する料率を乗じた額（1年365日として当該計算期間の実日数により日割計算します。）を各計算期間毎の資産運用報酬とします。

（計算期間Iにおける資産合計額）

このとき、資産合計額は、本投資法人の直前の決算期の貸借対照表（投信法第131条第2項の承認を受けたものに限ります。以下、本a.において「貸借対照表」といいます。）に記載された資産合計額に、当該決算期の翌日から計算期間Iの末日までの期間に本投資法人が規約第11条第1項、第2項、第4項及び第6項所定の資産（以下、本a.において「主要投資対象資産」といいます。）を取得又は処分したときは、当該期間中に取得した主要対象資産の取得価格の合計(X)と同期間中に処分した主要投資対象資産の直近の貸借対照表価格の合計(Y)との大小により、以下に定める金額を加減して算出した額とします。

XがYより大きいか等価の場合、XとYとの差額を加えます。

XがYより小さい場合、処分した主要投資対象資産の売却価格の合計（Z）とYとの差額を加えます（差額が負の値の場合はその絶対値を減じます。）。

（計算期間IIにおける資産合計額）

このとき、資産合計額は、計算期間IIの末日を基準とした決算期の貸借対照表に記載された合計資産額とします。

b.　資産取得に係る報酬

本投資法人は、本投資法人が不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産（前記「2 投資方針　(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類 (イ) b.」に定める不動産関連資産を含みます。以下同じです。）を取得したとき（本投資法人による増築又は建替えの実施により建物の全部又は一部を取得したときを含みます。）、当該不動産又は当該特定資産の取得価額に100分の2を上限として別途合意する料率を乗じて計算した額を資産取得に係る報酬とします。

c.　資産処分に係る報酬

本投資法人は、本投資法人がその保有する不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産を処分したとき、当該不動産又は当該特定資産の処分価額に1000分の15を上限として別途合意する料率を乗じて計算した額を資産処分に係る報酬とします。

d.　合併に係る報酬

本投資法人は、本投資法人が合併したとき、当該合併の相手方が保有する不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産の合併時における評価額に100分の2を上限として別途合意する料率を乗じて計算した額を合併に係る報酬とします。

(ロ)　資産運用報酬の支払時期

a.　各計算期間毎の資産運用報酬

各計算期間の翌々月の末日までに資産運用会社の指定する口座に入金する方法で支払うものとします。

b.　資産取得に係る報酬

当該不動産又は当該主として不動産を裏付けとする特定資産を取得した日の属する月の翌月末までに資産運用会社の指定した口座に入金する方法で支払うものとします。

c.　資産処分に係る報酬

当該不動産又は当該主として不動産を裏付けとする特定資産を処分した日の属する月の翌月末までに資産運用会社の指定した口座に入金する方法で支払うものとします。

d.　合併に係る報酬

合併の効力発生日の属する月の翌月末までに資産運用会社の指定した口座に入金する方法で支払うものとします。

③　資産保管会社及び一般事務受託者への支払手数料

(イ)　資産保管会社の報酬

a.　本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、以下の計算式に基づき計算された額を上限とする業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、別途定める役割分担表に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定するものとします。

b.　手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額とします。

c.　なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の月額手数料については、当該月における資産保管会社の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出するものとします。資産保管会社の委託業務日に当該月の末日が含まれない場合は、前月末の貸借対照表上又は合計残高試算表上の資産の部の合計額に対して上記計算式を用いて計算するものとします。

d.　上記計算により算出された手数料金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

e.　資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、前記a.乃至d.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

(ロ)　一般事務受託者の報酬

a.　本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、以下の計算式に基づき計算された額を上限とする業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、別途定める役割分担表に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と一般事務受託者が協議の上決定するものとします。

b.　手数料金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額とします。

c.　なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の月額手数料については、当該月における一般事務受託者の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出するものとします。一般事務受託者の委託業務日に当該月の末日が含まれない場合は、前月末の貸借対照表上又は合計残高試算表上の資産の部の合計額に対して上記計算式を用いて計算するものとします。

d.　上記計算により算出された手数料金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

e.　一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、前記a.乃至d.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

(ハ)　投資主名簿等管理人の報酬

a.　本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、以下の手数料明細表に掲げる手数料を支払うものとします。ただし、手数料明細表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上決定するものとします。

b.　投資主名簿等管理人は、上記a.の手数料を毎月計算して翌月20日までに請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込み（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により支払うものとします。

＜手数料明細表＞

本表に定めのない臨時事務（投資主総会資料の電子提供制度に係る催告に関する事務、新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に関する事務等）については両当事者協議のうえ、その都度手数料を定めます。

(ニ)　特別口座管理人の報酬

本投資法人は、口座管理事務手数料として、以下の口座管理事務手数料明細表により計算した金額を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、口座管理事務手数料明細表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人と特別口座管理人が協議の上決定するものとします。

経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記により難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と特別口座管理人が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、上記により難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。

口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。

<口座管理事務手数料明細表>

本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはその都度料率を定めます。

(ホ)　投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

2016年12月26日に発行した第4回無担保投資法人債、2021年9月7日に発行した第5回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）及び第6回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）、2022年9月30日に発行した第7回無担保投資法人債、2022年12月26日に発行した第8回無担保投資法人債並びに2024年10月17日に発行した第9回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）につき、本投資法人は、一般事務受託者に対し、委託業務の対価として、以下の手数料を支払うものとします。

a.　本投資法人は、第4回無担保投資法人債の財務代理人に対して、財務代理手数料として金700万円を2016年12月26日に支払いました。また、第5回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）、第6回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）、第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債及び第9回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）の財務代理人に対して、財務代理手数料としてそれぞれ1,600万円に投資法人債の発行金額100円当たり7銭及び償還期限1年間当たり20万円を加えた金額を上限として別途合意した金額を、第5回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）及び第6回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）については2021年9月7日に、第7回無担保投資法人債については2022年9月30日に、第8回無担保投資法人債については2022年12月26日に、第9回無担保投資法人債（ソーシャルボンド）については2024年10月17日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しました。

b.　本投資法人債の元金支払手数料及び利金支払手数料は以下のとおりとし、本投資法人は、元利金支払期日の前銀行営業日までに一般事務受託者を経由して、投資法人債権者に対して本投資法人債の元利金の支払を行った者にこれを支払います。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

(i)　 元金支払手数料　　支払元金金額の10,000分の0.075

(ii)　利金支払手数料　　支払利金の対象となる元金金額の10,000分の0.075

c.　振替機関が定める本投資法人債の新規記録に関する費用については本投資法人の負担とし、振替機関からの請求に基づき、一般事務受託者を経由して振替機関に納付します。

④　会計監査人報酬（規約第31条）

会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期毎に3,000万円を上限として役員会が定める金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書を受領後1か月以内に会計監査人の指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします。

⑤　納税事務に関する一般事務受託者の報酬

法人税確定申告書、法人都民税及び法人事業税の確定申告書並びに消費税確定申告書の作成業務の報酬は、決算期毎に1,000万円を上限として本投資法人と納税事務に関する一般事務受託者の協議により別途定める金額を、申告書提出後に発行される請求書の発行月の翌月末までに、納税事務に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込の方法により支払うものとします。

⑥　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。

（照会先）

株式会社ＫＪＲマネジメント　キャピタルマーケッツ部

東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング

電話番号　03-5293-7091

（４）【その他の手数料等】

本投資法人は、以下の費用について負担するものとします（規約第32条）。

①　運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の利息若しくは損害金

②　投資口の発行及び新投資口予約権の無償割当てに関する費用

③　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

④　目論見書及び（仮）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

⑤　財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑥　本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑦　本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑧　投資主総会及び役員会開催に係る費用、公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

⑨　執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑩　運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑪　借入金及び投資法人債に係る利息

⑫　投資法人債の発行に関する費用

⑬　本投資法人の運営に要する費用

⑭　その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの

（５）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

(イ)　個人投資主の税務

a.　利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

i.　　源泉徴収税率

※1　2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1%相当）を含みます。

※2　2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1%相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1%相当）を含みます。

※3　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1%相当）を含みます。

※4　大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の3%以上を保有する個人)に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42%（2048年1月1日以降は20.2%）の源泉徴収税率が適用されます。

ii.　 確定申告

大口個人投資主(注1)を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・　総合課税による累進税率が上記i.の税率より低くなる場合

・　上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記d．ii.をご参照下さい。）

（注1）配当基準日において発行済投資口総数の3%以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の3%以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注2）基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

（注3）上記（注2）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注4）大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注5）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注6）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

iii.　源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

iv.　 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年1月1日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年4月1日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年1月1日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年1月1日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1800万円ですが、そのうち1200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※　新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※　つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※　旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※　一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

b.　一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法（昭和40年法律第33号。その後の改正を含みます。）上本則配当として扱われ、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。

c.　その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

i.　　みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ii.　 みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価 (注1)を算定し、投資口の譲渡損益 (注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記d.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注3)を行います。

(注1)譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

(注2)譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

(注3)調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

d.　投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

i.　　税率

※1　2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1%相当）を含みます。

※2　2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1%相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1%相当）を含みます。

※3　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1%相当）を含みます。

※4　基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

ii.　 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

iii.　源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記i.と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注）。また、上場株式等の配当等を上記a.　iii.により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注）上記a.　i.　※2の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

iv.　 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・旧NISA

一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ii.及びiii.の損益通算や繰越控除は適用できません。

※　一般NISAの年間投資上限額については上記a．iv.をご参照下さい。

・新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ii.及びiii.の損益通算や繰越控除は適用できません。

※　成長投資枠の年間投資上限額については上記a．iv.をご参照下さい。

(ロ)　法人投資主の税務

a.　利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※1　2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1%相当）を含みます。

※2　2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1%相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1%相当）を含みます。

※3　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1%相当）を含みます。

b． 一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）上本則配当として扱われ、上記a．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

c.　その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

i.　　みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

ii.　 みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は個人投資主の場合と同じです。

d.　投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

(イ)　利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

(ロ)　不動産流通税の軽減措置

a.　登録免許税

本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。

b.　不動産取得税

本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

※1　共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※2　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※3　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律（平成元年法律第64号。その後の改正を含みます。）第2条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（2026年7月31日現在）

(注1)　立地カテゴリーについては、前記「2 投資方針　(1) 投資方針　③ 物件選定方針　(ロ) 汎用性の分析　＜立地カテゴリー＞」をご参照下さい。

(注2)　保有総額は、2026年7月31日現在の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。

(注3)　IIF湘南ヘルスイノベーションパークの運営会社であるアイパークインスティチュート株式会社の株式（持株比率41.0%）です。

(注4)　HKロジスティクス合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分、合同会社播但を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分、SIロジスティクスI合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分、SIロジスティクスII合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分、鳥栖産業施設合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分、合同会社Crest1を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分及び地主・ＫＪＲＭ合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分です。

なお、各匿名組合出資持分の運用対象資産は、以下のとおりです。

HKロジスティクス合同会社を営業者とする匿名組合出資持分：首都圏東物流センター、北柏物流センター、京浜物流センター及び大山崎物流センターをそれぞれ信託財産とする信託受益権4物件

合同会社播但を営業者とする匿名組合出資持分：プライム福崎ロジスティクスセンターを信託財産とする信託受益権

SIロジスティクスI合同会社を営業者とする匿名組合出資持分：北上物流センター、成田物流センター、横浜物流センター（底地）及び騎西物流センターをそれぞれ信託財産とする信託受益権4物件

SIロジスティクスII合同会社を営業者とする匿名組合出資持分：郡山物流センター、加須物流センター、大阪物流センター（底地）及び名古屋物流センター（底地）をそれぞれ信託財産とする信託受益権4物件

鳥栖産業施設合同会社を営業者とする匿名組合出資持分：i-PRO佐賀工場を信託財産とする信託受益権

合同会社Crest1を営業者とする匿名組合出資持分：プロテリアル熊谷工場（底地）及びプロテリアル山崎工場（底地）をそれぞれ信託財産とする信託受益権2物件

地主・ＫＪＲＭ合同会社を営業者とする匿名組合出資持分：川崎南タンクターミナル（底地）、横浜タンクターミナル（底地）、神戸タンクターミナル（底地）、名古屋北タンクターミナル（底地）、名古屋南タンクターミナル（底地）、名古屋南第2タンクターミナル（底地）、泉大津e-shopロジスティクスセンター（底地）、飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）及び東松山ガスタンクメンテナンスセンター（底地）をそれぞれ信託財産とする信託受益権9物件

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

2026年7月31日現在、本投資法人が保有する投資有価証券は以下のとおりです。

(ア)株式

（注1）当該有価証券は関係会社株式に区分しているため、取得原価をもって帳簿価額としています。

（注2）当該有価証券は市場価格のない株式等のため、評価額は貸借対照表計上額を記載しています。

（注3）「対総資産比率」は、帳簿価額の期末資産総額に対する比率を記載しています。

（注4）アイパークインスティチュート株式会社は、本書の日付現在、IIF湘南ヘルスイノベーションパークの運営会社としての運営事業を事業内容としています。

(イ)株式以外の有価証券

（注1）規約に従い、匿名組合出資持分に係る運用対象資産である不動産等については原則として不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額とし、また金融資産については一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行により評価した後に、これらの匿名組合出資持分に係る運用対象資産合計額から匿名組合出資持分に係る負債合計額を控除した匿名組合出資持分に係る純資産額の持分相当額をもって評価しています。なお、財務諸表の「金融商品に関する注記」における「匿名組合出資持分」の「時価」とは、評価方法が異なっています。

（注2）「対総資産比率」は、帳簿価額の期末資産総額に対する比率を記載しています。

（注3）運用対象資産は、首都圏東物流センター、北柏物流センター、京浜物流センター及び大山崎物流センターをそれぞれ信託財産とする信託受益権4物件です。

（注4）運用対象資産は、プライム福崎ロジスティクスセンターを信託財産とする信託受益権です。

（注5）運用対象資産は、北上物流センター、成田物流センター、横浜物流センター（底地）及び騎西物流センターをそれぞれ信託財産とする信託受益権4物件です。

（注6）運用対象資産は、郡山物流センター、加須物流センター、大阪物流センター（底地）及び名古屋物流センター（底地）をそれぞれ信託財産とする信託受益権4物件です。

（注7）運用対象資産は、i-PRO佐賀工場を信託財産とする信託受益権です。

（注8）運用対象資産は、プロテリアル熊谷工場（底地）及びプロテリアル山崎工場（底地）をそれぞれ信託財産とする信託受益権2物件です。

（注9）運用対象資産は、川崎南タンクターミナル（底地）、横浜タンクターミナル（底地）、神戸タンクターミナル（底地）、名古屋北タンクターミナル（底地）、名古屋南タンクターミナル（底地）、名古屋南第2タンクターミナル（底地）、泉大津e-shopロジスティクスセンター（底地）、飯能マニュファクチュアリングセンター（底地）及び東松山ガスタンクメンテナンスセンター（底地）をそれぞれ信託財産とする信託受益権9物件です。

②【投資不動産物件】

本投資法人保有資産のうちIIF厚木ロジスティクスセンターⅡ、IIF名古屋ロジスティクスセンター、IIF川口ロジスティクスセンター、IIF柏ロジスティクスセンター、IIF泉佐野フードプロセス＆ロジスティクスセンター、IIF福岡古賀ヴィークルロジスティクスセンター（底地）、IIF太田ロジスティクスセンター、IIF名古屋ロジスティクスセンターⅡ、IIF静岡裾野ロジスティクスセンター、IIF横浜都筑テクノロジーセンター、IIF川崎サイエンスセンター、IIF浦安マシナリーメンテナンスセンター（底地）、IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）、IIF栃木真岡マニュファクチュアリングセンター（底地）、IIF羽田空港メインテナンスセンター、IIF品川データセンター及びIIF名古屋港タンクターミナル（底地）は、不動産ですが、便宜上、後記「③ その他投資資産の主要なもの」にまとめて記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

(イ)　保有資産の概要

2026年7月31日現在、本投資法人が保有する主要な資産の概要は、以下のとおりです。

(注1)　「物件番号」は、本投資法人が保有する資産をL（物流施設）、F（工場・研究開発施設等）及びI（インフラ施設）の3つに分類し、番号を付したものです。以下同じです。

(注2)　「所在地」は、原則として住居表示を記載しており、住居表示がない場合には登記簿上の土地地番（複数ある場合にはそのうちの一筆）を記載しています。ただし、本投資法人又は信託受託者が底地のみ保有する物件については、登記簿上の土地地番（複数ある場合にはそのうちの一筆）を記載しています。

(注3)　「取得価格」は、売買契約書に記載された売買代金又は請負代金等に基づき記載しています。

(注4)　「期末算定価額」は、2026年7月31日を価格時点とする本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに資産運用業協会の定める規則に基づく一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社による鑑定評価額又は調査価額に基づいています。以下同じです。

(注5)　「帳簿価額」は、2026年7月31日時点の帳簿価額を記載しています。

(注6)　「投資比率」は、2026年7月31日時点の帳簿価額に基づき、物件全体に対する比率について、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注7)　IIF習志野ロジスティクスセンター（底地）について、本投資法人は、本件土地上に再開発事業により建設した建物（以下「IIF習志野ロジスティクスセンターⅠ（建物）」といいます。）を2025年9月1日付で取得し、物件の名称をIIF習志野ロジスティクスセンターⅠに変更しました。以下同じです。

(注8)　事業用定期借地権付土地を信託財産とする信託受益権です。

(注9)　IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ（底地）について、土地の賃借人において新たな建物を建設する再開発事業に着手しています。

(注10) IIF東大阪ロジスティクスセンターについては、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分30%を2025年8月1日付で、35%を2026年6月1日付でそれぞれ譲渡したため、2026年7月31日時点で本投資法人が保有する準共有持分35%の数値を記載しています。なお、残りの準共有持分35%についても、2026年8月3日付で譲渡しています。

(注11) 事業用定期借地権付土地です。

(注12) IIF神戸西ロジスティクスセンター（底地）について、2026年10月30日付で譲渡する予定です。

(注13) IIF厚木マニュファクチュアリングセンターについて、本投資法人は、底地と底地上の建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権を保有しています。

(注14) IIF岡崎マニュファクチュアリングセンターについて、本投資法人は、底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権を保有しています。

(注15) IIF品川データセンターについては、本物件の共有持分30%を2027年1月12日付で、70%を2027年2月25日付でそれぞれ譲渡する予定です。

(ロ)　ポートフォリオ一覧

2026年7月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び信託受益権に係る不動産に関する概要は、以下のとおりです。