【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）当社は中間連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２【事業の内容】

当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。「心で築く、心を築く」を信条に、いちごの心築技術とノウハウを活用した「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「ホテル事業」、「いちごオーナーズ事業」、「クリーンエネルギー事業」の深化と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。

　当社の事業セグメントの区分は下記の通りです。

〈アセットマネジメント〉

J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業

投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現

〈心築〉

私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業

賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出

〈ホテル〉

心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業

大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出

〈いちごオーナーズ〉

顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業

　当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出

〈クリーンエネルギー〉

わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業

なお、2026年８月末時点における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。

【画像・図表はPDF原本参照】

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

当中間連結会計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

（１）財政状態及び経営成績の状況

　当中間期における日本経済は、雇用・所得環境の改善や企業収益の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方で、物価上昇の影響、中東情勢や自然災害、国内外の金利動向など、先行きが不透明な要因については、引き続き留意が必要な状況です。

　当社が属する不動産業界においては、国内金利の上昇に注意が必要であるものの、東京をはじめとする主要都市のオフィス、商業、レジデンス等に対する賃貸需要は底堅く、国内不動産への投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。また、ホテル市場では、訪日外客数が月によって前年同月を下回るなど一部で伸びに鈍化がみられたものの、引き続き高水準にあり、宿泊需要は地域・マーケットにより濃淡がありながらも底堅く推移しました。

　こうした環境のもと、当社では、借入期間の長期化、金利固定化、金利スワップおよび金利キャップによるヘッジにより、金利上昇リスクの低減を図っております。加えて、心築（注１）によるNOI向上、リーシング、賃料改定等により物件収益力を高めることで、金利コスト上昇の影響を軽減する収益基盤の強化に取り組んでおります。

　当中間期の事業利益（注２）は前年同期比３％増となりました。前期の物件売却に伴いストック収益は同２％減となったものの、新規取得物件の収益貢献および現存物件のNOI成長により順調に埋め戻し、中間期における予想を上回り進捗しております。また、心築、いちごオーナーズ、アセットマネジメントにおいて資産売却が進捗し、フロー収益は同８％増となりました。

　この結果、ストック収益とフロー収益を合わせたキャッシュ収益は同２％増となりました。さらに、ストック収益固定費カバー率（注３）は196％と、固定費を大きく上回る安定収益を確保しており、金利上昇等の環境変化に対しても安定性の高い収益基盤を維持しております。

　当社は、急速な環境変化に的確に対応しつつ、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル（持続可能）な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化してまいります。

（注１）心築（しんちく）について

心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。

（注２）事業利益について

事業利益とは、営業利益に、特別損益に計上される心築およびホテル事業の資産売却損益を加味した利益をいいます。当社のコア事業である心築およびホテル事業において心築を施した資産は、販売用不動産または固定資産の勘定科目にかかわらず、当社の心築資産であり、その売却損益は本業による成果であることから、当社では事業利益を本業利益の実態を示す重要な経営指標としております。

（注３）ストック収益固定費カバー率について

安定的な収益であるストック収益（主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等）が、固定費（固定販売費及び一般管理費、支払利息）をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標です。

「事業の成長と深化」

　以下に記載するストック収益およびフロー収益の前年同期比は、各事業の販売費及び一般管理費等控除前の収益動向を示しております。販売費及び一般管理費等を控除した後のセグメント利益（事業利益）については、後掲のセグメントごとの内容および業績に記載しております。

・ 「アセットマネジメント事業」

　当社グループ会社が資産運用を受託するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）では、心築ノウハウを活用した運用物件の価値向上を推進しております。

　当中間期は、いちごオフィスにおいて心築および賃料改定によりNOIが向上した一方、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）が保有するホテルの改装休館の影響により、ストック収益は前年同期比５％減となりました。

　一方、フロー収益はいちごオフィスの売却成果報酬を収受したことにより、前年同期比148％増となりました。これにより、当中間期のアセットマネジメント事業の事業利益は同66％増となりました。

　また、いちごオフィス、いちごホテルでは、保有する不動産で消費する電力の100％について再生可能エネルギーへの切り替えを完了しており、当社では、こうした取り組みについてもスポンサーとして支援しております。

・ 「心築事業」

　心築事業では、働き方の多様化に対応し、快適性と利便性を追求したオフィスビルを提供しております。具体的には、テナント様のニーズに応じた空間設計やオフィス家具の配置を行い、速やかに入居いただける「セットアップオフィス」を展開しております。また、オフィスビルが所在する地域特性を捉えたビルのブランディングを積極的に進めております。

　当社のセットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料による成約を実現し、物件の価値向上に資する一方、テナント様にとっては、初期費用や移転に係る作業負担の軽減といったメリットがあり、中小・スタートアップ企業の事業拠点、大企業のサテライトオフィスなど、幅広い需要を捉えております。当中間期時点における当社のセットアップオフィス導入実績は、累計で11棟54区画（売却済み物件含む）となり、導入後の賃料収入は成約区画平均で従前比1.8倍となっております。今後も、テナントニーズを的確に捉えた心築により、物件の収益力向上とストック収益の拡大を図ってまいります。

　当中間期におけるストック収益は、前期における物件売却による賃貸収益の減収により前年同期比４％減となりましたが、オフィスの稼働向上、新規取得物件の収益貢献、賃料改定等により着実に埋め戻しており、通期予想に対して順調に進捗しております。

　なお、当中間期における心築事業の不動産取得額は156億円（簿価）、売却額は159億円（売上）となっております。

・ 「ホテル事業」

　ホテル事業では、心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで、多面から現存ホテルに新しい価値を創造しております。また、自社ホテルブランド「THE KNOT」では、各地域の特性や宿泊需要を捉え、デザイン、飲食、サービス、運営を一体で再設計することで、単なる宿泊施設にとどまらないライフスタイルホテルとしての価値向上を進めております。保有、改修、運営、ブランディングを一体で行うことで、現存ホテルの収益力向上を図っております。

　当中間期のストック収益について、ホテル賃貸収益は新規取得・開業ホテルの貢献により前年同期比７％増と堅調に増加しました。一方、いちごホテルの分配金の減少、オペレーター収益において受託数増加に伴う一時的な運営コストの先行増の影響があったことにより、ストック収益全体では同７％減となりました。

・ 「いちごオーナーズ事業」

　いちごオーナーズ事業では、デベロッパーとの強固なパートナーシップを活かし、多様な買主・入居者ニーズを踏まえた競争力の高いレジデンスシリーズ「GRAN PASEO」の企画・開発を推進しております。外部デベロッパーに建設を委託するファブレス・モデルにより開発リスクとコストを軽減しながら、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理と、リーシング、商品組成、販売までを含む一貫した事業推進により、高い資本効率を実現しております。

　当中間期におけるフロー収益は、国内機関投資家および事業会社への譲渡等により前年同期比19％増となり、事業利益は同39％増となりました。通期予想に向けて順調に進捗しており、下期に売却を加速することで、通期で過去最高益更新を見込んでおります。

　なお、当中間期においては、都心を中心に新築優良レジデンスを300億円取得いたしました。契約締結済みの物件を含めると439億円となり、通期予想580億円に対して順調に進捗しております。

・ 「クリーンエネルギー事業」

　当中間期は、落雷による一部発電所の一時的な稼働停止等の影響により、売電収益（ストック収益）は前年同期比９％減、事業利益は同17％減となりました。

　当事業では、太陽光発電所への投資を継続するとともに、再生可能エネルギーの導入拡大を支える重要なインフラとして、系統用蓄電池事業の計画も進めております。2026年６月には、第１号となる「いちご御宿岩和田ECO蓄電所」が運転を開始しており、今後も電源の多様化と地域課題の解決を両立してまいります。

　世界的な環境課題への対応という観点から、クリーンエネルギー事業の社会的意義は今後一層高まっていくものと考えております。当社は引き続き、当事業を通じて、脱炭素社会の実現と地域社会への貢献を両立してまいります。

　なお、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64か所（発電出力188.2MW）まで成長しております。

「急激な環境変化に対応した成長戦略」

・ 信頼性の高い財務基盤の確保

　当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化、借入コストの削減、無担保資金の調達に加え、借入金の固定金利化を中心とした金利上昇リスクへの対応などの財務施策を通じて、収益および財務基盤の強化を進めております。今後も金利の上昇傾向は続くと予想されるなか、当中間期においては借入金利の51％を固定化しており、金利変動が業績に与える影響の低減を図っております。

　また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、ESGローンの活用を拡大しており、当中間期は新たに42億円を調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。

「株主還元」

・ 機動的な自社株買い（10期連続）

　当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。

　当中間期においても、前連結会計年度の自社株買いの決定に基づき、総額51億円の自己株式取得を実施いたしました。

　当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。

・ 配当政策（当期増配）

　当社は、盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の１株当たり配当金（DPS）を、原則として前期比で維持または増配し、減配しない「累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）」を導入しております。また、株主還元指標として一般的な「配当性向」は短期的な利益変動の影響を受けやすいことから、株主資本を基準とする安定性の高い「DOE配当政策」を導入しております。これらの施策を通じ、配当の安定性・透明性・成長性を重視した「安心安定配当」により、株主様への長期的なコミットメントをお示ししております。

　DOE目標については、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、当連結会計年度より従来の「４％以上」から、「５％以上」に引き上げております。

　これにより、当連結会計年度の配当予想は１株当たり15.5円（前連結会計年度比35％増）とし、大幅な増配を見込んでおります。

　引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。

・ 株主優待制度

　当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）の株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりましたが、2026年６月末日をもってＪリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となったことに伴い、「いちごＪリーグ株主・投資主優待」を終了いたしました。

　なお、2026年６月より、当社事業で扱う農産物等のプレゼント企画（抽選）を実施しております。詳細は当社ホームページ「いちごTHANKS!マンスリープレゼント」特設ページをご覧ください。

いちごTHANKS!マンスリープレゼント 特設ページ

www.ichigo.gr.jp/ir/stocks/shareholder_program.html

「サステナブルインフラ企業としての取り組み」

　当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。

　こうした考えのもと、当社では、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。

　また、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。環境課題解決に関するKPIとしては、「クライメート・ポジティブ」（注４）の継続、ならびにCDP（注５）の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。

　2025年度評価においては、「気候変動」および「ウォーター」の２分野で最高評価である「Aリスト企業」に選定され、CDPに関するKPIを達成しております（「気候変動」は３年連続、「ウォーター」は２年連続で選定）。全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この２分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に極めて高い評価を受けております。

　今後もこれらのKPI達成に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。

　加えて、当社はTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同しており、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現に向けて取り組んでおります。

　さらに、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブである「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。

　当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造、社会課題の解決および環境保全活動を通じて、社会に貢献してまいります。

（注４）クリーンエネルギー事業によるCO2削減量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いち

　　　　ごホテルおよびいちごグリーン）のCO2排出量（Scope 1・Scope 2）を上回る状態をいいます。

（注５）カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト。企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的

　　　　評価機関です。

業績の詳細

　当中間連結会計期間の業績は、売上高39,817百万円（前年同期比22.0％減）、営業利益10,621百万円（同5.7％減）、本業における利益の実態値を示す事業利益（注）15,514百万円（同2.6％増）、経常利益8,952百万円（同1.0％減）、親会社株主に帰属する中間純利益8,462百万円（同1.9％減）、キャッシュ純利益（注）12,119百万円（同9.8％増）となりました。

（注）事業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益

(*)心築およびホテルの資産：心築およびホテル事業に属する不動産およびそれらを裏付資産とする投資持分等

キャッシュ純利益

＝親会社株主に帰属する中間純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等

　セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。

①アセットマネジメント

いちごホテルにおいて、リニューアル工事に伴う２物件の休館によるNOIの減少によりベース運用報酬が減少した一方、いちごオフィスにおいて譲渡成果報酬が発生したこと等により、セグメント売上高は2,760百万円（前年同期比36.5％増）、セグメント利益は1,713百万円（同66.4％増）となりました。

②心築（しんちく）

前年同期に計上した心築事業に属する投資持分の売却の反動等により、セグメント売上高は9,544百万円（前年同期比21.7％減）となりました。一方、不動産保有子会社の株式売却および心築事業に属する不動産の売却益等が発生したことにより、セグメント利益は7,115百万円（同38.2％増）となりました。

③ホテル

前期に取得した物件が当期に寄与したこと等により、セグメント売上高は7,795百万円（前年同期比4.0％増）となりました。一方、前年同期に計上したホテル事業に属する不動産の売却益の反動等により、セグメント利益は2,250百万円（同57.5％減）となりました。

④いちごオーナーズ

前年同期は複数物件の一括売却を含め物件売却数が多かった一方、当中間期は個別売却を中心とした売却構成となったことにより、セグメント売上高は16,807百万円（前年同期比35.7％減）、セグメント利益は3,463百万円（同38.7％増）となりました。

⑤クリーンエネルギー

一部の発電所において落雷の影響による一時的な稼働停止等があったことから、セグメント売上高は3,256百万円（前年同期比5.7％減）、セグメント利益は1,006百万円（同17.0％減）となりました。

（２）キャッシュ・フローの状況

　当中間連結会計期間における現金及び現金同等物は39,223百万円となり、前連結会計年度末の42,019百万円と比較して2,795百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは△16,938百万円（前年同期は△3,666百万円）となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益13,815百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額22,873百万円、利息の支払額2,630百万円、法人税等の支払額7,691百万円があったことによるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは8,323百万円（前年同期は3,978百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入3,693百万円、投資有価証券の売却による収入2,200百万円、貸付金の回収による収入1,823百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入8,098百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出6,141百万円、貸付けによる支出995百万円があったことによるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは5,936百万円（前年同期は4,175百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額3,486百万円、長期借入れによる収入40,662百万円があった一方、長期借入金の返済による支出30,766百万円、自己株式の取得による支出5,163百万円、配当金の支払額4,538百万円があったことによるものです。

（３）財政状態及び経営成績の分析

①財政状態の分析

（資産）

　資産合計は445,648百万円となり、前連結会計年度末と比較して9,827百万円増加（前連結会計年度末比2.3％増加）いたしました。

　売却等の影響により有形固定資産が3,924百万円、営業投資有価証券が2,960百万円、投資有価証券が2,812百万円減少した一方、レジデンスを中心とした物件の取得により販売用不動産が21,633百万円増加したことが主な要因であります。

（負債）

　負債合計は330,255百万円となり、前連結会計年度末と比較して11,189百万円増加（前連結会計年度末比3.5％増加）いたしました。

　これは主に、物件取得などの成長投資資金の調達により借入金が12,717百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　純資産合計は115,393百万円となり、前連結会計年度末と比較して1,361百万円減少（前連結会計年度末比1.2％減少）いたしました。

　これは主に、親会社株主に帰属する中間純利益8,462百万円の計上に対し、剰余金の配当4,623百万円、自己株式の取得5,163百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は25.7％（前連結会計年度末比0.9ポイント減少）となりました。

②経営成績の分析

（売上高）

　連結売上高は、アセットマネジメントにおいて物件売却に伴う譲渡成果報酬の計上があった一方、前年同期においていちごオーナーズの物件売却が多かった反動により不動産販売収入が減少したことから、39,817百万円（前年同期比22.0％減）となりました。

　売上高の主な内訳は、不動産販売収入18,184百万円（心築2,736百万円、いちごオーナーズ15,447百万円）、不動産賃貸収入14,888百万円（心築5,881百万円、ホテル7,647百万円、いちごオーナーズ1,359百万円）、不動産フィー収入2,437百万円、売電収入3,241百万円であります。

（営業利益）

　譲渡成果報酬の計上等があったものの、前年同期に計上した心築事業に属する投資持分の売却の反動やリニューアル工事の竣工に伴う一部費用の計上等が影響し、営業利益は10,621百万円（前年同期比5.7％減）となりました。

　なお、特別利益に計上した心築事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が貢献し、本業における利益の実態値を示す事業利益は15,514百万円（前年同期比2.6％増）となりました。

（営業外損益）

　営業外収益は、前年同期と比較してデリバティブ評価益が増加したため、1,456百万円（前年同期比147.5％増）となりました。

　主な内訳は、デリバティブ評価益1,382百万円であります。

　なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。

　営業外費用は、物件取得等に伴う借入金の増加により支払利息が増加したため、3,125百万円（前年同期比11.6％増）となりました。

　主な内訳は、支払利息2,676百万円であります。

（特別損益）

　特別利益は、4,934百万円（前年同期比25.0％増）となりました。

　主な内訳は、不動産保有子会社の株式売却に伴う関係会社株式売却益3,017百万円、固定資産売却益1,887百万円（うち、心築事業に属する不動産の固定資産売却益1,875百万円）であります。

　特別損失は、71百万円（前年同期比36.7％減）となりました。

　主な内訳は、貸倒引当金繰入額57百万円であります。

（親会社株主に帰属する中間純利益）

　法人税等は5,348百万円、非支配株主に帰属する中間純利益は４百万円となりました。

　これらの結果、親会社株主に帰属する中間純利益は8,462百万円（前年同期比1.9％減）となりました。キャッシュ純利益は12,119百万円（前年同期比9.8％増）となりました。

（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　当中間連結会計期間において、当社が優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

当社は、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2（二酸化ケイ素）の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。

また、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当中間連結会計期間の研究開発費の総額は10百万円であります。

なお、当中間連結会計期間において当社の研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

（６）資本の財源及び資金の流動性についての分析

　上記「（２）キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

３【重要な契約等】

　該当事項はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）提出日現在の発行数には、2026年10月１日からこの半期報告書提出までの間に新株予約権の行使があった場合に発行される株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）新株予約権の権利行使に伴う新株発行によるものであります。

（５）【大株主の状況】

（注）上記のほか、自己株式が24,622,426株あります。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）「完全議決権株式（その他）」欄には株式会社証券保管振替機構名義の株式が2,400株含まれております。

また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数24個が含まれております。

②【自己株式等】

（注）当社は2025年11月６日および2026年１月14日開催の取締役会において、2025年11月７日から2026年10月31日までを取得期間とした自己株式の取得を決議しております。これに伴い、当中間会計期間において10,737,300株（107,373単元）を取得いたしました。これにより、当中間会計期間末日現在の自己株式数は24,622,426株となっております。

２【役員の状況】

　当社は、2026年５月24日に開催された定時株主総会終了後の取締役会において、「指名委員会」「監査委員会」「報酬委員会」「コンプライアンス委員会」の委員を以下のとおり選任いたしました。

　なお、同取締役会後、当中間会計期間における役員の異動はありません。

指 名 委 員 会 委 員 長　　　：スコット　キャロン

　　　　　     委 員   　　　：長谷川　拓磨、藤田　哲也、中井戸　信英、柳井　直美

監 査 委 員 会 委 員 長　　　：藤田　哲也

　　　　　     委 員   　　　：田中　精一、柳井　直美

報 酬 委 員 会 委 員 長　　　：スコット　キャロン

　　　　　     委 員   　　　：長谷川　拓磨、藤田　哲也、中井戸　信英、柳井　直美

コンプライアンス委員会委員長 ：宇田　左近

　　　　　　　 委 員  　　　 ：スコット　キャロン、長谷川　拓磨、藤田　哲也

第４【経理の状況】

１．中間連結財務諸表の作成方法について

　当社の中間連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（1976年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

　また、当社は、金融商品取引法第24条の５第１項の表の第１号の上欄に掲げる会社に該当し、連結財務諸表規則第１編及び第３編の規定により第１種中間連結財務諸表を作成しております。

２．監査証明について

　当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2026年３月１日から2026年８月31日まで）に係る中間連結財務諸表について、太陽有限責任監査法人による期中レビューを受けております。

１【中間連結財務諸表】

（１）【中間連結貸借対照表】

（２）【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結包括利益計算書】

（３）【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更）

（連結の範囲の重要な変更）

　投資事業組合等１社につきましては、当中間連結会計期間において新たに持分を取得したため、連結の範囲に含めております。

　株式会社セントロにつきましては、当中間連結会計期間において全ての持分を売却したため、連結の範囲から除外しております。

　投資事業組合等１社につきましては、当中間連結会計期間において重要性が減少したため、連結の範囲から除外しております。

（中間連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

　税金費用については、当中間連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前中間純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（中間連結貸借対照表関係）

※　繰延ヘッジ損益

前連結会計年度（2026年２月28日）

　金利スワップにより金利上昇時の支払金利増加リスクを低減しており、当該ヘッジ手段の時価評価により生じた評価差額金を繰延ヘッジ損益として表示しております。

当中間連結会計期間（2026年８月31日）

　金利スワップにより金利上昇時の支払金利増加リスクを低減しており、当該ヘッジ手段の時価評価により生じた評価差額金を繰延ヘッジ損益として表示しております。

（中間連結損益計算書関係）

※１　販売費及び一般管理費のうち主要項目及び金額は次のとおりであります。

※２　デリバティブ評価損益

前中間連結会計期間（自  2025年３月１日　至  2025年８月31日）

　長期金利の上昇をヘッジするため、金利スワップ及び金利キャップを活用しており、その時価の増減をデリバティブ評価損益として表示しております。

当中間連結会計期間（自  2026年３月１日　至  2026年８月31日）

　長期金利の上昇をヘッジするため、金利スワップ及び金利キャップを活用しており、その時価の増減をデリバティブ評価損益として表示しております。

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前中間連結会計期間（自  2025年３月１日　至  2025年８月31日）

配当金支払額

Ⅱ　当中間連結会計期間（自  2026年３月１日　至  2026年８月31日）

配当金支払額

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

１．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益(事業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益

２．心築およびホテルの資産とは、心築およびホテル事業に属する不動産およびそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。

３．セグメント利益の調整額△47百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額32,260百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額43百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額124百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　重要性が乏しいため記載を省略しております。

Ⅱ　当中間連結会計期間（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

１．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益(事業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益

２．心築およびホテルの資産とは、心築およびホテル事業に属する不動産およびそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。

３．セグメント利益の調整額△34百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額29,110百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額52百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額18百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　該当事項はありません。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前中間連結会計期間（自 2025年３月１日 至 2025年８月31日）

（単位：百万円）

（注）「その他の源泉から生じる収益」には、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会　移管指針第10号　2024年７月１日）に基づく収益不動産の売却収入、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）に基づく賃貸収入等及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号　2019年７月４日）に基づく有価証券の売却収入等が含まれております。

当中間連結会計期間（自 2026年３月１日 至 2026年８月31日）

（単位：百万円）

（注）「その他の源泉から生じる収益」には、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会　移管指針第10号　2024年７月１日）に基づく収益不動産の売却収入、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）に基づく賃貸収入等が含まれております。

（１株当たり情報）

　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（重要な後発事象）

該当事項はありません。

２【その他】

　該当事項はありません。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。