【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注）１．2024年10月１日を効力発生日として投資口１口につき５口の割合による投資口の分割をしています。「１口当たり純資産額」及び「１口当たり当期純利益」については、第46期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

２．上表において、「１口当たり当期純利益」は、「当期純利益」を日数加重平均投資口数で除することにより、また、「１口当たりＦＦＯ」は、第47期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定し、「当期純利益」から不動産等売却損益を控除した額と「当期減価償却費」の合計を日数加重平均投資口数で除することにより、算定しています。

３．上表において、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、「１口当たり当期純利益」が希薄化していないため記載していません。

４．上表において、記載した以下の指標は以下の式から算定しています。また６ヶ月決算であるため月数により年換算した数値を括弧内に表示しています。

・「自己資本比率」＝純資産額／総資産額

・「自己資本利益率」＝当期純利益／平均純資産額　　平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷２

・「総資産経常利益率」＝経常利益／平均総資産額　　平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷２

・「賃貸ＮＯＩ」＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

・「ＦＦＯ」＝当期純利益＋当期減価償却費－不動産等売却損益

５．本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

６. 「配当性向」については、小数点第１位未満を切捨てにより記載しています。

７．上表において、「期末投資物件数」は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。

８．上表において、「期末総賃貸可能面積」及び「期末テナント数」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」及び「延べテナント数」の合計を記載しています。「期末稼働率」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」の合計に占める「総賃貸面積」の合計の割合を記載しています。「総賃貸可能面積」、「延べテナント数」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「５運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／（イ）投資不動産物件及び信託不動産の内容／Ｄ．テナント等の概要」の注書きをご参照下さい。

②　事業の状況

（ア）業績等の概要

Ａ．投資法人の主な推移

本投資法人は、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型Ｊ－ＲＥＩＴです。投資対象地域は、東京都心部及び東京周辺都市部を中心としつつ、地方都市部にも投資を行います。「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年３月16日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8951）しました。

2001年５月に22物件、取得価格累計1,921億円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資産の着実な成長を実現しています。

Ｂ．投資環境と運用実績

当期における日本経済は、賃金上昇に伴う個人消費は底堅いものの、金利上昇や円安等による物価高の影響を受け、先行きの不透明感が意識されました。

また、イラン情勢に起因する原油高や仕入れコストの高騰、政府の財政拡大懸念による国内長期金利の上昇等の不確実性は継続しており、日本企業の動向には注視が必要です。

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、昨今の人的資本投資の対象としてのオフィスの立地・環境の改善が企業の重要な課題となるなか、企業のオフィスニーズは引き続き高まっており、東京都心部のマーケット空室率は、前期に引き続き２％程度の低水準で推移しています。

オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に潤沢な待機資金と堅調なオフィスビル賃貸市況を下支えとした海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

本投資法人は、このような環境のもと、当期においては、2026年３月に「日本橋本町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ」（信託受益権、取得価格：32,108百万円）、「豊洲ベイサイドクロスタワー（追加取得）」（不動産、取得価格：14,810百万円）の取得、同年４月に「西新宿三井ビルディング（追加取得）」（不動産、取得価格：246百万円）の取得、同年６月に「住友電設ビル」（信託受益権、譲渡価格：10,000百万円）の譲渡を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。

また、保有物件については、期中平均稼働率は98％台の高水準を維持しており、更なる内部成長を目指して精力的にリーシング活動に取り組んでいます。既存テナントとは、ワークプレイスとしての満足度の向上を基本方針に良好なリレーションを構築しており、好調なオフィスビル賃貸市場を背景に、賃料水準の全体的かつ継続的な向上を達成しています。また、建築資材等の高騰の影響はあるものの、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の維持・向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。

このような運用の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は70物件、取得価格累計は１兆5,608億円、総賃貸可能面積は1,260,476㎡（381,294坪）となりました。また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率（サブリース勘案後）は98.2％、当期末時点の稼働率（同）は98.2％、テナント総数（同）は1,608となっています。

（注）ＮＢＦ虎ノ門ビル（底地）は、上記物件数及び取得価格累計には含みますが、総賃貸可能面積、稼働率、テナント総数には含みません。一方、住友電設ビルは2026年６月30日付で譲渡済みであるため、物件数及び取得価格累計には含みませんが、2026年６月30日までに発生した収益及び費用は本投資法人に帰属するため、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント総数に含みます。

Ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「ＬＴＶ」といいます。）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。

当期におきましては１月にエクイティ・ファイナンスを実施して総額約227億円を調達し、また長期の有利子負債による資金調達を実施した結果、期末ＬＴＶは42.6％、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。）は76.9％となっています。

（注）有利子負債とは、貸借対照表に計上される「短期借入金」、「長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）」、「投資法人債（１年内償還予定の投資法人債を含みます。）」を指します。

前期末時点及び当期末時点における有利子負債残高の状況は以下のとおりです。

（注）当期末のグリーンファイナンスの残高は131,000百万円です。

機動的な資金調達及びリファイナンスリスク軽減の観点から、安定的な調達基盤の確保のため総額600億円のコミットメントラインを設定しています。

本投資法人は、2025年１月に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を提出しており、概要は以下のとおりです。なお、当期末における発行枠残高は2,000億円となっています。

また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意見）は以下のとおりです。

Ｄ．サステナビリティへの取り組み

本投資法人は、三井不動産グループが定めるサステナビリティ課題への取り組み方針のもと、以下のような取り組みを行っています。

環境への取り組みについては、主要ＫＰＩの一つとして気候関連課題（環境負荷の低減）への対応を掲げており、数値目標としてＧＨＧ排出量総量（Scope1+2+3）を2050年までに90％削減（2021年基準、ネットゼロ目標としてＳＢＴ認定）、ＧＨＧ排出量総量（Scope1+2）を2030年までに42％削減（2021年基準、ニアターム目標としてＳＢＴ認定）、ＣＯ２排出量原単位を2030年までに46％削減（2013年基準）、水使用量原単位を2030年までに５％削減（2019年基準）、廃棄物リサイクル率65％を設定しています。各目標達成に向けて、再生可能エネルギーの導入、照明ＬＥＤ化工事の推進、節水機器の導入、廃棄物の削減等に取り組むことで環境負荷の低減を進めています。2025年実績において、ＧＨＧ排出量総量（Scope1+2）の削減率（基準年比）は74.4％となり、2030年までのＳＢＴ認定ニアターム目標に到達しています。

社会への取り組みについては、地域社会との関係において、まちづくりへの貢献や地域コミュニティの活性化等を意識しており、また、テナントに向けては、日々の管理や顧客満足度調査で得られた様々な課題や改善点を運用に反映するためにＰＤＣＡサイクルを設定し、真摯に解決・改善に努め、安全・安心・快適な環境を提供しています。

ガバナンスへの取り組みについて、資産運用会社においてはコンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つとしており、全従業員・役員を対象に、法令やコンプライアンス遵守に関する研修を定期的に行い、個人及び組織力の向上に努めています。

本投資法人は外部機関からの評価・認証取得にも積極的に取り組んでおり、継続的に参加しているＧＲＥＳＢリアルエステイト評価において、2025年は２年連続総合スコアで５スター評価（最高位）を獲得し、また、CASBEE-不動産をはじめとしたグリーンビルディング認証取得率は当期末時点で100％となっています。

資産運用会社は、気候関連課題に関する情報開示を促進するため、2021年にＴＣＦＤ（Task Force on Climate-related Financial Disclosures：気候関連財務情報開示タスクフォース）への賛同を表明しました。ＴＣＦＤ提言で情報開示が推奨されている４つの項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動が事業や財務に影響を及ぼすリスクと機会について分析を行い、本投資法人のホームページに開示しています。

Ｅ．業績及び分配の概要

このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は53,858百万円（前期比5,311百万円増、10.9％増）、不動産等売却益を除いた不動産賃貸事業収益は48,665百万円（前期比118百万円増、0.2％増）、不動産賃貸事業利益は23,775百万円（前期比478百万円増、2.1％増）、営業利益は26,694百万円（前期比5,476百万円増、25.8％増）、経常利益は24,354百万円（前期比5,054百万円増、26.2％増）、当期純利益は24,354百万円（前期比5,054百万円増、26.2％増）となりました。

分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益24,354百万円から圧縮積立金繰入額2,413百万円を控除し、その残額である21,940百万円を分配することとしました。

この結果、投資口１口当たりの分配金は2,489円（前期比35円増、1.4％増）となりました。

（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題

今後の日本経済は、金利上昇や円安等による物価上昇が続く中でも賃金の上昇や雇用環境の改善を背景に、個人消費は底堅く推移し、景気回復が継続するものと見込まれますが、イラン情勢、日本銀行の政策金利の引き上げや国内外の金融市場の変動がＪ－ＲＥＩＴマーケットに及ぼす影響については注視する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング活動による影響は限定的で、引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅いことから、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込まれます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。

このような環境下、本投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適切な運用を実施します。

Ａ．新規物件の投資方針

競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる向上を図ります。

なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行います。

また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施します。

Ｂ．保有物件の運用方針

オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境を考慮した上で、適切かつ柔軟な対応を行うことにより、賃貸事業収入の持続的な拡大を図ります。新規リーシングにおいては、マーケット動向を的確に把握し、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指します。既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針とし、解約防止を図りつつ、賃料水準の向上に努めます。また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施し、併せて建物管理費やエネルギーコストも適切にコントロールします。

Ｃ．財務戦略等

借入れによる資金調達については、金融マーケットの動向に留意し、調達期間や固定、変動借入のバランスを意識したうえで、リスクを抑えながら適切な調達を実施し、支払金利の抑制に努めます。また、多様な調達基盤を維持するために、金融マーケットの動向を踏まえつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。

ＬＴＶのターゲットは36％から46％を目標とし、上限の目途を56％とします。

また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、ＩＲ活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施します。

（ウ）決算後に生じた重要な事実

（参考情報）

　2025年９月30日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2026年７月１日付で譲渡を完了しています。譲渡日現在の概況等は以下のとおりです。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産（後記「２投資方針／（２）投資対象」をご参照下さい。）に対する投資として運用することを目的及び基本的性格として設立された法人であり、本投資法人からその資産の運用を委託された資産運用会社（日本ビルファンドマネジメント株式会社）がこれを運用するものです。

　本投資法人の特色は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産（以下、「運用資産」といいます。）の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行うことです。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻が認められないクローズド・エンド型です。

　なお、本投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができません（投信法第63条第１項）。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人並びに本投資法人の関係法人の仕組図及び業務の概要

　本投資法人の関係法人（本投資法人の資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会社、特定関係法人）及びその他の関係者の名称及び関係業務の概要は、以下に記載した通りです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）１．本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。）は、三井不動産株式会社です。

２．本投資法人が不動産を裏付けとする信託受益権を保有する場合などでは、契約関係及び当事者が異なります。

（ア）日本ビルファンド投資法人（本投資法人）

　投資法人として、投資主より受け入れた資金や投資法人債、借入れ等により調達した資金等を、主として不動産並びに不動産を裏付けとする有価証券（信託の受益権を含みます。）及びその他の資産に投資することにより運用を行います。

（イ）日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社及び機関の運営に関する一般事務受託者）

Ａ．資産運用委託契約（上記仕組図(ａ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用を行います。

Ｂ．機関の運営に関する一般事務委託契約（上記仕組図(ｂ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、機関の運営に関する一般事務受託者として、以下の事務を行います。

ａ　投資主総会の運営に関する事務（投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面（又は委任状）に関する事務を除きます。）

ｂ　役員会の運営に関する事務

（ウ）三井住友信託銀行株式会社（資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理事務受託者及び投資法人債に係る一般事務受託者）

Ａ．資産保管業務委託契約（上記仕組図(ｃ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、登記識別情報通知書、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類の保管等の業務を行います。

Ｂ．投資主名簿等管理人委託契約（上記仕組図(ｄ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、投資主名簿等管理人として、以下の事務を行います。

ａ　投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項

ｂ　投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事項

ｃ　投資主等（本投資法人の投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等をいいます。以下、「投資主等」といいます。）の氏名、住所の登録に関する事項

ｄ　投資主等の提出する届出の受理に関する事項

ｅ　投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面（又は委任状）の作成等に関する事項

ｆ　金銭の分配の計算及びその支払いのための手続に関する事項

ｇ　分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事項

ｈ　投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事項

ｉ　委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項

ｊ　募集投資口の発行に関する事項

ｋ　投資口の併合又は分割に関する事項

ｌ　投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事項（上記に掲げる事務に関連するものに限ります。）

ｍ　法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項

ｎ　その他振替機関との情報の授受に関する事項

ｏ　支払調書等の作成対象となる投資主等の個人番号および法人番号（以下「個人番号等」といいます。）について、振替機関あて請求および通知受領に関する事務

ｐ　投資主等に係る個人番号等の収集に関する事務

ｑ　投資主等の個人番号等の登録、保管および別途定める保管期間経過後の廃棄または削除に関する事務

ｒ　行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務

ｓ　その他、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号。以下「マイナンバー法」といいます。）に基づく上記ｏからｒに付随する事務

ｔ　上記に掲げる事務のほか、協議のうえ定める事項

Ｃ．特別口座の管理に関する契約（上記仕組図(ｅ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、特別口座管理事務受託者として、以下の事務を行います。

ａ　振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事項

ｂ　総投資主報告に関する事項

ｃ　新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事項

ｄ　株式会社証券保管振替機構（以下、「保管振替機構」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供請求に関する事項

ｅ　振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事項

ｆ　特別口座の開設及び廃止に関する事項

ｇ　特別口座の加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び特別口座の加入者情報の保管振替機構への届出に関する事項

ｈ　特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事項

ｉ　社債、株式等の振替に関する法律（以下、「振替法」といいます。）で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事項

ｊ　特別口座の加入者からの個別投資主通知の申出に関する事項

ｋ　特別口座の加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事項

ｌ　上記に掲げる事務のほか、特別口座の加入者等（投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下、「特別口座の加入者等」といいます。）による請求に関する事項

ｍ　上記に掲げる事項のほか、特別口座の加入者等からの特別口座の加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事項

ｎ　特別口座の加入者等からの照会に対する応答に関する事項

ｏ　投資口の併合又は分割に関する事項

ｐ　特別口座の加入者等の個人番号等の収集、登録に関する事務

ｑ　特別口座の加入者等から収集した個人番号等の保管および別途定める保管期間経過後の廃棄、削除に関する事務

ｒ　振替機関に対する特別口座の加入者等に係る個人番号等の通知に関する事務

ｓ　その他、マイナンバー法に基づく上記ｐからｒに付随する事務

ｔ　上記に掲げる事項のほか、振替制度の運営に関する事項及び協議のうえ定める事項

Ｄ．投資法人債に関する一般事務の受託内容については、後記「(ク)投資法人債に関する一般事務受託者等」をご参照下さい。

（エ）令和アカウンティング・ホールディングス株式会社（会計事務等に関する一般事務受託者）

　会計事務等に関する一般事務委託契約（上記仕組図(ｆ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、会計事務等に関する一般事務受託者として、以下の事務を行います。

ａ　計算に関する事務

ｂ　会計帳簿の作成に関する事務

ｃ　納税に関する事務（税理士法第２条第１項に掲げる業務以外の業務）

（オ）三井不動産株式会社（特定関係法人、オフィスマネジメント業務受託者、調査補佐業務受託者、物件移管業務受託者、新規テナント一般媒介業者及び開発業務受託者）

Ａ．特定関係法人

本投資法人の特定関係法人に該当します。

ａ　資産運用会社の発行済株式数の46％を所有し、かつ同社の役員若しくは使用人である者が資産運用会社の取締役会の構成員の過半数を占める会社（親会社）です。

ｂ　本投資法人の保有資産の一部における賃借人です。本投資法人との間における不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産の貸借の取引を行っています。かかる取引の対価として、第50期（2026年６月期）の末日から過去３年間における本投資法人及び信託受託者が受領した金額の合計額の１営業期間当たりの平均額、及び第51期（2026年12月期）以降の３年間に本投資法人及び信託受託者が受領することが見込まれる金額の合計額の１営業期間当たりの平均額は、第50期（2026年６月期）における本投資法人の営業収益の合計額の20％以上に該当するため、資産運用会社の利害関係人等のうち金融商品取引法施行令第29条の３第３項第３号及び第４号の取引（貸借の取引）を行い、又は行った法人に該当します。

その他、本投資法人との間で、オフィスマネジメント契約、物件移管業務委託契約、開発型案件取得にかかる業務委託に関する協定及び新規テナント一般媒介契約を締結するとともに、他の関係法人との間でその他本投資法人の保有資産に関連する付随的契約を締結しています。

Ｂ．オフィスマネジメント業務

個々若しくは複数の不動産について締結されたオフィスマネジメント契約（上記仕組図(ｈ)）に基づき、本投資法人が直接に保有する不動産又は信託不動産につき、「オフィスマネジメント業務」を行います。

本投資法人が直接に保有する不動産（下表のａ））に関しては、本投資法人との間のオフィスマネジメント契約に基づいて運営管理業務を提供します。また、信託不動産（下表のｂ））に関しては、本投資法人及び信託受託者との間のオフィスマネジメント契約に基づいて運営管理業務及び信託代行業務を提供します。

下表はそれぞれの業務の概要を示しています。

（注）オフィスマネジメント業務は三井不動産グループにおける呼称であり、オフィス資産の総合的な管理運営を指します。本投資法人が直接に保有する不動産又は信託不動産に係るオフィスマネジメント業務の概要は以下の通りです。また、以下の概要はオフィスマネジメント契約の全てにあてはまるものではなく、不動産が特定のテナントに一棟貸しされている場合、共有物件又は区分所有物件である場合その他の事情により以下と内容が異なる場合があります。また、本投資法人が保有する信託受益権その他資産の裏付けとなる不動産についても同様の業務を提供することがあります。

また、オフィスマネジメント業務受託者は、自ら所有若しくは他者から受託する資産に関し、本投資法人から受託する業務と同種の業務を受託していることに鑑み、自己の責任と負担のもとに、本投資法人に係る不動産に関する収益管理、賃貸営業施策及び運営管理方針等の独立性を確保することを目的として、上記の業務のうち、「再委託対象外」と記載した業務を除く全ての業務（以下、「オフィスマネジメント再委託業務」といいます。）を、本投資法人からの受託業務を専業とするオフィスマネジメント業務再受託者である株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに再委託します（上記仕組図(ｉ)）。但し、オフィスマネジメント業務受託者は、オフィスマネジメント業務再受託者がオフィスマネジメント再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供し、再委託後も当該業務の履行について責任を負います。

オフィスマネジメント業務受託者は、オフィスマネジメント契約存続中はもちろんオフィスマネジメント契約終了後においても、オフィスマネジメント契約による業務を通じて知り得た秘密について、第三者に漏らしてはならないとされており、オフィスマネジメント業務再受託者についても同様の守秘義務を遵守させることとなっています。

なお、オフィスマネジメント業務再受託者の作為又は不作為を原因として本投資法人、信託受託者又はその他の第三者が損害を被った場合には、オフィスマネジメント業務受託者はオフィスマネジメント業務再受託者とともに賠償責任を負います。

Ｃ．不動産に関する調査補佐業務

不動産等に関する調査補佐業務委託契約（上記仕組図(ｊ)）に従い、株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントが資産運用会社に対して、不動産等に関する調査業務委託契約（上記仕組図(ｋ)）に基づく不動産に関する調査業務を行うために必要な資料の作成及び収集、報告等を行います（以下、「調査補佐業務」といいます。）。

Ｄ．物件移管業務

本投資法人との間での物件移管業務委託契約（上記仕組図(ｌ)）に従い、本投資法人が取得し、資産運用会社が運用を行う不動産に関し、本投資法人が行う不動産の管理の委託に支障が生じないよう、当該不動産に存在する瑕疵等につき、不動産の引渡し前にその治癒の手配（原所有者と折衝の上当該原所有者等が瑕疵等の治癒を行うことの手配を行うことをいいます。）及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。具体的には、以下の業務（以下、「物件移管業務」といいます。）を行います。

ａ　賃貸借契約関係

ｂ　建物管理体制

ｃ　管理状況の確認

ｄ　建物使用状況の確認

ｅ　法定選任状況の確認

ｆ　法定届出状況の確認

ｇ　ユーティリティ関係

ｈ　賃貸営業準備業務（再委託対象外）

ｉ　不動産引渡し関係

また、物件移管業務受託者は、自己の責任と負担のもとに、不動産に関する運営管理方針の独立性を確保することを目的として、上記の業務中、「再委託対象外」と記載した業務を除く全ての業務（以下、「物件移管再委託業務」といいます。）を株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに再委託します（上記仕組図(ｍ)）。但し、物件移管業務受託者は、物件移管業務再受託者が物件移管再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供するとともに、本投資法人から指示があった場合、その指示された事項に限って、物件移管業務再受託者に対して業務監査を行います。なお、物件移管業務再受託者の作為又は不作為を原因として本投資法人、資産運用会社又はその他の第三者が損害を被った場合には、物件移管業務受託者は物件移管業務再受託者とともに賠償責任を負います。

Ｅ．新規テナント一般媒介業務

本投資法人（信託受託者を含みます。）との間で個々若しくは複数の不動産ごとに締結される新規テナント一般媒介契約（上記仕組図(ｎ)）に従い、本投資法人（信託受託者を含みます。）が保有する不動産の空室情報等を既存テナント以外のテナント候補に配布し、引合い情報の確保を行い、賃貸借契約の締結を媒介します（以下、「新規テナント斡旋業務」といいます。）。

Ｆ．開発型案件取得に係る業務

本投資法人との間の開発型案件取得にかかる業務委託に関する協定（上記仕組図(ｏ)）に従い、本投資法人が開発型案件への投資を行う場合の各種リスク（開発リスク、許認可取得リスク、完工リスク等）を低減するため及び物件が稼働するまでの運営を円滑に行うため、開発型案件に関するノウハウ及び運営管理に関するノウハウの提供（具体的には、総合企画業務、コンサルティング業務及び稼働前準備業務）を行います。

Ｇ．建物賃貸借契約

本投資法人（信託受託者を含みます。）との間の建物賃貸借契約（上記仕組図(ｑ)）に基づき不動産を賃借し、当該不動産の転貸を行います。かかる建物賃貸借契約の対象となる物件等については、後記「５　運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／（イ）投資不動産物件及び信託不動産の内容／Ｆ．主要テナントに関する情報（ａ）主要テナント」をご参照下さい。

かかる建物賃貸借契約の対象となる物件では、オフィスマネジメント業務は行われません。詳細は後記「②資産運用及び管理に関連する業務の契約上の関係の概要／（イ）不動産の管理等に関連する業務」をご参照下さい。

（カ）株式会社ＮＢＦオフィスマネジメント（オフィスマネジメント業務再受託者、統括・調整業務受託者、物件移管業務再受託者、既存テナント一般媒介業者及び調査業務受託者）

Ａ．オフィスマネジメント再委託業務

オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社との間で個々若しくは複数の不動産について締結されるオフィスマネジメント業務再委託契約（上記仕組図(ｉ)）に従い、上記「（オ）三井不動産株式会社／Ｂ．オフィスマネジメント業務」記載の業務のうち、「再委託対象外」と記載した業務を除く全ての業務（オフィスマネジメント再委託業務）の再委託を受け、かかる業務を行います。

Ｂ．統括・調整業務

オフィスマネジメント業務の委託が行われていない物件について、本投資法人との間で締結された統括・調整業務委託契約（上記仕組図(ｒ)）に従い、当該物件の所有者及び建物賃貸人（建物管理委託者）又は当該物件の信託に係る受益者として行う業務の委託を受け、かかる業務を行います。

Ｃ．物件移管再委託業務

物件移管業務受託者である三井不動産株式会社から再委託を受けた物件移管業務再委託契約（上記仕組図(ｍ)）に従い、上記「（オ）三井不動産株式会社／Ｄ．物件移管業務」記載の業務のうち、「再委託対象外」と記載した業務を除く全ての業務（物件移管再委託業務）を行います。

Ｄ．既存テナント一般媒介業務

本投資法人（信託受託者を含みます。）との間で個々若しくは複数の不動産について締結される既存テナント一般媒介契約（上記仕組図(ｐ)）に従い、既存テナントに対し本投資法人（信託受託者を含みます。）が保有する不動産の空室情報等を提供し、引合い情報の確保を行い、賃貸借契約の締結の媒介業務を行います（以下、「既存テナント斡旋業務」といいます。）。

Ｅ．不動産に関する調査業務

資産運用会社から委託を受け、不動産等に関する調査業務委託契約（上記仕組図(ｋ)）に基づき、資産運用会社が本投資法人の資産運用の一環として取得を検討している不動産（有価証券の裏付けとなる不動産を含みます。）について、当該不動産に関する調査（以下、「調査業務」といいます。）を行います。

調査業務受託者が実施する調査業務の内容は以下に記載する事項の一部又は全てです。但し、①調査業務受託者は、不動産の原所有者からのみ取得できる情報又は原所有者に関する情報等については、(ａ)一般に入手可能な情報源から入手したもの、(ｂ)資産運用会社若しくは仲介会社から提供されたもの、又は(ｃ)調査業務受託者が現に有するものの限度で調査を行えば足り、②調査業務には、(ａ)宅地建物取引業（宅地建物取引業法第２条第２号に規定する業務をいいます。）における媒介、(ｂ)投資運用業（金融商品取引法第28条第４項に規定する業務をいいます。）又は投資助言・代理業（金融商品取引法第28条第３項に規定する業務をいいます。）に該当する行為は含みません。

ａ　不動産のオフィスマーケットの調査

ｂ　不動産の管理コストの査定

ｃ　不動産の共有規約・区分所有規約・管理規約等の確認

ｄ　不動産の建物（計画中のものを含む）及び管理の状況（管理体制・管理状況・法定資格者選任状況・法定届出状況・ユーティリティ・建物利用上の制約等の調査又は確認）

ｅ　不動産の売買マーケットに関する一般情報の調査

ｆ　不動産の保有・賃貸・売買全般に関する事項の調査又は情報提供

ｇ　その他経済全般、不動産マーケットに関連する情報の調査

（キ）ＰｗＣ税理士法人（納税事務等に関する一般事務受託者）

納税事務委託契約及び税務コンサルティング・サービスに係る顧問契約（上記仕組図(ｇ)）に従い、本投資法人からの委託に基づき、納税事務等に関する一般事務受託者として、納税に関する事務を行います。

（ク）投資法人債に関する一般事務受託者等

　　投資法人債に関する一般事務受託者等は以下の通りです。

なお、本投資法人が発行している投資法人債の正式名称と略称は以下の通りです。

（以下において略称による記載とします。）

（注）第20回無担保投資法人債は2026年３月19日に全て償還されています。詳細については、後記「第二部投資法人の詳細情報／第５投資法人の経理状況／１財務諸表／（７）附属明細表／Ｅ.投資法人債明細表」をご参照下さい。

②　資産運用及び管理に関連する業務の契約上の関係の概要

　以上の関係法人及びその業務のうち、本投資法人の資産運用及び管理に関連する業務の契約の関係をまとめると概要は以下の通りです。

（ア）資産運用及び不動産の取得に関連する業務

　資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本投資法人の資産運用の一環として、不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、不動産の賃借権及び地上権のみを信託するものに限ります。）、商法第535条に規定される匿名組合契約に係る匿名組合出資持分（主として、不動産、不動産の賃借権、地上権又はこれらのみを信託する信託の受益権を裏付けとするものに限ります。）及び民法第667条に規定する組合への出資持分（主として不動産、不動産の賃借権又は地上権を組合財産とし、その賃貸・運営・管理等を目的とするものに限ります。以下、「任意組合出資持分」といいます。）（以下、併せて「不動産等」といいます。）等の取得の適否を検討します。資産運用会社は、調査業務受託者である株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに対し、不動産等に関する調査業務の提供を求めることができます。調査業務受託者は、かかる調査を行うために調査補佐業務受託者である三井不動産株式会社から必要な資料等の提供を受けることができます。

　本投資法人が不動産等を取得するにあたり、物件移管業務受託者である三井不動産株式会社が、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。かかる業務のうち一部の業務を除く全ての業務は物件移管業務再受託者である株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに対して再委託されます。

（イ）不動産の管理等に関連する業務

　本投資法人が不動産を直接取得した場合には、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社が本投資法人の委託を受けて、当該不動産の運営管理を行います。

　信託不動産に関しては、信託受託者が管理権限を有するとともに、一定事項について受益者である本投資法人が指図権を有していますが、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人の委託を受けて、本投資法人が受益者として有する指図権を行使するとともに、信託受託者の委託を受けて、信託不動産の管理に関する信託受託者の業務の代行を行います。

　本投資法人が直接取得した不動産及び信託不動産に係るオフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務はオフィスマネジメント業務再受託者に対して再委託されます。

　本投資法人又は信託受託者が、不動産を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社が転借人にこれを転貸する場合には、当該不動産の運営管理は賃借人である三井不動産株式会社が行い、オフィスマネジメント契約は締結されません。かかる場合には、本投資法人との間で統括・調整業務委託契約を締結した株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントが、統括・調整業務受託者として、当該物件の所有者及び建物賃貸人又は当該物件の信託に係る受益者としての業務を行います。

　また、本投資法人が直接取得した不動産又は信託不動産に関する空室情報などの提供、引合い情報の確保、賃貸借契約の締結の媒介は、現に入居しているテナントに対しては既存テナント一般媒介業者である株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントが、現に入居しているテナント以外の者に対しては新規テナント一般媒介業者である三井不動産株式会社がそれぞれ行います。

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

　本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（但し、執行役員の数に１を加えた数以上）とされています（規約第28条第１項）。

　本書提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会、執行役員１名、監督役員３名並びにすべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会に加えて、会計監査人により構成されています。

　（ア）投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。本投資法人は、開催場所を東京都区内として、2019年２月15日及び同日以後遅滞なく投資主総会を招集し、以後、隔年毎の２月15日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第18条第１項）。このほか、本投資法人は、法令に別段の定めがある場合、その他必要があるときは、投資主総会を随時招集することができます（規約第18条第２項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については後記「第二部投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／３投資主・投資法人債権者の権利／（１）投資主の権利／⑤投資主総会における議決権」をご参照下さい。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第21条）。規約の変更等一定の重要事項については、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。

　本投資法人の資産運用の方針及び資産評価の基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び資産評価の基準を変更する場合には、上記の通り投資主総会の決議（特別決議）により規約が変更される必要があります。

　また、本投資法人は、資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

　（イ）執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表します（投信法第109条第１項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。

　監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。

　また、役員会は一定の職務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることのできる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます（規約第30条）。

　なお、法令及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと（投信法第115条、会社法第369条第２項）及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

　法令、規約又は本投資法人役員会規則で定められた本投資法人の役員会の主な機能は以下の事項等の承認等です（投信法第114条第１項）。

Ａ．投資主総会の招集の決定

Ｂ．執行役員及び監督役員の報酬の額の決定

Ｃ．執行役員、会計監査人の解任

Ｄ．計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書の承認

Ｅ．基準日の設定

Ｆ．投資口を引き受ける者の募集に関する事項

Ｇ．投資法人債を引き受ける者の募集に関する事項、投資法人債の管理の委託

Ｈ．投資主名簿及び投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務の委託

Ｉ．資産運用委託契約、資産保管業務委託契約の締結又は契約内容の変更

Ｊ．資産運用報酬、資産保管手数料その他の資産の運用又は保管に係る費用の支払

Ｋ．一般事務の委託

Ｌ．合併契約の締結

Ｍ．投信法第206条第２項に規定される資産運用委託契約の解約

Ｎ．投資口の分割

Ｏ．取得した自己の投資口の処分又は消却

Ｐ．投資主との合意により自己の投資口を取得する場合における取得に関する事項の決定

Ｑ．資産運用会社の利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借のうち一定の重要な取引を行う場合における承認

　（ウ）会計監査人

　本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表及び資産運用報告、金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書等（以下、「計算書類等」といいます。）の監査を行う（投信法第115条の２）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告（投信法第115条の３）その他法令で定める職務を行います。

　（エ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会により運営されています。本投資法人では、「役員会規則」において、３ヶ月に１回以上開催することと定めている役員会を、実際には月１回程度の頻度で開催しています。

　本投資法人の役員会においては、法令に定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務執行状況の報告を行っています。この報告手続を通じ、資産運用会社及びその利害関係者から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の職務遂行状況を監督できる体制を維持しています。

　なお、監督役員については、弁護士、不動産鑑定士、公認会計士等外部の専門性を有した有識者が選任されており、各監督役員はそれぞれの専門的見地から、執行役員の職務執行に関する監督機能を果たしています。

　（オ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

　各監督役員は、役員会において、執行役員及び資産運用会社から資産運用状況、コンプライアンス及びリスク管理に関する報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、執行役員の職務執行に関する監督を遂行しています。

　また、会計監査人は本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の不正の行為又は法令等に違反する重大な事実があることを発見した場合には、その事実を監督役員に報告する職責を担っています。会計監査人は、監督役員に対し、計算書類等を承認する役員会に先立ち監査報告を行うとともに、本投資法人に影響する不正、不正の疑い又は不正の申立てを把握しているかについてのヒアリングを行うことにより、監督役員との相互連携を図っています。

　（カ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本投資法人は、資産運用会社にて行われる内部監査結果（重要な指摘がある場合）、３ヶ月に一度開催されるリスク管理会議の内容等について、本投資法人役員会にて報告を受けており、資産運用会社の内部統制状況等を把握しています。

　また、その他の業務を委託する関係法人については、資産運用会社を通じて、必要に応じて各関係法人の内部管理、内部統制状況等のヒアリングを行い、業務執行状況を管理する体制を整えています。

②　投資法人の運用体制

　上記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託しています。資産運用会社は本投資法人との資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。

（ア）資産運用会社の業務運営の組織体系

【画像・図表はPDF原本参照】

　取締役会は、基本的な経営方針について決定を行うとともに、取締役の職務の執行を監督します。

　経営会議は、代表取締役社長、投資本部長及び運営本部長で構成されます。全般的業務執行方針及び計画並びに重要な業務の執行に関して審議し、コンプライアンスの確認を行うとともに、決裁権者への上程の是非を検討します。

　代表取締役である社長は、業務を統括し執行します。投資本部長及び運営本部長は、各々取締役が兼任し、社長の指揮・監督のもと、各々投資本部及び運営本部を統括します。

　コンプライアンス委員会は、代表取締役社長、投資本部長、運営本部長、コンプライアンス・オフィサー及び外部委員で構成されます。利害関係人等との取引等、コンプライアンス上の重要事項について、コンプライアンスに係る確認を行います。

　コンプライアンス・オフィサーは、資産運用会社のコンプライアンスを統括するとともに内部監査責任者として資産運用会社の内部監査に係る業務を行います。

　リスク管理会議は、運営本部長を議長として、代表取締役社長、投資本部長、副本部長及びコンプライアンス・オフィサーの他、部長及びリスク管理・コンプライアンス部により構成されます。３ヶ月に１回以上定期的に開催され、リスク管理に関する検討やモニタリング等を行います。

　運用審査会議は、代表取締役社長、投資本部長、運営本部長、コンプライアンス・オフィサー及び部長で構成されます。資産の運用に関する運用方針・計画策定並びに資産運用の実行について、コンプライアンス・チェックを含む検討を行います。

　各本部及び各部は、投資本部長又は運営本部長の統括のもと、部長、マネジャー、アソシエイト及び一般職で構成されます。各本部及び各部の業務分掌につきましては、後記「（イ）資産運用会社の業務分掌体制」をご参照下さい。

　監査役は、会計監査及び業務監査を行います。

（イ）資産運用会社の業務分掌体制

　各本部及び各部の業務分掌体制は以下の通りとなっています。

（ウ）資産運用会社における投資運用の意思決定機構

Ａ．本投資法人の資産の運用に係る運用方針の決定を行う社内組織

　運用資産の運用方針は、投資本部において起案され、コンプライアンス・オフィサーの事前チェックを受けた後、各部の部長以上で構成される運用審査会議に提出されます。運用審査会議は、月１回以上開催されており、運用資産の運用方針の詳細につき審議を行います。またコンプライアンス上の重要事項等については、コンプライアンス委員会においても審議を行います。運用審査会議、コンプライアンス委員会における検討結果は、社長、投資本部長及び運営本部長にて構成される経営会議に提出され、当該会議の審議結果を踏まえて社長が決裁を行うことで成立します。

Ｂ．本投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制

　本投資法人の資産の運用を行う部門は、投資本部です。投資本部は、ＥＳＧ・業務推進部、不動産運用部、不動産投資部及び財務部で構成されます。ＥＳＧ・業務推進部、不動産運用部及び不動産投資部では、運用資産の運用方針に則って、運用資産の取得・売却、管理運営及び賃貸計画の策定及び実行等を行います。財務部では、運用資産に係る資金調達、配当・償還、余資運用及びファイナンスストラクチャリングに関する業務等を行います。上記の業務の企画、実行に当たっては、原則として運用審査会議で審議を行い、利害関係人等との取引等、コンプライアンス上の重要事項等については、コンプライアンス委員会においても審議を行います。

　運用審査会議及びコンプライアンス委員会における検討結果は、経営会議に提出され、当該会議の審議結果を踏まえて、最終的に社長が決裁・承認を行います。

　具体的な運用事例として、以下に運用資産の取得及び売却のプロセスにつき記載します。なお、資産運用業務のリスク管理については、その実効性を高めることを目的とし、リスク管理会議が定期的かつ必要に応じて開催されます。

（注）本投資法人が資産運用会社の利害関係人等との間で、運用不動産の取得、譲渡又は貸借のうち一定の重要な取引を行う場合には、かかる取引の契約締結前に、本投資法人の役員会の承認を受ける必要があります（投信法第201条の２）。

ａ　運用資産の取得及び売却に関する企画プロセス

　運用資産の取得及び売却の企画にあたり、不動産投資部において運用資産の取得又は売却企画決裁書を起案し、コンプライアンス・オフィサーの事前チェックを受けた後、運用審査会議に提出します。

　運用審査会議においては、企画決裁書について、コンプライアンス・チェックを含む詳細な検討を行ったうえで、経営会議においても審議を行い、決裁は社長が行います。

ｂ　運用資産の取得及び売却に関する実行プロセス

　運用資産の取得及び売却の実行にあたり、不動産投資部において運用資産の取得又は売却実行決裁書を起案し、コンプライアンス・オフィサーの事前チェックを受けた後、運用審査会議に提出します。

　運用審査会議においては、実行決裁書について、コンプライアンス・チェックを含む詳細な審議を行い、利害関係人等との売買の場合はコンプライアンス委員会においても審議を行います。運用審査会議及びコンプライアンス委員会における検討結果を受けて、経営会議においても審議を行い、決裁は社長が行います。

＜運用資産の取得及び売却に関する意思決定フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（エ）投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

後記「３投資リスク／（７）投資リスクに対するリスク管理体制について」をご参照下さい。

（５）【投資法人の出資総額】

　本書提出日現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は次の通りです。

　最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は次の通りです。

（注）１．１口当たり発行価格659,540円（発行価額639,350円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

２．１口当たり発行価額639,350円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

３．2024年10月１日を効力発生日として投資口１口につき５口の割合による投資口の分割をしました。

４. １口当たり発行価格128,380円（発行価額124,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

５. １口当たり発行価額124,450円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

６. １口当たり発行価格142,492円（発行価額138,130円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

７. １口当たり発行価額138,130円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

（６）【主要な投資主の状況】

①　主要な投資主の状況

　本書提出日の直近決算日である2026年６月30日現在の主要な投資主は以下の通りです。

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数点第２位未満を切捨てにより表示しています。

②　所有者別状況

（注）比率は小数点第２位未満を切捨てにより表示しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

　本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下、「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号ヘに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。）に対する投資として運用することを目的とし、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）。

②　投資態度

　資産運用会社は、以下の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。なお、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った資産運用ガイドラインを社内規程として制定しています。

（ア）投資対象物件

　主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産（以下総称して「不動産関連資産」といいます。）に投資します（規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ（２）①」）。

（イ）ポートフォリオ構築方針

　不動産関連資産の選別投資によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィスストックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。

Ａ．地域分散

　地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権、地上権の価格の合計額の70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります（規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ（２）③」）。

　（注）資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑧）。

（ウ）取得方針

Ａ．不動産の投資割合

　本投資法人は「特定不動産の割合」につき、75％以上を維持します（規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ（２）⑤」）。「特定不動産の割合」とは、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合をいいます。

（注）特定不動産とは、本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。

Ｂ．デューディリジェンス

　個々の不動産関連資産に投資する際には、当該不動産関連資産の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、及び当該不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の立地エリアの将来性及び安定性、それらの劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況、並びに保険付保状況等を総合的に判断して選別します。選別に際しては、建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）②）。

　なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又は取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。

Ｃ．未完成・未稼働資産

　本投資法人は、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産関連資産を取得します。引渡時点において未稼働資産である不動産関連資産については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除きます。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えない範囲に限ります。なお、稼働資産とは、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産のうち建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能であるものをいい、本投資法人が保有する不動産関連資産のうちある時点において稼働資産となった不動産関連資産は引き続き稼働資産とみなします（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。）。また、未稼働資産とは、稼働資産以外の不動産関連資産をいいます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）④）。

（エ）運営方針

　取得した不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑥）。

本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属するすべての不動産関連資産の本体をなす不動産若しくはその裏付けとなる不動産又は当該不動産に付随する動産（以下総称して「賃貸資産」といいます。）を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）します。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約の定めに基づいて運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ（１）（２））。

　本投資法人は、運用資産に属する賃貸資産以外の資産の貸付けは行いません（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ（３））。

　本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第14条第１項（２））。

（オ）売却方針

　個々の不動産関連資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ総合的に判断します。なお、売却若しくは保有の検討は、保有する全ての不動産関連資産について定期的に実施します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑦）。

（カ）財務方針

本投資法人の収益性の向上のため、資金調達については、手元資金の状況、各資金調達手法に係る市場環境、１口当たり分配金への影響、レバレッジによる収益性向上効果と調達後のレバレッジ水準等を勘案し、調達方法を総合的に判断します。

また、レバレッジ水準を適正にコントロールするための指標として主に本投資法人の総資産に対する有利子負債残高（借入残高及び投資法人債発行残高の合計）の比率（以下、「総資産有利子負債比率」といいます。）を用いるものとし、資産運用の安定性に鑑み、レバレッジは保守的にコントロールします。

Ａ．エクイティファイナンス

　資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）の金額・時期、Ｊ－ＲＥＩＴ市場及び本投資法人の投資口価格・資本市場の動向、１口当たり分配金への影響等を勘案のうえで新投資口の発行を行います。

Ｂ．デットファイナンス

　資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同様です。）を発行します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑨）。また、金融市場の混乱に備え、資産運用の安定性に資するため、長期の固定金利による負債を中心に調達するとともに、返済期限の分散に留意します。資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15（以下、「投資法人の課税の特例」といいます。）に規定された機関投資家に限ります。）からの借入れに限ります。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第15条）。

Ｃ．総資産有利子負債比率

　本投資法人の総資産有利子負債比率の上限は、資産運用会社が定めた規程の中で定められています。これにおいては、総資産有利子負債比率の上限として56％を目途としています（但し、資産の取得に伴い、一時的に56％を超えることがあります。）。

Ｄ．デリバティブ取引

　本投資法人は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限って、金融商品取引法に定めるデリバティブ取引（金融商品取引法第２条第20項に定めるものをいいます。）に係る権利に投資することがあります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ｂ．⑩及びⅢ（２））。

（キ）開示方針

　「開かれた透明性のある投資法人」であることを自ら示し、社会の認知を得ることを開示の方針とします。また全ての投資主に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。

　本投資法人は投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人資産運用業協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行うほか、自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示します。

Ａ．不動産鑑定評価等

　資産運用報告等により価格を開示する目的で、本投資法人が定める資産評価の方法及び基準（後記「第二部投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／１資産管理等の概要／（１）資産の評価／②純資産総額」をご参照下さい。）と異なる方法で評価する場合には、（ａ）不動産、不動産の賃借権及び地上権については、原則として不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた価額とし、（ｂ）信託の受益権、匿名組合出資持分及び任意組合出資持分については、信託財産、匿名組合又は任意組合の構成資産が不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は（ａ）に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準と慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額、匿名組合又は任意組合の負債合計額を控除して当該信託受益権の持分相当額、当該匿名組合出資持分相当額又は当該任意組合出資持分相当額を算定した価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」Ⅳ）。物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類、内容等

　規約に規定する本投資法人の投資対象は以下の通りです（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１））。前記「（１）投資方針／②投資態度」を併せてご参照下さい。

（ア）投資対象とする特定資産

　本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、以下に掲げる特定資産に投資します。

Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権

Ｂ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）の受益権

Ｃ．商法（明治32年法律第48号、その後の改正を含みます。）第535条に規定される匿名組合契約に係る匿名組合出資持分（主として上記Ａ．又はＢ．を裏付けとするものに限ります。以下Ｅ．からＨ．についても同様とします。）

Ｄ．民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。）第667条に規定される組合の出資持分（主として上記Ａ．又はＢ．を組合財産とし、その賃貸・運営・管理等を目的とするものに限ります。但し、金融商品取引法第２条第２項第５号に該当するものに限ります。）

Ｅ．特定目的会社に係る優先出資証券（金融商品取引法第２条第１項第８号に定めるものをいいます。）

Ｆ．特定目的信託に係る受益証券（金融商品取引法第２条第１項第13号に定めるものをいいます。）

Ｇ．投資信託の受益証券（金融商品取引法第２条第１項第10号に定めるものをいいます。）

Ｈ．投資証券（金融商品取引法第２条第１項第11号に定めるものをいいます。）

Ｉ．金銭の信託の受益権（信託財産を主として上記Ａ.、Ｃ. 又はＤ.に対する投資として運用するものに限ります。）

（イ）上記（ア）以外の特定資産

　本投資法人は、資金の効率的な運用その他必要がある場合は、以下に掲げる特定資産に投資することがあります。

Ａ．預金

Ｂ．わが国の法人が発行する譲渡性預金証書

Ｃ．コール・ローン

Ｄ．国債証券（金融商品取引法第２条第１項第１号で定めるものをいいます。）

Ｅ．地方債証券（金融商品取引法第２条第１項第２号で定めるものをいいます。）

Ｆ．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法第２条第１項第15号で定めるものをいいます。）

Ｇ．特定目的会社に係る特定社債券（金融商品取引法第２条第１項第４号に定めるものをいいます。但し、主として上記（ア）Ａ.又はＢ.を裏付けとするものに限ります。）

Ｈ．金銭債権（投信法上の特定資産に該当するものに限ります。但し、上記（ア）及び上記Ａ．ないしＧ．に該当するものを除きます。）

Ｉ．有価証券（金融商品取引法第２条第１項及び第２項で定めるものをいいます。但し、上記（ア）及び上記Ａ．ないしＨ．に該当するものを除きます。）

Ｊ．デリバティブ取引（金融商品取引法第２条第20項に定めるものをいいます。）に係る権利

Ｋ．再生可能エネルギー発電設備（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下、「投信法施行令」といいます。）第３条第11号に定めるものをいいます。）

（ウ）特定資産以外の資産

　本投資法人は、資金の効率的な運用その他必要がある場合は、以下に掲げる資産に投資することがあります。

Ａ．任意組合出資持分（上記（ア）Ｄ．に該当するものを除きます。）

Ｂ．地役権

Ｃ．商標権

Ｄ．著作権

Ｅ．動産（本Ｅ．において上記（イ）Ｋ．に該当するものを除きます。）

Ｆ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

Ｇ．信用金庫法（昭和26年法律第238号、その後の改正を含みます。）に定める出資

Ｈ．中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号、その後の改正を含みます。）に定める出資

Ｉ．上記（ア）Ａ．ないしＩ．に該当する特定資産への投資に付随して取得が必要となる権利

（エ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を有価証券とみなして、上記（ア）から（ウ）までを適用するものとします。

②　投資基準及び種類別、地域別等による投資割合

　前記「（１）投資方針／②投資態度」をご参照下さい。

（３）【分配方針】

①　利益の分配

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行います（規約第14条第１項）。

（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下、「分配可能金額」といいます。）は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準と慣行に準拠して決算日毎に計算される利益（投信法第136条第１項に規定するものをいいます。本（３）において以下同じです。）の金額とします。

（イ）分配金額は、「投資法人の課税の特例」に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下、「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。

（ウ）分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約中の「資産運用の対象及び方針」に基づき運用を行います。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額を超えて分配することができます。但し、一般社団法人資産運用業協会の規則等において定める額を限度とします（規約第14条第２項）。

（ア）経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向並びに保有資産の状況及び財務の状況等により、本投資法人が適切と判断する場合

（イ）本投資法人における課税負担の軽減を目的として、本投資法人が決定した金額をもって、一時差異等調整引当額の利用等を行う場合

　なお、利益を超える金銭の分配に関しては、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い／③投資法人の税務／（ア）配当等の額の損金算入要件」に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、後記「４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。

③　分配金の分配方法

　分配金（上記本項①及び②を問いません。）は金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（規約第14条第３項）。

④　分配金の除斥期間等

　上記①及び②に規定する分配金はその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れます。なお、未払分配金には利息を付しません（規約第14条第４項）。

（４）【投資制限】

①　投資法人規約による投資制限

　本投資法人の投資法人規約による投資制限は次の通りです。なお、前記「（１）投資方針／②投資態度」もご参照下さい。

（ア）投資ロケーションと通貨

　本投資法人は、わが国以外に所在する不動産を本体又はその裏付けとする不動産関連資産への投資は行いません（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ（３））。本投資法人は、外貨建資産への投資は行いません（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ（４））。

（イ）借入

　本投資法人が資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（「投資法人の課税の特例」に規定された機関投資家に限ります。）からの借入れに限ります。また、この場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第15条）。

（ウ）集中投資

　不動産関連資産の選別については、地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権、地上権の価格の合計額の70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）③）。

（エ）投資対象

　前記「（２）投資対象／（イ）上記（ア）以外の特定資産」に掲げる金銭債権及び有価証券への投資は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は前記「（２）投資対象／（ア）投資対象とする特定資産」に掲げる特定資産との関連性を勘案して行うものとし（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ（１））、デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的にする場合に限るものとします（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅲ（２））。

　また、他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資については、主として以下のＡ.又はＢ.を裏付けとするものに限ります（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ａ．⑦及び⑧）。

Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権

Ｂ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）の受益権

（オ）法令諸規則の遵守

　本投資法人の運用資産は、規約中の「資産運用の対象及び方針」の定めのほか、金融商品取引法及び投信法等の関係法令並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則等（改正を含みます。）を遵守し運用します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅴ）。

②　金融商品取引法及び投信法による制限

　本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次の通りです。

（ア）登録を行った投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません（投信法第198条第１項）が、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部投資法人の詳細情報／第３管理及び運営／２　利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人との取引制限を除く主なものは次の通りです。

Ａ．自己取引等

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（以下、「業府令」といいます。）第128条に定めるものを除きます。

Ｂ．運用財産相互間の取引

資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条に定めるものを除きます。

Ｃ．第三者の利益を図る取引

資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。

Ｄ．投資法人の利益を害する取引

資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。

Ｅ．その他業府令で定める取引

上記のほか、以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。

（ａ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。

（ｂ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと。

（ｃ）第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと。

（ｄ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと。

（ｅ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと。

（ｆ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（あらかじめ個別の取引ごとにすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）。

（ｇ）以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと。

（ⅰ）自己の関係外国法人等（業府令第126条第３号に規定されます。）

（ⅱ）直近２事業年度において金融商品取引法第２条第８項第１号から第３号まで、第８号及び第９号に掲げる行為を行った運用財産に係る有価証券（当該運用財産に係る権利者の権利を表示するもの又は当該権利に限ります。以下本（ⅱ）において同じです。）の合計額が当該２事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者

（ｈ）その他業府令第130条に定める内容の運用を行うこと。

（イ）同一株式の取得制限

　投資法人は、原則として、同一の法人の発行する株式を、保有する当該株式に係る議決権の総数が当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。

（ウ）自己投資口の取得及び質受けの禁止

　投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。

Ａ．その資産を主として投信法施行令で定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

Ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

Ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

Ｄ．その他投信法施行規則で定める場合

（エ）子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。

Ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合

Ｂ．その他投信法施行規則で定める場合

③　その他の制限

（ア）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、資産運用会社が定めた資産運用ガイドラインに基づき、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

３【投資リスク】

　以下では、本投資法人が発行する投資証券（以下、「本投資証券」といい、本投資法人の投資口で振替機関が取り扱う本投資口を含むものとします。）又は投資法人債券（以下、「本投資法人債券」といい、本投資法人の投資法人債で振替機関が取扱う投資法人債を含むものとします。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクが以下で網羅されているものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産の種類の違いに応じた追加的なリスクも存在します。

　また、本投資法人が取得した不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に特有のリスクについては、後記「５　運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／（イ）投資不動産物件及び信託不動産の内容」をあわせてご参照下さい。

　以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下したり、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落したりする可能性があり、その結果として、投資した金額を回収できなくなる可能性があります。

　本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。

　本投資証券及び本投資法人債券に投資を行う者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券及び本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　本項に記載されている項目は、以下の通りです。

（１）一般的なリスク

（ア）金銭の分配に関するリスク

（イ）投資口及び投資法人債の売却及び換金性に関するリスク

（ウ）投資口及び投資法人債の価格変動に関するリスク

（エ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

（オ）投資口の希薄化に関するリスク

（カ）投資法人の合併に関するリスク

（２）商品設計及び関係者に関するリスク

（ア）投資口及び投資法人債の商品性に関するリスク

（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク

（ウ）総資産有利子負債比率に関するリスク

（エ）借入れ及び投資法人債に関するリスク

（オ）インサイダー取引に関するリスク

（カ）資産運用会社に関するリスク

（キ）オフィスマネジメント業務受託者等に関するリスク

（ク）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

（ケ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

（コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（サ）敷金・保証金の利用に関するリスク

（シ）本投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

（ス）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（３）不動産に関するリスク

（ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

（イ）不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク

（ウ）物件の取得競争に関するリスク

（エ）テナントの誘致競争に関するリスク

（オ）共有物件に関するリスク

（カ）区分所有物件に関するリスク

（キ）底地物件に関するリスク

（ク）借地物件に関するリスク

（ケ）借家物件に関するリスク

（コ）未稼働物件（開発物件を含みます。）の取得に関するリスク

（サ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

（シ）地球温暖化対策に関するリスク

（ス）専門家報告書に関するリスク

（セ）わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク

（ソ）火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故に関するリスク

（タ）地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、液状化等に関するリスク

（チ）不動産の偏在に関するリスク

（ツ）テナントの信用力及び賃料未払に関するリスク

（テ）テナント集中に関するリスク

（ト）転貸に関するリスク

（ナ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

（ニ）不動産の運用費用等に関するリスク

（ヌ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

（ネ）民法上の組合の組合員となることに関するリスク

（ノ）不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力がないことによるリスク

（ハ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ヒ）法令の改正等に関するリスク

（フ）先日付の売買契約（フォワード・コミットメント）に関するリスク

（ヘ）資産の取得・譲渡等に関するリスク

（４）信託受益権に関するリスク

（ア）信託受益者として負うリスク

（イ）信託の受益権の流動性に関するリスク

（ウ）信託受託者に関するリスク

（５）税制等に関するリスク

（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク

（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

（ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

（エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（オ）同族会社に該当するリスク

（カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

（キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク

（ク）一般的な税制の変更に関するリスク

（ケ）減損会計の適用に関するリスク

（６）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク

（７）投資リスクに対するリスク管理体制について

（８）重要事象等に関するリスク

（１）一般的なリスク

（ア）金銭の分配に関するリスク

　本投資法人は前記「２　投資方針／（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。

（イ）投資口及び投資法人債の売却及び換金性に関するリスク

　本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段としては、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し、清算される場合の残余財産分配請求権等を除き、原則としてその売却によることとなります。本投資証券は、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場（以下、「不動産投信市場」といいます。）に上場されていますが、本投資証券が不動産投信市場に上場されていても、投資主が本投資証券の売却を希望する場合に買主が存在する保証はなく、また、価格の保証も存在しません。本投資証券の不動産投信市場における売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できない可能性があります。また、本投資法人債券については、確立された取引市場は存在しないため、買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格の保証もありません。

　また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は不動産投信市場における本投資証券の売却は不可能となり、投資主の換価手段が大きく制限されます。

（ウ）投資口及び投資法人債の価格変動に関するリスク

　本投資証券及び本投資法人債券の市場価格は、不動産投信市場における売買の需給等により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、戦争やテロ、伝染病の拡大（パンデミック）その他市場を取り巻く様々な要素の影響を受けて変動します。

　本投資法人は、不動産関連資産を主な投資対象としていますが、不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があり、かかる資産の価値の下落が本投資証券及び本投資法人債券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。本投資法人若しくは資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券及び本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。

　また、不動産投信市場に関連する法制や税制の変更、大口投資主又は大口投資法人債権者による多数の投資口又は投資法人債の売却等が本投資証券及び本投資法人債券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。

　これらの諸要素に起因して本投資証券及び本投資法人債券の市場価格が下落した場合、投資主及び投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（エ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

　投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法令が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、投資主及び投資法人債権者にとっての投資判断や手続等に影響を及ぼすほか、本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（オ）投資口の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の全投資口に対する割合は希薄化する可能性があります。また、追加発行された投資口に対して、その保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の１口当たりの純資産額が影響を受けることがあり、さらには市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。

（カ）投資法人の合併に関するリスク

　本投資法人が他の投資法人と合併する場合、本投資法人の資産運用ガイドラインに定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成や、総資産有利子負債比率が上昇し資金調達条件に変化が生じることがあります。また、合併に反対する投資主又は新投資口予約権者から自己の有する投資口又は新投資口予約権を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり（投信法第149条の３第１項、第149条の３の２第１項、第149条の８第１項、第149条の13第１項、第149条の13の２第１項）、かかる請求がなされた場合、本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。他方、本投資法人が投信法第149条の７第２項に定める簡易合併の手続により同条第１項の投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、本投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません（投信法第149条の７第２項、第149条の８第１項）。さらに、本投資法人が合併した後において期待されたメリットが得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。これらの結果、本投資法人の投資主及び投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。

（２）商品設計及び関係者に関するリスク

（ア）投資口及び投資法人債の商品性に関するリスク

　本投資法人の投資口は、株式会社における株式に類似する性質を持ちます。また、本投資法人の投資法人債は、株式会社における社債に類似する性質を持ちます。本投資法人の投資口及び投資法人債にかかる投資金額の回収や利回りは本投資法人の業務及び財産の状況並びに様々な経済状況等に影響されます。

　本投資証券及び本投資法人債券は、元本の保証が行われる商品ではなく、また、換価時に投資金額以上の回収を図ることができる保証もありません。

　本投資証券及び本投資法人債券は、本投資法人について破産手続その他の倒産手続が開始された場合その他信用状況が悪化した場合、その投資金額の全部又は一部の回収ができない可能性があります。

（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク

　本投資法人の収益は、主として本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の賃料収入に依存しています。当該不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。

　不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的な賃料水準であるとは限りません。特に、定期賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できる反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。

　不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に係るテナントによる賃料の支払いが遅延し、又は不履行となる場合、本投資法人は予定した収入を予定した時期に得られないことになります。

　テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。また、テナントが賃貸人に対し、借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下、「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を行使した場合、賃貸人の同意なしに賃料が引き下げられる可能性があります。オフィスビルに関する賃料水準が一般的に低下した場合には、このような賃料減額の可能性がより増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料が従前の賃料に比して低額となり、賃料収入の減少をもたらす可能性があります。

　また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得等はキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額及び投資法人債権者への元利金の支払に悪影響を及ぼす可能性があります。

　不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。

　一方、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に関する費用としては、減価償却費、当該不動産に関して課される公租公課、当該不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。

　このように、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、当該不動産に関する費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額及び投資法人債権者への元利金の支払が悪影響を受けることがあります。

（ウ）総資産有利子負債比率に関するリスク

　本投資法人は、総資産有利子負債比率の上限については、56％を目途としていますが、資産の取得に伴い、56％を超えることがあります（前記「２投資方針／（１）投資方針／②投資態度／（カ）財務方針／Ｃ. 総資産有利子負債比率」参照）。総資産有利子負債比率が高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。

（エ）借入れ及び投資法人債に関するリスク

　本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に「投資法人の課税の特例」に規定された機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その上限は、借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（但し、合計して１兆円を超えません。）とされています（前記「２投資方針／（１）投資方針／②投資態度／（カ）財務方針／Ｂ. デットファイナンス」参照）。

　借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。なお、既存の借入れの返済期限又は投資法人債の償還期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件にて新規の借入れ又は新規の投資法人債の発行を行う借換え等についても、国内外の金融情勢の混乱により、金融機関の融資姿勢が慎重となった場合には、そのような借換え等ができなくなることがあります。また金利、財務制限条項等の面で従来より不利な条件にて借入れ等を行う可能性があります。

　また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、総資産有利子負債比率に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　さらに、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産手続等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。

（オ）インサイダー取引に関するリスク

　不動産投資法人の投資口の取引が、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象となり、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその一定の関係者（資産運用会社の親会社、及び投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人）の役職員が会社関係者として上記規制の対象者に含まれるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定されています。本投資法人の投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資法人の投資口又は不動産投信市場に対する信頼を害し、ひいては本投資法人の投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、重要事実の範囲は限定されているものの、本投資法人の投資法人債についてインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、上記と同様の悪影響が生じる可能性があります。

（カ）資産運用会社に関するリスク

　本投資法人にとって適切な運用資産を確保するためには、特に資産運用会社の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財産的基礎が常に維持されるとの保証はありません。

　本投資法人は、投資主総会の決議を経て資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます（投信法第206条第１項）。また、本投資法人は、資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合には、役員会の決議により資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます（投信法第206条第２項）。さらに、本投資法人は、資産運用会社が投信法第199条の要件を満たさなくなったときその他一定の場合には資産運用会社との資産運用委託契約を解約しなければなりません（投信法第207条第１項）。資産運用会社との資産運用委託契約が解約された場合、本投資法人は、新たな資産運用会社に対して資産運用業務を委託しなければなりません（投信法第198条第１項）が、適切な資産運用会社との間で時機を得て新たな資産運用委託契約を締結できる保証はありません。新たな資産運用会社に業務が承継されない限り、本投資法人の収益等に悪影響が生じ、場合によっては本投資証券が上場廃止となる可能性があります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となることがあります。

　また、資産運用会社の株主である三井不動産株式会社は、本投資法人から物件移管業務の委託を受けているほか、本投資法人が本書提出日現在保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の多くについて不動産の管理及び運営に関する業務（オフィスマネジメント業務）の委託を受けており、今後本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産についても原則としてオフィスマネジメント業務を行うことが予定されています。資産運用会社は、三井不動産株式会社に対する物件移管業務及びオフィスマネジメント業務の報酬につき、合理的な水準よりも高く設定することにより、三井不動産株式会社の利益を図ることが可能な立場にあります。

　本投資法人は、投信法施行令第123条に定める利害関係人等に該当する三井不動産株式会社及びその他資産運用会社の株主又はそれらの関連会社等（以下、「資産運用会社関係者」といいます。）から資産を取得する可能性があります。この場合、資産運用会社は、資産運用会社関係者に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることにより、資産運用会社関係者の利益を図ることが可能な立場にあります。

　資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。本投資法人と資産運用会社関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、資産運用会社関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。

　しかし、金融商品取引法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（金融商品取引法第42条）、自己又は第三者の利益を図るため投資法人の利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています（金融商品取引法第42条の２、第44条の３）。

（キ）オフィスマネジメント業務受託者等に関するリスク

　オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社は、原則として本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産につき、オフィスマネジメント業務を行います。また、三井不動産株式会社は新規テナント斡旋業務も行います。オフィスマネジメント業務は、一部の業務を除きその全てがオフィスマネジメント業務再受託者である株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに対して再委託されます。株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントは、既存テナント斡旋業務も行います。一般に、不動産の管理及び運営業務やテナント斡旋業務の成否は、これらの業務受託者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの業務受託者である三井不動産株式会社や株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントにおいてかかる業務遂行に必要な人的・財産的基礎が常に維持されるとの保証はありません。しかし、三井不動産株式会社は、オフィスマネジメント契約及びオフィスマネジメント業務再委託契約において、株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントがオフィスマネジメント再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業務システムを提供することを約束するとともに、株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントによるオフィスマネジメント再委託業務の履行について責任を負い、かつ、株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントの作為又は不作為を原因として本投資法人等が損害を被った場合に賠償の責を負うものとされています。

　これらの業務受託者に各契約に基づく義務の違反がある場合その他一定の場合には、当該契約を解除することができますが、その場合、適切な代替の業務受託者を見つけることができない可能性があります。

　オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社は、自ら若しくはその子会社等を通じて、又は第三者から賃借しテナントに転貸する形式で、多数のオフィスビルの貸主になっています。また、複数のオフィスビルに関して、他の顧客からオフィスビルの管理及び運営業務を受託し、他の不動産投資ファンドにおいても、本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に係るオフィスマネジメント業務受託者と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、三井不動産株式会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

　また、資産運用会社が三井不動産株式会社以外の者に対してオフィスマネジメント業務を委託する場合には、三井不動産株式会社以外のオフィスマネジメント業務受託者についても同様のリスクがあります。

（ク）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき金融商品取引法及び投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が制度化されている（投信法第198条、第208条及び第117条）ため、委託契約が解約された場合には、本投資法人が新たな受託者に委託する必要があります。しかし、新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また適切な資産運用会社を選任できない場合には、東京証券取引所の「有価証券上場規程」により本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。

　このほかに、資産運用会社、本投資法人又は運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受けている業者として、オフィスマネジメント業務再受託者、統括・調整業務受託者、物件移管業務再受託者、既存テナント一般媒介業者及び調査業務受託者を兼ねる株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントがあります。さらに、オフィスマネジメント業務受託者、調査補佐業務受託者、物件移管業務受託者、新規テナント一般媒介業者及び開発業務受託者を兼ねる三井不動産株式会社があります。また、本投資法人又は信託受託者が委託する建物管理会社等もあります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者について業務遂行に必要な人的・財産的基礎が常に維持されるとの保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ケ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

　本投資法人の一般事務受託者若しくは資産保管会社又は資産運用会社の株主若しくは資産運用会社の役職員の出向元企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。

Ａ．三井不動産株式会社は、本書提出日現在、次のそれぞれの立場において本投資法人に関与しています。

（ａ）オフィスマネジメント業務受託者

（ｂ）株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに対する調査補佐業務の提供者

（ｃ）本投資法人に対する物件移管業務の提供者

（ｄ）新規テナント斡旋業務の提供者

（ｅ）不動産関連資産売買の仲介業者

（ｆ）資産運用会社の株主（本書提出日現在における出資割合は46％）

（ｇ）資産運用会社の役職員の出向元企業（本書提出日現在における常勤の出向役職員は７名）

（ｈ）本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の賃借人

（ｉ）本投資法人が保有する不動産関連資産の原所有者

（ｊ）不動産関連資産の原所有者に対する不動産関連資産のアセットマネジメント業務受託者

（ｋ）不動産関連資産の原所有者がファンド等である場合におけるファンドマネジメント業務受託者

（ｌ）不動産関連資産の原所有者に対する出資者

（ｍ）開発業務受託者

Ｂ．三井住友信託銀行株式会社は、本書提出日現在、次のそれぞれの立場において本投資法人に関与しています。

（ａ）資産保管会社

（ｂ）投資主名簿等管理人及び特別口座管理事務受託者

（ｃ）貸付人

（ｄ）不動産関連資産売買の仲介業者

（ｅ）資産運用会社の株主（本書提出日現在における出資割合は５％）

（ｆ）資産運用会社の職員の出向元企業（本書提出日現在における出向職員は１名）

（ｇ）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託受託者

（ｈ）第14回及び第17回無担保投資法人債に関する財務代理人、発行代理人及び支払代理人

Ｃ．住友生命保険相互会社は、本書提出日現在、次のそれぞれの立場において本投資法人に関与しています。

（ａ）貸付人

（ｂ）資産運用会社の株主（本書提出日現在における出資割合は35％）

（ｃ）資産運用会社の役職員の出向元企業（本書提出日現在における常勤の出向役職員は３名）

（ｄ）本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の賃借人

（ｅ）本投資法人が保有する不動産関連資産の原所有者

　以上の各社は、現在又は将来において以上の立場又はその他の立場において本投資法人に関与する可能性がありますが、そのそれぞれの立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。また、以上の会社の子会社又は関連会社が何らかの立場（例、運用不動産の賃借人、管理業務受託者、出資者等）で本投資法人に関与する可能性があります。また、以上の各社以外の会社も、本投資法人に将来関与する可能性があり、その立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。

　しかし、投信法上、一般事務受託者や資産保管会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって事務ないし業務を遂行することが義務づけられています（投信法第118条、第209条）。また、本投資法人は、それらとの間の契約において、可能な限り、本投資法人に対する忠実義務ないし善管注意義務を課すこととしています。詳細は、後記「第二部投資法人の詳細情報／第４関係法人の状況」をご参照下さい。

（コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている「資産運用の対象及び方針」の変更には、投資主総会の決議が必要です（投信法第140条）が、資産運用会社が定めたより詳細な資産運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（サ）敷金・保証金の利用に関するリスク

　本投資法人は、運用資産である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として効率的に運用しています。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（シ）本投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

　本投資法人は、破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し（投信法第143条第７号）、清算手続に入ります（投信法第150条の２第１号）。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。また、この場合、投資法人債権者は、清算手続に従って投資額を回収することになるため、投資金額の全額を回収できない可能性があります。このため、投資主及び投資法人債権者は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

（ス）売主の倒産等の影響を受けるリスク

　一般的に、不動産関連資産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合当該不動産関連資産の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産関連資産を売却した場合に当該不動産関連資産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格づけることにより、当該不動産関連資産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは再生会社である売主の財産に属するとみなされることがあります（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）。

（３）不動産に関するリスク

　以下に記載するリスクは、主として本投資法人が不動産を直接に取得する場合を念頭においていますが、本投資法人が不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及びその他の資産を取得する場合であってもほぼ同様にあてはまります。

（ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

　一般的に、不動産は代替性がない上、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いため、類似の物件が類似の価格で売買されるとは限らず、不動産鑑定士による鑑定評価や関係者との交渉等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。本投資法人は保有する不動産からの収益獲得を主な目的としており、かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費やされた場合又は不動産が取得若しくは売却できなかった場合若しくは不動産売買の不成立等に伴い違約金その他の費用が発生した場合には、本投資法人の収益等につき悪影響をもたらす可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得又は売却に、より多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する不動産を希望通りの時期・条件で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する不動産を希望通りの時期・条件で売却できない可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク

　不動産には権利、地盤地質、建物の杭や梁等の構造、材質等に関して欠陥、瑕疵又は契約不適合等が存在している可能性があります。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。また、建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されていない場合があり得るほか、免震装置、制震装置を含む設備・装置等の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。これらの欠陥、瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産について専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産の売主が表明及び保証を行わない場合であっても、当該不動産を取得する可能性があります。また、本投資法人は、不動産の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産を取得する可能性があります。その他、不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産を取得する可能性もあります。

　隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有する土地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され、賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。

（ウ）物件の取得競争に関するリスク

　本投資法人は、規約において、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とし、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資が活発化し、物件の取得競争が激化した場合に、物件がそもそも取得できず又は投資採算の観点から希望した価格で物件が取得できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（エ）テナントの誘致競争に関するリスク

　通常、不動産は、他の不動産とのテナント誘致競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（オ）共有物件に関するリスク

　不動産が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。

　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者（民法第252条の２）が選任された場合には、当該管理者の行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであっても、共有者は当該効力の無効を善意の第三者に対抗できません（民法第252条の２第４項）。

　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産が分割される可能性があります（分割の方法は現物分割とは限りません。）。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人が賃借人に対して債務を負担する可能性があります。

　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産の共有者が変更される可能性があります。

　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

　これらの他にも、共有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。

（カ）区分所有物件に関するリスク

　不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者（議決権を有しない者を除きます。以下、本段落において同じです。）の過半数（これを上回る割合を管理規約で定めた場合は、その割合以上）の者であって議決権の過半数（これを上回る割合を管理規約で定めた場合は、その割合以上）を有するものが出席した集会において、出席した区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（建物の区分所有等に関する法律第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。

　他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。

　また、不動産が区分所有物件である場合には、本投資法人及びその他の各区分所有者がそれぞれの専有部分を三井不動産株式会社に賃貸、同社が転借人にこれを転貸し、転貸部分全体から生じる賃貸収益、賃貸費用等を、本投資法人を含むすべての各区分所有者に対して、各区分所有者間の合意により定められる一定の割合に応じて収受、負担する運用方法（以下、「一元運用」といいます。）を行う場合があります。一元運用を行った場合には、本投資法人の収益は、本投資法人が保有する区分所有部分に限られず、一元運用の対象となる賃貸部分全体の運用状況に影響されるため、本投資法人の保有する区分所有部分以外の一元運用の対象の賃貸部分の運用状況が悪化した場合には、本投資法人の収益も悪化する可能性があります。

　これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。

（キ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得し、又は自ら所有していた土地建物のうち建物のみを売却して底地を保有することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続きの対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ク）借地物件に関するリスク

　本投資法人が建物の敷地の所有権を有しないことがあります。この場合、敷地利用権について民法、借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、敷地利用権を敷地の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡義務を負う可能性があります。また、敷地利用権が解除その他の理由により消滅した場合、本投資法人は、敷地の明渡義務を負う可能性があります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷地の所有者の同意等が要求されることがあります。このため、本投資法人が建物を処分できなかったり、本投資法人が希望する価格、時期等の条件で建物を処分することができない可能性があります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、本投資法人が差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。本投資法人が有する敷地の所有者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

（ケ）借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物を第三者から賃借の上、当該賃借部分を本投資法人が保有する他の建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。

　加えて、本投資法人と賃貸人の間の賃貸借契約が終了し、転貸権限を喪失した場合において、本投資法人のテナントに対する債務不履行を構成する可能性があります。

（コ）未稼働物件（開発物件を含みます。）の取得に関するリスク

　本投資法人は、前記「２投資方針／（１）投資方針／②投資態度／（ウ）取得方針／Ｃ．未完成・未稼働資産」に記載の通り、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産関連資産を取得します。しかし、本投資法人は、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、引渡時点において未稼働資産である不動産関連資産を取得することができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除きます。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えない範囲に限ります。

　未稼働資産はその多くが開発段階にあることも想定され、この場合、既に完成した物件を取得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。

　なお、次のリスクは大規模修繕、増改築や再建築の場合にも当てはまります。

①開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性

②工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性

③開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性

④天変地異等により開発が遅延、変更又は中止される可能性

⑤行政上の許認可手続又は近隣対策により開発が遅延、変更又は中止される可能性

⑥開発過程において事故が生じる可能性

⑦その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性

　これら以外の理由によっても、未稼働資産からの収益等は稼働状態になった後も、予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が被る可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　なお、未稼働資産の取得にはあたりませんが、本投資法人は上記リスクを極力排除すべく、物件の開発中に物件完成引渡時の売買価格を決定して売買契約（予約を含みます。）を締結しておき、稼働資産となった後に当該物件を取得する場合があります。この場合、売買の成立に賃貸借契約の成就が停止条件として付されていない売買契約等の下では、市場環境の変化により契約締結時点において想定された期待収益及び利益が物件完成・引渡後に獲得できない可能性があります。

（サ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

　運用不動産として取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されていたり、利用する地下水に有害物質が含まれている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質にかかる一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。

　また、運用不動産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。

　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、運用不動産の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

　また、原子力発電所の事故等により、運用不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該運用不動産の収益性や価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該運用不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（シ）地球温暖化対策に関するリスク

　法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量削減の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成出来ない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。

（ス）専門家報告書に関するリスク

　不動産の鑑定評価額等（不動産の調査価格を含みます。）は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額等が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額等による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額等をもって売却できるとは限りません。

　エンジニアリングレポート（地震リスクレポートを含みます。）についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにとどまり、建物に重大な欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。さらにエンジニアリングレポート等で特段の指摘を受けておらず、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、建築基準関係法規の求める安全性や耐震強度等を有するとの保証はなく、また、不適切な設計施工等が存在し、それが当該不動産の取得後に判明する可能性もあります。

　また、不動産に関して算出される地震リスクの分析における予想最大損失率（ＰＭＬ値）は、予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、この値も個々の専門家の分析に基づく予想値であり、将来、地震が発生した場合、予想以上の復旧費用が必要となる可能性があります。

（セ）わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク

　日本におけるオフィスビルのテナントとの賃貸借契約の期間は２年が一般的であり、賃貸借期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。また、賃貸借契約において期間内にテナントが解約した場合の違約金について規定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては無効とされる可能性があります。賃貸借契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居する保証はなく、その結果、賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。

　定期建物賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です（借地借家法第38条第７項）。また、定期建物賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期建物賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期建物賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。

（ソ）火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故に関するリスク

　火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故等の災害により、不動産が滅失、毀損又は劣化し、その価値が影響を受ける可能性があります。本書提出日現在、本投資法人が保有する不動産に関しては、火災保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、火災、洪水等の偶然不測の事故によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。

　また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。

（タ）地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、液状化等に関するリスク

　地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、液状化等の災害により不動産等が滅失、毀損又は劣化し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、これらの災害に起因して、鉄道網や道路網の寸断や毀損による利便性の低下、物件の稼働を支える社会基盤（社会的インフラ）としての発電・配電設備の毀損その他の事象を原因とする電力供給不足等により、不動産等の稼働に支障が生じる可能性やテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。なお、災害発生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定しますが、本書提出日現在、本投資法人が保有する不動産については地震保険、地震家賃保険は付保していません。

（チ）不動産の偏在に関するリスク

　本投資法人は、前記「２投資方針／（４）投資制限」に記載された投資方針を定めているため、不動産等が東京都心部及び東京周辺都市部に偏在する可能性があります。したがって、特に東京都心部及び東京周辺都市部における地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、資産総額に占める個別の不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で一般に低下していくと考えられます。しかしながら、資産総額に占める割合が大きい不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に悪影響をもたらす可能性があります。

（ツ）テナントの信用力及び賃料未払に関するリスク

　テナントの財務状況が悪化し、又はテナントが破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。延滞賃料・共益費等（原状回復費用その他のテナントによる損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、テナントが倒産手続の対象となった場合には、解約制限の定めのある賃貸借契約であっても、倒産法に基づいて、管財人等により、契約が解除されることがあります。

　本投資法人では、新規のテナントを入居させるに当たって、一定の信用調査を行いますが、かかる調査が完全であるとは限らず、また、入居後に財務状況が悪化することもあり、リスクを完全に防ぐことはできません。なお、後記「（テ）テナント集中に関するリスク」もご参照下さい。

（テ）テナント集中に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントしか存在しない不動産においては、本投資法人の当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性が高くなります。

（ト）転貸に関するリスク

　賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなり、また、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人（転貸人）から支払われる賃料が、エンドテナント（転借人）から賃借人（転貸人）に対して支払われる賃料に連動する場合、エンドテナント（転借人）の信用状態等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には、転貸借契約上の敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。かかる事態に備え、賃貸借契約上、賃貸借契約終了時に、賃借人（転貸人）が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められることが通常です。しかし、かかる引渡義務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、賃借人（転貸人）の財務状況が悪化した場合、エンドテナント（転借人）から賃借人（転貸人）に賃料が支払われたにもかかわらず、賃借人（転貸人）から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。

　本投資法人が賃貸している不動産を賃借人が転貸人となり転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接賃貸借契約関係を持つこととなった場合、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ナ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています（民法第717条）。

　本書提出日現在、本投資法人が保有する不動産に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない又は支払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

　信託不動産の場合には、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者に請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）不動産の運用費用等に関するリスク

　運用不動産につき減失、毀損又は劣化等が生じ、修繕又は建替えが必要となる場合には、かかる修繕又は建替えに関連して多額の費用を要する場合があります。また、かかる修繕又は建替えが困難又は不可能な場合には、運用不動産からの収入が減少し、運用不動産の価値が下落する可能性があります。

　さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、運用不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

（ヌ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

　本投資法人が運用不動産を売却した場合に、運用不動産に物的又は法的な瑕疵があった場合又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない場合、法令の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となります（宅地建物取引業法第77条の２第２項）ので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任に関するリスクを排除できない場合があります（宅地建物取引業法第40条、第78条第２項）。

　また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。

　これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、あるいは、買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　さらに、賃貸されている運用不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。

（ネ）民法上の組合の組合員となることに関するリスク

　民法上の組合の組合財産は、全組合員の共有に属するとされていますが（民法第668条）、組合員は、組合財産の分割請求権を有せず、組合財産に対する自らの持分の譲渡、質入れその他の処分を組合及び第三者に対抗することができません（民法第676条第１項）。また、各組合員は、組合の債務につき、損益の分担割合に応じて（又は債権者がかかる分担割合を知らない場合には各組合員に対して均等の割合で）、直接的かつ無限の責任を負担します。したがって、本投資法人が民法上の組合の組合員となった場合、出資した金額を超えて当該組合の債務について直接的な支払義務を負うことがあります。

（ノ）不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力がないことによるリスク

　不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は運用不動産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、法律上又は契約上の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任や表明保証責任を追及することが考えられますが、責任の内容、範囲及び期間に制限がある場合や責任追及が可能であっても実効性がない場合もあります。

（ハ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用不動産に適用される可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。更に、運用不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

（ヒ）法令の改正等に関するリスク

　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法その他オフィスビルの管理に影響する関係法令の改正により、オフィスビルの管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により運用不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令又は行政行為の変更等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（フ）先日付の売買契約（フォワード・コミットメント）に関するリスク

　　　　本投資法人は、不動産の取得にあたって、売買契約の締結から一定期間経過後に決済及び物件引渡しを行う場合（以下、「フォワード・コミットメント」といいます。）があります。フォワード・コミットメントは、売買契約の締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等により、決済のための資金が調達できず、不動産を取得できない可能性や、当該物件の評価額が変動する可能性があります。また、何らかの理由により物件の取得を中止する場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　　 (ヘ）資産の取得・譲渡等に関するリスク

        本投資法人は、現に保有する資産の運用のみを目的とするものではなく、投資主価値の最大化に資するため、継続的に資産の取得又は譲渡に向けた検討を行います。本投資法人が新たな資産の取得又は保有する資産の譲渡を決定した後に、売買契約に定められた一定の条件が成就しない場合や、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を取得又は譲渡することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得又は譲渡のための努力を行う予定ですが、資産の取得の面では、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつかかる資金を有効に運用できない場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり、また、資産の譲渡の面では、同様の条件で他の譲渡先に譲渡することができない場合には、想定していた譲渡による手取金や売却益の活用ができなくなること等により、投資主に損害を与える可能性があります。

（４）信託受益権に関するリスク

　本投資法人が、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。

（ア）信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で信託受託者による信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵又は契約不適合があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用などの信託費用については、最終的に受益者が負担することになることがあります。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを信託受益者たる本投資法人が負担することになるため、かかる信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、不動産の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があります。但し、それにもかかわらず、上記のような信託費用が発生したときは、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（イ）信託の受益権の流動性に関するリスク

　本投資法人が信託の受益権を運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。このように信託の受益権は流動性が低いというリスクが存在します。

（ウ）信託受託者に関するリスク

Ａ. 信託受託者の倒産に関するリスク

　信託法上、信託受託者が破産手続又は更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するものとされるリスクは低いと考えられます。

　但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された財産について信託の公示（信託の登記）が必要とされ、本投資法人はこの信託設定登記がなされるものに限り取得する予定ですが、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

Ｂ. 信託受託者の不当な行為に関するリスク

　信託受託者が何らかの債務負担を行った場合や信託契約に違反した場合において、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。信託受託者は信託契約において原則として受益者の指図に従って行為することとされているため、そのリスクは低いと考えられますが、常にかかる指図権の行使により損害発生を予防できるとは限りません。

（５）税制等に関するリスク

（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク

　税法上、一定の要件（以下、「配当等の額の損金算入要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を損金に算入することが認められています。本投資法人は、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により配当等の額の損金算入要件の全てを満たすことができない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。

（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

　配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能利益の額の90％超の配当等の額の支払を行うべきとする要件（以下、「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合には、会計上の税引後の利益を基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90％以下となること等により、上記支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４　手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。

　かかる場合、上記の追加的な課税のみならず、本投資法人の当該事業年度における利益配当等の損金算入の全額が税務否認され、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や本投資法人の存続等に悪影響をもたらす可能性があります。

（エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を100分の75以上とすること（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑤）としています。本投資法人は、本書提出日現在において、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（オ）同族会社に該当するリスク

　配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち「投資法人の課税の特例」に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総口数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

（カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

　配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には「投資法人の課税の特例」に規定された機関投資家（以下本「(５)税制等に関するリスク」において「機関投資家」といいます。）のみから行うことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、機関投資家以外の者に借入れにかかる債権を譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク

　配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（ク）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に係る税制等が変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少する可能性があります。

（ケ）減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年８月９日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日））が、本投資法人においても適用されています。

　「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の差異が発生することとなり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。

但し、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（６）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク

一般的に、自然災害や感染症等のリスク、更には気候変動などに伴うものも含め自然災害の大規模化等を本投資法人及び資産運用会社の対応のみで回避することは困難であり、これらの感染症の拡大や自然災害等による損害が発生した場合には、本投資法人の財務状態及び経営成績に重大な悪影響が生じる可能性があります。

（７）投資リスクに対するリスク管理体制について

　上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下のような体制により、投資運用に関するリスクの回避及び最小化を図っています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資証券及び本投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。

①投資法人について

　本投資法人は、本書提出日現在、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催し、法令及び本投資法人の役員会規則に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告を行っています。これにより、資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監督できる体制となっています。同時にかかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがないかの確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。また、本投資法人が資産運用会社の利害関係人等との間で、運用不動産の取得、譲渡又は貸借のうち一定の重要な取引を行う場合には、かかる取引の契約締結前に、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとされています（投信法第201条の２）。これにより、かかる利害関係人等との間の取引について、その契約締結前に役員会が利益相反取引のおそれがないかの確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。

　また、監督役員は必要に応じて、執行役員、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができます（投信法第111条第２項）。

　このほか、本投資法人はインサイダー取引が行われることを未然に防止するため、内部者取引管理規則を定めて、役員による本投資法人の投資口及び投資法人債の売買を禁止しています。

②資産運用会社について

　資産運用会社は、上記の様々なリスクについて、複数の異なる目線から重層的な検証を行うことで実効性のあるリスク管理体制を整備し、また、コンプライアンス上の問題にも対応できる体制を整備しています。

（ア）資産運用ガイドラインの遵守等によるリスク管理

　資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する方針、計画として「経営方針」及び「年度運用計画」を策定しています。また、遵守すべき基準として「資産運用ガイドライン」を定めています。

　資産運用ガイドラインには、資産の運用・取得・売却方針、資金の調達・運用方針、分配方針等が定められており、これらを遵守することにより、リスクの管理に努めています。

　また、個別の資産の取得・運用、資金の調達・運用等にあたっては、「運用審査会議」、「コンプライアンス委員会」、「経営会議」においてこれらの基準・方針等を遵守し、リスクへの対応が図られているかの検証を行っています。

（イ）利益相反のおそれがある取引に対する取組み

　資産運用会社は、資産運用に係る取引を行う上で本投資法人の利益と資産運用会社又はその利害関係人等の利益が相反するおそれがある取引については、本投資法人ないしその投資主に対する説明責任を常に意識し、法令及び社内規程に従い、公正・公平ではない取引を未然に防止しています。

　具体的には、「利害関係人等取引規程」に基づき、管理の対象となる利害関係人等の範囲を法令上の利害関係人等より広く定義し、利害関係人等との取引に関する意思決定手続、対象となる取引の範囲及び取引の基準を定め、利益相反が生じるリスクを適切に管理します。

また、利害関係人等を相手方とする不動産等資産の取得等、「コンプライアンス委員会規程」に定める一定の取引等については、コンプライアンス委員会の審議議案ないしは報告事項とすることで、利益相反取引のおそれがあるかどうかについての確認等、コンプライアンスに係る確認を行います。

（ウ）コンプライアンスに関する取組み

　コンプライアンスに関しては、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」に基づき、年度毎の実施計画として毎年策定する「コンプライアンス・プログラム」により、達成状況の確認と問題点の把握を行っています。コンプライアンス・プログラムは、毎期首にコンプライアンス・オフィサーが各本部及び各部と協議のうえ取りまとめ、取締役会の承認を経て、コンプライアンス委員会に報告します。更に、コンプライアンス・オフィサーは、年に１回、コンプライアンス・プログラムの進捗状況について各本部及び各部から報告を受け、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告します。

（エ）リスク管理に関する取組み

　「リスク管理規程」を制定し、リスク管理の基本姿勢を定めており、管理すべきリスク項目については３ヶ月に１回以上定期的に開催する「リスク管理会議」において、「リスク管理ガイドライン」に基づく「リスクのモニタリング」が適切に行われているかどうかを確認します。なお、リスク管理会議の概要は必要に応じて資産運用会社の取締役会及び本投資法人の役員会にも報告されます。

（オ）内部監査の実施

　コンプライアンス・オフィサーは内部監査業務の責任者として、「内部監査規程」に基づき定期的に内部監査を実施し、内部監査報告書を作成し、社長及び取締役会に報告します。内部監査の実施にあたっては、内部監査機能の補強・補完のため、取締役会が承認した場合は、内部監査業務を社外の第三者に委託することができます。

（カ）インサイダー取引の防止

　インサイダー取引が行われることを未然に防止するため、「内部者取引管理規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を定めて、役職員による本投資法人の投資口及び投資法人債の売買を禁止しています。

（８）重要事象等に関するリスク

　本書提出日現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象は存在しないと判断しています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本書提出日現在、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条第１項）ので、該当事項はありません。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得できる旨を規約で定めています（規約第５条第２項）。

（３）【管理報酬等】

　管理報酬等の料率等については、以下の通りです。

［投資主名簿等管理委託報酬の別表］

Ａ．通常事務手数料

Ｂ．振替制度関係手数料

［特別口座管理委託報酬の別表］

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合、かかる遅延利息又は損害金を負担します（規約第37条第１項）。

　これに加えて、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します（規約第37条第２項）。

Ａ．投資口等の発行に関する費用

Ｂ．有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

Ｃ．目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

Ｄ．法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

Ｅ．本投資法人の公告に係る費用及び広告宣伝等に関する費用

Ｆ．専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）

Ｇ．役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用

Ｈ．運用資産の取得又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

Ｉ．借入金及び投資法人債に係る利息

Ｊ．本投資法人の運営に要する費用

Ｋ．その他上記に類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

　2026年９月29日現在、投資主及び投資法人に関する課税上の取扱いは下記の通りです。なお、税法等が改正された場合には、以下の内容が変更になることがあります。

①　個人投資主の税務

（ア）配当等の額に係る税務

　個人投資主が本投資法人の投資口に係り受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益および一時差異等調整引当額の増加からなる金額（以下「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。

※一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定義される金額をいいます。

　従って、配当等の額を受け取る際に原則20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。上場投資法人である本投資法人の投資口（以下「本上場投資口」といいます。）の配当等の額は、上場株式等の配当等として以下のように取り扱われます。なお、大口個人投資主（基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する者）が１回に受ける配当等の額が５万円超（６ヵ月決算換算）の場合には、下記にかかわらず、原則どおりの20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

Ａ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20％（所得税15％、住民税５％）となります（復興特別所得税（2027年１月１日以後は防衛特別所得税も含む。）が併せて源泉徴収されます。）。また、個人投資主は、上場株式等の配当等の金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続きを終了させる確定申告不要の特例の選択が可能です。

したがって、個人投資主が受け取るべき配当等の源泉徴収税率は、以下のとおりとなります。

（注）１．2014年１月１日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

　　　２．2027年１月１日から2047年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

　　　３．2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

　　　４．配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する個人に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年1月1日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

Ｂ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税を選択することができます（復興特別所得税（2027年１月１日以後は防衛特別所得税も含む。）が併せて課されます。）。

Ｃ．個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

Ｄ．2014年１月１日から2027年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。ただし、2016年分以降は120万円を上限。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

Ｅ．2024年１月１日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満18歳以上である者に限ります。

Ｆ．未成年者少額投資非課税制度（ジュニアＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年80万円を上限。）又は継続管理勘定に係るものに係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

※本①(ア)Ａにおける確定申告不要の特例およびＢにおける申告分離課税について、大口個人投資主（基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する者（2023年10月1日以後に配当等の支払を受ける場合は、基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する本上場投資口と合算して発行済投資口の総口数の３％以上を保有する者を含みます。））が１回に受ける配当等の額が５万円超（６ヵ月決算換算）の場合には、総合課税による確定申告が要求されます。

 ※本①(ア)Ｄ及びＥにおける非課税口座並びにＦにおける未成年者口座について配当等が非課税となるのは、配当金の受領方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

（ご参考）

(1）2018年１月１日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてＮＩＳＡ）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（2018年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年内に支払いを受けるべきものについても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(2）2024年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定（つみたて投資枠）（未成年者特定累積投資勘定を除きます。）に管理されている一定の公募等株式投資信託（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年120万円、総額1,800万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に特定累積投資勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(3）2023年12月31日までに非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（一般ＮＩＳＡ）又は累積投資勘定（つみたてＮＩＳＡ）のいずれかに限ります。

(4）2024年１月１日以後に非課税口座に設けられる勘定は、特定非課税管理勘定（成長投資枠）及び特定累積投資勘定（つみたて投資枠）（未成年者特定累積投資勘定を除きます。）の併用が可能ですが、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（未成年者特定累積投資勘定を除きます。）における投資額の総額は1,800万円が上限となります。

(5）2027年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定（特定累積投資勘定（つみたて投資枠）のうち、非課税口座を開設している居住者等がその年１月１日において18歳未満である年及び出生した日の属する年に設けられるもの。）に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円、総額600万円が上限。）に係る配当等で、その非課税口座に特定累積投資勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（イ）出資等減少分配に係る税務

　個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として取扱われ、この金額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（ア）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。

　また、出資等減少分配額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは下記（ウ）の投資口の譲渡の場合と同様になります。

　出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

（ウ）投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として原則20％（所得税15％、地方税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。

　本上場投資口の譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等の譲渡所得等の金額との相殺は認められますが、一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められません。また、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。なお、2047年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して復興特別所得税が課されます。（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

※2016年１月１日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式、投資口等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。

Ａ．申告分離課税による税率は、以下のとおりとなります。

（注）１．2014年１月１日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

　　　２．2027年１月１日から2047年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

　　　３．2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

　　　４．配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する個人に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％ （2048年1月1日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

Ｂ．その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前３年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、これらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額および配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます。

Ｃ．上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（上記Ｂ．の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要となります。

Ｄ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等した場合の所得に関しては、源泉徴収で課税関係を終了させる確定申告不要の選択が認められます。源泉税率は、20％（所得税15％、住民税５％）となります（2047年12月31日までの間の譲渡等については復興特別所得税（2027年１月１日以後、当分の間、防衛特別所得税も含む。）が併せて源泉徴収されます。）。

Ｅ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。

Ｆ．2014年１月１日から2027年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。ただし、2016年分以降は120万円を上限。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

Ｇ．2024年１月１日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満18歳以上である者に限ります。

Ｈ．未成年者少額投資非課税制度（ジュニアＮＩＳＡ）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年80万円を上限。）又は継続管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

※本①（ウ）Ｆ及びＧにおける非課税口座並びに①（ウ）Ｈにおける未成年者口座で譲渡損失が生じても、①（ウ）Ｂの上場株式等に係る配当所得等の金額からの控除及び①（ウ）Ｅの上場株式等の配当等の額からの控除、並びに①（ウ）Ｃの譲渡損失の繰越控除は適用できません。

（ご参考）

(1）2018年１月１日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてＮＩＳＡ）に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年以内に、その累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（2018年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(2）2024年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座に特定累積投資勘定（つみたて投資枠）（未成年者特定累積投資勘定を除きます。）を設けた日以後に、その特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年120万円、総額1,800万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(3）2023年12月31日までに非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（一般ＮＩＳＡ）又は累積投資勘定（つみたてＮＩＳＡ）のいずれかに限ります。

(4）2024年１月１日以後に非課税口座に設けられる勘定は、特定非課税管理勘定（成長投資枠）及び特定累積投資勘定（つみたて投資枠）（未成年者特定累積投資勘定を除きます。）の併用が可能ですが、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（未成年者特定累積投資勘定を除きます。）における投資額の総額は1,800万円が上限となります。

(5）2027年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座内に未成年者特定累積投資勘定（特定累積投資勘定（つみたて投資枠）のうち、非課税口座を開設している居住者等がその年１月１日において18歳未満である年及び出生した日の属する年に設けられるもの。）を設けた日以後に、その未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円、総額600万円が上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

②　法人投資主の税務

（ア）配当等の額に係る税務

　法人投資主が本上場投資口に係り受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において収益計上されます。配当等の額を受け取る際には20％の税率により源泉徴収がされます。

　但し、2014年１月１日以後に受け取るべき本上場投資口の配当等の額については15％に軽減されています（源泉徴収される地方税はありません。）。

　法人税の計算上、本投資法人から受け取る配当等の額については、受取配当等の益金不算入の規定の適用はなく、源泉税については納付すべき法人税の計算上、所得税額控除の対象となります。また、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税及び防衛特別所得税は、法人税の額から控除されます。

　2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口の総口数の３分の１超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。

所得税の源泉徴収税率は、以下のとおりとなります。

（注）１．2014年１月１日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

　　　２．2027年１月１日から2047年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

　　　３．2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（イ）出資等減少分配に係る税務

　法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（ア）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。

　また、出資等減少分配額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは下記（ウ）の投資口の譲渡の場合と同様となります。

　出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

（ウ）投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

③　投資法人の税務

（ア）配当等の額の損金算入要件

　税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。

　配当等の額を損金算入するために留意すべき主要な要件は次の通りです。

Ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること

Ｂ．他の法人（租税特別措置法施行規則に定める一定の法人を除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含めて判定します。）を有していないこと

Ｃ．機関投資家（投資法人の課税の特例に規定するものをいいます。）以外の者から借入を行っていないこと

Ｄ．事業年度の終了時において同族会社のうち投資法人の課税の特例に定めるものに該当していないこと

Ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること

Ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

（イ）不動産流通税の軽減措置

Ａ．登録免許税

　不動産を取得した際の所有権の移転登記に対して、原則として登録免許税が不動産の価額に対し２％の税率により課されますが、売買により取得した土地については税率が2029年３月31日までは1.5％となります。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は、取得する不動産に対する登録免許税の税率が特例により2027年３月31日までは1.3％に軽減されます。

Ｂ．不動産取得税

　不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価格に対し４％の税率により課されますが、住宅及び土地の取得については2027年３月31日までに取得した場合に限り３％となります。また、宅地及び宅地比準土地については、2027年３月31日までに取得した場合には課税標準が２分の１に軽減されます。但し、上記Ａ．の要件を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については、地方税法施行規則の規定に従います。）が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準が５分の２に軽減されます。また、特別土地保有税については2003年以降当分の間、その課税が行われないこととなりました。

（注）１．みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は本投資法人からお知らせします。

みなし配当の金額＝出資等減少分配額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の税務上の資本金等の額

２．投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。

投資口の譲渡に係る収入金額＝出資等減少分配額－みなし配当金額（注１）

３．投資主の譲渡原価は次の算式により計算されます。

※この割合は小数点第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせすることになっています。

４．投資口の譲渡損益は次のように計算されます。

投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額（注２）－譲渡原価の額（注３）

５【運用状況】

（１）【投資状況】

　（注）１．上表における不動産（不動産の賃借権、地上権を含めて「不動産等」といいます。）及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。

２．上表の「投資比率」は、本投資法人の資産総額に対する当該資産の価格（貸借対照表計上額）の比率（小数点第１位未満を四捨五入）です。

３．上表における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産の「貸借対照表計上額」は、土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権など）と長期前払費用の合計の取得価額（取得に係る諸費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。

４．上表における「預金・その他資産」には、信託財産内の預金、敷金及び保証金、建設仮勘定（信託建設仮勘定を含みます。）が含まれています。なお、上表における不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産には、信託財産内の預金は含まれていません。

５．西新宿六丁目共有組合（民法第667条に規定する組合）及び中目黒ＧＴタワー共有床組合（民法第667条に規定する組合）への出資持分（以下「任意組合出資持分」といいます。）については、不動産（東京23区）に含めて記載しており、また、以下において、それぞれ西新宿三井ビルディング、中目黒ＧＴタワーとして一括して記載しています。

６.「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区をいいます。なお、本書中の他の箇所においても同様です。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　信託受益権及び任意組合出資持分については、後記「③その他投資資産の主要なもの」をご参照下さい。その他には該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

　投資不動産については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に一括表記しており、同項記載以外に投資不動産物件はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

　本投資法人が直接に保有する投資不動産物件に加え、信託受益権に係る信託不動産をあわせて「③その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています（以下「５運用状況」においては、本投資法人が2026年６月30日現在において保有する不動産及び信託受益権に係る信託不動産を「本件不動産」といいます。）。なお、任意組合出資持分につきましては、不動産に含めて記載しています。

（ア）投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率

　以下は2026年６月30日現在の本件不動産の価格及び投資比率等を示しています。本件不動産（但し、下記「虎ノ門琴平タワー」及び「ＮＢＦ銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。

（ご参考）

譲渡物件の状況

（注）１．区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格（不動産鑑定評価額）です。

２．上表の「価格(不動産鑑定評価額)」は、2026年６月30日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書に基づいています。表中では、株式会社谷澤総合鑑定所を「谷澤」、大和不動産鑑定株式会社を「大和」と表示しています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。

３．上表の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。

４．上表の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得に係る諸費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。

５.「ＮＢＦ虎ノ門ビル（底地）」は2025年１月６日付で建物を譲渡しました。取得価格は、物件取得時の土地取得価格です。

６.「グラントウキョウサウスタワー」の取得価格は、2021年１月８日の取得価格（以下、「本取得価格」といいます。）から、本取得価格に2024年３月28日の一部譲渡対象の持分割合（約80％）を乗じた価格を減じた価格です。

７.「ＮＢＦ八丁堀テラス」の取得価格は、ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー、ＮＢＦ八丁堀テラス）の取得価格を2020年６月30日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所の鑑定評価額の比率で按分し、算出した金額です。

８. 投資比率は、取得価格合計に対する比率の小数点第１位未満を四捨五入して求めています。

９．2026年７月１日付で「フロンティア武蔵小杉Ｎ棟・Ｓ棟」は「ＮＢＦ武蔵小杉ビルＮ棟・Ｓ棟」に名称変更しました。なお、以下においても同様です。

（イ）投資不動産物件及び信託不動産の内容

Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の概要

本件不動産の概要は下記記載の通りです。

　本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、一部の建物には、ホテルや住居などを用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。

　特段の記載がない限り、下記の地積、建物構造、延床面積、建築時期、建物用途（種類）はいずれも登記簿の記載に基づいています。また、取得価格は、本件不動産又は本件不動産を主な信託財産とする信託受益権の売主と本投資法人との間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除いています。

　本件不動産につき、隣地土地との間で越境がある場合には、隣地所有者との間の越境に関する確認書が存在する場合と存在しない場合とがあり、以下では重要性が高いと思われるもののみを記載することとしています。

　また、本件不動産又は本件不動産を主な信託財産とする信託受益権につき、売主が瑕疵担保責任あるいは表明保証責任を負担するか否か、また負担する場合の期間や内容については記載していません。

　なお、下記の不動産概要及び特記事項は、特段の記載がない限り、2026年６月30日現在、資産運用会社が認識しているものです。