【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注１）「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

（注２）「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を第35期については540,797口（※）、第36期から第39期については541,000口、第40期及び第41期については2,705,000口（下記（注13）参照）、第42期から第44期については2,705,000口で除することにより算出しています。

（※）2021年７月１日から2021年12月31日までの184日間の期中平均投資口数です。

（注３）総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100（小数第２位を四捨五入して記載しています。）

（注４）自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100（小数第２位を四捨五入して記載しています。）

（注５）期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（小数第２位を四捨五入して記載しています。）

（注６）「配当性向」は小数第２位を切り捨てて記載しています。

（注７）「期末総賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積をもって集計した「期末総賃貸可能面積」を括弧書きにて記載しています。

（注８）「期末テナント数」は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計した「期末テナント数」を括弧書きにて付記しています。

（注９）「期末稼働率」は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算定した「期末稼働率」を括弧書きにて付記しています。

（注10）賃貸ＮＯＩ＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋当期減価償却費

（注11）ＦＦＯ＝当期純利益＋当期減価償却費

（注12）１口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ／発行済投資口の総口数（小数第１位を四捨五入して記載しています。）

（注13）2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり当期純利益及び１口当たり純資産額については第40期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算出しています。

（注14）百万円単位で表示している金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注15）本書では特段の記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

②　運用状況

（イ）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

　三井不動産商業ファンド投資法人（旧商号フロンティア不動産投資法人）（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三井不動産商業ファンドマネジメント株式会社（旧商号三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（2008年３月24日付でフロンティア・リート・マネジメント株式会社から商号変更）。以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2004年５月12日に設立され、同年８月９日にその発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）（注１）が株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8964）しました。

　本投資法人は中長期にわたる安定的な収益の確保を目指し、主として全国の商業施設の用途に供されている不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産のみを信託する信託の受益権及び投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第221条の２第１項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。）をいいます。以下同じです。）を投資対象とする「商業施設特化型Ｊ－ＲＥＩＴ」です。本投資法人は、2026年６月期（以下「当期」といいます。）末日現在で設立から22年が経過し、着実に運用実績を積み重ねた結果、合計44物件の不動産等（取得価格総額397,178百万円（注２））を運用しています。

（注１）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「新振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（新振替法第226条及び第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資証券についての記載は本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（新振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（注２）取得価格総額は、本投資法人の保有資産たる不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含まない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格総額には、本投資法人の取得後に譲渡した敷地の一部及び解体を行った建物の取得価格が含まれています。

ｂ．投資環境と運用実績

当期の日本経済は、企業の設備投資の持ち直しなどにより、緩やかな回復基調で推移しましたが、中東情勢の影響を注視する必要がある状況が続きました。また、雇用・所得環境は、労働需給がタイトな状況と賃上げの動きが継続し、引き続き改善しました。

商業施設を取り巻く経済環境については、個人消費に持ち直しの動きがみられることに加え、円安基調の継続によるインバウンド消費の追い風もあり、堅調に推移しました。

不動産投資市場は、金融政策の動向を注視する動きはあるものの、投資家の旺盛な取得意欲は継続し、取得環境は厳しい状況が続きました。

上記のような外部環境のもと、本投資法人は中長期的な視点からポートフォリオの質向上のため、2025年12月に計３物件の売買契約を締結し、2026年１月に三井ショッピングパーク ららぽーと和泉の準共有持分71.5％（追加取得）、2026年４月に那覇国際通りくもじテラス、ドン・キホーテ国際通りくもじ店の取得を完了しました。また、2026年６月に神宮前４丁目テラス（注１）の取得に係る売買契約を締結しました。

当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は100.0％（注２）となっています。

なお、本投資法人は、GRESB（注３）の評価に2015年より参加しています。2025年10月に発表された最新の評価結果においても、環境配慮を含むサステナビリティに関する取組みについて高い評価を受けたことを意味する「Green Star」を2015年から引き続いて取得するとともに、参加企業／ファンド間の相対評価「GRESBレーティング」においても「４stars」を取得しました。加えて、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。また、「CASBEE（注４）評価」において、「ブランチ博多パピヨンガーデン」については2023年６月30日付で、「ギンザ・グラッセ」については、2025年４月30日付で、それぞれCASBEE不動産の「Ｓランク（最高位）」の認証を取得しています。さらに、環境取組み評価に応じて融資条件を決定する「SMBC環境配慮評価型資金調達」において「ＡＡ（優れた環境配慮を実施）」を2017年８月29日付で取得しています。加えて、DBJ Green Building認証（注５）の取得を推進しており、当期末日現在の本投資法人の保有物件のうち、DBJ Green Building認証を取得している物件は以下のとおりです。

（注１）本投資法人は、2026年９月１日付で資産名称を「神宮前四丁目ビル」から「神宮前４丁目テラス」に変更しました。以下同じです。

（注２）「稼働率」は賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注３）「GRESB」は、不動産セクター会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク調査評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。投資家による投資先の選定や投資先との対話に活用されています。

（注４）「CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency /「建築環境総合性能評価システム」）」は、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

（注５）「DBJ Green Building認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しているとされています。

（注６）５つ星は「国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされた建物」、４つ星は「極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」、３つ星は「非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」、２つ星は「優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」であることの認証とされています。

ｃ．資金調達の概要

　本投資法人は中長期にわたり安定的な分配金の配当を行うことを基本方針としており、当期も引き続き、調達先の拡大、調達手段の多様化、返済期限の分散、適切な長期固定化比率を意識し、財務の安定性の維持・向上に努めました。

　その結果、当期末日現在の借入金等の残高は、短期借入金2,000百万円、長期借入金138,200百万円及び本投資法人債券13,500百万円の合計153,700百万円となっています。

　また、本投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2009年６月30日付で株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）から、2015年12月22日付で株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）から、それぞれ発行体格付を取得しています。

　当期末日現在の格付の概要は以下のとおりです。

ｄ．業績及び分配

上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益は12,353百万円、営業利益は6,673百万円、経常利益は5,991百万円、当期純利益は5,989百万円となりました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益5,989百万円に圧縮積立金取崩額を加算した金額を分配することにより、投資口１口当たりの分配金は2,214円となりました。

（ロ）次期の見通し

ａ．運用全般に関する見通し

今後の日本経済は、賃金上昇を中心とした雇用・所得環境の改善による個人消費の回復などにより、緩やかな回復が続くことが期待されますが、物価上昇や金融政策の動向・金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。

このような運用環境の認識のもと、本投資法人は引き続き、財務基盤の健全性を維持しながら、スポンサーパイプラインを活用した優良物件の取得に加えて、スポンサー以外の物件についても厳選投資を行っていくことで、ポートフォリオの拡大並びに質の向上を図ります。また、商業施設の運営管理に関するスポンサーのノウハウを活用するとともに、様々なステークホルダーとのリレーションシップを維持・構築することを通じて、安定的な分配金の維持・成長を目指します。

ｂ．決算期後に生じた重要な事実

本投資法人は、以下のとおり資産の取得を行いました。

(注)取得諸経費、固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、規約の規定に基づき、主として不動産等の特定資産（投信法第２条第１項に規定する特定資産をいいます。以下同じです。）に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を、主として特定資産のうち、不動産等資産（投信法施行規則に定めるものをいいます。）に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（注） 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。また、投資法人は、投信法に定めるところに従って新投資口予約権証券を発行することができます。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。すべての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構　①　投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金及び借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２　投資方針　（１）投資方針　及び（２）投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　（３）分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）資産運用委託契約

（ロ）機関の運営に関する一般事務委託契約／資産保管業務委託契約／投資主名簿等管理事務委託契約

（ハ）会計事務委託契約書

（ニ）納税事務委託契約書

（ホ）特別口座の管理に関する契約

（へ）財務及び発行・支払代理契約証書／財務代理契約証書

（ト）ＳＣマネジメント基本契約書（保有資産の一部）

（チ）資産の売買契約（保有資産の一部）

（リ）建物賃貸借契約（保有資産の一部）

（ヌ）商号使用許諾契約

（ル）商標使用許諾契約

（ヲ）不動産等に関する調査業務委託契約書

（ワ）ＳＣマネジメント業務再委託契約書（保有資産の一部）

（注）本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社（以下「三井不動産」ということがあります。）は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）に該当します。三井不動産との間の取引の概要については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　(３)　利害関係人等との取引状況等」をご参照ください。

②　本投資法人及び本投資法人の一般事務受託者等の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

③　上記以外の本投資法人の主な関係者

（注）「ＳＣマネジメント業務」とは、プロパティマネジメント業務を包含する、商業施設における総合的なマネジメント業務であり、(i)商圏や競合店動向等商業施設を取り巻く環境の把握分析、テナント動向の把握、(ii)運営管理全般の企画・計画立案・マネジメント、(iii)テナントのリーシング・契約管理・窓口業務及び(iv)資産保全、管理会社等の監督・契約管理のような専門性の高い業務を提供するものです。以下同じです。

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

（イ）機関の内容

　本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とし、執行役員及び監督役員は役員会を構成します（規約第17条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員３名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

ａ．投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行われます（規約第11条）が、規約の変更等投信法第93条の２第２項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　３　投資主・投資法人債権者の権利　Ａ．投資主の権利　（１）投資主総会における議決権」をご参照ください。

　本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

　本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催されます（規約第９条第１項）。

　本投資法人は、投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（規約第９条の２第１項）。

　本投資法人は、電子提供措置をとる事項のうち投信法施行規則で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求をした投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（規約第９条の２第２項）。

　また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第22条）。

　投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

　執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、かかる責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令で定める限度において、役員会の決議をもって免除することができるものとしています（投信法第115条の６第７項、規約第20条）。

ｃ．会計監査人

　本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、毎月１回程度の頻度で役員会を開催し、法令及び役員会規則で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の報告を行います。この報告手続を通じ、本資産運用会社及びその利害関係者から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を監視できる体制を維持しています。

本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

　また、本投資法人は、内部者取引等管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引行為の未然防止に努めています。

（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携

　各監督役員は、各々が執行役員の職務執行の監督を職責としていますが、毎月１回程度開催される役員会の席上、執行役員及び本投資法人の関係法人から、本投資法人の業務や運用資産の状況について報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、監督機能を果たします。

　また、監督役員及び会計監査人は、定期的に、会計監査人による監督役員に対する監査報告会を実施し、監査の経過及び内容についての報告を行い、会計監査人と監督役員との相互連携を図っています。

（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本投資法人の執行役員は、本資産運用会社から資産運用に関する業務執行状況の報告を３か月に１回以上受けることとしており、執行役員はこれを役員会に報告することとしています。また、本投資法人は、毎月１回程度開催される役員会に、本資産運用会社の役職員又は担当者を出席させています。これらにより、本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を管理する体制を維持しています。

②　投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

本書の日付現在の、本資産運用会社である三井不動産商業ファンドマネジメント株式会社の組織図は以下のとおりです。

本資産運用会社組織図

【画像・図表はPDF原本参照】

本資産運用会社は、前記組織の下、本投資法人より委託を受けた投資運用業務を行います。本資産運用会社は、経営及び業務執行に関する基本方針その他の重要な事項（投資運用業に関する重要な事項を含みます。）を審議及び決議するため、代表取締役社長及びその他常勤取締役を構成員とする経営会議を設置しています。本資産運用会社の各種業務は、投資運用部、財務部、企画・管理部及びコンプライアンス部の各部署に分掌され、それぞれの担当部長が統括します。

　また、本資産運用会社の業務執行に関してコンプライアンス確保の観点から審議及び決議する機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

（イ）本資産運用会社の各組織の業務の概要

　各組織の主な業務は以下のとおりです。

（ロ）コンプライアンス委員会

　本書の日付現在、コンプライアンス委員会は社外専門委員２名を構成員に含んでおり、その概要は以下のとおりです。

③　投資運用の意思決定機構

　本資産運用会社は、運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者との取引のルール、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。

　また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書を作成し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、取得資産を選定し、その取得を決定します。

　本書の日付現在における本資産運用会社における運用ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に係る意思決定機構並びに資産の取得又は処分に係る意思決定機構は以下のとおりです。

＜運用ガイドライン及び資産管理計画書の制定・変更に係る意思決定機構＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）関係各部が業務分掌に従って、起案等の業務を行います。

運用ガイドライン及び資産管理計画書は、投資運用部又は財務部がそれぞれの担当部分について起案します。

（ロ）上記（イ）に基づき起案された運用ガイドライン及び資産管理計画書は、コンプライアンス部長が業務に関連する法令、諸規則、規約及び社内規定（以下「法令等」といいます。）に照らして審査します。

（ハ）コンプライアンス部長による審査の後、起案された運用ガイドライン及び資産管理計画書は、経営会議に付議され、審議及び決議されます。コンプライアンス部長は、経営会議に同席し、付議議案の審議及び決議につきコンプライアンス上疑義があると判断した場合には、審議又は決議を中止し、当該議案を起案部署に差し戻す権限を有します。

（ニ）運用ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更は、経営会議の決議を経て取締役会に付議され、審議され、全取締役の３分の２以上の賛成をもって決議されます。

ただし、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人に関する利益相反対策ルール」記載の利益相反対策ルールに係る制定及び変更は事前に本投資法人役員会の承認を得るものとします。

（ホ）資産管理計画書は一年に一度、運用ガイドラインは必要に応じて適宜見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果、変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合にはその都度見直し及び変更を行うことがあります。

＜資産の取得又は処分に係る意思決定機構＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注１）その承認に基づく本投資法人の同意を含みます。

（注２）有価証券の取得又は譲渡のうち、投信法施行規則第245条の２に定める取引に該当する場合を除きます。

（イ）関係各部が業務分掌に従って、起案等の業務を行います。

資産の取得又は処分に関しては、各物件について投資運用部において定められた手続に従い予想収益及び立地する地域の将来性等の経済的調査、建物状況及び耐震性能等の物理的調査並びに権利関係等の法的調査（以下、これらの調査を総称して「デュー・ディリジェンス」といいます。）を行い、投資運用部が投資適格物件を選定します。

（ロ）上記（イ）に基づき選定された投資適格物件は、コンプライアンス部長が法令等に照らして審査します。

（ハ）コンプライアンス部長による審査の後、経営会議に付議され、審議及び決議されます。コンプライアンス部長は、経営会議に同席し、付議議案の審議及び決議につきコンプライアンス上疑義があると判断した場合には、審議又は決議を中止し、当該付議議案を起案部署に差し戻す権限を有します。

（ニ）資産の取得又は処分は経営会議の決議を経た後にコンプライアンス委員会に付議され、同委員会での審議及び決議を経た後に取締役会に上程され、取締役会で審議及び決議されます。コンプライアンス委員会の決議は、社外専門委員１名以上の賛成及び出席者の３分の２以上の賛成を必要とします。ただし、利害関係者との間で行われる資産の取得又は処分については、原則として構成委員全員の賛成を必要とします。また、利害関係者との間で行われる資産の取得又は処分については取締役会の決議の前に、本投資法人役員会における承認（その承認に基づく本投資法人の同意を含みます。以下本（ニ）において同じです。）が必要とされます。ただし、有価証券の取得又は譲渡において、投信法施行規則第245条の２に定める取引に該当する場合には、本投資法人役員会の承認を得ることを必要とせず、取締役会に付議されます。また、資産の取得又は処分の取締役会決議に際しては、全取締役の３分の２以上の賛成を必要とします。

④　投資運用に関するリスク管理態勢の整備状況

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況については、後記「３　投資リスク　（２）　投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

　最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注）2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。

（６）【主要な投資主の状況】

（注）「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第３位を四捨五入して記載しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

　本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保することを目的として、後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」に挙げる各資産のうち、主として不動産等の特定資産に投資するものとします。

②　投資態度

　本投資法人は、以下の投資態度に従って本投資法人の資産の運用を行うものとします。なお、本投資法人は、本書の日付現在において、外国の法令に基づき又は外国の法令に準拠して組成された不動産関連資産への投資を行わないものとしています。

（イ）主たる投資対象

　本投資法人が投資対象とする不動産関連資産（不動産同等物（後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ロ）」に定義します。）及び不動産対応証券（後記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ロ）」に定義します。）を総称していいます。以下同じです。）は、その本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産が、主として郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等の用途に供されているものとします（注）。

（注）本投資法人は、本書の日付現在において、外国の法令に基づき又は外国の法令に準拠して組成された不動産関連資産への投資を行わないものとしていますが、これらへの投資を行う場合でも、本投資法人が投資対象とする海外不動産保有法人の発行済株式については、その裏付けとなる不動産が海外において主として商業施設の用途に供されているものに限定されます（規約第29条第１項但書）。

（ロ）地域分散

　投資対象物件が特定の地域に集中することによる地域経済の悪化に伴う賃料収入に関するリスク及び地震等の災害リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資、即ち、日本国内の各地に所在する不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対する投資を行います。

（ハ）開発物件に対する投資

　投資対象とする不動産及び不動産信託受益権に係る不動産は、原則として購入時点で賃貸の用に供されている稼働物件とし、未稼働物件を投資対象としません。ただし、未稼働物件又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、稼働後又は建物竣工後に安定的な収益が確実に見込まれる場合は、かかる物件に投資を行うことがあります。

（ニ）投資判断

　原則として、賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの将来性及び安定性、当該不動産の物理的な劣化又は経済的な陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性（財務内容、経営状況及び業種の将来性等）並びに賃貸借契約内容等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、投資を行います。

（ホ）取得価格

物件特性やポートフォリオ全体の収益性を勘案し、鑑定評価額を基準に取得価格を決定します。ただし、利害関係人等からは、鑑定評価額を超えて取得しません。

③　運用方針

　本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を確保するために、主として賃貸借期間が中長期であり、かつ、主要なテナントの信用力が一般的に高い不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権（以下「安定収益型資産」といいます。）から構成されるポートフォリオの構築を目指して資産の運用を行います。また、本投資法人は、安定収益型資産での運用を原則としますが、テナントの入替えや運営により収益と資産価値の向上を図ることのできる不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とすることもあります。

　かかるポートフォリオの構築は、以下に沿って行うものとします。

（イ）取得基準

　個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に優位性、収益安定性を持つものを選定します。なお、１投資物件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等を除きます。）は、原則として10億円以上とします。ただし、他の投資物件に付随して投資するものについてはこの限りではありません。

（ロ）投資物件の選定方法

　不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に際しては、個別物件毎にデュー・ディリジェンスを詳細に実施し、当該物件の価値を見極めた上で、全体のポートフォリオへの影響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し決定します。

　デュー・ディリジェンスに際しては、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、商圏調査会社等の専門家に調査を依頼し、多面的な視点から精緻な調査を実施します。

（ハ）保有期間

　本投資法人は、原則として中長期の保有を前提に不動産及び不動産信託受益権を取得するものとし、当初から短期に売却する目的での資産取得は行いません。中期とは概ね５年以上10年未満、長期とは10年以上をいいます。なお、不動産及び不動産信託受益権の取得後においても必要に応じて入居テナントの信用調査を実施するなど与信管理を行います。

（ニ）三井不動産グループとの体制の構築

　本資産運用会社は、三井不動産との不動産等に関する調査業務委託契約及び三井不動産グループからの商業施設の運営管理に関してのノウハウ提供等を通じて、本投資法人の投資主価値の最大化に資する取組みを行っていきます。

　また、資産規模のさらなる拡大にあたり、安定性に加え、成長性にも配慮したポートフォリオの構築を図るため、不動産等に関する調査業務委託契約等で三井不動産グループが有する物件取得のノウハウやネットワークを積極的に活用していく考えです。

運営管理に関しても、三井不動産グループの商業施設の運営管理のノウハウを活用すべく、底地物件を除く本投資法人の保有物件についてＳＣマネジメント契約（注）を締結しています。

（注）三井不動産は、ＳＣマネジメント業務の一部を、三井不動産グループの同業務専業の会社であるＭＲＦプロパティマネジメント株式会社に再委託しています。

（ホ）損害保険等の付保方針

ａ．損害保険

災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有不動産信託受益権に係る信託財産である不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。なお、災害、事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。

ｂ．地震保険

　本投資法人は、ポートフォリオ全体に係るＰＭＬ（注）を基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが20％を超える物件があれば、個別に地震保険の付保を検討します。

（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。

（ヘ）売却方針

　原則として、本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を、中長期的観点から保有するものとし、短期的にこれらを売却しないものとします。ただし、物件の将来収支見込み、建物劣化等による費用の増大、ポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、売却が必要であると判断する場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討することがあります。

（ト）財務方針

ａ．借入れ及び投資法人債の発行

（ⅰ）本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に限ります。）（以下「適格機関投資家」といいます。）からの借入れに限るものとします（規約第35条第１項）。

（ⅱ）上記（ⅰ）に基づく借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします（規約第35条第２項）。

（ⅲ）上記（ⅰ）に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することがあります（規約第35条第３項）。

（ⅳ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第35条第４項）。

（ⅴ）上記（ⅰ）に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、金利動向等の市場環境を注視しつつ、本投資法人の資本構成又は投資主への影響を総合的に考慮して、長期・短期の借入期間並びに固定・変動等の諸条件を決定します。

（ⅵ）本投資法人は、特定資産の追加取得又は敷金及び保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

（ⅶ）本投資法人の総資産額のうち、借入金額、投資法人債発行残高及び本投資法人がテナントから受け入れた敷金及び保証金等の金額の占める割合の上限は60％とします。ただし、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。

ｂ．投資口を引き受ける者の募集

（ⅰ）本投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口を引き受ける者の募集を行うことがあります。

（ⅱ）投資口を引き受ける者の募集は、投資口の希薄化に配慮の上行います。

（チ）運営管理方針

　本投資法人は、以下の方針に従い、不動産運営管理業務を行います。

ａ．資産維持管理業務

　本投資法人は、中長期的な安定的運用を図るため、その保有する不動産及び不動産信託受益権に係る不動産に関し、計画的な修繕や改修及び業種業態の転換・増改築によるリニューアルへの取組み等を実施し、資産価値や競争力の維持向上及び収益の拡大に努め、中長期的な資産価値の維持向上を目指します。かかる修繕や改修の実施に当たっては、当初支出額のみならず省エネ対応や耐用年数等を考慮し長期的・総合的視点に立った費用の低減に努めます。

ｂ．テナント管理業務

　賃借人との賃料改定時（定期借家契約により賃料が固定されている場合を除きます。）においては、同種同規模物件及び周辺の賃料相場、テナントの売上状況、賃借人の賃料負担余力、経済情勢等を調査し、適正賃料水準を把握した上で、賃借人と交渉を行い、賃料の維持向上に努めます。また、契約更新時においては、適正賃料水準を把握するとともに、商業施設としての継続可能性等を総合勘案し、賃借人との契約条件（契約期間、賃料等）交渉を行います。なお、信用調査を実施するなど必要に応じて賃借人の与信管理を行います。

ｃ．不動産運営管理業務

　不動産運営管理業務は、法令で認められる範囲において本資産運用会社が行い、又は不動産運営管理会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）を選定しこれを委託します。

ｄ．運営管理業務受託者選定方針

　ＰＭ会社その他の運営管理業務受託者を選定する際は、市場で実績のある信用度の高い専門性を有する会社を対象に、過去の実績及び委託料水準等を勘案して選定します。また、不動産運営管理業務に限らず、資産維持管理業務及びテナント管理業務も含めた総合的なマネジメント業務を委託する場合には、上記に加え、その業務遂行能力に関しても総合的に判断の上、選定します。

　なお、運営管理業務受託者が提供する業務の品質及び費用対効果等を定期的に評価し、評価の低い運営管理業務受託者とは契約を更新しません。

（リ）開示方針

ａ．資産運用については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。

ｂ．情報開示は、投信法、金融商品取引法並びに東京証券取引所及び一般社団法人資産運用業協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示します。

ｃ．利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関する開示を行います（詳細は後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人に関する利益相反対策ルール」をご参照ください。）。

（ヌ）グリーンファイナンス・フレームワーク

ａ．グリーンファイナンス・フレームワークの策定と第三者評価

　本投資法人は、グリーンボンドの発行を含むグリーンファイナンス実施のために「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2021」、「グリーンボンドガイドライン（2022年版）」、「グリーンローン原則（Green Loan Principles）2023」及び「グリーンローンガイドライン（2022年版）」に即したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しました。本投資法人は、本グリーンファイナンス・フレームワークに対する第三者評価として株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）より「ＪＣＲグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である「Green１（Ｆ）」の評価を取得しています。

ｂ．適格クライテリア

　グリーンボンド又はグリーンローンで調達された資金は、以下の適格クライテリアを満たすグリーンビルディングの取得資金又は改修工事資金、若しくは同資金のリファイナンスに充当されます。

（ⅰ）グリーンビルディング

　下記ⅰ．からⅲ．の第三者認証機関の認証のいずれかを取得済若しくは今後取得予定の物件

ⅰ．DBJ Green Building認証:３つ星～５つ星

ⅱ．CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency／建築環境総合性能評価システム）評価認証

　　　CASBEE建築、CASBEE不動産：Ｂ＋ランク～Ｓランク

　　　自治体版CASBEE：Ｂ＋ランク～Ｓランク（工事完了日から3年以内のものに限る。）

ⅲ．BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System／建築物省エネルギー性能表示制度）評価

　　2016年基準：３つ星～５つ星

　　2024年基準：レベル４～レベル６

　　（2016年以前築の既存建物の新規取得はレベル3以上かつ既存不適格（工場等（物流倉庫含む。）：BEI＝0.75超え）を除く。）

（ⅱ）改修工事

　以下のいずれかの改修工事

・ 上記（ⅰ）ⅰ．からⅲ．の認証のいずれかの１段階以上の改善、環境認証の更新又は取得を実現する改修工事

・ エネルギー効率、水の消費性能等、環境面で有益な改善を目的とした設備等改修工事（従来比30％以上の改善効果のあるもの）

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（イ）本投資法人は、主として以下に掲げる不動産等の特定資産に投資します（規約第28条及び第30条）。

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権

ｅ. 海外不動産保有法人の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。）

（ロ）本投資法人は、不動産等のほか、以下に掲げる特定資産に投資をすることができます。なお、不動産等と以下のａ．からｅ．までに掲げる資産を総称して「不動産同等物」といい、また、資産の２分の１を超える額を不動産同等物に投資することを目的とする以下のｆ．からｊ．までに掲げる資産を総称して「不動産対応証券」といいます。

ａ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｂ．当事者の一方が相手方の行う不動産等及び上記ａ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

ｃ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｄ．外国の法令に基づく不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に準拠して組成された不動産、不動産の賃借権若しくは地上権のみを信託する信託の受益権若しくは上記ａ．からｃ．までに掲げる資産

ｅ．投信法第194条第２項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産のすべてが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資（ただし、不動産等に該当するものを除きます。）

ｆ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定めるものをいいます。）

ｇ．受益証券（投信法第２条第７項に定めるものをいいます。）

ｈ．投資証券（投信法第２条第15項に定めるものをいいます。）

ｉ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定めるもの（上記（イ）ｄ．、本（ロ）ａ．又はｃ．に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

ｊ.外国の法令に準拠して組成された上記ｆ．又はｉ．に掲げる資産と同様の性質を有する資産

（ハ）本投資法人は、上記（イ）及び（ロ）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。

ａ．預金

ｂ．コール・ローン

ｃ．譲渡性預金証書

ｄ．有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号に定めるもの（ただし、上記（イ）、（ロ）及び本（ハ）で別途明示されている資産を除きます。）をいいます。）

ｅ．金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるもの（ただし、上記ａ．からｃ．までに掲げる資産を除きます。）をいいます。）

ｆ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第３条第11号に定めるものをいいます。）

ｇ．信託財産を上記ａ．からｆ．までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｈ．外国の法令に準拠して組成された上記ｇ．に掲げる資産と同様の性質を有する資産

ｉ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるものをいいます。）

（ニ）本投資法人は、必要がある場合には以下に掲げる資産（以下のо．及びｐ．に掲げる資産以外の資産については、不動産関連資産への投資に付随するものに限り、以下のо．及びｐ．に掲げる資産については、本投資法人が借入れを行うために必要なものに限ります。）に投資することができます。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第１項に規定する商標権又は同法第30条第１項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第１項に規定する通常使用権

ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第２条第１項に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備

ｃ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量（注）その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

（注）地球温暖化対策の推進に関する法律の一部を改正する法律（令和6年法律第56号）（2026年1月1日施行）により、地球温暖化対策の推進に関する法律における算定割当量の規定は削除されています。

ｄ．信託財産を上記ａ．からｃ．までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｅ．不動産関連資産に付随する器具備品等の民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上の動産（ただし、上記（ハ）ｆ．に掲げる資産を除きます。）

ｆ．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に定める著作権等

ｇ．民法上の組合の出資持分（ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限ります。）

ｈ．地役権

ｉ．資産流動化法に定める特定出資

ｊ．会社法に定める合同会社の社員たる地位

ｋ．一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成18年法律第48号。その後の改正を含みます。）に定める一般社団法人の基金拠出者の地位（基金返還請求権を含みます。）

ｌ．信託財産として上記ａ．からｃ．まで及びｅ．からｋ．までに掲げる資産を信託する信託の受益権

ｍ．各種保険契約に係る権利

ｎ．外国の法令に準拠して組成された上記ｇ．又はｉ．からｍ．までに掲げる資産と同様の性質を有する資産

о．中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号。その後の改正を含みます。）に定める出資

ｐ．信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資

ｑ．その他不動産関連資産への投資に付随して取得が必要となる資産

（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）から（ニ）を適用するものとします。

②　投資基準

　投資基準については、前記「（１）投資方針　③　運用方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第37条）。

①　利益の分配

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。以下、本（３）において同じです。）の金額は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします。

（ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定する本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下、本（３）分配方針において同じです。）を超えて本投資法人が決定する金額とします。

　なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、本投資法人が適切と判断した場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができるものとします。

③　分配金の分配方法

　分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

④　分配金請求権の除斥期間

　本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤　上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、一般社団法人資産運用業協会が定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

　本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

（イ）有価証券及び金銭債権に係る制限

　前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ハ）」に掲げる有価証券及び金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第31条第１項）。

（ロ）デリバティブ取引に係る制限

　前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　（ハ）i．」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人の運用資産又は負債から生じる為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第31条第２項）。

（ハ）借入れ及び投資法人債発行に係る制限

ａ．借入れの目的

　本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあります。なお、資金を借り入れる場合は、適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第35条第１項）。

ｂ．借入金の使途

　借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします（規約第35条第２項）。

ｃ．担保の提供

　上記ａ．に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第35条第３項）。

ｄ．借入金の限度額

　借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第35条第４項）。

②　その他の投資制限

（イ）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）集中投資

　集中投資について制限はありません。なお、不動産の所在地域による分散投資に関する方針については、前記「（１）投資方針　②　投資態度　（ロ）地域分散」をご参照ください。

（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。なお、本投資法人は、規約において、下記ａ．に記載の規定を定めています（規約第８条第２項）。

ａ．その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合。

　投信法施行規則で定める場合とは、以下に掲げる場合をいいます（投信法施行規則第129条）。

（ａ）　当該投資法人の投資口を無償で取得する場合。

（ｂ）　当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当、残余財産の分配又は合併等により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

（ｃ）　その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要かつ不可欠である場合。

（ニ）国外不動産に係る制限

本投資法人の資産の運用を行う本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、本書の日付現在において、国外に所在する不動産並びに国外に所在する不動産を対象とする不動産同等物（不動産を除く。）及び不動産対応証券への投資は行わない旨、及び、本書の日付現在において、外貨建資産への投資は行わない旨を定めています。

３【投資リスク】

（１）リスク要因

　以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。

　本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断又は仮定に基づく予測等によるものであり、実際の結果と異なる可能性があります。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）金銭の分配に関するリスク

（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク

（ニ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことについて

（ホ）新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

（ヘ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ト）本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）投資対象を商業施設に特化していることによるリスク

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

（ハ）シングル・テナント物件に関するリスク

（ニ）不動産の取得又は処分に関するリスク

（ホ）借入れ、投資法人債及び新投資口の発行による資金調達に関するリスク

（ヘ）自己投資口取得に係るリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）三井不動産グループへの依存、利益相反に関するリスク

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（チ）転貸に関するリスク

（リ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（ヌ）共有物件に関するリスク

（ル）区分所有建物に関するリスク

（ヲ）借地物件に関するリスク

（ワ）借家物件に関するリスク

（カ）使用許可を取得した底地を含む物件に関するリスク

（ヨ）開発物件に関するリスク

（タ）有害物質に関するリスク

（レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ソ）先日付での売買契約の締結等に係るリスク

（ツ）複数の建物が一つの建築物として建築されている物件に関するリスク

（ネ）借地権の設定に関するリスク

（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク

（ラ）仮換地及び保留地に関するリスク

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

（ロ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

（ハ）感染症等の影響を受けるリスク

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。

　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。

　そのため、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）金銭の分配に関するリスク

　本投資法人は前記「２　投資方針　（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。

（ハ）収入及び支出の変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、本投資法人が取得・保有する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において裏付け不動産を含めて「不動産」といいます。）の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　（ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

　なお、本投資法人の保有に係る不動産の過去の収支状況は、将来の収支を保証するものではなく、大幅に異なることとなる可能性があります。

（ニ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことについて

　投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。さらに、投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

（ホ）新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる新投資口の発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人が計算期間中に新投資口の発行を行った場合には、既存の投資主は、新投資口の発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

　さらに、新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

（ヘ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

　本投資証券の上場は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。

　本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

（ト）本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。また、本投資法人の財務状態、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他の要因により、本投資法人債券の市場価格が下落する可能性もあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）投資対象を商業施設に特化していることによるリスク

　本投資法人は、不動産の中でも、郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等を主たる投資対象としています。

　したがって、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しているということができます。場合によっては、テナントが、賃料を約定通り支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。

　なお、本書の日付現在、本投資法人は、一部テナントとの間で売上歩合賃料を採用しており、また、今後も売上歩合賃料の導入されている物件を取得していく予定ですが、賃料の一部が変動賃料となっていますので、テナントの売上が減少した場合、本投資法人の賃料収入に直接的な悪影響が生じる可能性があります。

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

　本投資法人の保有する不動産のうち相当部分は、本資産運用会社の親会社である三井不動産及び国内大手小売業であるイオンリテール株式会社などの少数のテナントへ賃貸されており、本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

（ハ）シングル・テナント物件に関するリスク

　本投資法人の保有する不動産の多くは、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件となっており、核となる大規模テナントが存在しています。

　一般的に、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、物件の稼働率は大きく減少することになり、また、代替テナントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

（ニ）不動産の取得又は処分に関するリスク

　本投資法人が取得を希望している資産が、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等第三者との競合になる可能性もあることから、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産関連資産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産関連資産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、テナントとの契約内容等によっては、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えず、損失等が生じる可能性等もあります。

　また、本投資法人が、第三者（三井不動産を含みますがこれに限られません。以下本（ニ）において同じです。）との間で不動産関連資産等の取得又は譲渡について優先交渉権の付与等を合意した場合でも、必ずしも当該第三者は本投資法人の希望する条件で取引を行う義務を負うものではなく、本投資法人は、本投資法人が希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等があります。

　さらに、本投資法人が第三者との間で不動産関連資産等の取得又は譲渡について先日付での売買契約を締結した場合でも、契約締結後、決済・物件引渡しまでの間における市場環境の変化等により、予定通りに決済・物件引渡しが行われない可能性等があります。

　これらの場合、本投資法人が収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない等本投資法人に不利益が生じる可能性があります。

（ホ）借入れ、投資法人債及び新投資口の発行による資金調達に関するリスク

　資金の借入れ、投資法人債の発行及び新投資口の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で資金の借入れ、投資法人債の発行及び新投資口の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　次に、本投資法人が資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該資金の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（へ）自己投資口取得に係るリスク

　本投資法人は、資金調達環境、金融マーケットの状況、本投資法人の投資口価格の状況等を勘案し、投資主還元と資本コストの最適化に資すると判断した場合、自己投資口の取得を行うことがありますが、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）三井不動産グループへの依存、利益相反に関するリスク

三井不動産は、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式の全部を保有しており、本資産運用会社の役職員の主な出向元であり、本資産運用会社の取締役及び監査役の兼任先です。また、本投資法人は、2008年２月18日付で、三井不動産との間で、ＳＣマネジメント基本契約書（その後の変更を含みます。）（注）を、本資産運用会社は、2008年２月18日付で、三井不動産との間で不動産等に関する調査業務委託契約書を、それぞれ締結しています。加えて、本投資法人は、三井不動産との間で、2026年２月19日付で商号使用許諾契約書（その後の変更を含みます。）を、2026年２月16日付で商標使用許諾契約書（その後の変更を含みます。）を、それぞれ締結しており、さらに、三井不動産は、本投資法人の保有する不動産の主要なテナントでもあります。

即ち、本投資法人及び本資産運用会社は、三井不動産グループと資本上、契約上、人的等多岐にわたる関係を有しています。

したがって、本投資法人及び本資産運用会社が三井不動産グループとの間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、三井不動産グループ又は三井不動産グループが運用するファンドとの間で取引を行う場合、三井不動産グループ又は三井不動産グループが運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、三井不動産グループは、不動産投資及び運用業務を自ら行い、又は自ら組成する私募ファンド運用を受託する等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と三井不動産グループとが特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性は否定できず、本投資法人の投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

（注）三井不動産は、ＳＣマネジメント業務の一部を、三井不動産グループの同業務専業の会社であるＭＲＦプロパティマネジメント株式会社に再委託しています。

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。

　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、ＰＭ会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。また、この場合、本投資法人債券の債権者は、清算手続に従ってのみ投資額を回収することになり、債権金額の償還を受けられるとの保証はありません。このため、投資主又は投資法人債権者は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

（ヘ）敷金及び保証金に関するリスク

　商業施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することがあり、本投資法人は、これらの資金を今後も活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

　本投資法人の主たる運用資産は、前記「２　投資方針　（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等の特定資産です。本投資法人は、本書の日付現在、不動産及び不動産を信託する信託の受益権を保有しています。不動産に関しては、以下に記載する法的リスクが存在します。また、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

　不動産には権利、土地の地盤及び地質並びに建物その他の土地の工作物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵（物の種類、数量、性能、性質又は品質等が不十分又は契約等に不適合なことをいいます。以下同じです。）等（隠れたものを含みます。）が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報告書で指摘されなかった事項等について、取得後に当該不動産やその付着物の欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産やその付着物についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありませんし、不動産に想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。

本投資法人は、状況に応じては、売主等に対し一定の事項につき表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を追及できたとしても、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、売主等が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もありえます。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の補修、建物の建替えその他の対応に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任や契約不適合の責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿に記録された登記事項を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿に記載された不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

　なお、保有する信託受益権の多くは、信託契約上、当初委託者が信託受託者に対して、信託財産である不動産についての瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担していません。また、保有資産の売主の多くは、信託受益権譲渡契約上又は不動産売買契約上、本投資法人に対して保有資産についての瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担していません。

（ロ）賃貸借契約に関するリスク

ａ．賃貸借契約の解約リスク、更新又は再契約がなされないリスク

　賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新や再契約がなされない場合もあります。このような理由により、稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

　以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｂ．賃料不払に関するリスク

　賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続（以下「倒産手続等」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｃ．賃料改定に係るリスク

　本投資法人の主たる投資対象である商業施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。また、本投資法人は、運営管理による賃貸収益の増加を図るため、各テナントとの賃貸借契約期間が比較的短い物件を取得することがあります。

　賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。

ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約は、定期建物賃貸借契約においてのみ設けられることとされていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｅ．優先交渉権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク

単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件や少数の大規模テナントが存在する核テナント物件の賃貸借契約においては、賃借人との間で物件売却時に、優先的に購入できる機会等が与えられる旨の約定（優先交渉権）や排他的に購入できる機会等が与えられる旨の約定（先買権）、処分禁止に関する合意等をすることにより、賃貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、賃貸人による物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。

本投資法人が保有する物件においてもかかる合意が存在しますが、かかる合意がなされている場合、売却その他の処分により多くの時間を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。

（ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

　火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ、感染症・疫病等（以下「災害等」といいます。）により不動産やその付着物が滅失、劣化又は毀損し、若しくは不動産の正常な運営が妨げられ、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復したり、不動産に不可欠な電気、水道等のインフラ設備が停止したりするために多額の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

（ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産やその付着物を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

　また、不動産やその付着物につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

（ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

（ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

　土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、本投資法人が主たる投資対象とする郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等は、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、大規模小売店舗立地法（平成10年法律第91号。その後の改正を含みます。）及び中心市街地の活性化に関する法律（平成10年法律第92号。その後の改正を含みます。）に基づく規制を受けますが、これらの法律の改正がなされることにより、また、新たに立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等がなされることにより、不動産に関する権利が制限され、また、新規の物件取得が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、投資法人が不動産を取得した後、その売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（チ）転貸に関するリスク

　賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、この場合において、賃借人の財務状態が悪化したときは、賃借人の債権者が賃借人の転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、賃借人から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　加えて、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（リ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。

　例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

（ヌ）共有物件に関するリスク

　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　また、共有の場合、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第256条第１項）。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第３項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません（民法第256条第１項ただし書）。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者について倒産手続等の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続等の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されたときには、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合などです。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差し押さえられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むように取決めをすることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差し押さえられるということ等もありえますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

（ル）区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物における各専有部分が区分所有権の対象となるためには、構造上の独立性（区分性）と利用上の独立性が必要とされ、いずれが欠けても独立の区分所有権の客体とはなることができないものとされます。区分所有建物における専有部分が事後的にかかる構造上の独立性（区分性）を失って他の専有部分と一体となった場合には、従前の各専有部分上の区分所有権は消滅し、各専有部分が異なる所有者に属していたときは、民法の付合の規定が類推され、当該所有者が一体部分全体を共有することになると一般に考えられています。このように一体となった結果共有となった場合において、不動産の登記が共有となった状態を反映していない場合には、実際の権利関係と公示されている権利関係の内容に不一致が生じるため、予定した権利の取得や第三者への対抗力が認められない可能性が否定できず、その場合には、本投資法人が不測の不利益を受ける可能性があります。

　また、区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者（議決権を有しないものを除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数（地震に対する安全性が不足している場合等一定の場合には各４分の３以上の多数）の建替え決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　さらに、区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

　加えて、区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

（ヲ）借地物件に関するリスク

　借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人又は信託受益者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

（ワ）借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。

　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該信託受託者とテナントとの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（カ）使用許可を取得した底地を含む物件に関するリスク

　本投資法人は、地方公共団体から底地について使用許可を取得した上で、当該底地上の建物を取得することがあります。かかる使用許可を受けてする底地の使用については、借地借家法の適用はありません（地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。）第238条の４第８項）。使用許可の期間が終了した後、使用許可の期間が更新される保証はなく、また、使用許可には、一定の場合には一方的に使用許可の取消しができるなどの本投資法人に不利益となる条件が付される可能性もあります。さらに、地方公共団体が公用若しくは公共用に供するため必要を生じたとき、又は許可の条件に違反する行為があると認めるときには使用許可を一方的に取り消される可能性があります。

　このように、使用許可を取得した底地を含む物件については、通常の借地物件とは異なった固有のリスク要因が存在し、これらの要因により、本投資法人が当該物件の使用収益を継続できなくなったり、収益性が低下する可能性があります。

　なお、三井ショッピングパーク ららぽーと磐田の底地の一部は、磐田市の所有地であり、磐田市から使用許可を取得しています。

（ヨ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、前記「２　投資方針　（１）投資方針　②　投資態度」に記載のとおり、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない予定ですが、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（タ）有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が埋蔵又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵又は存在している場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄、除染措置が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。さらに、これらの有害物質が存在することにより不動産の価値が下落する可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

（レ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　本投資法人は、資産を信託の受益権の形式で取得することがあります。

　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

　信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については、受益証券発行信託で受益証券が発行されている場合を除き、私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、私法上の有価証券のような流動性がありません。

　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続等の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託財産である不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ソ）先日付での売買契約の締結等に係るリスク

本投資法人は、不動産を取得又は売却するにあたり、先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約の締結等を行うことがあります。不動産売買契約が買主又は売主の事情により解約された場合には、買主又は売主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。かかる先日付の売買契約の締結等を行った場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況等が悪影響を受けたり、想定していた資産の取得又は売却の全部又は一部が実行できず、想定していた利益が実現できないことにより不利益を受ける可能性があります。

（ツ）複数の建物が一つの建築物として建築されている物件に関するリスク

本投資法人は、不動産登記法上は複数の建物とされているにもかかわらず、建築基準法上は一つの建築物として建築されている建物を取得することがあります。かかる建物の場合、不動産登記法上は複数の建物となるため、各建物を別々の所有者が単独で所有することができますが、建築基準法上は一つの建築物であるため、建築基準法が複数の建物に対して一体的に適用され、相互に影響を受けることになります。このため、例えば、一部の建物所有者がその所有する建物の建替え等を行った場合、他の建物所有者は何らの建替え行為を行っていないにもかかわらず、建築基準法上は既存不適格の建物の建替えとして取り扱われ、かかる一つの建築物に該当する建物全体について、現行の規定に合致するよう手直しをする必要が生じ、追加的な費用負担が必要となる可能性があります。また、一部の建物所有者が法定の容積率を超える増築行為を行った場合等、一部の建物が建築基準法に違反した場合に、かかる一つの建物全体について、建築基準法に違反したものとして取り扱われ、追加的な費用負担や不測の損害が生じる可能性があります。さらに、当該建物の増改築を行うにあたり、単独で実施することができず、結果として希望する増改築を実施できず、又は追加的な費用負担や不測の損害が生じる可能性があります。そのため、かかる建物については、その処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、追加的な費用負担が生じる可能性があります。

このように、複数の建物が一つの建築物として建築されている物件については、通常の物件とは異なった固有のリスク要因が存在し、これらの要因により、本投資法人が当該物件の使用収益を継続できなくなったり、収益性が低下する可能性があります。

（ネ）借地権の設定に関するリスク

本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがありますが、底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。借地権者より時価での建物買取を請求される場合、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。

また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主及び投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

さらに、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主及び投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主及び投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

加えて、本投資法人は、運用資産の賃貸に当たり、借地借家法第22条に定める一般定期借地権又は同法第23条に定める事業用定期借地権の設定に係る契約（以下、本（ネ）において「定期借地権設定契約」と総称します。）を利用することがあります。しかしながら、定期借地権設定契約の効力が認められるためには、借地借家法第22条（一般定期借地権の場合）又は同法第23条（事業用定期借地権の場合）所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合又はかかる要件の充足を証明できない場合には、定期借地権設定契約としての効力が認められず、当該契約がいわゆる普通借地契約として取り扱われる可能性があります。その結果、本投資法人が予定する時期に借地契約が終了しない可能性があるほか、建物買取請求権を排除する特約の効力が認められず、契約終了時に本投資法人が借地上の建物を時価で取得することを強制され、多額の費用負担が生じる等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一般的に建物所有目的の普通借地契約に基づく普通借地権は、それ自体に高い財産的価値があるとされ、普通借地権が設定された場合、普通借地権の価値に応じて土地（底地）の価値が下落することが多く、かかる場合には、一般定期借地権又は事業用定期借地権が設定される場合に比べて本投資法人が保有する資産（底地）の価値が下落し、これにより本投資法人が損失を被る可能性があります。さらに、かかる借地権の性質の変更が、本投資法人の税務又は会計上の取扱いに影響を与え、本投資法人が課税処分その他の不利益を受ける可能性もあります。

（ナ）信託の受益権の準共有等に関するリスク

運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第264条、第252条第１項）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、信託受益権が準共有されている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権についての合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与える義務を負う場合があります。

準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は受益者としての意思決定の方法等が合意されることがあり（その内容は様々です。）、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

さらに、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ラ）仮換地及び保留地に関するリスク

ａ．仮換地に関するリスク

本投資法人は、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以下「土地区画整理法」といいます。）に基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地又はかかる土地を信託不動産とする信託受益権を保有する場合があります。

仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、当該換地が従前地より狭いこともあるため、換地の使用価値又は資産価値が従前地のそれよりも小さいこともあります。さらに、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、仮換地を対象とした売買契約又は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、あるいは担保権を設定している等の事情があると、仮換地に係る権利取得に支障が生じることになります。同様に、従前地が共有状態にあった場合には、これを単独所有のものとして取得できる保証はないことになります。さらに、仮換地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。

また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利（所有権、賃借権等）についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。なお、換地の所有権移転登記に伴い、（登記簿上の）譲渡人による買戻しの特約が登記されることがありますが、これは土地区画整理法の下で対象土地が一定期間、同法が想定する用途に使われることを確保する等の目的で転売等を制限するものと解されることから、本投資法人は、当該期間が経過するまで当該土地の処分について実質的に制限を受ける可能性があります。

ｂ．保留地に関するリスク

本投資法人は、土地区画整理法に基づき、換地計画において保留地として定められた土地又はかかる土地を信託不動産とする信託受益権を保有する場合があります。

保留地の所有権は、土地区画整理法により換地処分の公告の日の翌日までは取得できないものとされているため、本投資法人が上記保留地を取得した後も、換地処分の公告の日の翌日までは当該保留地について所有権の取得及び所有権移転登記ができません。そのため、保留地の売主が当該保留地を第三者に重ねて譲渡した場合には、本投資法人による当該保留地の取得の効果を第三者に対抗することができなくなる可能性があります。また、換地処分の公告の日の翌日より前の保留地に対する権利は、所有権ではなく、保留地を使用収益する権利等であると考えられます。しかし、かかる保留地を使用収益する権利等の性質や対抗要件具備の方法について確立した判例はなく、当該権利等の性質又は対抗要件具備の方法について裁判所が異なる判断をした場合、本投資法人が期待していた利益が得られなくなり、又は想定されていない費用の負担が生じる可能性があります。なお、上記の換地処分の時期等は事業計画に定められていますが、かかる定めどおりに換地処分が完了する保証はなく、換地処分が予定どおりに完了しない場合、本投資法人は、相当期間当該保留地の完全な所有権を取得することができない可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入債権の譲渡、借入金等の定義の不明確性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第29条）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ロ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

会計上減損損失が発生した場合又は本投資法人の資産若しくは本投資法人に関する会計基準（かかる会計基準に関する解釈・運用・取扱いを含みます。）の変更その他の理由により会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

なお、2015年度税制改正で一時差異等調整引当額の制度が新設され、会計処理と税務処理との不一致を原因とする追加の税負担を回避することが可能となっていますが、本投資法人がこの制度を常に活用できるとは限らず、追加的な税負担の回避が約束されているものではありません。

（ハ）感染症等の影響を受けるリスク

感染症の国内外における感染拡大に伴い、日本国政府の緊急事態宣言及び地方公共団体による緊急事態措置、要請その他の措置等が行われること等に起因して、運用資産である不動産について、不動産の正常な運営、管理等が妨げられて追加の費用負担その他の負担が生じ、又は一定期間不稼働を余儀なくされ若しくは稼働が制限される等により、賃料収入が減少し若しくは当該不動産の収支が悪化し又は当該不動産の価値が下落する可能性があり、これらの結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（２）投資リスクに対する管理体制

①　本投資法人の体制

　本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

　しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

（イ）利益相反への対応

　本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、利害関係人との間の利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。利益相反を回避するために以下の法令上の規定並びに本投資法人及び本資産運用会社による施策が存在します。

（法令上の規定）

・本投資法人の執行役員は投信法上、本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。

・投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します（後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（１）法令に基づく制限」をご参照ください。）。

・投信法上、役員会の審議及び決議において、投資法人の執行役員及び監督役員が特別の利害関係を有する場合、議決に参加できないものとされています。

（本投資法人及び本資産運用会社による施策）

・本資産運用会社内部規則として利害関係人等取引規程を定め、当該利害関係人等取引規程において利害関係者との間で不動産等の取得及び譲渡を行う場合には、本投資法人の役員会の事前承認を必要としています（利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人に関する利益相反対策ルール」をご参照ください。）。

（ロ）牽制体制

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本投資法人が委託する本資産運用会社での資産運用に係る重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とし、さらに、利害関係者との間の一定の取引に関しては、本投資法人の役員会の承認事項とするなど、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。

②　本資産運用会社の体制

本資産運用会社は管理対象とするリスクの種類、リスク管理に関する基本的考え方及び社内のリスク管理体制等に関するリスク管理規程を定め、当該規程に基づいて管理体制を整備し各種リスクに対する適切な管理を実施しています。加えて利益相反リスクに対しては利害関係人等取引規程を定め厳格な利益相反対策ルールを設定しています。

リスク管理の基本事項を定めたリスク管理規程の制定・改廃は、経営会議の決議を経て取締役会で決定します。また、具体的なリスク管理の実施方法としては、各種リスクの重点モニタリング項目と対策を設定したリスク管理計画を策定し、経営会議の決議を経て管理を実施し、リスク管理計画の実施状況等についての結果は経営会議及び取締役会並びに本投資法人の役員会へ報告されます。

また、社内のリスク管理体制として、各部門長を当該部門のリスク管理担当とし、リスク管理統括部署としての企画・管理部が、リスクを統合して管理しています。

さらに、利害関係人等との一定の取引については、利益相反リスクへの対策として本資産運用会社の取締役会決定の前に本投資法人の役員会の承認が必要であることに加え、コンプライアンス委員会での社外専門委員２名を含めた全委員の賛成を原則として必要とする厳格な利益相反防止体制を整えています。

また上記の他に、本資産運用会社は以下のリスク管理体制を整備しています。

（イ）反社会的勢力対応の体制

本資産運用会社は、内部規則として反社会的勢力対応マニュアルを定め、企画・管理部を統括部署とし、反社会的勢力に対する全社的な排除体制を整備することとしています。かかる排除体制の一環として、本資産運用会社の全役職員は、反社会的勢力との関係、取引、利用を一切しないために取引の開始にあたり、所定の取引先審査基準に従い、取引先及び代表者の確認調査等を行うほか、犯罪による収益の移転防止に関する法律（平成19年法律第22号。その後の改正を含みます。）において要求されている取引時確認（本人確認を含みます。）を徹底することとされています。

（ロ）危機管理の体制

本資産運用会社は、内部規則として危機管理マニュアルを定め、災害・情報漏洩・風評被害等の危機発生時に迅速かつ的確に対処し、被害を最小限にとどめるための体制を構築しています。

③　本投資証券の取引に関する規制

　金融商品取引法で禁じられているインサイダー取引が行われることを未然に防止するため、本資産運用会社は、内部者取引等管理規程を通じて、役職員による本投資法人の投資口等の売買を原則として禁止しています。また、本投資法人においても、役員会にて内部者取引等管理規則を採択し、執行役員及び監督役員による本投資法人の投資口等の売買を禁止しています。さらに、本資産運用会社の株主である三井不動産においても、社内規則を通じて、役職員による本投資法人に係る重要な未公開情報を利用した本投資法人の投資口の売買等を禁止しています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条第１項）、該当事項はありません。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第19条）

　本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、以下のとおりです。なお、かかる報酬は、執行役員及び監督役員がそれぞれ指定する銀行口座への振込の方法により支払われます。

（イ）各執行役員の報酬は、月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額が、毎月、当月分について当月末日までに支払われます。

（ロ）各監督役員の報酬は、月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額が、毎月、当月分について当月末日までに支払われます。

②　本資産運用会社に対する資産運用報酬（規約第38条及び別紙１「資産運用会社に対する資産運用報酬」）

　2026年７月１日以降の本資産運用会社に対する資産運用報酬は、運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ、運用報酬Ⅲ、取得報酬及び譲渡報酬から構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下の＜2026年７月１日以降の本資産運用会社に対する資産運用報酬＞に記載のとおりです（注）。なお、かかる報酬は、本資産運用会社が指定する銀行口座への振込の方法により支払われます。

（注） 2026年３月26日開催の第11回投資主総会において、資産運用会社に対する資産運用報酬に係る規約変更が承認されており、その規約変更の効力が2026年７月１日から生じていますので、以下の＜2026年７月１日以降の本資産運用会社に対する資産運用報酬＞では当該変更後の内容を記載しています。
なお、2026年６月30日までの本資産運用会社に対する資産運用報酬は、運用報酬１、運用報酬２、取得報酬及び譲渡報酬から構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下の＜2026年６月30日までの本資産運用会社に対する資産運用報酬＞に記載のとおりです。なお、かかる報酬は、本資産運用会社が指定する銀行口座への振込の方法により支払われます。

＜2026年６月30日までの本資産運用会社に対する資産運用報酬＞

＜2026年７月１日以降の本資産運用会社に対する資産運用報酬＞

③　機関運営事務に関する一般事務受託者、投資主名簿等管理人、特別口座管理人に関する一般事務受託者、投資法人債に関する一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料

　機関運営事務に関する一般事務受託者、投資主名簿等管理人、特別口座管理人に関する一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

（イ）機関運営事務に関する一般事務受託者の報酬

　機関運営事務に関する一般事務受託者への報酬の計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。

ａ．本投資法人は、機関運営事務に関する一般事務受託者に対し、委託事務の対価として、それぞれ以下の事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払います。ただし、以下に定めのない業務に対する事務手数料は本投資法人及び機関運営事務に関する一般事務受託者間で協議の上決定します。

ⅰ.　本投資法人の役員会の運営に関する事務の事務手数料

１か月当たり金200,000円。

ただし、機関運営事務に関する一般事務受託者の委託業務日数が１か月に満たない月の月額手数料については、当該月における機関運営事務に関する一般事務受託者の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出されます。

ⅱ.　本投資法人の投資主総会の運営に関する事務の事務手数料

投資主総会１回の開催当たり金1,200,000円。

ｂ．本投資法人は、前記ａ．に定める事務手数料を、以下の定めに従い、支払います。

ⅰ.　前記ａ．ⅰ．に定める事務手数料

機関運営事務に関する一般事務受託者は、本投資法人の営業期間毎に、当該事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに機関運営事務に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。

ⅱ.　前記ａ．ⅱ．に定める事務手数料

機関運営事務に関する一般事務受託者は、投資主総会開催後、当該事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに機関運営事務に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払います。

ｃ．前記ａ．に定める事務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び機関運営事務に関する一般事務委託者が協議の上これを変更することができます。

（ロ）投資主名簿等管理人の報酬

　投資主名簿等管理人への報酬の計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。

ａ．投資主名簿等管理人への報酬は、以下の委託事務手数料表により計算された金額とします。ただし、委託事務手数料表に定めのないものについては、本投資法人及び投資主名簿等管理人間で協議の上、これを決定します。

ｂ．投資主名簿等管理人は、前記ａ.に定める手数料を毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は、請求のあった月の末日までに、これを投資主名簿等管理人に支払います。

ｃ．前記ａ．及びｂ．の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。

委託事務手数料表

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

（ハ）特別口座管理人の報酬

特別口座管理人への報酬の計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。

ａ．本投資法人は、口座管理事務手数料として、以下の口座管理事務手数料明細表により計算した金額を上限とした手数料を特別口座管理人に支払います。ただし、口座管理事務手数料明細表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人及び特別口座管理人間で協議の上決定します。

ｂ．経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前記ａ．により難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び特別口座管理人間で協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、前記ａ．により難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された一般事務（投資口取扱事務）委託契約の失効を含むものとします。

ｃ．口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに特別口座管理人の指定する銀行口座への振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により支払います。

口座管理事務手数料明細表

※本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはその都度料率を定めます。

（ニ）投資法人債に関する一般事務受託者への支払手数料

（第２回無担保投資法人債）

ａ．本投資法人は、第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者との間の財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、事務の委託に関する手数料として、2016年11月25日に金440万円を第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払いました。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者への元利金支払手数料は、以下のとおりです（当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。）。

ⅰ．元金償還の場合　支払元金の10,000分の0.075

ⅱ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

（第３回無担保投資法人債）

ａ．本投資法人は、第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者との間の財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、事務の委託に関する手数料として、2018年７月10日に金345万円を第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払いました。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者への元利金支払手数料は、以下のとおりです（当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。）。

ⅰ．元金償還の場合　支払元金の10,000分の0.075

ⅱ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

（第４回無担保投資法人債）

ａ．本投資法人は、第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者との間の財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、事務の委託に関する手数料として、2018年７月10日に金350万円を第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払いました。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者への元利金支払手数料は、以下のとおりです（当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。）。

ⅰ．元金償還の場合　支払元金の10,000分の0.075

ⅱ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

（第５回無担保投資法人債）

ａ．本投資法人は、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者との間の財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、事務の委託に関する手数料として、2019年12月９日に金600万円を上限として本投資法人及び第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者間で別途合意した金額を第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払いました。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者への元利金支払手数料は、以下のとおりです（当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。）。

ⅰ．元金償還の場合　支払元金の10,000分の0.075

ⅱ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

（第６回無担保投資法人債）

ａ．本投資法人は、第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者との間の財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、事務の委託に関する手数料として、2021年10月29日に金1,000万円を上限として本投資法人及び第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者間で別途合意した金額を第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払いました。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者への元利金支払手数料は、以下のとおりです（当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。）。

ⅰ．元金償還の場合　支払元金の10,000分の0.075

ⅱ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

（第７回無担保投資法人債）

ａ．本投資法人は、第７回無担保投資法人債に関する一般事務受託者との間の財務及び発行・支払代理契約証書に基づき、事務の委託に関する手数料として、2021年10月29日に金1,000万円を上限として本投資法人及び第７回無担保投資法人債に関する一般事務受託者間で別途合意した金額を第７回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払いました。なお、当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．第７回無担保投資法人債に関する一般事務受託者への元利金支払手数料は、以下のとおりです（当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するものとします。）。

ⅰ．元金償還の場合　支払元金の10,000分の0.075

ⅱ．利金支払の場合　残存元金の10,000分の0.075（各利払い毎）

（ホ）資産保管会社の報酬

　資産保管会社への報酬の計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。

ａ．資産保管会社への報酬は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、その資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社が協議の上算出した金額に当該金額に係る消費税及び地方消費税相当額を加算した金額（以下「保管業務手数料」といいます。）とします。

　なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１か月に満たない月の月額手数料については、当該月における資産保管会社の委託業務日数に対する当該月の日数に基づき日割計算して算出されます。

　上記計算により算出された手数料金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てます。

　資産保管委託契約に定めのない業務に対する報酬は、本投資法人及び資産保管会社間で協議の上決定されます。

ｂ．資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、保管業務手数料を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は、請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに、資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料並びに当該振込手数料金額又は振替手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）の方法により保管業務手数料を支払います。

ｃ．本投資法人及び資産保管会社は、保管業務手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、協議の上これを変更することができます。

④　会計監査人報酬（規約第27条）

　会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限とし、役員会で決定する金額が、投信法その他の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから３か月以内に支払われます。なお、かかる報酬は、会計監査人が指定する銀行口座への振込の方法により支払われます。

⑤　会計事務等に関する一般事務受託者の報酬

会計事務等に関する一般事務受託者への報酬の計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。

　会計事務等に関する一般事務受託者の報酬の月額は、以下の算式により計算された額（千円未満切り捨て。消費税及び地方消費税別途。以下「会計業務委託料月額」といいます。）とし、会計事務等に関する一般事務受託者は本投資法人の営業期間毎に当該営業期間に係る会計業務委託料月額の合計額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前銀行営業日）までに会計事務等に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払います。

ａ．会計業務委託料月額＝年額固定報酬額×1/12 ＋ 変動報酬月額単価 ×（月末時点保有物件数－基準物件数）

ここで、年額固定報酬額は、金25,000,000円を、変動報酬月額単価は、金100,000円を、それぞれ上限とし、また、基準物件数は、報酬月額の算定基礎となる物件数と定義し、各々、具体的な額及び数値は別途、本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者が合意して定めます。

ｂ．１か月に満たない月に係る会計業務委託料月額は、１か月分とみなして算出し、日割計算は行いません。

ｃ．新規に物件を取得した場合（区分所有権などの部分的な取得等を含みます。）には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、金300,000円を上限として別途両当事者協議の上決定した額（千円未満切り捨て。消費税及び地方消費税別途。）を、本投資法人は会計事務等に関する一般事務受託者に対して、作成完了時の翌月末日までに会計事務等に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払います。

ｄ．経済情勢の変動等により会計業務委託料月額の金額が不適当となったときは、本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者は、互いに協議の上、会計業務委託料月額の金額を変更することができます。

ｅ．所定の報酬において、本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者は、以下に定める資産は、当該報酬の算定基礎となる「保有物件」の数に含まれないことを確認し、合意します。なお、「保有物件」とは、本投資法人が保有する物件を意味し、構造上、外形上又は機能上一体とみられる土地又は建物に係る物件数は、1とします。

ⅰ．本投資法人が物件を本共有持分等の形態で既に保有する場合において、当該物件に係る他の本共有持分等（同種であることを問いません。）を追加取得したとき、当該他の本共有持分等は「保有物件」の数に含めないものとし、本投資法人は、当該他の本共有持分等に係る所定の報酬を支払わないものとします。

ⅱ．本投資法人が、不動産若しくはこれを裏付けとする信託の信託受益権（以下、本ⅱにおいて「不動産等」といいます。）を裏付けとする匿名組合出資持分又は優先出資その他の有価証券（以下、本ⅱにおいて「不動産対応証券等」といいます。）、不動産等又は不動産対応証券等に投資することを目的とする特別目的会社等に対する貸付債権等の金銭債権その他の裏付けとなる物件に係る賃貸事業収益を計算しない資産（総称して、以下、本ⅱにおいて「本件資産」といいます。）に投資する場合、本件資産の裏付けとなる物件は、「保有物件」に含めないものとし、本投資法人は、本件資産に係る所定の報酬を支払わないものとします。

⑥　納税に関する事務に関する一般事務受託者の報酬

納税に関する事務に関する一般事務受託者への報酬の計算方法及び支払の時期は以下のとおりです。

　納税に関する事務に関する一般事務受託者の報酬の月額は、以下の算式により計算された額（千円未満切り捨て。消費税及び地方消費税別途。以下「納税業務委託料月額」といいます。）とし、納税に関する事務に関する一般事務受託者は本投資法人の営業期間毎に当該営業期間に係る納税業務委託料月額の合計額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前銀行営業日）までに納税に関する事務に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払います。

ａ．納税業務委託料月額＝年額固定報酬額×1/12

ここで、年額固定報酬額は、金5,000,000円を上限として、具体的な額及び数値は別途、本投資法人及び納税に関する事務に関する一般事務受託者が合意して定めます。

ｂ．１か月に満たない月に係る納税業務委託料月額は、１か月分とみなして算出し、日割計算は行いません。

ｃ．事業所税申告書の作成補助業務が生じた場合、納税業務委託料月額とは別に、事業所税申告報酬として、当該事業所税申告書の申告月の直前の納税に関する事務に関する一般事務受託者の決算期末時点保有物件数に１物件当たりの単価金100,000円を上限として別途両当事者協議の上合意した額を乗じた金額を、本投資法人は納税に関する事務に関する一般事務受託者に対して、事業所税申告書の申告月の末日までに納税に関する事務に関する一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払います。

ｄ．税務調査の立会等により所定の業務が発生した場合における納税業務委託料月額は、本投資法人及び納税に関する事務に関する一般事務受託者の協議の上合意します。

ｅ．経済情勢の変動等により納税業務委託料月額の金額が不適当となったときは、本投資法人及び納税に関する事務に関する一般事務受託者は、互いに協議の上、納税業務委託料月額の金額を変更することができます。

ｆ．所定の報酬において、本投資法人及び納税に関する事務に関する一般事務受託者は、以下に定める資産は、当該報酬の算定基礎となる「保有物件」の数に含まれないことを確認し、合意します。なお、「保有物件」とは、本投資法人が保有する物件を意味し、構造上、外形上又は機能上一体とみられる土地又は建物に係る物件数は、１とします。

ⅰ．本投資法人が物件を本共有持分等の形態で既に保有する場合において、当該物件に係る他の本共有持分等（同種であることを問いません。）を追加取得したとき、当該他の本共有持分等は「保有物件」の数に含めないものとし、本投資法人は、当該他の本共有持分等に係る所定の報酬を支払わないものとします。

ⅱ．本投資法人が、不動産若しくはこれを裏付けとする信託の信託受益権（以下、本ⅱにおいて「不動産等」といいます。）を裏付けとする匿名組合出資持分又は優先出資その他の有価証券（以下、本ⅱにおいて「不動産対応証券等」といいます。）、不動産等又は不動産対応証券等に投資することを目的とする特別目的会社等に対する貸付債権等の金銭債権その他の裏付けとなる物件に係る賃貸事業収益を計算しない資産（総称して、以下、本ⅱにおいて「本件資産」といいます。）に投資する場合、本件資産の裏付けとなる物件は、「保有物件」に含めないものとし、本投資法人は、本件資産に係る所定の報酬を支払わないものとします。

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。

（イ）運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務若しくは事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金

（ロ）投資証券及び投資法人債券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）

（ハ）投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主あて書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

（ニ）分配金支払に関する費用（分配金領収証用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）

（ホ）有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

（ヘ）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

（ト）財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

（チ）本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

（リ）本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

（ヌ）投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

（ル）執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

（ヲ）運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

（ワ）借入金及び投資法人債に係る利息

（カ）本投資法人の運営に要する費用

（ヨ）本投資法人の投資証券が東京証券取引所への上場を維持するのに要する費用

（タ）信託報酬

（レ）その他上記（イ）から（タ）までに類する費用

　なお、上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

　（照会先）三井不動産商業ファンドマネジメント株式会社

東京都中央区銀座六丁目８番７号

電話番号　03－3289－0440

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（イ）個人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

（ｉ）源泉徴収税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※３　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※４　大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する個人をいいます。)に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

（ⅱ）確定申告

大口個人投資主（注１）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。

ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・　総合課税による累進税率が上記（ⅰ）の税率より低くなる場合

・　上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記ｄ．（ⅱ）をご参照ください。）

（注１）配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口の総口数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注２）基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5%から30%に変更となります。

（注３）上記（注２）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注４）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注５）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注６）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・　一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年１月１日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・　ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年４月１日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・　新NISA（2024年１月１日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年１月１日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※　新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※　つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※　旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※　一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

（ｉ）みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

（ⅱ）みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

（注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

（ｉ）税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※３　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※４ 基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（ⅱ）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

（ⅲ）源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記（ｉ）と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注）。また、上場株式等の配当等を上記ａ．（ⅲ）により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注）上記(ⅰ)(※４)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（ⅳ）少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

　　・旧NISA

一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

※　一般NISAの年間投資上限額については上記ａ．（ⅳ）をご参照ください。

・新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

※　成長投資枠の年間投資上限額については上記ａ．(ⅳ)をご参照ください。

（ロ）法人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

※３　2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

（ｉ）みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

（ⅱ）みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

（イ）利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、導管性要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

※１　共同住宅とその敷地は、すべての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※２　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※３　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

　本投資法人の当期末日における投資状況の概要は以下のとおりです。

（注１）「首都圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県をいいます。

（注２）「保有総額」は当期末日現在における貸借対照表計上額（不動産及び信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。）については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注３）「資産総額に対する比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）建物等と併せて保有している借地権は、建物等と合算して不動産の欄に記載しています。

（注５）「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」は当期末日現在における貸借対照表に計上した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　当期末日において、該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

　本投資法人が所有する投資不動産物件及び信託不動産は、後記「③　その他投資資産の主要なもの」に一括して記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

　本投資法人が所有する投資不動産物件及び信託不動産をあわせて「③　その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。

　本投資法人が保有する投資不動産物件及び信託不動産の概要は以下のとおりです。

（イ）投資不動産物件及び信託不動産の概要

本投資法人は当期末日現在以下の不動産及び各信託不動産を信託財産とする信託受益権を保有しています。本投資法人の不動産及び信託不動産の概要は以下のとおりです。

（注１）「取得価格」は、不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含まない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「イオンモール茨木」及び「Desigual Harajuku」の取得価格には、本投資法人の取得後に譲渡した敷地の一部の取得価格が、「ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地）」の取得価格には、本投資法人の取得後に解体を行った建物の取得価格が、それぞれ含まれています。

（注２）「投資比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注３）「帳簿価額」は百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注４）「期末算定価額」は本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による決算日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を記載しています。

（注５）登記簿上に記載された建物の所在地（底地の場合には所在及び地番）を記載しています。

（注６）当期末日現在、当該物件の共有持分（持分割合60％）を保有しています。

（注７）当期末日現在、当該物件の信託受益権の準共有持分（持分割合90％）を保有しています。

（注８）当期末日現在、当該物件の信託受益権の準共有持分（持分割合30％）を保有しています。

不動産及び信託不動産の賃貸事業の概要は以下のとおりです。

（注１）「賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しており、「賃貸面積」は原則としてテナントとの賃貸借契約に基づく面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として括弧書きにて記載し、同賃貸可能面積及び賃貸面積をもって集計した数値を合計欄に括弧書きにて記載しています。なお、コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）については、土地の一部について土地使用貸借契約が締結されているとおり賃貸が可能であることから、賃貸可能面積には当該土地の一部の面積を含めており、賃貸面積には当該土地使用貸借契約が締結されている底地の面積を含めています。以下同じです。

（注２）「稼働率」は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算定した数値を括弧書きにて付記しています。

（注３）「テナント総数」は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて付記しています。

（注４）「首都圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県をいいます。

（注５）賃借人の承諾を得られていないため、開示していません。

（注６）当期末日現在、当該物件の共有持分（持分割合60％）を保有しています。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は物件全体に係る面積を記載しています。

（注７）該当テナントがないため「－」と記載しています。

（注８）当期末日現在、当該物件の信託受益権の準共有持分（持分割合90％）を保有しています。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は物件全体に係る面積を記載しています。

（注９）当期末日現在、当該物件の信託受益権の準共有持分（持分割合30％）を保有しています。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は物件全体に係る面積を記載しています。

（注10）「不動産賃貸事業収入」は、合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。

（ロ）個別不動産及び信託不動産の概要

本投資法人が当期末日現在保有する不動産及び信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。なお、以下に記載する各不動産及び信託不動産に関する「特定資産の概要」における記載事項に関する説明は以下のとおりです。

■「特定資産の概要」に関する説明

・「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含まない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「構成割合」は、取得価格に占める土地、建物の価格割合について小数第２位を四捨五入して記載しています。

・「期末算定価額」は、原則として、毎決算期を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書又は調査価格書に基づいています。当該算定価額は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該算定価額での取引可能性等を保証するものではありません。

・「所在地」は、住居表示又は登記簿表示を記載しています。土地の「面積」並びに建物の「構造と階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「種類」は、原則として登記簿上の記載に基づいています。

・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第７条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。

・「主要なテナント」は、当該不動産等の賃料収入の過半数を占めるテナントについて記載しています。

■「賃貸借の概況及び損益の状況」に関する説明

・記載している金額はいずれも百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注）不動産信託受益権の対象となる専有部分について記載しています。

（注１）2010年10月12日付で北側隣接地「都市計画道路茨木松ヶ本線」への接続を目的として、本土地の一部（面積：118.86㎡）を茨木市土地開発公社へ譲渡していますが、取得時の価格を記載しています。

（注２）立体駐車場棟は、店舗棟の付属建物です。

（注３）本建物には温泉施設を含んでいます。

（注１）本投資法人は、2004年８月９日付で本物件を取得後、2019年４月４日付で、本物件の既存建物（底地及び保有継続建物を除きます。）を譲渡しており、かかる譲渡後も、本物件のうち、底地及び保有継続建物を信託財産とする信託受益権を保有していましたが、2020年３月13日付で増改築事業により新規に建設された新建物を取得し、当該信託受益権に係る信託に追加信託しており、取得年月日には本物件の当初の取得年月日を記載しています。

（注２）北側県道（県道607号）との境界線から30ｍまでの区域は商業地域、30ｍを超える区域は第二種住居地域となっています。

（注３）建築時期は、新建物の建築時期を記載しています。