【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

ａ．主要な経営指標等の推移

（注１）　 短期借入金＋１年内返済予定の長期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋投資法人債＋長期借入金

（注２）　 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注３）　 2025年６月30日を分割の基準日とし、2025年７月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益については、第46期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注４）　 １口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注５）　 経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷２

（注６）　 当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２

（注７）　 （期末純資産額／期末総資産額）×100

（注８）　 （期末有利子負債額／期末総資産額）×100

（注９）　 金利償却前当期純利益／支払利息（投資法人債利息を含みます。）

（注10）　 税引前当期純利益－不動産等売却損益－不動産等交換差損益＋特別損失＋支払利息（投資法人債利息を含みます。）＋減価償却費

（注11）　 （賃貸事業収入－賃貸事業費用）＋当期減価償却費

（注12）　 賃貸ＮＯＩ－資本的支出

（注13）　 （当期純利益－不動産等売却損益－不動産等交換差損益＋特別損失＋減価償却費＋その他不動産関連償却費）／期末発行済投資口の総口数

（注14）　 年換算賃貸ＮＯＩ／物件取得価格、年換算賃貸ＮＣＦ／物件取得価格

なお、各期の物件取得価格は以下のとおりです。（小数第２位以下を切捨て）

第40期：4,942.3億円（第40期中に売却したＪＰＲ梅田ロフトビル(準共有持分40.0％)及び東京建物本町ビルを含みますが、芝大門センタービルの土地の一部譲渡部分は含みません。）

第41期：4,961.8億円（第41期中に売却したＪＰＲ梅田ロフトビル(準共有持分30.0％)を含みます。）

第42期：4,956.0億円（第42期中に売却した五反田ファーストビル及びＪＰＲ梅田ロフトビル(準共有持分30.0％)を含みます。）

第43期：5,010.4億円（第43期中に売却したＪＰＲクレスト竹橋ビルを含みます。）

第44期：4,970.4億円

第45期：5,258.4億円

第46期：5,323.4億円（第46期中に売却したＪＰＲ千駄ヶ谷ビル及びＪＰＲ名古屋伏見ビルを含みます。）

第47期：5,372.9億円（第47期中に売却したＪＰＲ上野イーストビルを含みます。）

第48期：5,659.5億円（第48期中に売却したハウジング・デザイン・センター神戸及びＪＰＲ横浜日本大通ビル(準共有持分65.0％)を含みます。）

第49期：5,569.3億円（第49期中に売却した南麻布ビル及びＪＰＲ横浜日本大通ビル(準共有持分35.0％)を含みます。）

（注15）　 複数回にわたって取得した物件についても、それぞれ１棟として物件数を計算しています。

（注16）　 契約面積と賃料算定面積が異なる場合、契約面積を賃貸可能面積としています。

（注17）　 財務指標上の比率の記載については、小数第２位以下を四捨五入（ただし、配当性向のみ小数第２位以下を切捨て）して記載しています。

（注18）　 年換算する場合においては、１年を365日として年換算値を算出しています。

ｂ．事業の状況

（イ）当期の概況

①　投資法人の主な経緯

日本プライムリアルティ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年９月14日に設立され、2002年６月14日に発行済投資口の総口数289,600口で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）しました。その後の公募増資等により、現在の発行済投資口の総口数は4,048,256口となっています。本投資法人は株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、主としてオフィスと商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してきました。

②　運用環境

　当期の日本経済は、雇用及び所得環境の改善等を背景に、緩やかな回復基調が続きました。需要面では、個人消費及び設備投資は堅調に推移し、供給面では、生産が底堅い動きとなっています。ただし、幅広い業種での人手不足及び金融市場における金利上昇の影響には留意する必要があります。

＜オフィス賃貸市場＞

　オフィス賃貸市場においては、企業業績が好調を維持する中、立地改善や拡張を目的とした移転需要に加え、快適性及び機能性等を備えたオフィス空間への選好が高まっていることから、東京都心部の空室率は低下傾向が続いており、平均賃料も多くのエリアで上昇基調にあります。東京周辺部及び地方都市においても需要は堅調で、同様の傾向が見られます。

＜商業施設賃貸市場＞

　本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、物価上昇を背景としたコストの上昇及び人手不足等の影響が一部で見られるものの、個人消費の持ち直し及びインバウンド需要等に支えられ、来店客数及び売上は増加傾向にあり、賃料増額の事例も増えてきています。

　ホテルにおいては、訪日客数が高水準を維持する中、旺盛なインバウンド需要に支えられ、引き続き堅調に推移しています。

＜不動産売買市場＞

　金利上昇、建築費の高騰等が懸念される環境下ではあるものの、売買市場においては、国内外投資家の旺盛な投資意欲を背景に、活発な取引が継続しています。特に賃貸市場の好調が続くオフィスについては、賃料上昇への期待感から強く選好される傾向にあり、インバウンドによる宿泊需要が継続するエリアのホテルとともに活発な取引が継続しており、本投資法人の投資対象となる優良物件は品薄状態であるなか、厳しい取得環境が続いています。今後の物価、金利動向及び国内外の情勢や各種経済政策が市況に与える影響を引き続き注視しながらも、投資対象資産の多様化及び資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索を継続しています。

③　運用状況

＜新規物件の取得及び資産の入替え＞

　本投資法人は、主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域・用途の分散に留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。

　当期においては、2026年１月に南麻布ビル（譲渡価格51億円）及びＪＰＲ横浜日本大通ビルの持分35.0％（持分相当の譲渡価格15.5億円）を譲渡し、３月にはＪＰＲ堂島ウエスト(取得価格1.05億円)を追加取得しました。なお、ＪＰＲ堂島ウエストは今回の追加取得により100％保有となります。この結果、2026年６月末時点における保有資産残高は65物件、5,521億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は483,317㎡、テナント数は1,243となっています。

＜保有資産の運用管理＞

　当期のオフィス賃貸市場は、上記運用環境に記載のとおり、堅調なオフィス需要を背景にテナントの拡張移転や館内増床等の前向きなニーズが引き続き増加傾向にあることから、空室率は低下しています。このようななか、本投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益成長及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、新規テナントの誘致、既存テナントの更なる満足度向上及び賃料の増額に努めました。その結果、期末稼働率は前期末と比較して0.3ポイント上昇し99.5％となり、引き続き高い水準を維持しました。また、賃料も増額基調を維持しました。

　管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している本投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。

　また、環境に対する様々な取組みを行っています。工事面においてはＣＯ₂の排出量削減への取組みとして効果が期待できる照明器具ＬＥＤ化、空調機更新、受変電設備更新、昇降機更新工事等を複数ビルで実施しました。

環境認証の取得についても継続的に進めています。当期末時点において、「CASBEE不動産評価認証（注１）」については、５物件で継続認証を行い、計41物件で認証を取得しています。「DBJ Green Building認証（注２）」については、計６物件で認証を取得しています。また、「BELS評価（注３）」については、２物件の新規取得を含む計７物件（ZEB（注４）認証種別における、１物件のZEB Oriented認証（注５）、及び１物件のZEB Ready認証（注６）を含みます。）で認証を取得しています。

　これらの認証取得に加えて環境への取組みが評価された結果、2025年の「GRESBリアルエステイト評価（注７）」では、12年連続で最高位の「Green Star」の評価を取得しており、総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」においても、最上位評価である「５スター」の評価を７年連続で獲得しています。

（注１）建築環境総合性能評価システム（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）の略で、国土交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている建物の総合的な環境性能を評価するシステム。

（注２）ビルの環境性能に加えて、防災や防犯、及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（「Green Building」）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定する認証制度。

（注３）建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）の略で、国土交通省によって制定された「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的とした性能表示制度。

（注４）Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称で、快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物。

（注５）省エネルギー実現に向けた措置を講じ、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」における基準一次エネルギー消費量より40％以上削減した、延床面積１万平方メートル以上の特定用途建築物。

（注６）再生可能エネルギーを除き、基準一次エネルギー消費量から50％以上の一次エネルギー消費量削減に適合した建築物。

（注７）GRESBとは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設。GRESBリアルエステイト評価は、そのうち既存物件運用を主業務とする不動産会社・ファンドを評価対象としたもの。

＜資金調達の状況＞

　本投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金（短期借入金を除きます。）として145億円の調達を行いました。

　当期末の借入金残高は2,151億円、投資法人債残高は279億円、有利子負債残高は2,430億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）（注１）は43.2％、長期固定金利比率（注２）は84.2％、平均デットコスト（注３）は1.00％、平均残存年数（注４）は4.4年となっています。

　また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。

　当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下のとおりです。

■発行体格付（当期末現在）

（注１）総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）：（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額

（注２）長期固定金利比率：固定金利の長期有利子負債額÷全ての有利子負債額

（注３）平均デットコスト：各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料（期限前弁済に係る費用及びコミットメントライン契約に係る費用は除きます。）、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高

（注４）平均残存年数：全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。

④　業績及び分配の概要

　このような運用の結果、当期の業績は、営業収益20,760百万円、営業利益10,765百万円、経常利益9,607百万円、当期純利益9,607百万円となりました。

　分配金については、「投資法人に係る課税の特例規定」（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により利益分配金が損金算入されることを企図し、また、法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えるべく、前期までに内部留保した繰越利益の一部を分配金に充当することとしています。これに加え、当期は過年度に計上した「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に定める買換特例圧縮積立金（以下「買換特例圧縮積立金」といいます。）の一部48百万円を取り崩し分配金に充当する一方、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）により964百万円を圧縮積立金として内部留保することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は2,147円となりました。

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題

　当面の日本経済は、雇用及び所得環境の改善及び各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されます。ただし、現在、工事資材価格及び労務費の高止まり並びに人手不足等により工事価格の上昇及び工事期間の長期化等が生じています。また、中東情勢及び国内外の金融資本市場の変動等の影響にも留意する必要があります。

　オフィス賃貸市況においては、移転及び増床ニーズの増加並びに新築優良物件の市場への供給が限定的であること等を反映して、引き続き良好な状況が続くことが見込まれます。なお、本投資法人においては、積極的なバリューアップ工事及びきめ細やかな管理対応等を通じてテナント満足度の向上に注力しており、引き続き保有物件の競争力向上に努めます。

　売買市場においては、国内外の景気の動向が賃貸市況に与える影響を踏まえつつ、物件収益の成長可能性を見極めることが重要となっています。引き続き低利回りの環境が継続している現状を踏まえると、中長期保有を前提とする不動産投資では厳選投資のスタンスを堅持していく必要があります。

①　新規物件の取得及び資産の入替え

　今後も、ポートフォリオ・クオリティを向上させるとともに、長期的な成長力・安定性を高めるため、東京エリアのオフィスへの重点投資を継続する方針です。オフィス売買市場は取引利回り、期待利回りの水準は依然として低く、優良物件に関しては品薄状態が継続しています。今後も賃貸市況の動向を注視していく必要がありますが、本投資法人は取得に際しては物件の安定性及び成長性について十分な検証を行います。また、商業施設等についても、繁華性の高いエリアに位置する優良物件に厳選投資します。検討にあたっては、綿密な市場調査、物件精査の下に価格交渉を行い、合理的な条件で新規物件を取得します。

　また、本資産運用会社のスポンサーである東京建物株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）と連携して、情報収集を積極的に行い、市場動向を的確に把握し、将来性を含めた投資価値を精査した上で、投資判断を行います。

　なお、資産の入替えにつきましても、ポートフォリオ・クオリティと長期的な成長力を高めるべくタイミングを勘案しつつ検討を進めます。

②　保有資産の運用管理

　本投資法人は、引き続き積極的なリーシング活動により新規テナント誘致を進めるとともに、テナントの満足度向上を図ることにより、既存テナントの退出防止、増床及び賃料増額改定につなげ、中長期にわたる安定的な収益成長を目指します。具体的には、以下の方針にて運用管理を行います。

・プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社との連携強化。

・現状の賃貸マーケットを考慮した条件提案及び意思決定の迅速化。

・物件収益の改善及びテナント満足度向上を企図した戦略的なバリューアップ工事。

・社会的要請の高い、ＢＣＰ対応・環境配慮対応の強化。

③　資金調達

　本投資法人は、保守的かつ安定性を重視した財務運営を基本方針とし、適切なＬＴＶコントロールを行っていきます。借入れについては、将来の金融環境の変化に伴うリファイナンスリスクを軽減することを目指し、安定性を重視した一層の長期化を推し進め、有利子負債の返済期日の分散及び各期返済額の低減を図っていきます。また、資金調達の多様化を目的に投資法人債の発行による資金調達にも取り組んでいきます。

（ハ）サステナビリティに関する取組み

　本資産運用会社は、本投資法人の中長期的な安定成長のためには、「環境（Environment）」「社会（Social）」「ガバナンス（Governance）」などに関する社会からの要請に応えることが不可欠であると考えており、「社会課題の解決」と「投資主価値の最大化」を高い次元で両立することを目指しています。本資産運用会社は、2017年に「サステナビリティ方針」（2026年に改正）を制定し、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上への取組みを推進しています。

＜サステナビリティ方針＞

　本資産運用会社は企業理念（誠実と責任）をもとに、ステークホルダー（投資家やテナント等）と対話・協働して、地球と共生する事業活動を通じて、持続可能な環境の実現に貢献するとともに、本投資法人の投資主価値の最大化を目指していきます。

・環境への取組み

環境問題の重要性を認識し、運用資産のマネジメントを通し環境負荷の低減を目指していきます。

-都市における緑の創出と保全を推進します。

-省エネルギー・温室効果ガスの削減を推進します。

-水資源の有効活用や廃棄物の３Ｒ（リユース・リデュース・リサイクル）化に努めます。

-気候変動による自然災害への対応を行います。

-環境に関する情報の積極的な開示に取り組みます。

・テナントへの取組み

テナントへ誠実で責任ある対応をするとともに、独自の新しい価値の提供と満足度の向上に努めていきます。

・地域コミュニティへの取組み

運用資産を通して地域コミュニティに寄り添い、だれもがいきいきと暮らせる社会の実現および地域の価値向上に貢献していきます。

・従業員への取組み

従業員一人一人を尊重して働きやすい職場の実現を目指し、健康増進およびダイバーシティ＆インクルージョンの実践を推進し、プロフェッショナルとしての専門性を高めていきます。

・社会への取組み

法令および社会のルールを遵守し、高い倫理観をもって、透明性および客観性を重要視して事業に取り組むことにより、持続的な企業価値の向上を実現していきます。

＜サステナビリティ推進体制（ガバナンス）＞

　本資産運用会社は、サステナビリティに係る取組みを継続的・組織的に推進するため、「サステナビリティ委員会」を設置しています。代表取締役社長を委員長とするマネジメントクラスで構成される「サステナビリティ委員会」とその下部組織である「事務局」からなり、サステナビリティ委員会は原則として年４回以上開催しています。サステナビリティ委員会では、サステナビリティ目標の設定、活動のモニタリングと評価、役職員への啓蒙などの活動を実施しており、主な活動内容については、本投資法人の役員会および本資産運用会社の取締役会に報告しています。

　また、サステナビリティ専門部署（サステナビリティ推進グループ）を設置し、同委員会の運営や各マテリアリティ（重要課題）の推進に取り組んでいます。

【画像・図表はPDF原本参照】

＜マテリアリティ（気候変動への対応）＞

　本投資法人と本資産運用会社は、事業を通じて解決していく社会的課題として、マテリアリティ（重要課題）の一つに「気候変動への対応」を特定しているほか、「2030年ＧＨＧ総排出量46.2％削減（2019年比）」及び「2050年ネットゼロ」を目標として設定しています。これらの目標は、2015年に国連気候変動枠組条約締約国会議（COP21）で採択されたパリ協定が求める水準と整合し、科学的根拠に基づくものであるとして、Science Based Targetsイニシアティブ（SBTi）による認定を2023年４月に取得しています。

　また、気候変動がもたらすリスク（以下「気候変動リスク」といいます。）と機会を把握し、それが事業に与える影響を検討するために、2030年及び2050年における複数のシナリオ分析を実施し、リスクと機会ごとに財務的影響を分析・検証しました。これらの詳細な検証結果は本投資法人のホームページに開示しています。

①　リスク及び機会の特定

（注１）財務影響 （営業収益ベース）に関しては、「大：１億円以上、中：101万円以上１億円未満、小：100万円以内」の基準で記載しています。

（注２）移行リスクとは、脱炭素社会への移行に伴って生じるリスク（炭素税・電力・エネルギー価格の予測分析）をいいます。

（注３）物理リスクとは、気候変動そのものによって生じる物理的なリスク（水害の発生等）をいいます。

②　リスク管理

　本資産運用会社は、気候変動リスクについては、運用資産の運用・管理に係るリスクと統合し、複数の検証システムを通じてモニタリングし管理しています。リスク管理規程に基づき、その実効性を高めるためにリスク管理委員会を設置しており、リスクの洗い出し・評価対応・モニタリング・改善の施策等について審議しています。同委員会における審議の内容、経過並びに結果については本資産運用会社の取締役会に報告されます。

　また、サステナビリティ委員会では、サステナビリティ事務局が作成する気候変動リスクモニタリングシートを用いて、気候変動リスクについて確認しています（気候変動リスクに関しては、後記「３ 投資リスク　ａ.　リスク要因　(ニ)　不動産及び信託の受益権に関するリスク　⑥　地球温暖化対策に関するリスク」及び「ｂ. 投資リスクに対する管理体制」を併せてご参照下さい。）。

③　指標と目標

　本投資法人と本資産運用会社は、事業活動が気候変動に与える影響の軽減に努めるため、科学的根拠に基づくＧＨＧ排出量削減に関する中期・長期目標を設定しています。

＜ＧＨＧ排出量削減目標と実績＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：t-CO₂）

（ニ）情報開示

　本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針のひとつに掲げており、東京証券取引所規則や法令等で定められている情報開示に加えて、投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示しています。自主開示の手段として、ホームページ（https://www.jpr-reit.co.jp/）を活用しており、ポートフォリオ全物件の月次稼働率やヒストリカルデータ等の情報の掲載、サステナビリティ情報の拡充及び証券アナリスト向け決算説明会の動画配信を行っています。

（ホ）決算後に生じた重要な事実

　　　　該当事項はありません。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

ａ．投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設。以下、本書において「事務所」ということがあります。）、繁華性の高いエリアに位置する商業施設（都市型商業施設）及びホテル（都市型宿泊施設）（都市型商業施設及び都市型宿泊施設を併せて「都市型商業施設等」といいます。以下同じです。）並びに都市型複合施設（複数の用途を有する施設のうち、主たる用途が優良なオフィス（都市型業務施設）である施設及び繁華性の高いエリアに位置する主たる用途が都市型商業施設等である施設をいいます。以下同じです。）の建物及びその敷地から構成される不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号ヘに定めるものをいいます。以下同じです。）に投資します。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　１. 資産運用の基本方針」）。

ｂ．投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）上の金融商品取引業者である株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントに全て委託してこれを行います。

（注１）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

　投資法人は、金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口の総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

　投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。

　投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。全ての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認など、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構　ａ. 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。

　投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。

　投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針　（１）投資方針及び（２）投資対象」をご参照下さい。

　投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針にしたがって、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針　（３）分配方針」をご参照下さい。

　登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に発行する投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務並びに投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」及び「第二部　投資法人の詳細情報　第４　関係法人の状況」をご参照下さい。

（注２）本投資法人の発行する投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条、第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）についての記載は、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（注３）本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分等に投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

ａ．本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（注１）東京建物株式会社は本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。）に該当します。東京建物株式会社は、一部の保有物件の取得先及び譲渡先であり、また、一部の保有物件の賃借人・不動産管理会社でもあります。東京建物株式会社との間の取引の概要については、後記「c. 東京建物株式会社及びその他の本投資法人の主な関係者 (イ) 東京建物株式会社（「テナント一般媒介業務受託者、物件移管業務受託者、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者」）」、「５ 運用状況(２) 投資資産 ③その他投資資産の主要なもの b. 個別不動産及び信託不動産の概要」、「g. テナント情報(ハ) 主なテナントの一覧及び当該テナントに係る主な賃貸条件」及び「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 １ 資産管理等の概要 (５) その他 (ニ) 関係法人との契約の更改等に関する手続」並びに「２ 利害関係人との取引制限 (ヘ) 利害関係人等との取引状況」をご参照下さい。

（注２）本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、不動産管理委託契約は、原則として、投資法人、資産運用会社、不動産信託受託者、不動産管理会社の四者契約となります。取得した資産が不動産の場合については、投資法人、資産運用会社、不動産管理会社の三者契約になります（上記仕組図とは異なります。）。なお、今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が上記仕組図と異なることがあります。

（注３）本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、テナント一般媒介業務委託契約は、原則として、テナント一般媒介業務受託者、不動産信託受託者間の二者契約となります。取得した資産が不動産の場合、テナント一般媒介業務受託者、投資法人間の二者契約になります。

（注４）上記仕組図記載の投資法人債とは、第７回及び第23回乃至第28回無担保投資法人債のことをいい、以下総称して「本投資法人債」といいます。

ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

（注）第49期末日（2026年６月30日）から過去３年間において、本投資法人及び信託受託者と東京建物株式会社との間で不動産の貸借の取引を行っており、かかる取引の対価として本投資法人及び信託受託者が受領した金額の合計額の一計算期間当たりの平均額は、前計算期間における本投資法人の営業収益の合計額の20％未満でした。

ｃ．東京建物株式会社及びその他の本投資法人の主な関係者

（イ） 東京建物株式会社（「テナント一般媒介業務受託者、物件移管業務受託者、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者」）

　2002年１月18日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧三菱信託銀行株式会社）それぞれとの間でテナント一般媒介業務委託契約、2002年６月18日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約、2003年４月30日付で本投資法人との間でテナント一般媒介業務委託契約、2002年１月18日付で本資産運用会社との間で物件移管業務委託契約及び賃貸営業管理・工事計画助言業務委託契約を締結しました。なお、テナント一般媒介業務委託契約についてはその内容を見直し、2006年５月８日付で本投資法人、みずほ信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社それぞれとの間で改めて締結し、同日付で三井住友信託銀行株式会社（旧住友信託銀行株式会社）、三井住友信託銀行株式会社（旧中央三井信託銀行株式会社）それぞれとの間で新規に締結しました。

　下記（ハ）記載のプロパティ・マネジメント業務の一つであるテナント営業・管理業務と密接に関連するテナント誘致営業業務を本投資法人のために統一的に遂行するため、運用対象とする不動産等の保有者から委託された、不動産賃貸借契約締結の媒介業務（以下「テナント一般媒介業務」といいます。）を行います。

　運用対象とする不動産等を保有する信託受託者（本投資法人が直接不動産を保有する場合には本投資法人）に、また、売却した場合には当該不動産の購入者に、運用対象としての不動産等を安全かつ確実に移転するために、①物件移管準備業務、②賃貸状況確認業務、③建物管理、施設維持管理状況確認業務、④権利関係確認業務、⑤物件引渡作業確認業務、及び⑥上記に関連し又は付随する業務（以下、総称して「物件移管業務」といいます。）を、本資産運用会社から受託し、本資産運用会社のために物件移管業務を行います。

　本投資法人は、本資産運用会社に対して投資運用業を委託していますが、本資産運用会社は、本投資法人が運用する不動産等につき統一的に資産価値の維持向上を図るために、資産運用業務とは異なる個別不動産の賃貸営業管理及び工事計画業務（以下「リーシングマネジメント／コンストラクションマネジメント業務」又は「ＬＭ／ＣＭ業務」といいます。）に関する助言を東京建物株式会社に依頼し、東京建物株式会社は、本資産運用会社に対してＬＭ／ＣＭ業務に関する助言業務を行います。

（ロ） 安田不動産株式会社、大成建設株式会社（「テナント一般媒介業務受託者」）

　2002年１月18日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧三菱信託銀行株式会社）それぞれとの間でテナント一般媒介業務委託契約、2002年６月18日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約、2003年４月30日付で本投資法人との間でテナント一般媒介業務委託契約をそれぞれ締結しました。なお、テナント一般媒介業務委託契約についてはその内容を見直し、2006年５月８日付で本投資法人、みずほ信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社それぞれとの間で改めて締結し、同日付で三井住友信託銀行株式会社（旧住友信託銀行株式会社）、三井住友信託銀行株式会社（旧中央三井信託銀行株式会社）それぞれとの間で新規に締結しました。

　信託受託者及び本投資法人から委託された、運用対象とする不動産等のテナント一般媒介業務を行います。

（ハ） 東京建物株式会社、株式会社プライムプレイス、野村不動産パートナーズ株式会社、ジョーンズラングラサール株式会社、ＪＬＬリテールマネジメント株式会社、大成有楽不動産株式会社、野村不動産コマース株式会社、三菱地所プロパティマネジメント株式会社、株式会社大央、大成建設株式会社、安田不動産株式会社、株式会社ベスト・プロパティ及び三菱地所株式会社（「不動産管理会社」）

　本投資法人は、不動産を直接又は不動産信託受益権の形態で保有している各物件について、①施設維持管理業務、②テナント営業・管理業務、③資産保全管理業務、④運営計画・報告書作成業務、及び⑤その他上記に関連し又は付随する業務（以下、上記の業務を総称して、「プロパティ・マネジメント業務」又は「ＰＭ業務」といい、かかる業務を行う者を「プロパティ・マネージャー」又は「ＰＭ」といいます。）を、不動産管理委託契約を締結して不動産管理会社（以下「不動産管理会社」といいます。）に委託します。このようなプロパティ・マネジメント業務の委託は、物件ごとに行われます。

　各物件の本書の日付現在の不動産管理会社は、下記「物件ごとの不動産管理会社一覧」をご参照下さい。

（物件ごとの不動産管理会社一覧）

（注１）武蔵浦和ショッピングスクエアについては、株式会社プライムプレイスと野村不動産コマース株式会社が共同してＰＭ業務を行います。

（注２）大手町タワー（底地）については、管理を委託している不動産管理会社はありません。

（注３）グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。

（注４）御茶ノ水ソラシティについては、大成有楽不動産株式会社、大成建設株式会社、安田不動産株式会社が共同してＰＭ業務を行います。

ｄ．匿名組合出資等の仕組み

　本投資法人はその規約に基づき匿名組合出資持分等への投資をすることがあります。匿名組合出資持分に投資する場合、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資し、本投資法人は匿名組合員として分配金を得ることになります。

　本投資法人は、本書の日付現在において、匿名組合出資持分等に投資は行っていません。

（４）【投資法人の機構】

ａ．投資法人の統治に関する事項

（イ） 機関の内容

　本投資法人の執行役員は、２名以内、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員３名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

① 投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　３ 投資主・投資法人債権者の権利　Ａ．投資主の権利　(イ) 投資主総会における議決権」をご参照下さい。投資主総会の決議は、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（規約第13条第１項）。

　本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

　本投資法人の投資主総会は、2015年８月20日以後、遅滞なく招集され、以降、２年ごとの８月20日以後、遅滞なく招集されます（規約第10条第１項）。また、法令に別段の定めがある場合、その他必要がある場合に随時招集されます（規約第10条第２項）。投資主総会を招集するには、投資主総会の日の２か月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに各投資主に対して書面をもって又は法令の定めるところに従い電磁的方法にて通知を発します。ただし、規約第10条第１項の規定に従って開催された投資主総会の日から25か月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告をすることを要しません（規約第10条第５項）。また、投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（規約第10条第６項）。電子提供措置をとる事項のうち内閣府令で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求をした投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（規約第10条第７項）。

　また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（規約第38条）。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

② 執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います（規約第22条）。

　本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

　執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって、免除することができる旨を定めています（規約第25条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の３第１項）。

③ 会計監査人

　本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに（投信法第115条の２第１項）、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

（ロ） 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、その役員会規則において、役員会を３か月に１回以上開催することと定めており、実際の運用においては、原則として、１か月に１回程度の頻度で役員会を開催しています。本投資法人の役員会においては、執行役員、監督役員及び機関の運営に関する事務を受託している一般事務受託者が出席するほか、本資産運用会社が臨席します。当該役員会においては、業務執行状況及び本資産運用会社による資産運用状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助的な業務を担うとともに、監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合には応じることにより、役員会を通じた管理を行うという内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、公認会計士１名、弁護士１名、大学院グランドフェロー１名の計３名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につきさまざまな見地から監督を行っています。

（ハ） 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

① 監督役員による監督

　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項等につき報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項について報告を求めます。

② 監督役員と会計監査人との連携

　会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監督役員に対する報告会を開催し、監査内容につき報告を行うとともに、監査結果説明書を各監督役員宛提出しています。

　また、会計監査報告書を作成することに加え、その職務を行うに際し執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合にはその事実を監督役員に報告する職務を担っています。

（ニ） 本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係者（注）（投信法上の「利害関係人等」（資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として政令で定める者（投信法第201条第１項、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第123条））とは異なります。）との不動産等の取得・売却・管理の委託、不動産の売買の媒介又は代理、工事の発注（1,000万円を超える場合）、一定の条件で物件の賃貸を行う際には当該取引につき役員会の承認を必要としています。また、運用ガイドライン、取得方針、管理方針の重要な規定、政策の見直し等を行った場合には、本投資法人の役員会に報告されるほか、執行役員が本投資法人の資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項等を報告する際には、本資産運用会社は補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じる体制となっています。

　その他の関係法人については、本資産運用会社を通じてその事業の状況についての掌握を図っています。

（注）利害関係者とは、次のいずれかに該当する者をいいます。以下同じです。

ア. 本投資法人の資産運用会社に対する出資又は役員の派遣若しくは金商法第29条の２第１項第４号に係る使用人の出向を行っている者

イ. 前項に該当する者の親会社、子会社及び関連会社（それぞれ財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項及び第５項に定義される親会社、子会社及び関連会社をいいます。）

ウ. 投信法第201条第１項に定める利害関係人等

エ．前３項のいずれかに該当する者が過半の出資を行うなど重要な影響を及ぼし得る特別目的会社（特定目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。）、組合その他のファンド

オ. 前各項に掲げる者と実質的に同視し得る者

ｂ．投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。

本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

本資産運用会社は、上記組織のもと、投資運用業務を行います。本資産運用会社の各種業務は、本投資法人を担当する投資運用第一本部、東京建物ロジスティクスリート投資法人（以下「ＴＴＬ」ということがあります。）を担当する投資運用第二本部、各投資法人（以下、本投資法人を含む本資産運用会社が資産の運用業務を受託する投資法人を総称して「各投資法人」ということがあります。）に係る資産の取得に関する支援業務等を担当する投資戦略部、各投資法人に係る資産の修繕及びリニューアルに関する業務等を担当するアセットエンジニアリング部、各投資法人のリサーチ業務等を担当する投資調査部、各投資法人の経営戦略等の立案を担う財務ＩＲ部、本資産運用会社及び各投資法人の企画業務等を実施する部門である経営管理部並びにコンプライアンス室の各部門に分掌され、投資運用第一本部、投資運用第二本部及び財務経営本部については、担当の取締役兼本部長が統括します。また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資政策委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を、リスク管理に関する審議を行う機関としてリスク管理委員会を、本資産運用会社及び各投資法人のサステナビリティ・ESG関連事項に関する諮問及びこれらの事項への取組みの推進に向けた助言を行う機関として、サステナビリティ委員会を設置しています。

（イ）本資産運用会社の各組織の業務分掌体制

　各本部室の業務の概要は以下のとおりです。なお、本「ｂ．投資法人の運用体制」に記載の各組織・機関には、本投資法人の資産運用だけでなく、ＴＴＬの資産運用にも関与している組織・機関もありますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。

（ロ）委員会の概要

　各委員会の概要は、以下のとおりです。

① 投資政策委員会

②コンプライアンス委員会

ｃ．投資運用の意思決定機構

（イ）投資運用の意思決定機関

本資産運用会社は、投資運用の意思決定を行う機関として、「投資政策委員会」を設置し、その下部組織として、「デューデリジェンス小委員会」を設置しています。

個別資産の取得又は売却に関しては、取得又は売却方針決定後、「デューデリジェンス小委員会」を開催し、デューデリジェンスの内容審査を強化しています。また、「デューデリジェンス小委員会」の議事の内容は、取締役会に報告し、運用に慎重を期しています。

なお、それぞれの委員会の決定事項及び決定手続が法令等に違背していないか、各委員会開催の直前にコンプライアンス小委員会を開催して審査し、法令違反や規程への違背の有無についてコンプライアンス室長が各委員会における審議に入る前に報告を行い、更に規程等に則り本資産運用会社の取締役会及び本投資法人の役員会への付議又は報告を各本部長及び各部長に指示します。

本資産運用会社における物件取得の際の意思決定機構は以下のとおりです（一般的な意思決定機構を示しており、取得案件の内容によっては、一部順序が入れ替わり、又は一部の会議等が開催されない場合があります。）（注１）（注２）。

本資産運用会社は、厳正なデューデリジェンスに基づいた厳格な意思決定プロセスを通じて、投資物件の取得可否を決定しています。

＜物件取得における意思決定機構＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注１）フォワード・コミットメント物件の取得手続の場合には、本投資法人の役員会の承認を必要とします。

（注２）投信法第201条の２に定める取引に該当する場合には、あらかじめ本投資法人の役員会による承認及び本投資法人の同意を必要とします。

（ロ）利害関係者との取引案件等

　本投資法人と利害関係者との間の下記の①から⑥記載の取引案件又は投信法の規定によりあらかじめ本投資法人の役員会による承認及び本投資法人の同意が必要となる取引案件については、原則として毎月１回開催されるコンプライアンス委員会（代表取締役社長、財務経営本部長、投資運用第一本部長、コンプライアンス室長及び特別委員（独立した社外の有識経験者等）にて構成）にて、対象案件の取引についての妥当性及び合理性について審査・検証を行っています。同委員会には、現在は外部の弁護士を特別委員として選任しています。

　コンプライアンス委員会にて了承された案件の取引を実行するには、本投資法人の役員会の事前承認を必要としており、こうした複数の実効性のある検証を経た上で取引は行われることになっています。

①　利害関係者からの物件・資産の取得

②　利害関係者への物件・資産の売却

③　利害関係者への不動産管理委託

④　利害関係者による売買の媒介又は代理

⑤　利害関係者に対する工事の発注（1,000万円超の工事の場合）

⑥　利害関係者への物件の賃貸（注）

　このような審査・検証及び事前承認という内外の牽制により、利益相反取引に対する厳格な監視態勢を整えています。

（注）利害関係者への物件の賃貸とは、①新規に利害関係者と賃貸借契約を締結する場合（物件に付随する駐車場において同種又は類似条件（月額駐車場使用料及び敷金額）における平均的金額以上、かつ、月５台以下（既存契約分は除きます。）の賃貸は除きます。）及び②賃貸借契約の更改等において、当該物件における平均賃料（利害関係者を除きます。）を下回る増減額改定又は据置きの場合をいいます。
なお、以下、利害関係者との取引のうち物件の賃貸に関しては同様の取扱いです。

ｄ. 各投資法人間における利益相反の防止（資産取得の検討順位）

本資産運用会社は、本投資法人の他に、ＴＴＬの資産の運用業務も受託しており、各投資法人の投資対象は異なるため、投資機会が実質的に競合することは原則として想定していませんが、第三者からの不動産関連資産の売却に関する情報（以下「物件売却情報」といいます。）を本資産運用会社が入手した場合における物件取得に係る検討・投資判断について、ＴＴＬ及び本投資法人（以下「受託投資法人」と総称します。）間における、投資対象となる不動産等の物件の取得に係る検討順位等について、不動産等の取得に係る情報取扱規程（ローテーションルール）（以下「取得情報取扱規程」といいます。）を定めています。

なお、受託投資法人の主たる投資対象物件の用途（以下「主たる投資対象用途」といいます。）は以下のとおりです。

※底地の用途については底地上の建物の用途、更地の用途については更地上に各受託投資法人又は第三者が建築予定の建物の用途により判断します。なお、底地上の現状建物がいずれかの受託投資法人の主たる投資対象用途のみに該当する場合であっても、再開発により当該底地上に建築可能な建物が他方の受託投資法人の主たる投資対象用途にも該当する場合、当該底地には複数の用途があるものとして取得情報取扱規程を適用します。この場合、現状建物を主たる投資対象用途とする受託投資法人の運用本部を後記(ロ)に定める優先検討部署とすることとします。

(イ)　情報管理

本資産運用会社の役職員が物件売却情報を入手した場合には当該情報を直ちに投資戦略部に集約し、投資戦略部において一元管理するものとします。

(ロ)　資産取得の検討順位

本資産運用会社が物件売却情報を入手した場合の受託投資法人の検討順位は以下のとおりとします。

①　物件売却情報の対象である物件（以下「売却対象物件」といいます。）の用途が単一であるか又は用途が複数であっても、売却対象物件の用途がいずれかの受託投資法人の主たる投資対象用途のみに該当する場合には、当該受託投資法人の運用本部のみが当該物件売却情報に基づき取得検討を行うものとします。ただし、主たる用途に付属して従たる用途に供する部分が存在する売却対象物件であって、主たる用途に供する部分のテナントが当該従たる用途も使用することが想定されているもの（例えば、物流施設のテナントが使用する、物流施設内に存する事務所等）については、当該従たる用途について独立して用途を観念することなく主たる用途の一部に含まれるものとして取り扱い、主たる用途のみに基づき判断することとします。ここで、売却対象物件の主たる用途は、原則として、当該物件の床面積のうち、最大の床面積（原則として物件売却情報に含まれる物件資料に記載された床面積により判断するものとします。）を有する用途とするものとします（以下、取得情報取扱規程の適用において同じです。）。また、底地の用途については上記※に定めるところによるものとします。

②　売却対象物件の用途が複数存在し、かつ当該用途がいずれの受託投資法人の主たる投資対象用途にも該当する場合は、当該売却対象物件の主たる用途が、主たる投資対象用途に含まれる受託投資法人の運用本部が、他の受託投資法人の運用本部に優先して当該物件売却情報に基づき取得検討を行うことができるものとし、後記(ハ)に定める検討手続を経るものとします（以下、取得情報取扱規程に基づき優先的に取得検討を行う運用本部を「優先検討部署」といい、他方の運用本部を「劣後検討部署」といいます。）。

③　上記①及び②にかかわらず、以下の事情がある場合には、原則として、当該受託投資法人の運用本部のみが売却対象物件の取得の検討を行うことができるものとします。

(a)　売却対象物件の売主が、当該受託投資法人を取得候補者としてあらかじめ指定している場合

(b)　契約上の優先交渉権又は優先買取権等を当該受託投資法人が有する場合

(c)　当該受託投資法人が共有、区分所有、受益権の準共有等の理由によって売却対象物件の一部について既に権利を有している場合

(d)　当該受託投資法人が売却対象物件に隣接する物件を既に有している場合、他の受託投資法人が売却対象物件を取得することが既存契約に反する行為となる場合等、特別な事情がある場合

④　売却対象物件の主たる用途がいずれの受託投資法人の主たる投資対象用途にも該当しない場合、投資戦略部は当該物件売却情報をいずれの受託投資法人の運用本部にも提供しないものとします。

(ハ)　資産取得の検討手続

本資産運用会社が前記(ロ)②に該当する物件売却情報を入手した場合の検討手続は、以下のとおりとし、投資戦略部は各運用本部の検討履歴を記録として残すものとします。

①　投資戦略部は、優先検討部署のみに、当該物件売却情報を提供します。優先検討部署は、後記(ニ)に定める優先検討期間内において取得検討を継続するか辞退するかを決定します。

②　優先検討部署が取得検討を辞退しようとするとき又は取得検討に着手したもののデューデリジェンスやその他調査を経た結果として取得を辞退しようとするときには、優先検討部署の運用本部長又はその代理権者が、辞退する旨及びその理由（以下「辞退意向」といいます。）を投資戦略部長及びコンプライアンス室長に通知します。

③　投資戦略部は、上記②に定める辞退意向の通知を受けた場合には、劣後検討部署に対して、速やかに当該物件売却情報を提供し、劣後検討部署は、取得検討を継続するか辞退するかを決定します。劣後検討部署がかかる取得検討を辞退しようとするときには、劣後検討部署の運用本部長又はその代理権者が、辞退意向を投資戦略部長及びコンプライアンス室長に通知します。なお、取得検討を継続したもののデューデリジェンスやその他調査を経た結果として取得を辞退しようとするときも同様とします。

④　コンプライアンス室長は、上記①から③までに定める検討手続の遵守状況及び辞退意向の妥当性等について疑義がある場合には、当該事象についての手続を行った運用本部長から詳細を報告させるとともに、必要に応じコンプライアンス委員会を招集し、当該事案について差し止めの要否を審議することとします。なお、かかるコンプライアンス委員会の審議内容については、当該コンプライアンス委員会が開催された直後に開催する取締役会において報告します。

(ニ)　優先検討期間

①　前記(ハ)①に従い優先検討部署が優先して取得検討を行うことができる期間は、前記(ハ)①.に基づく投資戦略部による情報提供日の翌日から10営業日（以下「優先検討期間」といいます。）以内とします。

②　上記①にかかわらず、優先検討期間中に優先検討部署が優先検討期間を超えて取得検討を継続する決定をし、優先検討部署の運用本部長又はその代理権者が投資戦略部長及びコンプライアンス室長に取得検討を継続する旨を通知した場合には、以後、優先検討部署が辞退意向を通知するまでは、優先検討部署による優先検討期間は継続するものとします。

(ホ)　モニタリング

コンプライアンス室長は、取得情報取扱規程に従った取扱いが行われているかについてモニタリングを行い、当該モニタリングの結果について取締役会において３か月に１度報告をするものとします。

ｅ．投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び本資産運用会社は可能な限り、投資運用に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針です。

(イ）　本投資法人の体制

本投資法人は投信法に基づき設立され、執行役員及び監督役員により構成される役員会により運営されています。執行役員は、３か月に１回以上の頻度で役員会を開催することと定められており、実際の運用においては、原則として１か月に１回程度の頻度で役員会を開催しています。役員会においては、法令で定められた事項に加え、利害関係者との間における一定の取引を承認事項に加え（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　(ホ)」をご参照下さい。）、更に本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。これらの手続等を通じ、本資産運用会社及び本資産運用会社の利害関係者又は法令上の利害関係人等から独立した地位にある監督役員が、執行役員の業務遂行状況を的確に監視できる体制を維持しています。また、当該手続を通じ、本投資法人は、本資産運用会社の利害関係者及び利害関係人等との取引において、利益相反のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。

本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

また、本投資法人は内部者取引規程を定め、役員のインサイダー取引等の防止に努めています。

(ロ）　本資産運用会社の体制

本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ、複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。

A. 本資産運用会社は、運用ガイドラインを通じ、ポートフォリオ運用基準、投資基準等を定めています。かかるガイドラインを遵守することにより不動産や不動産信託受益権等に係るリスクの管理に努めています。

B. 本資産運用会社は、投資政策委員会規則を定め、本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っているほか、不動産の調査、取得、運営管理その他の業務それぞれにおいて事務手順書を作成する等、客観的な業務手順を確立してリスクの管理に努めています。

C. 本資産運用会社は、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めてコンプライアンス室長及びコンプライアンス小委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会における利害関係者との取引等についての利益相反の有無の確認を行い、これによって法令違反のリスク、利益相反のリスク防止に努めています。

D. 本資産運用会社は、内部者取引規程を定めて、本資産運用会社役職員等によるインサイダー取引等の防止に努めています。

E．本資産運用会社は、フォワード・コミットメントマニュアルを定めて、フォワード・コミットメント等（先日付の売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う際に、リスク管理委員会において、特に慎重な審査及び十分な審議を経ることとし、リスクの管理に努めています。フォワード・コミットメント等に対する方針については、後記「２ 投資方針　（１）投資方針　ｂ. 投資態度　(ロ) 投資基準　⑨　フォワード・コミットメントに対する方針」をご参照下さい。

（５）【投資法人の出資総額】

（注）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注２）１口当たり368,480円（引受価額356,824円）にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため公募新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり356,824円にて、借入金の返済の一部に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

（注４）2025年２月18日から2025年６月13日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（11,364口）については、2025年２月17日に開催された本投資法人の役員会決議に基づき、その全てを2025年６月30日に消却しました。

（注５）2025年６月30日を分割の基準日とし、2025年７月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。

（注６）１口当たり102,312円（引受価額99,075円）にて、新たな特定資産の取得資金の一部に充当するため公募新投資口を発行しました。

（注７）１口当たり99,075円にて、新たな特定資産の取得又は借入金の返済に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

（６）【主要な投資主の状況】

（注）比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率をいい、小数第３位以下を切り捨てています。

（注１）投資主総数に対する投資主数の比率をいい、小数第３位以下を切り捨てています。

（注２）発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率をいい、小数第３位以下を切り捨てています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

ａ. 基本方針

　本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設）、繁華性の高いエリアに位置する都市型商業施設等及び都市型複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等資産に投資します。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針　１. 資産運用の基本方針」）。なお、都市型複合施設のうち、主たる用途が優良なオフィス（都市型業務施設）である施設はオフィスとみなし、繁華性の高いエリアに位置する主たる用途が都市型商業施設等である施設は都市型商業施設等とみなして、後記「b．投資態度」に記載される基準を適用します。

　更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「ｂ. 投資態度　(イ) ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。

ｂ. 投資態度

(イ) ポートフォリオ運用基準

　ポートフォリオ運用の基準となる種類別、地域別、用途別等による投資割合の大要は、下表のとおりです。

①　保有期間

　原則として、中長期保有を目的とし、短期売買目的の資産取得は行わないものとします（ここでいう短期とは１年未満の期間、中期とは１年以上５年以下の期間、長期とは５年超の期間をいうものとします。）。

②　用途

ⅰ）本投資法人は、上記ａ.に定める基本方針に従い、主として優良なオフィス（都市型業務施設）、繁華性の高いエリアに位置する都市型商業施設等及び都市型複合施設を投資対象とします。それらの組入比率については、その時々の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (1)」）。

ⅱ) オフィスと都市型商業施設等の組入比率については、オフィスは投資金額の概ね70％以上90％以下、都市型商業施設等は投資金額の概ね10％以上30％以下になるよう運用します。

③　地域

ⅰ) 本投資法人は、主として地震リスク、個別市況リスク等を考慮し、また、キャッシュフローの増大を図るために、東京だけではなく地方都市への分散投資を図るものとします。地域別の組入比率については、各地域の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (2)」）。

ⅱ) 「東京」（下表に定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総称します。）と「地方」の組入比率については、「東京」は投資金額の概ね80％以上90％以下、「地方」は投資金額の概ね10％以上20％以下になるよう運用します。ただし、ここでは用途別区分は行いません。地域区分の定義は、下表のとおりとします。

④　テナント

　個別のテナントからの賃料収入合計（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10％未満とします （「賃料収入」には、共益費、駐車料、倉庫使用料等を含みますが、時間外空調費用などの付加使用料等は含みません。）。また、テナントとの契約がパス・スルー型のマスターリースである場合は、上記に定める個別のテナントはエンドテナント（転借人）で判定するものとしますが、マスターリーステナントのリスク管理にも留意します。ただし、テナント入替の可能性及びテナントの信用力等を総合的に勘案して、上記数値を超過する場合もありうるものとします。

⑤　不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等

ⅰ) 当該投資後における不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の購入価格の合計金額の本投資法人の純資産額に占める比率は、原則として10％未満とします。

ⅱ) 投資判断に当たっては、投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できることを前提とします。

⑥　開発案件への投資方針

  本投資法人は、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産を取得することを原則とします（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (7)」）。

ⅰ) 開発投資

　開発投資（投資法人自ら土地を造成し又は建物を建築することをいいます。）は、行わないものとしますが、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者になることはできるものとします。ただし、本投資法人が建物の建築に係る請負契約の注文者になることがふさわしくない場合（以下の場合を含みますがこれらに限られません。）は、本投資法人はこれを行わないものとします。

・　大規模修繕・改修工事等を行う際に、一定期間テナントの退去が必要になり、これによるキャッシュフローの変動が本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合。

・　本投資法人が更地を購入し、新たな建物を建築する投資が、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合。なお、本投資法人のポートフォリオ全体への影響の程度については、不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）及びキャッシュフローを生じるまでに要する時間等を考慮の上判断します。

ⅱ）建替

　既に取得している物件の建替については、建替後のテナント確保が十分可能と判断されること及び開発投資にあたらないものであることを確認の上、実施します。

ⅲ）開発中物件

　第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても売買契約を締結することができます。

⑦　設備投資の方針

　中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件ごとに作成の上、設備投資を行います。設備投資の実施に際しては、原則として、ポートフォリオ全体の減価償却費の範囲内で行うものとします。また、共用部分の改修工事については、投資法人としてのテナント営業政策上の観点から早期に実施することとし、耐震補強が必要なビルについては、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに実施します。

⑧　付保方針

ⅰ) 引受保険会社選定基準

・　適当と認められるブローカーを通じて公正な引受保険会社の選定を行います。

・　引受保険会社の保険財務に係る長期格付は、原則としてＡ３（ムーディーズ・ジャパン株式会社（以下「Moody's」といいます。））又はＡ－（Ｓ＆Ｐ グローバル・レーティング・ジャパン株式会社）以上とします。

ⅱ) 地震保険付保基準

　地震保険の付保に関しては、ポートフォリオＰＭＬを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが高い物件については、個々に地震保険を付保します。

（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。ＰＭＬについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される全ての地震（475年に一度起こる全ての地震＝50年間に起こる可能性が10％の全ての地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。

⑨　売却方針

ⅰ) 　本投資法人の保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等のうち、売却対象資産の選定については、当該売却対象資産の現状、将来の収益、資産価値の増減等についての予測及びポートフォリオ全体の資産構成等を考慮して、総合的に判断します（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (3)」）。

ⅱ) 　売却に際しては、市場環境等を勘案し、主に以下の観点から検討を行うものとします。

・　各決算期に行う資産評価の結果

・　今後の市況見通し

・　周辺の開発予測

・　将来にわたる収益見通し

・　今後の投資額予測（修繕費・資本的支出）

・　今後の資産価値の増減見通し

・　ポートフォリオ全体での検討（地域・テナント・用途等の分散の観点及び分配金に与える影響等の観点からの検討）

⑩　バリューアップ不動産

　バリューアップ不動産とは、収益性の向上と資産価値増大が見込める物件で、取得時の収益性が確保されており、かつ、以下のいずれかに該当する物件をいいます。

・　取得時の稼働率が概ね80％以下の物件

・　修繕等の投資効果が十分に見込める物件

　なお、バリューアップ不動産のポートフォリオ全体に占める割合は原則として15％を上限とし（投資金額基準）、バリューアップ不動産の追加取得に当たっては、物件組入れ後のポートフォリオ全体の稼働率が90％を下回らないように留意します。

　バリューアップ不動産の運用においては、以下の戦略を重点的に実施します。

・　リーシングの強化による稼働率の向上

・　効果的なリニューアルの実施によるマーケット競争力の強化

・　管理体制の効率化によるコストダウンの実施

　また、バリューアップが達成できたと投資政策委員会が判断する場合には、以下に定義されるコア不動産に移行します。

　更に、不動産価値向上の実現益を享受する手段として、バリューアップ不動産の売却も選択肢の一つとして検討します。

⑪　コア不動産

　コア不動産とは、バリューアップ不動産以外の物件（ただし、オフィスのみとします。）をいいます。コア不動産は、ポートフォリオ全体の収益の安定化に寄与する物件として位置付けられています。

(ロ) 投資基準

　本投資法人は、個別の不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資を行う際、当該不動産（不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。）の現状、将来にわたる収益性、リスク等について、立地、建物及び設備の保守管理状況、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、入居テナントとの契約内容、環境、地質等を考慮し総合的に判断した上で、投資を行います。

　また、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の取得後も、資産価値及び競争力の維持・向上のために、継続的かつ効果的な設備投資を行うとともに、収入の拡大とコストの削減を行うことにより、収益の安定化と拡大を目指します（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (3)」）。

　本投資法人の主な具体的投資基準は、以下のとおりです。

①　地域

　投資対象とするのは、以下の都市です。

ⅰ) ３大都市圏：東京都、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市の中心業務地区

ⅱ) ３大都市圏を除く政令指定都市：札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等の政令指定都市の中心業務地区

ⅲ) その他：原則として人口30万人以上の県庁所在地等の中核都市

　商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識・設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。

　ホテルへの投資決定に際しては、個別の立地特性のほか、競合状況や近隣の開発予定等を含め調査分析を行います。また、投資対象とするホテルは、繁華性の高いエリアに位置しビジネス利用又は観光利用等の需要が見込まれるホテルとします。

②　規模

ⅰ) オフィス

　延床面積約3,300㎡（約1,000坪）以上の建物を中心としますが、物件ごとに個別の立地特性、テナント業態、設備仕様等を総合的に考慮の上、投資判断を行うものとし、上記面積を下回る物件についても投資することができます。

ⅱ) 都市型商業施設等

a. 商業施設

　物件ごとに個別の立地特性による地域性・商圏の規模及び業態ごとの標準的な規模、並びに地域の将来性を考慮の上、適正規模を判断します。

b. ホテル

　業態別の標準仕様をベースとし、個別の立地特性による地域性、地域の将来性、宿泊者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮の上、物件ごとに個別に判断します。

③　設備施設

ⅰ) オフィス

　貸付床の形状・分割対応、天井高、床仕様、電気容量、空調方式等のスペックを十分に確認し、地域性あるいは取得後における変更の可能性などを総合的に考慮した上で、物件ごとに個別に判断します。

ⅱ) 都市型商業施設等

a. 商業施設

　業態別の標準仕様をベースとして、個別の立地特性による地域性及び商業施設としての汎用性、転用可能性等あるいは来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件ごとに個別に判断します。

b. ホテル

　業態別の標準仕様をベースとし、賃借人との間の資産区分と修繕更新費用の負担区分にも留意の上、物件ごとに個別に判断します。

④　耐震性（築年数）

　新耐震基準適合、耐震補強工事実施済（ただし、取得時点で耐震補強工事が未実施の場合でも、取得後に耐震補強工事実施が可能な場合を含みます。）の建物であることとします。

⑤　テナント

ⅰ) オフィス

　１物件における同一テナント（親子会社の場合は同一とみなします。）の占有率は、50％以下を原則とします。なお、50％を超過する場合は、テナント信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案した上で取得をすることができます。

ⅱ) 都市型商業施設等

a. 商業施設

　テナント選定に当たっては、テナント信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案します。

b. ホテル

　原則として賃貸借方式とし、賃貸借条件、テナント（オペレーター）の信用力、施設運営能力、代替性等を総合的に勘案します。なお、テナントと運営者（オペレーター）が異なる場合は、当該運営者の信用力、施設運営能力、代替性等についても勘案します。

⑥　権利形態

ⅰ) 共有の場合

・　「管理」（賃貸、改良行為等）の自由度を確保するため、持分割合は、原則として50％超としますが、他の共有者の属性、信用力、当該物件の特性等を総合的に考慮した上で個別に判断し、持分割合が50％以下であっても当該物件を取得することができます。

・　処分の自由度を確保するため、共有者間特約等により、共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。

・　収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性・信用力を十分確認の上、可能な限りの仕組上の手当てを行います（共有物不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限られません。）。

ⅱ) 区分所有の場合

・　改良行為の自由度を確保するため、原則として75％以上の区分所有者の集会における議決権（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）第38条）を確保しますが、他の区分所有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。

・　処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等により、区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。

・　収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。）を講じます。

ⅲ) 借地の場合

・　原則として、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）に基づく借地権を対象とします。

・　底地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。

ⅳ) 底地の場合

・　原則として、借地法又は借地借家法に基づく借地権の設定された土地を対象とします。

・　借地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替時の承諾料又は売却の際の承諾料等の収益性に与える影響等を考慮の上判断します。

ⅴ) 担保権・用益権について

・　売主の抵当権等の担保権設定の有無・購入時の設定解除を確認します。

・　第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。

⑦　投資金額

ⅰ) １物件当たりの最低投資額

　１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則10億円以上としますが、次の場合には10億円未満であっても取得することができます。

・　１棟全体の評価額が10億円以上の物件の一部を取得する場合。

・　鑑定評価額は10億円以上であって、交渉によって10億円未満で取得する場合。

・　複数の物件を一括で取得する場合に、当該物件が従たる資産である場合。

ⅱ) １物件当たりの最高投資額

　１物件当たりの投資金額の「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」に対する割合の上限は、原則として１／３とします。ただし、総合的に勘案して妥当と判断される場合には、この割合を超える物件を取得することができます。ここで、「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」とは、前期までの投資不動産等及び資産対応証券等の評価額合計額、当期における不動産等及び資産対応証券等の購入額（取得費用等は含みません。）並びに当該投資に係る投資金額（取得費用等は含みません。）の総額をいいます。

ⅲ) 取得価格の制限

　不動産等又は資産対応証券等に投資する際の取得価格については、原則として鑑定評価額を上限とします。ただし、次の場合には当該資産の取得によりファンド全体の当期における基準となるＮＯＩ利回りを下回らないことを前提として、上記取得価格の上限である鑑定評価額を上回ることができるものとします。

・　長期固定の賃貸借契約によりキャッシュフローの安定的な推移が予測される物件で、かつ、中長期的に安定して分配金の創出に資することが見込まれる物件。

・　物件の規模・立地等総合的な観点からファンド全体のクオリティ向上に寄与されると判断され、かつ、中長期的に安定して分配金の創出に資することが見込まれる物件。

⑧　不動産の所有形態の選択基準

　投資対象不動産等について、本投資法人が直接所有する不動産として取得するのか、信託設定を行った上でその受益権として取得する（信託不動産）のかについては、現所有者の意向及び権利の移転コスト等を総合的に勘案して判断します。

⑨　フォワード・コミットメントに対する方針

　フォワード・コミットメントを行う場合には、価格変動リスク等に鑑み、フォワード・コミットメントを履行できない場合に要する解約違約金額が財務上過大でないかを含め、慎重かつ十分に検討を行うこととします。また、契約締結から決済までの間は、当該物件の不動産鑑定評価額及び事業収支見込みの動向等について、定期的にモニタリングを行うこととします。

(ハ) 物件関連業務運用基準

　物件関連業務とは、ＰＭ業務、テナント一般媒介業務（募集業務）、ＬＭ／ＣＭ業務、物件移管業務をいいます。

　上記業務は、主として本投資法人の内部成長を実現させるために必要かつ有効なものであり、以下の基本方針に基づき効果的に運用されます。

①　ＡＭ／ＰＭの重要性

　ファンドの成長を実現するためには、ＡＭ（資産運用会社）による統一的なマネジメントと、個別物件ごとの施設管理・賃貸管理・工事管理を統括するＰＭ（不動産管理会社）による専門的運用が重要です。

　ＡＭは同社の助言を参考にしつつ、統一的マネジメントを行うために、個別の投資対象である不動産に関する賃貸営業管理及び工事計画に関する助言を、第三者から受けることができるものとします。当該助言を与える者として、東京建物株式会社（賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者）を選任しています。

　また、ＡＭは、運営ノウハウの高いＰＭを選定し、同一地域におけるＰＭの集約を進めながら、ポートフォリオ全体での均一化された管理を徹底させ、投資主の利益を最大化する運用を行うものとします。

　ＰＭ選定に当たっては、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者である東京建物株式会社及び他のＰＭ（テナントとの関係を含めて現場を熟知している取得以前からの既存管理会社、若しくは既に本投資法人の他物件の管理受託をしている者等）を比較検討して選定します。比較検討に当たっては、運営ノウハウ、当該地域におけるＰＭの集約化の状況等を考慮しながら、総合的に判断するものとします。

②　テナント一般媒介業務受託者の活用

　テナント一般媒介業務については、ＰＭを通じて仲介業務を取り扱う会社に対して情報を提供します。また、テナント一般媒介業務委託契約を東京建物株式会社、安田不動産株式会社及び大成建設株式会社（テナント一般媒介業務受託者）と締結し、テナント一般媒介業務を委託します。

③　物件売買時の円滑な取引執行

　物件売買時の円滑な取引執行のために、必要に応じて、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合のみならず不動産信託受益権の場合においても、賃貸状況の確認、建物・施設維持管理状況の確認、権利関係の整理・確認、引渡の準備・確認等に関する物件移管業務委託契約を東京建物株式会社と締結し、必要に応じて物件移管業務を委託します。

(ニ) 財務方針

①　資金運用方針

ⅰ) 敷金・保証金

　テナントから預かった敷金・保証金は、原則として全額銀行普通預金口座内又は定期預金口座内に積み立てますが、ヒストリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、安全性を確保しつつ資金の効率的運用を目指し積立額を減額することもできます。

ⅱ) 現預金

　無利息の普通預金口座（預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金）又は格付機関の信用格付けなどを勘案して信用力の高い金融機関の預金口座に預け入れます。ただし、金融機関からの融資実行に関連して実行時又は利払時に使用するために開設する普通預金口座はこれに含まれないものとします。

　なお、余裕資金については原則として以下の目的で支出を行い、残金については上記と同様の運用を行うものとします。

・　物件の取得・資本的支出

・　有利子負債の返済

・　分配金の支払

・　自己投資口の取得

ⅲ) デリバティブ取引

　デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人が投資の対象とする資産を保有した場合と同様の損益を実現すること、本投資法人の資産又は負債に係る価格変動及び金利変動によるリスクを減じること並びに先物外国為替取引により、本投資法人の資産又は負債について為替相場の変動により生じるリスクを減じることを目的とした運用に限るものとします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３．投資態度 (8)」）。

②　投資口の追加発行

　本投資法人は、資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下、本投資口の１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (4)」）。

③　借入れ及び投資法人債発行

ⅰ) 基本方針

　本投資法人は、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることにより、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (5)」）。

ⅱ) ＬＴＶ（Loan to Value）

　ＬＴＶとは以下の式により算出された比率をいい、本投資法人の資産総額に対する負債の割合を表します。

（借入金＋投資法人債）÷資産総額（注）

（注）投資法人債には短期投資法人債を含みます。
資産総額とは、ＬＴＶ計算時点における直近の決算期末貸借対照表における資産の部の金額とします。

　ＬＴＶは55％までの運用を原則としますが、資産の取得等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。

(ホ) その他

①　本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (6)」）。

②　資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向、法令の変更等により、上記の比率を変更することがあります（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (9)」）。

③　組入資産の貸付け（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　５．組入資産の貸付け」）

ⅰ) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「（２）投資対象　ａ．投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。

ⅱ) 上記ⅰ)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針　① 資金運用方針　ⅰ) 敷金・保証金」に記載の方針に基づき運用します。

ⅲ) 本投資法人は、不動産、不動産の賃借権又は地上権の貸付けに際して、これらに付随するその他の資産の貸付けを行うことができるものとします。

（２）【投資対象】

ａ. 投資対象とする資産の種類

　本投資法人は、前記「（１）投資方針　ａ．基本方針」に定める基本方針に従い、資産を主として不動産等資産に投資し、また不動産等資産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します(規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　２. 資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲」）。

(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。

①　不動産

②　不動産の賃借権

③　地上権

④　次に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

イ　不動産

ロ　不動産の賃借権又は地上権

⑤　金銭の信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。）

⑥　当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）

⑦　金銭の信託の受益権（信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。）

(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。

①　資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に規定する優先出資証券

②　投信法に規定する投資信託の受益証券

③　投信法に規定する投資証券

④　資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券（上記(イ)④、⑤及び⑦に掲げる信託の受益権を除きます。）

(ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用その他必要がある場合には、以下に掲げる特定資産に投資することができます。

①　有価証券（ただし、株券については、資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合に限ります。）

②　金銭債権（投信法施行令において定義されるものをいい、預金、大口定期預金及び譲渡性預金（ただし、有価証券に該当するものを除きます。）及びコール・ローンを含みます。）

③　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令において定義されるものをいいます。）

④　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令において定義されるものをいいます。）

⑤　公共施設等運営権（投信法施行令において定義されるものをいいます。）

⑥　上記①から⑤までに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ニ) 本投資法人は、上記(イ)から(ハ)に定める特定資産のほか、資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合において、以下に掲げる資産に投資することができます。

①　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権

②　温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

③　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

④　信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資

⑤　中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号。その後の改正を含みます。）に定める出資

⑥　その他特定の不動産に付随する資産で、当該不動産と併せて取得することが適当と認められるもの

(ホ) 本投資法人は、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権等その組織運営に伴い保有するものとして適当と認められるものに投資することができます。

(ヘ) 金商法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）から（ホ）までを適用するものとします。

ｂ. 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

(イ) 投資基準については、前記「（１）投資方針 ｂ. 投資態度 (ロ) 投資基準」をご参照下さい。

(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合についての詳細は、前記「（１）投資方針　ｂ. 投資態度　(イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対し、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。

(イ) 本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準と慣行に準拠して決算日毎に計算される利益（投信法第136条第１項に定める利益をいいます。以下本（イ）、（ロ）及び（ニ）において「利益」といいます。）の金額をいいます（規約第30条第１号）。

(ロ) 分配金額は、租税特別措置法第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に定める本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益」といいます。）の100分の90（ただし、法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます（規約第30条第２号）。

(ハ) 分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第30条第３号）。

(ニ) 利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断する場合には、上記（ロ）に定める分配金額に、法令等（一般社団法人資産運用業協会（一般社団法人投資信託協会は、2026年４月１日付の一般社団法人日本投資顧問業協会との合併により、「一般社団法人資産運用業協会」に名称を変更しています。以下同じです。）（以下「資産運用業協会」といいます。）の規則等を含みます。）に定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます（規約第30条第４号）。

(ホ) 分配金の分配方法

　分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から３か月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（規約第30条第５号）。

(ヘ) 分配金の除斥期間

　分配金は支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第31条第１項）。未払分配金には利息を付しません（規約第31条第２項）。

（４）【投資制限】

ａ. 規約に基づく投資制限

(イ) 基本方針

　投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　４. 資産運用の対象とする資産についての制限 (1)」）。

(ロ) 国内投資限定

　投資対象は国内の不動産に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　４. 資産運用の対象とする資産についての制限 (2)」）。

(ハ) 短期売買制限

　資産の総額に占める、１年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を50％以内とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　４. 資産運用の対象とする資産についての制限 (3)」）。

(ニ) 借入制限（規約第36条）

　本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、金商法に定める適格機関投資家（投資法人に係る課税の特例規定に定める機関投資家に限ります。）からのものに限るものとします。

①　借入れの目的

　資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。

②　借入金の限度額

　１兆円とします。ただし、下記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。

③　借入金の使途

　資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④　担保の提供

　上記①から③までの規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

(ホ) 投資法人債発行制限（規約第37条）

　本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）を発行することができるものとします。

①　投資法人債の発行目的

　資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。

②　投資法人債発行の限度額

　１兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。

③　投資法人債の発行により調達した資金の使途

　資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④　担保の提供

　上記①から③までの規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

(ヘ) 他のファンドへの投資

　本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針　２. 資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲 (2) ｂ.及びｃ.」）。

ｂ．法令に基づく投資制限

(イ) 資産運用会社による運用制限

　登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。

①　自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

②　運用財産の相互間取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

③　第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しない取引を内容とする運用を行うこと（金商法第42条の２第３号）。

④　投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）。

⑤　その他業府令で定める取引

　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の２第７号、業府令第130条）。

ⅰ） 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

ⅱ） 資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。

ⅲ） 第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。

ⅳ） 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。

ⅴ） 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。

ⅵ） 第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。

ⅶ） その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。

(ロ) 資産の運用の範囲

　登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません（投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の２）。

(ハ) 同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。

　ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第１項第３号乃至第５号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116条の２）。

(ニ) 自己投資口の取引及び質受けの制限

　投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。なお、本投資法人は下記①に対応する規約の定めを有しています（規約第７条第２項）。

①　その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。

②　合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。

③　投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。

④　その他投信法施行規則で定める場合。

　投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第129条）。

ⅰ） 当該投資法人の投資口を無償で取得する場合。

ⅱ） 当該投資法人が有する他の法人等（法人その他の団体をいいます。ⅲ）及び（ホ）において同じです。）の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅲ）において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

ⅲ） 当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

a. 組織の変更

b. 合併

c. 株式交換

ⅳ） その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第１項第２号及び第３号並びにⅰ）乃至ⅲ）に掲げる場合を除きます。）。

(ホ) 子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

①　合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。

②　その他投信法施行規則で定める場合。

　投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第131条）。

ⅰ） 他の法人等が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人投資口の割当てを受ける場合。

ⅱ） 親法人投資口を無償で取得する場合。

ⅲ） その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅳ）において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により親法人投資口の交付を受ける場合。

ⅳ） その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。

a. 組織の変更

b. 合併

c. 株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

d. 株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

ⅴ） その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第81条第２項第１号及びⅰ）乃至 ⅳ）に掲げる場合を除きます。）。

ｃ. その他の投資制限

　有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

３【投資リスク】

ａ.　リスク要因

　以下には、本投資証券又は本投資法人が発行する投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有する不動産を信託する信託の受益権に係る信託不動産及び不動産に特有のリスクについては、後記「５　運用状況　（２）投資資産　③　その他投資資産の主要なもの」を併せてご参照下さい。

　なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

(イ)　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

①　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク

②　金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

③　収入及び費用並びにキャッシュフローの変動に関するリスク

④　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク

⑤　募集投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

⑥　本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

⑦　本投資証券の市場での取引に関するリスク

(ロ)　本投資法人の運用方針に関するリスク

①　地域的な偏在に関するリスク

②　不動産を取得又は処分できないリスク

③　テナント集中に関するリスク

④　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

⑤　スポンサーサポートを活用した本投資法人の外部成長戦略が想定どおり進展しないリスク

⑥　ホテルに関するリスク

(ハ)　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

①　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

②　スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク

③　インサイダー取引に関するリスク

④　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

⑤　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

⑥　敷金及び保証金に関するリスク

⑦　本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク

(ニ)　不動産及び信託の受益権に関するリスク

①　不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク

②　賃貸借契約に関するリスク

③　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク

④　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

⑤　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

⑥　地球温暖化対策に関するリスク

⑦　法令の制定・変更に関するリスク

⑧　売主の倒産等の影響を受けるリスク

⑨　マスターリースに関するリスク

⑩　転貸に関するリスク

⑪　賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

⑫　共有物件に関するリスク

⑬　区分所有建物に関するリスク

⑭　借地物件に関するリスク

⑮　借家物件に関するリスク

⑯　底地物件に関するリスク

⑰　仮換地に関するリスク

⑱　開発物件に関するリスク

⑲　有害物質に関するリスク

⑳　不動産等を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

㉑　信託の受益権の準共有等に関するリスク

㉒　フォワード・コミットメント等に係るリスク

㉓　伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

(ホ)　税制に関するリスク

①　導管性要件に関するリスク

②　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

③　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

④　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

⑤　一般的な税制の変更に関するリスク

(ヘ)　その他

①　専門家報告書等に関するリスク

②　固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク

③　特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク

④　今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク

(イ)　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

①　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する売却その他の方法による処分に限定されます。

　本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。

　そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却ができない可能性があります。

　本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

　本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。

②　金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人は、その分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が保有する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「ａ．リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。

　また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

③　収入及び費用並びにキャッシュフローの変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「(ニ) 不動産及び信託の受益権に関するリスク　② 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の収支の状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、本投資法人が保有する不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。

　また、不動産に関する費用としては、建物減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、設備管理委託費用、警備委託費用、清掃委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出又は費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

④　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク

本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第13条第１項）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。

これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

⑤　募集投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、募集投資口を随時発行する予定ですが、かかる新投資口の発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に発行された募集投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、新投資口の発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

　更に、新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産価格や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

⑥　本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。また、本投資法人の財務状態、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他の要因により、本投資法人債の市場価格が下落する可能性もあります。

⑦　本投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

(ロ)　本投資法人の運用方針に関するリスク

①　地域的な偏在に関するリスク

　本投資法人が不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券の取得を行っていく過程で、本投資法人が保有する不動産が地域的に偏在する可能性があります。かかる場合には、当該地域における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等、当該地域に特有な事象によって、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。

②　不動産を取得又は処分できないリスク

　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く流動性が低いため、希望する時期に希望する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券を取得又は処分できない可能性があります。また、本書の日付以後、経済環境等が著しく変わった場合又は売買契約等において定められた一定の条件が成就しない場合等においては、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券を予定どおり取得又は処分することができない可能性があります。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオの構築又は組替えが適時に行えない可能性があります。

③　テナント集中に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める特定のテナントの割合が大きくなればなるほど、かかる特定のテナントの新規業務提携又はその解消等事業戦略の変更や財務状況の変化等に伴う支払能力の変化、当該不動産からの退去、賃貸条件の変更その他の事情が、本投資法人の収益等に及ぼす影響は大きくなります。特に、本投資法人が投資対象とする商業施設においては、テナントが単独となる場合が多く、そのようにテナントが単独である不動産においては、本投資法人の収益等は、当該単独テナントの事情に大きく左右されます。

　また、そのように本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める割合が大きい特定のテナントが退去した際には、大きな空室率が生じるので、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その期間が長期になればなるほど、又は賃貸条件の緩和の度合いが大きいほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性が高くなります。

④　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

　新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、更には資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　更に、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、金銭の借入時及び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。金銭の借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑤　スポンサーサポートを活用した本投資法人の外部成長戦略が想定どおり進展しないリスク

　本投資法人は、当面はスポンサーからのサポートを活用した東京エリアのオフィスへの重点投資を外部成長の主軸として位置づけていますが、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、優先交渉権又は優先買取権の付与等、物件の供給に関する一般的な合意を行っているわけではなく、このような外部成長戦略が想定どおり進展するとは限りません。

⑥　ホテルに関するリスク

　本投資法人は、規約に定める投資対象に従って、ホテルへの投資を行うことがあります。

　ホテルからの賃料収入はテナント（オペレーター）が行うホテルの営業収益に依拠しており、その運営能力による影響を受けることがあるほか、賃料の支払の安定性に関し、特にホテルの収益等に応じた変動賃料を設定した賃貸借契約の場合には、その変動賃料部分については、ホテルの収益に大きく左右されます。

　また、予想した収益を上げられない場合に、構造の特殊性から他の用途への転用可能性が低いなどの事情により改善策を講じることが困難となり、更にテナント（オペレーター）がホテルの営業から撤退し、退去した場合には代替テナント（オペレーター）となり得る者が少なく、その結果、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が低下し、又は代替テナントを確保するために賃料水準を下げざるを得なくなる可能性があります。

　当該ホテルの売却を行おうとする場合にも、用途が限定されることで購入先が限られ、想定した価格で売却できない可能性があります。

　更に、施設及び設備の陳腐化による競争力低下を避けるために、相当程度の設備投資や資本的支出等が必要となる場合がありますが、かかる支出等に対応してホテル収益が増加するとの保証はありません。

　また、ホテルに係る所有者責任に関するリスクについては、後記「(ニ) 不動産及び信託の受益権に関するリスク　④ 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク」をご参照下さい。

　これらの諸要因により、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。

(ハ)　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

①　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、会計監査人において監査を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できない場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、投信法は、投資法人の執行役員及び監督役員並びに投資法人関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主や投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

　例えば、本投資法人の執行役員及び監督役員が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、その他の義務に違反した場合や、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善管注意義務、忠実義務、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主や投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

②　スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク

　本資産運用会社の全発行済株式は、本書の日付現在、スポンサーにより保有されており、また、スポンサーは、本資産運用会社の主要な役職員の出向元となっています。また、本投資法人は、運用資産の相当部分につきスポンサーにプロパティ・マネジメント業務を委託しており、本投資法人は、今後もスポンサーと連携を図りスポンサーの強みを活用する方針です。

　これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するスポンサーの影響は相当程度高いということができます。

　したがって、本投資法人及び本資産運用会社がスポンサーと本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

　また、スポンサーの利益が本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。スポンサーは、本投資法人がスポンサー又はその関連会社から資産を取得し、又は物件の賃貸若しくはその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、また、本投資法人が、スポンサー又はその関連会社と資産の取得等に関し直接競合した場合に、本投資法人に影響力を行使する可能性があります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

③　インサイダー取引に関するリスク

　投資法人の発行する特定有価証券等（金商法第163条第１項に定める特定有価証券等をいいます。以下同じです。）についても、インサイダー取引規制の対象となっています。

　本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の役職員が本投資法人の特定有価証券等の売買等を行うこと及び未公表の重要事実（本資産運用会社又は本投資法人に関する情報であって、金商法第166条第２項に定める業務等に関する重要事実、並びに金商法第167条第２項に定める公開買付け等の実施に関する事実及び公開買付け等の中止に関する事実（それぞれの軽微基準を満たすものを除きます。）をいいます。）の伝達を原則禁止とし、一定の場合に限り、事前の承認を得た上で売買等を行うことができるとする社内規程を定めています。しかし、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の役職員が金商法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資主に悪影響が及ぶ可能性があります。

④　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会又は本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

⑤　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収できない可能性があります。

⑥　敷金及び保証金に関するリスク

　本投資法人は、不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

⑦　本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク

　金商法上、資産運用会社が複数の投資法人から資産運用を受託することを禁じられておらず、本資産運用会社は、本投資法人の他、ＴＴＬの資産の運用を受託しています。

本投資法人は、オフィス及び都市型商業施設等を主な投資対象としていますが、それ以外の資産への投資可能性を排除しておらず、ＴＴＬと投資対象が重なり得ます。

そのため、本資産運用会社は、本投資法人とＴＴＬとの間で不公平な取扱いが生じないよう、前記「１ 投資法人の概況　(4) 投資法人の機構　ｄ. 各投資法人間における利益相反の防止（資産取得の検討順位）」記載の取得情報取扱規程を制定し、かかる規程に則った運営を行うこととしています。

本投資法人及び本資産運用会社は、主たる投資対象が異なっていることや、資金調達の性質、財務戦略等の違いにより、実際にＴＴＬと取得希望の競合が生じる場合は限定的であると想定しています。しかし、かかる想定とは異なり、実際に取得希望の競合が生じた場合には、上記取得情報取扱規程により、ＴＴＬが本投資法人に優先して資産の取得検討を行うことがあります。また、かかるルールに則った運営が適切に行われない場合又はかかるルールが本投資法人に不利益に変更される場合等には、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ニ)　不動産及び信託の受益権に関するリスク

　本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針　（２）投資対象　ａ. 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等資産であり、また不動産等資産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等にも投資します。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「⑳ 不動産等を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。

①　不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク

　不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不具合や施工報告書の施工データの転用・加筆及び性能検査記録データの書き換え等がなされているものを含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵・契約不適合等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、かかる場合に備えて、原則として前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、かつ、一定の契約不適合責任を負担させることとしていますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。

　また、本投資法人又は信託受託者が不動産を売却する場合、本投資法人又は信託受託者たる宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上の登録をした信託会社は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人又は信託受託者が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。

　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

②　賃貸借契約に関するリスク

a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

　賃貸借契約上、賃借人の解約権が排除されている場合等を除き、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。

c.　賃料改定に係るリスク

賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。

したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少します。

③　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク

　火災、地震、地震に伴う液状化等の派生災害、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所における事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が毀損、滅失若しくは劣化、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が影響を受ける可能性があります。例えば、災害等により、毀損、滅失又は劣化した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。

　また、これらのリスクを回避又は低減する目的で当該不動産に対して保険契約の締結を図ったとしても不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約を締結しても保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合があります。

④　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合には、上記③と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

　特にホテルは、人を宿泊させるという特質から、第三者、特に宿泊客の生命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定されます。

　また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、又は当該不動産の価格が下落する可能性があります。

⑤　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。

　また、様々な行政法規や各地の条例による規制が不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以下「土地区画整理法」といいます。）に基づく土地区画整理事業施行区域内の土地における土地の形質の変更及び建築物建築等の制限、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。その他、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出制限の義務が課されることがあり、排出量削減のための義務等を履行できない場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。

　更に、不動産が含まれる地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付される可能性や、建物の敷地とされる面積が減少する可能性、当該不動産に関して建替え等を行う場合に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

⑥　地球温暖化対策に関するリスク

　近年、本投資法人に対するテナントや投資主等からの評価において、ESGに対する取組みは重要性を増しており、法令又は条例等により本投資法人が温室効果ガスの削減義務を負わない場合であっても、本投資法人のESGに係る評価を維持・向上させるため、本投資法人は、温室効果ガスの排出量削減のための建物改修工事を実施したり、温室効果ガスの排出権等を取得したり、再生可能エネルギー由来の電力等を購入する等の追加的な支出等を行うことがあります。更に、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のため、本投資法人の収益性の向上が短期間では見込まれない投資等を行うこともあります。このような支出・投資等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑦　法令の制定・変更に関するリスク

　土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、運用、改正によっても追加的な費用負担が発生する可能性があります。

　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。

⑧　売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、当該不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に当該不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っていた場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　更に、取引の態様如何によっては売主との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

⑨　マスターリースに関するリスク

　運用資産である特定の不動産には、本投資法人以外のマスターレッシーが当該不動産の所有者である信託受託者又は本投資法人との間でマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、また、今後もこのようなマスターリースの形態が利用されることがあります。この場合、マスターレッシーの財務状態の悪化により、エンドテナントからマスターレッシーに対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターレッシーから信託受託者又は本投資法人への賃料の支払が滞る可能性があります。

⑩　転貸に関するリスク

　賃借人（以下、転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が悪化することにより、賃借人からの賃料の支払が滞る可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となる可能性があります。

⑪　賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

　賃借人等による不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、賃借人や賃借権の譲受人の属性によっては、不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料収入が低下する可能性があります。

⑫　共有物件に関するリスク

　不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクが存在します。

　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、第三者との間で共有されている不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、第三者との間で共有されている不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条第１項本文）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、かかる特約は５年を超えては効力を有しません（民法第256条第１項但書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

⑬　区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは区分所有法の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には原則として集会において区分所有者（議決権を有しない者を除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同じです。

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条第１項）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

⑭　借地物件に関するリスク

　借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶し、かつ、更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となるほか、借地上の建物の新築、改築又は増築等に借地権設定者の承諾が必要となる場合があります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

⑮　借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。

　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされる可能性があります。

⑯　底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ、本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

⑰　仮換地に関するリスク

　本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする建物又はこれを信託する信託の受益権を取得する場合があります。仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、当該換地が従前地より狭いこともあるため、換地の使用価値又は資産価値が従前地のそれよりも小さいこともあります。

　更に、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、仮換地を対象とした売買契約又は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、あるいは担保権を設定している等の事情があると、仮換地に係る権利取得に支障が生じることになります。同様に、従前地が共有状態にあった場合には、これを単独所有のものとして取得できる保証はないことになります。更に、仮換地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。

　また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。

⑱　開発物件に関するリスク

　本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。また、テナントが集まらず、予定された収益を上げられない可能性があります。これらの結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があります。

⑲　有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、その場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。

　なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やＰＣＢが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。

⑳　不動産等を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権の保有に伴い、前記①から⑲に記載されたリスクを、信託受託者を介して、不動産、不動産の賃借権又は地上権を直接所有する場合と実質的にほぼ同様に負担することになります。

　信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、信託財産である不動産が当該信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、当該不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託財産としての不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

㉑　信託の受益権の準共有等に関するリスク

　不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　準共有者は、原則として、他の準共有者の同意を得ることなく自己の準共有持分を処分することができ（民法第249条第１項）、したがって、本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。

　また、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産信託受益権の変更にあたる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第264条、第251条第１項）、変更にあたらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第264条、第252条第１項）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　更に、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえる可能性があり、また、他の準共有者が不動産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

㉒　フォワード・コミットメント等に係るリスク

　本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得又は売却するにあたり、フォワード・コミットメント等を行うことがあります。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があることから、その間に市場環境等が変化し、当初の想定と異なる事情が生ずる可能性があります。

　不動産取得資金を調達できない場合等、不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。また、本投資法人が売却を希望する不動産又は不動産を信託する信託の受益権を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。

　これらの結果、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況が悪影響を受ける可能性があります。

㉓　伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

　伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、不動産の正常な運営、管理等が妨げられたり、来訪者の減少、テナントの営業状況の悪化、その他の事由等により不動産の収益性が低下し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

(ホ)　税制に関するリスク

①　導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

②　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

③　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

　会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

④　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約別紙１「資産運用の対象及び方針　３. 投資態度 (6)」）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

⑤　一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

(ヘ)　その他

①　専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産の価格調査による調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産の価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

　建物状況調査レポート及び地震リスク分析レポート等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　また、不動産に関して算出されるＰＭＬ値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。ＰＭＬ値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

②　固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク

　固定資産の減損に係る会計基準の適用により、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合には、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととなっており、今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があり、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に影響を及ぼす可能性があります。なお、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（詳細については、後記「４　手数料等及び税金 （５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

③　特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク

　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。ただし、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。

④　今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク

　本投資法人は、本書の日付現在保有する資産及び有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した取得予定資産の運用のみを目的としているものではなく、常時、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手に努めており、随時、資産取得に向けた検討や準備を行っています。また、保有する資産の譲渡についても、規約に定めるとおり、個別の不動産の現状及び将来に亘っての収益及び資産価値の増減等についての予測やポートフォリオ全体の資産構成等を考慮し、総合的に判断する方針であり、かかる方針の下、その実現可能性の把握に努めており、随時、譲渡候補物件の選定、譲渡候補先の探索及び譲渡候補先との交渉等、資産譲渡に向けた検討や準備を行っています。したがって、今後、有価証券届出書、有価証券報告書等で開示されていない資産取得又は譲渡の決定が、本書提出から間もない時点で公表される可能性もあります。その規模（資産譲渡の場合の譲渡損益の計上額の規模を含みます。）によっては、営業収益、経常利益、純利益又は分配金の額等の業績に大きな影響を与える可能性があります。

　また、経済環境等が大きく変わった場合、資金調達が予定どおり完了しない場合、その他売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した取得予定資産を取得できない可能性や予定していた時期に取得できない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した資産を取得できる保証はなく、短期間に資産を取得できず、かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　更に、経済環境等が大きく変わった場合、その他売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した譲渡予定資産を譲渡できない可能性や予定していた時期に譲渡できない可能性があります。この場合、本投資法人が企図していた譲渡代金による借入金の返済や将来の資産の取得等ができないことにより、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｂ. 投資リスクに対する管理体制

　本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

　しかしながら、当該リスク管理体制については、十分な効果があがることを保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶ可能性があります。

リスク管理体制

　本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、本書の日付現在においては執行役員１名及び監督役員３名から構成される役員会により運営されています。これらの役員は欠格事由にあたらないほか、監督役員はいずれも本資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にあり、投信法の規定する水準以上の透明性の高い運営を行うよう努め、同時にリスク管理に努めています。

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本資産運用会社が執行する資産運用に係る重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とし、更に利害関係者との取引については、投信法第201条の２の規定に基づき本投資法人の役員会による承認及び本投資法人の同意が必要な取引に加え、同規定に該当しなくとも資産の取得・売却及びその媒介又は代理、不動産管理委託、1,000万円超の工事の発注、物件の賃貸に関しては、役員会の承認事項とすることにより利益相反取引に関して、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。

　一方、本資産運用会社は、リスク管理規程により本投資法人を取り巻くリスクを認識して、各部門における日常業務遂行上のリスク管理のほかに取締役会における運用リスク管理状況報告等を通じてリスク管理体制の構築を図っています。また、このリスク管理体制を補完してリスク管理の実効性を高めるために、リスク管理に関する審議機関としてリスク管理委員会を設置しています。

　原則として資産の取得・売却や資産の運用に係る一定の重要事項については、代表取締役社長、議案を立案した（共同主管する場合を含みます。）本部の本部長、財務経営本部長、特別委員（特別委員が指名する代理権者を含みます。以下本項目において同じです。また、資産の取得・売却に関する議案に限ります。）にて構成される投資政策委員会（デューデリジェンス小委員会を含みます。）にて意思決定が行われ、一部の議案については本資産運用会社の取締役会において報告する旨定めています。なお、特別委員は本資産運用会社及び本投資法人と利害関係のない第三者に委託するものとしており、現在は外部の不動産鑑定士を選定しています。

　また、本資産運用会社に設置しているコンプライアンス委員会においては、現在は外部の弁護士を特別委員として選任して、上記に記載の本投資法人と利害関係者間の取引に当たっては、事前にその妥当性や合理性の検証を行った上で本投資法人の役員会の承認を得ることとしています。なお、特別委員は独立した社外の有識経験者等としています。また、各委員会の内容については、前記「１ 投資法人の概況　（４）投資法人の機構　ｃ. 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。

　上記のとおり、本投資法人及び本資産運用会社においては、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を越える厳格な利益相反の防止体制を整え、リスク管理体制を徹底しています。

　このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本資産運用会社の重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「ａ. リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第７条第１項）、該当事項はありません。

　ただし、本投資法人は、投資主との合意により投資口を有償で取得できるものとしています（規約第７条第２項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

（イ）役員報酬

　執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。）とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます（規約第26条）。

（ロ）本資産運用会社への支払報酬

　本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、運用報酬１、運用報酬２、運用報酬３、運用報酬４及び運用報酬５から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は、下表のとおりとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます（規約第39条）。

（ハ）一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料

Ａ. 投資主名簿等の管理に関する事務

　一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。

　（一般事務受託者の業務）

ⅰ）本投資法人の投資主の名簿に関する事務

ⅱ）本投資法人の投資口の発行に関する事務

ⅲ）本投資法人の機関の運営に関する事務

ⅳ）本投資法人の計算に関する事務

ⅴ）本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務

ⅵ）本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務

ⅶ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務

ⅷ）本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務（現物不動産に係る固定資産税（償却資産を課税客体とするもの）の算定及び納税に係る事務並びに現物不動産に係る不動産取得税の納税に係る事務を含みます。）

ⅸ）本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務

ⅹ）本投資法人の営業報告書の作成及び監督官庁への提出並びに資産運用業協会の規則に基づく定期報告資料及び金商法の規定に基づく財務諸表の作成に関する事務

ⅹⅰ）本資産運用会社、不動産管理会社又は資産保管会社から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料の受領に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務

ⅹⅱ）本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済の履行につき、当該契約又は文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務

ⅹⅲ）受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務

ⅹⅳ）法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務

ⅹⅴ）振替機関により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務

ⅹⅵ）受託者が管理する本投資法人の発行総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合

ⅹⅶ）本投資法人の情報提供請求権行使に係る取次ぎに関する事務

ⅹⅷ）振替機関からの個別投資主通知の本投資法人への取次ぎに関する事務

ⅹⅸ）上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般

ⅹⅹ）本投資法人の投資主等から個人番号（行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号）（以下「番号法」といいます。）第７条第１項又は第２項により個人を識別するために指定される番号）、法人番号（番号法第58条第１項により法人を識別するために指定される番号）（以下、個人番号と法人番号を総称して「個人番号等」といいます。）を収集する事務

ⅹⅹⅰ）本投資法人の投資主等から収集した個人番号等の保管に関する事務

ⅹⅹⅱ）本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務

ⅹⅹⅲ）行政機関等に対して個人番号等を記載した支払調書の提供を行う事務

ⅹⅹⅳ）保管している本投資法人の投資主等の個人番号等を廃棄又は削除する事務

ⅹⅹⅴ）その他、番号法に基づき上記ⅹⅹからⅹⅹⅳに付随関連する事務

　（資産保管会社の業務）

ⅰ）本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に係る業務

ⅱ）本投資法人の資産に属する現預金（預金通帳の保管を含みます。）の保管及び出納並びにその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産に係る権利を証する書類等の保管に係る業務

ⅲ）本投資法人の指定する各種書類の保管に係る業務

ⅳ）資産保管業務に関する帳簿書類の作成事務

ⅴ）上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般

①　下記②以外の事務受託手数料

　手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の１／２相当額に、各計算期間における本投資法人の前期末の現物不動産の物件数に100万円を上限として本投資法人と一般事務受託者及び資産保管会社で別途合意した金額を乗じた額の１／２相当額を加算した金額とします（下表に定める料率及び現物不動産に係る料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。）。なお、手数料額の計算においては、１円未満の端数は切捨て、６か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了日の属する月の翌月末日とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。

②　投資主名簿等事務受託手数料

　手数料計算期間は毎月１日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額を上限として別途合意する金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。

Ｂ．特別口座の管理に関する事務

　特別口座管理会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおり指定口座への振込の方法により支払われます。

　（特別口座管理人の業務）

ⅰ）振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務

ⅱ）総投資主報告に関する事務

ⅲ）新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務

ⅳ）振替機関から本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の振替機関に対する情報提供に関する事務

ⅴ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録、及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務

ⅵ）特別口座の開設及び廃止に関する事務

ⅶ）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の振替機関への届出に関する事務

ⅷ）特別口座の加入者本人及び投資口質権者のために開設された他の口座並びに本投資法人の口座への振替手続に関する事務

ⅸ）取得者等による特別口座開設等請求に関する事務

ⅹ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務

ⅹⅰ）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務

ⅹⅱ）前各号に掲げるもののほか、加入者等による請求に関する事務

ⅹⅲ）前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務

ⅹⅳ）加入者等からの照会に対する応答に関する事務

ⅹⅴ）投資口の併合又は分割に関する事務

ⅹⅵ）合併に関する事務

ⅹⅶ）前各号に掲げる事務に付随する事務

ⅹⅷ）前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理会社が協議の上定める事務

ⅹⅸ）加入者等から個人番号等を収集し、登録する事務

ⅹⅹ）加入者等から収集した個人番号等の保管に関する事務

ⅹⅹⅰ）振替機関に対して加入者等に係る個人番号等の提供を行う事務

ⅹⅹⅱ）保管している加入者等の個人番号等を廃棄又は削除する事務

ⅹⅹⅲ）その他、番号法に基づき上記ⅹⅸからⅹⅹⅱに付随関連する事務

口座管理事務手数料

　本投資法人は、口座管理事務手数料として、下表により計算した金額を上限として別途合意する金額を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、下表に定めのない事務に係る手数料は、その都度各当事者が協議の上定めます。

　経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前文により難い事情が生じた場合は、随時各当事者が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。

　口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。

Ｃ．本投資法人債に関する業務及び手数料

（一般事務受託者の業務）

元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務

（手数料）

元利金支払手数料

　イ．元金支払の場合　元金の10,000分の0.075

　ロ．利金支払の場合　元金の10,000分の0.075

（ニ）会計監査人報酬

　会計監査人の報酬は１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします（規約第35条）。

（ホ）不動産管理会社報酬

　不動産管理会社に対する報酬は、以下のとおり不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。

①　標準報酬として下記ｉ)の標準報酬１と下記ⅱ)の標準報酬２により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。

ⅰ）標準報酬１

　各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料（契約分に限るか、時間貸し分も含むかは、物件により異なります。）・広告料（以下、総称して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。）の合計額に対して各物件ごとに下表記載の料率

ⅱ）標準報酬２

　本投資法人営業期間中の各物件ごとの純収益に対してそれぞれ下表記載の料率

（ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属する全ての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬（標準報酬２を除きます。）、消耗雑品費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。以下、総称して「純収益」といいます。なお、純収益の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。）

ⅲ）標準報酬最低額

　各期に本資産運用会社が各物件ごとに設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数（１か月に満たない場合は日割計算にします。）を乗じた金額（以下「期中想定賃料収入」といいます。）に対して各物件ごとに下表記載の料率

　上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、１か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割計算とします。

　上記の標準報酬の支払時期は、ｉ)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間ごとに投資法人の計算書類（投信法第129条第２項に掲げる書類をいいます。）が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間ごとに投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。

②　下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。

・　オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、六番町ビル、

　　東京スクエアガーデン、ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、

　　有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）、ＦＵＮＤＥＳ水道橋、田無アスタ、

　　キュポ・ラ本館棟、ＪＰＲ武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、

　　ホテルグレイスリー浅草、ＦＵＮＤＥＳ天神西通り、ザ ロイヤルパーク キャンバス 名古屋

（注１）各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。

　標準報酬１：賃料等

　標準報酬２：純収益

　標準報酬最低額：期中想定賃料収入

ただし、標準報酬最低額は標準報酬１と標準報酬２の合計額が当該報酬を下回る場合に適用されます。

（注２）ＪＰＲ人形町ビルについては、以下ⅰ）及びⅱ）により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬１として不動産管理会社に支払うこととなっています。

ⅰ） 当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の1.5％

ⅱ） 月額15万円（固定）

（注３）新宿スクエアタワーについては、外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額が前期営業期間の外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額に対し減少した場合、その減少額の50％相当額を標準報酬２として支払うこととなっています。

（注４）銀座三和ビルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬及び費用を支払うこととなっています。

・業務委託料

ⅰ） 業務人件費（月額88,998円）

ⅱ） 管理業務費

ⅲ） 消耗品費・管理雑費

ⅳ） 業務報酬

本件不動産の運営管理に関する収入から運営管理に関する支出を差し引いた額に1.5％を乗じた金額とし、収入及び支出を構成する各費目は、以下のとおりとします。

① 収入：賃料、共益費、場所使用料、定期駐車料、時間貸駐車料、施設使用料、専有部水道光熱費

② 支出：業務人件費、管理業務費、消耗品費、管理雑費、全館水道光熱費、媒介手数料

・委託者の指図により行う財務調査・信用調査サービス・市場調査に関する費用及び営繕工事の施工管理費用（不動産管理会社が元請けの場合を除きます。）は別途負担します。

本投資法人は、上記業務委託料とは別に、銀座三和ビルについて不動産管理委託追加契約に基づき、報告書等作成業務の対価として月額金100,000円を支払います。

（注５）東京スクエアガーデンについては、固定報酬のほか、信託受託者及び他の共有者は、賃借人である不動産管理会社及び賃借人とは別の不動産管理会社に対し報酬を支払うこととなっています。

・賃借人である不動産管理会社については、転借人から現実に受領した転貸賃料に1.8％を乗じた額の報酬を支払います。なお、賃借人が賃貸人に対して毎年４月から翌年３月までに送金する転貸賃料の総額（以下「年額転貸賃料」といいます。）が9,400,000,000円（消費税等を除きます。）以上となった場合は、インセンティブ報酬として年額転貸賃料の0.3％相当額（消費税等別途）を支払うこととなっています。

・また、賃借人とは別の不動産管理会社に対する報酬は年額62,000,000円となっています。

なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。

（注６）大手町フィナンシャルシティ ノースタワーについては、不動産管理会社等に対して一定の報酬（他の共有者の承諾を得られないため非開示としています。）を支払うこととなっています。

（注７）御茶ノ水ソラシティについては、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。

（注８）ＪＰＲ神宮前４３２については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

・以下ⅰ）及びⅱ）により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。

ⅰ） 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.7％

ⅱ） 月額30万円（固定）

（注９）新横浜第二センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

・以下ⅰ）及びⅱ）により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。

ⅰ） 当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料・広告料の合計額の2.0％

ⅱ） 月額29万円（固定）

（注10）ライズアリーナビルについては、賃借人である不動産管理会社が転借人より現実に受領した賃料及び共益費の1.7％相当額を専有面積比（他の区分所有者及び大成有楽不動産株式会社との間で締結された「一括運用に関する協定書」に記載された所有者別専有面積に記載された所有者各々の専有面積比をいいます。以下同じです。）にて按分して算出した金額、又は30万円（消費税等別途）を専有面積比にて按分して算出した金額のいずれか高い方を、プロパティ・マネジメントフィーとして支払うほか以下の報酬及び手数料を支払うこととなっています。

なお、プロパティ・マネジメントフィーには工事管理報酬が含まれています。

・本物件を第三者に売却する場合は、1,000,000円を売却支援業務手数料として支払うこととなっています。

（注11）センシティビルディングについては、本投資法人と賃借人である不動産管理会社間で締結した西棟高層及び西棟低層に係るマスターリース（建物賃貸借）契約に基づくマスターリース賃料の合計額の2.0％をＭＬＰＭ報酬として支払うこととなっています。

（注12）川崎ダイスビルについては、賃借人である不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

・転借人の超過歩合賃料の25％相当額を売上歩合連動報酬として支払うこととなっています。ただし、転借人との転貸借契約において完全売上歩合賃料（固定賃料の設定がなく売上連動の歩合賃料のみで規定される賃料をいいます。以下同じです。）が規定されている場合においては、売上歩合連動報酬は発生しません。

・転借人との転貸借契約が更新した場合には、転借人から受領した更新料及び月額賃料値上げ額の合計額の50％相当額を転貸借契約更新報酬として支払うこととなっています。なお、転借人との転貸借契約において完全売上歩合賃料が規定されている場合であって、更新に伴い歩合料率が増加した場合における月額賃料値上げ額の合計額は、更新後の契約における営業開始日から３か月間における売上額の月額平均の１か月相当額に増加した歩合料率を乗じた額とします。

・本物件の陳腐化防止、売上向上のためのテナント入替え及び３年に１回を目途とした大規模改修を含むリニューアル計画（通常の建物運営上の維持保全・価値保全を目的とした大規模改修は含みません。）を作成した場合、１回の計画作成につき上限金額を金6,000,000円とする金額をリニューアル計画作成に係る報酬として支払うこととなっています。

（注13）ＦＵＮＤＥＳ上野については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

・以下ⅰ）及びⅱ）により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。

ⅰ） 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の3.7％

ⅱ） 標準報酬最低額：月額425,000円

（注14）ＦＵＮＤＥＳ蒲田については、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

　　　　・以下ⅰ）及びⅱ）により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。

　　　　　ⅰ） 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料・経常販促費の合計額の1.8％

　　　　　ⅱ） 標準報酬最低額：月額510,000円

（注15）新潟駅南センタービルについては、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

・以下ⅰ）及びⅱ）により算出した金額のうち、いずれか大きな金額を標準報酬とします。

ⅰ） 当該月の入居テナントの家賃・共益費・広告料の合計額の2.2％

ⅱ） 月額25万円（固定）

（注16）薬院ビジネスガーデンについては、標準報酬１として、不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。

当該月の総賃料*の2.3％

* 総賃料の対象は、入居テナントの家賃のうち契約により規定されるもののみとし、時間貸駐車料等契約行為がなされないもの及び共益費、駐車料、付加使用料は含みません。

（注17）グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。

③　新規又は既存テナントとの間において賃貸借契約等が締結された場合や、テナントから収受する賃料が増額改定された場合で、不動産管理会社が媒介業務等を行ったときは、業務内容に応じた報酬を不動産管理会社に支払うこととなっています。また、本投資法人が物件を売却する際に発生する業務に関して支払う報酬の額を合意している場合があります。

④　不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産から、下表のとおりの報酬を工事管理報酬として支払うこととなっています。

　工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。

　工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日（休日の場合は前営業日）までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うこととなっています。

（注１）銀座三和ビルの工事管理報酬等は、以下のとおりです。

・1,000万円未満の工事については、原則不動産管理会社にて元請し、本投資法人は工事費本体価格の10％を支払います。

・1,000万円以上の工事については、本投資法人より施工会社に直接発注とし、不動産管理会社は施工管理を行います。

施工管理費： 工事費5,000万円以下　　　１％

工事費5,000万円超の部分　　　　　　 0.75％

（注２）東京スクエアガーデン及びライズアリーナビルについては、工事管理報酬はプロパティ・マネジメントフィーに含まれています。

（注３）大手町フィナンシャルシティ ノースタワーについては、共用部分の工事については管理組合から不動産管理会社に対して、専有部分及び専用使用部分の工事については本投資法人を含む共有者から三菱地所プロパティマネジメント株式会社に対して、工事金額に応じて所定の料率の工事管理報酬を支払うこととなっています。

（注４）御茶ノ水ソラシティについては、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。

（注５）グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）については、共有者等の同意を得られていないため非開示としています。

（ヘ）テナント一般媒介業務報酬

　各物件ごとにテナントとの賃貸借契約が成約した場合、当該賃貸借契約に係る賃料の１か月分を上限とする金額（消費税別途）を、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後にテナント一般媒介業務に対する報酬として支払われます。

＜参考情報＞

　上記のほか、東京建物株式会社が本資産運用会社から受領する報酬は、以下のとおりです。

①　賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬

　賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額3,500,000円（消費税別途、以下同じです。）ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途１物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合、１物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取決めがない限り、月額1,200,000円を下回ることはありません。本報酬は本資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

②　物件移管業務報酬

　物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、１物件当たり金2,000,000円（消費税別途）、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで本資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。

　なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪（約10,000㎡）程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。

　本業務報酬は、業務終了報告書提出後１か月以内に本資産運用会社から物件移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

（ト）手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。

（照会先）

株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント　財務ＩＲ部

東京都中央区八重洲一丁目４番16号

電話番号　03－3516－1591

（４）【その他の手数料等】

　以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。

①　特定資産の取得・売却及び管理運営に関する費用

ⅰ）本資産運用会社による特定資産の取得の検討に際し必要とされる物件精査に係る調査費用（本資産運用会社の判断により取得若しくは売却しなかった物件に係る調査費用は、本資産運用会社の負担となります。）

ⅱ）特定資産の取得に係る媒介手数料

ⅲ）不動産の保有に係る費用及び特定資産が信託受益権である場合の信託報酬

ⅳ）本資産運用会社が、やむを得ずその業務の遂行に関連して本投資法人に代わって支払った費用、立替金、前払金等

ⅴ）本投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用

②　投資法人の運営に関する費用

ⅰ）本投資法人の公告に係る費用

ⅱ）広告宣伝に係る費用

ⅲ）執行役員及び監督役員に係る実費、保険料

ⅳ）投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用

③　投資口の発行に係る費用

　今後行われることのある投資口の発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書及び目論見書の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資口募集の広告宣伝費等

④　その他

ⅰ）一般事務受託者及び資産保管会社の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費用

ⅱ）一般事務受託者及び資産保管会社が本投資法人の負担に帰属すべきものを立て替えた場合の立替金

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行なわれることがあります。

ａ. 個人投資主の税務

(イ) 利益の分配に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

①　源泉徴収税率

※１ 2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２ 2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３ 2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４ 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

②  確定申告

　大口個人投資主（注１）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。

　ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記①の税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記(ニ)②をご参照下さい。）

（注１）配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注２）基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注３）上記（注２）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注４）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注５）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注６）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額が合計所得金額に含まれ、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額が合計所得金額に含まれます。

③  源泉徴収選択口座への受入れ

　源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

④  少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・一般NISA及びつみたてNISA（以下、ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年１月１日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）。なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年４月１日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年１月１日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年１月１日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※１ 新NISAはその年の１月１日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）。

※２ つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※３ 旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※４ 一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

(ロ) 一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

(ハ) その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

①  みなし配当

  この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

②  みなし譲渡収入

  資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記（ニ）における投資口の譲渡と原則同様となります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

（注１）譲渡原価の額 ＝ 従前の取得価額 × 払戻等割合

※ 払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注２）譲渡損益の額 ＝ みなし譲渡収入金額 － 譲渡原価の額

（注３）調整後の取得価額 ＝ 従前の取得価額 － 譲渡原価の額

(ニ) 投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

①　税率

※１ 2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２ 2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３ 2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４ 基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

②　上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

　上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

③  源泉徴収選択口座内の譲渡

　源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記①と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注１）。また、上場株式等の配当等を上記(イ)③により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注１）上記①(※４)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

④  少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・旧NISA

　一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記②及び③の損益通算や繰越控除は適用できません。

※ 一般NISAの年間投資上限額については上記(イ)④をご参照下さい。

・新NISA

　成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記②及び③の損益通算や繰越控除は適用できません。

※ 成長投資枠の年間投資上限額については上記(イ)④をご参照下さい。

ｂ. 法人投資主の税務

(イ) 利益の分配に係る税務

　法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払として所得税額控除の対象となります。

※１ 2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２ 2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３ 2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

(ロ) 一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

(ハ) その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

①  みなし配当

  この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

②  みなし譲渡収入

  資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※ 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

(ニ) 投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

ｃ. 投資法人の税務

(イ) 利益配当等の損金算入

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

(ロ) 不動産流通税の軽減措置

①　登録免許税

　本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

②　不動産取得税

　本投資法人が2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

※１ 共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

※２ 倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※３ 介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

・資産総額に対する負債総額の比率（注６）　　：49.1％

・資産総額に対する純資産総額の比率（注６）　：50.9％

（注１）保有総額は、2026年６月30日現在における貸借対照表計上額（不動産及び信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）を使用しています。

なお、当期末の不動産及びその他の資産のうち不動産信託受益権に係る信託不動産の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格の合計は、以下のとおりです。

（注２）投資比率とは、資産総額に対する各資産の価格の比率をいい、小数第２位以下を四捨五入しています。

（注３）各信託受益権の信託勘定内の預金・その他の金銭は、便宜上、信託受益権ではなく預金・その他資産の項目に計上されています。

（注４）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

（注５）負債総額には、敷金・保証金返還債務を含みます。

（注６）小数第２位以下を四捨五入しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

本投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。

ａ．株式

（注１）本投資法人は、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分の取得に伴い、株式会社ＫＭＯの普通株式3,230株を取得しています。かかる普通株式は、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。

（注２）取得価額は、取得に要した費用を含めた金額を記載しています。

（注３）評価額は、帳簿価額を記載しています。

（注４）投資比率は、当該株式の取得価額が2026年６月30日現在の総資産に占める割合を記載しています。

ｂ．株式以外の有価証券

（注１）本投資法人は、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分の取得に伴い、一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金返還請求権を取得しています。かかる基金返還請求権は、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。

（注２）評価額は、帳簿価額を記載しています。

②【投資不動産物件】

　本投資法人は、不動産のほか、該当する不動産を主な信託財産とする不動産信託受益権も保有しています。以下、参照の便宜上、本投資法人が当期末現在に保有する不動産は、不動産信託受益権に係る不動産と併せて、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

ａ．組入資産一覧

（１）投資資産の概要

　下表については次の方針に従って記載されています。

・　「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。

・　「敷地面積」及び「延床面積」は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。

ＭＳ芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積

新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積

大手町フィナンシャルシティ ノースタワー：サウスタワーを含む敷地面積及び延床面積

ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積

オリナスタワー：商業棟、住宅棟を含む全体の敷地面積及び延床面積

センシティビルディング：再開発全体の敷地面積及び延床面積

キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積

・　「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。

　Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造