【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注１）営業期間（以下「事業年度」又は「計算期間」ということがあります。）は、毎年１月１日から６月30日まで、及び７月１日から12月31日まで（以下、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）の各６か月間です。

（注２）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。

なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注４）総資産経常利益率＝経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷２}×100

（注５）自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２}×100

（注６）自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100

（注７）総資産有利子負債比率＝期末有利子負債／期末総資産額×100

（注８）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）／当期純利益×100

（注９）「総賃貸可能面積」とは、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、駐車場契約及びその他収入に係る契約に基づく面積は含まれません。

（注10）「期末テナント数」とは、各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しています。所有者とマスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリース又は一部賃料固定型・一部パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。なお、その他収入に係る契約に基づくテナント数は含まれません。以下同じです。

（注11）「期末稼働率」とは、各期末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。

（注12）賃貸NOI＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

（注13）本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については単位未満を切捨てて記載し、年数及び比率については単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額、年数又は比率の合計が一致しない場合があります。

②　事業の状況

（ⅰ）当期の概況

（イ）本投資法人の主な推移

　ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年５月12日に設立され、2018年２月７日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3487）。当期末時点で本投資法人が保有する資産は21物件、取得価格総額157,220百万円となっています。

（ロ）運用環境と運用実績

　当期（2026年６月期）におけるわが国経済は、住宅投資及び輸出が堅調に推移し、2026年１～３月の実質GDP成長率は年率1.8%となる等緩やかな回復基調を維持しました。個人消費の伸びは緩やかながらも底堅く推移したことに加えて、企業収益は高水準を維持しており、自動化・省人化を目的とした設備投資やAI関連及び半導体関連の設備投資に対する需要は、引き続き堅調に推移していくことが見込まれています。J-REIT市場の環境については、堅調な民間設備投資や、不動産の市場賃料の上昇に対する期待感はあるものの、長期金利の上昇基調が継続したことを受け東証REIT指数は年初より軟調に推移しました。

　一方、物流不動産の賃貸市場環境については、建築費高騰による新規供給量の減退が見られ、最大市場である首都圏においては、空室率は5四半期連続して低下するなど需給環境は改善傾向にあります。また、物流事業に係る事業環境として、サプライ・チェーン・マネジメント（注１）の高度化や労働力不足を背景とした自動化・省人化への対応、ドライバーの時間外労働時間の制限により発生する、所謂「2024年問題」を受けた3PL（サードパーティ・ロジスティクス）（注２）事業者の利用の拡大等が継続し、物流不動産に対する需要は引き続き堅調です。今後においても、サプライ・チェーン・マネジメントの効率化が志向され、物流施設の自動化・省人化、IoT・AI導入、在庫管理の高度化等へ投資が拡大し、3PL事業者に対する物流機能のアウトソースが加速することが見込まれています。

　世界的な地政学リスクに加え、長期金利の急速な上昇には留意する必要があると思われるものの、物流施設の自動化・省人化ニーズの高まり、老朽化した施設から高機能物流施設への移転需要が今後も継続すること、建築コストの高騰に伴う新規供給の抑制等を背景として、物流不動産の賃貸市場については引き続き堅調に推移するものと考えています。

　このような状況下、本投資法人は、当期末時点における保有21物件について、株式会社シーアールイー（以下「ＣＲＥ」といいます。）と連携し、適切な管理運営のもと着実に運用を行っており、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は98.1％と良好な稼働状況を維持しています。

（注１）「サプライ・チェーン・マネジメント」とは、部品メーカー、セットメーカー、流通業、顧客の間の物の流れを鎖（チェーン）のようにみなし、物をよどみなく供給（サプライ）する効率経営手法をいいます。以下同じです。

（注２）「3PL（サードパーティ・ロジスティクス）」とは、荷主企業に代わって、最も効率的な物流戦略の企画立案や物流システムの構築の提案を行い、かつ、それを包括的に受託し、実行することをいいます。以下同じです。

（ハ）資金調達の概要

　本投資法人の当期末時点の有利子負債残高は69,919百万円、当期末時点における総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は44.7％となりました。

　なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

（注）これらの格付は、本投資法人の投資口に対する格付ではありません。また、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

（ニ）業績及び分配の概要

　前述の運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は4,846百万円、営業利益は2,698百万円、経常利益は2,218百万円、当期純利益は2,217百万円となりました。

　また、分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。））の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は3,633円となりました。これに加え、本投資法人は投資法人規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行っていくこととしています（以下「継続的な利益超過分配」といいます。）（注１）。これに基づき、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして当期の減価償却費の20.0％にほぼ相当する額である152,582,500円を分配することとし、投資口１口当たりの利益超過分配金は250円となりました（注２）。これらの結果、投資口１口当たりの分配金は3,883円となりました。

（注１）本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金額は、法令等（一般社団法人資産運用業協会の定める規則等を含みます。）において定める金額を限度とします。

（注２）各保有資産に係る建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用と中長期修繕費用を合計した額の６か月平均額は87百万円です。本投資法人は、現在の経済環境、不動産市場や賃貸市場の動向等及び本投資法人の財務状態等を考慮した結果、かかる利益を超えた金銭の分配について、本投資法人の保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額から控除されることになります。

（ⅱ）　次期の見通し

（イ）今後の運用方針

　本投資法人は、首都圏及び関西圏（注１）を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設（注２）への投資を重点的に行います。昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者のニーズは多様化しており、物流不動産の利用者の個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得し、保有・運用することが、本投資法人の運用戦略の独自性につながるものと、本投資法人は考えています。

　本投資法人は、物流不動産分野において60年以上の事業経験を有するＣＲＥグループ（注３）の総合力（注４）に加え、ＣＲＥの親会社でありサポート契約に基づくサポートを提供するＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の総合力（注５）を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指します。

（注１）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を指し、「関西圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県及び和歌山県を指します。以下同じです。

（注２）本投資法人が考える「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」とは、テナントニーズを満たすために必要である、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた物流関連施設をいいます。以下同じです。

（注３）「ＣＲＥグループ」とは、ＣＲＥ及びそのグループ会社をいいます。ＣＲＥグループは、ＣＲＥ並びにその子会社及び関連会社で構成されます。以下同じです。

（注４）ＣＲＥグループは、管理・運営（土地の有効活用の提案、マスターリース、プロパティマネジメント（以下「PM」ということがあります。）及びリーシング）から開発（取得・企画・コンストラクションマネジメント（開発プロジェクトにおける品質、工期、コスト等の管理をいいます。以下同じです。）・売却）、保有・運用（運用・外部取得）までの物流不動産に係るトータルサービスの提供を特徴とするＣＲＥグループの独自のノウハウを有しており、これを「ＣＲＥグループの総合力」ということがあります。

（注５）ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、不動産リース事業で培った知見、ノウハウ、実績、デジタルトランスフォーメーション等を基盤にした保有・運用から開発・アドバイザリー業務・ファイナンス・管理までの不動産に係るトータルサービスの提供を特徴とする同社独自のノウハウを有しており、これを「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の総合力」ということがあります。

ａ．長期安定的な資産運用

　ＣＲＥが、テナントニーズに応える立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備え、賃料水準の適切なバランスを図った上で物流関連施設の開発を行うことにより、長期間テナントが施設を利用することとなり、安定的なキャッシュ・フローの創出が期待できると本投資法人は考えています。

　本投資法人は、テナントに長期間利用いただける汎用性が高く、質の高い物件を中心に取得・運用していくことにより中長期的に安定したキャッシュ・フローの確保を図ります。また、ＣＲＥグループが有するこのような様々な運営・管理ノウハウを活用し、顧客満足度を高めながらコスト削減を推進し、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指します。

ｂ．外部成長戦略

　物流不動産専業デベロッパーであるＣＲＥグループとのスポンサーサポート契約により、本投資法人は、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受けるとともに（注）、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社とのサポート契約に基づく物件情報の提供を受け、強力な外部成長を推進することができるものと考えています。

　本投資法人は、スポンサーサポート契約を通じて、ＣＲＥグループの物流不動産に関する運営、リーシング、開発、投資等に関する豊富な実績と経験により培われたノウハウに基づくパイプラインサポートを最大限活用して、外部成長の実現を目指します。また、本投資法人は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社から、サポート契約を通じてブリッジによる取得機会の提供及びＳＰＣブリッジに対する資金調達手段の提供等を含む多様なサポートを外部成長に活用することを目指します。

　（注）スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。

ｃ．財務方針

　本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、賃貸借契約の期間と資金調達の期間に係るALM（Asset Liability Management）管理に留意しつつ、LTVの水準及び市場環境を考慮しながら、希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、また主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行します。

　また、本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることがあります。

　物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。一方、本投資法人のポートフォリオの平均築年数（注）は7.9年と浅く、資本的支出は低い水準で推移することが見込まれます。そこで、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用の他、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的な利益超過分配を実施する方針です。継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を目途としますが、一時的に１口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、継続的な利益超過分配に加え、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

（注）当期末時点における保有資産21物件のうち、底地を除く20物件の築年数（不動産登記簿上の新築年月から、当期末までの年数をいいます。）を取得価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。

ｄ．ESGへの取組み

　本資産運用会社は、サステナビリティ・ESG課題への取組みが、本投資法人の中長期的な企業競争力の強化と投資主価値の向上に資するという考えのもと、「サステナビリティ方針」を制定し、以下の取組みを行っており、今後も推進してまいります。

（Environment―環境）

　本投資法人の保有資産において、BELS評価を約９割、CASBEEを９割超（いずれも延床面積ベース、底地を除く、本書の提出日現在）の物件で取得しており、ポートフォリオの100.0％（延床面積ベース、底地を除く、本書の提出日現在）がグリーンビルディングです。また、８割超（延床面積ベース、底地を除く、本書の提出日現在）の物件で屋根を賃貸し、賃借人が太陽光パネルを設置し発電することにより自然エネルギーの創出に貢献しており、施設内で消費する電力の一部は、上記太陽光パネルによって発電した電力で賄っています。また、施設内に人感センサーを設置して省エネルギーに取り組むとともに、節水性能の高い衛生器具を設置することで節水に取り組んでおり、環境保全に配慮した管理・運営を行っています。

　更に、保有資産への井戸水を利用した屋根散水設備の設置や壁面緑化を通じて、倉庫内温度低減及びCO2削減にも貢献します。

　なお、ＣＲＥグループである株式会社エンバイオ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せずに、地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開発用地として再生させる活動を行っています。

（Social―社会）

　本投資法人は、液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設の保有、水害対策として受変電設備の高い位置への設置、緊急地震速報システムの導入、AEDの設置、非常用電源供給装置の設置、延焼拡大防止対策として自動火災報知設備における断路器の設置等を通じて、テナントのBCP（事業継続計画）対策を支援し、社会的インフラである物流施設の機能を損なうことがないよう取り組んでいます。

　また、本資産運用会社は、役職員に対して、資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励して能力開発を支援しています。また、リフレッシュ・業務スペースの拡大や時差出勤・在宅勤務の導入、四半期ごとの社長による全従業員との面談等、職場環境の整備にも取り組んでいます。

（Governance―ガバナンス）

　本投資法人及び本資産運用会社は、資産運用報酬の額と投資主利益との連動性を高めること等を目的として、2022年９月28日付の本投資法人の投資主総会にて規約変更を決議し、2023年６月期より、資産運用報酬体系を変更しました。当該変更においては、当期純利益に連動する運用報酬２と１口当たり当期純利益に連動する運用報酬３を統合した上で、運用報酬２の算定式を変更し、更に本投資法人の総資産額に連動する運用報酬１の料率を引き下げることにより、１口当たり当期純利益との連動性が高まり、より投資主利益と合致した報酬体系となりました。また、資産運用会社に対する取得時報酬の料率に関する上限の定めを削除し、定率としました。

　また、本投資法人は、2026年９月29日開催予定の投資主総会において、投資対象資産の範囲の拡充、資産運用報告等に係る電子提供措置に関する規定の新設、資産運用報酬体系の変更（本投資法人と他の投資法人との間の合併があった場合における本資産運用会社の合併報酬）、その他所要の変更を含む規約の一部変更を付議しています。なお、当該規約変更案は、本書提出日現在において承認されておらず、投資主総会の承認を条件として効力を生じる予定です（注）。

　また、本投資法人へのコミットメントを強化する観点から、スポンサーの代表者が本投資法人の投資口を保有しています。加えて、累積投資制度（2018年10月より買付開始）及び社内規程に基づき、本資産運用会社の多くの役職員が本投資法人の投資口を保有しています。

（注）規約の一部変更には投資主総会の特別決議が必要であるため、当該規約変更案が原案どおり承認されるとは限りません。以下、2026年９月29日開催予定の投資主総会に上程する予定の議案について言及した箇所につき同じです。本投資主総会に上程する予定の議案の詳細については、後記「（ロ）決算後に生じた重要な事実　（参考情報）　本投資法人の規約の一部変更及び役員選任に係る投資主総会の開催」をご参照ください。

（ロ）決算後に生じた重要な事実

（参考情報）

本投資法人の規約の一部変更及び役員選任に係る投資主総会の開催

　本投資法人は、2026年８月18日に開催した本投資法人役員会において、2026年９月29日開催予定の投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）に、規約の一部変更及び役員選任議案を上程することを決議しています。

（１）規約一部変更

　本投資法人の規約を下記とおり変更することを予定しています。（下線は変更部分を示します。）

（２）執行役員及び監督役員の選任

　執行役員伊藤毅並びに監督役員磯部健介及び中村健一は、2026年９月30日をもって任期満了となるため、本投資主総会において、執行役員として岡武志を新たに選任し、監督役員として磯部健介及び中村健一を改めて選任する議案を上程する予定です。

（３）補欠執行役員及び補欠監督役員の選任

　執行役員及び監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、本投資主総会において、補欠執行役員として近藤健を新たに選任し、補欠監督役員として中尾彩子を改めて選任する議案を上程する予定です。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とします（規約第２条）。本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産（注１）（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第１号ヘに定める不動産等資産をいいます。以下同じです。）に投資を行うことを通じてその資産の運用を行い、不動産等（後記「２投資方針（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（イ）不動産等」に掲げる資産の総称をいいます。以下同じです。）及び不動産対応証券（後記「２投資方針（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ロ）不動産対応証券」に掲げる資産の総称をいいます。以下同じです。）に投資します（規約第30条、第32条）。

本投資法人は、不動産等又は不動産対応証券のうち、主たる用途を、物流関連施設（注２）とするもの（物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）を含みます。）を主な投資対象とします。なお、本投資法人は、将来の物流関連施設の開発を目的として、物流関連施設に供されることが可能な土地（物流関連施設以外の施設が所在する底地を含みます。以下同じです。）を投資対象とすることがあります（規約第31条）（注３）。

本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第41条第１項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年５月17日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程としてＣＲＥロジスティクスファンド投資法人運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注４）を制定しています。

（注１）「不動産等資産」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、再生可能エネルギー発電設備、公共施設等運営権、これらの資産のみを信託する信託の受益権又は海外不動産保有法人の発行済株式（投信法施行規則第105条第１号ヘに定めるものに限ります。）の総称をいいます。なお、「再生可能エネルギー発電設備」とは、再生可能エネルギー電気の利用の促進に関する特別措置法（平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第２条第２項に規定する再生可能エネルギー発電設備（不動産に該当するものを除きます。）をいい、「公共施設等運営権」とは、民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。）第２条第７項に規定する公共施設等運営権をいいます。以下同じです。

（注２）「物流関連施設」とは、不動産を構成する建物が物品の輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設又は不動産を構成する建物が消費者との間の寄託契約に基づき物品の保管の用途（以下「寄託保管用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち寄託保管用途の床面積が最大である複合施設をいい、これらに付帯する設備及び事務所を含みます。以下同じです。

（注３）2026年９月29日開催予定の本投資主総会において、規約の一部変更に係る議案が承認可決された場合には、本投資法人は、企業活動の基盤の用に供されるインダストリアル不動産（工場、データセンターその他の情報通信施設を含みますが、これらに限られません。）又はこれらに付随・関連する不動産関連資産（不動産等及び不動産対応証券をいいます。）にも投資を行うことがあります。

（注４）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、本投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型の投資口を発行します。本投資法人の資産運用は、投信法上の資産運用会社である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。

（注１）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されています。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認など、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２投資方針（１）投資方針」及び同「（２）投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２投資方針（３）分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を営む金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。

（注２）本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）資産運用委託契約

（ロ）一般事務委託契約

（ハ）資産保管業務委託契約

（ニ）事務委託契約（投資口事務受託契約）

（ホ）財務及び発行・支払代理契約

（へ）スポンサーサポート契約

（ト）プロパティマネジメント業務委託契約／マスターリース契約

（チ）サポート契約

（注）「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント（転借人）に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式をパススルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式を賃料固定型マスターリースといいます。以下同じです。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（注１）株式会社シーアールイー、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び同社の完全親会社である三井住友ファイナンス＆リース株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める本投資法人の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）に該当します。

（注２）本投資法人及び本資産運用会社は、2017年９月26日付でスポンサーサポート契約を締結していましたが、2022年９月22日付で、当該スポンサーサポート契約並びにこれに関連する覚書及び確認書を統合し、その一部を変更する新たなスポンサーサポート契約を締結しています。

③　匿名組合出資等の仕組み

本投資法人は、本書の提出日現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

（イ）機関の内容

本投資法人の執行役員は、１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。

本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

ａ．投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会の決議によって決定されます。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議（特別決議）は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上にあたる多数をもって行われます。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。詳細については後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　３　投資主・投資法人債権者の権利　（１）　投資主の権利　①　投資主総会における議決権　（ロ）」をご参照ください。

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

本投資法人の投資主総会は、2024年９月15日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの９月15日及び同日以後遅滞なく招集します。また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができます（規約第９条第２項）。

また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。

また、役員会は、一定の職務の執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第23条）。

投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会規程において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができないこと並びにその場合には当該執行役員及び監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、執行役員又は監督役員の投信法第115条の６第１項の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第21条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の３第１項）。

ｃ．会計監査人

本投資法人は、PwC Japan有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

会計監査人は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、会計監査人の投信法第115条の６第１項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第29条）。

（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人の役員会は、全ての執行役員及び監督役員により構成され（投信法第112条）、少なくとも３か月に１回以上開催されるものと定められていますが（投信法第109条第３項）、実際の運営においては、本投資法人は、毎月１回程度、定時役員会を開催します。役員会においては、法令で定められた事項の承認に加え、執行役員による自己の業務の執行状況の報告や、本資産運用会社の役職員から業務執行状況の詳細についての報告等が行われています。

また、役員会規程上、役員会は、必要がある場合には、随時開催することができるとされています。

（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

ａ．監督役員による監督

各監督役員は、各々が執行役員の職務執行の監督を職責としていますが、毎月１回程度開催される役員会の席上、執行役員及び本投資法人の関係法人から、本投資法人の業務や投資資産の状況について報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、監督機能を果たします。

ｂ．会計監査人との相互連携

監督役員及び会計監査人は、定期的に、会計監査人による監督役員に対する監査報告会を実施し、監査の経過及び内容についての報告を行い、会計監査人と監督役員との相互連携を図っています。

（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

ａ．本資産運用会社に対する管理体制

本投資法人の執行役員は、本資産運用会社から資産運用に関する業務執行状況の報告を３か月に１回以上受けることとしています。

本投資法人は、毎月１回程度開催される役員会に、必要に応じ本資産運用会社の役職員又は担当者を出席させ、業務の状況等について報告を求めています。これらにより、本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を管理する体制を維持しています。

なお、本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の提出日現在における運用体制の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第４関係法人の状況　１資産運用会社の概況（２）運用体制」をご参照ください。

ｂ．本資産運用会社以外の関係法人に対する管理体制

本投資法人は、資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社から資産保管業務（保管対象資産の保管状況を含みます。）の執行状況の報告を３か月ごとに受けることとしており、また、本投資法人の請求により、資産保管会社から委託事務の執行状況を報告させることができることとしています。

また、本投資法人は、投資主名簿管理人であるみずほ信託銀行株式会社から委託事務の処理に関して事務委託契約書（投資口事務受託契約書）の定めるところにより報告を受けることとしています。

更に、本投資法人は、一般事務受託者である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社から一般事務の執行状況の報告を３か月に１回以上受けることとしており、また、本投資法人の請求により、一般事務受託者から委託事務の執行状況を報告させることができることとしています。

また、本投資法人は、上記以外の関係法人についても本資産運用会社を通じて、その業務の状況等を把握できるように努めています。

これらにより、本投資法人は資産保管会社、投資主名簿等管理人及び一般事務受託者等の本資産運用会社以外の関係法人の業務執行状況を管理する体制を維持しています。

（ホ）投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第４関係法人の状況　１資産運用会社の概況（２）運用体制 ④ 投資運用の意思決定機構」及び同「⑤ 投資運用に関するリスク管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

（本書の提出日現在）

（注）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減は、以下のとおりです。

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注２）2022年２月17日開催の本投資法人役員会において、第11期（2021年12月期）に係る金銭の分配として、１口当たり338円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年３月22日よりその支払を開始しました。

（注３）2022年８月15日開催の本投資法人役員会において、第12期（2022年６月期）に係る金銭の分配として、１口当たり341円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年９月13日よりその支払を開始しました。

（注４）１口当たり発行価格164,677円（発行価額159,103円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注５）１口当たり発行価額159,103円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注６）2023年８月15日開催の本投資法人役員会において、第14期（2023年６月期）に係る金銭の分配として、１口当たり439円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年９月15日よりその支払を開始しました。

（注７）2024年２月16日開催の本投資法人役員会において、第15期（2023年12月期）に係る金銭の分配として、１口当たり359円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年３月21日よりその支払を開始しました。

（注８）2024年８月16日開催の本投資法人役員会において、第16期（2024年６月期）に係る金銭の分配として、１口当たり360円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年９月17日よりその支払を開始しました。

（注９）2024年10月23日から2024年11月26日にかけて、証券会社への買付委託に基づく市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（3,560口）については、2024年12月23日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2024年12月27日に消却しました。

（注10）2025年２月17日開催の本投資法人役員会において、第17期（2024年12月期）に係る金銭の分配として、１口当たり245円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年３月19日よりその支払を開始しました。

（注11）2025年２月18日から2025年４月11日にかけて、証券会社への買付委託に基づく市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（5,542口）については、2025年５月27日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年６月27日に消却しました。

（注12）2025年８月18日開催の本投資法人役員会において、第18期（2025年６月期）に係る金銭の分配として、１口当たり246円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年９月17日よりその支払を開始しました。

（注13）2025年８月19日から2025年９月24日にかけて、証券会社への買付委託に基づく市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（5,209口）については、2025年10月28日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年12月25日に消却しました。

（注14）2026年２月17日開催の本投資法人役員会において、第19期（2025年12月期）に係る金銭の分配として、１口当たり248円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年３月18日よりその支払を開始しました。

（注15）2026年２月18日から2026年４月22日にかけて、証券会社への買付委託に基づく市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（3,059口）については、2026年５月26日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2026年６月25日に消却しました。

（注16）2026年８月18日開催の本投資法人役員会において、第20期（2026年６月期）に係る金銭の分配として、１口当たり250円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年９月15日よりその支払を開始しました。

（６）【主要な投資主の状況】

（2026年６月30日現在）

（参考）所有者別の状況

（2026年６月30日現在）

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

（イ）本投資法人の基本理念

本投資法人は、首都圏及び関西圏を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資を重点的に行います。昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者（物流事業者（倉庫業者を含みます。以下同じです。）、荷主等を含みます。以下同じです。）のニーズは多様化しており、物流不動産の利用者の個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得し、保有・運用することが、本投資法人の運用戦略の独自性につながるものと、本投資法人は考えています（本投資法人が考える「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」の特徴については、後記「（ニ）ロジスクエア（テナントニーズに応える良質な物流関連施設）の特徴」をご参照ください。）。

本投資法人は、物流不動産分野において60年以上の事業経験を有するＣＲＥグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指します。

（ロ）本投資法人とＣＲＥグループとの強力なコラボレーション

本投資法人は、ＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズとの間でスポンサーサポート契約（以下「スポンサーサポート契約」といいます。）を締結しており、当該契約の活用により、ＣＲＥグループの総合力が生み出す「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」を取得し、保有・運用することで、投資主価値の最大化のみならず、物流不動産の利用者ひいては日本の物流機能の発展に貢献することを目指します。

他方では、ＣＲＥは、良質な物流関連施設の開発とそれらの管理・運営に関する業務の拡大を通じて、物流不動産市場の更なる進化に貢献することを目指します。

＜ＣＲＥグループとのコラボレーション＞

【画像・図表はPDF原本参照】

本投資法人は、「保有・運用」の機能に特化し、主にＣＲＥが開発したテナントニーズに応える良質な物流関連施設の取得を行います。これにより、ＣＲＥは更なる開発に向けた資金の確保ができます。本投資法人から資金を得たＣＲＥが良質な物流関連施設の開発を促進し、本投資法人にこれらの物件を供給することによって、本投資法人はその成長戦略を推進することができます。

また、本投資法人は、その保有物件の管理・運営をＣＲＥに対して委託することにより、ＣＲＥに管理・運営に関するノウハウ等が更に蓄積され深化することが期待でき、本投資法人は、そのようなＣＲＥの管理・運営能力を最大限に取り込むことも可能となると考えています。

（ハ）本投資法人の特徴

本投資法人は、本投資法人を特徴づけるものとして、以下の戦略があると考えています。

ａ．ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ（テナントニーズを満たすために必要である立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えている良質な物流関連施設に投資）

ロジスクエアとは、ＣＲＥによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称です。テナントニーズに応える良質な物流関連施設とは、テナントニーズを満たすために必要である、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設と、本投資法人は考えます。本投資法人は良質な物流関連施設であるロジスクエアへ重点投資することで、長期安定的な運用を実現するポートフォリオの構築を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

ｂ．長期安定的な資産運用（長期賃貸借契約とＣＲＥの高い管理能力）

本投資法人は、原則として運用資産については長期賃貸借契約を締結することにより安定的なキャッシュ・フローを創出し、更に、ＣＲＥの管理・運営能力により管理コストの圧縮、平準化を進め、ＣＲＥのテナントリーシング能力により、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指します。

ｃ．明確な外部成長戦略

（Ⅰ）ＣＲＥとのスポンサーサポート契約

本投資法人は、ＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズとのスポンサーサポート契約により、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受けます（注）。

（注）スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。

スポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです。

＜パイプラインサポート＞

■　優先交渉権の付与

ⅰ．ＣＲＥは、ＣＲＥ及びＣＲＥ子会社等（注１）が保有適格不動産等（注２）を売却しようとする場合に、当該保有適格不動産等についての優先交渉権（注３）を、自ら又はＣＲＥ子会社等をして、本投資法人のために本資産運用会社に対して付与します。

（注１）「ＣＲＥ子会社等」とは、ＣＲＥを除くＣＲＥグループ、ＣＲＥグループが出資割合の全部を出資（匿名組合出資を含みますがこれに限られません。以下同じです。）している特別目的会社及びＣＲＥグループが出資割合の一部を出資している特別目的会社でＣＲＥグループが実質的に意思決定権限を有するもの並びにＣＲＥグループが不動産のアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社をいいます。以下同じです。

本「ｃ．明確な外部成長戦略（Ⅰ）ＣＲＥとのスポンサーサポート契約」において、「ＣＲＥグループ」とは、ＣＲＥ及びＣＲＥの子会社（連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則第2条第3号に定める子会社をいいます。）をいいます。ただし、ＣＲＥが匿名組合出資を行う特別目的会社、本資産運用会社、本投資法人及びストラテジック・パートナーズを除きます。本「ｃ．明確な外部成長戦略（Ⅰ）ＣＲＥとのスポンサーサポート契約」において以下同じです。

（注２）「保有適格不動産等」とは、スポンサーサポート契約締結日現在においてＣＲＥグループ等が保有する国内の適格不動産等及びスポンサーサポート契約締結日以降にＣＲＥグループ等が保有することになる国内の適格不動産等をいいます。以下同じです。

「ＣＲＥグループ等」とは、ＣＲＥ、ＣＲＥ子会社等、及びＣＲＥグループ一部出資SPCをいいます。以下同じです。

「ＣＲＥグループ一部出資SPC」とは、ＣＲＥグループが出資割合の一部を出資している特別目的会社で、ＣＲＥグループが実質的に意思決定権限を有しないものをいいます。ただしストラテジック・パートナーズがアセットマネジメントを受託する特別目的会社に対してＣＲＥグループがセイムボート出資を行う場合を除きます。以下同じです。

「適格不動産等」とは、本投資法人の投資基準に適合する主たる用途を物流関連施設とする不動産等（物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）及び開発中のものを含みます。）をいいます。以下同じです。

「物流関連施設等」とは、①不動産を構成する建物が物品の輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設、又は、②不動産を構成する建物が消費者との間の寄託契約に基づき物品の保管の用途（以下「寄託保管用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち寄託保管用途の床面積が最大である複合施設をいい、これらに付帯する設備及び事務所を含みます。

（注３）「優先交渉権」とは、第三者に先立ち国内の適格不動産等に関する情報をＣＲＥグループ等より優先的に提供され、当該適格不動産等について優先的に売買交渉をする権利をいいます。なお、優先交渉権を付与することには、ＣＲＥが自ら付与する場合だけでなく、ＣＲＥがＣＲＥ以外のＣＲＥグループ等をして付与させることを含みます。以下同じです。

ⅱ．ＣＲＥは、ＣＲＥグループ一部出資SPCが保有適格不動産等を売却しようとする場合に、当該保有適格不動産等についての優先交渉権を、ＣＲＥグループ一部出資SPCをして、本投資法人のために本資産運用会社に対して付与するよう最大限努力します。

ⅲ．なお、以下の事由がある場合には、ＣＲＥは、自ら又はＣＲＥ以外のＣＲＥグループ等をして、本資産運用会社に対し、優先交渉権の付与を行いません。

①　ＣＲＥグループ等が第三者との共同事業に基づき開発・取得した適格不動産等で、当該第三者との間にて、本資産運用会社に対し優先交渉権を付与しないことを予め合意している場合

②　適格不動産等の共有持分、ＣＲＥグループが出資割合の一部出資（匿名組合出資を含みますがこれに限られません。）している特別目的会社の出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先交渉権を付与することを、ＣＲＥグループ等が他の共有者又は出資者との間で予め合意している場合

③　ＣＲＥグループ等が行政機関の要請に基づいて当該適格不動産等を売却する場合

④　ＣＲＥグループ等が当該適格不動産等を取得する前からその売却について第三者との協議を開始している場合及び当該適格不動産等の開発中にテナント候補者とその売却について協議を開始した場合（ただし、当該テナント候補者が当該適格不動産等を自ら利用する場合（即ち、当該テナント候補者が当該適格不動産等の賃貸を主たる目的とする場合は含まれません。）で、ＣＲＥが本資産運用会社に事前に通知し本資産運用会社が書面により承諾した場合に限ります。）

⑤　ＣＲＥグループ等が2017年９月26日以前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与することを要する場合

⑥　ＣＲＥを除くＣＲＥグループ等であって、スポンサーサポート契約に従った取扱いを行うことが、ＣＲＥグループ以外の第三者たる出資者に対する善管注意義務及び忠実義務に反することになると認められる場合

■　優先的売買交渉期間

ⅰ．スポンサーサポート契約の規定に従い、本資産運用会社に情報が提供された場合には、情報の提供を受けた日（同日を含みます。）から20営業日（以下「第一次検討期間」といいます。）以内に、本資産運用会社は当該適格不動産等の取得の検討の可否を本資産運用会社所定の様式の書面（物件検討可否回答書）にて、優先交渉権を付与した者（以下「優先交渉権付与者」といいます。）に通知します。なお、物件情報提供書に最低売却価格又は最高売却利回りの記載がある場合、本資産運用会社は、購入可能な価格又は利回りを可能な限り物件検討可否回答書に記載します。

ⅱ．第一次検討期間以内に、本資産運用会社から、当該適格不動産等の取得を検討しない旨を書面にて通知された場合、物件情報提供書に記載された最低売却価格若しくは最高売却利回り（もしあれば）での購入が困難であると判断した旨を書面にて通知された場合、又は検討の可否を書面にて通知されなかった場合には、ＣＲＥは、自ら又は優先交渉権付与者をして、当該適格不動産等の売却に関する情報を第三者（疑義を避けるために付言すると、当該優先交渉権付与者以外のＣＲＥグループ等を含みます。以下、本「優先的売買交渉期間」において同じです。）に提供することができます。

ⅲ．第一次検討期間以内に、本資産運用会社から当該適格不動産等の取得を検討する旨を書面にて通知された場合には、ＣＲＥは、自ら又は優先交渉権付与者をして、当該適格不動産等への投資判断のために必要な資料として本資産運用会社が要請する資料（投資判断資料）を提供します。本資産運用会社は、当該資料が本投資法人又は本資産運用会社に届いた日（同日を含みます。）から20営業日又は優先交渉権付与者と本資産運用会社とが別途合意する期間（以下「第二次検討期間」といいます。）以内に、取得意向の有無を書面にて通知します。なお、投資判断資料に最低売却価格又は最高売却利回りの記載がある場合、本資産運用会社は、購入可能な価格又は利回りを可能な限り書面にて通知し、合わせて当該書面に記載します。

ⅳ．第二次検討期間以内に、本資産運用会社から、検討の結果取得の意向がない旨を書面にて通知された場合、投資判断資料に記載された最低売却価格又は最高売却利回り（もしあれば）での購入が困難であると判断した旨を書面にて通知された場合、又は検討結果を書面にて通知されなかった場合には、ＣＲＥは、自ら又は優先交渉権付与者をして、当該適格不動産等の売却に関する情報を第三者に提供することができます。

ⅴ．第二次検討期間中に、本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書面にて通知された後、当該意向表明を受けた日から20営業日又は優先交渉権付与者と本資産運用会社とが別途合意する期間（以下「条件協議期間」といいます。）中、ＣＲＥは自ら又は優先交渉権付与者をして、本資産運用会社との間で当該適格不動産等の売買に向けて第三者に優先して誠実に協議を行うものとします。条件協議期間中に、本資産運用会社から取得の条件の交渉を終了する旨を書面にて通知された場合、又は、条件協議期間を経過しても売買の協議が合意に至らない場合には、ＣＲＥは自ら又は優先交渉権付与者をして、当該適格不動産等の売却に関する情報を第三者に提供することができます。

ⅵ．前記ⅱ．ⅳ．又はⅴ．に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件若しくはＣＲＥが自ら又は優先交渉権付与者をして当該第三者に提示する売却条件が本資産運用会社の提示した条件（前記ⅰ．又はⅲ．に基づいて通知された購入可能な価格又は利回りを含みます。）若しくは優先交渉権付与者が本資産運用会社に提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、ＣＲＥは、自ら又は優先交渉権付与者をして、本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとします。

■　優先的物件情報の提供

ⅰ．ＣＲＥは、自らの取引先が所有又は開発する国内の適格不動産等について、当該取引先が売却を具体的に検討していることを知った場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で適格不動産等の売却に関する情報を提供することができない場合やＣＲＥが自ら当該不動産の取得を検討する場合を除き、本資産運用会社に対し、遅くともＣＲＥから第三者に当該情報を提供すると同時に当該不動産等の売却に関する情報を提供します。

ⅱ．なお、ＣＲＥ子会社等又はＣＲＥグループ一部出資SPCが本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約等に定めるところによるものとし、前記ⅰ．の規定は、当該ＣＲＥ子会社等又はＣＲＥグループ一部出資SPCに対して適用しません。

■　売却物件に関する情報の提供

ⅰ．ＣＲＥは、スポンサーサポート契約に別途定める場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨をＣＲＥに通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。

■　投資法人による譲受資産の売却

ⅰ．本資産運用会社は、2022年３月30日以降にＣＲＥグループ等から本投資法人に対して売却（ＣＲＥグループ等が保有する不動産資産をブリッジファンド（注）の活用により売却する場合を含みます。）された不動産資産（以下「譲受資産」といいます。）を売却する決定をしようとする場合、本資産運用会社は、第三者に先立ち当該譲受資産に関する情報を優先的にＣＲＥに提供し、優先的に売買交渉する権利をＣＲＥに付与します。本資産運用会社とＣＲＥが購入条件について基本的に合意した場合、ＣＲＥと本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。スポンサーサポート契約に定める期間内にＣＲＥが提示した購入条件に本資産運用会社が合意しなかった場合や協議が不調に終わった場合等一定の場合には、本資産運用会社は当該譲受資産の売却を第三者に申し入れることができます（ただし、第三者との間で提示された条件がＣＲＥとの間で提示された条件と同等又はそれ以下であった場合、本資産運用会社は、ＣＲＥに対しその取得の意向を再度確認し、ＣＲＥが当該第三者が提示する購入条件又は本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件以上の条件で再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる必要があります。）。本資産運用会社は、その裁量により、スポンサーサポート契約に定める一定の場合には、本規定を適用しないことができます。

（注）「ブリッジファンド」とは、ＣＲＥグループ、本資産運用会社若しくはストラテジック・パートナーズが出資している特別目的会社又はストラテジック・パートナーズが不動産等のアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社で、その保有物件についてその保有に先立ち又は同時に本投資法人が優先交渉権を持つものをいいます。以下同じです。

＜ウェアハウジング＞

■　ウェアハウジング機能の提供

ⅰ．本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、スポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産等（以下「取得予定不動産等」といいます。）のウェアハウジング（注）をＣＲＥ又はストラテジック・パートナーズに依頼することができます。

（注）「ウェアハウジング」とは、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、ＣＲＥ又はＣＲＥが出資し若しくはアセットマネジメント業務を受託する特別目的会社が、適格不動産等を取得し、一時的に保有することをいいます。以下同じです。

ⅱ．なお、スポンサーサポート契約に基づき取得予定不動産等のウェアハウジングが行われる場合であっても、ウェアハウジング取得者（注）と本投資法人の間で売買契約が締結されるまでは、本投資法人及び本資産運用会社は、当該取得予定不動産等を取得する義務を負うものではありません。

（注）「ウェアハウジング取得者」とは、ウェアハウジングにより、適格不動産等を取得し、保有する者をいいます。

ⅲ．ＣＲＥ、ストラテジック・パートナーズ、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に定めるウェアハウジングが、本投資法人の投資主の利益を図ることをその目的としつつ、ＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズに適正な事業上の機会を与えるものであることを確認し、当該ウェアハウジングにより、各当事者及び本投資法人の投資主の利益を不当に害することのないよう、適切な措置を講じるものとします。

＜土壌汚染に係る支援＞

■　土壌汚染に係る調査、改良に関する支援

ⅰ．ＣＲＥは、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）その他の環境関連法令等に基づき本投資法人に対しその保有する土地につき土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課され、又は課されるおそれが生じた場合において、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、自ら又はその指名する者をして当該義務の履行その他の対応について本投資法人のために最大限協力し支援します。

ⅱ．本投資法人がＣＲＥグループ等から土地を購入又は賃借する場合（借地権等の承継を行う場合を含みます。以下、本スポンサーサポート契約において同じです。）であって、本投資法人による購入又は賃借前の調査の結果、土壌、地下水等の汚染に関する問題が生じる蓋然性が高いと合理的に認められるとき、その他これに準ずる事由（以下「土壌汚染問題等」といいます。）があると本投資法人又は本資産運用会社が判断し、ＣＲＥに要請したときは、ＣＲＥは、当該土地等の譲渡人又は賃貸人等となるＣＲＥグループ等が、本投資法人との間で締結する土地等の売買契約又は賃貸借契約において、当該問題を解決するために本投資法人が要請する土壌汚染対策法その他の環境関連法令等に鑑みた合理的な措置を講じるよう最大限努力する旨を約するよう、自ら又はその指名する者をして必要な措置を講じます。

ⅲ．本投資法人がＣＲＥグループから土地を購入又は賃借する場合であって、土壌汚染問題等に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担をする場合には、ＣＲＥは、本投資法人との間で締結する土地等の売買契約又は賃貸借契約において、当該土地等の譲渡人又は賃貸人等となるＣＲＥグループが、本投資法人に対し、かかる損害等を合理的な範囲で賠償する旨を約するよう、必要な措置を講じます。また、本投資法人がＣＲＥグループ等（ＣＲＥグループを除きます。以下本ⅲ．において同じです。）から土地を購入又は賃借する場合（スポンサーサポート契約締結前に購入又は賃借した場合を含みます。）であって、土壌汚染問題等に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担をする場合には、ＣＲＥは、①当該ＣＲＥグループ等へのＣＲＥグループの出資持分に応じた損害額を合理的な範囲で賠償する責任を本投資法人に対して負うとともに、②当該ＣＲＥグループ等に出資するＣＲＥグループ以外の第三者の出資持分に応じた損害額については、本投資法人が当該損害額を当該第三者から合理的な範囲で回収できる旨を約するよう、ＣＲＥが本投資法人のために最大限努力します。

＜リーシングサポート業務及びプロパティマネジメント業務等＞

■　リーシングサポート業務の提供

ⅰ．ＣＲＥは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が取得を意図する適格不動産等及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。

ⅱ．リーシングサポート業務の提供を受ける場合の報酬については、提供される業務の内容に応じて、本投資法人、本資産運用会社及びＣＲＥ又はＣＲＥグループの他の法人との間で協議し、合意の上定めます。

■　プロパティマネジメント業務の提供

ⅰ．ＣＲＥは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本投資法人が保有する不動産等につき、別途締結するプロパティマネジメント業務委託契約に基づくプロパティマネジメント業務その他の必要な支援を行い、又はＣＲＥグループをして行わせます。

ⅱ．プロパティマネジメント業務の提供を受ける場合の報酬については、通常の商慣習に従い、プロパティマネジメント業務の内容に応じて、本投資法人、本資産運用会社及びＣＲＥ又はＣＲＥグループの他の法人との間で協議の上、本投資法人の保有資産に関して締結するプロパティマネジメント業務委託契約において定めます。

■　賃料固定型マスターリース契約の締結

ⅰ．本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している物件について、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の社内規程（利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これらに限られません。）に従うことを条件として、本投資法人又は信託受託者（本投資法人が信託受益権を取得する場合における当該取得対象信託受益権にかかる信託受託者）との間で当該物件について賃料固定型のマスターリース契約を締結することを検討するようＣＲＥに対して申し入れることができ、ＣＲＥはかかる申入れを真摯に検討するものとします。

＜保有資産の再開発その他の再生に係る支援等＞

■　本投資法人の保有資産の再開発その他の再生に関する支援

ⅰ．本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発その他の再生（以下「再生」といいます。）のサポート（以下「再生サポート」といいます。）を希望する場合にはＣＲＥに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する再生計画の検討・提案を要請するものとします。この場合、ＣＲＥは、再生計画案を真摯に検討するものとします。ただし、本投資法人及び本資産運用会社が適切と認めない限り、ＣＲＥに再生を行う権利が生じることはないものとします。

ⅱ．当該要請に応じてＣＲＥが再生サポートを提供するに際して、本投資法人が当該不動産等をＣＲＥグループ等に売却した場合、本投資法人及び本資産運用会社に対し、再生計画が実施された当該不動産等について優先交渉権が付与されるものとします。

ⅲ．再生サポートの提供を受ける場合の報酬については、提供される業務の内容に応じて、本投資法人、本資産運用会社及びＣＲＥ又はＣＲＥグループの他の法人との間で協議し、合意の上定めます。

■　本投資法人の保有資産の価値向上のための修繕・改築に関する支援

ⅰ．本投資法人の保有資産の中に、保有資産の価値向上のために修繕・改築工事等が必要なものがある場合には、ＣＲＥは、当該修繕・改築工事等に対して適切なアドバイスを提供するものとします。

＜施設運営に関するアドバイザリー業務＞

■　施設の運営に関するアドバイザリー業務の提供

ⅰ．ＣＲＥは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等のコスト並びに運営費用（以下「ライフサイクルコスト」といいます。）を最適化し、本投資法人の保有する不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資法人のために、修繕・リニューアルに関するノウハウの提供その他の施設運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとし、本投資法人の保有する不動産等のライフサイクルコストの最適化に協力します。

＜商標の使用許諾＞

■　商標の使用許諾

ⅰ．ＣＲＥは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、ＣＲＥがスポンサーサポート契約締結日現在保有するすべての商標及びスポンサーサポート契約締結日以降に保有することになるすべての商標（商標権の存続期間の更新登録がなされた場合の更新登録後の登録商標を含み、以下「本件商標」といいます。）について、本件商標における指定役務の範囲内において使用することを非独占的に許諾し、また当該使用に関して本件商標への侵害行為に関して行使しうる差止請求権、損害賠償請求権等一切の請求権を行使しません。

＜投資口の取得及び保有＞

■　投資口の取得及び保有

ⅰ．ＣＲＥは、本投資法人の発行済投資口数の３％以上をＣＲＥが保有するよう最大限努力します。

ⅱ．ＣＲＥは、本投資法人の投資口を取得した場合、特段の事情がない限り、本投資法人の投資口の保有を継続することとします。

＜その他＞

■　本資産運用会社に対する人材確保支援

ⅰ．ＣＲＥグループは、本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理のノウハウを本資産運用会社に承継させ、かつ、発展させるため、必要とされる人材をＣＲＥグループから本資産運用会社に出向させる等、本資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に合理的な範囲で努めます。

■　不動産市場に係る情報提供

ⅰ．ＣＲＥは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、不動産市場の動向、不動産需要の現状及び将来の動向、新規不動産供給の現状と将来の見通し並びにテナントニーズ及び賃料相場などを中心とした不動産市場に係る情報を提供するものとします。

■　その他の支援

ⅰ．ＣＲＥは、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、（ⅰ）不動産等取得及び運用に関する助言・補助並びに（ⅱ）投資判断に必要な資料及び情報の提供、本資産運用会社の役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行います。

＜有効期間等＞

■　有効期間は、2022年９月22日から10年間とします。

■　契約期間満了の１か月前までに、スポンサーサポート契約の当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より５年間延長するものとし、その後も同様とします。

■　スポンサーサポート契約は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合には終了するものとします。ただし、この場合であっても、前記「投資法人による譲受資産の売却」の規定は引き続きＣＲＥ及び本投資法人間で有効なものとして存続します。この場合、前記「投資法人による譲受資産の売却」において「本資産運用会社」とあるのは、「投資法人についてのその時点での資産運用会社」と読み替えるものとします。

＜報酬＞

■　本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に定める支援業務について、リーシングサポート業務の提供を受ける場合、プロパティマネジメント業務の提供を受ける場合、本投資法人の保有資産の再開発に関する支援を受ける場合、又は、ＣＲＥと個別業務に関し合意する場合を除き、ＣＲＥに報酬を支払いません。

（Ⅱ）ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社とのサポート契約

本投資法人は、本資産運用会社とＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社とのサポート契約により、本資産運用会社に対する物件情報の提供、再開発及び再生に関する支援、ブリッジによる取得機会の提供及びＳＰＣブリッジに対する資金調達手段の提供等を受けます。

サポート契約の概要は、以下のとおりです。

＜保有物件の情報提供＞

ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、自らが保有する、又は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が関与する特別目的会社等が保有する物流関連不動産等（①不動産を構成する建物が物品の輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設、又は、②不動産を構成する建物が消費者との間の寄託契約に基づき物品の保管の用途（以下「寄託保管用途」といいます。）のみで構成される単一施設若しくは不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち寄託保管用途の床面積が最大である複合施設（以下、本（Ⅱ）において「物流関連施設」といいます。）を主たる用途とする、又は物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）であるもので、本投資法人の規約に定める本投資法人が資産運用の対象とする資産(開発中のもの及び不動産を裏付とする信託受益権、匿名組合出資等の投資法人が取得可能な資産を含みますが、これらに限られません。)をいいます。）の内、対象不動産（本投資法人の投資基準に適合する物流関連不動産等をいいます。以下、本（Ⅱ）において同じです。）に該当するとＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が判断した物流関連不動産等を売却しようとする場合には、本資産運用会社に対し、当該対象不動産に関する情報を提供するものとします。この場合に、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、本資産運用会社からの要請があれば、当該対象不動産に関し、可能な限り最大限の情報を提供します。但し、次のi.からv.に掲げる場合はこの限りではありません。

ⅰ．当該不動産等に係る地権者等に対し、譲渡に係る優先交渉権が付与され、若しくは将来の譲渡が合意され、又は本資産運用会社への情報提供につきそれら地権者等から同意が得られない（又は得られない可能性があると合理的に判断される）場合

ⅱ．ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の事業のため、又はその事業機会獲得のために必要な取引に関連する場合

ⅲ．行政機関等の要請に基づいて譲渡する場合

ⅳ．ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が本資産運用会社以外の第三者に当該情報を優先的に提供する理由があるものとその裁量で判断する場合

ⅴ．上記の他、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が業務遂行上、当該情報の提供が不適切であると合理的に判断した場合

＜第三者保有物件の売却情報の提供＞

ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、第三者が保有し、又は今後開発して保有することになる物流関連不動産等の売却に関する情報の提供を受け、当該物流関連不動産等が対象不動産に該当するとＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が判断した場合で、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が当該対象不動産を取得しない方向で検討しているときは、本資産運用会社に対し、法令に反しない限度において、当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。但し、次のi.からvi.に掲げる場合はこの限りでないものとします。

ⅰ．当該情報提供がＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の締結する他の契約に違背する場合

ⅱ．本投資法人への当該情報提供につき売主その他の地権者等の同意が得られない（又は得られない可能性があると合理的に判断される）場合

ⅲ．売主が売却先を本投資法人以外の第三者に限定する旨の意向を有している（又はその可能性があると合理的に判断される）場合

ⅳ．当該不動産等の売却につき本投資法人以外の第三者が同意権又は優先交渉権を有し、かつ当該第三者が同意しない可能性又は優先交渉権を行使する可能性があると合理的に判断される場合

ⅴ．ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が第三者に当該情報を優先的に提供する理由があるものとその裁量で判断する場合

ⅵ．上記の他、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が業務遂行上、当該情報の提供が不適切であると判断した場合

＜再開発サポートの提供＞

■　築年数が一定以上経過した本投資法人が保有する物流関連不動産等（以下「再開発物件」といいます。）について、本資産運用会社にて再開発が必要と認める場合には、本資産運用会社は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社に対して、再開発計画の検討及び提案を要請することができるものとします。かかる要請を受けた場合、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、再開発物件について再開発計画を真摯に検討し、再開発が可能かつ有益であるとＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が判断した場合に限り、本投資法人の投資対象となる収益不動産の再開発を行うことを内容とする再開発計画案を提示するものとします。

■　本資産運用会社が、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の提示した再開発計画案について適切と判断した場合には、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社に対して、再開発物件に関する優先交渉権（優先的に開発業務受託又は売買の交渉を行う権利）を付与します。優先交渉期間は、本資産運用会社とＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が別途合意する期間とします。

■　優先交渉期間内に本資産運用会社とＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社との間で開発業務委託又は売却の条件が合意に達しなかった場合、本資産運用会社は、第三者との間で再開発物件の開発業務受託又は売却につき協議を開始することができるものとします。

■　本投資法人がＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社に再開発物件を売却する場合に、本資産運用会社が再開発後の当該物件の取得について優先交渉権を求めた場合は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は応じるものとします。

＜ブリッジによる取得機会の提供及びSPCブリッジに対する資金調達手段の提供＞

■　本資産運用会社は、将来における本投資法人による物流関連不動産等の取得を目的として、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法等を提示した上で、第三者が保有している物流関連不動産等の取得及び一定期間の保有（以下「ブリッジ」といいます。）をＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社に依頼することができるものとします。更に、本資産運用会社が他の特別目的会社等に物流関連不動産等を取得させ、一定期間保有させた後に、本投資法人に対して取得の機会を提供する場合（以下「SPCブリッジ」といいます。）、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社に対し、その資金調達手段の提供を依頼することができるものとします。これらの場合、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、かかる依頼を誠実に検討し、当該依頼を受けて検討に必要な資料を受領した日（同日を含みます。）から30日以内に受諾の可否を本資産運用会社に対し回答するものとします。

■　ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が前記に従いブリッジの依頼又はSPCブリッジに対する資金調達手段の提供を受諾した場合、当該依頼を受けたＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び本資産運用会社は、協議し、合意の上、ブリッジによる取得、保有及び本投資法人への売却及びSPCブリッジに対する資金調達手段等に関する詳細を定め、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、当該定めに従いブリッジ又は資金調達手段の提供を検討します。なお、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び本資産運用会社は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が前記に従いブリッジの依頼を受諾した場合であっても、合意がない限り、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社はブリッジ又は資金調達手段の提供を実施する義務を負わないことを相互に確認します。

■　ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、前記に基づき物流関連不動産等を取得した場合、本資産運用会社があらかじめ提示した取得予定時期を経過するまでの間、第三者に当該物流関連不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本資産運用会社が取得を申し出た場合、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細について合意の上、当該物流関連不動産等を本投資法人に売却します。但し、不動産市況の大幅な変動時等、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が当該物流関連不動産等を早期に売却する合理的な理由が発生し、かつ、本資産運用会社が予定の取得時期に取得することが困難と判断した場合で、更に第三者との別途の合意等がある場合には当該合意が充足されることを前提に、本資産運用会社の予定取得時期の経過を待たずに、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社による独自の判断において、当該物流関連不動産等を任意に売却することができるものとします。但し、この場合には、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、当該物流関連不動産等を売却するのに先立って、本資産運用会社及び本投資法人との間で、対応策について事前に誠実に協議しなければなりません。

■　本資産運用会社は、提示した取得予定時期に当該物流関連不動産等を取得することが困難となった場合には、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社に対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が承諾した場合には取得予定時期を延長することができます。

■　ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び本資産運用会社は、本条に定めるブリッジ及びSPCブリッジが、本投資法人の投資主の利益を図ることをその目的としつつ、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及びブリッジファンドに適正な事業上の機会を与えるものであることを確認し、当該ブリッジ及びSPCブリッジにより、各当事者及び本投資法人の投資主の利益を不当に害することのないよう、誠実に協力します。

＜報酬＞

■　別途個別に書面により合意する場合を除き、本契約上の業務に係る報酬は、発生しないものとします。

＜有効期間＞

■　本契約の有効期間は、本契約の締結日から2年間とします。但し、本契約は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社又は本資産運用会社のいずれかが解散した場合、本資産運用会社が金融商品取引業者ではなくなった場合、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合、又はＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社がＣＲＥの株主ではなくなった場合は、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。

■　本契約は、有効期間満了日の３か月前までに、各当事者が他の当事者に対して本契約を更新しない旨を書面により通知しない限り、更に２年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も同様とします。

（ニ）ロジスクエア（テナントニーズに応える良質な物流関連施設）の特徴

本投資法人は、良質な物流関連施設であるロジスクエアへ重点投資することで、長期安定的な運用を実現するポートフォリオの構築を目指します。

ロジスクエアとは、ＣＲＥによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称です。テナントニーズに応える良質な物流関連施設とは、テナントニーズを満たすために必要である、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設と、本投資法人は考えます。

長年にわたる物流関連施設の管理及び開発実績を有するＣＲＥは、これらの４つの要素を適切に反映した開発を行う能力を有していると本投資法人では考えており、本投資法人は、ＣＲＥが開発する物流不動産ロジスクエアに重点的に投資することで、投資主価値の向上を目指します。

ｉ．立地

ＣＲＥは、インターチェンジから距離が近いだけではなく、労働力確保の観点から公共交通機関へのアクセスの良さも踏まえてＣＲＥが立地を厳選した物件開発を実施しています。

本投資法人は、首都圏及び関西圏を重点的な投資対象地域とし、労働力確保の点も踏まえて立地を厳選した物件を取得する方針です。

物流不動産においては、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け作業等の大量の庫内作業を行う必要があり、雇用確保の観点はとりわけ近年における物流不動産選定の際の重要な基準の一つとなっていることから、公共交通機関によるアクセスが容易な立地選定も重要であると本投資法人は考えています。

ⅱ．基本仕様

ＣＲＥが開発する物流関連施設は、テナントニーズに応える必要十分な基本仕様を確保しています。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）上記は本投資法人が考える良質な物流関連施設の主な特徴を紹介しており、本投資法人はこれらの特徴全てを備える物流関連施設にのみ投資するものではありません。

ⅲ．拡張性

ＣＲＥが開発する物流関連施設は、荷主の属性、事業内容、オペレーション方法など随時変化するテナントニーズに真に応えることができ、オーナーにとってもコストの削減ができる設計となっています。

ⅳ．快適性

ＣＲＥが開発する物流関連施設は、エントランスや共用部のアメニティの充実だけに留まらず、従業員の満足度が高まる仕様を実現しています。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）上記は本投資法人が考える良質な物流関連施設の主な特徴を紹介しており、本投資法人はこれらの特徴全てを備える物流関連施設にのみ投資するものではありません。

（ホ）テナントのニーズに沿った物流不動産の開発実績をもつＣＲＥ

良質な物流不動産に対する需要の高まりの中で、近年新規に建設・供給されている物流不動産の多くは、大規模であることや高機能であることをその特徴として物流不動産の利用者にマーケティングされています。

一般的に、延床面積が大きい物流不動産は、物流不動産の利用者に対し、物流機能の集約・統合による効率的な物流事業運営の機会を提供することが可能です。近年の多様化する消費者ニーズに対応できる物流システム構築の流れの中で、物流不動産の利用者が必要とする物流不動産は、受注出荷処理、在庫管理及び配送管理等の高度な情報処理やピッキング、値札付、梱包及び検品等の様々な作業を実施するためのスペックと仕様が求められており、大規模な物流不動産はかかる物流不動産の利用者のニーズに対応できるものと考えられています。

また、機能面においては、床荷重、天井高、柱間隔等の建築面のスペックが一定基準以上であること、規模と取扱荷物、配送頻度等に適した接車バース、エレベーター、垂直搬送機能等が設置され、作業環境が整備されていること、免震性能・耐震性能が高いこと等によって評価されており、これらを兼ね備えた高機能な物流不動産へのニーズが高まっています。

本投資法人は、そのような大規模かつ高機能の物流不動産について、ＣＲＥグループが有する投資検討対象物件の周辺エリアでの賃料相場に関する情報や、代替テナントの確保可能性の検証等に関する様々なノウハウも活用しながら積極的に取得していく方針です。

同時に、多くの物流不動産開発事業者が上記のような大規模で高機能な物流不動産の供給に注力している一方、良質な物流不動産への入居を求める物流不動産の利用者のすそ野が広がっている結果として、規模の観点では、必ずしも多数のテナントの入居を前提とした大型マルチテナント型の物流不動産ではないものの、高い建築的スペックや免震性能・耐震性能を有しつつ、取扱荷物の性格によっては必ずしも必要とされない機能は簡略化するなど、物流不動産の利用者の個別のニーズに沿って必要十分な機能を備えた物流不動産を、利用しやすい賃料で中長期的に賃借したいという需要も高まっているものと、本投資法人は考えています。また、事業の守秘性や施設利用上の自由度の高さから、物流不動産を自社の専用センターとして単独で利用したいという需要も底堅いものと、本投資法人は考えています。

本投資法人は、ＣＲＥグループが、マスターリース事業や賃貸管理事業を通じて構築した多様な物流不動産の利用者とのネットワークを活かして開発するテナントニーズに応える良質な物流関連施設、すなわち、複数の物流不動産の利用者に賃貸されることが想定されている大規模なマルチテナント型物流関連施設から、物流不動産の利用者の個別のニーズに沿った必要十分な機能を備えるとともに、それを利用しやすい賃料で提供できる物流関連施設・専用センターとして単独利用できる適切な規模の物流関連施設まで、幅広く重点投資対象とします。

（ヘ）ＣＲＥグループの概要

ＣＲＥグループは、60年以上にわたって継続的に日本の物流不動産市場で事業を行ってきましたが、日本の物流不動産市場のニーズに変化に応じて、「管理・運営・リーシング事業への参画及び拡充」、「開発事業への参画・拡充及びプロパティマネジメント事業の拡大・拡充」並びに「アセットマネジメント事業の本格化」という３つのフェーズに整理することができると、本投資法人は考えています。

ＣＲＥは、2009年12月に物流システムの開発及び販売を目的に、公共ロジスティックス株式会社として設立し、その後、2010年８月に株式会社コマーシャル・アールイー（以下「コマーシャル・アールイー」といいます。）から事業系不動産に関するマスターリース事業（土地の有効活用の提案及び仲介を含みます。）及び賃貸管理事業を譲り受けるとともに、物流投資事業（開発）に従事する人員及び同事業に関するノウハウも実質的に承継しました。そして、2011年７月には、物流不動産のマスターリース事業及び賃貸管理事業を営んでいた株式会社天幸総建（以下「天幸総建」といいます。）を吸収合併し、60年以上にわたって継続されてきた事業をそのノウハウとともに承継しました。更に、2011年には土壌改良のノウハウを持つ株式会社エンバイオ・ホールディングスへの出資（2015年に持分法適用）、2014年にはアセットマネジメント事業の実績を持つ本資産運用会社を買収し、それぞれのノウハウを承継・活用しています。

ＣＲＥグループは、以下に記載の３つのフェーズを通して、グループ内で、マスターリース事業、プロパティマネジメント事業、資産活用事業、開発事業、リーシング事業、アセットマネジメント事業及び土壌改良事業を展開する体制を整えてきました。このように、ＣＲＥグループは、日本において、物流関連施設に係るトータルサービスを提供することが可能となり、グループ全体で一つのバリューチェーン（一般に、各プロセスにおいて商品・サービスに対し累積的に価値（バリュー）が付加されていく関係をいいます。以下同じです。）として機能しています。

ＣＲＥは、かかるバリューチェーンを活用することにより、日本における多様な物流不動産の利用者の細かなニーズを満たす物流不動産の開発と運営管理に関する業務を拡大することを通じて、物流不動産市場の更なる進化に貢献することを目指しています。

ｉ．管理・運営・リーシング事業への参画及び拡充（1964年～2005年）

ＣＲＥの前身の１つである天幸総建は、最初の東京オリンピックが開催された1964年に設立しました。東名高速道路の開通・延伸に伴って新たに発生した物流不動産需要を取り込み、マスターリース事業及び賃貸管理事業を拡大してきました。コマーシャル・アールイーは1980年に設立し、天幸総建と同様、時代の変化に順応しつつ、物流不動産の管理・運営に関するノウハウを蓄積するとともに、テナントリレーションを構築・拡充してきました。

ⅱ．開発事業への参画・拡充及びプロパティマネジメント事業の拡大・拡充（2005年～2014年）

2005年からコマーシャル・アールイーは、これらのノウハウを活かし、開発事業にも本格的に参入するなど営業基盤を拡大してきました。また、不動産証券化によって不動産の所有と運営の分離が加速し、証券化された大規模施設の管理の受託が増加し、プロパティマネジメント事業の拡大・更なる発展が図られました。

ⅲ．アセットマネジメント事業の本格化（2014年以降）

2014年８月、ＣＲＥが本資産運用会社の全株式を取得することによりＣＲＥグループはアセットマネジメント事業に本格的に参入し、2016年７月には本投資法人を設立し、私募運用を開始しました。また、2015年10月、株式会社エンバイオ・ホールディングスを持分法適用関連会社とすることで、関連会社において土壌改良事業も手掛けています。更に、2016年９月、NCF不動産投資顧問株式会社（現ストラテジック・パートナーズ株式会社）の全株式を取得し、2017年２月には同社と本資産運用会社との間で吸収分割を行い、本書の提出日現在、ＣＲＥグループのアセットマネジメント事業は、本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社と私募ファンド・私募リート運営を行うストラテジック・パートナーズの２社体制となっています。なお、2024年４月にはＣＲＥインダストリアルアセット投資法人を設立し、ストラテジック・パートナーズを資産運用会社として私募運用を開始しました。このように、ＣＲＥグループはアセットマネジメント事業へも本格参入し、本投資法人を設立し、私募運用を開始しました。

更なる事業展開を視野に入れ、ＣＲＥは、2017年２月から、ケネディクス株式会社との間で、本投資法人が発行する投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への早期上場及び本投資法人の持続的な成長支援等を内容とする資本業務提携を行っていましたが、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社による株式の公開買付け、子会社化を経て、2025年４月に資本業務提携を解消しています。

ⅳ.三井住友ファイナンス＆リースグループへ（2025年以降）

2025年１月、ＣＲＥの取締役会は、いわゆるマネジメント・バイアウト（ＭＢＯ）の一環として行われる、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社によるＣＲＥの普通株式に対する公開買付けへの応募を推奨する旨を決定しました。当該公開買付け及びその後の一連のスクイーズアウト手続きにより、2025年５月、ＣＲＥは非公開化され、上場廃止されました。ＣＲＥは、今後、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社、その親会社である三井住友ファイナンス＆リース株式会社やそのグループ会社と協業しながら、物流投資事業を成長ドライバーとするストックビジネスとフロービジネスの有機的連携、付加価値の高いサービス提供を行っていくことを公表しており、本投資法人のスポンサーとしての立場に変更はありません。本投資法人及び本資産運用会社は、引き続き、ＣＲＥからの幅広いサポートを受けながら、投資主価値の向上を目指します。

＜ＣＲＥの沿革＞

（注）2022年４月に東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、プライム市場へ移行しました。

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②　ポートフォリオの構築方針

（イ）投資資産の用途別投資比率

本投資法人は、不動産等又は不動産対応証券のうち、主たる用途を、物流関連施設とするもの（物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）を含みます。）に重点投資し、そのポートフォリオ全体に占める組入比率は、原則として100％（取得価格ベース）としますが、将来の物流関連施設の開発を目的として、物流関連施設に供されることが可能な土地に投資することがあります。

（ロ）投資エリア

本投資法人は、首都圏及び関西圏を重点的な投資対象地域とし、労働力確保の点も踏まえて立地を厳選した物件を取得します。

首都圏は、世界有数の人口と経済規模を有しているとともに、国際コンテナ戦略港湾である京浜港等の国際物流ハブ機能を擁し、それらの物流ハブ機能と日本最大の消費地でもある首都圏とその先の東日本エリア、中京・関西エリアが道路網等で繋がれている物流の結節点といえ、物流不動産への大きな需要が見込まれる地域であると、本投資法人は考えています。また、関西圏についても、首都圏に次ぐ人口と経済規模を有しているとともに、同じく国際コンテナ戦略港湾である阪神港等の国際物流ハブ機能を擁し、首都圏と同様に、それらの物流ハブ機能と日本第二の消費地でもある関西圏とその先の西日本エリア、中京・首都圏エリアが道路網等で繋がれている物流の結節点といえ、物流不動産への大きな需要が見込まれる地域であると本投資法人は考えています。

また、物流不動産においては、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け作業等の大量の庫内作業を行う必要があり、雇用確保の観点はとりわけ近年における物流不動産選定の際の重要な基準の一つとなっていることから、公共交通機関によるアクセスが容易なエリアを多く擁する首都圏及び関西圏は、今後も堅調な物流不動産需要が見込まれるものと本投資法人は考えています。

具体的には、本投資法人は、首都圏及び関西圏の物件に80％以上（取得価格ベース）、その他のエリア（首都圏及び関西圏以外であっても、消費地との近接性が認められる等、物流拠点としての立地的な優位性が確保できる地域）の物件に20％以下（取得価格ベース）の投資を行い、ポートフォリオを構築する方針です。

（注）上記割合はあくまでも目安であって、本投資法人の地域別のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するものではありません。

（ハ）投資対象物件の投資基準

ｉ．物件規模

延床面積5,000㎡以上とします。

ⅱ．築年数

築年数は、原則として30年以内とします（新規投資時点において判断します。）。

ⅲ．耐震性能

原則として、新耐震基準（1981年に施行された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）の構造基準に適合しているものをいいます。以下同じです。）又はそれと同水準以上の耐震性能を有するものとし、地震予想損失率PML値（再現期間475年で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。）が15％以下の投資資産に投資することとします。ただし、投資資産の地震予想損失率PML値が15％を上回る場合においても、当該投資資産の地震予想損失率PML値が30％を超過せず、かつ、投資資産に対する投資後のポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値（複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の１ないし複数の建築物に影響を与える再現期間475年で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。以下同じです。）が15％以下となることが見込まれる場合には、耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討の上、例外的に投資を検討することがあります。

ⅳ．開発物件

本投資法人は、竣工前の未稼働不動産等への投資を原則として行いません。ただし、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し、その後のテナント確保についてのリスクが極小化されている（当該建物の竣工後のテナントが確保できているもののみならず、当該建物の引渡し後一定期間は賃料が発生しないことが想定されている場合を含みます。）と判断できる投資資産については、当該物件未竣工時点での売買契約の締結を検討することがあり、また、建物が竣工しており、テナントとの賃貸借に係る書面による合意がなされているものの、賃料が未発生かつ相当期間後には賃料が発生することが確実な投資資産（いわゆるフリーレント期間中の投資資産）については、投資を行うことがあります。また、建替えにより競争力の向上が見込まれる場合や経年劣化に伴い維持管理コスト負担が増加した場合等には、建替えがポートフォリオに過大な影響を与えない範囲で、建替えを行うことができるものとします。

なお、本投資法人は、開発物件を取得する場合には、投資案件の選定時のみならず、不動産等の引渡しを受ける前にも、後記「（ニ）デュー・デリジェンス基準」記載の各項目の確認を行います。また、当該物件未竣工時点で締結する売買契約がフォワード・コミットメント等に該当する場合には、後記「ⅵ．フォワード・コミットメント等」に記載の方針に従い、適切なリスク管理に努めます。

ⅴ．物流関連施設に供されることが可能な土地

本投資法人は、ＣＲＥグループ各社が関与する物流関連施設に供されることが可能な土地に限り投資対象とすることができるものとし、そのポートフォリオ全体に占める組入比率は、原則として10％（取得価格ベース）を上限とします。

ⅵ．フォワード・コミットメント等

本投資法人は、フォワード・コミットメント等を締結する場合において、分配原資又は本投資法人のポートフォリオの規模に比して多額の解約違約金を要することとなる場合には、フォワード・コミットメント等締結のリスクについて、慎重に検討します。また、フォワード・コミットメント等において、売主に対し、過度の責任等を負担することのないよう、責任負担の範囲についても慎重に検討します。なお、フォワード・コミットメント等を行った物件のうち、フォワード・コミットメント等に先立って取得した鑑定評価書（当該物件が竣工前の未稼働不動産等であり、鑑定評価書が取得できない場合は、価格調査とします。以下、本「ⅵ．フォワード・コミットメント等」において同じです。）の価格時点から物件引渡し時点までの期間が原則６か月を超える物件については、改めて鑑定評価書を取得し、その結果を開示するものとします。

フォワード・コミットメント等に関する詳細は、別途定める「フォワード・コミットメント等取扱規程」で定めるものとします。

ⅶ．テナント

ポートフォリオでの収益性確保の観点から、テナントの信用状況、業種及びその業況トレンド、継続使用の蓋然性、賃料水準及び賃貸借条件について評価の上、選定するものとします。

ⅷ．環境・地質等

建物内有害物質含有状況、土壌汚染・地下水汚染状況等を十分に調査・分析した上で、現況及びその中長期的な影響を検討し、個別物件ごとに総合的に判断します。形質変更時要届出区域として指定されている土地その他土壌の特定有害物質による汚染状態が基準に適合しない土地であっても、土壌汚染対策法に従った措置が講じられている場合等、健康被害等の観点からリスクが小さいと判断される場合には取得を行うことができるものとします。

ⅸ．権利関係

完全所有権を原則とします。共有物件の場合、持分割合は原則として50％以上とし、他の所有者の信用力等を検討の上、個別物件ごとに総合的に判断します。区分所有等の場合も同様に判断します。ただし、持分割合が50％未満であっても、他の所有者の持分を将来において取得できる機会が存する場合においては、投資を行うことができるものとします。

また、借地物件については、原則として、建物所有を目的とする借地権付の建物のみを投資対象とし、借地権設定者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料負担の有無その他の借地契約の内容等を総合的に検討して判断します。

ⅹ．遵法性

都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、建築基準法等の関係諸法令を遵守している物件に投資します。

（ニ）デュー・デリジェンス基準

本資産運用会社は、投資資産の選定にあたっては、経済的調査、物理的調査及び法的調査等のデュー・デリジェンスを行います。

デュー・デリジェンスを行うに際して、第三者である専門家より不動産鑑定評価書、建物診断報告書等を取得し、これらの内容を参考に、原則として下記事項を調査の上、本資産運用会社が投資の可否を総合的に判断します。

ｉ．エンジニアリング・レポート業者（以下「ER業者」といいます。）の選定基準

ER業者を選定する際は、実績があり信用度の高い会社を対象に、報酬水準、財務状況、専門的組織

運営体制、業務実績、第三者性等を総合的に勘案して選定します。

ⅱ．不動産鑑定業者（以下「鑑定業者」といいます。）の選定基準

鑑定業者を選定する際は、実績があり信用度の高い会社を対象に、報酬水準、財務状況、専門的組織運営体制、業務実績、第三者性等を総合的に勘案して選定します。

③　運営管理方針

（イ）運営管理基本方針

ａ．中長期的な安定収益の確保

本投資法人は、ポートフォリオ全体の中長期的な安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を図るよう努めます。そのために、プロパティマネジメント会社との連携を深め、投資資産の適切な状況把握を行い、周辺マーケット状況等の情報収集を行い、入居テナントの満足度を高めるよう、運営管理を行います。

ｂ．ＣＲＥグループのノウハウを活かした管理・運営

本投資法人は、専門性の高いＣＲＥグループの各社のノウハウを活用した最適な管理・運営体制の下、資産価値を長期的に維持・向上することにより、賃料、稼働率の維持・向上に努めます。本投資法人は、かかる観点から、適切と判断した場合には、投資資産の管理・運営を、ＣＲＥグループの各社に委託します。

（ロ）テナント対応方針

ａ．新規テナント誘致方針

中長期的に安定的な収益を確保するため、原則として、一定期間毎に賃貸募集条件の設定等を投資資産毎に策定し、リーシング活動を行います。

地域及び用途毎の需給の現状と将来の動向予測、テナントニーズ、競合物件の特性等を十分に分析し、マーケットの把握を行います。

リーシング活動は、主として投資資産毎に選定されたプロパティマネジメント会社に行わせ、必要に応じて別途テナント仲介会社も活用し、空室期間の短縮や賃貸水準の維持・向上に努めます。

ｂ．入居テナント対応方針

賃料収入の安定的成長と収益の拡大を図るため、投資資産の運用について、随時マーケット調査を行い、適正な賃料水準を設定します。かかる賃料水準と比較して著しく低廉な賃料で推移する物件については、賃料改定時に既存テナントとの交渉を行い賃料水準の向上に努めます。

（ハ）プロパティマネジメント会社等の業務委託先の選定方針

本投資法人は、効率的に運営管理の目的を達成するために、運営管理業務をプロパティマネジメント会社に委託するものとし、当該プロパティマネジメント会社との密接な連携に努めます。

ａ．選定の基準等

プロパティマネジメント会社を選定する際は、実績があり信用度の高い会社を対象に、以下に記載の事項を基準とし、十分な運営管理能力を有した会社を総合的に勘案して選定します。

・サービスレベルに応じた管理業務報酬が市場水準と比較して、妥当なこと。

・業務を適切に行うための健全な財務状況が維持されていること。

・プロパティマネジメント業務を的確に行うための各種ライセンスを保有し、十分な専門性を確保した組織・態勢となっていること。

・本資産運用会社が求める運用業務仕様に基づき、プロパティマネジメント業務を遂行できる運営体制が構築されていること。

・業界内においてこれまで、プロパティマネジメント会社としての十分な業務実績があること。

・当局による行政処分の有無を含め、風評等に問題が無いこと。

ｂ．プロパティマネジメント会社のモニタリング

プロパティマネジメント会社に対しては、レポーティング状況を含む日常の業務品質、委託投資資産の稼働状況及び空室のリースアップ等のリーシング実績その他について、計画承認等を通じて定期的にモニタリングを行い、必要に応じて改善の指導を行います。

（ニ）テナントとの契約スキーム

本投資法人は、投資資産において、運営管理の効率性などを踏まえて、マスターリース会社からエンドテナントに転貸するマスターリース契約を締結することがあります。この場合、マスターリース会社の選定にあたっては、信用力、会社の規模及び実績等を踏まえて総合的に判断をします。なお、当該投資資産のプロパティマネジメント会社をマスターリース会社にすることができるものとします。

本投資法人は、新たにマスターリース契約を締結する場合には、投資資産における将来の賃料の見込み及び収益性等を勘案の上、パススルー型のマスターリース契約又は賃料固定型のマスターリース契約等のマスターリース契約の形式を選択します。

（ホ）修繕及び資本的支出に関する基本方針

投資資産毎に、適切な工事投資計画を策定し、物件の基本性能、競争力、収益性の維持・向上を図ります。そのために、プロパティマネジメント会社との連携を行い、過去の修繕履歴やエンジニアリング・レポートの内容を把握・確認し、投資資産の状況をチェックします。

工事の実施の際には、仕様や金額の妥当性の確認を行った上で、最適な施工業者を選定します。

必要に応じて工事資金を修繕積立金口座に積み立てます。また、ポートフォリオ全体での各期毎の支出額ができるだけ増減せずにバランスするように考慮します。

（ヘ）付保方針

本投資法人は、建物損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故により生じる建物の損害又は第三者からの損害賠償請求に対応するため、投資資産の特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保するように努めます。

また、本投資法人は、地震保険について、地震予想損失率PML値が15％を超える個別の投資資産について例外的に取得する場合には、当該投資資産の地震予想損失率PML値及びポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値を勘案の上、投資資産毎に当該超過部分相当に対する付保等の措置を検討します。

④　財務方針

（イ）基本方針（安定的な財務運営）

本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、賃貸借契約の期間と資金調達の期間に係るALM（Asset Liability Management）管理に留意しつつ、LTVの水準及び市場環境を考慮しながら、希薄化に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、また主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行します。

また、本投資法人のLTVについては45％程度とし、原則として50％を上限として、保守的な水準で運営することを目指しますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることができるものとします。

（ロ）エクイティ・ファイナンス

本投資法人は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮した上で、新投資口の発行を行います。本投資法人は、新投資口の発行に係る資金を、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。）等に充当することができます。

新投資口の発行は、LTV等、本投資法人の財務状態を考慮し決定します。

（ハ）デット・ファイナンス

本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下、本（ハ）において同じです。）を発行することができます（規約第37条第１項及び第２項）。借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第37条第４項）。なお、本投資法人が資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）における「投資法人に係る課税の特例」に規定された機関投資家に限ります。）からの借入れに限ります（規約第37条第１項）。また、借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合につき、本投資法人は投資資産を担保として提供することができます（規約第37条第３項）。

本投資法人は、資金の借入れ及び投資法人債の発行に当たり、長期借入比率、固定比率、返済期限までの残存期間等を含め、総合的に財務の安定性を確保するよう努めます。また、本投資法人は、資産の取得、債務の返済等への対応を機動的に行うため、極度借入枠設定契約、コミットメントライン等の融資枠の設定を検討します。

（ニ）デリバティブ取引

本投資法人は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限って、金融商品取引法に定めるデリバティブ取引（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3条第2号に定めるものをいいます。）に係る権利（規約第32条第４項第７号）に投資することがあります。

（ホ）利益超過分配

物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向があります。そこで、本投資法人は、安定的な分配の維持又は本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人資産運用業協会（以下「運用協会」といいます。）の定める規則等を含みます。以下、本項目において同じです。）において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます（注）。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。

更に、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。ただし、経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。なお、継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を目途にして、総合的に判断して決定します。

また、本投資法人は、新投資口発行等の資金調達等により、投資口の希薄化又は多額の費用負担が生じ、一時的に１口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、継続的な利益超過分配に加え、一時的な利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。ただし、継続的な利益超過分配と合わせて当該営業期間の減価償却費の60％に相当する金額を限度とします。

利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）を実施する場合のイメージ図は、以下のとおりです。

（注）クローズド・エンド型の投資法人は、運用協会の定める規則において、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、税法上の出資等減少分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配を行うことができると定められています。

【画像・図表はPDF原本参照】

上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）の額は変動し、又は利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）が行われない可能性もあります。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産に投資を行うことを通じてその資産の運用を行い（規約第30条）、後記「（イ）不動産等」及び「（ロ）不動産対応証券」に投資します（規約第32条）。

（イ）不動産等

不動産等とは、以下に掲げるものをいいます。

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）

ｅ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｆ．当事者の一方が相手方の行う前記ａ．からｅ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下、本①において「匿名組合出資持分」といいます。）

ｇ．信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ロ）不動産対応証券

不動産対応証券とは、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。

ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）

ｂ．受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）

ｃ．投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）

ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第15項に定める特定目的信託の受益証券（前記（イ）ｄ．、ｅ．又はｇ．に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

（ハ）本投資法人は、前記（イ）及び（ロ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。

ａ．預金

ｂ．コールローン

ｃ．国債証券（金融商品取引法第２条第１項第１号に定める国債証券をいいます。）

ｄ．地方債証券（金融商品取引法第２条第１項第２号に定める地方債証券をいいます。）

ｅ．金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定める金銭債権をいいます。）

ｆ．有価証券（金融商品取引法第２条第１項に定める有価証券及び同条第２項の規定により有価証券とみなされる権利のうち、前記（イ）及び（ロ）並びに本（ハ）に定めるものを除きます。）

ｇ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいます。）

ｈ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第３条第11号に定める再生可能エネルギー発電設備をいいます。）

ｉ．主として前記ｈ．に掲げる資産を実質的な裏付け資産とする信託の受益権、匿名組合出資持分その他の特定資産

（ニ）本投資法人は、必要がある場合には不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して以下に掲げる資産に投資することができます。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

ｂ．著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

ｃ．温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

ｄ．動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。ただし、前記（ハ）ｈ．に定めるものを除きます。）

ｅ．民法上の地役権

ｆ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｇ．前記ａ．からｆ．に定めるもののほか、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して取得が必要となるその他の権利

（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記（イ）から（ニ）を適用するものとします。

②　投資基準及び用途別、地域別等による投資割合

投資基準及び用途別、地域別等による投資割合については、前記「（１）投資方針　②ポートフォリオの構築方針」をご参照ください。

③　海外不動産保有法人の株式等

該当事項はありません。

（３）【分配方針】

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第39条）。

①　分配方針（規約第39条第１号）

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益は、投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。

（ロ）分配金額は、原則として投資法人に係る課税の特例規定に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えるものとします。なお、本投資法人は、運用資産の維持若しくは価値向上、又は、安定的な分配の維持に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

②　利益を超えた金銭の分配（規約第39条第２号）

本投資法人は、安定的な分配の維持又は本投資法人における課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断した場合、法令等（運用協会の定める規則等を含みます。）において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。

更に、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。ただし、経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。

③　金銭の分配方法（規約第39条第３号）

本「（３）分配方針」に基づく分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

④　分配金請求権の除斥期間（規約第39条第４号）

本投資法人は、本「（３）分配方針」に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤　一般社団法人資産運用業協会の規則（規約第39条第５号）

本投資法人は、上記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、運用協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。

（イ）資産の流動性等について（規約第31条第４項及び第５項）

ａ．本投資法人は、不動産等又は不動産対応証券等の資産の運用にあたっては、運用する資産の流動性に留意してこれを行うものとします。

ｂ．本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が100分の75以上となるようにその資産を運用するものとします。

（ロ）投資制限（規約第33条第１項及び第２項）

ａ．本投資法人は、前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ハ）ｅ．」に掲げる金銭債権及び前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ハ）ｆ．」に掲げる有価証券への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。

ｂ．本投資法人は、前記「（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類（ハ）ｇ．」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。

（ハ）収入金等の再投資（規約第34条）

本投資法人は、運用資産の譲渡代金、有価証券に係る利息、配当金及び償還金、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、不動産に関する匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金、並びに敷金及び保証金を投資又は再投資に充当することができます。

（ニ）組入資産の貸付けの目的及び範囲（規約第35条）

ａ．本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うことを原則とします。

ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに従い運用します。

ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。

（ホ）借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第37条第２項から第４項まで）

ａ．借入れ及び投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限られるものとします。

ｂ．借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。

ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。

②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以下のとおりです。

なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３管理及び運営　２利害関係人との取引制限」をご参照ください。

（イ）資産運用会社による運用に対する制限

登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。

ａ．自己取引等

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

ｂ．運用財産の相互間取引

資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

ｃ．第三者の利益を図る取引

資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。

ｄ．投資法人の利益を害する取引

資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の３第４号）。

ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固定財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令第125条で定めるものでない場合に、当該権利又は有価証券についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号に掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。

ｉ．金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利

ⅱ．金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金商法施行令で定めるものに限ります。）

ⅲ．金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）

ｆ．その他業府令で定める取引

前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、業府令第130条）。

ｉ．資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

ⅱ．資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。

ⅲ．第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。

ⅳ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。

ｖ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。

ⅵ．第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社が予め個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。

ⅶ．その他業府令で定める内容の運用を行うこと。

（ロ）同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。

ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第１項第３号から第５号までに掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とするなどの要件を満たす法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116条の２、投信法施行規則第221条の２）。

（ハ）自己の投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第８条第２項）。

ａ．投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合

（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限

他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項及び第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合

ｂ．その他投信法施行規則で定める場合

③　その他の投資制限

（イ）有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）集中投資及び他のファンドへの投資

集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。

３【投資リスク】

（１）リスク要因

以下には、本投資法人の投資口（以下「本投資証券」又は「本投資口」ということがあります。）又は本投資法人が発行する投資法人債（以下「本投資法人債券」又は「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有している資産に特有のリスクについては、後記「５運用状況（２）投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」を併せてご参照ください。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じたり、本投資法人債券の利子支払いや元本償還が滞る可能性があります。

各投資家又は投資法人債権者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

（ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク

（ヘ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

（ト）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）投資対象が物流関連施設に特化していることによるリスク

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

（ハ）シングルテナント物件に関するリスク

（ニ）ＣＲＥ等からの物件取得が想定どおり行えないリスク

（ホ）PM会社に関するリスク

（ヘ）不動産を取得又は処分できないリスク

（ト）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（チ）レバレッジ投資及びLTVに関するリスク

（リ）敷金及び保証金に関するリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）ＣＲＥとそのグループ会社への依存、利益相反に関するリスク

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

（ニ）本投資法人の投資方針及び運用体制の変更に関するリスク

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

（イ）不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合及び境界に関するリスク

（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

（ハ）賃貸借契約に関するリスク

（ニ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ヘ）不動産の地域的な偏在に関するリスク

（ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（チ）地球温暖化対策に関するリスク

（リ）法令の制定・変更に関するリスク

（ヌ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

（ル）マスターリース会社に関するリスク

（ヲ）転貸に関するリスク

（ワ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（カ）区分所有建物に関するリスク

（ヨ）共有物件に関するリスク

（タ）借地物件に関するリスク

（レ）借家物件に関するリスク

（ソ）開発中の物件に関するリスク

（ツ）底地物件に関するリスク

（ネ）仮換地及び保留地に関するリスク

（ナ）有害物質に関するリスク

（ラ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ム）信託の受益権の準共有等に関するリスク

（ウ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

（ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク

（ニ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

（ヘ）借入れに係る導管性要件に関するリスク

（ト）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

（チ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

（ロ）減損会計の適用に関するリスク

（ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

①　投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第８条第２項）。）。

本投資法人債券は金融商品取引所に上場されておらず、相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の信用力や本投資法人債券の諸条件に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資法人債券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。

本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、金融商品取引所における需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況、感染症の感染状況やこれらに対する各国政府の措置等その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。

そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を投資主又は投資法人債権者が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券又は本投資法人債券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券は、2018年２月７日から東京証券取引所において売買が開始されました。しかし、本投資証券の上場後に、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。

本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

（ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

本投資法人は前記「２投資方針（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得又は保有する不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産等（以下、本「（１）リスク要因」において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売買や管理・運営に伴う収益及び費用の状況等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し又は一切分配されないことがあります。

また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。

更に、本投資法人は、前記「２投資方針（３）分配方針 ② 利益を超えた金銭の分配（規約第39条第２号）」に記載のとおり、利益超過分配を実施することがありますが、利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。

このほかに、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

（ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、テナントとの協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク（ハ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。本書において開示されている保有資産の年間賃料合計等も、当該不動産の今後の年間賃料合計等と必ずしも一致するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得や管理等に要する費用、その他不動産に関する支出及び支払金利が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資法人債券の利子支払いや元本償還が滞ったり、本投資法人の投資口１口当たり又は本投資法人債券の価値が下落する可能性があります。

（ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことに関するリスク

本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、規約第15条第３項及び第４項に規定する場合を除き、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。

これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

（ヘ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、資産の取得等のために新投資口を随時追加発行することがありますが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値が下落したり、市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

（ト）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）投資対象が物流関連施設に特化していることによるリスク

本投資法人は、物流関連施設を投資対象としていますが、本投資法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。

まず、物流関連施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化などが含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流関連施設には海外への輸出拠点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本投資法人が投資対象とする物流関連施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

物流関連施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化等により、特定の物流関連施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流関連施設のテナント需要が低下する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流関連施設の役割が衰退することとなり、当該物流関連施設のテナント需要が低下する可能性もあります。

更に、特定の物流関連施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性なども考えられます。また、既存テナントが退去した場合、物流関連施設は他の用途の不動産と比較して、代替テナントとなりうる者が限定されるため、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。

上記のほかにも、本投資法人が物流関連施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）少数のテナントに依存していることによるリスク

本投資法人の保有する資産は、一部の少数のテナントへ賃貸されており、本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの財務状況及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、保有する資産に関して締結している賃貸借契約において、可能な限り中途解約時にも未経過賃料相当額を違約金として支払う義務を賃借人に負わせる方針ですが、一定期間経過後又は一定の時期に残期間全額の賃料を支払わずに解約する権利や賃貸借期間を短縮する権利等が賃借人に留保されている場合もあり、必ずしも賃貸借契約期間の全期間にわたり賃料を収受できることが契約上保証されているわけではありません。

（ハ）シングルテナント物件に関するリスク

本投資法人の保有する資産の一部は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件です。

このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があります。また、新たなテナントのニーズに合わせて本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流不動産において、これらのリスクが顕著となる可能性があります。

更に、このようなシングルテナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。

（ニ）ＣＲＥ等からの物件取得が想定どおり行えないリスク

本投資法人及び本資産運用会社は、ＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズとの間でスポンサーサポート契約を締結し、外部成長のためのパイプラインサポートを受けることとしています。しかし、スポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に、特定の物件についての優先的売買交渉権及びその他の物件について優先的に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、ＣＲＥは、本投資法人に対して、物流関連施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格でＣＲＥから取得できることまで確保されているわけではありません。

また、本投資法人は、本資産運用会社と本資産運用会社の親会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社との間で締結されたサポート契約に基づき、外部成長のためのパイプラインサポートを受けることとしています。しかし、サポート契約は、本資産運用会社に、特定の物件についての情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、本投資法人に対して、物流関連施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格でＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社から取得できることまで確保されているわけではありません。

したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（ホ）PM会社に関するリスク

一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が取得し又は保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するにあたっては、当該PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのPM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象である不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産の管理状況が悪化する可能性があります。

また、本投資法人は、専門性の高いＣＲＥグループの各社のノウハウを活用した最適な管理・運営体制の下、資産価値を長期的に維持・向上することにより、賃料、稼働率の維持・向上に努めます。かかる観点から、適切と判断した場合には、投資資産の管理・運営を、ＣＲＥグループの各社に委託しますが、PM会社がＣＲＥグループの各社か否かを問わず、選定したPM会社における人的・財産的基盤が今後も優良であるとの保証はありません。したがって、PM会社の業務遂行能力が低下した場合やPM会社が交代する場合には、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投資法人に予想外の損害が発生する可能性があります。

（ヘ）不動産を取得又は処分できないリスク

不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く代替性及び流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、物件の精査（デュー・デリジェンス）に相当程度の時間と費用を要し、また、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（ト）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で、投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。本投資法人において、これらの方法による資金調達ができなかった場合、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、又は投資主への金銭の分配を制約する等の投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う際に一般的とされる財務制限条項が設けられることがあります。本書の提出日現在、本投資法人の金銭の借入れについても、かかる財務制限条項が設けられ、また、本投資法人が発行する投資法人債には担保提供制限条項が設けられており、本投資法人の財務状況等によって規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額や投資法人債権者に対する支払額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人の本書の提出日現在の借入金については、一般的な財務制限条項が設けられておりますが、本書の提出日現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触するおそれがある事実は生じていません。

本投資法人の運用資産に新たな担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望通りの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合、他の借入れを行う場合又は他の投資法人債を発行する場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ又は投資法人債等のために担保が既に設定されているなどの理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望通りの借入れ又は投資法人債の発行等を行えない可能性もあります。

更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ又は投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額や投資法人債権者に対する支払額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

加えて、本投資法人は変動金利による借入れの金利固定化を目的に、本書の提出日現在、一部の借入れについて金利スワップ取引を行っており、今後も行うことがありますが、大幅な金利の低下等に伴い、借入金利とスワップ金利が釣り合わず、本投資法人の収支が悪化する可能性や、金利スワップ取引における会計処理が不適当となり、本投資法人の財務状況が悪化し、収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（チ）レバレッジ投資及びLTVに関するリスク

本投資口に対する投資については、投資主への金銭の分配及び元本の償還に優先して返済される貸付人からの借入れによりレバレッジを効かせる結果、不動産が値下がりした場合には元本毀損のリスクが大きく増幅される可能性があります。

また、本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることがあります（前記「２投資方針（１）投資方針 ④ 財務方針（イ）基本方針（安定的な財務運営）」をご参照ください。）。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受けやすくなり、その結果、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（リ）敷金及び保証金に関するリスク

物流不動産においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することがあり、本投資法人は、これらの敷金又は保証金を運用資産の取得資金その他の本投資法人の必要資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）ＣＲＥとそのグループ会社への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、物流不動産分野において60年以上の事業経験を有するＣＲＥグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指すことを投資方針としています。また、ＣＲＥは、本書の提出日現在、本資産運用会社の完全親会社であるだけでなく、本資産運用会社の非常勤取締役及び非常勤監査役の派遣元、及び職員の出向元です。更に、本投資法人及び本資産運用会社は、ＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズとスポンサーサポート契約を締結しており（スポンサーサポート契約については、前記「２投資方針（１）投資方針 ① 基本方針（ハ）本投資法人の特徴 ｃ．明確な外部成長戦略（Ⅰ）ＣＲＥとのスポンサーサポート契約」をご参照ください。）、かかる契約に基づき、ＣＲＥグループから、物件の供給その他の外部成長のためのサポート及び保有物件に対するプロパティマネジメント業務の提供その他の内部成長のためのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。

すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、ＣＲＥグループと密接な関係を有し、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するＣＲＥグループの影響は極めて高いということができます。

したがって、本投資法人及び本資産運用会社がＣＲＥグループとの間で、本書の提出日現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、ＣＲＥグループの事業方針の変更等によりＣＲＥグループにおける本投資法人の位置づけが変化した場合、ＣＲＥグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又はＣＲＥグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。

更に、本投資法人や本資産運用会社は、資産運用活動その他の活動を通じて、ＣＲＥグループ各社との間で取引を行う可能性があり、この場合、ＣＲＥグループ各社が本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあります。かかる利益相反に関するリスクについては、利害関係者取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っていますが（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３管理及び運営　２利害関係人との取引制限（２）本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照ください。）、これらの対策にもかかわらず、ＣＲＥグループ各社が本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

加えて、本投資法人及び本資産運用会社がＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズとの間で締結している契約は、ＣＲＥグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。ＣＲＥグループは、不動産の取得、開発、保有・運営、再生、リーシング、ＣＲＥグループ以外の第三者からのマスターリース業務、プロパティマネジメント業務等の受託、ファンド（投資法人を含みます。）組成及びそのファンドからの運用業務又はアセットマネジメント業務の受託又はそのファンドが保有する物件に対するプロパティマネジメント業務の提供等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する可能性がある不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とＣＲＥグループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理・運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。

上記のような競合する可能性が問題となりうる場合としては、例えば、ＣＲＥグループであるストラテジック・パートナーズに運用を委託する私募リートであるＣＲＥインダストリアルアセット投資法人（以下「本私募リート」といいます。）は、本投資法人の主な投資対象である物流関連施設に投資することを目的としているため、物件取得機会の競合等、本投資法人と利益が相反する可能性があります。しかしながら、本私募リートの資産運用会社であるストラテジック・パートナーズと本投資法人の資産運用会社である本資産運用会社は、独立して運用を行っており、また、本投資法人がＣＲＥ及びストラテジック・パートナーズと締結したスポンサーサポート契約において、ＣＲＥは、ＣＲＥ及びＣＲＥ子会社等が保有適格不動産等を売却しようとする場合に、当該保有適格不動産等についての優先交渉権を、自ら又はＣＲＥ子会社等（ストラテジック・パートナーズは含まれません。）をして、本投資法人のために本資産運用会社に対して付与するとされているため、同契約の適用除外に該当しない限り、本私募リートに優先して本投資法人が優先交渉権の付与を受けることができます。

その他、上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、ＣＲＥグループからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、プロパティマネジメント会社であるＣＲＥに対するプロパティマネジメント業務の委託の条件、ＣＲＥグループに対する瑕疵担保責任又は契約不適合責任（注）の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、物流不動産の利用者の誘致、プロパティマネジメント業務の遂行等が挙げられます。

同様に、ＣＲＥの親会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社並びにそれらのその子会社及び関連会社（以下「ＦＬＭＰ等」と総称します。）に依存する可能性及びＦＬＭＰ等と利益が相反する可能性もあります。

本資産運用会社は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社とサポート契約を締結しており（サポート契約については、前記「２投資方針（１）投資方針 ① 基本方針（ハ）本投資法人の特徴 ｃ．明確な外部成長戦略（Ⅱ）ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社とのサポート契約」をご参照ください。）、かかる契約に基づき、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社から、物件の供給その他の外部成長のためのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。したがって、本投資法人及び本資産運用会社がＦＬＭＰ等との間で、本書の提出日現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、ＦＬＭＰ等の事業方針の変更等によりＦＬＭＰ等における本投資法人の位置づけが変化した場合、ＦＬＭＰ等の運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又はＦＬＭＰ等の業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

更に、本投資法人や本資産運用会社は、資産運用活動その他の活動を通じて、ＦＬＭＰ等各社との間で取引を行う可能性があり、この場合、ＦＬＭＰ等各社が本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあります。

加えて、本資産運用会社がＦＬＭＰ等との間で締結している契約は、ＦＬＭＰ等が、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。ＦＬＭＰ等は、不動産の取得、開発、保有・運営、再生、ファンド（投資法人を含みます。）組成及びそのファンドからの運用業務又はアセットマネジメント業務の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する可能性がある不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とＦＬＭＰ等とが、特定の資産の取得、賃貸借、管理・運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。

これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

（注）民法の一部を改正する法律（2020年４月１日施行）による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保責任は、給付の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、2020年３月31日以前に締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。

（ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者等が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは投資資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）本投資法人の投資方針及び運用体制の変更に関するリスク

規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。また、利害関係者取引に関するルール等の本資産運用会社における本投資法人の運用体制についても、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

本投資法人には、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）が適用される可能性があります。

また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合には、投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、当該時点において、本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、債権者への弁済後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

また、投資法人債権者は清算手続に従って投資金額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。このため、投資法人債権者は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

本投資法人は、前記「２投資方針（２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券等に投資します。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

なお、信託の受益権固有のリスクについては、後記「（ラ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

（イ）不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合及び境界に関するリスク

不動産には、第三者の権利、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産の権利、土地の地盤及び地質並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵、契約不適合等（工事における杭打ちを含む施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があります。また、不動産には様々な法規制が適用されるため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正に実施され、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の瑕疵又は契約不適合がないかどうかにつき専門業者から建物状況報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしています。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の素材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由から困難が伴います。したがって、かかる欠陥・瑕疵・契約不適合等が本投資法人の取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じて、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、必ずしも常にそうであるとは限りません。また、表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合責任を負担させることにより、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性に欠ける場合もあります。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者が特別目的会社である場合にはより顕著となります。

これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補、建物の建替えその他の対応に係る費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

更に、本投資法人は、境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされることなどにより、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

（ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的若しくは法的な瑕疵又は契約不適合があるために、法令又は売買契約に従い、瑕疵担保責任、契約不適合責任又は表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者に該当しますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除することができない場合があります。

更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継することとされていますが（民法第605条の３、第605条の２第４項、第622条の２第１項）、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。

（ハ）賃貸借契約に関するリスク

ａ．賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

テナントが賃貸借契約の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃借人からの一方的意思表示により賃貸借契約を終了することが可能であるため、テナントから賃料が得られることが将来にわたって確保されているものではありません。また、テナントの債務不履行により賃貸借契約を解除せざるを得ない場合や、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により賃貸借契約が終了し、同一条件以上で新たに賃貸借契約が締結されない場合、当該不動産の稼働率が低下し、当該不動産に係る賃料収入が減少することになります。特に、シングルテナントと賃貸借契約を締結している物件については、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約が締結されない場合、当該物件に係る賃料収入はゼロになります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合又は更新料を定めている場合でも、裁判所によって解約違約金や更新料の額が、賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｂ．賃料不払に関するリスク

テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続（以下、総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞り、延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、このような場合には、賃貸借契約を解除せざるを得なくなる可能性や、テナントやその管財人等により賃貸借契約が解除される可能性もあり、そのような場合で代替となるテナントが早期に確保できないときや同等の条件で賃貸できないときにも、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

更に、本投資法人が一棟全体を一括して賃貸している場合には、当該不動産の賃借人の財務状況が悪化した場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える場合があります。

ｃ．賃料改定に係るリスク

賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料がテナントとの協議に基づき改定されることがあります。また、本投資法人の主たる投資対象である物流関連施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがあります。したがって、賃貸借契約の期間中、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

ｄ．テナントによる賃料減額請求権行使のリスク

建物のテナントは、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができない可能性があります。当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

ｅ．敷引特約に関するリスク

敷引特約がある賃貸借契約については、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定された場合、敷引特約により本投資法人が得られるであろう敷引額に相当する利益が得られなくなり、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｆ．定期建物賃貸借契約に関するリスク

本投資法人は、投資資産の賃貸にあたり、原則として定期建物賃貸借契約を活用していく方針です。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（充足されたことを証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、上記の賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｇ．賃借人の募集に関するリスク

本投資法人は、賃借人を募集するにあたり、他の物流関連施設と立地、築年数、設備や保守及び賃料その他の条件等の様々な面で競合します。このため、本投資法人が保有する物流関連施設が競争力を失ったり、有利な条件を提供できなくなると、賃借人を確保できず、この結果、保有する物流関連施設の賃料水準や稼働率が低下し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす場合があります。特に、近郊の競合物流関連施設の数が増加した場合には、賃料水準の引下げ等が余儀なくされ、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ニ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

火災、地震、地震に伴う液状化現象その他の派生災害、暴風雨、洪水、津波、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、紛争、暴動、騒乱、テロ、原子力発電所の事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が毀損、滅失又は劣化し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が下落する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間、又は修復することができない場合には永久的に、建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少することとなります。また、不動産自体に滅失、劣化又は毀損が生じなかった場合においても、電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされることで、賃料収入が減少することがあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性があります。このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害若しくは損害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

（ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

投資資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

（ヘ）不動産の地域的な偏在に関するリスク

本投資法人は、首都圏及び関西圏を中心として投資を行うため、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

（ト）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

不動産のうち、建物の建築時点（建築確認取得時点）においては建築基準法及びその関連法令上適格であるとされた建物であっても、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格とされることがあります。このように、従前は法令に適合していながら、その後の法規制の変更により法令に適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致する必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

更に、建築主は、建築基準法に基づき、一定の建築物を建築する場合、着工前にその計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければならず、また、規模など、一定の条件を超える建造物については構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けなければなりません。

しかし、建築主事若しくは指定確認検査機関による確認又は構造計算適合性判定機関による判定が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該確認又は判定を行った当時の資料等を入手する必要があることや構造計算が複雑であること等から極めて困難です。このため、本投資法人が、当該確認又は判定が適正に行われていなかった不動産を取得、保有する可能性があり、これにより本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が投資資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法に基づく市街化調整区域等の都市計画区域又は準都市計画区域内における建築物の建築又は土地の区画形質の変更の制限、都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）（以下「土地区画整理法」といいます。）に基づく土地区画整理事業施行区域内の土地における土地の形質の変更及び建築物建築等の制限、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域内における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分又は建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、投資資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

以上の結果、本投資法人の投資資産の価値が低下し、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

（チ）地球温暖化対策に関するリスク

近年、国内外において地球温暖化の進行が大きな社会問題となっています。そのため、地球温暖化に対する対策として、法令又は条例等により、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量の削減義務が課される場合があります。本投資法人の保有する不動産等がかかる要件に該当する場合、本投資法人が削減義務を負う可能性があり、排出量削減のための義務等を履行できない場合には、削減義務達成のための改修工事や排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。

また、近年、本投資法人に対するテナントや投資主等からの評価において、ESGに対する取組みは重要性を増しており、法令又は条例等により本投資法人が温室効果ガスの削減義務を負わない場合であっても、本投資法人のESGに係る評価を維持・向上させるため、本投資法人は、温室効果ガスの排出量削減のための建物改修工事を実施したり、温室効果ガスの排出権等を取得したり、再生可能エネルギー由来の電力等を購入する等の追加的な支出等を行うことがあります。更に、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のため、本投資法人の収益性の向上が短期間では見込まれない投資等を行うこともあります。このような支出・投資等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（リ）法令の制定・変更に関するリスク

土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（ヌ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

万一売主が債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

本投資法人は、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（ル）マスターリース会社に関するリスク

本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。

マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

（ヲ）転貸に関するリスク

賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の財務状態等が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ワ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。

例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、投資資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、賃貸借期間が経過した場合であっても正当の事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査を実施し、また、テナントの不動産利用状況の定期的な調査をPM会社に委託していますが、それでもかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

また、近隣の住民からクレームが出され、本投資法人の運営に悪影響が及ぶ可能性があります。

（カ）区分所有建物に関するリスク

区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しない者を除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数での建替決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条第１項）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産を処分できないリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

（ヨ）共有物件に関するリスク

投資資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第３項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条）。

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、投資資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の投資資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

また、共有物の賃貸の際、共有者が全員で共同して共有物を賃貸するのではなく、個々の共有者が個別に共有物を同一の賃借人に賃貸したり、共有持分そのものを賃貸する形式が採用されることがあります。かかる形式によった場合、通常の不動産の賃貸借と法的な取扱いがどのように異なるのか、具体的には、対抗要件具備の方法や目的物譲渡時の権利義務関係への影響、差押等強制執行が行われる場合の取扱い等については、本書の提出日現在依拠するに足りる裁判例等もなく、確定していないことから、その予測は困難です。本投資法人は、共有持分の取得に際し、当該形式によることに伴い生じるリスクを低減するように努める方針ですが、裁判所において権利の保全が認められず、又は予想していない義務を承継することとなる等、本投資法人の予想しない結果が生じ、その結果、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあり（その内容は様々です。）、本投資法人は、リスクを低減するため、共有者間の協定書等を締結する際は、本投資法人の利益を損なわないよう慎重に対応するものとしますが、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（タ）借地物件に関するリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

（レ）借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上、又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。

加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は信託受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（ソ）開発中の物件に関するリスク

本投資法人は、竣工前の未稼働不動産等への投資は原則として行わない予定です。しかし、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し、その後のテナント確保についてのリスクが極小化されている（当該建物の竣工後のテナントが確保できているもののみならず、当該建物の引渡し後一定期間は賃料が発生しないことが想定されている場合を含みます。）と判断できる投資資産については、当該物件未竣工時点での売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受けられない可能性や追加の出資が必要となる可能性があります。この結果、開発中の当該物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

また、新規開発物件の場合は、運用実績がないため、実際の収益等が予想と大きく異なる可能性があります。

（ツ）底地物件に関するリスク

本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

更に、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ネ）仮換地及び保留地に関するリスク

ａ．仮換地に関するリスク

本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする物流関連施設又はこれを信託する信託の受益権を取得する場合があります。仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、当該換地が従前地より狭いこともあるため、換地の使用価値又は資産価値が従前地のそれよりも小さいこともあります。

更に、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、仮換地を対象とした売買契約又は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、あるいは担保権を設定している等の事情があると、仮換地に係る権利取得に支障が生じることになります。同様に、従前地が共有状態にあった場合には、これを単独所有のものとして取得できる保証はないことになります。更に、仮換地の取得時に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。

また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。

ｂ．保留地に関するリスク

本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において、同法第96条第１項に規定される保留地となることが予定されている土地を敷地とする物流関連施設又はこれを信託する信託の受益権を取得する場合があります。保留地予定地の所有権は、同法第86条第１項に規定される換地計画に当該土地が保留地として定められ、かかる換地計画に基づき同法第103条第１項に規定される換地処分がなされた場合に、かかる換地処分の公告があった日の翌日において、同法第104条第11項に基づき、土地区画整理事業の施行者が原始取得します。そのため、上記の換地処分がなされない限り、本投資法人は、保留地予定地の所有権を取得できません。また、保留地予定地は将来の換地処分において実際に保留地として指定される土地と一致するとは限らないため、想定していた保留地と物理的に同一の土地に係る所有権を最終的に取得できるという保証はありません。

更に、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ保留地に係る権利についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。

（ナ）有害物質に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得し又は保有する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵され又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵され又は存在している場合には、当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

これらの場合、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流関連施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。そして、本投資法人は、形質変更時要届出区域として指定されている土地その他土壌の特定有害物質による汚染状態が基準に適合しない土地であっても、土壌汚染対策法に従った措置が講じられている場合等、健康被害の観点からリスクが小さいと判断される場合には取得を行うことができるものとしており、かかる判断にかかわらず上記のような事象により本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得し又は保有する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

なお、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

（ラ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

本投資法人が保有する資産は信託の信託受益権であり、本投資法人が取得する予定の資産は信託の信託受益権です。

信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、投資資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の信託受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

また、信託受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵、契約不適合等につき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ム）信託の受益権の準共有等に関するリスク

投資資産である不動産信託の受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、信託の受益権が準共有されている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権についての合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与える義務を負う場合があります。

更に、不動産信託の受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は受益者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

不動産信託の信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ウ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行うことがあります。フォワード・コミットメント等において、一般的に不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済（物件引渡し）までに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、事業年度毎に判定を行う必要があります。

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない事業年度が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記「（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金に算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産の額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあり得ます。なお、課税上の取扱いに関しては、後記「４手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照ください。

（ロ）税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

導管性要件のうち、租税特別措置法施行令第39条の32の３に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、この要件を満たすことが困難となる事業年度が生じる可能性があり得ます。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異である一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配について配当等の額として損金算入が可能になるという手当てがなされています。

（ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することがあります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（ニ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の登録免許税及び不動産取得税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の３に定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は議決権総数の50％超が１人の投資主及び特殊関係者により保有されていないこと）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる事業年度が生じるリスクがあります。

（ヘ）借入れに係る導管性要件に関するリスク

税法上、上記の事業年度毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下、本「⑤ 税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、本投資法人に対する貸付債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

（ト）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

税務上、導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資家に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資家による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主によって保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。

（チ）一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

⑥　その他

（イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

建物状況報告書や構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵、契約不適合が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容又は程度を保証又は約束するものではありません。

また、不動産に関して算出される地震予想損失率PML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損失の再調達価格に対する割合で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の損失が発生する可能性があります。

建築物環境調査報告書、土壌汚染のリスクに関する評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。

また、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

（ロ）減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号平成15年10月31日））が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び投資資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する計算期間については、減損損失、のれんの償却、資産除去債務等、一定の会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合は、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

（ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

保有資産の過去の収支状況を開示する場合、当該情報は本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、前所有者等から提供を受けたあくまでも参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が当該資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。

（２）投資リスクに対する管理体制

本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。

しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

①　本投資法人の体制

（イ）利益相反への対応

本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、利害関係者との間の利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。利益相反を回避するために以下の法令上の規定並びに本投資法人及び本資産運用会社による施策が存在します。

（法令上の規定）

ａ．本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損害賠償責任を負うこととなります。

ｂ．投信法上、資産運用会社その他の一定の利害関係を有する者との取引については、一定の制限が存在します（後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３管理及び運営　２利害関係人との取引制限（１）法令に基づく制限」をご参照ください。）。

ｃ．投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員及び監督役員が特別の利害関係を有する場合、決議に参加できないものとされています。

（本投資法人及び本資産運用会社による施策）

本資産運用会社の内部規則として、利害関係者取引規程を定めており（利害関係人等との間の取引制限の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３管理及び運営　２利害関係人との取引制限（２）本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程））」をご参照ください。）、本資産運用会社は、（ｉ）本投資法人を当事者とする利害関係者取引を行った場合及び（ⅱ）本資産運用会社の利害関係者取引規程を改廃した場合（ただし、本投資法人に関連する部分に限ります。）には、本投資法人に対し、速やかに事後報告を行うものとしています。

（ロ）牽制体制

本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本投資法人が委託する本資産運用会社での資産運用に係る重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とするなど、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。

（ハ）内部者取引管理規程

本投資法人は、内部者取引管理規程を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程において、本投資法人の役員及び役員と生計を一にする親族（直系尊属を除きます。）は、本投資法人の発行する投資口を自己の計算において売買してはならない（家族その他知人等の名義の如何を問いません。）ものとされています。ただし、役員が本資産運用会社の役職員を兼職している場合において、本資産運用会社における内部者取引管理規程において本投資口の売買が許容されるときを除きます。

②　本資産運用会社の体制

本資産運用会社は管理対象とするリスクの種類、リスク管理に関する基本方針及び社内のリスク管理体制等に関するリスク管理規程を定め、当該規程等に基づいて管理体制を整備し、資産運用上のリスクをコントロールするための社内ガイドラインを定める等、各種リスクに対する適切な管理を実施しています（リスク管理に関する詳細は後記「第二部 投資法人の詳細情報　第４関係法人の状況　１資産運用会社の概況（２）運用体制 ⑤ 投資運用に関するリスク管理体制」をご参照ください。）。

また、利益相反リスクに対しては、投信法の規定に従い、一定の取引については事前に本投資法人の役員会による承認を経ることとしています（投信法第201条の２第１項）。更に、利害関係者取引規程を定め厳格な利益相反対策ルールを設定しています。かかる利害関係者取引規程において、利益相反リスクへの対策として本資産運用会社の意思決定（投資委員会決定）の前にコンプライアンス委員会での外部専門家を含めた全委員の賛成を必要とし、金融商品取引法及び投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、本投資法人本位のリスク管理体制を徹底しています。

本資産運用会社は、以上のような実効性のあるリスク管理システムを整備することによって、リスクを極小化するように努め、最大限の効果の発揮に努めます。また、本資産運用会社はリスクに最大限対応できるよう以下を含むリスク管理体制を整備しています。

（イ）反社会的勢力対応の体制

本資産運用会社は、内部規則として、「反社会的勢力排除規程」及び「反社会的勢力に対する基本方針」を定め、管理体制を構築することとしています。取引等を行おうとする顧客及びその取引先（物件の取得先やテナント、PM会社、ビル・マネジメント会社等を含みます。）について、反社会的勢力に該当するか否か予め審査するよう努めることとされています。

（ロ）危機管理の体制

本資産運用会社は、内部規則としてＢＣＰ（Business Contingency Plan）を定め、運用資産の重大な瑕疵又は契約不適合、自然災害、システム停止等の、事業継続において不測の事態である経営危機が発生したときのための体制を構築しています。

（ハ）運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守

本資産運用会社は、規約の投資方針等の基本方針を実現するため、規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、投資対象、投資制限等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、本投資法人の投資運用に係るリスクの管理に努めます。

また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理担当部門及び責任者並びにリスク顕在化への対応等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、不動産投資・運用リスク、事務リスク、システムリスク、法務リスク、風評リスク、その他のリスクを定義し、本資産運用会社のリスクに関する管理責任者であるコンプライアンス・オフィサーの役割を定めています。なお、同規程によれば、コンプライアンス・オフィサーは、日常的にコンプライアンスや各種リスクの管理状況をモニタリングし、必要に応じ、適宜代表取締役へ報告を行うものとされ、また、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンスやリスク管理に関する各部からの報告やモニタリング状況を取りまとめ、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告するものとされています。

（ニ）内部監査による検証

本資産運用会社の内部監査は、監査の目的達成のために必要とされる事項に関し、本資産運用会社の全ての組織及び本資産運用会社業務の全般を対象として行うものとされています。本資産運用会社の内部監査は、内部監査室が担当し、当該内部監査室長は、監査実施上必要あると認めたときは、社内及び社外専門家を含め、臨時に内部監査担当者を任命することができます。

内部監査責任者は、前年度の内部監査結果をはじめ、被監査部署におけるリスクの種類・程度・管理状況等を理解した上で、年度監査計画を策定し、本資産運用会社の取締役会に上程し、その承認を得ます。特命事項その他により、計画に重大な変更のあったときも同様とします。また、本資産運用会社の取締役会から見直しの指示があった場合は、速やかに見直しを行います。年度監査計画には、当該事業年度の監査方針、監査の対象、監査実施の時期、その他必要事項を示します。

内部監査は、本資産運用会社の内部監査規程上、最低年１回、全部署について、年度監査計画に基づいて本資産運用会社の取締役会の承認を得て実施することとされています。ただし、必要な場合には、本資産運用会社の取締役会の承認を得てこれを変更して実施することができます。内部監査責任者は、監査終了後速やかに監査の報告を取りまとめ、本資産運用会社の取締役会へ報告し、内部監査実施者は監査の結果を被監査部署の責任者へ伝達します。当該伝達を受けた当該部署の責任者は、内部監査の結果、提案を受けた事項について、改善の方針や内容、期限等を記載した改善計画（社内諸規則の制改定等を含みます。）を作成し、速やかに内部監査責任者へ提出しなければならず、内部監査責任者は、当該回答書を取りまとめ、その内容について本資産運用会社の取締役会及び役職員に報告します。内部監査責任者は、指摘事項の改善実施状況につき適宜、調査・確認を行うものとされ、確認結果については、適宜取りまとめ、その内容について本資産運用会社の取締役会及び役職員へ報告します。

（ホ）利害関係者取引規程

後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３管理及び運営　２利害関係人との取引制限（２）本資産運用会社の自主ルール（利害関係者取引規程）」をご参照ください。

（ヘ）内部者取引管理規程

本資産運用会社では、内部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役員（非常勤役員を含みます。）及び職員（社員、嘱託社員、契約社員等をいいます。）並びにこれと生計を一にする親族（直系尊属を除きます。）は、原則として、本投資法人が発行する投資証券等（金融商品取引所に上場されている投資証券及び新投資口予約権証券をいいます。）について、法人関係情報の有無にかかわらず、売買（投資証券又は株式の累積投資制度に係る買付けなど、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第59条第１項第９号に規定するものを除きます。）をしてはならないものとされています。ただし、本投資口については、本投資法人の決算発表後１か月以内、及び公募・売出期間内（発行条件決定翌日から受渡期日まで）における売買など、予めコンプライアンス・オフィサーを経由し代表取締役社長の承認を受けた場合（ただし、代表取締役社長が売買を行う場合にはコンプライアンス・オフィサーの承認を受けた場合）は、この限りではありません。

（ト）フォワード・コミットメント等

フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、運用資産の取得額の上限及び契約締結から運用資産引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等取扱規程に基づき、当該リスクを管理しています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

申込手数料はありません。

（２）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条第１項）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第８条第２項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第20条）

本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。

（イ）各執行役員の報酬は、１人当たり月額25万円を上限として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

（ロ）各監督役員の報酬は、１人当たり月額25万円を上限として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。

（注）本投資法人は、役員の投信法第115条の６第１項の責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第21条）。その他役員の責任の免除の内容については、前記「１ 投資法人の概況　（４）投資法人の機構　① 投資法人の統治に関する事項　(イ) 機関の内容　b. 執行役員、監督役員及び役員会」をご参照ください。

②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第40条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」）

本投資法人が、本資産運用会社に支払う資産運用報酬の額及び支払に関する基準はそれぞれ次のとおりです。

（イ）報酬体系（注１）

ａ．取得時報酬

取得価額（消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に1.0％を乗じた額（１円未満切捨て）とします。ただし、特定資産を本資産運用会社の利害関係者取引規程において定義する利害関係者から取得する場合においては、0.5％を乗じた額（１円未満切捨て）とします。

ｂ．運用報酬１

本投資法人の直前の決算期の翌日から３か月目の末日までの期間（以下「計算期間Ⅰ」といいます。）及び計算期間Ⅰの末日の翌日から決算期までの期間（以下「計算期間Ⅱ」といいます。）ごとに、次に定める方法により算出される本投資法人の総資産額に年率0.3％を乗じた額（１年365日として当該計算期間の実日数による日割計算として、１円未満切捨て）とします。

＜「計算期間Ⅰ」における総資産額＞

本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表（投信法第131条第２項の承認を受けたものに限ります。以下、本「（イ）報酬体系」において「直近決算期の貸借対照表」といいます。）に記載された総資産額に、計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が運用資産を取得した場合には、当該取得した運用資産の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に当該運用資産の取得日から計算期間Ⅰの末日までの日数を乗じた上で計算期間Ⅰの日数で除した額を加え、運用資産を処分した場合には、当該処分した運用資産の直近決算期の貸借対照表上の帳簿価額に当該運用資産の処分日の翌日から計算期間Ⅰの末日までの日数を乗じた上で計算期間Ⅰの日数で除した額を控除した額

＜「計算期間Ⅱ」における総資産額＞

直近決算期の貸借対照表に記載された総資産額に、計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が運用資産を取得した場合には、当該取得した運用資産の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）を加え、運用資産を処分した場合には、当該処分した運用資産の直近決算期の貸借対照表上の帳簿価額を控除した額に、計算期間Ⅱの期間中に本投資法人が運用資産を取得した場合には、当該取得した運用資産の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に当該運用資産の取得日から計算期間Ⅱの末日までの日数を乗じた上で計算期間Ⅱの日数で除した額を加え、運用資産を処分した場合には、当該処分した運用資産の直近決算期の貸借対照表上の帳簿価額に当該運用資産の処分日の翌日から計算期間Ⅱの末日までの日数を乗じた上で計算期間Ⅱの日数で除した額を控除した額

ｃ．運用報酬２

本投資法人の各営業期間における運用報酬２控除前当期純利益（運用報酬２、消費税及び地方消費税の納付差額並びに法人税等計上前の税引前当期純利益をいいます。なお、前営業期間より繰り越された前期繰越損失の額があるときはその金額を補填した後の額とします。以下同じです。）に本投資法人の各営業期間における運用報酬２控除前当期純利益を当該決算期における発行済投資口の総口数で除した額（１円未満切捨て）を乗じ、更にこれに0.0019％を乗じた額（１円未満切捨て）とします。

なお、発行済投資口の総口数については、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合、当該決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいうものとし、投資口につき併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済投資口の総口数は、併合比率又は分割比率をもって併合前又は分割前の口数に調整された数とします。

（注１）2026年９月29日開催予定の本投資主総会において、規約の一部変更に係る議案が承認可決された場合には、本資産運用会社に対する合併報酬が以下のとおり追加される予定です。

合併報酬

本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。）（以下「合併」と総称します。）において、資産運用会社が当該他の投資法人の保有資産等の調査及び評価その他合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該他の投資法人が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの合併の効力発生日における評価額（効力発生日において評価額の算出が困難な不動産関連資産については、効力発生日の直近の当該不動産関連資産の評価日において算出された評価額）に1.0％を上限とする料率を乗じた額（1円未満切捨て）とします。ただし、当該他の投資法人が資産運用会社の利害関係者取引規程において定義する利害関係者に該当する投資法人又は利害関係者がその資産の運用を受託している投資法人である場合においては、0.5％を上限とする料率を乗じた額（1円未満切捨て）とします。

（ロ）報酬の支払時期（注２）

ａ．取得時報酬

当該特定資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効力が発生した日）が属する月の翌月末日までに支払うものとします。

ｂ．運用報酬１

「計算期間Ⅰ」に対する報酬額は、原則として計算期間Ⅰの期間満了日の翌々月末日までに支払い、「計算期間Ⅱ」に対する報酬額は、原則として計算期間Ⅱの期間満了日の翌々月末日までに支払うものとします。

ｃ．運用報酬２

当該決算期より原則として４か月以内に支払うものとします。

（注２）2026年９月29日開催予定の本投資主総会において、規約の一部変更に係る議案が承認可決された場合には、資産運用会社に対する合併報酬は、合併の効力発生日から３か月以内に支払うものとされる予定です。

③　一般事務受託者、投資主名簿管理人、資産保管会社及び投資法人債に関する一般事務受託者への支払手数料

一般事務受託者、投資主名簿管理人、資産保管会社及び投資法人債に関する一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

（イ）一般事務受託者の報酬

ａ．本件一般事務に係る報酬（以下、本「（イ）一般事務受託者の報酬」において「一般事務報酬」といいます。）は、３月、６月、９月、12月の末日を最終日とする３か月ごとの各計算期間（以下、本「（イ）一般事務受託者の報酬」において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、後記「基準報酬額表」により計算した金額を上限として、別途本投資法人及び一般事務受託者間で合意し算出した金額に消費税及び地方消費税（以下、本「（イ）一般事務受託者の報酬」において併せて「消費税等」といいます。）を加算した金額（１円未満切捨て）とします。なお、３か月に満たない場合の一般事務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに１年間を365日として日割計算した金額に消費税等を加算した金額（１円未満切捨て）とします。

ｂ．本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

ｃ．本投資法人及び一般事務受託者は、経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となった場合、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を要する旨を一般事務受託者に対し書面により通知した場合には、当該変更の効力発生時は、当該承認手続の完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。

（基準報酬額表）

（注）計算期間ごとの一般事務報酬は、上記の算出方法に従って算出された年額を１年間を365日として当該計算期間の実日数で日割計算した額とします。

（ロ）投資主名簿管理人の報酬

ａ．本投資法人は委託事務手数料として、後記の委託事務手数料表により計算した金額を上限として別途合意する金額を支払うものとします。ただし、募集投資口の発行に関する委託事務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿管理人が協議の上、その手数料を定めるものとします。

ｂ．投資主名簿管理人は、上記ａ．の手数料を毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。支払日が銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。

（委託事務手数料表）

（注）事務取扱開始月（初月）から事務取扱終了月まで適用するものとし、日割計算はしません。ただし、初月が１か月に満たない場合は翌月分から適用するものとします（ただし、各種引継手数料を除きます。）。なお、市場変更等により投資口事務受託契約を再締結する場合（みずほ信託銀行株式会社における事務取扱が継続する場合）において初月が１か月に満たない場合は、初月は旧契約の手数料表に基づき適用します。

（ハ）資産保管会社の報酬

ａ．本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、下記＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、資産保管業務委託契約に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社にて協議の上決定するものとします。

＜業務手数料の計算方法＞

ある暦月（本＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が10万円に満たなかった場合は10万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社の間で別途合意の上で算出した金額とします。

各計算対象月を含む営業期間の前期末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額

×0.03％÷12

なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１か月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数に対する当該月における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された業務手数料（月額）の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

ｂ．資産保管会社は、本投資法人の計算期間（本投資法人の規約に定める営業期間をいいます。以下本ｂ．において同じです。）毎に、前記ａ．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

ｃ．前記ａ．及びｂ．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社にて協議の上これを変更することができます。

（ニ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

ａ．第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者（株式会社三菱ＵＦＪ銀行）

ⅰ．財務代理手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、一般事務受託者に対して投資法人債の払込期日に支払っています。

ⅱ．元金支払手数料・利金支払手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者間の合意に従って算出した金額とし、元利金の支払期日の前営業日に支払います。

（基準報酬額表）

ｂ．第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者（三井住友信託銀行株式会社）

ⅰ．財務代理手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額を上限として当事者が別途合意する金額とし、一般事務受託者に対して投資法人債の払込期日に支払っています。

ⅱ．元金支払手数料・利金支払手数料

以下の基準報酬額表に掲げる金額とし、元利金の支払期日の前日（銀行休業日は算入しません。）に支払います。

（基準報酬額表）

④　会計監査人報酬（規約第28条）

会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該決算期に係る投信法その他の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから２か月以内に会計監査人が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。

（注）本投資法人は、会計監査人の投信法第115条の６第１項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています。（規約第29条）。その他会計監査人の責任の免除の内容については、前記「１ 投資法人の概況　（４）投資法人の機構　① 投資法人の統治に関する事項　(イ) 機関の内容　c. 会計監査人」をご参照ください。

⑤　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社

東京都港区虎ノ門二丁目10番１号

電話番号　03-5575-3600

（４）【その他の手数料等】

本投資法人は、本投資口及び本投資法人債の発行及びその他投資資産の運用に掛かる以下の費用を負担します。

①　本投資口及び本投資法人債の発行に関する費用（券面の作成及び交付に掛かる費用を含みます。）

②　法令に定める有価証券報告書、資産運用報告等の作成及び交付に掛かる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

③　本投資法人の公告に掛かる費用及び広告宣伝等に関する費用

④　専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問及び司法書士等の報酬並びに鑑定評価及び資産精査等の費用を含みます。）

⑤　執行役員及び監督役員の職務遂行に掛かる実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

⑥　投資資産の取得・処分又は管理・運営に関する費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑦　投資法人の運営に要する費用

⑧　その他上記①から⑦までに類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（イ）個人投資主の税務

ａ．配当等の額に係る税務

個人投資主が本投資法人から受け取る投信法第137条の金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額（利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第２条に定義される金額をいいます。以下、本「（５）課税上の取扱い」において同じです。）の増加額からなる金額（以下、本「（５）課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る配当等の額は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、2013年１月１日から2047年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。

2016年１月１日以後、投資法人の投資口を含む株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等の他、特定公社債（国債、地方債、公募公社債等をいいます。）等をいいます。以下、本「（５）課税上の取扱い」において同じです。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、本投資法人の投資口は、上場株式等として取り扱われます。上場株式等に係る利子所得及び配当所得（租税特別措置法第８条の４第１項に定めるものをいいます。以下、本「（５）課税上の取扱い」において「上場株式等に係る配当所得等」といいます。）については、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税を選択できます。配当控除の適用はありません。なお、2013年１月１日から2047年12月31日までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に課される所得税の額に対しては、復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。

また、上場株式等に係る配当所得等は特例の対象となり、受け取る配当等の金額にかかわらず、申告不要制度の選択が可能となり、源泉徴収だけで課税関係を終了させることができます。

個人投資主が受け取る上場株式等に係る配当所得等については、金融商品取引業者（金融商品取引法第２条第９項。ただし、金融商品取引法第28条第１項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において同じです。）等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

また、2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座（租税特別措置法第37条の14第５項第１号に定める口座をいいます。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

2024年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）（租税特別措置法第37条の14第５項第８号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座（租税特別措置法第37条の14の２第５項第１号に定める口座をいいます。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の２第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）又は継続管理勘定に係るものに係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

なお、大口個人投資主（本投資法人から支払がされる当該分配の支払に係る基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する投資主（2023年10月１日以後に配当等の支払を受ける場合は、基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する本投資口と合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する個人投資主を含む。））は、上記の上場株式等の特例の対象とはならず、原則どおり配当等の額を受け取る際に所得税（復興特別所得税が課される場合には復興特別所得税も含みます。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、防衛特別所得税も含みます。）が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。

2027年1月1日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定（特定累積投資勘定（つみたて投資枠）のうち、非課税口座を開設している居住者等がその年の1月1日において18歳未満である年及び出生した日の属する年に設けられるもの。）に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円、総額600万円が上限です。）に係る配当等で、その非課税口座に特定累積投資勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについても、所得税及び住民税が課税されませんが、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しません。

ｂ．出資等減少分配に係る税務

個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（所得税法（昭和40年法律第33号。その後の改正を含みます。）第24条に定めるものをいいます。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において同じです。）のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記「ａ．配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「ｃ．投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則として同様になります。

（注１）みなし配当の金額は、以下のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。以下同じです。

※投資法人の出資等減少分配による出資総額等減少額を超える場合にはその超える部分の金額を控除した金額となります。

（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。以下同じです。

（注３）投資主の譲渡原価は、以下のように計算されます。以下同じです。

※※この割合は、小数第３位未満の端数があるときは切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

※※※「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額」がある場合には、その金額を加算し、「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額」がある場合はその金額を減算します。

（注４）投資口の譲渡損益は、以下のように計算されます。以下同じです。

ｃ．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、上場株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。なお、2013年１月１日から2047年12月31日までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。

ｉ．本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等に係る譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失（以下、後記ｃ．ⅱ．において「本投資法人の投資口の譲渡損失の金額」といいます。）をその年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。以下、後記ｃ．ⅱ．において同じです。）から控除することが認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年において、当該適用を受けようとする旨が記載された確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書の提出が必要です。

ⅱ．その年の前年以前３年内の各年において、本投資法人の投資口の譲渡損失の金額（前記ｃ．ｉ．の適用を受けている場合には適用後の金額となります。）があるときは、申告を要件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除きます。）をその年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することが認められます。譲渡損失の繰越控除を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書の提出等が必要です。なお、2015年以前の各年に生じた2015年以前に上場株式等として取り扱われていたものに係る譲渡損失の金額で2016年以後に繰り越されるものについても、2016年以後の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することができます。

ⅲ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、2014年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。2013年１月１日から2047年12月31日までの間に生ずる譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。

なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における上場株式等に係る配当所得等の総額から当該損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収がなされます。

ⅳ．2014年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年１月１日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による当該譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

ⅴ. 2024年１月１日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）（租税特別措置法第37条の14第５項第８号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、所得税及び住民税が課されません。

ⅵ．金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の２第５項第３号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）又は継続管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

ⅶ．2027年1月1日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座内に未成年者特定累積投資勘定（特定累積投資勘定（つみたて投資枠）のうち、非課税口座を開設している居住者等がその年の1月1日において18歳未満である年及び出生した日の属する年に設けられるもの。）を設けた日以後に、その未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円、総額600万円が上限です。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課税されませんが、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しません。

（ロ）法人投資主の税務

ａ．配当等の額に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、株式の配当と同様に取り扱われ、源泉徴収されますが、この源泉税は法人投資主の法人税の申告上、所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。なお、金融商品取引所に上場されている本投資法人の投資口の配当等の額については所得税の源泉税率は15％となります。2013年１月１日から2047年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年1月1日以後、当分の間、所得税の額に対して1％の税率により防衛特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。なお、この復興特別所得税および防衛特別所得税は所得税の額とみなされ、法人税の申告上、所得税額控除の対象とされます。

ｂ．出資等減少分配に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）第23条に定めるものをいいます。以下、本「（ロ）法人投資主の税務」において同じです。）のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として前記「ａ．配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益の額を計算します。

ｃ．投資口の期末評価方法

法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として純資産の部に計上）の適用があります。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人投資主の法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。

②　投資法人の税務

（イ）配当等の額の損金算入要件

税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を本投資法人の損金に算入することが認められています。配当等の額を損金算入するために満足すべき主要な要件は次のとおりです。

ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超（利益を超える金銭の分配がある場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること

ｂ．他の法人（租税特別措置法施行規則第22条の19に定める法人を除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上を有していないこと

ｃ．借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下、本「② 投資法人の税務」において同じです。）からのものであること

ｄ．事業年度の終了の時において同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の３に定めるものに該当していないこと

ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること

ｆ．設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は投資口が事業年度の終了の時において50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること

ｇ．事業年度の終了の時において有する投信法第２条第１項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他の一定の資産（租税特別措置法施行令第39条の32の３に定めるものをいいます。）の帳簿価額の合計額がその時において有する総資産の帳簿価額の合計額の２分の１に相当する金額を超えていること

（ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税の税率は課税標準の２％ですが、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては、2029年３月31日までは1.5％となります。また、規約において、資産の運用方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は、規約に従い取得した不動産に対しては、2027年３月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について1.3％に登録免許税の税率が軽減されます。

ｂ．不動産取得税

一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準の４％の税率により課されますが、住宅及び土地については2027年３月31日までに取得した場合に限り３％となります。また、規約において、資産の運用方針として、「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は規約に従い2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準が５分の２に軽減されます。

ｃ．特別土地保有税

特別土地保有税は2003年以降、当分の間新たな課税は行われません。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注１）「保有総額」は、決算日時点における貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。

（注２）「対総資産比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を表しており小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注３）「負債総額」、「純資産総額」及び「資産総額」には、決算日時点の貸借対照表に計上された金額を記載しています。

（注４）「負債総額」には、敷金・保証金返還債務を含みます。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

本投資法人が当期末現在保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。

（注１）当該非上場株式の評価額には、取得原価を記載しています。

（注２）投資比率には、当期末現在の当該非上場株式の取得価格が資産総額に占める割合を、小数第３位を四捨五入して記載しています。

②【投資不動産物件】

該当事項はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

本投資法人が当期末現在保有する投資資産（上記「① 投資有価証券の主要銘柄」に記載した投資有価証券を除きます。）の概要は以下のとおりです。

（イ）不動産等の概要

本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の概要は以下のとおりです。

ａ．ポートフォリオ一覧

（注１）「物件番号」は、保有資産について、物件ごとに、タイプを示す符号とともに、番号を付して記載しています。なお、首都圏に所在する物流関連施設は「Ｍ」、関西圏に所在する物流関連施設は「Ｋ」、首都圏及び関西圏以外の地域に所在する物流関連施設は「Ｏ」の符号を付しています。以下同じです。

（注２）「取得価格」は、保有資産に係る売買契約書に記載された各保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含まず、百万円未満を切捨てて記載しています。ロジスクエア鳥栖は、2020年８月31日付で土地の一部を譲渡しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金から当該譲渡面積に係る価格を控除した金額を記載しています。

（注３）「投資比率」は、各保有資産の取得価格の合計に占める保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「期末算定価額」は、当期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額による価格を記載しています。以下同じです。

（注５）「取得年月日」は、保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。

（注６）ロジスクエア狭山日高に係る「取得年月日」は、信託受益権の準共有持分割合（80％）を取得した日を上段に、信託受益権の準共有持分割合（20％）を取得した日を下段に記載しています。

（注７）ロジスクエア狭山日高に係る「取得価格」、「貸借対照表計上額」及び「期末算定価額」は、本投資法人の持分割合（83.5％）に相当する価格を記載しています。

（注８）厚木飯山南工場（底地）に係る「取得価格」、「貸借対照表計上額」及び「期末算定価額」は、本投資法人の持分割合（50％）に相当する価格を記載しています。

ｂ．建物等の概要

（注１）「敷地面積」は、各保有資産に関し、不動産登記簿上表示されている地積（ロジスクエア浦和美園については、仮換地証明書及び保留地証明書記載面積の合計）を記載しています。

（注２）「延床面積」は、各保有資産に関し、不動産登記簿上表示されている延床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。

（注３）「建築時期」は、各保有資産に関し、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。

（注４）「築年数」は、各物件に係る不動産登記簿上の新築年月から当期末までの年数を、小数第２位を四捨五入して算出しています。平均欄の築年数は、本投資法人の保有資産の築年数を、取得価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。

（注５）ロジスクエア狭山日高に係る「敷地面積」及び「延床面積」は、本投資法人の持分割合（83.5％）に相当する面積を記載しています。

（注６）ロジスクエア川越Ⅱには２棟の建物が存在しますが、「延床面積」は、２棟に係る不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載し、「建築時期」には、２棟のうち延床面積の大きい建物に係る不動産登記簿に基づき記載し、「築年数」には、２棟のうち延床面積の大きい建物に係る不動産登記簿上の建物の築年数を記載しています。

（注７）厚木飯山南工場（底地）に係る「敷地面積」は、本投資法人の持分割合（50％）に相当する面積を記載しています。

ｃ．賃貸借の概要

（注１）「賃貸可能面積」は、当期末時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。

（注２）「賃貸面積」は、当期末時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につき、パススルー型マスターリース契約又は一部賃料固定型・一部パススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された面積を記載しています。以下同じです。

（注３）「稼働率」は、当期末時点における各保有資産に係る建物の賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、平均欄の稼働率は、各保有資産の賃貸可能面積の合計に対して各保有資産の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注４）「テナント数」は、当期末時点における本投資法人の保有資産のテナント数（当該保有資産につき、マスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリース又は一部賃料固定型・一部パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。以下同じです。）の合計を記載しています。

（注５）「賃貸借期間」は、賃貸借契約に規定された賃貸借契約期間（当該保有資産につき、パススルー型マスターリース契約又は一部賃料固定型・一部パススルー型マスターリース契約の締結がなされている場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約の契約期間としています。また、複数の賃貸借契約がある場合は、賃貸面積で加重平均した期間としています。）を記載しています。当該賃貸借期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、小数第２位を四捨五入して算出しています。また、平均欄の賃貸借期間は、各保有資産の賃貸借期間（複数の賃貸借契約がある場合は、賃貸面積で加重平均した期間）を取得価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。

（注６）「年間賃料」は、各賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。なお、屋根、看板、駐車場等の使用料を含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額であり、消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。）を記載しています。フリーレント（賃貸借契約の開始に際して当初の一定期間の賃料の支払いを免除又は相当低廉な賃料を設定することをいいます。以下同じです。）及びレントホリデー（賃貸借期間中、毎年、特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。以下同じです。）は考慮していません。なお、当該資産につき、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。また、一部賃料固定型・一部パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料にマスターリース契約上定められた割合を乗じ、同契約に定められた固定賃料の月額を合計した金額を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。

（注７）賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

（注８）ロジスクエア狭山日高に係る「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は、本投資法人の持分割合（83.5％）に相当する面積を、「年間賃料」は、本投資法人の持分割合（83.5％）に相当する金額を記載しています。

（注９）厚木飯山南工場（底地）に係る「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は、本投資法人の持分割合（50％）に相当する面積を記載しています。

ｄ．稼働率等の推移

ｅ．不動産鑑定評価書等の概要