平和不動産リート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第49期(2025/12/01－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

ａ．主要な経営指標等の推移

(注1）平和不動産リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の計算期間は、毎年６月１日から11月30日まで及び12月１日から翌年５月31日までの各６ヵ月間です。

(注2）記載した金額は、特に記載のない限りいずれも記載した単位未満の桁数を切り捨て、比率については期末稼働率を除き、小数点第２位を四捨五入しています。

(注3）安定的な分配の維持・向上を目的として、一時差異等調整積立金から、第40期に79百万円、第41期に42百万円、第42期に44百万円、第43期に44百万円、第44期に45百万円、第45期に45百万円、第46期に238百万円、第47期に238百万円、第48期に250百万円、第49期に250百万円を分配金に充当しています。なお、第41期に15百万円、第42期に124百万円、第43期に83百万円、第44期に246百万円、第45期に97百万円、第47期に520百万円、第48期に513百万円、第49期に934百万円を内部留保しています。

(注4）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。

(注5）賃貸ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

(注6）ＦＦＯ＝当期純利益－不動産等売却損益＋減価償却費＋減損損失

(注7）１口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ÷期末発行済投資口の総口数

(注8）有利子負債額＝短期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋１年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

(注9）期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100

(注10）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

(注11）配当性向＝分配総額（利益超過分配総額は含まない）÷当期純利益×100

(注12）それぞれ以下の算式により算出しています。

総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100

（年換算）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝÷運用日数×365×100

自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100

（年換算）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝÷運用日数×365×100

(注13）DSCR＝（金利償却前当期純利益－不動産等売却損益＋減損損失）÷支払利息（投資法人債利息を含みます。）

金利償却前当期純利益＝当期純利益＋支払利息（投資法人債利息を含みます。）＋減価償却費＋投資法人債発行費償却＋投資口交付費償却＋融資関連費用

(注14）ポートフォリオの詳細については、後記「５ 運用状況　(２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの」をご参照下さい。なお、期末稼働率については、小数点第３位を四捨五入しています。

(注15）不動産等の帳簿価額＝有形固定資産合計（建設仮勘定及び信託建設仮勘定を含みません。）＋借地権＋信託借地権

(注16）期末テナント数については、本投資法人、信託受託者及びマスターリース会社を賃貸人としたエンドテナントの総数（住宅物件については、賃貸戸数）を記載しています。但し、固定賃料型のオフィス物件については、「１」と記載しています。

ｂ．当期の資産運用の経過

本投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」並びに「平和不動産グループ（平和不動産株式会社（以下「平和不動産」といいます。）及び平和不動産の子会社を総称していいます。以下同じです。）との連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的として資産運用を行っています。

(イ）投資法人の主な推移

本投資法人は、2005年３月８日に、その発行する投資口を株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場しました（銘柄コード8966）。

その後、前期までに複数回に亘る公募増資若しくは第三者割当増資による新投資口の発行を、また2010年10月１日には、ジャパン・シングルレジデンス投資法人との合併（以下「本合併」といいます。）に伴う投資口分割及び投資口の割当交付を、また、2020年９月には自己投資口の消却を行いました。なお、2021年以降は５年連続で、毎年６月に新投資口の発行を行っています。この結果、当期末（2026年５月末）現在の発行済投資口の総口数は1,251,533口、出資総額は115,314百万円となっています。

(ロ）運用環境

当期における国内経済については、設備投資や賃上げの動きを背景に企業業績は底堅さを見せ、景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方、海外では、米国の通商政策、中東の情勢等を背景とした地政学的リスクが不確実性要因となっており、また、国内外の金融政策や為替動向にも引き続き留意が必要と思われます。

このような環境下、東証REIT指数については、前期末（2025年11月末）の2,023.80ポイント以降、国内株式の堅調な推移等を背景に、2026年１月には2,067.93まで上昇する局面もありましたが、その後は、国内長期金利の上昇や中東情勢等を背景に下落基調となり、当期末（2026年５月末）には1,809.65ポイントとなりました。

①　オフィスビル賃貸マーケット

三鬼商事株式会社の最新オフィスビル市況によれば、都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの平均空室率は、総じてビル内の増床、拡張、新規分室等の成約の動きが進んだことから、前期末（2025年11月末）2.44％から当期末（2026年５月末）2.07％へと低下しました。また、平均賃料については、前期末21,308円/坪から当期末22,845円/坪となり、2024年２月以降28ヵ月連続で上昇しました。

空室率についても、拡張やグレードアップ、立地改善を目的とした移転や増床が進み、低い空室率が継続している状況です。また、本投資法人の運用資産においても、高水準の稼働率の維持、好調なマーケットを捉えた賃料の上昇を目指していきます。

②　レジデンス賃貸マーケット

アットホーム株式会社によれば、2026年５月の全国主要都市エリアのマンション平均募集家賃は、首都圏全エリア（東京23区・東京都下（東京23区を除きます。）・神奈川県・埼玉県・千葉県）及び札幌市・名古屋市・京都市・大阪市・広島市・福岡市の11エリアにおいて全面積帯で前年同月を上回りました。また、ファミリー向きマンションは仙台市・神戸市も加えた全13エリアにおいて、９ヵ月連続で前年同月を上回り、シングル向きでは東京23区が24ヵ月連続、大阪市が22ヵ月連続で2015年１月以降最高値を更新しました。また、2026年５月の「建築着工統計調査報告」によると新設住宅着工戸数（貸家）は、2025年12月～2026年５月において、３月までは前年同月比で４ヵ月連続の減少となりましたが、４月以降は前年同月比で２ヵ月連続の増加となりました。首都圏のレジデンス市場では、引き続き底堅い賃貸需要が維持されています。その結果、シングルタイプ、コンパクトタイプ、ファミリータイプのすべての住戸タイプにおいて賃料上昇が続いており、市場環境は良好に推移しています。また、首都圏以外の主要都市においても賃貸ニーズが安定していることから、堅調な需要が続いており、高い稼働率を維持できるものと見込んでいます。このような堅調な賃貸需要を背景に、バリューアップの対象物件を拡大するとともに、賃料増額改定を着実に実施し、収益性のさらなる向上を目指していきます。

③　不動産市況

2026年３月に発表された2026年１月１日時点の地価の公示価格については、三大都市圏では全用途平均・住宅地・商業地はいずれも５年連続で上昇し、いずれも上昇幅が拡大しました。東京圏及び大阪圏では、上昇幅が拡大し、名古屋圏では上昇幅が縮小しました。また、地方圏では、全用途平均・住宅地・商業地がいずれも５年連続で上昇し、全用途平均・住宅地は上昇幅が縮小しましたが、商業地は前年と同じ上昇幅になりました。札幌市・仙台市・広島市・福岡市についてはいずれも上昇幅が縮小したものの、その他の地域では、全用途平均・住宅地は前年と同じ上昇幅になり、また、商業地は上昇幅が拡大しました。

本投資法人が投資対象と考えている地方における政令指定都市についても、住宅地、商業地ともに上昇傾向が継続しています。

(ハ）運用実績

①　外部成長

本投資法人は、ポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目指し、以下物件の取得及び譲渡を行いました。

取得物件

譲渡物件

この結果、当期末時点での運用資産は、オフィス46物件（取得価格の合計：137,193百万円）、レジデンス90物件（取得価格の合計：127,853百万円）の合計136物件（取得価格の合計：265,046百万円）となっています。

オフィス及びレジデンスの区分の詳細については、後記「２ 投資方針　(１）投資方針　ａ．基本方針　(ロ）東京都区部を中心とするオフィス及びレジデンスへの集中投資」をご参照下さい。

（注）「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額及び取得に要した諸費用は含みません。）を記載しています。但し、本合併により取得した物件（Re-38 ラ・レジダンス・ド・白金台からRe-73　ＨＦ早稲田レジデンスⅡまで）については、本合併の効力発生日である2010年10月１日付の鑑定評価額を記載しています。以下同じです。

②　内部成長

本投資法人は、従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めてきましたが、当期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は、当期末時点で97.65％となり、前期末時点の97.76％から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、期中月末平均稼働率は97.65％と高水準となりました。

また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取組みを推進しています。

そのほか、従来から継続して取り組んでいる運用資産の名称変更についても、当期首から本書の日付現在までに下記８物件において実施しました。名称変更により、既存テナントへの安心感の提供、テナント候補者への訴求力の向上、より効率的なリーシングを目指しています。なお、本書ではそれぞれ変更後の名称を記載しています。

名称変更物件

(ニ）資金調達の概要

本投資法人は、物件の取得資金等に充当することを目的として、期中において、合計10,310百万円の借入れを行い、また、期中に元本返済期日を迎えた借入金（合計：6,862百万円）の返済資金に充当するため、6,862百万円の借入れを行いました。

これらにより、当期末時点の平均借入期間は7.0年、平均残存期間は4.0年、平均借入金利は1.43％、有利子負債額（注）は、138,680百万円（期末総資産有利子負債比率（注）：48.55％）となりました。

（注）有利子負債額＝短期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋１年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

　　　期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

なお、本書の日付現在における本投資法人の格付の状況は、以下の通りです。

(ホ）業績及び分配の概要

上記のような運用の結果、当期の実績として、営業収益は11,525百万円、営業利益は6,627百万円となり、借入金に係る支払利息等を控除した後の経常利益は5,678百万円、当期純利益は5,677百万円を計上しました。投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）第137条に定める金銭の分配（以下「分配金」といいます。）については、投資法人規約（以下「規約」といいます。）第32条第１項に定める方針に基づき、当期未処分利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期純利益5,677,650,320円のうち一時差異等調整積立金の繰入額380,098,954円及び租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」による圧縮積立金の繰入額216,777,682円を含む934,340,250円を内部留保した残額に一時差異等調整積立金の取崩額250,306,600円（１口当たり取崩額200円）を充当し、4,993,616,670円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,990円となりました。

ｃ．今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」並びに「平和不動産グループとの連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的とし、東京23区に所在するオフィス及びレジデンスを中心に、質の高いポートフォリオを構築・運営してきました。また、今後は、「投資主還元の強化」、「内部成長の強化」、「資産回転型戦略の強化」に注力していきます。次期以降も、上記方針に従い、ポートフォリオの安定的な運用を行いつつ、着実な成長戦略の推進によって、更なる投資主価値の極大化を目指します。

①　外部成長

本投資法人は、前期から当期にかけて４物件を売却するとともに良質な新規10物件（追加取得を含みます。）を取得することにより、ポートフォリオの量の拡大、質の改善と収益向上を図りました。今後も、継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産の入替えの検討等も行い、中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値の極大化を目指していきます。資金調達環境や景気の回復に伴う物件価格の上昇については状況が変わる可能性はあるものの、競合他社の取得意欲の急速な減退は想定しにくく、物件の取得環境は引き続き厳しい環境が続く可能性があると考えられます。そのために、平和不動産のパイプラインの活用及び資産運用会社独自の情報ルートの強化により、優良物件情報の早期入手に努めます。基本戦略として、平和不動産が保有・開発する物件取得や、他のデベロッパーが保有・開発する物件取得等、取得機会の増加に努め、中長期的な安定収益の確保に貢献するポートフォリオの拡大を目指します。

②　内部成長

本投資法人は、平和不動産グループ及びプロパティ・マネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）が培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細かなプロパティ・マネジメントを行うことで、運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ることが可能になると考えています。オフィスビルの賃貸市場については、2022年に需要がプラスに転じて以降、その勢いはなおも拡大傾向にあります。質の高いオフィスを求めるテナントニーズは一層の高まりを見せており、オフィス戦略を人材獲得のための投資として捉える向きが続いていると本投資法人は考えています。そのような環境の下、今後もテナントニーズに応えるべく多様な貸し方を模索し価値の向上に根ざした運用を行っていきます。また、レジデンスの賃貸市場については、首都圏のレジデンス市場において引き続き底堅い賃貸需要が維持されています。その結果、シングルタイプ、コンパクトタイプ、ファミリータイプのすべての住戸タイプにおいて賃料上昇が続いており、市場環境は良好に推移しています。また、首都圏以外の主要都市においても賃貸ニーズが安定していることから、堅調な需要が続いており、高い稼働率を維持できるものと見込んでいます。このような堅調な賃貸需要を背景に、バリューアップの対象物件を拡大するとともに、賃料増額改定を着実に実施し、収益性のさらなる向上を目指していきます。

運用においては、引き続き賃料水準の維持・向上及び退去者数低減に重点を置いたテナント対応や、退去者発生から新規入居者獲得までの期間短縮のための原状回復工事期間の短縮等のリーシング管理を行っていきます。更に、物件競争力強化のための運用資産の修繕・改修工事については、物件毎の築年数や設備水準等を勘案し、中長期的な資産価値の維持・向上を図るためのバリューアップ投資を引き続き積極的に行っていきます。

③　財務戦略

本投資法人は、財務基盤の安定化を図り、持続的な成長を可能とすることを目的とした施策に鋭意取り組んでいます。投資口の発行については、既存の投資主の権利の希薄化及び投資口の取引価格に与える影響等を考慮しつつ資金調達手段の一つとして検討していきます。調達した資金については、物件取得を通じた資産規模の拡大、ポートフォリオの収益性及び質の向上、あるいはＬＴＶの引き下げによる財務基盤の強化等に充てることで、中・長期的な視点での投資口価格、分配金及び１口当たりＮＡＶ等の投資主価値向上を目指していきます。借入金については適切なＬＴＶをコントロールしながら、引き続き借入期間の維持・償還期限の分散化を図る一方で、今後の金利上昇リスクの低減や金融コストの低減を推進していきます。また、金融機関とのリレーション強化を行いながら、更なるバンクフォーメーションの強化を進め、金融コストの低減効果や金融マーケットの動向を注視しつつ、投資法人債の発行についても取り組んでいきます。投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却についても検討していきます。これらの施策、取組みを継続して行うことで、資金調達環境に左右されない健全な財務体質の構築に努めていきます。

④　一層の適時開示の推進

東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」その他の適時開示に関する諸規則及び関連諸法令等を遵守し、正確、公平かつ適時に情報開示を行います。新規物件の取得等の決定事項については、原則として役員会等の機関決定をした時点で、運用資産等に生じた偶発的事象に起因する損害発生等の発生事項については、発生を認識した時点で開示を行います。情報開示の方法については、原則として、東京証券取引所のTDnetによる開示及び本投資法人のホームページによる開示等を行います。

ｄ．決算後に生じた重要な事実

Ａ．新投資口の発行

　2026年５月18日及び2026年５月21日開催の役員会において、以下の通り新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については2026年６月１日に、第三者割当による新投資口については2026年６月23日に、それぞれ払込みが完了しました。この結果、本書の日付現在の出資総額は127,077百万円、発行済投資口の総口数は1,343,533口となっています。

１．一般募集(公募)による新投資口の発行

①発行新投資口数 87,700口（注）

②発行価格(募集価格) 132,122円

③発行価格(募集価格)の総額 11,587,099,400円

④払込金額(発行価額) 127,853円

⑤払込金額(発行価額)の総額 11,212,708,100円

⑥払込期日 2026年６月１日

（注）上記発行投資口数のうち27,600口が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売されました。

２．第三者割当による新投資口の発行

①発行新投資口数 4,300口

②払込金額(発行価額) 127,853円

③払込金額(発行価額)の総額 549,767,900円

④割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社

⑤払込期日 2026年６月23日

Ｂ．資産の取得

　規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年６月３日付で不動産信託受益権１物件（取得価格：9,060百万円）及び不動産１物件（取得価格：1,758百万円）、2026年６月５日付で不動産信託受益権１物件（取得価格：2,600百万円）、2026年８月７日付で不動産信託受益権２物件（取得価格合計：2,800百万円）を取得しました。

物件番号：Of-64 物件名称：ＨＦ上野稲荷町ビルディング（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「上野イーストビル」ですが、2027年５月31日付で「ＨＦ上野稲荷町ビルディング」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

物件番号：Of-65 物件名称：ＨＦ北十条ビルディング（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「Ｎｏｂｌｅｓｓｅ　ＳＡＰＰＯＲＯ」ですが、2027年５月31日付で「ＨＦ北十条ビルディング」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

（注３）住居表示が実施されていないため、不動産登記簿上の建物所在地を記載しています。

物件番号：Of-66 物件名称：ＨＦ千葉富士見ビルディング（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「ＩＭＩ千葉富士見ビル」ですが、2027年５月31日付で「ＨＦ千葉富士見ビルディング」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

物件番号：Re-121 物件名称：ＨＦ瑞江レジデンス（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「Ｓ－Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ瑞江」ですが、2026年11月７日付で「ＨＦ瑞江レジデンス」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

物件番号：Re-122 物件名称：ＨＦ東瑞江レジデンス（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「Ａｌｉｖｉｓ東瑞江」ですが、2026年11月７日付で「ＨＦ東瑞江レジデンス」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

Ｃ．資金の借入れ

　2026年６月３日付で取得した不動産１物件及び不動産信託受益権１物件並びに2026年８月７日付で取得した不動産信託受益権２物件（前記「Ｂ．資産の取得」をご参照ください。）の取得資金等の一部に充当するため、以下の通り資金の借入れ（借入金額合計：7,150百万円）を行いました。

タームローン88-①　トランシェＡ

タームローン88-①　トランシェＢ

タームローン88-②

タームローン89

（注１）利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利息計算期間の初日の２営業日前に全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヵ月日本円TIBORになります。なお、全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORについては、同協会のホームページでご確認頂けます。

（注２）同日が営業日でない場合には、翌営業日とし、かかる翌営業日が翌暦月となる場合には、直前の営業日とします。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

ａ．投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき、投資法人の資産を主として不動産等資産（「投資信託及び投資法人に関する法律施行規則」（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じ。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的とします（規約第２条）。

ｂ．投資法人の特色

本投資法人は、主として不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に投資し、また、不動産等資産以外の不動産等（規約第26条第２項各号に定める資産をいいます。以下同じ。）及び不動産対応証券（規約第26条第３項各号に定める資産をいいます。以下同じ。）等の特定資産（投信法第２条第１項に定める特定資産をいいます。以下同じ。）（以下、不動産等及び不動産対応証券等の特定資産を併せて「投資対象不動産等」といいます。以下同じ。）に投資し、運用資産の着実な成長及び中長期的な安定収益の確保を実現すべく運用を行うことを資産運用の基本方針としています（規約第24条）。また、本投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビル及び居住用マンションとし、投資対象地域は、我が国の都心部を中心として、政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします（規約第25条第３項）。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第６条）。本投資法人の資産運用は全て、投信法上の資産運用会社に委託してこれを行います。

(注1）投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下の通りです。

投資法人は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資者より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。全ての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人は、いずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(４）投資法人の機構　ａ．投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本（注1）において同じ。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２　投資方針　(１）投資方針、(２）投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　(３）分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(３）投資法人の仕組み」をご参照下さい。

(注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じ。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条、第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資証券についての記載は、本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

ｃ．投資ビークルへの投資を通じた資産の運用

本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分等に投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

ａ．本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）平和不動産株式会社及び平和不動産プロパティマネジメント株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める資産運用会社の特定関係法人に該当します。

（注2）本投資法人が信託受益権を保有する場合には、建物賃貸借契約兼管理業務委託契約の契約当事者は、原則として、不動産管理処分信託の受託者と資産運用会社と平和不動産プロパティマネジメント株式会社となります（上記仕組図とは異なります。）。なお、今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が上記仕組図と異なることがあります。

ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容

(注）本投資法人が上記各関係法人と締結している契約等の概要については、後記「４手数料等及び税金　(３）管理報酬等」、「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　１ 資産管理等の概要　(５）その他　ｄ．関係法人との契約の更改等に関する手続」、「第二部 投資法人の詳細情報　第４ 関係法人の状況　１ 資産運用会社の概況　(５）事業の内容及び営業の概況　ｃ．資産運用会社としての業務」及び「第二部 投資法人の詳細情報　第４ 関係法人の状況　２ その他の関係法人の概況」をご参照下さい。
また、特定関係法人である平和不動産株式会社及び平和不動産プロパティマネジメント株式会社との間の取引の概要については、後記「５運用状況　(２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　（ニ）賃貸状況の概要　③ 主要なテナントの概要」、同「④賃貸面積上位10テナントの概要」及び「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限　(２）本投資法人の自主ルール　ｃ．利害関係者との取引状況等」をご参照下さい。

ｃ．匿名組合出資等の仕組み

本投資法人は、本書の日付現在において、匿名組合出資持分等に投資は行っていません。

（４）【投資法人の機構】

ａ．投資法人の統治に関する事項

(イ）法人の機関の内容

本書の日付現在、本投資法人の機構は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

①　投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条第１項）が、規約の変更等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数による決議を経なければなりません（投信法第93条の２第２項、第140条）。但し、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき、執行役員が１名の場合は当該執行役員が、執行役員が２名の場合は、役員会が予め定めた順序により執行役員の１名がこれを招集します（規約第９条第１項）。本投資法人は、2017年８月５日及びその日以後、遅滞なく投資主総会を招集し、以後、隔年毎の８月５日及びその日以後、遅滞なく投資主総会を招集します。また、本投資法人は、必要があるときは随時、投資主総会を招集することができます（規約第10条第１項）。投資主総会を招集するには、投資主総会の日の２ヵ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、規約第15条に定める投資主等に対して書面をもって又は法令の定めるところに従い電磁的方法により、その通知を発します。但し、規約第10条第１項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヵ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告をすることを要しません（規約第10条第２項）。また、投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（規約第10条第３項）。電子提供措置をとる事項のうち内閣府令で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求をした投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（規約第10条第４項）。

また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

②　執行役員、監督役員及び役員会

本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内（但し、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。

監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。

役員会は、全ての執行役員及び監督役員により構成され（投信法第112条）、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、規約第19条）。

投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の「役員会規程」において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は当該決議に参加することができないことが定められています。

執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、賠償の責任を負う額から、当該執行役員又は監督役員がその在職中にこの投資法人から職務執行の対価として受け、又は受けるべき財産上の利益の１年間当たりの額に相当する額として法令に定める方法により算定される額に４を乗じて得た額を控除して得た額を限度において、役員会の決議によって免除することができるものとしています（規約第22条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の２第１項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の３第１項）。

③　会計監査人

本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項等）。

(ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、原則として１ヵ月に１回その他必要があるときに役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営状況及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務遂行状況を監視できる体制を維持しています。

本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

また、本投資法人は、「内部者取引管理規程」を定めて、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

(ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

各監督役員は、各々が執行役員の職務執行の監督を職責としていますが、限られた員数で組織的・効率的な監督を実施することにより監査の実効性の確保を図るために、各監督役員の経験・知識を踏まえ監督役員が職務を分担し、監督を行います。また、各監督役員は、原則として１ヵ月に１回その他必要があるときに開催される役員会の席上、執行役員及び本投資法人の関係法人から、本投資法人の業務や運用資産の状況について報告を求めるとともに、必要な調査を行うことにより、監督機能を果たします。

会計監査人である有限責任 あずさ監査法人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行い、監督役員との相互連携を図っています。

(ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

本投資法人は、定期的に資産保管会社及び一般事務受託者からそれぞれの業務執行状況に係る報告を受け、本投資法人の役員会において、監督役員に対し各関係法人の業務執行状況の報告を行うとともに、必要に応じて各関係法人の内部管理、内部統制状況等をヒアリングし、業務執行状況を管理する体制を整えています。

ｂ．投資法人の運用体制

本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に委託しており、資産運用の意思決定は、実質的には資産運用会社にて行われます。資産運用会社の組織体制は以下の通りです。

【画像・図表はPDF原本参照】

資産運用会社の各組織・機関の主な業務・権限は、以下の通りです。

①　部・室

代表取締役の管轄下のもの

コンプライアンス・リスク管理室は、取締役会の決議により任命されたチーフ・コンプライアンス・オフィサーが室長を務めます。

②　投資委員会

資産運用会社には、本書の日付現在、取締役会管轄の組織である投資委員会が設置されており、その概要は以下の通りです。

③　コンプライアンス委員会

資産運用会社には、本書の日付現在、取締役会管轄の組織であるコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下の通りです。

ｃ．投資運用の意思決定機構

(イ）運用資産に係る方針・計画等の決定を行うための稟議書の作成・提出から決議までのプロセスは、以下の通りです。

(ロ）運用資産（ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）を除きます。）の取得・売却等の決定を行うための稟議書の作成・提出から決議までのプロセスは、以下の通りです。

(ハ）ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）の取得・売却等の決定を行うための稟議書の作成・提出から決議までのプロセスは、以下の通りです。

(ニ）その他、運用資産の管理運営・賃貸の実行の決定を行うためのプロセス等、本ｃ．に記載のない事項については、「運用資産運用管理規程」その他の関連する諸規則の定めに従います。

ｄ．コンプライアンス手続

資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという認識の下、法令等の遵守状況を確認し、適正かつ公正な業務運営を遂行するため、以下の通り諸規則を定めてコンプライアンス手続を行っています。

①　コンプライアンス委員会は、利害関係者との取引のほか、法令上の問題点の有無、資産運用会社が資産運用の受託者としての責務を遵守しているか等を審議します。コンプライアンス委員会の委員長はチーフ・コンプライアンス・オフィサーが務めます。

②　チーフ・コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス体制の運営に当たり、法令諸規則等への適合性及び違反事項に関する処理について判断し、また、法令諸規則等への適合性の判断を行う場合に必要に応じて意見書を作成します。関係当局、外部専門家（弁護士、外部監査人等）の意見・判断を求めた場合は、その記録の作成・管理を行います。関係当局、外部専門家から法令諸規則等違反の意見、判断が付された場合は、それに反する起案は差し戻します。

③　コンプライアンス・リスク管理室は、コンプライアンス遵守の状況について、適宜モニタリングを行います。モニタリングは日常的に行い、原則として３ヵ月毎（４月、７月、10月、１月）にその結果を「コンプライアンス・リスク管理四半期報告書」に取り纏める等、適切な頻度及び内容でコンプライアンス委員会及び取締役会等へ報告します。

④　コンプライアンスの徹底を図るため、コンプライアンス・プログラムを年１回策定し、実行します。コンプライアンス・プログラムの策定及び変更に際しては、コンプライアンス委員会で審議の上、取締役会の承認を受けます。プログラムの内容は、リスク評価の実施計画、コンプライアンス研修の実施計画、コンプライアンスに関する意識実態調査の実施計画、社内諸規則の整備計画、並びに取締役会への報告等です。

⑤　コンプライアンス・リスク管理室は、部署毎に必要とされる法令諸規則等に関する知識の蓄積を図るため、また、コンプライアンスの重要性の周知徹底を図るため、適宜社内研修を行います。社内研修に当たっては、以下の点を明確にし、計画的に行います。

(ⅰ）教育目的

(ⅱ）教育を受ける対象者

(ⅲ）教育内容の概要

(ⅳ）教育の実施時期

また、以下の事項を周知徹底させるための手順を確立し、維持します。

(ⅰ）法令諸規則等を遵守することの重要性

(ⅱ）不正な商慣習や無責任な行動が及ぼす影響

(ⅲ）法令諸規則等を遵守することで社会の高い信任が得られること

(ⅳ）法令諸規則等の遵守のための各人の役割や責任

(ⅴ）法令諸規則等に違反した際に適用される罰則

⑥　法令に違反した役職員又は社内諸規則等につき重大な違反行為を行った役職員に対しては、再研修プログラムを策定し、受講を義務付けます。但し、当該法令違反が軽微であるとチーフ・コンプライアンス・オフィサーが判断した場合は、再研修プログラムの受講を免除することがあります。

ｅ．投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

本投資法人の委託を受けた資産運用会社は、投資運用に係るリスクその他のリスクについて、原則として複数の階層における管理体制を通じて管理を行っています。

まず、資産運用会社は、投資運用本部において資産の取得又は譲渡に係るリスク（不動産の瑕疵・欠陥に係るリスク、土壌汚染に係るリスク等）及び、資産の運用管理に係るリスク（災害・事故等による建物の毀損に係るリスク、テナントに係るリスク、修繕・維持管理費用等に係るリスク等）について、業務企画本部において資金調達等に係るリスクについて、それぞれ管理を行います。

次に、資産運用会社は、本投資法人の資産運用に際して、資産の取得時、及び運用管理において管理すべきリスクを投資委員会及びコンプライアンス委員会において、それぞれ検証し、またそれらのリスクへの対応策を決めています。

そして、取締役会は、諮問機関である投資委員会及びコンプライアンス委員会による審議の結果の報告及び意見具申を十分考慮に入れ、意思決定を行います。

更に、利害関係人等との一定の取引については、金商法及び投信法に定める利益相反防止規定を遵守することに加え、金商法及び投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳格な利益相反防止体制を整え、投資運用に関するリスク管理体制を徹底しています。

また、各種リスクを適切に管理するため、社内規則として「リスク管理規程」を制定し、リスク管理を統括して担当する部署としてコンプライアンス・リスク管理室を設置しています。コンプライアンス・リスク管理室は各部署から独立しており、牽制機能が十分発揮される体制となっています。

このように、本投資法人から委託を受けた資産運用会社は重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かかるリスクを極小化するように努めています。

（５）【投資法人の出資総額】

ａ．本書の日付現在の出資総額、本投資法人の発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は、以下の通りです。

ｂ．最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下の通りです。

(注1）１口当たり発行価格137,913円（発行価額133,386円）にて、特定資産の取得資金等の調達を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。

(注2）１口当たり発行価額133,386円にて、(注1）の公募による追加発行に伴い、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。

(注3）１口当たり発行価格148,239円（発行価額143,449円）にて、特定資産の取得資金等の調達を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。

(注4）１口当たり発行価額143,449円にて、(注3）の公募による追加発行に伴い、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。

(注5）１口当たり発行価格128,271円（発行価額124,126円）にて、特定資産の取得資金等の調達を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。

(注6）１口当たり発行価額124,126円にて、(注5）の公募による追加発行に伴い、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。

(注7）１口当たり発行価格122,996円（発行価額119,022円）にて、特定資産の取得資金等の調達を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。

(注8）１口当たり発行価額119,022円にて、(注7）の公募による追加発行に伴い、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。

(注9）１口当たり発行価格132,122円（発行価額127,853円）にて、特定資産の取得資金等の調達を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。

(注10）１口当たり発行価額127,853円にて、(注9）の公募による追加発行に伴い、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。

（６）【主要な投資主の状況】

ａ．2026年５月31日現在の主要な投資主は、以下の通りです。

(注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数点第３位を切り捨てて表示しています。

ｂ．所有者別状況

(注）投資主数の割合及び所有投資口数の割合は、小数点第３位を切り捨てて表示しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

ａ．基本方針

本投資法人は、投信法に基づき、規約において、主として投資対象不動産等に投資し、運用資産の着実な成長及び中長期的な安定収益の確保を目指して運用を行うことをその基本理念としています。本投資法人は、本書の日付現在、その資産の運用を資産運用会社に委託しています。

資産運用会社は、規約に定める本投資法人の基本方針に従い、かつ本投資法人との資産運用委託契約に基づき、その社内規則として運用ガイドラインを制定しており、運用ガイドラインにおいて、本投資法人の運用資産に適用される投資運用方針を以下の通り定めています。

かかる運用ガイドラインは、本書の日付現在において、経済情勢、不動産市場動向等の推移、動向及び見通し等を総合的に勘案して、規約に定める本投資法人の運用の基本方針の実現のために現時点で最も適切であると判断して制定した資産運用の細則であり、資産運用会社は、経済情勢、不動産市場動向等に変動があった場合に、その時点での経済情勢、不動産市場動向等の推移、動向及び見通しを確認・検証し、その結果、運用ガイドラインにおける投資運用方針が、本投資法人の基本方針に適合しないと判断した場合、あるいは経済情勢、不動産市場動向等に変動がなくても、投資運用方針の変更が必要であると判断した場合には、運用ガイドラインにおける投資運用方針を、本投資法人の基本方針に最も適合するように、適宜、変更することがあります。

(イ）ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、東京都区部を中心とする投資エリア（後記「(ロ）東京都区部を中心とするオフィス及びレジデンスへの集中投資　② 投資基準」に記載の各類型毎の投資エリアをご参照下さい。）に存するオフィス及びレジデンスに集中的に投資を行います。これらの物件は、以下の理由から運用資産の着実な成長及び中長期的な安定収益の確保を企図する本投資法人の投資方針に合致すると考えます。

①　運用資産の着実な成長

ⅰ　外部成長

・不動産流通マーケットにおいて豊富なストック数を有し、かつテナント需要の高い東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンスに主に投資することにより、ポートフォリオの着実な外部成長を目指します。

・平和不動産の物件開発力及び情報力を最大限に活用することにより、物件の取得機会を拡大し、継続的な物件の取得を図ることによって、ポートフォリオの着実な外部成長を目指します。詳細については、後記「③　平和不動産グループの総合力の活用」をご参照下さい。

・業務提携先各社並びに不動産会社、信託銀行及びアセット・マネジメント会社等から、本投資法人の投資基準に大要適合する物件の売却及び仲介情報の提供を受け、物件の取得機会を拡大することによって、ポートフォリオの着実な外部成長を目指します。

・開発中の未竣工物件にも投資を行うことによって、有利な経済条件での物件取得を実現し、ポートフォリオの着実な外部成長を目指します。

ⅱ　内部成長

・テナント満足度の向上ときめ細かな運営管理を実現すべく各種運用計画（詳細及び定義については、後記「ｄ．運営管理方針　(ロ）各種運用計画の策定、実行及び検証」をご参照下さい。）を定め、ＰＭ会社の選定及びその業務についての適切な評価・管理を行うことにより、積極的かつ効率的な運営管理に基づくポートフォリオの着実な内部成長を目指します。詳細については、後記「ｄ．運営管理方針」をご参照下さい。

・賃貸マーケット動向・テナント動向の把握、重点対象先とすべきテナント属性の分析、多数のリーシング会社へのテナント斡旋依頼、最適な賃貸条件の検討及び既入居テナントの動向の把握を通じて、運用資産の早期リースアップを実現することにより、ポートフォリオの着実な内部成長を目指します。詳細については、後記「ｄ．運営管理方針」をご参照下さい。

・物件に応じたＰＭ会社を選定し、ＰＭ会社と協働しながら各運用資産について、物件特性・エリア特性に応じた積極的かつ効率的な運営管理、管理コストの圧縮及び計画的な修繕を行うことにより、テナント満足度の向上、安定的な高稼働率の維持及び各種経費の低減等を図り、収益の極大化を目指し、ポートフォリオの着実な内部成長を目指します。詳細については、後記「ｄ．運営管理方針」をご参照下さい。

・平和不動産グループの有する豊富な資産管理運営能力を最大限に活用して、ポートフォリオの着実な内部成長を目指します。詳細については、後記「③　平和不動産グループの総合力の活用」をご参照下さい。

②　中長期的な安定収益の確保

ⅰ　東京都区部を中心とするオフィス及びレジデンスへの集中投資

・本投資法人が投資対象とすることを想定している規模の東京都区部のオフィス及びレジデンスは入居対象となる潜在的なテナントの絶対数が多いため、中長期にわたって安定的な稼働率と賃料水準を維持することが可能と考えられます。また、オフィス及びレジデンスとしてのテナント需要の高さを勘案し、近隣エリアの立地特性及びマーケット状況等に合致した、相対的競争力が強いと考えられる物件に投資します。

・高い安定性を確保するために最適なポートフォリオ構成を目指します。“厚み（豊富なストック）”のある不動産流通マーケットを裏付けとした（運用資産の入替えも含めた）ポートフォリオの機動的な見直しにより、中長期的な安定性を確保します。

ⅱ　ポートフォリオの分散効果・リスク低減

・多数のオフィス及びレジデンスへの投資によって、分散されたポートフォリオを構築し、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図ります。また、オフィス及びレジデンスという複数タイプの物件に投資することにより、経済情勢や不動産を取り巻く市場変動等による影響の抑制を図ります。

・着実な成長（外部成長・内部成長）を実現することにより、ポートフォリオにおける様々なリスク（運用資産の価値低減リスク・運用資産の収入減少リスク・運用資産の偏在リスク・テナント集中に係るリスク等）を低減し、中長期的な安定性を確保します。

ⅲ　積極的かつ効率的な運営管理

ＰＭ会社と協働して、積極的かつ効率的な運営管理を実行することによって、運用資産毎に、賃料収入等の維持・上昇、稼働率の向上及び各種経費の低減による中長期的な安定収益の確保を目指します。

ⅳ　最適な財務戦略

・中長期的な安定収益の確保を実現するための最適な財務戦略を実行します。詳細については、後記「ｆ．財務方針」をご参照下さい。

・最適な財務戦略を実行するために、平和不動産の信用力を最大限に活用します。詳細については、後記「③　平和不動産グループの総合力の活用」をご参照下さい。

③　平和不動産グループの総合力の活用

資産運用会社は、平和不動産グループの賃貸管理及び不動産開発に係る経験、ノウハウを最大限活用することにより、本投資法人の基本方針の具現化を目指します。平和不動産においては、「安心で心地良いオフィスと住まいの空間を提供し、人と街に貢献する。」という経営理念のもと、証券取引所ビルをはじめとしたオフィスビルやレジデンスの賃貸事業のほか、不動産開発事業、住宅開発事業において多数の実績を有しています。平和不動産は、不動産の開発から始まり、それらの不動産を長期にわたり保有し、運営管理を行うという不動産に係る総合的な事業展開のもと、その事業によって培われたリーシング力、テナントリレーション構築、情報チャンネル及びビル運営管理能力等不動産の収益向上やその資産価値の維持向上についての経験やノウハウを有しており、資産運用会社は、運用資産の中長期的な保有を前提とする本投資法人の資産運用に当たり、平和不動産のこれらの経験やノウハウを積極的に活用します。

ⅰ　平和不動産グループからの物件情報の提供

資産運用会社は、平和不動産との間の業務提携に関する協定書（以下「業務提携協定書」といいます。）において、資産運用会社に以下のような権利及び地位が付与されていることを踏まえ、資産運用会社独自の物件情報ソースに加え、平和不動産グループの情報ソースを活用することによって、中長期的な安定収益の確保に寄与するための物件に関する情報を、より多くかつ多角的に収集します。

・平和不動産グループの保有・開発物件

平和不動産グループが保有している物件、平和不動産グループがアセット・マネジメント業務を提供するＳＰＣが保有している物件、又は平和不動産グループが開発している、又は今後開発する物件（以下、総称して「平和不動産グループ保有開発物件」といいます。）のうち、本投資法人の投資基準に大要適合する物件の売却を企図する場合、平和不動産は、一定の場合を除き、当該物件に係る情報を優先的に資産運用会社を通じて本投資法人に提供することとされています。

また、平和不動産は、平和不動産グループ保有開発物件について、平和不動産グループと資産運用会社が売買条件について基本的に合意した場合、平和不動産グループと本投資法人の間の売買契約締結に向けて、一定の場合を除き、最大限努力するものとされています。

・平和不動産による仲介物件

平和不動産が、本投資法人の投資基準に大要適合する物件の所有者その他関係者から当該物件の仲介の委託を受けた場合には、所有者等の意向等により情報を提供できない場合を除き、当該情報を速やかに（遅くとも第三者に開示するのと同時に）資産運用会社に提供することとされています。

ⅱ　平和不動産によるウェアハウジング機能等

・業務提携協定書において、資産運用会社は、本投資法人が時間的制約等により直接物件を取得することが困難である場合、平和不動産に対して、本投資法人への売却を目的として、平和不動産が自ら又は第三者をして当該物件を先行的に取得し又は取得させるよう申し入れることができるものとされていることを踏まえ、資産運用会社は、機動的な本投資法人の物件取得機会の確保に努めます。

・業務提携協定書において、資産運用会社は、本投資法人が保有する物件及び取得を予定する物件につき、平和不動産に対して、共有若しくは区分所有を申し入れることができ、また、資産運用会社は、本投資法人が保有する物件の売却を企図する場合、平和不動産に対して、当該物件を取得するよう申し入れることができるものとされていることを踏まえ、資産運用会社は、本ポートフォリオにおける中長期的な安定収益の確保のために、機動的な物件取得、売却（運用資産の入替えを含みます。）を行います。

ⅲ　平和不動産グループによるＰＭ業務

・平和不動産グループの有するリーシング業務（テナント営業・仲介会社営業）、管理業務（テナント管理・建物管理）、更には修繕工事業務（計画・施工・管理）等に至るまでの豊富なプロパティ・マネジメント能力を積極的に活用するため、本投資法人が、オフィスを主たる用途とする物件（本ⅲにおいて、以下「オフィスビル等」といいます。）を新たに取得する場合、又は既に保有しているオフィスビル等のＰＭ業務の委託先を変更する場合は、原則として平和不動産グループにＰＭ業務を委託するものとします。但し、資産運用会社が、後記「ｄ．運営管理方針　（ヘ）ＰＭ会社の選定・管理」記載のＰＭ会社の選定基準に照らして平和不動産グループにＰＭ業務を委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断する場合は、この限りではありません。

・業務提携協定書において、本投資法人が保有するオフィスビル等について、ＰＭ業務の委託先に対するＰＭ業務の委託を継続し難いと合理的に判断される事由の発生を資産運用会社が認識した場合、又は、かかる事由の発生の疑いがあると資産運用会社が判断した場合において、資産運用会社が当該ＰＭ業務の委託を申入れた場合、平和不動産は、当該ＰＭ業務を速やかに受託すべく、最大限努力するものとされていることを踏まえ、資産運用会社は、本投資法人が保有するオフィスビル等のＰＭ業務の継続性の確保に努めます。

ⅳ　その他の平和不動産のサポート

資産運用会社は、上記ⅰからⅲ以外にも、業務提携協定書に定められた下記の平和不動産のサポートを通じ、本投資法人の基本方針の具現化を図っていきます。

・本投資法人の取得予定物件に関するデュー・ディリジェンス、その他取得に係る支援業務

・本投資法人保有物件又は取得予定物件の管理、賃貸、リニューアル、開発等に係る支援業務

・本投資法人保有物件のリーシングに関する支援業務

・本投資法人の財務方針、財務運営に関する支援業務

・金融機関の紹介を含めた資金調達等に関する支援業務

・その他資産運用会社が本投資法人から受託している資産運用委託業務（本ⅳにおいて、以下「本業務」といいます。）その他の業務の運営管理に関する支援

・不動産等の売買・開発及び賃貸に関するマーケット情報並びにその他本業務に関連するマーケット情報の提供

・合理的な範囲での本業務の遂行上必要な人材の派遣

(ロ）東京都区部を中心とするオフィス及びレジデンスへの集中投資

①　マーケット状況

ⅰ　オフィス

本投資法人が投資対象とすることを想定している規模のオフィスの主たるテナント層は、相対的に従業員数の少ない事業所になるものと考えられます。全国主要都市における事業所数及び従業者数の比較によると、東京都区部の事業所数及び従業員数が他の主要都市よりも多いとともに、相対的に従業員数の少ない事業所の数が多いことが分かります。これは、本投資法人が投資対象とすることを想定している規模の東京都区部のオフィスに入居し得る潜在的なテナントの絶対数の多さを示しているものといえます。

このことから、本投資法人が投資対象とすることを想定している規模の東京都区部のオフィスは、厚いテナント層による豊富なテナント需要に支えられているという特徴を有するものと考えられ、その傾向は今後も安定的に推移していくものと考えています。

ⅱ　レジデンス

東京都の人口及び世帯数は、他の主要府県よりも多いとともに、世帯数については2000年以降、増加傾向にあります。これは、都心部への産業の集中、単身世帯（単身者社会人、学生等をいいます。以下同じ。）・ディンクス世帯・シニア世帯等の都心回帰志向の高まり等によるものと考えられます。東京都によれば、全国的には2010年頃から人口は減少傾向にあるものの、東京都においては2030年頃まで増加傾向の推移が続くものと予測されています。2030年以降は、全国的な人口減少の影響が強まり東京都の人口も緩やかに減少していくことが予想されますが、「転入者数＞転出者数」の傾向は2030年以降も続くと見られ、世帯数も2040年頃まで引き続き増加傾向となることが予測されており、テナント需要も暫くの間引き続き安定的に推移していくものと考えています。

②　投資基準

ⅰ　オフィス

本投資法人は、下表「オフィス・レジデンスの投資基準」の投資額及び投資エリアに合致するオフィスに投資していきます。

ⅱ　レジデンス

(ⅰ）投資額及び投資エリア

本投資法人は、下表「オフィス・レジデンスの投資基準」の投資額及び投資エリアに合致するレジデンスに投資していきます。

(ⅱ）投資対象とするレジデンスのタイプ

投資対象とするレジデンスは、主たるテナント層、マーケット状況等により区分した下記の５タイプとします。５つのタイプに分散して投資し、一定のタイプに係るマーケット状況に依拠するリスクや、入居するテナントが一定の層に偏るリスクを低減します。

・シングルタイプレジデンス（注1）

・ディンクスタイプレジデンス（注2）

・ファミリータイプレジデンス（注3）

・ドミトリータイプレジデンス（注4）

・ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）（注5）

(注1）シングルタイプレジデンスとは、主として単身世帯（社会人、学生等）をメインターゲットとし、そのライフスタイルに即して設計・企画されたレジデンスをいいます。

(注2）ディンクスタイプレジデンスとは、主として「ディンクス世帯（※）」又は「相対的所得水準の高い単身世帯」をメインターゲットとし、そのライフスタイルに即して設計・企画されたレジデンスをいいます。

（※）…「ディンクス（Dinks）世帯」とは、夫婦共稼ぎで収入源が２つあり（Double Income）、かつ子供がいない（No Kids）世帯をいいます。

(注3）ファミリータイプレジデンスとは、主として「子供のいる平均的な所得層の家族」をメインターゲットとし、そのライフスタイルに即して設計・企画されたレジデンスをいいます。

(注4）ドミトリータイプレジデンスとは、主として若年の単身世帯（学生あるいは若年社会人）をメインターゲットとし、そのライフスタイルに即して設計・企画された寮タイプのレジデンス（但し、スペックに関しては、共同風呂・共同トイレ・共同食堂等、一般的なレジデンスと異なる場合があります。）をいいます。

(注5）ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）とは、サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホーム及び認知症高齢者グループホーム（これらに付随する関連施設等を含みます。）をいいます。

＜オフィス・レジデンスの投資基準＞

(注1）①100億円以上の大規模物件に投資する場合は、下記検討事項を考慮した結果、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと判断した物件に限るものとし、かつその物件を購入した時点以降の当該物件のポートフォリオに与える影響を検討した上で、投資することとします。

・大幅な賃料変動リスク、キーテナントの存在によるテナントの非分散リスク

・効率的かつ迅速な運営管理の実施の可能性

②10億円未満の物件でも、下記検討事項を考慮した結果、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと判断した物件については、その物件を購入した時点以降の当該物件のポートフォリオに与える影響を検討した上で、投資する場合があります。

・運営経費率、投資効率性

・外観及び建物内部（特に共用部分）の管理状態、入居テナントのクレジット

・１テナントの規模割合が大きくなることによるテナントの非分散リスク

(注2）①100億円以上の大規模物件に投資する場合は、下記検討事項を考慮した結果、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと判断した物件に限るものとし、かつその物件を購入した時点以降の当該物件のポートフォリオに与える影響（規模及びテナント数という側面での影響）を検討した上で、投資することとします。

・リースアップの可能性

・各テナントニーズに応じたきめ細かいテナント管理の実行の可能性

②５億円未満の小規模物件でも、下記検討事項を考慮した結果、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと判断した物件については、物件を購入した時点以降の当該物件のポートフォリオに与える影響（規模及びテナント数という側面での影響）を検討した上で、投資する場合があります。

・運営経費率、投資効率性

・建物スペック・管理状態等

（注3）大都市圏とは、中心市及びこれに社会・経済的に結合している周辺市町村により構成されている都市地域をいい、大都市圏の「中心市」は、東京都特別区部及び政令指定都市とします。

ⅲ　その他の資産への投資

規約第26条各項に定める資産運用の対象とする資産のうち、オフィス及びレジデンス（運用資産が底地である場合においては、当該底地上の建物の用途がオフィス又はレジデンスである場合を含みます。）以外の資産については、用途以外の点で運用ガイドラインの投資基準を概ね満たしている場合、その投資額がポートフォリオ全体（取得価格ベース）の10％以内の範囲内において、投資できるものとします。

(ハ）分散されたポートフォリオの構築

用途分散を図るとともに、オフィス及びレジデンス各々の投資メリットを効率的に享受するため、原則としてそれぞれポートフォリオの50％（取得価格ベース）を目途とします。但し、不動産流通マーケット状況及び取引状況等を総合的に勘案し、同比率を30～70％程度の範囲内において機動的に運用します。

また、オフィス及びレジデンスともに、第一投資エリアを主たる投資地域と位置付けますが、各エリアのマーケット状況（取引物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等）を勘案しながら、第二投資エリア及び地方投資エリアにも投資します。

＜ポートフォリオの投資比率（取得価格ベース）＞

(注1）ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）を含みます。

(注2）地方オフィス、地方レジデンス及びその他の資産への投資比率は、合計でポートフォリオ全体の40％以内（取得価格ベース）とします。

ｂ．投資基準

投資対象とする物件を選別し、投資採算価値の見極めを行うために、資産運用会社が運用ガイドラインで定めた調査基準（後記「(ロ）調査基準（デュー・ディリジェンス基準）」をご参照下さい。）を考慮しながら、デュー・ディリジェンスを実施した上で、運用ガイドラインに定めた投資選定基準（後記「(イ）投資選定基準」をご参照下さい。）及び投資検討基準に基づき、物件の取得の可否を総合的に判断します。

(イ）投資選定基準

投資物件の取得に当たっては、以下の投資選定基準に合致する物件（実質的に合致する物件も含みます。）に投資します。

(注1）但し、関係法令を遵守できていない物件の場合で、当該非遵守の程度が小さく、かつ今後是正可能又は手続的瑕疵のみが存している物件に関しては、投資対象とする場合があります。

(注2）新耐震基準とは、1981年に改正された建築基準法（その後の改正を含みます。）上の耐震設計基準をいいます。

(注3）同等の耐震性とは、新耐震基準に準拠する設計・施工がなされているか、又は新耐震基準と同等以上の耐震補強を施しているものをいいます。

(ロ）調査基準（デュー・ディリジェンス基準）

以下の調査基準に基づき、経済的調査、物理的調査及び法的調査等のデュー・ディリジェンスを実施します。デュー・ディリジェンス手続では、公正かつ調査能力・経験のある第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート、マーケット・レポート等を取得し、これらの内容を考慮しながら、デュー・ディリジェンスを実施します。また、ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）のデュー・ディリジェンスにおけるオペレーター調査については、オペレーターから調査事項を収集・取得し、デュー・ディリジェンスを実施します。

(注1）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失をいいます。ＰＭＬには、個別物件に関するものとポートフォリオ全体に関するものがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、建物の一般的耐用年数50年間に、10％以上の確率で起こり得る最大規模の地震（再現期間475年の地震に相当）により生じる損失の再調達価格に対する割合をいいます。

(注2）但し、20％以上の物件であっても、地震保険付保のコストを勘案しても、20％未満の物件と同等の投資効率性を有すると判断した物件については、投資対象とする物件として検討する場合があります。

ｃ．保険付保基準

(イ）損害保険

災害及び事故等による建物の損害及び対人・対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、運用資産（本項において、運用資産が不動産の場合は投資法人が有する建物、運用資産が不動産を信託財産とする信託受益権の場合は当該信託受益権の信託受託者が有する建物をいいます。）の特性に応じ、適切な損害保険（火災保険、賠償責任保険及び必要に応じて利益保険等）を付保します。

原則として火災保険及び賠償責任保険については、一つの保険契約を締結し、包括的に付保します。但し、運用資産によっては、１物件につき１保険契約を締結し、個別に付保する場合もあります。

新たに、保険会社を選定する場合、一定の信用力を有する複数の保険会社に同じ付保内容での見積書を提出させ、それらを比較検討することにより、最も合理的な付保条件を提示した保険会社を選定することとします。

保険契約の内容は定期的（３年に１回）に見直しを行うものとし、当該見直しに当たっては、前段落記載の手順に従い、より優れた新しい内容の保険商品がないか検討した上、損害保険を付保します。

(ロ）地震保険

地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して、エンジニアリング・レポートにおける地震リスクの内容に基づき検討・判断するものとします。かかる地震リスクの判断において、エンジニアリング・レポート記載の各物件のＰＭＬ値が20％以上の場合には、当該物件につき、地震保険を付保します。

ｄ．運営管理方針

(イ）基本方針

以下の基本方針に基づき、運用資産に係る賃料等の増額、安定的な高稼働率の維持及び管理コスト等の削減を目的として、ＰＭ会社を通じたマーケット動向を意識したリーシング、テナント満足度を意識したテナント管理・建物管理及び計画的かつ迅速な修繕を実現すべく積極的かつ効率的な運営管理を実施することにより、運用収益の着実な成長を図ります。

・テナント満足度の向上ときめ細かな運営管理のために、決算期毎に各種運用計画を策定します（詳細及び定義については、後記「(ロ）各種運用計画の策定、実行及び検証」をご参照下さい。）。

・運営管理に関して重要な役割を担うＰＭ会社の選定及びその業務についての適切な評価・管理を行います。

(ロ）各種運用計画の策定、実行及び検証

決算期毎に本投資法人の基本的運用計画を定めた「中期資産運用計画」及び「年度資産運用計画」（これら２つの計画を総称して、以下「各種運用計画」といいます。）を策定し、これらに基づく計画的な運営管理を実施します。また、各種運用計画及びこれに基づく運営管理の状況及び実績について検証・評価を行うことにより、物件取得後の運営管理に反映させます。

①　各種運用計画の策定

ⅰ　中期資産運用計画

ポートフォリオに関する資産取得及び運用計画等を、本投資法人の決算期毎に中期資産運用計画として策定します。中期資産運用計画は、３年６期の期間による計画とし、以下によって構成されます。

・前回計画評価

・中期運用方針

・中期資産取得・売却計画

・中期運用計画

・中期財務計画

ⅱ　年度資産運用計画

ポートフォリオに関する資産取得及び運用計画（運用資産毎の収支計画、リーシング計画、建物管理計画、修繕計画を含むものとします。）等を、本投資法人の年度資産運用計画として策定します。年度資産運用計画は、１年２期の期間による計画とし、以下によって構成されます。

・前回計画評価

・年度運用方針

・年度資産取得・売却計画

・年度運用計画

・年度財務計画

②　各種運用計画の検証

各種運用計画に基づく運営管理の状況及び収支実績について、以下の方法により検証・評価を行います。

ⅰ　定期的な検証

各種運用計画に基づく運営管理や収支実績を、月次及び決算期毎に検証します。その結果、当該計画の見直しが必要と判断した場合には、速やかに修正計画を策定します。

ⅱ　適宜行う検証

物件取得、物件売却及び市場環境の変化等、ポートフォリオの状況や運用資産の状況に大きな変化が生じた場合、適宜、各種運用計画の修正や見直しを行います。また、記載項目や書式は必要に応じて、見直しを行うものとします。

(ハ）リーシング方針

①　リーシング方針

運用資産の早期リースアップを実現するため、以下の事項に留意して、積極的なリーシング活動を実施します。

ⅰ　賃貸マーケット動向・テナント動向の把握

ⅱ　多数のリーシング会社へのテナント斡旋依頼

ⅲ　重点対象先とすべきテナント属性の分析

ⅳ　最適な賃貸条件の検討

ⅴ　既入居テナントの動向の把握

ⅵ　利益相反対策

②　テナント審査基準

社会的な属性を重視したテナント審査を行います。具体的には、ＰＭ会社又は資産運用会社が下表のテナント審査基準に基づき入居審査をすることにより、属性及びクレジット等の良好なテナントのみを誘致します。

ⅰ　法人審査基準

ⅱ　個人審査基準

③　オペレーター審査基準（ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）に限ります。）

ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）のオペレーターについては、前記「ｂ．投資基準　(ロ）調査基準（デュー・ディリジェンス基準）」に記載するオペレーター調査（ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）の場合）を実施のうえ、オペレーターの施設運用状況、財務状況等を勘案して、ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）を運営する者として適格なオペレーターを選定します。

(ニ）管理方針

①　テナント管理方針

ⅰ　テナント満足度の向上

(ⅰ）テナントとの良好なリレーションシップを図り、入居の感想・不満・要望点等のヒアリング内容等を反映させたテナント管理を行います。

(ⅱ）専有部分及び共用部分の各種設備の更新・リニューアルに関する適切な修繕を行い、テナント満足度の向上につなげます。

ⅱ　クレーム対応

テナントニーズをくみ取り、当該テナントのクレームに対して誠実に対応します。

②　建物管理方針

ⅰ　管理状態の確認

運用資産の管理状態を確認します。具体的には、共用部分の管理（清掃）の状態、各種設備の不具合の有無等を確認し、テナントの満足度の維持・向上に努めます。

ⅱ　費用の低減

建物管理費における各項目別の費用を検証し、費用低減の余地がある場合には、建物管理業者（清掃業者・警備業者等）の変更や、複数物件の一括委託等を実施することにより、当該費用の低減を図ります。なお、これらの実施に当たっては、運用資産の競争力やテナントへの影響に留意します。

③　ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）管理方針

ⅰ　本投資法人の仕組みの周知

オペレーターに対して、利用者に投資法人の仕組み等を十分に周知するよう働きかけを行い、必要に応じてその周知活動への協力を行います。

ⅱ　適切な運営の確認

ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）の状態、利用料及び利用契約の内容等について、関係法令への適合状況、地方公共団体による通知等への対応状況についての確認を行います。

ⅲ　適切な運営の確保

ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）の利用料及び利用契約の内容等に関して、本投資法人とオペレーターの賃貸借契約書等において、オペレーターが本投資法人の運用対象となるヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるように求めます。

(ホ）修繕方針

物理的・機能的価値・安全性の維持・向上を図るため、テナントとの親密なリレーションシップを図り、テナントニーズや物件スペック、実施時期、（必要に応じて）環境への配慮・エネルギー効率改善等の内容を検討し、迅速かつ的確に必要な修繕工事を計画・実施します。

①　修繕計画の策定

物件毎の築年数及び過去の修繕履歴等を考慮し、各修繕項目（経費的修繕項目及び資本的修繕項目）を、エンジニアリング・レポートの内容を確認の上、検討します。年度資産運用計画において修繕計画を策定し、各種修繕工事を適宜実施します。詳細については、前記「(ロ）各種運用計画の策定、実行及び検証　① 各種運用計画の策定」をご参照下さい。

②　経費的支出工事（経常修繕工事）

ⅰ　修繕計画記載の修繕事項の確認

修繕計画記載の修繕事項につき、その実施時期、実施内容及び費用等を確認し、最適な実施方法を策定の上、効率的な経費的支出工事を行います。

ⅱ　迅速かつ経済的な修繕工事の実施

経費的支出工事を実施するために、修繕内容、修繕期間及び修繕費用に関して、最も適切かつ効率的な工事内容を検討し、工事会社に発注します。なお、必要に応じて複数の工事会社から見積りを取得し、その場合、最も適切かつ効率的な工事業者に発注します。

ⅲ　テナントニーズに基づく修繕工事の実施

テナントから修繕要望等があった場合、要望された修繕項目に関し、速やかにその修繕の要否、時期及び費用等を検討し、その結果、修繕工事が必要であると判断した場合には迅速に実施します。

③　資本的支出工事

修繕計画記載の修繕事項のうち、下表の資本的支出工事に係る実施時期・内容及び費用等を確認し、最適な実施方法を策定の上、効率的な資本的支出工事を行います。

なお、必要に応じて複数の工事会社から見積書を取得し、その場合、最も適切かつ効率的な工事会社に発注します。

④　ポートフォリオ全体での検証

修繕工事を実施するに当たり、ポートフォリオ全体の修繕工事費用の低減につながると判断した場合には、複数の運用資産で同時期に修繕工事を行う場合があります。

また、中長期的な安定収益を確保するため、年度毎の修繕工事費用（経費的支出及び資本的支出）の平準化を図ります。

⑤　既入居テナントへの配慮

各種修繕工事を実施するに当たっては、既入居テナントに対する影響度に配慮し、その実施時期、実施内容の適否を十分に検討します。

(ヘ）ＰＭ会社の選定・管理

下記①の基準により選定したＰＭ会社を下記②の方針に基づき管理することにより、中長期的な安定収益を実現します。

①　ＰＭ会社の選定基準

②　ＰＭ会社の管理方針

ⅰ　運営管理体制の構築

ＰＭ会社に対して、各運用資産の特性（意匠・構造・各種設備等のハード面での特性及びテナントの属性等のソフト面での特性）に合わせた適切かつ効率的な運営管理体制を構築するように求めるものとします。資産運用会社は、本投資法人の決算期毎に、各種運用計画を策定し、当該運用計画を通じてリーシング、管理及び修繕の各側面からＰＭ会社の運営管理活動をモニタリングします。

ⅱ　業務報告会の実施

以下の事項に関する運営管理状況の確認及び今後の対応策等について協議するために、定期的（主要なＰＭ会社においては、原則として毎月）に業務報告会を開催します。業務報告会を実施することにより、ＰＭ会社との間で一体的な運営管理体制を構築し、積極的かつ効率的な運営管理を実施します。

(ⅰ）入退去に基づく運用資産の稼働状況

(ⅱ）テナントの動向（クレーム等の有無の確認、その他感想・不満等）

(ⅲ）空室部分に対するリーシング活動の状況

(ⅳ）現在実行中の修繕工事の状況及び今後行う予定の修繕工事の確認

ⅲ　ＰＭ会社の評価

資産運用会社は、定期的（原則として年１回）に、ＰＭ会社毎の運営管理実績について、企業内容、財務健全性、リーシング能力、建物管理能力等の各側面から評価します。その結果によっては、ＰＭ会社に対し改善の指示等を行うほか、ＰＭ会社を変更する場合があります。また、ＰＭ会社を変更する場合においては、物件の特性、運営ノウハウ及び当該地域におけるＰＭ会社の特性を勘案しながら、総合的に判断します。

ｅ．物件売却

運用資産については、原則として中長期的に保有し、短期的には売却を行わないものとします。但し、以下の点等を総合的に勘案した上で、売却によりポートフォリオの収益安定に寄与すると判断される場合には、売却を検討する場合があります。

・ポートフォリオの構成状態

・各用途の運用資産に係るマーケット（売買マーケット及び賃貸マーケット）動向予測

・各運用資産の将来における収支動向予測

・各運用資産の将来における資産価値の変動予測

・各運用資産の存する近隣エリアの収益安定の観点からみた将来性予測

・各運用資産の構造的及び経済的な劣化・陳腐化

・各運用資産のマーケットにおける売却予想額

ｆ．財務方針

(イ）基本方針

計画的かつ機動的な資金調達により、ポートフォリオの中長期的な安定収益を確保し、もって投資主の価値の最大化を目指します。

(ロ）エクイティ・ファイナンス方針

投資口を引き受ける者の募集は、以下の点を総合的に勘案した上で行います。

①　新規に取得する物件の取得時期

②　投資法人の財務状況

③　投資口の希薄化

④　その時点での経済状況等

(ハ）デット・ファイナンス方針

①　借入れによる資金調達

ⅰ　借入方針

以下の方針に基づき、借入れを行います。

・短期・長期、変動金利・固定金利のバランスを取りながら、金利変動リスクを軽減することを目的に、当面の間、長期固定型の借入れを重視します。

・リファイナンスリスク（資金再調達リスク）を軽減するために返済期限を分散します。

・多くの金融機関から借り入れることにより、借入先の分散を図ります（取引金融機関の多様化）。

ⅱ　借入先

借入先は、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロに定める機関投資家（以下「機関投資家」といいます。）に限るものとします。

ⅲ　極度ローン契約

期中での物件の新規取得、テナントからの預り金等の一時金の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応のため、事前の極度ローン契約を締結することがあります。

②　投資法人債発行による資金調達

その時点での投資法人の財務状況、金融マーケット、不動産マーケット等を総合的に勘案した上で投資法人債を発行することがあります。

(ニ）デリバティブ取引

本投資法人は、負債から生じる金利変動リスク及びその他のリスクをヘッジするため、デリバティブ取引（投信法第２条において定義される意味を有するものとします。）を行うことがあります。

(ホ）ＬＴＶ水準

総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合（以下「ＬＴＶ」といいます。）は、概ね40～50％程度を標準的な水準とし、また、上限は原則として65％とします。但し、物件の追加取得等により、ＬＴＶは、一時的に65％を超える場合があります。

ｇ．その他

本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を、100分の75以上とします（規約第25条第２項）。

（２）【投資対象】

ａ．投資対象とする資産の種類、内容等

本投資法人は、以下の投資対象に投資します。

(イ）不動産等（以下の①から⑦に掲げる各資産をいいます。以下同じ。）（規約第26条第２項）

①　不動産

②　不動産の賃借権

③　地上権

④　不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）

⑤　不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

⑥　当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに定める資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

⑦　不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ロ）不動産対応証券（資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に定める各資産をいいます。以下同じ。）（規約第26条第３項）

①　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第２条第９項に定める優先出資証券をいいます。）

②　受益証券（投信法第２条第７項に定める受益証券をいいます。）

③　投資証券（投信法第２条第15項に定める投資証券をいいます。）

④　特定目的信託の受益証券（資産流動化法第２条第13項及び第15項に定める特定目的信託の受益証券をいいます。但し、上記（イ）④、⑤又は⑦に定める資産に該当するものを除きます。）

(ハ）預金（譲渡性預金を含みます。）（規約第26条第４項第１号）

(ニ）有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第１号に定めるものをいいます。以下同じ。但し、上記（イ）及び（ロ）に定めるものに該当するものを除きます。）（規約第26条第４項第２号）

(ホ）金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるもの（但し、上記（ハ）に定めるものに該当するものを除きます。）（規約第26条第４項第３号）

(ヘ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第３条第２号に定めるものをいいます。）（規約第26条第４項第４号）

(ト）商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に定める商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（以下「商標権等」といいます。）のうち、本投資法人の商号に係る商標権等その組織運営に伴い保有するもの及び上記（イ）に定める不動産等と併せて取得することが適当と認められるものに限ります。）（規約第26条第４項第５号）

(チ）温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）第２条第１項に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備（規約第26条第４項第６号）

(リ）地役権（規約第26条第４項第７号）

(ヌ）建設仮勘定（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第37条第３項第２号ヘに定めるものをいいます。）（規約第26条第４項第８号）

(ル）資産流動化法第２条第６項に定める特定出資（規約第26条第４項第９号）

(ヲ）著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に定める著作権等（規約第26条第４項第10号）

(ワ）動産（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第86条第２項に定めるものをいいます。）（規約第26条第４項第11号）

(カ）組合の出資持分（民法第667条に定めるもののうち、有価証券に該当するものを除きます。）（規約第26条第４項第12号）

(ヨ）「地球温暖化対策の推進に関する法律」（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）（規約第26条第４項第13号）

(タ）「再生可能エネルギー電気の利用の促進に関する特別措置法」（平成23年法律第108号、その後の改正を含みます。）第２条第２項に定める再生可能エネルギー発電設備（但し、不動産に該当するものを除きます。）（規約第26条第４項第14号）

(レ)「中小企業等協同組合法」（昭和24年法律第181号、その後の改正を含みます。）に定める出資（規約第26条第４項第15号）

(ソ)「信用金庫法」（昭和26年法律第238号、その後の改正を含みます。）に定める出資（規約第26条第４項第16号）

(ツ）上記（ハ）から（ソ）までに定めるもののほか、不動産等の投資に付随して取得が必要となるその他の運用資産（規約第26条第４項第17号）

(ネ）金商法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上記（イ）から（ツ）までを適用するものとします（規約第26条第５項）。

ｂ．投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

(イ）投資基準については、前記「(１）投資方針　ｂ．投資基準」をご参照下さい。

(ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(１）投資方針　ａ．基本方針」をご参照下さい。

（３）【分配方針】

ａ．分配方針（規約第32条第１項）

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行います。

(イ）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して決算日毎に計算される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額を控除した額をいいます。）の金額とします。

(ロ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15に定める投資法人の課税の特例（以下「投資法人の課税の特例」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合は、変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。但し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りでなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

(ハ）分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約に記載される資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします。

ｂ．利益を超えた金銭の分配（規約第32条第２項）

本投資法人は、以下の場合、それぞれに定める金額を、出資の戻しとして分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。但し、一般社団法人資産運用業協会（一般社団法人投資信託協会は、2026年４月１日付の一般社団法人日本投資顧問業協会との合併により、「一般社団法人資産運用業協会」に名称を変更しています。以下同じです。）（以下「資産運用業協会」といいます。）の規則等において定める額を限度とします。また、本投資法人は、本投資法人における課税負担の軽減を目的として役員会において適切と判断した場合、役員会が決定した金額により利益を超えて金銭で分配することができます。

(イ）分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合で、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額

(ロ）経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合は、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額

ｃ．分配金の分配方法（規約第32条第３項）

投資主への分配金は金銭にて分配するものとし、原則として決算日から３ヵ月以内に、決算日において投資主名簿に記載され又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資主又は登録投資口質権者の有する投資口の口数に応じて行います。

ｄ．分配金の除斥期間等（規約第32条第４項）

投資主への分配金の支払が行われずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします。

（４）【投資制限】

ａ．規約に基づく投資制限

(イ）有価証券及び金銭債権に係る制限

前記「(２）投資対象　ａ．投資対象とする資産の種類、内容等」における有価証券及び金銭債権については、積極的に投資を行うものではなく、余資運用として、安全性、換金性を勘案した運用を図るものとします（規約第27条第１項）。

(ロ）デリバティブ取引に係る制限

前記「(２）投資対象　ａ．投資対象とする資産の種類、内容等」におけるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第27条第２項）。

ｂ．法令に基づく投資制限

本投資法人は、金商法及び投信法による投資制限に従います。主たるものは以下の通りです（なお、以下は本投資法人に課される投資制限の全てを網羅するものではありません。）。

(イ）登録投資法人は資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、登録投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる資産運用会社に対する禁止行為のうち、法令及び自主ルールに基づく利害関係人との取引制限を除き、主なものは以下の通りです。

①　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用（投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。）（以下「金商業等府令」といいます。）第128条又は投信法施行規則第265条で定めるものを除きます。）を行うこと（金商法第42条の２第１号）

②　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用（投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金商業等府令第129条又は投信法施行規則第266条で定めるものを除きます。）を行うこと（金商法第42条の２第２号）

③　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第３号）

④　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）

⑤　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして金商業等府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号に掲げる行為をいいます。）を行うこと（金商法第40条の３）

ⅰ　金商法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利

ⅱ　金商法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）

ⅲ　金商法第２条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）

⑥　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして金商業等府令（及び投信法施行規則）で定める以下の行為（金商法第42条の２第７号、金商業等府令第130条、投信法施行規則第266条の２）

ⅰ　資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用（金商業等府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）を行うこと（金商業等府令第130条第１項第１号）

ⅱ　資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商業等府令第130条第１項第２号）

ⅲ　第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商業等府令第130条第１項第３号）

ⅳ　他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（金商業等府令第130条第１項第４号）

ⅴ　有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商業等府令第130条第１項第５号）

ⅵ　第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用（第一種金融商品取引業、第二種金融商品取引業又は登録金融機関業務として当該第三者を代理して行うもの並びに予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）を行うこと（金商業等府令第130条第１項第６号）

ⅶ　その他金商業等府令（及び投信法施行規則）に定める内容の運用を行うこと

(ロ）同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式を、保有する当該株式に係る議決権の総数が当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合においては、取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第１項第３号乃至第５号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第２項、投信法施行令第116条の２）。

(ハ）自己の投資口の取得及び質受けの禁止

投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、投信法施行規則第129条）。なお、本投資法人は下記①に対応する規約の定めを有しています（規約第６条第２項）。

①　その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。

②　合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

③　投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

④　当該投資法人の投資口を無償で取得する場合

⑤　当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記⑤において同じ。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合

⑥　当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合

ⅰ　組織の変更

ⅱ　合併

ⅲ　株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

⑦　その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（上記①から⑥に掲げる場合を除きます。）

(ニ）子法人による親法人投資口の取得制限

子法人（投資法人が他の投資法人の発行済投資口（投資法人が発行している投資口をいいます。）の過半数の投資口を有する場合における当該他の投資法人をいいます。以下同じ。）は、次に掲げる場合を除くほか、その親法人（他の投資法人を子法人とする投資法人をいいます。）である投資法人の投資口（以下「親法人投資口」といいます。）を取得することができません（投信法第81条第１項、第２項、投信法施行規則第131条）。

①　合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合

②　他の法人等が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人投資口の割当てを受ける場合

③　親法人投資口を無償で取得する場合

④　その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。下記⑤において同じ。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により親法人投資口の交付を受ける場合

⑤　その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合

ⅰ　組織の変更

ⅱ　合併

ⅲ　株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

ⅳ　株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

⑥　その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（上記①から⑤に掲げる場合を除きます。）

ｃ．その他

(イ）有価証券の引受け

本投資法人は、有価証券の引受けは行いません。

(ロ）信用取引

本投資法人は、信用取引は行いません。

(ハ）借入れ（規約第31条）

①　資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るため、資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託の受益権その他資産の裏付けとなる不動産に係る工事代金及び運転資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本（ハ）において同じ。）の償還を含みます。）、その他の一時的な支出のために必要となる資金の調達を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。

②　本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額は１兆円を上限とします。

③　借入れを行う場合、借入先は、機関投資家に限るものとします。

④　借入れ又は投資法人債の発行に際しては、運用資産について、抵当権、質権その他の担保権を設定することができるものとします。

(ニ）集中投資

集中投資について制限はありません。但し、ポートフォリオの投資比率に関する本投資法人の運用方針については、前記「(１）投資方針　ａ．基本方針　(ハ）分散されたポートフォリオの構築」をご参照下さい。

(ホ）他のファンドへの投資等

運用に当たっては、不動産及び不動産を信託財産とする信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等（規約第26条第２項に掲げる資産のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。）及び不動産対応証券（規約第26条第３項に掲げる資産をいいます。）への投資を行います（規約第25条第５項）。

３【投資リスク】

(１）リスク要因

以下には、本投資法人の投資証券又は本投資法人が発行する投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資法人の投資証券又は投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が当期末時点で保有している資産（詳細については、後記「５運用状況　(２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　(イ）保有資産の概要」をご参照下さい。）特有のリスクについては、後記「５運用状況　(２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　(ヘ）各物件の概要」を併せてご参照下さい。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスク発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資法人の投資証券又は投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配金の低下が生じる可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資法人の投資証券又は投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断又は仮定に基づく予測等によるものであり、実際の結果と異なる可能性があります。

本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。

ａ．投資証券又は投資法人債券に関するリスク

(イ）投資証券の商品性に関するリスク

(ロ）投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

(ハ）投資口の価値の希薄化に関するリスク

(ニ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

(ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク

(ヘ）投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

ｂ．本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ）収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

(ロ）借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

(ハ）有利子負債比率に関するリスク

(ニ）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

(ホ）ＰＭ会社に関するリスク

(ヘ）本投資法人及び資産運用会社の人材に依存しているリスク

(ト）業務提携先に依存しているリスク

(チ）本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク

(リ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

(ヌ）本投資法人による敷金・保証金等の利用に関するリスク

ｃ．不動産及び信託受益権に関するリスク

(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

(ロ）不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスク

(ハ）災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク

(ニ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ホ）法令の制定・変更に関するリスク

(ヘ）地球温暖化対策及びESGに関するリスク

(ト）売主等に関するリスク

(チ）共有に関するリスク

(リ）区分所有に関するリスク

(ヌ）借地物件に関するリスク

(ル）借家物件に関するリスク

(ヲ）底地物件に関するリスク

(ワ）開発物件に関するリスク

(カ）有害物質に関するリスク

(ヨ）賃料収入等に関するリスク

(タ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

(レ）転貸に関するリスク

(ソ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

(ツ）マスターリースに関するリスク

(ネ）不動産の地域的な偏在に関するリスク

(ナ）テナント集中に関するリスク

(ラ）信託受益権に関するリスク

(ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク

(ウ）ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）に関するリスク

ｄ．税制等に関するリスク

(イ）導管性の維持に関する一般的なリスク

(ロ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

(ハ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

(ニ）借入れに係る導管性要件に関するリスク

(ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

(ヘ）投資証券を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

(ト）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク

(チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(リ）一般的な税制の変更に関するリスク

(ヌ）減損会計の適用に関するリスク

(ル）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

ｅ．その他

(イ）今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク

(ロ）投資対象不動産取得前の情報に関するリスク

(ハ）専門家の意見への依拠に関するリスク

(ニ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

(ホ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

ａ．投資証券又は投資法人債券に関するリスク

(イ）投資証券の商品性に関するリスク

①　譲渡性に関するリスク

本投資法人の投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資法人の投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する売却のみとなります。東京証券取引所における本投資法人の投資証券の流動性の程度によっては、本投資法人の投資証券を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や、本投資法人の投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があります。

②　市場性に関するリスク

本投資法人の投資証券は、東京証券取引所に上場されていますが、本投資法人の資産総額の減少、投資証券の売買高の減少その他の東京証券取引所の「有価証券上場規程」その他の規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資法人の投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資法人の投資証券の売却が不可能となり、投資主の換価手段が大きく制限されます。これにより、投資主は、本投資法人の投資証券を希望する時期及び条件で換価できないか、全く換価できない可能性があります。

③　エクイティとしてのリスク

投資証券は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティとしての性質）を有するものであり、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の財政状態及び経営成績等に影響されます。本投資法人は前記「２ 投資方針　(３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。

また、本投資法人の投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。

(ロ）投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人の投資証券又は投資法人債券の市場価格は、金融商品取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。また、本投資法人の財務状態、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他の要因により、本投資法人の投資証券又は投資法人債の市場価格が下落する可能性もあります。

①　大量売却による価格下落のリスク

本投資法人の投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資法人の投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

②　市況等による価格下落のリスク

本投資法人の投資証券及び投資法人債券の市場価格は、本投資法人の財政状態及び経営成績等により影響を受けることに加え、社会経済一般の事象、たとえば、一般経済情勢や市場実態の変化を含んだ市場全体の変化、不動産市況、将来の不動産投資信託証券市場一般の規模と流動性、法制や税制等の不動産投資信託に関係する諸制度の変更及び資本市場の低迷や金利の上昇、不動産投資信託以外をも含めた他の金融商品に対する本投資法人の投資証券及び投資法人債券の相対的な魅力、その他様々な要因の影響を受け、その価格形成に影響を及ぼす可能性があります。

(ハ）投資口の価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。）等の資金の手当てを目的として新規投資口を随時発行する予定です。投資口が発行された場合、既存の投資主が、必要口数を新規に取得しない限り、保有する投資口の持分割合は減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行された投資口に対して、その保有期間が異なるにもかかわらず、当該営業期間について既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があります。

更に、投資口発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

これら諸要因により、既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

(ニ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

本投資法人は、前記「２ 投資方針　(３) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１） リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、投資法人が税務上の特例要件を満たし法人税が課税されないこととなるためには、税引前当期純利益に一定の調整を加えた金額の90％超の配当を行う必要があります（後記「ｄ.税制等に関するリスク　(ロ)過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク」をご参照下さい。）が、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合には支払配当要件の充足のために、一時差異等調整引当額（後記「４ 手数料等及び税金　(５) 課税上の取扱い　ａ. 個人投資主の税務　(イ) 配当等の額に係る税務」において定義されます。以下同じです。）の引当等の一定の手続が必要となる可能性があります。

(ホ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク

投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。たとえば、金銭の分配に係る計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。

更に、投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。

これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

(ヘ）投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

ｂ．本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ）収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

本投資法人は、主として投資対象不動産等に投資しますが、投資対象たる不動産及び投資対象とする資産対応証券等の引当てとなる不動産（以下「投資対象不動産」といいます。）からの収入が減少し、又は投資対象不動産に関する費用が増大することにより、投資主への分配がなされず若しくは分配金額が減少し、又は投資法人債券の弁済に悪影響を与えることがあります。

①　収入に関するリスク

本投資法人の収入は、本投資法人が取得する投資対象不動産の賃料収入に主として依存しています。投資対象不動産に係る賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少し、キャッシュ・フローを減ずる要因となります。本書において開示されている運用資産及び期中取得資産の過去の収支の状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありません。また、当該投資対象不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

②　費用に関するリスク

収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、投資対象不動産等の取得等に係る費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因となります。

また、投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、租税公課、保険料、水道光熱費、設備管理委託費用、警備委託費用、清掃委託費用、造作買取費用、修繕費用等があり、かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。

(ロ）借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、機関投資家からの金銭の借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことがあります。その限度額は、金銭の借入れ及び投資法人債についてそれぞれ１兆円（但し、合計して１兆円を上限とします。）としています（規約第31条）。

①　借入コストに係るリスク

本投資法人は、新たな投資対象不動産の取得等を目的として、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行っています。しかし、借入金利が著しく上昇すること、及び資金の追加借入れ又は借換えに時間を要すること等により、借入コストが増大する可能性があります。

また、本投資法人の資産の売却等に伴って、借入金等の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（ブレークファンディングコスト等）が発生します。このコストは、その発生時点における金利情勢によって決定されることがあり、予測し得ない経済状況の変動によりコストが増大する可能性があります。

②　調達条件に関するリスク

金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。

借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。

本投資法人が資金を調達しようとする場合、投資口の発行の方法によることもあります。この場合、投資口の発行時期及び発行価格はその時の市場環境に左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないこともあり得ます。また、投資口が発行された場合、前記「ａ．投資証券又は投資法人債券に関するリスク　(ハ）投資口の価値の希薄化に関するリスク」に記載の通り、本投資法人の投資口の市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。

③　財務制限条項に関するリスク

本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、金銭の借入れ若しくは投資法人債の発行の際に（又はその後において）運用資産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された運用資産の売却を希望する際に、担保の解除の手続等を要することが考えられ、希望通りの時期又は価格で売却できない可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人の借入れについては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。

④　返済資金調達に関するリスク

本投資法人が返済期の到来した金銭の借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないことにより、また、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により（投資対象不動産からのキャッシュ・フローの減少、評価額の下落等を理由として、借入金又は投資法人債の早期返済を強制される場合を含みます。）、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ金銭の借入れ及び投資法人債に係る債務の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ないこととなる場合があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑤　債務不履行に関するリスク

本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債に係る債務について債務不履行となった場合、それらの債務の債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分、差押え等の強制執行又は担保権の実行としての競売等が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。

(ハ）有利子負債比率に関するリスク

ＬＴＶの上限は、資産運用会社の運用ガイドラインにより65％としていますが、資産の取得等に伴い一時的に65％を超えることがあります。一般的にＬＴＶの水準が高くなればなるほど、本投資法人の投資証券の分配金の利回りは高くなることが想定できるものの、金利上昇の影響を受けやすくなり、その結果投資主の分配額が減少するおそれがあります。

(ニ）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

①　任務懈怠等に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依拠するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、投信法及び金商法上委託を受けた業務の執行につき善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、かつ法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（投信法第118条、第209条、金商法第42条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

②　利益相反に関するリスク

本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社又は資産運用会社の株主等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。

これらの関係法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。

資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負う（金商法第42条）ほか、投信法及び金商法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、更に運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めています。

しかし、資産運用会社が、上記に反して、自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

なお、資産運用会社が、将来において別の投資法人等の資産運用を受託した場合、本投資法人と資産運用会社の間のみならず、本投資法人と当該投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。投信法は、このような場合に備えて、投信法上の資産運用会社が、その資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うことを原則として禁止する等の規定を置いています。また、資産運用会社においても、他の投資法人等の資産を運用することとなる場合には、投資法人等との間の利益相反の問題に対処するために必要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかしながら、この場合に、他の投資法人の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありません。

③　解約に関するリスク

一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されているため、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

④　倒産等に関するリスク

資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、再生手続又は更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合によっては本投資法人の投資証券の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

(ホ）ＰＭ会社に関するリスク

①　能力に関するリスク

一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等、不動産の管理全般の成否は、ＰＭ会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するＰＭ会社の業務遂行能力に大きく依拠することとなります。管理委託先を選定するに当たっては、当該ＰＭ会社の能力、経験及びノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのＰＭ会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。

②　利益相反に関するリスク

本投資法人の投資対象不動産に係るＰＭ会社が、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から当該顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るＰＭ業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該ＰＭ会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

③　解約に関するリスク

一定の場合には、ＰＭ会社との契約が解約されることがあります。後任のＰＭ会社が選任されるまではＰＭ会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなＰＭ会社を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

④　倒産に関するリスク

ＰＭ会社が、破産手続、再生手続又は更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に、ＰＭ会社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響が及ぶことになり、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

(ヘ）本投資法人及び資産運用会社の人材に依存しているリスク

本投資法人の運営は、本投資法人及び資産運用会社の人材の能力、経験及びノウハウに大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に重大な悪影響をもたらす可能性があります。

投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負いますが、職務執行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

(ト）業務提携先に依存しているリスク

資産運用会社は、平和不動産との間で業務提携に関する協定書を締結し、情報の提供を受けています（前記「１ 投資法人の概況　(３）投資法人の仕組み　ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容」をご参照下さい。）。このため、本投資法人の運営は、業務提携先の能力、経験及びノウハウに大きく依存しており、資産運用会社と業務提携先との協働関係が失われた場合、業務提携先からの情報の提供、人材の派遣等と同等の情報の提供、人材の派遣等を受けることが不可能又は著しく困難となり、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

また、業務提携先が、本書の日付現在有している情報収集能力、助言能力、人的資源等を維持できなくなった場合には、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。

加えて、業務提携先の利益は本投資法人の他の投資主の利益と相反する可能性があります。たとえば、業務提携先は、他の投資法人を含む不動産関連事業に投資を行い、又は行う可能性があることから、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。

(チ）本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク

本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。

本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資法人の投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

本投資法人が清算される場合、前記「ａ．投資証券又は投資法人債券に関するリスク　(イ）投資証券の商品性に関するリスク　③ エクイティとしてのリスク」に記載の通り、投資主は、全ての債権者への返済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。

(リ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

規約に定められている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(ヌ）本投資法人による敷金・保証金等の利用に関するリスク

本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金・保証金等を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金・保証金等の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金・保証金等を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

ｃ．不動産及び信託受益権に関するリスク

投資対象不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である投資対象不動産等の価値が下落した場合、本投資法人の投資証券の市場価格の下落をもたらしたり、投資法人債券の価値に悪影響を与える可能性があります。

(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

①　流動性及び取引コストに関するリスク

不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性が強いため、その売買の際には、不動産鑑定士による鑑定評価、関係者との交渉や物件精査等が必要となり、売却及び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は売却を希望する時期に、希望する物件を取得又は売却することができない可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合や土地と建物が別人の所有に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び売却により多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。

②　不動産の取得・処分に関するリスク

今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が本書の日付現在に比べ、より活発化する可能性があり、その結果、不動産の取得競争が激化し、本投資法人が取得を希望した不動産の取得ができない可能性が高まることがあります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が投資対象不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

(ロ）不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスク

①　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

一般に不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥・瑕疵等（工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があります。資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、原則として投資対象不動産について定評のある専門業者から建物状況調査報告書を取得する等の物件精査を行うとともに、当該投資対象不動産等の元所有者又は元受益者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとしています。また、状況に応じて、元所有者又は元受益者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もあります。しかし、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項について取得後に欠陥・瑕疵等が判明する可能性があります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。また、元所有者又は元受益者の表明及び保証が全ての欠陥・瑕疵等をカバーしている保証はなく、瑕疵担保責任又は契約不適合責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、元所有者又は元受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。これらの場合には、買主である本投資法人が当該欠陥・瑕疵等の補修、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。

②　権利関係等に関するリスク

不動産を巡る権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、元所有者又は元受益者が表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や元所有者又は元受益者が負担する瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及しようとしても、元所有者又は元受益者の損害賠償責任又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合責任の負担期間が限定されていたり、元所有者又は元受益者の資力が不十分であったり、元所有者又は元受益者が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。なお、運用資産及び期中取得資産の前売主の多くは、主として不動産信託受益権の保有のみを目的とする法人であるため、契約上瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負うこととされている場合であっても瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担するに足りる資力を有しない可能性があります。

更に、売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産を取得する可能性があります。たとえば、本投資法人は、競売されている不動産を取得することがありますが、かかる不動産に瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及することができません。

③　瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担するリスク

本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者となるため（宅地建物取引業法上の登録をした信託受託者たる信託銀行も同様です。）、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には、一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負うこととなる場合があります。

④　登記に公信力がないことに関するリスク

我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産上に第三者の権利が設定されていることがあります。また、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

⑤　境界の確定に関するリスク

物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該物件を取得する事例が少なからず見られます。本投資法人がこれまでに取得した投資対象不動産にもそのような事例が存在し、今後取得する投資対象不動産等についてもその可能性は小さくありません。従って、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、訴訟費用、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性があります。

(ハ）災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク

火災、破裂爆発、落雷、風・ひょう・雪災、水災、地震に伴う火災、破裂、倒壊等の派生災害、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、不動産又はその所在周辺地域における感染症の発生等により、不動産の正常な運営に支障をきたし、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該投資対象不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険、賠償責任保険等を付保する方針であり（前記「２　投資方針　(１）投資方針　ｃ．保険付保基準」をご参照下さい。）（但し、地震保険についてはＰＭＬ値が20％以上の場合には、当該運用資産につき、付保します。）、このような複数の保険を手配することによって、災害等のリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険期間及び保険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。もっとも、投資対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、災害等や感染症の拡大等により不動産の正常な運営に支障をきたす場合によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比較考量して決定されます。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該投資対象不動産を災害等の発生前の状態に回復させることが不可能となることがあります。

(ニ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

①　既存不適格に関するリスク

建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、これらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、原則として当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

②　行政法規・条例に関するリスク

不動産に係る様々な行政法規や、各地の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があります。たとえば、文化財保護法（昭和25年法律第214号、その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域内における工作物の新築等の制限、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該投資対象不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。

③　都市計画に関するリスク

投資対象不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該投資対象不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

(ホ）法令の制定・変更に関するリスク

土壌汚染対策法のほか、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法（昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により投資対象不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヘ）地球温暖化対策及びESGに関するリスク

近年、国内外において地球温暖化の進行が大きな社会問題となっています。そのため、地球温暖化に対する対策として、法令又は条例等により、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量の削減義務が課される場合があります。本投資法人の保有する不動産等がかかる要件に該当する場合、本投資法人が削減義務を負う可能性があり、排出量削減のための義務等を履行できない場合には、削減義務達成のための改修工事や排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。また、近年、本投資法人に対するテナントや投資主等からの評価としてESGに対する取組みは重要性を増しており、法令又は条例等により義務づけられない場合であっても、場合によっては、本投資法人は、本投資法人のESGに係る評価を維持・向上させるための追加的な支出を伴う投資や取組みを行ったり、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のため、本投資法人の収益性の向上が短期間では見込まれない投資や取組みを行うことがあります。他方、テナントや投資主等から本投資法人のESGに対する取組みが不十分であると判断された場合、レピュテーション上の問題点が生じたり、本投資法人の運営に何らかの悪影響を与える可能性があります。

(ト）売主等に関するリスク

本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主とする投資対象不動産等の取得を行った場合に、破産管財人、監督委員又は管財人（以下「管財人等」といいます。）により売買が否認されるリスクを完全に排除することは困難です。また、本投資法人による売主からの投資対象不動産等の取得又は売主若しくは元所有者による取得行為がいわゆる事後設立（会社法及び会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成17年法律第87号）（以下「整備法」といいます。）に基づく改正前の商法（明治32年法律第48号、その後の改正を含みます。）第246条第１項、整備法に基づく廃止前の有限会社法（昭和13年法律第74号、その後の改正を含みます。）第40条第３項、会社法第467条第１項第５号）に該当するにもかかわらず、所定の手続がとられていない場合には、取得行為が無効と解される可能性があります。

①　詐害行為取消・否認に関するリスク

万一、売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が投資対象不動産等を取得した場合には、当該投資対象不動産等の売買が売主の債権者により取消される可能性が生じます（詐害行為取消権。民法第424条）。また、本投資法人が投資対象不動産等を取得した後、その売主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始された場合には、投資対象不動産等の売買が管財人等により否認される可能性が生じます（破産法第160条以下、民事再生法第127条以下、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）第86条以下）。

②　悪意による取消し・否認に関するリスク

本投資法人が、ある売主から投資対象不動産等を取得した者（以下本②において「買主」といいます。）から更に投資対象不動産等の転売を受けた場合において、本投資法人が、当該投資対象不動産等の取得時において、売主と買主間の当該投資対象不動産等の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

③　真正売買でないとみなされるリスク

売主と本投資法人との間の投資対象不動産等の売買が、担保取引であると判断され、当該投資対象不動産等は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正売買でないとみなされるリスク）があります。

(チ）共有に関するリスク

運用資産である投資対象不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

①　持分の過半数を有していない場合のリスク

共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該投資対象不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

②　分割請求権に関するリスク

共有の場合、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第256条第１項本文）。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第３項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産手続、再生手続又は更生手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるものとされています。但し、共有者は、破産手続、再生手続又は更生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

③　抵当権に関するリスク

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶこととなります。

④　優先購入権に関するリスク

共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をした場合には、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に取得できる機会を与えるようにする義務を負います。

⑤　共有者の信用に関するリスク

不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる可能性や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う可能性があります。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人でない共有者の口座に払込むよう取決めをすることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差押えられるということ等もあり得ますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。

⑥　減価要因となるリスク

上記のリスクが実現しない場合であっても、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、上記の流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

(リ）区分所有に関するリスク

①　管理・処分に関するリスク

区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条第１項）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有建物の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、建替決議等をする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しない者を除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

②　敷地に関するリスク

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用貸借及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。また、いわゆる分有形式の敷地利用権については、区分所有者間において黙示的に合意されてはいるものの必ずしも明示的な整理がなされていない場合もあり、将来予期せぬ問題等が生じる可能性があります。なお、分有形式の敷地利用権を有していることは、建物の共有持分を保有する場合にもありうることであり、その場合、上記と同様のリスクがあります。

③　減価要因となるリスク

上記のリスクが実現しない場合であっても、このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、上記の不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

(ヌ）借地物件に関するリスク

①　借地権消滅のリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他による解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第13条、借地借家法附則第６条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第４条第２項）を除き、借地上に存在する建物を取壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、取得価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

②　借地権を第三者に対抗できないリスク

本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

③　借地権の譲渡等に関するリスク

借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することとなるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上、借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。本投資法人が借地権を取得する際には、売主が借地権設定者に対して支払った承諾料を負担することがあり、また、本投資法人が借地権を譲渡する際に本投資法人が借地権設定者に対して承諾料を支払い、譲渡先にかかる承諾料を負担させることができないことがあります。このほか、借地権設定者との間で、借地契約の更新時に更新料を支払うこと、また、建物の建替時に建替料を支払うことを合意する場合があります。

④　借地権設定者の信用に関するリスク

借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権については担保設定や保証はなされないのが通例です。

⑤　減価要因となるリスク

上記のリスクが実現しない場合であっても、借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、上記の不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

(ル）借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は（信託受益権の場合は）信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて結んだ賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、本投資法人又は信託受託者とテナントの間の転貸借契約が終了し、その結果テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

(ヲ）底地物件に関するリスク

本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。

底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少する可能性があり、その結果本投資法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

(ワ）開発物件に関するリスク

本投資法人が、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結した場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、固有のリスクが加わります。即ち、(ⅰ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見された場合、(ⅱ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行が生じた場合、(ⅲ）開発コストが当初の計画を大きく上回ることになった場合、(ⅳ）天変地異が生じた場合、(ⅴ）予期せぬ行政上の許認可手続が必要となった場合、(ⅵ）開発過程において事故が生じた場合その他予期せぬ事情が発生した場合、(ⅶ）不動産市況に変動が生じた場合には、開発の遅延、変更若しくは中止の可能性、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性又は物件完成時における市価が開発段階で締結した契約における売買代金を下回る可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込み通りの賃料収入を得られない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

(カ）有害物質に関するリスク

①　土地に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事より調査・報告を命じられることがあり（土壌汚染対策法第４条第２項及び第５条第１項）、また、当該土地が土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生じるおそれがある等の要件を満たす区域として都道府県知事による指定を受けた場合には、都道府県知事よりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を示した上で指示を受けることがあり（土壌汚染対策法第７条第１項）、当該措置を講じない場合、かかる措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条第４項）。本投資法人がこれらの調査・報告を命じられ、指示を受け、又は措置を命じられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

②　建物に関するリスク

本投資法人が建物又は建物を信託する信託受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性やＰＣＢが保管されている可能性があり、かかる有害物質が使用又は保管されている場合には、当該建物の価値が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。更に、投資対象不動産において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が使用されている場合、飛散防止措置・被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、また、リーシングに困難を来す可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアスベスト含有建材を使用している物件についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を行うために多額の費用が発生する可能性があります。アスベスト含有建材の使用状況については、後記「５ 運用状況　(２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　(ヘ）各物件の概要　④ 「特記事項」に関する記載」及び個別物件の特記事項欄をご参照下さい。

(ヨ）賃料収入等に関するリスク

①　不動産の稼働リスク

一般に、不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を解約することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、テナント数の少ない不動産において大口テナントが契約を更新しなかった場合、又は複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。その上、通常の場合において、不動産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を行っている第三者は存在しません。以上のような事由により稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が低下することとなります。なお、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

また、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）が施行されることによって、賃貸借の実務上、以下の影響を受けることとなり、本投資法人の収支に影響を与える可能性があります。

まず、民法改正が施行された2020年４月１日より前に締結された既存の賃貸借契約及びそれに伴う既存の保証契約については、旧民法が引き続き適用されることとなりますが、既存の賃貸借について、民法改正が施行された2020年４月１日後に合意により更新された場合や再契約が締結された場合には、更新後の契約や再契約については改正後の民法が適用されることとなります。

賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、改正後の民法下において、かかる保証人が法人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約である場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当する場合、保証債務の上限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力が生じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由となり、この結果、保証人は元本確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこととなります。更に、保証人に対する主債務者による契約締結時の情報提供義務等が課され、これらに違反したことにより、保証人が当該事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合であって、債権者がかかる情報提供義務違反を知り又は知ることができた場合には、保証人は保証契約を取り消すことができます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合には、債権者は、期限の利益を喪失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金に係る保証債務の履行を請求できなくなります。

②　賃料不払に関するリスク

賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、賃貸人の義務違反を理由とする不払のリスクもあります。特に大口テナントが賃料の支払を怠った場合、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼすことになります。

③　賃料改定に係るリスク

契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人の運用資産、期中取得資産及び取得予定資産（本投資法人が本書の日付以降に資産を取得しようとする場合がありますが、その場合の取得対象となる資産をいいます。以下同じ。）について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することとなります。また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。

④　賃借人による賃料減額請求権の行使に関するリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する旨の特約がある場合を除き、借地借家法第32条に基づいて賃料減額請求をすることができ、その結果裁判上又は事実上賃料収入の減少をもたらす可能性があります。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このためある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

⑤　定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク

定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるので、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。

(タ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

①　所有者責任に関するリスク

投資対象不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。本書の日付現在所有する投資対象不動産には、本投資法人が適切と考える保険を付保しています。その他今後取得する投資対象不動産等に係る投資対象不動産に関しても、原則として適切な保険を付保する予定ですが、投資対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

②　修繕費用に関するリスク

投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、投資対象不動産からの収入が減少し、又は投資対象不動産の価格が下落する可能性があります。

また、民法改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる修繕権を、賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請求を受けるおそれがあります。

③　管理費用に関するリスク

経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

(レ）転貸に関するリスク

①　転借人に関するリスク

賃借人に、投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

②　敷金等の返還義務に関するリスク

賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。この場合において、賃貸人は、賃貸人が賃貸借契約に基づいて賃借人から受領している敷金等の額よりも高額な敷金等を返還する義務を、転借人に対して負担しなければならなくなる可能性があります。

(ソ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、ＰＭ会社を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

たとえば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。

(ツ）マスターリースに関するリスク

特定の投資対象不動産において、ＰＭ会社が投資対象不動産の所有者である信託受託者又は本投資法人との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸している場合があります。また、今後も同様の形態を用いる場合があります。

この場合、マスターリース会社であるＰＭ会社の財務状態の悪化により、エンドテナントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者又は本投資法人への賃料の支払が滞る可能性があります。また、テナントの募集及び管理その他ＰＭ会社としての機能に支障を来たす事由が発生した場合、投資対象不動産の稼働率が大きく低下し、本投資法人の収入が減少する可能性があります。

マスターリース会社であるＰＭ会社と信託受託者との間で締結されたマスターリース契約が、ＰＭ会社の倒産又は契約期間満了等により終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、本投資法人がそれまでのマスターリース会社（以下「旧マスターリース会社」といいます。）とエンドテナントの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。

また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナントに対して賃料を請求できなくなります。

これらの場合、旧マスターリース会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能ですが、旧マスターリース会社が破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない場合には、本投資法人は損失を被ることになります。

(ネ）不動産の地域的な偏在に関するリスク

本投資法人は、東京都区部を中心として、政令指定都市をはじめとする全国の主要都市の不動産に投資する予定です。特に、ポートフォリオの50％以上を東京23区内の不動産に投資することを基本方針としています。従って、これらの地域における人口、人口動態、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。

また、テナント獲得に際し不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ナ）テナント集中に関するリスク

投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントしか存在しない投資対象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探し、その空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。

(ラ）信託受益権に関するリスク

本投資法人が、不動産を主たる裏付けとする信託受益権を取得する場合には、以下のような信託受益権特有のリスクがあります。

なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、新信託法施行と同時に廃止された信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といいます（信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）第２条）。）。

①　信託受益者として負うリスク

受益者とは受益権を有する者をいいます（新信託法第２条第６項）。この点、旧信託法の下では、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっていました（旧信託法第36条、第37条）。従って、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになっていました。かかる信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、土地の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますが、それにもかかわらず、上記のような信託費用が発生したときは、その結果、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありました。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

②　信託受益権の流動性リスク

本投資法人が信託の受益権を運用の対象とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です（新信託法第94条）。また、新信託法第185条以下に定める受益証券発行信託に係る信託受益権を除き、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため、株券や社債券のような代表的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。加えて、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負う形態での信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず、直接第三者に対して信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。なお、金商法に基づき、信託受益権の売買又はその代理若しくは媒介を行う営業については、内閣総理大臣の登録を受けた者でなければ、営むことができないとされています（金商法第29条、第28条第２項、第２条第８項第１号）。

③　信託受託者の破産等に係るリスク

旧信託法上、信託受託者が破産手続、再生手続又は更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は再生会社若しくは更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は再生会社若しくは更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するものとされるリスクは極めて低いと考えられていました。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられていました。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、不動産について信託財産であることを管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託の公示（信託の登記）をする必要がありますので、主として不動産を信託財産とする信託の受益権について、本投資法人は信託の登記がなされるものに限り取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

④　信託受託者の不当な行為に伴うリスク

信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託財産とする信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていました（旧信託法第31条）。また、新信託法の下では、受託者がその権限に属しない行為をした場合、その行為の取消権を受益者に認めています（新信託法第27条第１項及び第２項）。しかし、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を回復することができるとは限りません。

また、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク

本投資法人は、投資対象不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約）を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、投資対象不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

(ウ）ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）に関するリスク

①　ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）に対する投資特性に関するリスク

本投資法人は、ヘルスケアタイプレジデンス（ヘルスケア施設）（以下本（ウ）において「ヘルスケアタイプレジデンス」といいます。）に投資できるものとされていますが、ヘルスケアタイプレジデンスは、設備の陳腐化、所在地における交通環境・周辺環境・人口動態の変化、類似施設との競合、機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗等によるサービスの質の低下、食中毒・集団感染等の事故の発生、入居者情報の漏洩、従業員による入居者に対する虐待、オペレーター又は施設に対する不利益な情報や風評の流布、その他様々な要素により、本投資法人、資産運用会社又はオペレーターの故意・過失に起因するか否かにかかわらず、集客力が低下し、その収益性や資産価値が影響を受ける可能性があります。

また、ヘルスケアタイプレジデンスには間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合が多いことから、将来テナントが退去した際に、他の用途への転用に費用負担が必要となり、また、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られることから、想定した時期・価格で売却できない可能性があります。

更に、ヘルスケアタイプレジデンスに関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等がヘルスケアタイプレジデンスの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

加えて、ヘルスケアタイプレジデンスにおいては、テナントであるオペレーターは、入居者から一定の入居一時金（ヘルスケアタイプレジデンス毎に定められている償却期間・償却率によって償却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還される金銭）又は前受家賃（ヘルスケアタイプレジデンス毎に定められている規定に従って、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還される金銭）を収受する場合があります。本投資法人は、原則として、ヘルスケアタイプレジデンスを取得するに際し、入居契約、並びに入居一時金及び前受家賃の返還債務を承継せず、入居一時金等はオペレーターのみにより管理されますが、オペレーターと入居者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価される場合には、オペレーターから当該物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人としての地位を承継し、オペレーターへの賃貸借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継について入居者の同意を取得できない場合には、本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を承継することとなります。また、オペレーターの事業内容又は財務内容が悪化した場合において、本来は本投資法人が債務を負担していないにもかかわらず、当該ヘルスケアタイプレジデンスに係る代替テナントの確保や本投資法人のレピュテーション維持その他の観点から、本投資法人において入居一時金残額の返還等の負担を余儀なくされる可能性があります。

また、本投資法人は、本書の日付現在、ヘルスケアタイプレジデンスを保有しておらず、また、今後、本投資法人によるヘルスケアタイプレジデンスの組入れが本投資法人の想定通り進展する保証もありません。

②　オペレーターに関するリスク

ヘルスケアタイプレジデンスの運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、ヘルスケアタイプレジデンスのテナントであるオペレーターの業務遂行能力に依拠することになりますので、オペレーターに関して、前記「ｂ．本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(ホ）ＰＭ会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することになります。また、ヘルスケアタイプレジデンスに関する法令上の規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、オペレーターの代替性が限定されているため、機動的にオペレーターを変更することができず、本投資法人の収益に影響を及ぼす可能性があります。

ｄ．税制等に関するリスク

(イ）導管性の維持に関する一般的なリスク

税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「４ 手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、事業年度毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ロ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

2009年４月１日以後終了した事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号、その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる場合があり得ます。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（後記「４ 手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）に相当する金銭の分配の額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

(ハ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制限条項上、一定額を留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保するときがあります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が配当可能額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ニ）借入れに係る導管性要件に関するリスク

税法上、上記の事業年度毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には機関投資家のみから行うべきという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないこととなります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ホ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

事業年度毎に判定を行う導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総口数若しくは一定の議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合等における当該投資法人等をいいます。）に該当していないこととする要件、即ち、同族会社要件については、本投資法人の投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、公開買付等により、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ヘ）投資証券を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

税法上、導管性要件の一つに、事業年度末において投資法人の投資証券が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資証券の売買をコントロールすることができないため、公開買付等により、本投資法人の投資証券が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ト）税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(チ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

(リ）一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、租税公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資法人の投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。

(ヌ）減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配の額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。

(ル）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

本投資法人において納税額が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

ｅ．その他

(イ）今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク

有価証券届出書及び有価証券報告書等において開示した取得予定資産又は譲渡予定資産について締結された不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書において定められた条件が成就しない場合又は相手方に何らかの事由が生じた場合等には、当該取得予定資産又は譲渡予定資産を取得又は譲渡できない可能性や予定していた時期に取得又は譲渡できない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得又は譲渡のための努力を行う予定ですが、取得予定資産については、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性があり、また、譲渡予定資産については、本投資法人が企図していた譲渡代金による借入金の返済や将来の資産の取得等ができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。

また、本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、常時、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めています。したがって、本書の日付時点において取得予定資産又は譲渡予定資産以外に具体的に取得の決定を行った資産又は譲渡の決定を行った資産はありませんが、今後、本投資法人が取得予定資産以外の資産の取得、又は譲渡予定資産以外の本書の日付現在保有する資産の一部の譲渡を決定することがあり得ます。かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される可能性もあります。

(ロ）投資対象不動産取得前の情報に関するリスク

本書に記載の本投資法人が運用資産、期中取得資産及び取得予定資産を取得する前の情報は、信託不動産又は信託受益権の前所有者における賃貸事業収支等をあくまで参考として記載したものにとどまり、また、未監査の情報を含むため、全てが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。

(ハ）専門家の意見への依拠に関するリスク

不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

土壌汚染のリスクに関する評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。

また、マーケット・レポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

建物状況報告書や構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

また、不動産に関して算出されるＰＭＬは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損失の再調達価格に対する割合で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の損失が発生する可能性があります。

(ニ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

後記「５ 運用状況　（２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　（ヘ）各物件の概要　⑥ 「損益の状況」に関する記載」の過去の収支状況は、投資対象不動産の賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。従って、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。

(ホ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人がその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行う場合には、以下のようなリスクがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(２）投資リスクに対する管理体制

ａ．本投資法人の体制

本投資法人は、以上のような投資リスクがあることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう、以下のリスク管理体制を整備しています。

(イ）執行役員、監督役員及び役員会

本投資法人は、本書の日付現在、執行役員１名及び監督役員２名から構成される役員会により運営されています。本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を執行するよう努めています。役員会においては、本投資法人が委託する資産運用会社が執行する資産運用に係る重要な事項を本投資法人の役員会において決議事項又は報告事項とすることにより、資産運用会社への一定の牽制機能を構築しています。

(ロ）内部者取引

本投資法人は、役員会において「内部者取引管理規程」を採択し、執行役員及び監督役員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資証券及び投資法人債並びに上場投資法人の投資口等の売買を行うことを禁止し、インサイダー取引の防止に努めています。

ｂ．資産運用会社の体制

本投資法人の資産運用に関し、リスクの回避及び極小化を図るべく以下の実効性あるリスク管理体制を敷いています。

(イ）運用ガイドラインの遵守

資産運用会社は、規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度を踏まえた上で、分散投資によるポートフォリオの構築方針、各運用資産の安定収益確保のための諸方策、投資を決定する際の物件選定基準、物件検討基準、調査（デュー・ディリジェンス）基準、保険付保方針及び運営管理方針（ＰＭ会社の選定基準等）等につき定める運用ガイドラインを策定し、これを遵守することにより、本投資法人の運用の対象となる不動産、不動産信託受益権等に係るリスクの管理に努めます。詳細については、前記「２ 投資方針」をご参照下さい。

(ロ）リスク管理規程

資産運用会社は、本投資法人の資産運用会社として社会的使命を的確に果たし、健全な経営を行い、かつ最善の資産運用を行うため、様々なリスクを適切に管理することを基本方針とした「リスク管理規程」を定めています。「リスク管理規程」では、不動産投資・運用リスクに関し、マーケット状況（賃料相場・地価動向・テナント需給等）、立地条件、周辺環境状況及び建物の属性等、物件の個別性を総合的に勘案して管理すること、並びに個別案件のリスクを十分に認識しつつ、個別物件を集約したポートフォリオ全体のリスク状況を把握・分析するとともに、運用ガイドラインに記載されたリスク判断基準に従い適切に運用を行うことによって、当該リスクの軽減に努めることが定められています。

(ハ）コンプライアンス・リスク管理室によるリスクの統括管理

リスク管理を統括する部署は、資産運用会社のコンプライアンス・リスク管理室とします。第一義的には、リスク管理項目毎に担当部署として定められた資産運用会社の各部署が、当該リスクを管理するものとし、コンプライアンス・リスク管理室が関連部署に対する日常的な指導管理を行います。管理の方法は、資産運用会社の社内規則である「コンプライアンス・マニュアル」及びリスクアセスメントシート等に則って各リスク管理項目をチェックします。

(ニ）利害関係人等との取引

後記「第二部 投資法人の詳細情報　第３ 管理及び運営　２ 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。

(ホ）内部者取引

資産運用会社の役職員によるインサイダー取引については、「内部者取引管理規程」を定めて防止に努めます。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第６条第１項）、該当事項はありません。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとします（規約第６条第２項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

ａ．役員報酬

執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員一人当たり月額80万円以内の金額、監督役員一人当たり月額80万円以内の金額で、各々役員会で決定する金額とし、当月分を当月末日までに、それぞれが指定する銀行口座へ振込により支払うものとします（規約第23条）。

(注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項の執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める額から、当該執行役員又は監督役員がその在職中に本投資法人から職務執行の対価として受け、又は受けるべき財産上の利益の１年間当たりの額に相当する額として内閣府令で定める方法により算定される額に４を乗じて得た額を控除して得た額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（投信法第115条の６第７項、規約第22条）。

ｂ．資産運用会社への支払報酬

資産運用会社に対する報酬は、運用報酬１、運用報酬２、運用報酬３、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬から構成されます。それぞれの報酬の計算方法及び支払時期は以下の通りとし、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします（規約第38条）。

ｃ．資産保管会社及び一般事務受託者への支払手数料

資産保管会社及び一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は以下の通りとし、それぞれが指定する銀行口座への振込により支払うものとします。

(イ）資産保管会社の報酬

①　支払報酬の計算方法

ⅰ 計算期間（６月若しくは12月の各１日から、その直後に到来する５月又は11月の各末日までとします。）において、本投資法人の保有する資産が不動産信託の受益権又は預金であることを前提に、当該計算期間初日の直前の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第131条第２項に定める承認を受けた、投信法第129条第２項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、６ヵ月分の料率を記載した下記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で合意した金額に消費税等相当額（地方消費税を含みます。）を加算した金額を支払うものとします。但し、経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となった場合には、当事者間で協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができるものとします。

ⅱ 本投資法人の保有する資産に現物不動産が含まれることとなった場合には、資産保管業務報酬は、現物不動産１物件当たり月額20万円を上限として当事者間で合意した金額にⅰに定める金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、当事者は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意を持って協議することとします。

＜基準報酬額表＞

②　支払時期

上記ⅰ又はⅱにより計算した各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替により支払うものとします。但し、支払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。

(ロ）投資主名簿等管理人の報酬

①　支払報酬の計算方法並びに支払の時期及び方法に関する事項

ⅰ 下記の「委託事務手数料表」により計算した金額を上限とした金額を支払うものとします。但し、募集投資口の発行に関する事務、その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度当事者間で協議の上その手数料を定めるものとします。

ⅱ 投資主名簿等管理人は上記ｉの手数料を毎月末に締め切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払うものとします。但し、支払日が銀行休業日の場合は、前営業日を支払日とします。

＜委託事務手数料表＞

(ハ）機関運営に関する一般事務受託者の報酬

①　支払報酬の計算方法並びに支払の時期及び方法に関する事項

ⅰ 機関運営に関する一般事務受託者の事務に係る報酬は、５月及び11月の末日を最終日とする６ヵ月毎の各計算期間において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算日における貸借対照表上の資産総額に基づき、下記の「基準報酬額表」により計算した金額を上限として、その資産構成に応じて算出した報酬を支払います。なお、計算期間が６ヵ月に満たない場合又は６ヵ月を超える場合の報酬は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

ⅱ 各計算期間の報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに、機関運営に関する一般事務受託者の指定する銀行口座に振込又は口座振替により支払うものとします。

＜基準報酬額表＞

(ニ）会計事務等に関する一般事務受託者の報酬

①　支払報酬の計算方法並びに支払の時期及び方法に関する事項

（会計帳簿作成及び計算事務）

ⅰ 会計帳簿作成及び計算事務に関する業務（以下「委託業務」といいます。）の実施に対する報酬として、本投資法人は、会計事務等に関する一般事務受託者に対し、各計算期間毎に下記に定める金額を支払います。そのほか、会計帳簿の作成に関する事務に関連する業務の報酬金額については、本投資法人と会計事務等に関する一般事務受託者とで別途定めるものとします。また、委託業務の第三者への引継ぎ業務については、会計事務等に関する一般事務受託者が引継の実施前に業務提供時間及び報酬額の見積を提示し、その業務提供時間及び報酬額を本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者で別途書面で合意して定めるものとします。

（ⅰ）会計帳簿の作成に関する事務　　　下記(1)～(3)の合計

(1)　50万円×計算期間の月数

(2)　21,000円×(住宅)物件数×保有月数

(3)　18,000円×(オフィス)物件数×保有月数

（ⅱ）計算に関する事務　　　　　　　　220万円＋2,000円×物件数

ⅱ 会計事務等に関する一般事務受託者は、委託業務が完了した後、本投資法人と会計事務等に関する一般事務受託者とで別途合意する時期までに、本投資法人に対して請求書を発行します。本投資法人は、請求書の発行月の翌月末までに会計事務等に関する一般事務受託者の指定する銀行口座に請求額を振り込んで支払うものとします。

（納税事務）

ⅰ 法人税、法人住民税及び法人事業税の確定申告書並びに消費税の確定申告書の作成等に対する報酬として、本投資法人は、会計事務等に関する一般事務受託者に対し、各計算期間毎に150万円を支払います。これ以外の業務の報酬金額については、本投資法人と会計事務等に関する一般事務受託者とで別途定めるものとします。また、納税事務業務の第三者への引継ぎ業務については、会計事務等に関する一般事務受託者が引継の実施前に業務提供時間及び報酬額の見積を提示し、その業務提供時間及び報酬額を本投資法人及び会計事務等に関する一般事務受託者で別途書面で合意して定めるものとします。

ⅱ 会計事務等に関する一般事務受託者は、委託業務が完了した後、本投資法人と会計事務等に関する一般事務受託者とで別途合意する時期までに、本投資法人に対して請求書を発行します。本投資法人は、請求書の発行月の翌月末までに会計事務等に関する一般事務受託者の指定する銀行口座に請求額を振り込んで支払うものとします。

(ホ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

①　発行事務及び期中事務の委託に関する手数料

本投資法人は、第２回無担保投資法人債、第３回無担保投資法人債、第５回無担保投資法人債、第６回無担保投資法人債及び第７回無担保投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社りそな銀行に対して、本投資法人債の発行事務、その他の期中事務の委託に関する手数料として、以下に掲げる金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。

ⅰ 第２回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務の委託に関する手数料として3,340,000円

ⅱ 第３回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務の委託に関する手数料として3,500,000円

ⅲ 第５回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務の委託に関する手数料として2,670,000円

ⅳ 第６回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務の委託に関する手数料として2,500,000円

ⅴ 第７回無担保投資法人債の発行事務及び期中事務の委託に関する手数料として2,500,000円

②　元利金支払事務の委託に関する手数料

本投資法人は、本投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社りそな銀行に対して、本投資法人債の元利金支払事務の委託に関する手数料として、以下に掲げる金額を支払います。

ⅰ 元金支払

支払元金100円につき0.075銭

ⅱ 利金支払

支払利息の対象となる元金100円につき0.075銭

(ヘ）特別口座管理機関（みずほ信託銀行株式会社）の報酬

①　支払報酬の計算方法並びに支払の時期及び方法に関する事項

ⅰ 下記の「口座管理事務手数料表」により計算した金額を支払うものとします。但し、「口座管理事務手数料表」に定めのない事務に係る手数料は、その都度当事者間で協議の上定めるものとします。

ⅱ 特別口座管理機関は上記ｉの手数料を毎月末に締め切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。但し、支払日が銀行休業日の場合は、前営業日を支払日とします。

＜口座管理事務手数料表＞

(注）2025年５月１日から2027年４月30日までの事務取扱分については、上記口座管理事務手数料表、基本料に定める月額最低基本料を20,000円とします。

ｄ．会計監査人報酬

会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定されます。支払時期は投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領した月の翌月末までとし、会計監査人の指定する口座へ振込みにより支払うものとします（規約第36条）。

（４）【その他の手数料等】

本投資法人は、以下の費用を負担するものとします。

ａ．運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務若しくは事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金

ｂ．投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行並びに自己投資口の取得に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）

ｃ．投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主宛て書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

ｄ．分配金支払に関する費用（分配金領収書、銀行取扱手数料等を含みます。）

ｅ．有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

ｆ．目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用

ｇ．財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

ｈ．本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

ｉ．本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

ｊ．投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

ｋ．執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

ｌ．運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

ｍ．借入金及び投資法人債に係る利息

ｎ．本投資法人の運営に要する費用

ｏ．本投資法人の投資口が東京証券取引所に上場し、それを維持するために要する費用

ｐ．信託報酬

ｑ．その他役員会が認める費用

なお、上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。

(照会先）

平和不動産アセットマネジメント株式会社

東京都中央区日本橋兜町５番１号

電話番号　03-3669-8771

（５）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱いは、以下の通りです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

ａ．個人投資主の税務

(イ）配当等の額に係る税務

個人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の増加額からなる金額（以下本「（５）課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われます。従って、配当等の額を受け取る際に原則20％の税率（所得税）により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。なお、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

(※) 一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定義される金額をいいます。

①　発行済投資口総口数の100分の３未満の口数を有する個人投資主の取扱い

本投資法人の配当等の額の支払に関する基準日において、本投資法人の発行済投資口総口数の100分の３未満の口数を有する個人投資主が、本投資法人の配当等の額を受け取る際の源泉徴収税率は、以下の通りとなります。なお、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年1月1日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

(※1) 2014年１月１日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

(※2) 2027年１月１日以降の所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の１％相当）を含みます。現在公表されている復興特別所得税の課税期間は2047年12月31日まで、防衛特別所得税の課税期間は2027年１月１日以後、当分の間とされています。

また、本投資法人の配当等の額の支払に関する基準日において、本投資法人の発行済投資口総口数の100分の３未満の口数を有する個人投資主（2023年10月１日以後に本投資法人の配当等の支払を受ける場合は、当該配当等の支払を受ける個人投資主を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が有する本投資法人の投資口と合算して、発行済投資口総数の100分の３未満の口数を有することとなる個人投資主をいいます。以下「小口個人投資主」といいます。）については、以下のような取扱いがなされます。

ⅰ　小口個人投資主は、上場株式等の配当等の金額にかかわらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の特例の選択が可能となります。

ⅱ　小口個人投資主が支払を受けるべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税を選択することができます（復興特別所得税（2027年１月１日以後は防衛特別所得税も含みます。）が併せて課されます。）。

ⅲ　小口個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

ⅳ　2014年１月１日から2027年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。但し、2016年分以降は120万円を上限。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

ⅴ　2024年１月１日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課税されません。

ⅵ　未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年80万円を上限。）又は継続管理勘定に係るものに係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

　　(ご参考)

(1) 非課税口座及び未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」等を選択される場合には、非課税口座及び未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20％（復興特別所得税を含めると20.315％）にて課税されることになります。

(2) 2018年１月１日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（2018年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(3) 2024年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定（つみたて投資枠）に管理されている一定の公募等株式投資信託（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年120万円、総額1,800万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に特定累積投資勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(4) 2023年12月31日までに非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定又は累積投資勘定のいずれかに限ります。

(5) 2024年１月１日以後に非課税口座に設けられる勘定は、特定非課税管理勘定（成長投資枠）及び特定累積投資勘定（つみたて投資枠）の併用が可能ですが、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定における投資額の総額は1,800万円が上限となります。

(6) 2027年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定（特定累積投資勘定（つみたて投資枠）のうち、非課税口座を開設している居住者等がその年１月１日において18歳未満である年及び出生した日の属する年に設けられるもの。）に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円、総額600万円が上限。）に係る配当等で、その非課税口座に特定累積投資勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

②　発行済投資口総口数の100分の３以上の口数を有する個人投資主の取扱い

本投資法人の配当等の支払に関する基準日において、本投資法人の発行済投資口総口数の100分の３以上を有する個人投資主が、１回に受ける配当金額が５万円超（６ヵ月決算換算）の場合には、総合課税となります。本投資法人より配当等の額を受け取る際の源泉徴収税率は、所得税20％（住民税は課されません。）となります。なお、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

(ロ）出資等減少分配に係る税務

個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配（分割型分割及び株式分配並びに組織変更による事由を除きます。）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの（以下本「（５）課税上の取扱い」において「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記（イ）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうち、みなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益の額を計算します。この譲渡損益の取扱いは下記（ハ）の投資口の譲渡の場合と同様になります。

出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る上記譲渡原価を控除した金額となります。

(ハ）投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税20％（所得税15％、住民税５％）の対象となります。なお、2047年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して復興特別所得税が課されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。

(※1) 2014年１月１日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

(※2) 2027年１月１日以降の所得税率には、復興特別所得税（所得税の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の１％相当）を含みます。現在公表されている復興特別所得税の課税期間は2047年12月31日まで、防衛特別所得税の課税期間は2027年１月１日以後、当分の間とされています。

本投資法人の投資口の譲渡に際し譲渡損が生じた場合には、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に係る譲渡所得等の金額との通算は認められません。また、株式等の譲渡に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することができません。但し、金融商品取引業者等を通じて上場株式等たる本投資法人の投資口を譲渡した場合には、以下の特例の対象となります。

ⅰ　その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前３年内の各年に生じた上場株式等に係る譲渡損失の金額（前年以前に既に控除したものを除きます。）があるときは、これらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等に係る利子所得の金額及び配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます（以下「損益通算の特例」といいます。）。

ⅱ　金融商品取引業者等を通じて上場株式等たる本投資法人の投資口を譲渡したこと等により生じた譲渡損失のうち、その譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（上記の損益通算の特例の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控除が認められます。譲渡損失の繰越控除を受ける場合には、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。

ⅲ　「特定口座内上場株式等の申告不要制度」が設けられており、個人投資主が金融商品取引業者等に特定口座を開設し、上場株式等保管委託契約に基づいてその特定口座に保管されている上場株式等の譲渡所得等について、その年の最初の譲渡のときまでに、金融商品取引業者等に対して「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合には、一定の要件の下に、本投資法人の投資口の譲渡益に相当する金額に対しては、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められています。源泉税率は、20％（所得税15％、住民税５％）となります（2047年12月31日までの間の譲渡等については復興特別所得税（2027年１月１日以後、当分の間、防衛特別所得税も含みます。）が併せて源泉徴収されます。）。

ⅳ　金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れることを選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。

ⅴ　2014年１月１日から2027年12月31日までの期間、少額投資非課税制度（NISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2014年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。但し、2016年分以降は120万円を上限。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

ⅵ　2024年１月１日以後、少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。

ⅶ　未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定に係るもの（2016年４月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年80万円を上限。）又は継続管理勘定に係るものについて、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の１月１日以後５年を経過する日までの間又は継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年１月１日において18歳である年の前年12月31日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

　(ご参考)

(1) 2016年１月１日以降、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいます。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。

(2) 本（ハ）ⅴ及びⅵにおける非課税口座並びに本（ハ）ⅶにおける未成年者口座で譲渡損失が生じても、本（ハ）ⅰの配当所得の金額からの控除及び本（ハ）ⅳの配当等の額からの控除、並びに本（ハ）ⅱの譲渡損失の繰越控除は適用できません。

(3) 2018年１月１日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年内に、その累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（2018年１月１日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(4) 2024年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座に特定累積投資勘定（つみたて投資枠）を設けた日以後に、その特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（2024年１月１日以後における新規投資額で毎年120万円、総額1,800万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

(5) 2023年12月31日までに非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定又は累積投資勘定のいずれかに限ります。

(6) 2024年１月１日以後に非課税口座に設けられる勘定は、特定非課税管理勘定（成長投資枠）及び特定累積投資勘定（つみたて投資枠）の併用が可能ですが、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定における投資額の総額は1,800万円が上限となります。

(7) 2027年１月１日以後、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置に基づき、非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定（特定累積投資勘定（つみたて投資枠）のうち、非課税口座を開設している居住者等がその年１月１日において18歳未満である年及び出生した日の属する年に設けられるもの。）に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円、総額600万円が上限。）に係る配当等で、その非課税口座に特定累積投資勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課税されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

ｂ．法人投資主の税務

(イ）配当等の額に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。配当等の額を受け取る際には原則20％の税率（所得税）により源泉徴収されますが、この源泉税は法人投資主の法人税の申告上、税額控除の対象となります。また、受取配当金等の益金不算入の規定の適用はありません。

但し、配当等の額を受け取る際の源泉徴収税率に関しては15％に軽減されています（源泉徴収される地方税はありません。）。なお、2047年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して、復興特別所得税が源泉徴収されます（2026年12月31日までは2.1％、2027年１月１日以後は1.1％の税率が適用されます。）。加えて、2027年１月１日以後、当分の間、所得税の額に対して１％の税率により防衛特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収された復興特別所得税は、法人税の額から控除されます。

2023年10月１日以後において、本投資法人の発行済投資口総数の３分の１超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。

(ロ）出資等減少分配に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記（イ）における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうち、みなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益の額を計算します。この譲渡損益の取扱いは下記（ニ）の投資口の譲渡の場合と同様になります。

出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る上記譲渡原価を控除した金額となります。

(ハ）投資口の期末評価方法

法人投資主による本投資法人の投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。

(ニ）投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が本投資法人の投資口を譲渡した際の取り扱いについては、原則約定日の属する事業年度に益金又は損金として計上されます。

ｃ．投資法人の税務

(イ）配当等の額の損金算入要件

税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。

配当等の額を損金算入するために留意すべき主要な要件は以下の通りです。

①　次のいずれかに該当するものであること。

ⅰ その設立時における投資口の発行が公募でかつその発行価額の総額が１億円以上であること

ⅱ 事業年度終了のときにおいて、その発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること

②　投資法人の規約において投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50を超える旨の記載又は記録があること。

③　事業年度終了のときにおいて、法人税法（昭和40年法律第34号、その後の改正を含みます。）第２条第10号に規定する同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。

④　事業年度に係る配当等の額の支払額が当該事業年度の租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90％超であること。

⑤　他の法人（租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。）に規定するものを除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合契約等に基づく出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含みます。）を有していないこと。

⑥　借入れは、機関投資家からのものであること。

(ロ）不動産流通課税の軽減措置

①　登録免許税

不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価格の２％の税率により課されます。なお、売買により取得した土地については税率が2029年３月31日までは1.5％に軽減されています。なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の定めがあることその他の要件を満たす投資法人が取得する不動産に対しては、2027年３月31日までは登録免許税の税率が1.3％に軽減されています。

②　不動産取得税

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価格の４％の税率により課されます。なお、この税率は住宅の取得及び土地の取得については2027年３月31日までは３％となります。また、2027年３月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税については、その課税標準は当該土地の価格の２分の１に軽減されます。なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が、2027年３月31日までに規約に従い特定資産のうち一定の不動産を取得した場合には、当該不動産の取得に係る不動産取得税の上記課税標準が５分の２に軽減されます（共同住宅等の場合には、全ての区画が50㎡以上等の一定の要件を満たす必要があります。）。

③　特別土地保有税

2003年度以降、当分の間、不動産の取得（及び保有）に係る特別土地保有税の課税は停止されています。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

(注1）「保有総額」は、期末時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後及び減損処理後の帳簿価額）に基づいています。

(注2）「対総資産比率」は、資産総額に対する資産の種類別の保有総額の割合を、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

(注3）建物等と併せて保有している借地権等については、建物等と合算して「不動産」及び「信託不動産」の欄に記載しています。

(注4）「首都圏」とは、東京都（東京23区を除きます。）、神奈川県、埼玉県及び千葉県を指します。

(注5）「その他」とは、東京23区及び首都圏を除く投資対象エリアを指します。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

本投資法人が保有する投資不動産物件についての概要等は、後記「③ その他投資資産の主要なもの」に一括表記しており、同項記載の物件以外に本投資法人による投資不動産物件の組入れはありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

(イ）保有資産の概要

本投資法人が直接に保有する投資不動産物件に加え、信託受益権に係る信託不動産を併せて「③その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。

本投資法人は、2026年５月31日現在、以下の83物件の不動産を信託財産とする信託受益権及び53物件の不動産を保有し、本書の日付現在に至るまで運用を行っています。