株式会社クレディセゾン｜有価証券報告書（内国信託受益証券等）－第1期(2025/06/13－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第１【信託財産の状況】

１【概況】

（１）【信託財産に係る法制度の概要】

株式会社クレディセゾン（以下「発行者」又は「委託者」といいます。）、本信託契約（以下に定義します。）の受託者としてのみずほ信託銀行株式会社（以下「受託者」といいます。）及び弁護士　金山　藍子（以下「受益者代理人」といいます。）間の2025年4月24日（以下「本信託契約締結日」といいます。）付特定金銭信託契約＜神楽坂・早稲田・西早稲田・巣鴨・大森・大森町＞（譲渡制限付）（以下「本信託契約」といいます。）に基づき設定された信託（以下「本信託」といいます。）は、当初の信託財産を金銭とする金銭信託であり、信託設定日（2025年6月13日）（以下「信託設定日」といいます。）において、受託者は、本信託契約の定めに従い、不動産管理処分信託の受益権（以下「本件不動産受益権」といいます。）をVERED2合同会社から取得しました。

受託者は、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）、信託業法（平成16年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「信託業法」といいます。）等の各種関連法令に基づき、善管注意義務、忠実義務、分別管理義務等をはじめとする法令上の義務に従い、信託財産の引受け（受託）を行っています。受託者は、受益権の保有者（受益者）に対して、信託財産に属する財産のみをもってその履行責任を負います。

また、本信託の一般受益権（以下「本受益権」又は「本商品」といいます。）は、信託法に規定する受益証券発行信託の受益権（一般受益権）であり、有価証券として金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）の適用を受けます。金融商品取引法第2条第5項及び金融商品取引法第二条に規定する定義に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第14号。その後の改正を含みます。）第14条第2項第2号イに基づき、委託者が本受益権の発行者です。

（２）【信託財産の基本的性格】

本信託は、本受益権への投資を通じて、投資者に実質的に単一の種類の不動産（居住用不動産）を信託財産とした特定少数の本件不動産受益権への投資機会を提供することを目的として、当初の信託財産である金銭及び本件不動産受益権の取得のための資金の借入れ（以下「本借入れ」といいます。）による借入金の実行代わり金を原資として、本件不動産受益権を取得する金銭信託です。したがって、信託設定日における当該取得前の信託財産は金銭（4,100百万円）のみでしたが、同日付で本件不動産受益権を取得し、本書の日付現在の信託財産は以下の資産です。

（注1） 価格合計に対する当該資産の価格の占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注2） 本件不動産受益権の価格については、受託者がVERED2合同会社との間で2025年4月24日付で締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金を記載しています。

（注3） 本信託契約において、上記金銭は、受託者の銀行勘定に預けられるものとされています。

（３）【信託財産の沿革】

本信託の当初の信託財産たる金銭は、本件不動産受益権を取得することを目的として、委託者から受託者に信託されました。

（４）【信託財産の管理体制等】

①【信託財産の関係法人】

(イ) 委託者：株式会社クレディセゾン

信託財産の信託設定を行いました。また、本受益権の発行者です。

委託者は、本受益権及び劣後受益権の当初受益者であり、本受益権の譲渡によって本受益権の当初受益者の地位が譲受人である本受益権の受益者（以下「本受益者」といいます。）に承継されました。ただし、本受益権の譲渡により委託者の地位は承継されていません。また、本信託においては、委託者が本信託の信託財産（以下「本信託財産」といいます。）の管理又は処分に関する指図権を有しております。

(ロ) 受託者：みずほ信託銀行株式会社

信託財産の管理及び処分並びに本受益者、劣後受益者（本信託の劣後受益権を有する者をいいます。以下同じです。）の管理を行い、本信託契約及び業務規程に基づき、受益権原簿（受託者が管理する本受益権に係る信託法第186条に定める受益権原簿をいい、当該原簿は、Securitize PF（後記「３ 信託の仕組み （１）信託の概要 ① 信託の基本的仕組み」に定義します。）上の記録を利用して作成されます。以下同じです。）の作成及び管理を行っています。

受託者は、信託事務の一部を受益権取扱事務受託者（後記「(ヘ) 受益権取扱事務受託者：株式会社クレディセゾン」に定義します。）、東京共同会計事務所及びヤマトシステム開発株式会社へ委託しています。また、信託業法第22条第3項各号に掲げる業務のほか、信託業務の一部を第三者に委託することができます。

(ハ) 受益者代理人：弁護士　金山　藍子

受益者代理人は、すべての本受益者のために当該本受益者の権利（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権（本信託に定める信託配当を受領する権利をいいます。以下同じです。）及び償還金受領権（本信託に定める償還金を受領する権利をいいます。以下同じです。）を除きます。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています。

また、本信託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金受領権の行使を除きます。）、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の行為については、受益者代理人がこれを行い又は受益者代理人を相手方として行うものとします。

(ニ) アセット・マネージャー：トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

委託者及び受託者との間で、2025年4月24日付でアセット・マネジメント業務委託契約（以下「アセット・マネジメント業務委託契約」といいます。）を締結しています。

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「アセット・マネージャー」といいます。）は、委託者から委託を受けて、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合には、本件不動産受益権又は本件不動産受益権の裏付けとなる不動産（以下「投資対象不動産」といいます。以下同じです。））の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等の受託者に対する指図に関する業務を行っています。

(ホ) 劣後受益者：株式会社クレディセゾン

劣後受益者としての株式会社クレディセゾンは、本信託の劣後受益権を保有する受益者として、権利の行使及び義務の履行を行っています。

(ヘ) 受益権取扱事務受託者：株式会社クレディセゾン

セゾンのスマート不動産投資の管理等に関する約款（以下「保護預り契約」といいます。）の当事者としての株式会社クレディセゾン（以下「受益権取扱事務受託者」といいます。）は、本受益者と保護預り契約及びサービス利用規約を締結し、さらにカストディアン兼受託者であるみずほ信託銀行株式会社との間で本信託契約の締結日である本信託契約締結日付で業務委託契約書（以下「業務委託契約」といいます。）を締結し、本受益権に係る管理者鍵管理・原簿書換請求代理事務をカストディアンとしてのみずほ信託銀行株式会社に再委託しています。また、業務委託契約に基づき、受託者としてのみずほ信託銀行株式会社から委託を受けて、本受益権の販売に関連する取引時確認・期中対応等の業務を行っています。

(ト) カストディアン：みずほ信託銀行株式会社

カストディアンとしてのみずほ信託銀行株式会社（以下「カストディアン」といいます。）は、受益権取扱事務受託者との間で、本信託契約締結日付で業務委託契約を締結し、本受益権に係る管理者鍵管理・原簿書換請求代理事務を行っています。

(チ) レンダー：株式会社みずほ銀行

本信託に対する貸付人として、受託者に対し、本件不動産受益権の取得等のための資金の融資を行っています。

(リ) 不動産信託受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託（以下「本不動産信託」ということがあります。）の受託者として、不動産管理処分信託の信託財産たる不動産等（投資対象不動産等）の管理及び処分を行っています。

(ヌ) プラットフォーム提供会社：Securitize Japan株式会社

Securitize Japan株式会社（以下「Securitize」といいます。）は、発行者との間のプラットフォームサービス契約（その後の変更を含みます。）及び受託者との間のプラットフォームサービス契約（その後の変更を含みます。）に基づき、本セキュリティ・トークンの発行・記録・保管（移転のためのアドレス／管理者鍵の管理を含みます。）を行う本PF（ブロックチェーン基盤を含みます。）を運営しています。

②【信託財産の運用（管理及び処分）に関する基本的態度】

本信託は、本受益権への投資を通じて、投資者に実質的に単一の種類の不動産（居住用不動産）を信託財産とした特定少数の本件不動産受益権への投資機会を提供することを目的として、当初の信託財産である金銭及び本借入れによる借入金の実行代わり金を原資として、本件不動産受益権を取得しました。本件不動産受益権の詳細については、後記「２ 信託財産を構成する資産の概要　（２）信託財産を構成する資産の内容　① 本件不動産受益権」をご参照ください。

委託者は、受託者及びアセット・マネージャーとの間でアセット・マネジメント業務委託契約を締結しており、アセット・マネージャーに、本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等の受託者への指図に関する業務を委託しています。

本信託契約に定める委託者の指図は、すべて書面又は別途受託者と委託者若しくは指図代理人（受託者の承諾を得て委託者が選任した、本信託契約に定める委託者の指図権その他本信託財産に関する運用、管理及び処分の指図を行う権限の全部について委託者に代わって行使する者をいいます。以下同じです。なお、本信託契約締結日において、委託者はアセット・マネージャーを指図代理人として選任し、受託者はこれを承諾しています。）との間で合意する方法をもって行うものとされています。本信託契約に基づき指図代理人が選任された場合、受託者は委託者又は指図代理人のみの指図に従うものとし、また、本信託契約に基づく委託者に対する請求、催告、協議、報告及び債務の履行については、委託者又は指図代理人のみを相手方としてこれを行えば足りるものとします。

受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして金融機関の信託業務の兼営等に関する法律施行規則（昭和57年大蔵省令第16号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法施行規則」といいます。）第23条第3項に定める場合に該当するときは、特段の事情がない限り、本信託財産に属する金銭を株式会社みずほ銀行の普通預金口座で預かります。なお、受託者が信託財産として新たに不動産管理処分信託の受益権を購入することはありません。

受託者は、本信託の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって信託事務を処理します。

③【信託財産の管理体制】

(イ) 受託者における管理体制について

本信託財産は、信託法によって、受託者の固有財産や、受託者が受託する他の信託の信託財産とは分別して管理することが義務付けられています。

受託者の信託財産の管理体制及び信託財産に関するリスク管理体制は、以下のとおりです。また、定期的に外部監査を実施します。なお、受託者の統治に関する事項については、後記「第３ 受託者、委託者及び関係法人の情報　１ 受託者の状況　（１） 受託者の概況　② 受託者の機構」をご参照ください。

a 信託財産管理に係る重要事項、適正な管理体制の整備・確立に向けた方針等の決定

経営会議等では、「経営会議規程」等の社則等に基づき、「信託財産管理の適正性確保に関する規則」等を制定し、本信託財産の運用管理に係る重要事項や適正な管理体制の整備・確立に向けた方針等を定めます。

b 信託財産の管理

不動産信託部は、本信託契約、「信託財産管理の適正性確保に関する規則」その他の社則等に基づき本信託財産を管理します。

また、不動産信託部は、「信託財産管理の適正性確保に関する規則」等に従い、管理において問題が生じた場合には、不動産業務部その他の部署（以下これらの部署を個別に又は総称して「不動産業務部等」といいます。）へ報告します。不動産信託部は、不動産業務部等から指摘された問題等について、遅滞なく改善に向けた取組みを行います。

c リスクモニタリング

不動産信託部及び不動産業務部等から独立した業務監査部署である業務監査部が、不動産信託部及び不動産業務部等に対し、本信託財産について、諸法令、本信託契約及び社則等を遵守しながら、信託目的に従って最善の管理が行われているかという観点から、法令・制度変更その他の環境変化への対応状況等の監査を実施しています。また、業務監査部は、必要に応じて、監査対象部署に対し、対応内容等を取り纏めて報告することを求めます。

d リスク管理体制

本信託のリスク管理体制は、以下の体制で運用します。当該体制は本書の日付現在のものであり、今後変更となる可能性があります。

【画像・図表はPDF原本参照】

２【信託財産を構成する資産の概要】

（１）【信託財産を構成する資産に係る法制度の概要】

① 信託受益権に係る法制度の概要

信託財産を構成する本件不動産受益権は信託法に基づく権利です。その概要は、以下のとおりです。

(イ) 受益者の有する権利の概要

本件不動産受益権は、不動産信託受託者が受託者のためにその信託財産として主として不動産を所有し、管理及び処分するものであり、その経済的利益と損失は最終的に本件不動産受益権を保有する受益者にすべて帰属することになります。したがって、本件不動産受益権を保有する受益者である受託者は、不動産信託受託者を通じて投資対象不動産を直接保有する場合と実質的に同様の経済的利益と損失を有することになります（当該不動産に係る法制度の概要については、後記「② 不動産に係る法制度の概要」をご参照ください。）。

(ロ) 信託財産の独立性

本件不動産受益権においてその信託財産を構成する投資対象不動産は、形式的には不動産信託受託者に属していますが、実質的には受益者である受託者のために所有され、管理及び処分されるものであり、不動産信託受託者に破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）上の再生手続又は会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）上の更生手続（以下「倒産等手続」といいます。）が開始された場合においても、不動産信託受託者の破産財団又は再生債務者若しくは更生会社である不動産信託受託者の財産に属しないことになります。

なお、信託法上、登記又は登録をしなければ権利の得喪及び変更を第三者に対抗することができない財産については、当該財産が信託財産に属する財産であることを第三者に対抗するためには信託の登記又は登録が必要とされています。したがって、不動産信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、本件不動産受益権の信託財産を構成する投資対象不動産について、不動産信託受託者の破産財団又は再生債務者若しくは更生会社である不動産信託受託者の財産に属しないことを破産管財人等の第三者に対抗するためには、当該投資対象不動産に信託設定登記を備えておく必要があります。

(ハ) 本件不動産受益権の譲渡性

本件不動産受益権は、信託法に定める受益権として、一般に譲渡可能な権利とされています。その譲渡の第三者対抗要件は、確定日付のある証書による譲渡人の不動産信託受託者に対する通知又は不動産信託受託者による承諾によって具備されます。なお、本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約においては、本件不動産受益権を譲渡する場合に不動産信託受託者の承諾が必要とされています。

(ニ) 本件不動産受益権の利用及び売却に関する法制度の概要

本件不動産受益権は、信託法に定める受益権であり、その利用及び売却については、前記「(ハ) 本件不動産受益権の譲渡性」に記載の制限を受けます。また、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）、商法（明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。）（以下「商法」といいます。）及び信託法といった法令の適用を受けるほか、金融商品取引法第2条第2項の規定により有価証券とみなされる権利として、金融商品取引法等の行政法規の適用を受けます。

② 不動産に係る法制度の概要

信託財産を構成する本件不動産受益権の裏付けとなる資産は主として不動産である投資対象不動産であり、不動産に関しては以下の制限があります。

(イ) 不動産の利用等に関する法制度の概要

不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）等の規制に服します。その他、不動産は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他の都市計画に関して必要な事項を定める都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）をはじめ、道路法（昭和27年法律第180号。その後の改正を含みます。）、航空法（昭和27年法律第231号。その後の改正を含みます。）、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）、海岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）等の様々な法規制の適用を受けます。さらに、当該不動産が所在する地域における条例や行政規則等により、建築への制限が加わることがあるほか、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等の義務が課せられることがあります。

加えて、土地収用法（昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）、都市再開発法（昭和44年法律第38号。その後の改正を含みます。）といった私有地の収用・制限を定めた法律により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあります。

(ロ) 不動産の賃貸借に関する法制度の概要

不動産の賃貸借については、民法及び借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）等が適用され、賃借人は賃貸人に対して賃料を支払う義務を負います。

なお、賃借人は、借地借家法第31条に基づき、建物の引渡しを受けたときは賃借権の登記がなくても、その後に当該建物についての所有権を取得した者に対して賃借権を対抗することができます。

(ハ) 不動産の売却に関する法制度の概要

不動産の売却については、民法、商法及び宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）等の行政法規の適用を受けます。宅地建物取引業法により、土地又は建物の売買若しくは交換又はその代理若しくは媒介を業として行うためには、宅地建物取引業法の免許を必要とします。

（２）【信託財産を構成する資産の内容】

本信託は、当初の信託財産を金銭とする金銭信託であり、信託設定日において、受託者は、本信託契約の定めに従い、本件不動産受益権をVERED2合同会社から取得しました。2026年5月31日（以下「当期末」といいます。）現在における各本件不動産受益権の内容は、以下のとおりです。

① 本件不動産受益権

受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

主たる信託財産：投資対象不動産である以下に記載の各不動産

不動産管理処分信託契約の概要：以下に記載のとおりです。

（当期末現在）

(イ) 投資対象不動産①

（注1）投資対象不動産①のうち1戸については、不動産信託受託者から賃借人に直接賃貸が行われており、マスターリース契約が締結されていません。

（注2）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

(ロ) 投資対象不動産②

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

(ハ) 投資対象不動産③

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

(ニ) 投資対象不動産④

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

(ホ) 投資対象不動産⑤

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

(へ) 投資対象不動産⑥

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

（注）賃借人から開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。

なお、上記の各記載事項に関する説明は、以下のとおりです。

(イ) 「アクセス」について

「アクセス」における徒歩による所要時間については、投資対象不動産に関し、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）を参考に、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載しています。

(ロ) 「所在地（住居表示）」について

「所在地（住居表示）」は、投資対象不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。

(ハ) 「土地」について

・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。

・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。

・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。

・「所有形態」は、投資対象不動産（土地）に関して不動産管理処分信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。

(ニ) 「建物」について

・「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。

・「構造」は、登記簿上の記載に基づいています。

・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。

・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。

・「所有形態」は、投資対象不動産（建物）に関して不動産管理処分信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。

・「総戸数」は、投資対象不動産（建物）に係る居室の数を記載しています。

(ホ) 「地震PML（地震PML値調査業者）」について

「地震PML（地震PML値調査業者）」は、株式会社J建築検査センターが作成した2025年2月付建物状況調査報告書に基づき記載しています。

(ヘ) 「建物状況評価概要」について

「建物状況評価概要」は、委託者からの委託に基づき、株式会社J建築検査センターが作成した2025年2月付建物状況調査報告書の概要を記載しています。当該報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「調査年月」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の作成年月を記載しています。金額は、特段の記載がない限り千円未満を切り捨てて記載しています。

(ト) 「関係者」について

・「PM会社」は、当期末現在において、有効なプロパティ・マネジメント（PM）契約を締結しているPM会社を記載しています。

・「マスターリース会社」は、当期末現在において、有効なマスターリース契約（第三者への転貸借を目的又は前提とした賃貸借（リース）契約をいいます。以下同じです。）を締結しているマスターリース会社を記載しています。なお、マスターリース会社は、いずれも物件全体についてマスターリース契約を締結しているため、各物件の主要テナント（テナントへの賃貸面積が物件全体の賃貸面積の10％以上を占めているテナント）に該当します。

・「マスターリース種別」は、当期末現在締結されているマスターリース契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー型」、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている場合を「賃料固定型」としており、主たる契約形態を記載しています。

・「マスターリース契約の契約満了日」は、当期末現在締結されているマスターリース契約の契約満了日を記載しています。

・「マスターリース契約の契約更改の方法」は、当期末現在締結されているマスターリース契約の契約更改の方法を記載しています。

(チ) 「特記事項」について

「特記事項」の記載については、原則として、当期末現在の情報をもとに、投資対象不動産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

(リ) 「賃貸借の概要」について

・「賃貸借の概要」は、不動産管理処分信託の信託受託者等から提供を受けた数値及び情報をもとに、投資対象不動産について、特に記載のない限り当期末現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。

・「総賃貸可能面積」は、当期末現在における投資対象不動産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。

・「賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち賃貸が行われている面積を記載しています。マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合には、実際にエンドテナントとの間で当期末現在において賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を記載しており、原則として、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示されている賃貸面積に基づいています。マスターリース種別が賃料固定型の場合には、原則として、賃料保証の対象となっている面積を記載しています。ただし、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された賃貸面積及び賃料保証の対象となっている面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合、賃貸借契約書に面積の表示がない場合等には、竣工図等に基づき記載しています。

・「稼働率（面積ベース）」は、記載の日付時点における「賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」×100の式で算出した数値を記載しています。なお、小数第2位を四捨五入して記載しています。

・「月額賃料及び共益費」及び「年間賃料及び共益費」は、原則として、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合には、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で当期末現在において締結されている賃貸借契約書等に表示された月間賃料及び共益費の合計額（以下、本項において「パス・スルー型月額賃料及び共益費」といいます。）並びに年間賃料及び共益費の合計額（以下、本項において「パス・スルー型年額賃料及び共益費」といいます。）を記載しています。また、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合であって、マスターリース種別が賃料固定型の場合、マスターリース会社と各不動産若しくは各信託不動産の所有者との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書等又はマスターリース会社とマスターリース会社より一括転貸を受けている転借人との間で締結されている賃料保証を付した転貸借契約書等に表示された月間保証賃料及び共益費の合計額（以下、本項において「賃料保証型月額賃料及び共益費」といいます。）並びに年間保証賃料及び共益費の合計額（以下、本項において「賃料保証型年額賃料及び共益費」といいます。）を記載しています。ただし、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、パス・スルー型月額賃料及び共益費と賃料保証型月額賃料及び共益費の合計額並びにパス・スルー型年額賃料及び共益費と賃料保証型年額賃料及び共益費の合計額を記載しています。また、消費税等は除いて記載しています。なお、具体的な金額は主要テナントより開示の承諾を得られていないため、「非開示」と記載しています。

・「賃貸可能戸数」は、賃貸可能な戸数、賃料固定型物件については、賃借人が転貸可能な戸数を記載しています。

・「賃貸戸数」は、賃貸可能戸数のうち賃貸が行われている戸数を記載しています。マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合には、実際にエンドテナントとの間で当期末現在において賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている戸数を記載しており、原則として、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示されている賃貸戸数に基づいています。マスターリース種別が賃料固定型の場合には、原則として、賃料保証の対象となっている戸数を記載しています。ただし、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された賃貸戸数及び賃料保証の対象となっている戸数の合計を記載しています。

・「稼働率（戸数ベース）」は、記載の日付時点における「賃貸戸数」÷「賃貸可能戸数」×100の式で算出した数値を記載しています。なお、小数第2位を四捨五入して記載しています。

・「テナント総数」は、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数は1として記載しています。

・「主要テナント」は、当期末現在で、当該テナントへの賃貸面積が当該物件の賃貸面積の10％以上を占めているテナントを記載しています。

・「敷金・保証金」は、原則として、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合には、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で当期末現在において締結されている賃貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の残高の合計（以下、本項において「パス・スルー型敷金・保証金等」といいます。）を記載しています。ただし、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合であって、マスターリース種別が賃料固定型の場合には、マスターリース会社と各不動産若しくは各信託不動産の所有者との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書又はマスターリース会社とマスターリース会社より一括転貸を受けている転借人との間で締結されている賃料保証を付した転貸借契約書に基づく敷金・保証金等の残高（以下、本項において「賃料保証型敷金・保証金等」といいます。）を記載しています。ただし、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、パス・スルー型敷金・保証金等及び賃料保証型敷金・保証金等の合計額を記載しています。なお、具体的な金額は主要テナントより開示の承諾を得られていないため、「非開示」と記載しています。

(ヌ) 「不動産鑑定評価書の概要」について

「不動産鑑定評価書の概要」は、受託者が、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、中央日土地ソリューションズ株式会社に本件不動産受益権の鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。

なお、不動産鑑定評価を行った中央日土地ソリューションズ株式会社と委託者、受託者及びアセット・マネージャーとの間には、特別の利害関係はありません。

金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載される数値は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

② 金銭

（注）信託設定日現在の金額を記載しており、当期末現在における本信託内の金銭の金額とは異なります。

なお、受託者は、貸付人である株式会社みずほ銀行（以下「レンダー」といいます。）との間で、2025年6月11日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日である2025年6月13日付で金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の関連契約（金銭消費貸借契約と併せて以下「本借入関連契約」と総称します。）を締結し、本借入れを行いました。

本借入れの内容は、以下のとおりです。

③ 本件不動産受益権選定の理由

委託者は、本件不動産受益権を選定するに当たり、投資対象不動産に関して、委託者所定の基準による収益性調査及び市場調査等の調査を実施し、投資対象不動産のレントロールその他の資料等を精査することでその収益性に関する重大な懸念事項が存在しないことを確認するとともに、鑑定評価書を取得してその資産価値について第三者専門家による意見を取得しています。この調査には、耐震性の調査（新耐震基準に適合している不動産等又はそれと同水準以上の耐震性能を有している不動産等に該当するか否かの調査）及び環境・地質等調査（有害物質の使用及び管理状況について重大な問題の有無の調査）を含みます。

（３）【信託財産を構成する資産の回収方法】

該当事項はありません。

３【信託の仕組み】

（１）【信託の概要】

①【信託の基本的仕組み】

(イ) 本信託のスキーム

本信託は、当初の信託財産を金銭とする金銭信託です。受託者は、本信託契約に基づき、VERED2合同会社との間で2025年4月24日付で本件不動産受益権に係る信託受益権売買契約書を締結し、当該信託受益権売買契約書に基づいて、信託設定日において、委託者から信託された当初の信託財産である金銭及び本借入れによる借入金の実行代わり金を原資として、本件不動産受益権を取得しました。また、本信託においては、本信託契約に基づき、委託者が本信託財産の管理又は処分に関する指図権を有しておりますが、アセット・マネージャーが、委託者から委託を受けて、本件不動産受益権及び金銭の管理及び処分等の指図に関する業務を行っています。さらに、本信託は、投資対象不動産の売却損等による本受益権の元本毀損リスクを低減するため、本受益権とともに劣後受益権を発行し、損失負担等において本受益権が劣後受益権に優先する構造となっています。詳細については、前記「１ 概況　（４）信託財産の管理体制等　① 信託財産の関係法人　(ロ) 受託者：みずほ信託銀行株式会社」をご参照ください。また、本信託の優先劣後構造については、後記「(ハ) 優先劣後構造について」を、本信託の最終償還については、後記「④ その他　(ニ) 最終信託配当及び最終償還」をご参照ください。

信託法に従って設定される信託の一般受益権について、信託法第185条第2項により受益証券は発行されておりません。本受益権については、電子記録移転有価証券表示権利等に該当するものとします。本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用いる技術並びに本受益権の取得及び譲渡のために用いているプラットフォームは、Securitizeが開発する「Securitizeプラットフォーム」です。詳細は、以下のとおりです。

本受益権の発行、譲渡及び償還を、Securitizeが開発する分散型台帳技術（以下「DLT」といいます。）を用いたコンピュータシステムである「Securitizeプラットフォーム」（以下「Securitize PF」といいます。）にて管理し、本受益権に係る財産的価値の記録及び移転がSecuritize PFへの記録によって行われます。Securitize PFの構成技術としては、「プライベート型」のDLTを採用し、具体的なDLT基盤として「Quorum」を採用しています。各技術の選定理由は以下のとおりです。

a 「プライベート型」DLTの内容及び選定理由

一般に、デジタル証券基盤技術はその特性に応じて大きく2種類のものに大別されます。

1つ目は「パブリック型」と呼ばれる誰でもノード（ネットワークに参加する者又は参加するコンピュータ等の端末のことをいいます。以下同じです。）としてのネットワーク参加が可能なデジタル証券基盤技術です。例として、BitcoinやEthereumのブロックチェーンが挙げられます。2つ目は「プライベート型」と呼ばれる、単独又は許可された特定の参加者のみがノードとしてネットワーク運用を行うデジタル証券基盤技術です。

Securitize PFは国外において「パブリック型」を用いて安全にセキュリティ・トークンを扱っている実績があり、さらに「プライベート型」も選択することが可能になっています。一方、現在までの国内のセキュリティ・トークンの多くの事例においては、顧客資産の流出防止の観点から、セキュリティ確保の蓋然性が高い「プライベート型」が選定されています。「プライベート型」の持つ以下の特性は、セキュリティ・リスクを極小化する観点から、より望ましい技術として発行者は評価し、本受益権に係るDLTとして「プライベート型」を選択しています。

(a) ネットワークにアクセス可能な者が限定可能

「パブリック型」では不特定多数の主体がネットワークにアクセスすることが可能ですが、「プライベート型」ではアクセス範囲の限定が可能です。

(b) トランザクションを承認し得るノードの限定・選択が可能

「パブリック型」では誰でもブロックチェーンに取り込まれるデータを承認するノードとして参加することができるため、不特定の者がネットワーク上でトランザクション（価値データを移転する記録をいいます。以下同じです。）を承認することが可能ですが、「プライベート型」ではブロックチェーンに取り込まれるデータを承認することができるノードとして参加するためにはネットワーク運営者の許可が必要なため、データの承認者が限定され、また特定の者を選択することも可能です。

(c) トランザクション作成者の特定が容易

Securitize PFでは、「パブリック型」においても、デジタル証券基盤技術上で公開されているアドレスを、その保有者の氏名・住所等の本人情報と紐づけることが可能であり、ネットワーク上でトランザクションを作成することが可能なアドレスや価値データの移転先アドレスは本人情報と紐付けられたアドレスに限定することが可能です。これにより、「パブリック型」でも安全な取引が可能になっていますが、「プライベート型」ではブロックチェーンに取り込まれるデータを承認できるノードの保有者が特定されているため、アクセス元を解析することで、誰がいつトランザクションを書き込んだかも含めて追跡することが可能です。

b DLT基盤「Quorum」の内容及び選定理由

「Quorum」は、「ConsenSys」（本社：米国ニューヨーク州、CEO:Joseph Lubin）が開発する「プライベート型」のDLT基盤です。スマートコントラクトにEthereumと互換性がある点が特徴です。「Quorum」の有する以下の特徴から、「プライベート型」DLTの中でもより望ましい基盤として発行者は評価しています。

・高い処理性能と強い整合性の担保

「Quorum」では、高い処理性能とトランザクション・ファイナリティ（処理の整合性）を担保するコンセンサス・アルゴリズム（ブロックチェーンネットワークにおける合意形成の方法）が実装されており、トランザクションの安定性を確保することが可能です。

本受益権の取得及び譲渡のために用いているプラットフォームの名称、内容及び選定理由は、以下のとおりです。

本受益権の取得及び譲渡は、Securitize PFを利用して行います。本受益権の募集は、本受益権の募集を行う発行者が管理するコンピュータシステム（以下「不動産ST発行システム」といいます。）を通じて行いますが、当該コンピュータシステムはSecuritize PFと連携しています。

・Securitize PFの内容及び選定理由

セキュリティ・トークンの取引を支える仕組みとして、投資家の権利が保全され、譲渡に際しても安定的に権利を移転でき、かつそれらの処理を効率的に実現できるプラットフォームを選択することが重要であると発行者は考えております。発行者は、以下の特徴からSecuritize PFは本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームとして適切であると評価しています。

(a) セキュリティ・トークンのセキュアな管理

Securitize PFでは、セキュリティ・トークンを移転するために必要な管理者用の管理者鍵等の情報を不正な物理的アクセスや破壊、改ざんから保護するための専用のデバイスで管理しています。Securitize PFでは、セキュリティ・トークンを移転するために必要な管理者用の管理者鍵等の情報の管理については、保護預り契約に基づいて発行者が受託したうえで、「カストディアン」であるみずほ信託銀行株式会社に委託しています。本件においては、当該委託に基づきみずほ信託銀行株式会社が本受益権に係る財産的価値の記録及び移転に必要な管理者用の管理者鍵等の情報を管理し、セキュリティ・トークンをセキュアに管理しています。

(b) 発行者とのシステム接続による取引実現

Securitize PFは、発行者が投資家に対して提供する不動産ST発行システムと接続することから、投資家は不動産 ST発行システムを通じてセキュリティ・トークンの取引を行うことが可能です。したがって、発行者が提供する不動産ST発行システムを通じてシームレスなセキュリティ・トークンの取引が実現され、投資家に対して高い利便性を提供することができます。

＜本信託のスキーム図＞

【画像・図表はPDF原本参照】

(ロ) 本信託のスキームの概要

a アセット・マネジメント業務委託契約

委託者、受託者及びアセット・マネージャーの間で、2025年4月24日付でアセット・マネジメント業務委託契約を締結しています。

アセット・マネージャーは、委託者から委託を受けて、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等の受託者に対する指図に関する業務を行っています。

b 金銭消費貸借契約

受託者は、レンダーとの間で、2025年6月11日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日である貸付実行日付で金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の本借入関連契約を締結し、本借入れを行いました。

c 保護預り契約・サービス利用規約

本受益者は、受益権取扱事務受託者との間で、保護預り契約及びサービス利用規約を締結し、受益権取扱事務受託者は、本受益権に係る管理者鍵管理・原簿書換請求代理事務の委託を受けています。

d 業務委託契約

カストディアンは、受益権取扱事務受託者との間で、本信託契約締結日付で業務委託契約を締結し、本受益権に係る管理者鍵管理・原簿書換請求代理事務を行っています。

また、受益権取扱事務受託者は、業務委託契約に基づき、受託者から委託を受けて、本受益権の販売に関連する取引時確認・期中照会対応事務等の業務を行っています。

e 業務委託契約（取引時確認等）

Securitizeは、業務委託契約（取引時確認等）に基づき、受益権取扱事務受託者から委託を受けて、取引時確認の業務を行っています。

f 本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームの提供に係る業務

Securitizeは、本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームSecuritize PFを運営しています。

(ハ) 優先劣後構造について

本受益権は、投資対象不動産の売却損等による元本毀損リスク、期中の収支悪化等による配当を受けられないリスクを低減するため、損失負担・配当受領において劣後受益権に優先する、優先受益権の形をとっています。投資対象不動産の売却に際して売却損等の損失が発生した場合、まずは劣後受益者が本受益者に先行して損失を負担するため、劣後受益権の元本以上の損失が出た際に初めて本受益権の元本が毀損する仕組みとなっています。また、期中の配当についても、本受益者は劣後受益者に優先して受領する権利を有しています。ただし、投資対象不動産の売却に際して当初想定（本受益権がIRR（以下に定義します。）3.0％を満たす金額）を超えた売却益等の利益が発生した場合、劣後受益者が当該利益を享受します。また、期中の配当についても、当初想定（対象となる信託計算期間における当期未処分利益を超える金額の分配（元本一部償還）の金額と合わせて、当初の一般受益権元本総額の3.0％に相当する金額）を超えた配当は、劣後受益者に分配されます。

「IRR」とは、本受益者が信託期間中に受領した分配金（元本の償還金を含みます。以下同じです。）を、当該分配金の各（想定）受領日（同日を含みます。）から最終信託配当支払日までの期間について、1年を365日とする1年複利の方法により一定の利率で割り戻した金額の合計額が、本受益権に係る当初の元本額と同額となる場合における、当該一定の利率（内部収益率（Internal Rate of Return））を意味します。

②【信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項】

(イ) 管理及び処分の方法について

a 本件不動産受益権

　委託者は、アセット・マネジメント業務委託契約に基づき、アセット・マネージャーに対し、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等の受託者に対する指図に関する業務を委託しています。なお、アセット・マネージャーの本書の日付現在における本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等の受託者に対する指図に関する業務の方針は、以下のとおりです。なお、当該方針は本書の日付現在の内容であり、今後変更される場合があります。

当期末現在、本件不動産受益権の信託財産たる投資対象不動産について締結されている賃貸借契約に係る賃料について、延滞は発生していません。

b 金銭

受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条第3項に定める場合に該当するときは、特段の事情がない限り、本信託財産に属する金銭を株式会社みずほ銀行の普通預金口座で預かります。

(ロ) 利害関係人、他の信託財産との取引

受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条第3項に定める場合に該当するときは、自ら又は委託先をして、本件不動産受益権の売買取引又は当該売買に係る媒介、投資対象不動産の賃貸借取引、投資対象不動産の管理、運用、処分業務等の委託又は受託、投資対象不動産の工事等の発注又は受注、投資対象不動産の売買取引、投資対象不動産の賃貸借又は売買に係る代理又は媒介、資金の振込、残高証明書の発行等、本信託財産から手数料を収受する役務提供取引、借入れ及び本信託財産に対する担保設定並びにその他委託者が指図した取引（これらの取引を総称して、以下「自己取引等」といいます。）に係る、(i)受託者若しくは委託先又はこれらの利害関係人と本信託財産との間の自己取引等（取引当事者間で本信託財産に係る権利を授受することを含みます。）、(ii)他の信託財産と本信託財産との間の自己取引等（取引当事者間で本信託財産に係る権利を授受することを含みます。）及び(iii)第三者との間において本信託財産のためにする自己取引等であって、受託者又は委託先が当該第三者の代理人となって行うものを行うことができるものとします。

(ハ) 運用制限等

本件不動産受益権及び金銭以外の保有はしません。

(ニ) 信託計算期間

毎年5月末日（当該日が営業日でない場合は前営業日とします。）及び本信託契約に従って本信託の全部が終了する日（以下「信託終了日」といいます。）を計算期日とし、各計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後に最初に到来する計算期日（同日を含みます。）までの期間を信託計算期間とします。ただし、初回の信託計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）から2026年5月末日（同日を含みます。）までとします。

(ホ) 収益金等の分配

本信託は、原則として各信託計算期間における当期未処分利益の全額を配当するものとします。

(ヘ) 信託報酬等

a 受託者に関する信託報酬等

受託者は、本信託財産より、以下の信託報酬等を収受します。ただし、当初信託報酬は委託者により全額支払済みです。

なお、発行者は、Securitizeに対し、Securitize PFの利用料として、本信託契約に基づいて本信託財産より以下の金額を受領の上、支払っています。

年間金2,000千円（税込2,200千円）

b アセット・マネージャーに関する報酬等

アセット・マネージャーは、アセット・マネジメント業務委託契約に基づき、本信託財産より、以下のアップフロント報酬、期中運用報酬及び売却時報酬を収受します。

受益者代理人は、本信託財産より、各報酬支払期日（以下に定義します。）において、以下の受益者代理人報酬を収受します。

　報酬計算期間毎に金700千円（税込770千円）

　報酬計算期間とは、直前の報酬支払期日（同日を含みません。）から、当該報酬支払期日（同日を含みます。）までの期間をいい、報酬支払期日とは、毎年5月末日及び信託終了日（当該日が営業日でない場合は前営業日とします。）をいいます。

　なお、1年に満たない期間及び1年を超える期間については、1年を365日として日割りにより計算した金額（1円未満の端数は切り捨てます。）とします。ただし、初回の報酬計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）からその直後の5月に到来する報酬支払期日（同日を含みます。）までとし、最終の報酬計算期間は、信託終了日の直前の5月に到来する報酬支払期日（同日を含みません。）から信託終了日（同日を含みます。）までとします。

　受益権取扱事務受託者は、業務委託契約に基づく業務委託料の一部として、本信託財産より、毎月、本受益権の販売に関連する取引時確認業務の再委託先から同業務の業務委託料として請求された金額を収受の上、当該再委託先に対し、同業務の業務委託料として、受領した金額と同額を支払っています。

支払時期については、受益権取扱事務受託者が当該再委託先から請求を受けた当月分の請求金額について、受益権取扱事務受託者は、その翌々月の第5営業日までに、受託者に請求書を送付し、受託者は、本信託財産より、当該請求書送付期限の月の末日までに受益権取扱事務受託者に上記の金額を支払っています。

なお、2025年5月分までの金額については、受益権取扱事務受託者は、2025年7月初めに、受託者に請求書を送付し、受託者は、本信託財産より、2025年7月の第5営業日までに受益権取扱事務受託者に当該請求書記載の金額を支払いました。

　加えて、以下の費用等が本信託財産から支払われます。

・本受益権の発行及び募集に関して受託者の負担する一切の費用

・劣後受益権の発行及び私募に関して受託者の負担する一切の費用

・有価証券届出書、有価証券報告書、半期報告書その他の本信託に係る金融商品取引法に基づく開示書類の作成及び監査に関連する費用

・投資対象不動産に係る固定資産税及び都市計画税並びに減価償却費

・投資対象不動産に係る保険料及び小修繕費

・鑑定評価書、建物状況調査報告書及びマーケットレポートの取得費用

・本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約に規定された不動産信託受託者に対する信託報酬、その他本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の維持に要する費用

・本借入れに係る利息、遅延損害金、ブレークファンディングコスト（もしあれば）その他の費用

・本追加借入れ（後記「④ その他　(イ) 劣後受益権」に定義します。）に係る利息（もしあれば）、遅延損害金、ブレークファンディングコスト（もしあれば）その他の費用

・貸倒損失及び減損損失（もしあれば）

・本件不動産受益権又は投資対象不動産（該当する場合）の売却に係る費用

・税務及び会計事務受託者に対する報酬・手数料

・VERED2合同会社から受託者に対する本件不動産受益権の譲渡に係る不動産信託受託者の承諾の取得に対する費用（確定日付取得の費用を含みますが、これに限られません。）、登記に係る公租公課その他の費用、（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の受益者としての）受託者の負担する不動産信託受託者に対する信託報酬及び司法書士に対する報酬並びに本信託に関して発生する司法書士に対する報酬（もしあれば）

・本受益権の配当等に関して受託者が受益権取扱事務受託者に支払う業務委託手数料

・不動産ST発行システム開発費用

・本受益権の配当金又は元本償還金交付時の振込手数料（本受益者の口座情報に不備があったことにより再振込を行う場合や本受益権の元本を償還する場合を含みます。）その他の費用

・その他、本信託の維持に要する費用

(ト) 信託財産の交付

受託者は、信託期間満了日（2031年5月31日をいいます。以下同じです。）の120日前の日である2031年1月31日、信託終了事由発生日（本信託契約に定める本信託の終了事由が発生した日をいいます。以下同じです。）又は信託終了決定日（本信託契約に従って受託者が本信託の終了を決定した日をいいます。以下同じです。）のうちいずれか早く到来する日において本信託財産内に本件不動産受益権又は投資対象不動産が残存する場合には、当該日から60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。以下「信託財産売却期限」といいます。ただし、受益者代理人及び委託者が信託財産売却期限の延長について別途合意する場合には、当該合意する期限を信託財産売却期限とします。）までに、委託者の指図に従い、本件不動産受益権（本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産。以下、本(ト)において同じです。）を合理的な価格で売却するものとします。受託者は、アセット・マネジメント業務委託契約において、アセット・マネージャーが信託計算期間である2030年5月期が終了した後から3年間、2033年5月31日（2033年5月期末）までを限度として本件不動産受益権の運用期間の延長を決定することができる旨を定めるものとします。

上記にかかわらず、受託者は、信託期間中において、委託者又は本信託財産からの信託報酬その他の信託費用の支払いが滞った場合には、受託者の合理的判断によって、本件不動産受益権を合理的な価格で売却することができるものとします。

(チ) 信託事務の委託

受託者は、本信託契約の定めに従い、信託事務の一部を受益権取扱事務受託者、東京共同会計事務所及びヤマトシステム開発株式会社へ委託しています。

上記のほか、受託者は、委託者の指図に従い、信託業法第22条第3項各号に掲げる業務を委託者が指名する第三者（利害関係人を含みます。）に委託することが適当であると合理的に判断した場合には、当該業務を当該第三者に委託することができます。また、委託者は、受託者に対し、委託者が指名する者に対して、信託事務の一部を委託することを求めることができます。

(リ) 信託期間

信託設定日から信託終了日までとします。

本信託は、(i)信託期間満了日の120日前の日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日のうちいずれか早く到来する日において本信託財産内に本件不動産受益権又は投資対象不動産が残存するときには、当該本件不動産受益権若しくは投資対象不動産が売却された日又は信託財産売却期限のいずれか早い日の60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）を、(ii)それ以外の場合には、信託期間満了日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日のうちいずれか早く到来する日の60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）を信託終了日として終了します。ただし、受益者代理人及び劣後受益者並びに委託者が別途合意する場合には、当該合意する日を信託終了日とします。

③【委託者の義務に関する事項】

委託者は、本信託契約に明示されたものを除き、受託者、本受益者又は劣後受益者に対して義務を負いません。

④【その他】

(イ) 劣後受益権

本信託は、投資対象不動産の売却損等による本受益権の元本毀損リスクを低減するため、本受益権とともに劣後受益権を発行し、損失負担等において本受益権が劣後受益権に優先する構造となっています。そのため、当期純損失が発生した場合には、まずは劣後受益者が本受益者に先行して損失を負担するため、劣後受益者による劣後受益権の元本以上の損失が生じた場合に、はじめて本受益権の元本が毀損する仕組みとなっています。優先劣後構造の詳細については、前記「① 信託の基本的仕組み （ハ） 優先劣後構造について」をご参照ください。

劣後受益権については、信託法第185条第1項に規定する記名式の受益証券を発行します。劣後受益権の当初信託設定時の元本額は、金800,000,000円です。

劣後受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。劣後受益権の譲渡は、当該劣後受益権に係る受益証券を交付して行わなければならず、また、その対抗要件は、当該劣後受益権の譲渡人及び譲受人による受託者に対する譲渡承諾及び受益権原簿の名義書換に係る共同請求に基づき、受託者が当該譲渡を受益権原簿に記録することにより、具備されます。なお、劣後受益権の質入れ、分割及び担保としての供託はできません。

本信託契約に定める委託者の指図は、すべて書面又は別途受託者と委託者若しくは指図代理人との間で合意する方法をもって行うものとされています。本信託契約に基づき指図代理人が選任された場合、受託者は委託者又は指図代理人のみの指図に従うものとし、また、本信託契約に基づく委託者に対する請求、催告、協議、報告及び債務の履行については、委託者又は指図代理人のみを相手方としてこれを行えば足りるものとします。

受託者は、委託者の指図に従い、第三者と合意することにより、本借入れに加えて借入れ（以下「本追加借入れ」といいます。）を行うことができるものとされています。

本信託契約又は信託法その他の法令等に基づく受益者の意思決定が必要な場合には、当該意思決定は、原則として、受益者代理人及び劣後受益者の合意（ただし、受益者代理人が不存在の場合には劣後受益者の決定）により行うものとされています。

また、劣後受益者は、信託財産状況報告書及び信託業法第29条第3項に規定する書面の交付を受けるほか、受託者から本信託契約所定の事項について通知等を受けるものとされています。

劣後受益権の信託終了時の最終償還及び配当については、後記「(ハ) 終了時の換金」及び「(ニ) 最終信託配当及び最終償還」をご参照ください。

(ロ) 信託の終了及び解除事由

以下の事由が発生した場合、本信託は終了することとされています。

a 信託期間が満了した場合

b 信託法第163条第1号から第8号までに掲げる事由が発生した場合

c 法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）第2条第29号ハに規定する特定受益証券発行信託に該当しなくなった場合

d 受託者が監督官庁より本信託に係る業務停止命令又は免許取消しを受けたときであって業務を引き継ぐ新受託者が速やかに選任されない場合

e 委託者、本受益者、劣後受益者又は受託者が本信託契約に基づく義務を履行しなかった場合において、他の当事者が、30日以内の期間を定めて催告をしたにもかかわらず当該期間内に義務が履行されなかった場合

f (i)本受益権の募集又は(ii)本借入れのいずれかが中止された場合

g 本件不動産受益権（本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産）が売却され、受託者が売却代金全額を受領した場合（ただし、後記「（ハ） 終了時の換金」に基づく売却の場合を除きます。）

h レンダー及び／又は本追加借入れの貸付人の事前の書面による承諾を得た上で、受益者代理人及び劣後受益者並びに委託者が別途合意し、当該合意する日が到来した場合

i 信託設定日以降に本信託契約が解除された場合

また、受託者は、以下の事由のいずれかが発生した場合、本信託の終了を決定することができるものとされており、この場合、本信託は本信託契約に定める日に終了します。

j 本信託の重要な関係者の辞任、解任又は解散後、本信託の重要な関係者である者が本信託のために行っているすべての業務及び地位を承継又は代替する後任者が速やかに選任されない場合

k 本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が終了した場合

l 本信託の信託目的の達成又は本信託契約に基づく信託事務の遂行が不可能となったと受託者が合理的に判断した場合

m 受託者が、本信託を終了することが本受益者及び劣後受益者に有利であると合理的に判断した場合

n 受託者が、本信託の継続が困難であると合理的に判断した場合

o 委託者その他重要な関係者について、本信託財産の取扱が困難となる事由が発生した場合

　また、受託者は、以下の事由のいずれかが発生した場合委託者並びに劣後受益者及び受益者代理人に通知することにより、本信託契約を解除することができます。

p 本信託契約における委託者又は受益者代理人による表明保証について、重大な誤りがあることが判明し、かかる違反の治癒が不可能又は著しく困難であると受託者が合理的に判断した場合

q 本信託に関して受託者と直接の契約の相手方となる当事者その他の本信託の関係者が反社会的勢力等であることが判明した場合又は本信託に関して受託者と直接の契約の相手方となる当事者その他の本信託の関係者が自ら又は第三者を利用して暴力的な行為等を行ったことが判明した場合

　さらに、委託者、受益者代理人及び劣後受益者は、以下の事由のいずれかが発生した場合、レンダー及び／又は本追加借入れの貸付人の事前の書面による承諾を得た上で受託者並びに委託者、劣後受益者及び受益者代理人に通知することにより、本信託契約を解除することができます。

r 本信託契約における受託者による表明保証について、重大な誤りがあることが判明し、かかる違反の治癒が不可能又は著しく困難であると委託者、受益者代理人又は劣後受益者が合理的に判断した場合

s 本信託に関して受託者と直接の契約の相手方となる当事者その他の本信託の関係者（なお、疑義を避けるために付言すると、受託者を除きます。）が反社会的勢力等であることが判明した場合又は本信託に関して受託者と直接の契約の相手方となる当事者その他の本信託の関係者（なお、疑義を避けるために付言すると、受託者を除きます。）が自ら又は第三者を利用して暴力的な行為等を行ったことが判明した場合

(ハ) 終了時の換金

受託者は、信託財産売却期限までに、委託者の指図及び本信託契約の定めに従って、本件不動産受益権（本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産。以下、本(ハ)において同じです。）を合理的な価格で売却するものとします。委託者は、アセット・マネジメント業務委託契約において、アセット・マネージャーが信託計算期間である2030年5月期が終了した後から3年間、2033年5月31日（2033年5月期末）までを限度として本件不動産受益権の運用期間の延長を決定することができる旨を定めるものとし、かかる定めに従って運用期間が延長された場合には、信託財産売却期限も同様に延長されるものとします。

ただし、受託者は、信託期間中において、委託者又は本信託財産からの信託報酬の支払いが滞った場合には、受託者の判断によって、本件不動産受益権を合理的な価格で売却することができるものとします。

受託者は、善良な管理者の注意をもって事務を遂行する限り、上記に基づく売却又は受託者による判断の結果について、一切の責任を負いません。

(ニ) 最終信託配当及び最終償還

本信託は、最終信託配当支払期限（信託終了日の翌々月末日（当該日が営業日でない場合は翌営業日とします。）をいいます。以下同じです。）までに、本受益者及び劣後受益者に対して最終信託配当及び元本の最終償還を行います。かかる最終信託配当及び元本の最終償還の支払手続は、本信託契約及び本信託契約に基づき規定される業務規程に従って行われます。本信託契約及び本書の日付現在の業務規程に基づく支払手続の概要は以下のとおりです。

＜本受益者に対する最終信託配当及び元本の最終償還＞

委託者は、最終信託配当支払期限の属する月の第1営業日（同日を含みます。）から最終信託配当支払日（同日を含みます。）までの間、本受益者がSecuritize PF上で登録情報を変更できないよう登録情報変更禁止措置を採ります。

受託者は、最終の計算期日である信託終了日までに、アセット・マネージャーから本受益権の最終償還金額及び最終配当金額に係る委託者指図を受領します。かかる通知は、対象となる信託計算期間の未処分利益又は未処理損失に対する信託配当の比率（以下「最終信託配当比率」といいます。）を通知することにより行います。

受託者は、最終信託配当支払日の5営業日前に、信託終了日における業務規程に基づく受託者の事務の終了時点で受益権原簿に記録されている情報を参照のうえ、当該時点における受益権原簿に記録されている本受益者の氏名又は名称及び当該受益者が保有する本受益権の数量等の情報を確認します。

受託者は、当該指図を受領した場合、受託者が顧客口（受益権取扱事務受託者が保護預り契約に従って預託を受けた本受益権を管理する口座をいいます。）及び自己口（委託者が自社の固有資産として保有する本受益権を管理する口座をいいます。）において管理する本受益権の最終信託配当金額及び最終償還金額並びに源泉徴収金額を算出します。

受託者は、最終信託配当支払日から1か月以内に、本受益者に対する支払金額を記載した最終償還金及び最終信託配当金に係る支払通知書を作成し、本受益者に対し、Securitize PFを利用して交付します。

受託者は、最終信託配当支払日に、最終配当受領権（本信託に定める最終回の信託配当を受領する権利をいいます。以下同じです。）の権利確定日（本信託契約に定める権利が与えられる受益者を確定するための日をいい、最終配当受領権を除く配当受領権に係る権利確定日は、当該配当に係る信託計算期間に属する計算期日です。以下同じです。）である信託終了日時点で受益権原簿に記録されている本受益者及び最終償還に係る償還金受領権の権利確定日である信託終了日時点で受益権原簿に記録されている本受益者に対し、それぞれ、本受益権の最終配当金から租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）その他適用ある法令に基づく当該最終配当金に係る源泉所得税等及び地方税を控除した後の金額に相当する金銭、本受益権の最終償還金から租税特別措置法その他適用ある法令に基づく当該最終償還金に係る源泉所得税等を控除した後の金額に相当する金銭を支払います。

＜劣後受益者に対する最終信託配当及び元本の最終償還＞

受託者は、最終信託配当支払期限まで（同日を含みます。）に、劣後受益者に対する支払金額を記載した最終償還金及び最終信託配当金に係る支払通知書を作成し、劣後受益者に対して交付します。

最終信託配当支払期限までに、受託者は、最終配当受領権の権利確定日である信託終了日現在の劣後受益者及び最終償還金受領権に係る権利確定日である信託終了日現在の劣後受益者に対して、それぞれ、最終信託配当比率を基にアセット・マネージャーが最終信託配当支払日までの間に決定し委託者指図として受託者に通知する劣後受益権の信託分配額から、源泉所得税（地方税を含みます。）を適用される範囲で控除した残額を分配し、劣後受益権の元本（ただし、最終信託配当支払日時点で本信託財産に残存している金額を上限とします。）を償還します。

＜最終信託配当及び元本の最終償還に係る支払いの優先順位＞

受託者は、最終信託配当支払日において、本信託財産に属する金銭から公租公課留保金及び最終信託費用留保金を控除した金額から、以下の優先順位に従って本受益者及び劣後受益者に対する支払いを行うものとします。

a 本受益者への元本交付（なお、本受益者が信託終了日までに発生した損失を負担している場合は、損失を補填するまでの金額を充当し支払うものとします。）

b 本受益者への配当交付（ただし、アセット・マネージャーが決定する、本受益者の内部収益率（IRR）が3％となる金額を上限とします。）

c 劣後受益者への元本交付（なお、劣後受益者が信託終了日までに発生した損失を負担している場合は、損失を補填するまでの金額を充当し支払うものとします。）

d 劣後受益者への配当交付

受託者は、受託者に善管注意義務違反がある場合を除き、上記に基づく処理の結果に関して本受益者及び劣後受益者に生じ得る一切の損害等について責任を負いません。

(ホ) 本信託契約の変更等

受託者は、本信託の目的に反しないことが明らかであるとき又はやむを得ない事情が発生したときは、その裁量により、本信託契約を変更することができます。なお、受託者は、信託法第149条第2項に定める通知は行わないものとされています。かかる変更には、適用ある法令等の改正又は解釈の変更その他事情の変更により、受託者の責任、負担若しくは受託者が行うべき事務が加重され又は受託者の権利が制限される場合に行う変更であって、本信託の目的に反しないこと並びに本受益者及び劣後受益者の利益に適合することが明らかであるときも含まれます。

上記にかかわらず、(i)本信託について信託法第103条第1項第1号から第4号までに掲げる事項に係る信託の変更（ただし、信託法第103条第1項第4号に掲げる受益債権の内容の変更については、本信託の商品としての同一性を失わせ、本受益者及び劣後受益者の利益を害する変更に限ります。以下、本(ホ)において「重要な信託の変更」といいます。）がなされる場合及び(ii)かかる重要な信託の変更には該当しないものの、以下のいずれかに関する変更であって本信託の商品としての同一性を失わせることとなる変更（以下、本(ホ)において「非軽微な信託の変更」といいます。）がなされる場合には、受託者は、事前に劣後受益者の承諾を取得したうえで、あらかじめ、変更内容及び変更について異議ある本受益者は一定の期間（ただし、1か月以上とします。）内にその異議を述べるべき旨等を、日本経済新聞へ掲載する方法により公告するとともに知れている本受益者に対して催告し、当該期間内に異議を述べた本受益者の有する本受益権の口数が総本受益権口数の2分の1を超えなかったときには、本信託契約を変更することができます。なお、アセット・マネージャーの交代は、重要な信託の変更及び非軽微な信託の変更のいずれにも該当しないものとします。

a 本受益者及び劣後受益者に関する事項

b 受益権に関する事項

c 信託財産の交付に関する事項

d 信託期間、その延長及び信託期間中の解約に関する事項

e 信託計算期間に関する事項

f 受託者の受ける信託報酬その他の手数料の計算方法並びにその支払の方法及び時期に関する事項

g 受託者の辞任及び解任並びに新たな受託者の選任に関する事項

h 信託の元本の追加に関する事項

i 受益権の買取請求に関する事項

j その他本受益者及び劣後受益者の利益を害するおそれのある事項

(ヘ) 本借入れ等

受託者は、レンダーとの間で、2025年6月11日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日である貸付実行日付で金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の本借入関連契約を締結し、本件不動産受益権の取得のための資金の借入れである本借入れを行いました。なお、委託者は、本信託が終了した場合であっても、本借入れ又は本追加借入れに係る債務を一切承継しないものとされています。

受託者は、本借入れ又は本追加借入れに係る債務を担保するため、本件不動産受益権に対して質権を設定するとともに、本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了したことを停止条件として投資対象不動産に抵当権を設定します。また、あわせて、本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了し、受託者が投資対象資産に係る保険金請求権を承継したことを停止条件として、当該投資対象不動産に係る保険金請求権に対して質権を設定します。

なお、受託者は、委託者の指図に従い、第三者と合意することにより、本追加借入れを行うことができるものとされています。

本借入れに伴い、受託者は、配当停止事由が生じた場合には、本信託契約に係る配当の支払い及び元本の償還を行うことができない旨が合意されています。

また、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意されています。そのため、強制売却事由が生じた場合には、上記にかかわらず本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があります。

さらに、強制売却事由が生じたとき、アセット・マネージャーについて倒産手続が開始されたとき、許認可の喪失等によりアセット・マネジメント業務委託契約で予定される継続的な業務を行うことが不可能となったとき等本借入関連契約に定める一定の事由が生じた場合には、レンダーはアセット・マネージャーを解任することができ、この場合、委託者及び受託者は、レンダーが選任する第三者に対して所定の業務を委託しなければならない旨が本借入関連契約において合意されています。

また、本借入れのリファイナンスが行われた場合に、上記と同様の強制売却事由等が合意される可能性があり、そういった合意がなされた場合には、同様です。

（２）【受益権】

① 受益者集会に関する権利

本信託においては、すべての本受益者のために当該本受益者の権利（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金受領権を除きます。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を受益者代理人が有することとされています。そのため、本信託契約において受益者集会に関する定めは設けられておらず、該当事項はありません。

② 受益権に係る受益債権の内容

受益債権とは、信託法第2条第7項に規定する受益債権を意味します。

本信託に係る受益権は、本受益権及び劣後受益権の2種類とし、本信託の設定時における各受益権の当初の元本額は以下のとおりとします。また、劣後受益権の発行数は、1個とします。

・本受益権 　　　　総額金1,000,000,000円（1口当たり金50,000円）

・劣後受益権　　 　金800,000,000円（1個の金額）

③ 受益権の内容及び権利行使の方法

本受益権について、信託法第185条第2項により受益証券は発行されません。本受益権については、電子記録移転有価証券表示権利等に該当するものとします。

なお、本受益権の質入れ、分割及び担保としての供託はできません。

また、本受益者すべての代理人として、信託法第92条に規定する権利並びに配当及び償還金受領権以外のすべての本受益者の権利に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限は受益者代理人が有し、受益者代理人が本受益者に代わって本信託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金受領権の行使を除きます。）を行い、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の行為については受益者代理人を相手方として行います。

④ 受益権の譲渡

本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。また、本受益者は、いかなる場合でも、本受益権について、譲渡、質入、譲渡担保その他の担保提供等の処分を行うことはできません。本受益権の譲渡に係る制限並びに譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求に係る手続の詳細については、後記「第２ 証券事務の概要　１ 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。

⑤ 課税上の取扱い

本書の日付現在、本信託及び日本の居住者又は内国法人である本受益者に関する課税上の一般的取扱いは以下のとおりです。なお、税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合には、以下の内容が変更されることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情により、異なる取扱いが行われる場合があります。

本信託の課税上の取扱いは以下のとおりです。

本信託は、税法上、特定受益証券発行信託として取り扱われます。特定受益証券発行信託は集団投資信託に該当するため、受益者等課税信託と異なり、本受益者は信託財産に属する資産及び負債を有するものとみなされることはなく、また、信託財産に帰せられる収益及び費用が本受益者の収益及び費用とみなされることもありません。

個人である本受益者に対する本受益権の課税は、原則として以下によります。

特定受益証券発行信託の信託受益権である本受益権の収益の分配（当期未処分利益を超える分配は、元本の払戻しとされ、後述の譲渡所得等としての課税の取り扱いを受けます。以下、本⑤において同じです。）は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％（注））及び5％の地方税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。

本受益権の収益の分配については、本受益者の選択により、(i)申告不要とすること、又は(ii)確定申告により配当所得として申告分離課税とすることができます。(i)申告不要とすることを選択した場合には、上記の源泉徴収及び特別徴収のみで課税関係が終了します。(ii)確定申告により配当所得として申告分離課税とすることを選択した場合には、上記の税率が適用されますが、上場株式等の譲渡損失等と損益通算をすることができます。また、本受益権の収益の分配を受益者が収入すべき時期（所得として認識すべき日。以下「収益認識日」といいます。）は、信託配当支払日となります。特定受益証券発行信託の収益の分配は、原則として信託の計算期日が収益認識日とされておりますが、課税実務上の事情を受け、一般社団法人信託協会が定める一定の要件を満たした特定受益証券発行信託の収益の分配については、信託配当支払日を収益認識日とすることが許容される旨、課税当局より見解を受けており、本受益権における収益の分配はこちらにあたるものとなります。本受益権の譲渡損益及び償還損益（元本の払戻しが行われる場合には、当該元本の払戻しによる損益が含まれます。以下、本⑤において同じです。）は、原則として、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となりますが、特定口座（源泉徴収選択口座）において生じた本受益権の譲渡損益及び償還損益については、申告不要の取扱いを受けることが可能です。必要な手続は取扱金融商品取引業者にお問い合わせください。なお、本受益権はNISA口座の対象外となります。

（注）2027年1月以降当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を乗じた防衛特別所得税の課税が導入されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を現行の2.1％から1.1％に引き下げるとともにその課税期間を2047年までとすることとされています。なお、復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は現行の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税期間は異なることとなります。以下同じです。

法人である本受益者に対する本受益権の課税は、原則として以下によります。

特定受益証券発行信託の信託受益権である本受益権の収益の分配（当期未処分利益を超える分配は、元本の払戻しとされ、後述の譲渡損益としての課税の取扱いを受けます。）は、15.315％（15％の所得税及び復興特別所得税（所得税額の2.1％）の合計）の税率で源泉徴収されます。収益認識日は、個人である本受益者と同様に信託配当支払日となります。

また、本信託の終了により法人である本受益者が受ける金銭の額が本受益権の元本額を超える金額は15.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）の合計）の税率で源泉徴収され、収益の分配として課税されます。法人税申告において、当該源泉徴収税額は本受益権の元本保有期間に応じてその全部又は一部が所得税額控除の対象になります。

また、本受益権の収益の分配、譲渡損益及び償還損益については、法人税に係る所得の金額の計算上、益金の額又は損金の額に算入されます。

（３）【内国信託受益証券の取得者の権利】

前記「（２） 受益権」に記載のとおりです。

４【信託財産を構成する資産の状況】

（１）【信託財産を構成する資産の運用（管理）の概況】

（２）【損失及び延滞の状況】

該当事項はありません。

（３）【収益状況の推移】

（４）【買戻し等の実績】

該当事項はありません。

５【投資リスク】

（１）リスク要因

以下には、本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権への投資者は、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。

各投資者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本受益権に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における委託者、アセット・マネージャー及び受託者の判断によるものです。

① 投資対象不動産に関するリスク

本信託は、信託財産の多くを不動産信託受益権である本件不動産受益権として保有しており、本件不動産受益権の信託財産の多くは少数の不動産である投資対象不動産となっています。そのため、本信託は、経済的には、投資対象不動産を直接所有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれています。したがって、本信託の受益権である本受益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関するリスクが存在します。

(イ) 投資対象不動産の価格変動リスク及び鑑定評価額との価格乖離リスク

・本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。

・本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時には本受益権を償還することとなるため、投資対象不動産又は本件不動産受益権を処分すべき時期が事実上信託期間の終了前の一定の期間に限定されます（一定の場合、運用期間の延長ができるものとされていますが、延長期間には制限があるため、投資対象不動産又は本件不動産受益権を処分すべき時期が限定されることは避けられません。）。そのため、投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。

・投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見であり、実際の市場において成立しうる不動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があります。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

・投資対象不動産の鑑定評価額及び実際の市場において成立しうる不動産価格は、投資対象不動産の運営状況、投資対象不動産が所在する地域の状況、投資対象不動産の建物又は設備の状況、投資家等による投資対象不動産の購入需要の状況等により、将来に亘って大きく変化する可能性があります。

(ロ) 投資対象不動産の収益及び費用変動リスク

・本信託の収益は、投資対象不動産の収入に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料水準、賃料等の支払状況その他の運営実績、投資対象不動産の運営者の運営能力、景気動向等様々な理由により変動し、収益の保証はありません。

・本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、不動産管理処分信託の受託者やその業務委託先に対する報酬等の投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被災、資本的支出の計画、投資対象不動産における事故、投資対象不動産に関して行われる賃貸借若しくは売買その他の取引等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定又は改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。

(ハ) 投資対象不動産の流動性・譲渡制限等に関するリスク

・不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いため、投資対象不動産についても流動性が低く、適切な時期及び価格その他の条件で譲渡することが困難となる場合があります。とりわけ、本借入れに関しては、投資対象不動産に担保権が設定される場合があり、かかる担保権が設定された場合には、受託者は、その資産を担保の解除手続等を経ることなく譲渡できないことから、投資対象不動産については、かかる流動性のリスクは、特に高くなるといえます。

・不動産によっては、法令や行政機関との合意によりその譲渡が制限されたり、買戻権が設定される場合があり、そのような制限が存在するときは、売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。また、買戻権が行使された場合には、不動産の権利を喪失するとともに、原状回復義務等の負担が生じることで、多額の損害を被る可能性があります。

(ニ) 投資対象不動産の利用状況及び賃貸借に関するリスク

・投資対象不動産の収入及び費用並びにその価値は、周辺環境、人口・世帯数動向、交通機関との接続状況、景気動向、不動産の経年劣化の状況、エンドテナントの利用状況、資力、属性、入居又は退去の状況、投資対象不動産の他の不動産との競合状況その他の需要状況並びにこれらに伴い変動する賃料水準並びに修繕費用及び資本的支出の状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。

・投資対象不動産について締結される賃貸借契約は契約期間中であっても終了することがあり、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃貸借契約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日賃貸人に不利益な内容に変更されることもあります。

(ホ) 投資対象不動産の処分に関するリスク

・投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、修補費用等の費用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。

・投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額より相当に廉価で処分する場合があります。

・投資対象不動産を処分する場合には、不動産売買に係る仲介手数料、アセット・マネージャーに支払う売却時報酬等の費用が生じることがありますが、信託財産が負担する当該費用の分だけ、本受益権の配当及び元本償還の原資となる信託財産は減少することになります。なお、アセット・マネージャーに支払う売却時報酬については、前記「３ 信託の仕組み　（１）信託の概要　② 信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項　(ヘ) 信託報酬等　b アセット・マネージャーに関する報酬等　売却時報酬」をご参照ください。

・投資対象不動産は複数の不動産です。前記「３ 信託の仕組み　（１）信託の概要　② 信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項　(イ) 管理及び処分の方法について　a 本件不動産受益権 売却方針」に記載のとおり、アセット・マネージャーは、本書の日付現在、配当効率等を考慮の上、投資対象不動産又は本件不動産受益権のすべてを一括で、又は同一の信託計算期間内に処分する方針ですが、アセット・マネージャーのかかる方針どおりの処分ができる保証はなく、買主の債務不履行その他の理由によりかかる方針どおりに同一の信託計算期間内に処分できない場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じ、又は本信託契約等その他の関連契約に抵触する等の影響が生じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生じるおそれがあります。また、当該売却方針に従い、投資対象不動産又は本件不動産受益権の処分を一括で、又は同一の信託計算期間内に行う場合、すべての投資対象不動産又は本件不動産受益権の買主や売却時期が、特定の相手先、信託計算期間に限定されることとなるため、個別の投資対象不動産又は本件不動産受益権毎に最適な売却時期、売却条件等を決定できるとは限らず、売却価格に悪影響が生じる可能性があります。

・強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨がレンダーとの間の本借入関連契約において合意されています。そのため、強制売却事由が生じた場合には、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があります。

・なお、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却された場合、売却代金はまず本借入れに対する弁済に充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本償還の額が減少し、又は元本償還が全く行われない場合があります。

(ヘ) マスターリースに関するリスク

・投資対象不動産のマスターリース会社の資力が悪化する等により賃料の支払いが滞る場合があります。

・投資対象不動産について、マスターリース契約（パス・スルー型）が締結される場合、投資対象不動産の収入及び費用並びにその価値は、エンドテナントの利用状況、資力、入居又は退去の状況等により大きく影響を受けることになりますが、マスターリース会社の利用状況又は資力等の影響を受けることもあります。

・投資対象不動産について、マスターリース契約（賃料固定型）が締結される場合、投資対象不動産の収入及び費用並びにその価値は、マスターリース会社の利用状況、資力等により大きく影響を受けることになります。また、マスターリース会社との契約が期間満了その他の事由により終了し、その後に同等の契約が締結できない場合又は後継のテナントが見つからない場合には、マスターリース会社との契約終了後の賃料水準が低下する場合があります。

(ト) シングル・テナント類似物件に関するリスク

・単一のマスターリース会社であるmatsuri technologies株式会社は、短期賃貸、宿泊事業、集客プラットフォームの開発・運用等を行っています。

・投資対象不動産6物件（直貸住居を除きます。）は、matsuri technologies株式会社へ一括賃貸され、合計104戸のうち96戸では賃料固定型のマスターリース賃料が設定されています。このようなシングル・テナント類似物件においては、特定のテナントとの間で締結される賃貸借契約の賃料や賃貸面積等が投資対象不動産全体の賃料や賃貸面積等のほぼすべてを占めることから、投資対象不動産の主要テナント1社の資力が悪化する等によりほぼすべての賃料の支払いが滞る場合があります。

・シングル・テナント類似物件の場合、賃貸借面積のほぼすべてについて代替テナントを探索することになる等の理由から、既存テナントが退去した際に、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、又は代替テナント確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。賃料水準を引き下げた場合には、鑑定評価額及び市場において成立しうる不動産価格の下落に繋がる可能性があります。

(チ) 住居への投資に関するリスク

・投資対象不動産は住居ですが、住居は、周辺環境、人口・世帯数動向、交通機関との接続状況、景気動向、不動産の経年劣化の状況等により入居者となるテナントの需要が変動します。テナント需要が低下した場合、テナントの退去が生じ、又はテナントの維持若しくは新規テナントの確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。

(リ) 投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク

・投資対象不動産には、様々な原因により、土地又は建物について、物理的な又は法律的な欠陥等（権利の不明確、他者の権利の存在、土地の地盤や建物の構造の問題、有害物質の存在、境界の不明確等その内容は様々です。）が存在している可能性があり、欠陥の発見による投資対象不動産の価値の下落、損害賠償義務等の法的責任の負担、欠陥等の解消のための費用負担等が生じる可能性があります。専門業者の建物状況評価等の調査は、投資対象不動産に物理的な又は法律的な欠陥等が存在しないことを保証するものではありません。

・かかる欠陥等に起因して信託財産を構成する本件不動産受益権等に損害等が生じた場合、法律上又は契約上、一定の範囲で受託者から委託者に対する損害賠償請求を行う余地はありますが、当該損害賠償請求が認められる保証はなく、また委託者が解散した場合又は無資力の場合には、当該損害賠償請求によって損害等を回復することができない可能性があります。

・また、投資対象不動産は、様々な法的規制及び条例等の規制に服します。これらの規制は、随時改正・変更されており、その内容によっては、不動産の管理費用等が増加する可能性、増改築や再建築の際に既存の建物と同規模の建築物を建築できない可能性、投資対象不動産の処分及び建替え等に際して事実上の困難が生じる可能性等があります。さらに、私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は投資対象不動産の価値が減殺される可能性があります。

(ヌ) 投資対象不動産の災害・毀損等に関するリスク

・火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等により投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値、収益及び費用が影響を受ける可能性があります。

② 本受益権に関するリスク

(イ) 信託期間中の本受益権の流動性・譲渡制限及び換金に関するリスク

・本受益権は、原則として譲渡することができません。また、いかなる場合でも質入、譲渡担保その他の担保提供等（譲渡等）の処分をすることはできません。

・また、信託期間中の償還事由（本受益者に係る相続発生時、本受益者が非居住者となった場合（非居住者となることが確定した場合を含みます。）及び罹災時）に該当する場合を除き、本受益者は、償還請求を行うことはできません。したがって、信託期間中の償還（以下「期中償還」といいます。）を通じた換金の機会は限定されており、本受益者は、本受益権の期中償還を全く受けられない可能性及び希望する時期に期中償還を受けられない可能性があります。さらに、信託期間中の償還事由に該当する場合であっても、期中償還を受けるための所定の手続を完了しない場合、期中償還を受けることはできません。

・信託期間中の償還事由に該当する場合、本受益者は、期中償還請求を行うことができます。期中償還請求時の期中償還金額は、期中償還請求時点の本受益権1口当たり純資産額に基づき決定されますが、本件不動産受益権の鑑定評価額の下落等により、本受益権の償還金額が減少し、発行価格を下回る可能性があります。また、一時期に想定を超える大量の期中償還請求がなされた場合、期中償還金額の支払いが遅延する可能性があります。

(ロ) 本受益権の信託配当及び元本償還に関するリスク

・本受益権について、信託配当及び元本償還の有無、金額及びその支払いは保証されません。信託配当は、本信託の利益の金額が減少した場合には減少するほか、配当停止事由が生じた場合には、原則として信託配当は行われません。

・本受益権の元本最終償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権の売却代金が原資となるため、本件不動産受益権の売却機会、売却価格及び売却に際して発生する費用の金額による影響を受けます。本件不動産受益権の売却機会及び売却価格は保証されないため、本件不動産受益権の売却ができない場合又は売却価格が低下した場合には、元本最終償還の額が減少し、又は全く行われない場合があります。本件不動産受益権の売却に際しては、不動産売買に係る仲介手数料、アセット・マネージャーに支払う売却時報酬等の費用が生じることがありますが、信託財産が負担する当該費用の分だけ、本受益権の配当及び元本最終償還の原資となる信託財産は減少することになります。なお、アセット・マネージャーに支払う売却時報酬については、前記「３ 信託の仕組み　（１）信託の概要　② 信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項　(ヘ) 信託報酬等　b アセット・マネージャーに関する報酬等　売却時報酬」をご参照ください。本受益権の元本最終償還の時期については最長3年間の期間延長が可能とされていますが、かかる期間延長を行った場合であっても、本件不動産受益権の売却機会やより高値での売却が保証されるわけではなく、本件不動産受益権の売却ができない可能性や、元本最終償還を実施するため、廉価での売却が行われる可能性があります。また、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨がレンダーとの間の本借入関連契約において合意されています。そのため、強制売却事由が生じた場合には、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があり、売却代金はまず本借入れに対する弁済に充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本最終償還の額が減少し、又は全く行われない場合があります。

③ 仕組みに関するリスク

(イ) 受益証券発行信託及び不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク

・本受益権は、受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の仕組み（スキーム）を用いて不動産に実質的に投資することを意図した金融商品であり、受益証券発行信託の委託者、受託者、劣後受益者、アセット・マネージャー及び同受託者からの業務委託先、不動産管理処分信託の委託者、受託者（不動産信託受託者）及び同受託者からの業務委託先（マスターリース会社及びプロパティ・マネージャーを含みます。）、プラットフォーム提供会社等多数のスキームの関係者（以下「スキーム関係者」といいます。）が様々な役割で複雑に関与し、本受益権の収益及び価値並びに受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の仕組みの存続は、これらのスキーム関係者に依存しています。特に、本受益権については、委託者がスキームの組成を主導し、本信託に関する指図権等を含む権限を有していること、委託者が劣後受益者として本受益権に劣後する劣後受益権を保有していること等の事情から、委託者の能力、ノウハウ、資力等へ依存するところも大きいと考えられます。また、委託者はSPCとは異なり事業会社として他の事業を行っていることから、当該他の事業に起因するリスクを負っています。しかしながら、委託者の能力やノウハウが適切に維持できる保証はなく、また、委託者が他の事業を適切に遂行できなかった場合等には、委託者の資力が十分に確保できない可能性があり、結果として本信託の収益や本受益者の地位等に悪影響をもたらす可能性があります。
そのため、本受益権の収益及び価値は、スキーム関係者の信用状況や業務提供状況、スキーム関係者との関係性等スキーム関係者に起因する事由による影響を受け、下落する可能性があり、また、スキーム関係者の状況によっては、受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の仕組みを維持できない可能性もあります。

・受託者のスキーム関係者に対する権利は、スキーム関係者の信用状況による影響を受けるため、本受益権に投資をする場合、間接的にスキーム関係者の信用リスクを負担することになります。

(ロ) 本借入れに関するリスク

・本借入関連契約においては、有利子負債比率及び元利金支払能力を判定する指標（DSCR）等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項や禁止行為、配当停止事由、強制売却事由等が設けられています。そのため、かかる財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等により、投資対象不動産の鑑定評価額が本書の日付現在の鑑定評価額に比して一定程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本受益者に対する配当が制限され、又は停止される可能性があるほか、本信託の変更その他の事項が制限される可能性があります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合、本借入れの返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、本件不動産受益権又はその裏付けとなる投資対象不動産の売却が強制され、又は本借入れに係る借入金の元利金について期限前返済を求められる可能性があります。

・本借入れに伴い、本信託財産である本件不動産受益権等に担保権が設定されています。本借入れについて期限の利益を喪失した場合等で当該担保権が実行された場合、担保権が設定された資産に関する権利を廉価で喪失する可能性があります。

・本借入れを行ったことによりレバレッジ効果が生じるため、本件不動産受益権又は投資対象不動産の収益・資産価値変動が、本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映される可能性があります。

・本借入れにおける金利について、本借入関連契約において変動金利となる場合、金利情勢その他の要因により金利が増加し、本借入れに関する費用が増加するリスクがあります。金利の増加に伴い、金利キャップ契約を締結し、そのリスクをヘッジする場合がありますが、その場合にも、金利キャップ契約締結に伴う費用等が生じるため、本信託の収益に悪影響が生じることを完全に回避できるものではありません。

(ハ) セキュリティ・トークン及びそのプラットフォームに関するリスク

・本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）に定める振替機関において取り扱われません。加えて、後記「第２ 証券事務の概要 １ 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」に記載のとおり、本受益権は、Securitizeが開発し、Securitizeが保有するDLTを用いたコンピュータシステムであるSecuritize PFにてその財産的価値の記録及び移転が行われます。Securitize PFを構成するノード上で、本受益権の移転に必要な管理者鍵による署名がなされたトランザクションが実行された場合、当該価値データを移転する他のトランザクションが存在しなければ当該トランザクションは正常取引として処理されます。したがって、サイバー攻撃によるSecuritize PF上のノードへの不正アクセス等により、本受益権の移転に必要な管理者鍵を不正に利用されることにより、不正なトランザクションが行われ受益権原簿に誤った記録がなされた場合又はその記録が改ざん若しくは消去された場合や、Securitize PFのコンピュータシステムの想定外の作動により受益権原簿の記録が変更又は消去された場合には、意図しない財産的価値の移転が生じ、実体法上の権利関係と受益権原簿の記録に乖離が生じる可能性があり、また、これを適時に訂正又は修正できないことにより、不正アクセス者による譲渡若しくは換金を防ぐことができない可能性、本受益者が本受益権の配当を受けられない可能性等があります。

・受託者が管理するシステムや当該システムの利用にあたり使用する通信回線に重大な障害等が発生し、受益権原簿の記録に遅延が生じた場合等には、当事者が当初想定した時点で本受益権の譲渡の効力が発生しない可能性があります。

・カストディアンとしてのみずほ信託銀行株式会社及びSecuritizeとの間のSecuritize PFの使用に係る契約が終了して受託者及び受託者がSecuritize PFを利用することができなくなった場合には、本受益権の信託配当及び元本最終償還、譲渡及び譲渡に係る受益権原簿の記録等に大幅な遅延が生じ、又はこれらができなくなり、損害を被る可能性があります。

(ニ) 本受益権の最終償還タイミングに関するリスク

・本受益権の最終償還タイミングについては、アセット・マネージャーの判断により早期売却、又は最長3年間の期間延長が可能とされていますが、本件不動産受益権を処分する場合には、処分価格水準の保証はなく、信託設定日の評価額より相当に廉価で処分する場合があります。売却方針の詳細については、前記「３ 信託の仕組み　（１）信託の概要　② 信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項　(イ) 管理及び処分の方法について　a 本件不動産受益権」をご参照ください。

④ 税制関連リスク

・本信託及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託に適用される法令・税・会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の税負担が増大し、又は本信託及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の維持が困難になる可能性があります。

・本受益権に投資しようとする投資家は、各投資家の状況に応じて、本受益権に投資することによるリスクや本受益権に投資することが適当か否かについて各自の会計・税務顧問に相談する必要があります。

⑤ その他

・本信託及び本受益権の募集は、信託法、金融商品取引法はもとより、関連する各種法令・規制・制度等（金融商品取引業協会の規則を含みます。）の規制を受けています。本信託又は本受益権の募集がこれらの法令・規制・制度等に違反するとされた場合、本信託の商品性や取引に影響が生じる可能性があります。

（２）投資リスクに対する管理体制

① 受託者及びカストディアンのリスク管理体制

(イ) サイバー攻撃等による記録の改ざん・消滅に関する管理体制

前記「（１）リスク要因 ③ 仕組みに関するリスク (ハ) セキュリティ・トークン及びそのプラットフォームに関するリスク」に記載のサイバー攻撃等による本受益権の記録の改ざんや消滅の原因、これらに対する低減策及び万が一意図しない移転が生じた場合の対応は以下のとおりです。

a.記録の改ざん・消滅が生じ得る原因

本受益権の記録の改ざん・消滅を生じさせるには、「トランザクションに署名するための管理者鍵」が必要です。管理者鍵については、外部犯によるシステムへの不正侵入による奪取のほか、内部犯による悪意やなりすましによる不正利用の可能性があります。また、「システムの想定外の作動」による移転も考えられます。

b.記録の改ざん・消滅に対する低減策

「管理者鍵の保全」としては、発行者からの委託により管理者鍵の管理を行うカストディアンとしてのみずほ信託銀行株式会社が、Securitize PFの提供するセキュリティ・トークンを移転するために必要な管理者鍵を外部からアクセス不可な状態で管理する機能を用いて、外部犯による奪取や内部犯による不正利用を防止します。Securitize PFにおいて、発行者及びカストディアンとしてのみずほ信託銀行株式会社が使用する機能についても、そのセキュリティ対策の十分性について、外部の専門家による技術的な検証・評価を実施しています。

「システムの想定外の作動」に対しては、システムを提供するSecuritizeが、所定のルールに基づき、想定シナリオの網羅的な実行可能性を予め確認する業務サイクルテストの実施といったシステムトラブルの未然防止策を講じています。

c.記録の改ざん・消滅が生じた場合の対応

本受益権の記録の改ざん・消滅が生じた際は、本受益権に係る受益権原簿の管理者である、受託者としてのみずほ信託銀行株式会社が、受益権原簿の記録内容（権利情報）を本来の正しい状態に復旧します。

具体的には、「強制移転機能」を実行します。本機能は、本受益権の記録の改ざん・消滅に係る情報を強制的に取り消す形の処理を実行することで、あるべき姿に復旧することを可能としています。

したがって、受託者は、本受益権の記録の改ざん・消滅が生じたとしても、システムを復旧することで顧客資産の流出を防ぐことが可能と考えています。

(ロ) システム障害に対する管理体制

システム障害が生じた場合には、発行者が受託者に連絡することにより、Securitize PFによらず、受託者が保有する受益権原簿の更新を実施することにより業務を継続します。システム復旧後は、受益権原簿をシステムに登録することで、Securitize PFの記録内容についても正しい状態に復旧します。

② アセット・マネージャーのリスク管理体制

アセット・マネージャーは、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り本件不動産受益権の運用を行っています。

(イ) リスク管理規程の策定・遵守

アセット・マネージャーは、委託者から本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等の受託者に対する指図に関する業務の委託を受けたアセット・マネージャーとして、リスク管理規程において、リスク管理に関する基本方針、リスク管理の統括者及び重要な問題発生時の対応方法等を規定し、アセット・マネージャーが管理すべき主要なリスクとして、コンプライアンス・リスク、運用リスク、事務リスク、システム・リスク、情報セキュリティ・リスク及びイベント・リスク等を定義し、取締役会や役職員の役割及びリスク管理状況やリスク管理に関する重要な情報等の継続的モニタリング等を定めています。

なお、リスク管理体制の適切性及び有効性については、内部監査室長が統括する内部監査（かかる内部監査の詳細については、後記「(ロ) 組織体制」をご参照ください。）等により検証するものとしています。

(ロ) 組織体制

内部監査室長は、内部監査責任者として、各組織に対し年度監査計画、個別監査実施計画に基づく通常監査及び取締役又は監査役からの要請を受けた場合に取締役社長の承認を得て行う特別監査を実施します。内部監査は、アセット・マネージャーのすべての組織、各部署の業務全般が、法令、定款、諸規則及び公正妥当な商慣習に従って適切に行われているか否かの監査、役職員に業務上の不正又は重大な過失に基づく行為がないかの監査、一切の業務が経営の目的に基づき合理的に運営されているか否かの監査を含むものとされています。

監査担当者は、監査の日時、対象、担当者、結果等の適切な情報を記載した監査調書に基づき、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた監査報告書を作成しなければなりません。内部監査責任者は、当該監査結果を取締役社長に報告し、当該監査結果のうち重要な事項については、速やかに取締役会及び監査役に報告しなければなりません。内部監査責任者は、内部監査実施の結果、不適切な事実を発見したときには、監査対象部署及び関係部署に対し、当該不適切な事実を発見したことを通知するほか、取締役社長の承認を得て、当該監査対象部署及び関係部署に対して改善の指示をしなければなりません。内部監査責任者は、当該指示を行った場合、改善計画及び改善状況についての報告を監査対象部署及び関係部署に求めることができ、監査対象部署及び関係部署は、内部監査責任者に改善計画及び改善状況についての報告を遅滞なく行うものとします。内部監査責任者は、改善の結果を確認し、取締役社長及び取締役会に報告しなければなりません。

なお、上記①及び②に記載のリスク管理体制については、リスクが顕在化しないことを保証又は約束するものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、本受益者に損害が及ぶおそれがあります。

なお、信託財産の管理体制については、前記「１ 概況　（４）信託財産の管理体制等」をご参照ください。

６【信託財産の経理状況】

本信託財産の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び一般社団法人信託協会の定める受益証券発行信託計算規則に基づいて作成されております。

本信託財産は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、当信託計算期間（2025年6月13日から2026年5月31日まで）の財務諸表についてセンクサス監査法人の監査を受けております。

（１）【貸借対照表】

（２）【損益計算書】

【注記表】

（重要な会計方針に係る事項に関する注記）

（未適用の会計基準等）

リースに関する会計基準等

「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号2024年9月13日）

「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第33号2024年9月13日）等

1．概要

企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。

借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。

2．適用予定日

2028年5月期の期首から適用します。

3．当該会計基準等の適用による影響

「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。

（貸借対照表に関する注記）

※1. 元本及び留保金の変動

当特定期間（自 2025年6月13日 至 2026年5月31日）

（単位：千円）

2. 受益権の種類及び総数に関する事項

当特定期間（自 2025年6月13日 至 2026年5月31日）

（単位：千円）

3． 配当に関する事項

当特定期間（自 2025年6月13日 至 2026年5月31日）

4． 元本の減少に関する事項

当特定期間（自 2025年6月13日 至 2026年5月31日）

（注）元本の減少は、受益証券発行信託計算規則第25条の2に基づき信託元本を原資として実施され、会計処理上は信託配当支払日（効力発生日）に認識されることから、当特定期間末時点の当期貸借対照表の元本金額は、当該元本の減少の直前の額となります。

※5. 担保に供している資産及び負債

信託財産を担保に供しており、その主な資産は、次のとおりです。

（単位：千円）

担保付債務は、次のとおりです。

（単位：千円）

（損益計算書に関する注記）

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳

（単位：千円）

2. 分配金計算に関する事項

※元本の減少が会計上認識されるのは信託配当支払日となるため、貸借対照表の元本金額は減少前のものとなります。

（リース取引に関する注記）

1. オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

（単位：千円）

（金融商品に関する注記）

1． 金融商品の状況に関する事項

(1)金融商品に対する取組方針

　本信託は、資金運用については短期的な預金等に限定し、銀行に対する借入れにより資金を調達しています。

(2)金融商品の内容及びそのリスク

①預金

　預金は、本信託財産である金銭を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。

②信託預金

　信託預金は、本信託財産である本件不動産信託の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しております。

③借入金

　借入れの使途は元本金額の償還費用の支払、積立金及び留保金等の積立て及び留保、並びにそれらを行うことに係る諸費用の支払に限定されております。

(3)金融商品に係るリスク管理体制

　本信託では、アセット・マネージャーの決定に基づき金融商品に係る取引を行っております。アセット・マネージャーでは各金融商品に係る参照金利の水準変動、取引相手の信用状況、本信託のキャッシュ・フロー等のモニタリングを実施しております。

2．金融商品の時価に関する事項

貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、現金及び預金、信託現金及び信託預金は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、注記を省略しております。また、信託預り敷金及び保証金は重要性が乏しいため、注記を省略しております。

当特定期間（2026年5月31日現在）

（単位：千円）

(※)負債に計上されているものについては、△で示しております。

（注）長期借入金の決算日後の返済予定額

当特定期間（2026年5月31日現在）

(単位：千円)

3．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項

金融商品の時価を、時価の算定に用いたインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の3つのレベルに分類しております。

レベル１の時価：同一の資産又は負債の活発な市場における（無調整の）相場価格により算定した時価

レベル２の時価：レベル1のインプット以外の直接又は間接的に観察可能なインプットを用いて算定した時価

レベル３の時価：重要な観察できないインプットを使用して算定した時価

時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。

（1）時価をもって貸借対照表計上額とする金融商品

該当事項はありません。

（2）時価をもって貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品

当特定期間（2026年5月31日現在）

（単位：千円）

（注）時価の算定に用いた評価技法及びインプットの説明

長期借入金

長期借入金はすべて変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、また、約定時から当特定期間末にかけて本信託の信用状態に重要な変動がないため、当特定期間末の時価は帳簿価格と近似していると考えられることから、当帳簿価格によっております。

（賃貸等不動産に関する注記）

1．賃貸等不動産の状況に関する事項

本信託は、東京都新宿区、文京区、大田区において、賃貸用の居住用建物（土地を含む）を有しております。

2．賃貸等不動産の時価等に関する事項

（単位：千円）

（注1）当特定期間の増減額のうち、増加額は居住用建物の取得によるものであり、減少額は減価償却費によるものです。

（注2）当特定期間末の時価は、不動産鑑定会社の鑑定評価額によるものです。

（注3）賃貸等不動産に関する損益は、損益計算書に関する注記に記載のとおりです。

（関連当事者との取引に関する注記）

当特定期間(自 2025年6月13日 至 2026年5月31日)

（単位：千円）

（注1）借入に対して信託財産を担保提供しております。

（注2）取引条件については、市場の実勢等に基づいて価格交渉のうえ決定しております。

（セグメント情報等に関する注記）

1．セグメント情報

本信託は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

2．関連情報

(1）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への経常収益が損益計算書の経常収益の90%を超えるため、記載を省略しております。

(2）地域ごとの情報

①　経常収益

本邦の外部顧客への経常収益が損益計算書の経常収益の90%を超えるため、記載を省略しております。

②　有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

(3）主要な顧客ごとの情報

当特定期間（自　2025年6月13日　至　2026年5月31日）

（単位：千円）

（1口当たり情報に関する注記）

（単位：円）

（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。

（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

（重要な後発事象に関する注記）

該当事項はありません。

第２【証券事務の概要】

１ 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料

本受益権は、委託者の指定するシステムであるSecuritize PF上で管理されています。そのため、本受益者となる者は、受益権取扱事務受託者と本受益権に係る保護預り契約及びサービス利用規約を締結する必要があります。

＜受益権の譲渡等について＞

本受益者は、本受益権について、原則として譲渡することができません。また、いかなる場合でも、質入、譲渡担保その他の担保提供等の処分を行うことはできません。

ただし、後記「信託期間中の償還事由発生時における元本償還について」に定める場合は、臨時の元本償還を求めることができる場合があります。なお、かかる手続の詳細については、受益権取扱事務受託者へお尋ねください。

受益権原簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。

＜信託期間中の償還事由発生時における元本償還について＞

①　本受益者において相続又は遺贈が発生した場合において、相続人及び受贈者に対する名義書換を行うことはできませんが、所定の手続を完了した相続人又は受遺者は、臨時の元本償還を求めることができます。なお、臨時の元本償還手続申込みの際には、相続人又は受遺者たる地位を証明する書類等が必要になります。かかる手続の詳細については、受益権取扱事務受託者へお尋ねください。

②　本受益者が外国為替及び外国貿易法（昭和24年法律第228号。その後の改正を含む。）に定める非居住者に該当する場合は、臨時の元本償還を求めることができます。なお、臨時の元本償還手続申込みの際には、非居住者となったこと又は非居住者となる予定であることを証明する書類などが必要になります。かかる手続の詳細については、受益権取扱事務受託者へお尋ねください。

③　本受益者が罹災者（災害救助法（昭和22年法律第118号。その後の改正を含みます。）が適用された市区町村に居住されている人をいいます。以下同じです。）に該当する場合は、臨時の元本償還を求めることができます。なお、臨時の元本償還手続申込みの際には、罹災者となったことを証明する書類等が必要になります。かかる手続の詳細については、受益権取扱事務受託者へお尋ねください。

④　本受益者が反社会的勢力等に該当する場合は、本信託契約、本受益権に係る保護預り契約及びサービス利用規約等に従い、当該本受益者の本受益権について元本償還を行うことがあります。詳細については、受益権取扱事務受託者へお尋ねください。

⑤　上記①乃至④に基づき本受益権の元本償還が行われる場合、劣後受益者は、アセット・マネージャーが劣後受益者に対して通知する当該本受益権の元本償還相当額を、劣後受益者が指定する日（遅くとも信託期間中の元本償還日の2営業日前までとします。）において追加信託するものとします。本⑤に基づき劣後受益者が追加信託を行った金額は、劣後受益権の元本額に追加されます。

２ 本受益者に対する特典

本受益権の募集に応じて本受益権を購入いただいた受益者（2025年6月16日時点の受益権原簿に記載された受益者を指します。）に対して、特典（以下「本特典」といいます。）が付与されています。本特典は、受益者ごとの購入口数に応じて6種類発行され、種類によって金額が異なります。

※本特典は株式会社クレディセゾンによる提供です。本特典についてのお問い合わせはAmazonではお受けしておりません。

３ 内国信託受益証券の譲渡制限の内容

本受益者は、原則として、本受益権について、いかなる場合でも譲渡等を行うことはできません。

４ その他内国信託受益証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

該当事項はありません。

第３【受託者、委託者及び関係法人の情報】

１【受託者の状況】

（１）【受託者の概況】

① 　資本金の額等（2026年3月末日現在）

資本金　247,369百万円

発行する株式の総数　15,854,803,547株

発行済株式の総数　8,870,501,392株

過去5年間における資本金の額の増減

該当事項はありません。

②　受託者の機構（2026年4月30日現在）

受託者は、「みずほフィナンシャルグループ」（以下、本「１ 受託者の状況」において、「当グループ」又は「当行グループ」という場合があります。）の一員であり、当グループは、経営環境の変化に柔軟かつ機動的に適応できる経営形態として選択した持株会社体制の下で、銀行・信託・証券・アセットマネジメント・リサーチ＆コンサルティングにわたるグループ横断的なビジネス戦略推進単位毎に、持株会社が戦略・施策や業務計画の策定を行うことで、お客さまニーズへの適応力強化を一段と進め、企業価値の極大化に取り組んでおります。

社外取締役が過半を占める監査等委員会が、取締役の職務執行に係る監査を行うとともに、各監査等委員が取締役会の決議において議決権を行使することで、経営に対するモニタリング機能を強化し、監査・監督の実効性を向上させます。また、個別の業務執行に係る決定権限を、取締役会から業務執行取締役へ大幅に委任することで、意思決定の迅速化を図るとともに、特に重要性の高い事項について取締役会の審議の充実を図っております。

＜取締役及び取締役会＞

受託者（以下、本「１ 受託者の状況」において、「当行」という場合があります。）の取締役会は、８名の取締役にて構成され、当行の経営方針その他の重要事項を決定するとともに、取締役及び執行役員の職務の執行の監督を主な役割としています。

当行は、取締役会の監督機能強化のため、コーポレート・ガバナンス等の専門的知見や経験が豊富な社外取締役３名を招聘しています。当該社外取締役は、議案審議等にあたり有用な発言を積極的に行うとともに、経営から独立した立場で必要な助言を適宜行っており、当行取締役会の意思決定機能や経営の監督機能の向上が図れております。

＜監査等委員会＞

監査等委員会は、取締役の職務執行の監査、当行および当行子会社の内部統制システムの構築および運用の状況の監視および検証、ならびに子会社等の経営管理の状況の監視および検証を行うとともに、株主総会に提出する会計監査人の選任および解任ならびに不再任に関する議案の内容の決定や、内部監査基本計画、内部監査グループにおける予算、ＣＡＥの委嘱および内部監査グループにおける部長人事に関する同意等、内部監査に関する重要な決議を行います。

監査等委員会は、取締役の職務の執行について、適法性および妥当性の監査を行うとともに、当行および当行子会社における内部統制システムの構築および運用を前提として、内部監査グループ等との実効的な連携を通じて職務を遂行し、必要に応じて、報告徴収・業務財産調査権に基づく情報収集を行います。

監査等委員は、過半数を社外取締役とすることとしております。現在、監査等委員会は、社内非執行取締役２名および社外取締役３名で構成しております。

＜業務執行＞

経営の監督機能と業務執行を分離し、権限と責任を明確化するため、執行役員制度を導入しております。

業務執行においては、社長が、取締役会の決定した基本方針に基づき、当行の業務執行全般を統括しております。

なお、社長の諮問機関として経営会議を設置、必要の都度開催し、取締役会で決議することを要する事項等、業務執行に関する重要な事項を審議しております。

・なお、本信託では、受益者代理人及び精算受益者の指図に基づき信託財産の運用を行い、受託者の裁量による信託財産の投資運用は行いません。

（２）【事業の内容及び営業の概況】

当行は、個人・事業法人・金融法人・公共法人を主要なお客さまとし、信託業務を中心に、銀行業務その他金融サービスをご提供しています。

当行が受託する信託財産は以下の通りです。

（注）　上記残高表には、金銭評価の困難な信託を除いています。

（３）【経理の状況】

１．当行の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)に基づいて作成しておりますが、資産及び負債の分類ならびに収益及び費用の分類は、「銀行法施行規則」(昭和57年大蔵省令第10号)に準拠しております。

２．当行の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号)に基づいて作成しておりますが、資産及び負債の分類ならびに収益及び費用の分類は、「銀行法施行規則」(昭和57年大蔵省令第10号)に準拠しております。

３．当行は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)の連結財務諸表及び事業年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人の監査証明を受けております。

４．当行は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取り組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容把握や変更等について適切に対応するために、公益財団法人財務会計基準機構、一般社団法人全国銀行協会及び一般社団法人信託協会等の関係諸団体へ加入し情報収集を図るとともに、同機構等の行う研修に参加しております。また、重要な会計基準の変更等については、取締役会等へ適切に付議・報告を行っております。

１ 連結財務諸表等

(1) 連結財務諸表

① 連結貸借対照表

② 連結損益計算書及び連結包括利益計算書

連結損益計算書

連結包括利益計算書

③ 連結株主資本等変動計算書

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

④ 連結キャッシュ・フロー計算書