アクティビア・プロパティーズ投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第29期(2025/12/01－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

　（注１）　１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第20期794,871口、第21期817,847口、第22期812,564口、第23期810,997口、第24期807,446口、第25期798,941口及び第26期乃至第29期2,376,318口（下記（注４）参照））で除することにより算定しています。

　（注２）　記載した指標は以下の方法により算定しています。

　（注３）　総賃貸可能面積は各保有資産のうち底地以外の物件については、決算日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有物件のうち底地物件については、決算日時点における保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。また、「東急プラザ表参道「オモカド」」、「神戸旧居留地25番館」、「デックス東京ビーチ」、「キュープラザ原宿」、「汐留ビルディング」及び「恵比寿プライムスクエア」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、76％、49％、60％、35％及び51％）に相当する数値に基づき記載しています。

　（注４）　2025年５月31日を分割の基準日とし、2025年６月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり当期純利益及び１口当たり純資産額については第26期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算出しています。

　（注５）　本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

　（注６）　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。また、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

②　運用状況

（ア）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

　アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、ＴＬＣタウンシップ株式会社（2017年４月１日付で、現　東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社（2012年４月１日付でＴＬＣタウンシップ株式会社から商号変更。）を消滅会社とする吸収合併を行いました。）を設立企画人として、2011年９月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011年９月20日に関東財務局への登録が完了しました（関東財務局長第73号）。

　その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3279）し、2021年９月７日に上場後７回目となる公募増資及び2021年９月28日に第三者割当を実施しました。

　本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。

ｂ．当期の運用環境

　当期の日本経済は、米国通商政策や中東情勢の影響及び物価上昇がみられる中で、内需や雇用情勢の改善を背景に回復基調を維持しました。

　商業施設を取り巻く環境は、中国の渡航自粛要請や中東情勢の影響があるものの、テナントの出店ニーズは高水準を維持しており、空室率の低下やそれに伴う賃料の上昇傾向が見られました。

　賃貸オフィス市場は、オフィスの質の向上や拡張を目的とした移転、分室開設等の動きが目立ち、空室率は低水準で推移しました。三鬼商事株式会社が公表した2026年５月末時点の都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）の平均空室率は2.07％で、前期末（2025年11月30日）時点と比べて0.37ポイント低下しました。このうち、渋谷区の空室率は1.28％で、他エリアと比べて低水準で推移しました。2026年５月末時点における都心5区の1坪当たり平均賃料は22,845円でした。

　J-REIT市場は、長期金利の上昇継続や中東情勢の影響を受けて、東証REIT指数は2026年に入って以降調整が継続しています。

ｃ．運用実績

　本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年５月28日に「神戸旧居留地25番館」（準共有持分24％）（譲渡価格6,301百万円）を譲渡しました。また、2026年５月29日に手元資金により「ネストホテル那覇久茂地」（取得価格5,490百万円）を取得しました。

　この結果、当期末時点の本投資法人の保有物件合計は46物件（取得価格合計542,171百万円）、総賃貸可能面積は443,443.98㎡（134,139坪）となりました。

ｄ．サステナビリティに関する取組み

　本投資法人はこれまでも、中長期的な投資主価値の最大化に向けた「お客様に選ばれ続ける不動産」によるポートフォリオ構築のため、立地、用途、規模、クオリティといった要素のみならず、環境負荷の低減、また周辺環境や地域社会への貢献に向けて様々な取組みを推進してまいりました。2026年４月には、本投資法人が取り組むべきマテリアリティ（重要課題）を、2026年７月には環境面におけるより広範囲なパフォーマンスにおいて新たな目標数値を公表いたしました。引き続き、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位等の削減や、再生可能エネルギーの調達を全保有物件で継続的に実施いたします。また、新たにGHG排出量については、2030年までに2022年度比でスコープ１・スコープ２を42％削減、スコープ３を25％削減することを目標として、日々努力しております。

　当期の環境負荷軽減工事としては、「A-PLACE代々木」で空調更新工事を実施し、年間の電気使用量が24％程度削減される見込みとなっております。また、「恵比寿プライムスクエア」において、水使用量を55％程度削減するトイレ改修工事の実施を引き続き進めており、節水にも取り組んでおります。

　このほか、グリーンビル認証の取得にも毎期継続的に取り組んでおり、当期はCASBEE不動産認証を「マーケットスクエア相模原（Sランク）」で取得いたしました。グリーンビル認証取得数の合計は39物件、延床面積ベースで85.2％（2026年５月31日現在）となっています。

　本投資法人は、このような環境、社会への取組みを実践することにより、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。

ｅ．資金調達の概要

　当期においては、返済期日が到来した借入金の返済や償還期限が到来した投資法人債の償還等のため、20,718百万円の借入を行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、当期末時点における有利子負債残高は264,748百万円（借入金246,048百万円、投資法人債18,700百万円）となりました。また、総資産に占める有利子負債の割合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100）については、当期末時点で47.1％、長期比率99.2％、固定金利比率86.3％となりました。

　なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

ｆ．当期の業績及び分配の概要

　上記運用の結果、当期は営業収益17,732百万円、営業利益9,740百万円、経常利益8,457百万円、当期純利益8,456百万円となりました。

　当期の分配金は、当期未処分利益から将来の分配金の安定化のための内部留保及び租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金繰入額を控除した全額である7,613,722,872円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,204円となりました。

（イ）次期の見通し

ａ．次期の運用環境

　日本経済は、中東情勢によるエネルギーや原材料の価格上昇の影響があるものの、政府による各種施策や緩和的な金融環境等が下支え要因として作用し、緩やかな成長を続けると見込まれます。各国の通商政策の動きやその影響を受けた海外の経済・物価動向や、ウクライナや中東等を巡る地政学的な要因による輸入物価の変動リスクへの注視が必要となります。

　商業施設を取り巻く環境については、需給逼迫を背景に、賃料の上昇基調が継続することが見込まれます。

　賃貸オフィス市場に関して、東京ではオフィスの環境改善や拡張ニーズが幅広い業種で顕在化しており、今後も賃料の上昇傾向が継続することが見込まれます。

　このような環境のもと、本投資法人は、サステナビリティへの取組みを更に進める等の社会的責務を果たすとともに、マーケット成長の機会を捉えた内部成長施策の積極推進並びに資産入替等の外部成長施策の具現化により、EPU成長を通じた持続的な投資主価値の向上に努めてまいります。

ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題

　（ⅰ）基本方針

　本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」を基本方針として運用を行います。

　（ⅱ）外部成長戦略

　本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。

　これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本資産運用会社の資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークに加え、本投資法人に関する東急不動産株式会社とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社とのサポート契約による情報提供を基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図ります。

　（ⅲ）内部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指します。

　さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報を有する東急不動産株式会社及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・向上を図る方針です。

　なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社又は株式会社東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。

（ⅳ）財務戦略

本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。また、新投資口の発行につきましては、長期的かつ安定的な成長のため、諸々の環境に配慮しつつ、慎重かつ機動的に行っていきます。

ｃ．決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

＜参考情報＞

a.資産の取得

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を取得する予定です。

（UR-20）A-FLAG京都四条

資産の種類　　　　信託受益権

取得予定価格　　　11,500百万円

取得予定日　　　　2026年 ９月 24日

所在地　　　　　　京都府京都市下京区四条通西洞院東入郭巨山町８

用途　　　　　　　ホテル・店舗

敷地面積　　　　　916.00 ㎡

延床面積　　　　　6,193.16 ㎡

構造　　　　　　　鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下１階付10階建

竣工年月　　　　　2014年 ７月

所有形態　　　　　所有権

（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。

b.資産の譲渡

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を譲渡する予定です。

（UR-７）神戸旧居留地25番館

資産の種類　　　信託受益権

譲渡予定価格　　合計 19,956百万円

　　　　　　　  （１）6,564 百万円 （準共有持分 25%）

　　　　　　　  （２）6,564 百万円 （準共有持分 25%）

　　　　　　　  （３）6,827 百万円 （準共有持分 26%）

引渡予定年月日　（１）2026年 11月 27日 （準共有持分 25%）

　　　　　　　　（２）2027年 ５月 28日 （準共有持分 25%）

　　　　　　　　（３）2027年 ６月 ２日 （準共有持分 26%）

所在地　　　　　兵庫県神戸市中央区京町25番地

用途　　　　　　ホテル、店舗、駐車場

敷地面積　　　　3,013.68 ㎡

延床面積　　　　27,010.67 ㎡

構造　　　　　　鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下３階地上18階

竣工年月　　　　2010年１月

所有形態　　　　所有権

（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、資産を主として後記「２ 投資方針／（２） 投資対象／①　投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指すことを基本方針としています（規約第27条）。

　本投資法人は、中長期的な安定収益の確保のため、投資物件は基本的に長期保有とします（規約第28条第１項）。また、本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行います（都市型商業施設及び東京オフィスへ重点投資を行う本投資法人の基本理念の詳細は、後記「２ 投資方針／（１） 投資方針／①　本投資法人の基本理念」をご参照ください。）。本投資法人の投資対象地域は、東京都を中心に、国内の主要都市並びにそれらの周辺地域とします（規約第28条第２項）。

　本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第41条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人とＴＬＣタウンシップ株式会社との間で2011年９月７日に締結された資産運用委託契約（その後の変更契約等を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。なお、資産運用委託契約上のＴＬＣタウンシップ株式会社の地位は、本資産運用会社に承継されています。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として「運用ガイドライン」（以下「運用ガイドライン」といいます。）_（注）を制定しています。

（注）　「運用ガイドライン」は、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。

　本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に当たり、東急不動産ホールディングスグループによる包括的なサポート体制を通じ、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン（本投資法人において、その資産規模拡大（外部成長）と資産価値の維持・向上（内部成長）の両面を図るための価値の連鎖）を活用して、継続的な資産取得によるポートフォリオの拡大（外部成長）と、テナント満足度の追求及び資産価値の維持・向上（内部成長）を図り、投資主価値の最大化を目指します。詳細は、後記「２ 投資方針／（１） 投資方針／④　成長戦略」をご参照ください。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）東急不動産株式会社、東急不動産ホールディングス株式会社、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社及び株式会社東急コミュニティーは特定関係法人に該当します。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（４）【投資法人の機構】

　本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。

①　投資法人の統治に関する事項

（ア）投資法人の機関の内容

ａ．投資主総会

（ⅰ）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／３ 投資主・投資法人債権者の権利／（１）投資主の権利／⑤　議決権」をご参照ください。

（ⅱ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員がこれを招集します（規約第９条第１項）。投資主総会は、2017年７月25日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年毎の７月25日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第９条第２項第一文）。また、必要があるときは随時投資主総会を招集します（規約第９条第２項第二文）。投資主総会は、東京23区内において招集します（規約第９条第４項）。

（ⅲ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第１項、規約第９条第３項本文）。但し、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされます（規約第９条第３項但書）。

（ⅳ）規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2015年５月末日及び以後隔年毎の５月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第１項第一文）。本投資法人が規約第９条第２項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議により定め法令に従いあらかじめ公告する一定の日（以下「基準日」といいます。）現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項第二文）。

（ⅴ）投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（規約第９条第５項）。また、電子提供措置をとる事項のうち法令で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求した投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（規約第９条第６項）。

（ⅵ）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

（ⅰ）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。

（ⅱ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とします（規約第16条）。

（ⅲ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。

（ⅳ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。

（ⅴ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします（規約第17条第３項）。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第２項、会社法第329条第３項、投信法施行規則第163条第３項但書）。

（ⅵ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数をもって行います（規約第21条第１項）。

（ⅶ）役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が１人の場合はその執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（投信法第113条第１項、規約第20条第１項）。

（ⅷ）役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第２項、第３項）。

（ⅸ）役員会の招集通知は、役員会の日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、規約第20条第２項）。

ｃ．会計監査人

（ⅰ）会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第23条）。

（ⅱ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条、規約第24条）。

（ⅲ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。

ｄ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

（ⅰ）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。

（ⅱ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２） 運用体制」をご参照ください。

（イ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、その「役員会規程」において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

（ウ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

（エ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。

　その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

②　投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

　後記「第二部 投資法人の詳細情報／第４ 関係法人の状況／１ 資産運用会社の概況／（２） 運用体制／③ 投資運用の意思決定機構」及び同「⑤ 物件情報優先規程の制定」並びに「３ 投資リスク／（２） リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

（本書の日付現在）

本投資法人設立以降の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

　（注１）　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。また、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

　（注２）　１口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人は設立されました。

　（注３）　１口当たり発行価格460,000円（発行価額445,050円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し、資産の運用を開始しました。

　（注４）　１口当たり発行価額445,050円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注５）　１口当たり発行価格782,925円（発行価額757,229円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注６）　１口当たり発行価額757,229円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注７）　１口当たり発行価格979,020円（発行価額948,051円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注８）　１口当たり発行価額948,051円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注９）　2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

　（注10）　１口当たり発行価格472,360円（発行価額457,418円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注11）　１口当たり発行価額457,418円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注12）　１口当たり発行価格483,326円（発行価額468,283円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注13）　１口当たり発行価額468,283円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注14）　１口当たり発行価格458,150円（発行価額443,657円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注15）　１口当たり発行価額443,657円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注16）　１口当たり発行価格445,410円（発行価額431,320円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注17）　１口当たり発行価額431,320円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注18）　１口当たり発行価格452,760円（発行価額438,438円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

　（注19）　１口当たり発行価額438,438円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

　（注20）　2022年２月18日から2022年３月15日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（10,190口）については、2022年４月27日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2022年５月13日に消却しました。

　（注21）　2023年３月29日から2023年４月11日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（5,118口）については、2023年４月27日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2023年５月12日に消却しました。

　（注22）　2024年１月18日から2024年３月11日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（15,340口）については、2024年４月24日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2024年５月10日に消却しました。

　（注23）　2025年５月31日を基準日、2025年６月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。

（６）【主要な投資主の状況】

　当期末現在における本投資法人の主要な投資主は以下のとおりです。

　（注）　発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第２位未満を切捨てにより表示しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　本投資法人の基本理念

　本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行います。

　本投資法人の定義する都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏_（注１）の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、かつ高い視認性を有する商業施設_（注２）を意味します。

　また、東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。

　本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。

（注１）　「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）、近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。

（注２）　本投資法人の定義する「商業施設」には、その主たる用途において、小売業を含む物品販売業、飲食業、企業ショールーム、展示場等を含む多様な業種・業態による商業利用が可能な施設のほか、宿泊施設（ホテル）や駐車場として利用される場合を含みます。また、かかる施設の利用に供される関連施設及び付属設備のほか、それらの敷地（土地）所有権等を含みます。以下同じです。

②　本投資法人の基本方針

（ア）都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資

　本投資法人は、上記「①　本投資法人の基本理念」に記載のとおり、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行います。その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。

　なお、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心に据えたポートフォリオ構築方針及び投資基準に関する詳細は、後記「③　ポートフォリオ構築方針」及び「⑥　投資基準」をご参照ください。

（イ）包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用

　東急不動産は、本投資法人がその資産運用を委託する本資産運用会社に対して100％出資を行う、本投資法人のスポンサーです。また、東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産デベロッパーであり、かつB to C事業_（注）を行うテナント企業をグループ内に有しています。

（注）　本書において、「B to C事業」とは、企業（ビジネス）（Business）と一般消費者（カスタマー／コンシューマー）（Customer/Consumer）との取引を意味します。以下同じです。

　東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに培った総合不動産デベロッパーとしてのノウハウの他、テナントニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なバリューチェーンを構築し、グループ独自のノウハウを多年にわたり蓄積しています。本投資法人は、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指してその資産の運営・管理を行う方針です。

　かかる東急不動産ホールディングスグループの総合的なバリューチェーンとノウハウの活用のため、本資産運用会社は、本投資法人に関して、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

　包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用の詳細は、後記「④　成長戦略／（ウ）東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」及び「④　成長戦略／（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制」をご参照ください。

（ウ）投資主価値を最大化するためのガバナンス体制

　本投資法人が投資対象資産の取得を行うには、本資産運用会社の投資委員会において、当該資産の取得の実行と取得価格の承認を含めた議案について、原則として、議決権を有する出席委員の全会一致による決議が必要とされるほか、法令遵守体制及び利害関係者取引における利益相反対策として、一定の場合には、投資委員会での決議に先立ち、本資産運用会社のコンプライアンス委員会における審議及び決議を行います。

　これらは、投資主価値の最大化に向け、投資対象資産の取得の可否と取得価格の判断において第三者性をより担保する体制を採用するものです。また、コンプライアンス委員会における決議は、出席した委員の中、少なくともコンプライアンス部長及び全ての外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成が必要とされています。さらに、本資産運用会社の報酬において、１口当たり分配金に連動する報酬体系をその一部に導入することで、投資主価値を重視した運用体制を目指します。

　このように、本投資法人は、その資産運用において中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体制の整備・充実を図る方針です。

　また、スポンサーである東急不動産は、本投資法人に関して本資産運用会社との間で締結したスポンサーサポート契約において、将来における本投資口発行の際の追加取得の真摯な検討、本投資法人の取得・保有する一部の資産に係るスポンサーとの共有等の真摯な検討等を規定しており、本投資法人の投資主の利益と東急不動産の利益の共同化手法を採用しています。

　かかる利益の共同化手法は、互いの利害を一致させ、不動産への投資・運用における協同体制を築くことで、本投資法人及び東急不動産の相互における利益の向上を目指すものであり、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと考えています。なお、これらの利益相反対策、本資産運用会社の報酬体系及びガバナンス体制の詳細については、後記「⑤　投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」をご参照ください。

③　ポートフォリオ構築方針

　本投資法人は、以下の方針に従い、前記「①　本投資法人の基本理念」に記載のとおり、都市型商業施設と東京オフィスに対して重点的に投資を行います。

　また、本投資法人は、都市型商業施設以外の商業施設、東京オフィス以外のオフィスビル及び物流施設（以下併せて「アクティビア・アカウント」といいます。）についても、個別の資産の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。これにより、ポートフォリオの安定性及び収益性の向上を図ります。

（ア）都市型商業施設と東京オフィスへの投資

ａ．都市型商業施設

　都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設を意味します。

ｂ．東京オフィス

　東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。

ｃ．投資比率

　本投資法人は、本投資法人の運用資産全体（ポートフォリオ）の投資比率（以下「投資比率」といいます。）において、都市型商業施設及び東京オフィスへの投資比率を併せて70％以上とし、アクティビア・アカウントへの投資比率を30％以下とすることを基本方針としています_{（注１）（注２）}。

　以下の表は、都市型商業施設及び東京オフィスにつき、主たる用途、地域・立地、特長の概要を簡略化して示したものです。

　（注１）　本投資法人の定義する「商業施設」には、その主たる用途において、小売業を含む物品販売業、飲食業、企業ショールーム、展示場等を含む多様な業種・業態による商業利用が可能な施設のほか、宿泊施設（ホテル）や駐車場として利用される場合を含みます。また、かかる施設の利用に供される関連施設及び付属設備のほか、それらの敷地（土地）所有権等を含みます。以下同じです。

　（注２）　取得価額ベースとし、消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。なお、後記「（２） 投資対象／① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産対応証券（以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異なる比率となる可能性があります。

　（注３）　本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構成される施設（以下「複合資産」といいます。）を本体又は裏付けとする不動産関連資産の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が主として商業施設又はオフィスであるときは、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとします。

（イ）アクティビア・アカウント（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル及び物流施設）への投資

　本投資法人は、原則として、都市型商業施設と東京オフィスを併せた投資比率を70％以上とし、アクティビア・アカウント（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル及び物流施設）の投資比率を30％以下とすることを基本方針としています。

　本投資法人は、ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するアクティビア・アカウントについても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。

　なお、地域特性等により個別性が高い「アクティビア・アカウント」の厳選投資にあたり、商業施設については、①商圏人口の厚み、②最寄駅又は幹線道路からの良好なアクセス性、③キーテナントとの中長期的な賃貸借契約内容に着目し、また、オフィスビルについては周辺エリアにおける競争力に着目します。アクティビア・アカウントに係る投資基準の詳細については、後記「⑥　投資基準」をご参照ください。

④　成長戦略

　本投資法人は、中長期的な安定成長を実現するため、本投資口の東京証券取引所への上場後も、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を目指します。

　かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用する方針です。

（ア）外部成長

　本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行い、その中でも個別物件の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。

ａ．東急不動産及び東急不動産ホールディングスグループとのサポート契約に基づく外部成長戦略

　本資産運用会社は、本投資法人に関してスポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急不動産及びサポート提供会社毎にその強みを精査し、本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです。

　かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約を通じた外部成長戦略の詳細については、後記「（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制／ａ．本投資法人の不動産の取得（外部成長）及び成長戦略に資するサポート体制」をご参照ください。

ｂ．本資産運用会社独自の情報収集に基づく外部成長戦略

　本資産運用会社は、本投資法人に係る資産運用業務を、東急不動産ホールディングスグループにおいて商業施設及びオフィスビルの開発・運営・管理等を長年にわたり経験したメンバーを中心に行っています。本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループからの情報提供に基づく資産取得による外部成長のみならず、かかるメンバーが東急不動産ホールディングスグループでの開発・運営等で培った、資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用して本投資法人の外部成長を目指します。

　また、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミングを機動的に捉え、競争力の高い資産の取得に努めます。

（イ）内部成長

ａ．東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用した内部成長戦略

　東急不動産ホールディングスグループには、不動産等の運営・管理を中核事業とする企業や、消費者に対し小売業、サービス業等を提供するB to C事業を主要ビジネスラインとする企業が含まれます。これら東急不動産ホールディングスグループに属する各社は、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウを持ち、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握やサービス業等各業界の動向に関する情報を有しており、本投資法人は、東急不動産及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、本投資法人の資産価値の維持・向上を図る方針です。なお、保有資産のPM業務については、東急不動産、東急不動産ＳＣマネジメント又は東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。

　かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約を通じた内部成長戦略については、後記「（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制／ｂ．本投資法人の運用資産の収益向上（内部成長）及び運用ノウハウ構築と改善に資するサポート体制」をご参照ください。

ｂ．本資産運用会社独自のノウハウに基づく内部成長戦略

　本資産運用会社は、独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不動産の運営・管理経験が豊富なPM会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理体制を構築することにより、ポートフォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指します。

(ウ）東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン

ａ．バリューチェーン

　東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産デベロッパーであり、自社で不動産事業を行うほか、BtoC事業を営むテナント企業を保有するグループでもあります。このように、東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに形成した総合不動産デベロッパーとしてのノウハウの他、消費者ニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています。

　有機的な連携による東急不動産ホールディングスグループの事業は、本投資法人において、その資産規模拡大（外部成長）と資産価値の維持・向上（内部成長）の両面を図るための価値の連鎖（バリューチェーン）を形成するものと本投資法人は認識しており、これを本書において本投資法人の価値を高めるための一連の価値の連鎖、つまり東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンと称することとします。

　本資産運用会社は、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い不動産の継続的な取得（外部成長）と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理（内部成長）を行い、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します。

　かかる東急不動産ホールディングスグループの総合力を活用した成長実現のため、本資産運用会社は、本投資法人に関して、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結し、包括的なサポート体制を構築しています。

　以下は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの概要を概念的に図示したものです。

＜東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン概念図＞

【画像・図表はPDF原本参照】

ｂ．東急不動産ホールディングスグループの概要

（ⅰ）東急不動産ホールディングスグループの概要

　本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核子会社とする東急不動産ホールディングスグループは、東急不動産ホールディングス株式会社（以下「東急不動産ホールディングス」といいます。）、東急不動産とその他子会社及び関連会社で構成され、不動産の開発・運営・管理等の総合不動産デベロッパー事業を営んでいます。

（ⅱ）東急不動産及び東急不動産ホールディングスグループによる運営・管理の実績

（a）機動的なリーシング及びテナントとのリレーション構築

　東急不動産は、多様な開発・運営を通じて構築した情報ネットワークを活用して、新規開発物件や稼働物件の機動的なリーシングに取り組み、安定した稼働を実現しています。また、商業施設の運営・管理に特化した東急不動産ＳＣマネジメントは、商業施設における現地の常駐管理体制等を通じて、テナントとの強固なリレーションを構築しており、近年では東急不動産ホールディングスグループ以外からの商業施設運営業務も含め、三大都市圏を中心とした商業施設の運営を行っています。

（b）効果的なリニューアルの実施による競争力の維持

　社会環境や消費者ニーズの変化に対応し、保有不動産の競争力の維持・向上を図るため、東急不動産ホールディングスグループでは、施設特性や市場環境を踏まえたリニューアルに継続的に取り組んでいます。本投資法人が保有する「東急プラザ表参道「オモカド」」においては、テナント契約満了等に合わせて店舗構成の見直しを行っています。最近では、３階及び４階の計13区画においてテナントの入替えを実施しました。また、本投資法人が保有する「A-PLACE田町イースト」では、エントランス及びファサードの改修を実施しました。こうした取組みにより、各物件の競争力及び資産価値の維持・向上を図っています。

（c）施設競争力を維持する建物管理

　東急コミュニティーは、商業施設、オフィスビルはもちろん、公共施設の他、再開発物件等の大型複合施設の運営・管理にも取り組んでいます。これらの多様な運営・管理の受託実績を活かし、自らが貸主となる賃貸業にも取り組み、資産価値の維持・向上を目指した建物管理を実践しています。

（エ）東急不動産ホールディングスグループの包括的なサポート体制

　本投資法人は、包括的なサポート体制を通じて、前記「（ウ）東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」に記載のとおり、東急不動産ホールディングスグループの有する不動産に係るバリューチェーンを活用します。そのため、本資産運用会社は、本投資法人に関して、東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結しており、また、サポート提供会社との間で各サポート契約を締結しています。

　以下は、東急不動産との間で締結したスポンサーサポート契約及びサポート提供会社との間で締結した各サポート契約における各種サポート及び各サポート契約の概要です。

ａ．本投資法人の不動産の取得（外部成長）及び成長戦略に資するサポート体制

（ⅰ）保有不動産等の売却情報提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル株式会社（以下「東急リバブル」といいます。）、東急コミュニティー）

　東急不動産ホールディングスグループに属する上記対象会社が所有する不動産等の売却情報の取得機会拡大を目的として、東急不動産及び対象となるサポート提供会社は、適格不動産_（注）を売却しようとする場合、原則、本資産運用会社に対し、遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに適格不動産に係る情報提供を行います。

（注）　「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準（「運用ガイドライン」に定める投資基準をいいます。）に適合すると合理的に想定される不動産等を指します。以下同じです。

（ⅱ）第三者不動産等の売却情報提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル、東急コミュニティー）

　東急不動産ホールディングスグループ以外が保有する不動産等の売却情報の取得機会拡大を目的として、東急不動産及び対象となるサポート提供会社は、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、原則として、本資産運用会社に対し、かかる情報を速やかに通知するよう努めます。

（ⅲ）関与不動産等の売却情報提供（対象会社：東急コミュニティー、東急リゾーツ＆ステイ株式会社（以下「東急リゾーツ＆ステイ」といいます。））

　東急不動産ホールディングスグループに属する上記対象会社がテナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、対象となるサポート提供会社は、原則、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めます。

（ⅳ）ウェアハウジング等の協力（対象会社：東急不動産）

　運用資産の機動的な取得を目的として、本投資法人が本資産運用会社を通じて東急不動産に対し、本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有すること（以下「ウェアハウジング業務」といいます。）の申入れを行った場合、東急不動産は当該ウェアハウジング業務を受託すべく最大限の努力を実施します。本投資法人が東急不動産以外の第三者から不動産等の取得を検討する場合において、本投資法人が、その資金調達その他の理由から、本投資法人が自ら買主となって当該不動産等を取得する手法ではなく、一旦、特別目的会社等（新設であるか否かを問わず、また、本投資法人が出資する特別目的会社等であるか否かを問いません。）をして当該不動産等を取得させ、本投資法人において資金調達その他の問題が解決された時点において本投資法人が当該特別目的会社等から当該不動産等を取得する手法による取引を検討する場合、東急不動産は、当該特別目的会社等への出資について真摯に検討します。

ｂ．本投資法人の運用資産の収益向上（内部成長）及び運用ノウハウ構築と改善に資するサポート体制

（ⅰ）テナント出店検討（対象会社：東急リゾーツ＆ステイ）

　運用資産の稼働の安定化と集客力の向上を目的に、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等につき、本投資法人又は本資産運用会社が対象となるサポート提供会社に出店検討の申入れを行った場合、各社は当該不動産等への出店につき真摯に検討します。

（ⅱ）バックアップPM（対象会社：東急コミュニティー）

　本投資法人の運用資産に係るPM業務を受託する東急不動産ホールディングスグループ以外のPM会社につき、不測の事態等により、当該PM業務の受託継続が困難と判断され、本投資法人又は本資産運用会社が申入れた場合、東急コミュニティーは、当該PM業務の継続性の確保による運用資産の安定性維持を目的として、かかるPM業務の承継（以下「バックアップPM」といいます。）を速やかに受託すべく最大限の努力を実施します。

ｃ．その他のサポート体制

（ⅰ）アドバイザリー（対象会社：東急不動産）

　本資産運用会社が、東急不動産のノウハウの提供を受けることを目的に、東急不動産は以下の業務を随時、本資産運用会社から受託することができます。

・不動産等のデューディリジェンスを含む本投資法人による不動産等の取得の補助業務・助言業務

・本投資法人が既に保有し、又は取得を検討している不動産等の管理、賃貸、リニューアル、開発等に係る補助業務及び助言業務等

（ⅱ）情報交換/提供（対象会社：東急不動産、東急リバブル、東急リゾーツ＆ステイ、東急コミュニティー）

　不動産に関するマーケット情報の充実を目的に、原則、東急不動産及び対象となるサポート提供会社は本資産運用会社へ以下に関する情報提供を行い、本資産運用会社は、かかる情報提供を受け、意見及び情報を交換します。

・不動産等の売買、開発に関するマーケット情報

・不動産等の賃貸マーケットに係る事項

・その他上記に関連する事項

（ⅲ）人材・ノウハウ提供（対象会社：東急不動産）

　資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本資産運用会社が可能な限り活用することを目的に、本資産運用会社において必要とされる人材の確保につき、東急不動産は合理的な範囲での協力を行います。

ｄ．東急不動産とのスポンサーサポート契約、サポート提供会社との一連のサポート契約

　本資産運用会社は、本投資法人に関して、本資産運用会社に100％出資を行っている東急不動産との間で、スポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間で、各サポート契約を締結しています。スポンサーサポート契約及び各サポート契約の概要は、以下のとおりです。

⑤　投資主価値を最大化するためのガバナンス体制

　本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを活用する一方、利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、本投資法人の投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図ります。

（ア）利益相反対策等の投資主の利益保護を目的とした資産取得に際する第三者性確保

　資産の取得等に際しては、本資産運用会社の投資委員会における決議が必要とされ、かつ、利害関係者取引の場合やコンプライアンス部長が必要と判断した場合はコンプライアンス委員会における承認が必要とされます。本資産運用会社は、資産の取得等について決議する場合、投資委員会においては、原則として、議決権を有する出席委員の全会一致による決議が必要とされ、また、コンプライアンス委員会においては、出席した委員の中、少なくともコンプライアンス部長及び全ての外部専門家を含む３分の２以上の委員の賛成が必要とされています。本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件での資産取得を行えるよう体制を構築しています。利害関係人等との取引制限については後記「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制限」をご参照ください。

（イ）投資主の利益と東急不動産の利益との共同化手法

　本投資法人は、投資主の利益と東急不動産の利益とを一致させ、本投資法人と東急不動産が協同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び東急不動産の相互の利益向上を図るため、東急不動産に対し、同社が本資産運用会社の親会社である限り、東急不動産が本投資法人への出資を一定期間維持し、将来の投資口の追加発行の際は一部購入を真摯に検討すること、及び、本投資法人の取得する物件の一部については、共有を真摯に検討することについて以下の合意をしています。

ａ．東急不動産による本投資法人への出資

　東急不動産は、本投資法人に関するスポンサーサポート契約において、本投資法人がその投資口を追加でさらに発行する場合には、当該追加発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向があることを、本資産運用会社に対して表明しています（金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）に違反しないことを前提とします。）。

ｂ．一部物件のスポンサーとの共有について

　保有資産である「東急プラザ表参道「オモカド」」について、本投資法人は東急不動産が優先出資する特定目的会社から「東急プラザ表参道「オモカド」」の75％の信託受益権の準共有持分を取得し、「東急プラザ表参道「オモカド」」の残りの25％の信託受益権の準共有持分は引き続き東急不動産の優先出資する特定目的会社が保有しています。また、同様に「デックス東京ビーチ」及び「キュープラザ原宿」についても、信託受益権の準共有持分は引き続き東急不動産が保有しています。今後も、本投資法人が物件を取得する際には、規模や個別特性を勘案し、必要に応じて東急不動産との共有も含めて検討していく方針です。物件を共有することによって、個別物件における東急不動産との利害関係を一致させた運営が可能になると考えています。

（ウ）１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系

　本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部については、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを持たせることを目的として、１口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。

　なお、本資産運用会社へ支払われる報酬は、上記の１口当たり分配金に連動した運用報酬（運用報酬Ⅱ）のほか、各営業期間毎の貸借対照表上の総資産額に基づく運用報酬（運用報酬Ｉ）並びに運用資産に係る取得報酬及び処分報酬があります。本資産運用会社への支払報酬の詳細につきましては、後記「４ 手数料等及び税金／（３） 管理報酬等／②　資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。

⑥　投資基準

　本投資法人は、個別の不動産等を取得するに際し、国内の不動産の売買・賃貸マーケット環境を分析し、ポートフォリオ全体の成長性と収益性及びリスク要因等と併せ、以下に列挙する各事項を勘案し、総合的な判断の下で取得決定を行うこととしています。

　また、本投資法人は、以下の各事項に加え、本投資法人が主たる投資対象とする商業施設への投資判断に際しては、商圏人口・人口動態等を基に地域の将来性を含めた商圏分析を行った上で、テナント業態・賃貸借契約の内容と商圏特性との適合性や新規競合店の出店可能性等の分析を行います。また、オフィスビルへの投資判断に際しては、オフィス集積状況や駅からのアクセス性等を分析のうえ、建物規模やフロア規模・形状、設備仕様等に基づく地域内での競争力の分析を行います。

　そのほか、本投資法人が主たる投資対象とする商業施設のうち、宿泊施設（ホテル）を主たる用途とする不動産等の取得については、①取得後における宿泊施設（ホテル）のオペレーターのホテル運営ノウハウと実績、②賃貸借契約の内容の安定性と収益性、③当該不動産等に係る立地特性、マーケット動向（商圏、競合状況等）等を検証し、総合的に見て運営状況が良好であると判断される場合、これらを投資対象とするものとします。

　商業施設、オフィスビル及び物流施設の敷地として利用に供される土地の所有権その他の権利についても、建物と一体として、又は単独で本投資法人の投資対象とします。なお、かかる敷地のみを取得した場合、当該敷地利用の対象となる建物の主たる用途に従い区分します。また、本投資法人は、複合資産につき、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が、主として商業施設、オフィス又は物流施設である場合は、当該複合資産の全部又は一部を取得することがあります。

（ア）立地

（イ）投資金額

　１物件当たりの投資金額が10億円以上（購入金額のみとし、消費税及び仲介手数料等の取得に付随する費用を含みません。）であることを原則とします。但し、その他の事項も含め総合的に勘案して投資が適正と判断される場合には、この限りではないものとします。

（ウ）取得価格

　不動産等への投資においては、本資産運用会社による価格評価に基づき、不動産鑑定評価額を参考に判断します。なお、本資産運用会社の利害関係者との取引においては、利益相反対策として不動産鑑定評価額（税金、仲介手数料、その他の取得費用等を含まない。）を超える価格にて取得しないこととします。但し、利害関係者がウェアハウジングにより負担した取得費用が存する場合は、当該費用を不動産鑑定評価額に加えた額を上限として、取得できることとします。

（エ）物件規模

　１棟での延床面積が1,650㎡（約500坪）以上であることを原則とします。但し、その他の事項も含め総合的に勘案して投資が適正と判断される場合には、例外的に取得を決定することがあります。

（オ）耐震性能

　新耐震基準（昭和56年改正の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づく耐震基準）に基づく施工又は補強工事等により新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を原則取得します。なお、現況で基準を満たしていない場合でも、取得後速やかに補強工事等により新耐震基準と同等以上の耐震性能を有することが見込まれる場合は、例外的に取得を決定することがあります。

（カ）地震PML値_（注）

　個別PML値が15％を超える場合は地震保険の付保を検討し、原則、ポートフォリオPML値は10％を超えないものとします。

（注）　地震PML（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）値とは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超える確率で襲ってくると予想される大地震＝再現期間475年相当（年超過確率0.211％）の大地震）によりどの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。以下同じです。

（キ）環境・地質

　建物内におけるアスベスト等の有害物質の使用状況及び敷地内の土壌の状況が大気汚染防止法（昭和43年法律第97号、その後の改正を含みます。）や土壌汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が講じられていることを原則とします。但し、現況で基準を満たしていない場合でも、取得後速やかに是正可能な場合は、例外的に取得を決定することがあります。

（ク）テナント

　社会的信用力等を確認した上で、賃料水準、賃貸借契約期間、業種、競争力等についても評価・分析し、経済的信用力を有するテナントであることを原則とします。

（ケ）権利関係

　所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項が少ないことを原則とします。

（コ）開発不動産等

　本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。但し、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等であっても、稼働又は竣工後のテナントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを軽減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。

（サ）不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券

　不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券への投資判断にあたっては、主に以下の点を原則とします。

ａ．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなっている不動産等が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すること

ｂ．投資期間満了時における不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなっている不動産等の取得機会が確保できること

ｃ．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の発行体におけるLTV_（注１）、DSCR_（注２）、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること

ｄ．投資ストラクチャー及び関連当事者の適切性が確認できること

ｅ．不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資が、法規制等（東京証券取引所の有価証券上場規程及び租税特別措置法上の導管性要件を含みます。）の観点から制限を受けないこと

（注１）「LTV」については、後記「⑪財務方針」で定義する。この場合、当該定義において「本投資法人」とあるのは「発行体」と、「投資法人債」とあるのは「発行体の発行する社債」と、それぞれ読み替えます。

（注２）「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。

⑦　デューディリジェンス基準

　投資対象資産の取得に際して、本資産運用会社は下記経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、資産価値の維持・向上を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性について検討を行います（不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の取得に際しては、その裏付けとなっている不動産等について同様の検討を行います。）。検討にあたり、調査能力及び経験を有する第三者が作成するエンジニアリングレポート、マーケットレポート、地震リスク調査報告書を参考とし、現地調査、譲渡予定者等へのヒアリング等を実施します。

　また、不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の取得に際しては、さらに、その投資ストラクチャー及び関連当事者の属性・役割・契約関係等の確認を実施したうえで、当該不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の発行体への出資比率が50％以上とならないこと、当該発行体の倒産隔離が図られていること等の確認を実施します。

⑧　フォワード・コミットメントに関する方針

　フォワード・コミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合には、以下の点に留意することとします。

・契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）

・売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等

⑨　ポートフォリオ運営・管理方針

（ア）基本方針

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上及びテナント満足度を高めることを目指し、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。

（イ）運用計画の策定

　本資産運用会社は、その社内規程である「運用資産管理規程」等に基づき、本投資法人の運用資産の運用に係る資産運用計画書（以下「資産運用計画書」といいます。）を策定し、資産運用計画書に沿った運営・管理を行います。資産運用計画書は、運用資産の運用に関する具体的な実行計画を規定するものであり、運用資産毎の収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画等より構成され、コンプライアンス部長の承認後、コンプライアンス部長が必要と判断した場合は、コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行った後、投資委員会にて審議及び決議し、アクティビア運用本部長が決裁を行うことにより決定されます。

　なお、上記資産運用計画書の策定にあたっては、原則としてPM会社の協力により運用資産毎の詳細を検討します。

　資産運用計画書は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度見直すこととしています。

（ウ）PM会社の選定方針、モニタリング

　PM会社の選定に当たっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。

　本投資法人は上記方針をより高いレベルで実現するため、また、運営能力の観点から、原則として商業施設については東急不動産又は東急不動産ＳＣマネジメント、オフィスビルについては東急不動産又は東急コミュニティーに対してPM業務を委託することとしています。

　なお、上記業務委託にあたり、「利害関係者取引規程」及び「外部委託・評価基準」に基づき、業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。

（エ）リーシング方針

　マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、PM会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。

　テナントとの賃貸借契約に際しては、本資産運用会社が信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約形態、期間及び再契約の可能性等を総合的に判断するものとします。

（オ）修繕計画及び資本的支出に関する方針

　中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画をPM会社と協議のうえ策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。

　修繕及び設備投資は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。但し、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。

（カ）付保方針

　火災・事故等に起因する建物への損害や、第三者からの損害賠償請求等のリスクに対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険等を運用資産に付保します。

　地震保険の付保は、個別PML値が15％を超える場合において、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断します。

⑩　売却方針

　本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却を原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。

　売却に当たっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該運用資産の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断するものとします。

⑪　財務方針

（ア）エクイティ・ファイナンス

　資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行うことができます。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ機動的に行います。

（イ）デット・ファイナンス

　運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本⑪において同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。また、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。なお、本投資法人は、原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。また、安定的なバンクフォーメーションを構築し、金融機関と良好な関係を維持します。

（ウ）LTV

　LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準は、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限とします。但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。

（エ）デリバティブ取引

　借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。

（オ）キャッシュマネジメント

　テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。

　また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。

⑫　情報開示方針

（ア）本投資法人は、投資主に対し透明性を確保し、投資主の投資判断に必要な情報を適時かつ適切に開示するものとします。また、情報の透明性及び解りやすさに配慮し、法定開示以外の情報開示についても、投資主のニーズに応えるべく自ら内容を検討し、適時かつ適切な情報の開示に努める方針とします。

（イ）投資主に公平な情報取得機会を提供できるよう、正確かつ有用な情報を集約できる体制を構築し、速やかに開示できるように努めます。

（ウ）専門的な見解を積極的に取り入れ、より一層、開示情報の正確さを追求します。

（エ）投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人資産運用業協会等にて定められている開示情報は、各々の所定様式に基づき適切に開示を行うものとします。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（ア）不動産等

　本投資法人は、規約第27条に定める基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

ａ．不動産

ｂ．次に掲げる各資産（以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。）

（ⅰ）不動産の賃借権

（ⅱ）地上権

（ⅲ）不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みます。）

（ⅳ）外国の者に対する権利で上記（ⅲ）に掲げる権利の性質を有するもの

（ⅴ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ⅵ）不動産に関する匿名組合出資持分（投資者の一方が相手方の行う不動産及び上記（ⅰ）乃至（ⅴ）の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産の２分の１を超える額を不動産及び上記（ⅰ）乃至（ⅴ）に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。）

（ⅶ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｃ．裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（以下併せて「不動産対応証券」と総称し、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）

（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券をいいます。）

（ⅱ）受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）

（ⅲ）投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）

（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）

（ⅴ）匿名組合出資持分証券（金融商品取引法に規定する匿名組合出資持分をいい、当該匿名組合の営業者が運用のために保有する資産の２分の１を超える額を不動産等に対する投資として運用するものに限ります。）

（ⅵ）外国の法令に基づく権利及び外国の者の発行する証券で上記（ⅰ）乃至（ⅴ）に掲げる権利及び証券の性質を有するもの

（イ）その他の特定資産

　上記（ア）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

ａ．預金

ｂ．コールローン

ｃ．国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ｄ．地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ｅ．特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ｆ．特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ｇ．社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます（但し、新株予約権付社債券を除きます。）。）

ｈ．譲渡性預金証書

ｉ．貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ｊ．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ｋ．金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）

ｌ．不動産の管理会社等の株券（実質的に不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券に投資することを目的とする場合又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）

ｍ．信託財産を主として上記ａ．乃至ｌ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｎ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）

ｏ．有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。）（不動産等、不動産対応証券及び上記ａ．乃至ｎ．に該当するものを除きます。）

ｐ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。）

（ウ）特定資産以外の資産

　本投資法人は、上記（ア）及び（イ）に定める特定資産のほか、下記ａ．乃至ｊ．に掲げる資産については、実質的に不動産等若しくは不動産対応証券に投資することを目的とする場合、又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、投資することができるものとします。また、上記（ア）及び（イ）に定める特定資産のほか、下記ｋ．及びｌ．に掲げる資産については、本投資法人が借入れを行うために必要な場合に限り、投資することができるものとします。

ａ．商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権（商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）

ｂ．著作権等（著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）

ｃ．慣習法上の温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

ｄ．動産（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定めるものをいい、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

ｅ．特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）

ｆ．民法上の組合の出資持分（不動産等及び不動産対応証券の保有、賃貸、運営、管理等を目的としたものに限り、有価証券に該当するものを除きます。）

ｇ．各種損害保険契約

ｈ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他、これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｉ．地役権

ｊ．不動産等及び不動産対応証券への投資に付随して取得する上記ａ．乃至ｉ．以外の権利

ｋ．信用金庫法（昭和26年法律第238号、その後の改正を含みます。）に定める出資

ｌ．中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号、その後の改正を含みます。）に定める出資

（エ）本投資法人は、上記（ア）乃至（ウ）に定める資産の他、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権その他組織運営に伴い保有するものについては、上記（ア）乃至（ウ）にかかわらずこれを取得することができるものとします。

②　投資基準及び地域別、用途別等による投資割合

　前記「（１） 投資方針／③　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

①　分配方針

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人資産運用業協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第35条第１項）。

（ア）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算期毎に算出される利益の金額をいいます。

（イ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

（ウ）分配金に充当せず留保した利益又は決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「①　分配方針／（イ）」で定める分配金額に一般社団法人資産運用業協会の規則において定める金額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます（規約第35条第２項）。

③　分配金の分配方法

　分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第35条第３項）。

④　分配金の除斥期間等

　分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第35条第４項）。

（４）【投資制限】

①　規約により定める投資制限

　規約により定める投資制限（規約第30条）は、次のとおりです。

（ア）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）及び有価証券（投信法施行令に規定するものをいいます。不動産等、不動産対応証券及び規約第29条第２項第（１）号乃至第（14）号に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は規約第29条第１項に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。

（イ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に規定するものをいいます。）は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

　本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

（ア）資産運用会社による運用の制限

　登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。

ａ．自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

ｂ．運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

ｃ．第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。

ｄ．投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。

ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。

（ⅰ）金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利

（ⅱ）金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）

（ⅲ）金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）

ｆ．その他業府令で定める取引

　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。

（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。

（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。

（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。

（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。

（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。

（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。

（イ）同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、登録投資法人が国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得等の取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式につき、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得するときはこの限りではありません（投信法第194条第２項）。

（ウ）自己投資口の取得及び質受けの制限

　投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第５条第２項）。

ａ．投資主との合意により当該投資口を取得する場合

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合

（エ）子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合

ｂ．その他投信法施行規則で定める場合

③　その他の投資制限

（ア）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（イ）借入れ及び投資法人債

ａ．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）、又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第36条第１項）。

ｂ．上記ａ．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第36条第２項）。

ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第36条第３項）。

（ウ）集中投資

　集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１） 投資方針」をご参照ください。

（エ）他のファンドへの投資

　他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

３【投資リスク】

（１）リスク要因

　以下において、本投資口及び本投資法人が発行する投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。

　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。

　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。

　本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（ア）換金性・流動性に関するリスク

（イ）市場価格変動に関するリスク

（ウ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク

（イ）投資法人の制度に関するリスク

（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク

（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

（イ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

（ウ）不動産管理会社に関するリスク

（エ）費用に関するリスク

（オ）専門家報告書等に関するリスク

（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク

（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

（ケ）共有物件に関するリスク

（コ）区分所有建物に関するリスク

（サ）借地権等に関するリスク

（シ）底地物件に関するリスク

（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

（セ）不動産の所有者責任に関するリスク

（ソ）マスターリースに関するリスク

（タ）将来における法令等の改正に関するリスク

（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク

（テ）開発物件に関するリスク

（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

（ア）信託受益者として負うリスク

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク

（ウ）信託受託者に関するリスク

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

⑦　税制に関するリスク

（ア）導管性要件に関するリスク

（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（エ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑧　減損会計の適用に関するリスク

⑨　その他

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（ア）換金性・流動性に関するリスク

　本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合を除き、原則として上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります。また、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。また、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。そのため、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。

（イ）市場価格変動に関するリスク

本投資口及び本投資法人債の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、戦争やテロ、伝染病の拡大（パンデミック）、内外の投資家による本投資口及び本投資法人債に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引市場や本投資口市場に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。近時では、ウクライナ危機に端を発した対ロシア経済制裁や中東情勢による影響等を原因とする原油価格の高騰等を含む物価上昇による経済環境への各種の影響が生じており、特に昨今の電力価格の高騰による水道光熱費負担の増加がみられる一方で、テナントからかかる費用の増加分の全部あるいは一部を回収できず、これにより投資法人の利益に影響が生じる可能性があります。そのほか、日本国内だけでなく米国等諸外国における政策金利等が株式市場や為替相場に影響を及ぼしており、これらの要因から、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。

　また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資口及び本投資法人債の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。

　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあり、また、市場での本投資口の需給バランスに影響を与える結果、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。

　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口及び本投資法人債の市場価格が下落することがあります。

　その他、本投資法人債は格付の見直しや引下げによる影響を受けることがあります。

（ウ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されません。

　また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。

（ア）投資法人の組織運営に関するリスク

　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

ａ．役員の職務遂行に関するリスク

　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。

ｂ．投資法人の資金調達に関するリスク

　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。

　借入れ又は本投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、本投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。

　なお、本書の日付現在、本投資法人が行っている金銭の借入れについては、全て無担保・無保証ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。

　さらに、借入れ及び本投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。

　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑦　税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付や市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。

　さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、本投資法人債を含む借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限としていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。LTVが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。

ｃ．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

　本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。

　また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。したがって、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。

（イ）投資法人の制度に関するリスク

　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

ａ．業務委託に関するリスク

　投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。

　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

ｂ．資産の運用に関するリスク

　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。

（ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク

　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。

　本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、東急不動産ホールディングスグループの運用実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。

（ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、本投資法人の投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。

（ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である「運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま「運用ガイドライン」が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「運用ガイドライン」に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。

（ⅳ）本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託していることに関するリスク

　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を受託するのに加え、コンフォリア・レジデンシャル投資法人及びブローディア・プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています。本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託することによって、各投資法人に係る資産運用において、利益相反が生じる可能性があります。かかる利益相反を防止するため、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１．資産運用会社の概況／（２）運用体制／⑤　物件情報優先規程の制定」に記載のとおり、本投資法人とブローディア・プライベート投資法人との間で競合が生じる可能性のある商業施設及びオフィス並びに物流施設に関する物件情報の検討について、第三者から提供される物件情報のうち、一定の規模を下回る商業施設及びオフィス並びに物流施設については本投資法人よりもブローディア・プライベート投資法人が優先して取得を検討し、それ以外の物件情報は原則として本投資法人が第１順位で取得を検討する枠組が定められています。しかしながら、かかる枠組が今後想定どおり有効に機能するとの保証はありません。また、本資産運用会社及び東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社による過去のコンフォリア・レジデンシャル投資法人及びブローディア・プライベート投資法人に係る資産運用業務や本資産運用会社による将来のコンフォリア・レジデンシャル投資法人及びブローディア・プライベート投資法人に係る資産運用業務における法令違反等が発見された場合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に支障が生じるとのおそれは否定できません。
 

（ウ）東急不動産ホールディングスグループへの依存に関するリスク

　東急不動産は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株主であるだけではなく、本投資法人に対してスポンサーサポートを提供する会社であり、本資産運用会社の多数の従業員の出向元でもあります。また、本投資法人の執行役員は、本書の日付現在、本資産運用会社の役職員が兼任しています。さらに、東急不動産ホールディングスのグループの一員であるサポート提供会社も、本投資法人に対してサポートを提供します。

　これらの点に鑑みると、本投資法人は、東急不動産を中心とする東急不動産ホールディングスグループと密接な関連性を有し、また、本資産運用会社及び本投資法人の役員の人材面で東急不動産ホールディングスグループに依存しているため、本投資法人の成長性に対する東急不動産ホールディングスグループの影響は、相当程度高いということがいえます。

　したがって、本投資法人が、東急不動産ホールディングスグループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、東急不動産ホールディングスグループの業績が悪化した場合や、東急不動産ホールディングスグループのブランド価値が風評等により損なわれた場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。

　スポンサーである東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。

　また、東急不動産又はサポート提供会社の一部は、スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づき、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されるときは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。さらに、サポート提供会社の一部は、サポート契約に基づき、テナント等として出店、出店検討、又は、その運営管理等で関与する適格不動産の売却情報を入手した場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかに当該不動産等の情報提供を行うものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。

　上記に加え、スポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は、契約書が効力を生じた日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、東急不動産又はサポート提供会社からのスポンサーサポート及びサポートの提供が受けられなくなるおそれがあります。

　さらに、本投資法人は、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用して、質の高い不動産の継続的な取得と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理を行い、外部成長・内部成長を目指していますが、本投資法人による包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンが、将来の本投資法人の外部成長及び内部成長に繋がる保証はありません。

　また、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をもたらすことがあり、この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。

　本投資法人は、これらの方策を含め、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの方策にもかかわらず、利害関係者が、かかる方策に反して本投資法人の投資家の利益に反する取引を行った場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。

（エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

　本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が立場上何らかの重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合、金融商品取引法上インサイダー取引規制に抵触することになります。

　本投資法人及び本資産運用会社は自発的に内部規程を設け、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が、本投資法人又は本資産運用会社に関するインサイダー取引における重要事実類似の事実を知りながら、その公表前に本投資法人の投資口に係る売買等の有償の取引を行うことを制限しています。しかしながら、本投資法人の役員又は本資産運用会社の役職員が金融商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資法人の投資家に悪影響が及ぶ可能性があります。

　また、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

　本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。

（ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。

ａ．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

　我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。

　なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。

　定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。

　商業施設の場合、その立地条件により、用途を大きく変更することは困難である場合があり、テナントが退去した際に、用途に応じた構造の特殊性から、代替テナントとなり得る者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

　また、本投資法人の定義する商業施設には宿泊施設（ホテル）が含まれます。本投資法人は、宿泊施設（ホテル）の特性に応じた固有の投資基準を設定することで、宿泊施設（ホテル）に関するリスクの軽減を図ります。しかし、宿泊施設（ホテル）は、装置産業としての性格が強く、また、運営ノウハウが要求され、さらに用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多いため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなり得る者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。

ｂ．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク

　賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一つのテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。

ｃ．賃借人による賃料減額のリスク

　賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。

　これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。

ｄ．テナント集中に関するリスク

　本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。

　また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。

　本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれており、また、宿泊施設（ホテル）に関する投資基準の一つとして、一つのテナントに対する固定賃料に基づく中長期的な賃貸借契約によって安定を図ることを基本とすることとしていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなり得る者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

ｅ．変動賃料に関するリスク

　固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払を伴う場合には、不動産等のテナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｆ．東京圏に集中するリスク

　本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資を中心にその資産の運用を行うことを基本理念としており、本投資法人のポートフォリオは、主に東京圏に集中することとなります。このため、東京圏における経済情勢の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落、地震その他の災害等が、本投資法人の収益等に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

（イ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

　不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定の瑕疵があった場合や、当該不動産等が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）にある場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別に予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。

　本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容及び契約不適合等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はなく、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定され又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もあり得ます。そこで、本投資法人が不動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵等について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。

民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年４月１日以降に締結された不動産の売買契約においては、民法改正後の民法が適用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は買主に対して契約不適合による担保責任を負います。

　しかしながら、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。

　不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる本投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。

　他方、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。なお、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、民法改正の前後を問わず、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を排除することは原則としてできません。

　加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

（ウ）不動産管理会社に関するリスク

　一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。

（エ）費用に関するリスク

　不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。

　なお、民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしない場合、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれがあります。

（オ）専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まります。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価が行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。

　土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　エンジニアリングレポート（地震リスク調査報告書等を含みます。）等は、建物等の評価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したものにすぎず、提供される資料の内容、その調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りません。

　また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合には、予想復旧費用以上の費用が必要となる可能性があります。

　第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

（カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

　建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。

　加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産等のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、本投資法人は、PML値15％超の不動産等には地震保険の付保を検討しますが、それ以外の不動産等には地震保険を付保する予定はありません。したがって、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となっています。また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。

　また、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変が本投資法人の保有する不動産等以外で起こった場合、本投資法人の保有する不動産等に大きな影響がなかったとしても、鉄道網や道路網の寸断や毀損による利便性の低下、その他テナントの事業活動に大きな支障が生じる可能性があるほか、これらの災害により、物件の稼働を支える社会基盤（社会的インフラ）としての発電・配電設備が毀損して電力供給能力の低下が発生し、これによる電力供給不足等により不動産等の稼働に大きな支障が生じる可能性もあります。それらの結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（キ）売却時の不動産流動性に関するリスク

　本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図していません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。

　不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデューディリジェンスが行われます。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。

　さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。

　また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。

（ク）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

　不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等に際し、建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。

（ケ）共有物件に関するリスク

　共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該共有の不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者が選任された場合には、当該管理者の行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであっても、共有者は当該効力の無効を善意の第三者に対抗できないため、共有物の管理者に他の共有者が選任された場合にも、当該共有の不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。

　また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった場合には、管財人等は分割請求ができます。

　共有不動産に係る賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等により、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。

　共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利になるおそれがあります。

（コ）区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続履践等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して制限があります。

　各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。

　区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。

　また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

　さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

（サ）借地権等に関するリスク

　本投資法人は、土地の所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権（借地権等）と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。

　また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。

　さらに、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合や定期借地権について期限の到来により借地権は更新されることなく消滅した場合、本投資法人は、建物を収去し敷地を明け渡すことを求められます。加えて、敷地が売却又は競売等により処分され、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、本投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなり、建物を収去し、敷地を明け渡すことを求められます。

　また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

　なお、本投資法人の保有する不動産等の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。

　上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。

（シ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。

（ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

　土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、本投資法人が保有する運用資産に有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

　土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。

　また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用されているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。

　さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的乃至経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

（セ）不動産の所有者責任に関するリスク

　民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。

　本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。

（ソ）マスターリースに関するリスク

　本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払が滞る可能性があります。

　また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。

（タ）将来における法令等の改正に関するリスク

　不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。）、各地の条例等といった不動産に関する法規制のほか、土地収用法（昭和26年法律第219号、その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。

（チ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

　本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれがあります。

（ツ）売主の倒産等の影響に関するリスク

　本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属すると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。

（テ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。

ａ．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク

ｂ．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク

ｃ．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク

ｄ．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク

　上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。

　また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあります。

（ト）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

　本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、資産の拡大と質の向上を通じた中長期的な安定運用を目指しており、現在においても、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での資産取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行うことがあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もあり得ます。

　実際に物件取得又は売却を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主又は買主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあり、その他、売主又は買主との間で締結した不動産又は信託受益権の売買契約において定められた一定の条件が成就しない等又はその他の理由により、取得予定資産を予定した期日に取得することができない場合又は売却予定資産を予定した期日に売却することができない場合があります。物件取得又は売却の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入又は売却することができないおそれも否定できません。それらの結果、物件取得又は売却により予定した収益を上げることが困難となるおそれや、本投資法人が望ましいと考えるポートフォリオ構成を実現することができないおそれがあります。また、売却予定資産を予定した期日に売却することができない結果、本投資法人が見込んでいた売却代金を受領できず、本投資法人が予定する売却代金を原資とした新たな資産の取得が実施できなくなるおそれがあるほか、本投資法人が見込んでいた売却益を計上できず、本投資法人が予定していた投資主への分配金の額が減少するおそれや、売却予定資産の売却益により実施を予定していた保有資産及び取得予定資産のバリューアップ工事等が実施できなくなるおそれがあります。

（ナ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

　本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

（ニ）敷金・保証金の利用に関するリスク

　本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。

　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。

（ア）信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

（イ）信託受益権の流動性に関するリスク

　本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

（ウ）信託受託者に関するリスク

ａ．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク

　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

（エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　当該不動産の管理や運営については、準共有者間で別段の定めをした場合にはそれに従うことになりますが、そのような定めがない場合は、適用法令に従うことになるため、対象となる事項及び保有する準共有持分の割合次第では、信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、準共有持分の処分については、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。

　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑦　税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。

　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（テ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

⑦　税制に関するリスク

（ア）導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

　会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

　借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

ｃ．借入先要件に関するリスク

　本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

　本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約において、本投資法人が取得する資産の組入比率につき、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第28条第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（エ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑧　減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

　今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑨　その他

（ア）感染症の拡大、自然災害等に関するリスク

　一般的に、感染症や自然災害等のリスク、更には気候変動などに伴うものも含め自然災害の大規模化等を本投資法人及び資産運用会社の対応のみで回避することは困難であり、これらの感染症の拡大や自然災害等による損害が発生した場合には、本投資法人の財務状態及び経営成績に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　感染症の流行が長期化した場合、本資産運用会社の業務が様々な形で停滞し、その結果、本投資法人の業績に悪影響が出る可能性があります。

（イ）内部留保の活用に関するリスク

　本投資法人は、内部留保を有しており、法令等の定めにより分配金に加算する他、資本調達による投資口の希薄化や物件取得に伴う費用計上、物件売却による損失発生やテナント退去による一時的な賃料の減少等による一時的な分配金への悪影響の緩和、さらには税務と会計の取扱いの不一致により生ずるおそれのある課税への対応等のために活用し、中長期的観点に立ったポートフォリオの戦略的運営と成長を目指す方針です。しかしながら、法令等の定めにより分配金に加算する内部留保の金額に制限が生じる場合や投資法人の内部留保にかかる会計又は税務に関する処理、運用、取扱い若しくは取扱いに関する解釈が変更された場合、内部留保の金額が変更される可能性及び内部留保の活用が困難になるなど投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（２）リスクに対する管理体制

　本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

　具体的な取り組みは、以下のとおりです。

①　投資法人について

　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。

　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。

②　資産運用会社について

（イ）本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用・管理について制定した「運用ガイドライン」並びに策定した資産運用計画書及び資産管理計画書を遵守すること、コンプライアンスに関して制定又は策定した「コンプライアンス規程」、「コンプライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を遵守すること、並びに各種リスクの適切な管理のために制定した「リスク管理規程」及び「不動産投資運用リスク管理規程」を遵守することにより、法令等遵守及びリスク管理を行います。

（ロ）本資産運用会社は、「利害関係者取引規程」を定めており、これを遵守することにより利害関係者との取引に係るリスク管理を行います。「利害関係者取引規程」で定める利害関係者と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会に付され取引に係る議案を審議するものとされています。また、本資産運用会社は、原則として、本投資法人の役員会の事前の承認に基づく本投資法人の同意を予め取得した上でなければ、本資産運用会社の利害関係者と本投資法人との間の取引を行うことはできません。また、本資産運用会社は、本投資法人以外に複数の投資法人の資産運用業務を受託しており、物件取得機会の競合等の利益相反が生じる可能性があることから、取得検討物件については、「物件情報優先規程」に則って優先検討順位を定める等して、各投資法人間における利益相反を防止することとしています。

（ハ）本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るための内部体制の構築を念頭におき、内部者取引の未然防止についての「インサイダー取引防止規程」を定め、役職員等のインサイダー取引の防止に努めています。

（ニ）本資産運用会社は、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設け、必要に応じて年度計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、それぞれの委員会において異なる視点からリスク管理を行います。

（ホ）本資産運用会社では、コンプライアンス部長がコンプライアンスを統括し、法令等遵守の状況を監視します。

（へ）本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンス部にリスク管理部門を置き、これを統括するリスク管理責任者をコンプライアンス部長としています。リスク管理責任者は、当社のリスクの所在及びリスクの種類を理解した上で、リスク管理の重要性の認識に基づき、各部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよう、適切な方策を講じることとしています。

（ト）本資産運用会社は、「コンプライアンス・マニュアル」を制定し、役職員等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。

（チ）本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です。

　投資口の買戻しの制度はありません（規約第５条第１項）。

　但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めています（規約第５条第２項）。かかる規約の定めに基づいて本投資法人が自己投資口を取得した場合には、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬

（ア）執行役員報酬

　執行役員の報酬は、１人当たり月額70万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の翌月末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。本書の日付現在、本投資法人は、執行役員は無報酬とする旨を役員会の決議を経て決定しています（規約第18条（１））。

（イ）監督役員報酬

　監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の翌月末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条（２））。

（注）　本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において免除することができます（規約第19条）。

②　資産運用会社への支払報酬

　本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、以下の委託業務報酬を以下に定める方法及び時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅建業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします（規約第37条）。

（ア）運用報酬_（※）

　本投資法人は、各営業期間（毎年６月１日から11月末日まで及び12月１日から翌年５月末日までとします。また、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）に係る運用報酬として、下記の運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱを本資産運用会社に対して支払います。但し、運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱの合計金額は、運用報酬の計算対象たる営業期間の決算期における本投資法人の貸借対照表に記載された総資産額に100分の0.5（年率）を乗じた値に相当する金額を上限とします。

ａ．運用報酬Ⅰ

　本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額に、100分の0.3（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率_（注）を乗じて得られる金額（なお、各営業期間の実日数に基づき１年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ｉとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

（注）　本書の日付現在、100分の0.25（年率）です。

　なお、本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間の決算期までに本資産運用会社に対して支払います。

ｂ．運用報酬Ⅱ

　各営業期間について、「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期における発行済み投資口の総数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金」といいます。）」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）を控除した金額（以下「NOI」といいます。）」と、100分の0.00021を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率_（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

（注）　本書の日付現在、100分の0.00021です。

　発行済み投資口の総数について、本投資法人が当該決算期末において未処分又は未償却の自己の投資口を保有する場合、当該決算期末における発行済み投資口の総数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいうものとし、また本投資法人の投資口につき併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済み投資口の総数については、併合比率又は分割比率をもって併合前又は分割前の口数に調整された数とします。

　本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間の決算確定後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。なお、「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び控除対象外消費税等控除前）に繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。

（イ）取得報酬

　本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産（規約第29条に定めるものをいいます。以下同じとします。）を取得（本投資法人が行う合併においては、合併に伴い承継）した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味し、合併による承継の場合は、承継する不動産関連資産の合併時における評価額をいいます。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得又は承継に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.7（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合（但し、利害関係人のうち、本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産関連資産を保有した本資産運用会社の親法人又は特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合を除きます。）は100分の0.5とします。）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率_（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。本投資法人は、かかる取得報酬を、当該資産の取得日（合併の場合は合併の効力発生日）が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

（注）　本書の日付現在、100分の0.7（但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は100分の0.5）です。

（ウ）処分報酬

　本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を処分し、それにより譲渡益が発生した場合、処分報酬として、その処分代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により処分した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに処分に要する費用（もしあれば）を除きます。）に、100分の0.5を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率_（注）を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。但し、本投資法人が定める利害関係人との取引の場合は、処分報酬は無しとします。

　本投資法人は、かかる処分報酬を、当該資産の処分の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

（注）　本書の日付現在、100分の0.5です。

　上記（ア）から（ウ）の委託業務報酬の支払に際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払に係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

③　一般事務受託者への支払手数料

（ア）投資主名簿等管理事務

ａ．本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額を上限として投資主名簿等管理人との間で別途合意した手数料を、投資主名簿等管理人に支払うものとします。但し、委託事務手数料表に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定めます。

ｂ．経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ合意したところに従って、これを変更し得るものとします。

ｃ．委託事務手数料は、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り、原則として翌月６営業日までに本投資法人宛てに請求書を発送し、本投資法人はその月の末日（銀行営業日でない場合には直後の営業日）までにこれを支払うものとします。支払に係る費用は本投資法人の負担とします。

＜委託事務手数料表＞

Ⅰ．通常事務手数料

Ⅱ．振替制度関係手数料

（イ）機関運営、計算、会計帳簿の作成等に関する一般事務

ａ．本投資法人は委託業務の対価として一般事務受託者に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、一般事務委託契約に基づき定めた委託業務の細目の範囲外の業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務受託者協議の上決定するものとします。

ｂ．一般事務受託者は、本投資法人の営業期間毎に、前項に基づき算出された当該営業期間に属する各暦月の業務手数料の合計額並びにそれに係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人の当該営業期間の末日の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

ｃ．上記ａ．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人と一般事務受託者が協議の上これを変更することができます。

（ウ）投資法人債に関する一般事務

ａ．　本投資法人は、第６回、第７回、第11回債、第13回債及び第15回債の一般事務受託者である株式会社三菱ＵＦＪ銀行に対して、第６回、第７回、第11回債、第13回債及び第15回債の投資法人債権者に対する第６回、第７回、第11回債、第13回債及び第15回債の元利金の支払に関する事務を委託しています。

上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

・元金支払に対しては元金支払金額の10,000分の0.075

・利息支払に対しては元金残高金額の10,000分の0.075

　なお、本投資法人は、第６回、第７回、第11回債、第13回債及び第15回債の発行代理人事務、支払代理人事務その他の事務の委託の手数料を支払済みです。

ｂ．　本投資法人は、第９回、第12回債及び第14回債の一般事務受託者である三井住友信託銀行株式会社に対して、第９回、第12回債及び第14回債の投資法人債権者に対する第９回、第12回債及び第14回債の元利金の支払に関する事務を委託しています。

上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

・元金支払に対しては元金支払金額の10,000分の0.075

・利息支払に対しては元金残高金額の10,000分の0.075

　なお、本投資法人は、第９回、第12回債及び第14回債の発行代理人事務、支払代理人事務その他の事務の委託の手数料を支払済みです。

＜業務手数料の計算方法＞

　ある暦月（この業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と一般事務受託者の間で別途合意の上で算出した金額とします。

　なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

　上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

④　資産保管会社への業務手数料

（ア）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、以下の業務手数料の計算方法に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、資産保管委託契約に基づき定めた委託業務の細目の範囲外の業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定するものとします。

（イ）資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、前項に基づき算出された当該営業期間に属する各暦月の業務手数料の合計額並びにそれに係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人の当該営業期間の末日の属する月の翌月以降に本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ウ）上記（ア）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人と資産保管会社は協議の上これを変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

　ある暦月（業務手数料の計算方法において以下「計算対象月」という。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社の間で別途合意の上で算出した金額とします。

　なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

　上記計算により算出された対象計算月に係る業務手数料の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

⑤　会計監査人の報酬

　会計監査人の報酬額は、１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、会計監査人の請求を受けてから３ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第26条）。

（注）　本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める会計監査人の損害賠償責任について、当該会計監査人が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において免除することができます（規約第25条）。

⑥　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

東急不動産リート・マネジメント株式会社

東京都渋谷区道玄坂一丁目21番１号

電話番号　03-6455-3377

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します（規約第39条第１項）。

　上記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとします（規約第39条第２項）。

①　投資口及び新投資口予約権の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）

②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

③　目論見書の作成及び交付に係る費用

④　法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用

⑥　専門家等に対する報酬又は費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。）

⑦　執行役員、監督役員に係る実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

⑧　運用資産の取得若しくは処分又は維持管理若しくは運営に関する費用（デューディリジェンス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑨　借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用

⑩　本投資法人の格付取得及び維持に係る費用

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　個人投資主の税務

（ア）利益の分配に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。

ａ．源泉徴収税率

（注１）　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注２）　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注３）　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注４）　大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する個人)に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

ｂ．確定申告

　大口個人投資主（注１）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。
　但し、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記a.の税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記「（エ）投資口の譲渡に係る税務」b.をご参照ください。）

（注１）　配当基準日において発行済投資口総数の３％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注２）　基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注３）　上記（注２）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注４）　大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注５）　投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注６）　上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

ｃ．源泉徴収選択口座への受入れ

　源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

ｄ．少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

2014年１月１日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

2016年４月１日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年1月1日～）

一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年１月１日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※　新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です。（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）

※　つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※　旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※　一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

（イ）一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

（ウ）その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ａ．みなし配当

　この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ｂ．みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「（エ）投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

（注１）　譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合※

          ※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

（注２）　譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

（注３）　調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

（エ）投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

ａ．税率

（注１）　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注２）　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注３）　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注４）　基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

ｂ．上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

　上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

ｃ．源泉徴収選択口座内の譲渡

　源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記ａ．と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注）。また、上場株式等の配当等を上記「（ア）利益の分配に係る税務」c.により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注）　上記ａ．(注４)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

ｄ．少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・旧NISA

　一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除は適用できません。

（注）　一般NISAの年間投資上限額については前記「（ア）利益の分配に係る税務」d．をご参照ください。

・新NISA

　成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除は適用できません。

（注）　成長投資枠の年間投資上限額については前記「（ア）利益の分配に係る税務」d．をご参照ください。

②　法人投資主の税務

（ア）利益の分配に係る税務

　法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
　上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

（注１）　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注２）　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注３）　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（イ）一時差異等調整引当額の分配に係る税務
　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

（ウ）その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ａ．みなし配当

　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には前記「（ア）利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

ｂ．みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

（注）　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

（エ）投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

③　投資法人の税務

（ア）利益配当等の損金算入

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（イ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

　本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

　本投資法人が2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

（注１）　共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

（注２）　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

（注３）　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

　（注１）　「保有総額」は、規約に定められた資産評価方法に従って、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。

　（注２）　小数点第２位を四捨五入して記載しています。

　（注３）　「都心５区」とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。

　（注４）　「三大都市圏」とは、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、中京圏（愛知県）、近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）を意味します。以下同じです。

　（注５）　合同会社京都インベストメントを営業者とする匿名組合出資持分、合同会社CA-１を営業者とするB号匿名組合出資持分、柏ロジインベストメント合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。

　（注６）　工具、器具及び備品が含まれています。

　（注７）　「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」は、決算日時点の貸借対照表に計上された金額を記載しています。

　（注８）　「負債総額」には、敷金・保証金返還債務を含みます。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　本投資法人が当期末現在において保有する投資有価証券の主要銘柄は、以下のとおりです。

　（注１）　「評価額」は、帳簿価額を記載しています。

　（注２）　小数点第２位を四捨五入して記載しています。

　（注３）　運用資産は、「御宿野乃京都七条」の不動産信託受益権です。

　（注４）　運用資産は、「COERU渋谷公園通り」、「COERU東新宿」、「ラムザタワーB棟」の不動産信託受益権です。

　（注５）　運用資産は、「LOGI'Q柏」の不動産信託受益権です。

　（注６）　運用資産は2026年５月29日付で売却済であり、2026年11月期中に償還が予定されています。

②【投資不動産物件】

　本投資法人が保有する信託不動産は後記「③ その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

（ア）不動産及び不動産信託受益権の概要

　本投資法人が当期末において保有する資産に係る不動産信託受益権の概要は以下のとおりです。

ａ．保有資産の概要　①

　（注１）　「物件番号」は、本投資法人の保有資産をUR（都市型商業施設を意味します。）、TO（東京オフィスを意味します。）及びAA（アクティビア・アカウントを意味します。）の３つに分類し、分類毎に番号を付したものです。

　（注２）　「取得価格」は、保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。

　（注３）　「当期末帳簿価格」は、当期末現在における各資産に係る減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。

　（注４）　各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」及び「収益価格」には、当期末を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。

　（注５）　「投資比率」は、取得価格の合計に占める各資産の取得価格（消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。）の割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

　（注６）　「東急プラザ表参道「オモカド」」、「神戸旧居留地25番館」、「デックス東京ビーチ」、「キュープラザ原宿」、「汐留ビルディング」及び「恵比寿プライムスクエア」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、76％、49％、60％、35％及び51％）に相当する数値を記載しています。

　（注７）　「キュープラザ恵比寿」の割引率は、１年目から６年目は3.1％、７年目以降は3.3％です。

　（注８）　あまがさきキューズモール（底地）について、一般財団法人日本不動産研究所が作成した不動産鑑定評価書においては、「当該事業用定期借地権の有期性を勘案のうえ、一期間の純収益を還元利回りで還元する直接還元法は適用せず、DCF 法により収益価格を試算する。」との見解が示されており、「直接還元価格」及び「直接還元利回り」の記載はありません。また、「対象不動産は事業用定期借地権が付着した底地であり、契約期間終了時には契約は更新されず、再契約を行わない限り、更地として所有者に復帰することから、更地が所有者に復帰することを想定し、価格時点における更地価格をもって分析期間末の売却価格と査定した」との見解が示されており、「最終還元利回り」の記載はありません。

　（注９）　「icotなかもず」の割引率は、１年目は4.7％、２年目以降は4.6％です。

ｂ．保有資産の概要　②

　（注１）　「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを取得する場合、記載を省略します（底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。）。但し、「A-PLACE新橋」及び「A-FLAG渋谷」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。

　（注２）　「テナント数」は、当期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。

　（注３）　「総賃料収入（年間）」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、当期末現在における各資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント、レントホリデー及び一時的な賃料の減額は考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、底地物件については、当期末現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント、レントホリデー及び一時的な賃料の減額は考慮しないものとします。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。

　（注４）　「敷金・保証金」は、当期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金（同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。）の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。

　（注５）　「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、当期末現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有資産のうち底地物件については、当期末現在における各保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。

　（注６）　「総賃貸面積」は、当期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。

　（注７）　「稼働率」は、当期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

　（注８）　「東急プラザ表参道「オモカド」」、「神戸旧居留地25番館」、「デックス東京ビーチ」、「キュープラザ原宿」、「汐留ビルディング」及び「恵比寿プライムスクエア」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、76％、49％、60％、35％及び51％）に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。

　（注９）　テナントの承諾が得られていないため開示していません。

　（注10）　最低保証賃料（変動）及び変動賃料のため、記載しておりません。

　（注11）　「icot大森」の総賃貸可能面積及び総賃貸面積については、外部駐輪場の一部（約21㎡）と２階共用部の一部（約28㎡）を含めて算定しています。

　（注12）　上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、当期末現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」「総賃料収入（年間）」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。以下同じです。

ｃ．稼働率等の推移

　本投資法人の各期末保有資産における、稼働率等の推移は以下のとおりです。

（イ）個別不動産の概要

ａ．当期末保有資産の概要

　保有資産である信託受益権に係る各保有資産の概要は以下の表のとおりです。

　なお、以下に記載する各保有資産に関する最寄駅、所在地（住居表示）、土地、建物、PM会社、マスターリース会社、特記事項の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。

（ⅰ）「最寄駅」欄に関する説明

　「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。

（ⅱ）「所在地（住居表示）」欄に関する説明

　「所在地（住居表示）」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。

　また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。

（ⅲ）「土地」欄に関する説明

　「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。

　「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

　「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。

　「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

（ⅳ）「建物」欄に関する説明

　「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せて記載しています。

　「構造／階数」は、登記簿上の記載に基づいています。

　「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。

　「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。

　「駐車場台数」は、当期末現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。

　「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

（ⅴ）「PM会社」欄に関する説明

　「PM会社」は、各保有資産について当期末現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。

（ⅵ）「マスターリース会社」欄に関する説明

　「マスターリース会社」は、各保有資産について当期末現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。

（ⅶ）「特記事項」欄に関する説明

　「特記事項」の記載については、原則として、当期末現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。