ヘルスケア＆メディカル投資法人｜訂正有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【証券情報】

第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】

１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】

（１）【投資法人の名称】

ヘルスケア＆メディカル投資法人

（英文表示：Healthcare & Medical Investment Corporation）

（以下「本投資法人」といいます。）

（２）【内国投資証券の形態等】

本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）又はオーバーアロットメントによる売出し（後記「（３）発行数」の注記に定義されます。）の対象である有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。

本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。

また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】

92,858口

（注）一般募集の需要状況等を勘案した結果、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が、本投資法人の投資主である株式会社三井住友銀行（以下「三井住友銀行」又は「ＳＭＢＣ」といいます。）、シップヘルスケアホールディングス株式会社（以下「シップヘルスケア」といいます。）及びＮＥＣキャピタルソリューション株式会社（以下「ＮＥＣキャピタル」といいます。）から借り入れる本投資口4,642口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行います。

オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／１　オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【発行価額の総額】

8,537,271,662円

（注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。

（５）【発行価格】

95,160円

（注1）発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、2026年8月27日（木）付の日本経済新聞及び本有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://hcm3455.co.jp）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。

（注2）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】

申込手数料はありません。

（７）【申込単位】

1口以上1口単位

（８）【申込期間】

2026年8月27日（木）

（注）申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2026年8月21日（金）から、最短で2026年8月26日（水）まで、最長では2026年8月28日（金）までですが、実際の発行価格等決定日は、2026年8月26日（水）から2026年8月28日（金）までの間のいずれかの日です。

したがって、

①　発行価格等決定日が2026年8月26日（水）の場合、

申込期間は「2026年8月27日（木）」

②　発行価格等決定日が2026年8月27日（木）の場合、

申込期間は「2026年8月28日（金）」

③　発行価格等決定日が2026年8月28日（金）の場合、

申込期間は「2026年8月31日（月）」

となりますので、ご注意ください。

（９）【申込証拠金】

申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。

（１０）【申込取扱場所】

後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人の本店及び全国各支店並びに営業所で申込みの取扱いを行います。

（１１）【払込期日】

2026年9月1日（火）

（注）払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2026年8月21日（金）から、最短で2026年8月26日（水）まで、最長では2026年8月28日（金）までですが、実際の発行価格等決定日は、2026年8月26日（水）から2026年8月28日（金）までの間のいずれかの日です。

したがって、

①　発行価格等決定日が2026年8月26日（水）の場合、

払込期日は「2026年9月1日（火）」

②　発行価格等決定日が2026年8月27日（木）の場合、

払込期日は「2026年9月2日（水）」

③　発行価格等決定日が2026年8月28日（金）の場合、

払込期日は「2026年9月3日（木）」

となりますので、ご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】

株式会社三井住友銀行　東京営業部

東京都千代田区丸の内一丁目1番2号

（注）上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。

（１３）【引受け等の概要】

以下に記載する引受人は、2026年8月26日（水）（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定された発行価額（引受価額）（1口当たり91,939円）にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）（1口当たり95,160円）で一般募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。但し、引受人は払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人に払込み、発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金（1口当たり3,221円）とします。

（注1）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているヘルスケアアセットマネジメント株式会社は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号。但し、投資法人債を引き受ける者の募集及び新投資口予約権無償割当てに関する事務を除きます。）として一般募集に関する事務を行います。

（注2）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。

（注3）一般募集の共同主幹事会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及び野村證券株式会社（以下、併せて「共同主幹事会社」といいます。）です。

（１４）【振替機関に関する事項】

株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）

東京都中央区日本橋兜町7番1号

（１５）【手取金の使途】

一般募集における手取金（8,537,271,662円）については、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当（注1）による新投資口発行の手取金上限（426,780,838円）と併せて、後記「第二部　参照情報／第２　参照書類の補完情報／１　本投資法人の概要及び本募集に伴う取得予定資産／（２）本募集に伴う取得予定資産」に記載の本投資法人が取得を予定している資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当します。なお、残余があれば手元資金として将来の特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部又は借入金の返済資金に充当します。

（注1）上記の第三者割当については、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／１　オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（注2）調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。

（１６）【その他】

①　　申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を申込期間の翌営業日まで（以下「申込証拠金の入金期間」といいます。）に当該申込取扱場所へ入金するものとします。

したがって、

（イ）　発行価格等決定日が2026年8月26日（水）の場合、

申込証拠金の入金期間は「2026年8月27日（木）から2026年8月28日（金）まで」

（ロ）　発行価格等決定日が2026年8月27日（木）の場合、

申込証拠金の入金期間は「2026年8月28日（金）から2026年8月31日（月）まで」

（ハ）　発行価格等決定日が2026年8月28日（金）の場合、

申込証拠金の入金期間は「2026年8月31日（月）から2026年9月1日（火）まで」

となりますので、ご注意ください。

②　　申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

③　　申込証拠金には利息をつけません。

④　　一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。

したがって、

（イ）　発行価格等決定日が2026年8月26日（水）の場合、

受渡期日は「2026年9月2日（水）」

（ロ）　発行価格等決定日が2026年8月27日（木）の場合、

受渡期日は「2026年9月3日（木）」

（ハ）　発行価格等決定日が2026年8月28日（金）の場合、

受渡期日は「2026年9月4日（金）」

となりますので、ご注意ください。

一般募集の対象となる本投資口は、上記受渡期日から売買を行うことができます。

社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

⑤　　引受人は、本投資法人が指定する販売先として、本資産運用会社の株主である東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）及び京阪神ビルディング株式会社（以下「京阪神ビルディング」といいます。）に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち、それぞれ4,000口を販売する予定です。

指定先である東急不動産及び京阪神ビルディングの状況等につきましては、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／４　販売先の指定について」をご参照ください。

２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】

（１）【投資法人の名称】

前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（１）投資法人の名称」と同じです。

（２）【内国投資証券の形態等】

前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（２）内国投資証券の形態等」と同じです。

（３）【売出数】

4,642口

（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した結果、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主であるＳＭＢＣ、シップヘルスケア及びＮＥＣキャピタルから借り入れる本投資口4,642口の売出しです。

オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／１　オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、2026年8月27日（木）付の日本経済新聞及び本有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://hcm3455.co.jp）（新聞等）において公表します。

（４）【売出価額の総額】

441,732,720円

（５）【売出価格】

95,160円

（注）売出価格は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（５）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】

申込手数料はありません。

（７）【申込単位】

1口以上1口単位

（８）【申込期間】

2026年8月27日（木）

（注）上記申込期間は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（８）申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】

申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

（１０）【申込取扱場所】

ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店

（１１）【受渡期日】

2026年9月2日（水）

（注）上記受渡期日は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（１６）その他　④」に記載の一般募集の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】

該当事項はありません。

（１３）【引受け等の概要】

該当事項はありません。

（１４）【振替機関に関する事項】

株式会社証券保管振替機構

東京都中央区日本橋兜町7番1号

（１５）【手取金の使途】

該当事項はありません。

（１６）【その他】

①　　申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。

（注）上記申込証拠金の入金期間は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（16）その他　①」に記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。

②　　申込証拠金には利息をつけません。

③　　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。

社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

第２【新投資口予約権証券】

該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】

該当事項はありません。

第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】

１　オーバーアロットメントによる売出し等について

一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した結果、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主であるＳＭＢＣ、シップヘルスケア及びＮＥＣキャピタルから借り入れる本投資口4,642口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行います。

なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人は、2026年8月19日（水）開催の本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資口4,642口の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を、2026年9月29日（火）を払込期日として行うことを決議しています。

また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌日から2026年9月25日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）（注）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けたすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。

更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。

オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

上記に記載の取引について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、野村證券株式会社と協議の上、これらを行います。

（注）シンジケートカバー取引期間は、

①　発行価格等決定日が2026年8月26日（水）の場合、

「2026年8月28日（金）から2026年9月25日（金）までの間」

②　発行価格等決定日が2026年8月27日（木）の場合、

「2026年8月29日（土）から2026年9月25日（金）までの間」

③　発行価格等決定日が2026年8月28日（金）の場合、

「2026年9月1日（火）から2026年9月25日（金）までの間」

となりますので、ご注意ください。

２　売却・追加発行等の制限

（１）ＳＭＢＣ、シップヘルスケア、ＮＥＣキャピタル、三井住友ファイナンス＆リース株式会社（以下「ＳＭＦＬ」といいます。）、株式会社陽栄（以下「陽栄」といいます。）、銀泉株式会社（以下「銀泉」といいます。）、神戸土地建物株式会社（以下「神戸土地建物」といいます。）及び室町建物株式会社（以下「室町建物」といいます。）は、一般募集に際し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、以前から保有する本投資口の売却を行わないことに合意します。

　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限の一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。

（２）東急不動産及び京阪神ビルディングは、一般募集に際し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、東急不動産及び京阪神ビルディングが一般募集により取得することを予定している本投資口の売却を行わないことに合意します。

　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限の一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。

（３）本投資法人は、一般募集に際し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行（但し、本第三者割当及び投資口の分割による本投資口の発行を除きます。）を行わないことに合意します。

　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限の一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。

３　目論見書の電子交付について

引受人等は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおける目論見書の提供を、原則として、書面ではなく、電子交付により行います（注）。

（注）本投資法人は、電磁的方法による目論見書記載事項の提供を「目論見書の電子交付」と呼んでいます。目論見書提供者は、目論見書被提供者から同意を得た上で、目論見書に記載された事項を電磁的方法により提供した場合、目論見書の交付をしたものとみなされます（金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第27条の30の9第1項、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）（以下「特定有価開示府令」といいます。）第32条の2第1項）。投資家は目論見書の書面による交付を選択することはできません。引受人等が目論見書の電子交付を行う場合において、投資家から当該同意が得られないとき、また、当該同意が撤回されたときは、当該投資家に対しては目論見書の電子交付はできず、また、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおいては、当該同意が得られ撤回されていない投資家に対してのみ投資口を販売します。

４　販売先の指定について

（１）指定先の状況

（２）投資口の譲渡制限

指定先は、一般募集に関連して、その取得する本投資口の売却等の制限に関する合意をしています。その内容につきましては、前記「２　売却・追加発行等の制限（２）」をご参照ください。

（３）発行条件に関する事項

一般募集における本投資口の一部を指定先に販売するものであり、指定先への販売は一般募集における発行価格にて行われるため、指定先に対して特に有利な条件には該当しません。

（４）一般募集後の主要な投資主の状況

（注1）所有投資口数及び発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、2026年1月31日現在の数値を記載しています。

（注2）一般募集後の所有投資口数及び一般募集後の発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、2026年1月31日現在の所有投資口数及び発行済投資口の総口数に一般募集による増加分、及び本投資口のうちそれぞれ4,000口の東急不動産及び京阪神ビルディングに対する販売先指定に対し指定先が全て応じた場合の指定先に係る増加分を加味し、かつ本第三者割当に対するＳＭＢＣ日興証券株式会社による申込みが全て行われた場合の数値を記載しています。

（注3）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合及び一般募集後の発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（５）投資口併合等の予定の有無及び内容

該当事項はありません。

（６）その他参考になる事項

該当事項はありません。

第二部【参照情報】

第１【参照書類】

　金融商品取引法第27条において準用する同法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類を参照すること。

１【有価証券報告書及びその添付書類】

　計算期間　第22期（自　2025年8月1日　至　2026年1月31日）　2026年4月27日関東財務局長に提出

２【半期報告書】

　該当事項はありません。

３【臨時報告書】

　該当事項はありません。

４【訂正報告書】

　該当事項はありません。

第２【参照書類の補完情報】

　参照書類である2026年4月27日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券報告書提出日後、本書の提出日である2026年8月19日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。

　なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。

１　本投資法人の概要及び本募集に伴う取得予定資産

（１）本投資法人の概要

本投資法人は、投信法に基づき、ヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2014年12月9日に設立され、2015年3月18日に公募による新投資口の発行（106,500口）を行い、翌19日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（以下「東証J-REIT市場」といいます。また、同市場に上場する不動産投資法人を「J-REIT」又は「REIT」といいます。）に上場しました（銘柄コード：3455）。その後の3回の公募増資の結果、発行済投資口の総口数は、本書の日付現在において、359,500口となっています。

また、本書の日付現在において、本投資法人は合計57物件（取得価格（注1）合計86,559百万円）（注2）を保有し、2026年1月期（第22期）末時点で、総賃貸可能面積240,416.52㎡、総テナント数66テナント、稼働率（注3）100.0％となっています。

（注1）「取得価格」とは、売買契約に記載の取得の対価を指し、取得に係る消費税及び地方消費税、取得日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。以下同じです。

（注2）　上記の他、本投資法人は、ＨＣ夙川合同会社を営業者とする匿名組合出資持分及びＨＣ ＴＵＲＦ合同会社を営業者とする匿名組合出資持分を保有していますが、物件数及び取得価格の合計には含めていません。以下同じです。

（注3）「稼働率」の算定方法については、後記「（２）本募集に伴う取得予定資産」をご参照ください。

（２）本募集に伴う取得予定資産

本投資法人は、上場後4回目となる本書による公募増資（以下「本募集」といいます。）に伴い、14物件の取得予定資産（取得予定価格の合計額21,736百万円）の取得を決定しています。かかる取得予定資産取得を含む本取組み後（注1）においては、本投資法人は合計70物件（取得（予定）価格合計106,555百万円）（注2）を保有することとなり、その稼働率は100％（注3）を想定しています。取得予定資産の詳細については、後記「２　インベストメント・ハイライト」をご参照ください。

（注1）「本取組み」とは、取得予定資産の取得、2026年5月29日付で公表済の「グッドタイムホーム不動前」（以下「譲渡予定資産」といいます。なお、譲渡予定資産の詳細は、後記「２　インベストメント・ハイライト／（３）安定した収益基盤の獲得により、中長期的な分配金水準の維持・向上を目指す／①　戦略的な物件売却も行い、分配金の成長につながるアクションを実行／（ア）安定的な分配金と投資主還元の実現／a.　物件の譲渡及び長期買換特例による内部留保（第24期）」をご参照ください。）の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済（19.7億円）並びに本募集による投資口の発行及び本借入れ（取得予定資産の取得に際し行う予定の借入れをいいます。本借入れの借入金額は105億円を予定しています。但し、本募集による手取金の見込額を基準として算出した本書の日付現在の見込額のため、一般募集及び第三者割当による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行までに変更されることがあります。以下同じです。）を併せたものを指します。また、特段の記載がない限り、全ての取得予定資産取得後である2026年9月30日時点を「本取組み後」といい、本取組み後における数値の算出にあっては、譲渡予定資産については譲渡済のものとして算出しています。なお、本取組み後における数値は、本取組み及びその他明示的に記載している事項以外の事象は考慮していないため、実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。

（注2）「取得（予定）価格合計」とは、本取組み後保有資産（本投資法人が本取組み後において保有する資産をいいます。以下同じです。）の売買契約書に記載の取得（予定）の対価の合計額を指し、取得に係る消費税及び地方消費税、取得（予定）日の属する年度に係る固定資産税及び都市計画税、並びに仲介手数料その他の取得費用を含みません。以下同じです。

（注3）「稼働率」は、各保有資産及び取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。本取組み後の稼働率100％は、保有資産については2026年1月期（第22期）末時点の稼働率、取得予定資産については2026年5月31日時点の稼働率を基に算出しています。以下同じです。

２　インベストメント・ハイライト

一般募集及び本第三者割当におけるインベストメント・ハイライトは、以下のとおりです。

（注1）「資産規模」とは、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格を合計した金額をいいます。以下同じです。

（注2）「ヘルスケア不動産の資産規模がJ-REITにおいてNo.1」とは、J-REITの保有するヘルスケア不動産の取得価格（本投資法人に関しては取得予定資産の取得予定価格を含みます。）の合計により算出した資産規模の比較によります。本投資法人以外の「J-REIT」は2026年6月末日時点の資産規模、本投資法人については本取組み後保有資産の資産規模を算出して比較しています。そのため本取組み後までに他のJ-REITが物件取得等を行った場合、資産規模に基づく順位は変動する可能性があります。以下同じです。また、「ヘルスケア不動産」とは、各J-REITの開示資料から、主用途が本投資法人の規約に定める「高齢者向け施設・住宅」、「医療関連施設等」及び「その他介護・医療・健康関連施設」に該当するものと本資産運用会社が判断した不動産及び不動産信託受益権を指します。以下同じです。

（注3）「オペレーター」とは、本投資法人の保有するヘルスケア施設（本投資法人においては、高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等及びその他介護・医療・健康関連施設を併せて「ヘルスケア施設」といいます。なお、ヘルスケア施設の詳細については、後記「（２）ポートフォリオの質と投資主価値の向上の両立／②　本投資法人として3物件目となる病院不動産（底地）と新たなアセットタイプとなるグループホームを追加することで、アセットタイプの多様化が進展／（イ）　アセットタイプの多様化」をご参照ください。以下同じです。）の賃借人（転借人である場合を含みます。）であり、かつ、当該施設で事業の運営等を行う者をいい、病院を開設し又は運営する者（医療法人の理事長のほか役員を含みます。）を含みます。以下同じです。本取組み後の保有する信託不動産におけるオペレーターの詳細については、後記「（１）資産規模は1,065億円の新たなステージへ。ヘルスケア専業REITとしての更なる飛躍と挑戦／②　ヘルスケア不動産の資産規模がJ-REITにおいてNo.1に。オペレーターとのリレーションがさらに強化され、情報が「集まる仕組み」が深化／（イ）ヘルスケア専業REITに物件が集まる仕組み／a.　本取組み後のオペレーター」をご参照ください。

（注4）「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計11社あり、ＳＭＢＣ、シップヘルスケア、東急不動産、ＮＥＣキャピタル、京阪神ビルディング、ＳＭＦＬ、ＳＭＢＣ日興証券（スポンサーとしてのＳＭＢＣ日興証券株式会社をいいます。以下同じです。）、陽栄、銀泉、神戸土地建物及び室町建物です。「新規スポンサー」とは、2025年10月に本資産運用会社の株式を取得した東急不動産及び京阪神ビルディングを意味します。以下同じです。

（注5）「三大都市圏」とは、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び中部圏（愛知県）をいいます。以下同じです。

（注6）「グループホーム」とは、認知症高齢者グループホームをいいます。以下同じです。

（注7）「鑑定対比31.5億円割安での取得による含み益」については、後記「（２）ポートフォリオの質と投資主価値の向上の両立／③　鑑定対比31.5億円割安での取得による含み益の増加」をご参照ください。

（注8）「LTV」とは、総資産LTV及び時価LTVをいいます。「総資産LTV」及び「時価LTV」については、後記「（３）安定した収益基盤の獲得により、中長期的な分配金水準の維持・向上を目指す／③　LTV水準のコントロールによる、安定した財務基盤の獲得」をご参照ください。以下同じです。

（１）資産規模は1,065億円の新たなステージへ。ヘルスケア専業REITとしての更なる飛躍と挑戦

本投資法人は、この度、2026年8月に、新規上場後4回目となる本書に基づく公募増資を実施します。本投資法人は、本募集及び金融機関からの借入れにより調達する資金を原資として、スポンサー等からのウェアハウジング（後記「①　本取組み後の資産規模は1,000億円を超え、上場時から掲げていた目標に到達／（ア）資産規模の推移及び今後の外部成長施策」に定義します。以下同じです。）機能等を活用した物件供給や借入れ及び親引け等のサポートを受け、新たなアセットクラスであるグループホームや、本投資法人において3物件目となる病院不動産（底地）を含む良質なヘルスケア施設14物件を取得します。

本投資法人は、今回の取得予定資産の取得を通じて、ポートフォリオクオリティの更なる向上を企図しており、本募集を通じた資産取得により、本投資法人のポートフォリオは本取組み後において保有物件数が合計70物件、資産規模が1,065億円にまで成長し、取得（予定）価格ベースで、本投資法人の資産規模は上場時から掲げていた本投資法人の資産規模目標である1,000億円を達成する見込みです。なお、本取組み後のポートフォリオの平均築年数（注1）は19.0年、三大都市圏比率（注2）は83.3％となる予定です。

本投資法人は、今後も、スポンサー及びサポート会社（注3）が有する多様な機能や幅広いネットワークはもとより、本資産運用会社が独自に構築したオペレーター、ハウスメーカー及びデベロッパー等とのネットワークを活用していきます。本投資法人は、かかる良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの更なる拡充に努め、ポートフォリオの持続的な成長と分配金の着実な成長を通じた投資主価値の向上を目指します。

（注1）「築年数」とは、登記事項証明書に表示された建築年月日又は検査済証上の竣工年月日から2026年9月30日までの築年数（増築部分を有する物件については、登記事項証明書に表示された増築年月日又は検査済証上の竣工年月日から2026年9月30日までの築年数と既存部分の築年数をそれぞれ床面積で加重平均した数値）を記載しています。「平均築年数」は、各保有資産及び取得予定資産の築年数を、各保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格で加重平均した数値を記載しています。なお、「築年数」及び「平均築年数」については、底地物件は除外して算出しています。以下同じです。

（注2）「三大都市圏比率」は、各保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に対して、三大都市圏に立地する各保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注3）株式会社ＳＭＢＣ信託銀行、株式会社リサ・パートナーズ、株式会社マックスリアルティー、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び株式会社チャーム・ケア・コーポレーションをいいます。株式会社チャーム・ケア・コーポレーションを除くサポート会社と本資産運用会社との間では、本投資法人への物件譲渡につき、優先交渉権（後記「②　ヘルスケア不動産の資産規模がJ-REITにおいてNo.1に。オペレーターとのリレーションがさらに強化され、情報が「集まる仕組み」が深化／（イ）ヘルスケア専業REITに物件が集まる仕組み」をご参照ください。以下同じです。）等を規定するパイプラインサポート契約を締結しています。なお、パイプラインサポート契約を締結しているサポート会社を「パイプラインサポート会社」ということがあります。以下同じです。

①　本取組み後の資産規模は1,000億円を超え、上場時から掲げていた目標に到達

（ア）資産規模の推移及び今後の外部成長施策

本投資法人が東証J-REIT市場に上場した2015年7月期（第1期）末の本投資法人の資産規模は23,683百万円（保有物件16物件）でした。その後、本投資法人は、物件取得のために3回の公募増資を実施し、また、その他にも適時に物件取得を実施した結果、2026年1月期（第22期）末の資産規模は86,559百万円（保有物件57物件）となり、資産規模を着実に拡大してきました。

そして、本投資法人は、上場後4回目の公募増資となる本募集に伴い、14物件の取得予定資産（取得予定価格の合計額21,736百万円）の取得を決定しています。その結果、本取組み後の本投資法人の資産規模は106,555百万円（保有物件70物件）となり、その資産規模は1,000億円を超えます。上場時から掲げていた本投資法人の資産規模目標である1,000億円を達成することにより本投資法人は新たなステージに入るものと考えています。

ヘルスケア施設の運用は高い専門性が必要であり、その専門性を持つ本資産運用会社には物件情報が集まりやすく、本取組みにより「国内唯一のヘルスケア専業REIT」としてのプレゼンスが向上することにより、より良質な案件・情報の集約を目指しています。また、本投資法人の主要スポンサー（注1）体制は、2025年10月に東急不動産及び京阪神ビルディングが新たにスポンサーとして参画し主要スポンサーが3社体制から5社体制となっており、デベロップメント機能（後記「②　ヘルスケア不動産の資産規模がJ-REITにおいてNo.1に。オペレーターとのリレーションがさらに強化され、情報が「集まる仕組み」が深化／（イ）ヘルスケア専業REITに物件が集まる仕組み」に定義します。）及びウェアハウジング機能（注2）を通じたサポートの強化が図られることによって外部成長の機会が多様化しています（本投資法人の主要スポンサー体制については、後記「③　新規スポンサーの参画等により、今後の成長基盤が拡大」をご参照ください。）。さらに、本資産運用会社は、新たに投資助言の方法による私募ファンド事業を開始することを目的として、2026年5月25日付で、投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業の追加に係る変更登録を完了しており（本資産運用会社の投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業の追加に係る変更登録の詳細については、後記「６　その他／（１）本資産運用会社における投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業の追加に係る変更登録」をご参照ください。以下同じです。）、ブリッジファンドの活用により、本投資法人に集まる良質な物件パイプライン（注3）のさらなる拡大を目指します。

本投資法人は、多様化した主要スポンサー体制を活かし、ヘルスケア専業REITとして更なる成長を目指します。

（注1）　本書の日付現在、ＳＭＢＣ、シップヘルスケア、東急不動産、ＮＥＣキャピタル及び京阪神ビルディングをいいます。以下同じです。

（注2）　「ウェアハウジング機能」とは、スポンサーサポート会社若しくはパイプラインサポート会社又はそれらが組成するSPC（特別目的会社）等が、本投資法人のために、ヘルスケア施設を一時的に保有することをいいます。以下同じです。

（注3）　「パイプライン」とは、本資産運用会社が本投資法人のために優先交渉権を有する物件をいいます。なお、現時点で、取得予定資産以外に本投資法人が取得を予定している資産はなく、今後取得できる保証はありません。以下同じです。

本投資法人の資産規模の推移及び今後の外部成長に向けた施策は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）表中の億円単位にて記載している数値は単位未満の端数を切り捨てています。

（イ）取得予定資産の概要

本投資法人は、上場後4回目となる本募集に伴い、14物件の取得予定資産（取得予定価格の合計額21,736百万円）の取得を決定しています。

本投資法人は、高齢者人口の増加に伴い成長が見込まれるヘルスケア分野におけるヘルスケア専業REITとして、優良なオペレーターとの間で長期的なリレーションを構築しており、本募集に伴う物件取得は当該リレーションと高い専門性を活かした取得となります。また、スポンサー関連のブリッジファンドを活用した取得でもあり、ヘルスケア専業REITとしての強みによる収益性の高い物件の厳選取得となります。

また、本募集においては、都心の好立地に所在し、救急医療で地域医療に貢献している病院をテナントとする、本投資法人3物件目の病院不動産（底地）（「春山記念病院（底地）」）の取得を実現します。なお、「春山記念病院（底地）」については本投資法人において初となる底地物件の取得であり、また、本投資法人として初となる認知症高齢者グループホームに分類される物件（「くろいそケアセンターそよ風」）も取得します。

このように、本募集に伴う物件取得は、本投資法人において3物件目となる病院不動産1物件に加え、スポンサーのウェアハウジング機能等を活用したヘルスケア施設13物件、合計14物件を217億円で取得するものです。

取得予定資産の一覧は以下のとおりです。

＜取得予定資産一覧＞

(注1)　取得予定資産の「鑑定評価額」に関し、鑑定評価時点及び鑑定評価機関については、後記「３　取得予定資産の概要／（１）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。以下同じです。

(注2)　取得予定資産の「含み益」とは、取得予定資産の鑑定評価額と取得予定価格の差額をいいます。現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、取得予定資産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。また、仮に売却されたとしても、実際の譲渡益は、譲渡価格と帳簿価額及び譲渡関連諸費用との差額であるため、上記の含み益は譲渡益と一致するものではありません。以下同じです。

(注3)　「鑑定NOI利回り」は、各取得予定資産に係る鑑定NOIを取得予定価格で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された2026年1月31日（取得予定資産については2026年5月31日）を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。以下同じです。「平均鑑定NOI利回り」については、後記「（ウ）本取組みの効果」をご参照ください。

(注4)　「入居率」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「平均入居率」は、入居者数の合計を定員の合計で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注5)　取得予定資産に係る売買契約のうち、「サニーライフ東久留米」及び「サニーライフ東大和」（以下併せて「フォワード・コミットメント2物件」といいます。）に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。

フォワード・コミットメント2物件に係る売買契約においては、売主又は本投資法人が当該売買契約の重大な義務に違反した場合（表明保証に重要な点で違反した場合を含みます。）、相手方は催告の上、同契約を解除することができ、当該売買契約が解除された場合、違反した当事者は、相手方に対し、損害賠償額の予定として違約金（売買代金の20％相当額）を支払う旨の定めがあります。なお、売主又は本投資法人は、違約金を超える損害が発生したときにおいても、違約金を超える金額を請求することはできないこととされており、本投資法人の財務状況及び手元資金等に鑑み、当該フォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に直接に重大な悪影響を及ぼす可能性は低いものと考えています。

（ウ）本取組みの効果

本取組みにおける取得予定資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡により、本投資法人の保有物件数は2026年1月期（第22期）末の57物件から70物件に拡大する予定です。資産規模の拡大のみならず、高齢者人口の増加が見込まれる三大都市圏比率の上昇や、その中でも特に高齢者人口の増加が予想される首都圏比率（注1）の上昇、平均築年数の低下といったポートフォリオの質的改善も実現する予定です。

本取組み後の本投資法人の主要な指標及び物件情報は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）「2026年1月期（第22期）」には、2026年1月期（第22期）末時点の保有資産（譲渡予定資産を含みます。）に係る同時点（「平均築年数」は、2026年9月30日時点）の数値を記載しています。また、「取得予定資産」、「譲渡予定資産」、「本取組み後」に係る「オペレーター数」は2026年5月31日時点、「平均築年数」は2026年9月30日時点の数値を記載しています。

（注2）「鑑定評価額合計」は、本投資法人の規約及び一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所、大和不動産鑑定株式会社及びＪＬＬ森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2026年1月31日（取得予定資産については2026年5月31日）を価格時点とする価格を記載しています。以下同じです。

（注3）「平均鑑定NOI利回り」は、各保有資産及び取得予定資産に係る鑑定NOIの総額を取得（予定）価格の総額（但し、譲渡予定資産については譲渡予定価格）で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。

（注4）「（平均）償却後NOI利回り」は、各保有資産及び取得予定資産に係る鑑定NOIから減価償却費の試算値（年換算）を控除した総額を取得（予定）価格の総額（但し、譲渡予定資産については譲渡予定価格）で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、「減価償却費の試算値（年換算）」は、本投資法人の会計方針に則り、各保有資産については2026年1月期（第22期）の実績値の減価償却費（但し、2026年1月期（第22期）の期中に取得した物件については計上された月数を半年分に換算した減価償却費）、取得予定資産については各減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した半年分の減価償却費にそれぞれ2を乗じた、1年間の減価償却費の試算値です。特に取得予定資産の実際の減価償却費は、取得予定資産の取得後に確定する帳簿価額に基づき計算されるため、取得予定資産取得後の実際の減価償却費とは異なる可能性があります。

（注5）「1口当たりNAV」とは、本投資口の1口当たり純資産（Net Asset Value）をいい、以下の算式により算出しています。

2026年1月期（第22期）末時点の1口当たりNAV＝

（2026年1月期（第22期）末時点の貸借対照表上の純資産額－2026年1月期（第22期）の分配金総額＋2026年1月期（第22期）末時点の保有資産に係る鑑定評価額の合計－2026年1月期（第22期）末時点の保有資産に係る貸借対照表上の帳簿価額の合計）÷2026年1月期（第22期）末時点の発行済投資口数

本取組み後の1口当たりNAV＝

（2026年1月期（第22期）末時点の貸借対照表上の純資産額－2026年1月期（第22期）分配金総額＋2026年1月期（第22期）末時点の保有資産（譲渡予定資産を除きます。）に係る鑑定評価額の合計－2026年1月期（第22期）末時点の保有資産（譲渡予定資産を除きます。）に係る貸借対照表上の帳簿価額の合計＋取得予定資産に係る鑑定評価額の合計－取得予定価格の合計＋譲渡予定資産の譲渡予定価格－譲渡予定資産の想定簿価－譲渡予定資産の譲渡諸費用の見込額＋本募集による手取金の見込額（101.0億円））÷本取組み後の発行済投資口の総口数

なお、本募集における実際の発行価額が前記仮定額を下回る場合や本第三者割当における募集投資口数の全部又は一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本募集における発行価額の総額は総見込額よりも減少し、実際の本取組み後の1口当たりNAVは低くなる可能性があります。同様に実際の発行価額が前記仮定額を上回る場合には、本募集における発行価額の総額は総見込額よりも増加し、実際の本取組み後の1口当たりNAVは高くなる可能性があります。

また、本取組み後の発行済投資口の総口数は、本書の日付現在の発行済投資口数に本募集により新規に発行される投資口数を加えた口数をいいます。なお、本第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、本第三者割当における募集投資口数の全部又は一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本取組み後の発行済投資口の総口数は少なくなります。

（注6）「首都圏比率」は、各保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に対して、首都圏に立地する各保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

②　ヘルスケア不動産の資産規模がJ-REITにおいてNo.1に。オペレーターとのリレーションがさらに強化され、情報が「集まる仕組み」が深化

（ア）J-REITにおいてヘルスケア不動産の資産規模No.1に

本投資法人は、2026年6月末日時点においても、J-REITとしてヘルスケア不動産の高い保有割合（注1）を誇ります。本投資法人はヘルスケア分野におけるヘルスケア専業REITとしての知見を活かし、優良なオペレーターが運営するヘルスケア施設を安定的に保有しています。

本取組みにより、本投資法人は14物件のヘルスケア施設である取得予定資産（取得予定価格の合計額21,736百万円）の取得を決定しています。これにより、本投資法人はヘルスケア不動産に係る資産規模においてJ-REITの中でNo.1になることとなります。

＜J-REITにおけるヘルスケア不動産の保有割合＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：各J-REIT開示資料に基づき、本資産運用会社作成。

（注）保有割合は、2026年6月末日時点で各J-REIT銘柄の保有するヘルスケア不動産の資産規模（本取組み後の本投資法人の資産規模については、取得予定資産の取得予定価格を含み譲渡予定資産の取得価格を除きます。以下同じです。）を全てのJ-REITの運用するヘルスケア不動産の資産規模合計で除した値です。以下同じです。

　また、本資産運用会社はヘルスケア専業の資産運用会社としてヘルスケア事業に対する深い知見やヘルスケア施設の高い物件運用力を有しており、当該知見や物件運用力を活かし、優良なオペレーターが運営するヘルスケア施設を安定的に保有しています。

当該知見や物件運用力に基づく優良なオペレーターとの長期的なリレーションや、有力なスポンサーによる強力なサポート体制を有することが、本資産運用会社の強みとなっています。

＜本資産運用会社の強み＞

【画像・図表はPDF原本参照】

本投資法人は、国内唯一のヘルスケア専業REITとして、優良なオペレーターと長期的なリレーションを構築してきましたが、本取組みを通じて資産規模がNo.1となることで、更なるリレーションの拡大を目指します。

＜優良なオペレーターとのリレーション構築＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：週刊高齢者住宅新聞 2025年8月20日号（第812号）

（注）総定員数の順位は、出所資料に掲載されている高齢者向け施設・住宅の分類ごとの定員数を合計することにより算出した総定員数をベースとしたオペレーターの順位です（集計時点は2025年6月末時点）。

（イ）ヘルスケア専業REITに物件が集まる仕組み

本資産運用会社は、本書の日付現在において、スポンサーサポート会社（注1）10社との間で、スポンサーサポート契約（以下「スポンサーサポート契約」といいます。）を締結し、また、パイプラインサポート会社との間でパイプラインサポート契約（以下「パイプラインサポート契約」といい、スポンサーサポート契約と併せて以下「サポート契約」といいます。）を締結しています。

本投資法人は、これらの契約を通じて、本投資法人のためにスポンサーサポート会社又はパイプラインサポート会社等に対してヘルスケア施設を一時的に保有すること又はSPCの組成（ウェアハウジング）を依頼すること、各スポンサーサポート会社又はパイプラインサポート会社が保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、本資産運用会社が優先的にその取得について交渉を行うことのできる権利（以下「優先交渉権」といいます。）の付与を受けること（注2）等の様々なサポートを得ることができます。また、2025年10月に東急不動産及び京阪神ビルディングが新たにスポンサーに参画したことにより、スポンサーサポート契約に基づくデベロップメント機能（注3）が強化されています。

これらに加えて、本資産運用会社の幅広いネットワークを通じて、オペレーター、ハウスメーカー及びデベロッパー等が有する多様な機能や不動産情報等も活用することができます。また、2026年6月には株式会社チャーム・ケア・コーポレーションとの間でバックアップオペレーティングに関するサポート契約書を締結し、新たにバックアップオペレーター（注4）機能が加わりました。

本投資法人は、三井住友フィナンシャルグループ（株式会社三井住友フィナンシャルグループとその子会社及び関連会社をいいます。）に属する企業を始めとしたスポンサーサポート会社及びパイプラインサポート会社による多様なサポートと、オペレーター及びデベロッパー等との本資産運用会社が有する幅広いネットワークを活用した良質な案件・情報が「集まる仕組み」を通じて、良質な物件の取得機会の確保を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）「スポンサーサポート会社」とは、スポンサーのうち、スポンサーサポート契約を締結しているスポンサーをいいます。以下同じです。

（注2）一部のサポート契約では、優先交渉権の付与が規定されていないものがあります。

（注3）「デベロップメント機能」とは、土地若しくは建物又はその両方を取得し、取得した不動産を開発又は再開発する機能をいいます。

（注4）「バックアップオペレーター」とは、本投資法人が保有し又は取得を予定するヘルスケア施設につき、当該施設の既存のオペレーターの退去時等に備えて、本資産運用会社の要請により、当該ヘルスケア施設の賃借について真摯に検討することを合意しているオペレーター候補をいいます。なお、後記「５　投資リスク」においては、「サポート会社」と記載しています。

a.　本取組み後のオペレーター

本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に際して、オペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も厳選した各オペレーターとの強固な関係構築に努め、定期的なコミュニケーションと継続的なモニタリングを通じて、ポートフォリオの安定的な運営と効率的な管理を行っていきます。本投資法人は、事業デュー・デリジェンスに基づき優良なオペレーターが運営する施設を保有することで安定的なキャッシュフローの創出を目指します。

下表は、本取組み後のオペレーターを示したものです。本投資法人は、これらのオペレーターはいずれもガバナンスや財務状況、ヘルスケア施設の運営体制・実績等の面において高い信頼性を有しているものと考えています。

＜本取組み後のオペレーター一覧＞

本投資法人は、取得予定資産の取得にあたり、新たに「ケアヴィレッジ美乃里」、「練馬谷原ケアパークそよ風」、「クラシック・コミュニティ横浜」、「祖師谷ケアパークそよ風」及び「くろいそケアセンターそよ風」のオペレーターである株式会社SOYOKAZEにつき、あらかじめ定めたオペレーターの選定基準に合致するかを検証した上で、これらの取得予定資産の取得を決定しています。これにより、本取組み後のオペレーターは17社となります。

（注1） 「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含みます。）及び各社のホームページ記載の情報（2026年6月1日時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。

（注2） 「シェア」は、本投資法人のポートフォリオにおける取得（予定）価格（譲渡予定資産を除きます。）ベースのシェアを表示しています。なお、「シップ千里ビルディング」のオペレーターは、千里中央病院部分を医療法人協和会、その他の部分をグリーンライフ株式会社として面積按分しています。

（注3） NSGグループのホームページより2025年9月の実績値を記載しています。

b.　投資主優待制度

本投資法人は、投資主の皆様やご家族に、本投資法人が保有するヘルスケア施設のオペレーターが提供する高品質な運営力・サービスを実際に体験いただき、ヘルスケア施設とオペレーターへの理解を深めていただきたいとの思いから投資主優待制度を設けました。本投資主優待制度の利用により、本投資法人及びオペレーターをより身近に感じていただくこと、また投資主の皆様ご自身やご家族が抱えている介護のお悩みや不安の解消の一助となることを目指しています。なお、本書の日付現在における本投資主優待制度の主な概要は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

ご利用条件：2026年7月31日(基準日)の本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資口を1口以上所有されている投資主が対象となります。

（注1）ライフケアデザイン株式会社は、ソニーフィナンシャルグループの介護事業を統括する持株会社ソニー・ライフケア株式会社 の100％子会社であり、本投資法人の保有物件のオペレーターであるプラウドライフ株式会社の兄弟会社です。なお、本投資法人は、ライフケアデザイン株式会社が運営する介護施設は保有していません。

（注2）優待内容は2026年7月期（第23期）末時点の投資主に対するものであり、今後変更される場合があります。

③　新規スポンサーの参画等により、今後の成長基盤が拡大

本投資法人は、「金融」、「介護・医療」及び「不動産・ファンド運営」の各分野で専門的な機能やノウハウを有する主要スポンサーの強みを積極的に活用することで、安定的な資産運用と中長期的な運用資産の着実な成長を図ります。

本資産運用会社は、本書の日付現在において、主要スポンサーを含む計10社のスポンサーとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています。スポンサーサポート契約に基づき、「金融」領域においてはファイナンスの分野でのサポートやヘルスケア施設の流動化等を検討する際の顧客紹介等のサポート、「介護・医療」領域においては介護・医療に関する専門的なノウハウの提供やヘルスケア施設の事業分析・アドバイス等のサポートを受けています。

また、2025年10月から総合不動産デベロッパー大手の東急不動産及び不動産賃貸・管理で豊富な実績を有する京阪神ビルディングが新たなスポンサーとして参画し、開発案件からの取得検討や、築年数が進んだ物件の建替計画の検討など、外部成長に向けた施策の幅が拡大しています。本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、物件の開発・建替に関するサポート、物件情報やウェアハウジング機能等の提供等の「不動産」領域におけるサポートを受けていますが、両社が有する「不動産」領域における専門的な機能やノウハウを活用することで当該領域の機能強化の実現が期待でき、ひいては投資主価値の継続的な向上に資するものと考えています。

なお、本募集においても、東急不動産及び京阪神ビルディングに対して、新規発行投資口のうち、各々4,000口、合計8,000口の売先指定を実施することを予定しており、かかる施策の実施により投資主とスポンサーの利益の一致（セイムボート出資によるアラインメントの強化）を図ります。また、本投資法人への譲渡を前提とした、ウェアハウジング機能を強化し、新規物件取得の確度と機動性の向上を図ります。

本投資法人の主要スポンサー体制は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

＜発行済投資口数に占めるスポンサー保有割合（見込み）（注）＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注） 本募集後の発行済投資口数に占めるスポンサー保有割合は、本募集後の発行済投資口数（本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券により申込みがなされることを前提としています。）に占めるスポンサーの保有口数の割合を記載しています。

（２）ポートフォリオの質と投資主価値の向上の両立

①　東京23区内をはじめとする三大都市圏内に所在する優良物件を中心に、ポートフォリオの築年数若返り等に資する物件を厳選取得

（ア）高齢者人口の増加が見込まれる首都圏中心の物件取得

本投資法人は、主として三大都市圏、すなわち首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び中部圏（愛知県）、並びに中核都市圏（注）に立地する物件に投資します。三大都市圏は、将来における高齢者人口の伸びも他の地域を上回るものとされており、今後も市場成長の中心となることが見込まれると本投資法人は考えています。

本取組みを通じて、2050年にかけて三大都市圏の中でも高齢者人口の増加が特に顕著になると予想される首都圏を中心に物件を取得します。それにより、本投資法人が主たる投資対象地域とする三大都市圏比率は、2026年1月期（第22期）末においては82.4％（取得価格ベース）でしたが、本取組み後においては83.3％（取得（予定）価格ベース）となる見込みであり、三大都市圏への戦略的投資により安定性を強化します。

(注) 「中核都市圏」とは、三大都市圏以外に所在する政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市（人口20万人以上の市をいいます。）をいいます。以下同じです。

＜三大都市圏比率の向上＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注） 「三大都市圏比率の向上」の各円グラフ上の百分率は、各保有物件及び取得予定資産の所在地を、首都圏／近畿圏／中部圏／中核都市圏／その他に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得（予定）価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

＜本取組み後のポートフォリオ物件分布＞

【画像・図表はPDF原本参照】

以下は、2020年を起点とした日本における高齢者人口の推移と今後の見通しを示したものです。日本国内において高齢者人口は増加の一途をたどり、三大都市圏を中心に高齢化は進行しています。特に首都圏において高齢者数（要介護認定者数）の増加が顕著であり、ヘルスケア施設の需要もより一層拡大していくものと、本投資法人は考えています。

＜都市圏における高齢者人口の増加＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5（2023）年推計）」に基づき、本資産運用会社作成。

（注） 「都市圏における高齢者人口の増加」の「2020年を起点とした高齢者人口の推移と今後の見通し」については、各カテゴリーごとに総計を求め、令和2（2020）年の人口を100.0％とし、各年の人口を指数化しています。

（イ）物件築年数の低下

本投資法人のポートフォリオの平均築年数は、2026年1月期（第22期）末においては19.7年ですが、本取組み後においては平均築年数が19.0年へと低下する見込みです。また、築10年未満の物件が本投資法人のポートフォリオに占める割合（取得（予定）価格ベース）は本取組み前においては7.1％であったのに対し、本取組み後においては12.0％となる見込みです。

築浅物件の増加により、賃料水準の維持・向上や安定した稼働率が期待できるとともに、中長期的な修繕費・CAPEX（資本的支出）負担の平準化に寄与することが期待されます。

＜平均築年数の状況＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）「平均築年数の状況」の円グラフ上の百分率は、各保有物件及び取得予定資産の築年数を、5年未満／5年以上10年未満／10年以上15年未満／15年以上20年未満／20年以上25年未満／25年以上30年未満／30年以上に分類し、それぞれの分類に属する割合を、取得（予定）価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

②　本投資法人として3物件目となる病院不動産（底地）と新たなアセットタイプとなるグループホームを追加することで、アセットタイプの多様化が進展

（ア）ポートフォリオへの病院不動産（底地）の追加

本募集における物件取得では、本投資法人において3物件目となる病院不動産の取得を行います。

2026年4月末時点において、病院は約8,000施設あり、約7割が医療法人による開設です。また、多くの病院不動産は医療法人による自己保有であると、本投資法人は認識しています。そして、病院には建替えや増改築、財務戦略の見直し等における資金調達手法の有力な選択肢の一つとして、病院不動産の流動化が拡大しうるポテンシャルを有していると考えています。

2026年6月30日現在、本投資法人は病院不動産を保有する唯一のJ-REITであり、専門性を活かして、2017年から継続的に病院不動産を取得しています。本投資法人は、2015年に国土交通省によって策定された病院不動産を対象とするリートに係るガイドラインに従い、本資産運用会社に専門部署を設置し、医療関連団体（日本病院会等）の学会においても病院運営におけるリートの活用について講演を行うなど、普及活動を継続的に実施しています。

このように本募集における病院不動産の取得は、これまでの本投資法人の運用で培った病院の事業特性や業界環境への理解を踏まえ、良質な物件を厳選取得するものです。

＜春山記念病院（底地）＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）「賃貸可能面積」については、2026年5月31日時点における底地の賃貸借契約（借地権設定契約等を含みます。以下同じです。）に基づき記載しています。

＜病院不動産の取得におけるポイント＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）アセットタイプの多様化

本募集に伴う物件取得では、本投資法人において3物件目となる病院不動産（底地）の取得に加えて、グループホームに該当する「くろいそケアセンターそよ風」を新規に取得します。複数アセットタイプへの分散投資により特定用途への集中を回避することでアセットタイプの特性による稼働率低下や賃料下落リスクの集中を回避することができ、キャッシュフローの安定化に寄与するものと、本投資法人は考えています。

本投資法人は、ヘルスケア施設、すなわち、高齢者向け施設・住宅、医療関連施設等及びその他介護・医療・健康関連施設をその投資対象としていますが、「高齢者向け施設・住宅」とは、「有料老人ホーム」、「サービス付き高齢者向け住宅」、「認知症高齢者グループホーム（グループホーム）」及び「その他高齢者向け施設・住宅」をいいます。

「その他高齢者向け施設・住宅」は、「介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）」、「介護老人保健施設（老健）」、「介護療養型医療施設（介護療養病床や主な転換先である介護医療院等を含みます。）」、「軽費老人ホーム」及び「養護老人ホーム」に分類される施設です。

また、「医療関連施設等」とは、広く、病院・診療所（注）及び複数の診療科目の診療所や薬局等が集積された「医療モール」等をいいます。

（注）「病院」とは、医療法（昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。）（以下「医療法」といいます。）第1条の5第1項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められており、「診療所」とは、医療法第1条の5第2項において、「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有するものをいう。」と定められています。以下同じです。

ヘルスケア施設の詳細は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／③　本投資法人の投資対象／（イ）対象投資物件」をご参照ください。また、高齢者向け施設・住宅の種類、特徴等については以下もご参照ください。

【画像・図表はPDF原本参照】

＜本取組み後のアセットタイプ別の組入れ状況＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注） 「本取組み後のアセットタイプ別の組入れ状況」の比率は、各保有資産及び取得予定資産が属するアセットタイプそれぞれの分類に属する割合を、取得（予定）価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

③　鑑定対比31.5億円割安での取得による含み益の増加

（ア）パイプライン等からの取得による含み益の獲得

本取組みでは、取得予定資産はスポンサーパイプラインからの物件取得が中心となり鑑定評価額対比で割安な価格での取得となります。本取組みにより、本投資法人は、31.5億円の含み益を獲得する見込みです。

＜パイプライン等からの物件取得を通じた含み益の獲得＞

【画像・図表はPDF原本参照】

(注)　2026年1月期（第22期）末時点の含み益は、2026年1月期（第22期）末現在の保有資産（譲渡予定資産を含みます。）について当該期末時点の鑑定評価額と取得価格の差額の合計額を記載しています。また、本取組み後の含み益には、2026年1月期（第22期）末時点の含み益に取得予定資産の含み益を加え、譲渡予定資産の2026年1月期（第22期）時点の含み益を控除した金額を記載しています。現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、取得予定資産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。また、仮に売却されたとしても、実際の譲渡益は、譲渡価格と帳簿価額及び譲渡関連諸費用との差額であるため、上記の含み益は譲渡益と一致するものではありません。

（イ）継続的に質の高い物件を取得するための取組み

継続的に質の高い物件を取得するための取組みとして、本資産運用会社は、上記のとおり新たに投資助言の方法による私募ファンド事業を開始することを目的として、2026年5月25日付で、投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業の追加に係る変更登録を完了しており、ブリッジファンドの活用により、本投資法人に集まる良質な物件パイプラインのさらなる拡大を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

（ウ）今後のパイプラインの活用

本投資法人は、調達環境がやや不安定な環境下において、優良資産の確保を目的としたパイプラインの拡充を継続します。適切なタイミングを意識しながら、投資法人へ組み入れることにより、今後も継続的な資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上を見込んでいます。

【画像・図表はPDF原本参照】

④　その他の投資主価値の向上に資する取組み等

（ア）内部成長及び将来的な分配金の維持・向上に向けて

本投資法人は、厳選したオペレーターと原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し、長期安定的な収益を確保しています。介護付有料老人ホームの場合、オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料に加えて、入居者の要介護度に応じて市町村等から介護報酬が支払われます。一方、本投資法人は、オペレーターとの間で原則として賃料固定による長期の賃貸借契約を結ぶ方針であるため、各施設の収支にかかわらず、安定的な賃料収入を享受することが可能です。

このような賃料固定・長期の賃貸借契約により安定的な賃料収入を享受する一方、インフレ環境下において賃料の増額に係る取組みも重要であると考えています。

ポートフォリオ全体に対して、今後5年間で賃貸借契約の満了又は賃料更改期を迎えるメインテナント（注）が41.0％（注）となっており、内部成長に向けて、契約改定のタイミングでの賃料改定を含む契約条件の見直しを推進します。

（注）「メインテナント」とは、参照有価証券報告書及び本書の個別物件表（後記「３　取得予定資産の概要／（１）取得予定資産の個別不動産の概要」に定義します。）に記載の代表的テナントをいいます。以下同じです。

＜今後の賃料改定の機会（メインテナント契約改定スケジュール）＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）「平均残存年数」は、本書の日付現在において締結されている本取組み後の各信託不動産に係る建物の賃貸借契約（取得予定資産については取得予定資産の取得予定日である2026年9月1日又は2026年9月30日時点で締結予定の賃貸借契約）について、2026年7月31日（取得予定資産については各取得予定日）時点の残存年数を、取得（予定）価格で加重平均することにより算出し、小数第2位を切り捨てて記載しています。また、「平均残存年数」の円グラフ上の百分率は、既存物件は2026年7月31日、取得予定資産は取得予定日を基準日として、各信託不動産に係る建物又は底地の賃貸借契約期間の残存年数を、5年未満／5年以上～10年未満／10年以上～20年未満／20年以上に分類し、それぞれの分類に属する割合を、賃料ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、上記の2027年1月期（第24期）から2031年7月期（第33期）までの各期における賃貸借契約の満了又は賃料更改期を迎える割合は、メインテナントによる賃料をベースに算出しています。また、「メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町」については、当該物件の土地及び建物（物件①）並びに隣接する診療所及び薬局の土地（底地）（物件②）で構成されており、物件①と物件②についてそれぞれ賃貸借契約があるため、取得予定価格を物件①及び物件②の各賃貸可能面積で按分して、賃貸借契約毎に残存年数を算出しています。

上記の契約改定時における対応に加え、内部成長に向けての取組みとして、建物の適切なメンテナンス、複合施設や新タイプアセットの取得の取組みについても実施することを目指します。

さらに、分配金の維持・向上に向けた新規の取組みとして、資産の入替え戦略の推進をはかるとともにバックアップオペレーターの機能も活用してまいります。本取組みにおける譲渡は、資産の入替え戦略によるものであり、譲渡予定資産は、上場来の保有期間が10年を超え、長期買換特例（後記「（３）安定した収益基盤の獲得により、中長期的な分配金水準の維持・向上を目指す／①　戦略的な物件売却も行い、分配金の成長につながるアクションを実行／（ア）安定的な分配金と投資主還元の実現」をご参照ください。以下同じです。）の対象となることから、譲渡益の内部留保も可能となっております。今後は、長期買換特例の対象になる物件を売却する際には、譲渡益の内部留保を通じて、分配金の戦略的なマネジメントを進めていく方針であり、ポートフォリオが有する約160億円の含み益を戦略的に活用し、物件の入替え戦略により安定的な分配金の確保と投資主還元の推進を図ります。なお、バックアップオペレーターの招聘により、オペレーターの退去時等の際、オペレーターチェンジが円滑に行われることにより、空床リスクの低減も期待され、賃料収入の安定化を通じて、分配金の維持・向上に資するものと考えています。

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）拡大するヘルスケア施設の需要と供給

a.　政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充

超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。

日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行う方針を公表しました。

この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガイドラインが整備されていることにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後も増えていくものと考えています。

　また、2026年3月27日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」において、人生100年時代における時々のライフスタイルに適した住宅を過度な負担なく確保できるよう、住生活を支える基盤を再構築するため注視すべき指標として、高齢期の暮らしを支える住宅の数を2023年の108万戸から2035年には150万戸に引き上げることが掲げられました。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）「高齢期の暮らしを支える住宅」とは、サービス付き高齢者向け住宅、シルバーハウジング、居住サポート住宅、有料老人ホーム等をいいます。

なお、2024年度の診療報酬改定では医療・介護の連携推進、従事者の処遇改善、ＤＸなどの生産性の向上が焦点になり、2026年度には、さらに物価・賃金の上昇等も踏まえた改定がされています。

＜診療報酬・介護報酬改定と医療計画・介護保険事業計画の推移＞

【画像・図表はPDF原本参照】

b.　供給促進が求められるヘルスケア施設

介護・医療サービスへの需要の拡大に対して、高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、高齢者人口に対する有料老人ホームの供給率は2024年において2.0％にすぎず、更なる供給促進が求められています。また、サービス付き高齢者向け住宅の登録状況についても、高齢者人口に対する供給率は、2025年12月において、0.81％にとどまっています。

＜有料老人ホームの供給状況＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：上記グラフ中、有料老人ホームの定員数につき厚生労働省「社会福祉施設等調査」に基づき、また、65歳以上人口につき総務省統計局「人口推計」に基づき、本資産運用会社作成。

（注）「65歳以上人口に対する供給率」は、各年における有料老人ホームの定員数を、各年における65歳以上人口で除した数値をそれぞれ百分率化した上で、小数第2位を四捨五入して表示しています。

＜サービス付き高齢者向け住宅の供給状況＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：上記グラフ中、サービス付き高齢者向け住宅の戸数につき一般社団法人高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」に掲載された「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況」に基づき、また、65歳以上人口につき総務省統計局「人口推計」に基づき、本資産運用会社作成。

（注）「65歳以上人口に対する供給率」は、各年月におけるサービス付き高齢者向け住宅の戸数を、各年12月1日における65歳以上人口で除した数値をそれぞれ百分率化した上で、小数第3位を、四捨五入して表示しています。

c.　高齢化率の高まりと単独高齢者世帯の増加

我が国では、超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、在宅介護の充実とヘルスケア施設の供給促進が求められています。また、本投資法人は、高齢者が重度の要介護状態になっても、住み慣れた地域で自分らしい暮らしを続けることができるよう、地域の特性に応じた「住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される枠組み」が必要と考えています。

以下は、日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し及び高齢者世帯（注）に対する単独高齢者世帯（注）の割合を示したものです。高齢化率の高まりとともに、高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の占める割合の増加も見込まれており、介護負担の増大に伴いヘルスケア施設の需要が拡大すると本投資法人は考えています。

（注）「高齢者世帯」とは、世帯主が65歳以上の世帯をいい、「単独高齢者世帯」とは、世帯人員が一人で、65歳以上の世帯をいいます。以下同じです。

＜日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」に基づき、本資産運用会社作成。

＜高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合＞

【画像・図表はPDF原本参照】

出所：総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（令和6（2024）年推計）に基づき、本資産運用会社作成。

(注1) 上記グラフのうち各類型の世帯数は単位未満を、世帯主65歳以上における単独高齢者世帯割合は小数第2位を、それぞれ四捨五入して表示しています。

(注2) 世帯数については、一般世帯の数値を記載しています。「一般世帯」とは、①住居と生計を共にしている人々の集まり若しくは一戸を構えて住んでいる単身者（但し、これらの世帯と住居を共にする単身の住み込みの雇人については、人数に関係なく雇主の世帯に含めています。）、②①の世帯と住居を共にし、別に生計を維持している間借りの単身者若しくは下宿屋等に下宿している単身者、又は③会社・団体・商店・官公庁等の寄宿舎、独身寮等に居住している単身者、のいずれかに該当する世帯をいいます。なお、家族類型不詳の一般世帯数はいずれの分類にも含まれていません。

（３）安定した収益基盤の獲得により、中長期的な分配金水準の維持・向上を目指す

①　戦略的な物件売却も行い、分配金の成長につながるアクションを実行

（ア）安定的な分配金と投資主還元の実現

本投資法人は、2027年1月期（第24期）に譲渡予定資産を売却し、約3.4億円の譲渡益を計上する見込みです。その譲渡益の一部について長期買換特例（注）により内部留保に充当し、将来の分配金水準の維持・安定に活用する予定です。

（注）「長期買換特例」とは、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第65条の7）制度をいいます。当該制度により、長期間（10年超）保有した土地建物等の資産を譲渡した後に買換資産を取得し事業の用に供する等の一定の要件を満たす場合には、当該譲渡資産の譲渡益の一部を圧縮積立金として積み立てることにより、当該譲渡益の一部に対する課税を繰り延べることができます。以下同じです。

a.　物件の譲渡及び長期買換特例による内部留保（第24期）

譲渡予定資産については、上場来保有する物件の保有期間が10年超となったことにより、長期買換特例を利用した譲渡益の内部留保の実施が可能になりました。本投資法人は、譲渡予定資産の譲渡を2027年1月期（第24期）に予定しており、2027年1月期（第24期）に計上する予定の約3.4億円の譲渡益は、長期買換特例を活用し一部を内部留保する方針です。

本投資法人は、2027年7月期（第25期）に、長期買換特例を活用して2027年1月期（第24期）に実施した内部留保を取り崩し、投資主還元を実施することを想定しています。

＜譲渡予定資産＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産の売買契約に記載された売買代金を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、譲渡予定資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）は含みません。

（注2）「譲渡予定日」は、譲渡予定資産の売買契約に記載された譲渡予定年月日を記載しています。

（注3）最近の定期的な法定点検において避難施設・消防用設備等に係る指摘事項があり、本投資法人の費用及び責任において、取引実行日前に是正することを譲渡先との間で合意しています。

＜長期買換特例による内部留保（第24期）＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注） 譲渡益は、譲渡予定価格と帳簿価額及び譲渡関連諸費用（見込額）との差額を譲渡益の見込額として記載しています。譲渡予定資産については、最近の定期的な法定点検において避難施設・消防用設備等に係る指摘事項があり、本投資法人の費用及び責任において、取引実行日前に是正することを買主との間で合意しています。かかる是正工事金額が変動すること等により、実際の譲渡益は、上記の見込額と異なる可能性があります。

②　フリーキャッシュフローの増加に伴い、戦略的な資金活用が可能

（ア）フリーキャッシュフローの増加と戦略的な資金活用

本取組みを通じて、①取得予定資産において一定の減価償却費が見込まれることに加え、②築浅物件の取得により資本的支出を抑制することが可能となり留保可能な資金であるフリーキャッシュフローの増加が見込まれます。また、③築浅な物件を中心にポートフォリオの分散を実現し修繕費・資本的支出の時期が分散することにより留保可能な資金創出の安定性が向上することも見込まれます。

本投資法人はフリーキャッシュフローの活用方法を幅広く検討し、物件取得資金や投資主還元、借入金返済等に活用する方針です。

＜フリーキャッシュフローの増加と戦略的な資金使途＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注） 「フリーキャッシュフロー」とは、減価償却費から資本的支出を控除した金額をいいます。

③　LTV水準のコントロールによる、安定した財務基盤の獲得

本投資法人は、主要スポンサーの1社であるＳＭＢＣを中心とした複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築いており、本取組みにおいてもＳＭＢＣをアレンジャーとする借入れを実施する予定です。

また、本取組み後、総資産LTVは、2026年1月期（第22期）末時点の52.5％から50.9％へと低下する見込みであり、本投資法人は更なる財務基盤の安定化を図ります。

（ア）各種財務データ（本取組み後）

本投資法人の財務ハイライト（本取組み後）は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）「総資産LTV」の算出方法については、後記「（イ）LTVの推移（本取組み後）」をご参照ください。

（注2）「固定金利比率」の算出については、以下の計算式により算出しています。本（注2）において、譲渡予定資産の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済（19.7億円）を行う2026年12月1日時点を「本取組み後」といいます。
本取組み後の固定金利借入金総額（A）÷本取組み後の借入金総額（B）

（A）本取組み後の固定金利借入金総額＝2026年1月期（第22期）末時点における固定金利借入金総額＋本借入れによる新規借入金のうち、固定金利の各借入れ（金利スワップ契約を締結し、金利を固定化された各借入れを含みます。）の合計額

（B）本取組み後の有利子負債総額＝2026年1月期（第22期）末時点における有利子負債総額（465.7億円）＋本借入れによる新規借入金額（105億円）－譲渡予定資産の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済額（19.7億円）

（注3）平均借入残存年数は、2026年7月31日時点における借入契約等（本借入れによる新規借入金を含み、新規借入金は各借入実行時点です。また、譲渡予定資産の譲渡代金を原資として返済予定の有利子負債（19.7億円）は除きます。）に表示された満期弁済日までの期間を、本借入れをした後の各借入金額に基づき加重平均することにより算出しています。以下同じです。

（注4）「信用格付（JCR）」は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。なお、「JCR」とは株式会社日本格付研究所をいい、信用格付については本書の日付現在における信用格付の状況を記載しています。

（イ）LTVの推移（本取組み後）

本投資法人の総資産LTV（注1）の推移は以下のとおりです。

本投資法人は、LTV水準を総資産LTVベースで55％、時価LTV（注2）ベースで50％の水準を意識しながら適切にコントロールします。物件入替に伴い取得が売却に先行する場合等において、総資産LTVが一時的に55％を超える可能性がありますが、恒常的な超過は想定していません。なお、本投資法人が資産を取得するにあたり、総資産LTVを55％まで引き上げた場合の取得余力（注3）は約97億円です。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）「総資産LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債（借入金及び投資法人債をいいます。以下同じです。）の比率をいい、以下の算式により算出しています。以下同じです。

2026年1月期（第22期）末時点の総資産LTV：（2026年1月期（第22期）末時点の有利子負債総額÷2026年1月期（第22期）末時点における総資産額）×100

本取組み後の総資産LTV：（本取組み後の有利子負債総額（A）÷（2026年1月期（第22期）末時点における総資産額＋譲渡予定資産の譲渡予定価格－譲渡予定資産の想定簿価－譲渡予定資産の譲渡諸費用の見込額＋取得予定資産の敷金－譲渡予定資産の敷金＋本借入れによる新規借入金額＊－譲渡予定資産の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済額（19.7億円）＋本募集による手取金の見込額＊＊））×100

（A）本取組み後の有利子負債総額＝2026年1月期（第22期）末時点における有利子負債総額（465.7億円）＋本借入れによる新規借入金額（105億円）－譲渡予定資産の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済額（19.7億円）

＊　本借入れの借入金額は105億円を予定しています。但し、本募集による手取金の見込額を基準として算出した本書の日付現在の見込額のため、一般募集及び本第三者割当による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行までに変更されることがあります。以下同じです。

＊＊本募集による手取金の見込額の算出については、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ96.1億円及び4.9億円（2026年7月21日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を前提としています。本第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、実際の一般募集及び本第三者割当における発行価額の総額と一致するとは限りません。以下同じです。

（注2）「時価LTV」は、以下の算式により算出しています。以下同じです。

各期末時点の時価LTV：（各期末時点の有利子負債総額÷（各期末時点における総資産額＋各期末時点の保有資産に係る鑑定評価額の合計－各期末時点の保有資産に係る貸借対照表上の帳簿価額の合計））×100

本取組み後の時価LTV：（本取組み後の有利子負債総額（A）÷（2026年1月期（第22期）末時点における総資産額＋譲渡予定資産の譲渡予定価格－譲渡予定資産の想定簿価－譲渡予定資産の譲渡諸費用の見込額＋取得予定資産の敷金＋本借入れによる新規借入金額＊－譲渡予定資産の敷金－譲渡予定資産の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済額（19.7億円）＋本募集による手取金の見込額＊＊＋2026年1月期（第22期）末時点の保有資産（譲渡予定資産を除きます。）に係る鑑定評価額の合計－2026年1月31日時点の保有資産（譲渡予定資産を除きます。）に係る貸借対照表上の帳簿価額の合計＋取得予定資産に係る鑑定評価額の合計－取得予定価格の合計））×100

（A）本取組み後の有利子負債総額＝2026年1月期（第22期）末時点における有利子負債総額（465.7億円）＋本借入れによる新規借入金額（105億円）－譲渡予定資産の譲渡及び譲渡資金に基づく借入れの一部返済額（19.7億円）

＊　本借入れの借入金額は105億円を予定しています。但し、本募集による手取金の見込額を基準として算出した本書の日付現在の見込額のため、一般募集及び第三者割当による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行までに変更されることがあります。以下同じです。

＊＊本募集による手取金の見込額の算出については、一般募集における発行価額の総額及び第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ96.1億円及び4.9億円（2026年7月21日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を前提としています。第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、実際の一般募集及び第三者割当における発行価額の総額と一致するとは限りません。以下同じです。

（注3）「取得余力」とは、本投資法人が資産を取得するにあたり、総資産LTVが特定の水準に至るまで、金融機関からの借入れ及び投資法人債等の発行によって借入金等を追加的に調達する場合における調達可能な額をいいます。但し、借入金等の調達及び調達する借入金等による資産取得ができることを保証又は約束するものではありません。

（ウ）返済状況の分散状況

本投資法人の借入金返済期限の分散状況（本取組み後）は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）「長期借入金」とは、借入日から返済期日までの期間が1年超のものをいい、返済期日が1年以内に到来するものも含みます。また、「短期借入金」とは、借入日から返済期日までの期間が1年以内のものをいいます。

３　取得予定資産の概要

（１）取得予定資産の個別不動産の概要

　以下の表は、取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。

　なお、時点の注記がないものについては、原則として、2026年5月31日時点の状況を記載しています。

ａ．「取得予定価格」について

取得予定資産の売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。

ｂ．「信託受益権の概要」について

「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各取得予定資産について本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。

ｃ．「最寄駅」について

原則として、不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。

ｄ．「所在地」について

所在地は、住居表示が実施されている場合は、各不動産の住居表示を記載しています。「住居表示」未実施又は未申請の不動産については、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。但し、底地物件については、土地の登記簿上の地番を記載しています。

ｅ．「土地」について

・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。

・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。

・「所有形態」は、各取得予定資産に関して本投資法人が保有する予定の権利又は不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

ｆ．「建物」について

・「竣工年月」は、登記簿上の新築、増築年月又は検査済証上の竣工年月を記載しています。

・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。

・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。

・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。但し、区分所有又は準共有等の場合には、取得する部分の延床面積を記載しています。

・「所有形態」は、各取得予定資産に関して本投資法人が保有する予定の権利又は不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

ｇ．「ＰＭ会社」について

「ＰＭ会社」は、各取得予定資産について取得時点において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している予定の会社を記載しています。なお、「ＰＭ会社」とは、プロパティ・マネジメント会社の略称であり、一般に施設の維持管理の業務を受託する外部業者のことをいい、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。

ｈ．「マスターリース会社」について

「マスターリース会社」は、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画について有効な賃貸借契約を締結している又は締結予定の主な会社を記載しています。

ｉ．「マスターリース種別」について

「マスターリース種別」は、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画について、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る賃料固定型のマスターリース契約について「賃料保証」、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約について「パススルー」と記載しています。

ｊ．「ＰＭＬ値」について

「ＰＭＬ値」は、東京海上ディーアール株式会社による「地震リスク調査報告書」に基づいて、ＰＭＬ値を記載しています。

ｋ．「特記事項」について

「特記事項」の記載については、原則として、2026年5月31日時点の情報をもとに、各取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。

ｌ．「賃貸借の概要」について

「賃貸借の概要」は、各取得予定資産について、有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、各取得予定資産のヘルスケア施設の区画について、本投資法人による取得に際し、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約（サブマスターリース契約）を締結します。

・「賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物又は土地（底地の場合）の賃貸借契約（借地権設定契約等を含みます。以下同じです。）又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。

・「稼働率」は、各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

・「賃貸面積」は、各取得予定資産に係る建物又は土地（底地の場合）の賃貸可能面積のうち、賃貸借契約が締結され実際に賃貸が行われている面積を記載しています。なお、当該取得予定資産についてマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件については、エンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され実際に賃貸が行われている面積を記載しています。

・「テナント数」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、取得予定資産ごとのテナント数を記載しています。なお、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約（マスターリース契約）を締結する各取得予定資産のヘルスケア施設の区画については、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る賃料固定型のマスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済みのものに限ります。）を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約（マスターリース契約）の対象とならない区画については、信託受託者から建物又は土地（底地の場合）を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。

・「代表的テナント」は、各取得予定資産の賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該取得予定資産のヘルスケア施設の区画については、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社を代表的テナントとしています。

・「敷金・保証金」は、テナントとの賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。さらに、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。

・「総賃料収入（年換算）」は、テナントとの賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（税金等を含みます。）を記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入（年換算）」欄の記載を省略しています。

・「代表的テナントの契約概要」は、代表的テナントと締結している賃貸借契約等の内容を記載しています。

ｍ．「鑑定評価サマリー」について

「鑑定評価サマリー」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社立地評価研究所に各不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。

なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社立地評価研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切り捨てて記載しています。

・「運営純収益（ＮＯＩ）」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。

・「純収益（ＮＣＦ）」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。

ｎ．「入居者の状況・施設の概要」について

有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び認知症高齢者グループホームの「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書若しくは重要事項説明書に代わる「登録事項等についての説明」（以下「重要事項説明書等」といいます。）又は当該取得予定資産のホームページに表示された情報等に基づいて、以下の内容（ホームページに依拠した記載内容については、2026年5月31日時点において表示された内容）を記載しています。なお、「－」と記載している項目は、重要事項説明書等又は当該取得予定資産のホームページに記載がない場合であり、記載を省略しています。

「オペレーター」「開設年月」「施設の類型」「居住の権利形態」「居室面積帯（㎡）」「入居時要件」「入居者の平均要介護度」「居室数（室）」「定員（人）」「入居者数（人）」「入居率（％）」「入居者の平均年齢（才）」「入居一時金（千円）」「月額利用料（千円）」「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制（最少時人数）」

・「開設年月」は、旧オペレーターが存在する場合には、旧オペレーターの開設年月を記載しています。

・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。

・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書等に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は0.375、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。

・「入居率（％）」は、入居者数を定員（又は居室数）で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

・「入居者の平均年齢（才）」は、重要事項説明書等に表示された値を記載しています。

・「月額利用料（千円）」については、原則として、消費税込みの金額の千円未満を切り捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。

・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書等に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。

ｏ．「本物件の特徴」について

「本物件の特徴」は、本資産運用会社が入手した、各取得予定資産に関する鑑定評価書、建物調査診断報告書及びオペレーターが開設しているホームページで掲載されている情報等に基づいて、本資産運用会社が分析した各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等の内容を記載しています。

ｐ．担保について

各取得予定資産につき、担保設定は予定されていません。

（取得予定資産）

物件番号：医療-2

（注）　セットバック部分の面積（約4.5㎡）を含みます。

物件番号：サ高住-5

物件番号：有老-53

物件番号：有老-54

物件番号：サ高住-6

物件番号：サ高住-7

物件番号：有老-55

物件番号：グル-1

物件番号：有老-56

物件番号：有老-57

（注）　本件土地の一部について、送電線路の架設及びその保守等の土地立入のため、第三者のための地役権が設定されています。

物件番号：有老-58

（注1）メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町の土地及び建物（物件①）に係る鑑定評価額並びに隣接する診療所及び薬局の土地（底地）（物件②）に係る鑑定評価額を合計して算出された数値を記載しています。金額は百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注2）メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町の土地及び建物（物件①）並びに隣接する診療所及び薬局の土地（底地）（物件②）を信託財産とする信託受益権です。

（注3）メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町の土地及び建物（物件①）の敷地面積は、登記簿上の記載から隣接する診療所及び薬局の土地（底地）（物件②）の賃貸借契約上の面積を差し引いて算出しています。

（注4）建物、ＰＭ会社、マスターリース会社、マスターリース種別及びＰＭＬ値の情報は物件①の建物に関する情報を記載しています。

（注）　上記鑑定評価額は、①メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町の土地及び建物に係る鑑定評価額（1,350百万円）並びに②隣接する診療所及び薬局の土地（底地）に係る鑑定評価額（62百万円）を合計して算出されたものです。なお、下表は①メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町の土地及び建物に係る鑑定評価書並びに②隣接する診療所及び薬局の土地（底地）に係る鑑定評価の概要をそれぞれ記載しています。

①メディカル・リハビリホームグランダ豊田元町の土地及び建物

②隣接する診療所及び薬局の土地（底地）