日本ホテル＆レジデンシャル投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第20期(2025/12/01－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第1【ファンドの状況】

1【投資法人の概況】

（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

(注1)本投資法人の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6か月間です。

(注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。

(注3)別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。

したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。

(注4)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。以下、同じです。

(注5)第11期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整引当額は18円、第12期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整引当額は18円、第13期の1口当たり利益超過分配金14円のうち、一時差異等調整引当額は14円、第15期の1口当たり利益超過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第16期の1口当たり利益超過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第17期の1口当たり利益超過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第18期の1口当たり利益超過分配金10円のうち、一時差異等調整引当額は10円、第19期の1口当たり利益超過分配金10円のうち、一時差異等調整引当額は10円、第20期の1口当たり利益超過分配金7円のうち、一時差異等調整引当額は7円です。いずれの決算期においても税法上の出資等減少分配はありません。

(注6)総資産経常利益率＝経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷2｝×100

(注7)1年を365日として年換算値を算出しています。

(注8)自己資本利益率＝当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷2｝×100

(注9)期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

(注10)配当性向＝1口当たり分配金(利益超過分配金を含みません。)÷1口当たり当期純利益×100

なお、第18期及び第20期については、期中に新投資口の発行を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式によ

り算出しています。

配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含みません。）÷当期純利益×100

(注11)賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

(注12)FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益

なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

(注13)1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数

(注14)期末総資産有利子負債比率(LTV)＝(借入金残高+投資法人債発行残高)÷総資産額×100

②　事業の概況

（イ）当期の概況

a.投資法人の主な推移

　日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2016年3月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。

　その後、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：3472）。当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は432,307口となっています。

　また、本投資法人は、2023年12月19日付でアパホールディングス株式会社を新たなスポンサーとし、アパグループ（注）によるスポンサーサポート及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、ホテル等及び賃貸住宅等を重点投資対象として、資産規模の拡大及びポートフォリオのリスク分散を進めています。これにより、安定性と成長性を備えたポートフォリオの構築を目指しています。

（注）「アパグループ」は、本投資法人のスポンサーであるアパホールディングス株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）及びその子会社（本資産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。

b.運用実績等

　当期において本投資法人は、2025年12月に公募増資及び新規借入れを実施し、スポンサーサポート及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、ホテル等（注1）4物件（うち、アパホテル3物件）及び賃貸住宅等（注2）4物件の合計8物件を取得しました。その結果、当期末現在における保有物件数は31物件、取得価格（注3）の合計は68,991百万円となり、大江戸温泉施設（注5）の割合は42.4％に低減しました。

　今後も資産規模の拡大とともにポートフォリオのリスク分散を進め、安定的なポートフォリオの構築を目指します。

　ホテル等においては、当期に新たに取得したアパホテル3物件及び「ホテルビスタ厚木」が収益に寄与したことにより、ホテル等の賃貸事業収入は前期比で増加しました。

　また、訪日外国人旅行者数及び日本人国内旅行消費額は堅調に推移する中、保有施設のRevPAR（注6）について、ホテル等（ビジネス・シティホテル）全体では9,286円から9,042円（前年同期比△2.6％）に低下した一方、ホテル等（大江戸温泉施設）全体では26,938円から31,667円（同＋17.6％）に上昇しました（注7）。

　結果として変動賃料は105百万円から144百万円（前期比＋39百万円）となり、翌期以降も、ホテル運営実績の推移に応じた変動賃料の発生が期待されます。

　賃貸住宅等においては、当期に取得した「T's garden 東尾久」、「ヘスティア千葉駅前」、「パークスクエア北松戸」及び「ソルプラーサ堺」が収益に寄与したことにより、賃貸住宅等の賃貸事業収入は前期比で増加しました。

　また、期中累計稼働率（注8）は97.6％と高稼働を維持するとともに、新規契約時には82.5％、契約更新時には32.1％の住戸において、賃料の増額を実現しました（賃料増額割合はいずれも件数ベース）。

　当期末現在において本投資法人が保有する31物件の鑑定評価額は、合計75,540百万円となりました。当期に取得した8物件については取得時の鑑定評価額と、既存23物件については前期末の鑑定評価額とそれぞれ比較した結果、一部物件の運営収益の見直し等により、合計155百万円増加しました。また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注9）は9,573百万円の含み益となり、資産取得及び保有資産の減価償却の進捗等により前期末比で増加しました。

　ESG関連の取組みにおいては、前期に引き続き、2026年5月に本投資法人が保有する「アパホテル〈松山城西〉」及び「ソルプラーサ堺」について、CASBEE不動産評価認証（注10）を取得しました。これにより、9物件でCASBEE不動産評価認証を、1物件でBELS評価（注11）を取得済みとなりました。翌期もCASBEE不動産評価認証の申請を予定しています。

（注1）「ホテル等」とは、旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークをいいます。以下同じです。

（注2）「賃貸住宅等」とは、賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等

　　　　その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいいます。以下同じです。

（注3）「取得価格」の詳細については、後記「第一部ファンド情報　第1ファンドの状況　5運用状況（2）投資資産　②投資不動産物

　　　　件　（イ）保有資産の概要」の（注2）をご参照ください。

（注4） 本投資法人が従来「余暇活用型施設」と呼称してきた保有資産について、その呼称を「ホテル等」に改定し、また従来「アコ

　　　　モデーション施設」と呼称してきた保有資産について、その呼称を「賃貸住宅等」に改定しています。

（注5）「大江戸温泉施設」とは、賃借人がGENSEN HOLDINGS株式会社（同社は、2025年9月1日付で旧商号である大江戸温泉物語ホテ

　　　　ルズ＆リゾーツ株式会社から商号を変更したため、現商号にて記載しています。以下同じです。）又は株式会社レオマユニ

　　　　ティーである施設をいいます。以下同じです。

（注6）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売

　　　　上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載しています。以下同じです。

（注7） ビジネス・シティホテルについては、運営状況の開示についてテナントの同意が得られていない「ホテルビスタ厚木」を除い

　　　　た、当期末時点で保有する資産を対象として集計しています。大江戸温泉施設については、当期末時点で保有する資産を対象

　　　　として集計しています。

（注8） 賃貸住宅等における「期中累計稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。

　　　　期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

（注9）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。必ずこの含み損益が実現されることが保証されているわけ

　　　　ではないことにご留意ください。

　　　　含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、

　　　　工具、器具及び備品、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品並びに借地権を含みま

　　　　す。）

（注10）CASBEE不動産評価認証（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）とは建築環境総合性能シ

　　　　ステムの略称で、建築物の環境性能を評価し格付けする手法であり、省エネや省資源など環境負荷低減の側面に加え、室内

　　　　の快適性、景観への配慮等の環境品質も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。以下同じです。

（注11）BELS評価（Building Housing Energy-efficiency Labeling System）とは、建築物省エネルギー性能表示制度の略称で、国

　　　　土交通省が定めた評価基準に基づいて第三者機関が建築物の省エネルギー性能を評価する制度です。以下同じです。

c.資金調達の概要

（エクイティ・ファイナンス）

　本投資法人は、2025年12月2日付で取得した8物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2025年12月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行及び2025年12月23日を払込期日とする第三者割当による新投資口の発行により8,859百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

　当期においては、2025年12月2日付で取得した8物件の取得資金及び付帯費用の一部に充当するため、同日付で総額12,060百万円の借入れを実行しました。また、2026年2月27日及び同年5月29日に返済期限が到来した借入金195百万円及び3,950百万円の返済資金の一部又は全部に充当するため、それぞれ同日付で借入れを実行しました。

　既存借入金について、2026年1月末日及び2026年4月末日にそれぞれ71百万円の約定返済を行いました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は32,956百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は46.8％となりました。

　また、2026年5月29日付で、アパホールディングス株式会社による本投資法人の借入金に対する債務保証が終了しました。これにより、同日付で本投資法人の有利子負債は全額が無担保・無保証となりました。

　本投資法人は、2026年2月に、株式会社日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付A－（見通し：安定的）を取得しており、今後も財務健全性の維持を図りつつ、スポンサーサポートを最大限活用し、新規借入れ及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図っていきます。

d.業績及び分配の概要

　上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,299百万円、営業利益1,274百万円、経常利益892百万円、当期純利益891百万円となりました。

　当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,061円としました。

　これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用、資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費及び借地権償却費に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮し、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）として7円を分配することとしました。

　この結果、当期の投資口1口当たり分配金は2,068円（うち、投資口1口当たり利益分配金2,061円、投資口1口当たり利益超過分配金7円）としました。

（ロ）次期の見通し

a．外部成長戦略

（a）重点投資対象

　本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、リスクリターン特性の異なるホテル等及び賃貸住宅等を重点投資対象とすることを基本戦略とします。その比率はホテル等30％～70％、賃貸住宅等30％～70％（取得価格ベース）を目安とし、資産規模1,000億円に到達した時点で、ホテル等60％～70％程度、賃貸住宅等30％～40％程度（取得価格ベース）となることを目指し、ビジネス・シティホテル及び賃貸住宅等を、バランスよく組み合わせ、運用資産の積み上げを図り、大江戸温泉施設の割合の低減を進め、ポートフォリオの分散とリスクの軽減を図ります。

（b）資産運用会社独自のネットワークの活用

　本資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力及び実績等にも着目しつつ、厳選投資を行っていきます。ホテル等については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適切性又は妥当性、施設稼働率等の運営指標の実績及び将来見込み、施設の主要顧客層の安定性、及び競合環境等を総合的に評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。賃貸住宅等については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。

（c）アパグループによるスポンサーサポートの活用

　2023年12月19日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、本投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が本投資法人に付与されており、また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。さらに、本投資法人は、第三者が保有する本投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。本投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていきます。

b．内部成長戦略

（a）ホテル等

　本投資法人は、ホテル等について、賃料収入に大きな影響を与えるテナントの運営パフォーマンスを本資産運用会社がモニタリングします。また、テナントとの間の長期賃貸借契約（注1）において、テナントによる施設の運営状況にかかわらず一定額の固定賃料が確保されている賃料体系を原則として採用します。さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（注2）等の経営指標を継続的に確認し、必要に応じてテナントと協議を行うことで、運用資産からの安定収益確保及び資産価値の維持向上を目指します。

（b）賃貸住宅等

　本投資法人は、保有する賃貸住宅等において、賃料固定型のマスターリース契約を締結している施設については、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図ります。パス・スルー型の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料増額に向けた取組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図ります。

（c）修繕・資本的支出

　本投資法人は、中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議し、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して実行します。また、資産価値向上が見込まれる潜在的余地のある保有物件に対しては、テナントの収入増加を目的とした増改築等のバリューアップに資するCAPEX（注3）を実施し、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。

（注1）「長期賃貸借契約」とは、契約期間が10年以上であり、かつ、5年以上は中途解約が禁止されている賃貸借契約をい

　　　　います。以下同じです。

（注2）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直

　　　　接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。

（注3）「CAPEX」とは、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産

　　　　及び設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。以下同じです。

c．財務戦略

　本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視し、機動的な財務戦略を実行していきます。デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持し、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図ります。エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上に配慮し、機動的な実施を検討していきます。

（ハ）決算後に生じた重要な事実

　　 該当事項はありません。

（2）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第2条）。本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的として、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産(注1)に該当するものをいいます。以下同じです。）に該当し、かつ不動産等（後記「2 投資方針　(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(イ) 不動産等」に掲げる資産の総称をいいます。以下同じです。）に該当するものに対する投資として運用します。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券（後記「2投資方針　(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ロ) 不動産対応証券」に掲げる資産の総称をいいます。以下同じです。）（不動産等及び不動産対応証券を、以下「不動産関連資産」と総称します。）その他の資産にも投資することができます（規約第10条第1項）。さらに、本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第116条の2に定める場合において、投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができます（規約第10条第2項）。

本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用途は、ホテル等（前記 (1)主要な経営指標等の推移 ②事業の概況（イ）当期の概況 b.運用実績等（注1））及び賃貸住宅等（前記 (1)主要な経営指標等の推移 ②事業の概況（イ）当期の概況 b.運用実績等（注2））とします（規約第12条第1項）。

本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第54条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年4月4日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用実務ガイドライン（以下「運用実務ガイドライン」といいます。）(注2)を制定しています。

(注1)　「不動産等資産」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、再生可能エネルギー発電設備、公共施設等運営権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権の総称をいいます。なお、「再生可能エネルギー発電設備」とは、再生可能エネルギー電気の利用の促進に関する特別措置法（平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第2条第2項に規定する再生可能エネルギー発電設備（不動産に該当するものを除きます。）をいい、「公共施設等運営権」とは、民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。）第2条第7項に規定する公共施設等運営権をいいます。以下同じです。

(注2)　運用実務ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約並びに本投資法人における投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取得及び投資物件の運営管理に係る基本方針等について定めた運用ガイドラインに定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約、運用ガイドライン及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、本投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。

(注1)　投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構　① 投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2投資方針　(1) 投資方針」及び同「(2) 投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2投資方針　(3) 分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3) 投資法人の仕組み」をご参照ください。

(注2)  本投資法人は、2016年7月26日の役員会において、本投資法人が発行する投資口を株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）にて取り扱うことについて同意することを決議しています。したがって、本投資口は、保管振替機構が定める日から振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）となります（振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項及び第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。

(注3)　本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。

（3）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

本書の日付現在の本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

 ① 資産運用委託契約

 ② 資産保管委託契約／投資主名簿等管理事務委託契約／一般事務（機関運営）委託契約

 ③ 会計事務委託契約

 ④ 税務事務委託契約

 ⑤ スポンサーサポート契約

 ⑥ サポート契約

（注1）アパホールディングス株式会社は、本資産運用会社の親会社であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省

令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）

に該当します。

 また、アパホーム株式会社及びアパ総研株式会社は、本資産運用会社の親会社の子会社であり、2026年5月期（2025年12月1日～2026

 年5月31日）の末日から過去3年間において、本投資法人が不動産等（不動産、不動産の賃借権又は地上権をいいます。以下同じで

 す。）及び不動産等を信託する信託の受益権（「不動産等信託受益権」といいます。以下同じです。）の取得及び譲渡の対価として支

 払い、又は受領した金額の合計額が、同期間中に本投資法人が不動産等及び不動産等信託受益権の取得及び譲渡の対価として支払い、

 又は受領した金額の合計額の20％以上に相当するため本資産運用会社の特定関係法人に該当します。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

（注）アパホールディングス株式会社、アパホーム株式会社及びアパ総研株式会社は、本資産運用会社の特定関係法人に該当します。

③　上記以外の本投資法人の主な関係者

④　匿名組合出資等の仕組み

本投資法人は、本書の提出日現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。

（4）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

(イ)　機関の内容

本投資法人の執行役員は2名以下、監督役員は3名以下（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第43条）。

本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

a.　投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会の決議によって決定されます。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第40条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の2第2項に定める決議（特別決議）は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第41条）。

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第3章「資産運用」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

本投資法人の投資主総会は、原則として2年に1回以上開催されます（規約第34条第1項）。

また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

b.　執行役員、監督役員及び役員会

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。

また、役員会は、一定の職務の執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第47条）。

投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）及び本投資法人の役員会規程において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。

執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に基づき、執行役員又は監督役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除することができるものとしています（規約第49条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の3第1項）。

c.　会計監査人

本投資法人は、Forvis Mazars Japan 有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

会計監査人は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に基づき、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除することができるものとしています（規約第53条）。

(ロ)　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人の役員会は、全ての執行役員及び監督役員により構成され（投信法第112条）、少なくとも3か月に1回以上開催されるものと定められています（投信法第109条第3項）。役員会においては、法令で定められた事項の承認に加え、執行役員による自己の業務の執行状況の報告や、本資産運用会社の役職員から業務執行状況の詳細についての報告等が行われています。

(ハ)　内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

各監督役員は、専門家としての豊富な実務経験と専門的見地から、資産運用状況や執行役員の業務執行状況等の監督を行っています。

一方で、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければなりません（投信法第115条の3第1項）。

(ニ)　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

a.　本資産運用会社に対する管理体制

執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。

b.　一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制

執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。

c.　その他の関係法人に対する管理態勢

前記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。

②　投資法人の運用体制

前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。

(イ)　業務運営の組織体制

本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。各種業務は、資産投資部、資産運用部、経営管理部及びコンプライアンス・オフィサーの各部署に分掌され、資産投資部、資産運用部及び経営管理部については、担当の部長が統括します。

また、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を設置しています。

(ロ)　本資産運用会社の各組織の業務分掌体制

本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。

(ハ)　委員会の概要

各委員会の概要は、以下のとおりです。

a.　コンプライアンス委員会

(注)本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護士1名が外部委員に選任されています。

b.　投資委員会

(注)本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない不動産鑑定士1名が外部委員に選任されています。

③　投資運用の意思決定機構

本資産運用会社は、本投資法人の規約及び運用ガイドラインに沿って本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引（利害関係人等取引規程に定める利害関係人等又は本資産運用会社と本投資法人の取引をいいます。以下同じです。）についてのルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。

また、本資産運用会社は、運用実務ガイドラインに基づき資産管理計画書を制定し、運用実務ガイドラインに定める投資方針、利害関係人等との取引についてのルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。

運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に係る意思決定フローは、以下のとおりです。

＜運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に関する意思決定フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

＜資産の取得及び譲渡に関する意思決定フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）本資産運用会社は、ヘルスケア施設への投資業務、融資業務、デュー・ディリジェンス業務、不動産鑑定評価業務又はオペレ

　　　ーション業務の経験等により、ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解している外部専門家を委員として選任し、意見を聴取

　　　することとしており、当該外部専門家は投資委員会の委員として投資委員会に出席し、審議・決議に加わります。

(イ)　運用実務ガイドラインの制定及び変更に関する事項

運用実務ガイドラインは以下の手続に基づき制定及び変更します。

a.　資産投資部長及びその指示のもとに本投資法人の資産の取得その他の取得に関する業務を担当する資産投資部の役職員（以下「資産投資担当者」といいます。）、資産運用部長及びその指示のもとに本投資法人の資産の譲渡その他の運用に関する業務及び本投資法人の資産の管理に関する業務等を担当する資産運用部の役職員（以下「資産運用担当者」といいます。）、並びに経営管理部長並びにその指示のもとに本投資法人の予算の立案及び執行管理その他の管理に関する業務等を担当する経営管理部の役職員（以下「経営管理担当者」といいます。）は、相互に協議の上、運用実務ガイドライン又はその変更を起案します。

b.　起案部署は、起案した運用実務ガイドライン又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査及び承認のために、コンプライアンス・オフィサーに対して提出します。

c.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された運用実務ガイドライン又はその変更については、主としてリスク及びコンプライアンスの観点からの審議及び決議のためにコンプライアンス委員会に付議されます。

d.　コンプライアンス委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、投資委員会に付議されます。

e.　投資委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、取締役会に付議されます。

f.　取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの制定又は運用実務ガイドラインの変更の中に重要事項が含まれる場合は、本投資法人の役員会に付議されます。

g.　取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの変更の中に重要事項が含まれない場合は、取締役会での承認の決議により変更され、資産投資担当者又は資産運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとします。

h.　コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差し戻されます。

(ロ)　資産管理計画書の制定及び変更に関する事項

資産管理計画書は以下の手続に基づき制定及び変更します。

a.　資産運用担当者は、一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）制定の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従い、必要な資産管理計画書又はその変更を起案します。

b.　起案部署は、起案した資産管理計画書又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して提出します。

c.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産管理計画書又はその変更については、コンプライアンス委員会に付議されます。

d.　コンプライアンス委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、投資委員会に付議されます。

e.　投資委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、取締役会に付議されます。

f.　取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれる場合は、本投資法人の役員会に付議されます。

g.　取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれない場合、取締役会での承認の決議により変更され、資産運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとします。

h.　コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差し戻されます。

(ハ)　資産の取得及び譲渡に関する事項

資産の取得に関しては、資産投資担当者は、本投資法人に関する資産の取得にあたり、取引ごとに運用実務ガイドラインに定められたデュー・ディリジェンスを行い、投資適格資産を選定します。その上で、資産の取得に関しては、以下の手続に基づき決定します。

なお、資産の譲渡に関しても、以下の手続を準用して決定します。ただし、「資産投資担当者」を「資産運用担当者」と読み替えます。

a.　資産投資担当者は、法令諸規則等並びに運用実務ガイドライン及び資産管理計画書その他の規程に従い、資産の取得を起案します。

b.　起案部署は、起案した資産の取得について、法令諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して提出します。

c.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産の取得について、利害関係人等との取引に該当する場合は、コンプライアンス委員会に付議されます。

d.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された利害関係人等との取引に該当しない資産の取得又はコンプライアンス委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当する資産の取得については、投資委員会に付議されます。

e.　投資委員会により承認の決議がされた資産の取得については、取締役会に付議されます。

f.　取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、本投資法人の役員会に付議されます。

g.　取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当しない場合は、資産投資担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとします。

h.　コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差し戻されます。

(注)投信法第201条の2に定める利害関係人等との取引に該当する場合には、あらかじめ本投資法人の役員会による承認を受けた本投

　　資法人の同意を必要とします。

④　投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。

(イ)　運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守

本資産運用会社は、本投資法人の規約における投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約及び運用ガイドライン等に沿って運用実務ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。

また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに1度又は必要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるとともに、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び外部機関による監査等により検証します（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ) 内部監査による検証」をご参照ください。）。

(ロ)　内部監査による検証

コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものとします。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）等の法令、資産運用業協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監査の結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署若しくはコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。

(ハ)　利害関係人等取引規程

後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　(2) 利害関係人等取引規程」をご参照ください。

(ニ)　内部者取引等防止規程

本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、その前日までに法人関係情報管理責任者に対して、許可を申請するものとされ（ただし、累積投資契約による購入についてはこの限りではありません。）、法人関係情報等が生じていると判断した場合、当該法人関係情報等が公表されるまでの間、当該売買等を許可しないこととされています。

(ホ)　フォワード・コミットメント等

フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の取得額の上限及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。

（5）【投資法人の出資総額】

本書の提出日現在、本投資法人の出資総額は34,223,210千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は10,000,000口、発行済投資口の総口数は432,307口です。

また、最近5年間の出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注1）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注2）1口当たり発行価格64,430円（発行価額62,249円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注3）1口当たり発行価額62,249円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当することを目的として、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。

（注4）1口当たり発行価格75,606円（発行価額73,047円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注5）1口当たり発行価額73,047円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当することを目的として、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。

（6）【主要な投資主の状況】

2026年5月31日現在における主要な投資主の状況は以下のとおりです。

（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

2【投資方針】

（1）【投資方針】

①　基本方針

　本投資法人は、設立当初、ホテル等のみを投資対象としておりましたが、2023年2月27日に開催した投資主総

会において、ホテル等に比して景気感応度が低くリスクリターン特性が異なる賃貸住宅等を投資対象に追加す

る旨の規約変更を行い、重点投資対象として位置付けることといたしました。

　本投資法人は、リスクリターン特性が異なるアセットタイプに重点的に投資することによって、安定的なキ

ャッシュ・フローの獲得とポートフォリオのリスク分散を図り、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指

すことを基本方針としています。

②　成長戦略

(イ）外部成長戦略

（a）重点投資対象

　本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、リス

クリターン特性の異なるホテル等及び賃貸住宅等を重点投資対象とすることを基本戦略とします。そして、そ

の比率はホテル等30％～70％、賃貸住宅等30％～70％（取得価格ベース）を目安とし、資産規模1,000億円に

到達した時点で、ホテル等60％～70％程度、賃貸住宅等30％～40％程度（取得価格ベース）となることを目指

し、ビジネス・シティホテル及び賃貸住宅等を、バランスよく組み合わせ、運用資産の積み上げを図り、大江

戸温泉施設の割合の低減を進め、ポートフォリオ分散とリスクの軽減を図ります。

（b）資産運用会社独自のネットワークの活用

　本資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを

重視するほか、テナントの信頼性、運営能力及び実績等にも着目しつつ、厳選投資を行っていきます。ホテル

等については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわた

るテナントの賃料負担率の適切性又は妥当性、施設稼働率等の運営指標の実績及び将来見込み、並びに施設の

主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向

上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。賃貸住宅等については、首都圏、関

西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）

や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向

上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。

（c）スポンサー・パイプラインの活用

　スポンサーであるアパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有

又は開発するホテルのうち、本投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が本投資法人に

付与されており、また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。

　さらに、本投資法人は、第三者が保有する本投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグ

ループに対して一時的保有を依頼することができます。本投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限

に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていきます。

＜スポンサーサポート契約の概要＞

（注）本投資法人は第18期（2025年5月期）より、投資主優待制度を実施しています。詳細については、後記「⑫投資主優待制度」をご参照ください。

(ロ）内部成長戦略

（a）ホテル等

　本投資法人は、主にホテル等に関しては、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、本資産運用会社によるモニタリングを行います。また、テナントとの間の長期賃貸借契約において、テナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用します。さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP等の経営指標を参考に、本資産運用会社によるモニタリングを行うことで、運用資産からの安定収益確保と資産価値の維持向上を目指します。

（b）賃貸住宅等

　本投資法人は、保有する賃貸住宅等において、賃料固定型のマスターリース契約の施設においては、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図ります。
　また、パス・スルー型の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料引上げに向けた取組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図ります。

（c）修繕・資本的支出

　本投資法人は、中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議し、また、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して実行します。また、資産価値向上が見込まれる潜在的余地のある保有物件に対しては、テナントの収入増加を目的とした増改築等のバリューアップに資するCAPEXを実施し、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。

（d）ESGに係る取組み

　本投資法人が資産運用を委託する本資産運用会社においては、ESGに関連する取組みとして、以下のとおり

ESG方針を策定するとともに、ESG体制を整備、ESGへの取組みを行っています。

　ESG方針

　・気候変動への対応、運用不動産の環境負荷低減

　・従業員への配慮

　・外部のステークホルダーとの協働

　・コンプライアンスの遵守と組織体制の整備

　・分かりやすい ESG 情報開示

　ESG体制

　・サスティナビリティ最高責任者：代表取締役社長

　　ESG体制を整備し、推進方針・目標・計画の立案と実行を統括

　・サスティナビリティ推進事務局

　　原則として年 4 回の定例会議を開催し、目標・計画の立案と実行 事務局が立案した目標や計画は投資委

　　員会において審議・決定する。

　　目標・計画に関する進捗状況について、投資委員会に年 2 回以上報告する。

　ESGへの取組み

（1）環境（Environment）

　 ・環境パフォーマンス向上と環境負荷低減に向けた取組み

（2）社会（Social）

　 ・テナント・PM・オペレーターとの協働体制の構築

　 ・地域社会・コミュニティへの貢献

　 ・従業員への配慮

　 ・投資主・レンダーへの取組み

　 ・21 世紀金融行動原則への署名※

（3）ガバナンス（Governance）

　 ・高い透明性を持った意思決定プロセスの構築

　 ・セイムボート出資

　 ・顧客本位の業務運営に関する取組み方針

　 ・研修等の実施

　 ・外部委託先のモニタリング

※2023年6月に環境省が提唱する「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則」に署名しました。

　本投資法人は以下の評価を取得しています。

本投資法人及び本資産運用会社は、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバ

ナンス強化といったサスティナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不

可欠であるという認識のもと、今後もESGに関する取組みを進めてまいります。

（注）「大江戸温泉物語 土肥マリンホテル」は、2026年3月1日付で「大江戸温泉物語 わんわんリゾート 西伊豆」に名称変更しています。以下同じです。

④　スポンサーに関する事項

　＜アパグループの事業の内容＞

アパグループは、1971年に創業し、当初は注文建築から始まり、宅地造成、戸建分譲、マンション分譲へと事業を転換する一方で、1984年12月に第一号ホテルを開業し、ホテル事業に参入しました。現在は連結売上高のうちホテル事業の売上高が約9割を占め、直営ホテルの大部分はグループで所有し、2011年からはフランチャイズ展開や、自社サイト「アパ直」から予約ができてポイントを貯めることができるアパ直参画ホテルを通じてホテルネットワークの拡充を図り、日本最大級のホテルチェーンとして国内自社ブランド365ホ

テル86,064室、海外56ホテル5,719室（建築・設計中を含む）（注）を展開しています。2031年3月末までに国内自社ブランド単独10万室を目標とするほか、ホテル分野におけるプラットフォーム事業やマルチ・ブランド化、海外事業に関しては北米事業の強化及び次期戦略エリアの模索を推進します。2025年6月に「the b hotels」などを運営しているイシン・ホテルズ・グループを完全子会社化し、賃貸方式やMC方式での運営を得意としている同グループが加わることで、新たな方式を通じたさらなるホテルネットワークの拡大を見据えています。また、資金調達については、様々な資金調達スキームを積極的に取り入れてグループの信用力を背景に主要金融機関との良好なリレーションを構築しています。

なおアパホールディングス株式会社は、2023年12月19日付で本資産運用会社の発行済株式の全て（200株）並びに本投資法人の投資口のうち、9,246口を大江戸温泉物語株式会社から譲り受け、2023年12月19日付で本投資法人のスポンサーとなりました。

(注)　2026年7月31日時点のホテル数及び室数です。アパ直参画ホテルは含みません。

＜アパホールディングス株式会社の概要＞

⑤　投資主利益を重視した仕組みの導入

本投資法人は、その資産運用に際して、投資主の利益とアパグループの利益の一体化を図ると共に、利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用することとし、中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体制の整備・充実を図る方針です。

(イ）利益相反取引に関するガバナンス体制

本投資法人による資産の取得等の際、利害関係人等との取引の場合やチーフ・コンプライアンス・オフィサーが必要と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要となります。

本資産運用会社は、コンプライアンス委員会と投資委員会の双方に外部委員を選任し、資産の取得等に係るコンプライアンス委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する過半数の委員が出席して（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。）、対象となる議案について議決権を有する出席委員のうち、委員長（チーフ・コンプライアンス・オフィサー）及び外部委員を含む過半数の委員の賛成により決定されます。また、投資委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する出席委員（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。）のうち、外部委員を含む過半数の委員の賛成により決定されます。

また、運用資産の譲渡その他の処分に関する事項は、運用資産の取得等の場合と同様の運営体制にて実行されます。

本資産運用会社は、かかる運営体制を採用することにより、投資判断等につき、第三者性を確保します。

本投資法人は、利害関係人等との取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件での資産取得を行えるような体制を構築しています。利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　(2) 利害関係人等取引規程」をご参照ください。

(ロ）スポンサーによるセイムボート出資

本投資法人は、投資主の利益とアパグループの利益を一致させ、本投資法人とアパグループが共同して事業を行う体制を築き、本投資法人及びアパグループの相互の利益向上を図るため、スポンサーとの間で、同社が本投資法人への出資を維持するよう努めることについて合意しています。

なお、本書の提出日現在、アパホールディングス株式会社は、発行済投資口の総口数の5.03％を所有しており、かかる投資口を今後も継続して所有する意向を有しています。

(ハ）資産運用報酬体系における業績連動型の導入

本投資法人は、運用総資産額に連動する運用報酬のほかに、1口当たり分配金に連動する運用報酬を導入しています。詳細については、後記「4 手数料等及び税金　(3) 管理報酬等」をご参照ください。

⑥　投資方針

(イ）ポートフォリオ構築方針

a.　投資対象資産

本投資法人は、リスクリターン特性の異なるホテル等と賃貸住宅等を投資対象とし、それぞれをコアポートフォリオとして位置付けてリスク分散を図ることで、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指します。

＜用途別のポートフォリオ構築方針＞

(注)　　中長期にわたり安定したキャッシュフロー又は安定性をベースとした資産価値の成長が期待できるコアポートフォリオと関連性又は親和性が高いその他用途施設にも投資するものとします。なお、上記はあくまでも目安であって、本投資法人の用途別のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するものではありません。

以下では、本投資法人の主たる投資対象である国内不動産の投資に関して、投資対象である各用途につき、本投資法人が考える投資基準及びその特性を記載しています。

(ロ)　投資基準

a.　取得価格

投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。

利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権（以下、本「a. 取得価格」において「対象資産」と総称します。）を取得する場合は、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはなりません。なお、鑑定評価額は、対象資産そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。

また、利害関係人等から対象資産以外の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記に準ずるものとします。

b.　建物構造

建物構造については、ホテル等又は賃貸住宅等の目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設又は居住施設として安全性に問題がないと判断できる物件に投資します。特に、築年の古い建築物（以下「築古物件」といいます。）に投資する際には、現地での建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で、投資の是非を慎重に判断する方針です。

耐震性能の観点からは、ホテル等又は賃貸住宅等の特性に鑑み、宿泊施設又は居住施設としての安全性が確保されていることを専門家レポート（耐震診断について十分な知識と経験を有する専門家が、外観調査、使用履歴、修繕履歴等により、建物の安全性について調査した結果をまとめたレポート）等で確認していること、PML(注)を確認すること等を条件に、新耐震基準の水準以下の建物構造に投資を行うことができるものとします。詳細については、後記「⑦ デュー・ディリジェンス基準」をご参照ください。

(注)　　「PML（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年=一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るか、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。以下同じです。

c.　付保方針

付保については、投資対象施設の特徴、想定されるリスクと損失予想等を総合的に勘案して、付保の方針を決定するものとし、原則として建物の再調達価格に基づき、財物保険、賠償責任保険の付保を行い、また必要に応じて利益保険の付保を検討するものとします。

また、地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響（ポートフォリオPML値が10％以上の場合）と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で、地震保険の付保の判断を行います。ただし、1物件のPML値が20％以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保する方針です。

d.　オペレーター

オペレーターの選定が予定されている場合、テナントであるオペレーターの選定にあたっては、当該事業者の社会的信用力を確認し、営業状況、財務状況、及び投資対象施設の運営における優位性等を勘案し、中長期的な賃料収入の安定性が期待できると判断できるテナントを選定します。

e.　権利関係

当該物件の特性に照らし、本投資法人による運用に支障がないと判断できる権利関係であることを原則とします。具体的には、完全所有権、地上権、借地権、温泉権、水利権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有又は借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の属性等を考慮の上、運営・管理における制約事項が少ないことを原則とします。

f.　オペレーショナルアセットの運営実績

オペレーショナルアセット（オペレーターの選定が予定されているアセットをいいます。以下同じです。）への投資に際しては、本投資法人は、原則として、過去の運営実績がない施設への投資は行わないものとします。ただし、未稼働の施設であっても、運営開始後の安定した運営が十分に見込まれ、本投資法人が取得した後に安定した収益が得られるものと判断した場合には、未稼働の物件に対しても、投資を行うことができるものとします。

⑦　デュー・ディリジェンス基準

本投資法人は、不動産関連資産へ投資するに際しては、本資産運用会社において、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の予想収益、立地エリアの将来性及び安定性等の経済的調査、建築仕様、建物設備、耐震性能、建物管理状況、環境及び土壌汚染調査等の物理的調査並びに建物に係る権利関係等の法的調査を行い、これらの総合的な検証を行います。

また、各調査項目について専門性を有する調査業者等の活用等を含め、本資産運用会社において、その手法、委託先選定の妥当性等につき十分な検討を行うものとします。

(注1)　「浴場」とは、各ホテル等に備えられた屋内共同浴場をいいます。以下同じです。

(注2)　ホテル等における「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。

客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）

なお、対象期間中の販売可能客室数には、改修工事等で販売停止中の客室数は含みません。以下同じです。

(注3)　「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した

延べ客室数）合計で除した値をいいます。以下同じです。

⑧　フォワード・コミットメント等

フォワード・コミットメント等を行う場合には、解約違約金の上限、取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限等のルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。

⑨　ポートフォリオ運営・管理方針

(イ)　基本方針

運用資産の運用については、投資主のニーズに合致した高品質で魅力的な運用商品を提供するために、運用資産からの安定した収益の確保と資産価値の向上を目指し、透明性の高い運用を行うことを基本方針としています。

(ロ)　オペレーショナルアセットに関する運営状況パフォーマンスのモニタリング

　オペレーショナルアセットに関して、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、本資産運用会社がモニタリングを行います。

　オペレーショナルアセットについては、テナントとの間の長期賃貸借契約において、テナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用します。

　オペレーショナルアセットのうち、ホテル等については、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP等の経営指標を参考に、本資産運用会社がモニタリングを行います。

(ハ)　PM会社への業務委託

　　　　　　賃貸住宅等については運用資産の価値の維持向上、空室率の低減、運営管理コストの削減等、

　　　　　安定的な賃貸収益確保のため、以下の方針でPM業務を委託します。なお、オペレーショナルアセットについ

　　　　　ては、PM会社を選定せず、テナントとなるオペレーターが以下の業務を兼務する場合があります。

　　　（1）PM会社選定における基準

以下の観点から複数のPM会社を比較検討することにより、効果的かつ効率的な運営管理の実行を図りま

す。

・経験及び実績

・財務体質、信用力

・リーシング能力

・建物管理能力

・レポーティング能力

・報酬手数料の水準

　（2）PM会社の管理及び指導監督方針

主に毎月の状況報告書に基づき、以下の事項につき検証するとともに、PM会社に対し、運用計画に沿った

運営管理を遂行させるための指導及び監督を行います。

・テナントからの入金状況

・テナントの入退去の状況

・経費等の支払い状況

・テナントからの要望・クレームとその対応

・新規テナントの獲得に関する情報及びその活動内容

・修繕等工事の状況

（3）PM会社の評価

定期的（原則として1年）に以下の観点を含む事項につき運営管理実績を評価し、その結果によってはPM

会社の変更を検討します。

・運営管理計画の達成度

・リーシング実績

・PM業務の遂行能力

・テナント対応能力

（4）テナントの選定

以下の項目について総合的に評価して選定します。

①法人

・業種、業歴、決算書等

・賃貸借契約の内容（使用目的、契約期間等）

・連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

②個人

・職業、勤務先の内容

・年収、その他賃料負担能力

・賃貸借の内容（使用目的、契約期間等）

・連帯保証人の有無とその属性

・保証会社による保証の適否

(ニ)　修繕・資本的支出

a.　本投資法人が行う修繕・資本的支出の範囲

中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。

修繕及び資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。

修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を考慮し、減価償却費、並びに修繕及び資本的支出に関する計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。

b.　修繕・資本的支出の原資

本投資法人は、資本的支出について、基本的には毎期計上する減価償却費の額の範囲内で対応しますが、必要に応じて借入等により調達することがあります。

c.　計画策定プロセス

毎期作成される年度運用計画において、本資産運用会社は、テナントの意見を参考に、費用対効果分析を綿密に行って、大規模修繕計画等、資本的支出に係る方針を策定します。資本的支出の実行においては、可能な限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格的及び質的に適切な内容となるよう努めます。

⑩　財務方針

　本投資法人は、以下の基本方針を維持しながら保守的な財務基盤維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行

　していきます。

(イ）エクイティ・ファイナンス

新投資口の発行は、投資口の中長期的な価値向上の観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、中長期的な投資主価値の向上に配慮しつつ機動的に実施します。

(ロ）デット・ファイナンス

資金調達環境の変化による影響を低減しつつ、低廉な資金調達コストを実現するため、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入条件を、借入先候補となる機関投資家と交渉の上、比較して決定を行うことを基本的な方針としています。

具体的には、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図ります。また、本投資法人がアパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、本投資法人の取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けています。本投資法人はこれらスポンサーサポートを最大限活用することで、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図ります。

(ハ）LTV

LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。

(注)　「LTV」は、以下の計算式により算出されます。

LTV＝（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額(*)×100

(*)「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。

(ニ）キャッシュマネジメント

手元資金については、計画的に管理し、突発的な資金支出や機動的な資産取得等に備えた必要額を留保するとともに、資金調達環境の状況に応じた必要レベル以上の余剰資金は留保せず、負債の返済等を優先します。一定期間にわたり余剰資金の運用が必要な場合は、元本保証のある預金等にて運用します。

⑪　情報開示方針

(イ）情報開示については、内部情報、機密情報の取扱いについて十分留意しつつ、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確、かつ公平に情報を開示することに努めます。

(ロ）適時開示すべき事由に該当する情報が決定又は発生した場合は、速やかに当該情報を開示するものとし、開示の方法については、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に従います。

(ハ）金融商品取引法、会社法及び投信法等の関連法を遵守し、本投資法人の情報を適正に開示します。

 ⑫　投資主優待制度

　本投資法人は第18期（2025年5月期）より投資主優待制度（以下「本投資主優待制度」といいます。）（注1）

を実施しています。なお、制度運営費用（優待案内書面の印刷、発送費用等）については本投資法人が負担し、

宿泊利用料金の割引相当額についてはアパグループ内のアパホテル株式会社又はフランチャイジー（アパグルー

プとフランチャイズ契約を締結している者をいいます。以下同じです。）が負担しています。

　本投資主優待制度の概要は、以下のとおりです。

(注1)本投資主優待制度はアパグループにより提供されます。なお、アパグループには本資産運用会社を含みますが、本資産運用

　　 会社はホテルの管理運営を行っておらず、本投資主優待制度の提供者ではありません。

(注2)「アパホテル会員」とは、アパグループが定めた「アパホテル会員規約」の定めに従い利用対象宿泊施設を利用できる方

　　 で、同規約に定める入会手続を完了し、アパグループが入会を承認した方をいいます。

(注3)かかるリスクについては、後記「3 投資リスク　(1) リスク要因　⑥ その他　(ヘ) 投資主優待制度に関するリスク」をご

　　 参照ください。

（2）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的として、資産を主として不動産等資産に該当し、かつ後記「(イ) 不動産等」に掲げる不動産等に該当するものに対する投資として運用します。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする後記「(ロ) 不動産対応証券」に掲げる不動産対応証券その他の資産にも投資することができます（規約第10条第1項）。また、本投資法人は、投信法施行令第116条の2に定める場合において、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができます（規約第10条第2項）。

(イ)　不動産等

a.　不動産（国内に所在するものに限られません。以下、本(イ)において同じです。）

b.　不動産の賃借権

c.　地上権（国内に所在する土地に係るものに限られません。以下、本(イ)において同じです。）

d.　不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

e.　信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

f.　当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）

g.　信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ロ)　不動産対応証券（裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。）

a.　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。）

b.　受益証券（投信法第2条第7項に定める受益証券をいいます。）

c.　投資証券（投信法第2条第15項に定める投資証券をいいます。）

d.　特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（前記「(イ) 不動産等　d.、e.及びg.」に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

e.　海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資（当該発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式又は出資に限ります。）

(ハ)　本投資法人は、不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。

a.　預金

b.　コールローン

c.　国債証券（金融商品取引法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。）

d.　地方債証券（金融商品取引法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。）

e.　金銭債権（投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。）

f.　有価証券（金融商品取引法第2条第1項に定める有価証券及び同条第2項の規定により有価証券とみなされる権利のうち、前記(イ)及び(ロ)並びに本(ハ)に定めるものを除きます。）

g.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいます。）

h.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。）

i.　主として上記h.に掲げる資産を実質的な裏付け資産とする信託の受益権、匿名組合出資持分その他の特定資産

(ニ)　本投資法人は、必要がある場合には、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して以下に掲げる資産に投資することができます。

a.　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

b.　著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

c.　温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

d.　動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。）

e.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

(ホ)　金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)までを適用するものとします。

②　投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

投資基準及び用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針　⑥ 投資方針　(イ) ポートフォリオ構築方針」及び同「(ロ) 投資基準」をご参照ください。なお、種類別、地域別等による投資割合は特に設けません。

③　海外不動産保有法人の株式等

該当事項はありません。

（3）【分配方針】

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第25条）。

①　利益の分配（規約第25条第1項）

(イ)　投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。

(ロ)　本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下、本「(3) 分配方針」において同じです。）を超えて分配するものとします。なお、本投資法人は運用資産の維持若しくは価値向上、又は安定的な分配を維持するために必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

　利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び資産運用の基本方針に基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配（規約第25条第2項）

本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、前記「① 利益の分配　(ロ)」で定める分配金額に資産運用業協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができ、また、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「① 利益の分配　(ロ)」で定める分配金額に資産運用業協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。利益を超えて投資主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。

③　金銭の分配の支払方法（規約第26条）

本投資法人は、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、原則として決算期から3か月以内に、その所有口数に相当する金銭の分配の支払を行います。

④　金銭の分配の除斥期間（規約第27条）

投資主に対する金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。

⑤　資産運用業協会規則（規約第28条）

本投資法人は、前記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会の定める諸規則等に従うものとします。

（4）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。

(イ)　投資制限（規約第13条）

a.　本投資法人は、前記「(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ハ) e.」に掲げる金銭債権及び前記「(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ハ) f.」に掲げる有価証券への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。

b.　本投資法人は、前記「(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ハ) g.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人が投資の対象とする資産を保有した場合と同様の損益を実現すること、本投資法人の資産又は負債に係る価格変動及び金利変動により生じるリスクを減じること並びに先物外国為替取引により、本投資法人の資産又は負債について為替相場の変動により生じるリスクを減じることを目的としてのみ行うものとします。

c.　本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします。

(ロ)　組入資産の貸付け（規約第15条）

a.　本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する全ての不動産（本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産を含みます。）については、第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸（駐車場、看板、設備等の設置等を含みます。以下、本(ロ)において同じです。）を行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行うことを原則とします。

b.　本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等その他これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに従い運用します。

c.　本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。

d.　本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を第三者から賃借した上で、当該不動産を転貸することがあります。

(ハ)　借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第21条ないし第23条）

a.　借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途

借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みます。）等とします。

b.　借入金及び投資法人債発行の限度額

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。

c.　担保提供

借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。

②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以下のとおりです。

なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。

(イ)　資産運用会社による運用に対する制限

登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。

a.　自己取引等

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

b.　運用財産の相互間取引

資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

c.　第三者の利益を図る取引

資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

d.　投資法人の利益を害する取引

資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の3第4号）。

e.　分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固定財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令第125条で定めるものでない場合に、当該権利又は有価証券についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号に掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。

i.　金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利

ii.　金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（金商法施行令で定めるものに限ります。）

iii. 金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）

f.　その他業府令で定める取引

前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条）。

i.　 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）。

ii.　資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。

iii. 第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号）。

iv.　他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第4号）。

v.　 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。

vi.　第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。

vii. その他業府令で定める内容の運用を行うこと。

(ロ)　同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。

ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第1項第3号ないし第5号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第2項、投信法施行令第116条の2、投信法施行規則第221条の2）。

(ハ)　自己の投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項、規約第7条第2項）。

a.　投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合

b.　合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

c.　投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

d.　その他投信法施行規則で定める場合

(ニ)　子法人による親法人投資口の取得制限

他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

a.　合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合

b.　その他投信法施行規則で定める場合

③　その他の投資制限

(イ)　有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

(ロ)　集中投資及び他のファンドへの投資

集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。

3【投資リスク】

(1)　リスク要因

以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、保有資産に特有のリスクについては、後記「5運用状況　(2)投資資産　②投資不動産物件　(ワ)保有資産の個別不動産の概要」を併せてご参照ください。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。

各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　本投資証券の商品性に関するリスク

(イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク

(ロ)　本投資証券の市場での取引に関するリスク

(ハ)　金銭の分配に関するリスク

(ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

(ホ)　投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

(へ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ)　投資対象に占めるホテル等の割合が大きいことによるリスク

(ロ)　賃貸住宅等に関するリスク

(ハ)　スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

(ニ)　不動産を取得又は処分できないリスク

(ホ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

(ヘ)　少数のテナントの収入割合が大きいことによるリスク

(ト)　シングルテナント物件に関するリスク

(チ)　少数の物件の収入割合が大きいことによるリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ)　アパグループへの依存、利益相反に関するリスク

(ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

(ハ)　本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

(ニ)　本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

(ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

(ヘ)　敷金及び保証金に関するリスク

④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

(イ)　不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク

(ロ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

(ハ)　賃貸借契約に関するリスク

(ニ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

(ホ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

(ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ト)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

(チ)　法令の制定・変更に関するリスク

(リ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

(ヌ)　マスターリース会社に関するリスク

(ル)　転貸に関するリスク

(ヲ)　テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

(ワ)　ホテル等としての建物使用態様に関するリスク

(カ)　共有物件に関するリスク

(ヨ)　区分所有建物に関するリスク

(タ)　借地物件に関するリスク

(レ)　借家物件に関するリスク

(ソ)　底地物件に関するリスク

(ツ)　開発物件に関するリスク

(ネ)　築古物件に関するリスク

(ナ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

(ラ)　有害物質に関するリスク

(ム)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

⑤　税制に関するリスク

(イ)　導管性要件に関するリスク

(ロ)　税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

(ハ)　借入れに係る導管性要件に関するリスク

(ニ)　同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

(ホ)　投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

(ヘ)　税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク

(ト)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(チ)　一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

(イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク

(ロ)　減損会計の適用に関するリスク

(ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

(ニ)　テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

(ホ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

(へ)　投資主優待制度に関するリスク

①　本投資証券の商品性に関するリスク

(イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク

本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第7条第2項）。）。

本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

(ロ)　投資証券の市場での取引に関するリスク

本投資証券は、2016年8月31日から東京証券取引所において売買が開始されました。また、本投資証券の上場後に、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。

本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

(ハ)　金銭の分配に関するリスク

本投資法人は前記「2 投資方針　(3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産等の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナンス環境の悪化に伴う金利コストの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。

(ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存しています。不動産等に係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼働率又は賃料水準の低下等により、また変動賃料の契約の場合は、テナントの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があります。また、テナントとの協議やテナントからの請求等により賃料が減額され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、不動産等に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク　(ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、保有資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではありません。さらに、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等による費用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その他不動産等に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する支出は増大する可能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少し、又は本投資証券の市場価格が下落することがあります。

なお、本書において開示されている保有資産における過去のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績には、保有資産の前所有者等から取得した情報も含まれており、かかる情報は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法人による取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。

(ホ)　投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

(ヘ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第41条第1項）（但し、本投資法人の規約上、役員の選解任、資産運用会社との間の運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　3 投資主・投資法人債権者の権利　(1) 投資主の権利　① 投資主総会における議決権　(ロ)」をご参照ください。）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。

これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ)　投資対象に占めるホテル等の割合が大きいことによるリスク

a.　本投資法人の収益がホテル等に関する業界の収益に依存していることのリスク

　　本投資法人はホテル等を投資対象としています。

　　したがって、本投資法人の業績はホテル等に関する業界の傾向の影響を受けます。場合によって

　は、テナントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退

　去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受け

　ることがあります。

　　また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定部分と変動部分を組み合わせた賃

　料構成としている場合があり、このような賃料構成とした場合、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的

　な悪影響を与えることになります。

　　ホテル等に関する業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可

　能性があります。

・　国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行動の変化の影響を受けた旅行者数及び施設利用者数等の減少

・　政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少

・　旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行

・　保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下

・　周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下

・　当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者及び施設利用者等の選好の変化等による集客力の低下

・　類似するコンセプトの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、他のホテル等との競合による集客力の低下

・　旅行者及び施設利用者等のニーズ又はトレンドの変化

・　機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗

・　提供する飲食物による食中毒等の事故の発生

・　アミューズメントパークその他のホテル等における遊具等による事故の発生

・　従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩

・　自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失

・　旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可その他許認可の取消し

また、ホテル等に関する業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及び物件によって異なる場合があります。

したがって、本投資法人の収益は5月末日で終了する営業期間と11月末日で終了する営業期間で異なることがあります。

また、テーマパーク事業は、その多くが屋外施設であるテーマパーク内を入場者が回遊する業態であるため、来場動向は天候により大きく左右されます。かかるテーマパークは、雨天・降雪日の入場者数は晴天・曇天日に比較して大きく落ち込む傾向があるため、悪天候が長期に及ぶ場合、入場者数に悪影響を与える可能性があります。

さらに、保有資産のうち、大江戸温泉物語 レオマリゾート（ニューレオマワールド）においては、テナントが屋外プールの営業を行っていますが、当該プールの営業は夏季の気象状況が賃借人の売上げの大きな変動要因となり、間接的に本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

b.　テナントの業態の偏りに関するリスク

ホテル等の場合、用途に応じた構造の特殊性から、テナントの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

c.　ホテル等のテナントに関するリスク

一般に、ホテル等の運営業務全般の成否は、テナントの能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が取得しているホテル等の運営についても、テナントの業務遂行能力に強く依拠することになり、テナントの業務遂行能力が低下した場合には、本投資法人に対して支払われる変動賃料の額に影響し、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。テナントを選定するにあたっては、当該テナントの能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのテナントにおける人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産を賃借し、又は自ら所有して、本投資法人の投資対象不動産と立地等の観点から競合する物件の運営を行う可能性があります。これらの場合、当該テナントは、本投資法人以外の者が保有する物件の運営を優先させることにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

本投資法人は、テナントにつき、倒産事由が認められた場合等において、賃貸借契約を解除することができる場合がありますが、次のテナントが賃借を開始するまではテナント不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営状況が悪化する可能性があります。

また、本資産運用会社は、テナントからホテル等の売上げ等の実績について定期的に報告を受け、かかる報告に基づきホテル等の売上げ等の実績を公表する方針です。これらの公表数値は、テナントから提示された数値であり、本投資法人及び本資産運用会社はこの数値の正確性を担保することができない可能性があります。

d.　既存テナントが退去した場合に関するリスク

ホテル等に関する業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をテナントが有している場合もあり、また、運営にあたり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存テナントが退去した場合、代替するテナントとなり得る者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するテナントを確保するために賃料を下げざるを得なくなること、代替するテナントへの移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

e.　FF&Eの定期更新に関するリスク

ホテル等は、競争力維持のためのいわゆるFF&E(注)の定期的な更新投資及び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテムごとに、本投資法人とテナントとの間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが想定されます。かかる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設の一部又は全体が相当期間閉鎖される場合もあり、この間、テナントの収益は減少し、又はテナントは収益をあげることができないことになります。

(注)　FF&Eは、Furniture, Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、厨房機器等のホテル等の運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。

f.　ホテル等の構造及び立地の特殊性に伴うリスク

前記「2 投資方針　(1) 投資方針　⑥ 投資方針　(ロ) 投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、ホテル等としての目的に照らして必要な強度を有し、安全性に問題がないと判断できる場合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。また、築古物件、手厚い災害対策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。このような特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク　(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照ください。本投資法人は、現地で建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針ですが、このような特殊な不動産に特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不可能になった場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

g.　マーケットレポートに関するリスク

ホテル等に関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また、たとえ存在した場合にも、第三者によるホテル等関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正と思われるエリア特性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ施設について調査分析を行った場合でも、調査分析者、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

(ロ)　賃貸住宅等に関するリスク

　賃貸住宅等とは、賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいいます。賃貸住宅等には、本投資法人が従来から主要な投資対象としていたホテル等とは異なった固有のリスクがあります。

　まず、賃貸住宅においては賃貸借契約期間は一般的に比較的短期間であり、比較的短期間のうちに入居者が転居し、稼働率が不安定となったり低下する可能性があります。また、テナント数も相対的に多数となり、テナント審査、テナント管理の難易度は相対的に高くなる可能性があります。次に、例えば学生マンションのように、想定している入居者が限定的な施設については、相対的に需要が小さく、新規競合物件の供給、学生マンションにおける想定している教育施設の移転等の近隣環境の変化により、空室期間が長期化したり、稼働率が大きく低下したりする可能性もあります。更に、サービスアパートメントや高齢者施設・住宅等においては、施設運営のためのオペレーターの役割が大きいことがありますが、この場合、オペレーターの運営能力等に関するリスクが生じることになります。特にオペレーターの代替性が限定されている場合、そのリスクは大きくなる可能性があります。また、賃貸住宅等の中には、間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する施設も想定されます。このような施設においては、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより売却先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性もあります。また、高齢者向けの施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。

(ハ)　スポンサーサポート契約又はサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

　本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーであるアパホールディングス株式会社との間で、スポンサ

ーサポート契約を締結しています。もっとも、スポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社

に情報の提供を受ける権利や優先交渉権等を与えるものにすぎず、アパホールディングス株式会社は、本投

資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。す

なわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切

な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。

　また、本投資法人及び本資産運用会社は、GENSEN HOLDINGS株式会社及び大江戸温泉物語株式会社との間で、従来のスポンサーサポート契約の一部を継続する旨の覚書を締結し、当該スポンサーサポート契約は、サポート契約として存続しています。そのため、GENSEN HOLDINGS株式会社及び大江戸温泉物語株式会社は、今後も、本投資法人及び本資産運用会社のサポート会社として、本投資法人及び本資産運用会社に対して、大江戸温泉物語グループ（注）の保有又は開発する不動産（ただし、大江戸温泉物語グループが2023年12月19日以降に取得又は開発した不動産を除きます。）に係る情報の提供や優先交渉権の付与を行うこととなりますが、かかるサポートの提供についても、上記同様のリスクがあります。

　したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（注）GENSEN HOLDINGS株式会社及びその連結子会社の総称をいいます。以下同じです。

(ニ)　不動産を取得又は処分できないリスク

不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

本投資法人が投資対象としているホテル等は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。

以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

(ホ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

a.　資金調達全般に関するリスク

投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができない場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる等の可能性があります。

b.　調達条件に関するリスク

投資口の発行価額は、その時点の本投資口の市場価格等に左右されますが、特に、発行価額が当該時点における純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安となる場合、既存投資主の保有する投資口の価値は希薄化により下落する可能性があります。

また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れ並びに返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。

c.　財務制限条項等に関するリスク

本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する等の財務制限条項が設けられること、又は本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持すること、投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）若しくは自己投資口の取得を制約すること、運用資産の取得、処分若しくは担保設定、若しくは規約の変更に一定の制限が課される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、担保設定や金銭の積立、費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人借入金については、このような一般的な財務制限条項等が設けられています。

本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。

(ヘ)　少数のテナントの収入割合が大きいことによるリスク

本書の提出日において、本投資法人は保有資産の40％以上を大江戸温泉物語グループ各社、20％以上をアパホテル株式会社へ賃貸しており、本投資法人の収入は、大江戸温泉物語グループ又はアパホテル株式会社の影響を大きく受ける状況にあります。大江戸温泉物語グループ又はアパホテル株式会社の財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により施設から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、大江戸温泉物語グループ各社に賃貸している資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、いずれも2023年12月19日から5年を経過するまでの間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の覚書を締結すること、アパホテル株式会社との間で締結している賃貸借契約において中途解約を原則として禁止することによりかかるリスクを限定すべく対応していますが、大江戸温泉物語グループ各社への賃貸借契約については中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないこと、アパホテル株式会社への賃貸契約については違約金を支払うことにより中途解約ができるため、当該リスクを必ずしも回避できるとは限りません。

(ト)　シングルテナント物件に関するリスク

本書の提出日において、保有資産にはアパホテル株式会社及び同社のフランチャイジー、大江戸温泉物語グループ各社又はその他の法人等を単一のテナントとするいわゆるシングルテナント物件が含まれます。

本投資法人は、これらの物件に関して、大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、いずれも2023年12月19日から5年を経過するまでの間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の覚書を締結し、かかる中途解約が制限される期間中は退去する可能性は低いものの、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできません。また、アパホテル株式会社及び同社のフランチャイジーとの間で締結している賃貸借契約においては、中途解約は原則として禁止されていますが、賃借人は違約金を支払うことにより当該賃貸借契約を中途解約することができるものとされています。

そのため、テナントが万一退去した場合、本投資法人が保有しているホテル等については、代替テナントとなり得る者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。なお、運営受託者と運営委託契約を締結する場合であっても、上記と同様のリスクがあります。

(チ)　少数の物件の収入割合が大きいことによるリスク

本書の提出日現在、本投資法人の保有資産は31物件により構成されています。なお、収入における大江戸温泉物語レオマリゾートからの賃料が占める割合が大きく、年間賃料比率はポートフォリオ全体の約16.1

％(注)に達しています。したがって、大江戸温泉物語レオマリゾートが何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナントとなる株式会社レオマユニティーの財政状態及び経営成績が悪化し、又は株式会社レオマユニティーが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人は、大江戸温泉物語レオマリゾートに関して締結している、本書の提出日現在で有効な賃貸借契約に関する覚書において、2023年12月19日から5年を経過するまでの間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、中途解約による退去のリスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。

（注）2026年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約に基づいています。

　　「年間賃料比率」は、ポートフォリオ全体の「年間賃料」の合計額に対する、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の「年

　　間賃料」の占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。ホテル等の「年間賃料」は固定賃料及び変動賃料によ

　　り構成されますが、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額です。賃貸住宅等の「年間賃料」は事務

　　所賃料・共益費、貸室賃料・共益費、店舗賃料（ただし、駐車場賃料を除きます。）の合計額を12倍して年換算した金額で

　　す。なお、「ホテルビスタ厚木」については、年間賃料の開示についてテナントの同意が得られないため、本「(チ)　少数

　　の物件の収入割合が大きいことによるリスク」における年間賃料の比率は、「ホテルビスタ厚木」を除く保有資産を対象と

　　して集計しています。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ)　アパグループへの依存、利益相反に関するリスク

　アパホールディングス株式会社は、本書の提出日現在、本投資法人の資産運用会社の親会社です。また、本投

資法人及び本資産運用会社は、アパホールディングス株式会社とスポンサーサポート契約を締結しています。本

投資法人及び本資産運用会社は、アパグループから、財務戦略面の課題に対する支援やアパグループが保有する

物件に係る売却する際の優先交渉権の付与、ホテルオペレーター機能の提供等の支援を受けることができます。

また、今後アパグループをテナントとする資産やアパグループが運営する資産を取得した場合、本投資法人はそ

の運用資産の運営に際しアパグループの名称及びロゴ等を使用します。

　すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、アパグループと密接な関係を有しており、本投資法人による安

定した収益の確保と成長性に対するアパグループの影響は大きいということができます。

　しかし、アパグループによる支援が本投資法人及び本資産運用会社の想定通り進捗する保証はありません。

　また、本投資法人及び本資産運用会社がアパグループとの間で、本書の提出日現在における関係と同様の関係

を維持できなくなった場合、アパグループの事業方針の変更等によりアパグループにおける本投資法人の位置付

けや本資産運用会社の運用方針及び運用体制が変化した場合、アパグループの運営力、レピュテーション、ブラ

ンド力等が低下した場合、又はアパグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影

響が及ぶ可能性があります。これらの事象は、アパグループを取り巻く様々な外的環境の変化やアパグループの

親会社の変更を含む様々な原因によりもたらされる可能性があります。

　さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、アパグループ各社との間で取引を行

う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は設けているものの、アパグループ

の利益を図るために本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人

の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　加えて、本投資法人及び本資産運用会社がアパグループとの間で締結している契約は、アパグループが本投資

法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。アパグループは、その主たる用途がホテルであ

る不動産に関わる取得、開発、保有・運営業務（賃貸借の形態によるものも含みます。）の受託等、様々な形で

本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運

用会社とアパグループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利

益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。

　上記のような利益相反が問題となり得る場合としては、例えば、アパグループからの物件を取得するに際して

の取得価格その他の購入条件、アパグループが所有する土地の借地に関する条件、アパグループがテナントとな

る場合におけるアパグループ各社に対する賃貸に関する条件、アパグループに対する瑕疵担保責任又は契約不適

合責任（注）の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用者の誘致、プロパティ・マ

ネジメント業務の遂行等があげられます。

　これらの問題により、本投資法人に損害が発生する可能性があります。

(注) 民法の一部を改正する法律（2020年4月1日施行）による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保責任は、給付の

　　 目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、2020年3月31日以前に締結した

　　 契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。

(ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは今後運用資産となり得る不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)　本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

(ニ)　本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン及び運用実務ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

上記のように、本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。当該時点において、本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

(ヘ)　敷金及び保証金に関するリスク

本投資法人は、運用資産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

本投資法人の主たる運用資産は、前記「2投資方針　(2)投資対象　①投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

(イ)　不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵、契約不適合等（工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆を含みますが、これに限りません。）が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物状況調査報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵、契約不適合等が判明する可能性もあります。さらに、建築基準法等の行政法規が定める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵、契約不適合等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。

これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

また、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

さらに、本投資法人の投資対象であるホテル等は、他の種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合が多いという特殊性があり、保有資産の一部の物件においても、隣地との境界が確定していません。本投資法人は、このような境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

(ロ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵又は契約不適合があるために、法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除できない場合があります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなる可能性があります。

加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。

(ハ)　賃貸借契約に関するリスク

a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

テナントが賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、テナントから賃料が得られることが将来にわたって確保されているものではありません。また、テナントの債務不履行により賃貸借契約を解除せざるを得ない場合や、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により賃貸借契約が終了し、同一条件以上で新たに賃貸借契約が締結されない場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。

特に本投資法人はシングルテナントと賃貸借契約を締結している不動産が多いため、当該不動産に係る賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約が締結されない場合、当該不動産からの賃料収入はゼロになります。

また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって解約違約金や更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この未払賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、このような場合には、賃貸借契約を解除せざるを得なくなる可能性や、賃借人やその管財人等により賃貸借契約が解除される可能性もあり、そのような場合で代替となる賃借人が早期に確保できないときや同等の条件で賃貸できないときにも、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

c.　賃料改定に係るリスク

賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料がテナントとの協議に基づき改定されることがあります。

そのため、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d.　テナントによる賃料減額請求権行使のリスク

建物のテナントは、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

e.　定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権排除特約に関するリスク

定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。

f.　変動賃料に関するリスク

保有資産について締結されている賃貸借契約の一部において、固定賃料と売上実績に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成が採用されていますが、売上実績に連動した変動賃料が設定されている場合には、売上げの減少により、変動賃料の額が減少し、又は変動賃料が生じないこととなり、それにより、賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ニ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

火災、地震、地震に伴う火災、破裂、倒壊等の派生災害、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、土砂災害、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下 「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性がありま す。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくさ れることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。特に、本投資法人の投資対象であるホテル等には他の種類の不動産等にはない以下のような特殊性があり、これらの特殊性に起因して保有資産が災害等の被害を受ける可能性があります。まず、これらの施設は災害等の被害を受けやすい可能性が高い場所に立地することも多いという特徴があります。そのため、例えば、傾斜地の崩壊等により本投資法人の保有資産に損壊が生じ、又は当該保有資産の宿泊客や利用者等の生命若しくは身体に危害が生ずる可能性があり、その結果、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。本投資法人の保有資産は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号。その後の改正を含みます。）に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）及び土砂災害特別警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置している場合がありますし、これらの区域に位置していない保有資産についても上記のような事態が生じる可能性は否定できません。また、特に旅館の多くは木造であることが多く、築年数も古い傾向にあることから、火災をはじめとする災害等の影響を受ける可能性が高いという特徴もあります。また、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、保有資産の全てについて火災保険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に加入するとは限りません。さらに、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産等をホテル等として利用することができなくなる可能性もあります。

　また、大規模な地震、津波、暴風雨又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資法人の保有する不動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵又は契約不適合が生じなかったとしても、道路の寸断や河川の氾濫等により、当該不動産へのアクセスが困難になること又は所在地の周辺地域経済が多大な影響を受けることにより、利用者が減少し、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。

(ホ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、不動産の所有者に損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあるところ、リゾート施設、アミューズメントパークには、ジェットコースター、アスレチックその他の遊具やプールを土地の工作物として設置又は併設しているものがあるため、土地の工作物により第三者、特に宿泊客及び施設利用者等の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは通常の不動産と比して相対的に高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いが他の何からの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

　また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多 額の費用を要する可能性があります。かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

　前記「(ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本 投資法人の投資対象であるホテル等は、その特殊性から、他の種類の不動産に比べて高いものと考えられます。また、不特定多数の利用者に対して宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であるという特質から、第三者、特に宿泊客又は利用客の生命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定されます。

　さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に 係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由によ り、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

(ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる耐震設計基準を満たしていないものがあります。かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産をホテル等として利用することができなくなる可能性もあります。

また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、海岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）による海岸保全区域における土地の掘削等の制限、港湾法（昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。）による港湾区域内における工事等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、その他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号。その後の改正を含みます。）（以下「建築物の耐震改修の促進に関する法律」といいます。）に基づく不動産の耐震診断及び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

(ト)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防止法」といいます。）に規定される特定施設（旅館業の用に供されるちゅう房施設、洗濯施設及び入浴施設並びに一定面積以上の飲食店に設置されるちゅう房施設等）が設置されている場合があります。

水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。

これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(チ)　法令の制定・変更に関するリスク

土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等による新たな義務の負担、費用の発生等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(リ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク」において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っていた場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が否認権行使の対象と判断され、当該不動産が破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(ヌ)　マスターリース会社に関するリスク

本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。

マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスタ ーレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃 料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可 能性があります。

(ル)　転貸に関するリスク

本投資法人の投資対象の施設等の一部は、当該施設等のテナントから第三者に対し転貸されることがあります。このように、テナント（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択することができなくなり、又は退去させることができなくなる可能性があるほか、テナントの賃料が、転借人からテナントに対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契 約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定され ている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、 敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヲ)　テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。

例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、設備（看板等）の設置、その他テナント等の利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本投資法人が、その違反状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。

さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人はテナントと普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であってもテナントとの賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。

(ワ)　ホテル等としての建物使用態様に関するリスク

保有資産の一部は、ホテル等として、不特定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、当該施設の顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放していることもあるため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、当該施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性があります。これにより、テナントが不測の損害を被る場合、ホテル等自体若しくは施設の顧客等に損害が発生した場合、又は当該施設に関する風評被害が発生して稼働率が低下した場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(カ)　共有物件に関するリスク

運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第3項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。

他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性があります。

(ヨ)　区分所有建物に関するリスク

区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(タ)　借地物件に関するリスク

借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特 有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に 消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由が ある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由により消 滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法 第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建 物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒 絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であ り、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証はあり ません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権設定時に既に存在す る土地上の抵当権等の実行により第三者に移転してしまう可能性があります。この場合、借地権について適 用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有 者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特に、ホテル等は、建物の規模に比較して、敷地面積が相当程度広く、建物の存在する範囲が敷地の一部に限られている場合があり、本投資法人がホテル等の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があります。

　さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要と なります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになる ので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権 設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設 定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料 請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額 又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　その他、国がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、国において公用又は公共用に 供するため必要が生じたときは、当該財産を所管する各省庁の長はその契約を解除できるとされています （国有財産法（昭和23年法律第73号）第24条第1項）。また、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の 改正を含みます。）（以下「地方自治法」といいます。）に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付け た場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じた ときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされていますが（地方自治法第238条の5第4

項）、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産を貸し付ける場合にも適用されるものとされて います（地方自治法第294条第1項、第238条の5第4項）。したがって、国や地方公共団体、財産区から土地 その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあ り、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上 記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が 増す可能性があります。

　なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の適用はありません。 このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該土地が他に転売される等して所有者が変 わる場合には、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

(レ)　借家物件に関するリスク

本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(タ)借地物件に関するリスク」の場合と同じです。

加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

(ソ)　底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわ

ゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の

場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が

更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、

本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条及び借地法第

4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投

資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場

合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の

賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合

は本投資法人に損害を与える可能性があります。

　加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定

する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、本投資法人に損害

を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることがで

き、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性が

あります。

　さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾

が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一

定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状

態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、本投資法人に

損害を与える可能性があります。

(ツ)　開発物件に関するリスク

本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ネ)　築古物件に関するリスク

本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴い物理的及び機能的な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となり、かつその間における一時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用することのできない有害物質が使用されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあります。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵又は契約不適合等が判明し、想定以上に多額の資本的支出を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じた老朽化等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性及び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。

また、築古物件には、既存不適格の物件が多い傾向にあり、前記「(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク」に記載のとおり、既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用される等の理由により、ホテル等として必要な改修等が制限される可能性があり、その結果、本投資法人が当該物件の売却を検討している場合であっても、適切な条件による売却が制限される可能性があります。

(ナ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

(ラ)　有害物質に関するリスク

本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には、本投資法人が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり（土壌汚染対策法第4条第2項及び第5条第1項）、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがある等の要件を満たす区域として都道府県知事による指定を受けた場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を示した上で指示を受けることがあり（土壌汚染対策法第7条第1項）、当該措置を講じない場合、かかる措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第7条第4項）。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人が損害を受ける可能性があります。これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人が損害を受ける可能性があります。

さらに、本投資法人が取得する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が使用されている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、また、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアスベスト含有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を行うために多額の費用が発生する可能性があります。なお、本投資法人は築年数が経過した築古物件を取得することを想定していますが、このような築古物件には、現行法上そのまま利用することに問題はなくても、アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている場合が多く見られます。

将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

(ム)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。

信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しなかった、又はできなかった結果、本投資法人が不測の損害を被り、本投資法人に損害を与える可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

(イ)　導管性要件に関するリスク

税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「4手数料等及び税金　(5) 課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、借入れに係る債権の機関投資家以外の者への譲渡、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生じる可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができない場合、配当等の額を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記「4手数料等及び税金　(5) 課税上の取扱い」をご参照ください。

(ロ)　税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の当期純利益）が減少した場合、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する営業期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異である一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配について配当等の額として損金算入が可能になるという手当てがなされています。

(ハ)　借入れに係る導管性要件に関するリスク

税法上、前記の営業期間ごとに判定を行う導管性要件の1つに、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）及び租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものをいいます。以下、本「⑤ 税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、本投資法人に対する貸付債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

(ニ)　同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものに該当していないこと（発行済投資口総数又は議決権総数の50％超が1人の投資主及びその特殊関係者に保有されないこと）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業期間が生じる可能性があります。

(ホ)　投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

税法上、導管性要件の1つに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。

(ヘ)　税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ト)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。

(チ)　一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少する可能性があります。

⑥　その他

(イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク

本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵、契約不適合等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のマーケットレポートを取得することがあります。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束するものではありません。さらに、本投資法人の投資対象となるホテル等は、一般的に各施設ごとの特殊性が強く、マーケット分析及び想定賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である可能性があります。また、ホテル等のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動向を適切に予想することが困難である可能性があります。したがって、他の不動産等に比べ、ホテル等については、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等が概括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケットレポートの取得自体が不可能となる可能性があります。

(ロ)　減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」）（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(ニ)　テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

本書において開示されている本投資法人の取得前における保有資産に係る過去のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績は、保有資産の前所有者等から取得した情報であり、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法人による取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。

(ホ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(へ)　投資主優待制度に関するリスク

本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づくスポンサーとの合意に基づき、投資主優待制度を導入しています。しかし、これらの前提条件の変更、投資主優待制度の提供主体であるアパグループの意向その他の理由により、投資主優待制度の内容等が将来に向けて変更され、又は実施が停止される可能性があります。

(2)　投資リスクに対する管理体制

本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。

しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

①　本投資法人の体制

本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以上行うこととされています。また、本書の提出日現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

②　本資産運用会社の体制

本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。

(イ)　運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の制定・遵守

本資産運用会社は、本投資法人の規約における投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約及び運用ガイドライン等に沿って運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。

また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに1度又は必要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるとともに、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び外部機関による監査等により検証します（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ) 内部監査による検証」をご参照ください。）。

(ロ)　内部監査による検証

コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものとします。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、資産運用業協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監査の結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告若しくは改善指示を受けた部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。

(ハ)　利害関係人等取引規程

後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2利害関係人との取引制限　(2) 利害関係人等取引規程」をご参照ください。

(ニ)　内部者取引等防止規程

本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、その前日までに法人関係情報管理責任者に対して、許可を申請するものとされ（ただし、累積投資契約による購入についてはこの限りではありません。）、法人関係情報等が生じていると判断した場合、当該法人関係情報等が公表されるまでの間、当該売買等を許可しないこととされています。

(ホ)　フォワード・コミットメント等

フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の取得額の上限及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。

4【手数料等及び税金】

（1）【申込手数料】

該当事項はありません。

（2）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第7条第1項）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第7条第2項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（3）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第30条）

本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。

(イ)　各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の最終営業日までに当該執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。

(ロ)　各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の最終営業日までに当該監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。

(注)　　本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとします（規約第49条）。

②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第29条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」）

本投資法人が、本資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬I、運用報酬II、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬から構成されるものとし、本資産運用会社の指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。

(イ)　運用報酬I

各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の直前の営業期間（以下「直前営業期間」といいます。）の決算期における貸借対照表（投信法に基づく本投資法人役員会の承認を受けたものに限ります。以下同じです。）に記載された総資産額に、当該営業期間において取得した資産の取得価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。）に当該取得日から当該営業期間の決算期までの実日数を当該営業期間の実日数により日割計算（1円未満切捨て）した金額を加え、さらに当該営業期間において譲渡した資産の譲渡時の帳簿価額に当該譲渡日から当該営業期間の決算期までの実日数を当該営業期間の実日数により日割計算（1円未満切捨て）した金額を減じて得られる金額に、年率1.0％を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率（以下「運用報酬料率I」といいます。）を乗じた金額（1年を365日として当該営業期間の実日数により日割計算。1円未満切捨て）を運用報酬Iとします。

ただし、本投資法人の資産運用を開始した営業期間（以下「運用開始営業期間」といいます。）については、運用開始営業期間において取得した資産の取得価格に当該取得日から運用開始営業期間の決算期までの実日数を運用開始営業期間の実日数により日割計算（1円未満切捨て）して得られる金額に、運用報酬料率Iを乗じた金額（1年を365日として運用開始営業期間の実日数により日割計算。1円未満切捨て）を運用報酬Iとします。

(ロ)　運用報酬II

本投資法人の各営業期間における投資口1口当たり分配金の直前営業期間に対する増減に連動したインセンティブ報酬として、直前営業期間における運用報酬IIの額に、当該営業期間の決算期に係る運用報酬II控除前分配可能金額（本投資法人役員会で承認された利益を超えた分配の金額を含むものとし、本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意される一定の計算方法により算出されます。）を当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数（ただし、本投資法人が当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の口数を除いた数をいいます。）で除した金額を直前営業期間における同様の計算方法で算定した金額で除した比率と本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する一定の倍率（以下「運用報酬II改定倍率」といいます。）を乗じて計算される比率を乗じた金額（1円未満切捨て）を運用報酬IIとします。

ただし、本投資法人の運用開始営業期間の運用報酬IIについては、総資産残高に対する運用報酬I及び運用報酬IIの合計額の割合を考慮して本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する金額とし、翌営業期間の運用報酬IIの計算においては、運用開始営業期間の運用報酬IIを、当該不動産等の取得日から運用開始営業期間の決算期までの実日数で日割計算をした1日当たりの金額に、翌営業期間の実日数を乗じた金額（1円未満切捨て）を用いて計算します。

＜計算方法＞

当該営業期間における運用報酬IIの額＝直前営業期間における運用報酬IIの額×（当該営業期間の決算期における投資口1口当たり運用報酬II控除前分配可能金額÷直前営業期間の決算期における投資口1口当たり運用報酬II控除前分配可能金額）×運用報酬II改定倍率

(ハ)　取得報酬

本投資法人が資産を取得した場合（ただし、下記（ホ）に定める合併により資産を承継する場合を除きます。）において、その取得価格に対して、1.0％（ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程に定義される利害関係人等から取得した場合は、0.5％）を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額（ただし、取得した各資産に関して計算される金額が500万円に満たない場合は、取得した資産1件当たり500万円）を取得報酬とします。

(ニ)　譲渡報酬

本投資法人が資産を譲渡した場合（ただし、下記（ホ）に定める合併により資産を承継される場合を除きます。）において、その譲渡価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。）に対して、1.0％（ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程に定義される利害関係人等に譲渡した場合は、0.5％）を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を譲渡報酬とします。

（ホ）合併報酬

本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及び吸収合併消滅法人となる場合のいずれも含みます。）（以下「合併」と総称します。）において、資産運用会社が当該他の投資法人の保有資産の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、(i)当該他の投資法人との間で当該他の投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併又は新設合併を行ったときは、当該他の投資法人が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産（不動産等に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（以下「不動産関連金銭債権」といいます。）、不動産関連金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券及び不動産関連金銭債権を主として信託財産とする信託の受益権を総称していいます。以下同じです。）のうち、本投資法人又は当該新設合併の新設合併設立法人が承継する資産の当該合併の効力発生時における評価額に対して、1.0％を上限として本投資法人と資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を合併報酬とし、(ii)当該他の投資法人との間で当該他の投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併を行ったときは、当該他の投資法人が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産のうち、当該合併によって当該他の投資法人が引き続き保有する資産の当該合併の効力発生時における評価額に対して、1.0％を上限として本投資法人と資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を合併報酬とします。

(ヘ)　備考

なお、今後本投資法人と本資産運用会社との間で、運用報酬料率I及び運用開始営業期間の運用報酬IIの金額に関して合意する際には、当面想定する運用報酬I及び運用報酬IIの合計額が、当面想定する当該営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額の概ね1％の範囲内となるようにします。

③　資産保管会社、一般事務受託者（機関運営）、一般事務受託者（会計事務）、一般事務受託者（税務事務）及び投資主名簿等管理人への支払手数料

資産保管会社、一般事務受託者（機関運営）、一般事務受託者（会計事務）、一般事務受託者（税務事務）及び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

(イ)　資産保管会社の報酬

a.　本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、後記「基準報酬額表」に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上決定するものとします。

b.　資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c.　前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上これを変更することができます。

（基準報酬額表）

ある暦月（この表において、以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金20万円に満たなかった場合は金20万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社で別途合意の上で算出した金額とします。

なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

(ロ)　一般事務受託者（機関運営）の報酬

a.　本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者（機関運営）に対し、後記「基準報酬額表」に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者（機関運営）が協議の上決定するものとします。

b.　一般事務受託者（機関運営）は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者（機関運営）の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c.　前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び一般事務受託者（機関運営）が協議の上これを変更することができます。

（基準報酬額表）

業務手数料（月額）の金額は、以下の手数料の合計金額を上限として、本投資法人及び一般事務受託者（機関運営）が別途書面による合意により定めた金額とします。

(ハ)　一般事務受託者（会計事務）の報酬

a.　本投資法人の計算に関する事務、本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務及びその他、これらの事務に関連し又は付随する事務に係る報酬（以下、本「(ハ) 一般事務受託者（会計事務）の報酬」において「一般事務報酬」といいます。）は、下記の一般事務受託者（会計事務）の業務内容に応じてそれぞれ下記のとおり（消費税及び地方消費税（以下合わせて「消費税等」という。）別）とします。

b.　一般事務報酬の計算方法については、法人決算業務に関しては、各営業期間に応じた1回当たりとして計算し、記帳業務・試算表作成業務等（但し、償却資産申告に係る業務の報酬は除くものとします。）に関しては、1月未満であっても1月として計算し、日割り計算はしないこととします。

c.　本投資法人は、上記のとおり計算された一般事務報酬の金額を、毎年5月及び11月末日に一般事務受託者（会計事務）に対して支払うものとします。初回の支払は、2025年1月22日から2025年11月末日までの期間に対応する業務の報酬であり、以降の各回の支払は、当該支払期日の翌月から起算して6か月間毎の各期間に対応する業務の報酬であり、本投資法人は上記に従いこれを後払いするものとします。また償却資産申告に係る業務の報酬は、毎年の5月末日までに一般事務受託者（会計事務）に支払うものとします。

d.　本投資法人からの支払は、一般事務受託者（会計事務）が指定する口座に現金を振り込む方法により行うものとし、振込手数料は本投資法人の負担とします。

e.　一般事務受託者（会計事務）の職務範囲が下記の内容から変更されたとき、本投資法人が投信法に定義される特定資産を追加取得したとき、又は、経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができるものとします。

記

（単位：円（消費税等別））

(ニ)　一般事務受託者（税務事務）の報酬

a.　 本投資法人の納税に関する事務及びその他、これらの事務に関連し又は付随する事務に係る報酬（以下、本「(ニ) 一般事務受託者（税務事務）の報酬」において「一般事務報酬」といいます。）は、下記の一般事務受託者（税務事務）の業務内容に応じてそれぞれ下記のとおり（消費税及び地方消費税（以下合わせて「消費税等」という。）別）とします。

b.　一般事務報酬の計算方法については、各営業期間に応じた1回当たりとして計算します。

c.　本投資法人は、上記のとおり計算された一般事務報酬の金額を、毎年5月及び11月末日に一般事務受託者（税務事務）に対して支払うものとします。初回の支払は、2025年1月22日から2025年11月末日までの期間に対応する業務の報酬であり、以降の各回の支払は、当該支払期日の翌月から起算して6か月間毎の各期間に対応する業務の報酬であり、本投資法人は上記に従いこれを後払いするものとします。

d.　本投資法人からの支払は、一般事務受託者（税務事務）が指定する口座に現金を振り込む方法により行うものとし、振込手数料は本投資法人の負担とします。

e.　一般事務受託者（税務事務）の職務範囲が下記の内容から変更されたとき、本投資法人が投信法に定義される特定資産を追加取得したとき、又は、経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができるものとします。

記

（単位：円（消費税等別））

(ホ)　投資主名簿等管理人の報酬

a.　本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、後記「委託事務手数料表」に定める手数料を支払います。ただし、後記「委託事務手数料表」に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人投資主名簿等管理人協議の上、決定します。

b.　前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み又は本投資法人の銀行口座からの引落しの方法によりこれを投資主名簿等管理人に支払います。

（委託事務手数料表）

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

④　会計監査人報酬（規約第31条）

会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会が定める金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領後3か月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。

(注)　　本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令の限度において、免除することができるものとします（規約第53条）。

⑤　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

アパ投資顧問株式会社

東京都港区赤坂二丁目12番7号

電話番号　03-6277-7045（IR専用）

（4）【その他の手数料等】

本投資法人は、以下の費用について負担するものとします（規約第32条第2項）。

①　投資口又は新投資口予約権の発行及び上場に関する費用

②　有価証券届出書、有価証券報告書、臨時報告書その他の法定開示書類（その訂正届出書及び訂正報告書を含みます。）の作成、印刷及び提出に係る費用

③　目論見書及び（仮）目論見書（その訂正事項分を含みます。）の作成、印刷及び交付に係る費用

④　法令等に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑥　専門家等に対する報酬又は費用（本投資法人の法律顧問、税務顧問及び司法書士等に対する報酬及び費用、鑑定評価及び資産精査等の費用を含みます。）

⑦　投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

⑧　執行役員、監督役員に係る実費、保険料及び立替金等

⑨　運用資産の取得、管理、運営、処分等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑩　借入金及び投資法人債に係る利息

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他上記①から⑪までに類する費用で本投資法人が負担すべき費用

（5）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

(イ)　個人投資主の税務

a.　配当等に係る税務

個人投資主が投資法人から受け取る投信法第137条の金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額（利益を超える金銭の分配で、投資法人計算規則第2条に定義される金額をいいます。以下、本「(5) 課税上の取扱い」において同じです。）の増加額からなる金額（以下、本「(5) 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る配当等の額は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は20％（所得税15％、住民税5％）となります。なお、2013年1月1日から2026年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。2027年1月1日以降は、当分の間、防衛特別所得税として所得税額に1.0%を乗じた金額及び2027年1月1日から2047年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に1.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。

2016年1月1日以後、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式や国債、地方債、公募公社債等をいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、本投資法人の投資口は、上場株式等として取り扱われます。上場株式等の配当等に係る利子所得及び上場株式等の配当等に係る配当所得（租税特別措置法第8条の4第1項に定めるものをいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において「上場株式等に係る配当所得等」といいます。）については、20％（所得税15％、住民税5％）の税率による申告分離課税を選択できます。配当控除の適用はありません。なお、2013年から2026年までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。2027年1月1日以降は、当分の間、防衛特別所得税として所得税額に1.0%を乗じた金額及び2027年1月1日から2047年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に1.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。

ただし、上場株式等に係る配当所得等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。

個人投資主が受け取る上場株式等に係る配当所得等については、金融商品取引業者（金融商品取引法第2条第9項。ただし、金融商品取引法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。

また、2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座（租税特別措置法第37条の14第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年1月1日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等で、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳以上である方に限られます。

2024年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）（租税特別措置法第37条の14第5項第8号に定めるものをいいます。）に係るもの（2024年1月1日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳以上である方に限ります。

2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座（租税特別措置法第37条の14の2第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第3号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）に係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において設定した継続管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第4号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）において管理されている上場株式等に係る配当等で、未成年者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳未満である方又はその年中に出生した方に限られます。

上記の非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

なお、大口個人投資主（本投資法人から支払がされる配当等の額の支払に係る基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する投資主（2023年10月1日以後に配当等の支払を受ける場合は、基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する本投資口と合算して発行済投資口総数の3％以上を保有する個人投資主を含む。））は、上記の上場株式等の特例の対象とはならず、原則どおり配当等の額を受け取る際に所得税20.42％が源泉徴収され、総合課税の対象となります。

b.　出資等減少分配に係る税務

個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（所得税法第24条に定めるものをいいます。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）のうち、本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注1)として前記「a. 配当等に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を算定し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「c. 投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則として同様になります。

出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

(注1)　みなし配当の金額は、以下のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。以下同じです。

※投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額を超える場合にはその超える部分の金額を控除した金額となります。

(注2)　投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。以下同じです。

(注3)　投資主の譲渡原価は、以下のように計算されます。以下同じです。

※※この割合は、小数第3位未満の端数があるときは切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

※※※「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額」がある場合には、その金額を加算し、「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額」がある場合はその金額を減算します。

(注4)　投資口の譲渡損益は、以下のように計算されます。以下同じです。

c.　投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税5％）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、上場株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。なお、2014年から2026年までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。2027年1月1日以降は、当分の間、防衛特別所得税として所得税額に1.0%を乗じた金額及び2027年1月1日から2047年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に1.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。また、2025年以降は、基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されていましたが、2027年分以降は、基準所得金額が1億6千5百万円を超える場合には、その超える部分の金額の30％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。これにより、税額が発生する場合、確定申告不要の選択をすることはできず、確定申告を行う必要があります。

i.　 本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等に係る譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失（以下、本「c. 投資口の譲渡に係る税務　ii.」において「本投資法人投資口の譲渡損失の金額」といいます。）をその年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。以下、本「c. 投資口の譲渡に係る税務　ii.」において同じです。）から控除することが認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年において、当該適用を受けようとする旨が記載された確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書の提出が必要です。

ii.　その年の前年以前3年内の各年において、本投資法人投資口の譲渡損失の金額（本「c. 投資口の譲渡に係る税務　i.」の適用を受けている場合には適用後の金額となります。）があるときは、申告を要件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除きます。）をその年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することが認められます。譲渡損失の繰越控除を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書の提出等が必要です。

iii. 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、2014年1月1日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税5％）となります。2013年1月1日から2026年12月31日までの間に生ずる譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。2027年1月1日以降は、当分の間、防衛特別所得税として所得税額に1.0%を乗じた金額及び2027年1月1日から2047年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に1.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。

なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における上場株式等の配当等の総額から当該損失の金額が控除され、控除後の金額に源泉税率を乗じた金額へと源泉徴収税額が調整されます。

iv.　　2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。)に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年1月1日以後に設けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による当該譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日おいて満18歳以上である方に限られます。

v.　  2024年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、特定非課税管理勘定（成長投資枠）に係るもの（2024年1月1日以後における新規投資額で毎年240万円、総額1,200万円を上限とします。）について、非課税口座に特定非課税管理勘定を設けた日以後に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳以上である方に限ります。

vi.　 2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第3号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）について、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において設定した継続管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第4号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）において管理されている上場株式等を譲渡した場合、未成年者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間の譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳未満である方又はその年中に出生した方に限られます。

(ロ)　法人投資主の税務

a.　配当等に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等として取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として15％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。2013年1月1日から2026年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。2027年1月1日以降は、当分の間、防衛特別所得税として所得税額に1.0%を乗じた金額及び2027年1月1日から2047年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に1.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。なお、これら復興特別所得税と防衛特別所得税は所得税の額とみなされ、法人税の申告上、所得税額控除の対象とされます。

2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。

b.　出資等減少分配に係る税務

法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（法人税法第23条に定めるものをいいます。以下、本「(ロ) 法人投資主の税務」において同じです。）のうち、本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として前記「a. 配当等に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。

出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。

c.　投資口の期末評価方法

法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として純資産の部に計上）の適用があります。

d.　投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、原則として約定日の属する事業年度の益金又は損金として計上されます。

②　投資法人の税務

(イ)　配当等の額の損金算入要件

税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等の額を損金算入するために満足すべき主要な要件（いわゆる導管性要件）は次のとおりです。

a.　その事業年度に係る配当等の額（法人税法第23条第1項第2号に掲げる金額）の支払額がその事業年度の配当可能利益の額の90％超（又は投信法第137条第1項の規定による金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること

b.　他の法人（租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものを除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含みます。）を有していないこと

c.　借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び租税特別措置法施行規則第22条の19第1項に定めるものをいいます。以下、本「(イ) 配当等の額の損金算入要件」において同じです。）からのものであること

d.　事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるものに該当していないこと

e.　投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること

f.　設立時における本投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は本投資口が事業年度終了の時において50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること

g.　事業年度終了の時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他の一定の資産（租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものをいいます。）の帳簿価額の合計額がその時において有する総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超えていること

(ロ)　不動産流通税の軽減措置

a.　不動産取得税

一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4％の税率により課されます。ただし、2027年3月31日までに取得した住宅及び土地については税率が3％に軽減されています。また、2027年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税については、その課税価額は当該土地の価格の2分の1に軽減されます。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が5分の2に軽減されています。

i.　 規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること

ii.　投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第2条第21項に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の2第1項の認可を受けていること

iii. 資金の借入れをする場合には、適格機関投資家（金融商品取引法第2条第3項第1号。ただし、地方税法施行規則附則第3条の2の9に規定するものに限ります。）からのものであること

iv.　運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること

(i) 特定不動産の割合が75％以上であること

(ii)本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上となること

v.　 投信法第187条の登録を受けていること

b.　特別土地保有税

2003年以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。

c.　登録免許税

一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の2％の税率により課されます。ただし、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては2029年3月31日までは1.5％に軽減されています。また、前記「a. 不動産取得税　i.」ないし同「v.」に掲げる要件（ただし、同「iii.」に規定する適格機関投資家は、金融商品取引法第2条第3項第1号によります。）等を満たす投資法人が取得する不動産については、当該取得後1年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が、2027年3月31日までは1.3％に軽減されています。

5【運用状況】

（1）【投資状況】

本投資法人の2026年5月31日現在における投資状況の概要は以下のとおりです。

（注1）「地域等」は、それぞれのエリアに所在する施設を集計しています。

ホテル等：首都圏・東海圏・関西圏・その他

賃貸住宅等：首都圏・関西圏・中京圏・その他政令指定都市

（注2）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産・信託不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載してい

　　　　ます。

なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。

（注3）「資産総額に対する比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（2）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

(イ)　保有資産の概要

2026年5月31日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。

（注1）「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い用途ごとに符号及び番号を付したものです。「ホテル等」のうち、ビジネス・シティホテルは「H」、温泉・温浴関連施設は「S」、「賃貸住宅等」は「A」の符号を付しています。以下同じです。

（注2）「取得価格」は、各物件に係る売買契約に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については（注6）を、「大江戸温泉物語Premium あたみ」については（注7）を、それぞれご参照ください。したがって、各物件欄に記載の取得価格の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。

（注3）「貸借対照表計上額」は、建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び 装置、信託工具、器具及び備品並びに借地権を含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の貸借対照表計上額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。

（注4） 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「期末算定価額」には、2026年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「期末算定価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の期末算定価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。また、各鑑定評価機関と本投資法人及び本資産運用会社との間に、利害関係はありません。

（注5）「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注6）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年11月2日付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。

（注7） 「大江戸温泉物語Premium あたみ」については、本投資法人は、2021年12月24日付で鉱泉地の土地の共有持分を取得しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）に当該鉱泉地の土地の売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を加えた額を記載しています。

(ロ)　所在地、面積及び規模等

2026年5月31日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間賃料、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。

（注1）「土地面積」は、不動産登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、借地がある場合には借地面積も含みます。

（注2）「延床面積」は、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の床面積も含みます。

（注3）「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。なお、新築年月日が不明な場合は、最新の増築年月日を記載しています。

（注4）上記各物件の賃料は、2026年5月31日現在において締結されている賃貸借契約に基づいています。なお、フリーレント及びレントホリデー（既存賃貸借における契約期間内の特定期間等の賃料支払を免除する取決めをいいます。以下同じです。）については考慮していません。

ホテル等の賃料は固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を

12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間賃料の合計が合計欄

の数値と一致しない場合があります。

　　　 賃貸住宅等の「年間賃料」欄には、事務所賃料・共益費、貸室賃料・共益費、店舗賃料（ただし、駐車場賃料を除きます。）の合計額を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間賃料の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。

（注5）「賃貸可能面積」は、2026年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。

（注6）「賃貸面積」は、各用途ごとに、下記の数値を記載しています。以下同じです。

ホテル等：保有資産に係る、2026年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載していま

　　　　　す。

賃貸住宅等：マスターリース会社又は信託受託者とテナントとの間で2026年5月31日現在において効力を有する、マスターリース

　　　　　　会社又は信託受託者とテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃貸面積の合計を記載しています。

（注7）「テナント数」は、各用途ごとに、下記の数値を記載しています。

ホテル等：本投資法人又は信託受託者を賃貸人として2026年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約が締結されているテナ

　　　　　ントの数を記載しています。なお、「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算

　　　　　出しています。名寄せ後のテナントの合計は5社となります。

賃貸住宅等：2026年5月31日現在においてマスターリース会社又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約を有するテナントの数を

　　　　　　記載しています。なお、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合、テナント数は1として記

　　　　　　載していますが、2026年5月31日現在において保有する賃貸住宅等全てについて、マスターリース契約が締結されて

　　　　　　いるため、マスターリース契約数の合計を記載しています。また、「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナ

　　　　　　ントについては名寄せを行い算出しています。名寄せ後のマスターリース会社の合計は4社となります。

（注8）「客室数」は、2026年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。

（注9）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。以下同じです。

（注10）「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2026年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関するものと土地の一部（面積：71,790.51㎡(内、34,606.77㎡を第三者から賃借しています。)）に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを対象としています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント（株式会社レオマユニティー）は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。以下、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については同様の集計を行っています。

（注11）本投資法人は、当該土地の一部（面積：211,089.59㎡）を第三者（国内の法人）から賃借しています。

（注12）本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件（相模亭）と駿河亭は一体的な運営がなされ

　　　　ています。駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。以下同じです。

（注13）当該土地の一部である鉱泉地の共有持分を2021年12月24日付で取得しており、当該鉱泉地の土地（面積：13.1㎡）を加えた面積

　　　　を記載しています。

（注14）本投資法人は、当該土地の一部（面積：5,641.90㎡）を第三者（複数名の個人）から賃借しています。

（注15）本投資法人は、当該土地の一部（面積：70.29㎡）を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。

（注16）本投資法人は、当該建物の一部（床面積：63.68㎡）を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。

（注17）「ホテルビスタ厚木」については、年間賃料の開示についてテナントの同意が得られないため当該情報は非開示とします。その

　　　　ため、本「（ロ）所在地、面積及び規模等」における年間賃料の合計は「ホテルビスタ厚木」を除く保有資産を対象として集計し

　　　　ています。

(ハ)　稼働率の推移

（注1）「稼働率」は、各期末時点の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注2）本投資法人は、2022年1月13日付で「大江戸温泉物語 長崎ホテル清風」を譲渡しているため、当該資産については第11期までの稼働率を記載しています。

（注3）本投資法人は、2022年11月30日付で「大江戸温泉物語 かもしか荘」を譲渡しているため、当該資産については第12期までの稼働率を記載しています。

（注4）「大江戸温泉物語 きのさき」は、2022年11月30日付で、当該物件の共有持分30％を譲渡しており、その後、2023年2月28日付で、当該物件の共有持分70％を譲渡しているため、当該資産については第13期までの稼働率を記載しています。

（注5）本投資法人は、2025年8月29日付で「大江戸温泉物語 君津の森」及び「大江戸温泉物語 幸雲閣」を譲渡しているため、当該資産については第18期までの稼働率を記載しています。

(ニ)　不動産鑑定評価書の概要

本投資法人は、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所から、2026年5月31日を価格時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。

不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注1）各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「鑑定評価額」には、2026年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。

（注2）「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の鑑定NOIの合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。

（注3）本物件（相模亭）は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件（相模亭）と駿河亭は一体的な運営がなされています。表中の各数値は本物件（相模亭）に関する数値のみを記載しています。

(ホ)　建物状況調査報告書の概要

本投資法人は、2026年5月31日現在における保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を株式会社J建築検査センター、デロイト トーマツ PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は東京海上ディーアール株式会社より取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社J建築検査センター、デロイト トーマツ PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は東京海上ディーアール株式会社と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。