ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第13期(2025/12/01－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第1【ファンドの状況】

1【投資法人の概況】

（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移　(注1)(注2)

(注1)　本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

(注2)　SOSiLA物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間（以下「計算期間」又は「事業年度」ということがあります。）は、毎年6月1日から11月30日まで及び12月1日から翌年5月31日までの各6か月間です。

(注3)　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(注4)　以下の算定式により算出しています。

(注5)　「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除した金額を、小数点未満を切り捨てて記載しています。

②　運用状況

（イ）当期の概況

a.　投資法人の主な経緯

本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、住商リアルティ・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2019年6月26日に設立され、2019年12月10日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード2979）。

本投資法人は、物流不動産（注1）及びインダストリアル不動産（注2）へ投資し、住友商事グループ（注3）が有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及びファンド等（注4）の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。

また、本投資法人は、住友商事株式会社（以下「住友商事」又は「スポンサー」ということがあります。）が開発したSOSiLA（ソシラ）シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG（注5）投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。

（注1）「物流不動産」とは、主として物流施設の用途に供され、又は供されることが可能であるものをいいます。以下同じです。なお、物流施設に該当する施設としては、主として物品の保管及び発送を目的としている施設が想定されます。

（注2）「インダストリアル不動産」とは、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード、空港・港湾関連施設、エネルギー関連施設、水道関連施設、自動車交通関連施設、流通・加工施設、リサイクル施設等の用に供され、又は供されることが可能であるものをいいます。以下同じです。なお、流通・加工施設に該当する施設としては、主として商品の価値を高めるため物品に加工を施すことを目的としている施設が想定されます。

（注3）「住友商事グループ」とは、住友商事並びにその子会社及び関連会社からなる企業集団をいいます。以下同じです。

（注4）「ファンド等」とは、本資産運用会社が投資一任契約、投資顧問契約等を締結する顧客をいいます。以下同じです。

（注5）「ESG」とは、Environmental（環境）、Social（社会）、Governance（企業統治）の頭文字を繋げた用語であり、企業経営や成長において、各々の観点を持った上で配慮が必要であるとの考え方を意味します。以下同じです。

b.　運用環境

当期（2026年5月期）における我が国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に民間消費及び企業設備投資が底堅く推移しており、景気は緩やかな持ち直しの動きが見られます。2026年1月-3月期の実質GDP成長率は前期比プラスとなるなど、内需を中心に回復基調が確認されていますが、海外経済の減速懸念、中東情勢の緊迫化に伴う資源価格動向及び物価の先行きにはなお不透明感が残っています。今後も、日本銀行の金融政策運営及びそれに伴う長短金利の動向、為替相場、資源価格を含む物価動向等を引き続き注視する必要があります。

当期のJ-REIT市場においては、2025年に市場全体が回復基調を辿った後も、2026年に入ってからは金利上昇に対する警戒感等が窺えます。一方、J-REIT市場全体のNAV倍率は依然として1倍を下回る水準で推移しているものの、2025年後半以降の投資口価格の持ち直しを背景に、公募増資を伴う物件取得の動きは徐々に再開しており、外部成長に向けた資本政策の実行事例も見られていますが、投資家は分配金成長、NAV希薄化及び金利上昇下での財務運営を一層厳しく見極める傾向にあります。

不動産売買取引市場においては、国内外投資家の投資意欲はなお底堅く、良質な物件に対する取得需要は継続していますが、金利上昇を受けた資金調達コストの上昇や、売主・買主間の価格目線の差異等から、案件選別は従前にも増して慎重になっています。そのような環境下においても、本投資法人が投資対象とする優良な物流施設については、中長期的な需要期待及び市場流動性を背景に、利回りは概ね低位で推移しているものと考えられます。

物流不動産市場においては、EC需要の拡大、3PL（注）市場の成長及びサプライチェーン再編の動き等を背景として、機能性・立地優位性に優れた先進的物流施設に対するテナント需要は引き続き底堅く推移しています。首都圏では近年の大量供給の影響により空室率が比較的高い水準にあるものの、2026年第1四半期においては大型成約の進展等を背景に空室率は低下し、賃料も上昇しています。特に、需要の厚いエリアや競争力の高い物件では賃料上昇圧力が継続しており、建築費高騰を背景とした新規供給の抑制もあわせて、中期的には需給改善が進むことが期待されます。一方で、エリア間・物件間の競争環境には差が見られるため、今後も個別物件の競争力を重視した運用が重要になるものと考えられます。

（注）「3PL」とは、サード・パーティー・ロジスティクスの略称であり、荷主からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。以下同じです。

c.　運用状況

本投資法人は、2026年3月26日に合同会社SOSiLAプライベートファンド3匿名組合出資持分（取得価格1,500百万円）を取得しました。当期末現在で保有する物件は17物件、取得価格の合計は142,059百万円となっています。また、当期末現在における保有17物件の稼働率は100％と良好な稼働状況を維持しています。

本投資法人及び本資産運用会社ではESGへの取組みを強化しています。GRESBリアルエステイト評価においては、2022年以降4年連続で最上位の「5スター」を取得しています。

d.　資金調達の状況

本投資法人は、2025年12月10日に返済期限を迎える長期変動借入金9,100百万円を借り換え、当期末の有利子負債残高は、65,320百万円となりました。当期末の総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は43.9％となっています。

なお、本書の日付現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

（注）当該格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

e.　業績及び分配の概要

当期の業績は、営業収益4,280百万円、営業利益2,072百万円、経常利益1,733百万円、当期純利益1,732百万円となりました。

また、分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）が適用されることを企図して、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数727,500口の整数倍の最大値となる1,732,177,500円を分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は2,381円としました。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行うこととしています（注）。当期においては、減価償却費（信託借地権償却費等を除きます。）の30％相当額に、一時差異等調整引当額を加算した237,892,500円を利益超過分配金として分配することとし、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は327円としました。この結果、1口当たりの分配金は2,708円となりました。

（注）　本投資法人が主たる投資対象とする物流不動産は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。こうした物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュマネジメント及び安定的な分配金水準を確保する為、一定のルールのもと利益超過分配を実施し、投資主価値の最大化に努めることとします。本投資法人は、当面の間、対象営業期間の減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、毎期継続的に利益超過分配を実施することを原則とします。

ただし、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合もあります。また、継続的な利益超過分配に加え、新投資口発行等の資金調達や大規模な修繕等により投資口の希薄化又は多額の費用が発生し、一時的に1口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。加えて、税会不一致（減損損失、資産除去債務（利息費用を含みます。）、定期借地権償却、のれん償却などに起因する税会不一致を含みますが、これらに限られません。）が発生した場合、当該税会不一致が分配金に与える影響を考慮し、課税所得の発生を回避することを目的として、一時差異等調整引当額の分配等（将来減算一時差異の認容や税務欠損の利用を含みますが、これらに限られません。）を行うものとします。利益超過分配額の上限は、①継続的な利益超過分配、②一時的な利益超過分配、及び③一時差異等調整引当額に基づく利益超過分配とを合わせて対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により営業期間中に計上しなくなった資産に係る前営業期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額の60％に相当する金額を上限とします。

なお、当期における、対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額は756百万円であり、当期資本的支出額は33百万円です。また、当期末時点における本投資法人の保有資産に係る建物状況調査報告書、エンジニアリング・レポートに記載の中長期修繕更新費用を合計した6か月平均額は80百万円です。本投資法人は、上記の各指標、現在の経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準（当期末時点における総資産有利子負債比率は43.9％）、財務状況等を考慮した結果、かかる利益を超えた金銭の分配について、本投資法人の保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額から控除されることになります。

（ロ）今後の見通し

a.　運用全般に関する見通し

ⅰ．外部成長戦略

本投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行います。

本投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指します。また、本投資法人は、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資するものと考えています。

ⅱ．内部成長戦略

本投資法人は、ロジスティクスマネジメント契約に基づき、本投資法人の保有物件に係るリーシング業務及びテナントマネジメント業務を、幅広い顧客ネットワークを活用したリーシングが可能な住友商事に委託します。本投資法人は、住友商事の幅広い顧客ネットワークを最大限活用して顧客の物流不動産へのニーズをとらえたリーシング活動を行うことにより、高い稼働率を維持することが可能であると考えています。更に、住友商事グループは、開発から運営管理まで一気通貫して行う住友商事グループのマネジメントによって、顧客のニーズを活かした物流施設のリーシングが可能であり、外部のプロパティ・マネジメント会社等に頼ることなく、物流施設の稼働率を高めることが可能な点も、SOSiLAシリーズ、ひいては本投資法人の運用資産の安定的な運営に寄与すると、本投資法人は考えています。

ⅲ．財務戦略

本投資法人は、スポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指します。

b.　決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

c.　資産運用会社の業務改善命令について

　本資産運用会社は、2025年12月5日付で金融庁より金融商品取引法第51条に基づく業務改善命令を受けました。その後、業務改善に取り組み、対応状況や再発防止策についてとりまとめた報告書（以下「業務改善報告」といいます。）を2026年1月16日付にて金融庁に提出しています。以降、業務改善対応に係る経過状況を金融庁へ報告しています。

　業務改善報告に従った改善策の内容等については、後記「3 投資リスク (1)リスク要因 ③本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク (イ)住友商事グループへの依存、利益相反に関するリスク」をご参照ください。

（2）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的として、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行います（規約第27条）。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、その資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第2条）。

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。

（注1） 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の設立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。また、投資法人は、投信法に定めるところに従って新投資口予約権証券を発行することができます。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員及び監督役員（以下「役員」ということがあります。）は役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（4） 投資法人の機構　① 投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金及び借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針　（1） 投資方針」及び同「（2） 投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2 投資方針　（3） 分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者等については、後記「（3） 投資法人の仕組み」をご参照ください。

（注2） 本投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）です（振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、同時に本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。

（注3） 本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。

（3）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（注） 住友商事は、本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に規定する特定関係法人をいいます。以下同じです。）に該当します。住友商事は、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」といいます。）第8条第3項に規定する親会社をいいます。）です。

②　本投資法人及び本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者等の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

③　上記以外の本投資法人の関係法人

④　投資ビークルの仕組図（匿名組合出資の場合）

【画像・図表はPDF原本参照】

（4）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

（イ）　機関の内容

本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。

本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

a.　投資主総会

投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、投資主総会に出席した投資主の議決権の過半数によって行います（規約第11条第1項）が、役員の解任（規約第11条第2項第1号）、本投資法人と本資産運用会社との間の資産の運用に係る業務の委託契約の承認及び解約（規約第11条第2項第2号及び第3号）にかかる決議、並びに、規約の変更（投信法第140条）等の投信法第93条の2第2項に定める決議については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上にあたる多数をもって行われます（特別決議）（投信法第93条の2第2項）。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第7章）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

本投資法人の投資主総会は、2021年8月1日及び同日以後遅滞なく招集され、以後、隔年毎の8月1日及び同日以後遅滞なく招集されます（規約第9条第3項）。

また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるためには原則として投資主総会の承認を受けることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。なお、上記のとおり、かかる解約に関する投資主総会の決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上にあたる多数をもって行います（規約第11条第2項第3号）。

b.　執行役員、監督役員及び役員会

執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることのできる役員の過半数が出席のうえ、出席者の過半数をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第21条）。

投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。

執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができます（規約第19条）。

c.　会計監査人

本投資法人は、ＥＹ新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。

会計監査人は、その任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）により、規約をもって、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって前記賠償責任を免除することができます（規約第26条）。

（ロ）　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人の役員会は、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員2名で構成されています。2名の監督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない公認会計士及び弁護士で構成されています。

監督役員は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議によって選任され、任期は2年となっています。ただし、投資主総会の決議によって、法令の定める範囲内で、その任期を短縮又は延長することを妨げないものとされています。また、補欠又は増員のために選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とされています（規約第17条第1項、第2項）。

役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることのできる役員の過半数が出席のうえ、出席者の過半数をもって行うものとされています（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第21条）。

本投資法人は、役員会において前記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内部管理体制を構築しています。

（ハ）　内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

本投資法人の役員会は、執行役員と監督役員により構成され、少なくとも3か月に一度開催されるものと定められています。役員会においては、執行役員による業務執行状況等に関する報告に加え、必要に応じて本資産運用会社や一般事務受託者等の役職員から業務執行状況の詳細について報告が行われます。

各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況等の報告を受け、必要に応じて本資産運用会社の役職員に資産運用状況等の報告を求めます。

一方で、会計監査人は、決算期（毎年5月末日及び11月末日）毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を遂行するに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なくこれを監督役員に報告しなければなりません（投信法第115条の3第1項）。

（ニ）　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

a.　本資産運用会社に対する管理体制

執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。

b.　一般事務受託者及び資産保管会社等に対する管理体制

執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行等について説明をさせることができます。

c.　その他の関係法人に対する管理体制

執行役員又は監督役員は、上記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、本資産運用会社を通じて又はその他の方法により、その業務の状況の把握に努めます。

②　投資法人の運用体制

前記「① 投資法人の統治に関する事項」に記載のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。

（イ）　業務運営の組織体制

本資産運用会社の業務運営の組織体制は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

　本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。

　本資産運用会社の各種業務は、本投資法人を担当する上場リート事業部、SCリアルティプライベート投資法人（以下「私募リート」ということがあります。）を担当する私募リート事業部、ファンド等を担当するファンド事業第1部及びファンド事業第2部、本投資法人及び私募リート並びにファンド等の投資対象資産の取得及び売却の業務支援等を担当する投資戦略部、各部の共通部署である業務管理部及び事業企画部、上場リート事業部と私募リート事業部の共通部署であるリートマネジメント部及び共通部署である各部の連携を図り監督する業務を担うコーポレート本部に分掌されます。

　また、本投資法人の資産の運用に関する審議を行う機関として上場リート投資委員会を、私募リートの資産の運用に関する審議を行う機関として私募リート投資委員会を、ファンド等の資産の運用に関する審議を行う機関としてファンド投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス・リスク管理委員会を設置します。

（ロ）　本資産運用会社の各組織の業務分掌体制

各組織の主な業務は、以下のとおりです。なお、本「② 投資法人の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけではなく、私募リート及びファンド等の資産運用並びにその他の業務にも関与していますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。

（ハ）　委員会の概要

上場リート投資委員会及びコンプライアンス・リスク管理委員会の概要は、以下のとおりです。

a.　上場リート投資委員会

（注） 本書の日付現在、外部委員には、本投資法人及び本資産運用会社との間に特別の利害関係を有していない不動産鑑定士1名が就任しています。

b.　コンプライアンス・リスク管理委員会

（注） 本書の日付現在、外部委員には、本投資法人及び本資産運用会社との間に特別の利害関係を有していない弁護士1名が就任しています。

③　投資運用の意思決定機構

本資産運用会社は、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、本投資法人の資産運用に関連し、資産運用ガイドラインや資産管理計画書及び年度運用管理計画（以下「資産運用ガイドライン等」と総称します。）を作成し、投資運用に関する基本的な考え方について定めます。

本資産運用会社における本投資法人に関する事項の意思決定プロセスは以下のとおりです。

（イ）　資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項

　資産運用ガイドライン等の決定及び変更については、上場リート事業部（ただし、資産管理計画書についてはリートマネジメント部。以下、本「③ 投資運用の意思決定機構」において同じです。）によりチーフコンプライアンスオフィサーに対し、審査・承認申請され、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題の有無について審査・承認し、上場リート投資委員会における審議・決議を経た上で、最終的に決定されます。

a.　上場リート事業部による起案から上場リート投資委員会への上程まで

上場リート事業部が資産運用ガイドライン等を起案します。

上場リート事業部は、当該資産運用ガイドライン等の案及びそれに付随関連する資料をチーフコンプライアンスオフィサーに提出し、審査・承認申請を行い、コンプライアンス上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。また、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題について検討するためにコンプライアンス・リスク管理委員会に付議する必要があると判断した場合、チーフコンプライアンスオフィサーはコンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議します。チーフコンプライアンスオフィサー（コンプライアンス・リスク管理委員会で審議された場合はコンプライアンス・リスク管理委員会。本「（イ） 資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項」において、以下同じです。）は、コンプライアンス上の問題がないと判断した場合、当該案を承認します。

上場リート事業部は、チーフコンプライアンスオフィサーの承認を受けた当該資産運用ガイドライン等の案を上場リート投資委員会に上程します。

チーフコンプライアンスオフィサーが当該資産運用ガイドライン等の案についてコンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合、上場リート事業部に対して当該資産運用ガイドライン等の案の修正及び再提出又は廃案を指示します。修正及び再提出の指示を受けた資産運用ガイドライン等の案については、修正後に再度チーフコンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、上場リート事業部は、上場リート投資委員会に上程することができないものとします。また、廃案の指示を受けた資産運用ガイドライン等の案は、上場リート投資委員会に上程することができないものとします。

b.　上場リート投資委員会における審議及び決議

上場リート投資委員会は、資産運用ガイドライン等の案について、本投資法人の規約との整合性、不動産市場の動向及び本投資法人のポートフォリオの内容等、本投資法人の資産運用における投資戦略等の観点から、資産運用ガイドライン等の案の内容を検討し、その採否につき決議します。ただし、チーフコンプライアンスオフィサーは、上場リート投資委員会における議事進行等の手続及び審議内容について、コンプライアンス上の問題があると判断した場合、上場リート投資委員会の審議・決議の中止を指示することができます。なお、上場リート投資委員会の承認が得られない場合、上場リート投資委員会は上場リート事業部に問題点等を指摘し、資産運用ガイドライン等の案の修正及び再提出又は廃棄を指示します。

資産運用ガイドライン等の案は、上場リート投資委員会の決議をもって、本資産運用会社で決定されたこととなります。

c.　取締役会及び本投資法人への報告

上場リート事業部は、上場リート投資委員会における審議及び決議を経て決定された資産運用ガイドライン等を取締役会に遅滞なく報告するものとします。ただし、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。

また、上場リート事業部は、上場リート投資委員会における審議及び決議を経て決定された資産運用ガイドライン等を、本投資法人へ報告するものとします。

d.　資産運用ガイドライン等に関する意思決定フローは、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（ロ）　資産の運用を行う部門における運用体制

a.　資産の運用に関する事項

上場リート事業部長は、前記「（イ） 資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項」の手続を経て決定された資産運用ガイドライン等に基づき、同部の担当者に対して具体的な運用について指示します。本投資法人の資産の具体的な運用については、前記「② 投資法人の運用体制　（ロ） 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制」に記載された業務分担に応じて、上場リート事業部が主管し、リートマネジメント部とともにこれを行います。

b.　資産の取得に関する事項

ⅰ.　上場リート事業部による起案から上場リート投資委員会への上程まで

上場リート事業部が不動産関連資産の取得計画案を起案します。

上場リート事業部は、当該取得計画案及びそれに付随関連する資料をチーフコンプライアンスオフィサーに提出し、審査・承認申請を行い、コンプライアンス上の問題の有無に関して審査を受け、その承認を得なければなりません。また、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題について検討するためにコンプライアンス・リスク管理委員会に付議する必要があると判断した場合、チーフコンプライアンスオフィサーはコンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議します。なお、上記にかかわらず、当該取得計画案に係る取引が利害関係者との取引である場合、チーフコンプライアンスオフィサーは、必ずコンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議し、その承認を得なければならないものとします。

チーフコンプライアンスオフィサー（コンプライアンス・リスク管理委員会で審議された場合はコンプライアンス・リスク管理委員会。以下、本ⅰ.において同じです。）は、コンプライアンス上の問題がないと判断した場合、当該取得計画案を承認します。

上場リート事業部は、チーフコンプライアンスオフィサーの承認を受けた当該取得計画案を上場リート投資委員会に上程します。

チーフコンプライアンスオフィサーが当該取得計画案についてコンプライアンス上の問題が存在すると判断した場合、上場リート事業部に対して取得の中止又は内容の変更を指示します。内容の変更を受けた取得計画案については、内容の変更を行った後に再度、チーフコンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス上の問題の有無に関する審査を受け、その承認を得た後でなければ、上場リート事業部は、上場リート投資委員会に上程することができないものとします。また、中止の指示を受けた取得計画案は、上場リート投資委員会に上程することができないものとします。

ⅱ.　上場リート投資委員会における審議及び決議

本投資法人の資産運用ガイドライン等に適合していることを確認するとともに、物件デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格であるか等の審議を行い、当該不動産関連資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います。ただし、チーフコンプライアンスオフィサーは、上場リート投資委員会における議事進行等の手続及び審議内容について、コンプライアンス上の問題があると判断した場合、上場リート投資委員会の審議・決議の中止を指示することができます。なお、上場リート投資委員会の承認が得られない場合は、上場リート投資委員会は上場リート事業部に問題点等を指摘し、当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します。

当該取得計画は、当該上場リート投資委員会の決議をもって、本資産運用会社で決定されたこととなります。

ただし、当該取得計画案に係る取引が利害関係者との取引である場合において、当該取引が投信法第201条の2第1項に定める本投資法人と本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に定義される利害関係人等を意味します。）との取引に該当する場合は、本ⅱ.の上場リート投資委員会で当該取得計画案が承認された後に、本資産運用会社は当該取引に先立ち当該取得計画案について本投資法人の役員会の承認を得るものとします。

この場合において、本投資法人の役員会が当該取得計画案を承認せず、本資産運用会社に対して当該取得計画案の内容の変更を指示した場合、上場リート事業部は、内容の変更を行った後に再度チーフコンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス上の問題の有無に関する審査・承認を受け、更にコンプライアンス・リスク管理委員会の審議・承認を得た後でなければ、上場リート投資委員会に当該取得計画案を上程することができないものとし、かかる変更後の取得計画案につき再度上場リート投資委員会の承認を得た後でなければ、本投資法人の役員会の承認を求めることができないものとします。また、本投資法人の役員会から中止の指示を受けた取得計画案については、廃案にするものとします。

ⅲ.　取締役会及び本投資法人への報告

上場リート事業部は、上場リート投資委員会における審議及び決議を経て決定された取得計画を取締役会に遅滞なく報告するものとします。ただし、取締役会の開催時期等に鑑みて取締役会に遅滞なく報告することが難しい場合には、取締役会の全構成員に個別に報告することをもって取締役会への報告に代えることができるものとします。なお、上記取得計画が上記ⅱ.に定める本投資法人と本資産運用会社の利害関係人等との取引に係る議案である場合、上記報告は、本投資法人役員会の承認が得られた後に行うものとします。

また、上場リート事業部は、上場リート投資委員会における審議及び決議を経て決定された取得計画を、本投資法人へ報告するものとします。ただし、上記ⅱ.に基づき、取得計画につき本投資法人の役員会承認を求めた場合は、この限りではありません。

ⅳ.　取得計画の実行

当該取得計画が上場リート投資委員会における審議及び決議を経て決定された場合（上記ⅱ.により本投資法人の役員会の承認が必要とされる場合には、当該承認を得た場合）、当該取得計画の内容に従って、当該不動産関連資産の取得業務を行います。

ⅴ.　資産の取得に関する意思決定フローは、以下のとおりです。なお、資産の処分についても、資産の取得と同様の意思決定フローに基づき実行されます。

【画像・図表はPDF原本参照】

c.　ローテーションルールに関する事項

本資産運用会社は、投資法人資産運用業務においては本投資法人及び私募リートに対して善管注意義務を負っており、また投資一任業務及び投資助言業務においてはファンド等に対して善管注意義務を負っていることから、第三者からの不動産関連資産の売却に関する情報（以下「物件情報」といいます。）を本資産運用会社が入手した場合、以下のローテーションルールに従い、物件取得に係る検討・判断について、私募リート、本投資法人及びファンド等との間の優先順位を定めることにより、本資産運用会社が恣意的な行動により利益相反行為を行うことを防止します。

ⅰ. 投資戦略部は、本資産運用会社が第三者から入手した物件情報を、同部において一元的に管理するものとします。本資産運用会社の役職員は、第三者から物件情報を入手したときは、遅滞なく投資戦略部に提供するものとします。投資戦略部は、物件情報の提供を受けた後、記録を作成するとともに、①当該物件情報が物流不動産及びインダストリアル不動産に係る物件情報である場合には、下記ⅱ-1.乃至ⅱ-3.及びⅳ.の優先順位に従って、②当該物件情報が物流不動産及びインダストリアル不動産以外の物件に係る物件情報である場合には、下記ⅲ-1.、ⅲ-2.及びⅳ.の優先順位に従って、それぞれ私募リート、本投資法人又はファンド等の物件の取得業務を所管する部署に物件情報を提供し、検討させるものとします。

ⅱ-1. 投資戦略部は、物流不動産及びインダストリアル不動産に係る物件情報の提供を受けた場合、取得検討可能な部署に物件情報を提供し、本投資法人（本投資法人に取得させることを目的として一時的にSPC等により取得する場合は、当該SPC等も含みます。以下、本c.において同じです。）を第一順位者としてその取得を優先して検討させるものとします。ただし、投資戦略部は、検討対象となる物件が本投資法人のための資産運用ガイドラインの定め等により本投資法人の投資対象とできない物件等であると判断した場合は、本投資法人への当該物件情報提供を行わないことができるものとします。

ⅱ-2. 上場リート事業部は、前記ⅱ-1.の物件情報について、当該物件の取得を検討しない旨の判断又は検討の結果取得しない旨（以下「優先検討権辞退」といいます。）の判断を行った場合、その旨及び理由を投資戦略部及びコンプライアンス室に報告するものとします。この場合、コンプライアンス室において、優先検討権辞退の経緯及び理由を確認するものとし、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題があると判断した場合は、上場リート事業部において再検討するものとします。コンプライアンス上の問題がないと判断した場合は、当該物件情報については、第二順位者である私募リート（私募リートに取得させることを目的として一時的にSPC等により取得する場合は、当該SPC等も含みます。以下、本c.において同じです。）が取得を優先して検討するものとします。ただし、投資戦略部は、検討対象となる物件が私募リートのための資産運用ガイドラインの定め等により私募リートの投資対象とできない物件等であると判断した場合は、私募リートへの当該物件情報提供を行わないことができるものとします。

ⅱ-3. 私募リート事業部は、前記ⅱ-2.の物件情報について、優先検討権辞退の判断を行った場合、その旨及び理由を投資戦略部及びコンプライアンス室に報告するものとします。この場合、コンプライアンス室において、優先検討権辞退の経緯及び理由を確認するものとし、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題があると判断した場合は、私募リート事業部において再検討するものとします。コンプライアンス上の問題がないと判断した場合は、当該物件情報については、第三順位者であるファンド等が取得を検討するものとします。

ⅲ-1. 投資戦略部は、物流不動産及びインダストリアル不動産以外の物件に係る物件情報の提供を受けた場合、取得検討可能な部署に物件情報を提供し、私募リートを第一順位者としてその取得を優先して検討させるものとします。ただし、投資戦略部は、検討対象となる物件が私募リートのための資産運用ガイドラインの定め等により私募リートの投資対象とできない物件等であると判断した場合は、私募リートへの当該物件情報提供を行わないことができるものとします。

ⅲ-2. 私募リート事業部は、前記ⅲ-1.の物件情報について、優先検討権辞退の判断を行った場合、その旨及び理由を投資戦略部及びコンプライアンス室に報告するものとします。この場合、コンプライアンス室において、優先検討権辞退の経緯及び理由を確認するものとし、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題があると判断した場合は、私募リート事業部において再検討するものとします。コンプライアンス上の問題がないと判断した場合は、当該物件情報については、第二順位者であるファンド等が取得を検討するものとします。

ⅳ. 物件取得に係る検討・判断の優先順位を図示すると、以下のとおりです。

ⅴ. 上記の取得検討の優先順位にかかわらず、各部署は情報提供を受けた物件情報を、同時並行で内部的に検討することは妨げられないものとします。ただし、その時点で最上位の優先順位を有している部署以外の各部署は、検討中の物件情報に関して、売主との接触及び売買に関する交渉を行ってはならないものとします。

ⅵ. 以下のいずれかに該当する物件情報は、ローテーションルールの適用除外とします。

（ⅰ）　対象物件の売主その他の関係者により取得候補者が指定されている物件情報

（ⅱ）　契約上の優先交渉権又は優先買取権等により、物件の取得候補者が指定されている物件情報

上記のローテーションルールの概要は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

【画像・図表はPDF原本参照】

④　投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。

（イ）　本投資法人のリスク管理体制

a.　役員会

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時役員会は、少なくとも3か月に一度開催され、定時役員会において、執行役員は、自己の職務の執行状況等を報告するものとされています。

b.　本資産運用会社への牽制

　本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、規約、資産運用委託契約、投信法、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）、投信法施行規則、金融商品取引法、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）その他の本投資法人に適用される関係法令及び資産運用業協会その他の自主規制機関の諸規則の規定等を遵守し、本投資法人のために忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって委託業務を遂行すること等が定められています。また、運用資産の運用状況に関する報告書の作成及び交付、委託業務に関する報告等の義務を本資産運用会社に負わせることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています。

c.　内部者取引の管理等に関する規程

　本投資法人は、内部者取引の管理等に関する規程を制定し、役員による内部者取引の未然防止等を図っています。

（ロ）　本資産運用会社のリスク管理体制

a.　資産運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守

本資産運用会社は、投資方針等に関する基本的な考え方について定めた資産運用ガイドラインを策定しており、かかる資産運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。

本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針及びリスク管理体制等を規定し、主要なリスクとして運用・助言リスク、財務リスク、信用リスク、投資リスク、法令違反リスク、風評リスク、システムリスク及び事務リスクを定義し、各リスクの管理業務は、第一義的には、各々のリスクにかかわる業務を所管する各部室において、各リスクの把握・分析・評価（内部管理態勢の認識・評価を含みます。）・対応案の立案及び管理を行うこととしています。各部室長は、重大なリスクの発生を把握した場合には、速やかにリスク管理統括責任者（チーフコンプライアンスオフィサー）及び取締役社長にその内容を報告すると共に、当該リスク発生の原因分析・リスク軽減策その他の改善策の立案を行うこととされています。

更に、日常業務のリスク管理に関して、事務章程において、チーフリスクマネジメントオフィサーは、各事業ラインのリスク管理・モニタリング態勢の確立、判断業務を含むアセットマネジメント業務のデュープロセスについての監視・監督を担うこととしています。

また、本資産運用会社では、利害関係者取引規程により、利害関係者との一定の取引についてチーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題の有無につき承認した後、必ずコンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議しその承認を得なければならないものとしています。このように、本資産運用会社は、利害関係者との取引により本投資法人に不利益を生じさせることがないよう、厳格な審査を行った上で取引を実施する態勢を構築しています。なお、当該取引が投信法第201条の2第1項に定める本投資法人と本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に定義される利害関係人等を意味します。）との取引に該当する場合は上記の手続に加え、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認を得なければならないものとされています。

b.　法令等遵守体制

ⅰ. 概要

　本資産運用会社は、投資家の保護及び本資産運用会社の業務の適正化を図るため、法令等の定めるところに従い、業務を遂行することを目的に、「コンプライアンス規程」、「コンプライアンス・リスク管理委員会規程」及び「リスク管理規程」を定め、法令等遵守体制を整備しています。

　具体的には、本資産運用会社がその資産の運用を受託する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、本資産運用会社のコンプライアンスに関する事項を担当する部門としてコンプライアンス室を設置し、またコンプライアンスに関する事項を統括する責任者としてチーフコンプライアンスオフィサーを任命し、他の部門に対する社内牽制機能の実効性を確保します。更に、コンプライアンス・リスク管理委員会の設置及び運営により、重層的な法令等遵守体制を確立しています。

　また、本資産運用会社において、法令遵守を最優先とする経営方針を明確化するため、「コンプライアンス宣言」を採択し公表しています。

ⅱ. 取締役会

　取締役会は、業務執行の最終責任を負う機関として、コンプライアンスの徹底を図り、コンプライアンス・リスク管理委員会等における承認事項等の報告を受けるとともに、本資産運用会社のコンプライアンスに関する重要事項について決議します。

ⅲ. コンプライアンス・リスク管理委員会

　コンプライアンス・リスク管理委員会は、取締役会、チーフリスクマネジメントオフィサー、チーフコンプライアンスオフィサー及びコンプライアンス室と連携し、「コンプライアンス・リスク管理委員会規程」に定める業務を担います。

ⅳ. チーフコンプライアンスオフィサー及びコンプライアンス室長

　チーフコンプライアンスオフィサーは、本資産運用会社におけるコンプライアンスに関する事項を統括する責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令等を遵守する社内の規範意識を醸成することに努めます。また、コンプライアンス室長は、本資産運用会社による本投資法人のための資産運用における業務執行が法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等の遵守状況の監視監督を行います。

ⅴ. コンプライアンス室

　コンプライアンス室は、本資産運用会社のコンプライアンスに関する事項を担当し、前記「② 投資法人の運用体制　（ロ） 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制」に定める業務を担います。

ⅵ. コンプライアンスに関する社内体制

　コンプライアンス室は、各役職員等が本資産運用会社内において業務運営に係る法令等違反行為又は法令等違反の可能性が高い行為を発見した場合において直ちに報告を受けることのできる体制を整備しています。

c.　利害関係者取引規程

後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　（2） 利害関係者取引規程」をご参照ください。

d.　内部者取引管理規程

本資産運用会社では、内部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引等の防止に努めています。

e.　フォワード・コミットメント等

フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。

このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、原則として、（ⅰ）解約違約金の水準、（ⅱ）物件の取得額の上限、（ⅲ）契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び（ⅳ）決済資金の調達方法について基準を設定する等、投資家に与える影響を十分に勘案し、あらかじめ慎重に検討して対応することとし、当該リスクを管理しています。

具体的には、（ⅰ）解約違約金の水準については、契約不履行に関する解約違約金に関して、当該解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び分配金水準等に与える影響を十分検証の上、慎重な投資判断を行います。

（ⅱ）物件の取得額の上限については、ポートフォリオ全体の規模を勘案し、過大なものとならない範囲に留めるものとします。

（ⅲ）契約締結から物件引渡しまでの期間の上限については、個別物件毎に、市場における同種取引や開発型案件等における取組みに比して妥当な期間を上限とし、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分認識の上、慎重な検討を行うこととします。

（ⅳ）決済資金の調達方法については、取得を決定する時点においては、取得額に応じた決済時の取得資金の調達方法及びその実現性を検証し、決済時においては、金融市場、取引先金融機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて最適な資金調達方法を選択することとします。

更に、解約違約金の設定条件その他の解約条件を適切に開示する等、物件の取得中止の場合又は契約不履行の場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。また、売買契約締結から物件引渡しまでの期間が6か月を超える場合には、保有する運用資産の継続鑑定と併せ、当該物件の鑑定評価の結果（当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価を取得できない場合には、価格調査の結果）を開示します。

先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合は、これに準じた取扱いを行うこととします。

詳細については後記「2 投資方針　（1） 投資方針　③ ポートフォリオ構築方針　（ニ） フォワード・コミットメント等に関する基本方針」をご参照ください。

（5）【投資法人の出資総額】

最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注1）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注2）1口当たり発行価格159,311円（発行価額153,918円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注3）1口当たり発行価額153,918円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注4）2022年1月18日の本投資法人役員会において、2021年11月期（第4期）に係る金銭の分配として、1口当たり268円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2022年2月15日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配6百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注5）2022年7月19日の本投資法人役員会において、2022年5月期（第5期）に係る金銭の分配として、1口当たり283円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2022年8月16日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配9百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注6）1口当たり発行価格134,302円（発行価額129,756円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注7）1口当たり発行価額129,756円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注8）2023年1月17日の本投資法人役員会において、2022年11月期（第6期）に係る金銭の分配として、1口当たり308円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2023年2月15日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注9）2023年7月18日の本投資法人役員会において、2023年5月期（第7期）に係る金銭の分配として、1口当たり322円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2023年8月15日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注10）2024年1月17日の本投資法人役員会において、2023年11月期（第8期）に係る金銭の分配として、1口当たり332円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2024年2月15日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注11）2024年7月17日の本投資法人役員会において、2024年5月期（第9期）に係る金銭の分配として、1口当たり333円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2024年8月15日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注12）2025年1月17日の本投資法人役員会において、2024年11月期（第10期）に係る金銭の分配として、1口当たり333円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2025年2月17日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注13）2025年7月16日の本投資法人役員会において、2025年5月期（第11期）に係る金銭の分配として、1口当たり333円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2025年8月14日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注14）2026年1月21日の本投資法人役員会において、2025年11月期（第12期）に係る金銭の分配として、1口当たり328円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2026年2月16日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（注15）2026年7月17日の本投資法人役員会において、2026年5月期（第13期）に係る金銭の分配として、1口当たり327円の利益を超える金銭の分配を行うことを決議し、2026年8月14日よりその支払を開始しました。なお、出資総額（純額）の増減については、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配16百万円の実施に伴う出資総額の変動を含みます。

（6）【主要な投資主の状況】

（注） 「発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

（参考）所有者別の状況

（2026年5月31日現在）

（注） 「投資主数の割合」及び「所有投資口数の割合」は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。

（7）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①従業員投資口所有制度の概要

　本資産運用会社は、本投資法人の投資主と本資産運用会社の従業員との利害の一致の促進による本投資法人の中長期的な投資主価値向上に資すること、及び本資産運用会社の従業員の福利厚生の増進を目的として、持投資口制度を導入しました。当該持投資口制度においては、持投資口会が、従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。当該持投資口制度の概要は、以下のとおりです。

②従業員持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

　特段の定めは設けていません。

③従業員投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

2【投資方針】

（1）【投資方針】

①　本投資法人の基本理念

（イ）　本投資法人の基本理念

本投資法人は、物流不動産及びインダストリアル不動産へ投資する投資法人です。本投資法人は、住友商事グループが有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及びファンド等の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。また、本投資法人は、住友商事が開発したSOSiLA（ソシラ）シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。

（ロ）　スポンサーである住友商事の祖業・中核事業としての「不動産事業」（スポンサーにおける不動産事業の位置付け）

本投資法人のスポンサーである住友商事は、1919年に大阪港湾エリアの土地開発事業を祖業としてスタートしました。その後商社活動に進出し、総合商社として発展していく過程においても、不動産事業は住友商事の中核事業としてあり続け、蓄積された不動産事業における知見・ノウハウを活用して、現在もまた、次の100年を目指して成長し続けています。

本投資法人は、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの豊富な知見及びノウハウを活用して、物件の継続的な取得と、運用資産の価値の維持及び向上を図り、投資主価値の最大化を目指します。

②　基本方針

（イ）　本投資法人の成長戦略

本投資法人は、本投資法人のスポンサーである住友商事が、SOSiLAシリーズに代表される物流不動産等の開発を行うと共に、リーシング・サービスの提供を行い、本投資法人が当該開発した物流不動産等を取得・保有することで、SOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築し、本資産運用会社が私募リート及びファンド等の運用において蓄積した豊富な実績とノウハウを活用して当該物流不動産等を運用するという、3社がそれぞれの役割を担うことで互いに成長するビジネスモデルを描いています。

本投資法人は、スポンサーサポート契約及びロジスティクスマネジメント契約に基づき、住友商事グループから提供される、不動産事業における豊富な知見・ノウハウを活用し、安定的な成長を図ります。

（ロ）　外部成長戦略

本投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行います。本投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指します。

また、本投資法人は、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資するものと考えています。

（ハ）　内部成長戦略

本投資法人は、住友商事グループの土地の仕込みから施設開発、管理に至るまでの一貫したマネジメント体制、及び総合商社としての住友商事グループのネットワークによって実現される安定的なリーシング力を活用して、持続的な成長を目指します。

住友商事は、グループの顧客ネットワークを活かし、荷主と3PL業者の双方へアプローチが可能です。物流施設の賃貸借形態が、物流施設の所有者とテナントである荷主との間の契約の場合及び3PL業者が物流施設の所有者と賃貸借契約を締結し、荷主は3PL業者と物流業務委託契約を締結する場合のいずれの場合でも、住友商事グループは、総合商社として幅広い取引先と取引関係にあることから、かかる取引関係を活かして、3PL業者及び荷主に対し、直接、テナントとしての入居に向けた働きかけを行うことが可能です。

本投資法人及び本資産運用会社は、ロジスティクスマネジメント契約に基づき、このような住友商事のネットワークを活用することで、保有資産に係る適切なロジスティクスマネジメントを行います。具体的には、保有資産について、適切な賃料を設定し、空室部分のリーシングに向けた営業活動を行い、成約を目指す等、戦略的なリーシング活動を行うと共に、保有資産の適切な管理運営、維持修繕及び資本的支出の実施によるテナント満足度の向上を通じ、既存テナントとの間で信頼関係を構築することにより、賃料改定時及び更新時の賃料上昇又は適正な賃料水準の維持を図ります。

（ニ）　財務戦略

本投資法人は、住友商事の高い信用力を活かした効率的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を実現します。

また、一般的に他アセットと比較して建物割合が高く減価償却費が大きい一方、設備割合が低く資本的支出が限定的である物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、安定的な分配金水準を確保する観点から一定のルールのもと利益超過分配を実施します。

　 【画像・図表はPDF原本参照】

③　ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、スポンサーである住友商事が開発するSOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築します。

住友商事が開発するSOSiLAシリーズは、人口密度が高く、消費地に近い都市部をカバーできる立地戦略をとっています。本投資法人は、このような立地戦略に基づき開発されたSOSiLAシリーズをはじめとする住友商事グループが開発する物流不動産及びインダストリアル不動産を主として取得していく方針であり、中でも消費地近接型物流施設（注1）を中心とする物流不動産へ重点的に投資を行います。

ただし、本投資法人は、消費地近接型物流施設に該当しない物流施設であっても、後記「（イ） ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」記載の方針及び基準に該当する場合には、投資対象とします。

また、本投資法人は、インダストリアル不動産についても、後記「（イ） ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」記載の方針及び基準に該当し、かつ、インダストリアル不動産への投資比率が全体の20％を超えない限りにおいて、投資対象とします。本投資法人は、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設等、物流不動産以外の資産も戦略的に取得する予定です。

（注1） 「消費地近接型物流施設」とは、消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産をいいます。更に、都心配送対応型の消費地近接型物流施設とは、関東エリア・関西エリアを中心とする大規模消費地へラストワンマイル（注2）のエリアに立地する物流不動産で、住宅集積地の近隣に立地するため、即納性が高く、配送効率の向上と環境負荷低減を実現できると、本投資法人が考えるものをいいます。

（注2） 「ラストワンマイル」とは、物流事業者・荷主の最終配送拠点から消費者である配送先までの最終区間をいいます。

（イ）　ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準

本投資法人は、本投資法人の投資主価値の最大化を目的として、中長期的な収益の安定性及び成長性を重視したポートフォリオの構築を目指すものとします。そのため、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの知見及びノウハウを活用し、投資機会の拡大とリスク分散の観点から適切な用途及び地域並びにそれらの分散状況を勘案して、物流不動産を主たる投資対象としたポートフォリオの構築を行うものとします。

取得に係る投資判断は、（a）当該物件が存するエリアの経済規模、立地特性（消費地、生産拠点への近接性、主要道路へのアクセス等）及び需給状態、並びに（b）当該物件の規模・仕様、賃料水準、空室率、テナントの業種及び賃貸借契約の内容等多岐にわたる要素の分析により、当該物件の競争力や潜在的な成長性等を把握した上で行うものとします。

a.　用途分散

本投資法人は、物流不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を主たる投資対象とし、その中でも社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方（Logistic Aspect）を目指す事業コンセプトの下、開発されたSOSiLAシリーズを重点投資対象とします。その他に、企業活動の基盤となるインダストリアル不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に投資します。ただし、物理的乃至経済的な利用形態等に照らし、複数の不動産を一体としてみた場合の用途が、主として物流不動産又はインダストリアル不動産の用に供され、又は供されることが可能なものと評価される場合には、当該一体としての複数の不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券（規約第29条第1項第2号に定義されるものをいいます。本「③ ポートフォリオ構築方針」において以下同じです。）を取得することができます。

なお、用途別投資比率（注）の目標は以下のとおりですが、物件取得等の過程で、一時的にこの比率を超過し又は下回ることがあります。

（注） 「用途別投資比率」とは、各用途に該当する各物件の取得価格の合計額を全物件の取得価格の総額で除したものをいい、用途は以下のとおり区分するものとします。

　　　　本資産運用会社があらかじめ定める基準に基づき主たる用途と合理的に判断する用途をもって区分します。

　　　　単一の物件においても、それが複合施設である場合等、本資産運用会社が特に必要と判断する場合には、合理的な用途別の投資比率を算出することができます。

　　　　本投資法人が土地のみを保有する物件について、土地上に建物が存在する場合は、当該建物の用途によって区分し、土地上に建物が存在せず、かつ、土地そのものが特定の用途に用いられている場合は、当該土地そのものの用途によって区分します。土地上に建物が存在せず、かつ、土地そのものが特定の用途に用いられていない土地（開発予定の土地）については、当該土地の開発目的によって区分します。

用途別投資比率の目標

b.　地域分散

市場規模を考慮し、関東エリア及び関西エリアへの投資を中核としつつ、投資エリアの一極集中による様々なリスク（賃貸市場の変動リスク、天災リスク等）を軽減し、中長期的に安定した収益を確保するため、以下の地域別投資比率（注）を目標として一定の分散投資を行うものとします。ただし、物件取得等の過程で、一時的にこの比率を超過又は下回ることがあります。

なお、海外不動産はその他の地域に含まれるものとします。

（注） 「地域別投資比率」とは、各地域に所在する各物件の取得価格の合計額を全物件の取得価格の総額で除したものをいいます。

地域別投資比率の目標

（注） 地域の定義は以下のとおりとします。

c.　保有期間・売却方針

ⅰ.　本投資法人は、安定的収益を確保するため、原則として運用資産の短期的な売却は行わず、中長期にわたりこれを継続保有するものとします。

ⅱ.　運用資産について、以下の(i)乃至(iv)に該当する事象が発生した場合は、当該運用資産の売却を検討及び実施することができるものとします。

（ⅰ）以下の要素を考慮し、本投資法人のポートフォリオ構成上、売却を行うことが本投資法人の運用状況から適切であると判断される場合

（a）　　当該運用不動産の将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測

（b）　　当該運用不動産の立地する地域分類及び地域特性の変動

（ⅱ）平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合

（ⅲ）経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化、陳腐化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合

（ⅳ）本投資法人の支払資金の調達を行う上で合理的と判断される場合

d.　匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資

不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資を行う場合は、主として以下の内容を基準にします。

ⅰ.　不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券の取得価格の合計が、全不動産関連資産の取得価格の総額の10％以内となること。

ⅱ.　不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等が、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。

（ロ）　その他投資基準

本投資法人は、上記のポートフォリオ構築方針の他、以下に記載の投資基準に従い、不動産関連資産に分散して投資を行います。

a.　投資規模

b.　個別投資基準

c.　海外不動産の個別投資基準

海外に所在する物流不動産及びインダストリアル不動産については、国内不動産の基準を参考として、当該不動産が所在する国の政治・経済情勢及び都市の不動産マーケット動向を踏まえ投資判断を行います。なお、海外不動産への投資にあたっては、所要の体制整備が行われることを前提とします。

（ハ）　デュー・ディリジェンス方針

物件の取得に際しては物理的調査、法的調査及び経済的調査等を行った上で、投資の可否を総合的に判断します。なお、物理的調査、法的調査及び経済的調査等を実施する際には、各種第三者専門家レポート（不動産鑑定評価を含みます。）を取得するほか、以下の表に記載する項目について調査し検討することを原則とします。

ただし、以下の表に記載する項目は、物件の用途・個別的特性によってその重要性が異なることがあり、本投資法人による物件の取得にあたり、全ての項目について常に調査するわけではなく、また、記載事項以外の調査を行うこともあります。

海外不動産への投資にあたっては、国内不動産取得の場合に必要とされる、国内での、（ⅰ）不動産鑑定評価書、（ⅱ）エンジニアリング・レポート、（ⅲ）法務デュー・ディリジェンスによる調査と同等の調査を行うこととし、現地の制度に精通し、かつ信頼性ある専門家に依頼して調査結果を得るものとします。

物件調査の体制として、取得の際のデュー・ディリジェンスにあたっては、基本的に日本の不動産に投資する場合の基準に準じ、所在国固有の法制度や実務慣行等の特殊事情を勘案して総合的に判断した上でデュー・ディリジェンスを実施します。

（ニ）　フォワード・コミットメント等に関する基本方針

フォワード・コミットメント等を締結する場合において、本投資法人のポートフォリオの規模に比して多額の解約違約金を要することとなる場合には、フォワード・コミットメント等締結のリスクについて、慎重に検討を行います。

契約不履行に関する解約違約金に関して、当該解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び分配金水準等に与える影響を十分検証の上、慎重な投資判断を行います。

売買契約締結から物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に、市場における同種取引や開発型案件等における取組みに比して妥当な期間を上限とし、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分認識の上、慎重な検討を行うこととします。

また、取得額の上限は、ポートフォリオ全体の規模を勘案し、過大なものとならない範囲に留めるものとします。

決済資金の調達方法については、取得を決定する時点においては、取得額に応じた決済時の取得資金の調達方法及びその実現性を検証し、決済時においては、金融市場、取引先金融機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて最適な資金調達方法を選択することとします。

解約違約金の設定条件その他の解約条件を適切に開示する等、物件の取得中止の場合又は契約不履行の場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。また、売買契約締結から物件引渡しまでの期間が6か月を超える場合には、保有する運用資産の継続鑑定と併せ、当該物件の鑑定評価の結果（当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価を取得できない場合には、価格調査の結果）を開示します。

先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合は、これに準じた取扱いを行うこととします。

（ホ）　運営管理方針

a.　基本方針

運用資産の中長期にわたる資産価値の維持向上、競争力の維持向上、テナント満足度の向上と収益の安定の実現に向け、本資産運用会社が培ってきた不動産運用における知見とノウハウ、住友商事グループの知見とノウハウを活用して、運用不動産の稼働率及び収益の維持及び向上を目指し、内部成長を図るよう努めるものとします。

b.　プロパティ・マネジメントに係る方針

本投資法人は、上記a.の基本方針に基づき、効率的かつ効果的な運営管理体制を構築することで、運用資産の物理的・機能的価値向上を図るとともに、入居テナントの動向及びニーズを把握し、適切な対応の実施を通じて、テナントの満足度の向上とリレーションの強化を図ることで、賃料収入の維持・向上を図り、安定的な収入の確保を目指します。そして、個別物件の運営管理計画を策定の上、適切な施設運営管理の実施と管理コストの適正化を図るとともに、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るため、必要な修繕工事及び更新工事を、費用対効果を意識して適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。

また、新規テナントリーシングにおいては、住友商事グループのネットワークを最大限活用するとともに、主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。

c.　プロパティ・マネジメント会社の選定方針

本投資法人は、上記a.の基本方針を実現し、個別物件のキャッシュフローの中長期的な極大化を目指すべく、運用不動産毎にその特性を踏まえ、最適なプロパティ・マネジメント会社等を選定し、適切な施設運営管理の実施と管理コストの適正化、賃貸収入と稼働率の維持及び向上のための賃貸営業管理及び適時適切な修繕と工事費用削減のための工事営繕管理等を委託するものとします。

なお、上記方針を踏まえ、住友商事グループが開発した物流不動産のプロパティ・マネジメント業務に関しては、以下の事由を十分に斟酌し、原則として、当該物流不動産の開発・施設運営管理に参画している住商ビルマネージメント株式会社（以下「住商ビルマネージメント」ということがあります。）に委託するものとします。

・物流施設のプロパティ・マネジメントは、テナントとの信頼関係の構築が極めて重要であるが、住商ビルマネージメントは、開発者である住友商事のグループ会社としてプロパティ・マネジメント業務を行う中で、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。

・賃貸募集業務に係るサポートを内容とするロジスティクスマネジメント契約を本投資法人との間で締結している住友商事との連携により、リーシングにおいて、新規テナント営業並びに賃料発生期間及び賃料水準の最大化に貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。

また、住友商事グループが開発したインダストリアル不動産のプロパティ・マネジメント業務に関しては、以下の事由を十分に斟酌し、原則として、当該インダストリアル不動産の開発・施設運営管理に参画している住商ビルマネージメント、住商アーバン開発株式会社（以下「住商アーバン開発」ということがあります。）又は住商レジデンシャル株式会社（以下「住商レジデンシャル」ということがあります。）に委託するものとします。

・インダストリアル不動産は、特定のテナントの利用のための仕様となっているケースが多いことから、そのプロパティ・マネジメントに関しては、テナントとの信頼関係の構築が極めて重要であるが、開発者である住友商事のグループ会社としてプロパティ・マネジメント業務を行う中で、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。

本投資法人は、住商ビルマネージメント、住商アーバン開発及び住商レジデンシャル以外のプロパティ・マネジメント会社に業務委託を行う場合には、以下の項目に掲げる内容を総合的に考慮し、適切な委託先を選定します。

・業歴、社会的属性、財務体質及び組織体制

・物件所在地域の不動産市場に関する知識及び経験

・物件に関する精通度合い及びテナントとの関係

・新規テナントの募集能力

・物件に関するレポーティング能力

d.　損害保険等付保方針（火災、地震）

火災等の災害及び事故等による建物の損害及び賃貸収入の減少並びに対人対物事故による第三者からの損害賠償請求に対応するため、運用不動産毎に適切な損害保険（火災保険、利益保険及び賠償責任保険等）の付保等の措置を講じるものとします。

地震保険の付保の要否については、前記「(ロ) その他投資基準　b.個別投資基準　建物の状況」に記載のとおり、個別物件のPML値が15％を超えた場合に検討を行うものとし、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響と負担すべき保険料の収益に及ぼす影響等を検討の上決定します。

e.　運用計画等の策定

ⅰ.　本投資法人の営業期間毎に年度運用管理計画（ポートフォリオ全体の収支予算及び物件別収支計画により構成するもの）を策定し、計画的な資産運用を行います。

ⅱ.　資産運用業協会の規則に基づき、資産管理計画書を策定します。

ⅲ.　収支実績を随時検証し、月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正計画を策定します。

ⅳ.　物件の取得又は売却、市場環境の変化等、物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、各計画の修正や見直しを行います。

ⅴ.　年度運用管理計画の策定及び変更は上場リート事業部により、資産管理計画書の策定及び変更（軽微な変更を除きます。）はリートマネジメント部により、チーフコンプライアンスオフィサーに対し、審査・承認申請され、チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題の有無について審査・承認し（チーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題について検討するためにコンプライアンス・リスク管理委員会に付議する必要があると判断した場合、チーフコンプライアンスオフィサーはコンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議します。）、上場リート投資委員会における審議・決議を経た上で、最終的に決定されます。

ⅵ.　各計画は、以下に記載の対象期間毎に、以下に記載の策定時期に策定します。

f.　海外不動産への投資に対する運用管理方針等

管理・運営にあたっては、現地の事情に精通した信頼のおけるプロパティ・マネジメント会社への委託が可能となる体制を構築します。

管理方針及びその管理体制として、国内のプロパティ・マネジメント会社選定基準に準じて現地のプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、必要に応じ、住友商事グループの海外現地法人等のサポートを受けつつ管理・運営を行うものとします。

（ヘ）　財務方針

a.　基本方針

本投資法人は、中長期の安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化の実現のために、安定的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。

b.　エクイティ・ファイナンス

本投資法人が投資口の発行を行う場合、役員会の承認を得るものとします。投資口の新規発行については、新たな不動産関連資産の取得時期、全運用資産を規約第33条に記載の方法で評価した価格の合計金額に占めるLTV、分配金への影響、経済環境等を総合的に勘案し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で判断を行うものとします。

c.　デット・ファイナンス

本投資法人が資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、規約第34条を遵守し、中長期にわたり安定的かつ調達コストを抑えた適正な条件による資金調達を行います。有利子負債に占める長期の有利子負債の残高や、固定金利（デリバティブ取引による金利固定化を含みます。）の有利子負債の割合、返済期限の分散、調達先等を総合的に勘案し、財務の安定性を確保します。

借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額は1兆円を超えないものとします。

ⅰ.　借入先

　資金の借入先は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に該当する者に限ります。）からの借入れに限定します。なお、安定的な資金調達ルートの確保のため、信用力や実績等を総合的に勘案し、安定的な取引を継続することが可能な借入先を選定するとともに、特定の借入先に集中せず、運用資産の規模の拡大に伴い借入先の分散・拡大を検討します。

ⅱ.　LTV

　本投資法人のLTVの上限は60％とします。ただし、物件の取得等に伴い、一時的に60％を超えることは妨げないものとします。

ⅲ.　コミットメントライン等の融資枠の設定

　本投資法人は将来の物件の追加取得等に係る資金の安定的かつ機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の融資枠の設定を行うことがあります。

ⅳ.　デリバティブ取引

　本投資法人は、借入金から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。

ⅴ.　担保

　本投資法人の借入れは、原則として、無担保とするものの、金融環境や経済条件等を考慮し、運用資産を担保として提供することがあります。

d.　利益超過分配

本投資法人が主たる投資対象とする物流不動産は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。こうした物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュマネジメント及び安定的な分配金水準を確保する為、一定のルールのもと利益超過分配を実施し、投資主価値の最大化に努めることとします。

ⅰ.　継続的な利益超過分配

　本投資法人は、当面の間、対象営業期間の減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、毎期継続的に利益超過分配を実施することを原則とします。ただし、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合もあります。

ⅱ.　一時的な利益超過分配

　本投資法人は、継続的な利益超過分配に加え、新投資口発行等の資金調達や大規模な修繕等により投資口の希薄化又は多額の費用が発生し、一時的に1口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

ⅲ.　一時差異等調整引当額に基づく利益超過分配

本投資法人は、税会不一致（減損損失、資産除去債務（利息費用を含みます。）、定期借地権償却、のれん償却などに起因する税会不一致を含みますが、これらに限られません。）が発生した場合、当該税会不一致が分配金に与える影響を考慮し、課税所得の発生を回避することを目的として、一時差異等調整引当額の分配等（将来減算一時差異の認容や税務欠損の利用を含みますが、これらに限られません。以下同じです。）を行います。

なお、将来の法改正等に伴い、税会不一致が分配金に与える影響を考慮し、課税所得の発生を回避するとの目的が達せられなくなった場合など、一時差異等調整引当額の分配等を行うことが不適切と判断される場合は、これを行わないとすることもできます。

ⅳ.　利益超過分配額の上限

　利益超過分配額の上限は、上記ⅰ.の継続的な利益超過分配、上記ⅱ.の一時的な利益超過分配及び上記ⅲ.の一時差異等調整引当額に基づく利益超過分配とを合わせて、対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の60％に相当する金額を上限とします。

e.　自己投資口の取得

本投資法人は、資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を実施できるものとします。なお、経済環境や市場状況に加え、本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況等を総合的に勘案し、中長期的な投資主価値の向上に資するかを慎重に判断した上で実施するものとします。

（ト）　投資主への開示方針

本資産運用会社は、本投資法人について、投信法、金融商品取引法等の法令、東京証券取引所の諸規則、資産運用業協会の諸規則等の要請する内容及び様式に従って、本資産運用会社の社内規程である情報等開示規程に基づいて、迅速かつ正確な情報開示を行います。また、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、法定開示以外の情報の開示も可能な限り実施します。

（2）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（イ）　本投資法人は、前記「（1） 投資方針　② 基本方針」に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します（規約第29条第1項乃至第3項）。

a.　次に掲げる各資産（以下、総称して「不動産等」といいます。）

ⅰ.　不動産

ⅱ.　不動産の賃借権

ⅲ.　地上権

ⅳ.　外国の法令に基づく前記ⅰ.、ⅱ.又はⅲ.に掲げる資産

ⅴ.　前記ⅰ.乃至ⅳ.に掲げる資産を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

ⅵ.　前記ⅰ.乃至ⅳ.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ⅶ.　不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行う前記ⅰ.乃至ⅵ.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。）

ⅷ.　信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ⅸ.　外国の法令に準拠して組成された前記ⅴ.乃至ⅷ.に掲げる資産と同様の性質を有する資産

ⅹ.　投信法第194条第2項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行する株式又は出資

b.　資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含むものとします。）（以下「不動産対応証券」といい、不動産等と不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）

ⅰ.　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券をいいます。）

ⅱ.　投資信託の受益証券（投信法に定める受益証券をいいます。）

ⅲ.　投資法人の投資証券（投信法に定める投資証券をいいます。）

ⅳ.　特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。）

（前記a.ⅴ.、ⅵ.及びⅷ.に該当するものを除きます。）

ⅴ.　外国の法令に準拠して組成された前記ⅰ.乃至ⅳ.に掲げる資産と同様の性質を有する資産

（ロ）　本投資法人は、不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資します。

a.　特定資産のうち次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含むものとします。）

ⅰ.　預金

ⅱ.　コールローン

ⅲ.　国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ⅳ.　地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ⅴ.　特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ⅵ.　特定社債券（資産流動化法に定めるものをいいます。）

ⅶ.　社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ⅷ.　譲渡性預金証書

ⅸ.　貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

ⅹ.　コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

xⅰ. 金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）

xⅱ. 株券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

xⅲ. 外国又は外国の者の発行する証券又は証書で前記ⅲ.乃至ⅶ.、ⅸ.、ⅹ.又はxⅱ.に掲げる証券又は証書の性質を有するもの

xⅳ. 海外不動産保有法人に対する金銭債権

xⅴ. 信託財産を主として前記ⅰ.乃至xⅳ.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

xⅵ. 有価証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。ただし、前記ⅰ.乃至xⅴ.に該当するものを除きます。）

b.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）

c.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。）

d.　公共施設等運営権（投信法施行令に定めるものをいいます。）

（ハ）　本投資法人は、前記（イ）乃至（ロ）に定める特定資産のほか、不動産関連資産に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等を取得することができます。

a.　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権

b.　著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

c.　動産（再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

d.　温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

e.　特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）

f.　民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上の組合の出資持分（前記（ロ）xⅵ.に定める有価証券に該当するものを除きます。）

g.　各種の保険契約及びそれに基づく権利又は利益

h.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

i.　地役権

j.　規約の定めに基づき本投資法人が投資を行う国又は地域の法令に基づいて組成される権利等（当該国又は地域における法令に基づく不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする信託の受益権と同様又は類する性質を持つ権利等を含みます。ただし、前各号に該当するものを除きます。）

k.　国外の資産について、専ら当該資産に係る資産運用を行うことを目的とする国内外の法人の発行する株式（その他の出資を含みます。ただし、前各号に該当するものを除きます。）

l.　上記のほか、不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

（ニ）　本投資法人は、前記（イ）乃至（ハ）のほか、投資法人の組織運営に伴い保有が必要となるその他の権利及び資産を取得することができます。

②　投資基準及び地域別、用途別等による投資割合

（イ）　投資基準については、前記「（1） 投資方針　③ ポートフォリオ構築方針　（イ） ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」をご参照ください。

（ロ）　地域別、用途別等による投資割合については、前記「（1） 投資方針　③ ポートフォリオ構築方針　（イ） ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準　a. 用途分散」及び同「b. 地域分散」をご参照ください。

（3）【分配方針】

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会が定める諸規則に従うものとします。

①　利益の分配（規約第36条第1項）

（イ）　本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下、本「（3）　分配方針」において「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算期毎に計算される利益の金額をいいます。

（ロ）　分配金額は、租税特別措置法第67条の15第1項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

（ハ）　分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）（規約第36条第2項）

本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記①（ロ）で定める分配金額に資産運用業協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に利益の金額を超える金銭の分配を行う方針とします。また、その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮します。ただし、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行いません。

③　分配金の分配方法（規約第36条第3項）

分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します。

④　分配金請求権の除斥期間（規約第36条第4項）

分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

（4）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。

（イ）　投資制限（規約第30条）

a.　前記「（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　（ロ）　a.　xi.」に掲げる金銭債権に対する投資を行う場合には、原則として安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします。ただし、不動産を裏付けとする貸付債権への投資等を行う場合にはこの限りでなく、当該不動産の収益性や貸倒れ等のリスクにつき十分に検証した上でこれを行うものとします。

b.　前記「（2） 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　（ロ）　b.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

（ロ）　組入資産の貸付けの目的及び範囲（規約第31条）

a.　本投資法人は、特定資産である不動産（投資法人が取得する不動産等及び不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本（ロ）において同じです。）については、運用を図ることを目的として第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うことを原則とします。

b.　本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を資産運用の基本方針及び投資態度に従い運用することができます。

c.　本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことができます。

（ハ）　借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第34条）

a.　本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済（敷金・保証金の返還及び借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に該当する者に限ります。）からの借入れに限るものとします。

b.　前項の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。

c.　借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。

②　その他の投資制限

（イ）　有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）　集中投資

集中投資について制限はありません。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「（1） 投資方針　③ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（ハ）　他のファンドへの投資

他のファンドへの投資について制限はありません。

3【投資リスク】

（1）リスク要因

以下には、本投資証券又は本投資法人が発行する投資法人債（以下「本投資法人債券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。

本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。

各投資家又は投資法人債権者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。

本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

（ロ）　本投資証券の市場での取引に関するリスク

（ハ）　金銭の分配に関するリスク

（ニ）　収入及び支出の変動に関するリスク

（ホ）　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

（ヘ）　新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

（ト）　投資法人債券の償還・利払に関するリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）　投資対象が物流不動産に特化していることによるリスク

（ロ）　少数のテナントに依存していることによるリスク

（ハ）　シングル・テナント物件等に関するリスク

（ニ）　特定の物件への依存度が高いことに係るリスク

（ホ）　住友商事グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク

（ヘ）　不動産を取得又は処分できないリスク

（ト）　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

（チ）　LTVの上昇に伴うリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）　住友商事グループへの依存、利益相反に関するリスク

（ロ）　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

（ハ）　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク

（ニ）　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

（ホ）　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

（ヘ）　敷金及び保証金に関するリスク

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

（イ）　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

（ロ）　賃貸借契約に関するリスク

（ハ）　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

（ニ）　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

（ホ）　不動産の地域的な偏在に関するリスク

（ヘ）　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

（ト）　法令の制定・変更に関するリスク

（チ）　売主の倒産等の影響を受けるリスク

（リ）　マスターリース会社に関するリスク

（ヌ）　転貸に関するリスク

（ル）　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

（ヲ）　共有物件に関するリスク

（ワ）　区分所有建物に関するリスク

（カ）　借地物件に関するリスク

（ヨ）　借家物件に関するリスク

（タ）　底地物件に関するリスク

（レ）　開発物件等に関するリスク

（ソ）　有害物質に関するリスク

（ツ）　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

（ネ）　埋立地に関するリスク

（ナ）　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

（ラ）　フォワード・コミットメント等に係るリスク

⑤　税制に関するリスク

（イ）　導管性要件に関するリスク

（ロ）　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）　一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

（イ）　専門家報告書等に関するリスク

（ロ）　マーケットレポートへの依存に関するリスク

（ハ）　減損会計の適用に関するリスク

（ニ）　一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク

（ホ）　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

（イ）　本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。

　本投資証券の市場価格又は本投資法人債券の取引価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。

　そのため、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）　本投資証券の市場での取引に関するリスク

　本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡するほかに換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、損失を被る可能性があります。

（ハ）　金銭の分配に関するリスク

　本投資法人は前記「2 投資方針　（3） 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産等及び不動産等を裏付けとする資産の当該裏付け不動産等（以下、本「（1） リスク要因」において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

　また、本投資法人は、前記「2 投資方針　（3） 分配方針　② 利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）」で記載しているとおり、原則として毎期継続的に利益の金額を超える金銭の分配を行う方針としていますが、経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等によっては、利益を超えた金銭の分配の額が減少したり、行われない場合もあります。更に、利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。

（ニ）　収入及び支出の変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　（ロ） 賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。

（ホ）　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも決算期ごとに招集されるわけではありません。また、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

（ヘ）　新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった場合に比して、1口当たりの受取分配金額が減少する可能性があります。

　更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受け本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。

（ト）　投資法人債券の償還・利払に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞り、あるいは支払不能が生じるリスクがあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

（イ）　投資対象が物流不動産に特化していることによるリスク

　本投資法人は、不動産の中でも、物流不動産を主たる投資対象としていますが、本投資法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。

　まず、物流不動産に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化などが含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流不動産には海外への輸出拠点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本投資法人が投資対象とする物流不動産に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

　物流不動産全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化等により、特定の物流不動産に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流不動産のテナント需要が低下する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流不動産の役割が衰退することとなり、当該物流不動産のテナント需要が低下する可能性もあります。

　更に、特定の物流不動産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性なども考えられます。また、既存テナントが退去した場合、物流不動産は他の用途の不動産と比較して、代替テナントとなりうる者が限定されるため、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。

　また、本投資法人の保有する物流不動産のテナントが、港湾労働法（昭和63年法律第40号。その後の改正を含みます。）に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同法の適用を受ける場合、当該テナントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適用のない他の物流不動産に比べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影響が及ぶ可能性があります。

　上記のほかにも、本投資法人が物流不動産を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ロ）　少数のテナントに依存していることによるリスク

　本投資法人の保有資産の一部は、一部の少数のテナントへ賃貸されており、本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存しています。これらのテナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

（ハ）　シングル・テナント物件等に関するリスク

　本投資法人の保有資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件も含まれており、ほとんどの物件には、このようなシングル・テナントを含む単一又は少数の核となる大規模テナントが存在しています。

　このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があります。また、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流不動産において、これらのリスクが顕著となる可能性があります。

　更に、このようなシングル・テナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。

（ニ）　特定の物件への依存度が高いことに係るリスク

　本書の日付現在、本投資法人の保有資産は17物件であり、保有資産の各取得価格が取得価格の総額に占める割合をみると、17物件中4物件がそれぞれ10％超となっています。したがって、そのうちのいずれかの物件が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが困難となる事由が生じた場合、更にはその主要なテナントの営業状況又は財務状況が悪化したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ホ）　住友商事グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク

　本資産運用会社は、住友商事との間でスポンサーサポート契約を締結し、外部成長のためのパイプラインサポートを受けることとしています。しかし、スポンサーサポート契約は、本資産運用会社に、住友商事グループが保有する特定の物件についての優先交渉権等を与えるものにすぎず、住友商事は、本投資法人に対して、物流不動産等を本投資法人及び本資産運用会社の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格で住友商事グループから取得できることまで確保されているわけではありません。

　したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

（ヘ）　不動産を取得又は処分できないリスク

　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

（ト）　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

　新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若しくは投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の財務制限条項が設けられること、運用資産に担保を設定すること、又は規約の変更が制限されること等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、金利の固定化や借入れの長期化、返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。

（チ）　LTVの上昇に伴うリスク

　本投資法人は、LTVの上限を60％としていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に上限を超えることがあります。一般に、LTVが高まると、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の収益の安定性等に悪影響を及ぼす可能性があります。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

（イ）　住友商事グループへの依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、住友商事グループの物流不動産に関する開発実績、運営ノウハウ及び経営資源等を活用して、投資主利益の最大化を目指すことを基本方針としています。また、住友商事は、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運用会社の4名の常勤取締役のうち1名を含む一部の役職員の出向元です。更に、本投資法人は、住友商事グループから、物件の供給その他の外部成長のためのサポート及び保有物件に対するプロパティ・マネジメント業務の提供その他の内部成長のためのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。その他、本投資法人は、本資産運用会社及び住友商事の間のスポンサーサポート契約に基づき本資産運用会社が住友商事から受けるスポンサーサポート、並びに本投資法人及び住友商事の間のロジスティクスマネジメント契約に基づき住友商事から受ける賃貸募集業務に係るサポートをはじめ、住友商事グループから様々なサポートを受けることとしています。更に、本投資法人は、本投資法人及び住友商事の間の商標使用許諾契約書（以下、本③において「商標使用許諾契約」といいます。）に基づき住友商事から「SOSiLA」に係る商標の使用許諾を受けています。

　このように、本投資法人及び本資産運用会社は、住友商事グループと密接な関係を有し、また、その投資方針における住友商事グループに対する依存度は相当程度高いということができます。

　したがって、本投資法人及び本資産運用会社が住友商事及びその他の住友商事グループとの間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人が住友商事グループから上記に記載のサポートを受けられなくなる可能性があるほか、商標使用許諾契約が解約される又は更新されない等の理由により本投資法人が「SOSiLA」に係る商標を使用できなくなる可能性もあります。この場合、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

　更に、本投資法人又は本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、住友商事グループとの間で取引等を行う場合、本資産運用会社と住友商事グループの上記のような関係から、住友商事グループの利益のために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

　加えて、本投資法人及び本資産運用会社が住友商事グループとの間で締結している契約は、住友商事グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。住友商事グループは、物流不動産の開発、所有、運営、住友商事グループ以外の第三者からのプロパティ・マネジメント業務の受託等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と住友商事グループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。

　上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、住友商事グループからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、住友商事グループに対する賃貸に関する条件、プロパティ・マネジメント会社である住商ビルマネージメント株式会社及び住商レジデンシャル株式会社に対するプロパティ・マネジメント業務の委託の条件、住友商事グループに対する契約上の責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のプロパティ・マネジメント業務の遂行などが挙げられます。

　これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

　なお、本資産運用会社は、本資産運用会社が資産運用業務を受託するSCリアルティプライベート投資法人の住友商事からの物件取得時の不動産鑑定評価の依頼に際し不適切な行為が認められたとして、2025年12月5日、金融庁より業務改善命令を受け、2026年1月16日、対応状況や再発防止策についてとりまとめた業務改善報告を金融庁に提出しています。本資産運用会社は、業務改善報告に従い、組織変更・人事異動を伴うコンプライアンス機能の強化、意思決定プロセスや鑑定評価の発注・選定プロセスの見直し等、各種の改善策を実施し、2026年4月及び2026年7月に業務改善の状況について金融庁に報告しています。今後も継続的な改善に努めますが、業務改善が十分に奏功しなかった場合などにおいては、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に悪影響が及ぶ可能性があります。

（ロ）　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者等が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは保有資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク

　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

（ニ）　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更については、投資主総会の承認が必要ですが、より詳細な投資方針又は「資産運用ガイドライン」等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

（ホ）　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人には、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）が適用される可能性があります。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合には、投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配による他、投資金額を回収することができません。加えて、本投資法人の保有資産の価値が下落している場合等においては、投資法人債権者も元本又は利息の支払を予定どおりに受けられない可能性があります。更に、投資主は、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか又は出資総額を下回ることにより、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

（ヘ）　敷金及び保証金に関するリスク

　物流不動産においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することがあり、本投資法人は、今後、これらの資金を運用資産の取得資金その他の本投資法人の必要資金の一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらの投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを得なくなることもあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク

　本投資法人は不動産を信託する信託の受益権を保有しています。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「（ナ） 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

（イ）　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

　第三者の権利の存在、建物の新築工事や改築・修繕等の工事における施工の不具合や施工時に利用するデータの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には土地の地盤及び地質並びに建物やその設備の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵（物の種類、数量、性能、性質又は品質等が不十分又は契約等に不適合なことをいいます。以下同じです。）等が存在している可能性があります。また、不動産には様々な法規制が適用されるため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正に実施され、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の瑕疵がないかどうかにつき専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしています。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の素材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由から困難が伴います。したがって、かかる欠陥、瑕疵等が本投資法人の取得後に判明したり、取得後に生じたりする可能性もあります。本投資法人は、状況に応じて、前所有者又は前信託受益者等に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、その他契約上の責任を追及できるようにする場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任又はその他の責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されることがあり、また、前所有者又は前信託受益者等が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者等が特別目的会社である場合にはより顕著となります。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

　一方、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ロ）　賃貸借契約に関するリスク

a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

賃借人が賃貸借契約の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了し、又は賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされないこともあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合又は更新料を定めている場合において、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

b.　賃料不払に関するリスク

賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料の支払が滞り、延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

c.　賃料改定に係るリスク

本投資法人の主たる投資対象である物流不動産に関する賃借人との賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがあります。

したがって、賃貸借契約の期間中、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができない可能性があります。当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

e.　定期建物賃貸借契約に関するリスク

本投資法人は、運用資産のうち建物の賃貸にあたり、原則として定期建物賃貸借契約を活用していく方針です。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

f.　賃借人の募集に関するリスク

本投資法人は、賃借人を募集するにあたり、他の物流不動産と立地、築年数、設備や保守及び賃料その他の条件等の様々な面で競合します。このため、本投資法人が保有する物流不動産が競争力を失ったり、有利な条件を提供できなくなると、賃借人を確保できず、この結果、保有する物流不動産の賃料水準や稼働率が低下し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす場合があります。特に、近郊の競合物流不動産の数が増加した場合には、賃料水準の引下げ等が余儀なくされ、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（ハ）　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

　火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、地すべり、山崩れ、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、紛争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所における事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは毀損し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が下落する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することができない場合には永久的に、不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少することとなります。また、不動産自体に滅失、劣化又は毀損が生じなかった場合においても、電気、ガス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされることで、賃料収入が減少することがあります。また、賃料収入が減少した結果、不動産価値の下落が生じる可能性もあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産の価値が下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少する可能性があります。このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。本投資法人は、かかる災害等に伴うリスクを軽減するため、一定の基準に基づき保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等若しくは損害が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益や保有資産の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ニ）　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産を原因として、近隣住民その他の第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合その他「上記（ハ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」と同様の場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

（ホ）　不動産の地域的な偏在に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産が、一定の地域に偏在する場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

　本書の日付現在における本投資法人の保有資産のうち、11物件が関東エリアに、5物件が関西エリアに所在しています。このため、地震等の自然災害、地域経済の不振、稼働率や賃料の低下、人口や平均賃金の変動を含む、これらのエリアに悪影響を及ぼす事象や出来事による影響を受けるおそれがあり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ヘ）　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築することができない可能性があります。

　更に、建築主は、建築基準法に基づき、一定の建築物を建築する場合、着工前にその計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければならず、また、規模など、一定の条件を超える建造物については構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けなければなりません。

　しかし、建築主事若しくは指定確認検査機関による確認又は構造計算適合性判定機関による判定が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該確認又は判定を行った当時の資料等を入手する必要があることや構造計算が複雑であること等から極めて困難です。このため、本投資法人が、当該確認又は判定が適正に行われていなかった不動産を取得、保有する可能性があり、これにより本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を附置する義務、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分若しくは建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

（ト）　法令の制定・変更に関するリスク

　土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

（チ）　売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本（チ）において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主及び買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

（リ）　マスターリース会社に関するリスク

　本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。

　マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

（ヌ）　転貸に関するリスク

　賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ル）　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、賃貸借期間が経過した場合であっても正当の事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。

　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていますが、それでもかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ヲ）　共有物件に関するリスク

　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条第1項本文）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第3項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません（民法第256条第1項但書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第48条第1項）。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

　また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在します。

（ワ）　区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数（地震に対する安全性が不足している場合等一定の場合には各4分の3以上の多数）による建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（カ）　借地物件に関するリスク

　借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

（ヨ）　借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同様です。

　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

（タ）　底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取りを請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定又は借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（レ）　開発物件等に関するリスク

　本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場合に運用資産の建替えを行うことをその投資方針としており、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者となり請負契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受けられない可能性や追加の出資が必要となる可能性があります。この結果、かかる物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　また、新規開発物件の場合は、運用実績がないため、実際の収益等が予想と大きく異なる可能性があります。

（ソ）　有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵され又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

　特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流不動産の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。

　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

（ツ）　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

　本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽などの水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置されている場合があります。

　水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。

　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ネ）　埋立地に関するリスク

　本投資法人の保有資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、前記「（ソ） 有害物質に関するリスク」をご参照ください。）。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記「（ハ） 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」をご参照ください。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

（ナ）　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

　信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の契約上の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる契約上の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

信託受益権が準共有されている場合には、単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。まず、準共有されている受益権の対象不動産の管理において、他の準共有者の承諾が必要となる場合があります。また、準共有持分は信託受託者の承諾を得ることで譲渡可能であるため、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。更に、信託受託者に対して負担する信託費用等の支払債務は不可分債務であると一般的に解されており、準共有者の資力によっては、本投資法人が準共有持分の割合を超える金額を支払う義務が生じ、かつ当該超過支払分について償還を受けることができない可能性があります。

（ラ）　フォワード・コミットメント等に係るリスク

　本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行うことがあります。一般的に不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済（物件引渡し）までに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

（イ）　導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

a.　会計処理と税務処理との不一致によるリスク

会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。

なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

b.　資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

　借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

c.　借入先要件に関するリスク

本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

d.　投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

（ロ）　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第28条第2項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）　一般的な税制の変更に関するリスク

不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

（イ）　専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

　建物状況調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容又は程度を保証又は約束するものではありません。

　更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

（ロ）　マーケットレポートへの依存に関するリスク

　第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流不動産に関する情報はオフィスビルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要な全ての情報が網羅されている訳ではありません。

（ハ）　減損会計の適用に関するリスク

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日。その後の改正を含みます。）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ニ）　一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク

本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものであるため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミングでその戻入れが求められます。当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることから、当期未処分利益が一時差異等調整引当額の戻入れに充当される結果、分配可能金額が減少する可能性があります。

なお、純資産控除項目（主に繰延ヘッジ損益のマイナス）に起因する一時差異等調整引当額に関しては、その戻入れの原資となる利益が過年度から繰り越されるため、当該戻入れによって当期の利益に対応する利益分配金が減少することはありません。

（ホ）　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できる保証はありません。

（2）投資リスクに対する管理体制

本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。

しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

①　本投資法人の体制

（イ）　役員会

　本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時役員会は、少なくとも3か月に一度開催され、定時役員会において、執行役員は、自己の職務の執行状況等を報告するものとされています。

（ロ）　本資産運用会社への牽制

　本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、規約、資産運用委託契約、投信法、投信法施行令、投信法施行規則、金融商品取引法、宅地建物取引業法その他の本投資法人に適用される関係法令及び資産運用業協会その他の自主規制機関の諸規則の規定等を遵守し、本投資法人のために忠実にかつ善良なる管理者の注意をもって委託業務を遂行すること等が定められています。また、運用資産の運用状況に関する報告書の作成及び交付、委託業務に関する報告等の義務を本資産運用会社に負わせることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています。

（ハ）　内部者取引管理規程

　本投資法人は、内部者取引の管理等に関する規程を制定し、役員による内部者取引の未然防止等を図っています。

②　本資産運用会社の体制

本資産運用会社は、前記「（1） リスク要因」のリスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備しています。

（イ）　資産運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守

　本資産運用会社は、投資方針等に関する基本的な考え方について定めた資産運用ガイドラインを策定しており、かかる資産運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。

　本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針及びリスク管理体制等を規定し、主要なリスクとして運用・助言リスク、財務リスク、信用リスク、投資リスク、法令違反リスク、風評リスク、システムリスク及び事務リスクを定義し、各リスクの管理業務は、第一義的には、各々のリスクにかかわる業務を所管する各部室において、各リスクの把握・分析・評価（内部管理態勢の認識・評価を含みます。）・対応案の立案及び管理を行うこととしています。各部室長は、重大なリスクの発生を把握した場合には、速やかにリスク管理統括責任者（チーフコンプライアンスオフィサー）及び取締役社長にその内容を報告すると共に、当該リスク発生の原因分析・リスク軽減策その他の改善策の立案を行うこととされています。

　更に、日常業務のリスク管理に関して、事務章程において、チーフリスクマネジメントオフィサーは、各事業ラインのリスク管理・モニタリング態勢の確立、判断業務を含むアセットマネジメント業務のデュープロセスについての監視・監督を担うこととしています。

　また、本資産運用会社では、利害関係者取引規程により、利害関係者との一定の取引についてチーフコンプライアンスオフィサーがコンプライアンス上の問題の有無につき承認した後、必ずコンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議しその承認を得なければならないものとしています。このように、本資産運用会社は、利害関係者との取引により本投資法人に不利益を生じさせることがないよう、厳格な審査を行った上で取引を実施する態勢を構築しています。なお、当該取引が投信法第201条の2第1項に定める本投資法人と本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に定義される利害関係人等を意味します。）との取引に該当する場合は上記の手続に加え、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認を得なければならないものとされています。

（ロ）　法令等遵守体制

a.　概要

本資産運用会社は、投資家の保護及び本資産運用会社の業務の適正化を図るため、法令等の定めるところに従い、業務を遂行することを目的に、「コンプライアンス規程」、「コンプライアンス・リスク管理委員会規程」及び「リスク管理規程」を定め、法令等遵守体制を整備しています。

具体的には、本資産運用会社がその資産の運用を受託する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという重要性を理解し、適正な運用体制を構築するため、本資産運用会社のコンプライアンスに関する事項を担当する部門としてコンプライアンス室を設置し、またコンプライアンスに関する事項を統括する責任者としてチーフコンプライアンスオフィサーを任命し、他の部門に対する社内牽制機能の実効性を確保します。更に、コンプライアンス・リスク管理委員会の設置及び運営により、重層的な法令等遵守体制を確立しています。

また、本資産運用会社において、法令遵守を最優先とする経営方針を明確化するため、「コンプライアンス宣言」を採択し公表しています。

b.　取締役会

取締役会は、業務執行の最終責任を負う機関として、コンプライアンスの徹底を図り、コンプライアンス・リスク管理委員会等における承認事項等の報告を受けるとともに、本資産運用会社のコンプライアンスに関する重要事項について決議します。

c.　コンプライアンス・リスク管理委員会

コンプライアンス・リスク管理委員会は、取締役会、チーフリスクマネジメントオフィサー、チーフコンプライアンスオフィサー及びコンプライアンス室と連携し、「コンプライアンス・リスク管理委員会規程」に定める業務を担います。

d.　チーフコンプライアンスオフィサー及びコンプライアンス室長

チーフコンプライアンスオフィサーは、本資産運用会社におけるコンプライアンスに関する事項を統括する責任者として、社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法令等を遵守する社内の規範意識を醸成することに努めます。また、コンプライアンス室長は、本資産運用会社による本投資法人のための資産運用における業務執行が法令等に基づいていることを常に監視し、日常の業務執行においても法令等の遵守状況の監視監督を行います。

e.　コンプライアンス室

コンプライアンス室は、本資産運用会社のコンプライアンスに関する事項を担当し、前記「1 投資法人の概況　（4） 投資法人の機構　② 投資法人の運用体制　（ロ） 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制」に定める業務を担います。

f.　コンプライアンスに関する社内体制

コンプライアンス室は、各役職員等が本資産運用会社内において業務運営に係る法令等違反行為又は法令等違反の可能性が高い行為を発見した場合において直ちに報告を受けることのできる体制を整備しています。

（ハ）　利害関係者取引規程

　後記「第二部 投資法人の詳細情報　第3 管理及び運営　2 利害関係人との取引制限　（2） 利害関係者取引規程」をご参照ください。

（ニ）　内部者取引管理規程

　本資産運用会社では、内部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引等の防止に努めています。

（ホ）　フォワード・コミットメント等

フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、原則として、（ⅰ）解約違約金の水準、（ⅱ）物件の取得額の上限、（ⅲ）契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び（ⅳ）決済資金の調達方法について基準を設定する等、投資家に与える影響を十分に勘案し、あらかじめ慎重に検討して対応することとし、当該リスクを管理しています。

4【手数料等及び税金】

（1）【申込手数料】

該当事項はありません。

（2）【買戻し手数料】

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第8条第1項）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資口を有償で取得することができます（規約第8条第2項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（3）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第18条）

本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払時期は、以下のとおりです。

（イ）　執行役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。

（ロ）　監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。

②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第37条）

本投資法人が保有する資産の運用を委託する資産運用会社に支払う報酬は、期中報酬、資産取得報酬、資産譲渡報酬及び合併報酬から構成され、計算方法、支払期限及び支払方法は、それぞれ以下のとおりとします。

（イ）　期中報酬

本投資法人の各営業期間に係る期中報酬として、以下の運用報酬I、運用報酬II及び運用報酬IIIを合算した金額を当該営業期間終了後3か月以内に支払うものとします。

a.　運用報酬I

本投資法人の営業期間毎に、本投資法人の直前の営業期間の決算期の貸借対照表（投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限ります。）に記載された総資産額に年率0.2％を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額（1年365日として当該計算期間の実日数により日割計算。1円未満を切り捨てます。）を運用報酬Iとします。

b.　運用報酬II

本投資法人の営業期間毎に、本投資法人の当該営業期間の決算期毎に算定される「NOI」に5％を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額（1円未満を切り捨てます。ただし、負の値の場合は0円とします。）を運用報酬IIとします。

なお、「NOI」とは、不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きます。）を控除した金額を意味します。

c.　運用報酬III

本投資法人の営業期間毎に、本投資法人の当該営業期間の決算期毎に算定される「運用報酬控除前当期純利益」に、「運用報酬控除前EPU」を乗じ、更に0.002％を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額（1円未満を切り捨てる。ただし、負の値の場合は0円とします。）を運用報酬IIIとします。

なお、「運用報酬控除前当期純利益」とは、一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される税引前当期純利益から、運用報酬I、運用報酬II、運用報酬III及び控除対象外消費税等を控除する前の金額（ただし、繰越欠損金がある場合は、その全額を補填した後の金額）を意味します。「運用報酬控除前EPU」とは、当該営業期間に算定された「運用報酬控除前当期純利益」を当該営業期間の決算期における「発行済投資口の総数」で除して得られる金額（1円未満を切り捨てます。）を意味します。「発行済投資口の総数」については、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合には、当該決算期における発行済投資口の総数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいい、本投資口の併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済投資口の総数は、併合比率又は分割比率をもって併合又は分割が行われる前の口数に調整された数をいうものとします。

（ロ）　資産取得報酬

本投資法人が新たに不動産関連資産を取得した場合は、当該不動産関連資産の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）に1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額（1円未満を切り捨てます。）を、資産取得報酬として、当該不動産関連資産を取得した日から1か月以内に支払うものとします。

（ハ）　資産譲渡報酬

本投資法人が運用資産に属する不動産関連資産を譲渡した場合は、当該不動産関連資産の譲渡価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。）に1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額（1円未満を切り捨てます。）を、資産譲渡報酬として、当該不動産関連資産を譲渡した日から1か月以内に支払うものとします。

（ニ）　合併報酬

資産運用会社が、本投資法人の合併（新設合併及び本投資法人が吸収合併存続法人又は吸収合併消滅法人となる吸収合併を含みます。以下同じです。）の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施した場合には、合併時において当該合併の相手方の保有資産等の合併時における評価額に1.0％を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額（1円未満を切り捨てます。）を、合併報酬として、当該合併の効力発生日から3か月以内に支払うものとします。

③　資産保管会社、投資主名簿等管理人、一般事務受託者及び投資法人債に関する一般事務受託者への支払手数料

資産保管会社、投資主名簿等管理人、一般事務受託者及び投資法人債に関する一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

（イ）　資産保管会社の報酬

a.　本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、以下に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上合意により決定するものとします。

（業務手数料の計算方法）

ある暦月（以下、本a.において「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金25万円に満たなかった場合は金25万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産の保管に係る業務の受託者間で別途書面による合意により算出した金額とします。

ただし、本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日（以下、本a.において「不動産取得日」といいます。）の属する月に係る業務手数料については、上記計算式の「各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」を「不動産取得日を含む計算対象月の末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」に読み替えるものとします。

なお、計算対象月における資産の保管に係る業務の受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料については、当該月の実日数中における資産の保管に係る業務の受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

b.　資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎（毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各期間を意味します。以下、本b.において同じです。）に、前記a．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c.　前記a．及びb．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社で協議の上、書面による合意によってのみ、これを変更することができます。

（ロ）　投資主名簿等管理人の報酬

a.　本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、以下に定める手数料を支払います。ただし、以下に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、合意により決定します。

b.　前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを投資主名簿等管理人に支払います。

c.　前記a．及びb．の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人で協議し合意の上、随時これを変更することができます。

＜委託事務手数料表＞

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

（ハ）　一般事務受託者の報酬

a.　本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、以下に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上合意により決定するものとします。

（業務手数料の計算方法）

ある暦月（以下、本a.において「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金25万円に満たなかった場合は金25万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者間で別途書面による合意により算出した金額とします。

ただし、本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日（以下、本a.において「不動産取得日」といいます。）の属する月に係る業務手数料については、上記計算式の「各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」を「不動産取得日を含む計算対象月の末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」に読み替えるものとします。

なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

b.　一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎（毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各期間を意味します。以下、本b.において同じです。）に、前記a．に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

c.　前記a．及びb．の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び機関運営等に関する一般事務受託者で協議の上、書面による合意によってのみ、これを変更することができます。

（ニ）　投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

a.　一般事務受託者（株式会社みずほ銀行）の報酬

ⅰ. 本投資法人は、第1回投資法人債の財務代理手数料として、金1,000万円を上限として、本投資法人及び一般事務受託者間で別途合意した額を、払込期日に一般事務受託者に支払いました。

ⅱ. 本投資法人は、第1回投資法人債の元利金支払手数料として、次の額を、元利金の支払期日の前営業日までに一般事務受託者に支払います。

①　元金支払の場合 元金の10,000分の0.075

②　利金支払の場合 未償還元金の10,000分の0.075

b.　一般事務受託者（株式会社三菱ＵＦＪ銀行）の報酬

ⅰ. 本投資法人は、第2回投資法人債の財務代理手数料として、以下に掲げる金額を上限として、本投資法人及び一般事務受託者間で別途合意した額を、払込期日に一般事務受託者に支払いました。

＜基準額＞

16百万円とします。

＜変動要因（基準額比）＞

上記基準額の変動要因は以下のとおりとします。

①　第2回投資法人債の発行金額

発行金額100円あたり7銭を基準額に加算します。

②　償還期限

払込期日から償還期日までの期間につき、1年間あたり20万円を基準額に加算します。

ⅱ. 本投資法人は、第2回投資法人債の元利金支払手数料として、次の額を、元利金の支払期日の前営業日までに一般事務受託者に支払います。

①　元金支払手数料 支払元金金額の10,000分の0.075

②　利金支払手数料 支払利金の対象となる元金金額の10,000分の0.075

④　会計監査人報酬（規約第25条）

会計監査人の報酬は、監査の対象となる1営業期間あたり2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから3か月以内に、会計監査人が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。

⑤　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

住商リアルティ・マネジメント株式会社

東京都中央区京橋一丁目17番10号

京橋 One Terrace 9階

電話番号　03-4346-0579

（4）【その他の手数料等】

本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。

① 運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸費用

② 投資口及び投資法人債券の発行に関する費用

③ 借入れ等に関する費用

④ 分配金支払に関する費用

⑤ 有価証券届出書、目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

⑥ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑦ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用

⑩ 本投資口が東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用

⑪ 本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用

⑫ 信託報酬

⑬ その他上記①から⑫までに類する費用

（5）【課税上の取扱い】

日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（イ）　個人投資主の税務

a.　利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

ⅰ. 源泉徴収税率

(注1) 2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

(注2) 2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

(注3) 2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

(注4) 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する個人）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年1月1日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

ⅱ. 確定申告

大口個人投資主（注1）を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

（ⅰ）総合課税による累進税率が上記ⅰ.の税率より低くなる場合

（ⅱ）上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（後記「d. 投資口の譲渡に係る税務　ⅱ. 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」をご参照ください。）

(注1) 配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口総数の3％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

(注2) 基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

(注3) 上記（注2）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

(注4) 大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

(注5) 投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

(注6) 上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

ⅲ. 源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して「源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書」を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

ⅳ. 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

　2014年1月1日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

　また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

　2016年4月1日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年1月1日～）

　一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年1月1日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

　なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※　新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません。）。

※　つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※　旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※　一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

b.　一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法（昭和40年法律第33号。その後の改正を含みます。）上本則配当として扱われ、前記「a. 利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。

c.　その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ⅰ. みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には前記「a. 利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ⅱ. みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注1）を算定し、投資口の譲渡損益（注2）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記「d. 投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注3）を行います。

(注1) 譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

(注2) 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

(注3) 調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

d.　投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

ⅰ. 税率

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注4）基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

ⅱ. 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

ⅲ. 源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記ⅰ.と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注1）。また、上場株式等の配当等を前記「a. 利益の分配に係る税務　ⅲ. 源泉徴収選択口座への受入れ」により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注1） 上記（ⅰ）（注4）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

ⅳ. 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・旧NISA

一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅱ.及びⅲ.の損益通算や繰越控除は適用できません。

（注） 一般NISAの年間投資上限額については前記「a. 利益の分配に係る税務　ⅳ. 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）」をご参照ください。

・新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

（注） 成長投資枠の年間投資上限額については前記「a. 利益の分配に係る税務　ⅳ. 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）」をご参照ください。

（ロ）法人投資主の税務

a.　利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

b.　一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記「a. 利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

c.　その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

ⅰ. みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記「a. 利益の分配に係る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

ⅱ. みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

（注） 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

d.　投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

（イ）利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（ロ）不動産流通税の軽減措置

a.　登録免許税

本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

b.　不動産取得税

本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

（注1） 共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

（注2） 倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

（注3） 介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律（平成元年法律第64号。その後の改正を含みます。）第2条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

5【運用状況】

（1）【投資状況】

（注1）「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県をいい、「その他の地域」とは、関東エリア及び関西エリアに該当しない都市をいいます。以下同じです。

（注2）「保有総額」は、2026年5月31日現在における貸借対照表（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注3）「対総資産比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注4）「投資有価証券」は、合同会社SOSiLAプライベートファンド2を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分及び合同会社SOSiLAプライベートファンド3を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分です。なお、運用対象資産は、合同会社SOSiLAプライベートファンド2については、SOSiLA柏を信託財産とする不動産信託受益権であり、合同会社SOSiLAプライベートファンド3については、SOSiLA中央林間、SOSiLA横浜港北及びNEWNO・SOSiLA高槻をそれぞれ信託財産とする各不動産信託受益権（SOSiLA横浜港北については準共有持分20％、NEWNO・SOSiLA高槻については準共有持分50％）です。

（注1）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、2026年5月31日現在における貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注2）「対総資産比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（2）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

（イ）株式

該当事項はありません。

（注1）「評価額」は、帳簿価額を記載しています。

（注2）「対総資産比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注3）運用対象資産は、SOSiLA柏を信託財産とする不動産信託受益権です。

（注4）運用対象資産は、SOSiLA中央林間、SOSiLA横浜港北及びNEWNO・SOSiLA高槻をそれぞれ信託財産とする各不動産信託受益権（SOSiLA横浜港北については準共有持分20％、NEWNO・SOSiLA高槻については準共有持分50％）です。

②【投資不動産物件】

該当事項はありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

 2026年5月末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。

（イ）　ポートフォリオ一覧

（注1）「用途」は、保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。

（注2）「物件番号」は、保有資産を物流不動産（L）及びインダストリアル不動産（I）の2つに分類し、当該分類ごとに番号を付しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。

（注3）「取得年月日」は、本投資法人の各保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。

（注4）「取得価格」は、本投資法人の各保有資産に係る売買契約に記載された保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。

（注5）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。

（注6）「鑑定評価額」は、2026年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及びシービーアールイー株式会社に委託しています。

（注7）「鑑定NOI利回り」は、取得価格に対する各保有資産の鑑定NOI（物流不動産については2026年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を、インダストリアル不動産については2026年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における1年目の運営純収益）の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計（平均）欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。

（注8）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）に係る取得価格及び鑑定評価額については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を用いています。

（注9）SOSiLA海老名については、2020年12月4日に準共有持分62％を取得し、2021年12月6日に準共有持分38％を追加取得しています。「取得年月日」については、当初取得した準共有持分62％の取得年月日を記載しています。「取得価格」については、各取得価格の合計額を記載しています。

（注10）SOSiLA尼崎については、2022年4月1日に準共有持分10％を取得し、2022年12月2日に準共有持分45％を追加取得し、2023年4月3日に準共有持分45％を追加取得しています。「取得年月日」については、当初取得した準共有持分10％の取得年月日を記載しています。「取得価格」については、各取得価格の合計額を記載しています。

（注11）SOSiLA八潮（準共有持分40％）については、2022年12月2日に準共有持分30％を取得し、2025年2月28日に準共有持分10％を追加取得しています。「取得年月日」については、当初取得した準共有持分30％の取得年月日を記載しています。「取得価格」については、各取得価格の合計額を記載しています。

（注12）物件名末尾の「（底地）」とは、当該物件が、借地権（借地借家法第2条第1号に定めるものをいいます。以下同じです。）が付着する土地であることを意味し、物件名末尾の「（土地）」とは、当該物件が、借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地であることを意味します。以下同じです。

（ロ）　不動産等の概要

（注1）「敷地面積」、「延床面積」及び「建築時期（竣工日）」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、「建築時期（竣工日）」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。

（注2）「賃貸可能面積」は、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地以外の物件については、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各建物賃貸借契約（屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地については、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各土地賃貸借契約に表示された賃貸面積をそれぞれ記載しています。以下、本「（ロ）不動産等の概要」において同じです。

（注3）「賃貸面積」は、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下、本「（ロ）不動産等の概要」において同じです。

（注4）「築年数」は、各物件の登記簿上の新築の日から2026年5月31日までの築年数を、小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、合計（平均）欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。

（注5）本投資法人は、2026年5月31日時点において、SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）については不動産信託受益権の準共有持分のうち80％、SOSiLA八潮（準共有持分40％）については不動産信託受益権の準共有持分のうち40％を保有していますが、敷地面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。

（注6）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）に係る延床面積については、括弧内に当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。

（注7）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。

（ハ）　賃貸借の状況

a.賃貸借の概要

（注1）「テナント数」は、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各賃貸借契約（屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に基づくテナント数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。

（注2）「主要テナント」は、各物件について賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。

（注3）「年間賃料」については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要　（ニ） 「賃貸借の概要」の記載について」をご参照ください。以下同じです。

（注4）「敷金・保証金」は、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。

（注5）「平均賃貸借契約期間」は、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各賃貸借契約に規定された契約期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注6）「平均賃貸借契約残存期間」は、2026年5月31日時点における各物件について締結されている各賃貸借契約について、2026年5月31日から当該契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注7）「稼働率」は、2026年5月31日時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注8）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を、小数第3位を切り捨てて記載し、又は当該数値を用いて合計値を記載しています。また、当該物件に係る敷金・保証金については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。

（注9）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）に係る年間賃料を開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの単価（坪単価）等の契約条件が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから、非開示としています。

（注10）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。

b.稼働率の推移

（注）「稼働率」は、各時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（ニ）　鑑定評価書の概要

保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及びシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及びシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注1）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を記載しています。

（注2）北港油槽所（底地）に係る収益価格は、当該物件の一部である土地（底地）に相当する数値を記載しています。

（ホ）　建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要

保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式会社アースアプレイザルにより行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係るエンジニアリング・レポート及び東京海上ディーアール株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る地震リスク評価報告書の概要は、以下のとおりです。当該報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社アースアプレイザル又は東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。本書の日付現在、保有資産について地震保険は付保する予定はありません。

（注1）「緊急・早期修繕更新費用」は、調査時点から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用としてエンジニアリング・レポートに記載された費用を記載しています。

（注2）「中長期修繕更新費用」は、調査時点から起算して今後12年間の予測される修繕更新費用としてエンジニアリング・レポートに記載された費用を、単位未満を切り捨てて記載しています。

（注3）「PML値（予想最大損失率）」は、調査業者から提供を受けた地震リスク評価報告書に記載された数値を記載しています。

（注4）SOSiLA横浜港北（準共有持分80％）及びSOSiLA八潮（準共有持分40％）に係る緊急・早期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用については、当該物件の準共有持分割合（それぞれ80％及び40％）に相当する数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。

（注5）「ポートフォリオPML値」は、東京海上ディーアール株式会社による2026年6月付「地震リスク評価報告書ポートフォリオ評価版」に基づいて、2026年5月31日時点の建物付の保有資産15物件に、合同会社SOSiLAプライベートファンド2匿名組合出資持分の裏付け不動産であるSOSiLA柏の出資割合相当分16.2％（PML値3.3％）及び合同会社SOSiLAプライベートファンド3匿名組合出資持分の裏付け不動産であるSOSiLA中央林間の出資割合相当分10.3％（PML値5.6％）、SOSiLA横浜港北（準共有持分20％）に対する出資割合相当分10.3％（PML値7.9％）、NEWNO・SOSiLA高槻（準共有持分50％）に対する出資割合相当分10.3％（PML値7.7％）を加えた集合体に対して、個別物件と同様にPML値（予想最大損失率）を求めた数値を記載しています。

（ヘ）　設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関等

保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。

（注1）構造計算適合性判定（注2）を受けているため記載していません。

（注2）2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたかどうかを判定することになっています。

（ト）　主要な不動産等の物件の概要

保有資産のうち、2026年5月31日時点において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10％以上を占める不動産等の物件は、以下のとおりです。

（注1）「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注2）開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの坪単価が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。

（注3）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。

（注4）上記各物件のテナント数、賃貸面積、賃貸可能面積及び稼働率の推移については、前記「（ハ）賃貸借の状況」をご参照ください。

（チ）　主要なテナントの概要

保有資産のうち、2026年5月31日時点において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占める各テナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。

（注1）「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従った又は賃借人が公表する区分に従った賃借人の業種を記載しています。

（注2）「面積比率」は、各主要なテナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注3）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。

（注4）上記各テナントに係る賃貸借契約の契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。

（リ）　保有資産に係る担保提供の状況

該当事項はありません。

（ヌ）個別物件の損益状況

（単位：千円）