ユナイテッド・アーバン投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第45期(2025/12/01－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注1）1口当たり当期純利益は、次の期中平均投資口数により算出しています。

（注2）記載した指標は以下の方法により算出しています。なお、括弧内は各期の運用日数により年換算した数値をそれぞれ記載しています。

（注3）本書において特に記載のない限り、単位未満の数値について、金額は切捨て、比率及び倍率は四捨五入により記載しています。

②　事業の状況

（イ）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年11月4日に設立され、2003年12月22日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT市場（注1））に上場しました（銘柄コード8960）。

　本投資法人では、中長期にわたり安定した収益性を確保し得る不動産を、「本源的価値」（注2）を有する不動産と定義しており、「用途」と「投資地域」（注3）を限定しない、分散が図られた総合型ポートフォリオを目指すという投資方針の総合型J-REIT（注4）として、幅広い投資対象の中から個別不動産の「本源的価値」を見極めつつ厳選した物件に投資することにより、中長期的に安定した収益の確保を図ってきました。

　また、2010年12月1日には本投資法人が合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併（以下「本合併」といいます。）を行い、本合併後も借入金や公募増資による資金調達を活用し、継続して資産取得を行った結果、資産規模（取得価格ベース）（注5）においてJ-REIT市場でも有数の規模となっています。

　本投資法人は、これまで第1期（2004年5月期）より第44期（2025年11月期）まで毎期継続して金銭の分配を行ってきました。当期（第45期：2026年5月期）においても、1口当たり4,592円の金銭の分配を行いました。

（注1） 本書において、日本国内の証券取引所に上場している不動産投資法人を「J-REIT」と称することがあります。

（注2） 不動産の「本源的価値」の詳細については、後記「２　投資方針 （１）投資方針 ③　運用方針」をご参照ください。

（注3）「用途」：商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他

「投資地域」：主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部

（注4）「総合型J-REIT」とは、規約又は開示された資産運用ガイドライン等において、3種類以上の用途の不動産を主たる投資対象と定めているJ-REIT又は投資する不動産の主たる用途を限定していないJ-REITをいいます。

（注5）「資産規模」とは、各時点における保有物件の取得価格の合計を意味します。なお、本書において、「取得価格」とは、原則として保有物件の売買契約に記載された売買価格（取得に係る諸費用及び消費税等を含みません。）をいいます。ただし、本合併により承継した物件（以下「旧NCI物件」といいます。）に係る取得価格については、日本コマーシャル投資法人からの受入価格をいいます。

ｂ．投資環境と運用実績

（ⅰ）投資環境

　日本経済は円安や物価上昇の影響等を受けつつも、日経平均株価が過去最高値を更新するなど、企業業績は堅調に推移しており、賃金引き上げの傾向が持続しています。一方で、世界の政治・経済環境は不透明な要因も多く、今後の動向を慎重に見極めていく必要があります。

　不動産賃貸市場においては、当期も全体としては概ね堅調に推移しました。

　ホテルについては、2025年11月に中国政府が日本への渡航自粛を呼びかけたことから、中国からの渡航者数は減少しました。しかし、韓国や台湾、東南アジアからの訪日客が伸びたことで、2026年1月～4月までのインバウンド数（訪日外客数）は前年とほぼ同水準となっており、RevPAR（注）は依然として高い水準を保っています。

　商業施設では、円安基調が継続するなかインバウンド需要が売上拡大を押し上げており、さらにインフレによる購買単価の上昇も寄与し、サービス系・物販系テナントともに堅調な売上げを維持しており、テナント業績は全体的に底堅く推移しています。

　オフィスビルでは、東京都心部の新築大型オフィスの空室率が大幅に低下し、面積拡張や立地改善を目的とした移転需要等により空室率は3％を下回る状況が継続しており、東京ビジネス地区の賃料は上昇傾向が続いています。

　住宅では、いずれの地域においても引き続き需要は底堅く稼働率は安定的に推移し、賃料においては上昇基調が継続しております。

物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で空室消化が進み、稼働率は改善傾向にあります。

（注）ホテルの客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室1室当たりの売上を表す値であり、1日当たり販売可能客室数当たりの客室売上を指します。

(ⅱ)新投資口の発行

　本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部として拠出することで減少する手元資金の復元のため、2025年11月17日付の新投資口発行に係る役員会決議及び2025年11月20日付の新投資口の発行価格等の決定に係る役員会決議に基づき、2025年12月1日に公募による新投資口131,000口の発行及び、2025年12月23日にＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口6,400口の発行を行い、合計23,312百万円の払込みがなされました（以下、上記公募と第三者割当の双方による新投資口発行を総称して「第12回公募増資等」といいます。）。

　この結果、本投資法人の出資総額は343,285百万円、発行済投資口の総口数は3,200,000口となりました。

（ⅲ）物件の取得及び譲渡

本投資法人は、当期において下表記載の4物件を取得しました。

その一方で、本投資法人は、当期において下表記載の2物件を譲渡しました。

（注1）登記簿上に表示される用途の種類のうち主要なものを記載しています。以下、同じです。

（注2）取得価格及び譲渡価格は、取得又は譲渡に係る売買契約書に基づく売買価格を記載しており、取得又は譲渡に要した諸費用及び消費税等を含みません。なお、取得価格については単位未満を四捨五入しています。以下、同じです。

(注3) 取得対象は、不動産を信託財産とする信託受益権の準共有持分50％です。

さらに、本投資法人は下表記載の匿名組合出資持分への投資を行いました。この匿名組合出資持分の取得により、当該不動産を対象とする信託受益権の購入に関する優先交渉権を取得しました。

(注)上記匿名組合出資持分に係る運用対象資産は以下のとおりです。

（ⅳ）ポートフォリオの概要

前記（ⅲ）記載の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設（注）2件、ホテル24件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居24件及びその他23件の合計143件（取得価格の総額728,977百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,813,288.59㎡（548,519.79坪）、テナント総数は3,003となりました。この他、前述の匿名組合出資持分（出資金額1,225百万円）への投資をしています。

本投資法人は、稼働率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.8％から99.4％の間で推移し、当期末時点では97.8％となっています。

（注）用途が複数にわたる物件については、2026年7月15日付の資産運用ガイドライン改定に伴い、2026年11月期より用途区分を変更し、賃貸可能面積が最大となる用途に区分する予定です。

（ⅴ）サステナビリティに関する取組

　本投資法人及び本資産運用会社は、持続可能な開発目標（SDGs）を支持しており、環境、社会及び経済における課題解決及び新しい価値の創造への取組（以下「サステナビリティ推進活動」といいます。）を通じて、持続可能で多様性と包摂性のある社会を実現することを目指し、（ⅰ）2035年度までにポートフォリオのスコープ1、スコープ2及びスコープ3を合算したGHG総排出量を36％削減（2024年度対比）すること、及び（ⅱ）2050年までにバリューチェーン（スコープ3）を含むGHG総排出量をネットゼロにすること、という削減目標を設定しています。

　気候変動への対応として、本投資法人は保有不動産の環境認証の取得割合について、2027年5月を目標年度とし、延床面積ベースで80％以上を維持することを中期目標としています。2026年5月末時点では、この目標を上回る89.6％の環境認証を取得しています。その他、サステナビリティ推進活動の結果、本投資法人はESG配慮を測る国際的なベンチマーク評価であるGRESBリアルエステイト評価の2025年調査において、5段階で格付されるGRESBレーティングで最上位から2つ目の「4 Stars」を、またGRESB開示評価においては最上位の「Aレベル」をそれぞれ取得しています。

　本資産運用会社は2022年1月に「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」への賛同を表明しています。本資産運用会社各部の代表メンバーによる社内横断チームにおいて、本投資法人のポートフォリオにおけるTCFD提言に沿った気候関連リスク・機会に関するシナリオ分析を行い、分析結果をサステナビリティサイト（https://uur-sustainability.com/sustainability/）上で開示しています。

ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、当期において、第12回公募増資による資金調達の他、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。

前期末及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。

　また、2026年7月31日時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。

ｄ．当期の業績及び分配の概要

　当期の業績は、営業収益30,839百万円（前期比9.4％増）、不動産賃貸事業利益17,237百万円（前期比14.1％増）、営業利益16,300百万円（前期比18.8％増）、経常利益14,618百万円（前期比19.0％増）、当期純利益14,618百万円（前期比19.0％増）となりました。

　分配金については、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人資産運用業協会（以下、「資産運用業協会」といいます。）の定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に則った一時差異等調整積立金取崩額77百万円を当期未処分利益14,618百万円に加算した金額を分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は4,592円、分配金の総額は14,694百万円となりました。

（ロ）次期の見通し

　日本銀行は、2026年6月に政策金利を0.75％から1.0％に引き上げました。円安や物価上昇が継続する環境下においても、国内景気は大きく落ち込むことなく、引き続き堅調に推移することが見込まれます。当期に続き、次期においても不動産の売買及び賃貸市場は、全体として堅調に推移することが見込まれます。

　本投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されており、分散投資により収益の安定化が図られています。不透明な状況が続く中においても、不動産売買及び賃貸市場の動向を見極めつつ、社会変化に適応し得る不動産の安定運用に取り組むことで、ポートフォリオ全体の安定性を一層確かなものとしていくことが重要であると考えています。

　このような環境認識の下、本投資法人は今後の不動産売買市場の動向を注視しながら、中期成長戦略の基本方針に基づき、資産入替えと外部成長を通じてポートフォリオの質的改善と拡大を図るとともに、売却益の還元を行います。物件取得においては、多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、様々な取得手法を活用した厳選投資を推進します。既存物件については、インフレ環境下での賃料引上げと稼働率の維持・向上、事業費用の抑制等を通じて、安定運用と収益力の一層の向上に引き続き取り組みます。

　財務運営においては、金利上昇局面にあるなか、調達手法等の工夫により金融費用の抑制を図るとともに、LTVの適切なコントロール、有利子負債の返済期限の分散、流動性の確保等を通じて、強固かつ安定的な財務基盤の構築に努めていきます。

　また、本投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係の構築、環境・社会との共生を追求する観点から、財務面にとどまらず、ESG(環境・社会・ガバナンス)、SDGs(持続可能な開発目標)といった非財務分野の課題への対応にも一層注力していきます。

（ハ）決算後に生じた重要な事実及びその他重要な事象

a．物件の譲渡

本投資法人は、2026年6月1日付でUUR心斎橋ビルの第1回分割譲渡を実施しました。

(注1) 2026年5月1日付で「心斎橋OPA本館」から「UUR心斎橋ビル」に名称を変更しています。以下同じです。

（注2）譲渡先については、国内事業法人2社ですが、開示することにつき同意を得られていないことから、開示していません。

(注3) UUR心斎橋ビル(以下、「フォワード・コミットメント物件」といいます。)の譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人は、フォワード・コミットメント物件の譲渡の確実な履行を担保するため、2025年9月29日付で売買契約を締結しました。売買契約において、当事者は、相手方当事者に当該契約上の重大な義務の違反がある場合、違反当事者に相当の期間を定めて催告した上、当該契約を解除することができ、当該契約を解除した当事者は、相手方当事者に対して、解除がなされた時期に応じて売買代金(譲渡予定価格)及び一時使用目的の賃貸借契約に定める賃料の合計額の約5％から20％に相当する金額を、違約金として請求できるものとされています。本投資法人は、現在の金融市況及びその財務状況等に鑑み、フォワード・コミットメント物件の譲渡に係るフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務及び分配金の支払等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。

(注4) UUR心斎橋ビルについては、建物部分を一括譲渡し、土地部分については準共有持分を下表のとおり6回に分けて譲渡する予定です。

なお 、参考情報は以下のとおりです。

b．物件の取得

本投資法人は、下表記載の5物件を取得しました。

（注）本投資法人は、2023年7月31日付でホテル開発プロジェクトの開発事業用地として本物件を取得しており、2026年6月30日付で本物件の敷地上の建物が竣工し、当該建物部分を追加取得しました。「取得価格」は、本物件の土地の取得価格2,300百万円に、建物の建築工事費及び設計費等2,202百万円（ただし、消費税及び地方消費税を除きます。）を加算した金額を記載しており、諸経費を含みません。なお、建物の追加取得に伴い、2026年6月30日付で「博多祇園開発用地」から「バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多」に名称を変更しています。以下同じです。

c．返済資金の借入れ

　本投資法人は、2026年6月22日に返済期限が到来した借入金（総額11,500百万円）の返済を目的として、2026年6月22日付で以下のとおり資金の借入れを行いました。

d．コミットメントラインの再契約

本投資法人は、2026年6月26日付で以下のとおりコミットメントラインの再契約を行いました。

　（コミットメントラインの概要）

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、中長期にわたり安定収益の確保を図ることを目標とし、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘにおいて定義される意味を有します。以下、同じです。）のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的とします（規約第26条）。その詳細については、後記「２　投資方針」をご参照ください。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、その投資口につき投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第6条）。本投資法人は、資産運用を、投信法上の資産運用会社である丸紅リートアドバイザーズ株式会社に全て委託してこれを行います。

③　投資ビークルへの投資を通じた資産の運用

　本投資法人は、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿名組合出資持分、及び、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする特定目的会社の優先出資証券に投資することがあります。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

　本書の日付現在の本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要

（注）「不動産等」とは、後記「２　投資方針（２） 投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (イ)」に定める資産を、「不動産対応証券」とは、後記「２　投資方針（２） 投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (ロ)」に定める資産を、「特定社債券」とは、後記「２　投資方針 （２） 投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (ハ) ｃ．」に定める資産を、「不動産関連ローン等資産」とは、後記「２　投資方針 （２） 投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (ハ) ｄ．乃至ｆ．」に定める資産を、「インフラ等関連資産」とは、後記「２　投資方針 （２） 投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (ハ) ｊ．乃至ｍ．」に定める資産を、それぞれいいます。以下、同じです。

なお、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は信託受益権の信託財産である不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を、以下「投資対象不動産」といいます。

＜投資法人債に関する一般事務受託者等＞

③　上記以外の本投資法人の主な関係者

（本書の日付現在）

（注1）2025年12月1日付で「Apaman Property株式会社」から「株式会社ＡＳＳＥＴＩＡ」に商号を変更しています。

（注2）2026年4月13日付で「ＫＩＣアセット・マネジメント株式会社」から「ＪＡＩＣアセット・マネジメント株式会社」に商号を変更しています。

④　投資ビークルの仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

（イ）機関の内容

　本投資法人の執行役員は2名以内、監督役員は3名以内（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名並びに全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

ａ．投資主総会

（ⅰ）本投資法人の投資主総会は、東京都内を開催場所として原則として2年に1回開催されます（規約第9条）。

（ⅱ）本投資法人の投資主総会は、2017年8月10日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年ごとの8月10日及びその日以後、遅滞なく招集されます。また、必要あるときは随時招集されます（規約第10条第2項）。

（ⅲ）本投資法人は投資主総会を招集するには、会日から2か月前までに会日を公告し、会日から2週間前までに各投資主に対して書面にて通知します。ただし、上記(ⅱ）第一文の定めに従い開催された直前の投資主総会の日から25か月を経過する前に開催される投資主総会については、会日の公告を行いません（規約第11条第1項）。

（ⅳ）本投資法人は、投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（規約第11条第2項）。本投資法人は、電子提供措置をとる事項のうち、投信法施行規則で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求した投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（規約第11条第3項）。

（ⅴ）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営３ 投資主・投資法人債権者の権利 （１）投資主の権利　①　投資主総会における議決権」をご参照ください。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（規約第13条第1項）が、規約の変更（投信法第140条）その他一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の2第2項）。ただし、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出され、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第15条第1項、第2項）。

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第5章）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合を含め、規約の変更には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。

（ⅵ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（投信法第198条第1項、規約第40条第1項）。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第1項、第2項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

（ⅰ）執行役員は、本投資法人の業務を執行すると共に、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項、同条第5項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）他、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。

（ⅱ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、その過半数の議決によって行われます（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第22条）。

（ⅲ）投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は決議に参加することができないことが定められています。

ｃ．会計監査人

　会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第1項、規約第36条）。

　本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うと共に、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の2第1項、第115条の3第1項等）。

　会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします（投信法第103条第1項、規約第37条第1項）。会計監査人は、当該投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条第2項、規約第37条第2項）。

（ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本書の日付現在、本投資法人は執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、毎月1回程度の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況等について詳細な報告を行います。本書の日付現在、本投資法人の監督役員には弁護士1名、公認会計士1名が選任されており、各監督役員はそれぞれの専門的見地から執行役員の業務遂行状況を監督しています。

　本投資法人は、本資産運用会社と締結している資産運用委託契約上、本資産運用会社から資産の運用状況に関し報告を受ける権利及び委託業務に関する本資産運用会社の一切の書類を閲覧、謄写又は調査する権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

（ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から資産運用状況、コンプライアンス及びリスク管理に関する事項について報告を受けています。

　また、本投資法人の会計監査人であるEY新日本有限責任監査法人は、各決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員及び監督役員に対して監査に関する結果報告を行うことで、監督役員と会計監査人の連携を図っています。

　なお、会計監査人は、本投資法人に対して監査報告書を提出することに加えて、監査の過程において執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合には、その事実を監督役員に報告することとされています。

（ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本投資法人は、3か月に1回以上役員会を開催し、本資産運用会社より運用状況の報告を受ける他、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。また、一般事務受託者及び資産保管会社から、業務の執行状況等につき報告を受けるなどして、管理体制を維持しています。

②　投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

　本資産運用会社である丸紅リートアドバイザーズ株式会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

本資産運用会社組織図

【画像・図表はPDF原本参照】

　本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用に係る業務を行います。本資産運用会社は、法律上の規定に基づかない任意の制度として同社内にインベストメント委員会、コンプライアンス委員会及びサステナビリティ委員会を設置しています。インベストメント委員会は取締役会から権限委譲された事項に関する決議又は取締役会にて決議すべき事項の審議を行うことを目的として設置された委員会であり、コンプライアンス委員会はそれ自体として決議・決定を行うものではなく、取締役会に対し、法令遵守のみならず広く職業規範・内部監査等について一定の答申を行うことを目的として設置された委員会です。また、サステナビリティ委員会はサステナビリティ推進活動に係る重要課題（マテリアリティ）及び行動計画・目標に対する施策の検討、立案及び決定を行うことを目的として設置された委員会です。その詳細については、後記「(ハ) 委員会」に記載の表及び「③　投資運用の意思決定機構」をご参照ください。また、本資産運用会社は、業務分掌を明確にするために、社長の他に、任意に、チーフ・インベストメント・オフィサー（ＣＩＯ）及びチーフ・フィナンシャル・オフィサー（ＣＦＯ）の役職を設置し、ＣＩＯの下に不動産投資部、営業戦略部、資産運用本部、資産運用第1部、資産運用第2部、資産運用第3部、資産運用第4部及び資産管理部を、ＣＦＯの下に経営企画部、財務経理部、総務部及びリスク管理部をそれぞれ設置しています。また、コンプライアンス担当者としてチーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の役職も設置されており、コンプライアンス委員会を置き、ＣＣＯが責任者となっています。また、社長直轄の組織として内部監査業務を統括する「内部監査室」及びサステナビリティ推進活動の一連の取組を行う「サステナビリティ戦略室」を置いています。

（イ）役職

　本資産運用会社の重要な役職者及びその業務は以下のとおりです。

（ロ）部署

　本資産運用会社の運営は、以下の各部署により行われています。

（ハ）委員会

　本資産運用会社において本書の日付現在設置されている委員会の概要は、以下のとおりです。

ａ．インベストメント委員会

ｂ．コンプライアンス委員会

ｃ．サステナビリティ委員会

③　投資運用の意思決定機構

（イ）本投資法人の資産運用に係る運用方針の決定

ａ．資産運用ガイドライン及び資産管理計画書

　本投資法人の資産運用に係る運用方針の決定のため、本資産運用会社は、資産運用ガイドライン及び資産運用業協会が制定する不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則に定めるところに従い資産管理計画書を策定し、経済情勢及び不動産市場動向等の大幅な変化が生じた場合又は法令改正若しくは投資法人規約変更がなされた場合には、その都度改定します。資産運用ガイドラインには、具体的な投資方針及び運用方針等が規定され、毎年2月を目処に改定の要否を検討し、必要があれば改定します。また、資産管理計画書には、10年間にわたる基本的な投資方針及び運用方針等が規定され、毎年6月を目処に改定します。

　資産運用ガイドライン及び資産管理計画書の作成又は変更の手続は、以下のとおりです。担当部署は、資産運用ガイドライン及び資産管理計画書について、定期的に見直しを行い、改定の必要が認められる場合には、改定案を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。インベストメント委員会における審議の結果、付議された案が承認された場合には、コンプライアンス委員会における審議を経て、取締役会に付議されます。当該案が取締役会で承認されたときに、当該資産運用ガイドライン及び資産管理計画書は有効に成立し又は改定されます。

　成立した又は改定された資産運用ガイドライン及び資産管理計画書は、取締役会の決議後速やかに、本投資法人役員会に報告されます。

ｂ．運用・管理計画

　本資産運用会社は、個別の投資対象不動産の運用・管理方針を決定するため、投資対象不動産毎に運用・管理計画を原則毎年5月及び11月に策定します。また、投資対象不動産の取得・売却等により、投資対象不動産に変更が生じた場合には運用・管理計画を改定します。これにより、プロパティ・マネジメント会社から提供される各投資対象不動産のその時々の実情に基づく運用及び管理に関する計画に、本資産運用会社が持つ中長期的な投資の視点及び全投資対象不動産の間のバランスの視点等を加味し、最適な運用及び管理を行うことを目指します。

　取締役会は、運用・管理計画案（策定期間は、原則2決算期とします。以下、同じです。）の決定を行う権限をインベストメント委員会に委譲します。運用・管理計画の策定手続は以下のとおりです。すなわち、担当部署は、運用・管理計画案を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。インベストメント委員会で承認された場合は、当該運用・管理計画案は有効に成立します。なお、チーフ・コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス委員会（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの判断でコンプライアンス委員会が開催された場合に限ります。）が当該運用・管理計画案にコンプライアンス上問題又は疑義があると判断した場合には、コンプライアンス委員会はその結果を取締役会に報告し、取締役会が当該報告を参考にして当該運用・管理計画案について審議します。取締役会が承認したときに、当該運用・管理計画は有効に成立します。

　成立した当該運用・管理計画は、本投資法人役員会に速やかに報告されます。

ｃ．長期修繕計画

　本資産運用会社は個別の投資対象不動産の資産価値の維持・向上等を目的とした工事方針を決定するため、投資対象不動産毎に長期修繕計画（以下「長期修繕計画」といいます。）を原則毎年5月に策定します。

　これにより、プロパティ・マネジメント会社から提供される各投資対象不動産の建物・設備等の法定更新、劣化状況に応じた修繕及び資産価値向上を企図した工事に関する計画に、本資産運用会社が持つ中長期的な投資の視点及び全投資対象不動産の間のバランスの視点等を加味し、最適な工事を行うことを目指します。

　長期修繕計画の策定手続きは以下のとおりです。すなわち、担当部署は、長期修繕計画案（策定期間は、原則5年間・10決算期とします。）を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。インベストメント委員会で承認された場合には、当該長期修繕計画案は有効に成立します。なお、チーフ・コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス委員会（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの判断でコンプライアンス委員会が開催された場合に限ります。）が当該長期修繕計画案にコンプライアンス上問題又は疑義があると判断した場合には、コンプライアンス委員会はその結果を取締役会に報告し、取締役会が当該報告を参考にして当該長期修繕計画案について審議します。取締役会が承認したときに、当該長期修繕計画は有効に成立します。

　成立した当該長期修繕計画は、本投資法人役員会に速やかに報告されます。

ｄ．資金調達案等

　本資産運用会社は、本投資法人の財務戦略の一環として、資金の借入、投資口の追加発行及び投資法人債の発行に係る案（以下、総称して「資金調達案」といいます。）並びに分配方針に係る案（以下「分配方針案」といいます。）を、市場動向等を勘案しながら必要に応じて随時策定・起案し、各会議体の承認・決議をもって実施します。

　資金調達案の機関決定手続きは以下のとおりです。すなわち、担当部署は、資金調達案を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。インベストメント委員会で承認された場合には、本投資法人役員会に付議され、本投資法人役員会の決議をもって当該資金調達案は有効に成立します。なお、チーフ・コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス委員会（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの判断でコンプライアンス委員会が開催された場合に限ります。）が当該資金調達案にコンプライアンス上問題又は疑義があると判断した場合には、コンプライアンス委員会はその結果を取締役会に報告し、取締役会が当該報告を参考にして当該資金調達案について審議します。取締役会が承認したときに、資金調達案は本投資法人役員会に付議され、本投資法人役員会の決議をもって当該資金調達案は有効に成立します。

　また、分配方針案の機関決定手続きは以下のとおりです。すなわち、担当部署は、分配方針案を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。当該分配方針案がインベストメント委員会で承認された場合には、取締役会に付議され、取締役会の決議をもって当該分配方針案は有効に成立します。

　なお、チーフ・コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス委員会（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの判断でコンプライアンス委員会が開催された場合に限ります。）が分配方針案にコンプライアンス上の問題又は疑義があると判断した場合には、その結果を取締役会に報告し、取締役会は当該報告を参考にして当該分配方針案について審議します。取締役会が、承認したときに、当該分配方針案は有効に成立します。成立した分配方針は、本投資法人役員会に速やかに報告されます。

（ロ）個別の運用資産の取得・売却の決定

ａ．インベストメント委員会のみで決定できる場合

　取締役会は、取締役会で決定した一定金額までの特定不動産等の取得又は売却の決定を行う権限、及び付随資産の取得又は売却の決定を行う権限をインベストメント委員会に委譲しています。本書の日付現在、取得又は売却予定である特定不動産等のそれぞれの価格が、本投資法人の最近営業期間の末日における固定資産の帳簿価額の10％相当額未満であると見込まれる場合については、当該特定不動産等の取得又は売却の決定を行う権限はインベストメント委員会に委譲されています。ただし、特定不動産等の売却に伴い売却損（注）が発生する場合は、上記の権限委譲の範囲は売却損の額が簿価の10％以下の場合に限るとされています。

（注）「売却損」とは、簿価よりも売却価格が低額となるものをいい、「簿価」とは、最近営業期間の末日の帳簿価額をいいます。

　この場合における決定手続は以下のとおりです。すなわち、特定不動産等及び付随資産の取得又は売却を行う場合、担当部署は、特定不動産等及び付随資産の取得又は売却案を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。インベストメント委員会は、当該特定不動産等及び付随資産の取得又は売却案が資産運用ガイドライン及び資産管理計画書に定められた投資方針に合致しているか等の観点から審議をします。インベストメント委員会で承認された当該特定不動産等及び付随資産の取得又は売却案は、有効に成立します。なお、チーフ・コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス委員会（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの判断でコンプライアンス委員会が開催された場合に限ります。）が当該特定不動産等及び付随資産の取得又は売却案にコンプライアンス上の問題又は疑義があると判断した場合には、その結果を取締役会に報告し、取締役会は当該報告を参考にして当該特定不動産等及び付随資産の取得又は売却案について審議します。取締役会が承認したときに、当該特定不動産等及び付随資産の取得又は売却案は有効に成立します。

ｂ．取締役会の決議が必要な場合

　取締役会においてインベストメント委員会に権限委譲された範囲以外の資産の取得又は売却については、インベストメント委員会のみで決定することはできず、取締役会での決議が必要となります。

　この場合、インベストメント委員会において決議され、コンプライアンス委員会において審議された資産の取得又は売却案は、取締役会に付議され、取締役会で審議の上決議されたときに有効に成立します。

（ハ）投資対象不動産の運用・管理に関する業務の実施

ａ．運用・管理計画で想定された範囲内の運用・管理に関する業務

　運用・管理計画で想定された範囲内の運用・管理に関する業務は、ＣＩＯの指揮の下、資産運用第1部、資産運用第2部、資産運用第3部及び資産運用第4部によって実施されます。

ｂ．運用・管理計画での想定を超える事情が発生した場合における運用・管理に関する業務

　取締役会は、運用・管理計画で想定されていない事情（長期修繕計画に計画される工事の実施を除きます。）が発生した場合の運用・管理に関する業務の決定を行う権限をインベストメント委員会に委譲します。通常想定し得ない事情が発生した場合における投資対象不動産の運営・管理を機動的に決定し、適時かつ最適な対応を図るため、必要に応じ、担当部署は、運用・管理に関する業務の実施案を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。インベストメント委員会は、当該運用・管理に関する業務の実施案を審議します。インベストメント委員会における審議の結果、当該運用・管理に関する業務の実施案が承認された場合には、当該実施案は有効に成立します。なお、チーフ・コンプライアンス・オフィサー又はコンプライアンス委員会（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの判断でコンプライアンス委員会が開催された場合に限ります。）が当該運用・管理に関する業務の実施案にコンプライアンス上問題又は疑義があると判断した場合には、コンプライアンス委員会はその結果を取締役会に報告し、取締役会はその報告を参考にして当該運用・管理に関する業務の実施案について審議します。取締役会が承認したときに、当該運用・管理に関する業務の実施案は有効に成立します。

（ニ）本投資法人の役員会による事前同意

　前記（ロ）及び（ハ）の定めにかかわらず、本投資法人と本資産運用会社の利害関係人等との間において、下記ａ．又はｂ．の各取引を行う場合、当該取引に先立って、役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることとされています。

ａ．有価証券又は不動産の取得又は売却を行う場合。ただし、取得価額又は売却価額が、本投資法人の最近営業期間の末日における固定資産の帳簿価額の10％相当額未満であると見込まれる取引は除かれます（同一の利害関係人等との間で複数の有価証券又は不動産を取得又は売却する場合に、当該複数の有価証券又は不動産の取得又は売却の取引に一体性が認められる場合、取得価額又は売却価額を合算して判定します。）。

ｂ．有価証券又は不動産の貸借を行う場合。ただし、貸借予定日が属する営業期間開始の日から3年以内に開始する連続する2営業期間（一の連続する2営業期間の末日の翌日に開始するものに限ります。）においていずれも、当該貸借による営業収益の増加額が最近2営業期間の営業収益の合計額の10％相当額未満であると見込まれる取引は除かれます。

（ホ）訴訟等の方針の決定等

　取締役会は、下記ａ．又はｂ．に該当する事項の本資産運用会社における決定を行う権限をインベストメント委員会に委譲します。ただし、本投資法人に与える影響が軽微なものとしてインベストメント委員会規程において別途定めるものについては、代表取締役その他の者の決定によるとされています。

ａ．本投資法人の保有する投資対象不動産に係る訴訟、反訴又は上訴の提起、応訴、補助参加その他の訴訟行為に関する方針の策定及び実施

ｂ．本投資法人の保有する投資対象不動産に関する訴訟に係る訴え又は上訴の取下げ、調停及び和解の受入、請求の放棄又は認諾の実施

（ヘ）ヘルスケア施設の取引に係る業務執行の方法

ａ．ヘルスケア施設の取引を行う場合の留意事項-利用者の安心感の確保

　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業に関して、運用対象として、ヘルスケア施設（高齢者の居住の安定確保に関する法律に定める「サービス付き高齢者向け住宅」、老人福祉法に定める「有料老人ホーム」及び同法に基づく「認知症高齢者グループホーム」をいいます。以下、同じです。）の取引を行う場合、以下のとおり、利用者の不安を抱かせることのないよう配慮するものとします。また、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業に関して、ヘルスケア施設を円滑に取引するため、取引を行おうとするヘルスケア施設のオペレーターと緊密なコミュニケーションに基づいた信頼関係を相互に構築するように努めるものとします。

（ⅰ）本投資法人の仕組みの周知

　オペレーターが利用者に投資法人制度の仕組み並びに本投資法人の実績及び取組等を十分に周知させるよう、本資産運用会社はオペレーターに働きかけ、必要に応じて本資産運用会社自らも利用者に周知活動を行うものとします。

（ⅱ）ヘルスケア施設の適切な運営の確認

　本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、施設の状態、利用料及び契約内容等について、関係法令に適合しているものであるかどうかの確認や、地方公共団体による通知等への対応状況の確認などを行うものとします。特に有料老人ホーム（サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けたものを除きます。）については、「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」（平成14年7月18日老発第0718003号厚生労働省老健局長通知、その後の改正を含みます。）を参考に、地方公共団体が地域の実情に応じた指導指針を策定し、それに基づいた行政指導を行っていることに留意するものとします。

（ⅲ）ヘルスケア施設の適切な運営の確保

　本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、オペレーターに対し、利用料及び契約内容等に関して、本投資法人とオペレーターの賃貸借契約書又はこれに代わる協定書、覚書等において、オペレーターが本投資法人の運用対象となるヘルスケア施設に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるよう求めるものとします。

　なお、モニタリング業務等を委託する外部専門家には、下記ｂ．に定めるヘルスケア施設の事業特性を十分に理解しているコンサルタント会社等を選任するものとします。

（ⅳ）その他

　上記（ⅰ）～（ⅲ）に関しては、利用者に不安を惹起することがないようにするため、資産運用業協会が定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則等を遵守するものとします。

ｂ．ヘルスケア施設の取引等を行うための組織体制

　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業に関して、ヘルスケア施設に投資を行うための組織体制として、外部専門家からの助言を受けるものとします。具体的には、本資産運用会社は、ヘルスケア施設を取得及び賃貸するにあたり、ヘルスケア施設への投資業務、融資業務、デュー・デリジェンス業務、不動産鑑定評価業務又はオペレーション業務の経験等により、生活サービスや介護サービス等が提供されるというヘルスケア施設の事業特性を十分に理解しているコンサルタント会社等の外部専門家を選任し、当該外部専門家から取引の対象となるヘルスケア施設や対象となるヘルスケア施設のオペレーターによる運営等について助言を受けることとしています。また、当該外部専門家が作成した評価報告書を取得し、インベストメント委員会に提出するものとしています。さらに、必要に応じて、本資産運用会社自らも取引を行おうとするヘルスケア施設に赴き、施設長などのヘルスケア施設の運営責任者へのヒアリング等を通じて、オペレーターが適切に運営していることを確認するものとします。

（ト）コンプライアンス体制

ａ．コンプライアンス体制の概要

　本資産運用会社は、適法な資産運用及び従業員等による法令、社内規程、職業規範等の遵守（コンプライアンス）の周知徹底を図るために、任意の制度としてコンプライアンス委員会を設置し、また、コンプライアンス業務の担当者としてチーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）を選定しています。

ｂ．コンプライアンス委員会によるチェック

（ⅰ）投資判断等に対する関与

　コンプライアンス委員会は、「スポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」に基づいてインベストメント委員会の決議事項とされるスポンサー関係者との取引に係る審議について、インベストメント委員会での審議後速やかに開催され、その審議過程及び審議内容に関し、コンプライアンスの観点から審議を行います。コンプライアンス委員会における審議の結果、コンプライアンス上問題又は疑義があると判断した場合には、速やかに取締役会に対してその審議結果を答申します。取締役会は、かかる答申を受けて、当該問題の対応につき決議します。

（ⅱ）法令等の違反に対する対応

　コンプライアンス委員会は、原則として1か月に1度開催され、本投資法人のための資産運用及び本資産運用会社の行うその他の業務等について、コンプライアンスの観点から問題がある行為又はその疑義がある行為の有無及びその対応を検討します。なお、コンプライアンス委員長たるＣＣＯは、必要のあるときは随時コンプライアンス委員会を招集し、開催することができます。コンプライアンス委員会は、法令等に照らし問題がある行為又はその疑義がある行為があると判断した事項がある場合には、かかる事項を取締役会に報告します。取締役会は、かかる報告を受けて、当該事項の対応につき決議します。ただし、ＣＣＯが上記事項の問題性の程度が軽微であると判断した場合には、コンプライアンス委員会は、当該事項の対応を取締役会に代えて社長に委ねることができます。

（ⅲ）内部監査

　コンプライアンス委員会は、上記(ⅱ)の定期的な法令等の遵守状況に関する審議に加え、「内部監査規程」に基づいて実施される内部監査に係る内部監査計画の策定状況及び内部監査結果に関して審議し、内部監査計画が適正に策定されていないと判断した場合又は内部監査が適正に行われていないと判断した場合には、速やかに取締役会に対してその審議結果を答申し、内部監査の適正性の確保を目指します。これにより、本資産運用会社の社内における法令等の違反の状況及び業務に内在するリスク等を早期に発見すること並びに法令等の違反を未然に防ぐことを目指します。

ｃ．チーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）によるチェック

　ＣＣＯは、本資産運用会社における外部からの又は社内における問合せ等に対応する窓口となる他、日常的に本資産運用会社の業務等に関して、コンプライアンスの問題の有無等の調査を行います。ＣＣＯは、これらの調査の過程において、コンプライアンス上の問題を発見又は予測した場合に、かかる行為を中止させる権限を有します。なお、ＣＣＯがかかる権限を発動した場合には、取締役会に経緯及び対応について報告します。

　上記に加え、ＣＣＯは、総務部と共同して、適宜、コンプライアンス意識を高めるための役職員の研修及び全社内的なコンプライアンスの状況の調査を行います。

ｄ．利害関係人等との取引に関するチェック

　利害関係人等との取引に関しては、投信法に関連する事項の規定があります（詳細については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（１）法令に基づく制限」をご参照ください。）。本資産運用会社は、これに加え、ⅰ）利害関係人等、ⅱ）本資産運用会社の株主を関連会社等（金融商品取引法施行令第15条の16に定めるものをいいます。）とする法人、ⅲ）本資産運用会社への役員又は職員の派遣を行っている法人、ⅳ）ⅱ）及びⅲ）に掲げる者の子会社等（金融商品取引法施行令第15条の16に定めるものをいいます。）、及びⅴ）ⅰ）からⅳ）までに掲げる者が資産の運用を受託している又は出資を行っている特別目的会社（合同会社、株式会社、特定目的会社及び投資法人等を含みますが、これらに限られません。）をスポンサー関係者と定め、スポンサー関係者との取引に関してもコンプライアンス上の観点からチェックをする自主ルールを定めています。詳細については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルール（利益相反対策ルール）」をご参照ください。

ｅ．コンプライアンス関連規程

　本資産運用会社は、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを策定しています。コンプライアンス規程は、本資産運用会社のコンプライアンス体制の概要を規定したもので、本資産運用会社のコンプライアンス体制の基礎となる社内規程です。また、コンプライアンス・マニュアルは、コンプライアンスを実践するための具体的な基準を規定したもので、本資産運用会社の従業員等に配布又は常時閲覧可能な状態にすることにより、これらの者のコンプライアンスに対する意識を高めることが目的とされている社内規程です。

　コンプライアンス委員会は、法令の改廃その他の事由により社内規程の改定の必要性が生じたときに、これらの規程の改定案を起案し、取締役会に付議します。取締役会は、かかる付議を受けて、当該改定案を承認し、改定案を成立させます。このように、必要に応じて随時改定を行うことにより、本資産運用会社の適正なコンプライアンス体制が保持されます。

（チ）情報開示体制

　本資産運用会社は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）、投信法、東京証券取引所規則及び資産運用業協会規則の対象となる情報、並びに本投資法人に係る投資判断に影響を及ぼすと考えられる全ての情報について、正確・迅速かつ効率的な情報開示業務の遂行を図り、もって、本投資法人の市場における評価の向上、投資主利益保護に資することを目的として、以下の社内体制を定めています。

ａ．情報開示プロセス

（ⅰ）情報開示責任者及び担当部署

　ＣＦＯを情報開示責任者、経営企画部を情報開示業務の担当部署としています。

（ⅱ）報告体制

　本資産運用会社の役職員は、本投資法人への投資判断に影響を及ぼすと思われる全ての情報を含め、従事する業務関連で開示が必要と思われる事項を把握又は発見した場合には、直ちにＣＩＯを介して、又は直接に情報開示責任者へ報告しなければならず、当該報告を踏まえ、情報開示責任者は当該情報について、開示の要否、開示方法、開示時期等を判断します。

ｂ．法令遵守態勢

　情報開示責任者は、開示情報及び情報開示業務に関し、いかなる情報が開示の対象となる情報とされるかも含め役職員に周知せしめ、情報開示に係る法令遵守態勢の維持・向上に努めるものとします。

ｃ．フェア・ディスクロージャー

　本資産運用会社の役職員は、金融商品取引法に規定するフェア・ディスクロージャー・ルールに反して取引関係者（注1）に本投資法人に係る重要情報（注2）を伝達してはならず、万一、意図せず伝達してしまった場合には上記ａ．（ⅱ）に従い、情報開示責任者に報告を行うものとし、報告を受けた情報開示責任者は、当該報告が重要情報の伝達に該当すると判断される場合、法令で定められる場合を除き、当該情報に関する開示手続きをとるものとします。

（注1）「取引関係者」とは、金商法第27条の36に規定される取引関係者をいいます。

（注2）「重要情報」とは、金商法第27条の36に規定される重要情報をいいます。

④　投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

　後記「３　投資リスク　（２）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

　最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注1）2022年9月16日から2022年9月30日にかけて、自己投資口取得に係る証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（19,746口）については、2022年10月20日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2022年10月28日に消却しました。また、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

（注2）2024年11月5日から2024年11月29日にかけて、自己投資口取得に係る証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（22,383口）については、2024年11月1日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2024年11月29日に消却しました。なお、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

（注3）2024年12月2日から2024年12月11日にかけて、自己投資口取得に係る証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（13,608口）については、2025年1月21日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2025年1月31日に消却しました。なお、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

（注4）1口当たり発行価格175,028円（引受価額169,670円）にて、新規物件の取得資金に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。

（注5）1口当たり発行価額169,670円にて、物件取得に伴い減少した手元資金への充当を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。

（６）【主要な投資主の状況】

　当期末時点における主要な投資主は以下のとおりです。

（注）「比率」は、発行済投資口の総口数に対する当該投資主の所有投資口数の比率を表しています。

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要

本資産運用会社の役職員が、証券会社と累積投資契約を締結した上で自己の給与等から一定額を拠出し、証券口座にて本投資法人の投資口を取得する制度であり、本資産運用会社の役職員による本投資法人の投資口の取得を容易ならしめ、財産形成の一助とすることを目的とします。

なお、本制度における投資口の取得及び売却については、本資産運用会社の内規により一定の制限を受ける、又はチーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の事前承認を必要とする場合があります。

②役員・従業員持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

特段の定めは設けていません。

③資産運用会社従業員等投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

本資産運用会社の役職員（ただし、本資産運用会社から給与を受け取っている者に限ります。）です。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

　本投資法人は、規約において、中長期にわたり安定収益の確保を図ることを目標とし、資産を主として不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的とする旨、定めています（規約第26条）。本資産運用会社は、本投資法人の規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法人の規約に定める基本方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規程として資産運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に係る運用方針を定めています。なお、資産運用ガイドラインは、不動産市場・資本市場・金融市場の現況と推移、一般経済情勢や不動産関連商品の市況、本投資法人の財務内容等を総合的に考慮して定められた、本投資法人の資産運用に係る基本方針を示した社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、本投資法人の規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ機動的に改定を行います。

　規約並びに資産運用ガイドライン及び関連諸規程に基づく本投資法人の投資方針は概ね以下のとおりです。

①　基本方針

　投資対象不動産の取得に当たり、本投資法人は、中長期にわたり安定収益の確保を図ることを目標とし、そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行い、以下のとおり、投資対象不動産の用途と投資地域において分散された、いわゆる総合型ポートフォリオを目指します。

（イ）投資対象不動産の用途

　本投資法人は、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産（不動産を除く不動産等、不動産対応証券、特定社債券及び不動産関連ローン等資産の各裏付けとなる不動産を含みます。）に対して投資します（規約第27条第2項）。本資産運用会社の資産運用ガイドラインにおいては、「その他」にはコールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設等を含むと規定しています。

　本資産運用会社は、かかる方針に従い、その時々の経済情勢、不動産市場動向等を考慮した上で取得する投資対象不動産を決定します。投資に際しては、各用途の投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額に基づく投資割合の上限を、原則として本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額の合計額の60％とし、主として投資する投資対象不動産の用途を限定せず、最適なポートフォリオの構築を目指します。

　ただし、安定収益の確保に資する投資対象不動産でかつポートフォリオ構成上必要な投資対象不動産を取得する場合は、一時的に前記の比率を超過する場合があります。

（ロ）投資地域

　本投資法人は、主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産（不動産を除く不動産等、不動産対応証券、特定社債券及び不動産関連ローン等資産の各裏付けとなる不動産を含みます。）に対して投資を行います。ただし、ホテルについては、上記の地域のほか、安定収益の確保が見込めるその他の地域もその主たる投資対象地域に含まれます（規約第27条第2項）。

　本資産運用会社は、かかる方針に従い、首都圏の投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額に基づく投資割合を、原則として本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額の合計額の50％以上とし、それ以外を首都圏を除く政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びその周辺部（ただし、ホテルについては、安定収益の確保が見込めるその他の地域も含みます。以下、本（ロ）において同じです。）の投資対象不動産に対して投資することとしています。ただし、首都圏を除く政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びその周辺部における投資は、1地域経済圏（注）当たりの投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額による投資割合が本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額の合計額の1/3を超えないように行うものとします。

　ただし、安定収益の確保に資する投資対象不動産でかつポートフォリオ構成上必要な投資対象不動産を取得する場合は、一時的に前記の比率を超過する場合があります。

（注）「地域経済圏」とは、1つ又は複数の大都市及びその周辺都市から成る経済圏で、当該大都市の経済情勢及び不動産市場動向の影響等を強く受ける地域を意味します。

＜主たる投資地域＞

（注1）「首都圏」とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。

（注2）「地方」とは、「大阪圏：大阪府、京都府及び兵庫県」、「名古屋圏：愛知県、三重県及び岐阜県」並びに「その他：首都圏、大阪圏、名古屋圏に含まれない地域の総称」を含みます。なお、ホテルについては、安定収益の確保が見込めるその他の地域も含みます。

（ハ）本資産運用会社が目指すポートフォリオ構成のメリット

　本資産運用会社は、本資産運用会社が目指すポートフォリオ構成に関して、以下のような利点があるものと考えています。

ａ．安定的な収益性

（ⅰ）投資対象不動産の用途

　一般的に商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の投資対象不動産の収益性は、その用途にかかわらず、全国レベルの経済情勢、不動産市場動向等の影響を受けることが不可避である一方で、それぞれの用途毎の個別の市場が存在し、需要と供給の市場バランスがそれぞれの用途毎に異なる動向を示す傾向があります。したがって、本資産運用会社は、本投資法人の投資対象不動産の用途について一定の分散した投資が行われることにより、特定の用途の投資対象不動産に係る市場環境の動向がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響が平準化され、中長期的に比較的安定した収益性を確保することが可能になると考えています。

（ⅱ）投資地域

　わが国の現在の経済環境においては、内在するリスク特性と収益性の観点から、東京都を中心とした首都圏における投資のみならず、首都圏以外の地域における投資についても、相当の合理性があるものと考えられます。したがって、本資産運用会社は、投資地域について一定の分散が行われることにより、特定の地域の経済情勢、不動産市場動向等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響が平準化され、中長期的に比較的安定した収益性を確保することが可能になると考えています。また、本資産運用会社は、投資地域について一定の分散が行われることにより、地震等の地域的な自然災害等がポートフォリオ全体に及ぼすリスクを低減させることが可能になると考えています。

ｂ．潜在的な外部成長力

　前述のとおり、投資対象不動産の収益性は、それぞれの用途毎の個別の市場が存在し、需要と供給の市場バランスがそれぞれの用途毎に異なる動向を示す傾向があることに依拠しています。一方、本投資法人は、内包するリスクが比較的低く、収益性が比較的高いと判断され得る条件にて、可能な限りポートフォリオの拡大充実を図ることが重要であると考えています。こうした理解のもと、本資産運用会社は、本投資法人が取得する投資対象不動産の用途を限定せず、また、投資地域の分散を行うことは、安定した収益性の確保のみならず、外部成長の機会を増大させるという観点からも、投資主の利益の最大化に寄与するものと考えています。

（ニ）最適なポートフォリオの構築を可能にする本資産運用会社の能力

　本資産運用会社における現在の経営陣及び主要な人材は、不動産の開発、購入、管理、売却等について丸紅グループにおいて専門的な知識を培ってきた者、及び金融機関において投資業務について経験を積んできた者から構成されており、現在の本資産運用会社の組織体制は、これらの人材が中核となって本投資法人の資産運用業務にあたることを企図しています。上記経営陣及び主要な人材の主な出身母体となった丸紅グループは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に関する開発・投資・運用等を行ってきました。

②　投資態度

（イ）本投資法人は、資産の運用の方針として、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるように運用します。なお、特定不動産とは、本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を意味します（規約第27条第1項）。以下、同じです。

（ロ）本投資法人の投資する不動産（不動産を除く不動産等、不動産対応証券、特定社債券及び不動産関連ローン等資産の各裏付けとなる不動産を含みます。）の用途は、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他とします（規約第27条第2項）。本資産運用会社の資産運用ガイドラインにおいては、「その他」にはコールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設等を含むと規定しています。

（ハ）投資対象地域は、主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部とします。ただし、ホテルについては、上記の地域のほか、安定収益の確保が見込めるその他の地域もその主たる投資対象地域に含まれます。また、インフラ等関連資産の投資対象地域は日本国内に限るものとします（なお、インフラ等関連資産の各裏付けとなる資産を含みます。）（規約第27条第2項）。

（ニ）本投資法人は、運用資産への投資に際しては、十分なデュー・デリジェンス（詳細調査等。以下「デュー・デリジェンス」といいます。）を実施し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じてその投資を決定します（規約第27条第3項）。

（ホ）本投資法人は、その資産の運用にあたっては、不動産等のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等（不動産等のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。）、不動産対応証券、特定社債券又は不動産関連ローン等資産への投資を行います。また、上記のほか、市況動向、政治経済情勢、インフラ市場動向等に鑑み、場合によっては、インフラ等関連資産への投資を行うこともできるものとします（規約第27条第4項）。

（ヘ）本投資法人は、保有する資産の売却代金、有価証券（投信法において定義される意味を有します。以下、同じです。）に係る償還金、利子等、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を再投資することができるものとします（規約第27条第5項）。

③　運用方針

　本投資法人は、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産を「本源的価値」を有する不動産と定義し、投資対象不動産の用途と投資地域の双方において分散が図られた総合型ポートフォリオを目指すとの投資方針のもと、幅広い投資対象の中から「本源的価値」を有する不動産の取得を行うとの厳選投資方針の実践を目指します。

　厳選投資方針の実践のため、本投資法人は、不動産の「本源的価値」を決定づける第一の要素が「立地」、二次的要素が「スペック」、「テナント」及び「契約条件」と考え、投資対象不動産の取得にあたっては、各要素につき以下の項目について、「物件収益の成長余力」、「代替テナントの可能性」、「将来的な用途の汎用性」、「キャッシュ・フローの安定性」等の観点から検証及び分析を行います。

　本資産運用会社は、前述の基本方針及び投資態度に基づき、上記運用方針のもと、以下の運用基準により、本投資法人の資産を運用します。

（イ）ポートフォリオ運用基準

ａ．保有期間

　本資産運用会社は、原則として中長期保有を目的とした運用資産の取得を目指し、短期売却を目的とする資産取得を行わないものとします。

ｂ．取得基準

　本資産運用会社は、本投資法人が投資を行う主たる投資対象である運用資産に投資を行う際、その現在状況、将来にわたる収益性、リスク、立地、建物及び設備の保守管理状況、修繕履歴、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、テナントの状況、建物賃貸借契約内容、環境、地質等の調査及び不動産の鑑定評価（不動産鑑定士が鑑定評価と同様の手法を用いて行う価格調査等を含みます。以下、同じです。）を含むデュー・デリジェンスを行います。本資産運用会社は、その結果を踏まえ、将来にわたる経済情勢、不動産市場の動向、物件の将来のテナント入居可能性、今後予想される収益に影響を与える大きな費用項目の有無を勘案し、また当該運用資産の取得がポートフォリオ全体の成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパフォーマンスの向上につながるか否かにつき中長期的な観点から評価を行い、投資利回りを重視した総合的な投資判断を行います。さらにポートフォリオの用途・地域構成について、本資産運用会社は、不動産毎の用途、地域に応じた市況の動向、中長期の見通しについて常時調査・分析し、必要に応じて組入割合の見直し等を実施します。

（ⅰ）用途

　本資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて、その時々の経済動向及び不動産市場の動向等を考慮の上、ポートフォリオにおける各用途の投資割合を設定することとしており、各用途の投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額（注）に基づく投資割合の上限については、本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額の合計額の60％としています。

　なお、投資対象不動産の用途が複数にわたる場合、当期末時点においては、以下の基準により各用途の割合を算出しています。

A.　当該投資対象不動産の取得価格が50億円以下の場合は、その全てを賃貸可能面積が最大となる用途に区分します。

B.　当該投資対象不動産の取得価格が50億円超の場合は、当該投資対象不動産の各用途の賃貸可能面積比率に基づき評価額を按分して各用途に区分します。ただし、賃貸可能面積が当該投資対象不動産の35％以下となる用途については、賃貸可能面積比率が最大となる用途に加えるものとします。

　もっとも、2026年7月15日付の資産運用ガイドライン改定により、次期以降は、投資対象不動産の用途が複数にわたる場合には、賃貸可能面積が最大となる用途に区分することとします。

（注）「最新の不動産鑑定士による評価額」とは、取得した投資対象不動産について前期末における最新の鑑定評価額（不動産鑑定士の調査価格その他合理的かつ客観的に算定された評価額を含みます。以下、同じです。）の総額から期中に売却した投資対象不動産の鑑定評価額の合計を控除し、期中に取得した投資対象不動産に係る鑑定評価額の合計を加算して求められた額をいいます。以下、同じです。

　ただし、安定収益の確保に資する投資対象不動産でかつポートフォリオ構成上必要な投資対象不動産を取得する場合は、一時的に前記の比率を超過する場合があります。

（ⅱ）投資地域

　資産運用ガイドラインにおいて、首都圏における投資は、首都圏に所在する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額に基づく投資割合が、本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額の合計額の50％以上（注）となることとしています。

　また、各地域の経済環境、市場動向等も考慮して、主要経済活動の中心である首都圏以外の各地域経済圏における投資は、それぞれの地域経済圏に所在する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額に基づく投資割合が本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額の合計額の1/3を上回らないこととします。

　ただし、安定収益の確保に資する投資対象不動産でかつポートフォリオ構成上必要な投資対象不動産を取得する場合は、一時的に前記の比率を超過する場合があります。

（注）首都圏への配分を50％以上とした理由は、首都圏では各用途共に市場規模が他の地域に比べて際立って大きいこと、市場流動性が高いこと等を考慮し、当該地域をポートフォリオのコア部分を構成すべき地域と認識したためです。

（ロ）具体的投資基準

　上記の各用途に関する現在の市場状況の理解に基づき、本資産運用会社は、資産運用ガイドラインに従って本投資法人の投資基準を以下のとおりとします。

ａ．投資対象不動産の属性

（ⅰ）商業施設

A.　立地

　主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部を投資対象エリアとします。

B.　その他

　立地特性（交通の便・道路付け等）及び当該商圏の範囲を適正に認識・設定した上で、商圏人口、人口動態、年齢構成、世帯数、平均所得、持ち家比率等多岐にわたる商圏分析の上、当該商圏が有する潜在性、成長性等を的確に把握すると共に、テナントの業態と商圏の適合性についての十分な分析を行います。また、競争力の観点からは、商圏内での競合状況、潜在的な新規競合発生の余地等を含めて、慎重に分析を行います。以上の分析を踏まえ、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、商圏の規模、業態毎の標準的な規模、各テナントとの賃貸借契約の内容、代替テナント確保の容易性、地域の将来性等を総合的に考慮した上で、投資を行います。

（ⅱ）オフィスビル

A.　立地

　主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部を投資対象エリアとします。

　首都圏及び政令指定都市以外の日本全国の主要都市に所在するものに関しては、その都市で十分な競争力のあるものに限定して投資を行います。

B.　その他

　内外装のグレード感、天井高、設備仕様（電気容量、空調方式、通信回線数、セキュリティー等）等のビルの仕様が、当該ビジネスエリアの中で十分な競争力を持っているものを投資対象とします。その上で、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、地域の将来性等を総合的に考慮した上で、投資を行います。

（ⅲ）ホテル

A.　立地

　主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部のほか、安定収益の確保が見込めるその他の地域を投資対象エリアとします。

B.　テナントとの賃貸借契約

　原則として、リース方式（賃貸借方式）により運用する形態のものを投資対象とします。

C.　規模

　個別の立地特性による地域性や機能又は業態毎の標準的な規模をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断します。

D.　種類

　投資対象とするホテルの種類は限定しません。

E.　その他

　立地特性及びマーケット動向（商圏・競合状況、宿泊目的・種別・人数・料金・稼働率等）、オペレーターの業績、決算内容等信用状況、賃料水準、賃貸借期間、敷金金額、中途解約条件内容、代替テナントの可能性等を総合的に考慮した上で投資します。

（ⅳ）住居

A.　立地

　主として、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部を投資対象エリアとします。

B.　その他

　建物のグレード感、設備仕様、賃料水準、収益の安定性等に留意し、投資を行います。

（ⅴ）その他

　その他の投資対象不動産には、コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設等が含まれます。その他の投資対象不動産については、用途が多様であることに鑑み、具体的な立地及び規模の制限は設けませんが、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用性等を総合的に考慮した上で、投資を行います。

ｂ．投資対象不動産のその他の属性

（ⅰ）開発不動産

　良質な不動産の確保の観点から、下記A.及びB.の基準に従い、開発中の不動産又は開発を予定する不動産（以下総称して「開発不動産」といいます。）に投資を行う場合があります。なお、本投資法人が土地のみに投資している場合において、当該土地（底地）について賃貸借契約（予約契約を含みます。）を締結している借地人が当該土地上に建物を建築等する場合は、開発不動産とみなさないものとします。

A.　開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク等、開発不動産にかかる各種リスクへの対応が慎重に行われており、直ちにキャッシュフローを生まないことを十分に考慮しても、当該投資がポートフォリオ全体に過大な影響を与えるものではないこと。

B.　建物の建替工事等を行う場合、上記A.の基準に加えて、キャッシュフローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与えるものではないこと。

（ⅱ）グリーンビル資産

　本投資法人は、DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価認証、BELS評価、及びその他の環境評価（以下、総称して「環境認証」といいます。）のいずれかを取得済み又は取得見込みである新規及び既存の運用資産を「グリーンビル資産」と定義し、これを積極的に取得するとともに、環境認証を取得していない運用資産については環境性能を向上させる等の取り組みにより、環境認証を取得するよう努め、気候変動への対応、並びに環境負荷の低減と循環型社会の実現を目指します。

ｃ．投資額

　投資額については、資産運用ガイドラインにおいて、以下のとおり定めています。なお、本項における投資額とは取得する運用資産の取得価格を意味します。

（ⅰ）1運用資産当たりの最低投資額

　1運用資産当たりの最低投資額は、投資対象不動産を対象とする場合は、原則として、用途毎にそれぞれ、商業施設は15億円以上、オフィスビルは20億円以上、ホテルは15億円以上、住居は10億円以上とし、その他については最低投資額を定めないものとします。投資対象不動産以外を対象とする場合は原則として、1億円（匿名組合出資持分等の場合は10百万円）以上とします。なお、本投資法人が保有する運用資産のうち、上記基準を満たしていない運用資産もありますが、それら運用資産の属性や収益性、また旧NCI物件は本合併時点の時価を受入価格として承継していること等に鑑みて投資対象としています。

　所有者を同じくする複数の運用資産を同時に取得する案件において、少なくとも1運用資産が最低投資額の基準を満たす場合においては、最低投資額の基準未満の運用資産が含まれていても、当該運用資産について安定収益もしくは短期売却が見込める場合は、当該運用資産への最低投資額の基準を適用しないこととします。

（ⅱ）1運用資産当たりの最高投資額

　1運用資産当たりの最高投資額は、原則として当該運用資産取得後の運用資産への投資額累計の20％以下とします。投資額累計とは、前期末における保有運用資産の最新の鑑定評価額の総額から当期に売却した運用資産の鑑定評価額を控除し、当期に取得した運用資産の取得時における鑑定評価額の合計及び新たに投資する運用資産の取得時における鑑定評価額を加算して求められた額とします。なお、不動産鑑定士による鑑定評価額や調査価格を用いることができない資産の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行により付されるべき価格を用いるものとします。

（ⅲ）取得価格の算定基準

　投資対象不動産に投資する場合の取得価格は、鑑定評価額を参考に判断しますが、ポートフォリオのパフォーマンスの向上につながるか否かにつき中長期的な観点から評価を行い、また投資利回りを重視し、総合的に投資判断を行います。

　スポンサー関係者から取得する場合の取得価格は、鑑定評価額と同等か又はそれ未満の金額としますが、第三者から取得する場合は、鑑定評価額を上回って取得する場合があります。

（ハ）デュー・デリジェンス

　本資産運用会社は、運用資産を取得するに際して、デュー・デリジェンスを行うことを予定しています。デュー・デリジェンスに際しては、本投資法人の費用負担において弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、エンジニア、マーケットリサーチャー等専門家に調査を依頼し、様々な視点から精緻な調査を行うものとします。

　デュー・デリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載する事項とします。ただし、個々の記載事項は投資対象不動産及びその他運用資産の裏付けとなる不動産の用途・個別特性によってその重要性が異なることがあり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、記載事項以外の調査を行うこともあります。

　以下の表に記載する項目は、運用資産の取得の判断にあたっての調査項目であり、本投資法人が取得する運用資産が、その特性又は取得の状況等によって、結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。たとえば、耐震性については、原則として新耐震基準適合又は同水準以上の不動産を投資対象としますが、耐震補強工事実施済（取得後に工事実施が可能な場合を含みます。）の不動産についても投資対象とします。

（ニ）付保方針

　付保方針については、資産運用ガイドラインにおいて以下のとおり定めています。

ａ．火災等の災害や事故により生じる建物の損害又は対人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別の物件の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険や賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。

ｂ．地震保険の付保に関しては、ポートフォリオPML（注）を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較考慮の上、付保の判断を行います。ただし、1物件のPMLが20％を超える物件がある場合には、その物件について個別に地震保険の付保を行います。

（注）「PML（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（再現期間475年の大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。

（ホ）売却方針

　売却方針については、資産運用ガイドラインにおいて以下のとおり定めています。

ａ．取得する運用資産は、中長期的な保有を基本方針とします。

ｂ．個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み、ポートフォリオの構成並びに資金調達環境等を考慮の上、総合的に判断します。

（ヘ）運用管理方針

ａ．賃貸方針

（ⅰ）新規テナントとして入居を希望する法人・個人の信用情報（属性、業種、業容、業績、財務状況等をいいます。）について十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結します。

（ⅱ）新規テナントに対しては、可能な限り中長期にわたる賃貸借契約の締結に努めます。既存テナントに対しては、個々の投資対象不動産の良好な管理状態を保つことにより、満足度を向上させ、中長期にわたって賃貸借契約が更新できるように努めます。

ｂ．管理方針

（ⅰ）取得した投資対象不動産においては、中長期的視点から継続的な設備投資による資産価値及び競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用（外注委託費、水道光熱費等）の適正化を図り運用収益の安定的な成長を目指します。

（ⅱ）本資産運用会社は、各投資対象不動産の特性に応じて、また、過去の関与度合い等を考慮に入れながら、投資対象不動産毎に可能な限り最適なプロパティ・マネジメント会社を選定し、委託するプロパティ・マネジメント業務の具体的な内容や報酬等について細部を交渉します。

（ⅲ）本投資法人は、投資対象不動産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金並びにこれに類する積立金及び引当金等を積立てることができます。このうち、修理・修繕・貸付工事に対応する積立金は、投資対象不動産毎に定める工事計画に基づき決定します。

（ⅳ）収益の大幅な減少や変動の要因となり得る事項のうち、天災事変に対しては、損害保険（火災保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じ、テナント退去による収益の大幅な減少や変動に対しては、用途と地域を限定しない総合型リートの強みを活かし、特定用途・地域・テナントへの集中リスク低減を図ります。

ｃ．要管理物件の管理方針

　以下のA.～C.のいずれかの基準に該当している、収益状況の悪化している保有物件を「要管理物件」とし、収益改善のための施策を立案・実施して、収益改善の早期実現に努めます。

A.　月次毎の稼働率が65％を下回り、その状態が6か月以上継続した場合。

B.　毎決算期に開示するNOI（注）の当期及び前期の合計額（年間NOI）に基づいて算出された利回りが2.5％を下回った場合。

C.　毎決算期に開示する鑑定評価額が、当該決算期末時点簿価の70％を下回った場合。

（注）NOI（Net Operating Income）とは、減価償却前の賃貸事業損益をいいます。ただし、物件取得時に資産計上する公租公課等特殊要因があるものについてはこれを排除した理論値に修正したもので算出します。

④　財務方針

（イ）投資口の追加発行

　投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下）に配慮した上で、投資口の追加発行を適時行うものとします。

（ロ）借入れ及び投資法人債の発行

ａ．本投資法人は資産の効率的な運用及び運用の安定化を図るため、特定資産の取得資金、賃貸を行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金又は保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行を含む債務の返済及び運転資金を使途として、借入れを行い又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下、本（ロ）において同じです。）を発行できます。ただし、借入金と投資法人債の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。

ｂ．前記ａ．に基づき借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。

ｃ．本資産運用会社は、前記ａ．に基づき借入れを行う場合、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成、又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。

ｄ．本投資法人は、特定資産の新規購入、テナント預り金の返還若しくは運転資金等への機動的な対応を目的として、手元流動性の見地において、不動産市況等のほか、金融市場の動向や資金の需給環境も考慮しつつ、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約の締結を検討するものとし、必要に応じ、これらの契約を締結します。

ｅ．借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします。

ｆ．本投資法人の資産総額（注）のうち、借入金及び投資法人債発行残高が占める割合（以下「LTV」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。

（注）「資産総額」とは、LTV計算時における直近の決算期末貸借対照表における資産の部の金額をいい、特定不動産について鑑定評価に基づいて算定した価格と期末帳簿価額との差額を当該特定不動産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。

（ハ）自己投資口の取得及び消却

　中長期的な投資主価値向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、金融市場の動向や財務状況を勘案し、必要に応じ、自己投資口の取得及び消却を検討します。また、実施する場合には、その規模及び取得総額等の市況への影響等に十分配慮するものとします。

（ニ）サステナビリティファイナンス・フレームワーク

ａ．サステナビリティファイナンス・フレームワーク策定の目的

本投資法人及び本資産運用会社は、持続可能な多様性と包摂性のある社会の実現を目指し、2022年3月に刷新した「サステナビリティ方針」の下、E（環境）、S（社会）、G（ガバナンス）に配慮した不動産投資運用を行っています。

財務運営においては、これまでJ-REIT初のグリーントラストローンによる資金調達の他、サステナビリティボンドの発行等、ESGに係る資金調達を実施してきました。

ESG投融資に関心をもたれる投資家層の一層の拡大、更なる資金調達基盤の強化及び機動的なサステナビリティファイナンスの実施を企図し、サステナビリティファイナンス・フレームワーク（以下「本フレームワーク」といいます。）を策定しています。

b．本フレームワークの概要

（ⅰ）ファイナンスの種類及び資金使途

本フレームワークにおいて定める適格クライテリア（後記「（ⅱ）適格クライテリア」に記載のとおりです。）を満たす資産を裏付けとして、本投資法人は、以下に記載するファイナンス（借入及び投資法人債の発行をいいます。以下同様です。）を実施することができるものとします。なお、各ファイナンスを総称して「サステナビリティファイナンス等」といいます。

A．グリーンファイナンス

・グリーン適格クライテリアAを満たす資産（以下「グリーン適格資産」といいます。）の取得資金

・上記のリファイナンス資金

・グリーン適格クライテリアBを満たす改修工事資金

B．ソーシャルファイナンス

・ソーシャル適格クライテリアを満たす資産（以下「ソーシャル適格資産」といいます。）の取得資金

・上記のリファイナンス資金

C．サステナビリティファイナンス

グリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスで定義したファイナンスを組み合わせたファイナンス

（ⅱ）適格クライテリア

本フレームワークにおいて定める適格クライテリアは以下のとおりです。

A．グリーン適格クライテリア

1）グリーン適格資産

以下の認証（以下総称して「環境認証」といいます。）のいずれかを取得済み又は取得見込みであること。

a）DBJ Green Building認証：3つ星以上

b）CASBEE認証

CASBEE-建築、CASBEE-不動産：B+ランク以上

c）BELS評価：

BELS評価（2016年度基準）:3つ星以上 ※1

BELS評価（2024年度基準）

　非住宅：レベル4以上 ※2

　再生可能エネルギー設備がある住宅:レベル3以上 ※3

　再生可能エネルギー設備がない住宅:レベル3以上 ※3

※1　既存不適格（病院、飲食店、事務所、ホテル、百貨店、店舗等：BEI＝0.80超え、工場等（物流倉庫含む）：BEI＝0.75超え）ではないこと

※2　2016年以前築の既存建物の新規取得はレベル3以上（BEI＝0.80以下）かつ既存不適格（病院、飲食店、事務所、ホテル、百貨店、店舗等：BEI＝0.80超え、工場等（物流倉庫含む）：BEI＝0.75超え）ではないこと

※3　2016年以前築の既存建物の新規取得は再生可能エネルギーの有無によらずレベル2以上で適格とする

d）LEED認証：Silverランク以上（LEED BD+Cの場合はv4以降）

2）改修工事

以下の基準を満たしていること、かつ、当該工事が資金調達実行日より過去3年以内に完了済み又は今後完了予定であること。

a）「1）グリーン適格資産」に定める環境認証の新規取得又は既存認証の1段階以上の改善を企図した改修工事

b）エネルギー消費量、CO₂等の温室効果ガス排出量又は水使用量のいずれかを30％以上削減することを企図した改修工事

c）再生可能エネルギーに関連する設備の導入又は取得

B．ソーシャル適格クライテリア

1棟全てが以下の便益に供されている資産

1）ヘルスケア施設等：高齢者に質の高い介護その他福祉サービスを提供する施設及び住宅

（具体例：有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、その他高齢者施設・住宅等）

2）保育施設等：保育施設等をはじめとした子供への質の高い保育を提供している施設

（具体例：保育園、学童保育施設等）

3）メディカル施設等：医療施設がテナントとして入居し、地域の人々が質の高い適切な医療を受けられ、健康に資する施設

（具体例：病院、診療所、メディカルモール）

4）借上公営住宅等：公的（行政）機関をテナントとし、入居者（転借人）に低廉な価格水準で住環境を提供する施設

（具体例：借上市営住宅等）

（ⅲ）プロジェクトの評価及び選定プロセス

A．資金使途となるプロジェクトの評価

本資産運用会社において、専門的知見を有する「サステナビリティ委員会」が各適格クライテリアの基準に基づいて評価を行います。

B．資金充当先の選定

サステナビリティ委員会が資金使途となるプロジェクトの評価を行ったうえで、本資産運用会社の財務経理部にて、前記「（ⅰ）ファイナンスの種類及び資金使途」で記載されるいずれかの資金使途に充当する旨の稟議を起案し、本資産運用会社のインベストメント委員会又は取締役会及び本投資法人の役員会によって、承認・決議を行います。

（ⅳ）調達資金の管理

本投資法人は、サステナビリティファイナンス等の調達額が限度額を超過しないように管理します。万が一、調達額が限度額を超過した場合には、当該差額分を現金又は現金同等物で分別管理します。

グリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスの限度額は以下の計算式（数値は全て直近期末時点）により算出するものとします。なお、サステナビリティファイナンスは、グリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスを組み合わせたファイナンスのため、サステナビリティファイナンスの調達額は、グリーンファイナンス分とソーシャルファイナンス分に按分したうえで、各ファイナンスの調達額に算入し、限度額を超過しないように管理します。

また、調達資金は、調達後6か月以内を目途に対象となる資金使途に充当する予定です。なお、充当されるまでの間は現金又は現金同等物で分別管理します。

＜グリーンファイナンス限度額計算式＞

グリーンファイナンス限度額＝グリーン適格資産の帳簿価額×総資産LTV(注)

＋グリーン適格クライテリアBを満たす改修工事資金

＜ソーシャルファイナンス限度額計算式＞

ソーシャルファイナンス限度額＝ソーシャル適格資産の帳簿価額×総資産LTV(注)

（注）総資産LTV＝有利子負債残高÷総資産額

（ⅴ）レポーティング

A．資金調達状況のレポーティング

本投資法人のサステナビリティサイトにおいて、サステナビリティファイナンス等の残高がゼロになるまで、調達資金の充当状況に係る情報を1年に1度以上更新します。

B．環境改善効果・社会改善効果のレポーティング

本投資法人は、対応するサステナビリティファイナンス等が残存する限り、以下の指標を1年に1度以上、実務上可能な限り公表します。なお、オペレーター等の承認が得られない等の事情がある場合、非開示となります。

1）環境改善効果のレポーティング

a）グリーン適格資産の物件数及び取得価格

b）グリーン適格資産に関する定量的指標（「電力消費量」「水使用量」「CO₂排出量」）

c）（改修工事に充当した場合）改修工事前後の「エネルギー消費量」、「CO₂等の温室効果ガス排出量」又は「水使用量」のいずれか

2）社会改善効果のレポーティング

＜アウトプット指標＞

ソーシャルファイナンスの資金使途対象となっている資産の物件名及び用途

＜アウトカム指標＞

ソーシャルファイナンスの資金使途対象となっている各物件の利用定員

＜インパクト（定性目標）＞

持続可能な都市の実現及び地域社会への貢献

⑤　経理方針

（イ）会計方針

　本投資法人の会計処理は、投信法等の関係諸法令、資産運用業協会の定める諸規則のほか、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行によるものとします。

（ロ）金銭の分配の方針

　本投資法人は、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。

ａ．投資主に分配する金銭の総額の計算方法

（ⅰ）投資主に分配する金銭の総額のうち利益（投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。）の金額は、わが国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して計算されるものとします。

（ⅱ）本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて金銭を分配するものとします。

（ⅲ）本投資法人は、支払準備金、配当準備積立金及びこれらに類する積立金等を積み立てることができます。

ｂ．利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、不動産市況の動向や金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件に合致しない場合、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合等、本投資法人が適切と判断した場合、法令等に定める範囲内で、資産運用業協会の規則において定める金額を限度として本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配できます。

ｃ．分配金の分配方法

　投資主への分配金は金銭によるものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

ｄ．金銭の分配の除斥期間

　投資主又は登録投資口質権者に対する金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。

ｅ．資産運用業協会規則

　本投資法人は、上記ａ．からｄ．のほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会の定める規則等に従うものとします。

（ハ）減損損失への対応

　投信法等の関係諸法令に従うほか、「固定資産の減損に係る会計基準」等を適用し、適切な対応を行うものとします。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

本投資法人は、資産を主として不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的とします（規約第26条）。

（イ）不動産等とは、以下に掲げるものをいいます（規約第28条第2項）。

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

ｅ．不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｆ．当事者の一方が相手方の行う上記ａ．からｅ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

ｇ．信託財産を主として上記ｆ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｈ．(ⅰ）A.外国の法令に基づく不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権、B.当事者の一方が相手方の行う外国の法令に基づく不動産、不動産の賃借権、地上権、それらを信託する信託の受益権（それらに付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）若しくはそれらに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分、又はC.信託財産を主として上記B.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ⅱ）外国の法令に準拠して組成された上記ｅ．からｇ．まで又は上記(ⅰ）に掲げる資産と同様の性質を有する資産

（ロ）不動産対応証券とは、資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます（規約第28条第3項）。

ａ．資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定める優先出資証券

ｂ．投信法に定める受益証券

ｃ．投信法に定める投資証券

ｄ．資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券（上記(イ)ｄ．又はｅ．に掲げる資産に投資するものを除きます。）

ｅ．外国の法令に準拠して組成された上記ａ．又はｄ．に掲げる証券と同様の性質を有する資産

（ハ）本投資法人は、上記(イ）及び(ロ）に加え、以下に掲げる特定資産に投資することができます（規約第28条第4項）。

ａ．預金

ｂ．コールローン

ｃ．特定社債券（資産流動化法に定めるものをいいます。）

ｄ．上記（イ）ａ．からｅ．まで又はｇ．に掲げる資産に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（以下「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。）

ｅ．不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券

ｆ．不動産関連ローン等金銭債権を主として信託財産とする信託の受益権（以下、ｄ．からｆ．までを総称して「不動産関連ローン等資産」といいます。）

ｇ．有価証券（（イ）から（ハ）までに明記されるものを除きます。）

ｈ．金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）において定義される意味を有します。ただし、本項に定めるものを除きます。以下、同じです。）

ｉ．デリバティブ取引（投信法において定義される意味を有します。以下、同じです。）に係る権利

ｊ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令において定義される意味を有します。以下、同じです。）

ｋ．公共施設等運営権（投信法施行令において定義される意味を有します。）

ｌ．当事者の一方が相手方の行う上記ｊ．又はｋ．に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分

ｍ．上記ｊ．又はｋ．に掲げる資産に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等の株式若しくは出資（有価証券に該当しないものを除きます。）、又はこれらの会社若しくは法人等に対する貸付債権等の金銭債権（以下、ｊ．からｍ．までを総称して「インフラ等関連資産」といいます。）

（ニ）本投資法人は、上記(イ）から(ハ）までに定める特定資産のほか、以下に掲げる資産に投資することがあります。ただし、資産運用の基本方針若しくは借入れのために必要若しくは有用と認められる場合又は本投資法人の組織運営に必要若しくは有用と認められる場合（本投資法人の商号に係る商標権等に投資する場合を含みます。）に投資できるものとします（規約第28条第5項）。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。以下「商標法」といいます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

ｂ．温泉法（平成23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備

ｃ．著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に定める著作権等

ｄ．民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）上の動産（再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

ｅ．民法上の地役権

ｆ．資産流動化法において定める特定出資

ｇ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量、その他これに類似する排出量又は排出権等（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｈ．信託財産として上記ａ．からｇ．までを信託する信託の受益権

ｉ．中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号、その後の改正を含みます。）に定める出資

ｊ．信用金庫法（昭和26年法律第238号、その後の改正を含みます。）に定める出資

ｋ．上記ａ．からｊ．までのほか、不動産等、不動産対応証券、不動産関連ローン等資産又はインフラ等関連資産の投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

ｌ．外国の法令に基づく上記ａ．からｋ．までに掲げる資産と同様の性質を有する資産

②　投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

（イ）投資基準については、前記「（１） 投資方針 ③ 運用方針」をご参照ください。

（ロ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「（１）投資方針 ③ 運用方針 (イ）ポートフォリオ運用基準」をご参照ください。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。

①　投資主に分配する金銭の総額の計算方法

（イ）投資主に分配する金銭の総額のうち利益（投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。）の金額は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して計算されるものとします（規約第35条第1号）。

（ロ）本投資法人は、原則として投資法人に係る課税の特例規定に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて金銭を分配するものとします（規約第35条第1号）。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、不動産市況の動向や金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件に合致しない場合、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合等、本投資法人が適切と判断した場合、法令等に定める範囲内で、資産運用業協会の規則において定める金額を限度として本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配できます（規約第35条第2号）。

③　分配金の分配方法

　投資主への分配金は金銭によるものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します（規約第35条第3号）。

④　金銭の分配の除斥期間

　投資主又は登録投資口質権者に対する金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします（規約第35条第4号）。

⑤　資産運用業協会規則

　本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会の定める規則等に従うものとします（規約第35条第5号）。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

　本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

（イ）前記「（２）投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (ハ) ｇ．」に定める有価証券及び前記「（２）投資対象 ①　投資対象とする資産の種類（ハ）ｈ．」に定める金銭債権は、積極的に投資を行うものでなく、安全性、換金性又は前記「（２）投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (イ) 及び (ロ) 」に掲げる資産との関連性を勘案した運用を図るものとします（規約第29条第1項）。

（ロ）前記「（２）投資対象 ①　投資対象とする資産の種類 (ハ) ｉ．」に掲げるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、為替変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約第29条第2項）。

（ハ）本投資法人は資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るため、資産の取得資金、貸付を行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行を含む債務の返済及び運転資金を使途とし、借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下、本（ハ）において同じです。）の発行を行います（規約第33条第1項）。

借入金及び投資法人債の発行限度額はそれぞれ1兆円とし、かつその合計額は1兆円を超えないものとします（規約第33条第2項）。

借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします（規約第33条第3項）。

借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第33条第4項）。

②　金融商品取引法及び投信法による制限

　本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです。

（イ）本資産運用会社による運用制限

　登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除く主なものは以下のとおりです。

ａ．自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

ｂ．運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

ｃ．第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

ｄ．投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。

ｅ．損失を補てんする取引

　資産運用会社が、運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の損失の全部若しくは一部を補てんし、又は運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の利益に追加するため、当該権利者又は第三者に対し、財産上の利益を提供し、又は第三者に提供させること（ただし、事故による損失の全部又は一部を補てんする場合を除きます。）（金融商品取引法第42条の2第6号）。

ｆ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。

（ⅰ）金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利

（ⅱ）金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）

（ⅲ）金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）

ｇ．その他業府令で定める取引

　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条）。

（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）。

（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。

（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号）。

（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第4号）。

（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。

（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社が予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。

（ⅶ）その他業府令に定める内容の運用を行うこと。

（ロ）同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。ただし、一定の場合に、専ら国外特定資産の取得を行うことを目的とする法人の株式について、100分の50を超えて取得することができます（投信法第194条第2項）。

（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限

　投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。

ａ．投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得する場合（規約第5条第4項）。

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合。

（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除く他、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1項及び第2項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合。

ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。

③　その他の投資制限

（イ）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）集中投資

　集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１） 投資方針 ①　基本方針」をご参照ください。

（ハ）他のファンドへの投資

　他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について規約上の制限はありません。

３【投資リスク】

（１）リスク要因

　以下には、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（短期投資法人債を含み、以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が当期末時点において保有している個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動産特有のリスクについては、後記「５　運用状況（２） 投資資産 ③　その他投資資産の主要なもの （ロ） 個別特定不動産の概要」を併せてご参照ください。

　なお、記載されたリスクのうち、将来に関する事項については、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

　本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。

　以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、投資額に係る欠損又は損失が生じる可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口に関する投資判断を行う必要があります。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　一般的なリスク

(イ）投資口の商品性に関するリスク

(ロ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク

(ハ）本投資口の市場性に関するリスク

(ニ）本投資口の価格変動に関するリスク

(ホ）投資口の希薄化に関するリスク

(ヘ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

(ト）LTVに関するリスク

(チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

(リ）本投資法人の登録が取消されるリスク

②　商品設計及び関係者に関するリスク

(イ）収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

(ロ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク

(ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

(ニ）本資産運用会社に関するリスク

(ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

(ヘ）役員の職務遂行に係るリスク

(ト）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

(チ）インサイダー取引に関するリスク

(リ）敷金・保証金の利用に関するリスク

(ヌ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

③　運用資産－不動産に関するリスク

(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

(ロ）物件取得の競争に関するリスク

(ハ）テナントの獲得競争に関するリスク

(ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵並びに契約不適合に関するリスク

(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ヘ）法令等の変更に関するリスク

(ト）区分所有物件に関するリスク

(チ）共有物件に関するリスク

(リ）借地物件に関するリスク

(ヌ）底地物件に関するリスク

(ル）鑑定評価額に関するリスク

(ヲ）わが国における賃貸借契約に関するリスク

(ワ）マスター・リース契約に関するリスク

(カ）変動賃料に関するリスク

(ヨ）賃料の減額に関するリスク

(タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

(レ）入居者の建物使用態様に関するリスク

(ソ）不動産の毀損等に関するリスク

(ツ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク

(ネ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

(ナ）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

(ラ）投資対象不動産の偏在に関するリスク

(ム）テナントの集中に関するリスク

(ウ）テナントの業態の偏りに関するリスク

(ヰ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

(ノ）開発物件に関するリスク

(オ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

(ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

(ヤ）ヘルスケア施設に関するリスク

④　運用資産－信託受益権特有のリスク

(イ）信託受益者として負うリスク

(ロ）信託の受益権の流動性に係るリスク

(ハ）信託受託者に係るリスク

（ニ）信託の受益権の準共有に関するリスク

⑤　税制に関するリスク

(イ）導管性要件に関するリスク

(ロ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

(イ）投資法人の資金調達に関するリスク

(ロ）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡等に関するリスク

(ハ）減損会計の適用に関するリスク

(ニ）投資法人の合併に関するリスク

(ホ）内部留保の活用に関するリスク

(ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

(ト）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

(チ）重要事象等に関するリスク

(リ）感染症の拡大等に関するリスク

(ヌ）ESG評価に関するリスク

(ル）情報セキュリティに関するリスク

①　一般的なリスク

(イ）投資口の商品性に関するリスク

　投資口は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるかどうかは定かではありません。また、本投資法人に係る通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の支払が行われない可能性があります。投資口は、投資元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。

(ロ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク

　本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わない、いわゆるクローズド・エンド型です。したがって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権、又は投信法の定めに基づき本投資法人が投資主との合意により本投資法人の投資口を投資主から取得する場合等を除き、原則として第三者に対する売却（金融商品取引所に上場されている場合には取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できないことになります。

(ハ）本投資口の市場性に関するリスク

　本投資口は、2003年12月22日付で、東京証券取引所に上場されましたが、上場後においても本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。

　本投資口の東京証券取引所への上場が廃止された場合、又はその他の理由で本投資口の東京証券取引所における売却が困難若しくは不可能となった場合には、投資主は、本投資口を希望する時期又は条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。

　上記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測することはできず、不動産投資信託の上場市場の存続も保証されていません。

(ニ）本投資口の価格変動に関するリスク

　本投資口の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れないとの保証はありません。

　また、感染症、戦争やテロといった社会情勢等により各種の悪影響が発生し、その結果投資口価格動向に悪影響が及ぶおそれがあり、加えて、それらの事象が不動産を取り巻く投資や経済環境及び国民生活に悪影響を及ぼさないとの保証はありません。

　本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。また、今後大口保有者が現われ、当該大口保有者の保有する本投資口が取引所において売却されるような場合には、本投資口の市場価格の大幅な下落をもたらす可能性があります。

　本投資法人は、不動産及び信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及び信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。

　また、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。

(ホ）投資口の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び本投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取得しない限り、希薄化することとなります。また、期中において追加発行された投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配を行う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。

(ヘ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人は前記「２　投資方針 （３） 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証されるものではありません。

　なお、本投資法人は任意積立金として、本合併により生じた負ののれん発生益を一時差異等調整積立金（2016年11月期以前は配当積立金。以下、同じです。）に、また、当期未処分利益の一部を一時差異等調整積立金及び配当準備積立金に、それぞれ積立てています（一時差異等調整積立金及び配当準備積立金を総称して、以下「内部留保」といいます。）。本投資法人においては、内部留保を取り崩して分配を行った実績はありますが、法令等の定めに基づく場合を除き、今後内部留保を取り崩して分配を行う保証はありません。また、内部留保の取崩予定額を予め公表することがありますが、公表のとおりに内部留保を取り崩して分配を行う保証もありません。

　また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。

(ト）LTVに関するリスク

　本投資法人のLTVの上限は、本資産運用会社の資産運用ガイドラインにより60％としますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超える可能性があります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。

(チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

　不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに政令及び規則により可能とされますが、将来において、投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益、本投資口の価格形成等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(リ）本投資法人の登録が取消されるリスク

　本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性があります。その場合、本投資口の上場が廃止されると共に、本投資法人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。

②　商品設計及び関係者に関するリスク

(イ）収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク

　本投資法人の収益は、主として投資対象不動産からの賃料収入に依存しています。投資対象不動産に係る賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水準に関しては、後記「③ 運用資産－不動産に関するリスク (ヲ)、(カ)及び(ヨ)」も併せてご参照ください。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。特にテナントによる賃料不払又は遅延のリスクは、いわゆるシングル・テナント物件又はテナント数が少ない物件について顕著です。テナントの入居時及びその後の支払能力又は信用状態は一様ではありません。本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限りません。

　また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働投資対象不動産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。

　賃料収入の他、投資対象不動産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、投資対象不動産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。

　他方、投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、投資対象不動産に関して課される公租公課、投資対象不動産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加リスクに関しては、後記「③　運用資産－不動産に関するリスク (タ)」も併せてご参照ください。）。

　このように、投資対象不動産からの収入が減少する可能性がある一方で、投資対象不動産に関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ロ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク

　本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れ及び本投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限を、借入れについては1兆円、本投資法人債については1兆円（ただし、合計して1兆円を超えないものとします。）としています。

　借入れ及び本投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。金利が上昇しても本投資法人の受取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、分配可能金額が減少する可能性があります。税法上、導管性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を税制に定める機関投資家に限定するという要件（後記「⑤　税制に関するリスク (イ)　導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）により、本投資法人が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。

　また、本投資法人が借入れ又は本投資法人債の発行を行う場合において、借入れ等の比率等に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらす他、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、導管性要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。

　借入れ又は本投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合（当初は無担保の借入れ又は本投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合もあります。）、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借替え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より運用資産の売却による返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先金融機関との間で締結するローン契約及び本投資法人の投資法人債とも、全て無担保ですが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務制限条項が設けられています。

　借換えや運用資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投資主に損害を与える可能性があります。

　さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければ借入れ及び本投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　本投資法人が借入れ又は本投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあると共に、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。

(ハ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につきそれぞれ金融商品取引法又は投信法に定められた、本投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）並びに法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し本投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がある他、場合によっては本投資口が上場廃止になる可能性もあります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、上記と同様のリスクがあります。

(ニ）本資産運用会社に関するリスク

　本投資法人が適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。

　本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づいて、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除することができる他、本資産運用会社が金融商品取引法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資産運用委託契約が解約又は解除された場合、現在の本資産運用会社との資産運用委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には上記(ハ)に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び本投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。

(ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク

　投資対象不動産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定される場合があります。その場合、プロパティ・マネジメント会社は、当該関連する投資対象不動産につきプロパティ・マネジメント業務を行うこととなります。

　一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、投資対象不動産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。

(ヘ）役員の職務遂行に係るリスク

　投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、本投資法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については、前記「１　投資法人の概況（４） 投資法人の機構」をご参照ください。）

(ト）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

　金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられている（金融商品取引法第42条）他、本資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため本投資法人の利益を害することを内容とした運用を行うことが明示的に禁止されています（金融商品取引法第42条の2）。

　しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性を否定できません。

　また、スポンサー関係者は、本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、スポンサー関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがある他、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、スポンサー関係者に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させることにより、スポンサー関係者の利益を図るおそれがあり、第二に、本投資法人とスポンサー関係者が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、スポンサー関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。

　金融商品取引法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。

　しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。

(チ）インサイダー取引に関するリスク

　本資産運用会社は、「役職員の自己取引に関する規則」及び「内部者取引未然防止管理規程」を定め、その役職員（非常勤役員を含みます。）及びその親族が本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引を行うこと、職務上の地位を利用し、又は、職務上知り得た特別の情報に基づいて行う投資口、投資法人債及び上場株式等の取引を行うこと、並びに役職員がその立場上知り得た上場会社・投資法人等に係る重要事実の公表前において、他人に利益を得させ、又は他人の損失を回避させる目的で上場会社・投資法人等に係る未公表の重要事実を伝達すること及び取引を推奨すること等を禁止しています。

　しかしながら、こうした法規制や内部態勢強化にもかかわらず、本資産運用会社の役職員又は本投資法人の役員が金融商品取引法及び上記の内部規則で定めるインサイダー取引規制に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、本投資法人が借入れを行っている場合において、借入先である適格機関投資家は、融資の条件として、本投資法人に対し公表されていない重要事実の開示を要求できる立場に立つことがあります。

(リ）敷金・保証金の利用に関するリスク

　本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(ヌ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、資産運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

③　運用資産－不動産に関するリスク

(イ）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

　一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特性の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。

　経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ロ）物件取得の競争に関するリスク

　本投資法人は、その規約において、運用資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ハ）テナントの獲得競争に関するリスク

　通常、投資対象不動産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の投資対象不動産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。

(ニ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵並びに契約不適合に関するリスク

　一般に、不動産には地盤地質、建物の杭や梁等の構造、免震装置・制振装置を含む建築資材の強度・機能、及び材質等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたるものを含みます。また、工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があり、また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有害物質、地質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、適用される法令上の規制に対する遵守状況や、周辺の土地利用状況等によっても、瑕疵又は契約不適合とされる可能性があります。

　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、本（１）において、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。

　そこで、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる投資対象不動産について利害関係のない第三者の建設会社等の専門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産又は信託受益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得すると共に、一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させることとしています。しかしながら、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、投資対象不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限らず、また、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取得した後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等の存在が判明する可能性があります。さらには、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工等を受託した建築会社又はその下請け業者等において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。

　また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人の取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です（なお、競売で購入した物件については、瑕疵担保責任又は競売の目的物の種類若しくは品質に関する不適合による担保責任を追及することはできません（新民法第568条第4項、旧民法第570条但書）。）。さらに、不動産又は信託受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得する可能性があります。

　投資対象不動産に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が存在する場合、その程度によっては、当該投資対象不動産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得ない可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及することが法的には可能であっても、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法人は現に多くの投資対象不動産を特別目的会社から取得しており、前所有者に対する瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の追及が実効性を欠くことになるおそれを否定できません。

　不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす可能性があります。本投資法人は投資対象不動産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した欠陥や瑕疵又は契約不適合等と同様、法律上又は契約上の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任や表明保証責任を追及できることもありますが、実効性がないおそれもあります。

　他方、投資対象不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該投資対象不動産を取得する事例が一般に少なからず見られ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。

　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築関係法令の規定又はその改正法の規定の施行の際、通常、これらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）及びその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています。投資対象不動産の中には、上記のような扱いの結果、現行の建築関係法令上の規定の一部を満たしていないが違法とはならない、いわゆる既存不適格である建物を含む場合があります。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる基準を満たしていないものがあります。これらの建物の増改築等を行う場合には、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となるおそれがあります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該投資対象不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりするおそれがあります。さらに、投資対象不動産を含む地域が道路設置等都市計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、投資対象不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できないおそれがあります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。

(ヘ）法令等の変更に関するリスク

　消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、投資対象不動産に関する権利が制限される可能性があります。さらに、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、投資対象不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

(ト）区分所有物件に関するリスク

　不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として集会において区分所有者（議決権を有しないものを除きます。以下本段落において同じです。）の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）第31条。なお、建替え決議等においては、一定の場合を除き、さらに多数決の要件が加重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例するわけではありません。）。したがって、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。

　区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属性等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

　また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができます。その結果、本投資法人の投資対象不動産の価値や収益は、他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。

　加えて、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該区分所有権や投資対象不動産が法的手続の対象となり又は劣化する等の可能性があります。

　なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています（ただし、区分所有規約で別段の定めをすることはできます。）。そして、敷地権（敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません。その結果、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性等があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。

(チ）共有物件に関するリスク

　投資対象不動産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　まず、共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるとされているため（民法第249条第1項）、本投資法人が自己の持分を超える使用をした場合には、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第2項）。また、共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をする義務を負っているため（民法第249条第3項）、本投資法人がその義務に違反したときは、他の共有者に対して損害賠償責任を負い、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。

　また、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。反対に、共有物を使用する共有者があるときであっても、その者に特別の影響がある場合を除いてその者の承諾を得ることなく、持分の過半数によって共有物の使用方法を含めた管理に関する事項を決定することができることから（民法第252条第1項及び第3項）、本投資法人が持分の過半数を有しない状況下で共有不動産を使用している場合に、使用方法の変更によってその使用が妨げられるおそれがあります。さらに、共有物の管理者が選任されている場合、共有物の管理者は、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に従ってその職務を行うこととされますが、当該管理者の行為が当該決定に違反するものであっても、共有者はその無効を善意の第三者に対抗できないとされます（民法第252条の2第3項及び第4項）。

　共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条第1項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第3項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条第1項但書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条により、5年が最長ですが、5年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）第48条）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性がある他、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。

　他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、投資対象不動産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性があります。

　共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられたり、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。

　また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行しない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。

　共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。

(リ）借地物件に関するリスク

　本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。

　まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、（定期借地権の場合は）期限の到来により当然に消滅し、又は（普通借地権の場合は）期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。

　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。

　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。

　また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。

(ヌ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、本書の日付現在、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地（いわゆる底地）を保有しています。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。その他、契約期間満了後において、当該底地の価値が本投資法人の予測する価格以上である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。

(ル）鑑定評価額に関するリスク

　不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。

(ヲ）わが国における賃貸借契約に関するリスク

　わが国におけるオフィスビル及び賃貸用住居の賃貸借契約では、契約期間を2年とし、その後別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。

　定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。

　商業施設は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントや対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあり、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

　一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のものまであり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々な内容のものがあり、それら契約条件如何に加え、季節的要因、経済的要因等により、ホテルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、ホテルは、装置産業としての性格が強く、運営にあたり高度な知識も要求されることから、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

　いわゆるハイグレード賃貸用住居は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、ハイグレード賃貸用住居は、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等を主な入居者として想定しているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。

(ワ）マスター・リース契約に関するリスク

　本投資法人の投資対象不動産には、所有者たる信託受託者又は本投資法人がマスター・リース会社との間でマスター・リース契約を締結して賃貸したうえで、さらにマスター・リース会社が転貸人となってエンドテナントに対して転貸している場合があります。また、今後も同様の形態を用いる場合があります。

　この場合、マスター・リース会社の財務状態の悪化により、エンドテナントからマスター・リース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスター・リース会社から賃貸人である信託受託者又は本投資法人への賃料の支払が滞る可能性があります。

　また、信託受託者とマスター・リース会社との間のマスター・リース契約において、マスター・リース会社の倒産又は契約期間満了等により契約が終了した際には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスター・リース契約（以下「新マスター・リース契約」といいます。）を締結し、本投資法人がそれまでのマスター・リース会社（以下「旧マスター・リース会社」といいます。）とエンドテナントの間の転貸借契約及び旧マスター・リース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継する旨が規定される場合があります。このような場合、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスター・リース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。

　また、本投資法人がエンドテナントに対して、旧マスター・リース会社の地位（転貸人たる地位）を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスター・リース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナントに対して賃料を請求できないおそれがあります。

　これらの場合、旧マスター・リース会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能ですが、十分に損害を回復できない可能性があります。

　また、旧マスター・リース会社が破綻し、かつ、エンドテナントからの賃料の支払が延滞している場合には、当該延滞部分の賃料相当額が旧マスター・リース会社に対する倒産債権と解釈される余地があり、かかる解釈が採用された場合、延滞部分の賃料相当額の回収が困難となり、本投資法人の財務状況等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

(カ）変動賃料に関するリスク

　商業施設、ホテル等において、テナントの売上げ又はホテルにおけるGOP（注）等の利益に応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、テナント又はホテルの売上げ若しくは利益の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、テナント、ホテルオペレーター等の賃借人が売上げを過小に計上し、又は営業費用を過大に見積もる等によりGOP等の利益を低位に計上することにより、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性は否定できません。

　また、変動賃料の支払いを受ける際に、変動賃料計算の基礎となる売上高又は利益の数値について、賃貸人である本投資法人又は信託受託者がその正確性について十分な検証を行うことができない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（注）「GOP（Gross Operating Profit）」とは、ホテル事業における部門別利益（宿泊・料飲及びその他）から非配賦部門の費用（部門毎の営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等）を控除したホテル運営に係る売上高営業粗利益を指します。

(ヨ）賃料の減額に関するリスク

　投資対象不動産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号、その後の改正を含みます。）第7条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、投資対象不動産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下すると共に、上記のような賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。

　上記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期の契約期間中、借地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限される可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。

　なお、本投資法人が賃貸している投資対象不動産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。

(タ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

　経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、投資対象不動産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。

　なお、新民法においては、ａ．賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又はｂ．急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の2）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれがあります。

(レ）入居者の建物使用態様に関するリスク

　建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等により投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

(ソ）不動産の毀損等に関するリスク

　投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に投資対象不動産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

(ツ）災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク

　火災、地震、津波、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。また、近年では、気候変動等に伴うと思われる大規模な自然災害等が発生する機会が増大しており、かつ、自然災害等による損害の規模は年々大きくなる傾向があるともいえます。このような場合には、本投資法人の投資対象不動産が悪影響を受けるだけでなく、その近隣地域全体、更にはそれを支える経済圏や人的物的な資源や交通網を含む地域社会全体が多大な悪影響を受け、不動産の稼働を支える社会基盤（社会的インフラ）である発電・配電設備、水道設備等の毀損により、当該不動産の稼働に大きな支障が生じる可能性もあり、その状況が長期に及ぶ場合も少なくありません。そのため、本投資法人においては、投資対象不動産につき、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされるだけでなく、その所在する地域社会全体が受ける悪影響により、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。これらの災害等を本投資法人のみで回避することは困難であり、かかる災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあるほか、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針です。しかし、投資対象不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。

　本投資法人の付保に関する方針の概要については、前記「２　投資方針 （１） 投資方針 ③　運用方針 (ニ) 付保方針」をご参照ください。

(ネ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

　本投資法人の投資対象不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。

　本投資法人は、本書の日付現在保有する投資対象不動産に関し、施設賠償責任保険等の保険を付保しており、今後取得する投資対象不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定です。しかし、投資対象不動産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。

(ナ）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

　投資対象不動産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、投資対象不動産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。本書の日付現在、アスベストを使用している若しくは使用している可能性のある建物又はPCBを保管している建物が、本投資法人の保有する投資対象不動産に含まれています。

　また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、投資対象不動産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

　また、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

(ラ）投資対象不動産の偏在に関するリスク

　本投資法人は、前記「２　投資方針 （１） 投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、投資対象不動産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域における地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

　さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において投資対象不動産相互間で競合し、結果として賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。

　また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい投資対象不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。

(ム）テナントの集中に関するリスク

　投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナントの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸面積の大きなテナントが退去した場合には、空室率が高くなる上に、他のテナントを探しその入居率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　賃借人（テナント）が特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払が滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

(ウ）テナントの業態の偏りに関するリスク

　商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、投資対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

　ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　倉庫等の物流施設や通信施設及びコールセンター等「その他」の用途に属する不動産の場合、元々個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規模、仕様等が物件ごとに異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴があります。そのため、実需の個別企業の収益力が減退したり、事業内容が変化したとき、賃貸借条件に悪影響が及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヰ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

　一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産又は信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売却した場合、当該不動産又は信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。この場合、否認等により当該不動産又は信託受益権を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。

　また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人乃至財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。

(ノ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、規約に定める投資方針及び本資産運用会社の資産運用ガイドラインに従って、一定の開発中の物件につき、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、建物竣工直後は、稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあります。このため、本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

(オ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

　本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、本投資法人の事情により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

　また、本投資法人が売却する場合であっても、引渡しまでに本投資法人の過失により火災等で物件が滅失する等、本投資法人の責に帰すべき事由で物件の引渡しができなくなった場合においては、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況が悪影響を受ける可能性があります。

　2025年9月29日に譲渡を決定した「心斎橋OPA本館」及び2025年10月15日に譲渡を決定した「アプリーレ新青木一番館」はその売買契約書の締結から1ヶ月以上経過した後に決済（物件引渡し）が行われることから、フォワード・コミットメント等に該当します。

(ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

　本投資法人が投資対象不動産を売却した場合に、投資対象不動産の物的若しくは法的な瑕疵又は契約不適合により、法令の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上のみなし宅地建物取引業者（宅地建物取引業法第77条の2第2項）にあたりますので、特に買主が宅地建物取引業者でない場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（宅地建物取引業法第40条、第78条第2項）。

　さらに、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。

　これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除されたり、買主が被った損害の賠償をしなければならない等、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者たる本投資法人が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、本投資法人が新所有者となる買主とともに当該債務を負い続けると解される可能性があります。そのような場合、本投資法人が予想外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

(ヤ）ヘルスケア施設に関するリスク

本投資法人は、ヘルスケア施設に投資できるものとされていますが、ヘルスケア施設の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、プロパティ・マネジメント会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。したがって、オペレーターに関して、前記「②　商品設計及び関係者に関するリスク　(ホ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することになります。また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーターやプロパティ・マネジメント会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。

また、ヘルスケア施設には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか、又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。

さらに、ヘルスケア施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。

加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。

ヘルスケア施設に関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等がヘルスケア施設の運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

④　運用資産－信託受益権特有のリスク

(イ）信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）第2条第6項。なお、以下では、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法（大正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。2007年9月30日より前に効力を生じた信託については、原則として信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条）。）、信託契約等の信託行為に基づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。また、不動産信託においては、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者や、残余財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。

　旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条及び第37条）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・デリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

　新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止されましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあります（新信託法第48条第5項、第54条第4項）。この場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。

(ロ）信託の受益権の流動性に係るリスク

　投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡と同様の譲渡方法によることとなるため（新信託法第94条）、株式や社債のような典型的な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。その他、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負って信託財産である不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

(ハ）信託受託者に係るリスク

ａ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク

　信託法上、受託者が破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていました。受託者において破産手続の開始が決定された場合、旧信託法第42条第1項に基づき受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第1項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないものと考えられていました。

　新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第1項、第4項及び第7項）。

　ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク

　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受益者に認めていますが（新信託法第27条第1項及び第2項、第31条第6項及び第7項）、一定の場合には取消権が認められない等、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

　信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・デリジェンスを実施し、①信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。

(ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク

　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　信託財産である不動産の管理や運営については、準共有者間で別段の定めをした場合にはそれに従うことになりますが、そのような定めがない場合には、適用法令に従うことになるため、対象となる事項及び保有する準共有持分の割合次第では、信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、準共有持分の処分については、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。

　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

　本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼し、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応をする体制をとっています。

(イ）導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

　会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」といいます。）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

　借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

ｃ．借入先要件に関するリスク

　本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確でないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

　本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、投資口所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

(ロ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、各種税制に関する解釈・運用・取扱いに係る税務当局との見解の相違により、過年度における税務申告や償却資産申告について申告漏れ等を指摘された場合には、追加的な税負担が発生することがあります。

　また、導管性要件に関する取扱いに関して更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があり、その場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第27条第1項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

(イ）投資法人の資金調達に関するリスク

　本投資法人は、現在保有し又は今後取得する投資対象不動産の購入のための資金を、本投資口の発行により調達した資金の他、資金の借入れや本投資法人債の発行により調達しています。その際、本投資法人は、投資主価値の最大化を念頭において、様々な資金調達手法を検討しているほか、投資対象不動産の取得時期に応じて機動的に資金調達を行うことが必要とされます。そのため、複数の上記資金調達手法を、同時に又は近接した時点で検討することがあり、その結果、本投資口の発行、資金の借入れ又は本投資法人債の発行が結果として近接した時点で公表されることがありえます。

　今後、資金調達に係る金利が著しく変更される場合、又は資金の追加借入れ若しくは借り換えに時間を要する等の場合、投資主に損害を与える可能性があります。

　また、変動金利で借入れを行った場合においては、借入れを行った後も金利の上昇に伴って、本投資法人の収益が低下し、金銭の分配が減少するリスクがあります。

　なお、資金調達に係る金利は、金融市場の変動や金融政策の動向等に影響を受けますが、その動向によっては、当該取引において従来行われてきた会計処理方法が不適用となり、その結果、本投資法人の収益に不測の影響を及ぼす可能性があります。

　さらに、本投資法人が借入資金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢によって決定される期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。

(ロ）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡等に関するリスク

　本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、本書の日付現在も、潜在的な売主又は買主や関係者との間で資産取得又は資産譲渡に向けた検討（意向表明書等の提出を含みます。）や交渉等も行っています。したがって、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得、又は保有する資産の一部の譲渡を決定することがあり得ます。かかる決定がなされた場合には、引き続き適時開示に努めます。したがって、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合があります。

　また、本投資法人が資産の取得又は譲渡を決定し公表した後にも、受渡期日までの間に、経済環境の著しい変化等、若しくは、当該資産に係る譲渡契約等で定める条件等が成就しない場合や、売主側又は買主側で合意を遵守できない場合等には、かかる資産の取得又は譲渡が予定どおり行えないことがあり、さらには当該取得又は譲渡が遅延することがあります。これらの事態が本投資法人の責めに帰すべき事由により生じた場合、本投資法人が違約金の支払いを余儀なくされ、あるいは、予定した収益を得られず、又は回避しうる損失を回避できない等の事態となり、それらの結果、投資主に損害を与える可能性があります。

(ハ）減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会 平成14年8月9日)）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第4期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

　今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ニ）投資法人の合併に関するリスク

　本投資法人が他の投資法人と合併した場合には、本資産運用会社の資産運用ガイドラインに定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成となる可能性や、LTVが悪化し資金調達条件に変化が生じることがあります。また、投信法上、合併に反対する投資主又は新投資口予約権者から自己の有する投資口又は新投資口予約権を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり、かかる請求がなされた場合、本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。他方、本投資法人が投信法に定める簡易合併の手続により投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、本投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません。さらに、本投資法人が合併した後においても期待された効果が得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性の他、合併の条件によっては本投資法人の投資主の持分が希薄化される可能性もあります。

　これらの結果、本投資法人の投資主及び投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。

(ホ）内部留保の活用に関するリスク

　本投資法人は、内部留保を保有しており、法令等の定めにより分配金に加算する他、機動的な資本調達や物件取得又は物件売却による損失発生やテナント退去による一時的な賃料の減少による分配金への悪影響の緩和、さらには税務と会計の取扱いの不一致により生ずるおそれのある課税への対応のために活用し、中長期的観点に立ったポートフォリオの戦略的運営と成長を目指す方針です（以下「内部留保の活用方針」といいます。）。しかしながら、投資法人に関する内部留保にかかる会計処理又は取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場合、内部留保の金額が変更される可能性及び内部留保の活用が困難になるなど本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、内部留保のうち負ののれん発生益に由来する一時差異等調整積立金はキャッシュの裏付けのない会計上の利益であるため、内部留保の活用方針は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。本投資法人は、内部留保の取崩予定額を公表することがあり（以下、公表した内部留保の取崩予定額を「公表済内部留保取崩予定額」といいます。）、公表済内部留保取崩予定額を分配すべく、本投資法人のキャッシュ・マネジメントに最大限留意しますが、本投資法人が金銭の分配を行う時点において公表済内部留保取崩予定額分のキャッシュが存在するという保証はなく、公表済内部留保取崩予定額よりも低い金額が実際の内部留保からの取崩額となる可能性があります。また、公表済内部留保取崩予定額の分配が可能であっても、公表済内部留保取崩予定額までの分配を行わない可能性もあります。

　さらに、本投資法人は、内部留保の活用方針に基づく運用上の施策や、想定外の損失の発生等により、公表済内部留保取崩予定額以上の取崩を行う可能性があります。その場合、本投資法人の想定以上に内部留保が減少することとなり、将来的に、内部留保の活用方針が重大な影響を受ける可能性や、公表済内部留保取崩予定額の分配を行うことができなくなる可能性があります。

(ヘ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

　本投資法人は規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が投資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

　また、匿名組合出資持分への投資は、当該匿名組合が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できる保証はありません。

(ト）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

　本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社又は特別目的会社（合同会社を含みます。）その他これらに類する形態の法人等（以下「特定目的会社等」と総称します。）が不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする場合、当該特定目的会社等の発行する優先出資証券若しくは特定社債等への投資を行い、又は当該特定目的会社等向け貸付債権等の金銭債権を譲り受けることがあります。これら特定目的会社等への投融資（以下「優先出資証券等」と総称します。）は、通例、当該特定目的会社等が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉権の取得を目的とすることが想定されますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により当該不動産等を取得できるとの保証もありません。また、これら特定目的会社等への投融資については、契約上、その譲渡が禁止又は制限されることや、法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しようとしても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。

　また、特定目的会社等が投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、特定目的会社等の開発する不動産等が予想した価格で売却できない場合、又は導管体である特定目的会社等において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社等の発行する優先出資証券等を保有する本投資法人が、当該優先出資証券等より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。

　さらに、本投資法人が優先出資証券等を保有する特定目的会社等に関して、本投資法人以外に優先出資社員等の関係者が存在する場合には、本投資法人の保有割合によっては、当該特定目的会社等の意思決定機関において、関係者が議決権を有する事項について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり、また関係者間の契約等において、優先出資証券等の譲渡に際し、他の関係者の承諾の取得、先買権又は優先交渉権の付与といった譲渡処分に関する一定の制約が課される場合があります。

(チ）重要事象等に関するリスク

　本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象は存在しないと判断しています。

(リ）感染症の拡大等に関するリスク

　感染症の発生・拡大により、投資対象不動産の収益が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。特に、感染症等が投資対象不動産又はその所在周辺地域において発生した場合、当該投資対象不動産の運営を停止せざるを得ない可能性があります。また、商業施設やホテル、テナント業種によっては、当該感染症等の拡大や流行の長期化に伴い、テナントによる賃料減額請求や賃料支払いの繰延の請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。

　また、感染症等の流行が長期化した場合や、役職員に感染者が発生した結果、本資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿管理人及びその他業務委託先（以下、総称して「関係法人」といいます。）の役職員が出社することができなくなるような場合には、テレワーキングシステムを活用することにより対処することを想定していますが、これに適さない業務も存在すること、また、従前どおりの業務効率を維持できる保証もないことから、関係法人の業務が滞り、結果として、本投資法人の運営に悪影響が出る可能性があります。

　なお、感染症等は本投資法人のみでは回避することが困難であることから、前述の悪影響だけでなくそれ以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、これら感染症の発生及びその拡大等による損害が発生した場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヌ）ESG評価に関するリスク

近年、本投資法人に対するテナントや投資主等からの評価としてESG（注）に対する取組は重要性を増しており、法令又は条例等により義務付けられない場合であっても、場合によっては、本投資法人は、本投資法人のESGに係る評価を維持・向上させるための追加的な支出を伴う投資や取組を行ったり、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のため、本投資法人の収益性の向上が短期間では見込まれない投資や取組を行うことがあります。他方、テナントや投資主等から本投資法人のESGに対する取組が不十分であると判断された場合、レピュテーション上の問題点が生じたり、本投資法人の運営に悪影響を与える可能性があります。

（注）「ESG」とは、環境（Environment）、社会（Society）、ガバナンス（Governance）の英文の頭文字を取った略称であり、これら環境、社会、そしてコーポレートガバナンスに配慮した活動の重要性を指摘する用語です。

（ル）情報セキュリティに関するリスク

本投資法人及び本資産運用会社は、業務運営の効率化を目的として、コンピュータシステム等の電子情報機器（以下、本項目において「システム等」といいます。）を使用しています。近年、こうしたシステム等に対してはインターネットを介した外部からのハッキングやサイバー攻撃、不正アクセス又はコンピュータウイルスへの感染等の情報セキュリティ事故が頻発しており、本投資法人及び本資産運用会社が情報セキュリティ事故の被害に遭った場合、業務運営に著しい障害が発生し、本投資法人及び本資産運用会社の業務運営が滞るだけでなく、社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。

また、これらのシステム等を介して、業務上、個人情報や機密情報を取り扱うことがあります。これらの情報に関連して、情報セキュリティ事故による不正利用や漏えい及び本資産運用会社役職員その他の関係者による不正利用や漏えいが発生した場合、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

（２）投資リスクに対する管理体制

　本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規制を遵守すると共に、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

　具体的な取組は以下のとおりです。

①　本資産運用会社の体制

(イ）本資産運用会社は、本資産運用会社が策定し、本投資法人の役員会に報告される資産運用ガイドラインを遵守することによりリスク管理を行います。

(ロ）本資産運用会社は、本投資法人とスポンサー関係者との取引にあたり、スポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規を定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。

(ハ）本資産運用会社は、金融商品取引法の改正による、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るための内部体制の構築を念頭に置き、内部者取引未然防止管理規程を定め、役職員のインサイダー取引規制違反の防止に努めています。

(ニ）本資産運用会社は、インベストメント委員会を設け、運用に係る年度計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。また、スポンサー関係者との取引を審議するインベストメント委員会には、チーフ・コンプライアンス・オフィサーが出席し、法令、ガイドライン、社内規程等の遵守の徹底を図ります。

(ホ）本資産運用会社は、コンプライアンス・リスク管理を所管するチーフ・コンプライアンス・オフィサーが統括するコンプライアンス委員会を設け、インベストメント委員会によるスポンサー関係者との取引の審議の経過及び投資判断について審議し、法令遵守の状況を監視します。また、その結果については、内容により取締役会の決議事項とされ又は社長に諮ることとされています。

(ヘ）本資産運用会社は、チーフ・コンプライアンス・オフィサーの指揮・管理の下、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生についての対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針や役職員の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。

②　本投資法人の体制

　本投資法人は、3か月に1回以上役員会を開催し、本資産運用会社の運用状況の報告を受ける他、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社の管理・監督を行います。

　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第6条）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約に定めており（規約第5条第4項）、かかる規約の定めに基づいて本投資法人が自己投資口を取得した場合には、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬

　各執行役員の報酬は月額100万円を上限として役員会にて定める金額を各月の最終営業日に支払います。また、各監督役員に対する報酬は、月額35万円を上限として役員会にて定める金額を各月の最終営業日に支払います（規約第24条）。かかる支払は各役員の指定する銀行口座への振込によります。

（注）本投資法人は、投信法第115条の6第1項の行為に関する執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、投信法の規定に従い、執行役員及び監督役員が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、執行役員又は監督役員の責任を法令に定める限度において免除することができるものとしています（投信法第115条の6第7項、規約第25条）。

②　本資産運用会社への支払報酬

　本投資法人は、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、取得価格総額に連動する報酬としての資産運用報酬Ⅰ及び各営業期間の金銭の分配金額に連動する報酬としての資産運用報酬Ⅱを、それぞれ支払います。

資産運用報酬Ⅰは、各月において以下の算式により算出された金額（円単位未満切捨て）とし、当月分を、当該月の最終営業日までに支払うものとします。なお、以下の算式における取得価格総額とは、本投資法人が各該当月末日時点において保有する運用資産の取得価格（売買取引以外の場合には、出資金額や引受価格等の当該特定資産の取得の対価となる価格。）の総額を意味するものとします。

　資産運用報酬Ⅰ

資産運用報酬Ⅱは、当該営業期間に係る「金銭の分配に係る計算書」における分配金額に5.0％を乗じた額（円単位未満切捨て）とし、当該営業期間に係る「金銭の分配に係る計算書」が役員会で承認された日が属する月の翌々月の最終営業日までに支払うものとします。

　また本投資法人は、運用資産を取得又は譲渡した場合（以下に記載する合併に伴う取得又は譲渡は除きます。）、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、取得又は譲渡報酬を支払います。かかる報酬はその取得価格又は譲渡価格（売買取引以外の場合には、出資金額や引受価格等の当該特定資産の取得又は譲渡の対価となる価格）に0.8％を乗じた額（円単位未満切捨て）とし、取得又は譲渡の日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）の属する月の月末から3か月以内に支払うものとします。

　さらに、本投資法人は、本投資法人が行う合併において、本資産運用会社が本投資法人の合併の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、本投資法人が当該相手方の保有する資産を合併により承継した場合には、本投資法人は本資産運用会社に対し、本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより、合併報酬を支払います。かかる報酬は本投資法人が承継する運用資産の合併時における評価額に0.4％を乗じた額（円単位未満切捨て）とし、合併の効力発生日の属する月の月末から3か月以内に支払うものとします。

　上記資産運用報酬Ⅰ、資産運用報酬Ⅱ、取得又は譲渡報酬及び合併報酬並びにこれらに対する消費税及び地方消費税相当額の支払は、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込によります。

③　一般事務受託者（ただし、投資法人債に係る業務を除きます。）への支払報酬

　本投資法人は、一般事務受託者であるみずほ信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。

(イ）投資主総会、役員会の機関の運営に関する事務（投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。）

(ロ）計算に関する事務

(ハ）会計帳簿の作成に関する事務

(ニ）納税に関する事務

　上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

ａ．報酬は、2、5、8、11月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間において、本投資法人の当該計算期間の初日の直前の決算日における貸借対照表上の資産総額に基づき以下の基準報酬額表により算定した額を上限とし、当事者間で合意した金額に消費税相当額を加算した金額を役員会の承認を経て支払うこととします。

ｂ．上記報酬については各計算期間の終了日の翌月の末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座に支払います。

ｃ．上記ａ．の定めにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算日における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税相当額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日とし、当該計算期間の初日以降（同日を含みます。）基準日まで（同日を含みません。）の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）と、基準日以降（同日を含みます。）当該計算期間の終了日まで（同日を含みます。）の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき上記基準報酬額表により算定した額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の合計額を上限とし、消費税相当額を加算した額で当事者間で合意した報酬を役員会の承認を経て支払うこととします。

④　投資主名簿等管理人（投資主名簿）への支払報酬

　本投資法人は投資主名簿等管理人（投資主名簿）である三井住友信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。

(イ）投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務

(ロ）投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下「投資主等」といいます。）の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事務

(ハ）投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務

(ニ）投資主等の提出する届出の受理に関する事務

(ホ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻履歴の管理に関する事務

(ヘ）議決権行使書面の作成、受理及び集計に関する事務

(ト）金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及び支払に関する事務

(チ）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務

(リ）新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務

(ヌ）新投資口予約権の行使に関する事務

(ル）新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者（以下「新投資口予約権者等」といいます。）の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予約権原簿と振替口座簿に記録すべき振替新投資口予約権との照合に関する事務

(ヲ）新投資口予約権者等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務

(ワ）投資主名簿及び新投資口予約権原簿（これらを総称して、以下「投資主名簿等」といいます。）の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務

(カ）自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務

(ヨ）投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び官庁、証券取引所等への届出若しくは報告に関する資料の作成事務

(タ）投資口の併合、投資口の分割、募集投資口及び募集新投資口予約権の発行、合併等に関する事務等の臨時事務

(レ）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類の整理保管に関する事務

(ソ）支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）について、株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）あて請求及び通知受領に関する事務

(ツ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務

(ネ）本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び保管期間経過後の廃棄又は削除に関する事務

(ナ）行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務

(ラ）その他機構との情報の授受に関する事項

(ム）前各号に関する照会に対する応答

(ウ）前各号に掲げる事項に付随する事務

　上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

ａ．投資主名簿等管理人に支払う手数料（以下「投資主名簿等管理手数料」といいます。）は、投資主数、投資主名簿等管理人の事務の取扱量に応じて算出される経常事務手数料（下表に掲げる経常事務手数料表に基づき各月毎に計算される手数料をいいます。）及び臨時事務手数料（臨時事務に関し、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議して定める各月毎の手数料をいいます。）の合計額とします。本投資法人は、投資主名簿等管理手数料を毎月計算し、その合計額を投資主名簿等管理人に支払います。

ｂ．上記ａ．により本投資法人が負担すべき投資主名簿等管理手数料につき、投資主名簿等管理人は、当月分に係る投資主名簿等管理手数料を翌月15日までに本投資法人に対し請求し、本投資法人は、請求があった日の属する月の末日までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

投資主名簿等管理手数料に係る委託事務手数料表

(ⅰ）経常事務手数料

(ⅱ）振替制度関連事務手数料

(ⅲ）新投資口予約権関連事務手数料

⑤　特別口座管理機関への支払報酬

　本投資法人は特別口座管理機関である三井住友信託銀行株式会社に対して特別口座に関する以下に定める業務を委託しています。

(イ）振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務

(ロ）投資主報告に関する事務

(ハ）新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務

(ニ）株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の機構に対する情報提供請求に関する事務

(ホ）振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務

(ヘ）特別口座の開設及び廃止に関する事務

(ト）加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構への届出に関する事務

(チ）特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事務

(リ）振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事務

(ヌ）加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務

(ル）加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務

(ヲ）前各号に掲げるもののほか、加入者等（「加入者等」とは、投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下、同じです。）による請求に関する事務

(ワ）前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務

(カ）加入者等からの照会に対する応答に関する事務

(ヨ）取得条項付投資口の取得手続、全部取得条項付種類投資口の全部取得手続に関する事務

(タ）投資口の併合又は分割に関する事務

(レ）投資口の無償割当てに関する事務

(ソ）合併、投資口交換又は投資口移転に関する事務

(ツ）加入者の個人番号及び法人番号（以下「個人番号等」といいます。）の収集に関する事務

(ネ）加入者から収集した個人番号等の登録、保管及び保管期間経過後の廃棄、削除に関する事務

(ナ）機構に対する加入者に係る個人番号等の通知に関する事務

(ラ）前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理機関が協議の上定める事務

上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

ａ．特別口座管理機関に支払う手数料（以下「特別口座管理手数料」といいます。）は、特別口座の加入投資主数、特別口座管理機関の事務の取扱量に応じて算出される委託事務手数料（下表に掲げる委託事務手数料表に基づき各月毎に計算される手数料をいいます。）をいいます。本投資法人は、特別口座管理手数料を毎月計算し、特別口座管理機関に支払います。

ｂ．上記ａ．により本投資法人が負担すべき特別口座管理手数料につき、特別口座管理機関は当月分に係る特別口座管理手数料を翌月15日までに本投資法人に対し請求し、本投資法人は、請求があった日の属する月の末日までに特別口座管理機関の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。

特別口座管理手数料に係る委託事務手数料表

⑥　資産保管会社への支払報酬

　本投資法人は資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人は資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資法人の資産の保管に係る業務を委託しています。

　上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。

ａ．資産保管業務に係る報酬は、2、5、8、11月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間において、当該各計算期間の初日の直前の決算日における貸借対照表上の総資産額に、0.03％（年率）を乗じて4で除した額を上限として当事者間で合意した金額に消費税相当額を加算した金額（円単位未満切捨て）を報酬として、役員会の承認を経て支払うものとします。

ｂ．上記報酬については、資産保管会社より請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込により支払います。

⑦　一般事務受託者（投資法人債に係る業務）への支払報酬

　本投資法人は、2021年3月23日付で第21回債を、2021年10月28日付で第22回債を、2023年10月17日付で第23回債を、2025年5月21日付で第24回債及び第25回債を、それぞれ発行しました。それに伴い、第21回債、第22回債、第23回債、第24回債及び第25回債に係る各財務及び発行・支払代理契約を三井住友信託銀行株式会社（以下、本契約に基づく三井住友信託銀行株式会社を「第21回債、第22回債、第23回債、第24回債及び第25回債財務代理人」といいます。）と締結しています。第21回債、第22回債、第23回債、第24回債及び第25回債財務代理人に対して、第21回債、第22回債、第23回債、第24回債及び第25回債に係る債券の発行に関する事務及び投資法人債権者への元利金の支払に関する事務、並びに投資法人債原簿の管理に関する事務等をそれぞれ委託しています。

　なお、第21回債の本業務に対する報酬は840万円、第22回債の本業務に対する報酬は665万円、第23回債の本業務に対する報酬は420万円、第24回債の本業務に対する報酬は330万円、第25回債の本業務に対する報酬は370万円であり、それぞれ第21回債、第22回債、第23回債、第24回債及び第25回債の調達資金から清算する方法により支払っています。

⑧　会計監査人報酬

　会計監査人に対する報酬は、各営業期間につき3,000万円を上限として、この範囲内で役員会にて定める金額を、当該決算期後3か月以内に支払います（規約第38条）。かかる支払は会計監査人の指定する銀行口座への振込によります。

（注）本投資法人は、投信法第115条の6第1項の行為に関する会計監査人の損害賠償責任について、投信法の規定に従い、会計監査人が職務を行うことにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、会計監査人の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、会計監査人の責任を法令に定める限度において免除することができるものとしています（投信法第115条の6第7項、規約第39条）。

（４）【その他の手数料等】

　以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。

①　運用資産の取得・売却に関する費用（注）

(イ）運用資産の取得に関する費用

ａ．登録免許税

ｂ．不動産取得税

ｃ．売買契約締結に伴う印紙税

ｄ．仲介手数料

ｅ．登記に際して支払う司法書士報酬

ｆ．信託報酬

ｇ．鑑定評価費用

ｈ．デュー・デリジェンス等に係る費用

ｉ．市場調査費用

ｊ．広告料

ｋ．弁護士、公認会計士、税理士、司法書士、コンサルタント等の専門家の役務に対する報酬

(ロ）運用資産の売却に関する費用

ａ．売買契約締結に伴う印紙税

ｂ．仲介手数料

ｃ．登記に際して支払う司法書士報酬

ｄ．信託報酬

ｅ．鑑定評価費用

ｆ．デュー・デリジェンス等に係る費用

ｇ．市場調査費用

ｈ．広告料

ｉ．弁護士、公認会計士、税理士、司法書士、コンサルタント等の専門家の役務に対する報酬

（注）原則として、運用資産の取得又は売却の実行が完了した場合に、本投資法人は当該運用資産の取得又は売却に関する費用を負担します。

②　物件の運営及び維持・管理に関する費用

(イ）運用資産が不動産である場合の公租公課、水道光熱費、管理委託費用（プロパティ・マネジメント会社報酬及び外注委託費を含みます。）、不動産に付保された保険料、維持修繕費用（改修等を含みます。）、借地借家料、テナント誘致費用（媒介手数料、広告宣伝費等）

(ロ）運用資産が信託受益権である場合の信託報酬

(ハ）弁護士、公認会計士、税理士、司法書士、不動産鑑定士、コンサルタント等の専門家の役務に対する報酬

③　借入金及び本投資法人債に関する費用（注）

(イ）借入れ又は投資法人債の発行に関する費用

(ロ）借入金利息に係る諸費用

(ハ）格付取得・維持に係る諸費用

(ニ）本投資法人債の管理、元利金支払に係る諸費用

(ホ）借入れ又は投資法人債の発行に付随関連する取引に関する費用

（注）本投資法人の役員会において借入れ又は投資法人債の発行を決議した場合、本投資法人は当該借入れ又は投資法人債の発行に関する費用を負担します。

④　本投資法人の運営に関する費用

(イ）分配金支払に係る費用（分配金領収書用紙作成費用等）

(ロ）投資主総会招集及び運営に係る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）

(ハ）役員会招集及び運営に関する費用

(ニ）執行役員及び監督役員に係る費用（報酬、保険料、旅費、実費等）

(ホ）本投資法人の広告宣伝、IRに係る費用（注）

（注）本資産運用会社が各営業期間の決算発表後に実施するIRに係る活動、機関投資家向けのIRに係る活動、個人投資家向けのIRに係る活動等を行った場合には、本投資法人は、当該IR活動に係る必要かつ合理的な費用（実質投資主判明調査費用等のIR活動に係る戦略の策定・検討等のための調査費用を含みます。）を負担します。

⑤　運用報告等の作成に関する費用

(イ）運用報告等（資産運用報告、財務諸表、有価証券報告書、臨時報告書等）の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）

(ロ）不動産等の定期的な調査に係る費用

⑥　投資口の発行に要する費用（注）

(イ）有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）

(ロ）投資口の上場に係る費用

(ハ）投資口募集に係る広告宣伝費等

(ニ）投資口の発行に付随関連する取引に関する費用

（注）本投資法人の役員会において投資口の発行を決議した場合、本投資法人は当該投資口の発行に関する費用を負担します。

⑦　その他

(イ）アドバイザー（弁護士、公認会計士、税理士、証券会社等）に支払う費用

(ロ）一般事務受託者、投資主名簿等管理人、資産保管会社及び特別口座管理機関の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費用

(ハ）一般事務受託者、投資主名簿等管理人、資産保管会社及び特別口座管理機関により本投資法人の負担に帰属すべきものが立て替えられた場合の立替金

(ニ）他の投資法人との合併に係る費用（注）

（注）本投資法人の役員会において合併に係る基本合意又は合併契約の締結を決議した場合、本投資法人は当該合併に関する費用を負担します。

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

(イ）個人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。

(ⅰ)源泉徴収税率

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税

（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注4）配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年1月1日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。

(ⅱ)確定申告

　大口個人投資主(注1)を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・総合課税による累進税率が上記(ⅰ)の税率より低くなる場合

・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記ｄ．(ⅱ)をご参照ください。）

（注1）配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する者をいいます。なお、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口の総口数の3％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

（注2）基準所得金額が3億3,000万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3,000万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注3）上記（注2）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注4）大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注5）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注6）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

(ⅲ)源泉徴収選択口座への受入れ

　源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

(ⅳ)少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

・一般NISA及びつみたてNISA（以下ジュニアNISAと合わせて「旧NISA」といいます。）（～2023年12月31日）

　2014年1月1日から2023年12月31日までの間に金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。（以下、当該非課税制度を「一般NISA」といいます。）なお、年間投資上限額は120万円です。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。

　また、2023年12月31日までは一般NISA又は非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（以下「つみたてNISA」といいます。）の選択制となっていますが、つみたてNISAの対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

・ジュニアNISA（～2023年12月31日）

　2016年4月1日から2023年12月31日までの間に未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、年間投資上限額は80万円です。

・新NISA（2024年1月1日～）

　一般NISAの非課税管理勘定及びつみたてNISAの累積投資勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年1月1日から非課税保有期間の無期限化と口座開設期間の恒久化が図られた非課税制度が導入されました。（以下、当該非課税制度を「新NISA」といいます。）新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定（以下「つみたて投資枠」といいます。）で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定（以下「成長投資枠」といいます。）で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。非課税口座はつみたて投資枠及び成長投資枠の併用で設定が可能ですが、つみたて投資枠の対象商品はつみたてNISAの対象商品と同様であるため、本投資法人の投資口を含む上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

　なお、成長投資枠の年間投資上限額は240万円であり、新NISAの一生涯にわたる非課税限度額は1,800万円ですが、そのうち1,200万円が成長投資枠の一生涯にわたる非課税限度額となります。

※新NISAはその年の1月1日において成年者である者が非課税口座の開設が可能です（2027年以降については、未成年者も非課税口座の開設が可能です。未成年者の非課税口座に設けられる未成年者特定累積投資勘定の対象商品はつみたてNISAと同様であるため、本投資法人の投資口を取得することはできません）。

※つみたて投資枠の年間投資上限額は120万円です。

※旧NISAで投資した商品は、新NISAの非課税限度額の外枠で旧制度の取扱いが継続されます。

※一般NISAで取得した上場株式等や公募株式投資信託等を新NISAに移管（ロールオーバー）することはできません。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

(ⅰ）みなし配当

　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

(ⅱ）みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注1）を算定し、投資口の譲渡損益（注2）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様となります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注3）を行います。

※払戻等割合は、本投資法人から通知します。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

(ⅰ)税率

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注4）基準所得金額が3億3,000万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3,000万円から1億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

(ⅱ)上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

　上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

(ⅲ)源泉徴収選択口座内の譲渡

　源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記(ⅰ)と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります（注）。また、上場株式等の配当等を上記ａ．(ⅲ)により源泉徴収選択口座に受入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

（注）上記(ⅰ)(注4)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

(ⅳ)少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

 ・旧NISA

　一般NISA口座等に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座等の中で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記(ⅱ)及び(ⅲ)の損益通算や繰越控除は適用できません。

※一般NISAの年間投資上限額については上記ａ．(ⅳ)をご参照ください。

・新NISA

成長投資枠で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記（ⅱ）及び（ⅲ）の損益通算や繰越控除は適用できません。

※成長投資枠の年間投資上限額については上記ａ．(ⅳ)をご参照ください。

(ロ）法人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

　法人投資主が投資法人から受取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

　上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は、法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の1％相当）を含みます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

　投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

(ⅰ）みなし配当

　この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

(ⅱ）みなし譲渡収入

　資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

(イ）利益配当等の損金算入

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

(ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

　本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

　本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

（注1）共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。

（注2）倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

（注3）介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第2条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注1）「保有総額」は、決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。

（注2）「首都圏」とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）を指します。

（注3）「東京都心6区」とは、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。

（注4）「東京23区」とは、東京都内23区から東京都心6区を除いた地域を指します。

（注5）「首都圏地域」とは、首都圏から東京都内23区を除いた地域を指します。

（注6）「地方」とは、政令指定都市（首都圏所在のものを除きます。）をはじめとする日本全国の主要都市（周辺部を含みます。なお、ホテルについては、安定収益の確保が見込めるその他の地域もその主たる投資対象地域に含みます。）を指します。

（注7）rengaプロ第6号合同会社を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分です。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

2026年5月31日現在、本投資法人の保有する投資有価証券は、以下のとおりです。

（注1）「評価額」については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号2021年6月17日）第24-16項の取扱いを適用し、貸借対照表計上額を記載しています。

（注2）上記匿名組合出資持分に係る運用対象資産は以下のとおりです。

②【投資不動産物件】

　当期末時点において、本投資法人は不動産のほか、不動産信託受益権（かかる不動産信託受益権の信託財産である不動産を以下「信託不動産」といい、不動産と信託不動産を併せて「投資対象不動産」といいます。）を保有しています。このため、参照の便宜上、不動産と信託不動産を一括して後記「③　その他投資資産の主要なもの」に記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

　本投資法人が当期末時点において保有する投資対象不動産の概要は、以下のとおりです。

(イ）投資対象不動産の概要

投資対象不動産の概要１

　投資対象不動産又はそれらに係る特定不動産の取得価格、期末帳簿価額、期末評価額、期末評価額の比率、鑑定評価機関、テナント数、賃貸可能面積、賃貸契約面積及び稼働率は、以下のとおりです。