阪急阪神リート投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第42期(2025/12/01－2026/05/31)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を以下の期中平均投資口数で除することにより算出しています。

第33期　695,200口

第34期　695,200口

第35期　695,200口

第36期　695,200口

第37期　695,200口

第38期　695,200口

第39期　695,200口

第40期　695,200口

第41期　695,200口

第42期　695,200口

（注2）経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）／2｝

（注3）日数により年換算した数値を括弧書きで記載しています。

（注4）期末純資産額／期末総資産額

（注5）当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）／2｝

（注6）（期末有利子負債額＋期末敷金・保証金－期末敷金・保証金見合い現預金）／（期末総資産額－期末敷金・保証金見合い現預金）

期末総資産額は期末日現在の貸借対照表計上額です。なお、有形固定資産の鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を当該期末総資産額に加減した金額を用いて算出した数値を括弧書きで記載しています。

（注7）期末有利子負債額／期末総資産額

（注8）利払前償却前当期純利益／支払利息

（注9）不動産賃貸事業損益＋減価償却費

（注10）当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損

（注11）本書においては特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。このため、本書中の各数値を合計した場合、その合計値が本書中の他の同様の事項を示す数値と一致しないことがあります。

②　運用状況

(イ）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

阪急阪神リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、資産運用会社である阪急阪神リート投信株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2004年12月3日に設立され、2005年10月26日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8977）した後、前期（2025年11月期：2025年6月1日～2025年11月30日）末現在では37物件を保有していました。

当期（2026年5月期：2025年12月1日～2026年5月31日）において、商業用施設1物件（敷地）を取得し、当期末現在では38物件を運用しており、資産総額は182,876百万円、発行済投資口の総口数は695,200口となっています。

ｂ．運用の実績

当期のわが国経済は、設備投資や個人消費について持ち直しの動きが見られ、緩やかな回復基調にあります。一方で中東情勢の緊迫化に伴う国際物流の混乱や原油価格の上昇等を背景に、先行き不透明な状況にあります。

J-REIT市場に関しては、継続的な金利上昇への警戒感から、東証REIT指数は軟調に推移しました。この結果、2026年5月末時点の東証REIT指数は1,809.65ポイントとなり、2025年11月末時点比で214.15ポイントの低下となりました。

不動産売買市場においては、価格が依然として高水準で推移するなか、金利上昇局面でも金融機関の貸出姿勢は積極的であり、市場参加者の投資意欲も旺盛なことから、物件の取得環境は引き続き厳しい状況にあります。本投資法人としましては、スポンサーグループである阪急阪神ホールディングスグループ（阪急阪神ホールディングス株式会社を持株会社として構成される企業集団をいい、以下「スポンサーグループ」ということがあります。）の総合力や本資産運用会社独自の取得情報ルートを活用することにより、フェアバリュー（適正価格水準をいいます。）で物件を取得していくことが重要となっています。

このような環境の中、本投資法人は、当期に「スギ薬局大東御領店（敷地）」を取得しました。これは、本投資法人が重点投資対象とする関西圏の商業用施設を取得することにより、着実な成長を図るものです。

当期末現在保有する38物件の運用に際しては、本投資法人の強みの一つであるオペレーショナル・マネジメントの最適化に注力しました。すなわち、プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図ってきました。当期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は98.9％（注）と、引き続き高稼働率を維持しています。

同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めました。

当期末現在の賃貸可能面積は483,843.06㎡（注）、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は83.5％（取得価格ベース）、関西圏の比率は82.8％（取得価格ベース）となっています。

また、本投資法人は、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（併せて「ESG」）への配慮が投資法人の中長期的な競争力や投資主価値の継続的な成長に不可欠であると認識しており、スポンサーグループの経営理念や社会貢献・環境保全の考え方に沿った「サステナビリティ方針」を制定し、不動産投資運用事業を通じた実践を図っています。

（注）パススルー型マスターリースを導入している物件については、エンドテナントを基準として算出しています。

ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、安定収益確保の実現と運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し実行することを基本方針としています。

そのため、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、商業用施設（後記「２　投資方針　（１）投資方針　②　ポートフォリオ構築方針　（イ）ポートフォリオ運用基準」において定義します。以下同じです。）等において受け入れた敷金・保証金等（当期末現在の残高7,017百万円）を有効に活用しています。また、借入れに際しては、金利動向に鑑み、借入コストの抑制と、借入年限の長期化・返済期限の分散の両立を図るべく取り組んでいます。

当期においては、2025年12月に本投資法人として初めて適格機関投資家限定の私募形式にて第7回無担保投資法人債(グリーンボンド)及び第8回無担保投資法人債総額3,300百万円を発行し、2026年3月と2027年6月に返済期限が到来予定であった借入金3,300百万円の期限前返済に充当しました。また、2026年7月に返済期限が到来予定であった借入金1,000百万円の期限前返済及び同年3月に返済期限が到来した長期借入金3,800百万円の返済の資金とするため、合計4,800百万円について、2026年3月に長期・変動金利にて借入れを行いました。なお、当該借入金のうち3,500百万円については株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団からの借入れです。

当期末現在の有利子負債残高は、86,800百万円となりました。このうち借入金は79,200百万円（長期借入金79,200百万円（1年内返済予定の長期借入金4,650百万円を含みます。））、投資法人債は7,600百万円（1年内償還予定はありません。）であり、総資産有利子負債比率は47.5％となっています。

本投資法人は、当期末現在において、株式会社日本格付研究所（JCR）よりAA-（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付、株式会社格付投資情報センター（R&I）よりA+（格付の方向性：安定的）の発行体格付をそれぞれ取得しています。

ｄ．業績及び分配の概要

こうした運用の結果、当期の実績として営業収益6,297百万円、営業利益2,738百万円を計上しました。ここから支払利息等を控除した後の経常利益は2,287百万円、また当期純利益は2,286百万円となりました。

分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算し、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く全額を分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は、3,300円となりました。

(ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、規約に定められた基本方針に基づき、商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産を主な投資対象とし、全国を投資対象エリアとして投資を行っていきます。

外部成長戦略としては、基本方針として、資産規模の拡大や物件数の増加による収益の拡大と安定、リスク分散及び投資口の流動性増大を図るため、物件の内容を十分に吟味した上で継続的に優良物件の取得を検討していきます。具体的には、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神不動産投資顧問株式会社（以下「不動産情報提供会社」ということがあります。）との間で締結した情報共有等に係る協定書（以下「情報共有等に係る協定書」といいます。）に基づき、物件情報の取得や、不動産情報提供会社が保有又は開発する物件に係る優先交渉権等を活用します。また、本資産運用会社固有のネットワークによる事業会社等への直接アプローチも継続的に行い、外部物件情報の獲得を図ります。

内部成長戦略としては、本投資法人独自の強みであるオペレーショナル・マネジメントを軸に、フロアや区画毎の利用形態にまで着目し、また、テナントのみならずエンドユーザーたる消費者にまで目線を合わせた運営を行い、賃貸事業利益の維持・向上に注力します。

財務戦略としては、引き続き、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、商業用施設等において受け入れた敷金・保証金を有効に活用します。また、借入れに際しては、金利動向に鑑み、固定比率や返済期限の分散を踏まえて調達するよう努めます。

本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と投資主利益の最大化を目指しています。優良物件取得に関する競争環境は依然として厳しいものがありますが、個別物件の収益性及びポートフォリオ全体のバランスの両面を考慮して慎重に投資判断を行い、着実な成長を実現したいと考えています。更に、本投資法人及び本資産運用会社における利益相反取引に係る厳格な検証をはじめ、コンプライアンス徹底の社会的要請に鑑み、本資産運用会社における内部統制システム及びコンプライアンス機能の強化を引き続き図っていきます。

(ハ）決算後に生じた重要な事実

①資産の取得

本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年6月8日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。

本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。

本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決定し、2026年7月29日付で取得しました。

②資金の借入れ

上記「PMO梅田（準共有持分30%相当）」の取得資金に充当することを目的として、2026年8月25日開催の役員会において、以下の資金を借入れることを決議しました。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、規約の規定に基づき、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。以下同じです。）に投資を行うことを通じてその資産の運用を行います。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しないその他の資産にも投資することができるものとしています。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。

（注1）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に則って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議（後記「（４）投資法人の機構　①投資法人の統治に関する事項　（イ）機関の内容　a.投資主総会」において定義します。）により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。全ての執行役員及び監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（４）投資法人の機構　①　投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。

投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２　投資方針　（１）投資方針　及び（２）投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　（３）分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。

（注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組み図

【画像・図表はPDF原本参照】

（イ）資産運用委託契約

（ロ）一般事務委託契約／資産保管業務委託契約／投資口事務代行委託契約／特別口座の管理に関する契約

（ハ）財務代理契約／財務及び発行・支払代理契約

（ニ）情報共有等に係る協定書

（ホ）資産の一部の賃貸借契約

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（注1）阪急阪神不動産株式会社、阪急電鉄株式会社及び阪急阪神ホールディングス株式会社は、特定関係法人に該当します。また、本資産運用会社の親会社の子会社並びに不動産の譲渡、取得及び賃貸借の相手方は、本投資法人の特定関係法人に該当する者のみを記載しています。

（注2）阪急電鉄株式会社について

旧阪急電鉄株式会社は、2005年4月1日に分社型（物的）吸収分割により、「阪急」及び「HANKYU」の商標等に関するブランドの保有及び一部の営業を除き、その営む営業を同社の完全子会社である阪急電鉄分割準備株式会社へ承継させて純粋持株会社となり、同日付で阪急ホールディングス株式会社へと商号を変更しました（その後、（注3）記載のとおり2006年10月1日付で阪急阪神ホールディングス株式会社に商号変更）。また、同日付で阪急電鉄分割準備株式会社は阪急電鉄株式会社にその商号を変更しました。

本書において、別段の記載がある場合を除き、阪急電鉄株式会社とは、2005年4月1日以降に関する記述においては現在の阪急電鉄株式会社を指すものとし、それ以前に関しては上記吸収分割前の旧阪急電鉄株式会社を指すものとします。

（注3）阪急阪神ホールディングス株式会社について

阪急阪神ホールディングス株式会社は、阪急ホールディングス株式会社が、2006年10月1日に阪神電気鉄道株式会社と株式交換を実施して経営統合するとともに、同日付で商号を変更したものです。

阪急阪神ホールディングス株式会社は、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社、株式会社阪急交通社、株式会社阪急阪神エクスプレス等の純粋持株会社として東京証券取引所に上場しています。

③　上記以外の本投資法人の主な関係者

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

(イ）機関の内容

　本投資法人の執行役員は2名以内、監督役員は3名以内（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

ａ．投資主総会

　投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第12条）が、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます（以下「特別決議」ということがあります。）（投信法第93条の2第2項）。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。

　本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第5章「資産運用」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。

　本投資法人の投資主総会は、その開催場所を大阪市とし、原則として2年に1回以上開催されます（規約第9条）。なお、本投資法人の投資主総会は、2016年8月5日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの8月5日及び同日以後遅滞なく招集し、また、本投資法人は必要があるときは随時投資主総会を招集することができます（規約第10条第2項）。

　本投資法人は、投資主総会の招集に際し、投資主総会参考書類等の内容である情報について、電子提供措置をとるものとします（規約第10条の2第1項）。

　本投資法人は、電子提供措置をとる事項のうち投信法施行規則で定めるものの全部又は一部について、議決権の基準日までに書面交付請求をした投資主に対して交付する書面に記載しないことができます（規約第10条の2第2項）。

　また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

　執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、出席者の議決権の過半数をもって決議されます（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第24条）。

　投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）及び本投資法人の規約（第24条ただし書）において、決議につき特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しないことが定められています。

　執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人にこれによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）により、規約をもって、役員会の決議により前記賠償責任を法令に定める限度において免除することができるとしています（規約第22条）。本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償することにより生ずる損失等の全部又は一部を本投資法人が補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の3第1項）。

ｃ．会計監査人

　本投資法人は、有限責任 あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。本投資法人が、会計監査人に対して、その職務の執行に関し、会計監査人が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、会計監査人が当該損害を賠償することにより生ずる損失等の全部又は一部を本投資法人が補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、会計監査人がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、会計監査人を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第116条の3第1項）。

(ロ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

　本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3か月に1度以上開催することと定め、実際の運営においては、毎月1回程度の頻度で開催しています。

　かかる役員会には、執行役員1名と監督役員2名の他、本資産運用会社の代表取締役及び取締役が同席し、本資産運用会社の資産運用業務の状況を確認することで内部管理体制を確立しています。

　上記の他、執行役員専決事項に関しては意思決定書を作成し、意思決定プロセスの見える化を図るとともに事後的な検証をより容易にしています。

　本書の日付現在、監督役員には弁護士1名、公認会計士1名が選任されており、各監督役員はこれまでの業務経験と見識に基づき、執行役員の業務執行等についてさまざまな見地から監督を行っています。

(ハ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員及び本資産運用会社から投資法人の運営及び本資産運用会社の業務状況について詳細な報告を受け、また、コンプライアンス委員会で審議決定された事項についても、その審議過程を含めた報告を受けています。

　一方、会計監査人は、定期的に監督役員に対する監査報告会等を実施しており、監督役員と会計監査人の連携を図っています。また、会計監査人は、その職務を遂行するにあたって、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、これを監督役員に報告する職務を担っています。

(ニ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本資産運用会社に関しては、本投資法人の役員会において業務執行状況等の報告を求めているほか、本資産運用会社のコンプライアンス委員会（同社のコンプライアンス委員会規程に基づき、原則として月1回開催されます。）で審議決定された利益相反取引に係る事項について、その質疑応答の詳細も含めて、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーが本投資法人役員会に出席し、報告しています（利益相反取引のうち一定の要件を満たすものについては役員会における承認を得た上で与えられた本投資法人の同意も必要としています。）。また、保有物件における遵法性についても、本資産運用会社が調査の上、適宜、本投資法人役員会に報告しています。

　また、運用資産に係る運用ガイドライン（利益相反取引ルール（後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」において定義します。以下同じです。）を含みます。以下同じです。）は本投資法人と本資産運用会社の間で締結された資産運用委託契約及び本投資法人規約に基づき制定されていますが、本資産運用会社が、当該運用ガイドラインを改定する場合には、爾後速やかに本投資法人役員会にも報告しています。

　一般事務受託者及び資産保管会社については、本投資法人の役員会においてその業務執行状況について定期的に報告を受けています。

②　投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

　本資産運用会社である阪急阪神リート投信株式会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。

　本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社の取締役会は、本資産運用会社の経営に関する重要事項の意思決定機関として、経営方針及び業務執行に関する基本的事項につき意思決定を行うとともに、取締役の職務の執行を監督します。本資産運用会社の各種業務は、経営企画部、投資開発部、資産運用部、財務・IR部、人事総務部、コンプライアンス部及び内部監査部の各部室に分掌され、それぞれ、担当の取締役及び部室長が統括します。

　また、資産の運用に関する審議及び決定並びに運用評価等を行う機関として投資運用委員会を設置し、更に、利益相反取引等に関する事項の審議及び決定並びにコンプライアンス等に係る事項に関する諮問を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。

(イ）本資産運用会社の各組織の業務の概要

　各組織の主な業務は以下のとおりです。

(ロ）委員会

　本資産運用会社に設置されている委員会及びその概要は以下のとおりです。

ａ．投資運用委員会

ｂ．コンプライアンス委員会

（注）本書の日付現在、外部専門家として弁護士1名及び公認会計士1名が選任されています。

③　投資運用の意思決定機構

　本資産運用会社は、資産運用管理規程及び運用ガイドラインを作成し、投資方針、利害関係者（後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」において記載する利害関係者をいい、以下同様とします。）との取引のルール、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。

　また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産運用計画を作成し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係者との取引のルールに従い、資産の取得その他の資産運用に係る決定を行います。

　運用ガイドライン及び資産運用計画の策定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の運用に係る意思決定フローは以下のとおりです。

(イ）投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定

運用ガイドラインの策定・変更に係る意思決定フロー

ⅰ．運用ガイドラインの策定・変更は、経営企画部が関係各部室との協議を経た上で原案を作成し、投資運用委員会に上程します。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライアンス・オフィサーが原案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場合には、当該原案は経営企画部に差し戻されます。

ⅱ．投資運用委員会で承認された後、運用ガイドラインの策定及び利益相反取引ルールに関する運用ガイドラインの変更については、コンプライアンス委員会にて審議の上、同委員会により承認された後、代表取締役社長に提出されます。承認されない場合には、経営企画部に差し戻されます。

ⅲ．代表取締役社長が運用ガイドラインを承認後、原案は取締役会へ上程されます。承認されない場合には、経営企画部に差し戻されます。

ⅳ．取締役会で審議の上、承認されます。承認されない場合には、経営企画部に差し戻されます。

ⅴ．策定及び変更内容は、爾後本投資法人役員会に報告されます。

運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果によって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合にはその都度見直しを行います。

【画像・図表はPDF原本参照】

(ロ）投資法人の資産の運用に係る計画策定と運用体制

ａ．資産運用計画の策定及び変更に係る意思決定フロー

ⅰ．資産運用計画の策定及び変更は、経営企画部が関係各部室との協議を経た上で原案を作成し、投資運用委員会に上程します。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライアンス・オフィサーが原案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場合には、当該原案は経営企画部に差し戻されます。

ⅱ．投資運用委員会で承認された後、コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容又は審議経過について法令及び諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス委員会に付議され、審議されます。この場合には、コンプライアンス委員会は諮問機関にとどまります。コンプライアンス委員会において審議の上、代表取締役社長及び取締役会に少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について具申されます。

ⅲ．代表取締役社長が資産運用計画を承認後、原案は取締役会へ上程されます。承認されない場合には、経営企画部に差し戻されます。

ⅳ．取締役会は、両委員会の審議結果及びコンプライアンス委員会における少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見についての具申を参考に、資産運用計画を審議し、承認します。承認しない場合には、経営企画部に差し戻します。

ⅴ．承認内容は、爾後本投資法人役員会に報告され、本投資法人の営業期間毎の予算に反映されます。

資産運用計画は、本投資法人の営業期間毎に策定しますが、計画期間中に変更の必要が生じた場合には、代表取締役社長は、経営企画部に対し変更計画の作成を指示し、資産運用計画の策定と同様の手続で変更が決定されます。

【画像・図表はPDF原本参照】

ｂ．資産の運用に係る意思決定フロー

ⅰ．資産の運用に関する業務執行の決定を行う場合、関係各部室が業務執行案を作成し、投資運用委員会に上程します。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライアンス・オフィサーが、資産運用に関する業務執行案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場合には、当該業務執行案は起案部室に差し戻されます。

ⅱ．投資運用委員会で承認された後、（ⅰ）当該議案が利益相反取引に該当する場合、又は（ⅱ）コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容若しくは審議経過について法令及び諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス委員会に付議され、審議されます。

ⅲ．上記ⅱ．（ⅰ）の場合には、コンプライアンス委員会により承認された後、代表取締役社長に提出されます。コンプライアンス委員会においてコンプライアンス上の問題点が発見され承認されない場合には、起案部室に差し戻されます。

ⅳ．上記ⅱ．（ⅱ）の場合には、コンプライアンス委員会は諮問機関にとどまります。コンプライアンス委員会において審議の上、代表取締役社長及び取締役会に少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について具申されます。

ⅴ．代表取締役社長による承認後、更に取締役会における決議を要するかは別途定める取締役会付議基準に基づきます（付議の要否についてもコンプライアンス上の判断の対象となります。）。なお、代表取締役社長、又は取締役会により承認されない場合には、起案部室に差し戻されます。

ⅵ．上記ⅱ．（ⅰ）の場合で、当該議案が有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引（ただし、投信法施行規則第245条の2に該当する取引を除きます。）に該当する場合、本投資法人の役員会の承認を得た上で与えられた本投資法人の同意を確認する必要があります。

＜利益相反取引に該当する場合（上記ⅱ．（ⅰ）の場合）＞

【画像・図表はPDF原本参照】

＜コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容又は審議経過について法令及び諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合（上記ⅱ．（ⅱ）の場合）＞

【画像・図表はPDF原本参照】

＜上記ⅱ．（ⅰ）及び（ⅱ）のいずれにも該当しない場合＞

【画像・図表はPDF原本参照】

(ハ）利害関係者との取引に関する本投資法人役員会への報告

　運用資産の取得、売却、賃貸、管理委託、売買・賃貸の仲介、工事の発注、資金の借入れ等が本資産運用会社の策定する利益相反取引ルールに規定する利害関係者との間での取引である場合には、前記意思決定フローに加えて、本投資法人の役員会に報告するものとします（ただし前記意思決定フローに従い本投資法人の役員会の承認を得ている場合を除きます。）。役員会に報告する旨の内規を変更する場合にも、本投資法人の役員会への報告が必要です。概要については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照ください。

④　投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

　本資産運用会社では、本投資法人との間で締結された資産運用委託契約及び本投資法人規約に基づき、投資方針、利害関係者との取引のルール、分配方針及び開示方針等投資運用に関する基本的事項を運用ガイドラインとして作成しており、かかる運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。

　具体的なリスク管理としては、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルに基づき、資産の取得又は処分に関するリスク、運用管理に伴うリスク、資金調達に関するリスク、事務リスク等、それぞれの部門においてリスクの把握及び分析を行った上で、年度毎にリスク管理基本計画を策定しています。また、資産の運用に関する意思決定に際しては、必要に応じて投資運用委員会、コンプライアンス委員会において審議され、重要な事項は取締役会にて審議又は報告されることとなっています。これとは別に、内部監査規程に基づき、全ての部門について監査する権限を有している内部監査部が定期的に各部室における管理体制、リスクへの対応状況等を確認し、その結果を取締役会に報告しています。

　利益相反取引については、コンプライアンス委員会において審議を行うほか、投資運用委員会にコンプライアンス・オフィサーが同席し、利益相反の有無を確認し、また全ての稟議書についてコンプライアンス・オフィサーによる合議を得ることで、利益相反や法令等への違反行為の防止に努めています。

　この他、本資産運用会社では、基本的な行動指針としてコンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムを定め、これを元に、コンプライアンス部が法令遵守の点検及び教育を実施しています。

　以上の他、本資産運用会社の投資リスクに対する管理体制については、後記「３　投資リスク　（２）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

　最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減はありません。

（６）【主要な投資主の状況】

（参考）所有者別の状況

（７）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】

①　従業員投資口所有制度の概要

　本資産運用会社は、本投資法人の投資主と本資産運用会社の従業員との利害の一致による中長期的な本投資法人の投資主価値の向上及び本資産運用会社の従業員の福利厚生の増進を目的として、持投資口制度を設けています。

　当該持投資口制度では、持投資口会が、従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。

②　従業員持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

　特段の定めは設けていません。

③　従業員投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

　本資産運用会社の従業員です。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

　本投資法人は、商業用途又は事務所用途の区画（注）を有する不動産等を主な投資対象とし、全国を投資対象エリアとして、中長期にわたる安定的な収益を確保し、投資主利益の最大化を目指す複合型不動産投資信託です。本投資法人は、本資産運用会社への運用委託を通じて阪急阪神ホールディングスグループの持つ不動産事業における企画能力及び運営能力を活用していきます。

（注）各用途区画については、後記「②　ポートフォリオ構築方針　（イ）ポートフォリオ運用基準　ｂ．用途区画と投資比率」をご参照ください。

　本投資法人は、一棟の建物の大型化やニーズの多様化とともに、フロアや区画がそれぞれ様々な用途に供され、単に商業用施設や事務所用施設（後記「②　ポートフォリオ構築方針　（イ）ポートフォリオ運用基準」において定義します。以下同じです。）というだけでは分類できない施設が増えていることに鑑み、投資対象用途を一つのものに特化することなく複数の用途を投資対象としています。本投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループが豊富な不動産運営実績を有する商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産を主な投資対象とし、建物全体だけでなく、フロアや区画毎の利用形態にまで着目した、「区画の用途特性に応じた運営」（オペレーショナル・マネジメント）の最適化を目指します。中でも、かかる阪急阪神ホールディングスグループの企画能力及び運営能力が活用でき、利便性の高い立地条件等の要件を充足することによって、地域の地価動向や経済変動にかかわらず収益の維持・向上が期待できる「商業用途区画」に重点的に投資を行います。

　また、本投資法人は、資産規模の拡大による収益安定性の向上及びポートフォリオの分散を図るために、いかなる地域においても活用できると考える阪急阪神ホールディングスグループが有する企画能力及び運営能力を活かし、全国を投資対象エリアとしますが、その中でも、相応の経済規模を有し、阪急阪神ホールディングスグループの地域に根ざした情報力及びネットワークを最も有効に活用できる「関西圏」へ重点的に投資していきます。「関西圏」における生産年齢人口、総生産額、大型小売店動向等の経済規模については、後記「（ホ）本投資法人が主に投資対象とする関西圏の市場概況」をご参照ください。

　本投資法人は、阪急阪神不動産株式会社の全額出資子会社である本資産運用会社に運用を委託しています。本資産運用会社は、阪急阪神ホールディングスグループ出身者を中心に不動産・流通関連又は投資関連等の多様な業務の経験者で構成されており、以下の阪急阪神ホールディングスグループの企画能力及び運営能力を承継しています。

　阪急阪神ホールディングスグループの中核企業である阪急電鉄株式会社及び阪神電気鉄道株式会社は、ともに鉄道事業を出発点とし、不動産事業、エンタテインメント事業等多岐にわたる分野においてサービスを提供してきました。

　阪急電鉄株式会社は、1907年の創立以来、鉄道沿線の宅地開発と観光・文化施設（社寺、大学、宝塚歌劇等）の誘致と創設を通じて、沿線定住人口と鉄道利用者の増加を実現してきました。更に、私鉄最大級のターミナルである阪急電鉄大阪梅田駅を中心に、百貨店をはじめとした商業施設、オフィスビル、ホテル及び劇場等からなる街づくりを行い、人の流れを作り出してきました。また、様々な生活密着型事業を自ら行うことで、都市生活者のニーズを先取りした上質の空間やサービス等を提供してきました。事例としては、「川の流れる地下街」阪急三番街や「観覧車のある商業施設」HEPファイブ等の特色ある施設の企画・開発が挙げられます。

　阪神電気鉄道株式会社は、快適で、健康的・文化的な生活環境を創造し、提供することを経営理念として、100年余りの永きにわたり、鉄道事業を中心に社会的な貢献を果たすとともに、阪神百貨店、ハービスOSAKA、ハービスENT等の梅田エリアの開発や阪神タイガースをはじめとするレジャー事業等にも経営資源を投入してきました。

　2006年10月、阪急電鉄グループの持株会社である阪急ホールディングス株式会社と阪神電気鉄道株式会社は、約100年にわたる互いの歴史や企業風土を尊重し合いながらも戦略的な方向性を一つにし、持続的な成長と発展を実現するため、阪急阪神ホールディングス株式会社を共同の持株会社とする経営統合を行いました。これにより、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、株式会社阪急交通社、株式会社阪急ホテルマネジメント（現商号：株式会社阪急阪神ホテルズ）の4社を中核とする阪急阪神ホールディングスグループが誕生しました（注）。

（注）本書の日付現在は、前記の会社から株式会社阪急阪神ホテルズを除き、阪急阪神不動産株式会社及び株式会社阪急阪神エクスプレスを加えた5社を中核とするグループになっています。

阪急阪神ホールディングスグループは、都市と都市、都市と郊外を、安全で快適な高速度・高密度輸送で結ぶことにより、人々の生活圏を大きく広げると同時に、情報、生活、食文化等に関する様々な生活密着型事業を直営し、沿線住民の生活全般に深くかかわる事業領域を有しています。阪急阪神ホールディングスグループは、都市生活者の様々な生活局面における行動のあり方を世に一歩先んじて提供してきた経験から得られる企画能力（ライフスタイル提案力）、及び小売業をはじめ演劇、出版、旅行等、人の感性、感動にかかわる複数の業態を直接に企画・運営することで、実際の利用者（エンドユーザーたる消費者）の目線を理解してきた経験から得られる企画能力（コンテンツ創造力）を有しています。本投資法人は、本資産運用会社とともに阪急阪神ホールディングスグループの有するライフスタイル提案力やコンテンツ創造力に基づく企画能力及び運営能力を活用し、投資戦略及び成長戦略に具現化していきます。

ライフスタイル提案力には、都市交通事業と連携する不動産開発事業を通じて、また幅広い領域にわたる生活密着型事業の運営者として培った、交通拠点とその周辺における都市生活者の動線（人の流れ）分析力や背景となる商圏の特性の分析力が含まれており、本投資法人は、これらを商業用施設や事務所用施設等の開発や運営に活用しています。

更に、阪急阪神ホールディングスグループが培ってきた消費者ニーズの分析力は、特に不動産の開発・運営において、新規業態の誘致や回遊性の高い施設づくり及びエンタテインメント要素のあるフロア開発として結実しており、また、テナントニーズの分析力は、入居テナントの事業構造や運営スキルの把握の面で活かされ、収益性向上につながると、本投資法人は考えています。

　阪急阪神ホールディングスグループの主要交通拠点である梅田エリアにおける阪急阪神ホールディングスグループの主要開発・保有物件及び本投資法人の保有物件の状況並びに梅田エリアの1日当たり平均乗降者数比較は、以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）2026年3月31日時点

（注2）上記地図は、阪急阪神ホールディングスグループの2025年度（2026年3月期）決算説明会の参考資料を基に本資産運用会社が作成しています。

（注3）凡例の「所有物件（他社との共同所有含む。）」は「阪急阪神ホールディングスグループが単独で所有する物件」及び「阪急阪神ホールディングスグループが他社と共同で保有する物件」を、「阪急阪神リート所有物件」は「本投資法人が保有する物件」を、「賃借物件」は「阪急阪神ホールディングスグループが賃借する物件」を指します。なお、「HEPファイブ」及び「グランフロント大阪」は本投資法人も保有しています。

（注4）上記地図内の①及び②は、梅田地区周辺での開発計画を記載したもので、①は「（仮称）東阪急ビル建替計画」、②は「曽根崎2丁目計画」、③は「茶屋町B-2・B-3地区第一種市街地再開発事業-東急不動産株式会社」を指します。このうち①及び②はスポンサーグループが関与していますが、③はスポンサーグループではない第三者の開発計画です。

　上図は、梅田エリアにおける阪急阪神ホールディングスグループの主要開発・保有物件及び本投資法人の保有物件を示したものであり、本書の日付現在、既保有物件以外の物件について、本投資法人が取得する予定はありません。

　本投資法人は、本資産運用会社とともに阪急阪神ホールディングスグループの有するライフスタイル提案力やコンテンツ創造力に基づく企画能力及び運営能力を活用して収益性を確保することができる不動産等を取得するため、阪急阪神ホールディングスグループ内における幅広いネットワークに基づく情報提供等の支援を活用していきます（後記「（ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供及び優先交渉権の付与」をご参照ください。）。また、本投資法人は、阪急阪神ホールディングス株式会社より、「阪急」等の商標の使用許諾を受けており、阪急阪神ホールディングスグループの支援体制を積極的に活用していきます。

　更に、本投資法人は、投資主にとって有用かつ重要な情報は積極的に開示し、透明性を確保し、コンプライアンスを徹底するとともに、阪急阪神ホールディングスグループ各社との取引を牽制し、利益相反取引の適正化に努めます。

(イ）成長戦略

ａ．アクイジション（資産取得）

　本投資法人は、資産規模の拡大や物件数の増加による収益の拡大と安定、リスク分散及び投資口の流動性増大を図るため、継続的に運用資産を取得します。

ⅰ．物件情報獲得

　本資産運用会社は、独自のネットワーク及び阪急阪神ホールディングスグループの情報収集能力を活用し、併せて阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神不動産投資顧問株式会社（以下、これらの者を総称して「本資産運用会社以外の協定書当事者」といいます。）との間の情報共有等に係る協定書に基づき、物件情報の提供を受けることにより（外部物件情報（注）の共有を含みます。）、不動産等の売却に関する情報を広く収集するとともに、入手した情報を多角的かつ的確に分析し、投資判断を行います。また入札等による過度の競争を避けるという観点から、物件所有者やテナントとの直接的な協議に基づく取引（相対取引）ができるように努めます。

（注）外部物件情報とは、情報共有等に係る協定書の当事者が、協定書当事者以外の第三者（協定書の当事者が匿名組合契約等を締結している相手方の営業者を含みます。）から入手した、本投資法人の投資基準に適合する物件の売却情報をいいます。

ⅱ．阪急阪神ホールディングスグループに対する優先交渉権

　本資産運用会社は、情報共有等に係る協定書に基づき、本資産運用会社以外の協定書当事者が所有又は開発する適格不動産（注）の売却情報について、他の協定書当事者及び第三者に優先して情報提供を受けるものとし、本資産運用会社が当該適格不動産の取得検討を申し出たときは、当該物件取得のための優先交渉権を得られることとすることにより、情報取得経路を強化するとともに、本投資法人が物件取得において阪急阪神ホールディングスグループのネットワークを活用できる体制を確保しています（後記「（ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供及び優先交渉権の付与」をご参照ください。）。

（注）適格不動産とは、本投資法人が一般に公表する投資基準を満たす、現に稼働しており若しくは開発計画が策定済で竣工後速やかに稼働することが合理的に見込まれる収益用不動産又は同不動産に係る信託受益権をいいます。以下同じです。

　また、首都圏の資産や開発中の資産の取得についても、同グループのネットワークを活用して積極的な取組みを展開しています。

ⅲ．ウェアハウジング

　本資産運用会社は、情報共有等に係る協定書に基づき、協定書当事者以外の第三者が売主となる適格不動産について、本投資法人が当該売主から直接物件を取得することが困難である場合、必要に応じて、将来の本投資法人による取得を目的として、当該物件の取得及び一時的な保有を阪急阪神不動産株式会社又は阪急阪神不動産投資顧問株式会社に依頼するものとし、これにより本投資法人による円滑な資産取得の実現に努めるものとします。

ⅳ．独自のネットワーク

　更に、本投資法人は本資産運用会社を通じて、一般事業会社、流通事業会社及び不動産ファンド運用会社等との間のネットワークを独自に拡大することにより、少数入札や相対取引による適正な価格にて外部物件を取得しており、また、開発型物件や敷地物件の取得にも取り組む等、取得手法の多様化を図っています。

ｂ．オペレーショナル・マネジメント（区画の用途特性に応じた運営）

　本投資法人は、運用資産の運営について、建物全体だけでなく、フロアや区画毎の利用形態にまで着目し、また、テナントのみならずエンドユーザーたる消費者にまで目線を合わせることにより、区画の用途特性に応じた運営の最適化を目指し、賃貸事業利益の維持・向上を図ります。

ⅰ．個別テナントの管理

　本投資法人は、PM会社を通じて個別テナントとの連携を密にし、テナントニーズ（商業用途においては消費者動向を含みます。）を反映したきめ細かい管理を行います。これによって、テナント満足度を向上させ、また解約によるテナント流失の回避に努め、賃料単価及び稼働率の維持・増加を図ります。特に、売上歩合賃料等を採用する商業用途区画については、来客数及び滞在時間がテナントの売上を通じて賃貸収入に影響するため、効果的な販売促進活動等の企画を実施し、集客力と滞在時間の向上を図ります。

ⅱ．管理費用の適正化

　本投資法人は、運営管理の効率化及び管理費用単価の随時見直しにより、管理費用の適正化に努めます。管理費用の削減に際しては、運用資産の競争力及びテナント満足度の維持・向上を図りつつ、総合的な観点から実施します。

ⅲ．阪急阪神ホールディングスグループのPM会社の活用

　本投資法人は、個々の運用資産の運営にあたり、阪急阪神ホールディングスグループの有する運営能力を活用することが有効かつ適切と判断した場合には、阪急阪神ホールディングスグループからPM会社を選定します（後記「②　ポートフォリオ構築方針　（ハ）資産運営方針」をご参照ください。）。

(ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供及び優先交渉権の付与

　本投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループによる本投資法人の物件取得活動に対するバックアップを有効に機能させるため、情報共有等に係る協定書において、以下のとおり本資産運用会社以外の協定書当事者が所有又は開発する適格不動産に関する優先交渉権を確保するとともに、これらの会社が取得した外部物件情報の提供を受けることとしており、同グループのネットワークを活用できる体制にあります。

ａ．本資産運用会社は、本資産運用会社以外の協定書当事者が所有又は開発する適格不動産の売却情報の提供を受けた場合、本投資法人による当該適格不動産の取得検討を申し出ることにより、当該適格不動産の取得に関して、一定期間、他の協定書当事者及び第三者に優先して交渉を行う権利（優先交渉権）を付与されます。

ｂ．本資産運用会社が優先交渉権を有する場合、当該売却情報を提供した協定書当事者は、当該適格不動産の売買予約契約等の締結に向け、本資産運用会社と誠実に協議します。なお、売買予約契約等が締結されなかった場合又はその他やむを得ない事由の発生により、本投資法人による当該適格不動産の取得が困難となった場合には、本資産運用会社は優先交渉権を失います。ただし、売却情報を提供した協定書当事者が、当該適格不動産を本資産運用会社との協議において提示した条件より購入者側に有利な条件によって売却しようとする場合、本資産運用会社は、当該条件について第三者に優先して提示を受けることができます。

ｃ．本資産運用会社以外の協定書当事者及び本資産運用会社（以下、これらの者を総称して「情報共有者」といいます。）は、第三者から入手した外部物件情報（当該売却情報の発信元から承諾が得られないものを除きます。）に関する情報共有を行います。情報の管理は阪急阪神不動産株式会社が行います。

ｄ．本資産運用会社が外部物件情報に基づき物件の取得に着手することを希望する旨を申し出た場合、当該外部物件情報を入手した情報共有者は、本投資法人による物件の取得に向け本資産運用会社と誠実に協議します。

ｅ．上記ｄ．において、本資産運用会社以外の情報共有者が、当該外部物件情報の内容、本投資法人の投資基準、不動産市況等の諸事情を総合的に考慮した上で、自ら当該物件を取得することが相当であると判断し、当該物件の取得への着手を希望する旨を申し出た場合、本資産運用会社は、当該情報共有者と誠実に協議するものとします。

　本資産運用会社以外の協定書当事者から本投資法人が物件を取得する際には、当該物件を本投資法人が売却しようとする場合における優先交渉権の付与等につき予め取り決めておくことに関し、誠実に協議するものとします。

(ハ）サステナビリティ方針

　本投資法人は、環境（Environment)・社会（Social)・ガバナンス（Governance)への配慮が本投資法人の中長期的な競争力や投資主価値の継続的な成長に不可欠であるとの認識に基づき、サステナビリティ方針やサステナビリティに関する各種ポリシー等を勘案し、投資・運用を行うものとします。

(ニ）透明性の確保

　透明性を確保するため、本投資法人は、法令等に定められている開示事項以外に投資主にとって有用かつ重要である情報の適切な開示に努めます。

　また、コンプライアンスの徹底と、コンプライアンス委員会への外部専門家の招聘による第三者の監視体制の確立等により、阪急阪神ホールディングスグループ等、利害関係者との取引を牽制し、利益相反取引の適正化に努めます。

　　　　(ホ）本投資法人が主に投資対象とする関西圏の市場概況

ａ．生産年齢人口

　2025年1月1日現在の関西圏の生産年齢人口は、全国の約16％を占めており、関東圏の約半分の規模に相当し、中部・東海圏を上回っています。

【画像・図表はPDF原本参照】

出典：公益財団法人国土地理協会「住民基本台帳 人口・世帯数表」（令和7年）

（注1）生産年齢とは、一般的には生産活動に従事し得る年齢（通常満15歳以上満65歳未満）をいいます。

（注2）関東圏の数値は、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県の生産年齢人口の総和です。

関西圏の数値は、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の生産年齢人口の総和です。

中部・東海圏の数値は、岐阜県、静岡県、愛知県及び三重県の生産年齢人口の総和です。

ｂ．総生産額

　2022年度の関西圏の総生産額は、全国の約16％を占めています。諸外国と比較すると、2022年における世界22位のポーランドや世界23位のアルゼンチンを上回る規模を有しています。

　 【画像・図表はPDF原本参照】

出典：内閣府経済社会総合研究所「県民経済計算　県内総生産（生産側、名目）令和4年度（2022）」

（注）関東圏の数値は、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県の県内総生産の総和です。

関西圏の数値は、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の県内総生産の総和です。

中部・東海圏の数値は、岐阜県、静岡県、愛知県及び三重県の県内総生産の総和です。

【画像・図表はPDF原本参照】

出典：関西圏：内閣府経済社会総合研究所「県民経済計算　県内総生産（生産側、名目）令和4年度（2022）」

　　　　　　　総務省統計局「世界の統計2025　第10章　国際収支・金融・財政　10－3為替相場（2022）」

諸外国：総務省統計局「世界の統計2025　第3章　国民経済計算　3－2国内総生産（米ドル表示）（2022）」

（注1）上記グラフは、諸外国の2022年（暦年）の国内総生産額と関西圏の2022年度の総生産額を並列的に列挙したものです。

（注2）関西圏の数値は、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県の2022年度の県内総生産の総和を、2022年の為替レートの年平均値132.65円／1米ドルを使用して米ドルに換算したものです。

ｃ．商業地の公示価格の変動率

　国土交通省が発表する商業地の公示価格の年別変動率において、2026年の全国平均は4.3％となり5年連続のプラスとなりました。大阪圏においては7.3％、東京圏は9.3％、名古屋圏は3.3％となっています。

【画像・図表はPDF原本参照】

出典：国土交通省「地価公示　圏域別・用途別対前年平均変動率」

（注）都道府県別変動率より商業地データを抽出の上作成しています。

ｄ．主要都市と梅田地区の空室率推移

　2026年6月の主要都市におけるオフィスビルの空室率は東京及び大阪において前年同月比で低下しています。東京ビジネス地区では2026年6月時点で1.99％となり、大阪ビジネス地区では2026年6月時点で3.07％、梅田地区においては、2.60％となっています。また、大阪のオフィスビルの賃料相場は前年同月比で上昇傾向が見られます。

【画像・図表はPDF原本参照】

出典：三鬼商事株式会社「オフィスデータ」

（注1）各ビジネス地区の対象地区は以下となります。

・大阪ビジネス地区：梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区、新大阪地区

・東京ビジネス地区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

・名古屋ビジネス地区：名駅地区、伏見地区、栄地区、丸の内地区

・札幌ビジネス地区：駅前通・大通公園地区、駅前東西地区、南1条以南地区、創成川東・西11丁目近辺地区、北口地区

・福岡ビジネス地区：赤坂・大名地区、天神地区、薬院・渡辺通地区、祇園・呉服町地区、博多駅前地区、博多駅東・駅南地区

（注2）空室率は、上記「オフィスデータ」で設定された各ビジネス地区内において、延床面積（梅田地区及び大阪ビジネス地区では1,000坪以上、名古屋ビジネス地区では500坪以上、札幌ビジネス地区及び福岡ビジネス地区では100坪以上）又は基準階面積（東京ビジネス地区では100坪以上）により規定された竣工済みの主要貸事務所ビル（新築貸事務所ビル及び既存貸事務所ビル）を調査対象としており、必ずしも地区内に所在する全ての物件を網羅し算出されたものではありません。

ｅ．大型小売店販売動向

　全国、大阪の百貨店では、2025年後半の一部において前年の高伸反動が見られましたが、当期は訪日外国人観光客や国内富裕層による購入の活発化もあり、対前年同月比で概ねプラスとなりました。全国、大阪のスーパーについては、当期を通じて対前年同月比で上回っています。

【画像・図表はPDF原本参照】

出典：経済産業省「商業動態統計調査」

②　ポートフォリオ構築方針

(イ）ポートフォリオ運用基準

　本投資法人は、前記「①　基本方針」に従って、区画の用途特性に応じた運営の最適化を目指します。複合施設についても区画を用途別に把握し、投資比率においても、施設単位ではなく用途区画単位での管理を行います。

ａ．保有期間

　本投資法人は、長期的な保有を前提として資産を取得し、運用します。

ｂ．用途区画と投資比率

　本投資法人は、商業用施設、事務所用施設及びそれらが併存する複合施設、並びにその他施設に投資を行います。

　「商業用施設」とは、「商業用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「事務所用途区画」のない施設をいいます。以下同じです。

　「事務所用施設」とは、「事務所用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「商業用途区画」のない施設をいいます。以下同じです。

　「複合施設」とは、「商業用途区画」及び「事務所用途区画」からの賃料収入合計が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占めている施設をいいます。以下同じです。

　「その他施設」とは、「商業用途区画」及び「事務所用途区画」のいずれにも含まれない「その他用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％超を占めている施設をいいます。以下同じです。

（注）上記の各施設の定義における賃料収入とは、原則として、用途毎の直近計算期間の賃料収入（共益費を含みます。）を指します。

　なお、「その他施設」については、個別にその内容を精査の上、前記「①　基本方針」に適合するものについて投資できるものとし、「その他用途区画」は原則として物流・住居を対象としますが、上記各施設（「その他施設」については物流・住居を主要な区画とするものに限ります。）に付設される場合に限り、それ以外の用途にも投資できるものとします。

（注1）「商業用途区画」とは、事務所、店舗、飲食、アミューズメント、クリニック、学習塾、学校、美容院、貸会議室、ホール、劇場、ホテル及び娯楽施設等のうち、対価を支払って物やサービス等の提供を受けることを目的とした人が訪れる区画及び物やサービス等を提供するための補完的区画をいいます。

（注2）「事務所用途区画」とは、執務することを目的とした区画及び執務のための補完的区画をいいます。

　本投資法人は、原則としてポートフォリオ全体の投資額合計における「商業用途区画」への投資額を、各決算期現在において50％以上（取得価格ベース）とします。「その他用途区画」については、原則として各決算期現在において10％（取得価格ベース）を上限とします。

　なお、複数の用途区画を有する運用資産における各用途区画の投資額は、一棟の投資額を各用途区画からの賃料収入（注）で按分比例して算定するものとします。

（注）各用途区画からの賃料収入は、原則として、用途毎に直近計算期間の賃料収入（共益費を含みます。）を合計したものとします。

【画像・図表はPDF原本参照】

ｃ．地域と投資比率

　本投資法人は、首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を投資対象エリアとします。

　また、本投資法人は、投資対象エリアのうち関西圏に重点を置いて投資を行うものとし、関西圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の投資額の50％以上（取得価格ベース）とします。

【画像・図表はPDF原本参照】

(ロ）投資基準

ａ．投資における検討事項

　個々の投資にあたっては、運用資産の収支項目について、マーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用資産のポートフォリオ全体に与える影響も考慮し、また以下の投資基準のとおり十分に調査を実施し、総合的に検討を行います。

（注）PML（Probable Maximum Loss）は、通常「予想最大損失率」と訳されています。統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、再現期間475年相当（年超過確率0.21％）で生じる地震による損害の予想損失額を再調達価格（既存建築物を調査時に新築するとした場合の費用）に対する比率（％）で示したものをいいます。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

ｂ．開発不動産への投資

　本投資法人は、原則として取得時点で賃貸の用に供されている不動産等に投資するものとし、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等であっても、竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、稼働後の収益の安定性が見込める場合には、投資を行うことができることとします。

ｃ．不動産対応証券への投資

　本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討します。

・　当該証券の収益の安定が十分に見込めること。

・　当該証券の償還時（又はスキーム終了時）において当該証券の投資対象である不動産（施設）の取得が検討可能であること。

(ハ）資産運営方針

ａ．基本運営方針

　中長期的な安定収益の確保と運用資産全体の収益性の維持・向上を図るため、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕による資産価値の維持・向上、管理コストの適正化及び削減を目的とした運用管理を行います。

ⅰ．不動産マーケット動向の把握

　不動産や商業等のマーケットレポート、テナント仲介会社より収集した情報に基づき、賃料相場、稼働率、競合物件の動向等を分析し、運用資産の属するマーケットの把握を行います。

ⅱ．テナントとの連携

　PM会社を通じた既存テナントとの綿密な日常的連携、消費者動向及びテナントニーズを反映したきめ細かい営業・管理によって、テナント満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、解約防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入の増加や稼働率の維持・向上を図ります。更に、商業系テナントについては、販売促進活動等の企画実施を通じてテナント満足度の向上も図ります。

ⅲ．テナント誘致

　新規テナントに関する誘致活動については、常時テナント仲介会社と連携し、テナント情報の収集に努めるとともに誘致計画を立案し、実施します。すなわち、運用資産が中長期的に安定した収益を確保するために、PM会社及びテナント仲介会社と緊密に連携し、運用資産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案して、新規テナントの探索を行います。なお、新規テナントの具体的な選定に際しては、反社会的勢力との取引防止に留意するとともに、調査会社等による信用調査等を活用しながら、誘致対象運用資産の運用計画、運営方針との整合性、長期的・安定的契約継続の可否等を判断し、決定します。個別の新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの業種、実績、信用力、施設活性化への寄与度等を総合的に判断し、決定します。また、阪急阪神ホールディングスグループの有する物件のテナント等との幅広いネットワークを活用し、より迅速かつ多数の情報収集及び有利なテナント誘致を図ります。

ⅳ．テナントとの賃貸借契約の形態

　賃料収入の安定化と、施設の運営に弾力性を持たせるために主に定期借家契約の採用を検討します。

　また、賃料収入の向上に売上歩合賃料の導入が適していると判断される場合には、その採用を検討します。

　契約形態については、既存テナントとの円滑なリレーションシップ及び効率的な運営管理を維持することを目的とし、従前の賃貸人等を転貸人（マスターレッシー）とする転貸借方式（マスターリース方式）を導入する場合もあります。この場合、転貸人からの賃料と転借人からの賃料が常に同額となるパススルー型マスターリースや、転貸人からの賃料を固定とする固定型マスターリース等、施設毎に最適な契約形態を検討します。

ｖ．運用資産の資産価値の維持・向上

　運用資産の物理的・機能的価値の維持のために、本投資法人の営業期間毎に修繕更新計画を立案し、実施します。

　運用資産の物理的・機能的価値の向上のために、適時改良計画を立案し、実施します。

ⅵ．施設運営管理の効率化

　設備保守点検・清掃・警備等管理業務の内容及び費用を本投資法人の営業期間毎に見直すものとし、必要に応じて仕様及び委託会社の変更等によるコストの適正化を図ります。なお、コストの削減に際しては、当該運用資産の競争力及び入居テナントの満足度を考慮します。

ⅶ．損害保険等の付保方針

・　損害保険

　災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、保有不動産及び保有信託受益権に係る不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、必要に応じて災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。更に、テナントの売上金管理を行っている商業施設については、現金盗難等による事故を担保するため、個別に動産総合保険の付保を検討します。

・　地震保険

　ポートフォリオ全体に係るPMLを基準に、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保の判断を行います。なお、個別物件のPMLが15％を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。

　上記各種保険の付保にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。

ｂ．計画的管理の手法

　本投資法人の営業期間毎にポートフォリオ全体の運用計画と個別資産の運用計画を策定し、運用資産の計画的な管理を行います。

ⅰ．ポートフォリオ全体の運用計画

　本投資法人の保有する運用資産全体について、本投資法人の営業期間毎に運用計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。

　ポートフォリオ全体の運用計画には、ポートフォリオ全体の運用管理に係る以下の事項を記載します。

・　ポートフォリオ全体の収益性向上のための施策

・　ポートフォリオ全体の収支計画

・　ポートフォリオ内の個別資産の位置付けに関する事項

・　プロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）に関する事項

・　投資法人の資金調達、金銭の分配に関する事項

ⅱ．個別資産の運用計画

　個別の運用資産について、本投資法人の営業期間毎に運用計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。

　個別資産の運用計画には、個別資産の運用管理に係る以下の事項を記載します。

・　収益性の維持・向上のための施策

・　修繕、改良計画

・　管理費、水道光熱費等コスト削減のための施策

・　運用資産の収支計画及び予算

ⅲ．計画の検証及び修正

　個別の運用資産毎及びポートフォリオ全体について、原則として毎月予算と実績を比較・分析し、大きな乖離が認められる等、資産運用計画の見直しが必要と判断される場合は、期中において、修正計画を策定します。上記の検証を踏まえ、翌営業期間以降のポートフォリオ全体の運用計画及び個別資産の運用計画を策定します。

ｃ．PM方針

ⅰ．PM会社の選定方針

　資産の運営管理を統括するPM会社については、以下の項目に基づき総合的に検討・判断し、選定するものとします。また、検討の結果、運営管理の効率化を目的として、特定のPM会社に複数の運用資産についてのPM業務を一括して委託することがあります。

・　用途及び地域別の管理業務受託実績

・　決算内容及び財務状況等の経営内容

・　組織体制（緊急時の対応を含めた人員配置、情報管理体制、有資格者及び専門技術者の有無等）

・　賃貸営業管理能力（テナントリーシング、市場精通度、仲介業者とのネットワーク構築度、テナント管理、テナント審査等）

・　施設運営管理能力

・　各種工事計画の策定及び工事管理能力

・　販売促進計画の立案及び実施能力

・　予算計画の策定及び管理能力

・　各種レポーティング書類の作成能力

・　その他渉外業務への対応能力

・　PM業務内容に相応した報酬水準

・　利益相反回避への対応

ⅱ．阪急阪神ホールディングスグループのPM会社の選定

　テナント誘致に関する情報網、テナント営業力等の観点から、阪急阪神ホールディングスグループの有する物件の運営・管理に関する能力を活用することが有効かつ適切と判断される場合には、阪急阪神ホールディングスグループからPM会社を選定します。ただし、その報酬の設定方法については、原則として、基本報酬に利益連動報酬を組み合わせることにより、投資主の利益のために努力する仕組みを導入することができます。選定したPM会社が利害関係者に該当する場合においては、利益相反取引ルールに定める基準・手続を遵守するものとします。

　なお、本資産運用会社は、一部の不動産について、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神ビルマネジメント株式会社をPM会社として選定しています。

ⅲ．PM会社の管理手法

　PM会社との間で、原則として毎月1回、前月の収支状況及び稼働状況、既存テナントの動向、リーシング状況、施設管理上のクレーム・トラブル等の事項についての確認を行い、対応についての協議を行います。

　PM会社との間で締結するPM業務委託契約の期間は、原則1年間とし、契約期間満了時までにPM会社の運営管理実績に対する評価を実施します。この評価結果を慎重に検討の上、契約の更新を行うか否かについて判断するものとし、その結果によっては、PM会社を変更する場合があります。契約を更新する場合においても、評価結果を基にPM会社に適宜指導を行い、その業務レベルの向上を図ります。また、必要に応じ委託業務内容や契約条件の見直しを行い、委託料及び管理コストの適正化を図ります。

ｄ．売却方針

　本投資法人は、原則として長期的な資産保有を目的としますが、市場環境等を勘案し、資産運用計画策定時又は必要に応じて随時、売却について検討を行うことがあります。売却については、主に以下の項目を総合的に勘案して判断します。

ⅰ．当該不動産の資産価値の増減及びそれについての予測

ⅱ．ポートフォリオへの影響

　なお、資産の売却にあたっては、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額を基準に、上記項目を勘案し、個別に売却価格を判断します。ただし、利害関係者との取引においては、利益相反取引ルールに定める基準・手続を遵守するものとします。

　本投資法人が本資産運用会社以外の協定書当事者から購入した物件を売却しようとする場合、情報共有等に係る協定書に基づき、購入する際の協議により、本資産運用会社以外の協定書当事者等に対して当該物件の売却に関する優先交渉権を付与していることがあります（前記「①　基本方針　（ロ）阪急阪神ホールディングスグループからの不動産情報提供及び優先交渉権の付与」をご参照ください。）。

　また、本投資法人は、上記協定書によらない場合でも、物件取得時の経緯等により、何らかの優先交渉権を上記各社又はその他の第三者に付与していることがあります。

　その他、以下の点にも留意するものとします。

・　投資法人の配当利回りに与える影響

・　広く売却可能先を探索し、経済条件その他の売却にあたっての条件を公正に比較検討し、必要に応じ競争原理の活用を含めた、透明性の高い売却手続きを履践すること

・　売却先については、当該売却対象不動産の取得後の運営において、社会的評価の著しい悪化を招くおそれのあるような先、又は公序良俗に反する可能性のある先については除外すること

(ニ）財務方針

ａ．基本方針

　本投資法人は、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。

　資金の借入れ又は投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行を含む債務の返済及び運転資金とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。

　資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成、又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態等の観点から安定的かつ効率的な資金調達手段を選定します。

ｂ．負債比率（LTV）

　負債比率（ローン・トゥ・バリュー）（以下「LTV」といいます。）の算定については以下の算式に基づいて行い、60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い一時的に60％を超えることがあります。

（注1）借入金額には、発行済投資法人債がある場合には、未償還残高を含みます。

（注2）敷金及び保証金は、本投資法人（及び本投資法人が保有する信託受益権の対象たる財産）が受け入れた敷金及び保証金です。

（注3）見合い現預金は、本投資法人が保有する信託受益権の対象たる財産が受け入れた敷金及び保証金等に関してそれを担保する目的で信託勘定内に留保された現金又は預金です。

（注4）資産総額は、LTV計算時点における直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額とします。ただし、有形固定資産については、鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。なお、鑑定評価額とは、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）に基づき取得した、不動産鑑定士による各決算期の鑑定評価額を意味します。

ｃ．デット調達戦略

ⅰ．長短比率

　資本市場及び金利の動向を鑑み、機動性を重視した短期資金調達（短期借入金及び短期投資法人債）と、長期の安定的な資金調達（長期借入金及び短期投資法人債を除く投資法人債）とを効率的に組み合わせて、安定的かつ効率的な資金調達を行います。

ⅱ．金利の固定・変動に関する方針

　借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3条第2号において定義されています。）への投資を行うことがあります。

ⅲ．返済期限分散

　前記「ⅰ．長短比率」と同様に、資本市場及び金利の動向を鑑み、資金の借入れ及び投資法人債についての返済及び償還期限の分散を図るものとします。

ⅳ．借入先

　資金の借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家（ただし、機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定するものをいいます。）に限ります。以下同じです。）に限るものとします。

　借入れの実施に際しては、借入条件等につき複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。ただし、安定的な資金調達ルートの確保のため、特定の適格機関投資家に集中することなく、資産規模の拡大に従い、資金調達先の分散、拡大を検討します。

ⅴ．投資法人債

　資金調達手段の多様化を目的として、投資法人債を発行することがあります。投資法人債の発行に際して、又は財務の健全性の一つの指標等とするため、信用格付業者（金融商品取引法第2条第36項に定義される信用格付業者を指します。）より格付を取得することがあります。

　本投資法人は、本書の日付現在で、株式会社日本格付研究所（JCR）よりAA－（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付、株式会社格付投資情報センター（R&I）よりA＋（格付の方向性：安定的）の発行体格付をそれぞれ取得しています。

　また、2025年12月11日に投資法人債の発行登録書を関東財務局長に提出しました。

ⅵ．借入条件等に関する方針（担保設定等）

　資金の借入れに際して、金融環境変化による影響を抑えつつ、安定的かつ効率的な資金調達を行うために、期間、担保設定の有無等の諸条件を、複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定します。

ⅶ．極度借入枠設定契約、コミットメント・ライン等

　将来の運用資産の追加取得、資本的支出又は敷金・保証金の返還等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメント・ライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結し借入れを実行することがあります。

　なお、契約締結先は前記「ⅳ．借入先」と同様に、適格機関投資家に限るものとします。

　また、契約諸条件については、複数の適格機関投資家と交渉の上、比較し決定することとします。

ⅷ．キャッシュ・マネジメント方針

　資金調達手段としてテナントから預かった敷金・保証金を活用することがあります。また、資金運用については、安全性、換金性等を考慮し、金利の動向及び資金繰りを十分に鑑みて行います。

ｄ．エクイティ調達戦略

　本投資法人は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ投資口の希薄化（投資口の追加発行による既存投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。

(ホ）その他

ａ．本投資法人は、資産運用の方針として、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します（規約第28条第1項）。

ｂ．組入資産の貸付け・運用及び第三者のための担保提供（規約第31条）

ⅰ．本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うことを原則とします。

ⅱ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を規約の定めに従い運用します。

ⅲ．本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。

ⅳ．本投資法人は、不動産その他の運用資産について、第三者のために担保に供することがあります。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類（規約第27条及び第29条）

　本投資法人は、主として不動産等資産に投資します。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しないその他の資産にも投資することができるものとします。

(イ）不動産等とは以下に掲げるものをいいます。

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．次に掲げるものを信託する信託の受益権（受益証券が発行されている場合を含みます。）

ⅰ．不動産

ⅱ．地上権又は不動産の賃借権

ⅲ．金銭（信託財産を主として上記i．及びⅱ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。）

ｅ．当事者の一方が相手方の行う前記ａ．からｄ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）

ｆ．金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするもの（受益証券が発行されている場合を含みます。）

(ロ）不動産対応証券とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。

ａ．優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。）

ｂ．受益証券（投信法第2条第7項に定める受益証券をいいます。）

ｃ．投資証券（投信法第2条第15項に定める投資証券をいいます。）

ｄ．特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（前記（イ）ｄ．又はｆ．に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）

(ハ）本投資法人は、前記（イ）及び（ロ）に掲げる不動産等及び不動産対応証券を投資対象とするほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。

ａ．預金

ｂ．コールローン

ｃ．国債証券

ｄ．地方債証券

ｅ．特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法第2条第1項第3号で定めるものをいいます。）

ｆ．資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法第2条第1項第4号で定めるものをいいます。）

ｇ．社債券（相互会社の社債券を含みます。転換社債券、新株引受権付社債券及び新株予約権付社債券を除きます。）

ｈ．コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法第2条第1項第15号で定めるものをいいます。）

ｉ．投資法人債券（投信法第2条第20項に定めるものをいいます。）

ｊ．オプションを表示する証券又は証書（金融商品取引法第2条第1項第19号で定めるものをいいます。）

ｋ．貸付債権信託受益証券

ｌ．金銭債権（投信法施行令第3条第7号で定めるものをいいます。）

ｍ．デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号で定めるものをいいます。）

ｎ．金銭の信託の受益権であって、信託財産を前記ａ．からｍ．までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とするもの（受益証券が発行されている場合を含みます。）

ｏ．再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号で定めるものをいいます。）

ｐ．公共施設等運営権（投信法施行令第3条第12号で定めるものをいいます。）

(ニ）本投資法人は、不動産等への投資にあたり、必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）第18条第1項に規定する商標権又は同法第30条第1項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第1項に規定する通常使用権（前記（イ）ａ．からｄ．までに掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。）

ｂ．慣習法上認められる温泉権（源泉権）（前記（イ）ａ．からｄ．までに掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。）

ｃ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｄ．民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上の動産（ただし、前記（ハ）ｏ．に掲げる資産を除き、また、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産等に附加されたものに限ります。）

ｅ．その他特定の不動産等に付随する資産又は権利で、当該不動産等と併せて取得するもの

(ホ）金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記（イ）から（ニ）までを適用するものとします。

②　投資基準

(イ）投資基準については、前記「（１）投資方針　②　ポートフォリオ構築方針　（ロ）投資基準」をご参照ください。

(ロ）用途別、地域別による投資割合については、前記「（１）投資方針　②　ポートフォリオ構築方針　（イ）

ポートフォリオ運用基準」をご参照ください。

（３）【分配方針】

　本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第36条）。

①　利益の分配

(イ）投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条第1項に定める利益の金額は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って計算されるものとします。

(ロ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90（ただし、法令改正等により配当可能利益の内容又は当該比率に変更があった場合には変更後の内容又は比率とします。以下②において同じです。）に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。

　なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします。

②　利益を超えた金銭の分配

　本投資法人は、不動産市況の動向等により本投資法人が適切と判断した場合、又は本投資法人における課税負担の発生を抑えることを目的として本投資法人が適切と判断する場合、法令等（資産運用会社が加入する金融商品取引業協会の定める規則を含みます。）に定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができるものとします。

③　分配金の分配方法

　分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配します。

④　分配金請求権の除斥期間

　本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。

⑤　資産運用会社が加入する金融商品取引業協会の規則

　上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、資産運用会社が加入する金融商品取引業協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

　本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

(イ）有価証券及び金銭債権に係る制限

　本投資法人は、前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類（規約第27条及び第29条）　（ハ）ｃ．からｋ．まで及びｎ．」に定める有価証券並びに前記同「ｌ．」に定める金銭債権について、積極的な運用益の取得を目指した投資を行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとします（規約第30条第1項）。

(ロ）デリバティブ取引に係る制限

　本投資法人は、前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類（規約第27条及び第29条）　（ハ）ｍ．」に定めるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第30条第2項）。

(ハ）国外不動産に係る制限

　投資対象となる不動産（不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産等を含みます。）は国内不動産に限定するものとします（規約第30条第3項）。

(ニ）組入資産の貸付け・運用及び第三者のための担保提供に係る制限

ａ．本投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うことを原則とします（規約第31条第1項）。

ｂ．本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の規約第27条及び第28条に従い運用します（規約第31条第2項）。

ｃ．本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第31条第3項）。

ｄ．本投資法人は、不動産その他の運用資産について、第三者のために担保に供することがあります（規約第31条第4項）。

(ホ）借入れ及び投資法人債の発行に係る制限

ａ．本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます（規約第34条第1項）。

ｂ．上記ａ．に係る借入れ及び投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行を含む債務の返済及び運転資金とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします（規約第34条第2項）。

ｃ．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします（規約第34条第3項）。

ｄ．資金を借り入れる場合、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第34条第4項）。

ｅ．上記ａ．に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第34条第5項）。

②　法令に基づく投資制限

(イ）資産運用会社による運用制限

　登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、登録投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。また、利害関係人との取引制限については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（１）法令に基づく制限」をご参照ください。

ａ．自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

ｂ．運用財産の相互間取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

ｃ．第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しない取引を内容とする運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

ｄ．投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。

ｅ．その他業府令で定める取引

　上記の他、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条）。

ⅰ．資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）。

ⅱ．資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。

ⅲ．第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号）。

ⅳ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第4号）。

ⅴ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。

ⅵ．第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。

ⅶ．その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。

(ロ）資産の運用の範囲

　登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、及び商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません（投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2）。

(ハ）同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、原則として当該株式を取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得若しくは譲渡、貸借又は管理の委託に係る取引を行うことができないものとして投信法施行令に定める場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する場合はこの限りではありません（投信法第194条第2項、投信法施行令第116条の2）。

(ニ）自己投資口の取引及び質受けの制限

　投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。

ａ．その資産を主として投信法施行令に定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合。

　投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とされています（投信法施行規則第129条）。

ⅰ．当該投資法人の投資口を無償で取得する場合。

ⅱ．当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅲ．において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

ⅲ．当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。

（ⅰ）組織の変更

（ⅱ）合併

（ⅲ）株式交換

ⅳ．その権利の実行にあたり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第1項第2号及び第3号並びにⅰ．ないしⅲ．に掲げる場合を除きます。）。

　上記ａ．からｄ．に掲げる場合においては、当該投資法人は、相当の時期にその投資口の処分又は消却をしなければなりません（投信法第80条第2項）。なお、本投資法人は、規約第6条第2項において投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を定めています。

(ホ）子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1項、第2項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口（投信法第81条第1項に規定する親法人投資口をいいます。以下、本（ホ）において同じです。）を承継する場合。

ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。

　投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第131条）。

ⅰ．他の法人等（法人その他の団体をいいます。以下、本（ホ）において同じです。）が行う株式交付（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交付に相当する行為を含みます。）に際して親法人投資口の割当てを受ける場合。

ⅱ．親法人投資口を無償で取得する場合。

ⅲ．その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。ⅳ．において同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により親法人投資口の交付を受ける場合。

ⅳ．その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。

（ⅰ）組織の変更

（ⅱ）合併

（ⅲ）株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）

（ⅳ）株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）

ⅴ．その権利の実行にあたり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要かつ不可欠である場合（投信法第81条第2項第1号及びⅰ．ないしⅳ．に掲げる場合を除きます。）。

③　その他の投資制限

(イ）有価証券の引受け及び信用取引

　本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

(ロ）集中投資及び他のファンドへの投資

　集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。なお、不動産の所在地域による分散投資に関する方針については、前記「（１）投資方針　②　ポートフォリオ構築方針　（イ）ポートフォリオ運用基準」をご参照ください。

３【投資リスク】

（１）リスク要因

　以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が既に取得した個別の不動産及び信託受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「５　運用状況　（２）投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　（ロ）個別の投資不動産物件の概要」を併せてご参照ください。なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

　本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

(イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

(ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

(ハ）金銭の分配に関するリスク

(ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

(ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

(へ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ）関西圏に重点をおいた投資を行うことによるリスク

(ロ）投資対象用途に関するリスク

(ハ）少数のテナントに依存していることによるリスク

(ニ）阪急阪神ホールディングスグループ各社からの物件取得が想定どおり行えないリスク

(ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

(ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

(ト）敷金及び保証金に関するリスク

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ）阪急阪神ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク

(ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

(ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

(ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

(ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

(ロ）賃貸借契約に関するリスク

(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

(チ）転貸に関するリスク

(リ）マスターリース契約に関するリスク

(ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

(ル）共有物件に関するリスク

(ヲ）区分所有建物に関するリスク

(ワ）借地物件に関するリスク

(カ）借家物件に関するリスク

(ヨ）底地物件に関するリスク

(タ）開発物件に関するリスク

(レ）有害物質に関するリスク

(ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

(ツ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

⑤　税制に関するリスク

(イ）導管性要件に関するリスク

(ロ）過大な税負担の発生により90％超支払配当要件が満たされないリスク

(ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク

(ニ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

(ホ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

(イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

(ロ）減損会計の適用に関するリスク

(ハ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

(ニ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

(ホ）感染症の影響を受けるリスク

①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

(イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク

　本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。

　本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。

　そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

(ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

　本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、本投資証券の売買高の減少、倒産手続の開始その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換価の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。

(ハ）金銭の分配に関するリスク

　本投資法人は前記「２　投資方針　（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「（１）リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。

(ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④　不動産及び信託の受益権に関するリスク　（ロ）賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。

　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落すること、又は本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じることがあります。

(ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、市場環境や物件取得見込み等を勘案しながら投資口を随時追加発行する場合がありますが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。

　更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

(ヘ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

②　本投資法人の運用方針に関するリスク

(イ）関西圏に重点をおいた投資を行うことによるリスク

　本投資法人は関西圏への投資比率が原則としてポートフォリオ全体の50％以上となるよう投資を行います。このため、関西圏における人口、人口動態、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害の発生、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、これらの地域におけるテナント獲得に際し賃貸市場における競争が激化した場合、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

(ロ）投資対象用途に関するリスク

　本投資法人は、商業用途区画からの賃料収入が一定割合を占める「商業用施設」、事務所用途区画からの賃料収入が一定割合を占める「事務所用施設」、商業用途区画及び事務所用途区画からの賃料収入が一定割合を占める「複合施設」、並びに商業用途区画及び事務所用途区画のいずれにも含まれない、その他用途区画からの賃料収入が一定割合を占める「その他施設」を投資対象としており、中でも、商業用途区画を主たる投資対象としています。

　したがって、本投資法人の業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受ける可能性があります。

　なお、本投資法人は、一部のテナントとの間で売上歩合賃料を採用しており、この場合、賃料は変動賃料となりますので、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。

(ハ）少数のテナントに依存していることによるリスク

　本投資法人の運用資産のうちには、少数のテナントへ賃貸されているものが含まれるほか、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件が含まれます。これらの場合、本投資法人の収入は、かかるテナントに大きく依存し、これらのテナントの営業状況、財務状況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。

　一般的に、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、物件の稼働率は大きく減少することになります。また、代替テナントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

(ニ）阪急阪神ホールディングスグループ各社からの物件取得が想定どおり行えないリスク

　本資産運用会社は、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神不動産投資顧問株式会社（以下、本（ニ）において「阪急阪神ホールディングスグループ各社」といいます。）との間で、本投資法人による物件の取得を支援する体制を構築することを目的として、「情報共有等に係る協定書」を締結しています。しかし、阪急阪神ホールディングスグループ各社が本投資法人の投資基準に合致する物件に関する売却情報を十分に取得できない可能性があるほか、同協定書は、阪急阪神ホールディングスグループ各社が所有又は開発する適格不動産に関する優先交渉権を本資産運用会社に与えるとともに、本資産運用会社が阪急阪神ホールディングスグループ各社が取得した外部物件情報の提供を受ける旨を規定するものにすぎず、阪急阪神ホールディングスグループ各社が本投資法人に対して、本投資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、この協定書に則って、本投資法人が適切であると判断する物件を適切な価格で取得できることまでは担保されていません。

　したがって、本投資法人は、必ずしも、阪急阪神ホールディングスグループ各社から、本投資法人が適切であると判断する物件を希望どおり取得できるとは限りません。

(ホ）不動産を取得又は処分できないリスク

　不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資や、本投資法人が投資対象とするような不動産の取得競争が活況である場合には、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

(ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

　投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。

　また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、現在設定されている資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める財務制限条項の他、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制限が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

　本投資法人の借入金及び投資法人債については、前記のような条項その他の一般的な財務制限条項が設けられていますが、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触するおそれがある事実は生じていません。

(ト）敷金及び保証金に関するリスク

　本投資法人の運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金の一部については、将来の返還に備えて信託勘定に現預金として留保されますが、信託受託者との合意に基づいて、本投資法人がその一部を利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

(イ）阪急阪神ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク

　阪急阪神不動産株式会社は、本書の日付現在、本投資法人の主要な投資主です。また、阪急阪神不動産株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の株式を100％保有しています。更に、阪急阪神ホールディングスグループは、本資産運用会社の取締役及び従業員の出向元であり、取締役、監査役及び従業員の兼務先です。本投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループから、今後もその保有する不動産等又は不動産対応証券を継続的に取得することが想定されています。更に、本投資法人は、運用資産の相当部分につき阪急阪神ホールディングスグループにPM業務を委託しています。

　これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、阪急阪神ホールディングスグループと密接な関連性を有しており、本投資法人の安定した収益と成長性の実現に対する阪急阪神ホールディングスグループの影響は相当程度高いということができます。

　したがって、本投資法人及び本資産運用会社が阪急阪神ホールディングスグループと本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。

　一方、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、阪急阪神ホールディングスグループとの間で取引を行う場合、阪急阪神ホールディングスグループの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があり、その場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

(ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。

　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

　この他に、本投資法人又は本資産運用会社若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。

(ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

(ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。

　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。本投資法人の運用資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性があります。

④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

　本投資法人の主たる運用資産は、前記「２　投資方針　（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類（規約第27条及び第29条）」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

　なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「（ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

(イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

　不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵（物の種類、数量、性能、性質又は品質等が不十分又は契約等に不適合なことをいいます。以下同じです。）等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。また、建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建設資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、その他契約上の責任を追及できるようにする予定ですが、表明保証責任又はその他の責任を追及できるようにすることができない可能性があるほか、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任を含む契約上の責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定される場合もあり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。

　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性についての保証はありません。

　他方、不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者との境界確認が未了のまま又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が少なからず見られ、また、今後取得する不動産についてもその可能性はあり得るものと考えられます。したがって、状況によっては、後日このような不動産関連資産を処分するときに障害が発生し、また境界に関して紛争が発生し、これらにより所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物が存在することにより、不動産関連資産の利用が制限され賃料収入に悪影響を与える可能性あるいは越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。

　更に、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされます。このため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

(ロ）賃貸借契約に関するリスク

ａ．賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク

　賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

　以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｂ．賃料不払に関するリスク

　賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

ｃ．賃料改定に係るリスク

　テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。

　したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。

ｄ．賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

　土地の賃借人は、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第11条に基づく賃料減額請求をすることができ、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

　火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

　運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記（ハ）と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

　また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

(ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

　建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱い（いわゆる既存不適格）とされています。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。

　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

(ヘ）法令の制定・変更に関するリスク

　土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）の他、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。

　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。

　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(チ）転貸に関するリスク

　本投資法人は、賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えている物件を保有しており、また、今後もそのような権限を与えることがありますが、その場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(リ）マスターリース契約に関するリスク

　本投資法人の運用資産には、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、今後もこのようなマスターリースの形態が利用されることがあります。

　マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

(ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　テナント等による不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して不動産全体の賃料水準が低下する可能性があります。

(ル）共有物件に関するリスク

　本投資法人の運用資産である不動産を信託する信託の受益権の一部は、第三者との間で準共有されており、また、今後も共有持分又は準共有持分を取得することがありますが、その場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。

　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条第1項）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第3項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。

　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません（民法第256条第1項ただし書）。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、また、賃料債権も不可分債権となると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ヲ）区分所有建物に関するリスク

　本投資法人は、区分所有建物を保有しており、また、今後も取得することがありますが、区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には、原則として、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除きます。）及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。

　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ワ）借地物件に関するリスク

　本投資法人は、借地権を保有しており、また、今後も取得することがありますが、借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他による解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、本投資法人による物件取得時において、あらかじめ借地権の期限到来時に契約の更新が認められるか否かを正確に予測することは不可能であり、また、仮に土地所有者による更新拒絶につき正当事由が認められ借地権が消滅する場合に、本投資法人が建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。

　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。

　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。

　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。

　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(カ）借家物件に関するリスク

　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。

　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、上記（ワ）の借地物件の場合と同じです。

　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

(ヨ）底地物件に関するリスク

本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を保有しており、また、今後も取得することがありますが、底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。

また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(タ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。底地のみを取得するために予め建物の開発段階で底地の売買契約を締結する場合にも、これと類似したリスクがあります。

(レ）有害物質に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土壌汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがある等の場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。

　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。

　本投資法人が建物又は建物の信託受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合や当該建物にPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

　更に、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。

(ソ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

　本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で保有しており、また今後も取得することがあります。

　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。

　信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。

　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の契約上の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる契約上の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。

　更に、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。

　加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意され、又は受益者としての意思決定の方法等が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ツ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

　本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

⑤　税制に関するリスク

(イ）導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めますが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４　手数料等及び税金　（５）課税上の取扱い　②　投資法人の税務　（イ）支払配当等の損金算入要件」をご参照ください。

(ロ）過大な税負担の発生により90％超支払配当要件が満たされないリスク

　導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要件（以下「90％超支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として90％超支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異等により過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる場合があります。

　なお、交際費、寄附金、法人税等を除く一定の税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配を行う場合には、法人税等の発生を抑えることが可能ですが、常にこのような対応を行うことができる保証はありません。

(ハ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により税務否認等の更正処分を受けた場合には、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

(二）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約における投資態度において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第28条第1項）としています。本投資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ホ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

(イ）専門家の意見への依拠に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

　土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。

　建物エンジニアリングレポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

(ロ）減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

　減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の相違が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。

(ハ）会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、利益を超える金銭の分配のうち会計処理と税務上の取扱いの差異等である一時差異等調整引当額の増加額と同額であるものについては配当等の額として損金算入が可能になるという手当てがなされています。

(ニ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(ホ）感染症の影響を受けるリスク

感染症の国内外における感染拡大に伴い、政府の緊急事態宣言及び地方公共団体による緊急事態措置、要請その他の措置等が行われること等に起因して、運用資産である不動産について、不動産の正常な運営、管理等が妨げられて追加の費用負担その他の負担が生じ、又は一定期間不稼働を余儀なくされ若しくは稼働が制限される等により、賃料収入が減少し若しくは当該不動産の収支が悪化し又は当該不動産の価値が下落する可能性があり、これらの結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

（２）投資リスクに対する管理体制

　本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。

　しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。

①　本投資法人の体制

(イ）役員会

　本投資法人は、職務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の役員会は、少なくとも3か月に1度開催され、役員会において、執行役員は、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の職務執行状況等を報告するものとされています。なお、実際の運営においては、毎月1回程度の頻度で開催されています。

　また、役員会において、法令等の遵守の基本方針を決定します。なお、執行役員は定期的に法令等遵守に関する事項について報告するものとされています。

(ロ）本資産運用会社への牽制

　本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約においては、①本資産運用会社は、規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し当該運用ガイドラインに従って委託業務を遂行すること、②本資産運用会社は、委託業務に関する報告書を6か月に1回以上作成し本投資法人へ交付すること、③本資産運用会社は、利益相反取引について利益相反取引ルールを定め、本投資法人の役員会に報告を行うこと等の本資産運用会社が遵守すべき義務が定められています。また、本投資法人は、同契約上、本資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。このように、本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。

(ハ）内部者取引管理規程

　本投資法人は、内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。

②　本資産運用会社の体制

(イ）資産運用管理規程及び運用ガイドライン

　本資産運用会社は、資産の取得、運用管理、売却、資金調達及び利益分配等における基本方針、遵守すべき管理規範、業務執行の基本原則を定める資産運用管理規程を制定しています。また、本資産運用会社は、本投資法人の規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し、投資方針、利益相反取引ルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。本資産運用会社は、資産運用管理規程及び運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。

(ロ）組織体制

　本資産運用会社では、投信法及び会社法に規定される意思決定機関に加えて、独自の機関として、投資運用委員会を設置し、資産の取得、資産運用計画の策定、資金調達等、本投資法人資産運用業に関する事項を投資運用委員会規程に基づき審議することとしています。更に、利益相反取引に該当する取引等の一定の重要事項については投資運用委員会の他、外部専門家を含むコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、審議・承認を経ることが要求される等、複数の会議体による様々な観点からリスクが検討される体制を備えています。なお、組織体制の詳細については、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」から「同　④　投資運用に関するリスク管理体制の整備状況」までをご参照ください。

(ハ）リスク管理関連規程

　本資産運用会社では、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルを制定しており、組織的、統一的にリスク管理に努めています。

(ニ）内部者取引等管理規程

　本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定しており、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程において、本資産運用会社の役職員（退任又は退職後1年を経過しない者を含みます。）が本投資法人の投資口等を売買することは、原則として禁止されています。ただし、同規程に定める手続を経た上で累積投資により取得する場合又は持投資口会による売買については禁止の対象外とされています。

(ホ）コンプライアンス・マニュアル

　本資産運用会社は、コンプライアンス・マニュアルを制定しており、コンプライアンスに関する役職員の意識の向上を通じて、リスクの軽減に努めています。

(ヘ）内部監査規程

　本資産運用会社は、内部監査規程を制定しており、本資産運用会社の業務の適法・適正な運営及び財産の保全を図るとともに不正過誤を防止し、業務の改善、能率の増進を図り、投資法人資産運用業の健全な発展に資することを目的として内部監査を実施することにより、リスクを把握、管理し、その軽減に努めています。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第6条第1項）、該当事項はありません。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしています（規約第6条第2項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第21条）

　本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、以下のとおりです。

(イ）各執行役員の報酬は、月額80万円を上限として役員会にて定める金額を各月末日までに振込により支払われます。

(ロ）各監督役員の報酬は、月額60万円を上限として役員会にて定める金額を各月末日までに振込により支払われます。

②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第41条及び別紙）

　本資産運用会社に対する資産運用報酬は、運用報酬1及び2、取得報酬、譲渡報酬並びに合併報酬により構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下のとおりとし、本資産運用会社が指定する銀行口座への振込により支払われます。

③　一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理人及び投資法人債に関する一般事務受託者への支払手数料

　一般事務受託者、資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理人及び投資法人債に関する一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。

(イ）一般事務受託者の報酬

　一般事務受託者への報酬の計算方法並びに支払時期及び方法は以下のとおりです。

ａ．報酬額の計算方法

　一般事務に係る報酬は、2月、5月、8月及び11月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間（以下、本（イ）において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額に基づき、後記基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の当該報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

ｂ．報酬の支払時期及び方法

　本投資法人は、当該報酬を各計算期間末日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。

ｃ．調整

　上記ａ．の定めにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき後記基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の合計額に消費税額を加算した金額とします。

(ロ）資産保管会社の報酬

　資産保管会社への報酬の計算方法並びに支払時期及び方法は以下のとおりです。

ａ．報酬額の計算方法

　資産保管業務に係る報酬は、2月、5月、8月及び11月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間（以下、本（ロ）において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額に基づき、後記基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の当該報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。

ｂ．報酬の支払時期及び方法

　本投資法人は、当該報酬を各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。

ｃ．調整

　上記ａ．の定めにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は15万円に消費税額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日（同日を含みません。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）と、基準日（同日を含みます。）から当該計算期間末日（同日を含みます。）までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき後記基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の合計額に消費税額を加算した金額とします。

(ハ）投資主名簿等管理人の手数料

　投資主名簿等管理人への手数料の計算方法並びに支払時期及び方法は以下のとおりです。

ａ．手数料の計算方法

　本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、後記手数料明細表に掲げる金額を上限とした手数料を支払うものとします。ただし、手数料明細表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人と投資主名簿等管理人との間で協議の上決定します。

ｂ．手数料の支払時期及び方法

　投資主名簿等管理人は手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替の方法により支払います。

手数料明細表

　本表に定めのない臨時事務（投資主総会資料の電子提供制度に係る催告に関する事務、新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に関する事務等）については、両当事者協議の上その都度手数料を定めます。

(ニ）特別口座管理人の報酬

ａ．報酬額の計算方法

　本投資法人は、口座管理事務手数料として、後記口座管理事務手数料明細表により計算した金額を上限とした手数料を特別口座管理人に支払うものとします。ただし、口座管理事務手数料明細表に定めのない事務に係る手数料は、その都度本投資法人と特別口座管理人が協議の上決定するものとします。

　経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人と特別口座管理人が協議の上、口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、上記の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。

ｂ．報酬の支払時期及び方法

　口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の翌月末日までにこれを支払うものとします。

口座管理事務手数料明細表

　本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはその都度料率を定めます。

(ホ）投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

　第3回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）

ａ．引受手数料

　本投資法人は、第3回無担保投資法人債の引受人である野村證券株式会社、みずほ証券株式会社及びSMBC日興証券株式会社に対して、引受手数料として総額金1,000万円を2016年11月10日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．財務代理手数料

　本投資法人は、第3回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として金430万円を2016年11月10日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

　第5回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

ａ．引受手数料

　本投資法人は、第5回無担保投資法人債の引受人であるSMBC日興証券株式会社、みずほ証券株式会社及び野村證券株式会社に対して、引受手数料として総額金450万円を2020年10月28日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．財務代理手数料

　本投資法人は、第5回無担保投資法人債の財務代理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として金300万円を2020年10月28日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

第6回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

ａ．引受手数料

　本投資法人は、第6回無担保投資法人債の引受人である野村證券株式会社、SMBC日興証券株式会社及びみずほ証券株式会社に対して、引受手数料として総額金585万円を2024年2月20日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．財務代理手数料

　本投資法人は、第6回無担保投資法人債の財務代理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料として金300万円を2024年2月20日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

第7回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付・適格機関投資家限定）（グリーンボンド）

ａ．私募取扱手数料

　本投資法人は、第7回無担保投資法人債の私募の取扱者であるDBJ証券株式会社に対して、私募取扱手数料として総額金200万円を2025年12月26日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．財務代理手数料

　本投資法人は、第7回無担保投資法人債の財務代理人である株式会社りそな銀行に対して、財務代理手数料として金200万円を2025年12月26日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

第8回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付・適格機関投資家限定）

ａ．私募取扱手数料

　本投資法人は、第8回無担保投資法人債の私募の取扱者であるDBJ証券株式会社に対して、私募取扱手数料として総額金546万円を2025年12月26日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

ｂ．財務代理手数料

　本投資法人は、第8回無担保投資法人債の財務代理人である株式会社りそな銀行に対して、財務代理手数料として金220万円を2025年12月26日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。

④　会計監査人報酬（規約第39条）

　会計監査人に対する報酬は、各営業期間につき2,000万円を上限として、この範囲内で役員会にて定める金額を、当該決算期後3か月以内に振込により支払います。

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。

①　運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金

②　投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行並びに自己投資口の取得に関する費用

③　投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主宛書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費

④　分配金支払に関する費用（分配金領収証用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）

⑤　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

⑥　目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

⑦　財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑧　本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用

⑨　本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用

⑩　投資主総会及び役員会開催に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用

⑪　執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等

⑫　運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑬　借入金及び投資法人債に係る利息

⑭　本投資法人の運営に要する費用

⑮　本投資証券が東京証券取引所に上場し、それを維持するのに要する費用

⑯　信託報酬

⑰　その他上記①から⑯の費用に類する費用

なお、上記（１）から（４）までの手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

阪急阪神リート投信株式会社

大阪市北区茶屋町19番19号

電話番号　06－6376－6821

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。

①　投資主の税務

(イ）個人投資主の税務

ａ．金銭の分配に係る税務

　個人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であるものを含みます。）は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。また、2013年1月1日から2026年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が、2027年1月1日から2047年12月31日までの間は所得税の額の1.1％に相当する復興特別所得税及び所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、2048年1月1日以降は所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、併せて課されます。なお、本投資法人から受け取る金銭の分配は、上場株式等の配当等として、個人投資主の保有する口数（2023年10月1日以降に支払いを受けるべき上場株式等の配当等については、個人投資主の保有する口数及びその個人投資主を判定の基礎となる株主として選定した場合に同族会社に該当する法人が保有する口数を合算した口数）が発行済投資口の総口数の3％以上となる大口株主等を除き、以下の特例の対象となります。

 ⅰ．金銭の分配に対する源泉徴収税率は、20％（所得税15％、住民税5％）の税率が適用されます（2013年1月1日から2026年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が、2027年1月1日から2047年12月31日までの間は所得税の額の1.1％に相当する復興特別所得税及び所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、2048年1月1日以降は所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、併せて課されます。）。また、個人投資主は源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です。

 ⅱ．所得税の確定申告においては、総合課税に代えて、20％（所得税15％、住民税5％）の税率による申告分離課税が選択できます（2013年1月1日から2026年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が、2027年1月1日から2047年12月31日までの間は所得税の額の1.1％に相当する復興特別所得税及び所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、2048年1月1日以降は所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、併せて課されます。）。上場株式等の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます。

（注1）基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注2）上記（注1）の計算による税額が発生する場合、上記ⅰ.の確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

 ⅲ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内で本投資法人からの金銭の分配を受け取ることも可能です（下記ｃ．ⅱ．をご参照ください。）。

 ⅳ．少額上場株式等の非課税口座制度（通称「一般NISA」）に基づき、2014年1月1日から2023年12月31日までの期間は、その年の1月1日において満20歳（2023年1月1日以後は満18歳）以上である方が金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（2014年及び2015年は新規投資額で毎年100万円、2016年から2023年までの期間については、新規投資額で毎年120万円を上限とします。）に係る配当等で、その非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日から5年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません（2018年1月に一般NISAとの選択制で累積投資勘定に係る非課税制度（通称「つみたてNISA」）が導入されましたが、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。）。また、2024年1月1日から特定非課税累積投資契約に係る非課税制度（通称「新・NISA」）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定めている投資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で毎年240万円を上限とし、簿価残高で特定累積投資勘定との合計金額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。）及び特定累積投資勘定にて管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限とし、簿価残高で特定非課税管理勘定との合計金額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等でその非課税口座に当該特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定を設けた年の1月1日以降に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

 ⅴ.未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度（通称「ジュニアNISA」）に基づき、2016年1月以後は、その年の1月1日において満20歳（2023年1月1日以後は満18歳）未満である方又はその年中に出生した方についても非課税口座の開設を申し込むことができ、同年4月1日から2023年12月31日までの期間は、当該口座にて取引できるようになりました（非課税投資額の上限は新規投資額で毎年80万円）。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、その非課税口座において設定した継続管理勘定に管理される上場株式等に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。また、2027年1月1日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称「こどもNISA」）に基づき、その年の1月1日において満18歳未満である方又はその年中に出生した方についても非課税口座を申し込むことができ、当該口座にて取引できるようになりました（非課税投資額の上限は新規投資額で毎年60万円、合計額600万円）。その非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託に係る配当等については、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。なお、上記ⅳ及び本ⅴにおいて、配当等が非課税となるのは、配当金受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。

ｂ．出資等減少分配に係る税務

　個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であるものを除きます。）は、出資の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として上記ａ．における金銭の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を計算し、投資口の譲渡損益の額（注4）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ．の投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則として同様になります。

ｃ．投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税5％）の税率により課税されます（注）。また、2013年1月1日から2026年12月31日までの間は所得税の2.1％に相当する復興特別所得税が、2027年1月1日から2047年12月31日までの間は所得税の額の1.1％に相当する復興特別所得税及び所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、2048年1月1日以降は所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、併せて課されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、上場株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。

（注）基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5%に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、3億3千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

 ⅰ．本上場投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年分における他の上場株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、株式等の譲渡所得等の合計が損失となったときは、原則として申告によりその譲渡日の属する年分において申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます（2016年1月1日以後は、国債、地方債、上場公社債等の一定の利子所得の金額からも控除することができます。）。なお、上場株式等の配当所得の金額から控除しきれなかった場合には、申告を要件にこの損失を翌年以降3年間にわたって繰り越し、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の金額から控除することができます（2016年1月1日以後は、国債、地方債、上場公社債等の一定の利子所得の金額からも控除することができます。）。

 ⅱ．金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます（注）。なお、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受け取ることを選択したときは、この源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡所得等に係る損失をこの源泉徴収選択口座内における配当等から控除することも可能となり、上場株式等の配当等に係る源泉徴収税額も減額調整されます（2016年1月1日以後は、特定口座の源泉徴収選択口座内における、国債、地方債、上場公社債等の一定の利子等に係る所得税額も減額調整されます。）。

（注）上記ｃ.（注）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

 ⅲ．少額上場株式等の非課税口座制度(通称「一般NISA」)に基づき、2014年1月1日から2023年12月31日までの期間は、その年の1月1日において満20歳（2023年1月1日以後は満18歳）以上である方が金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（2014年及び2015年は新規投資額で毎年100万円、2016年から2023年までの期間については、新規投資額で毎年120万円を上限とします。）をその非課税口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日から5年内に譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません（2018年1月に一般NISAとの選択制で累積投資勘定に係る非課税制度（通称「つみたてNISA」）が導入されましたが、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。）。また、2024年1月1日から特定非課税累積投資契約に係る非課税制度（通称「新・NISA」）に基づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定めている投資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で毎年240万円を上限とし、簿価残高で特定累積投資勘定との合計金額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。）及び特定累積投資勘定にて管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限とし、簿価残高で特定非課税管理勘定との合計金額1,800万円（内特定非課税管理勘定は1,200万円）を上限とします。対象商品はつみたてNISAと同様です。）の受益権をその非課税口座に当該特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以降に特定非課税累積投資契約に基づいて譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

 ⅳ．未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度（通称「ジュニアNISA」）に基づき、2016年1月以後は、その年の1月1日において満20歳（2023年1月1日以後は満18歳）未満である方又はその年中に出生した方についても非課税口座の開設を申し込むことができ、同年4月1日から2023年12月31日までの期間は、当該口座にて取引できるようになりました（非課税投資額の上限は新規投資額で毎年80万円）。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、その非課税口座において設定した継続管理勘定に管理される上場株式等に係る譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、2027年1月1日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称「こどもNISA」）に基づき、その年の1月1日において満18歳未満である方又はその年中に出生した方についても非課税口座を申し込むことができ、当該口座にて取引できるようになりました（非課税投資額の上限は新規投資額で毎年60万円、合計額600万円）。その非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託に係る譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。なお、上記の場合には、譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅰ．及びⅱ．の損益通算や繰越控除は適用できません。

(ロ）法人投資主の税務

ａ．金銭の分配に係る税務

　法人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であるものを含みます。）は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、本上場投資口の金銭の分配は特例の対象となり、源泉徴収税率は15％となります（2013年1月1日から2026年12月31日までの間は所得税の額の2.1％に相当する復興特別所得税が、2027年1月1日から2047年12月31日までの間は所得税の額の1.1％に相当する復興特別所得税及び所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、2048年1月1日以降は所得税の額の1％に相当する防衛特別所得税が、併せて課されます。）。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります（復興特別所得税、防衛特別所得税は法人税からの控除対象となります。）。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。

ｂ．出資等減少分配に係る税務

　法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であるものを除きます。）は、出資の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として上記ａ．における金銭の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を計算し、投資口の譲渡損益の額（注4）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ．の投資口の譲渡の場合と同様となります。

ｃ．投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

（注1）みなし配当の金額は、次の算式により計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。

（注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、次の算式により計算されます。

（注3）投資主の譲渡原価の額は、次の算式により計算されます。

※この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

（注4）投資口の譲渡損益の額は、次の算式により計算されます。

②　投資法人の税務

(イ）支払配当等の損金算入要件

　導管性要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による支払配当等（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であるものを含みます。）を投資法人の損金に算入することが認められています。支払配当等を損金算入するために留意すべき主な要件は以下のとおりです。

ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること

ｂ．他の法人（所在地国の法令の規制等により、海外不動産の取得等ができない場合において、専ら海外不動産の取得等を行うことを目的とした財務省令で定める法人を除きます。）の株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含めます。）を有していないこと

ｃ．租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定する機関投資家（金融商品取引法第2条第9項に規定する金融商品取引業者（同法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業のうち同条第8項に規定する有価証券関連業に該当するもの又は同条第4項に規定する投資運用業を行う者に限ります。）その他財務省令で定めるものに限ります。）以外の者から借入れを行っていないこと

ｄ．事業年度の終了時において、1人の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数及び議決権総数の50％超を保有される同族会社に該当していないこと

ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載又は記録されていること

ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること又は租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定する機関投資家（金融商品取引法第2条第9項に規定する金融商品取引業者（同法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業のうち同条第8項に規定する有価証券関連業に該当するもの又は同条第4項に規定する投資運用業を行う者に限ります。）その他財務省令で定めるものに限ります。）のみによって所有されているものであること

ｇ．事業年度の終了時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち一定の資産の帳簿価額として政令で定める金額がその時において有する資産の総額として政令で定める金額の2分の1に相当する金額を超えていること

(ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

　不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額の2％の税率により課されますが、2013年4月1日から2029年3月31日までに登記される土地の売買による所有権移転の登記については1.5％に軽減されています。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産の所有権移転登記については、特例により軽減税率の1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

　不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4％の税率により課されますが、2027年3月31日までに取得される住宅又は土地については3％の軽減税率が適用されます。ただし、上記ａ．の要件を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については、地方税法施行規則の規定に従います。）が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により5分の2に軽減されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

　本投資法人の第42期末（2026年5月31日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。

（注1）商業用途区画：事務所、店舗、飲食、アミューズメント、クリニック、学習塾、学校、美容院、貸会議室、ホール、劇場、ホテル及び娯楽施設等のうち、対価を支払って物やサービス等の提供を受けることを目的とした人が訪れる区画及び物やサービス等を提供するための補完的区画

事務所用途区画：執務することを目的とした区画及び執務のための補完的区画

その他用途区画：商業用途区画及び事務所用途区画のいずれにも含まれない区画（物流・住居等）

関西圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県及び和歌山県の2府4県

（注2）用途区画別の保有総額は、期末日現在の物件毎の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を、期中の各用途区画からの賃料収入及び共益費収入の合計の比率で按分しています。ただし、「ラグザ大阪」については、期中の用途区画別の収入額を算出することが困難なため、取得日（2009年1月22日）の属する月（2009年1月）のエンドテナントの各用途区画からの賃料収入及び共益費収入の合計の比率で按分しています。

（注3）信託不動産及び預金・その他の資産は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）に定める「その他の資産」です。

（注4）預金・その他の資産には信託財産内の預金5,549百万円が含まれています。なお、信託不動産には信託財産内の預金は含まれていません。

（注5）括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　第42期末（2026年5月31日）現在、本投資法人が保有する有価証券の概要は、以下のとおりです。

（イ）株式

（単位：千円）

（注1）「評価額」については、取得原価を記載しています。

（注2）「投資比率」については、当該株式の取得価額が2026年5月31日現在の資産総額に占める割合を記載しています。

（ロ）株式以外の有価証券

（単位：千円）

（注）「評価額」については、帳簿価額を記載しています。

②【投資不動産物件】

　本投資法人が保有する不動産は後記「③　その他投資資産の主要なもの」に一括表記しており、同項に記載するもの以外に本投資法人による投資不動産物件の組入れはありません。

③【その他投資資産の主要なもの】

　第42期末（2026年5月31日）現在、本投資法人が保有する不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、以下のとおりです。

(イ）不動産の概要

ａ．価格及び投資比率

（注1）「HEPファイブ」、「北野阪急ビル」、「デュー阪急山田」、「阪急西宮ガーデンズ」、「イオンモール堺北花田（敷地）」、「万代豊中豊南店（敷地）」、「コトクロス阪急河原町」、「デイリーカナートイズミヤ堀川丸太町店（敷地）」、「ライフ下山手店（敷地）」、「万代五条西小路店（敷地）」、「ベッセルイン博多中洲」、「H-CUBE MINAMIAOYAMA」、「イオンモール猪名川」、「阪急電鉄本社ビル」、「阪急阪神上野御徒町ビル」、「上六Fビルディング」、「ラグザ大阪」、「グランフロント大阪（うめきた広場・南館）」及び「グランフロント大阪（北館）」は、不動産信託受益権として保有しています。

（注2）商業用施設：「商業用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「事務所用途区画」の　ない施設

事務所用施設：「事務所用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「商業用途区画」のない施設

複合施設：「商業用途区画」及び「事務所用途区画」が併存し、両区画からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占めている施設

その他施設：「商業用途区画」、「事務所用途区画」のいずれにも含まれない「その他用途区画」からの賃料収入が当該施設　からの総賃料収入の50％超を占めている施設

（注3）「投資比率」は、各物件の取得価格のポートフォリオ合計に対する比率です。

（注4）「鑑定評価額」は、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、2026年5月31日を価格時点とした鑑定評価額を記載しています。

（注5）「鑑定評価会社」欄に記載されている「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所を、「立地」は株式会社立地評価研究所を、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、「JREI」は一般財団法人日本不動産研究所をそれぞれ表します。

ｂ．賃貸の概要

（注1）マスターリース（方式）：信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント（転借人）に転貸する方式

ダイレクトリース（方式）：マスターリース方式を採用せず、信託受託者又は本投資法人がエンドテナント（賃借人）に直接賃貸する方式

パススルー型マスターリース（方式）：マスターレッシーが支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式

固定型マスターリース（方式）：マスターレッシーが支払う賃料を、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式

その他マスターリース（方式）：パススルー型マスターリース（方式）及び固定型マスターリース（方式）のいずれにも該当しないマスターリース方式

マスターレッシー：信託受託者又は本投資法人から各物件を借り受け、各物件の区画をエンドテナントに転貸する転貸人

エンドテナント：借り受けた各物件の区画を転貸せず、自らが商業、事務所、その他の用途に使用する賃借人又は転借人

（注2）「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」には、マスターリース方式により一括賃貸をしている場合を除き、倉庫、駐車場、機械室等を含めていません。また、「HEPファイブ」、「阪急西宮ガーデンズ」、「グランフロント大阪（うめきた広場・南館）」、「グランフロント大阪（北館）」及び「芝浦ルネサイトタワー」については、それぞれの準共有持分又は共有持分相当の賃貸可能面積及び賃貸面積を記載しています。パススルー型マスターリースが用いられている場合には、括弧外はパススルー型マスターリースの場合のマスターレッシーとの賃貸借契約、括弧内は固定型マスターリース及びその他マスターリースの場合のマスターレッシー並びにパススルー型マスターリース及びダイレクトリースの場合のエンドテナントとの賃貸借契約に基づく賃貸可能面積又は賃貸面積をそれぞれ記載しています。なお、「高槻城西ショッピングセンター」の賃貸可能面積及び賃貸面積には駐車場棟の面積9,476.49㎡を、「阪急西宮ガーデンズ（準共有持分28％相当）」の賃貸可能面積及び賃貸面積には本館駐車場棟の面積8,929.49㎡（準共有持分28％相当）と別館の面積5,186.46㎡（準共有持分28％相当）を、「イオンモール猪名川」の賃貸可能面積及び賃貸面積には駐車場棟の面積5,665.04㎡を、それぞれ含めて記載しており、またこれらの物件の稼働率については、かかる賃貸可能面積及び賃貸面積により計算のうえ記載しています。

（注3）「稼働率」は、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。合計欄については、賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積（いずれも固定型マスターリース及びその他マスターリースの場合のマスターレッシー及びエンドテナントとの賃貸借契約に基づきます。）の合計の割合を記載しています。パススルー型マスターリースが用いられている場合には、括弧外はパススルー型マスターリースの場合のマスターレッシーとの賃貸借契約、括弧内は固定型マスターリース及びその他マスターリースの場合のマスターレッシー並びにパススルー型マスターリース及びダイレクトリースの場合のエンドテナントとの賃貸借契約による賃貸可能面積及び賃貸面積により計算した稼働率を記載しています。

（注4）「テナント総数」は、敷地又は貸室を賃借しているテナントの合計数です。なお、1テナントが特定の物件にて複数の敷地又は貸室を賃借している場合には1と数えて記載しています。これに対し、1テナントが複数の物件を賃借している場合は別に数え、延べテナント数をポートフォリオ合計に記載しています。パススルー型マスターリースが用いられている場合には、括弧外はパススルー型マスターリースの場合のマスターレッシーとの賃貸借契約、括弧内は固定型マスターリース及びその他マスターリースの場合のマスターレッシー並びにパススルー型マスターリース及びダイレクトリースの場合のエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント総数をそれぞれ記載しています。

（注5）ホテル部分（株式会社阪急阪神ホテルズへの転貸部分）については、阪急電鉄株式会社へのその他マスターリース、それ以外（ホテル以外の各エンドテナントへの転貸部分）については、阪急阪神ビルマネジメント株式会社へのパススルー型マスターリースとなっています。

（注6）賃料等の開示につきテナント又は共有者からの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。

ｃ．稼働率の推移

（注1）括弧外はマスターレッシーとの賃貸借契約による、括弧内はエンドテナントとの賃貸借契約による総賃貸可能面積、総賃貸面積及びそれに基づく稼働率を記載しています。

（注2）「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合です。本投資法人が資産運用を開始した後の各時点における稼働率を記載しています。

（注3）2021年12月10日付で譲渡しており、当該譲渡以降は保有していません。

（注4）2025年3月25日付で信託受益権の準共有持分80％を譲渡し、また2025年6月30日付で信託受益権の準共有持分20％を譲渡しており、当該譲渡以降は保有していません。

（ロ）個別の投資不動産物件の概要

HEPファイブ（準共有持分14％相当）（注1）

（注1）2005年2月1日付で信託受益権の準共有持分50％を取得しましたが、2009年11月27日付で信託受益権の準共有持分5％を譲渡し、2013年4月9日付で信託受益権の準共有持分31％を譲渡しており、第42期末現在の持分割合は14％です。

（注2）信託受益権準共有者間協定の骨子は以下のとおりです。

1．信託契約に基づく受益者としての受託者に対する指図、指示及び承認その他の意思表示を含む権利行使については、信託契約期間延長、信託契約の合意解除、信託建物の増改築及び建替え、信託不動産の全部又は一部の売却その他一定の事項を除き、阪急阪神不動産株式会社が単独の裁量にて決定し、阪急阪神不動産株式会社の指示を受けた本投資法人が単独名義にて行います。

2．受益者に交付される収益金は、持分割合に応じて各準共有者に支払われます。

3．信託契約に基づく一切の金銭債務は連帯して負わないものとし、持分割合に応じて各準共有者が負担します。

4．一方の準共有者が信託契約に基づく金銭債務の履行を怠った場合は、他方の準共有者はかかる債務を代位弁済することができます。

5．準共有者間の利益の調整を図るため、準共有者協議会を設置するものとします。

6．本投資法人は、阪急阪神不動産株式会社の準共有持分の取得を申し入れることができます。

7．本投資法人が準共有持分の一部のみを処分することはできず、また、阪急阪神不動産株式会社は優先して本投資法人の準共有持分を買い取ることができます。