投資法人みらい｜有価証券報告書（内国投資証券）－第20期(2025/11/01－2026/04/30)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注１）以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

（注２）出資総額について、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動を考慮していません。

（注３）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

（注４）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

（注５）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

（注６）配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100

（注７）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋固定資産除却損

（注８）FFO＝当期純利益＋減価償却費±不動産等売却損益＋固定資産除却損

（注９）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数

（注10）期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100

②　事業の概況

（イ）当期の概況

a．投資法人の主な推移

投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が設立企画人となり、2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期末現在において、発行済投資口の総口数は1,907,440口、保有物件は44物件（取得価格合計180,155百万円）となっています。

本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏（注１）に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」（注２）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の成長を目指します。

（注１）「三大都市圏」とは東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県及び滋賀県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）を指します。以下同じです。

（注２）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。

b．運用環境と運用実績

当期におけるわが国経済は、2026年１～３月期の実質GDP成長率が前期比0.5％（速報値）となり２四半期連続のプラス成長を記録、実質GDP年換算実額では593兆円となりました。緩和的な金融政策、半導体・情報通信関連分野を中心とした設備投資の増勢、円安進行に伴う外需の拡大及び公的資本形成の増加等、内需・外需・公需に支えられて拡大基調を辿りました。

資本市場においては、堅調なファンダメンタルズを背景に日経平均株価が過去最高値を大幅に更新した一方で、REIT市場はインフレ進行や急速な金利上昇に加えて地政学リスク悪化による訪日観光需要の減少懸念等を背景に、東証REIT指数は４月末時点で1,880ポイントを付けるなど軟調な展開となりました。

このような運用環境のもと、本投資法人においては、将来予定されている大規模改修工事の前倒し実施によってインフレによる資材調達コスト上昇の影響抑制に努めるとともに、テナント賃料水準の適正化を進めるなど、環境変化に応じた収益力強化に取組んでまいりました。

内部成長面では、中国による訪日渡航自粛要請等を受けて一部のホテル物件において稼働や宿泊料の面で影響が見られたものの、中国を除く訪日外国人旅客数の増加基調が継続したことでホテルセクター全般においては収益改善が進展しました。オフィス賃貸市場においては、東京都心及び地方主要都市共に企業の堅調なオフィス需要を背景として、高稼働率維持の下で賃料水準の改善がさらに進行しました。

ESG面においては、気候変動が不動産価値、賃貸需要、資金調達及び運営コスト等に与える影響を踏まえ、リスク低減と機会獲得の両面から気候変動対応への取組みを推進しています。本投資法人では、このたび、ネットゼロ達成に向けたGHG排出量削減のロードマップを策定するとともに、SBT（Science Based Targets）（注）をはじめとする国際的な基準と実質的に整合する目標を設定し、2050年度までの達成に向けた取組みを開始しました。内部成長、外部成長と合わせてESGへの取組みを推進することで、中長期的な投資主価値の向上を目指してまいります。

当期末現在における運用資産は44物件、取得価格の合計は180,155百万円、総賃貸可能面積は362,768.82㎡、稼働率は99.2％となっています。

（注）「SBT（Science Based Targets）」とは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）及び世界資源保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニシアティブである「Science Based Targets initiative」により認定される、科学的根拠に基づいたGHG排出量削減目標です。また、SBT（Science Based Targets）においては、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より２℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が定める水準と整合することが求められています。

c．資金調達の概要

本投資法人は、当期において、2026年１月30日に返済期限の到来した借入金1,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金1,500百万円の資金の借入を行いました。

当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は94,000百万円（うち、１年内返済予定の長期借入金18,000百万円、長期借入金69,800百万円、投資法人債6,200百万円）となっています。

なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高1,800百万円）。

d．業績及び分配の概要

上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益6,107百万円、営業利益3,069百万円、経常利益2,574百万円、当期純利益2,573百万円を計上しました。

当期の利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、将来の分配金の安定化のため、188,877,875円を内部留保することとし、当期未処分利益から上記内部留保額を控除した全額の2,573,136,560円を利益分配金として分配することとしました。以上の結果、当期の投資口１口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）は1,349円となりました。

（ロ）次期の見通し

a．今後の運用環境

今後の日本経済は、足元では堅調な成長基調が継続しているものの、中東情勢の深刻化による影響が一部で顕在化し始めているほか、インフレ進行や円安による家計の実質購買力低下、さらには各国中央銀行における金融引締め観測の高まりなど、日本経済に対する下押し圧力が強まっており注視が必要な状況です。

このような運用環境見通しの下、本投資法人は資産入替を通じたポートフォリオの収益力強化を目的として2026年５月に商業施設（THINGS青山、結婚式場）１物件の譲渡と2026年６月にホテル（スマイルホテル熊谷）１物件の取得を決定しました。

譲渡物件については、固定賃料と売上連動賃料を組合わせた賃料体系を採っていることから、安定的な収益を確保しつつ一定水準の売上達成時には変動賃料によるアップサイド収益を期待できる物件として2020年１月に取得したものです。しかしながら、取得直後に発生した新型コロナ禍の影響に加えて、その後の結婚式に対する需要の変化等もあり、当初想定していたアップサイド収益が見込みづらい状況が続いてきました。その一方で、本物件周辺エリアにおける不動産取引価格は取得以来大幅に上昇しており、取得価格及び鑑定評価額を上回る水準での本譲渡取引により含み益の顕在化が見込まれています。

取得物件は、譲渡物件と比較して高い利回り及び含み益率を有しており、さらに一定期間ごとに賃料交渉が可能な契約形態となっていることから、取得直後よりポートフォリオの収益性及びNAVの向上に寄与するとともに、インフレ環境下における収益成長が期待される物件です。

本資産入替は、譲渡によって含み益を顕在化させ投資主の皆様に分配するとともに、譲渡代金の一部をより成長期待の高い物件取得に充てることで、これまでの投資成果の還元と将来の成長機会の確保の双方を実現することが投資主価値の最大化に資すると判断したものです。本資産入替によって生じる残余資金については、今後の物件取得に充てることで、さらなる外部成長を図ってまいります。

b．対処すべき課題と今後の運用方針

本投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、戦略的な物件入替えを通じて賃料アップサイドと将来的なアップサイドポテンシャルが期待される物件を取得することで、インフレや金利上昇を凌駕するポートフォリオを構築することに注力して参りました。今後もリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、本投資法人の成長に資する以下の施策を推進する予定です。

● 外部成長戦略

　本投資法人は、アセットクラスの特性や不動産賃貸市場の動向を注視し、「賢守×共攻」のコンセプトに合わせた多様なアセットタイプの取得検討を継続してきました。今後については、新たな中期経営計画のコンセプトである「賢守×成長」のもとで安定的な分配金成長を実現するため、引き続きアセットタイプ別の投資比率だけではなく、金利上昇やコスト面のインフレへの対応を見据えて賃貸借契約のキャッシュ・フロー特性を意識したポートフォリオの構築を目指しており、アップサイドの見込める変動及び短期契約比率の引き上げを図る方針です。

● ポートフォリオ・マネジメント

　オフィス賃貸市場は、東京都心でまとまった物件供給がある状況下においても人材確保、立地改善や拡張を目的とする需要に支えられ空室率の低下とともに賃料の改善が着実に進んでおり、周辺部にも需要の拡大が見られ、成約賃料上昇のもとで、空室消化、さらにフリーレント期間の短縮を通じた実質賃料の改善が進んでいます。また、地方圏の中規模オフィスにおいては、テナント契約更改と入替に際してレントギャップ解消が進むことでNOIが改善傾向にあります。

　商業施設では、売上連動契約が締結されている地域密着型物件の売上向上に伴う変動賃料の安定的な収受を、インフレやインバウンド消費の拡大によってテナント売上改善が期待される都市型商業施設では契約更改時の賃料増額を目指します。

　ホテルについても、契約期限が到来した固定賃料物件において変動賃料を含む契約に切り替えたことでアップサイド余地が増加しており、コロナ禍前と比較可能な変動賃料物件の当期賃料合計額はコロナ禍前を上回る実績をあげており、今後も成長ドライバーとしての役割が期待されます。なお、日中関係悪化による中国インバウンド減少による影響は一部のホテルにとどまりますが、今後は中東情勢悪化に伴う影響を注視して参ります。

● 財務戦略

　足元では市場金利が大きく上昇しており、今後も中央銀行による追加利上げが見込まれていることから、資金調達コストは緩やかながらも上昇基調で推移することが予想されます。本投資法人は、このような環境変化を踏まえ、借入コストにも留意しつつ、返済期限及び固定金利比率を柔軟にコントロールすることで、財務の安定性と資金調達コストのバランスを重視した財務運営に取り組んでまいります。

（ハ）サステナビリティに関する取組みについて

a．サステナビリティに関する取組み

本資産運用会社は、本投資法人の資産運用会社として、サステナブル（持続可能）な社会の実現を目指し、“「みらい」が創る、世界の未来”という理念に従い、サステナブルな社会を実現するために、環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）（以下、併せて「ESG」といいます。）への取組みが必要不可欠であり、その取組みが本投資法人における投資主価値の中長期的な向上に資すると考えています。ESGへの取組みを推進するため、本資産運用会社は、サステナビリティに係る方針として「サステナビリティ基本方針」を策定し、本資産運用会社及び本投資法人は、本方針に基づいてサステナビリティ推進体制の構築やステークホルダーエンゲージメントの実施、マテリアリティの特定や各種イニシアティブへの参画等の取組みを行っています。また、本方針に基づく取組みを継続的かつ組織的に推進するため、本資産運用会社の取締役副社長をサステナビリティ全般に関する推進責任者として、常勤取締役、各部長及びコンプライアンス・オフィサーをメンバーとする「サステナビリティ推進会議」を設置し、ESGに関する具体的な目標や施策、各種取組みの検討を行っています。

b．サステナビリティに関する外部評価及び認証の取得状況

ⅰ.GRESBリアルエステイト評価

本投資法人は、2021年よりGRESBリアルエステイト評価（注）に参加しています。2025年GRESBリアルエステイト評価において、総合スコアの相対評価によるGRESBレーティングで「３スター」の評価を取得しています。また、ESGの推進方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」評価を獲得しています。

（注）欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されたGRESBによる、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス配慮を測る年次のベンチマーク評価で、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。

ⅱ.環境認証

本投資法人は、10物件でDBJ Green Building認証（注１）を、６物件でCASBEE不動産評価認証（注２）、１物件でBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）（注３）をそれぞれ取得しており、当期末現在において環境認証取得物件は合計16物件（重複を除きます。）、本投資法人が保有する底地６物件を除く38物件における環境認証取得割合は延床面積ベース（準共有持分勘案後）で約74.2％となっています。

（注１）環境・社会への配慮がなされた不動産を支援するために日本政策投資銀行が創設した認証制度であり、対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援するものです。

（注２）国土交通省が主導して開発された建築物の環境性能評価システムで、建築物それ自体の環境品質・性能に関する評価と、建築物の外部に対する環境負荷に関する評価の両面から総合的な環境性能の評価を行う制度です。

（注３）建築物の省エネルギー性能を表示する第三者認証制度です。建築物省エネ法に基づき、不動産事業者等には建築物の省エネルギー性能の表示に努めることが求められており、BELSは国土交通省が定める建築物省エネ性能表示ガイドラインに基づいて評価されます。

c．グリーンファイナンス

　本投資法人は、ESGへ配慮した資産運用の更なる推進及びESG投資に関心を持つ投資家層の拡大を通じた資金調達基盤の強化を図るべく、グリーンファイナンスに取組んでいます。本投資法人は、グリーンファイナンス実施のために、グリーンファイナンス・フレームワークを策定しており、本フレームワークの適格性については、株式会社日本格付研究所の「JCR グリーンファイナンス・フレームワーク評価」（注）において「Green 1（F）」の評価を取得しています。本書の日付現在、グリーンファイナンス・フレームワークに基づく本投資法人の資金調達額8,300百万円（うち、グリーンボンド1,200百万円、グリーンローン7,100百万円）です。

（注）「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ICMA）が策定したグリーンボンド原則、ローン市場協会（LMA）、アジア太平洋地域ローン市場協会（APLMA）、並びにローンシンジケーション＆トレーディング協会（LSTA）が策定したグリーンローン原則並びに環境省が策定したグリーンボンドガイドライン及びグリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドラインを受けた発行体又は借入人のグリーンボンド発行又はグリーンローン借入方針（グリーンファイナンス方針）に対する第三者評価をいいます。当該評価においては発行体又は借入人のグリーンファイナンス方針に記載のプロジェクト分類がグリーンプロジェクトに該当するかを審査し、調達資金の使途（グリーンプロジェクトへの充当割合）を評価する「グリーン性評価」及び発行体又は借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を行い、これら評価の総合評価として「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」が決定されます。なお、「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」は、個別の債券又は借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）をつけて表示されます。

d．気候変動への取組み

　本資産運用会社は、2023年２月に「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」（注）提言への賛同を表明するとともに、2023年３月に、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に加入し、気候変動関連リスク及び機会に関するシナリオ分析を本投資法人のホームページ上で開示しています。

　また、ネットゼロ達成に向けたGHG排出量削減のロードマップを策定するとともに、SBT（Science Based Targets）をはじめとする国際的な基準と実質的に整合する目標を設定し、2050年度までの達成に向けた取組みを開始しました。

（注）「TCFD（Task Force on Climate－related Financial Disclosures）」とは、Ｇ20の要請を受け、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された国際イニシアティブです。

③決算後に生じた重要な事実

資産の譲渡

　本投資法人は、当期末（2026年４月30日）後、以下の資産を譲渡する予定です。

（注１）売買契約書に記載された譲渡予定日を記載しています。２分割での譲渡を予定しており、各譲渡予定日については、本投資法人及び買主の間の協議による合意に基づいて変更されることがあります。

（注２）本譲渡に係る売買契約（以下「本売買契約」といいます。）は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される「フォワード・コミットメント等」（先日付での売買契約であって、契約締結から１か月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。本売買契約において、譲渡先が本売買契約に定める譲渡代金の支払いを怠る等の本売買契約条項違反をしたときは、本投資法人は相当の期間を定めて催告の上本売買契約を解除できるものとされており、本投資法人が本譲渡を履行しない等の場合も同様に本売買契約条項違反となりえます。それらの結果、本売買契約が解除された場合には、本譲渡は遡及的に取り消され、解除権を行使した当事者は相手方に対して違約金として売買契約のうち解除した部分に係る譲渡代金（税込）の20％相当額を請求できるものとされるほか、委託者及び受益者の変更手続に係る費用は、本売買契約に違反した当事者が負担します。

（注３）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注４）譲渡先の同意が得られていないため、やむを得ない事情により「非開示」としています。

（参考情報）

資産の取得

　本投資法人は、当期末（2026年４月30日）後、以下の資産を取得しました。

（注１）取得先の同意が得られていないため、やむを得ない事情により「非開示」としています。

（注２）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）に対する投資として運用することを目的とし（規約第２条）、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています（規約第28条）。

本投資法人は、投信法第198条第１項及び規約第42条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2015年12月７日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン（以下「運用ガイドライン」といいます。）（注）を制定しています。

（注）運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内において、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。

②　投資法人の特色

本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします（規約第２条）。

本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第５条第１項）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（３）【投資法人の仕組み】

①本投資法人の仕組図

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）スポンサー・サポート契約は、各サポート提供者との間で本投資法人及び本資産運用会社がそれぞれ個別に締結しています。

②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

（４）【投資法人の機構】

　本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。

①　投資主総会

（イ）投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会において決定されます（投信法第89条第１項）。投資主総会の決議は、原則として、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます（投信法第93条の２第１項、規約第11条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数による決議（特別決議）を経なければなりません（投信法第93条の２第２項）。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。

（ロ）本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第７章）。したがって、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。

（ハ）また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（投信法第198条、規約第42条第１項）。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります（投信法第205条第１項及び第２項）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。

（ニ）投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人が、これを招集します（規約第９条第１項）。投資主総会は、2017年７月１日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの７月１日及び同日以後遅滞なく招集します（規約第９条第２項第一文）。また、必要があるときは随時投資主総会を招集します（規約第９条第２項第二文）。

（ホ）投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の２ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の２週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします（投信法第91条第１項、規約第９条第３項本文）。但し、規約第９条第２項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています（投信法第91条第１項但書、規約第９条第３項但書）。なお、投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します（投信法第91条第３項、同条第４項）。

（ヘ）規約第９条第２項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2017年４月末日及び以後隔年毎の４月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします（規約第15条第１項第一文）。本投資法人が規約第９条第２項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（規約第15条第１項第二文）。

（ト）投資主総会の議長は、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人が、これに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の１人がこれに代わります（規約第10条）。

②　執行役員、監督役員及び役員会

（イ）執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第１項及び第５項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。

（ロ）執行役員は１人以上、監督役員は２人以上（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とします（投信法第95条第２号、規約第16条）。

（ハ）執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します（投信法第96条第１項、規約第17条第１項）。

（ニ）執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません（投信法第99条第１項、同法第101条第１項但書）。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。

（ホ）補欠の役員（執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。）の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（投信法第96条第２項、会社法第329条第３項、投信法施行規則第163条第３項、規約第17条第３項）。

（ヘ）役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います（規約第22条第１項）。

（ト）役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が１人の場合は当該執行役員が、執行役員が２人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の１人がこれを招集します（投信法第113条第１項、規約第20条第１項）。

（チ）役員会招集権を有しない執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます（投信法第113条第２項、第３項、規約第20条第２項）。

（リ）役員会の招集通知は、役員会の日の３日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略することができます（投信法第115条第１項、会社法第368条、規約第20条第３項）。

③　会計監査人

（イ）会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条第１項、規約第24条）。

（ロ）会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（投信法第103条、規約第25条）。

（ハ）会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、同法第115条の３第１項等）。

④　資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

（イ）本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。

（ロ）本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後記「第二部　投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制」をご参照ください。

⑤　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

本投資法人は、その「役員会規程」において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する（本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運営事務受託者を同席させることができます。）ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士１名、公認会計士１名の計２名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

⑥　内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

　各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

⑦　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

　本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。

　その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

⑧　投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

　後記「第二部　投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制／③　投資運用の意思決定機構」及び同「⑥　リスク管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

（本書の日付現在）

最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。

（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注２）本投資法人は、本書の日付現在において、自己投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口）は保有しておらず、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も該当ありません。

（注３）１口当たり発行価格47,238円（発行価額45,639円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注４）１口当たり発行価額45,639円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

（注５）１口当たり発行価格42,363円（発行価額40,929円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注６）１口当たり発行価額40,929円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

（６）【主要な投資主の状況】

2026年４月30日現在における本投資法人の主要な投資主は以下のとおりです。

（注）「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいいます。また、小数第３位を四捨五入して記載しています。

2026年４月30日現在における本投資法人の所有者別の投資主数及び投資口数は、以下のとおりです。

（注）「投資主数の割合」及び「所有投資口数の割合」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本理念

本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループ（注１）と独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有する株式会社イデラ キャピタルマネジメント（以下「イデラ キャピタル」といいます。）が、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指します。

また、本投資法人は、三井物産グループの総合力・事業知見（注２）とイデラ キャピタルの不動産価値創造力（注３）による多様なアセットカテゴリーへの投資活動を通じて、投資主価値の向上と共に、世界経済発展の一翼を担い、世界の未来を創造していくことを目指しており、これらの考えを表した“「みらい」が創る、世界の未来”（“MIRAI” creates the future of the world）という理念を持っています。

（注１）「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社（本社所在地：東京都千代田区、以下「三井物産」といいます。）及び三井物産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。

（注２）「三井物産グループの総合力・事業知見」については、後記「③　両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ／（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要／a．三井物産グループのアセットマネジメント事業」、「④ スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」及び「⑤　成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ／（ロ）三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績」に記載の過去の実績をご参照ください。

（注３）「不動産価値創造力」とは、不動産が持つ潜在的な価値を見出し、その価値を顕在化・最大化させることを通じて不動産収益力を維持・向上させる能力を指します。以下同じです。イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の詳細については、後記「⑤　成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ／（ハ）イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用」をご参照ください。

②　本投資法人の特徴

（イ）両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ戦略

本投資法人は、安定性の観点より、三井物産グループ及びイデラ キャピタル（以下、併せて「両スポンサー」といいます。）が十分な投資実績・運用経験を有するアセットタイプであり、不動産売買及び不動産賃貸市場において十分な質・量の確保が可能と考える、オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設を「コアアセット」としてポートフォリオの中核に位置づけています。

また、本投資法人の持続的な成長を通じた投資主価値の最大化を図ることを目的とし、不動産投資・運用において多数の案件実績があるアセットカテゴリーとして、両スポンサーが得意とする「コアプラスアセット」（注１）及び「ニュータイプアセット」（注２）（以下、併せて「グロースアセット」といいます。）を一定程度ポートフォリオに組み込む方針です（注３）。

（注１）「コアプラスアセット」とは、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上（賃料増加・空室率改善等）が可能と本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。

（注２）「ニュータイプアセット」とは、不動産市場における不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。以下同じです。

（注３）ニュータイプアセットの投資対象資産及びニュータイプアセットへの投資比率については、後記「⑧　投資方針／（イ）ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

（ロ）スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ

本投資法人は、投資主価値の向上を図りつつ、持続的なキャッシュ・フローの創出を実現するために資産規模の拡大を目指す方針です。

また、本投資法人は、両スポンサーが得意とするグロースアセットを組み入れることにより、取引参加者が限定的で過度な競争を回避する取得戦略を推進し、成長性を持続させていくことで、収益性を確保することが可能であると考えています。

グロースアセットのうち、コアプラスアセットについては、取得競争が限定的であると同時に、主にイデラ キャピタルの強みである「不動産価値創造力」を活用することで運用期間中のキャッシュ・フローを増大させ、収益性の向上を実現させることが可能であると考えます。また、ニュータイプアセットについては、主に三井物産グループの強みである不動産市場における先見性（注）を活用することにより、不動産市場における投資・運用実績が比較的少ない段階から投資を開始することが可能となり、ひいては、将来の資産価値向上を図ることが可能であると本投資法人は考えています。

（注）三井物産グループの強みである不動産市場における先見性については、後記「④　スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」をご参照ください。

（ハ）ポートフォリオ分散とキャッシュ・フローの増大に着目したポートフォリオ運営

本投資法人は、前記「（ロ）スポンサーパイプラインを活用したグロースアセットの組入れ」の推進による資産規模の拡大に加え、多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図ることにより、安定したキャッシュ・フローの実現を目指します。

また、運用物件においては、三井物産グループが有する幅広い企業とのリレーションシップ及びニュータイプアセットにおける投資・運用実績と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することでキャッシュ・フローの増大を目指すことが可能になると本投資法人は考えています。

（ニ）健全かつ安定的な財務運営と投資主利益に配慮したガバナンス体制

本投資法人は、メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション（融資団構成）の構築と、適切なLTVマネジメント（注）による健全かつ安定的な財務運営を目指します。また、投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制を構築します。本投資法人の実施する各施策の詳細は、後記「⑥　強固な財務基盤と投資主とのセイムボート」をご参照ください。

（注）「LTV」とは、総資産に対する有利子負債の比率をいい、「LTVマネジメント」とは、適切にLTVを管理することをいいます。以下同じです。

③　両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ

（イ）両スポンサーにおけるアセットマネジメント事業の概要

a.　三井物産グループのアセットマネジメント事業

三井物産グループは、多岐にわたる事業領域とネットワークを活かしながら、国内・海外において物流施設・オフィス等の伝統的な不動産を対象としたアセットマネジメント事業に加え、インダストリアル不動産（注１）・ヘルスケア施設（注２）・インフラ施設（注３）への投資、太陽光ファンドの組成やインフラデットファンド（注４）事業への出資等、グロースアセットに関連する豊富な投資・運用実績を有しています。本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社（以下「三井物産アセットマネジメント・ホールディングス」といいます。）（注５）は、子会社及び関連会社に物流REITの資産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（以下「三井物産ロジスティクス・パートナーズ」といいます。）と私募ファンド及び私募REIT運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社（以下「三井物産リアルティ・マネジメント」といいます。）を有しており、三井物産グループのアセットマネジメント事業を統括する戦略持株会社として様々なアセットへの投資・運用に挑戦しています。

（注１）「インダストリアル不動産」及び「インダストリアル」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施設・データセンター等をいいます。以下同じです。

（注２）「ヘルスケア施設」とは、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設をいいます。以下同じです。

（注３）「インフラ施設」とは、交通・通信・エネルギー・水道等の生活基盤を支える施設をいいます。以下同じです。

（注４）「インフラデットファンド」とは、投資家から資金を集めて、インフラ関連企業に対するデット（融資債権やメザニンローン債権（劣後債や優先株等の負債性資本））を投資対象とし、資金を運用するファンドをいいます。

（注５）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスは、三井物産の完全子会社です。

b.　イデラ キャピタルのアセットマネジメント事業

イデラ キャピタルは、株式会社エムケーキャピタルマネージメント（以下「エムケーキャピタルマネージメント」といいます。）とアトラス・パートナーズ株式会社（以下「アトラス・パートナーズ」といいます。）が2012年５月に合併して誕生しました（注１）。イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な追加投資とリーシングを通じた現物不動産への密接な関与を通じて、不動産マネジメントの現場力を培ってきました。具体的には、テナントが退去した場合の既存テナントの増床ニーズの取込みや、空室部分をリノベーションすることでテナント誘致力と賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を図る戦略的なリーシング活動を行っています。また、プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）より提案された工事内容について、コンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。両社が長年培ってきた上記のような不動産投資マネジメントの現場力とファンドマネジメント力を強みとするイデラ キャピタルは、フォースン・グループ（注２）の豊富な資金力を背景に東京の大規模オフィスをはじめとする大型かつバリューアップ（価値向上）可能な物件のアセットマネジメント業務（注３）を相次いで受託しています。2025年12月末日時点におけるイデラ キャピタルの運用資産残高は約2,831億円となっています。

（注１）イデラ キャピタルの前身であるエムケーキャピタルマネージメントは、2001年９月にアセットマネジメント会社として設立され、2006年３月から2012年３月まで東京証券取引所マザーズ市場に上場しており、財務健全性を維持するとともに、不動産等に関するアセットマネジメント業務を提供してきました。株式公開買付け（TOB）によるエムケーキャピタルマネージメントの非公開化の後、2012年５月に海外投資家を顧客とするファンドマネジメント事業に強みを持つエムケーキャピタルマネージメントの連結子会社でもあったアトラス・パートナーズ（2003年11月設立）と合併し、イデラ キャピタルが誕生しています。

（注２）フォースン・グループは、中国を拠点とする様々な事業への投資を世界各地で行うコングロマリット（複合企業グループ）であり、2014年にイデラ キャピタルへ資本参加し、2026年６月末日現在、子会社（復星イデラホールディングス合同会社）を通じて同社株式の約98％を保有しています。

（注３）「アセットマネジメント業務」には、ファンドマネジメント業務（ファンドに係る会計業務、レポーティング業務及びIR業務等のファンド管理業務をいいます。以下同じです。）を伴わないもの及びサブアセットマネジメント業務を含みます。

（ロ）両スポンサーの不動産ビジネス領域と本投資法人のポートフォリオ戦略

本投資法人は、両スポンサーの不動産ビジネスにおける強みを活かした「コアアセット」をポートフォリオの中核に位置付けるとともに、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することを通じて、優良なポートフォリオの構築を目指します。

両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、リースアップや小規模リノベーション、コンバージョンを通じたアップサイドの追求により収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、取得競争が限定的であり、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットであるニュータイプアセットを成長ステージに応じてポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します。

三井物産グループは、多様なアセットの運用実績を有しており、日本で初めての物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人のスポンサーとして、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして同投資法人を新規上場させるなど、今日のJ-REIT業界におけるアセットの市場拡大に貢献してきました。本投資法人は、これらの市場拡大に関する先見性及び様々なアセットの運用実績を活用し、将来的に成長が期待できるニュータイプアセットへの投資を行う方針です（注１）。また、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用し、リースアップ（注２）や、既存物件の小規模リノベーション（注２）やコンバージョン（注２）を行うことでNOI（注３）の向上を図ることが可能なコアプラスアセットに投資する方針です。

本投資法人は、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値(DPU（注４）及びNAV（注４）)の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスアセット及び将来的にマーケットの拡大が期待できるニュータイプアセットをポートフォリオに組み入れることにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指します。

【画像・図表はPDF原本参照】

＜アセットカテゴリー＞

（注１）ニュータイプアセットを取得する際には、必要に応じて、本資産運用会社の運用体制を整備した上で（アセットタイプによっては法令等が整備された後に）行います。

（注２）「リースアップ」とは、物件の空室率の改善を図ることを指し、「小規模リノベーション」とは、機能改善を目的とする改修・修繕を指し、「コンバージョン」とは、用途転換を目的とする大規模修繕又は再開発を指します。以下同じです。

（注３）「NOI」とは、収入から実際に発生した経費を差し引いて求められる減価償却費控除前の純収益（Net Operating Income）のことをいいます。以下同じです。

（注４）「DPU」とは、１口当たり分配金（Dividend Per Unit）をいい、「NAV」とは、純資産価値（Net Asset Value）（鑑定ベース）をいいます。以下同じです。

（ハ）ポートフォリオにおける物件取得の着眼点

本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の３つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。

本投資法人のポートフォリオを構成し、今後も主要な投資対象となるオフィス、商業施設及びホテルにおける物件取得の着眼点は以下のとおりです。

（注１）「アップサイド・ポテンシャル」とは、不動産投資・運用を通じて期待される、将来における投資収益や不動産価値の潜在的な上昇余地をいいます。以下同じです。

（注２）「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市の主要駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性や顧客誘引力を有する商業施設をいいます。「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。

④　スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略

（イ）「３Ｄソーシング戦略」による成長機会の追求

本投資法人は、本資産運用会社独自のソーシング・ルート（ダイレクト・ソーシング）（注）に加え、三井物産グループとイデラ キャピタルそれぞれのソーシング・ルート（スポンサー・ソーシング）を活用した３主体によるソーシング戦略（３者それぞれが、主体的に独自の方面（Direction）へのソーシング活動を展開することから、当該戦略を「３Ｄソーシング戦略」と呼ぶことがあります。）を推進することにより、多様なルートによる取得機会の最大化を図りつつ、クオリティの高い物件に厳選投資する方針です。

a.　ダイレクト・ソーシング

本資産運用会社には、三井物産グループ及びイデラ キャピタルで多年にわたり投資運用を担当した経験豊富なメンバーが出向しており、これらのメンバーを中心に、これまでの豊富な経験と不動産市場におけるネットワークを活かし、本投資法人による投資対象資産の取得を担当します。その結果、本資産運用会社は、これらの人材を通じた独自のソーシング・ルートを構築しています。

また、独自のソーシング・ルートによる取得実績を積み上げていくことにより、不動産売買市場において本資産運用会社の認知度が高まり、中長期的にもダイレクト・ソーシングを通じた持続的な外部成長を図ることが可能であると考えています。

b.　スポンサー・ソーシング

本投資法人は、本資産運用会社独自のダイレクト・ソーシングに加え、三井物産グループ及びイデラ キャピタルのソーシング・ルートを活用することにより、三井物産グループの事業ポートフォリオを活用することで獲得できる幅広いアセットクラスに関する物件情報と、イデラ キャピタルの不動産価値創造力を活用することで獲得できる幅広い特性の物件情報の双方を得ることが可能であると考えており、これらのスポンサー・ソーシングを活用することで、コアアセット、コアプラスアセット及びニュータイプアセットの取得を通じた外部成長戦略を加速させる方針です。

（注）「ソーシング」とは、物件の給源を意味し、「ソーシング・ルート」とは、物件の情報取得経路を意味します。そのうち、本資産運用会社が独自に情報取得する場合を「ダイレクト・ソーシング」と称し、スポンサーを介して情報取得する場合を「スポンサー・ソーシング」と称します。以下同じです。

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）上記は両スポンサーの強みに基づいたアセット取得の事例を模式化したものであり、実際は３主体それぞれから、コアアセット、ニュータイプアセット及びコアプラスアセットのソーシングが行われます。

（ロ）スポンサー・サポート契約を活用した物件取得戦略

本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社による外部成長サポートをより確かなものとするため、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間でそれぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。

具体的には、両スポンサーは物件情報提供（第三者保有物件を含みます。）、取得機会の逸失を回避するためのウェアハウジング（注）、物件取得及び運用に関する業務支援、物件共有等を通じて、外部成長戦略の蓋然性を高める施策を講じています。

両スポンサーは、本投資法人の投資対象となる物件を数多く保有し、運用を受託しています。スポンサーが保有及び運用受託している物件を取得することで、不動産投資に係る調査（以下「デュー・ディリジェンス」といいます。）等の取得コストを抑制することが可能であり、また物件に関するリスク・リターンを適切に分析することが可能であることから、効率的な外部成長が実現できると本投資法人は考えています。

なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルと本投資法人とのスポンサー・サポート契約の主な内容は、後記「⑦　スポンサー・サポート契約」をご参照ください。

（注）「ウェアハウジング」とは、本投資法人が取得を予定する資産について、収益の安定化や取得時期の調整を行うためにブリッジファンドに先行取得させることをいいます。

＜スポンサー・サポート契約の概要＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）三井物産の100％子会社である三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとの契約です。

（ニ）三井物産グループの先見性

a.　ニュータイプアセットの開拓実績～日本初の物流REITを組成～

三井物産グループは、物流施設の安定資産としての潜在的価値に着目し、他社に先駆けて賃貸用物流施設への投資を開始しました。2005年５月には、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクス株式会社をパートナーとして日本初の物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人（注）を上場させ、現在まで安定した運用実績を積み重ねています。本投資法人は、三井物産グループをスポンサーとすることで、三井物産グループが日本ロジスティクスファンド投資法人の運用で培った知見を本投資法人の運用においても活用できるものと考えています。

（注）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスが70％の株式を有する三井物産ロジスティクス・パートナーズが資産の運用を行っています。

b.　ニュータイプアセットへの更なるチャレンジ～メガソーラーファンド～

三井物産グループは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度の導入にいち早く着目し、長期間にわたり安定した売電収入の期待できる太陽光発電設備への投資を開始しています。エネルギー分野への知見だけでなく、鋼材等の部品供給や物流手配等、三井物産グループの総合力を活かしたプロジェクトであると同時に、安定収益をベースとしたファンド組成等、金融面での強みを活かし、更なるニュータイプアセットの開拓を行っています。

⑤　成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ

（イ）ポートフォリオ分散の意義

不動産は、オフィス、商業施設及びホテル等のアセットタイプであっても契約形態等によって景気感応度や賃料のボラティリティ（賃料の増減の振れ幅）等が異なるという特徴を有すると本投資法人は考えています。本投資法人の投資対象のうち、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプとしては、長期固定賃料のオフィス、ホテル、地域密着型商業施設、居住施設及び物流施設等があります。また、アップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプとしては、長期固定賃料以外のオフィス、都市型商業施設、変動賃料のホテル等があります。

ポートフォリオには、テナントとの契約が長期固定であり、長期にわたりキャッシュ・フローが固定化されている、あるいは適切なテナント構成や賃貸市場における競争力を有し、安定的な不動産賃貸収入の確保が期待でき、キャッシュ・フローの安定性が高いと考えられるアセットタイプに加え、今後の既存テナントとの賃料改定又はテナント入替えにより賃料増額が狙えるようなアップサイド・ポテンシャルがあるアセットタイプも含まれていることから、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築しているものと本投資法人は考えています。

本投資法人は、多様なキャッシュ・フロー特性を有するアセットに幅広く投資することで、安定性と成長性を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指します。

（ロ）三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績

三井物産グループは、総合商社として様々な事業分野における運営・開発実績を数多く有しており、不動産をはじめとした多様なアセットタイプの運営事業をグローバルに展開しています。本投資法人は、三井物産グループの有する様々なオペレーショナルアセット（注）の運営実績に基づく事業知見の蓄積と幅広い企業とのリレーションを活用し、内部成長及び運営力の強化を図ります。

（注）「オペレーショナルアセット」とは、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供する施設をいいます。

（ハ）イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用

イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な資本的支出とリーシングが物件取得時の優位性に繋がっていると考えています。これにより、テナントが退去した場合も、当該不動産の入居テナントの増床ニーズの取り込みや、空室部分のリノベーションによるテナント誘致力及び賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を目指す戦略的なリーシング活動が可能となっています。

また、PM会社より提案された工事内容について、イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、計画している性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。この強みにより取得後のリーシングの展望を描きながら物件を取得することが可能となるため、難易度の高い案件にも取り組めるという優位性にも繋がっています。

本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づき、このような「不動産価値創造力」を有するイデラ キャピタルのノウハウを承継しており、必要に応じて、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することが可能です。イデラ キャピタルには、物件特性に応じた不動産の収益力の向上及び様々なアセットタイプのリーシング・マネジメント実績が蓄積されており、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を活用することによるテナントリレーションの一層の強化を通じて、強固なポートフォリオを構築することが可能となります。

＜イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチーム及び

リーシング・マネジメントチームの内製化と協業＞

【画像・図表はPDF原本参照】

⑥　強固な財務基盤と投資主とのセイムボート

（イ）強固な財務基盤の構築

本投資法人は、持続的な成長と中長期的に安定した収益の確保を実現するために、健全かつ安定的な財務運営を推進します。

a.　LTV水準及びLTVマネジメント

本投資法人は、投資主価値の維持・向上を図るために強固な財務基盤を構築する方針であり、LTV水準については保守的な水準を維持する方針です。

したがって、投資主価値の維持・向上の観点でLTV水準を適切にマネジメントしていく方針です。

本投資法人は、LTVマネジメントは、DPU及びNAVを向上させていく過程において有効に活用すべき財務戦略の一つであると考えています。したがって、LTV水準については物件取得機会を機動的に捉えるためにも、一定の取得余力を確保できる水準で運営していく方針です。

但し、借入れによって物件を取得した際には、その後の資本政策の過程においてLTV水準を一時的に引き下げる可能性があります。

b.　借入れの長期・固定化

本投資法人は、ポートフォリオの特性に応じた負債戦略を実行する方針であり、借入れについては返済期限の長期化及び金利の固定化を推進する予定です。但し、金融市場等の環境に鑑み、将来的な投資主価値増大を図るために柔軟な負債戦略を取ることがあります。

c.　レンダーフォーメーション

本投資法人は、健全かつ安定的な財務運営に加え、メガバンクグループを中心とした強固なレンダーフォーメーションを構築することにより、財務戦略の柔軟性は拡大すると考えます。

d.　格付け

本投資法人は、本書の日付現在、長期発行体格付けとして、株式会社日本格付研究所（JCR）よりAA-（安定的）、格付投資情報センター(R&I)よりA+（安定的）の格付け（注）を取得しています。

（注）本投資法人が取得している、発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見であり、本投資法人の投資口に付された格付けではありません。

（ロ）利益超過分配の方針

本投資法人は、投資主価値の最大化のため、１口当たり分配金の安定化を重視した運用を目指します。そのため、本投資法人は財務健全性の維持及び効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントの実行にも考慮しつつ、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については減価償却費を上限とした利益超過分配（注）を実施する可能性があります。

・　物件のリニューアル・建て替え等により発生する一時的費用（解体費・除却損等）

・　物件の売却に伴う一時的な譲渡損失

・　物件取得に伴う期中における公募増資の実施による希薄化への対応

・　その他、突発的事象による一時的な費用負担

・　繰延ヘッジ損益等の税会不一致への対応

・　合併に伴って発生したのれんの償却に伴う一時差異等調整引当額の分配

（注）クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除く。）を控除した額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能とされています（一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。

（ハ）投資主利益に配慮したガバナンス体制

本投資法人は、資産運用に際し、投資主とスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルの利害の一体化を図るとともに、利益相反に対する第三者性を確保した運営体制を採用することとし、この２つを中心的な枠組とした中立的かつ透明性の高いガバナンス（企業統治）体制の整備・充実を図る方針です。

a.　ガバナンス体制

利害関係者からの資産の取得等の重要な取引に際しては、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー（但し、一定の場合に、代行して業務を遂行する者を選任することについて緊急その他正当な理由が認められるときにおいて、コンプライアンス・オフィサー代行者が指名された場合には、当該コンプライアンス・オフィサー代行者とします。以下「コンプライアンス・オフィサー」とある部分について、同じです。）による事前審査、コンプライアンス委員会及び投資運用委員会における各審議及び決議を経て、取締役会及び本投資法人役員会へ報告（但し、投信法に定義される利害関係人等との間で一定の取引を行う場合は、本投資法人役員会の事前承認が必要とされます。）する仕組みを採用し、利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制を構築しています。本資産運用会社の利害関係者の範囲については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限／①　利害関係者の定義」をご参照ください。

＜運用資産の取得に関する意思決定フロー＞

【画像・図表はPDF原本参照】

その他、本投資法人は利害関係者取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な価格・条件の資産を取得する体制を構築しています。利害関係人等との取引制限の詳細については、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。

b.　本投資法人とスポンサー各社の投資対象の棲み分け

i. 　本投資法人と三井物産又は三井物産グループの棲み分け

三井物産は、総合商社としての幅広い事業活動を通じ、様々なアセットクラスに対する投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主として開発又は施設の運営事業を行う三井物産の場合と異なり、本投資法人では保有に伴う不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、事業内容による棲み分けが可能と考えられます。

三井物産グループは、不動産アセットマネジメント事業を行う連結対象子会社を含んでおり、潜在的には本投資法人との間において、投資対象や事業内容が重複する可能性があります。私募ファンド及び私募REITの資産運用会社である三井物産リアルティ・マネジメントは、総合型の私募REITの運用を行っているため検討対象が重複する局面はあり得ますが、大型物件の共同取得や持分一部売却後に共同運用を行う等、本投資法人の外部成長・ポートフォリオマネジメントにおける協力関係が構築されています。また、物流施設への投資に特化した投資法人の資産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズについても、本投資法人の投資対象と重複していますが、物流施設は本投資法人の投資対象の一部を構成するのみであり、投資対象の重複による影響は小さいと考えます。

ii.　本投資法人とイデラ キャピタルの投資対象の棲み分け

イデラ キャピタルも不動産投資を行っており、潜在的には本投資法人との間において投資対象が重複する可能性があります。しかし、主としてオポチュニスティックな投資を志向するイデラ キャピタルと異なり、本投資法人は、安定した分配金利回りの実現を目標としていることから、以下のように投資対象の棲み分けを図ります。

本投資法人は、中長期にわたって資産を保有し、不動産賃貸収入による安定的な収益の確保を目指すことから、コアアセットへの投資を主として行います。一方、イデラ キャピタルは、不動産賃貸収入に加えて、投資不動産に対する収益性を高める積極的な施策を通じて不動産価値を増加させ、一定期間後に売却することでその価値の増加を実現させるオポチュニスティック型投資を主として行います。

c.　投資主とスポンサーの利害を一致させる取組みの採用

本投資法人は、投資主、スポンサー及び本資産運用会社の利害を一致させ、投資主価値の中長期的な向上を実現するために、ガバナンス上の取組みとして、セイムボート出資を受け入れます。後記「d．三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有」に記載のとおり、スポンサーが中長期的に本投資法人の投資口を保有することで本投資法人の投資主価値の向上に対して強いコミットメントを図ります。

d.　三井物産グループ及びイデラ キャピタルによる本投資口の保有

本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、三井物産グループ及びイデラ キャピタルが本投資口の一定割合の取得及び保有を行うことによるセイムボート出資を受け入れる方針です。かかる方針に基づき、本書の日付現在、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、発行済投資口の総口数の2.1％（三井物産グループ：1.0％、イデラ キャピタル：1.0％）を保有しています。また、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続して保有するように努めるものとしています。

（ニ）投資主利益と連動した運用報酬体系

本投資法人は、以下に記載のとおり、投資主価値の最大化を図り、投資主、本資産運用会社、三井物産グループ及びイデラ キャピタルとの利害を一致させるため、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部（運用報酬Ⅱ）については、１口当たり分配可能金額と償却後NOIに連動した運用報酬体系を採用しています。これにより、本資産運用会社、ひいてはスポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、投資主と利害が一致し、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを継続して保つことが可能となります。

＜資産運用報酬の概要＞

なお、本資産運用会社への支払報酬の詳細については、後記「４　手数料等及び税金／（３）管理報酬等／③　本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。

⑦　スポンサー・サポート契約

（イ）三井物産グループ及びイデラ キャピタルとのスポンサー・サポート契約

本投資法人及び本資産運用会社は、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルとの間で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人は、スポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルそれぞれの持つ資産運用の強みを享受し、本投資法人の成長機会に活用する方針です。

（ロ）スポンサー・サポート契約の概要

本投資法人及び本資産運用会社と、両スポンサーとの間でそれぞれ締結されたスポンサー・サポート契約は、主として、本投資法人の外部成長、内部成長及び出資並びに本資産運用会社の人材確保の側面のサポートを企図しており、かかるサポートを通じ、本投資法人へ成長機会を提供することを目的としています。

a.　主として本投資法人の外部成長に寄与するスポンサー・サポート

i. 　情報提供

三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては自ら又はグループSPC（注１）が、イデラ キャピタルにおいては自ら、イデラ グループ企業（注２）又はグループSPCが、対象不動産（注３）の売却を検討することとなった場合及び本資産運用会社から要請があった場合には、やむをえない事情がある場合を除き、本資産運用会社に当該対象不動産に関する情報（注４）を遅滞なく本投資法人及び本資産運用会社に提供します。但し、既に第三者に譲渡することを約している場合等、一定の例外があります。

（注１）「グループSPC」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルが出資し若しくは同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会社）がアセットマネジメント業務を受託しているいわゆる特別目的会社（Limited Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みますが、投資法人は含みません。）をいいます。

（注２）「イデラ グループ企業」とは、イデラ グループ（イデラ キャピタル及びイデラ キャピタルが直接又は間接に当該会社等の議決権の全てを所有している会社等（イデラ キャピタル又はその子会社・関連会社が第三者より議決権行使の委託を受けている場合は、「議決権の全てを所有」する場合に該当しません。）にて構成されるグループをいいます。以下同じです。）所属の会社等（但し、イデラ キャピタルを除きます。）をいいます。

（注３）「対象不動産」とは、本資産運用会社がその社内規程として定める運用ガイドラインに規定する本投資法人の投資基準に適合すると合理的に想定される不動産等資産をいい、開発中の不動産等資産並びに不動産、不動産の賃借権、地上権等を裏付とする信託受益権及び匿名組合出資等の投資法人が取得可能な資産を含みます。但し、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにおいては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。

（注４）「当該対象不動産に関する情報」とは、当該対象不動産の概要、賃貸借契約の内容、テナント属性、テナントの財務内容や売上高等の業績データを含みますが、これらに限られません。但し、守秘義務に反しない限度において提供可能な情報とします。

ii.　第三者保有物件の売却情報の提供

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、第三者（注１）から対象不動産の売却に関する情報（注２）が提供された場合、当該対象不動産の所有者その他関係当事者の事前承諾を得られることを条件に、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC（注３）、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業及びグループSPCと本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて当該対象不動産に関する情報を速やかに提供します。

（注１）「第三者」とは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は同社及びグループSPC以外の第三者を意味し、イデラ キャピタルの場合は同社、イデラ グループ企業及びグループSPC以外の第三者をいいます。

（注２）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては物流施設を、イデラ キャピタルにおいては居住施設を、それぞれ除きます。

（注３）三井物産アセットマネジメント・ホールディングスについては、特別目的会社が組成されていない場合には、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの子会社である本資産運用会社以外の一任運用業務を営む会社を含みます。

iii. 本投資法人との物件共有又は準共有

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、本投資法人が取得を予定する不動産等資産について、本投資法人との物件の共有（準共有を含み、本iii．において、以下「本物件共有」といいます。）による不動産等資産の共有持分（準共有持分を含みます。）の取得（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる取得を含みます。）を真摯に検討するものとします。この場合において、本物件共有の手法及び内容については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。

iv.　ウェアハウジング機能の提供

本資産運用会社は、本投資法人による不動産等資産の機動的な取得を目的として、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、本投資法人への当該不動産等資産の譲渡を前提とした一時的な保有（なお、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合はイデラ グループ企業又はグループSPCによる保有を含み、以下「ウェアハウジング」といいます。）を依頼することができるものとします。この場合、スポンサーである同社は、本資産運用会社から依頼を受けたウェアハウジング機能の提供について真摯に検討を行います。なお、ウェアハウジング機能を提供するための諸条件については、本資産運用会社とスポンサーが個別物件毎に協議のうえ、定めるものとします。

v. 　再開発サポート・バリューアップサポートの提供

本投資法人が保有する不動産等資産（以下「再開発物件」といいます。）について、本資産運用会社が再開発の必要を認め、スポンサーである三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルに対し、再開発計画の検討及び提案を要請した場合、同社は、再開発物件について再開発計画を真摯に検討し、本投資法人の投資対象となる収益不動産の再開発を行うことを内容とする再開発計画案を提示するとのサポート（以下「再開発サポート」といいます。）（注）を自ら行い又はその関係会社（若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者）をして行わせるものとします。

この場合において、本資産運用会社が、スポンサーである同社（同社が指名した者を含みます。）の提示した再開発計画案について妥当と判断したときは、同社に対し、再開発物件に関する優先交渉権（優先的に売買又は開発業務受託の交渉を行う権利）を付与します。但し、本投資法人による再開発物件のスポンサーへの売却又は開発業務委託は、再開発された物件について、スポンサーが本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該不動産に関する優先交渉権（優先的に売買交渉を行う権利）を付与することを条件としてのみ、行われるものとします。優先交渉期間は、本資産運用会社とスポンサーが別途合意する期間とします。

なお、優先交渉期間内に本資産運用会社とスポンサーとの間で売却又は開発業務委託の条件が合意に達しなかった場合、本資産運用会社は、第三者との間で再開発物件の売却又は開発業務委託につき協議を開始することができます。

（注）スポンサーは、本資産運用会社の要請がある場合には、かかる再開発サポートのほか、リースアップやリノベーション、コンストラクション（建設）等に関するノウハウ提供サポート（以下「バリューアップサポート」といいます。）を自ら行い、又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）をして行わせるものとします。

b.　本投資法人の成長（外部成長・内部成長）に寄与するスポンサー・サポート

i. 　物件取得及び運用に関する業務支援等

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社から要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、本資産運用会社が本投資法人から受託する業務（但し、投資運用業又は投資助言・代理業務に該当しうる業務を含みません。）に関し、受託条件等については本資産運用会社と協議し決定した上で、スポンサーである同社は、自ら又はその関係会社（若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者）を通じて、以下の業務受託を行い、又は行わせるものとします。但し、本資産運用会社は、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与は行いません。なお、スポンサー・サポート契約の規定は、本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の媒介を委託することを意味するものではありません。本資産運用会社がスポンサーに対して不動産等資産の売買の媒介を委託する場合には、両者間で別途当該媒介に係る契約を締結することが必要とされています。

・リサーチ関連業務（不動産市場動向の調査、個別不動産の立地、商圏、競争環境に関する調査）

・物件取得及び運用に関する助言及び補助業務

・個別不動産に関する各種分析及びデュー・ディリジェンス補助等

・プロパティ・マネジメント業務

ii.　マーケット情報の提供

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社が要請したときは随時、自ら又はその関係会社（若しくはスポンサーである同社が適切と判断するその他の者）を通じて、本資産運用会社に対し、不動産等資産の売買、開発に関するマーケット情報及び不動産等資産の賃貸マーケットに関する情報について、スポンサー又はその関係会社の保有する合理的に提供可能な情報を提供するものとします。

iii. 環境配慮技術及びノウハウの提供

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産のリニューアル工事や物件運営に関して、テナント満足度の向上や水道光熱費の節約等のため、本資産運用会社がスポンサーである同社に環境配慮技術及びノウハウの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、合理的に可能な限り、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）を通じて、かかる環境配慮技術及びノウハウを提供し、又は提供せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）が環境配慮技術及びノウハウの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係る環境配慮技術及びノウハウの提供と同等以上の努力を怠らないものとします。

iv.　本投資法人の保有物件に係るリーシングサポートの検討

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等資産について、本資産運用会社がスポンサーである同社に実効的なリーシング戦略を策定する等のリーシングのサポートの提供を依頼する旨の申し入れを行った場合、同社は、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）を通じて、当該物件へのリーシングのサポートの提供につき検討し、又は検討せしめるものとします。この場合において、スポンサーは、自ら又はその関係会社（若しくは同社が適切と判断するその他の者）がリーシングのサポートの提供に合意したときは、自らが運用を受託する場合における運用不動産に係るリーシングと同等以上の努力を怠らないものとします。

c.　本投資法人の出資に関するスポンサー・サポート（本投資法人へのセイムボート出資)（注）

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行うものとします。また、スポンサーである同社が保有する本投資法人の投資口について、特段の事情がない限り、継続保有に努めるものとします。

（注）当該サポートは、スポンサーに法的義務を課すものでなく、スポンサーに対し何らの法的拘束力を持つものではありません。また、かかる合意は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）第15条その他法令に抵触しない前提で合意されるものであること、及び、金融商品取引法第166条に基づくいわゆる投資口等に関するインサイダー取引規制（その後の改正による規制を含みます。）に抵触することのないよう留意しつつこれを行うことについて、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社の間で互いに確認しています。

d.　本資産運用会社の人材確保に寄与するスポンサー・サポート（人材の確保に関する協力）

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社からの要請があった場合、法令に抵触しない範囲内において、自ら又はその関係会社（若しくはスポンサーが適切と判断するその他の者）をして、人材の確保（本資産運用会社による本投資法人の運営に必要な物件取得、物件管理、財務、インベスターリレーション（IR）等のノウハウを有する人材の派遣（転籍・出向）を含みます。）に合理的な範囲で協力するものとします。

⑧　投資方針

（イ）ポートフォリオ構築方針

a.　立地

本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置付け、ポートフォリオの70％以上を投資します（注）。

（注）取得価格ベースとし、取得時の消費税・地方消費税及び手数料等を含みません。なお、本投資法人が個別具体的な資産の取得を行った結果、一時的に、これらの比率とは異なる投資比率となることがあります。

b.　アセットタイプ

本投資法人は、コアアセット（オフィス・商業施設・ホテル・居住施設及び物流施設）及びグロースアセット（コアプラスアセット及びニュータイプアセット）に投資していく方針ですが、各アセットカテゴリーに分類されるアセットタイプは下記のとおりです。但し、各アセットタイプにおける組入比率は設けません。

（注１）組入比率について、上場時（注２）はキャッシュ・フローの安定性が高く、取引量も確保されているオフィス・商業施設・ホテル等といったコアアセットの組入比率を100％とし、安定性重視の運用を図りました。一方、上場以降は、コアアセットに加えグロースアセットを抑制的に組み入れることで、安定性を重視しつつ、持続的な成長に繋がるポートフォリオの構築を目指しています。資産規模5,000億円超となった場合にもコアアセットの組入比率は原則80％以上とし、より安定性と成長性のバランスに配慮する方針です。

（注２）「上場時」とは、本投資口の東京証券取引所への新規上場の時点又は当該新規上場時に取得した物件の取得時点を指します。

（ロ）投資基準

本投資法人は、物件を取得するに際し、以下の投資基準により投資を行います。

a.　立地

日本全国を主な投資対象とします。但し、オフィス及び商業施設においては、三大都市圏を主な投資対象地域と位置付けます。

b.　取得価格

投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。

利害関係者との取引においては、鑑定評価額を超えた価格（鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。）での取得は行いません。

c.　耐震性

原則として、新耐震基準（昭和56年改正の建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づく耐震基準）に基づく施工又は補強工事等により、新耐震基準と同等以上の耐震性能を有すると判断される物件を取得します。

d.　環境・地質

建物内におけるアスベスト等の有害物質の取扱い・保管状況及び敷地内の土壌の状況・状態が大気汚染防止法や土壌汚染対策法等関連法令に適合している若しくはこれらへの対応策が十分に講じられていることを原則とします。但し、取得後是正が見込まれる場合には、取得することがあります。

e.　テナント

テナントの業種、規模、使用目的、賃料水準、賃貸借契約期間等について評価・分析することを原則とします。

f.　権利関係

所有権、賃借権、地上権等権利の態様を確認した上で、共有、区分所有、借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の信用力・属性等に特段問題が無く、運営・管理や持分処分における制約事項・リスクが少ないことを原則とします。

g.　安定稼働不動産への投資

本投資法人は、安定したキャッシュ・フローを確保するため、原則として、安定してキャッシュ・フローを創出している不動産等に投資をするものとし、未稼働（開発中でキャッシュ・フローを創出しないもの）の不動産等は投資対象としません。但し、短期的に稼働率の低下した不動産等については、将来における稼働率の向上が早期に見込める場合や、スポンサー・サポートを伴う場合には、厳選して投資決定を行うことがあります。この場合には、より慎重な判断を行うものとします。

（ハ）デュー・ディリジェンス基準

本投資法人は、投資対象資産の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心にデュー・ディリジェンスを行います。

なお、デュー・ディリジェンスにおける調査項目のうち、以下の項目については、専門性、客観性及び透明性の確保の観点から、第三者である外部の専門家に調査を委託します。

・鑑定評価（価格調査）

・建物調査

・地震PML調査

・環境調査

・商業施設の商圏及びテナント財務調査（注）

（注）商業施設の商圏及びテナント財務調査については、本資産運用会社が必要と認めるときに調査を委託します。

上記のほか、本資産運用会社は、建物の施工の適正性基準不適合の不存在についても、必要に応じ外部専門家へ委託し、確認を得た上で投資判断を行います。

（ニ）フォワード・コミットメントに関する方針

本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下「フォワード・コミットメント」といいます。）を締結することがあります。フォワード・コミットメントを行う場合には、以下の点に留意することとします。

・契約不履行に係る解約違約金に関して、当該違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。）

・売買契約締結から物件引渡しまでの期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、決済資金の調達方法等

・フォワード・コミットメントを行った物件は決済までの間はオフバランスであるが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定評価等の結果（当該物件が未竣工建造物である場合の価格調査の結果を含みます。）を公表すること

⑨　ポートフォリオ運営・管理方針

（イ）テナント管理・リーシング方針

テナントに対するリーシングに当たっては、マーケット動向を調査・把握し、運用資産毎にその不動産特性を勘案しながら適正な賃貸条件の設定を行うとともに、PM会社を最大限活用し、優良テナントの選定に努めます。また、テナント構成に関しては、個別物件はもとより、ポートフォリオ全体に対する影響も勘案した上でリーシング活動を行うものとします。

テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本資産運用会社がその社内規程に従い反社会的勢力との関係を確認し、契約締結の可否を判断するとともに、当該テナントの業種、事業継続年数、資本関係、当該業界の動向及び信用力（必要に応じて信用調査会社による信用調査評価レポートを取得）を分析し、賃料水準、賃貸借契約形態、契約期間及び再契約の可能性等を総合的に判断するものとします。商業施設及びホテルについては、必要に応じマーケットレポートの取得を検討します。また、居住目的の個人が賃借人となる場合は、賃料負担力、勤務先、勤続年数等を含めて、総合的に判断するものとします。また、賃料保証会社の採用も検討します。

既存テナントは、運用資産の保有者である本投資法人にとって重要な顧客であるため、PM会社を通じて定期的に連絡を取るとともに、コミュニケーションを十分に図り、良好なリレーションを構築することに努め、テナントの動向、増減床ニーズ、不満や解約ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応を講じるものとします。

特にポートフォリオ全体の賃貸収益への影響度の大きい主要テナントについては、同時期の退去により、一時的に空室率が高くなるリスクを軽減するため、契約期間の長期化、解約予告期間の長期化及び契約期間満了日の分散を検討の上、空室リスクがポートフォリオ全体に与える影響を可能な限り抑えるべく対処するものとします。

（ロ）PM会社及びBM会社の選定・管理方針

a.　選定の基準及び手続

本投資法人は、保有資産の運営・管理等の外部委託に関してPM会社及びビル・マネジメント会社（以下「BM会社」といいます。）の選定に際しては、本資産運用会社の社内規程である「外部・委託評価基準」に従うものとします。本資産運用会社は、同規程に従い、一定の要件を満たす業者をリストに登録し、その中から最適な委託業者を選定することを原則とします。物件取得時の既存のPM会社及びBM会社についても（必要に応じて、他の権利者等の関係者と協議の上）、業務内容の妥当性を調査し、入替えを検討します。但し、当該資産の適正な運営の継続性を考慮し、取得時におけるPM会社、BM会社との業務委託契約を一定期間継続することがあります。

また、運用資産の権利形態により、他の権利者（共有者等）との合意形成が必要である資産については、合意形成が可能な範囲内で同規程に従った運営を行うものとします。

b.　PM会社の監理・監督

各PM会社は、予算管理、テナント誘致、テナント管理、賃貸借契約の交渉、クレーム処理及び修繕維持等の業務を行います。本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったPM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に１回のPM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、PM会社の監理・監督を行うものとします。

c.　BM会社の監理・監督

各BM会社は、清掃、建物設備の維持・管理等の業務を行います。BM会社が、不動産の価値の維持・向上やテナント満足度の向上のため重要な役割を担うことに鑑み、本資産運用会社は、長年の運営経験で培ったBM業務全般に対する監理・監督ノウハウを活用し、年に１回のBM会社に対するモニタリング・評価を実施し、必要に応じて改善を指導する等の、BM会社の監理・監督を行うものとします。

（ハ）修繕・資本的支出に関する方針

中長期にわたり、運用資産の市場競争力及びテナント満足度の維持・向上を図るため、運用資産毎に年度運用計画の一部としての修繕計画及び資本的支出計画をPM会社と協議の上、策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。

修繕計画及び資本的支出計画の策定は、競合物件との差別化、テナント満足度の向上に向けた政策上の観点のみならず、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して行うものとします。

（ニ）付保方針

a.　損害保険等

火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、運用資産の特性に応じた適切な損害保険（火災保険、施設賠償保険、利益保険等）を、原則として保険代理店を通じて保険会社を選定した上で付保するものとします。

b.　地震に関する保険

我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、ポートフォリオPML値（注）が15％超となる場合は、PML値が15％超の個別の不動産の当該超過部分について、火災保険及び利益保険の特約として地震保険を付保することを検討します。

（注）「PML値」とは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。また、「ポートフォリオPML値」とは、ポートフォリオ全体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値をいいます。以下同じです。

（ホ）管理運営方針の策定及び管理

本資産運用会社は、運用ガイドラインに基づき、本投資法人の個々の運用資産及びポートフォリオ全体についての運用計画を策定し、計画的な運営・管理を実施します。なお、運用計画の策定に当たっては、原則としてPM会社の協力を得て運用資産毎の詳細を検討します。

運用計画は、ポートフォリオ全体の収支予算、運用資産毎の収支予算、運用管理計画、リーシング計画、修繕計画及び資本的支出計画を含むものとします。

運用計画は、原則として本投資法人の決算期毎に見直し、必要に応じて変更します。また、それ以外の場合でも必要に応じて、その都度変更することとします。

⑩　売却方針

本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としており、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの見通し等を勘案し、最適なポートフォリオ維持のため必要と判断する場合には、運用資産の売却を検討することがあります。

運用資産の売却にあたっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、主に以下の観点から総合的に判断します。

・不動産マーケットの見通し

・収益の見通し

・劣化又は陳腐化への対応状況

・ポートフォリオの構成

・周辺の開発予測

⑪　財務戦略

本投資法人は、安定的な財務運営を行うために、以下の基本方針を定めています。

（イ）エクイティ・ファイナンス

本投資法人は、資産の取得、工事金の支払い、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等を目的として、投資口の追加発行を行います。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期並びに三井物産グループ及びイデラ キャピタルのウェアハウジング機能の活用の可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。

（ロ）デット・ファイナンス

本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下本（ロ）において同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします。

資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。

借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします。

原則として無担保無保証での資金調達を行うものの、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することができます。

本投資法人は、メガバンクグループを中心とする複数の金融機関との間で強固かつ安定的な取引関係を築くことを図ります。更に、借入金の長期固定化と返済期限の分散を図り、安定的かつ健全な財務運営を行います。

（ハ）有利子負債比率（LTV）

本投資法人は、メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（融資団構成）の構築と、適切にLTVをコントロールすることで、健全かつ安定的な財務運営を目指します。本投資法人の資産総額のうち、有利子負債総額の占める割合は、原則として60％を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水準を超えることがあります。

（ニ）キャッシュ・マネジメント

本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金ニーズを常に的確にモニタリングし、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。

なお、本投資法人は、テナントから預託された敷金・保証金の一部についても、必要に応じ、運用資金の一部に活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ（修繕及び資本的支出、分配金の支払い、元利金の弁済、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等）に対し、機動的に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、適切と考えられる金額を現預金として保有するものとします。

⑫　情報開示方針

（イ）基本方針

本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。

（ロ）開示方針

投信法及び金融商品取引法等の法令、諸規則及び東京証券取引所、資産運用業協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、投資主に対して重要かつ有用な情報をできる限り開示するよう努めます。

（ハ）利害関係者との取引に関する情報開示の方針

本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係者取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

（イ）本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

a.　不動産

b.　次に掲げる各資産（以下総称して「不動産同等物」といい、不動産及び不動産同等物を総称して「不動産等」といいます。）

i.　　不動産の賃借権

ii.　 地上権

iii.　不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。）

iv.　 不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

v.　　不動産に関する匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行う上記a.又はb.i.からiv.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいう。以下同じです。）

vi.　 信託財産を主として上記v.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

c.　裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）（以下「不動産対応証券」と総称します。）

i.　　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に定めるものをいいます。）

ii.　 投資信託の受益証券（投信法に定めるものをいいます。）

iii.　投資法人の投資証券（投信法に定めるものをいいます。）

iv.　 特定目的信託の受益証券（資産流動化法に定めるものをいいます。）

v.　　匿名組合出資持分証券（金融商品取引法に定める匿名組合出資持分をいいます。）

（ロ）本投資法人は、前記（イ）に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

a.　その他の特定資産（なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。）

i.　　預金

ii.　 コールローン

iii.　国債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

iv.　 地方債証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

v.　　特別の法律により法人の発行する債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

vi.　 資産流動化法に規定する特定社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

vii.　社債券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

viii. 譲渡性預金証書

ix.　 貸付信託の受益証券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

x.　　コマーシャル・ペーパー（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

xi.　 金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）に定めるものをいいます。）

xii.　株券（金融商品取引法に定めるものをいいます。）

xiii. 信託財産を主として上記i.からxii.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

xiv.　有価証券（投信法に定めるものをいい、前記（イ）b.若しくはc.又は本a.に定めるものを除きます。以下同じです。）

b.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）

c.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令に定めるものをいいます。以下同じです。）

d.　公共施設等運営権（投信法施行令に定めるものをいいます。）

（ハ）本投資法人は、上記のほか、不動産等又は不動産対応証券（以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。）への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。

a.　商標法（昭和39年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

b.　著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

c.　動産（民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）に定めるものをいいます。）（但し、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。）

d.　温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

e.　特定出資（資産流動化法に定めるものをいいます。）

f.　民法上の組合の出資持分（但し、有価証券に該当するものを除きます。）

g.　各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

h.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

i.　地役権

j.　不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

（ニ）本投資法人は、上記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができます。

（ホ）金融商品取引法第２条第２項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして前記（イ）から（ニ）までを適用します。

②　投資基準及びエリア別、アセットタイプ別等による投資割合

前記「（１）投資方針／⑧　投資方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

①　分配方針

本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配にあたっては、資産運用業協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従うものとします（規約第36条第１項）。

（イ）本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して決算期ごとに計算される利益（投信法第136条第１項に規定する利益をいいます。以下本「①　分配方針」において同じです。）の金額をいいます。

（ロ）分配金額は、租税特別措置法第67条の15第１項に定める投資法人の課税の特例に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

（ハ）分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配

本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「①　分配方針／（ロ）」で定める分配金額に資産運用業協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます（規約第36条第２項）。

③　分配金の分配方法

分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します（規約第36条第３項）。

④　分配金請求権の除斥期間

分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします（規約第36条第４項）。

（４）【投資制限】

①　規約により定める投資制限

規約により定める投資制限（規約第31条）は、次のとおりです。

（イ）金銭債権（投信法施行令に定めるものをいいます。）及び有価証券（投信法に定めるものをいい、不動産同等物、不動産対応証券及び規約第30条第２項第(1)号に該当するものを除きます。）は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。

（ロ）デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令に定めるものをいいます。）は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

（イ）資産運用会社による運用の制限

登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。

a．自己取引等

　資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

b．運用財産相互間の取引

　資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

c．第三者の利益を図る取引

　資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第３号）。

d．投資法人の利益を害する取引

　資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の２第４号）。

e．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

　資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の３）。

ⅰ.金融商品取引法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利

ⅱ.金融商品取引法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。）で定めるものに限ります。）

ⅲ.金融商品取引法第２条第２項第７号に掲げる権利（金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。）

f．その他業府令で定める取引

　上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の２第７号、同法第44条の３第１項第３号、業府令第130条）。

ⅰ.資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。

ⅱ.資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。

ⅲ.第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号、金融商品取引法第44条の３第１項第３号）。

ⅳ.他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第１項第４号）。

ⅴ.有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。

ⅵ.第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（但し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第６号）。

ⅶ.その他業府令に定める内容の運用を行うこと。

（ロ）同一株式の取得制限

登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができません（投信法第194条第１項、投信法施行規則第221条）。但し、登録投資法人が、特定資産が所在する国の法令の規定又は慣行その他やむを得ない理由により不動産の取得、譲渡、貸借又は管理の委託のうちいずれかの取引を自ら行うことができない場合に、専ら国外特定資産の取得を行うことを目的とする法人の株式については、100分の50を超える議決権の保有が認められます（投信法第194条第２項）。

（ハ）自己投資口の取得及び質受けの制限

投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、規約第５条第２項）。

a．投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得する場合

b．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

c．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

d．その他投信法施行規則で定める場合

（ニ）子法人による親法人投資口の取得制限

他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第１項、第２項）。

a．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合

b．その他投信法施行規則で定める場合

なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第４項）。

③　その他の投資制限

（イ）有価証券の引受け及び信用取引

本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

（ロ）借入れ及び投資法人債

a．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れに限るものとします（規約第37条第１項）。

b．上記a．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第37条第２項）。

c．借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつその合計額が１兆円を超えないものとします（規約第37条第３項）。

（ハ）集中投資

集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（１）投資方針／⑧　投資方針」をご参照ください。

（ニ）他のファンドへの投資

他のファンド（投資口及び投資信託の受益証券）への投資について、規約上の制限はありません。

３【投資リスク】

　以下において、本投資口及び本投資法人の発行する投資法人債（以下、本「３　投資リスク」において「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。

　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。

　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。

（１）リスク要因

　本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（イ）換金性・流動性に関するリスク

（ロ）市場価格変動に関するリスク

（ハ）金銭の分配に関するリスク

（ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

（ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

（イ）投資法人の組織運営に関するリスク

（ロ）投資法人の制度に関するリスク

（ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク

（ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

（ハ）PM会社に関するリスク

（ニ）費用に関するリスク

（ホ）専門家報告書等に関するリスク

（ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

（ト）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

（チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

（リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

（ヌ）共有物件に関するリスク

（ル）区分所有建物に関するリスク

（ヲ）借地権等に関するリスク

（ワ）底地物件に関するリスク

（カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

（ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク

（タ）転貸に係るリスク

（レ）マスターリースに関するリスク

（ソ）将来における法令等の改正に関するリスク

（ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

（ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク

（ナ）開発物件に関するリスク

（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク

（ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク

（ヰ）地球温暖化対策に係るリスク

（ノ）ホテルに関するリスク

（オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク

（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

（イ）信託受益者として負うリスク

（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク

（ハ）信託受託者に関するリスク

（ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

⑦　減損会計の適用に関するリスク

⑧　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

⑨　その他

（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク

（ロ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク

（ハ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク

（ニ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

（ホ）投資主優待制度に関するリスク

①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

（イ）換金性・流動性に関するリスク

　本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却する等の必要があります。また、投資家の希望する時期や条件で取引できる保証も、常に買主が存在するとの保証もなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。さらに、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。

　これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。また、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。そのため、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。

（ロ）市場価格変動に関するリスク

　本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす事象のほか、疫病、戦争、テロといった社会情勢等によって影響を受けることがあります。
　また、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
　これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。

（ハ）金銭の分配に関するリスク

　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。

（ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

　本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更は役員の選任等の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。

（ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じたりするおそれがあります。

②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。

（イ）投資法人の組織運営に関するリスク

　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

a．役員の職務遂行に関するリスク

　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役職員の一部は、スポンサーからの出向者です。

b．投資法人の資金調達に関するリスク

　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと規定されています。

　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等により、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。加えて、これらの約束や制限等に違反した場合には、追加の担保提供や費用負担等を求められ、又は当該借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。

　さらに、借入れ及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。

　本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から資金の借入れを行っており、借入れに係る契約において、当初の借入れ時における担保及び保証の提供は想定されていませんが、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項等が規定されています。なお、本書の日付現在において、当該財務制限条項等に違反する事実又は違反するおそれがある事実は生じていません。

　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制に関するリスク／（イ）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建て替え等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建て替え等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。

c．投資法人が登録を取り消され又は倒産するリスク

　本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算手続きに入ります。

　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。また、本投資法人債の債権者が損害を受ける可能性があります。本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。

　また、本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。

（ロ）投資法人の制度に関するリスク

　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

a．業務委託に関するリスク

　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがって、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。加えて、金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録が必要であり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、当該業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。

　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。

b．資産の運用に関するリスク

　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。

i.　資産運用会社の運用能力に関するリスク

　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録が必要であり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありません。

　本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法、金融商品取引法及び東京証券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおりの運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人のスポンサーの過去の業績ないし運用実績や、本投資法人が取得を予定する資産の過去の収益状況は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。

ii. 資産運用会社の行為に関するリスク

　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。

iii.資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。

（ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク

　三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルは、それぞれ本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株式を各50％保有する株主であるだけではなく、本投資法人に対して自ら又は各スポンサーのグループ会社を通じてスポンサー・サポートを提供する会社です。また、三井物産グループ及びイデラ キャピタルは、本資産運用会社の一部の役職員の出向元です。

　したがって、本投資法人が、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びイデラ グループ企業（そのいずれか又は双方のスポンサー）との間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなくなった場合又はスポンサー・サポート業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びイデラ グループ企業につき、その業績が悪化した場合や、それらの市場での信頼や評価が風評等により損なわれた場合、それらの株主の経営戦略の変更があった場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。

　スポンサーは、スポンサー自ら（イデラ キャピタルにおいては、イデラ グループ企業を含みます。）又はグループSPC（三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルが出資し若しくは同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合は、その子会社）がアセットマネジメント業務を受託しているいわゆる特別目的会社（Limited Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みますが、投資法人は含みません。）をいいます。以下同じです。）は、スポンサー・サポート契約に従って、対象不動産の売却を検討することとなった場合、及び本資産運用会社から要請があった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に係る情報を遅滞なく提供するものとされており、また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPCを含み、イデラ キャピタルの場合は、イデラ グループ企業及びグループSPCを含みます。）は、一定の条件のもと、三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合はグループSPC、イデラ キャピタルの場合は、イデラ グループ企業及びグループSPC、本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて速やかにかかる情報を通知するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。

　前記に加え、スポンサー・サポート契約の有効期間は、2016年11月11日又は当該スポンサー・サポート契約の当事者が別途書面において合意するその他の日から３年間とされ、自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサーからのスポンサー・サポートが受けられなくなるおそれがあります。

　さらに、三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びその株主は、自ら又はその運用するファンドを通じた不動産投資活動やプロパティ・マネジメント業務等を行うなど、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と三井物産グループ並びにイデラ キャピタル及びその株主が、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。その他、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、三井物産グループ及びイデラ グループ企業を含む利害関係者との間で事業及び取引機会（グループSPCとの物件の共有又は準共有の機会を含みます。）を提供される可能性又はそれを提供する可能性があります。これらの場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為を行わないよう、本投資法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合には、本投資法人の投資家の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。

　本投資法人は、本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラ キャピタルより、両社の間で株主間契約が締結されていること、当該株主間契約において、両社のいずれかが当該株主間契約の各条項のいずれかに重大な点で違反し、是正がなされず、本資産運用会社の事業の正常な継続が見込めなくなった場合、両社及びその役員（イデラ キャピタルについては、その親会社である復星国際有限公司（Fosun International Limited）及びその役員並びに親会社グループ企業である復星地産控股有限公司（Fosun Property Holdings Limited）及びその役員を含みます。）のいずれかが反社会的勢力の排除や汚職、贈賄の防止に係る条項等に違反した場合、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼすと客観的・合理的に判断する事象が両社のいずれかに発生した場合など一定の事由が生じた場合には、他方の当事者は、その選択により、一定の事由が発生した当事者（以下「発生当事者」といいます。）の保有する本資産運用会社の株式及び本投資口の全部を買い取ることができるとの規定があることについて、書面により通知を受けています。したがって、仮に三井物産アセットマネジメント・ホールディングス又はイデラ キャピタルのいずれか一方に一定の事由が発生した場合、発生当事者は、他方当事者の権利行使によって、本資産運用会社の株式及び本投資口の全部を他方当事者へ売却することとなり、その結果、発生当事者はスポンサーではなくなることがあります。その場合、本投資法人、本資産運用会社及び発生当事者との間のスポンサー・サポート契約は解除され、発生当事者によるスポンサーとしてのサポートは期待できないこととなる可能性があり、また、発生当事者から出向した役職員は出向元である発生当事者に戻る可能性があります。本資産運用会社は、上記の事象が生じた場合においても、本投資法人の運営に支障をきたすことのないよう対応することに努めますが、本資産運用会社が講じる対応により本投資法人の運営に支障をきたさない保証はなく、本投資法人の運営に重大な悪影響を受けるおそれがあります。

（ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

　本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けます。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人の役員若しくは本資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等を招き、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。

③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク

　本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。

（イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影響を受けることがあります。

a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

　賃借人が一定期間前の通知により契約を解約できる賃貸借契約上の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。また、賃貸借契約の期間が終了しても別段の意思表示がない限り自動的に更新されることが定めている場合でも、賃貸借契約期間が満了する際、常に賃貸借契約が更新されるとの保証はありません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。

　また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。その他、契約上、賃料の増額改定の規定が設けられている場合でも、契約通りの増額改定がなされる保証もありません。

　以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける結果、投資主に損害を与える可能性があります。

b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料不払いに関するリスク

　賃借人の財務状況が悪化した場合や賃借人について倒産手続が開始された場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一の賃借人からの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。

c．賃借人による賃料減額のリスク

　賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払いを請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。

　これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。

d．テナント集中に関するリスク

　本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。

　また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。

　本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。

e．変動賃料に関するリスク

　賃貸借契約において、固定賃料以外に、不動産等のテナントの収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う場合には、不動産等のテナントの収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥や瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、不動産については、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありえるほか、免震装置、制震装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である場合がないとの保証はありません。本投資法人が取得した不動産に、これらの問題が存在する場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。
　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。このような不動産等を処分する場合、事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年４月１日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。
　しかしながら、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。
　不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
　なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条第２項、第77条の２第２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。

（ハ）PM会社に関するリスク

　一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、PM会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのPM会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託したPM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託したPM会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、PM会社が交代する場合、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。

（ニ）費用に関するリスク

　不動産の運用に関する費用は、インフレーションなどの経済状況、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコスト、租税公課、その他の理由により、増加する可能性があります。
　なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれがあります。

（ホ）専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありません。
　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
　エンジニアリングレポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスクについては、前記「（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるPMLは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。

（ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

　本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。

（ト）不動産の毀損・滅失・劣化等に関するリスク

　火災、地震、液状化、津波、火山活動、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下、併せて「災害等」といいます。）により不動産が劣化毀損若しくは滅失することがあるほか、災害等が起こった場合、不動産に大きな影響がなかったとしても、不動産の稼働を支える社会基盤（社会インフラ）として、例えば、上下水道管、電線、ガス管、発電・配電設備等の施設が毀損し、あるいは鉄道網、公共道路網等が不全となる等の周辺環境の悪化等からの間接的な被害を受けてテナントの事業活動に支障が生じる可能性もあり、これらの結果、投資対象不動産の価値又は収益が影響を受ける可能性があるほか、その復旧、復興に多大な費用と期間を要することがあります。このような場合には、劣化、毀損又は滅失した投資対象不動産又は社会インフラの建替え、修復又は復旧等のために一定期間建物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え、修復若しくは復旧等が困難であること等により、賃料収入が減少し若しくは得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。

　加えて、広範囲に被害をもたらす大地震・大津波をはじめとする災害が起った場合、本投資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得を予定する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合でも、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。

（チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

　不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。

　また、国内外の投資家等による不動産に対する積極的な投資活動による物件取得競争が激化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオの実現や、物件の取得による外部成長を達成できない可能性があります。

　さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。

（リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建て替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。

（ヌ）共有物件に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。

　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第１項）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者（民法第252条の２）が選任された場合、当該管理者の行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであっても、共有者は当該効力の無効を善意の第三者に対抗できず（民法第252条の２第４項）、そのため、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、この合意の効力は最大５年であり、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

　他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第１項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナントに対して債務を負担する可能性があります。

　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。

　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

（ル）区分所有建物に関するリスク

　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、管理規約は、原則として、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除きます。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなければ変更できないため（区分所有法第31条）、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。

　区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。

　区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

　使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。

　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。

（ヲ）借地権等に関するリスク

　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資することがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。

　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。

　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。

　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余儀なくされることがあります。

　上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。

　なお、本投資法人の保有資産については原資産の土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。

（ワ）底地物件に関するリスク

　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。

　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。

（カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。

　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。

　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク

　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。

　本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない若しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。

（タ）転貸に係るリスク

a．転借人に係るリスク

　本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

b．敷金等の返還義務に係るリスク

　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。

（レ）マスターリースに関するリスク

　本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金することになりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があります。

　また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ソ）将来における法令等の改正に関するリスク

　消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模小売店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さらに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりする可能性があります。

（ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

　テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、テナントの属性によっては、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動産等の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあり、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

（ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク

　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人等により否認される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。

　上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。

　また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、売買取引を担保付融資取引であると法的に評価し、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があります。特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。

（ナ）開発物件に関するリスク

　本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。但し、本投資法人は、将来的に安定稼働が確保されることが期待される等（建物未完成の物件の場合には、当該建物が図面どおりに竣工されることを含みます。）を取得の条件として、未稼働の不動産等の取得に関する売買契約を締結することがあります。しかしながら、開発自体は本投資法人以外の主体により実施されることから、その支配の及ばないところで、開発等が遅延し又は完了しないとの事態とならないとの保証はありません。そのような場合、本投資法人は、賃料等を収受できず、又は賃料等の免除若しくは減額を余儀なくされることがあり、他方で、費用は継続して負担する等の状況となって、本投資法人の財務内容に悪影響を受けるおそれがあります。

　例えば、未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、災害や工事における事故等、地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若しくは工事請負契約の不履行又は行政上の許認可手続の遅延等様々な事由により、開発・再生が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性や、想定された賃料の支払いが受けられず又は遅延する可能性があります。また、リーシングの進捗が再生計画の想定値に達しない可能性や開発・再生コストが当初の予想を大幅に上回る可能性があります。これらの場合には、開発・再生物件からの収益等が本投資法人の予想を下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等の全部若しくは一部が収受できないおそれがあるほか、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

　本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もありえます。

　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。

（ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク

　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約（以下、本「３　投資リスク」において「フォワード・コミットメント等」といいます。）を締結することがあります。フォワード・コミットメント等は、契約締結から決済までに一定の期間があることから、その間の経済環境の変化等により本投資法人が決済のための資金調達ができない等の理由により、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク

　本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ヰ）地球温暖化対策に係るリスク

　現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナントの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。

（ノ）ホテルに関するリスク

a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク

　本投資法人が投資対象としているホテルについては、賃貸料収入をホテルの営業収益に依拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料部分については、運用資産からのホテルの営業収益に大きく左右されます。
　ホテル事業は、主として宿泊売上げに依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業がその大部分を占めます。そのため、ホテルの収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテルの収益に関しては、上記の要因等により、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いといえます。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
　まず、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益が落ち込むリスクが比較的高いといえます。また、海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。その他、ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変化による影響を受ける可能性があります。さらに、運用資産であるホテルが国際観光ホテル整備法（昭和24年法律第279号、その後の改正を含みます。）に定める登録を受けている場合、当該ホテルの所有者は税制上の優遇措置を受けることがありますが、その登録が取消し又は抹消された場合には、当該優遇措置を受けることができず、本投資法人の収益等が悪影響を受けることがあります。
　戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）、ＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）及び新型コロナウイルス感染症などの伝染病・疫病の国内外における流行並びにこれに伴う各国の移動・渡航制限等の政策措置のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。

b．テナントの集中に関するリスク

　本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つの賃借人に賃貸することが多くなります。

　一般的に、シングルテナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広さと個別のホテルの賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテルの賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテルの賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少すること、あるいは代替となるホテルの賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。

c．季節的要因により本投資法人の収益等が変動するリスク

　宿泊特化型ホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇シーズンなど、季節によりホテルの収益が変動します。観光地に位置するホテルの収益は、一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。このような季節的要因により、本投資法人の収益等営業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があります。

d．施設及び設備等の維持に関するリスク

　ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはグレードとイメージがあり、これを維持するために相応の資本的支出が求められる場合があります。

　施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり、また、施設及び設備の更新投資がホテルの売上若しくは収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があります。また、ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社が運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当該ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

e．フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク

　ホテルの賃借人はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタンダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的であり、これらの基準・条件が満たされない場合には、当該契約を解除され、ホテルの収益が悪影響を受ける可能性があります。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

f．周辺施設への依存に関するリスク

　近隣に大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客力の低下によりホテルの営業収入が減少し、その結果変動賃料部分が減少し、又は物件価値が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。

g．ホテルの賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

　建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテルの賃借人等による建物への変更工事、内装の変更、賃借人等による設備（看板等）の設置、その他のホテルの賃借人等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、かかる事態が生じないようホテル賃借等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテルの賃借人等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処分権限を持たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を余儀なくされる可能性も否定できません。

　さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテルの賃借人等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

（オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク

a．オペレーターに関するリスク

　本投資法人が投資する可能性があるニュータイプアセットのうちヘルスケア施設、病院、インダストリアル不動産、インフラ施設等は、テナントがオペレーターとして一定のサービスを提供することが想定されています。これらオペレーショナルアセットについては、かかる観点より、各種の業法規制や、事業遂行のノウハウ、さらにはオペレーターとしての事業継続性の観点からの財務体質等といった各種の見地で本投資法人はその投資判断を行うこととなり、その結果、本投資法人の投資適格となりうるテナント候補は、一定の範囲に限られますし、投資判断後においてオペレーターが交替することを余儀なくされる場合にも、代替オペレーター候補は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的にテナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。

　他方で、ニュータイプアセットのうちオペレーショナルアセットは原則としてテナントと長期の賃貸借契約の締結が想定されるため、退去する可能性は比較的低いと考えられますが、万一退去した場合には、賃貸面積の広さや、テナント向けの個別仕様の物件が多いこと及び代替テナントとなりうる者が限定されていることから、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該オペレーショナルアセットの稼働率が大きく低下すること、あるいは代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなること等賃貸借契約の条件が不利となることがあり、本投資法人の収益及び当該物件の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

　また、本投資法人は、その投資判断を行うにあたり、バックアップオペレーターを選任するかを決定する際、バックアップオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等を検討し、その結果、バックアップオペレーターを選任する保証はありません。しかしながら、バックアップオペレーターを選任しなかった結果、後に当該オペレーターの業務運営に支障が生じた場合に、機動的にテナント交代ができず、そのため、本投資法人の収益等は、悪影響を受ける可能性があります。

b．物件の汎用性に関するリスク等

　ニュータイプアセットは、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途制限等の点で、テナント又はオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することが一般的です。そのため、将来テナントやオペレーターが退去した際には、その建物を、オフィスや住居等の用途に容易に転用が可能でないことが一般的です。その際、ニュータイプアセットの用途の変更には、多額の費用が掛かり又は転用自体が困難な場合があり、また、用途が限定されているため購入先が限られて想定した価格で売却できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

c．制度改正に関するリスク

　ニュータイプアセットについては、オペレーターの事業の運営に関連した固有の法令等の規制が存在し、法令、ガイドラインの改正や制度改正等がオペレーターの運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

d．ニュータイプアセットの範囲に関するリスク

　本書の日付現在、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ施設、観光施設、森林をニュータイプアセットと位置付けていますが、今後マーケット及び社会環境の変化とともに、ニュータイプアセットの具体的範囲は変化することがあり、本書の日付現在、ニュータイプアセットと位置付けられている物件が本投資法人のポートフォリオに組み入れられない可能性や、ニュータイプアセットと位置付けられていない物件が本投資法人のポートフォリオに組み入れられる可能性があります。また、関係法令等の制約により、本投資法人による特定のニュータイプアセットへの投資が、不可能又は困難となる可能性があります。

（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

　本投資法人が運用資産を売却した場合に、運用資産に物的若しくは法的な瑕疵又は契約不適合がある場合、法令の規定に従い瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うリスクを排除できない場合があります。
　また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。
　これらの法令上又は契約上の表明保証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償を余儀なくされる可能性があり、その場合、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
　さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があります。本投資法人についても、そのような場合に予想外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。

④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。

　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）による改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。

（イ）信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク

　本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

（ハ）信託受託者に関するリスク

a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。

（ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク

　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。

　信託財産である不動産の管理や運営については、準共有者間で別段の定めをした場合にはそれに従うことになりますが、そのような定めがない場合は、適用法令に従うことになるため、対象となる事項及び保有する準共有持分の割合次第では、信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。

　また、準共有持分の処分については、準共有者は、信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。

　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受けることができない可能性があります。

⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制に関するリスク／（イ）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。

　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ナ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。

⑦　減損会計の適用に関するリスク

　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。

　今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑧　税制に関するリスク

（イ）導管性要件に関するリスク

　税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

　会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。

b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

　借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。

c．借入先要件に関するリスク

　本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。

d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

　本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

（ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

（ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第29条第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

（ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑨　その他

（イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク

本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手及び資産取得の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得の検討や関係者との協議を行っています。したがって、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得を行うことがあり得ます。しかしながら、契約締結後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、当該取得予定の資産を購入することができず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち信託が設定される場合があり、しかし、何らかの理由により、取得予定の資産が信託されないこともありえます。このような場合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止条件が成就しないとされるため、本投資法人が当該取得予定の資産を取得することができず、その結果、投資主又は投資法人債権者は損害を被る可能性があります。

（ロ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク

　本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用を常に継続するとの保証はなく、保有資産の譲渡を決定することがあります。かかる決定の後に、経済環境等が著しく変動し、その他相手方の事情等により売買契約において定められた譲渡実行の前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した譲渡予定資産の譲渡を実行することができない可能性があります。このような場合、本投資法人は、譲渡のための努力を行う予定ですが、同様の条件で他の譲渡先に譲渡することができないときには、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。

（ハ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク

本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から借入れを行っています。また、今後も取得予定の資産の取得資金に充当する等の目的のため、一定の金融機関から借入れを行うことが考えられますが、個別の貸付については、与信審査等の内部手続を経るため、本投資法人が希望する額及び条件による貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定の資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要し、取得予定の資産を購入することが遅れることで、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定の資産を購入した後においても、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

　加えて、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。

（ニ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかし、これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、取得を予定する資産を取得した後に、適用ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。

（ホ）投資主優待制度に関するリスク

本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえたテナントとの合意を前提に、投資主優待制度を導入しています。したがって、これらの前提条件に変更がある場合、投資主の同意なく、また事前の予告なしに、本投資主優待制度の内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。

（２）リスクに対する管理体制

　本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。

　具体的な取組みは、以下のとおりです。

①　投資法人について

　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。

　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。

　そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発行する投資口、新投資口予約権証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

②　資産運用会社について

　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。

　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。

　また、本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を図るため、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、コンプライアンスを実現させるための具体的な実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従ってコンプライアンスの実現に努めます。

　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。

　そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人の発行する投資口、新投資口予約権証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。

　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第５条第１項）。

　投資口の買戻しの制度はありません。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬

（イ）執行役員報酬

執行役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第１号）。本書の日付現在、本投資法人は、執行役員を無報酬とする旨を役員会の決議により決定しています。

（ロ）監督役員報酬

監督役員の報酬は、１人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第18条第２号）。

（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（規約第19条）。

②　一般事務受託者への支払手数料

（イ）投資主名簿等管理事務

a.　本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記＜委託事務手数料表＞に記載された金額を上限として本投資法人と投資主名簿等管理人との間で別途合意した手数料を支払います。但し、下記＜委託事務手数料表＞に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、決定します。

b.　上記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座に振り込む方法により、これを投資主名簿等管理人に支払います。

c.　上記a.の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。

＜委託事務手数料表＞

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

（ロ）機関運営に関する一般事務

a．機関運営に関する一般事務に係る報酬（以下「一般事務報酬（機関運営）」といいます。）の計算期間は、５月又は11月の各１日から、その直後に到来する４月又は10月の各末日までとします。

b．各計算期間の一般事務報酬（機関運営）は、300万円を上限として当事者間で別途合意した金額とします。

c．本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬（機関運営）を、各計算期間の終了日の翌月末日までに機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込み又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。

d．経済情勢の変動等により一般事務報酬（機関運営）の金額が不適当となったときは、本投資法人及び機関運営事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬（機関運営）の金額を変更することができます。

e．本投資法人は、本（ロ）に定める一般事務報酬（機関運営）に係る消費税及び地方消費税（以下、本（ロ）において「消費税等」といいます。）を別途負担し、機関運営事務受託者に対する当該報酬支払の際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。

（ハ）計算、会計事務に関する一般事務

a．計算、会計事務に関する一般事務受託者である令和アカウンティング・ホールディングス株式会社（以下、「会計等事務受託者」といいます。）への委託業務にかかる報酬（以下、本（ハ）において「一般事務報酬（会計等）」といいます。）の月額は、下記の物件連動報酬体系の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）とします。本投資法人は、会計等事務受託者に対して、当月分を翌月末日（末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日とします。）までに会計等事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

物件連動報酬体系

一般事務報酬（会計等）の月額 ＝

年間固定報酬金額 × 1/12＋ 変動報酬月額単価（月末時点の本投資法人の保有物件１つ当たりの単価。以下、本（ハ）において同じです。） × 月末時点保有物件数

ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、変動報酬月額単価は金200,000円を、それぞれ上限とします。また、月末時点物件保有数は、本投資法人が月末時点で所有し、会計等事務受託者が委託業務を行う不動産（本投資法人が所有する信託受益権に係る信託財産である不動産を含みます。）の保有数（以下、本（ハ）において「保有数」といいます。）で、一般事務報酬の月額の算定基礎となる保有数（物件の売却月の保有数については、売却物件の処理を伴うため、これを保有数に含めるものとします。）と定義し、年間固定報酬金額及び変動報酬月額単価の具体的な額及び数値は別途、本投資法人及び会計等事務受託者が書面により合意して定めるものとします。

b．前記ａ．において１ヶ月に満たない月に係る一般事務報酬（会計等）は、１ヶ月分とみなして算出し、日割り計算は行わないものとします。

c．新規に物件を取得した場合（本（ハ）において、区分所有権などの部分的な取得等を含みます。）には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、１物件当たり金2,000,000円を上限とする、別途本投資法人及び会計等事務受託者の協議の上、書面により合意した額を、本投資法人は会計等事務受託者に対して、作業完了時の翌月末日までに会計等事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

d．経済情勢の変動等により一般事務報酬（会計等）の金額が不適当となったときは、本投資法人及び会計等事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬（会計等）の金額を変更することができます。

（ニ）納税に関する一般事務

a．納税に関する一般事務受託者である税理士法人令和会計社（以下、「納税事務受託者」といいます。）への委託業務にかかる報酬（以下、本（ニ）において「一般事務報酬（納税）」といいます。）の月額は、下記の物件連動報酬体系の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）とします。本投資法人は、納税事務受託者に対して、事業年度終了３ヶ月後の翌月末までに当該事業年度分の報酬を納税事務受託者の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

物件連動報酬体系

一般事務報酬（納税）の月額 ＝

年間固定報酬金額 × 1/12＋ 変動報酬月額単価（月末時点の甲の保有物件１つ当たりの単価。以下、本（ニ）において同じです。） × 月末時点保有物件数

ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、変動報酬月額単価は金200,000円を、それぞれ上限とし、また、月末時点保有物件数は、本投資法人が月末時点で所有し、納税事務受託者が委託業務を行う不動産（本投資法人が所有する信託受益権に係る信託財産である不動産を含みます。）の保有数（以下、本（ニ）において「保有数」といいます。）で、一般事務報酬の月額の算定基礎となる保有数（物件の売却月の保有数については、売却物件の処理を伴うため、これを保有数に含めるものとします。）と定義し、年間固定報酬金額及び変動報酬月額単価の具体的な額及び数値は別途、本投資法人及び納税事務受託者が書面により合意して定めるものとします。

b．前記ａ．において１ヶ月に満たない月に係る一般事務報酬（納税）は、１ヶ月分とみなして算出し、日割り計算は行わないものとします。

c．税務調査の立会等によりその他法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する業務が発生した場合における一般事務報酬（納税）は、本投資法人及び納税事務受託者の協議の上書面により合意します。

d．経済情勢の変動等により一般事務報酬（納税）の金額が不適当となったときは、本投資法人及び納税事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬（納税）の金額を変更することができます。

（ホ）投資法人債に関する一般事務

a．本投資法人は、第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務（買入消却に係る事務を除きます。）の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、第１回無担保投資法人債に関する買入消却事務の委託に関する手数料として、消却金額の10,000分の0.075の金額を第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に支払うものとします。本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075を、第１回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

ｂ．本投資法人は、第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,600万円を上限として本投資法人と第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075を、第２回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

ｃ．本投資法人は、第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075を、第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

ｄ．本投資法人は、第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料支払基金として、元金支払の場合は支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075を、第４回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

ｅ．本投資法人は、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対して、本投資法人債の発行代理人事務、支払代理人事務その他契約に定める事務の委託に関する手数料として、1,000万円を上限として本投資法人と第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者が別途合意する金額を本投資法人債の払込金から控除することにより、本投資法人債の払込期日に支払いました。また、本投資法人は、元利金支払手数料として、元金支払の場合は元金金額の10,000分の0.075、利金支払の場合は未償還元金金額の10,000分の0.075を、第５回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に交付するものとします。なお、手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担します。

③　本資産運用会社への支払報酬

（イ）本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記a.からe.までの委託業務報酬を下記f.に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。

a．運用報酬Ⅰ

各営業期間について、本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額に、0.5％（年率）を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（なお、各営業期間の実日数に基づき１年を365日として日割計算によるものとし、１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅰとします。

b．運用報酬Ⅱ

各営業期間について、「本投資法人の当該営業期間の決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義されます。）を当該決算期末における発行済投資口の総数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金」といいます。）」に、償却後NOI（以下で定義されます。）と、0.001％を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金 × 償却後NOI × 0.001％を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率（１円未満を切り捨てます。）

「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅱに係る控除対象外消費税等控除前並びに負ののれん発生益控除後）に本投資法人に前営業期間における次期繰越損失があるときはその金額を填補した後の金額をいうものとします。

また、「償却後NOI」とは、当該営業期間に係る本投資法人の不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（固定資産除却損を除きますが、減価償却費を含みます。）を控除した金額をいうものとします。

なお、本投資法人が自己投資口を取得し、当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、「運用報酬Ⅱ控除前１口当たり分配金」の算定においては、保有する自己投資口の数を当該営業期間の決算期末における発行済投資口の総数から除いた口数を「当該決算期末における発行済み投資口の総数」とみなすものとします。

当該営業期間において、以下に規定する事由の効力が発生し、発行済投資口の総数が増加又は減少した場合には、当該事由ごとに以下に規定する方法により、運用報酬Ⅱの金額を調整します。

ⅰ.　投資口の分割又は併合

(A)　 １：Xの割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記計算式による運用報酬Ⅱの算出値のX倍とします（１円未満を切り捨てます。）。

(B)　 Y：１の割合で本投資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記計算式による運用報酬Ⅱの算出値のY分の１倍とします（１円未満を切り捨てます。）。

ⅱ.　投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行

当該営業期間において、新投資口予約権の行使により新投資口の発行がなされた場合、増加した投資口の口数から、みなし時価発行口数（かかる新投資口の発行により増加した投資口の口数に新投資口予約権の行使時の１口当たり払込金額を１口当たりの時価で除した割合を乗じた口数をいいます。以下同じです。）を除いた口数が増加したものとみなします。この場合、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記計算式による運用報酬Ⅱの算出値に、当該営業期間の決算期の発行済投資口数から当該営業期間に生じたみなし時価発行口数の総数を控除した値を当該営業期間の直前の決算期における発行済投資口数で除した割合を乗じた金額とします（１円未満を切り捨てます。）。

c．取得報酬

本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、取得報酬として、その取得代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。）に、1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

d．譲渡報酬

本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合、譲渡報酬として、その譲渡代金（売買の場合は売買代金、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。）に、1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

e．合併報酬

本資産運用会社が、本投資法人の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。）（以下、本（イ）において「合併」と総称します。）の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の合計額に1.0％を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額（１円未満を切り捨てます。）を本資産運用会社に対して支払います。

f．報酬の支払時期

ⅰ.　運用報酬Ⅰ

本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算日後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

ⅱ.　運用報酬Ⅱ

本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後、３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

ⅲ.　取得報酬

本投資法人は、取得報酬を、不動産関連資産の取得日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

ⅳ.　譲渡報酬

本投資法人は、譲渡報酬を、不動産関連資産の譲渡の日が属する月の翌月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。

ⅴ.　合併報酬

本投資法人（新設合併の場合は新設合併設立法人とし、本投資法人が吸収合併消滅法人である吸収合併の場合は吸収合併存続法人とします。）は、合併報酬を、合併の効力発生日の属する月の月末から３ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。

（ロ）資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払に係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。

④　資産保管会社への業務手数料

（イ）本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表＜業務手数料の計算方法＞に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但し、下表＜業務手数料の計算方法＞に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、書面で合意するところに従い、決定するものとします。

（ロ）資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎（毎年11月１日から翌年４月末日まで及び５月１日から10月末日までを意味します。以下同じです。）に、前記（イ）に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに、資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。

（ハ）前記（イ）の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上、書面で合意したところに従い、これを変更することができます。

＜業務手数料の計算方法＞

　ある暦月（本＜業務手数料の計算方法＞において以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以下の計算式により計算した金額（但し、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社間で別途書面による合意により算出した金額（消費税及び地方消費税別途）とします。

　但し、資産保管業務委託契約の締結日から本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日の属する月の末日（同日を含みます。）までの期間に係る業務手数料は、月額10万円（消費税及び地方消費税別途）を上限として本投資法人及び資産保管会社間で別途合意する金額（消費税及び地方消費税別途）とします。

　なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が１ヶ月に満たない月の業務手数料（月額）については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。

　上記計算式により算出された計算対象月に係る業務手数料（月額）の金額に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。

⑤　会計監査人の報酬

会計監査人の報酬額（会計監査に係る報酬以外の報酬を除きます。）は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから３ヶ月以内を目処に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います（規約第26条）。

（注）本投資法人は、投信法第115条の６第１項に定める会計監査人の損害賠償責任について、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます（規約第27条）。

⑥　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

（照会先）

三井物産・イデラパートナーズ株式会社

東京都千代田区西神田三丁目２番１号

電話番号　03-6632-5960

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担します。

　上記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとし、その詳細については、当該一般事務受託者、当該資産保管会社又は当該資産運用会社との契約の定めによるものとします。

①　投資口の発行、新投資口予約権及び投資法人債の発行、上場及び上場維持に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含みます。）

②　有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用

③　目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用

④　法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。）

⑤　本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用

⑥　専門家等に対する報酬及び費用（フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。）

⑦　執行役員、監督役員に係る報酬及び実費、保険料、立替金等、会計監査人に係る報酬、並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用

⑧　運用資産の取得及び処分並びに維持管理及び運営に関する費用（登記関連費用、デュー・ディリジェンス等の調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）

⑨　借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用

⑩　本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用

⑪　本投資法人の運営に要する費用

⑫　その他上記①から⑪までに付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的取扱いは、以下の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

①　投資主の税務

（イ）個人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。

i.源泉徴収税率

※１　2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

※２　2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※３　2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

※４　配当基準日において発行済投資口の総口数の３％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）に対しては、上記税率ではなく、所得税20.42％（2048年１月１日以降は20.2％）の源泉徴収税率が適用されます。なお、2023年10月１日以後に支払われる配当等においては、配当等の支払いを受ける者とその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する投資口を合算して発行済投資口の総口数の３％以上を保有する場合におけるその者も大口個人投資主となります。

ii.確定申告

大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。

・ 総合課税による累進税率が上記ⅰの税率より低くなる場合

・ 上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記ｄ．ⅱをご参照ください）

（注１）基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

（注２）上記（注１）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

（注３）大口個人投資主が１回に受け取る配当金額が５万円超（６ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。

（注４）投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注５）上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

iii.源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して「源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書」を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。

この場合、配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

iv.少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

2023年末までに金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「一般NISA口座」といいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。なお、2018年に一般NISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。

また、2024年１月からは、新たな少額投資非課税制度（新NISA）が導入されました。新NISAは「つみたて投資枠」及び「成長投資枠」からなり、「つみたて投資枠」においては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定で取得した、つみたてNISAと同様の対象商品に係る配当等について、「成長投資枠」においては、特定非課税管理勘定で取得した上場株式等や投資信託等（整理・監理銘柄ほか、信託期間20年未満、高レバレッジ型及び毎月分配型の投資信託等を除く）に係る配当等は、所得税及び住民税が課されません。

なお、2023年末までに従前のNISA制度で投資した商品については、新NISA制度の外枠で、従前のNISA制度における非課税措置が適用されることとなります。

（注１）新NISAはその年の１月１日において成年者である者による非課税口座の開設が可能です。

（注２）新NISAにおいて、つみたて投資枠は総額1,800万円、成長投資枠は総額1,200万円の上限が設けられています。なお、これらを併用した場合の投資額総額の上限額は1,800万円となります。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

i.みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

ii.みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注１）を算定し、投資口の譲渡損益（注２）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｄ．における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）（注３）を行います。

(注１）譲渡原価の額＝従前の取得価額×払戻等割合

※　払戻等割合は、本投資法人から通知します。

(注２）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額

(注３）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

i.税率

（注１）2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注２）2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注３）2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注４）基準所得金額が３億３千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。なお、2027年分以降は基準所得金額から控除する金額が、３億３千万円から１億6,500万円に引き下げられ、その超える部分に適用される税率が22.5％から30％に変更となります。

ii.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後３年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

iii.源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記ⅰと同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上記ａ．ⅲにより源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

※上記ⅰ(注２)の計算による税額が発生する場合、確定申告不要制度は適用されず確定申告を行う必要があります。

iv.少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）

2023年末までに一般NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の１月１日から５年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ii及びiiiの損益通算や繰越控除は適用できません。

また、新NISAにおいても、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定非課税管理勘定で取得した上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。新NISAでは非課税保有期間が無期限化されたため、譲渡の時期にかかわらず譲渡所得等について非課税の適用を受けることが可能です。なお、非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ii及びiiiの損益通算や繰越控除は適用できません。

※NISAの年間投資上限額については上記ａ．ⅳをご参照ください。

（ロ）法人投資主の税務

ａ．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。

上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分が必要となります。

（注１）2014年１月１日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注２）2027年１月１日～2047年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の1.1％相当）及び防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

（注３）2048年１月１日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の額の１％相当）を含みます。

ｂ．一時差異等調整引当額の分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

ｃ．その他の利益超過分配に係る税務

投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。

i.みなし配当

この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。

なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。

ii.みなし譲渡収入

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。

※　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合（前記（イ）ｃ.ii）と同じです。

ｄ．投資口の譲渡に係る税務

法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

②　投資法人の税務

（イ）利益配当等の損金算入

税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

（ロ）不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

本投資法人が2027年３月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

本投資法人が、2027年３月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が５分の２に軽減されます。

※１　共同住宅とその敷地にあっては、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては2017年４月１日以後取得分から30㎡以上）のものに限り適用されます。

※２　倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。

※３　介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律（平成元年法律第64号、その後の改正を含みます。）第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を指します。「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県及び滋賀県を指します。「名古屋圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県を指します。「その他」とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏以外の地域を指します。

（注２）保有総額は、期末日時点での貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満は切り捨てて記載しています。

（注３）小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（注４）信託不動産には、信託建設仮勘定を含めていません。

（注５）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

本投資法人は、「TCAビル」及び「小田原機材管理センター（底地）」を保有しています。かかる投資不動産については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に合わせて記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】

（イ）保有資産の概要

当期末現在における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。

（2026年４月30日現在）

（注１）「取得価格」は、「BizMiiX淀屋橋」の取得価格を除き、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「BizMiiX淀屋橋」に係る売買契約に記載の取得価格は1,750百万円ですが、本投資法人の取得後にコンバージョンに伴う追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は2,041百万円です。「BizMiiX淀屋橋」については、当該追加投資を含む総投資額2,041百万円を取得価格と定義します。

（注２）「期末算定価額」は、2026年４月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を百万円未満を切り捨てて記載しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。

（注３）「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「イオン葛西店」、「ツルミフーガ１」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。以下同じです。

（注５）「BizMiiX淀屋橋」の延床面積は、1,821.56㎡ですが、就業人口等のマーケット規模を踏まえて「中規模オフィス」に分類しています。以下同じです。

（注６）本物件の正式名称は「THINGS Aoyama Organic Garden. dth」ですが、本投資法人においては「THINGS青山」との名称を使用します。以下同じです。

（注７）現テナントのホテルリブランドに合わせて、2026年１月21日付で「物件名称」を「ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町」から「KOKO HOTEL 上野駅前」に変更しています。以下同じです。

（注８）現テナントのホテルリブランドに合わせて、2026年２月13日付で「物件名称」を「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄」から「KOKO HOTEL 名古屋栄 South」に変更しています。以下同じです。

（ロ）賃貸借の概要

当期末現在における保有資産の建築時期、テナント総数、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。

（注１）「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。

（注２）「テナント総数」は、2026年４月30日時点における数字を記載しています。

（注３）「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入（その他賃貸事業収入を含みます。）を記載しています。

（注４）「敷金・保証金」は、2026年４月30日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約書等に表示された敷金・保証金（貸室部分、駐車場倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含みます。）の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。

（注５）「総賃貸面積」は、原則として、2026年４月30日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。

（注６）「総賃貸可能面積」は、2026年４月30日時点において、各保有資産に係る建物（ただし、底地物件については、土地）の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。

（注７）「稼働率」は、2026年４月30日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注８）「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分（駐車場を除きます。）の区分所有権はすべて保有資産を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分（駐車場を除きます。）の面積を、それぞれ記載しています。以下同じです。

（注９）テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。

（注10）「MIキューブ仙台クリスロード」の建築時期については、登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。

（注11）「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。

（ハ）資本的支出

a．資本的支出の予定

本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。

ｂ．期中の資本的支出

本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事等は853,598千円であり、当期の費用に区分された修繕費150,284千円と合わせて、合計1,003,883千円の工事等を実施しています。

c．長期修繕計画のために積立てた金銭

該当事項はありません。

（ニ）信託受益権の概要

　以下は、当期末現在における各保有資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。

（注）「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、2026年４月30日時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。

（ホ）鑑定評価書の概要

　本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所のいずれかから、当期末現在における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注１）鑑定評価額の価格時点は、2026年４月30日です。なお、「コンフォートホテル北上」については、店舗を含む鑑定評価額を記載しています。

（注２）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「ツルミフーガ１」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。

（注３）「NPC富山駅前スクエア（底地）」、「カインズモール彦根（底地）」、「小田原機材管理センター（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は、有期還元法（インウッド式）での評価をしており最終還元利回りの算定はしていません。

（ヘ）建物状況評価報告書の概要

　本投資法人は、当期末現在における各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定株式会社又は東京海上ディーアール株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社及び東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注１）「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」及び「ツルミフーガ１」は区分所有ビルであり、当該物件の「長期修繕費」はその専有部分に係る長期修繕費の金額です。

（注３）「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。

（注４）「NPC富山駅前スクエア（底地）」、「カインズモール彦根（底地）」、「マックスバリュ高取店（底地）」、「WECARS岐南店（底地）」、「小田原機材管理センター（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」については、建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。

（ト）地震リスク分析等の概要

　本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上ディーアール株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。当期末現在における保有資産に係る建物のPML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。