スターツプロシード投資法人｜有価証券報告書（内国投資証券）－第41期(2025/11/01－2026/04/30)｜EDINET開示書類

【表紙】

第一部【ファンド情報】

第１【ファンドの状況】

１【投資法人の概況】

（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注1）金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。各種比率等については小数第2位を四捨五入して表示しています。但し、配当性向については小数第1位未満を切捨てて表示しています。

（注2）出資総額（純額）は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注3）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注4）記載した指標は、以下の方法により算定しています。また、総資産経常利益率と自己資本利益率については、運用日数により年換算した数値を括弧内に併記しています。

（注5）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しています。また、総賃貸可能戸数は、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数を記載し、期末稼働率は、決算期時点における総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。

（注6）本投資法人の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年の4月末日までの各6ヶ月間です（規約第33条）。

②　事業の概況

イ．当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

　スターツプロシード投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年5月2日に出資金150百万円（750口）にて設立され、2005年6月15日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録を完了（登録番号関東財務局長　第37号）、2005年11月29日に公募による投資口の追加発行(21,600口)を行い、翌日株式会社ジャスダック証券取引所（以下「ジャスダック」といいます。）に上場（銘柄コード:8979）しました。ジャスダック上場後、3度の公募増資等を経て、2010年7月27日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード:8979）し、それに伴ってジャスダックに2010年8月10日に上場廃止申請を行い、2010年10月1日をもってジャスダックにおける上場を廃止しました。

　本投資法人は、資産運用会社であるスターツアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用を委託し、その主たる用途が賃貸住宅に供される不動産（以下「賃貸住宅」といいます。）及び主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産（投信法第2条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）への投資を運用の中心としています。また、賃貸住宅の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設（以下「賃貸住宅」とあわせて「賃貸住宅等」といいます。）、その他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産並びにこれらの不動産を裏付けとする特定資産も投資対象としています。賃貸住宅等の投資においては、とりわけ、本投資法人が最も需要が安定していると考えている平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主な投資対象とすることを基本方針としています。また、本投資法人は、スターツグループ(注)の有する能力を活用すること等により運用効率の向上を図り、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。

　なお、当期末時点において、発行済投資口の総口数は272,415口、総資産額は104,333百万円、出資総額（純額）は45,387百万円となっています。

(注)スターツグループとは、スターツコーポレーション株式会社及びその子会社等86社（2026年3月31日現在）で構成される企業集団をいいます（スターツグループの詳細については、後記「２　投資方針　（1）投資方針　②　成長方針　イ．スターツグループとの協力関係による成長性」をご参照ください。）。以下同じです。

ｂ．投資環境と運用実績

ⅰ．投資環境

　当期の日本経済は、物価上昇の影響が引き続き個人消費の下押し要因となったものの、賃上げの広がりや雇用情勢の改善を背景に、緩やかな回復基調を維持しました。企業収益については、為替動向や各国の通商政策を巡る不確実性が残る中においても、価格転嫁の進展やコスト管理の強化により、全体として底堅く推移しました。一方で、日本銀行による金融政策の正常化が進展する中での金利上昇や、米中関係をはじめとする地政学・通商リスクの影響については、引き続き注視が必要な状況です。

　このような環境下、本投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場においては、首都圏を中心に堅調な人口流入や単身・少人数世帯の増加等を背景に、需給環境は引き続き良好に推移しました。その他の主要都市圏においても安定的な需要が維持されており、住宅特化型の上場ＲＥＩＴ各社が保有する賃貸マンションは、高水準の稼働率を維持しています。

　不動産流通市場においては、金融環境に変化の兆しが見られるものの、引き続き投資資金は潤沢であり、安定したキャッシュ・フローが見込まれる賃貸住宅への投資需要は底堅く推移しました。このため、物件取得における競争環境は依然として厳しく、売買価格についても高値圏で推移する状況が続いています。

ⅱ．運用実績

　当期は、ポートフォリオの競争力向上のため、2026年3月31日に（Ｃ-97）プロシード葛西３（取得価格980百万円）及び（Ｃ-98）プロシード府中宮西（取得価格935百万円）、2026年4月24日に（Ｃ-99）プロシード高円寺南（取得価格251百万円）及び（Ｃ-100）プロシード柏トロワ（取得価格688百万円）を取得しました。その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は111物件、取得価格の合計は103,818百万円、総賃貸可能面積は210,605.23㎡となりました。

　本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、共用部分の共用灯のＬＥＤ化による光熱費削減も継続してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期末稼働率96.9％、平均稼働率97.5％と安定的に推移しました。

　ＥＳＧに関する取組みとしては、ＥＳＧ方針に基づき、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に継続して参加しています。本投資法人は、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるＧＲＥＳＢレーティングで「1スター」を取得しました。さらにＥＳＧ情報開示の取組みが評価され、最上位から2番目の「Ｂレベル」の評価を取得しました。また、気候関連財務情報開示の重要性を認識し、ＴＣＦＤ提言が推奨する４つの項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動がもたらす事業リスクと事業機会の分析を行い、その取組みに関する情報開示をしています。そのほか保有物件における省エネルギー及び環境性能に関する外部認証の取得の取組みとして、2026年4月にＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証を（Ｃ-73）プロシードCO-Z東館及び（Ｃ-74）プロシードCO-Z西館にてそれぞれ取得しました。本書の日付現在において、ＤＢＪ Green Building認証について4物件、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証について5物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について5物件の認証を取得しています。

ｃ．資金調達の概要

　当期は、2025年11月19日に償還期限の到来した第2回無担保投資法人債1,000百万円及び2025年11月25日に返済期限の到来した長期借入金1,500百万円の返済に充当するために、以下の第6回無担保投資法人債2,000百万円の発行並びに長期借入金500百万円（借入期間6年6ヶ月）の借入を行うとともに、上記（Ｃ-97）プロシード葛西３ほか3物件の取得資金に充当するために長期借入金2,700百万円（借入期間3年2カ月）の借入を行いました。

名　　　　称：スターツプロシード投資法人第6回無担保投資法人債

　　　　　　 （特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

発 行  価 格：2,000百万円

利　　　　率：年1.936％

発　 行 　日：2025年11月19日

償 還  期 限：2030年11月19日

担保及び保証：無担保・無保証

　この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は10,020百万円、長期借入金は38,926百万円、投資法人債は7,000百万円、期末有利子負債残高は55,946百万円、期末総資産有利子負債比率は53.6％となりました。

　なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。

ｄ．業績及び分配の概要

　上記のような運用の結果、当期の業績として、営業収益3,661百万円、営業利益1,572百万円、経常利益1,200百万円、当期純利益1,199百万円を計上しました。

　分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含み、以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除き全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は4,402円となりました。

　これに加え、本投資法人は、投資法人規約に定める分配方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行うこととしています。これに基づき、出資の払戻しとして当期末時点において保有する定期借地権付建物の物件の減価償却費について、土地を所有権と仮定して算出した減価償却費との差額である93,438,345円及び一時差異等調整引当額として当期の定期借地権償却費・資産除去債務・資産除去債務利息相当額である13,348,335円を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの利益超過分配金は392円となりました。

ロ．今後の運用方針及び対処すべき課題

ａ．投資環境

　今後の日本経済は、継続的な賃上げの動きや雇用・所得環境の改善を背景に個人消費の持ち直しが期待されるほか、企業収益の底堅さを背景とした設備投資も引き続き堅調に推移し、緩やかな景気回復基調が継続するものと見込まれます。一方で、日本銀行による金融政策の正常化の進展に伴う金利上昇の影響や、物価上昇の継続、人的・物的供給制約、さらに地政学リスクの高まりや金融資本市場の変動等については、引き続き十分な注視が必要と考えます。

　不動産流通市場においては、金利上昇の影響が意識されつつも、日本市場の相対的な安定性や賃貸住宅の収益の安定性を背景に、投資家の物件取得意欲は引き続き底堅く推移しております。このため、取得環境は依然として競争的な状況が継続し、取引価格についても高値圏で推移するものと見込まれます。

　また、賃貸住宅市場においては、東京圏を中心とした人口流入や世帯構成の変化等を背景に、需給環境は引き続き良好に推移し、高い稼働率が維持されるとともに、賃料水準についても緩やかな上昇基調が継続するものと見込まれます。

ｂ．運用方針及び対処すべき課題

ⅰ．外部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社(注)との間で各々締結したパイプラインサポート契約並びにスターツＣＡＭ株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスターツグループとの広範な協力関係に基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めます。また、スターツグループの開発物件の取得に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めながら、中長期的に安定した収益の見込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポートフォリオの質的向上を目指します。なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資産の譲渡も引き続き並行して検討していきます。

(注)スターツコーポレーション株式会社を親会社として国内主要都市で事業を行うスターツ北海道株式会社、スターツ東北株式会社、スターツ東海株式会社、スターツ関西株式会社、スターツ九州株式会社及びスターツ沖縄株式会社を指します。以下同じです。

ⅱ．内部成長戦略

　当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング業務の再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質な管理サービスの提供により入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、画一的な運用にとどまることなく、各エリアの不動産賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の収益・稼働率の向上と経費の削減を図ります。また、大規模修繕工事や設備更新による資産価値向上についても引き続き進めていきます。さらに環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指します。

ｃ．財務戦略等

　本投資法人は、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指します。

ハ．決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

（参考情報）

A．資金の借入（借換）及び金利スワップ契約の締結

　本投資法人は、2026年5月22日に返済期限が到来したタームローン２P（借入金残高4,320百万円）の返済に充当するために以下のとおりタームローン３I及びタームローン３Jの借入を行いました。

(注)利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日の直前の利払期日（初回は借入実行日）の2営業日前における全銀協1ヶ月日本円TIBORです。

　また、本投資法人は変動金利の条件で行う上記借入金タームローン３Ｉ について、金利上昇リスクをヘッジするため、下記のとおり金利スワップ契約を締結しました。

(注)本金利スワップ契約締結により、タームローン３Ｉに係る金利は実質的に固定されます。

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】

①　投資法人の目的及び基本的性格

　本投資法人は、中長期にわたり運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。）に投資して運用を行うことを基本方針としています（規約第26条）。

　本投資法人は、かかる基本方針のもと、主として特定資産のうち後記「２　投資方針　（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資して運用をすることを目的とします。

②　投資法人の特色

　本投資法人は、投信法に基づき資産を主として特定資産に投資して運用することを目的とします。

　本投資法人の投資口を表示する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です（規約第7条）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

（注1）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。

投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口の総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。

投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。また、投資法人は、投信法に定めるところに従って新投資口予約権証券を発行することができます。

投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。すべての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人は、いずれも投資主総会の決議によって選任されます。本投資法人の投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（4）投資法人の機構　①　投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入を行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を発行することもできます。

投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２　投資方針　（１）投資方針及び（２）投資対象」をご参照ください。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２　投資方針　（３）分配方針」をご参照ください。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿の作成及び備置等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法人の仕組み」をご参照ください。

（注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第1項、第227条第1項）。

本書の本文中において、「投資証券」と記載している箇所もありますが、特に断りのない限り「投資口」又は「振替投資口」と同義にて使用しています。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（社債株式等振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。）です。

（３）【投資法人の仕組み】

①　本投資法人の仕組図

　　　　　　本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の内容は以下の図のとおりです。

　　 　【画像・図表はPDF原本参照】

（注1）機関の運営に関する事務とは、投資主総会及び役員会に係る議事録の作成に関する事務をいいます。以下同じです。

（注2）経理に関する事務とは、計算に関する事務、会計帳簿等の作成に関する事務及び納税に関する事務をいいます。以下同じです。

（注3）投資法人債に関する事務とは、投資法人債の発行事務、発行代理人業務及び投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払を含む支払代理人業務等をいいます。以下同じです。

（注4）スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める特定関係法人に該当します。

②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容

③　上記以外の本投資法人の主な関係者

（４）【投資法人の機構】

①　投資法人の統治に関する事項

イ．投資法人の機関の内容

　本投資法人の執行役員は2名以内、監督役員は3名以内（但し、執行役員の数に1を加えた数以上）とします（規約第17条、投信法第95条第2号）。

　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。

ａ．投資主総会（規約第3章）

ⅰ．投信法又は規約により定められた本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます（投信法第89条）。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条）が、規約の変更（投信法第93条の2第2項第3号、第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行わなければなりません（投信法第93条の2第2項）。但し、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします。また、賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第1項、第3項、規約第14条）。

ⅱ．本投資法人の投資主総会は、東京都区内のいずれかにおいて開催されます（規約第10条第1項）。なお、本投資法人の投資主総会は、2016年12月20日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の12月20日及びその日以後遅滞なく招集されます（規約第10条第2項）。また、法令に別段の定めがある場合その他必要がある場合に随時招集されます（規約第10条第3項）。

ⅲ．本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第5章）。規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、前記のとおり投資主総会の決議による規約の変更が必要となります。

ⅳ．本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。

ｂ．執行役員、監督役員及び役員会

ⅰ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。但し、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。

ⅱ．監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています。また、監督役員は、いつでも、執行役員、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査をすることができます（投信法第111条第1項、第2項）。さらに、監督役員は、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって当該投資法人に著しい損害が生じるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、当該行為をやめることを請求することができます（投信法第111条第3項、会社法第385条第1項）。

ⅲ．役員会は、一定の職務執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。

　　役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第21条）。

　　投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数はその決議の定足数算定の基礎に算入しないことが定められています。

　　執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）により、役員会の決議により、前記賠償責任を法令の限度において免除することができることを規約に定めています（規約第24条）。

ｃ．会計監査人

ⅰ．会計監査人は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第37条）。

ⅱ．本投資法人は、監査法人日本橋事務所を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければならないとの義務を負うほか、法令で定める職務を行います（投信法第115条の2、第115条の3、第115条の4）。

　　会計監査人は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）により、役員会の決議により、前記賠償責任を法令の限度において免除することができることを規約に定めています（規約第38条）。

ⅲ．会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第39条）。

ロ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続き

　本投資法人の役員会は、すべての執行役員及び監督役員により構成されています。役員会は、本投資法人の役員会規程では、必要があるときに随時開催し、また、執行役員は、3ヶ月に1回以上、業務の執行状況を報告しなければならないと定めていますが、実際には1ヶ月に1回程度の頻度で開催しています。役員会においては、投信法及び規約に定める承認・決議事項に加え、執行役員から職務の執行の状況が報告されます。この報告を通じ、本資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の職務執行状況を監督できる体制を維持しています。

　監督役員は、役員会における承認・報告等の手続きを通じ、本投資法人の業務及び財産の状況を把握し、必要であれば、執行役員、一般事務受託者、本資産運用会社及び資産保管会社に対して報告を求め、又は必要な調査を実施し、執行役員の職務の執行を監督しています。

　本書の日付現在、監督役員には、外部の専門性を有した有識者として弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験を活かした専門的見地から監督を行っています。

ハ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

　各監督役員は、前記「ロ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続き」に記載の手続きを通して、執行役員の職務の執行を監督します。また、監督役員は、その職務を行うため必要があるときは、会計監査人に対し、その監査に関する報告を求めることができます。

　会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、上記監督役員から求められた報告に対する回答、及び、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければならないとの義務を負っており、これらを通じて監督役員との相互連携を図っています。

ニ．投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

ａ．資産運用会社

　本投資法人は、資産運用会社たる本資産運用会社との間の2005年5月6日付資産運用委託契約に基づき、本資産運用会社に対して、委託業務についての報告を求め、また、本資産運用会社が本投資法人のために保管する帳簿及び記録類について必要な調査を行うなどの管理を行っています。

ｂ．一般事務受託者

　本投資法人は、三井住友信託銀行株式会社との間の2026年6月30日付投資主名簿等管理事務委託契約及び同日付特別口座の管理に関する契約、第3回投資法人債、第4回投資法人債及び第６回投資法人債に係る一般事務受託者たる株式会社りそな銀行との間の2021年11月12日付第3回投資法人債、2023年5月16日付第4回投資法人債及び2025年11月13日付第6回投資法人債に係る事務委託契約、第5回投資法人債に係る一般事務受託者たる株式会社あおぞら銀行との間の2024年11月12日付第5回投資法人債に係る事務委託契約並びに本資産運用会社との間の2008年7月1日付機関運営に係る一般事務委託契約及び2023年4月24日付経理に係る一般事務委託契約に基づき、それぞれ委託事務の処理状況などの報告を求め、また、委託事務に関する書類の調査を行うなどの管理を行っています。

ｃ．資産保管会社

　本投資法人は、資産保管会社たる三井住友信託銀行株式会社との間の2005年5月2日付資産保管業務委託契約に基づき、保管状況及び預金口座についての報告を求めるなどの管理を行っています。

d．その他の関係法人

　本投資法人は、本資産運用会社を通じて、その業務の状況等を把握できるように努めています。

②　投資法人の運用体制

　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。

　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、以下の概要の運用体制（組織、業務分掌体制及び運用の意思決定機構等）を構築しています。

イ．組織

　本資産運用会社の組織図は以下のとおりです。

【画像・図表はPDF原本参照】

　本資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本資産運用会社は、投資方針、運用資産の取得・譲渡、運用資産の管理運営計画等を審議するための会議体として投資委員会を設置しています。また、コンプライアンスを担当する機関としてコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンスオフィサーを議長として、コンプライアンスにかかる重要事項につき法令等遵守状況（後記「ニ．コンプライアンスオフィサー　ｂ．権限」において定義されます。以下同じです。）を確認します。本投資法人の資産運用業務は、投資部、運用部及び管理部の分掌によって実施されています。

　なお、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務のほか、投資一任契約に基づく資産運用業務又は投資顧問契約に基づく投資助言業務を行っています。これらの業務については、ファンド運営事業部及び管理部の分掌によって実施されており、コンプライアンスオフィサーがコンプライアンスを担当しています。本投資法人の資産運用業務とこれらの業務との間の利益相反を防止するために、本投資法人の運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用を行うファンド運営事業部とを分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。また社内規程において、本資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検討権がある旨を定めており、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。

　以下、本書においては、特に記載のない限り、本投資法人の資産運用に関する事項に限って記載しています。

(注1)本資産運用会社は、環境不動産の供給を促進し、日本の不動産の資産価値向上及び不動産投資市場の活性化を図るとともに、地球温暖化防止及び持続可能な社会の実現に資するために設立された一般社団法人環境不動産普及促進機構（Ｒｅ-Seed機構）とスターツコーポレーション株式会社による投資事業有限責任組合及びその投資先である投資ビークル等から、資産運用業務又は投資助言業務を受託しています。さらに、セキュリティー・トークンによる受益証券発行信託の受託者であり、当該信託の信託財産である不動産管理処分信託の受託者兼受益者であるスターツ信託株式会社からアセット・マネジメント業務を受託しています。

(注2)本資産運用会社は、投資運用業やその他投資法人に係る業務とは別に不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務を兼業しています。当該業務については、金融商品取引法第35条第4項の規定に基づきその他業務として本資産運用会社が金融庁に申請を行い、それぞれ2010年9月30日及び2021年8月3日に承認を受けています。

ロ．本資産運用会社の各部の業務の概要

ハ．委員会

　本資産運用会社には、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとおりです。

ａ．投資委員会

ⅰ．構成員

　投資部長（議長）、運用部長、管理部長、外部専門家（弁護士等）及びコンプライアンスオフィサー（構成員に取締役がいない場合には、このほかに、取締役（但し、代表取締役及びファンド運営事業部の部長を兼任する取締役を除きます。）を構成員として選任することができます。）

　なお、投資委員会においては、外部専門家（弁護士等）及びコンプライアンスオフィサーの各々が議案承認において拒否権を有していること、本資産運用会社の代表取締役が構成員とならないこと等により、組織としての独立性を確保しています。

ⅱ．開催時期

　下記審議項目について重要な決議事項が生じたと議長が判断、若しくは関係各部より請求があった場合、議長を招集権者として開催されます。

ⅲ．審議項目

　投資委員会では、運用資産の運用に関する下記の事項について審議及び法令等遵守状況の確認を行います。

・運用方針策定

・運用資産の取得・譲渡

・ファイナンス方針策定

・運用資産の管理運営計画策定

・マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定・リーシング会社への再委託の承認

・大規模修繕の計画策定

・配当方針・計画策定

・情報開示（ＩＲ）方針・計画策定

・運用業務に関する諸規程の改廃

ⅳ．審議方法

　コンプライアンスオフィサー及び外部専門家1名を含む委員の3分の2以上が出席し、コンプライアンスオフィサー及び外部専門家が賛成し、かつ出席委員の3分の2以上の賛成により決議されます。

ｂ．コンプライアンス委員会

ⅰ．構成員

　コンプライアンスオフィサー（議長）、投資部長、運用部長、管理部長（構成員に取締役がいない場合には、このほかに、取締役（但し、代表取締役及びファンド運営事業部の部長を兼任する取締役を除きます。）を構成員として選任することができます。）

　なお、コンプライアンス委員会においては、コンプライアンスオフィサーが議案承認において拒否権を有していること、本資産運用会社の代表取締役が構成員とならないこと等により、組織としての独立性を確保しています。

ⅱ．開催時期

　下記審議項目について重要な決議事項が生じたと議長が判断、若しくは関係各部より請求があった場合、議長を招集権者として開催されます。

ⅲ．審議項目

　コンプライアンス委員会では、運用資産の運用に関する下記の事項について法令等遵守状況の確認を行います。

（a）関連会社等との取引

（イ）関連会社等からの特定資産の取得

（ロ）関連会社等への特定資産の譲渡

（ハ）関連会社等へのマスターリース業務の委託

（ニ）関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託

（ホ）上記プロパティマネジメント業務の委託のうちリーシング業務の関連会社等への再委託の承認

（ヘ）関連会社等への大規模修繕工事の発注

（ト）関連会社等による投資法人債の引受け

（チ）関連会社等による投資口の引受け及び募集

（リ）関連会社等への信託業務の委託

（ヌ）関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託

（ル）上記（ハ）乃至（ヘ）以外の資産運用関連付随業務の委託

（ヲ）その他上記各項目に類する取引

（b）関連会社等以外との取引

　（イ）マスターリース業務の委託

　（ロ）プロパティマネジメント業務の委託

（ハ）プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託

（ニ）大規模修繕工事の発注

（ホ）上記（イ）乃至（ニ）以外の資産運用関連付随業務の委託

（ヘ）その他上記各項目に類する取引

（c）上記以外に、コンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項

ⅳ．審議方法

　コンプライアンスオフィサーを含む委員の3分の2以上が出席し、コンプライアンスオフィサーが賛成し、かつ出席委員の3分の2以上の賛成により決議されます。

ニ．コンプライアンスオフィサー

ａ．選任方法

　コンプライアンスオフィサーは、取締役会で任命・解任されます。またその職責の重大性に鑑み、コンプライアンスオフィサーは、コンプライアンス業務に専任して業務に従事するものとします。また、コンプライアンスオフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材が選任されます。

ｂ．権限

　コンプライアンスオフィサーは、各部における業務の内部監査及び法令その他規制の遵守状況の監督指導、各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その他規制の遵守状況（以下「法令等遵守状況」といいます。）の内部監査を実施する権限を有します。かかる権限に基づき法令等遵守状況を確認し、法令等遵守状況に問題がある場合は、関連部署に改善命令を出す権限を有します。また、運用資産の運用にかかる案件につき、投資委員会に諮問する前に、法令等遵守状況を検討したうえで、当該案件を承認又は棄却する権限を有します。また、コンプライアンスオフィサーは前記の定めに従い、コンプライアンス委員会を招集し、運用資産に関する法令等遵守状況の確認を行うことができます。

ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス

　運用資産の運用にかかる決定を行うための決裁書案の作成・提出から議決までのプロセスは、以下のとおりです。

ａ．年度・中長期運用方針・計画の策定に関するプロセス

ⅰ．投資部は運用方針・計画案を作成し、投資部長に提出します。

ⅱ．投資部長は運用方針・計画を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。

ⅲ．コンプライアンスオフィサーは運用方針・計画について法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。

ⅳ．投資委員会は運用方針・計画及び法的な検討の結果について審議並びに法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅴ．取締役会は運用方針・計画について決議を行います。運用方針・計画は、取締役会の決議により成立します。投資部長及び運用部長は、運用実績を年4回取締役会へ報告します。

（フローチャート①　「年度・中長期運用方針・計画策定フローチャート」をご参照ください。）

フローチャート①　「年度・中長期運用方針・計画策定フローチャート（運用ガイドラインを含みます。）」

【画像・図表はPDF原本参照】

ｂ．運用資産取得の意思決定プロセス

＜通常の取引＞

ⅰ．運用資産の年度・中長期運用方針・計画に基づき、投資部は取得検討の対象となっている運用資産（以下「取得対象運用資産」といいます。）に関する情報を収集したうえで、現地調査を行います。また、取得対象運用資産の購入検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、デューデリジェンス（不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地震リスク診断報告書及びマーケットレポート等による分析評価）を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。

ⅱ．投資部は、取得対象運用資産の取得が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、取得決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。なお、その際、取得対象運用資産の取得価格については、社外の不動産鑑定士から不動産鑑定評価書をあらかじめ取得することとし、当該不動産鑑定評価額（未稼働（開発中）不動産の価格は、鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。）以下の価格とすることとしています。

ⅲ．投資部長は、取得対象運用資産の詳細を記載した運用資産の取得決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。

ⅳ．投資委員会は、取得決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅴ．取締役会は取得対象運用資産の取得について決議を行います。取得決裁書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。

ⅵ．投資法人の役員会は、取得対象運用資産の取得の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。

＜関連会社等との取引＞

ⅰ．運用資産の年度・中長期運用方針・計画に基づき、投資部は取得対象運用資産に関する情報を収集したうえで、現地調査を行います。また、取得対象運用資産の購入検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、デューデリジェンス（不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地震リスク診断報告書及びマーケットレポート等による分析評価）を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。

ⅱ．投資部は、取得対象運用資産の取得が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、取得決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。なお、その際、取得対象運用資産の取得価格については、社外の不動産鑑定士から不動産鑑定評価書をあらかじめ取得することとし、当該不動産鑑定評価額以下の価格とすることとしています。

ⅲ．投資部長は、取得対象運用資産の詳細を記載した運用資産の取得決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは、関連会社等との取引であることを確認し、コンプライアンス委員会を招集します。

ⅳ．コンプライアンス委員会は、取得決裁書について法令等遵守状況の確認を行い、取得対象運用資産の取得に係る関連会社等との取引について審議を行ったうえで、投資委員会に提出します。なお、コンプライアンス委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅴ．投資委員会は、取得決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅵ．取締役会は取得対象運用資産の取得について決議を行います。取得決裁書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。この場合において、関連会社等の取締役その他これに準ずる役員を兼任する取締役（以下「兼任取締役」といいます。）は、取締役会における審議への参加は認められず、かつ当該取引に係る一切の議決権を有しません。兼任取締役は、当該議案に係る定足数及び議決権数の算定に含めないものとします。

ⅶ．投資法人の役員会は、取得対象運用資産の取得の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。

（フローチャート②　「運用資産取得の意思決定フローチャート」をご参照ください。）

フローチャート②　「運用資産取得の意思決定フローチャート」

【画像・図表はPDF原本参照】

ｃ．運用資産譲渡の意思決定プロセス

＜通常の取引＞

ⅰ．運用資産の譲渡検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、不動産鑑定評価書やマーケットレポート等の分析を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。

ⅱ．投資部は、譲渡検討の対象となっている運用資産（以下「譲渡対象運用資産」といいます。）の譲渡が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、譲渡決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。

ⅲ．投資部長は、譲渡対象運用資産の詳細を記載した運用資産の譲渡決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。

ⅳ．投資委員会は、譲渡決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅴ．取締役会は譲渡対象運用資産の譲渡について決議を行います。譲渡決裁書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。

ⅵ．投資法人の役員会は、譲渡対象運用資産の譲渡の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。

＜関連会社等との取引＞

ⅰ．譲渡対象運用資産の譲渡検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、不動産鑑定評価書やマーケットレポート等の分析評価を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。

ⅱ．投資部は、譲渡対象運用資産の譲渡が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、譲渡決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して投資部長に提出します。

ⅲ．投資部長は、譲渡対象運用資産の詳細を記載した運用資産の譲渡決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは、関連会社等との取引であることを確認し、コンプライアンス委員会を招集します。

ⅳ．コンプライアンス委員会は、譲渡決裁書について法令等遵守状況の確認を行い、譲渡対象運用資産の譲渡に係る関連会社等との取引について審議を行ったうえで、投資委員会に提出します。なお、コンプライアンス委員会での審議方法ついては、前記「ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅴ．投資委員会は、譲渡決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅵ．取締役会は譲渡対象運用資産の譲渡について決議を行います。譲渡決裁書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。この場合において、兼任取締役は、取締役会における審議への参加は認められず、かつ当該取引に係る一切の議決権を有しません。兼任取締役は、当該議案に係る定足数及び議決権数の算定に含めないものとします。

ⅶ．投資法人の役員会は、譲渡対象運用資産の譲渡の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。

（フローチャート③　「運用資産譲渡の意思決定フローチャート」をご参照ください。）

フローチャート③　「運用資産譲渡の意思決定フローチャート」

【画像・図表はPDF原本参照】

ｄ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス

ⅰ．マスターリース会社、プロパティマネジメント会社の選定及びプロパティマネジメント会社によるリーシング会社への再委託についての承認は、運用部が決裁書案を作成し、運用部長に提出します。なお、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定・リーシング会社への再委託の承認及びこれらの変更（以下「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等」といいます。）に際しては、本投資法人に対して最も有利となるような会社を、複数の候補の中から所定の手続に基づき選定・承認するものとします。また、選定又は再委託が承認されたマスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社との委託契約においてはあらかじめ契約期間を定め、契約の満了時には前記の手続を同様に行うものとします。

ⅱ．運用部長は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の詳細を記載した決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。

ⅲ．コンプライアンスオフィサーは、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等について、コンプライアンス委員会を招集します。コンプライアンス委員会はマスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。なお、コンプライアンス委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅳ．投資委員会は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁書について審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ⅴ．取締役会はマスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等について決議を行います。マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。なお、関連会社等との取引である場合には、兼任取締役は、取締役会における審議への参加は認められず、かつ当該取引に係る一切の議決権を有しません。兼任取締役は、当該議案に係る定足数及び議決権数の算定に含めないものとします。

ⅵ．投資法人の役員会は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等について承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。

（フローチャート④　「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定フローチャート」及びフローチャート⑤　「リーシング会社の承認フローチャート」をご参照ください。）

フローチャート④　「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定フローチャート」

【画像・図表はPDF原本参照】

フローチャート⑤　「リーシング会社の承認フローチャート」

【画像・図表はPDF原本参照】

ｅ．運用資産の管理運営・賃貸の計画策定プロセス

ⅰ．運用資産の管理運営・賃貸の計画の策定は、運用部がプロパティマネジメント会社及びリーシング会社の作成した管理運営計画書を入手し、運用部にて管理運営計画案を作成し、運用部長に提出します。

ⅱ．運用部長は、管理運営の詳細を記載した運用資産の管理運営計画を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは運用資産の管理運営計画について法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。

ⅲ．投資委員会は、提出された管理運営計画及び法的な検討の結果について審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。

ⅳ．取締役会は管理運営・賃貸の計画について決議を行います。管理運営計画は、取締役会の決議をもって成立します。

ヘ．社内のコンプライアンス体制

ａ．コンプライアンスオフィサーの役割

　本資産運用会社のコンプライアンスを統括する責任者として、コンプライアンスオフィサーを置き、コンプライアンスオフィサーはコンプライアンスに関する業務を担当します。コンプライアンスオフィサーは、以下の事項について企画、実行します。

ⅰ．コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアルの作成及び改訂案の策定

ⅱ．コンプライアンス・プログラム案の策定とプログラムの進捗管理

ⅲ．コンプライアンスに関する教育、啓蒙に関する計画の策定、実行

ⅳ．コンプライアンス案件に対する判断

ⅴ．コンプライアンス遵守状況に関する情報の収集と対応策の検討、関係者への報告

ⅵ．コンプライアンスに関する問題がある場合の改善指示

ⅶ．コンプライアンス違反等発生時の調査、事後対策の検討、指示

ⅷ．関係当局、外部専門家（弁護士等）への対応

　コンプライアンスオフィサーは、関係部長の了承を得て、関係部の担当者に上記各事項の企画、実行について補助を行わせることができます。

ｂ．コンプライアンスの運営

ⅰ．コンプライアンスオフィサーへの報告

　役職員は、業務執行にあたって以下の事項が発生した場合は、書面により速やかにコンプライアンスオフィサーに報告し、コンプライアンス面からの指示を仰がなければなりません。

（a）運用財産の運用として行った取引により本投資法人に損害が生じた案件

（b）法令諸規則等に反する行為が行われ、法的リスク・社会的リスクが顕在化している案件

（c）取引に際して法令諸規則等に関して明確でない事項が存在し、対応方法にかかる判断が必要な案件

（d）顧客等からの苦情

（e）顧客等との紛争

（f）顧客等からの照会等

ⅱ．報告事項への対処

　コンプライアンスオフィサー又は代表取締役は、報告を受けた上記各報告事項について、コンプライアンス規程に従い以下のいずれかの措置を執ることがあります。

（a）コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ．（a）該当事項については、事実関係等を調査・確認しコンプライアンス委員会及び取締役会に報告します。コンプライアンス委員会は当該案件の対応策について審議・決議を行い、代表取締役に提出し、代表取締役は当該提出に基づき対応策を決定します。但し、その対応策において事故による損失補てんの金額が100万円を超えるときその他その内容に照らし必要と認めるときは、代表取締役は取締役会を招集し、取締役会が審議・決議を行うものとします。

（b）コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ．（b）乃至（e）該当事項のうち取締役会の審議・決議事項と判断されるものについては、速やかに代表取締役に報告し、代表取締役は当該案件について取締役会を招集し、取締役会が審議・決議を行います。またコンプライアンスオフィサーは、事後対策の状況についても取締役会に報告するものとします。

（c）コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ．（f）該当事項のうち重要な事項については、速やかに代表取締役に報告するものとします。

ｃ．モニタリング

　コンプライアンスオフィサーは以下の状況について定期的（少なくとも半期毎）にモニタリングを実施します。

ⅰ．各部の業務遂行における法令諸規則等の遵守状況

ⅱ．コンプライアンス・プログラムの進捗状況

　モニタリングの実施の結果について、コンプライアンスオフィサーは、本資産運用会社のコンプライアンス規程に従い、上記ｂ．の記載に準じて直ちに代表取締役、取締役会又は監査役に報告するものとします。

ｄ．コンプライアンス・プログラム

　コンプライアンスオフィサーは、良好なコンプライアンス態勢を実現するために、本資産運用会社の事業年度毎にコンプライアンス実践のための年度計画として、コンプライアンス・プログラムを策定しなければなりません。

　コンプライアンス・プログラムは、以下の事項を含むこととします。

ⅰ．コンプライアンス・マニュアルの整備計画

ⅱ．内部統制の実施計画（体制整備、法令諸規則等の遵守状況のモニタリング）

ⅲ．教育・研修計画

ｅ．組織にかかる内部監査体制

ⅰ．内部監査体制

　内部監査はコンプライアンスオフィサーが統括・担当し、すべての組織及び職種を対象として行われます。

ⅱ．内部監査の内容

　内部監査の内容は以下のとおりとし、コンプライアンスオフィサーが、年度監査方針・計画を定め、それに基づいて年度内の内部監査を実施します。

（a）各組織の業務及び運営が関係諸法令、一般社団法人資産運用業協会（以下「資産運用業協会」といいます。）が定める諸規則及び本資産運用会社の諸規程その他規制（以下「法令等」といいます。）に従って適正かつ効率的に行われているかどうかの内部監査

（b）各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等が法令等に従って適正かつ効率的に行われているかどうかの内部監査

（c）不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための内部監査

（d）その他必要な事項の内部監査

ⅲ．内部監査結果に対する対応

　法令に反した役職員、あるいは社内規則等につき重大な違反行為を行った役職員に対しては、再研修プログラムを策定し、受講を義務付けます。但し、当該法令違反が軽微であるとコンプライアンスオフィサーが判断した場合は、再研修プログラムの受講を免除することがあります。

　上記の他、コンプライアンスオフィサーは代表取締役からの特命により、内部監査を行うことがあります。

ト．投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

　後記「３　投資リスク　（３）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。

（５）【投資法人の出資総額】

　本書の日付現在の本投資法人の出資総額（純額）、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は次のとおりです。

　本投資法人設立後、本書の日付現在までの出資総額（純額）及び発行済投資口の総口数の増減は次のとおりです。

（注1）出資総額（純額）は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額は考慮していません。

（注2）本投資法人は、2005年5月2日に設立されました。

（注3）1口当たり発行価格200,000円（発行価額（引受価額）190,000円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。

（注4）（注3）に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社（当時の商号は新光証券株式会社です。新光証券株式会社は、同社を存続会社として2009年5月7日付でみずほ証券株式会社と合併し、同日付で商号をみずほ証券株式会社に変更したため、現商号にて記載しています。以下、(注6)及び(注8)について同じです。）が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額190,000円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。

（注5）1口当たり発行価格192,103円（発行価額（引受価額）184,262円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注6）（注5）に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額184,262円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。

（注7）1口当たり発行価格181,300円（発行価額（引受価額）173,900円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注8）（注7）に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額173,900円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。

（注9）1口当たり発行価格167,580円（発行価額（引受価額）160,740円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注10）1口当たり発行価格185,035円（発行価額（引受価額）178,582円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注11）1口当たり発行価格171,882円（発行価額（引受価額）165,888円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注12）1口当たり発行価格151,320円（発行価額（引受価額）146,198円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注13）2019年3月27日から2019年4月4日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（3,000口）については、2019年4月22日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2019年4月26日に消却しました。

（注14）1口当たり発行価格210,941円（発行価額（引受価額）203,909円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加発行しました。

（注15）2024年6月14日開催の本投資法人役員会において、第37期（2024年4月期）に係る金銭の分配として、1口当たり331円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2024年7月16日よりその支払いを開始しました。

（注16）2024年12月16日開催の本投資法人役員会において、第38期（2024年10月期）に係る金銭の分配として、1口当たり331円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2025年1月22日よりその支払いを開始しました。

（注17）2024年12月17日から2025年4月22日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（10,062口）については、2025年4月24日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2025年4月30日に消却しました。

（注18）2025年6月13日開催の本投資法人役員会において、第39期（2025年4月期）に係る金銭の分配として、1口当たり343円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2025年7月15日よりその支払いを開始しました。

（注19）2025年12月15日開催の本投資法人役員会において、第40期（2025年10月期）に係る金銭の分配として、1口当たり343円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2026年1月16日よりその支払いを開始しました。

（注20）2026年6月15日開催の本投資法人役員会において、第41期（2026年4月期）に係る金銭の分配として、1口当たり343円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2026年7月15日よりその支払いを開始しました。

（６）【主要な投資主の状況】

　2026年4月30日（第41期末）時点における主要な投資主の状況及び投資主構成は以下のとおりです。

①　主要な投資主の状況（注1）

（注1）記載の情報は、投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社作成の2026年4月30日現在の本投資法人の投資主名簿に記載されている情報に基づいています。そのため、本書の日付現在、氏名又は名称、住所等が変更されている場合があります。

 (注2) 比率は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第2位未満を切捨てて記載しています。

②　投資主構成

（注）各区分の投資主数の割合及び所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。

２【投資方針】

（１）【投資方針】

①　基本方針

イ．基本方針

　本投資法人は、主として不動産等資産（投信法施行規則第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。）、とりわけ賃貸住宅等（賃貸住宅等の詳細については、前記「１　投資法人の概況　（１）　主要な経営指標等の推移　②　事業の概況　イ．当期の概況　ａ．投資法人の主な推移」をご参照ください。）に投資して運用を行うことにより、中長期にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、投資主価値の最大化を目指します。本資産運用会社は、かかる資産運用に関する基本方針を踏まえ、運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に関する運用方針を以下のとおり定めています。

　なお、この運用ガイドラインは、現時点において本資産運用会社が、人口や世帯構成の推移、不動産市場の変化や入居者のライフスタイルの変化等を考慮して、最も適切であると考え制定したものです。そのため、将来の環境の変化に応じて、本投資法人の投資の基本方針を最も適切に実現するために、変更されることがあります。

ロ．賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築

　本投資法人は、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念を「地域毎の経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間」として捉えています。そこで、地域毎の賃貸住宅市場の実態分析に加え、多様なライフスタイル、ライフステージに基づく入居者ニーズの分析に注力し、さらにスターツグループとの連携による商品開発やプロパティマネジメント業務の効率性の向上等により、ポートフォリオ構築における競争優位性を確保することを目指します。

　地域毎の賃貸住宅市場分析においては、首都圏主要都市を中心に全国的に拠点展開を図るスターツグループの情報収集・分析力を活用します。入居者ニーズの分析においては、スターツアメニティー株式会社におけるリノベーションや営繕工事の実績、またスターツＣＡＭ株式会社における入居者ニーズに合致した商品企画・設計（単身女性向け賃貸マンション、免震構造賃貸マンション等）の実績に根差した情報収集・分析力を活用します。かかる分析を踏まえ、地域別ポートフォリオとしては、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、全国的に拠点展開を図るスターツグループのネットワークを活用して政令指定都市及び地方主要都市も投資対象地域としたポートフォリオの構築を目指します。また、住戸タイプ別ポートフォリオとしては、ファミリータイプを中心としつつ、多様な入居者ニーズを分析してその収益特性をポートフォリオに反映させ、特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目指します。

　プロパティマネジメント業務においては、管理・運営面での効率性を追求する見地から、すべての物件に対して一貫した業務体制を構築することを目指します。かかる体制の構築のため、当該業務は、原則的にプロパティマネジメント会社への一括委託を予定しています。さらに、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密な連携を企図し、プロパティマネジメント会社を通じてリーシング業務を再委託する体制を構築することで、一層の効率性を追求することとします。具体的には、所定の社内手続を経て、スターツアメニティー株式会社がプロパティマネジメント会社として選定された運用資産について、プロパティマネジメント業務における一括管理の経験を有するスターツアメニティー株式会社と不動産仲介事業を行うスターツピタットハウス株式会社の全国店舗網及びネットワークを活用して、より高い効率性が追求されることになります。これによって、オフィスビルや商業施設等よりも相対的に手間がかかる傾向にある賃貸住宅の管理・運営面において競争優位性を確保することを目指します。

　以上の賃貸住宅市場・入居者ニーズ分析やスターツグループとの連携を踏まえ、賃貸住宅市場全体へのソーシングアプローチは勿論、取得価格の高騰をもたらす要因の一つである過度な取得競争に晒され難い中小規模の賃貸住宅への投資を積極的に展開することで、資産規模の着実な成長を目指します。さらに本投資法人においては、スターツグループの実績・ノウハウが活用できる「住まい」の周辺領域として、マンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等への投資も企図しており、賃貸住宅等の各用途の収益特性を的確に反映させ、かつ賃貸住宅中心のポートフォリオにおける特定の用途への偏在リスクを軽減することを目指します。

　以上のように、本投資法人においては、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築において、スターツグループを活用することで不動産市場の中での競争優位性を実現し、もって運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。

ハ．ポートフォリオの特徴

ａ．賃料変動、入居者層の需要の変動に対応したポートフォリオの構築

　賃貸住宅等の需要は、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される建物の賃貸借より相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく、賃料相場の変動リスクが相対的に低いことが特徴として挙げられます。このような賃貸住宅等における賃料相場の相対的な安定性が確保されているという特徴を活かして、本投資法人は、安定した収益の確保に留意したポートフォリオ構築を目指します。また、賃貸住宅等の需要構造の変化に配慮しつつ、単身者、ＤＩＮＫＳ、ファミリー等の様々なライフステージの入居者向けの賃貸住宅を投資対象資産に組入れることで、特定の入居者層における需要の変動による影響を可及的に低減することを目指します。

　さらに、主たる投資対象を賃貸住宅に据えつつ、賃貸住宅等の市場全体の賃料変動、入居者層の需要の変動を考慮し、「住まい」の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等も投資対象に組入れ、特定の用途への偏在リスクの軽減を目指します。

ｂ．空室リスク・賃料未収リスクを考慮したポートフォリオの構築

　賃貸住宅等の特徴として、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産と比較して物件規模、テナント規模がともに小さいことが挙げられます。かかる賃貸住宅等を主な投資対象とすることで、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産への投資より総資産に対する物件数、テナント数が相対的に多くなり、総資産に対する個々のテナントの占める割合が相対的に低くなることを想定しています。本投資法人は、かかる特徴を活かしつつ、プロパティマネジメント業務において一貫した業務体制の構築等による効率性の追求、空室リスクや賃料未収リスクが相対的に低いポートフォリオの構築を目指します。

ｃ．入居者ニーズを考慮した投資対象地域の選定

　本投資法人は、人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さから賃貸住宅需要が他都市と比較して堅調に推移していることを背景として、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域とします。他方、政令指定都市及び地方主要都市における収益性の高い物件も投資対象とすることで、特定の地域に偏在することによるリスク（地震による被災リスク、不動産市況変動リスク等）を軽減するとともに、収益性の向上を目指します。

②　成長方針

イ．スターツグループとの協力関係による成長性

　本投資法人は、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構築しています（パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約の内容に関しては、後記「ロ．外部成長戦略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部成長戦略」をご参照ください。）。かかる協力関係の下で、本投資法人は、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②投資法人の運用体制　ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス」を遵守しつつ、以下に詳述するスターツグループ各社の役割・特徴を活かし、資産規模の着実な成長と運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の向上や賃料単価の上昇等を目指します。

＜スターツグループとの協力関係及びスターツグループの概要＞

【画像・図表はPDF原本参照】

（注）本図に記載のスターツグループ各社との連携については、本資産運用会社の所定の社内手続を経て行われています（社内手続の詳細については、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス　d．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」をご参照ください。なお、物件情報提供契約及びパイプラインサポート契約の締結についても、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセスと同様に、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会による審議及び法令等遵守状況の確認並びに取締役会決議を経て行われています。）。

　スターツグループは、スターツコーポレーション株式会社を持株会社とし、遊休地を中心とした資産有効活用コンサルティングに伴う賃貸住宅等の建築請負、設計・企画及び施工監理等を行うスターツＣＡＭ株式会社、不動産営業店舗「ピタットハウス」を中心に不動産の売買及び賃貸の媒介を行うスターツピタットハウス株式会社、分譲住宅（戸建又はマンション）の企画・開発及び販売等を行うスターツデベロップメント株式会社並びに企業の社宅管理業務の受託事業等を主たる事業とするスターツコーポレートサービス株式会社を中核に、建設不動産管理事業、分譲事業、注文住宅事業、出版事業、証券事業、ホテル事業、高齢者介護事業及び信託業等を営む会社で構成される企業グループです。スターツグループは、「総合生活文化企業」を標榜し、地域に根ざした営業展開をその特徴としています。かかる地域密着型営業展開を基軸として、1969年の創業（会社設立は1972年）以来、着実に不動産営業店舗網を拡大し、ピタットハウス店舗網として全国622店舗（2026年5月31日現在。フランチャイズ店舗(注)を含みます。）を有するに至っており、不動産仲介事業において全国規模の地域密着型ネットワークを構築することを目指しています。

　商品開発においては、スターツＣＡＭ株式会社と女性向け情報誌「ＯＺ（オズ）マガジン」を発行しているスターツ出版株式会社との連携により、入居者ターゲットを単身女性に特化した賃貸住宅の開発を行う等、エンドユーザーの嗜好を的確に反映できるよう努めています。なお、（Ｃ-25）プロシード本所吾妻橋や（Ｃ-41）プロシード西新井オザリア棟は、このような単身女性向け賃貸マンションの商品企画・開発を通じてスターツグループが得た入居者ニーズを反映させて開発された物件です。また、建物の耐久性の向上に加えて入居者の生命や財産を守る目的で、免震構造の賃貸住宅の開発も行っています。（Ｃ-41）プロシード西新井、（Ｃ-65）プロシードＴＸ流山セントラルパーク、（Ｃ-89）アルファグランデ千桜タワー等が免震構造物件です。

　ホテル事業では、スターツホテル開発株式会社が「ホテル　ルミエール葛西」、「ホテル　ルミエール西葛西」、「ホテル　ルミエール　グランデ　流山おおたかの森」、「ホテル　ケヤキゲート　東京府中」、「ホテル　エミオン　京都」、「ホテル　エミオン　札幌」、「ホテル　コメント　横浜関内」、東京ディズニーリゾート・パートナーホテル「ホテル　エミオン　東京ベイ」の運営を、スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社が「沖縄ナハナ・ホテル＆スパ」の運営を行っています。

　高齢者介護事業では、スターツケアサービス株式会社が首都圏を中心にグループホーム等の高齢者施設・保育施設の運営を行っており、本投資法人が保有する高齢者向け施設（Ｃ-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前のサービス付き高齢者向け住宅事業及び小規模多機能型居宅介護事業のオペレーターとなっています。なお、スターツアメニティー株式会社はスターツケアサービス株式会社に対し本物件を一括賃貸しています。

スターツケアサービス株式会社の概要は下記をご参照ください。

両社間の賃貸借契約の概要は後記「５　運用状況　（2）　投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　ニ．賃貸借状況の概要　ｄ．主要なテナントの概要　ⅱ．主要なテナントへの賃貸条件」の（注12）をご参照ください。

　不動産管理事業においては、スターツアメニティー株式会社はじめ、スターツグループ各社が管理を行っている住宅の管理戸数（賃貸人からの管理受託戸数及び借上社宅等を目的とした法人賃借人の賃借代理戸数をいい、オフィスビル・駐車場等の戸数は含みません。）は2026年3月31日の時点で約100万戸の実績を有し、スターツグループの建築案件をはじめとし、他社建築案件・管理物件を対象に管理戸数を拡大しています。近年では、不動産管理事業により確立した地域密着型の営業体制によって、中古物件の資産価値を高めるリノベーション等の賃貸住宅管理から派生するビジネスに事業領域を拡大しています。

(注)フランチャイズ店舗とは、ピタットハウスネットワーク株式会社との間でフランチャイズ契約を締結したスターツグループ以外の会社が不動産営業を行っている店舗をいいます。

ロ．外部成長戦略

ａ．外部成長戦略の基本方針

　本投資法人は、上記で述べた賃貸住宅を取り巻く経済・社会動向を踏まえ、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構築し、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社、グループ国内主要都市会社及びスターツＣＡＭ株式会社による情報提供並びに情報提供会社の拡充をはじめとして、スターツグループ各社の協力のもと、運用資産の取得機会の拡大を図り、資産規模を着実に成長させることを目指します。

ｂ．スターツグループとの協力関係による外部成長戦略

ⅰ．物件情報の提供及びウェアハウジング機能

　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務に関連して、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社からのウェアハウジング機能（以下に定義されます。）の提供や物件情報の取得等を目的としてパイプラインサポート契約を締結し、また、スターツＣＡＭ株式会社からの物件情報の取得を目的として物件情報提供契約を締結し、もって、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社、グループ国内主要都市会社及びスターツＣＡＭ株式会社（以下、本項において総称して又は個別に「サポート会社」といいます。）による協力体制を構築しています。具体的には、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約に基づき、運用資産の取得に関連してサポート会社の保有する物件情報のすべてを本資産運用会社が優先的に受領することが可能となっており、これにより、サポート会社の分譲住宅事業における物件情報を活用し、また、サポート会社が土地の有効活用事業で培った賃貸住宅開発のノウハウを傾注して、様々な物件を安定的に取得することを目指しています。さらに、サポート会社がＰＦＩ（注）や公募プロポーザルコンペ等により優先交渉権等を獲得した開発事業を通じて、大型賃貸住宅物件を取得することが可能となっています。

　また、スターツグループは土地仕入から建物の企画・設計・施工・リーシングまでを一貫して実施しており、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得して保有する機能（以下「ウェアハウジング機能」といいます。開発物件以外の物件については、本投資法人が取得を検討する場合に、パイプラインサポート契約に基づき、サポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得したうえで、本投資法人が取得するまでの間、当該物件を保有する機能をいいます。以下同じです。）を利用することが可能であり、かかるウェアハウジング機能により、完工及び稼働率安定までの物件保有リスクを回避することが可能となっています。

　そして、本投資法人が増資による物件取得資金を調達するまでの間、かかるウェアハウジング機能を利用することにより、資産取得時の総資産に対する有利子負債の比率を安定的に推移させることが可能となります。

　なお、外部成長の過程においては、資産の質的向上のためには、本投資法人は、必要に応じて運用資産の譲渡を行うことがあります。本資産運用会社はサポート会社が運用資産の譲渡先として有力な候補であるとの認識のもと、適時に迅速な運用資産の譲渡を実現するため、サポート会社及びサポート会社が設立した特別目的会社又はその子会社から取得した運用資産に限り、以下の自主ルールに従い、その譲渡に関する優先検討権をサポート会社に付与しています。

(a）優先検討権付与の対象となる運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社は優先的にサポート会社に対し、譲渡を申し入れ、かかる申入先の比較において譲渡先にふさわしいと本資産運用会社が判断した申入先と売買契約締結に向けて誠実に協議を行います。

(b）優先検討権を付与するか否かにかかわらず、運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社はサポート会社に対し、直近の鑑定評価額を譲渡価格の下限として、譲渡を申し入れます。

(c）一定の期間内にサポート会社と購入条件について合意が得られず、又は当該資産の購入を見送る旨の通知があった場合には、本資産運用会社は当該資産の譲渡を第三者に申し入れることができます。

(d）第三者に購入意向がない、もしくは第三者の購入条件がサポート会社の購入条件を下回り、かつその時点においても当該資産の譲渡の方針に変更がない場合、本資産運用会社はサポート会社に再度譲渡の申入れを行うことができます。

（注）ＰＦＩ（Private Finance Initiative）とは、公共施設等の建設、維持管理、運営等に民間事業者の持つ資金力、経営能力及び技術的能力を導入する事業方法をいいます。以下同じです。

ⅱ．スターツグループが有する開発ノウハウの有効活用

　スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウを活かした物件への投資により、投資物件の多様性を確保します。また、スターツグループの地域密着型の事業展開によるネットワークを通じたきめ細かな物件情報を入手、分析することによって、地域内で安定的に稼働が見込める物件に投資し、もって資産規模の着実な成長を目指します。

　スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウとしては、具体的には以下の4点が期待され、このような開発ノウハウにより多様な物件への投資を目指します。

(a）スターツＣＡＭ株式会社が開発した「高床免震工法」（特許取得済）を用いた免震構造賃貸マンション、ペット対応マンションやデザイナーズマンション等の商品開発により、競合賃貸住宅との差別化を図り、賃貸住宅市場における競争力を維持すること

(b）スターツ出版株式会社が発行する女性向け情報誌「ＯＺ（オズ）マガジン」とのタイアップにより、働く女性が安心して快適に住むことのできる女性向け賃貸マンション「オザリア」を開発する等、ライフスタイルの変化に柔軟に対応した賃貸住宅を提案すること

(c）ＰＦＩ、独立行政法人都市再生機構等の案件における事業プロポーザルを通じ、事業者に選定され、大規模住宅の整備を行うこと

(d)「住まい」の周辺領域にあるホテル等に対する開発、運営能力を有していること

ⅲ．利益相反回避のための施策

　なお、本資産運用会社では、物件取得及び譲渡の方法に関して、スターツグループとの利益相反を回避するため、取締役会に加えて、コンプライアンス委員会及び外部専門家を加えた投資委員会を組織して、取締役会決議に加えて、コンプライアンス委員会及び投資委員会での決議を経なければならないものとされています（詳しくは、前記「１　投資法人の概況　　(４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ハ．委員会」及び後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルール　②　本自主ルールの適用範囲」をご参照ください。）。

ハ．内部成長戦略

ａ．内部成長戦略の基本方針

　本投資法人は、後記「⑧　運営管理方針」の記載に従い所定の社内手続により、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社を選定し、運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の上昇や賃料単価の上昇を図り、安定した収益の確保を目指します。

ｂ．スターツグループとの協力関係による内部成長戦略

ⅰ．プロパティマネジメント会社の一元管理による業務の効率化

　本投資法人は、前記「ａ．内部成長戦略の基本方針」に基づき、所定の社内手続によりスターツアメニティー株式会社がマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として選定された取得済資産に関しては、スターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約に基づき、当該取得済資産のすべての信託受益権の受託者（以下「信託受託者」といいます。）に対して同社がプロパティマネジメント会社としてプロパティマネジメント業務を提供する関係にあります。同社にプロパティマネジメント業務を一括委託することにより、一貫した業務体制をとることが可能となり、その結果、物件の稼働状況や家賃の収納等の情報を各物件間で統一管理することができるとともに、プロパティマネジメント会社に対する指図の迅速化、スケールメリットを活かした修繕費用の低減、システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減等を通じて、管理運営コストの削減を図ることが可能となると考えています。

≪スターツアメニティー株式会社による管理の特徴≫

・地域密着型の営業体制に基づく情報力

・24時間365日の顧客応対コールセンター

・滞納の未然防止の徹底を目指した滞納管理システムの活用

・システム化された退去業務、巡回業務による費用の削減

・システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減

・金融機関と直結した精算管理

・入居者ニーズを反映した営繕工事による資産価値の維持

・リノベーション工事による資産価値の向上

ⅱ．マスターリース契約を活用した収益の安定化

　本投資法人は、信託受託者及びスターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約の形態を組み合わせて活用することで、物件が所在する地域の賃貸市場やその中で当該物件が有する競争力を勘案して収益の向上を目指しつつ、一時的な賃貸市場の変動や新築時の稼働率の変動を回避し、本投資法人の収益の向上及び安定化を目指します。主なマスターリースの形態は下記(a)から(c)のとおりです。なお、物件の個別状況に応じ、事務所・店舗部分と住居部分で別形態のマスターリース契約を採用する等、同一の物件において下記(a)から(c)を併用することがあります。

(a)パス・スルー型マスターリース契約

　マスターリース会社とマスターリース契約に基づく転借人たるテナント（以下「エンドテナント」といいます。）との間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われた賃料等と同額の金銭がマスターリース賃料となり、これを、信託受託者を通じて本投資法人が収受し、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用はすべて信託受託者及び本投資法人が負担する契約形態です。稼働が順調な場合は、収入の上昇分を得られる可能性がありますが、稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合には、不動産賃貸事業損益が減少する可能性があり、不動産賃貸事業損益の変動が比較的大きい契約形態となっています。本投資法人では、原則としてこの形式のマスターリース契約を採用しています。

(b)固定賃料型マスターリース契約

　マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われた賃料等にかかわらず、マスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であらかじめ約定した固定賃料を、信託受託者を通じて本投資法人が収受する契約形態です。収入の変動が限定的になり、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用のほとんどはマスターリース会社が負担をしますので、収入の上昇分を得られる可能性はありませんが、稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合でも、不動産賃貸事業損益が減少する可能性が極小化されている契約形態となっています。本投資法人では、物件周辺の賃貸住宅市場における物件供給状況や人口動態等の一時的な変動による影響を回避する目的で、この形式のマスターリース契約を採用することがあります。

(c)最低賃料保証型マスターリース契約

　「パス・スルー型マスターリース契約」の持つ収入の上昇分を得られる可能性と「固定賃料型マスターリース契約」の不動産賃貸事業損益の安定化という両契約の特長をあわせた契約形態で、エンドテナントから支払われた賃料等がマスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であらかじめ約定した賃料を下回る場合には、本投資法人は信託受託者を通じて当該約定賃料を収受し、エンドテナントから支払われた賃料等があらかじめ約定した賃料を上回る場合には、当該賃料等と同額の金銭を信託受託者を通じて本投資法人が収受することができる契約形態です。具体的には、新築物件で稼働が安定するまでの間の収入が不安定な期間は、約定した賃料を収受し、稼働が安定し、実際の賃料収入が約定賃料を上回った場合には、実際の賃料収入を収受することができる契約形態です。

ⅲ．リーシング業務の再委託による業務の緊密化

　本資産運用会社では、スターツアメニティー株式会社がリーシング業務の再委託先を選定するに際して、本投資法人の運用にとって有利となると判断する場合には、所定の社内手続によりスターツピタットハウス株式会社を再委託先として選定することを承認しています。スターツアメニティー株式会社とスターツピタットハウス株式会社との間の転貸借代理委託契約に基づき、リーシング業務を同社に再委託することにより、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密化を図ることが可能となり、稼働率の向上を目指します。

　また、本投資法人は、リーシング業務に関して、入居者ニーズにあった商品設定やサービスシステムの開発能力、地域毎の賃貸住宅市場の把握等を実現できる能力を備えた会社を再委託先として採用することが重要と考えています。スターツピタットハウス株式会社は、その特徴としては、広範な店舗網を活かした相互顧客紹介、多様な情報媒体による募集体制、テレビコマーシャルや看板等による宣伝広告、ホスピタリティーを重視した接客等があり、十分なリーシング能力を有しているものと考えています。

ⅳ．「プロシード」ブランドの統一

　本投資法人は、ブランドによる知名度の向上と差別化も重要な戦略と考えています。そこで、本投資法人は、今後は一般の不動産流通市場から取得する物件について、本投資法人の名称の一部である「プロシード」という名称を付与したうえで、長期的安定的投資運用を前提としたプロパティマネジメント業務として、資本的支出を計画的に行うことで、物件のグレード、美観の維持・向上に努め、入居者にも「プロシード」ブランドの優位性を訴求していくことを目指します。本投資法人は、かかるプロパティマネジメント業務を通じて入居者にとって快適で安全なレベルまで建物の管理状況を引き上げることにより、「プロシード」ブランドのブランドイメージを高めつつ、かかるブランド統一の相乗効果として稼働率の向上と賃料収入等の向上を実現することを目的として、内部成長の実現に取り組みます。また、スターツグループとの協力関係により、開発段階からブランド名を冠し、より強くブランドイメージを訴求する方法にも取り組みます。

ⅴ．利益相反回避のための施策

　本資産運用会社は、前記「ロ．外部成長戦略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部成長戦略　ⅲ．利益相反回避のための施策」に記載したとおり、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等に関して、スターツグループとの利益相反を回避する施策を講じています。

③　ポートフォリオ構築方針

　本投資法人は、ポートフォリオ構築に際して、賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにおける賃料相場の変動リスク、空室リスク、及び賃料未収リスクの軽減並びに地域毎の賃貸住宅需要における人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さに留意し、以下に定める事項を総合的に勘案したうえで、下記の割合によるポートフォリオの構築を行います。

ａ．賃貸住宅等の各用途が有する収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の用途への偏在リスクを軽減させること（用途別ポートフォリオ方針）

ｂ．入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、特定の地域に集中することによる偏在リスクを軽減すること（地域別ポートフォリオ方針）

ｃ．ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入居者層への偏在リスクを軽減させること（住戸タイプ別ポートフォリオ方針）

イ．用途別ポートフォリオ方針

　用途別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。

（注1）店舗等と併用される物件についても投資できるものとします。但し、こうした店舗併用物件については、原則として上記①乃至③の用途の面積が建物全体（駐車場、駐輪場等の面積は除きます。）の50％以上を占める物件であることを基準とします。

（注2）「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。

（注3）経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の用途別価格比率が一定の期間目標値と整合しない場合があります。

ロ．地域別ポートフォリオ方針

　地域別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。

（注1）この表にない地域であっても、政令指定都市又は地方主要都市への通勤圏と判断できる場合（概ね半径20km圏内）はそれぞれの地域に組入れ可能とします。以下同じです。

（注2）「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。

（注3）経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の地域別価格比率が一定の期間目標値と整合しない場合があります。

ハ．住戸タイプ別ポートフォリオ方針

　住戸タイプ別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。

（注1）物件毎に周辺のエリア性を考慮して検討の上、個別物件の選定の適否を判断します。なお、住戸毎の面積比率の計算根拠は専有面積に基づくものとします。

（注2）住戸タイプ別ポートフォリオ方針には、前記「イ．用途別ポートフォリオ方針」所定の「④　ホテル」及び「⑤　高齢者向け施設」については含まれていません。

（注3）中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一定の期間、住戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。

④　個別物件の選定方針

　個別物件の取得に当たっては、賃貸住宅を中心とし、収益性とリスクを総合的に勘案して安定的収入が見込める物件を選定することとしています。かかる物件を選定するための基準は以下のとおりです。

（注1） 構造については、留意する基準であり、個別物件特性を鑑みた場合にはこの限りではありません。

（注2） PＭＬ（Probable Maximum Loss）の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10％であるような地震（再現期間475年相当の地震）が発生し、その場合の90％非超過確率に相当する物的損失の再調達価格に対する割合で表されます。

⑤　デューデリジェンス基準

　運用資産の選定に際しては、投資家の利益を最大化することを目的として、外部の第三者である専門家に対し、不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク診断報告書等の各種デューデリジェンスレポートの作成を委託する等、外部の専門家の調査や助言を得ながら、当該物件に存在するリスクを明確にしたうえで、収益性とリスクを総合的に勘案して的確な判断を行うものとします。具体的な調査項目は以下のとおりです。

　なお、高齢者向け施設のオペレーターに選定するにあたっては、上記通常の不動産取得の際のデューデリジェンスに加え、本資産運用会社が自ら同施設に赴き、施設長等運営責任者へのヒアリングを通じて、オペレーターの運営実績及び信用力等に関する事項を検討し、オペレーターが適切に高齢者向け施設の運営を行うことが可能であるかを調査・確認します。また、開発物件については、建築中の物件の完工リスク、賃料等の経済条件、竣工後のテナントの確保の有無及び予定されているテナントの信用リスク等についても調査及び分析を行います。

⑥　開発案件への投資方針

　本投資法人は、ポートフォリオの中長期にわたる安定的な収益の確保と拡大を目的として、開発案件への投資を行うことができるものとします。但し、過大なリスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスクを含みます。以下「各種リスク」といいます。）を回避するため、以下の要件を満たすものに限るものとします。

ａ．各種リスクが適切に分析され、管理されていること

ｂ．開発の進捗状況に関するモニタリングが適切に行われること

ｃ．開発案件が、直ちにキャッシュ・フローを生まないことを考慮しても、当該投資がポートフォリオ全体に過大な影響を与えるものではないこと

⑦　保険付保方針

イ．地震保険の付保

　本投資法人は、地震の発生により生じる予期せぬ損害に対応するために、地震PＭＬ10％以上の物件については、原則として地震保険の付保を行います。但し、保険会社による地震保険の引き受けが困難となった場合や地震保険の料率が合理的でないと本資産運用会社が判断した場合は、地震保険の付保を行わない場合もあります。

ロ．損害保険の付保

　本投資法人は、火災等の災害や不慮の事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各物件の特性に応じた適切な内容の火災保険（破損・汚損特約、家賃保険特約）、機械保険及び施設管理者賠償責任保険の付保を行います。

⑧　運営管理方針

イ．運用及び維持管理の方針

　運用及び維持管理の基本方針は運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指すものとします。

ロ．リーシング方針

　運用資産の賃貸に際しては、中長期的に安定的な収益を確保するために、良質な賃貸入居者を確保することを目指して運用を行うことを目的として、以下の方針を踏まえ適切な運営を図るものとします。

ａ．周辺相場の動向や市場環境の変化に対応するよう積極的に情報を収集し、適正な賃料水準を設定、維持するものとします。

ｂ．良質な入居者を確保するために入居審査項目を明確化し、リーシング会社に遵守させるものとします。

ｃ．リーシング会社の選定にあたっては、次項に定める選定方針のとおり、本投資法人の利益の最大化に寄与する会社を選定するものとします。

ハ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定方針

　プロパティマネジメント業務については、入居者に対する24時間体制での対応が行える等のきめ細やかな対応を広範な物件所在地において均質かつ適切な運営管理コストで行えるよう、一貫した業務体制の構築を目指します。そのため、プロパティマネジメント会社へ物件の用途に応じて一括委託するものとします。また、原則として、プロパティマネジメント業務のうちリーシング業務については、募集力があり、リーシングコストが適切なリーシング会社にプロパティマネジメント会社から再委託させることで、プロパティマネジメント会社とリーシング会社の緊密な連携を図り、効率的な集客等による稼働率の上昇を実現することを目指します。このように運営経費を低コスト化し、高稼働率を確保することで収益性を高めることを目指します。プロパティマネジメント会社の選定における意思決定プロセスについては、前記「１　投資法人の概況　(４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス　ｄ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」及び後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルール　②　本自主ルールの適用範囲」をご参照ください。

　また、本投資法人とプロパティマネジメント会社は、契約事務の簡素化等を目的として、原則としてマスターリース契約を締結することとします。そのため、マスターリース業務を行うプロパティマネジメント会社の選定にあたっては、複数の候補の中から本投資法人に対して最も有利となるような会社を選定するものとします。

ニ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定プロセス

　マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定に際しては、運用ガイドラインその他の本資産運用会社の社内規程に定める基準に従い、複数の候補先（但し、取得予定物件について既にプロパティマネジメント業務を行っている会社がある場合には、当該会社を含みます。）から、見積りの取得やヒアリング等の情報収集を通じて、下記の条件について比較検討を行います。

ａ．前項の選定基準

ｂ．プロパティマネジメント業務の受託可能エリア

ｃ．プロパティマネジメント業務の内容（報酬水準、レポート作成業務、プロパティマネジメント業務、建物管理業務、一般修繕対応、大規模修繕対応、最小引受手数料等）

ｄ．滞納保証業務（報酬水準、保証範囲（賃料、共益費、更新料、退去修繕費）等）

ｅ．マスターリース契約（マスターリース形態、料率水準、期間、費用負担等）

ｆ．リーシング業務（リーシング会社の募集体制、募集可能エリア、広告料等）

　本資産運用会社は、上記のとおり確認した条件について総合的に分析を行い、かかる分析に基づきマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の候補先を選定します。あわせて、プロパティマネジメント会社からリーシング業務を再委託するリーシング会社の候補先を選定します。

ホ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセス

　マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセスについては前記「１ 投資法人の概況　 (４）投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス ｄ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」、及び後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルール　②　本自主ルールの適用範囲」をご参照ください。

　本書の日付現在、本投資法人及び本資産運用会社は取得資産のマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定について、上記手続を経ており、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除いて利害関係人であるスターツアメニティー株式会社にマスターリース業務・プロパティマネジメント業務を委託し、スターツアメニティー株式会社から利害関係人であるスターツピタットハウス株式会社にリーシング業務を再委託しています。スターツアメニティー株式会社をマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として、スターツピタットハウス株式会社をリーシング業務の再委託先として、それぞれ選定及び承認した主な理由は以下のとおりです。

ａ．スターツアメニティー株式会社について

ⅰ．資本金・売上高・従業員数・組織体制・資格者の人数・管理戸数・マスターリースの実績等から管理水準、業務受託、内部管理体制、業績動向等に懸念がないこと

ⅱ．滞納立替を行う対象が、賃料・共益費・更新料・退去修繕費とすべての債権を広範囲にカバーしていることで、賃料不払いリスクを軽減できること

ⅲ．手数料に滞納立替手数料が含まれており、他社に比べ、管理コスト面が優位であること

b．スターツピタットハウス株式会社について

ⅰ．ホームページや、駅前を中心とした店舗網等の募集手段を通じて、入居者を直接集客することが可能となるため、広告料を抑制することができること

ⅱ．他の賃貸仲介専門業者等とも緊密に連携を取ることで、安定的に入居者の確保を見込めること

ヘ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の管理・監督方針

ａ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社との一体的な管理運営

　本資産運用会社は、管理運営計画に基づき、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社と、個々の運用資産毎に、以下の事項に関する確認及び対応について協議を行います。

ⅰ．前月までの収支状況と予算対比

ⅱ．既存テナントの動向（賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無、その対処状況、賃貸借契約更改状況等）

ⅲ．賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況

ⅳ．建物管理状況（躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、その必要性の検討等）

ⅴ．遵法性に関する状況

ⅵ．居住環境や近隣等周辺環境の状況

ⅶ．管理経費削減を含む収益性向上の検討

ⅷ．その他、本投資法人において協議が必要と考える事項

ｂ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社のモニタリング

　本資産運用会社は、原則として6ヶ月毎に、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の運営実績に関し、以下の業務毎にモニタリングを行い、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社に対し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、必要に応じてマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の変更を行います。

ⅰ．建物保守管理業務

ⅱ．リーシング業務

ⅲ．修繕・資本的支出等

ⅳ．入出・口座・台帳管理

ⅴ．立ち上げ・引継ぎ（物件組入れ時、売却時対象）

ⅵ．受託者負担内容見積業務

ⅶ．その他（関係官庁等との折衝・事務・報告等）

ⅷ．再委託業務の内容（入居審査業務、賃貸借契約の締結業務、契約金受領業務、更新契約締結業務、更新料等の受領業務）

⑨　譲渡方針

　運用資産については、原則として短期での譲渡は行わず、中長期的に保有することとします。運用資産を譲渡する場合は、不動産市況、当該運用資産が所在するエリアの将来的な不動産市況、当該運用資産の将来的な収益の予測、当該運用資産について今後発生する大規模修繕に関する計画、ポートフォリオ構成を考慮して総合的に判断したうえで、譲渡の是非を決定するものとします。

⑩　財務戦略

イ．基本方針

　金利環境を的確に把握し、資産規模の着実な成長と投資主への安定的な金銭の分配を維持することを基本的な方針とします。

ロ．エクイティ・ファイナンス

　運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金利環境を的確に把握し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を実行します。

ハ．デット・ファイナンス

ａ．借入の方針

　資金調達コストの低減と金利変動リスクの最小化を図り、金利環境を的確に把握しつつ、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等、資金調達方法のバランスを考慮したうえで、以下の方針に従って借入又は投資法人債の発行を行います。

ⅰ．借入先は、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定される機関投資家（以下「機関投資家」といいます。）に限るものとします。

ⅱ．資金調達コスト及び金利変動リスクを低減し、固定・変動の金利形態、期間、担保設定の有無等の諸条件を、複数の機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。

ｂ．有利子負債比率

　原則として有利子負債の総資産に対する比率の上限を60％とし、安定的に推移させることを目標とします。但し、資産の取得に伴い、一時的に60％を超えることがあります。

ｃ．投資法人債の発行

　安定的な資金調達の手段として投資法人債を発行することがあります。

ｄ．コミットメントライン

　必要資金の機動的な資金調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度設定又は随時借入の予約契約を締結する場合があります。

ニ．自己投資口の取得及び消却

　資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。検討にあたっては、中長期的な投資主価値向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を慎重に見極めたうえで実施の可否を判断するものとします。

⑪　開示方針

　本投資法人は、常に投資家の立場に立った、正確、迅速かつ公平な情報開示に努めることを開示についての基本的な方針とします。具体的には以下のとおりです。

イ．本投資法人は、資産運用に関する情報、投資家に対して開示すべき情報について、正確、迅速かつ公平な情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。

ロ．本投資法人は、前記イ．に従って集約された情報についての開示の要否、内容及び時期等について、これを速やかに検討し、決定するものとします。

ハ．本投資法人が行う情報開示は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、資産運用業協会等がそれぞれ定める方法、様式に従って行います。

ニ．本投資法人は、上記法令規則等が要請する開示事項以外にも、可能な限り迅速かつ正確な情報開示を行うよう努めます。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

イ．主たる投資対象とする特定資産（規約第28条）

　本投資法人は、規約第26条に定める基本方針に従い、主として以下の特定資産に投資するものとします。なお、金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利（金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。）第1条第4項第17号に定める電子記録移転有価証券表示権利等を含みます。）について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして本イの規定を適用するものとします（以下、ロ及びハにおいて同じです。）。

ａ．不動産

ｂ．不動産の賃借権

ｃ．地上権

ｄ．次に掲げるものを信託する信託の受益権

ⅰ．金銭（信託財産を主として上記ａ．からｃ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とするものに限ります。）

ⅱ．不動産

ⅲ．不動産の賃借権

ⅳ．地上権

ｅ．匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行う上記ａ．からｄ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。））

ｆ．金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするもの

ｇ．裏付けとなる資産の2分の1を超える金額を上記ａ．からｆ．に掲げる資産（以下「不動産等」といいます。）に投資することを目的とする以下の資産対応証券等（以下、本号ⅰ．乃至ⅳ．の特定資産をあわせて「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」といいます。なお、裏付けとなる資産の2分の1を超える金額とは、原則として当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した金額から規約第32条第2項に定める敷金等を控除した金額の2分の1を超える金額をいいます。）

ⅰ．資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券

ⅱ．資産流動化法第2条第13項及び第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記ｄ．及びf．に掲げる信託の受益権を除きます。）

ⅲ．投信法第2条第7項に定める受益証券

ⅳ．投信法第2条第15項に定める投資証券

ロ．主たる投資対象以外の特定資産（規約第29条）

　本投資法人は、規約第26条に定める基本方針に従い、上記イ．に掲げる特定資産の他、以下に掲げる特定資産に投資することがあります。

ａ．投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利

ｂ．預金（下記ｊ．に定める譲渡性預金を除きます。）

ｃ．投信法施行令第3条第7号に定める金銭債権

ｄ．コール・ローン

ｅ．金融商品取引法第2条第1項第1号に定める国債証券

ｆ．金融商品取引法第2条第1項第2号に定める地方債証券

ｇ．金融商品取引法第2条第1項第3号に定める特別の法律により法人の発行する債券

ｈ．金融商品取引法第2条第1項第4号に定める資産流動化法に規定する特定社債券

ｉ．金融商品取引法第2条第1項第5号に定める社債券（但し、転換社債券及び新株予約権付社債券を除きます。）

ｊ．譲渡性預金

ｋ．金融商品取引法第2条第1項第12号に定める貸付信託の受益証券

ｌ．金融商品取引法第2条第1項第15号に定めるコマーシャル・ペーパー

ｍ．信託財産を主として上記ｂ．乃至ｌ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｎ．有価証券（規約第28条及び上記ａ．乃至ｍ．に該当するものを除きます。）

ｏ．投信法施行令第3条第11号に定める再生可能エネルギー発電設備

ｐ．投信法施行令第3条第12号に定める公共施設等運営権

ハ．特定資産に付随する資産（規約第30条）

　本投資法人は、規約第26条に定める資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合に限り以下に掲げる特定資産に付随する資産に投資することがあります。

ａ．商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。）

ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備

ｃ．著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

ｄ．民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）第280条に規定される地役権

ｅ．動産（民法で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたものをいいます。但し上記ロ．ｏ．に該当するものを除きます。）

ｆ．上記ａ．乃至ｅ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｇ．資産流動化法第2条第6項に規定する特定出資

ｈ．民法第667条に規定される組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限ります。）

ｉ．各種保険契約に係る権利（不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等への投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。）

ｊ．不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に付随して取得するその他の権利

ｋ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

ｌ．中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号、その後の改正を含みます。）に定める出資

ｍ．信用金庫法（昭和26年法律第238号、その後の改正を含みます。）に定める出資

②　投資基準及び用途別、地域別、住戸タイプ別等による投資割合

　投資基準及び用途別、地域別、住戸タイプ別等による投資割合については、前記「（１）投資方針」をご参照ください。

（３）【分配方針】

①　金銭の分配（規約第35条第1号、第2号、第3号）

　本投資法人は、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。

イ．本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に準拠して決算期毎に計算される利益（投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。本項において以下同じです。）の金額とします。

ロ．分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益」といいます。）の100分の90に相当する金額（但し、法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払い準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします。

ハ．分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします。

②　利益を超えた金銭の分配（規約第35条第4号）

　本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の100分の90に相当する金額に満たない場合、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が最適と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減することができる場合、規約第35条第2号に定める分配金額に、法令等の定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。

　なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に当該利益を超えた金銭の分配を行う方針とします。また、その実施及び金額の決定にあたっては、運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮します。但し、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、運用資産の状況及び財務の状況等を勘案し、本投資法人が不適切と判断した場合には、利益を超えた金銭の分配は行いません。

③　分配金の分配方法（規約第35条第5号）

　分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から3ヶ月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資口の口数に応じて分配するものとします。

④　分配金の除斥期間（規約第36条）

　分配金は支払い開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息をつけないものとします。

⑤　本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配に当たっては、資産運用業協会の定める規則等に従うものとします。

（４）【投資制限】

①　規約に基づく投資制限

　本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。

イ．借入金及び投資法人債にかかる制限（規約第41条）

ａ．本投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、運用資産の取得資金、賃貸を行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金の支払、運転資金若しくは債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等を使途とし、借入又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行うことができます。

ｂ．上記ａ．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします。

ｃ．本投資法人の借入金と投資法人債の限度額は各々5,000億円を上限とします。但し、借入金と投資法人債とをあわせて、その合計額が5,000億円を超えないものとします。

ｄ．借入を行う場合、借入先は、機関投資家に限るものとします。

ロ．他のファンドへの投資（規約第28条第7号）

　本投資法人は、資産流動化法第2条第9項に定める優先出資証券、資産流動化法第2条第13項及び第15項に定める特定目的信託の受益証券（但し、金銭（信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権、不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするものに限ります。）、不動産、不動産の賃借権又は地上権に係る信託の受益権を除きます。）、投信法第2条第7項に定める受益証券並びに投信法第2条第15項に定める投資証券に投資することができます。但し、上記については、不動産等を主たる投資対象とし、上記それぞれの財産（当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した金額から敷金又は保証金等これらに準じる金銭を控除した金額）の2分の1を超える金額を不動産等に投資することを目的とするものに限ります。

ハ．その他の投資制限（規約第31条）

　本投資法人は、投資主の利益を最優先し、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません。

前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　ロ．主たる投資対象以外の特定資産」に掲げる金銭債権及び有価証券は、積極的に投資を行うものではなく、安全性又は換金性を勘案した運用を図るものとします。

　前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　ロ．主たる投資対象以外の特定資産」に掲げるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

②　金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限

　本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです（なお、以下は本投資法人に課せられる投資制限のすべてを網羅するものではありません。）。

イ．資産運用会社による運用の制限

　登録投資法人は資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる資産運用会社に対する禁止行為のうち、後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限」に記載の利害関係人との取引制限を除き、主なものは以下のとおりです。

ａ．自己取引等

自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。

ｂ．運用財産相互間の取引

運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。

ｃ．第三者の利益を図る取引

特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。

ｄ．投資法人の利益を害する取引

通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。

ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

以下の権利又は有価証券について、当該権利又は有価証券に関し出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。

ⅰ．金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利

ⅱ．金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（金商法施行令で定めるものに限ります。）

ⅲ．金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）

ｆ．その他業府令で定める取引

上記のほか、資産運用会社が行う運用行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条）。

ⅰ．自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）

ⅱ．自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第130条第1項第2号）

ⅲ．第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の3第1項第3号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第3号）

ⅳ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第1項第4号）

ⅴ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第130条第1項第5号）

ⅵ．第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（資産運用会社が、あらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（業府令第130条第1項第6号）

ⅶ．その他業府令に定める内容の運用を行うこと

ロ．同一株式の取得制限

　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。但し、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得若しくは譲渡、貸借又は管理の委託に係る取引を行うことができないものとして投信法施行令に定める場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する場合はこの限りではありません（投信法第194条第2項、投信法施行令第116条の2）。

ハ．自己投資口の取得及び質受けの制限

　投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。

ａ．その資産を主として投信法施行令に定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合

ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

ｄ．その他投信法施行規則で定める場合

ニ．子法人による親法人投資口の取得制限

　他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人（子法人）は、取得することができません（投信法第81条第1項及び第2項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。

ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合

ｂ．その他投信法施行規則で定める場合

③　その他

イ．有価証券の引受け

　本投資法人は、有価証券の引受けは行いません。

ロ．信用取引

　本投資法人は、信用取引は行いません。

ハ．集中投資

　集中投資について制限はありません。但し、ポートフォリオの投資比率に関する本投資法人の運用方針については、前記「（１）投資方針　③　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

３【投資リスク】

（1）本投資口への投資に関するリスク要因

　以下には、本投資口又は本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて追加で発生するリスクもあります。また、本投資法人の取得済資産に特有のリスクについては、後記「５運用状況　（2）投資資産　③その他投資資産の主要なもの　ヘ．取得済資産にかかる信託不動産の個別概要」をあわせてご参照ください。

　本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。

　以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。

　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資口又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。

　本項に記載されているリスク項目は以下のとおりです。

①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク

イ．投資口・投資証券の商品性に関するリスク

ロ．本投資口の払戻しがないことに関するリスク

ハ．本投資口の市場性に関するリスク

ニ．本投資口又は本投資法人債券の価格変動に関するリスク

ホ．投資口の希薄化に関するリスク

ヘ．自己投資口の取得等に関するリスク

ト．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

チ．本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク

リ．本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク

②　本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

イ．本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク

ロ．本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

ハ．収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

ニ．資金調達に関するリスク

ホ．有利子負債比率に関するリスク

ヘ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

ト．資産運用会社の兼業業務によるリスク

チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク

リ．本投資法人及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

ヌ．スターツグループに依存しているリスク

ル．インサイダー取引規制に関するリスク

ヲ．本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

③　不動産に関するリスク

イ．不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

ロ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合等に関するリスク

ハ．災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク

ニ．不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク

ホ．法令の制定・変更に関するリスク

ヘ．売主の倒産等の影響を受けるリスク

ト．共有に関するリスク

チ．区分所有建物に関するリスク

リ．借地物件に関するリスク

ヌ．開発物件に関するリスク

ル．有害物質に関するリスク

ヲ．賃料収入に関するリスク

ワ．不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

カ．転貸借に関するリスク

ヨ．テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

タ．マスターリースに関するリスク

レ．不動産の地域的な偏在に関するリスク

ソ．不動産鑑定評価額に関するリスク

ツ．テナント集中に関するリスク

ネ．投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク

ナ．フォワード・コミットメント等にかかるリスク

ラ．高齢者向け施設に関するリスク

④　信託受益権に関するリスク

イ．信託受益者として負うリスク

ロ．信託受益権の流動性リスク

ハ．信託受託者の破産等にかかるリスク

ニ．信託受託者の不当な行為に伴うリスク

⑤　会計、税制に関するリスク

イ．減損会計の適用に関するリスク

ロ．導管性要件に関するリスク

ハ．利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク

ニ．支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク

ホ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

へ．同族会社に該当するリスク

ト．借入にかかる導管性要件に関するリスク

チ．投資口を保有する投資主数に関するリスク

リ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

ヌ．一般的な税制の変更に関するリスク

⑥　その他

イ．専門家報告書等に関するリスク

ロ．匿名組合出資持分への投資に係るリスク

ハ．感染症の拡大等に関するリスク

ニ．ＥＳＧ評価に関するリスク

(2）各リスク項目についての詳細は、以下のとおりです。

①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク

イ．投資口・投資証券の商品性に関するリスク

　投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。本投資法人は前記「２　投資方針　（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。また本投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散を命ぜられた場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。

　本投資法人は、前記「２　投資方針　（３）分配方針　②　利益を超えた金銭の分配（規約第35条第4号）」に記載のとおり、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を行う方針ですが、利益超過分配が行われるとの保証はありません。利益を超えた金銭の分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。

ロ．本投資口の払戻しがないことに関するリスク

　本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第7条）。従って、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却（金融商品取引所に上場されている場合には金融商品取引所を通じた売却を含みます。）に限られます。但し、本投資法人が、投資主との合意により本投資口を有償で取得することは可能です。また、金融商品取引所における本投資口の流動性の程度によっては、本投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や、本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があります。

ハ．本投資口の市場性に関するリスク

　本投資口は、東京証券取引所に上場されていますが、本投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引できることは保証されていません。従って、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が不可能な場合があり得ます。

　さらに、本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資口の売却は不可能となり、投資主は保有する本投資口を第三者に対して相対で譲渡する他に換価手段がないため、投資主の換価手段が大きく制限されることとなります。

ニ．本投資口又は本投資法人債券の価格変動に関するリスク

　本投資口又は本投資法人債券の市場価格は、金融商品取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れない保証はありません。

　本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権（以下「投資対象不動産等」といいます。）を主な投資対象としていますが、投資対象不動産等の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受けやすいといえます。さらに、投資対象不動産等の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で投資対象不動産等を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口又は本投資法人債券の価値の下落をもたらす可能性があります。その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口又は本投資法人債券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。

　また、東京証券取引所の不動産投資信託証券に係る市場の将来的な規模並びに同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。

　なお、本投資口が金融商品取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。

ホ．投資口の希薄化に関するリスク

　本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（預り敷金及び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てのために必要に応じて規約に定める200万口を上限として、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額（投信法第82条第6項）で投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は当該既存の投資主が必要口数を新規に取得しない限り、希薄化します。また、本投資法人の営業期間中において追加発行された投資口に対して、その保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。また、追加発行が市場における投資口の需給バランスに影響を与えることもあり、本投資口の市場価格が悪影響を受ける可能性があります。

　なお、本投資法人が新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）を行った場合にも、既存の投資主が割当てを受けた新投資口予約権を行使しない限り同様に希薄化し、また、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。

　これら諸要因により既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

へ．自己投資口の取得等に関するリスク

　本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合には、支払配当要件を満たすために（支払配当要件の詳細については、後記「⑤　会計、税制に関するリスク　ハ．利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク」をご参照ください。）、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続きが必要となる可能性があります。

ト．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

　不動産又は不動産信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに投信法施行令及び投信法施行規則の改正により2000年11月以降可能になりました。今後かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い及び解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

チ．本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク

　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第1項及び第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるとき、及び、規約に定める一定の場合は、当該議案のいずれも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

リ．本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

②　本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

イ．本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク

　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

ロ．本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

　本投資法人の規約に定められている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

ハ．収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

　本投資法人は、投資対象不動産等を主な投資対象としています。投資対象たる不動産及び不動産信託受益権の信託財産たる不動産（以下「投資対象不動産」といいます。）からの収入が減少し、又は投資対象不動産に関する費用が増大することにより、投資主への分配がなされず又は分配金額が減少することがあります。

ａ．収入に関するリスク

　本投資法人の収入は、最終的には投資対象不動産の賃料収入に主として依存しています。投資対象不動産にかかる賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により大きく減少し、キャッシュ・フローを減ずる要因となります。本書において開示されている過去の収支の状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありません。また、新築物件については稼働率、収益率を過去の収支状況等から合理的に予測することが不可能であり、近隣物件の稼働実績や近隣の賃料相場等を参考に決定された想定賃料を用いて予測せざるをえず、かかる近隣の稼働率・想定賃料に基づく収支予測は当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありません。また、当該投資対象不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。

ｂ．費用に関するリスク

　収入の減少だけでなく、退去するテナントヘの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、投資対象不動産等の取得等にかかる費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因となります。また、投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、租税公課、保険料、水道光熱費、管理委託費用、修繕費用等があり、かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。

ニ．資金調達に関するリスク

　本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、機関投資家からの金銭の借入及び投資法人債の発行による資金調達を行うことがあります。その限度額は、金銭の借入及び投資法人債についてそれぞれ5,000億円（但し、合計して5,000億円を超えないものとします。）としています（規約第41条）。また、本投資法人が資金を調達しようとする場合、投資口の追加発行の方法によることもあります。

ａ．調達条件に関するリスク

　金銭の借入及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。借入及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。また、投資口が追加発行された場合、投資口の発行時期及び発行価格はその時の市場環境に左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないこともあり得ます。さらにこの場合、前記「①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク　ホ．投資口の希薄化に関するリスク」に記載のとおり、本投資口の市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。

ｂ．財務制限条項に関するリスク

　本投資法人が金銭の借入又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、金銭の借入若しくは投資法人債の発行の際に（又はその後において）運用資産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された運用資産の譲渡を希望する際に、担保の解除の手続等を要することが考えられ、希望どおりの時期又は価格で売却できない可能性があります。

ｃ．弁済資金調達に関するリスク

　本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により（投資対象不動産からのキャッシュ・フローの減少、評価額の下落等を理由として、借入金又は投資法人債の早期返済を強制される場合を含みます。）、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ金銭の借入及び投資法人債にかかる債務の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ないこととなる場合があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｄ．債務不履行に関するリスク

　本投資法人が金銭の借入又は投資法人債にかかる債務について債務不履行となった場合、それらの債務の債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分、差押え等の強制執行又は担保権の実行としての競売等が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。

ｅ．余裕資金の運用に関するリスク

　本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合には、想定した運用利益を上げることができず、又は元本欠損が生じる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

ｆ．借入金の期限前返済及び投資法人債の期限前償還に関するリスク

　本投資法人の資産の売却等に伴って、借入金の期限前返済又は投資法人債の期限前償還を行う場合には、期限前返済コスト（ブレークファンディングコスト等）が発生します。このコストは、その発生時点における金利情勢によって決定されることがあり、予測し得ない経済状況の変動によりコストが増大する可能性があります。

ホ．有利子負債比率に関するリスク

　低金利水準が続くと、一般的には投資法人の有利子負債比率（純資産に対する有利子負債の割合）が高くなり、レバレッジ効果が働いて投資法人の配当可能利益は増加します。しかしながら、金利が上昇すると支払利息が増加し、本投資法人の分配額が減少するおそれがあります。

ヘ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

ａ．任務懈怠等に関するリスク

　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、金融商品取引法及び投信法に基づき委託を受けた業務の執行について善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、投資法人に対し忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（金融商品取引法第42条、投信法第118条、第209条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｂ．利益相反に関するリスク

　本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社又は資産運用会社の株主等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。これらの関係法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負うほか（金融商品取引法第42条）、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、さらに自主的なルールとして「関連会社等との取引に関するルール」も定めています。しかし、本資産運用会社が、上記に反して、自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届出を行っており、本投資法人以外の不動産ファンドの資産運用業務を受託しています。本資産運用会社が、将来において別の投資法人や不動産ファンド等の資産運用を受託した場合、本投資法人と当該投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。

　金融商品取引法は、このような場合に備えて、金融商品取引業者等がその行う投資運用業に関して、その資産の運用を行う運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うことを原則として禁止する等の規定（金融商品取引法第42条の2第2号）を置いています。また、本資産運用会社においても、他の投資法人や不動産ファンド等の資産を運用することとなる場合には、当該他の投資法人や不動産ファンド等との間の利益相反の問題に対処するために必要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかしながら、この場合に他の投資法人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありません。

　さらに、本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役及びスターツコーポレーション株式会社（以下「スポンサー」といいます。）を兼務しています。この兼任関係により、本投資法人がスポンサーまたはその関連会社（以下「スポンサー等」といいます。）が保有の不動産を取得する場合や本投資法人が保有する不動産をスポンサー等に売却する場合において、取得価格、取得条件その他の取引条件の決定において、スポンサーの利益が優先され、本投資法人に不利益な条件で取引が行われるリスクがあります。このほかにも、本資産運用会社が受領する運用報酬（取得報酬、運用報酬、処分報酬等）は本投資法人の費用を構成するため、報酬水準の設定・見直しに際して、本資産運用会社（ひいてはその親会社であるスポンサー）の利益と本投資法人の利益とが相反する可能性がありますが、本投資法人の執行役員が本資産運用会社およびスポンサーの取締役を兼任していることにより、このリスクが高まる可能性があります。

　上記の利益相反リスクに対処するため、本資産運用会社は、本投資法人とスポンサー等との取引（以下「スポンサー関連取引」といいます。）につきましては、コンプライアンス委員会及び投資委員会（いずれもスポンサー等との兼任取締役以外の者で構成されています。）による法令等遵守状況の確認および審議を経ることを義務付けており、かつ、スポンサー等との兼任取締役は、本投資法人とスポンサー等との取引に係る取締役会における審議への参加および議決権の行使を認めないこととしております。これにより、スポンサー関連取引については、スポンサーから独立した取締役のみによる審議・決議が行われます。

　なお、本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役の兼職につきましては、2004年12月20日付で、当時の投信法第13条に基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。

ｃ．解除に関するリスク

　一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されているため（投信法第117条、第198条、第208条）、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな第三者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｄ．倒産等に関するリスク

　資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者との契約を解除されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

ト．資産運用会社の兼業業務によるリスク

　本資産運用会社が行っている兼業業務のうち、金融商品取引法第35条第4項に基づき承認を受けて行っている不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務については、当該業務が本投資法人の取得又は処分の対象とする不動産に関わるものである場合に、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、当該業務における顧客又は自己の利益を優先する等の利益相反の問題が発生し、その結果、本投資法人の利益を害する可能性があります。また、かかる兼業業務における予期せぬ損失の発生により資産運用会社の経営状況が悪化することによって本投資法人の資産の運用に悪影響が生じ、その結果、本投資法人の利益を害する可能性があります。

　本資産運用会社では、それらに対する防止策として、社内規程において、不動産コンサルティング業務については、不動産コンサルティング業務の顧客との間で「コンサルティング業務の業務範囲に関する確認書」を取り交わし、顧客と本投資法人との間での物件売買及びそのための売買価格の査定業務等の利益相反が生じる可能性がある取引については業務の範囲に含まないことを事前に約したうえで不動産コンサルティング業務を受託することを定めており、また、不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務にかかる損失の危険については、損失の危険相当額及びその限度枠の設定・適用方法を定めてコンプライアンスオフィサーが定期的に内部監査を行い、コンプライアンス委員会への報告を行うこと等の措置を定めています。しかし、本資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合には、上記のリスクが生じる可能性があります。

　また、本資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届出、及び金融商品取引業の種別として投資助言・代理業を追加する変更登録を行っており、本投資法人以外の不動産ファンドの資産運用業務及び投資助言業務を受託することが可能となっています。本資産運用会社の顧客である不動産ファンドと本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合し、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず当該不動産ファンドの利益を優先し、あるいはかかる取扱いをしない場合においても同一の資産運用会社が運用又は助言を行う不動産ファンドにおいて取得機会が競合する結果、本投資法人の資産の賃貸借、取得又は処分に悪影響が生じ、本投資法人の利益を害する可能性があります。本投資法人と当該不動産ファンド間における利益相反を防止するために、本投資法人の運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用又は助言を行うファンド運営事業部とを分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。また社内規程において、本資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検討権がある旨を定めており、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。しかし、本資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合には、上記のリスクが生じる可能性があります。また、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。

チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク

ａ．能力に関するリスク

　投資対象不動産に関しては、プロパティマネジメント会社が信託受託者又は投資法人との間でマスターリース契約を締結し、プロパティマネジメント会社として賃借人の管理、建物の保守管理等を行いますが、不動産の管理全般の成否は、プロパティマネジメント会社の能力、経験及びノウハウに大きく依存しています。会社の能力、経験及びノウハウを十分考慮して、プロパティマネジメント会社を選定していますが、その人的・財産的基盤が維持される保証はありません。

ｂ．利益相反に関するリスク

　本投資法人の投資対象不動産にかかるプロパティマネジメント会社が、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から当該顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産にかかる管理受託業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、プロパティマネジメント会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。

ｃ．解除に関するリスク

　一定の場合には、プロパティマネジメント会社との契約が解約されることがあります。後任のプロパティマネジメント会社が選任されるまではプロパティマネジメント会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなプロパティマネジメント会社を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｄ．倒産等に関するリスク

　プロパティマネジメント会社が、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、プロパティマネジメント会社に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、プロパティマネジメント会社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響が及ぶことになり、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。また、テナントの募集及び管理その他プロパティマネジメント会社としての機能に支障を来たす事由が発生した場合、投資対象不動産の稼働率が大きく低下し、本投資法人の収入が減少する可能性があります。

リ．本投資法人及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

　本投資法人の運営は、本投資法人及び本資産運用会社の人材の能力、経験及びノウハウに大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に重大な悪影響をもたらす可能性があります。投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負いますが、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

ヌ．スターツグループに依存しているリスク

　本資産運用会社は、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社とパイプラインサポート契約を、またスターツＣＡＭ株式会社と物件情報提供契約を締結し、これらの会社（以下「パイプラインサポート会社等」と総称します。）から、情報の提供、助言等を受けています。このため、本投資法人の運営は、パイプラインサポート会社等の能力、経験及びノウハウに大きく依存しています。

　また、本投資法人は、現状、取得済資産のうち、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除き、本資産運用会社の所定の社内手続を経たうえで、不動産のマスターリース業務・プロパティマネジメント業務をスターツアメニティー株式会社に委託しています。さらに、スターツアメニティー株式会社は、本資産運用会社の所定の社内手続を経たうえで、リーシング業務をスターツピタットハウス株式会社に再委託しています。このため、リーシング業務を含むプロパティマネジメント業務の成否は、スターツアメニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社の能力、経験、ノウハウに大きく依存しています。

　従って、スターツグループとの協力関係が失われた場合、物件情報の提供、ウェアハウジング機能の提供、優先的な物件取得機会の提供、助言等を受けることが不可能又は著しく困難となり、かつ、スターツアメニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社への業務委託を継続することが困難となり、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、パイプラインサポート会社等が、本書の日付現在有している情報収集能力、助言能力、人的資源等を維持できなくなった場合や、スターツアメニティー株式会社又はスターツピタットハウス株式会社が、本書の日付現在有しているプロパティマネジメント業務又はリーシング業務にかかる能力、経験、ノウハウを維持できなくなった場合には、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、パイプラインサポート会社等の利益は本投資法人の投資主の利益と相反する可能性があります。例えば、パイプラインサポート会社等は、本投資法人がパイプラインサポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びその子会社から取得した資産の譲渡に際して優先検討権を有しており、また、他の投資法人を含む不動産関連事業に投資を行い、又は行う可能性があることから、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、スターツアメニティー株式会社の利益並びにリーシング業務を行うスターツピタットハウス株式会社の利益も、前記「チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク　ｂ．利益相反に関するリスク」に記載のとおり、本投資法人の投資主の利益と相反する可能性があります。

ル．インサイダー取引規制に関するリスク

　本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法第166条に定める会社関係者の禁止行為（いわゆるインサイダー取引規制）の対象となっています。

　本投資法人及び本資産運用会社は、社内規則として「内部者取引管理規程」を制定し、役職員等によるインサイダー取引の禁止・本投資法人の発行する投資口の取得及び譲渡の禁止等を定めています。しかし、こうしたインサイダー取引規制の遵守のための体制整備等にかかわらず、本投資法人及び本資産運用会社の役職員等がかかる規則に違反した場合には、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。

ヲ．本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

　本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

③　不動産に関するリスク

　投資対象不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である投資対象不動産等の価値が下落した場合、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。

イ．不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

ａ．流動性及び取引コストに関するリスク

　不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性が強いため、その売買の際には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価、関係者との交渉や物件精査等が必要となり、譲渡及び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は譲渡を希望する時期に、希望する物件を取得又は譲渡することができない可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合や土地と建物が別人の所有に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び譲渡により多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は譲渡ができない可能性があります。

ｂ．取得競争に関するリスク

　今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が本書の日付現在に比べより活発化する可能性があり、その結果、不動産の取得競争が激化し、本投資法人が取得を希望した不動産の取得ができない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性もあります。

　その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。

ｃ．譲渡に関するリスク

　本投資法人が、パイプラインサポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びその子会社から取得した保有資産である投資対象不動産等を譲渡する際には、一定の条件の下、パイプラインサポート会社等に優先検討権を付与しています。

　その結果、本投資法人が利益の最大化を図る潜在的な機会を逸する可能性があります。

d．投資対象不動産の取得方法に関するリスク

　税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、譲渡代金支払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があり得ます。この場合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が投資対象不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、本投資法人は、将来取得する投資対象不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度要する場合がありますが、このような場合においては、投資対象不動産の購入実行時（代金支払時）から上記軽減措置に関する手続き終了時（終了後直ちに移転本登記申請を行います。）までの間は仮登記を経ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可能な限り回避する方針でいます。但し、仮登記はそれに基づく本登記がなされるまでは順位保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主が倒産した場合において本投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは限りません。

ロ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合等に関するリスク

ａ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク

　一般に不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥・瑕疵等（隠れたるものを含みます。また、工事における施工の不都合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性や、不動産の種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥又は契約不適合となる可能性となるものが含まれています。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されていない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。そこで、本資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、原則として定評のある専門業者から投資対象不動産について建物状況調査報告書等を取得することとしており、特に建物の耐震性能の評価に当たっては、建物地震リスク調査レポートを取得することによるPMLの数値の評価を行うこととし、本投資法人の投資対象として特段の問題がないことの確認を行ったうえで取得を決定しています。また、当該投資対象不動産等の元所有者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとしています。さらに、状況に応じて、元所有者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させる場合もあります。

　しかし、建物状況調査報告書等の作成者である専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、投資対象不動産に関する欠陥・瑕疵・契約不適合等について完全に報告が行われているとは限りません。

　さらに、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は不動産信託受益権を取得した後に欠陥、瑕疵、不適正な設計・施工、契約不適合等の存在が判明する可能性があります。

　なお、建物の構造計算書偽造等の事件が発覚した際に、取得済資産について、建物地震リスク調査レポートの取得によるPMLの数値の評価の実施という一般のプロセスに加え、構造計算に関する検証を目的とした第三者機関による追加的な調査を依頼しました。かかる追加的調査の結果、取得済資産について、各建物の構造計算書又は構造計算概要書が適正に計算されていること（国土交通省大臣認定の一貫構造設計プログラム又は手計算による構造計算の適否等）を確認しており、さらに構造図が存在する物件については、構造計算書又は構造計算概要書との整合性を検証し、各建物において構造計算上の瑕疵が存在しないとの報告を受け、これを確認しています。

　但し、事後的な検証には限界があるため、構造計算の過程にまったく問題がないと言い切ることはできません。また、取得済資産の中には、構造図等の図面が入手できなかったものがあり、かかる物件については、構造計算書と構造図等の図面が整合していることについて確認できていません。なお、2013年5月1日以降取得した取得済資産については、構造計算に関する検証を目的とした第三者機関による追加的な調査は行っていません。

　また、元所有者の表明及び保証がすべての欠陥、瑕疵又は契約不適合等をカバーしている保証はなく、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。これらの場合には、買主である本投資法人が当該欠陥・瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。

　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、その後の改正を含みます。以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。他方で、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法の規定が適用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は、新民法第562条第1項により買主に対して契約不適合による担保責任を負います。

ｂ．権利関係等に関するリスク

　不動産を巡る権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、元所有者が表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や元所有者が負担する瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、元所有者の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の負担期間が限定されていたり、元所有者の資力が不十分であったり、元所有者が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。契約上瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うこととされている場合であっても瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担するに足りる資力を有しない可能性があります。さらに、売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産を取得する可能性があります。例えば、本投資法人は、競売されている不動産を取得することがありますが、かかる不動産に瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及することができません。

ｃ．瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担するリスク

　本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者となるため（宅地建物取引業法上の登録をした信託受託者たる信託銀行も同様です。）、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には、一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うこととなる場合があります。

ｄ．登記に公信力がないことに関するリスク

　我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産にかかる権利を取得できないことや予想に反して当該不動産上に第三者の権利が設定されていることがあります。また、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

ｅ．境界の確定に関するリスク

　物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該物件を取得する事例が少なからず見られます。本投資法人がこれまでに取得した投資対象不動産にもそのような事例が存在し、今後取得する投資対象不動産についてもその可能性は小さくありません。また、隣接地所有者等から境界確定同意を取得していた場合も、当該同意が有効ではないことが事後的に判明することがあります。このような場合、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が発生し、また、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、訴訟費用、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性があります。

ハ．災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク

　火災、破裂爆発、落雷、風、ひょう、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、液状化、竜巻、暴風雨及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、不動産の所在地又はその周辺地域における新型インフルエンザ等の発生等により、不動産の正常な運営に支障をきたし、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該投資対象不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険、地震保険、賠償責任保険等を付保する方針であり（前記「２　投資方針　（１）投資方針　⑦　保険付保方針」をご参照ください。）、このような複数の保険を手配することによって、災害等のリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険期間及び保険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。もっとも、投資対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比較考量して決定されます。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該投資対象不動産を災害等の発生前の状態に回復させることが不可能となることがあります。

ニ．不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク

ａ．既存不適格に関するリスク

　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、これらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、原則として当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

ｂ．行政法規・条例に関するリスク

　不動産にかかる様々な行政法規や、各地の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号、その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務や、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該投資対象不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。

ｃ．都市計画に関するリスク

　投資対象不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該投資対象不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

ホ．法令の制定・変更に関するリスク

　環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。これに関して土壌汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）、消防法（昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により投資対象不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

ヘ．売主の倒産等の影響を受けるリスク

　本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある者を売主として投資対象不動産等を取得した場合には、当該投資対象不動産等の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消。民法第424条）される可能性があります。また、本投資法人が投資対象不動産等を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、投資対象不動産等の売買が破産管財人、監督委員又は管財人（以下「管財人等」といいます。）により否認される可能性が生じます（破産法第160条以下、民事再生法第127条以下、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）第86条以下）。

　また、本投資法人が、ある売主から投資対象不動産等を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）からさらに投資対象不動産等を取得した場合において、本投資法人が、当該投資対象不動産等の取得時において、売主と買主との間の当該投資対象不動産等の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の当該投資対象不動産等の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。

　本投資法人は、管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリスク等について、諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリスクを回避するよう努めますが、かかるリスクを完全に排除することは困難です。

　さらに、取引の様態如何によっては、売主と本投資法人との間の投資対象不動産等の売買が、担保取引であると判断され、当該投資対象不動産等は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は再生債務者若しくは更生会社である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正売買でないとみなされるリスク）もあります。

ト．共有に関するリスク

　運用資産である投資対象不動産等が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。なお、本投資法人が信託受益権を通して取得した権利が転定期借地権又は定期借地権の準共有持分である場合、民法上、準共有の規定は共有権に関する民法の規定を準用するとされており（民法第264条）、転定期借地権又は定期借地権の保存・利用・処分等について、投資対象不動産等が共有されている場合に準じた問題が生じる可能性があります。

ａ．持分の過半数を有していない場合のリスク

　共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該投資対象不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について共有物の管理者（民法第252条の2）が行った行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反するものであった場合に、かかる管理者の行為は共有者に対してその効力を生じませんが、共有者は当該行為が無効であることを善意の第三者に対抗できず（民法第252条の2第4項）、そのため、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。さらに、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該投資対象不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。

ｂ．分割請求権に関するリスク

　共有の場合、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第256条）。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第2項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるものとされています。但し、共有者は、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。

ｃ．抵当権に関するリスク

　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶこととなります。

ｄ．優先的購入権に関するリスク

　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をした場合には、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に取得できる機会を与えるようにする義務を負います。

ｅ．共有者の信用に関するリスク

　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる可能性や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う可能性があります。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人でない共有者の口座に払い込むよう取決めをすることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する賃料債権が差押えられるということ等もあり得ますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。

ｆ．減価要因となるリスク

　前記のリスクが実現しない場合であっても、共有不動産については、単独所有の場合と比べて前述のような制限やリスクがあるため、前述の流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

チ．区分所有建物に関するリスク

　投資対象不動産が区分所有建物である場合には、以下のリスクがあります。

ａ．管理・処分に関するリスク

　区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。管理規約は、原則として区分所有法に定める定足数を満たした集会において出席した区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各4分の3以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条第1項）、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有建物の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、建替え決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。

　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。

ｂ．敷地に関するリスク

　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれにかかる敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれにかかる敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。また、敷地利用権が使用貸借及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。

ｃ．減価要因となるリスク

　前記のリスクが実現しない場合であっても、このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、前述の不動産にかかる流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

リ．借地物件に関するリスク

　投資対象不動産が借地物件である場合には、以下のリスクがあります。

ａ．借地権消滅のリスク

　借地権（転借地権を含みます。以下本「リ．借地物件に関するリスク」において同じです。）とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法（平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第13条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取壊したうえで、土地を返還しなければなりません。このような、建物買取請求権が行使できない場合には、取壊し費用が発生し、配当が減少する可能性があります。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、借地権設定者による買取価格が本投資法人の希望する価格以上となる保証はありません。なお、（Ｃ-41）プロシード西新井の土地に対して本投資法人が信託受益権を通して取得した権利は定期借地権です。従って、当該物件の借地権は、期限（2054年11月30日）の到来により消滅します。また、同借地権の設定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、同契約の規定に従い借地人が土地の所有権を取得する等の場合を除き、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少する可能性があります。また、本投資法人が信託受益権を通して取得した権利が転定期借地権及び定期借地権の準共有持分である場合、当該物件の借地権は、借地期間の満了により消滅します。また、同転借地権及び借地権の設定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、同契約の規定に従い土地所有者、土地賃借人及び土地転借人の間の協議により別途の合意が形成される場合を除き、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少する可能性があります。さらに、（Ｃ-65）プロシードＴＸ流山セントラルパークについては、当該物件の開発段階において流山市、学校法人暁星国際学園及びスターツコーポレーション株式会社との間で2013年1月9日付「流山セントラルパーク駅前市有地活用事業」事業契約書が締結されています。同事業契約上、スターツコーポレーション株式会社は、当該物件の運用及び維持管理にかかる義務を負担しており、また、学校法人暁星国際学園は、（Ｃ-65）プロシードＴＸ流山セントラルパークと同敷地内における幼稚園の運営並びに隣接地における小学校の建設及び運営その他の義務を負担していますが、かかる学校法人暁星国際学園又はスターツコーポレーション株式会社の義務の不履行によって流山市は当該物件に係る土地所有者である流山市と土地賃借人である学校法人暁星国際学園との間の借地契約を解除することができるとされています。従って、当該物件には、かかる義務の不履行によって学校法人暁星国際学園の借地権が消滅し、その結果、本投資法人が取得した信託受益権の信託財産を構成する転借地権が消滅するリスクが存在し、この場合、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少する可能性があります。

ｂ．借地権を第三者に対抗できないリスク

　本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないとき（借地上の登記済みの建物を所有している場合において、当該建物が滅失した場合を含みます。）は、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。なお、(Ｃ-41)プロシード西新井については、建物について所有権保存登記がなされており、借地権の対抗力を有していますが（借地借家法第10条第1項）、借地権については登記がなされていないため、建物の滅失等が生じた場合には、借地権の対抗力を失う可能性があります（借地借家法第10条第2項）。その他の取得済資産に関して本投資法人が有する転借地権及び借地権については、登記による第三者対抗要件を具備しています。

ｃ．借地権の譲渡に関するリスク

　借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地にかかる借地権も一緒に譲渡することとなるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているわけではありません。）。

ｄ．借地権設定者の信用に関するリスク

　借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差入れた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権については担保設定や保証はなされないのが通例です。

ｅ.借地の地代等の変動に関するリスク

　契約の更新の際又は地代等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、地代が所有者との協議に基づき改定されることがありますので、借地契約締結時の地代がその後も維持される保証はありません。

　また、地代・差入保証金等について、公租公課の額や消費者物価指数等の変動に応じて、一定の計算式により地代・差入保証金等の変更が行われる旨の規定がおかれることがあります。かかる地代・差入保証金等の変更により地代・差入保証金等が増額された場合、本投資法人の収益の減少をもたらす可能性があります。本投資法人が信託受益権を通して取得した権利が転定期借地権又は定期借地権の準共有持分である運用資産がこれに該当します。

ｆ．減価要因となるリスク

　前記のリスクが実現しない場合であっても、借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、前記のような制限やリスクがあるため、上記の不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。

ヌ．開発物件に関するリスク

　本投資法人が、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結した場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、固有のリスクが加わります。即ち、(ⅰ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見された場合、(ⅱ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行が生じた場合、(ⅲ）開発コストが当初の計画を大きく上回ることになった場合、(ⅳ）天変地異が生じた場合、(ⅴ）予期せぬ行政上の許認可手続が必要となった場合、(ⅵ）開発過程において事故が生じた場合その他予期せぬ事情が発生した場合には、開発の遅延、変更若しくは中止又は売買契約に定められたとおりの引渡しを受けられない可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

　　　　　ル．有害物質に関するリスク

ａ．土地に関するリスク

　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これにかかる予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者・管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事より調査・報告を命ぜられることがあり（土壌汚染対策法第4条第2項）、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康にかかる被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事よりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります（土壌汚染対策法第7条第1項）。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。

ｂ．建物に関するリスク

　本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性やポリ塩化ビフェニル（PCB）が保管されている可能性があり、かかる有害物質が使用又は保管されている場合には、当該建物の価値が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれにかかる予想外の費用や時間が必要となります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

ヲ．賃料収入に関するリスク

ａ．不動産の稼働リスク

　一般に、不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を解約することが可能であるため（定期建物賃貸借契約の場合を除きます。）、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。その上、通常の場合において、不動産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を行っている第三者は存在しません。以上のような事由により稼働率が低下した場合、不動産にかかる賃料収入が低下することとなります。なお、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

ｂ．賃料不払に関するリスク

　賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合その他の事情により、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があります。また、賃料不払いに伴い明渡訴訟等に発展した場合には訴訟費用や立退費用等の費用負担が発生する可能性があります。敷金若しくは保証金を受領していない場合、又は延滞賃料その他の費用にかかる賃借人の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、賃貸人の義務違反を理由とする不払いのリスクもあります。

ｃ．賃料改定にかかるリスク

　契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、取得済資産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することとなります。

ｄ．賃借人による賃料減額請求権の行使に関するリスク

　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する旨の特約がある場合を除き、借地借家法第32条に基づいて賃料減額請求をすることができ、その結果裁判上又は事実上賃料収入の減少をもたらす可能性があります。

ｅ．定期賃貸借契約における賃料増減請求権排除特約に関するリスク

　定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、テナントに対する残存期間全体についての賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。

ｆ．敷金返還債務に関するリスク

　賃貸人が敷金の一部については返還債務を負わないいわゆる敷引特約がある賃貸借契約については、当該敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が承継した敷金額より多額の敷金返還債務を負う可能性があります。

ワ．不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

ａ．所有者責任に関するリスク

　投資対象不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。投資対象不動産には本投資法人が適切と考える保険を付保しています。今後取得する投資対象不動産に関しても、原則として適切な保険を付保する予定ですが、投資対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

ｂ．修繕費用に関するリスク

　投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、投資対象不動産からの収入が減少し、又は投資対象不動産の価格が下落する可能性があります。また、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人がかかる修繕費用の請求を受けるおそれがあります。

ｃ．管理費用に関するリスク

　経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理にかかる費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

カ．転賃借に関するリスク

ａ．転借人に関するリスク

　賃借人に、投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

ｂ．敷金等の返還義務に関するリスク

　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人のテナントに対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。

ヨ．テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

　本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、プロパティマネジメント会社を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

タ．マスターリースに関するリスク

　特定の投資対象不動産においては、プロパティマネジメント会社が投資対象不動産の所有者である信託受託者との間で、契約事務の簡素化等を目的としてマスターリース契約を締結したうえでテナントに対して転貸しており、今後も同様の形態を用いる予定です。

　この場合、マスターリース会社であるプロパティマネジメント会社の財務状態の悪化により、テナントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。

　マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、それまでのマスターリース会社（以下「旧マスターリース会社」といいます。）とテナントの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。

　また、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、テナントに対して賃料を請求できなくなります。

　これらの場合、旧マスターリース会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能ですが、旧マスターリース会社が破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない場合には、本投資法人は損失を被ることになります。

レ．不動産の地域的な偏在に関するリスク

　本投資法人は、首都圏を中心として、政令指定都市をはじめとする全国の主要都市の不動産に投資する予定です。特に、ポートフォリオ全体の70％以上を首都圏主要都市の不動産に投資することを基本方針としています。従って、これらの地域における人口、人口動態、世帯数、世帯構造の変化、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。

　また、テナント獲得に際し不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

ソ．不動産鑑定評価額に関するリスク

　不動産鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑定等の結果は、現在及び将来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

ツ．テナント集中に関するリスク

　投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない投資対象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。

ネ．投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク

　本投資法人は、中小規模の賃貸住宅に積極的に投資することを考えていますが、これらの中小規模の賃貸住宅は大規模の居住用不動産と比較して、取得に要する調査費用及び取得後の管理費用が不動産価格に比して割高となり、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。

ナ．フォワード・コミットメント等にかかるリスク

　本投資法人は、投資対象不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うとしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行うことがあります。一般的に不動産等にかかる売買契約においては、買主がその都合により不動産等の売買契約を解約し又は履行しない場合には、買主は違約金や債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。この点は契約後速やかに決済される売買契約についても同様ですが、フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡し時において、当初の想定と異なる事情が生ずる可能性があります。従って、フォワード・コミットメント等を行った後に、例えば、金融市場に予想できない変動があり、不動産等の取得資金を調達できなくなる等の事由によって、売買契約を解約せざるを得なくなり、売買代金の支払いは免れるものの、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担し、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

ラ．高齢者向け施設に関するリスク

　本投資法人が投資する高齢者向け施設は、テナントがオペレーターとして介護サービス等の一定のサービスを提供しますが、かかるサービスの提供においては、固有のノウハウ等が必要となるため、高齢者向け施設の運用においては、プロパティマネジメント会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することとなります。従って、オペレーターの変更に関して、前記「② 本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク　チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することとなります。また、かかる固有のノウハウを有するオペレーターやプロパティマネジメント会社の代替性は限定的であるため、そのリスクの程度は、他の類型よりも大きくなる可能性があります。

　また、高齢者向け施設においては、入居対象者が高齢者であることから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクについても、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。

　加えて、高齢者向け施設においては、入居契約並びに敷金及び保証金に相当する入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人が高齢者向け施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。

　その他、高齢者向け施設においては、間取り、付帯設備、立地、建築基準法による用途制限等の点で、他の一般的な賃貸住宅とは異なる構造や設備を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に、他の用途への建物への転用に費用がかかったり、一般的な賃貸住宅への転用ができない可能性があり、また、売却をしようとした際に、建物の用途が限定されているために購入先が限られ処分ができなかったり、想定した価格で処分することができない等の可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、高齢者向け施設において提供されるサービスのうち介護サービスの事業性は、社会保障制度、特にその中でも介護保険制度の動向の影響を受けることになりますが、介護付き高齢者向け施設の場合、テナントである介護事業者が介護サービスを自ら提供するため、介護保険制度の変更による影響が介護事業者の売上水準に及ぶ可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

④　信託受益権に関するリスク

　以下、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」といい、新信託法施行と同時に廃止された信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といいます。信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）第2条）。

イ．信託受益者として負うリスク

　信託受益者とは、受益権を有する者をいいます（新信託法第2条第6項、同条第7項）。

　旧信託法の下では、信託受託者による信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税等の費用、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第2項、第37条）。従って、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。かかる信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、不動産の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますが、それにもかかわらず、上記のような信託費用が発生したときは、その結果、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。

　新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として受益者が上記のような責任を負うことはなくなりましたが、受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い、受益者が信託費用等を負担することがあります（新信託法第48条第5項、第54条第4項）。

　また、新信託法第165条第1項に基づき、受益者の意図せざる事情により信託関係が終了する場合があります。その結果、不動産を直接保有することとなり、想定せざる費用負担や譲渡制限等により、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。

ロ．信託受益権の流動性リスク

　本投資法人が信託の受益権を運用の対象とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常であり、上場有価証券等と比較して相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず、信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。

ハ．信託受託者の破産等にかかるリスク

　新信託法上、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合であっても、信託財産は、信託受託者の破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社の財産に帰属することはありません（新信託法第25条）。また、新信託法第23条によれば、信託財産に帰属すべき信託財産責任負担債務として新信託法第21条第1項各号に定める債務にかかる債権に基づく場合を除き、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。但し、不動産について信託財産であることを管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、主として不動産を信託財産とする信託の受益権について、本投資法人は信託設定登記がなされるものに限り取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。

　旧信託法においては、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者の固有財産に帰属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者の固有財産に帰属するものとされるリスクは極めて低いと判断されます。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。

ニ．信託受託者の不当な行為に伴うリスク

　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、新信託法上、受託者が信託財産のためにした行為がその権限に属しない場合、当該行為の相手方が、当該行為の当時、当該行為が受託者の権限に属しないことを知っていた等の一定の要件に該当するときは、当該行為の取消権が受益者に認められています（新信託法第27条）。また、旧信託法も、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めています（旧信託法第31条）。しかし、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を回復することができるとは限りません。また、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、暇疵等につき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合に、信託受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。

⑤　会計、税制に関するリスク

イ．減損会計の適用に関するリスク

　2005年度から適用されている「固定資産の減損に係る会計基準」（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日））は、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった固定資産等の帳簿価額を、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように減額する会計処理です。当該基準の適用に伴い、地価の動向と収益状況によっては、本投資法人の業績に影響を与える可能性があります。なお、減損損失は、税務上の損失として認められないことから、本投資法人の税負担が増大し、結果として投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

ロ．導管性要件に関するリスク

　租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人が支払う利益の配当等を投資法人の損金に算入することを認めています。本投資法人は、かかる導管性要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」といいます。）に基づく法人税額等の発生（交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致については、一時差異等調整引当額の分配により法人税額等の発生を抑えることができるようになっています。）、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４　手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照ください。

ハ．利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク

　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、導管性要件のうち、会計上の配当可能利益の額（税引前当期純利益に一定の調整を加えた後の額）の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人同様の法人税等の課税を受けることとなり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

ニ．支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク

　本投資法人において、特定の事業年度に支払配当要件を満たさないこととなる場合、当該年度にかかる多額の租税債務が生じる可能性がありますが、当該租税債務の会計上の認識時期によっては、次年度以降の支払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。即ち、会計上の租税債務の認識が次年度以降になる場合には、次年度以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を受け、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

ホ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

へ．同族会社に該当するリスク

　導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこと（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位1位の投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

ト．借入にかかる導管性要件に関するリスク

　導管性要件のうち、借入を行う場合には機関投資家のみから行うこととする要件については、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入を行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、要件を満たせないことになります。この場合には、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

チ．投資口を保有する投資主数に関するリスク

　導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が50人以上の者に所有されていること、又は機関投資家のみによって所有されていることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に所有される（機関投資家のみに所有される場合を除きます。）こととなる場合もありえ、そのため、導管性要件を満たせないこととなる可能性があります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。

リ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

　本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第27条第6項）としています。本投資法人は、上記内容の規約の定め及びその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（後記「４　手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

ヌ．一般的な税制の変更に関するリスク

　不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口にかかる利益の配当、出資の払戻し（資本の払戻し）、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の所有又は売却による投資主の手取金の額が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥　その他

イ．専門家報告書等に関するリスク

　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑定等の結果は、現在及び将来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

　建物状況調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　さらに、第三者機関による建築基準法上の構造計算に関する検証結果を記載した報告書についても、個々の専門家が既存の構造計算書又は構造計算概要書等に基づいて再計算した結果についての意見を示したものにとどまり、当該建物について欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。

　また、不動産に関して算出されるPMLの数値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PMLの数値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。

ロ．匿名組合出資持分への投資に係るリスク

　本投資法人は、その規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が投資対象とするかかる匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、また、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。

　また、匿名組合の投資する不動産に係る収益が悪化した場合、当該不動産の価値が下落した場合、匿名組合の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合又は導管体である匿名組合において意図されない課税が生じた場合等には、当該匿名組合の出資持分に投資した本投資法人が、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。

　また、匿名組合出資持分への投資は、新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。

ハ．感染症の拡大等に関するリスク

　新型コロナウイルス感染症等の伝染病・疾病の流行等により、投資対象不動産の正常な運営・管理等に支障が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。また、こうした伝染病・疾病の流行等が長期化する場合には、商業テナントに賃貸している物件についてテナントの信用力悪化や賃料減額請求の可能性があるほか、退去に伴う空室リスクが発生する可能性があります。また、賃貸住宅についても、入居者の経済的理由からの退去に伴う空室リスクが発生する可能性があります。

　また、本資産運用会社は役職員の感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態を取り入れていますが、業務の中にはこれに適さないものも多く存在し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産運用に悪影響が及ぶ可能性があります。

ニ．ＥＳＧ評価に関するリスク

　近年、国内外における社会的なＥＳＧへの関心の高まりを受けて、本投資法人に対するテナントや投資主等からの評価においてもＥＳＧに対する取組みは重要性を増しています。本投資法人及び本資産運用会社はＥＳＧへの様々な取組みを行っており、本投資法人のＥＳＧへの取組みに係る評価を維持・向上させるために追加的な支出を伴う投資や取組みを行ったり、また、投資法人の収益性の向上に直ちに貢献するものではなくても、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のために必要な投資や取組みを行うことがあります。しかし、このような投資や取組みは短期間での収益性の向上に結びつくものではないため、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、テナントから本投資法人のＥＳＧへの取組みが十分でないと判断された場合には、賃料の下落や稼働率の低下等により、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。

(3）投資リスクに対する管理体制

①　本投資法人の体制

　本投資法人は、以上のような投資リスクがあることを認識しており、そのうえでこのようなリスクに最大限対応できるよう、以下の実効性あるリスク管理体制を整備しています。

イ．執行役員、監督役員及び役員会

　本投資法人は、本書の日付現在、執行役員1名及び監督役員2名から構成される役員会により運営されています。本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本資産運用会社が執行する資産運用に係る重要な事項を本資産運用会社からの報告事項とすることにより、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。

ロ．内部者取引

　本投資法人は、役員会において「内部者取引管理規程」を採択し、執行役員及び監督役員が、本資産運用会社がその資産の運用の委託を受けている上場投資法人（本投資法人を含みます。）の投資口及び投資法人債の売買を行うことを禁止し、インサイダー取引及びインサイダー類似取引の防止に努めています。

②　本資産運用会社の体制

　本投資法人の資産運用に関し、リスクの回避及び最小化を図るべく以下の実効性あるリスク管理体制を敷いています。

イ．運用資産運用管理規程等の整備

ａ．本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度を踏まえたうえで、運用ガイドラインにおいて投資不動産の投資方針等を定め、運用資産運用管理規程に定める意思決定プロセスを遵守することにより、リスクの管理に努めています。

ｂ．本資産運用会社は、「関連会社等との取引に関するルール」において本投資法人と利害関係人と取引を行う場合の方法及び体制並びに取引の内容の開示について定め、これを遵守することにより、利害関係人との取引にかかるリスクの管理に努めています。「関連会社等との取引に関するルール」の概要については後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルール」をご参照ください。

ロ．意思決定プロセスの明確化及びコンプライアンス委員会

　本投資法人の資産の運用に係る下記の事項について、投資委員会において審議が行われる前に、法令遵守の観点から、コンプライアンス委員会の判断を経るものとしています。なお、コンプライアンス委員会での審議方法については、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。

ａ．関連会社等との取引

ⅰ．関連会社等からの特定資産の取得

ⅱ．関連会社等への特定資産の譲渡

ⅲ．関連会社等へのマスターリース業務の委託

ⅳ．関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託

ⅴ．上記プロパティマネジメント業務の委託のうち、リーシング業務の関連会社等への再委託の承認

ⅵ．関連会社等への大規模修繕工事の発注

ⅶ．関連会社等による投資法人債の引受け

ⅷ．関連会社等による投資口の引受け及び募集

ⅸ．関連会社等への信託業務の委託

ⅹ．関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託

ⅺ．上記ⅲ．乃至ⅵ．以外の資産運用関連付随業務の委託

ⅻ．その他上記各項目に類する取引

ｂ．関連会社等以外との取引

　ⅰ．マスターリース業務の委託

ⅱ．プロパティマネジメント業務の委託

ⅲ．プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託

ⅳ．大規模修繕工事の発注

ⅴ．上記ⅰ．乃至ⅳ．以外の資産運用関連付随業務の委託

ⅵ．その他上記各項目に類する取引

ｃ．上記以外にコンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項

本資産運用会社の組織及び業務分掌体制並びに意思決定手続については、前記「１　投資法人の概況

(４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」をご参照ください。

ハ．コンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス及び内部者取引管理規程

　コンプライアンスオフィサーによる法令遵守状況の監査実施権限については、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」をご参照ください。また、本資産運用会社では、内部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引及びインサイダー類似取引の防止に努めています。

ニ．利害関係人との取引規制

　後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（１）法令に基づく制限　①　利害関係人との取引制限」をご参照ください。

(4) 重要事象等に関するリスク

　本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象（以下「重要事象等」といいます。）は存在しないと判断しています。なお、一般的には、投資法人においては、以下のような事象が重要事象等に該当します。

①　借入金の返済資金又は投資法人債償還のための資金調達ができない場合

②　投資法人の登録が取消されるような事象が発生し、その解消ができない場合

③　資産運用会社の金融商品取引業者としての登録が取消されるような事象が発生し、その解消ができず、代わりの資産運用会社が容易には見つからない場合

④　訴訟の提起を受け投資法人の存立を脅かすような巨額の損害賠償支払いの責務が発生した場合

⑤　資産運用会社あるいは資産運用会社のスポンサー会社が破産手続の開始等の倒産手続に入り、その影響を受け投資法人の存立が危うくなる場合

⑥　その他の重要事象等

４【手数料等及び税金】

（１）【申込手数料】

　該当事項はありません。

（２）【買戻し手数料】

　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わない（規約第7条第1項）ため、該当事項はありません。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしていますので（規約第7条第2項）、その場合、所定の手数料が課されることがあります。

（３）【管理報酬等】

①　役員報酬（規約第23条）

イ．執行役員

　執行役員の報酬は、役員会で決定される金額（一人あたり月額100万円を上限とします。）とし、毎月、当月分を当月末日までに支払います。

ロ．監督役員

　監督役員の報酬は、役員会で決定される金額（一人あたり月額50万円を上限とします。）とし、毎月、当月分を当月末日までに支払います。

②　会計監査人報酬（規約第40条）

　会計監査人の報酬は、1営業期間につき1,500万円を上限として、役員会で決定される金額とし、当該決算期分を、必要とされるすべての監査報告書受領後1ヶ月以内に支払います。

③　本資産運用会社への支払報酬（規約第43条）

　本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社に対する委託報酬は、運用報酬、取得報酬、譲渡報酬並びに合併報酬から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は以下のとおりとし、当該報酬に係る消費税及び地方消費税を加えた金額を本資産運用会社の指定する口座に振込むものとします。なお、上限料率が定められている報酬については、本投資法人の役員会の承認を経たうえで決定した料率によるものとします。

イ．運用報酬Ⅰ

　以下の算定式に従って算出される金額を、1月末日、4月末日、7月末日及び10月末日を最終日とする各四半期毎に、当該四半期末日経過後翌月末日までに支払うものとします。

　運用報酬Ⅰ

　＝報酬算定基礎資産額×運用報酬Ⅰ料率×当該四半期の日数／365（1円未満切捨て）

（注1）上記算定式において、報酬算定基礎資産額は、ａ＋ｂ－ｃの計算式で求めるものとします。

（注2）上記報酬算定基礎資産額の計算式において、ａ、ｂ及びｃは以下のように定義します。

ａ：本投資法人の当該決算期間の直前の決算期間に係る決算期（以下「基準決算日」といいます。）における貸借対照表上の総資産額

ｂ：基準決算日以降、本投資法人が取得した運用資産の累積取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除きます。）の当該四半期の毎月末残高を平均した金額

ｃ：基準決算日以降、本投資法人が売却した運用資産の累積売却価額（但し、消費税及び地方消費税並びに売却に伴う費用は除きます。）の当該四半期の毎月末残高を平均した金額

（注3）上記算定式において、運用報酬Ⅰ料率は、下記段階に応じ区分します。

ロ．運用報酬Ⅱ

　本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益金額に、1口当たり当期純利益金額を乗じ、さらに0.001％を乗じた金額（1円未満切捨）を当該金額が確定した日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。

ハ．取得報酬

　不動産等の特定資産を取得した場合において、その売買代金（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除きます。）に1.0％を乗じた金額を、取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日をいいます。）の属する月の翌月末日までに支払うものとします。

ニ．譲渡報酬

　不動産等の特定資産を譲渡し、それによって譲渡益が発生した場合に、その譲渡益に10％を乗じた金額を、譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日をいいます。）の属する月の翌月末日までに支払うものとします。なお、不動産等の特定資産を譲渡し、それによって譲渡損が発生した場合は、譲渡報酬は発生しません。

ホ．合併報酬

　本投資法人が当事者となる合併において、本資産運用会社が合併の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該合併の相手方が保有する不動産等の特定資産の合併の効力発生時における評価額に1.0％を乗じた金額を上限として、当該合併の効力発生日が属する月の翌月末日までに支払うものとします。

④　経理に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

　本投資法人は、経理に関する事務の一般事務受託者（以下、本④において「経理事務受託者」といいます。）に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬を支払います。

イ．報酬額

　月額2百万円

ロ．報酬の支払時期及び方法

　経理事務受託者は、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は経理事務受託者からの請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。

⑤　機関の運営に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

　本投資法人は、機関の運営に関する事務の一般事務受託者（以下、本⑤において「機関運営事務受託者」といいます。）に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬を支払います。

イ．報酬額

ⅰ　投資主総会の運営に関する事務に係る委託報酬

　投資主総会1回の開催について50万円並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税

ⅱ　役員会の運営に関する事務に係る委託報酬

　役員会1回の開催について5万円並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税

ⅲ　本投資法人と機関運営事務受託者が別途合意する事務に係る委託報酬

　別途合意する金額

ロ．報酬の支払時期及び方法

　機関運営事務受託者は、上記イⅰ及びⅱの委託報酬を本投資法人の各決算期の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は機関運営事務受託者から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。また、上記イⅲの委託報酬については別途協議します。

⑥　投資主名簿等管理人への支払報酬

イ．報酬額の計算方法

　報酬は、経常事務手数料、振替制度関連事務手数料、新投資口予約権関連事務手数料及び委託事務手数料から構成され、それぞれの報酬の計算方法は以下のとおりです。なお、以下に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人間で協議のうえ定めます。

Ⅰ．経常事務手数料

Ⅱ．振替制度関連事務手数料

Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

Ⅳ．委託事務手数料

ロ．報酬の支払時期及び方法

　投資主名簿等管理人は、上記金額を毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求するものとし、本投資法人は、当該請求を受けた月の月末までに当該手数料を支払うものとします。

⑦　投資法人債に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

イ．本投資法人は、第3回投資法人債、第4回投資法人債及び第6回投資法人債に係る一般事務受託者に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬額並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税を支払います。

a．事務の委託に関する手数料

　上限を5百万円とする。

b．元利金支払事務に関する元利金支払手数料

　ⅰ　元金支払の場合　元金の10,000分の0.075

　ⅱ　利金支払の場合　元金の10,000分の0.075

ロ．本投資法人は、第5回投資法人債に係る一般事務受託者に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬額並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税を支払います。

a．事務の委託に関する手数料

　上限を5百万円とする。

b．元利金支払事務に関する元利金支払手数料

　ⅰ　元金支払の場合　元金の10,000分の0.075

　ⅱ　利金支払の場合　元金の10,000分の0.075

⑧　資産保管会社への支払報酬

　本投資法人は、資産保管会社に対して、投信法第208条に基づき委託した資産の保管に係る業務（以下「資産保管業務」といいます。）の対価として、以下に定める報酬を支払います。

イ．報酬の額及びその計算方法

　資産保管業務に係る報酬は、基本報酬、残高比例報酬から構成され、それぞれの報酬の金額又は計算方法は以下のとおりです。

ⅰ　基本報酬　　年額5百万円

ⅱ　残高比例報酬は、各月末時点における本投資法人の月末総資産額に0.1％を乗じて12で除した金額を月額報酬の上限額として、別途本投資法人及び資産保管会社の書面により合意するところに従い、月末資産総額に比例して定める計算式に基づき算出する金額になります。

ロ．報酬の支払時期及び方法

　資産保管会社は、各決算期間毎に算出された報酬額並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税額を計算し、各決算期の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は資産保管会社からの請求を受けた月の翌月末日までに支払います。

（４）【その他の手数料等】

　本投資法人は、本資産運用会社及び資産保管会社が本投資法人から委託を受けた業務を遂行するにあたり必要な下記の諸費用を負担するほか、当該費用が立て替えられた場合の立替金の遅延利息又は発生した損害金を負担します。

①　不動産等の取得及び譲渡に関する費用

　登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他不動産等の取得及び譲渡にかかる公租公課、不動産等の取得及び譲渡にかかる仲介手数料等、不動産等の取得時及び取得検討時のデューデリジェンス等の調査にかかる費用（外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。）、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用、鑑定評価費用、特定資産の価格調査費用、専門家等に対する報酬又は費用（税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含みます。）等

②　運用資産の運営に関する費用

　テナント誘致にかかる費用（仲介手数料及び広告費等）、物件管理委託費用（プロパティマネジメント会社へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。）、不動産等に付保された保険料、不動産等にかかる修繕費（大規模修繕工事を含みます。）、水道光熱費、借地借家料、公租公課、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用等

③　借入等に関する費用

　借入にかかる諸費用（借入枠設定費用、ローン実行手数料、エージェントフィー、利息等）、投資法人債の発行にかかる諸費用（引受手数料、利息等）、本投資法人の広告宣伝、ＩＲ活動にかかる費用、専門家等に対する報酬又は費用（税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含みます。）等

④　運用報告等の作成及び広告宣伝等に関する費用

　有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用、財務諸表、資産運用報告、計算書類、附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、運用資産にかかる定期的な調査（環境認証を含みます。）の費用、専門家等に対する報酬又は費用（税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含みます。）等

⑤　投資口、新投資口予約権又は投資法人債の発行にかかる費用

　有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、申込証及び券面の作成、印刷及び交付にかかる費用（印紙税を含みます。）、投資口の上場及びその上場維持に関する費用（上場審査費用、上場費用等）、払込金取扱手数料、アドバイザー（法律顧問、税務・会計顧問、司法書士及び証券会社等を含みます。）に支払う費用、募集にかかる広告宣伝費等

⑥　本投資法人の運営に関係する費用

　分配金支払にかかる費用（取扱手数料、領収証作成交付費用等）、投資主総会招集及び運営にかかる費用（公告費用、招集・決議通知作成交付費用、会場設置運営費用、弁護士費用等）、執行役員及び監督役員にかかる保険料等

⑦　その他

　上記のほか、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。

⑧　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

　上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。

　（照会先）

　　スターツアセットマネジメント株式会社

　　東京都中央区日本橋三丁目1番8号

　　電話番号　03-6202-0856

（５）【課税上の取扱い】

　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、以下のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われる可能性があります。

①　個人投資主の税務

イ．利益の分配に係る税務

　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分配を含みます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但し、配当控除の適用はありません。

ａ．源泉徴収

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日から2047年12月31日までの所得税率には、防衛特別所得税（所得税の1.0％相当）と復興特別所得税（所得税の1.1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の1.0％相当）を含みます。

（注4）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2026年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に2.1％を乗じた金額が、2027年1月1日以降は、当分の間、防衛特別所得税として所得税額に1.0%を乗じた金額及び2027年1月1日から2047年12月31日までの間は、復興特別所得税として所得税額に1.1%を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。)

ｂ．確定申告

（注1）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。

（注2）一定の上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記ａ．の源泉徴収税率と同じです。

（注3）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有）が1回に受取る配当金額が5万円超（6ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（なお、1回に受取る配当金額が5万円以下となる場合においても、住民税については別途確定申告が必要となります。）。

（注4）2025年以降、基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。また、2027年以降は、基準所得金額が1億6千5百万円を超える場合には、その超える部分の金額の30％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。

（注5）上記（注4）の計算による税額が発生する場合、確定申告不要の選択をすることはできず、確定申告を行う必要があります。

ｃ．源泉徴収選択口座への受入れ

源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受入れることができます。

（注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

ｄ．少額上場株式等の非課税口座制度（通称ＮＩＳＡ）

少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等（2014年から2023年までの10年間、新規投資額で毎年120万円（2015年以前は100万円）を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

また、2024年1月1日以後に、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称新しいＮＩＳＡ）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で毎年240万円を上限。）に係る配当等（いわゆる、成長投資枠における配当等）でその非課税口座に当該特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

（注1）特定非課税管理勘定（成長投資枠）及び特定累積投資勘定（つみたて投資枠）（未成年者特定累積投資勘定を除く。）を設けることができる者は、その年の1月1日において満18歳以上である者に限ります。

（注2）2018年1月1日から2023年12月31日までに、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてＮＩＳＡ）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額は2023年まで毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注3）2024年1月1日以後に、新しいＮＩＳＡ制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限。）に係る配当等（いわゆる、つみたて投資枠における配当等）でその非課税口座に当該特定累積投資勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。しかし、本投資法人の投資口自体は新しいNISA（つみたて投資枠）の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注4）特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額は簿価残高で1,200万円が上限とされています。また、特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額と、特定累積投資勘定で管理されている一定の公募等株式投資信託の取得対価の額の合計額及び特定累積投資勘定基準額の合計額は、簿価残高で1,800万円が上限とされています。

（注5）非課税口座で買付けた上場株式等の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受取る「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」などを選択される場合には、非課税口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20％（復興特別所得税及び防衛特別所得税別途）にて課税されることとなります。

（注6）非課税口座に設けられる勘定は、2023年12月31日までは、毎年、非課税管理勘定（ＮＩＳＡ）又は累積投資勘定（つみたてＮＩＳＡ）のいずれかに限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新しいＮＩＳＡ）となります。

（注7）その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせください。

ｅ．未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度

未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円を上限。）に係る配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、証券会社等の金融証券取引業者等に開設した未成年者口座において設定した継続管理勘定に管理されている上場株式等に係る配当等で、未成年者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。

2027年1月1日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称こどもNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円を上限とし、合計額600万円を上限とします。）に係る配当等で、非課税口座に当該未成年者特定累積投資勘定を設けた年の1月1日以後支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。しかし、本投資法人の投資口自体はこどもNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注1）未成年者口座又は非課税口座（未成年者特定累積投資勘定に限る）を開設できるのは、その年の1月1日において18歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。

（注2）未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」などを選択される場合には、未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20％（復興特別所得税及び防衛特別所得税別途）にて課税されることとなります。

ロ．利益を超えた金銭の分配に係る税務

　個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として前記イ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し（資本の払戻し）額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益（注4）の額を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記ハ．における投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。

（注1）みなし配当の金額は、以下のとおり計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。

（注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり計算されます。

（注3）投資主の譲渡原価は、以下の式とおり算定されます。

※この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下である場合は零と、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零を超え、かつ、本投資法人の前期末の簿価純資産価額が零以下である場合は1とされます。なお、前期末とは出資の払戻し(資本の払戻し)の基礎となった期の前期末を意味し、その後、出資の払戻し(資本の払戻し)の直前までの間に資本金等の額の増減があった場合には、その増減額を加減算した金額となります。また、この割合に小数第3位未満の端数がある時は切上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

（注4）投資口の譲渡損益は、以下のとおり計算されます。

ハ．投資口の譲渡に係る税務

　個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等をいい、特定公社債等が含まれます。以下、本ハ．において同じです。）に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等（申告分離課税を選択した配当所得等を含みます。）との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

ａ．税率

（注1）2014年1月1日～2026年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日から2047年12月31日までの所得税率には、防衛特別所得税（所得税の1.0％相当）と復興特別所得税（所得税の1.1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の1.0％相当）を含みます。

（注4）2025年以降、基準所得金額が3億3千万円を超える場合には、その超える部分の金額の22.5％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。また、2027年以降は、基準所得金額が1億6千5百万円を超える場合には、その超える部分の金額の30％に相当する金額から、その年分の基準所得税額を控除した金額に相当する所得税が追加で課されます。

ｂ．上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除することができます。

（注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

ｃ．源泉徴収選択口座内の譲渡

源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記ａ．の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。

（注）前記「a．税率（注4）」の計算による税額が発生する場合、確定申告不要の選択をすることはできず、確定申告を行う必要があります。

ｄ．少額上場株式等の非課税口座制度（通称ＮＩＳＡ）

少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理勘定において管理されている上場株式等（2014年から2023年までの10年間、新規投資額で毎年120万円（2015年以前は100万円）を上限。）を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

また、2024年1月1日以後に、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称新しいＮＩＳＡ）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で毎年240万円を上限。）を譲渡（いわゆる、成長投資枠における譲渡）した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

（注1）非課税口座で譲渡損失が生じても、前記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除には適用できません。

（注2）特定非課税管理勘定（成長投資枠）及び特定累積投資勘定（つみたて投資枠）（未成年者特定累積投資勘定を除く。）を設けることができる者は、その年の1月1日において満18歳以上である者に限ります。

（注3）2018年1月1日から2023年12月31日までに、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてＮＩＳＡ）に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定において管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額は2023年までに毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてＮＩＳＡの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注4）2024年1月1日以後に、新しいＮＩＳＡ制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限。）の受益権を譲渡（いわゆる、つみたて投資枠における譲渡）した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は新しいNISA（つみたて投資枠）の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注5）特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額は簿価残高で1,200万円が上限とされています。また、特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額と、特定累積投資勘定で管理されている一定の公募等株式投資信託の取得対価の額の合計額及び特定累積投資勘定基準額の合計額は、簿価残高で1,800万円が上限とされています。

（注6）非課税口座に設けられる勘定は、2023年12月31日までは、毎年、非課税管理勘定（ＮＩＳＡ）又は累積投資勘定（つみたてＮＩＳＡ）のいずれかに限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新しいＮＩＳＡ）となります。

（注7）その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせください。

ｅ．未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度

未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理口座勘定において管理されている上場株式等（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円を上限。）を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、証券会社等の金融証券取引業者等に開設した未成年者口座において設定した継続管理勘定に管理されている上場株式等を譲渡した場合、未成年者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日までの間の譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。

なお、2027年1月1日から、未成年者特定累積投資勘定に係る非課税措置（通称こどもNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した未成年者特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年60万円を上限とし、合計額600万円を上限とします。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等についても、所得税及び住民税が課されません。しかし、本投資法人の投資口自体はこどもNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。

（注1）未成年者口座内や非課税口座で譲渡損失が生じても、前記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除には適用できません。

（注2）未成年者口座又は非課税口座（未成年者特定累積投資勘定に限る）を開設できるのは、その年の1月1日において18歳未満である者又はその年中に出生した者に限ります。

②　法人投資主の税務

イ．利益の分配に係る税務

法人投資主が投資法人から受取る利益の分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分配を含みます。）については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。なお、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配については、以下の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税、復興特別所得税及び防衛特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。

2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。

（注1）2014年1月1日から2026年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の2.1％相当）を含みます。

（注2）2027年1月1日から2047年12月31日までの所得税率には、防衛特別所得税（所得税の1.0％相当）と復興特別所得税（所得税の1.1％相当）を含みます。

（注3）2048年1月1日以降の所得税率には、防衛特別所得税（所得税の1.0％相当）を含みます。

ロ．利益を超えた金銭の分配に係る税務

　法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きます。）は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として前記イ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し（資本の払戻し）額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益（注4）の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは、後記ニ．における投資口の譲渡の場合と同様となります。

（注1）みなし配当の金額は、以下のとおり計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。

（注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり計算されます。

（注3）投資主の譲渡原価は、以下の式とおり算定されます。

※この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下である場合は零と、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零を超え、かつ、本投資法人の前期末の簿価純資産価額が零以下である場合は1とされます。なお、前期末とは出資の払戻し(資本の払戻し)の基礎となった期の前期末を意味し、その後、出資の払戻し(資本の払戻し)の直前までの間に資本金等の額の増減があった場合には、その増減額を加減算した金額となります。また、この割合に小数第3位未満の端数がある時は切上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

（注4）投資口の譲渡損益は、以下のとおり計算されます。

ハ．投資口の期末評価方法

　法人投資主による投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には時価法で、売買目的以外の有価証券である場合には原価法で評価されます。

ニ．投資口の譲渡に係る税務

　法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

③　本投資法人の税務

イ．利益配当等の損金算入要件

　租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、導管性要件を満たした投資法人が支払う利益の配当等（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分配を含みます。）を投資法人の損金に算入することを認めています。利益の配当等を損金算入するために満たすべき導管性要件の主たる事項は次のとおりです。

ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること。

ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと。

　 （投資法人が海外不動産の取得等のみを目的とした海外の特別目的会社の株式又は出資を取得した場合において、その取得が実質的に海外不動産を取得する場合と同視できるものとして一定の要件を満たすかかる特別目的会社の株式又は出資を除きます。また、匿名組合契約等に基づく出資についても、本要件の適用対象となります。）

ｃ．借入は、機関投資家からのもののみであること。

ｄ．事業年度の終了時において同族会社のうち一定のものに該当していない（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位1位の投資主グループにより保有されていない）こと。

ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載されていること。

ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること、又は機関投資家のみによって所有されていること。

ｇ．会計期間が1年を超えないものであること。

ｈ．事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定した決算に基づく貸借対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における貸借対照表に計上されている総資産の帳簿価額の合計額の二分の一に相当する金額を超えていること。

ロ．不動産流通税の軽減措置

ａ．登録免許税

　不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準価格の2％（2012年4月1日から2029年3月31日までに取得する土地については1.5％に軽減されます。）の税率により課されます。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入は金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、2027年3月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について、特例により登録免許税が1.3％に軽減されます。

ｂ．不動産取得税

　不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準価格の4％（住宅又は土地の取得については2027年3月31日までは3％に軽減されます。）の税率により課税されます。なお、2027年3月31日までに取得される宅地及び宅地比準土地については、その課税標準額が当該土地の価格の2分の1に軽減されます。また、前記ａ．の要件（但し、借入は金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家のうち総務省令で定めるものからのものであること。）を満たす投資法人が2027年3月31日までの間に取得する一定の不動産に対しては、特例により課税標準価格が5分の2に軽減されます。

５【運用状況】

（１）【投資状況】

（注1）「地域」については、前記「２．投資方針（１）投資方針　③　ポートフォリオ構築方針　ロ．地域別ポートフォリオ方針」をご参照ください。

（注2）「保有総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、千円未満を切捨てて記載しています。

（注3）「資産総額に対する投資比率」は、資産総額計に対する不動産信託受益権及び預金・その他の資産の比率を表しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注4）「負債総額」及び「純資産総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額及びその比率を、「金額」については千円未満を切捨てて、「資産総額に対する比率」については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。

（２）【投資資産】

①【投資有価証券の主要銘柄】

　該当事項はありません。

②【投資不動産物件】

　該当事項はありません。なお、投資資産のうち、2026年4月30日（第41期末）現在における本投資法人の取得済資産である信託受益権については、後記「③その他投資資産の主要なもの」をご参照ください。

③【その他投資資産の主要なもの】

　2026年4月30日（第41期末）現在における本投資法人の取得済資産である信託受益権及び当該各信託受益権にかかる信託不動産の概要は、以下のとおりです。

イ．価格及び投資比率

（注1）「取得価格」の「金額」は、当該取得済資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（停止条件付信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）をいい、千円未満を切捨てて記載しています。

（注2）「取得価格」の「投資比率」は、取得価格の合計に対する当該取得済資産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注3）「貸借対照表計上額」は、2026年4月30日現在の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額の合計額）をいい、千円未満を切捨てて記載しています。

（注4）「不動産鑑定評価額」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。

（注5）2025年6月9日付で、物件名称を「グループホーム たのしい家大正」から変更しています。以下、同じです。

ロ．取得済資産にかかる信託不動産の概要

ａ．取得済資産にかかる信託不動産の物件名、所在地、所有形態、面積、構造/階数、建築時期及び総賃貸可能戸数